Indrek Parrest, Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks
Otsuse tegemise aeg ja koht
22. oktoober 2021, Tartu
Tsiviilasja number
2-20-15327
Tsiviilasi
Ranel Viidu ja Dagni-Alice Viidu hagi Artom OÜ vastu kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
7974,77 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 14. aprilli 2021 otsus ja 6. mai 2021 täiendav otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Artom OÜ apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
5. oktoober 2021
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (kostja): Artom OÜ (registrikood 12990479), lepinguline esindaja Siim Mägi Vastustajad (hagejad):
1.Ranel Viidu (isikukood XXXXXXXXXXX)
2.Dagni-Alice Viidu (isikukood XXXXXXXXXXX) Vastustajate esindajad vandeadvokaat Rait Sarjas ja advokaat Maris Kure
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Maakohtu 14. aprilli 2021 otsus muutmata, muutes maakohtu otsuse põhjendusi.
2.Tühistada Tartu Maakohtu 6. mai 2021 täiendav otsus osaliselt välja mõistetud menetluskulu suuruse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista Artom OÜ-lt solidaarselt Ranel Viidu ja Dagni-Alice Viidu kasuks menetluskuluna välja 180 eurot (koos käibemaksuga). Ülejäänud osas jätta Tartu Maakohtu 6. mai 2021 täiendav otsus muutmata.
3.Rahuldada Artom OÜ apellatsioonkaebus osaliselt.
4.Jätta Artom OÜ taotlus Tartu Maakohtu 22. veebruari 2021 määrusega seatud hagi tagamise tühistamiseks rahuldamata.
5.Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus Artom OÜ kanda.
6.Välja mõista Artom OÜ-lt menetluskuluna solidaarselt Ranel Viidu ja Dagni-Alice Viidu kasuks 1665 eurot ja viivis menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Ranel Viidu ja Dagni-Alice Viidu (hagejad) esitasid 20. oktoobril 2020 Tartu Maakohtule hagi, milles palusid Artom OÜ-lt (kostja) välja mõista hagejate kasuks solidaarselt kahjuhüvitise 7107,12 eurot ja viivised. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 16. juulil 2019 kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingud, millega kostja müüs hagejatele XXXXXXXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXX). Kostja kinnitas, et lepingu esemel ei ole kostjale teadaolevaid varjatud puuduseid. Lepingu eseme valdus anti hagejatele üle 21. juulil 2019. Vastavalt müügikuulutusele oli elamu esimesele korrusele paigaldatud põrandaküttetorustik ning valatud betoonpõrand, mida kütab õhk-vesi soojuspump. Merily Sallok esitas kostja esindajana hagejatele enne lepingu sõlmimist kinnisvara hindamise akti, mille kohaselt on elamu esimesel korrusel lokaalne keskküte: õhk-vesi soojuspump, soojusandjaks põrandasisene torustik. Lepingule eelnenud suhtlus toimus ainult M. Salloki vahendusel. Seda, et müüjaks on osaühing (kostja), said hagejad teada alles notari juures lepingut sõlmides. Hageja esitatud SMS-vestlustest nähtub, et M. Sallok tegutses kostja esindajana ka pärast müügilepingu sõlmimist, tegeledes kostja nimel elektrimüügi, võrguteenuse lepingute lõpetamisega ning vahendas vastavat infot hagejatele. Vastavalt TsÜS § 118 lg-le 2 tuleb lugeda, et M. Sallokil olid volitused kostja esindamiseks.
28.juulil 2019 lülitasid hagejad sisse köögi põrandakütte, avades sooja vee ringlusele põrandakütte kollektoris köögi küttetorustiku. Pärast köögi põrandakütte kontuuri avamist
avastasid hagejad, et küttepumba surve on langenud ning ligikaudu veerand köögi põrandast oli kaetud veega, mis valgus osaliselt ka elutuppa. Lekke tagajärjel sai veekahjustusi köögi ning elutoa põrandat kattev puitparkett.
28.juulil 2019 teavitasid hagejad SMS-i teel kostja esindajat M. Sallokit tekkinud veekahjustusest ning soovisid remondikulude hüvitamist. Lisaks helistas hageja II M. Sallokile
13.augustil 2019 ja 28. augustil 2019. Telefoni teel räägiti M. Sallokiga ka sellest, et nad võiksid põrandat remontida. M. Sallok viitas suhtlemise ajal sellele, et nad on kostja juhatuse liikme T.T.ga elukaaslased ning arutavad puuduste kõrvaldamist. Hagejad saatsid 13. augustil 2019 M. Sallokile esialgse kahju kalkulatsiooni, kuid kostja keeldus kahju hüvitamisest või millegi remontimisest. 3. aprillil 2020 palusid hagejad kostjalt remonttöödega seotud kahju 9868,83 eurot ning õigusabikulude 900 eurot hüvitamist hiljemalt 10. aprilliks 2020. Kuna koridori põrandakütte torustikku oli võimalik ühendada ja see on töökorras, on hageja nõutav summa võrreldes 3. aprilli 2020 nõudekirjas nõutuga vähenenud. Asjatundja Aivo Veisman tuvastas 27. mail 2020, et köögi põrandakütte ring lekib. Asjatundja leidis, et köögi põrandakütte taastamiseks oleks vaja köögi põrand üles võtta, paigaldada uus torustik, valada betoonplaat ning paigaldada uus kattematerjal. Aivo Veismanile on omistatud kütte, ventilatsiooni ja jahutuse 8. taseme inseneri kutse, mis on kõrgeim võimalik kutsetase. Lepingu ese ei vastanud lepingu tingimustele VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p 1 tähenduses. Hagejatel ei olnud võimalik asja ülevaatamisel puudusi avastada, küttesüsteemi puudused olid olemas asja üleandmise ajal ja kostja vastutab lepingutingimustele mittevastavuse eest. Kostja kinnitas, et küttesüsteem on töökorras ning hagejatel polnud põhjust selles kahelda. Kostjal oli puuduste kõrvaldamiseks aega alates teavituse saamisest 28. juulil 2019 kuni 3. aprillini 2020 nõudekirja saamiseni. Kuna kostja ei tunnistanud puuduse olemasolu ning keeldus kohustuse täitmisest, ei olnuks täiendava tähtaja määramisel tulemust. Mitte ühelgi ajahetkel pole kostja pöördunud hagejate poole puuduste kõrvaldamiseks. Hagejad nõuavad solidaarselt kahjuna planeeritava remondi kulu 6207,12 eurot ning õigusabikulu 900 eurot. Hagejad märkisid, et betoonpõrandat ei ole võimalik eemaldada selliselt, et soojustus kahjustada ei saa või et soojustust saaks taaskasutada. Kostja ei ole tõendanud, et torustikus katkise koha leidmiseks oleks eraldi aparaat. 3. aprilli 2020 nõudekirja koostamise kulu ei sõltunud sellest, kui suur oli nõudekirjaga nõutav kahju hüvitise summa. Kostjate esitatud Baltic Floor Design OÜ 30. detsembri 2020 hinnapakkumisest ei selgu tööde sisu ega ühegi pakutava töö mahtu. Hagejad ei nõua kahju hüvitamist seoses esiku põrandaküttesüsteemiga, nad ei ole teostanud küttesüsteemi ümberehitustöid ning neile ei ole tasutud kindlustushüvitist. Kindlustusandja keeldus kahju hüvitamisest, kuna põrandaküttesüsteemi kahjustuse tingis müügilepingu sõlmimisele eelnevalt olemas olnud varjatud puudus.
2.Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata. Alternatiivselt esitas kostja tasaarvestusavalduse, milles palus tasaarvestada kostja varalise kahju hüvitamise nõude ja sellega seonduva viivisenõude hagejate nõuetega. Menetluskulud palus kostja jätta hagejate kanda. Hagejad esitasid pretensiooni ning kahju hüvitamise nõude kostjale alles 3. aprillil 2020, st hilinemisega VÕS § 220 lg 1 mõttes ning neil ei ole VÕS § 220 lg 3 kohaselt õigus mittevastavusele tugineda. Hagejad pole selgelt väitnud ega tõendanud, et nad nõudsid kostjalt müüdud asja parandamist. Hagejad pidid määrama kostjale täiendava tähtaja asja parandamiseks, kuid nad soovisid koheselt saada remondikulude hüvitamist. Hagejad pole toonud välja asjaolusid ega ole esitanud tõendeid selle kohta, mis annaks alust järeldada, et täiendava tähtaja andmine ei olnud seaduse järgi kohustuslik.
Kostja pole volitanud M. Sallokit esindama kostjat müügilepinguga seotud küsimustes ega kiitnud M. Salloki toiminguid heaks. Kostja ei ole hagejatele seoses M. Sallokiga mingeid selgitusi andnud. Küttesüsteemiga seonduv on spetsiifiline tehniline küsimus, mis erineb objekti ette näitamisest. Kostja lähtus teadmisest, et ta esindab end suhtluses hagejatega täielikult ise. M. Sallok elas enne müüki kinnistul olevas majas ning tal oli kokkupuude ostjatega, kui viimased käisid kinnistuga tutvumas. Kostja seaduslik esindaja T.T. viibis müügilepingu eseme hagejatele näitamise juures ja näitas seda hagejatele isiklikult. Hagejate suhtlus M. Sallokiga ei jõudnud reaalajas kostjani. Hagejatel oli võimalik tuvastada müügilepingujärgsed väidetavad puudused enne müügilepingu sõlmimist. Hagejate kirjeldatud puudused ei ole varjatud puudused. Ebaõige on hagejate väide, et puudused olid olemas ehitise üleandmise ajal. Kui köögikontuuri toru põrandas oleks katki olnud, siis pidi toru olema veest juba tühjaks jooksnud ja kontuuri lahti keerates ei oleks mitte midagi juhtunud. Järelikult pidid hagejad teadlikult keerama lahti küttesüsteemi kasutuselevõtueelseks täitmiseks mõeldud kraani. Kostja arvates võidi lõhkuda toru ka siis, kui hagejad tegid maja küttesüsteemis ümberehitustöid. Asjatundja arvamuses on märgitud, et elamu 1. korrusel asuvast põrandakütte kollektorist on võetud ühendus radiaatorküttele, millega köetakse esikut ning teist korrust. Köögikollektoris olev umbes 17 liitrit vett ei jõuaks isevoolselt ülespoole läbi 10 cm betooni, aluskatte parketi jne. 16. juuli 2019 notariaalakti kohaselt oli hagejatel kohustus vara kindlustada ning hageja
13.augusti 2020 e-kirjast nähtuvalt oli kindlustusleping ka sõlmitud. Kui kindlustusandja kahju hüvitas, ei saa hagejad seda nõuda kostjalt. Hagejad pole tõendanud väidetava kahju aluseks olevaid asjaolusid, s.o veelekke tekkimist
28.juulil 2019. Asjatundja 9. septembri 2020 arvamus ei tõenda kostjapoolset müügilepingu rikkumist, kahju olemasolu ega selle suurust. Küttetorustiku 27. mai 2020 lekkimine ei ole oluline, hagejate kohustus oli tõendada, et leke oli olemas 16. juulil 2019. Asjatundja ei hinnanud, mis ja millal võis toru kahjustuse põhjustada. Arvamuses ei ole põhjendatud, miks tuleb kogu põrand üles võtta. Kostja leidis, et asjatundja arvamus ei ole lubatav tõend. Puuduste kõrvaldamisel ei ole põhjendatud betoonplaadi all oleva soojustuse eemaldamine ja utiliseerimine ning uue ostmine ja paigaldamine. Võimaliku katkise torukoha leidmine põrandas ei eelda kogu põranda lõhkumist. Lisaks ei ole põhjendatud kogu köögi ulatuses uue küttetorustiku ja betoonpõranda paigaldamine. Hagejad pole tõendanud, et välja tuleb vahetada kogu köögi ja elutoa parkett, kuna puitparkett kuivab ära ning märgumise jälgi ei pruugi enam näha olla. Hagist ei selgu parketi maksumuse kujunemine. Kuna hagejad pumpasid süsteemi vett juurde ning ujutasid teist korda põranda üle, põhjustasid nad ise parketile täiendavaid kahjustusi. Kogu köögimööbli demonteerimine ei ole põhjendatud ning pole selge, miks ei ole võimalik mööblit liigutada. Kui köögi paremas nurgas on lekke koht, siis ei ole arusaadav, miks tuleb hakata demonteerima köögi vasakus küljes olevat mööblit. AS Vändra Tare hinnapakkumine on esitatud käibemaksuta, aga hagejad nõuavad kahju koos käibemaksuga. AS Vändra Tare ei hinnanud, kas kõik pakutavad tööd on vajalikud ja põhjendatud. 7. töö ning 8. töö (utiliseerimine) on topelt. Sokliliist on pvc-materjalist ehk veekindel ning ei saa veega lühiajalisel kokkupuutel kahjustuda, need on tõenäoliselt võimalik tervena eemaldada ja pärast parketi paigaldamist tagasi panna. Hagejad ei ole piisavalt selgelt avanud ega tõendanud VÕS § 127 lg 1 järgse eesmärgi täitmise eeldusi. Esimesel korrusel olev parkett on müügil ehitusmaterjalide poes hinnaga 19,90 m2. Korrigeeritud hinnapakkumises nimetatud transport ja üldkulud ei ole põhjendatud. Baltic Floor Design OÜ 30. detsembri 2020 hinnapakkumise kohaselt oleks vajalike tööde ja materjalide maksumus 1164 eurot. Kuna hagejad ei saa kostjalt nõuda kahju hüvitamist, ei saa nad nõuda ka kohtueelselt õigusabile kulunud summade hüvitamist. Kuna hagejad on vähendanud kahju hüvitamise nõuet 62,90% ulatuses, tuleks selles määras vähendada ka õigusabikulude nõuet. Kostja poolt kahju
hüvitamine täies ulatuses oleks ebaõiglane, kahjuhüvitist tuleks VÕS § 140 lg 1 alusel vähendada. Kostjal pole kohustust tasuda hagejatele viivist. 3. aprilli 2020 nõudekirjale polnud lisatud kõiki hagile lisatud tõendeid, samuti on hagiavalduses esitatud nõude aluseks olevad asjaolud teistsugused ning nõue väiksem. Lähtuvalt hea usu põhimõttest tuleb jätta enne hagi esitamist sissenõutavaks muutunud viivise nõue rahuldamata. Kostja esitas hagejatele alternatiivse tasaarvestusavalduse kostja õigusabikulude hüvitamise nõude 1575 eurot ulatuses.
MAAKOHTU LAHEND
3.Maakohus rahuldas hagi kahju hüvitamiseks ning mõistis kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja põhivõla 7107,12 eurot, viivise alates 10. aprillist 2020 kuni otsuse kuulutamiseni summas 575,23 eurot ning viivise tasumata põhivõlalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 15. aprillist 2021 kuni põhivõla tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ning mõistis kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja menetluskulud 6130 eurot ning viivise alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud ulatuses. Maakohus täiendas 6. mail 2021 otsust kindlaksmääratud menetluskulude jaotuse osas ning mõistis kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja täiendavad menetluskulud määruskaebusele vastuse koostamise eest 720 eurot ning viivise alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud ulatuses. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hagejad ostsid Artom OÜ-lt 16. juuli 2019 müügilepinguga XXXXXXXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXX). Lepingu p 3.1. alusel andis kostja kinnistu otsese valduse hagejatele üle 21. juulil 2019 (I kd, tl 13-27). Hagejad ostsid kinnistu kaasomandisse. Hagejate väitel ei vastanud kinnistul asuv elumaja müügilepingu tingimustele. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et elamu köögis on põrandaküte, mida kütab õhk-vesi soojuspump (I kd, tl 29-33). Müügilepingu p-s 1.7.6 kinnitas kostja, et lepingu esemel ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puuduseid. Hagiavalduse kohaselt ei vasta köögi põrandaküte lepingule, kuna see lekib. Maakohus luges asjatundja A. Veismani arvamusega tõendatuks, et köögi põrandaküttetoru betoonplaadis on katki ning kuna toru vigastusest tulenev leke oli näha juba 7 minutit pärast ühendamist, on toru vigastus suur. Asjatundja leidis, et köögi põrandakütte taastamiseks oleks vaja köögi põrand üles võtta, paigaldada uus torustik, valada betoonplaat ning paigaldada uus kattematerjal. Seega on tõendatud, et müügilepingu ese oli puudustega. Asjatundja arvamus on TsMS § 272 lg 2 kohane dokumentaalne tõend, mis sisaldab eriteadmistega isiku arvamust asja lahendamiseks tähtsate asjaolude kohta. A. Veisman on volitatud kütte-, ventilatsiooni- ja jahutusinsener, tase 8 ning tema pädevus põrandakütte vallas on piisavalt tõendatud. Maakohus ei hinnanud hagejate esitatud videofaile küttesüsteemi kohta, kuna kohtul ei ole selleks vastavaid eriteadmisi. Asjatundja arvamusega on tõendatud, et 2020. aasta mai lõpus oli elamu köögi põrandakütte toru betoonplaadis katki. Poolte kirjavahetusest nähtub, et hageja teatas M. Sallokile juba
28.juulil 2019, et küttesüsteemi tööle pannes tekkis köögis ujutus (I kd, tl 57). Kostja ei ole viidanud sellele, et M. Sallok ei ole hagejate kirja saanud. Lisaks on hagejad kostjat puudustest teavitanud telefoni teel 13. augustil 2019 ning 28. augustil 2019. Kuna kinnistu anti üle
21.juulil 2019, s.o 7 päeva enne esimest teadet uputuse kohta, luges kohus tõendatuks, et küttesüsteemi leke ehk lepingutingimustele mittevastavus oli olemas asja üleandmise ajal (VÕS § 218 lg 1). Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et puudus võis tekkida nende 7 päeva jooksul. Kostja viited võimalikule küttesüsteemi laiendamisele on paljasõnalised. Kuna kostja on äriühing, tuleb eeldada, et kinnistu müük toimus tema majandustegevuse raames ning
sel juhul kohaldub kostja vastutusele ka VÕS § 218 lg 21 ning selles toodud müüja vastutuse eeldus. Kuna kostja ei ole esitanud mitte ühtegi tõendit või taotlenud ekspertiisi puuduse tekkimise aja kohta, luges maakohus asjatundja arvamuse ja e-kirjavahetusega tõendatuks, et kinnistu ei vastanud lepingutingimustele kinnistu üleandmise ajal. Kostja esitatud Baltic Floor Design OÜ hinnapakkumine ei ole selge, selles puuduvad kogused ja täpsemad selgitused ning maakohus jättis sellega kahju suuruse määramisel arvestamata. Maakohus ei lugenud tõendatuks kostja väidet, et küttetorustikku on võimalik parandada ka ilma kogu põrandat üles võtmata. Kostja esitatud AS Vändra Tare vastusest järelepärimisele nähtub, et neil ei ole võimalik välja pakkuda lahendusi põrandakütte torustiku remondiks, kuna puuduvad ehitustööde dokumendid. AS Vändra Tare on teinud pakkumise põranda täieliku taastamise kohta (I kd, tl 173-177). Seega ei ole kostja selgelt näidanud, et selline variant oleks tehniliselt võimalik ning kättesaadav. Terve põranda uuesti valamisel on selge, et demonteerida tuleb kogu köögimööbel. Kostja ei ole taotlenud ekspertiisi ega esitanud asjatundja arvamust, mis selgitaks, et veekahjustusi saanud puitparketti või seinast ära võetud pvc-liiste on võimalik taaskasutada. Ainetud on viited sellele, et AS Vändra Tare hinnapakkumine on tehtud ilma käibemaksu arvestamata. Käibemaksuseadusest tulenevalt on füüsilistel isikutel teenuse ostmisel üldjuhul käibemaksu tasumise kohustus. Maakohus luges põhjendatuks kõik AS Vändra Tare ning OÜ Samiks hinnapakkumistes näidatud tööd, sest need vastavad asjatundja arvamusele. Põrandakütte puuduse kõrvaldamise hind on kokku 6207,12 eurot (5446,80 + 760,32). Maakohus luges hagejate esitatud teatega tõendatuks, et kindlustus ei ole hagejatele tekkinud kahju hüvitanud. Kostja ei ole näidanud, et hagejad teadsid või pidid teadma köögi põrandakütte lekkest juba müügilepingu sõlmimise ajal. Suvekuudel on ootuspärane, et põrandaküte on välja lülitatud ning kui süsteem oli tühi, nagu kostja esindaja kohtuistungil antud selgitustest nähtub, ei saanudki hagejad maja ostes leket märgata. Kui M. Sallok tegi kostja nimel toiminguid (näitas kinnistut), siis tal olid teatud volitused kostja nimel tegutseda. Lisaks kinnistu näitamisele suhtlesid hagejad M. Sallokiga enne kinnistu ostu hüpoteekide kustutamise teemal, leppisid temaga kokku notari aja, tema andis hagejatele infot prügiveo ning elektriteenuse lepingute kohta, tellis kinnistu turuväärtuse hindamise. M. Sallok reageeris hagejate esitatud pretensioonile küttesüsteemi kohta. Kuna kostja aktsepteeris M. Salloki tegevust müügiprotsessi läbiviimisel ning hagejatele info andmisel, tuleb TsÜS § 118 lg 2 kohaselt lugeda, et M. Sallokil olid volitused kostja esindamiseks XXXXXXXX kinnistuga seotud küsimuste lahendamisel. Kostja esindaja kinnitas kohtuistungil, et hagejatega ei olnud juttu M. Salloki volitustest või nende ulatusest ja seega ei pidanud hagejad eeldama, et M. Salloki volitused piirdusid ainult kinnistu näitamisega ning info andmisega enne kinnistu müüki. Maakohus luges M. Sallokile saadetud teabe müüja teavitamiseks puudustest. Kuna esimest korda anti info 7 päeva pärast kinnistu üleandmist, toimus kostja teavitamine mõistliku aja jooksul (VÕS § 218 lg 1). Maakohus leidis, et maja eelmise omaniku ning kasutajana pidi kostja lepingutingimustele mittevastavusest teadma ning sellest ka hagejaid teavitama. Maakohtul on raske uskuda, et maja kasutajal puudub teadmine selle kohta, et köögi põrandaküte ei tööta, arvestades Eesti kliimat. Seega tuleneb kostja vastutus VÕS § 221 lg 1 p-st 2. Müüja vastutust välistavad asjaolud puuduvad. Hagejatel on õigus nõuda VÕS § 100 lg 1 p 3 ja VÕS § 115 lg 1, 2 alusel kahju hüvitamist. VÕS § 218 lg 1 ei välista tulevikus tekkiva kahju väljamõistmist, kui puudus oli olemas asja üleandmise hetkel. Seega saavad hagejad nõuda ka sellise kahju (remondikulude) hüvitamist, mis tekib tulevikus. Hagejate nimetatud puudused on sellised, mida mõistlik inimene oma eluaseme juures kõrvaldaks.
Hagejad teavitasid kostjat esimest korda puuduste olemasolust 28. juulil 2019 SMS-iga, pärast seda mitmel korral telefoni teel ning 3. aprillil 2020 advokaadi vahendusel. Kuna kostjad ei ole puuduse olemasolu tunnistanud ega selle parandamiseks samme astunud on selge, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust. Hagiavaldus on esitatud 20. oktoobril 2020 ja kostjal oli rohkem kui aasta aega, et pakkuda puuduse kõrvaldamist. Seega on hagejatel õigus nõuda kostjalt tekkinud kahju hüvitamiseks 6207,12 euro ja õigusabikulude 900 eurot välja mõistmist.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas maakohtu otsuse ja täiendava otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Hageja palub tühistada ka täiendava otsuse ning uue otsusega jätta hagejate taotlus täiendavate menetluskulude väljamõistmiseks rahuldamata. Samuti palub hageja tühistada maakohtu
22.veebruari 2021 määrusega kohaldatud hagi tagamine ja kustutada kostja kinnisasjale hagejate kasuks seatud kohtulik hüpoteek. Menetluskulud koos lisanduva viivisega jätta solidaarselt hagejate kanda. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud kostja vastutuse. Müügilepingu eseme puudus ei olnud olemas riisiko ülemineku ajal ostjale. Seda, et müüdud asi ei vasta ostjale üleandmisel lepingutingimustele, peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama ostja. Seega on ebaõige maakohtu etteheide, et kostja pole esitanud tõendeid ega taotlenud ekspertiisi. Kui müügilepingu esemel oleks mittevastavus esinenud müügilepingu sõlmimise hetkel, siis oleks pidanud vesi juba varasemalt köögi ja elutoa põrandat kahjustama. Hagejad ei avastanud enne müügilepingu sõlmimist eseme ülevaatamisel veekahjustusi. Seega ei olnud mittevastavust lepingu sõlmimise ajal. Asjatundja arvamus ei saa tõendada puuduse olemasolu riisiko ülemineku ajal. Arvamuse lähteülesandeks oli kontrollida, kas hoone põrandaküttetorustik köögis lekib ning ülevaatus tehti 27. mail 2020. Maakohus on vääralt tuvastanud mittevastavuse olemasolu e-kirjavahetuse alusel. Kuna kinnistu üleandmise (21. juuli 2019) ja M. Sallokile teatamise (28. juuli 2019) vahele jäi 7 päeva, on kohus tuvastanud, et mittevastavus oli olemas riisiko ülemineku ajal. 28. juuli 2019 teates väidavad hagejad, et nad panid küttesüsteemi tööle, mille tulemusena tekkis veeleke. M. Sallok vastas 29. juulil 2019, et küttesüsteem oli jäetud tööle ja palus hagejatelt selgitust, mida nad küttesüsteemi tööle paneku all silmas peavad. Seega on ebaselge, kas küttesüsteem oli riisiko üleandmise ajal töötavas või mittetöötavas asendis. Ainuüksi asjaolu, et tegemist oli suveperioodiga, ei ole piisav tõend, et küttesüsteem oli välja lülitatud. Kui küttesüsteem töötas riisiko ülemineku ajal, kuid leke tekkis 7 päeva pärast riisiko üleminekut, ei esinenud müügilepingu esemel üleandmise ajal mittevastavust ja seda ei saa eeldada ka VÕS § 218 lg 21 alusel, kuna esimesed 7 päeva töötas küttesüsteem korrektselt. Maakohus on vääralt lugenud M. Sallokile saadetud teabe müüja teavitamiseks puudustest. Müügilepingus on notar hagejatele selgitanud, et ostja peab teavitama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjat, st kostjat. Maakohus ei ole analüüsinud TsÜS § 118 lg 2 kohaldamise kõiki eelduseid, mis ei ole täidetud. Kostja ei teadnud, et M. Sallok tegutseb tema nimel esindajana pärast müügilepingu sõlmimist ning ta ei talunud M. Salloki tegevust, kuna ei olnud sellest teadlik. Kostja sai esimest korda mittevastavusest teada 3. aprillil 2020. Seega on maakohus on ebaõigesti tuvastanud mittevastavusest teavitamise mõistliku aja jooksul. Maakohus tuvastas vääralt, et kostja pidi mittevastavusest teadma ja sellest ka hagejaid teavitama. Maakohus on kaalumata jätnud võimaluse, et mittevastavus võis tekkida pärast riisiko üleminekut. Mittevastavuse põhjuseks oleva rikke tekkimist ei ole üldjuhul võimalik ette näha.
Maakohus on ebaõigesti tuvastanud kahju suuruse ning jättis põhjendamatult arvestamata nii Baltic Floor Design OÜ hinnapakkumise kui ka kostja vastuväited Vändra Tare AS-i hinnapakkumise kuluelementide kohta. Maakohus jättis lahendamata hageja taotluse VÕS § 140 lg 1 kohaldamiseks ja kahjuhüvitise vähendamiseks. Maakohus rikkus TsMS § 442 lg-test 7 ja 8 tulenevat kohustust hinnata poolte kõiki väiteid ja tõendeid. Seda kohustust on rikutud ka täiendava otsuse tegemisel. Maakohus oleks pidanud viima täiendava otsuse tegemiseks läbi istungi (TsMS § 448 lg 4). Hagi tagamise kohaldamisega on ebaproportsionaalselt kahjustatud kostja huve ja majandustegevus on jätkuvalt oluliselt halvatud.
5.Hagejad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning maakohtu otsuse ja täiendava otsuse muutmata. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda. Hagejad on asja lepingutingimustele mittevastavust tõendanud asjatundja arvamuse ja M. Sallokiga suhtlust kinnitavate tõenditega. Kindlustusandja otsus tõendab, et kahju hüvitamisest keelduti põhjusel, et põrandaküttesüsteemi kahjustuse tingis müügilepingu sõlmimisele eelnevalt olemas olnud varjatud puudus. Kehtib VÕS § 218 lg 21 eeldus, mille ümberlükkamise kohustus on kostjal. Õige ei ole kostja hinnang, et tal puudub igasugune tõendamiskoormus. Vastutust välistavaid asjaolusid, nagu puuduse põhjustamine ostja poolt, ostja teadmine puudusest, vastutust piirav kokkulepe või puudusest õigel ajal teatamata jätmine peab esitama ja tõendama müüja. Kuivõrd kostja selliseid tõendeid ei esitanud, on põhjendatud maakohtu seisukoht, et kinnistu ei vastanud lepingutingimustele ning mittevastavus oli olemas riisiko ülemineku ajal. Tõsiseltvõetav ei ole kostja väide, et müügilepingu esemel pidanuks veekahjustus olema näha juba hagejate poolt korteri ülevaatamisel. Esmalt ei pruukinud kahjustused sel hetkel olema nähtaval, teiseks oli küttesüsteem köögi osas välja lülitatud, st ühendus oli nii tugevalt kinni keeratud, et selle avamiseks oli vaja torutange. Kostja esindaja kinnitas istungil, et köögi põrandaküte oli asja üleandmise ajal välja lülitatud. Maakohus on otsuses käsitlenud kõiki TsÜS § 118 lg 2 kohaldamise eeldusi ning kostja etteheited selles osas on alusetud. Vaidlusaluse kinnisasja müügikuulutusele oli märgitud kontaktina M. Salloki telefoninumber. Kõigis kinnisasja müüki puudutavates küsimustes andis hagejatele informatsiooni M. Sallok, kes on kostja juhatuse liikme T.T. elukaaslane. On välistatud, et kostja ei teadnud M. Salloki tegutsemisest kostja esindajana ning hagejate ja M. Salloki suhtlusest müügilepingu eseme puuduste osas. Kostjal oli võimalik paluda Baltic Floor Dsign OÜ hinnapakkumise täpsustamist ning esitada täiendavaid tõendeid, kuid kostja seda ei teinud. Kahjuhüvitise vähendamise küsimus VÕS § 140 alusel ei ole faktilise asjaolu hindamine TsMS § 442 lg 7 ja 8 tähenduses ning maakohus ei ole neid sätteid rikkunud. Ka täiendava otsuse osas ei seondu kostja etteheited hagejate või kostja faktiliste väidetega. Kostja tugineb menetlusõiguslikule argumentatsioonile, mille osas puudus kohtul TsMS § 442 lg 7 ja 8 alusel kohustus seisukoht esitada.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse resolutsiooni hagi rahuldamise osas muutmata, kuid muudab osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi ning tühistab otsuse osaliselt menetluskulu suuruse osas (TsMS § 657 lg 1 p 2 ja 21). Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega vähendab kostjalt täiendava otsusega solidaarselt hagejate kasuks välja mõistetavat menetluskulu 180 euroni. Kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
7.Maakohus tuvastas, et hagejad ostsid kostjalt 16. juulil 2019 XXXXXXXX kinnistu, millel asus elumaja. Kostja andis kinnistu valduse hagejatele üle 21. juulil 2019. Puudub vaidlus, et hagejad teavitasid 28. juulil 2019 M. Sallokit kui müügilepingu sõlmimise eelsetel läbirääkimistel kostjat esindanud isikut, et köögi küttesüsteemi tööle pannes kattus põrand veega. Hagejad on esile toonud, et kindlustusandja keeldus hagejatele kahju hüvitamisest põhjendusega, et vastavalt kindlustuslepingu tingimustele ei hüvita kindlustusandja varjatud puudusest tulenevat kahju. Pooled vaidlevad selle üle, kas müügiese ja selle küttesüsteem ei vastanud lepingutingimustele juba hagejale üleandmise ajal või tekkis mittevastavus pärast selle hagejale 21. juulil 2019 üleandmist, st ajal, kui juhusliku hävimise riisiko oli VÕS § 218 lg 1 järgi üle läinud kostjalt hagejale. Pooled vaidlevad veel selles, kas kostja puudusest teavitamine toimus mõistliku aja jooksul , sh selles kas M. Sallokil oli TsÜS § 118 lg 2 alusel õigus kostjat esindada ning kas kostja vastutuse olemasolul andsid hagejad kostjale võimaluse puudused parandada. 8.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on lõppjäreldusena õigesti tuvastanud, et kostja poolt hagejale müüdud kinnistul asuv eluhoone ei vastanud lepingutingimustele, sest sel oli varjatud puudus - köögi põrandaküttetorustik oli katki. Torustikust väljavoolanud vesi tekitas hagejatele kahju summas 7107, 12 eurot (koos kohtueelse õigusabikuluga 900 eurot) ning kahju tekitamise eest vastutab müüjana kostja. Seega on hagi rahuldamine põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohus ei ole otsuse tegemisel hinnanud kõiki kostja esitatud vastuväiteid hagile (loeteletud mh apellatsioonkaebuse p-s 2.2.14), millega on rikkunud TsMS §-s 442 sätestatud otsuse sisu nõudeid. Samas ei ole nimetatud maakohtu minetus aluseks kohtuotsuse tühistamisele. Ringkonnakohus saab maakohtu rikkumise kõrvaldada ja vastavad põhjendused esitada.
9.Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: müüdud asi ei vasta lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 2); puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2). Seda, et müüdud asi ei vasta ostjale üleandmisel lepingutingimustele, peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama ostja, st hagejad (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-17-7157 p 12). Maakohus tuvastas, et müüdud asi oli puudusega ja müügilepingu eseme puudus oli olemas kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale. Maakohus tuvastas selle asjaolu asjatundja A. Veismani arvamuse alusel lähtudes asjaolust, et olukorras, kus küttesüsteemi leke selgus 7 päeva pärast valduse üleandmist, saab lugeda tõendatuks, et tegemist on asja lepingutingimustele mittevastavusega, mis oli olemas juba asja üleandmise ajal 21. juulil 2019. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et asjatundja A. Veismani 27. mai 2020 ülevaatuse järgselt koostatud arvamusega ei saa tõendada puuduse olemasolu asja üleandmise ajal. Küttesüsteemi riket asja üleandmise ajal hagejatele tõendab eelkõige AB Lietuvos Draudimas 13. augusti 2019 teade hagejatele (I kd lk 187). Tegemist ei ole kindlustusjuhtumiga. Hagejad selgitasid ringkonnakohtu istungil, et kindlustuse esindaja teostas kohapeal vaatluse. Maakohus on jätnud kindlustusandja teatise tõendina tähelepanuta ja hindamata. Ringkonnakohus leiab, et kindlustusandja teatis koosmõjus asjaoluga, et hagejad avastasid puuduse 7 päeva pärast valduse üleandmist. mis on tõendatud hagejate 28. juuli 2019 SMS-ga kostja esindaja M. Sallokile, võimaldab kohtul järeldada, et puudus oli varjatult olemas valduse ülemineku ajal kostjalt hagejatele. Kostjal oli võimalus tõendada vastupidist. Kostja nõustus ringkonnakohtu istungil, et valduse ülemineku hetkel oli vesi küttesüsteemist väljas. Seega on
tõendamata ja ei saa põhjendatud olla kostja väited selles, et esimesed seitse päeva pärast valduse üleminekut töötas küttesüsteem korrektselt.
10.Maakohus on tõendamiskoormuse jagunemisel ebaõigesti viidanud VÕS § 218 lg-le 21, mis kohaldub tarbijale üksnes juhul, mil tegemist on uue asja müügiga ja ei ole kohaldatav olukorras, kui tehingu eesmärk on võõrandada juba kasutusel olev ehitis (nagu käesoleval juhul).
11.VÕS § 220 lg 1 esimese lause kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Selle kohustuse rikkumise korral ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2) (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14. märtsi 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937/52, p 16). Põhjendatud on kostja seisukoht apellatsioonkaebuses, et VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaldamine maakohtu poolt on väär. Käesolevas asjas ei ole hagejad sellele asjaolule tuginenud ega neid eeldusi tõendanud. Seega on maakohus otsuse rajanud asjaolule, millele hagejad ei ole menetluses tuginenud (TsMS § 436 lg 4 rikkumine). Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt tuvastatuga, et hagejad teavitasid puudusest kostjat M. Salloki kui kostja esindaja kaudu 28. juulil 2019 , mis on tõendatud SMS-iga, mille saatmist ei ole kostja eitanud. Teavitamine on toimunud mõistliku aja jooksul. Asjaolu, et hagejate lepinguline esindaja pöördus hijem kirjalikult otse kostja seadusliku esindaja poole, ei anna alust järeldusele, et hagejate varasem pöördumine M. Salloki poole ei olnud tehtud õigele isikule.
12.Maakohus tuvastas õigesti, et M. Sallokil oli TsÜS § 118 lg 2 alusel olemas volitus kostja esindamiseks XXXXXXXX kinnistuga seotud probleemide lahendamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega selles osas. Ringkonnakohus märgib, et volitus võib seaduses sätestatud erandjuhtudel tekkida ka ilma esindatava poolt volituse andmiseks vajaliku tehingu tegemiseta. Sellised seaduse alusel erandlikud volituse tekkimise juhud seonduvad olukordadega, kus esindatava teod või tegevusetus jätavad mõistlikule kolmandale isikule mulje volituse andmise kohta. Tegemist on õigusnäivuse põhimõttel tekkiva volitusega ja selline regulatsioon (sh TsÜS § 118 lg 2) on vajalik eelkõige õiguskindluse ja-selguse tagamise huvides. TsÜS § 118 lg 2 kohaselt loetakse, et esindatav on volituse andnud, st esindajal on talumisvolitus, kui esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks; esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana; esindatav talub selle isiku sellist tegevust. Ringkonnakohus märgib, et asja materjalidest nähtub, et müügitehingu eelselt suhtles hagejatega müüja nimel üksnes M. Sallok, kellega hagejad arutasid ja leppisid kokku erinevates müügitehinguga seotud küsimustes, mis on tõendatud poolte edastatud SMS-dega. M. Sallok tellis ka kinnistu hindamise. Suhtlus jätkus ka pärast müügitehingu sõlmimist, kuni 28. juulil 2019 teatasid hagejad M. Sallokile küttesüsteemi lekkest. Senine M. Salloki tegevus ja avaldused mõjutasid hagejaid mõistlikult uskuma, et kolmandal isikul on kostja volitus kõigi müügitehinguga seotud asjade ajamiseks. Ringkonnakohtu istungil selgitasid hagejad, et M. Sallok viibis koos kostja seadusliku esindajaga ka notaris tehingu sõlmimise juures, kusjuures nendega kaasas oli alaealine laps. Hagejad pidasid neid perekonnaks. Hagejad ei ole eitanud, et ka kostja seaduslik esindaja
T.T. viibis koos m. Sallokiga müügiobjekti näitamise juures. Need asjaolud mõjutasidki hagejaid mõistlikult uskuma, et M. Salloki ja kostja seadusliku esindaja vahel on selline isiklik seos, mis õigustab eeldust, et M. Sallokile on antud volitus kostja esindamiseks. Hagejate seisukoht on kooskõlas asja materjalidega. Põhjendatud ei ole kostja väide, et hagejad on soovinud kohut eksitada. Kostja ei ole soovinud menetluses hagejate väiteid M. Salloki ja kostja seadusliku esindaja vahelise isikliku seoses osas selgitada ning ei ole esitanud ka tõendeid, mis hagejatel tekkinud mulje kummutaks. Kostja väidab, et ta M. Salloki tegevusest hagejatega suhtlemisel ei teadnud. Loetakse, et isik pidi õiguslikku tähendust omavat asjaolu teadma, kui isik ei teadnud seda asjaolu raske hooletuse tõttu (VÕS § 15 lg 4). Olukorras, kus M. Sallok leppis hagejatega kostja nimel kokku nii notari aja müügilepingu sõlmimiseks, pandiõiguste kustutamise, osales kinnistu valduse üleandmisel ja kooskõlastas kinnistu teenuselepingute (elekter) lõpetamist, teadis või pidi kostja tema tegevusest kostja esindamisel teadma. Kostja talus seda tegevust TsÜS § 118 lg 2 mõttes. Tegevuse talumine selle sätte mõttes tähendab, et esindatav ei püüa katkestada ega lõpetada esindaja tegevust (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-112-12, p 12). Antud juhul ei alustanud kostja seaduslik esindaja ise samades küsimustes hagejatega suhtlust, kuigi need küsimused tuli seoses müügitehinguga lahendada. See asjaolu tõendabki M. Salloki tegevuse talumist kostja poolt. Kuna hagejad pidasid M. Sallokit kostja esindajaks, siis nad võisidki talle teatada VÕS § 220 lg 1 alusel asja lepingutingimustele mittevastavusest. Müügilepingust ei tulene, et sellised teated tuli hagejatel edastada kostja juhatuse liikmele.
13.Kostja esitas vastuväite, et hagejad ei andnud talle võimalust puuduste parandamiseks ega määranud selleks täiendavat tähtaega. VÕS § 107 lg 1 annab lepingulist kohustust rikkunud lepingupoolele õiguse rikkumine omal kulul heastada, kui see on vastavalt asjaoludele mõistlik ja heastamisega ei põhjustata kahjustatud lepingupoolele põhjendamatuid ebamugavusi ja kahjustatud lepingupoolel ei ole õigustatud huvi heastamisest keelduda Maakohus leidis et kuna kostjad ei ole puuduse olemasolu tunnistanud ega selle parandamiseks samme astunud, ei oleks täiendava tähtaja määramisel tulemust. VÕS § 115 lg 1 järgi, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei tule seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitada. Kõnealuse nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist ja üksnes erandina VÕS § 115 lg 3 järgi tähtaega andmata. Riigikohus on selgitanud, et kui võlgnik ei paranda puudusi mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist on ühtlasi eelduslikult tegemist VÕS § 115 lg 3 järgi olukorraga, kus on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei ole tulemust (vt selle kohta Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-145-14, p 27). Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendusega ja märgib täiendavalt, et arvestades asjaolu, et hagejad informeerisid kostjat koheselt puuduse avastamisel, oli kostjale enne hagi esitamist tagatud piisav aeg asja ülevaatamiseks ja puuduse kõrvaldamiseks. Kostja avaldas ringkonnakohtu istungil, et kostja tegutseb ehitusvaldkonnas ja küttesüsteem on tema enda ehitatud. Asjas ei ole vaidlust, et kostja ei ole hagejale üle andnud dokumentatsiooni küttesüsteemi projekteerimise ja ehituse, sh kaetud tööde kohta ning ei ole teinud hagejatele ka ettepanekut asja parandamiseks. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus kostja puuduste olemasolu eitas, ei ole hagejatele etteheidetav täiendava tähtaja andmata jätmine enne kahju hüvitamise nõude esitamist.
14.Kahju suuruse tõendamiskoormus on hagejatel. Hagejad esitasid AS Vändra Tare ja OÜ Samiks hinnapakkumised, millest maakohus lähtus. Maakohus tuvastas põhjendatult kahju suuruseks nende hinnapakkumiste alusel kokku 6207,12 eurot. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega. Hinnapakkumised on tehtud eeldusel, et lekkiva küttesüsteemi korrastamiseks tuleb köögipõrand üles võtta, olemasolev soojustus eemalda ja paigaldada uus põrandaküttetoru. Paigaldada on vaja ka uus parkett terve pinna ulatuses (49 m2). Olemasolev köögimööbel tuleb eemaldada ja taaspaigaldada. Selline hinnapakkumine on kooskõlas ka asjatundja arvamusega (I kd lk 107). Kui kostja soovis hageja väiteid kahju suuruse osas ümber lükata, pidi ta esitama omapoolsed tõendid. Kostja ei ole tõendanud, et katkise veetoru leidmine betooni seest ja lekke parandamine on võimalik ilma tervet köögipõrandat üles võtmata. Parketi täielik väljavahetus on vajalik seetõttu, et tegemist on avatud köök-elutoaga, mida katab ühesugune põrandakate, millise asjaolu osas ei ole vaidlust. Kostja väited sellest, et AS Vändra Tare hinnapakkumises märgitud transpordikulu 424 eurot ning sokliliistude vahetuskulu 358,40 eurot on põhjendamatud, ei põhine tõenditel. Kostja sellekohased seisukohad menetluses (II kd lk 79-80) põhinevad üksnes kostja arvamusel. Ehitustööde teostamisega on üldjuhul seotud ka materjalide ning töötajate transport objektile. Kostja pole vastupidist tõendnaud. Hagejad võisid tellida ehitustööd ka teises maakonnas tegutsevalt ettevõtjalt. Sokliliistude taaskasutamise võimalus on kostja enda seisukohalt üksnes tõenäoline ja ei välista olukorda, kus see ikkagi ei ole võimalik (liistud purunevad eemaldamise ajal) või ei sobi liistud uue parketiga.
15.Maakohus jättis põhjendatult Baltic Floor Design OÜ hinnapakkumisega arvestamata. Kostja soovis oma väiteid tekitatud kahju suuruse osas tõendada Baltic Floor Design OÜ hinnapakkumisega. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et hinnapakkumine ei ole selge, sest pakkumises puuduvad kasutatavate materjalide kogused ja täpsemad selgitused. Tõendist ei nähtu, et pakkumise tegija oleks enne pakkumise tegemist kohapeal olukorraga tutvunud. Pakkumise tegemisel on lähtutud eelduslikult kostja väitest, et küttesüsteemi parandamiseks ja lekke likvideerimiseks ei ole vaja üles võtta kogu köögipõrandat (ca 10 m2), vaid lekke koht on võimalik kindlaks teha spetsiaalse aparaadiga. Menetluse käigus ei ole kostja oma väidet sellise aparaadi olemasolu osas tõendanud, jättes ka ringkonnakohtu istungil selgitamata, millist aparaati sellel eesmärgil kasutada saab.
16.Kostja vaidlustab maakohtu otsuse ka temalt hagejate kasuks välja mõistetud kohtueelse õigusabikulu suuruse 900 eurot osas (maakohtu otsuse p 11). Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on selles osas piisavalt põhjendamata (TsMS § 442 lg 8 rikkumine), kuid ringkonnakohus saab selle rikkumise kõrvaldada. Ringkonnakohus nõustub, et kohtumenetluse eelsete õigusabikulude hüvitamist saab nõuda tsiviilõigusliku kahju hüvitamise nõudena VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel. Hagejate kulutusi õigusabile 900 eurot tõendab Advokaadibüroo Küllike Namm 1. aprilli 2020 arve (I kd lk 117), mille kohaselt on hagejatele osutatud õigusabi 5 h ulatuses hinnaga 150 eurot/h, lisandub käibemaks. Õigusabi käigus on koostatud nõudekiri kostjale (I kd lk 87). Ringkonnakohus leiab, et tegemist on põhjendatud ning vajaliku kuluga hagejatel oma õiguste kaitsmiseks, millise nõude on maakohus põhjendatult rahuldanud. Asjaolu, et nõudekirjas on nõutud kahju hüvitamist suuremas ulatuses kui on hagejate kohtule esitatud nõue, ei ole aluseks kahjusumma vähendamiseks, sest kõik nõude esitamise eeldusasjaolud on jäänud samaks.
17.Maakohus on jätnud võtmata seisukoha kostja taotluses VÕS § 140 lg 1 alusel kahjuhüvitise vähendamiseks. VÕS § 140 lg 1 kohaselt võib kohus kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Seejuures tuleb arvestada kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu, isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sealhulgas kindlustuse olemasolu. Kostja tugineb taotluses kahjuhüvitise vähendamiseks samadele
asjaoludele, millele ta tugineb oma vastuväidetes hagile tervikuna (II kd lk 81 p). Need asjaolud võivad tõendatusse korral olla hagi rahuldamata jätmise aluseks, kuid ei saa olla VÕS § 140 lg 1 alusel kahjuhüvitise vähendamise aluseks. Kahjuhüvitise vähendamise aluseks ei ole ka asjaolu, et hagejate tegevuse tulemusena on kostja ebamugavas olukorras ja tema varale on hagi tagamise korras seatud kohtulik hüpoteek. Kahju oli kostjale ettenähtav (VÕS § 127 lg 3).
18.Vastuseks kostja väidetele märgib ringkonnakohus veel seda, et hagejatel ei olnud võimalik tuvastada kütteperioodi välisel ajal küttesüsteemi veetorustiku leket enne müügilepingu sõlmimist vaatluse teostamise teel. Kindlustusandja tõendi kohaselt toimub vastav kontroll suruõhu abil. Seejuures ei pea ostja eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, mistõttu ei pea ostja ülevaatuse käigus puudust otsima ja temalt ei saa teistsuguste kokkulepete puudumisel eeldada spetsiifiliste meetmete rakendamist, mh näiteks asjatundja palkamist (vt Riigikohtu otsused tsiviilasjades nr 3-2-1-46-17, p 24; 3-2-1-100-15, p 34; 3-2-1-50-06, p 19).
19.Kostja vaidlustab maakohtu 6. mai 2021 täiendavat otsust, millega mõisteti kostjalt hageja kasuks välja menetluskuluna 720 eurot (4 h x 150 eurot+ km) määruskaebusele vastuse koostamise eest, millele lisandub viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud ulatuses. Taotluse täiendava otsuse tegemiseks esitasid hagejad maakohtule 21. aprillil 2021 (II kd lk 111). Vastuse määruskaebusele esitasid hagejad kohtule 25. märtsil 2021. Maakohtu määratud tähtaeg menetluskulude nimekirja esitamiseks oli 19. märts 2021. Menetluskulud määratakse kindlaks iga kohtuastme kohta eraldi. Kui asja menetletakse kirjalikus menetluses, tuleb kohtul anda menetlusosalistele tähtaeg menetluskulude nimekirja esitamiseks (TsMS § 176 lg 2). Asja materjalide kohaselt ringkonnakohus määruskaebuse lahendamisel sellist tähtaega määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulude nimekirja esitamiseks pooltele ei andnud. Sellist tähtaega ei andnud ka maakohus, kuigi ringkonnakohus lahendas määruskaebuse 1. aprilli 2021 määrusega, st pärast maakohtu antud menetluskulude nimekirja esitamise tähtaja möödumist. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et sellises olukorras oli täiendava otsuse tegemine hageja 21. aprilli 2021 taotluse alusel lubatav. TsMS § 177 lg 5 järgi võib menetlusosaline nõuda kohtult menetluskulude kohta tehtud kohtuotsuse või määruse täiendamist, kui kohus ei võtnud seisukohta kõigi esitatud või asja materjalidest nähtuvate menetluskulude suhtes. Nimetatud säte ei välista täiendava otsuse tegemist juhul, kui menetlusosaline esitab pärast kohtuotsuse tegemist kohtule menetluskulude hüvitamise taotluse olukorras, kus kohus talle selleks tähtaega ei ole andnud. Kostja väited
30.aprilli 2021 menetlusdokumendis ei anna alust normi teistsuguseks tõlgendamiseks. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohus rikkus täiendava otsuse tegemiseks seadusega ettenähtud korda, kui jättis selleks kohtuistungi pidamata (TsMS § 448 lg 4). Tegemist on maakohtu menetlusliku minetusega, mis ei ole aga iseseisvaks aluseks täiendava otsuse tühistamisele. Kostjal oli võimalus esitada oma seisukoht maakohtule kirjalikult. Ringkonnakohus on menetlenud asja suulises menetluses, seega on kostjale kohtumenetluses selles osas tagatud ka suulise ärakuulamise õigus. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole täiendavas otsuses piisavalt põhjendanud kostjalt hageja kasuks välja mõistetava menetluskulu suurust. Hageja taotles kostjalt määruskaebusele vastuse koostamise eest õigusabikuluna 720 euro (koos km-ga) välja mõistmist. Maakohtu otsusest ei nähtu, miks pidas maakohus 2,5 lk pikkuse menetlusdokumendi (II kd lk 89-90) koostamise vajalikuks ja põhjendatud kuluks 720 eurot. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on otsuses põhjendusi esitamata rikkunud õigusabikulu väljamõistmisel diskretsiooni piire. Menetlusdokumendi sisuks olid vastuväited kostja määruskaebusele, milles kostja vaidlustas maakohtu hagi tagamise määrust. Ringkonnakohus leiab, et arvestades menetlustoimingu sisu on TsMS § 175 lg 1 tähenduses põhjendatud ja vajalik kostjalt väljamõistetav kulu selleks toiminguks 180 eurot. Maakohtu täiendav otsus tuleb 180 eurot ületavas osas tühistada.
Ülejäänud osas ei ole kostjalt väljamõistetud menetluskulu suurust apellatsioonkaebuses vaidlustatud. Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, puudub vajadus muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust.
20.Kuna ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse hagi rahuldamise osas muutmata, jääb muutmata ka asjas kohaldatud hagi tagamine. Kostja taotlus hagi tagamise tühistamiseks jääb rahuldamata. Tõendamata on kostja väide, et hagi tagamiseks seatud kohtulik hüpoteek koormab teda liigselt, kahjustab ebaproportsionaalselt kostja huve ja takistab kostja majandustegevust. Kostja pole neid väiteid tõendanud. Ringkonnakohus märgib, et kohtulik hüpoteek ei saa kuidagi takistada kinnistu kasutamist. Kinnistu võõrandamine võib olla raskendatud, kuid kostja saab vajadusel taotleda hagi tagamise asendamist (TsMS § 386 lg 1), sh hagi tagamise asendamist raha maksmisega (TsMS § 385). Kuna kostja hagi ei tunnista, on jätkuvalt oht, et ta võõrandab oma vara, eesmärgiga takistada jõustunud kohtuotsuse täitmist. Seetõttu ei ole TsMS § 377 lg-s 1 sätestatud hagi tagamise alus äralangenud.
21.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonimenetlusega seotud poolte menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Apellatsioonkaebuse osaline rahuldamine on seotud menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisega, milliseid kulusid TsMS § 178 lg 4 kohaselt ei hüvitata. Hagejate menetluskulude nimekirja kohaselt on menetluskuluks ringkonnakohtus õigusabikulud 9, 5 h eest hinnaga 150 eurot/h, kokku 1710 eurot (koos käibemaksuga). Sellele lisandub kulu seoses hageja esindajate osalemisega kohtuistungil tunnitasu määraga 150 eurot/h + km mõlema esindaja kohta arvestades kohtuistungi aega (1h) ja kostja menetluskulu nimekirjale seisukoha esitamisega 0, 75 h eest 135 eurot (koos km-ga). Kostja ei ole hagejate menetluskulu osas oma seisukohta esitanud. TsMS § 175 lg 1 kohaselt mõistab kohus õigusabikulud teiselt poolelt välja üksnes vajalikus ja põhjendatud ulatuses. Hagejate õigusabikulu hõlmab ringkonnakohtus rahuldamata jäänud taotluse koostamisega seotud kulusid 2h ulatuses, mille välja mõistmine vastaspoolelt ei ole põhjendatud. Kuigi hagejaid esindas kohtuistungil kaks esindajat, siis arvestades tsiviilasja keskmist keerukust, ei ole sellega seotud kulude suurenemist põhjendatud panna kostja kanda. Seega on hagejate põhjendatud kulu õigusabile 9,25 h eest (sh esindus kohtuistungil 1 h) hinnaga 150 eurot/h (+ km) kokku 1665 eurot (koos km-ga), mis tuleb kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja mõista. Väljamõistetud menetluskulult tuleb kostjal tasuda viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest
(allkirjastatud digitaalselt) Andra Pärsimägi
(allkirjastatud digitaalselt) Kersti Kerstna-Vaks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.