Kohus Tsiviilasja menetlev kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Tsiviilasja hind Menetlusosalised esindajad
ja
Asja läbivaatamine
Viru Maakohus Angelina Abol 20. oktoober 2021, Narva kohtumaja 2-20-5629 Narva linna hagi OSAÜHING võlgnevuse ja viivise nõudes 27 817.84 eurot
SHINOK
vastu
nende Hageja: Narva linn Narva Linnamajandusameti kaudu (RK 75039729; asukoht Peetri plats 5, 20308 Narva) Hageja lepinguline esindaja: advokaat Andrei Matvejev (epost [email protected]) Kostja: OSAÜHING SHINOK (RK 11088541; asukoht Tallinna mnt 6b, Narva; e-post [email protected]) Kostja lepinguline esindaja: Andrei Tšerednik (e-post [email protected]) 18.11.2020 kohtuistungil, edaspidi kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Välja mõista OSAÜHINGult SHINOK Narva linna Narva Linnamajandusameti kaudu kasuks: 1) leppetrahv summas 12 138 (kaksteist tuhat ükssada kolmkümmend kaheksa) eurot; 2) sissenõutavaks muutunud viivised perioodi 27.06.2019 – 15.04.2020 eest summas 781 (seitsesada kaheksakümmend üks) eurot ja 38 senti; 3) jooksev viivis leppetrahvilt alates 16.04.2020 kuni leppetrahvi täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses; 4) võla sissenõudmiskulu 40 eurot.
Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Kätte toimetada otsus pooltele. Edasikaebamise õigus Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kätte toimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse 1 / 15
2-20-5629 lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Hagiavaldus ja hageja nõue Narva linn Narva Linnamajandusameti kaudu (hageja) esitas Viru Maakohtule hagiavalduse OSAÜHING SHINOK (kostja) vastu võlgnevuse ja viivise nõudes. Hagiavalduse kohaselt võõrandati eelläbirääkimistega pakkumisel kinnistu asukohaga Xxxx, mille oluliseks osaks on 5-korruseline hoone pindalaga 3468,2 m2, kostjale, mille kohta sõlmiti hageja ja kostja vahel 04.11.2014 notariaalne kinnistu tagasiostuõiguse müügileping, asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus (edaspidi ka leping). Kostja kavandas omandatud hoone osalist lammutamist ning rekonstrueerimist majutushooneks ja toitlustuskohaks. Lepingu tingimuste kohaselt kohustus kostja investeerima omandatud varasse vähemalt 300 000 eurot kahes etapis: 1. etapp – projekteerimistööd kuni ehitusloa saamiseni hiljemalt 31.12.2016 ja 2. etapp – ehitustööd, kasutusloa saamine hiljemalt 31.12.2018. Narva Linnavolikogu 09.06.2005 määrusega nr 18 kehtestatud linnavara võõrandamise korra § 82 lg 1 ja 4 kohaselt juhul, kui linnavara oli võõrandatud investeerimiskohustustega, on omandaja kohustatud esitama võõrandajale aruande koos investeerimiskohustust täitmist tõendavate kuludokumentidega teostatud investeeringute kohta 1 kuu jooksul arvates investeerimiskohustuste täitmise tähtaja saabumisest. 29.01.2019 esitas kostja hagejale aruande investeerimiskohustuste täitmise kohta, milles teatas, et on aruande esitamise seisuga täitnud investeerimiskohustused summas 62 130.28 eurot ilma käibemaksuta. Aruandest lähtudes olid täitmata investeeringud summas on 237 869.72 eurot, kuludokumentide puudumisel ei olnud investeeringute summa kontrollitav. Kostja esitas samaaegselt ka taotluse investeerimiskohustuste täitmise tähtaja pikendamiseks kuni 31.12.2022, viidates, et kostja läbirääkimised potentsiaalse investoriga on nurjunud, kostja ei saanud tähtaegselt koostada kinnistul olemasoleva ehitise lammutusprojekti jne. Pooled leppisid kokku, et kostja võib tõendada investeerimiskohustuste täitmist ehitise auditi pinnalt. Kostja esitatud TADF Ehituse OÜ auditi järgi olid kinnistul teostatud ehitustööd summas 62 130.28 eurot. 29.04.2019 kirjaga hageja teatas kostjale investeeringute arvestamisest Xxxx kinnistu osas summas 57 223.02 eurot. Hageja leidis, et puuduvad alused investeeringute tähtaja pikendamiseks, kuna kostja oli kohustatud täitma investeerimiskohustuse kuni 31.12.2018, taotlus oli esitatud pärast tähtaja saabumist. Kostja hakkas ehitusprojekti tellimise, läbirääkimiste pikendamisega jne tegelema alles aastal 2018. Vastavalt hageja pakutud kompromissile ja kostja 21.05.2019 kirjas esitatud kostja nõusolekuga kehtestati Narva Linnavalitsuse 26.06.2019 korraldusega nr 474-k6, et kostja suhtes tuleb rakendada lepinguga ettenähtud leppetrahvi summas 24 276.67 eurot, seejuures jätta trahv sissenõudmisele pööramata juhul, kui kostja sõlmib lepingu juurde kokkuleppe ja võtab endale kohustuse täita investeeringud kuni 31.12.2020. 09.10.2019 kirjas kostja teatas, et ei ole nõus korraldusega nr 474-k ettenähtud notariaalse kokkuleppe sõlmimisega. Narva Linnavalitsus otsustas 04.03.2020 korraldusega nr 155-k8 pöörata korraldusega nr 474-k määratud leppetrahvi 2 / 15
2-20-5629 täitmisele. 13.03.2020 esitas hageja lepinguline esindaja kostjale leppetrahvi tasumise nõude, millele kostja ei vastanud. Rekonstrueerimis- ja remonditööde täitmata jätmisega rikkus kostja endale võetud kohustust. Kuna kostja on oma kohustust rikkunud ja puuduvad kohustuse rikkumist vabandatavad asjaolud, võib hageja leppetrahvi rakendada. Hageja leiab, et ta suhtus kostja kohustusse mõistlikult ning andis investeerimiskohustuse täitmiseks mõistliku täiendava tähtaja kooskõlas VÕS § 114 lg-s 1 sätestatuga, kuid kostja ei täitnud kohustust täiendava tähtaja jooksul ega teinud midagi selleks, et täita rikutud investeerimiskohustusi ning kinnitas 09.10.2019 kirjaga, et ei kavatse täita investeerimiskohustusi tulevikus. Poolte vahel puudub vaidlus täitmata jäetud investeerimiskohustuste summa osas. Kostja ei vaielnud ka hageja 26.06.2019 korraldusega nr 474-k määratud leppetrahvi summale vastu. Hageja leiab, et on täidetud kõik eeldused leppetrahvi rakendamiseks, leppetrahvi nõude esitamine on põhjendatud ja õigustatud. Hageja taotleb ka kostjalt viivise väljamõistmist VÕS § 113 lg 1 1. ja 2. lauses sätestatu alusel ning võla sissenõudmiskulude hüvitamist VÕS 1131 lg 1 alusel summas 40 eurot.
2.Kostja 19.05.2021 vastus hagile Kostja ei võta hagi õigeks ega tunnista tema vastu suunatud nõudeid. Kostja palub jätta hagi rahuldamata või alternatiivselt vähendada leppetrahvi suurus mõistliku suuruseni. Kostja leiab, et hageja on kaotanud leppetrahvi nõudeõiguse VÕS § 159 lg 2 järgi. Hageja pidi avastama kohustuse rikkumisega koheselt tähtaja saabumisel, st I etapi osas 31.12.2016 ja II etapi osas 31.12.2018. Hageja allasutus teavitas kostjat leppetrahvi nõudest alles 04.03.2020 Narva Linnavalitsuse korraldusega. Hageja esitas leppetrahvi nõude 3 aastat ja 3 kuud pärast rikkumise avastamist, mis on ilmselgelt ebamõistlik aeg ning hageja tuleb lugeda leppetrahvi nõude õiguse kaotanuks. Kui kohus ei nõustu kostja seisukohaga hageja leppetrahvi nõudeõiguse kaotamisest, palub kostja leppetrahvi vähendada VÕS § 162 lg 1 järgi, sest leppetrahvi suurus 24 276.67 eurot on ebamõistlikult suur. Leppetrahvi vähendamisel ja kohustuse täitmise ulatuse hindamisel palub kostja arvestada järgnevat. Poolte sõlmitud müügilepingu järgi on kostja põhikohustuseks tasuda müüjale ostuhind rahas ja võtta asi vastu. Müügihinna tasumise kohustus on täies mahus täidetud. Ekslik on hageja seisukoht, et kostja ei kavatse täita investeerimiskohustusi tulevikus. Kostja pole investeerimiskohustuse täitmist peatanud ja alates kinnistu omandi üleminekust on teinud kõik võimaliku, et müügilepingu kõrvalkohustus õigeaegselt täita. Seisuga 08.05.2020 on kostja kinnistusse investeerinud enam kui 62 130.28 eurot. Kostja tõdeb, et müügilepingus kokkulepitud investeerimiskohustuse täitmise tähtajaks (31.12.2018) ei suutnud ta investeerimiskohustust temast mittesõltuvatel põhjustel lõpuni täita, st investeerida vähemalt 300 000 eurot. Kohustuse täitmine olukorras, kus pangalaenu saamine ei ole võimalik isegi lepingu esemeks oleva vara tagamisel ning investeerijad ei ole piirkonnast huvitatud, on võimatu või vähemalt ebamõistlikult koormav. Hageja 29.04.2019 vastuses toodud kompromissiettepaneku osa, mis kohustab kostjat alluma kohesele sundtäitmisele, kui ta ei täida investeerimiskohustust tähtajaks 31.12.2020, ei tulene poolte vahel sõlmitud müügilepingust ega polnud poolte vahel muul moel kokkulepitud. Hageja määratud tingimus on vastuolus nii hea usu põhimõttega, mille kohaselt ei ole lubatud õiguse teostamine selliselt, et selle eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule, kui ka võlasuhte poole kohustusega teatud viisil arvestada teise võlasuhte poole õiguste ja huvidega. Oma 25.01.2020 vastuskirjas palus kostja korduvalt investeerimiskohustuse täitmise tähtaja pikendamist ning ei nõustunud trahvi sunniviisiliselt sissenõutavaks tunnistamisega. Hageja väide, et kostja andis 21.05.2019 kirjaga nõusoleku kompromissettepanekule ei vasta tegelikkusele, kuna kostja seaduslik esindaja E. L. ei täpsustanud 21.05.2019 kirjas, mis 3 / 15
2-20-5629 tingimustega ta nõustus. Investeerimiskohustuse tähtaegu on hageja analoogsete lepingute puhul varem mitmekordselt pikendanud, näidates oma käitumisega, et esialgselt kokkulepitud tähtajad ei mängi lepingu täitmisel kriitilist rolli. Kostja on seisukohal, et Narva Linnavalitsuse 26.06.2019 korraldusest nr 474-k tulenevalt (korraldusega anti tingimuslik nõusolek investeerimiskohustuse täitmise tähtaja pikendamiseks kuni 31.12.2020) ei olnud hageja jaoks investeerimiskohustuse tähtajad 31.12.2016 ja 31.12.2018 kriitiliselt olulised ning hagejal puudus õigustatud huvi nõuda investeerimiskohustuste täitmist just 31. detsembriks 2018. Hageja pikendas 31.10.2018 ja 01.04.2020 Narva Linnvalitsuse korraldustega nr 934-k ja 233k Nordekon AS-i ja Fama Invest OÜ investeerimiskohustuste täitmise tähtaegu ega sundinud neid nõustuma tingimusega, mis muudaks leppetrahvi sunniviisiliselt sissenõutavaks. Kostjale on arusaamatu, mis põhjusel keeldus hageja investeerimiskohustuse täitmise tähtaja pikendamisest kostja taotlusel, hageja tavaliselt annab samadel tingimustel sõlmitud lepingute puhul nõusolekuid tähtaja pikendamiseks. Kostja palub leppetrahvi suurust vähendada, kuna hagejal ei ole kahju tekkinud. Arvestades kinnistu müügihinda ja seda, et müügihinna tasumise kohustus on kostjal täies mahus täidetud, on leppetrahv summas 24 276.67 eurot põhjendamatult suur. Kostja palub ka vähendada leppetrahvi suurust arvestades tema majanduslikku seisundit. Kriisiolukorras, mil väikeettevõtete käibed on langenud ning riigipoolsed toetused ei ole veel välja makstud, on kostja majanduslik seisund oluliselt halvenenud. Piirkonna majanduslik olukord ei olnud ka enne COVID-19 kriisi õitsemas. Kostja on suhelnud mitmete investorite ja pankadega, kes on üheselt viidanud, et ei kavatse piirkonda investeerida. Investeerimiskohustuste täitmise nõudmine ilma täitmise tähtaja pikendamiseta on hea usu põhimõttega vastuolus. Arvestades eespool toodud ei või nõuda kostjalt investeerimiskohustuse täitmist VÕS § 108 lg 2 p 2 järgi. Lepingu sõlmimisel arvestas kostja asjaoluga, et hageja teostab kinnistu aadressil Xxxx vahetus läheduses asuvate Kerese ja Rahu transiitteede suhtes kapitaalremonti, millesse investeeritakse 11 miljonit eurot. Hageja kavatsused seoses kapitaalremondiga on tõendatud ka Narva Linnavolikogu 14.08.2014 otsusega nr 102. Teede rekonstrueerimise projekti tegevused pidid olema teostatud aastatel 2015–2017. Käesolevaks hetkeks pole remonditööd alustatud ega ükski rekonstrueerimise projekti tegevus teostatud. Kui hageja oleks projekti ellu viinud ning transiiditeid remontinud, kasvaks transiitteede kasutajate arv, piirkonna infrastruktuur paraneks ning selle tulemusena muutuks piirkond investorite jaoks atraktiivsemaks. Seega on alust väita, et asjaolu, et kostja ei suutnud õigeaegselt täies ulatuses investeerimiskohustust täita, põhjustas hagejast tulenev sündmus. Arvestades, et hageja ei ole teede rekonstrueerimise projekti ellu viinud, mõjutades sellega oluliselt kostja võimalusi investeerimiskohustust täita, ei või hageja tugineda investeerimiskohustuse rikkumisele. Kostja leiab ka, et hagejal puudub õigustatud huvi leppetrahvi sissenõudmiseks, võttes arvesse nii lepingu objektiks oleval kinnistul teostatud tööde hulka kui ka hageja kohaliku omavalitsuse üksusena tegutsemise eesmärki. Kuna kostja on kinnistusse investeerinud enam kui 90 000 eurot ja jätkab investeeringute tegemist, siis on arusaamatu, milles seisneb hageja õigustatud huvi selle vastu, et kostja kulutaks väidetava investeerimiskohustuse rikkumise tagajärjena 24 276.67 eurot. Hageja käitumine on vastuolus hea halduse põhimõttega – hageja kahepalgelisus ning isikute ebavõrdne kohtlemine on jälgitav investeerimiskohustuste pikendamise näitel Nordekon AS-i ja Fama Invest OÜ suhtes ning võrdsetel tingimustel vastutulekust keeldumine kostja puhul. Oma 24.03.2020 taotluses pakkus kostja hagejale kasutada lepingus ettenähtud tagasiostuõigust. 20.04.2020 vastuses andis hageja teada, et Narva Linnavalitsuse linnavarakomisjoni koosolekul otsustati taotlus jätta rahuldamata ja mitte teostada tagasiostuõigust, sest see ei ole linna jaoks otstarbekas. Kostja märgib, et tulenevalt tagasiostu hinnast 142 131 eurot pidi Linnavara korra § 34 lg 1 järgi tagasiostu üle otsustama Narva Linnavolikogu, mitte Narva Linnavarakomisjon. Ka linnavara müügilepingu muutmise üle otsustab Narva Linnavolikogu. Kostjale on arusaamatu, 4 / 15
2-20-5629 millisel seaduslikul alusel võttis Narva Linnavalitsuse Linnavarakomisjon vastu otsuse, mis muutis Narva Linnavolikogu poolt kehtestatud vara võõrandamise lepingu tingimusi. Kostja on veendunud, et hageja on kostjaga suheldes ja lepingu muutmise tingimuste määramisel oma pädevuste piiridest väljunud. Hageja kuritarvitas oma lepingust ja seadusest tulenevaid õigusi, eelkõige õigust nõuda leppetrahvi, sest keeldus pikendamast investeerimiskohustuse täitmise tähtaega Fama Invest OÜ ja Nordekon AS-iga võrdsetel tingimustel. Narva Linnavolikogu 09.06.2005 määrusega nr 18 kehtestatud linnavara võõrandamise kord lepingule ei kohaldu ja seega ei ole see kostjale siduv. Linnavara võõrandamise korra §-st 82 tulenev kohustus juhinduda korrast on siduv ainult hagejale ning selleks, et linnavara võõrandamise korras kirjeldatu oleks ka kostjale siduv, oleks pooled pidanud seda lepingus ette nägema.
3.Hageja 02.06.2020 vastus Hageja leiab, et kostja vastuväited ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks. Kostja ise rõhutab, et investeerimiskohustuse täitmise lõpptähtpäevaks oli 31.12.2018. Asjaolu, et kostja ei täitnud investeerimiskohustusi vahetähtajaks 31.12.2016 ja vahetähtaja rikkumisel hageja ei leidnud vajalikuks rakendada leppetrahvi, ei tähenda, et hageja ei saa rakendada leppetrahvi lõpptähtaja rikkumisel. Lepingu p-s 6.1 kehtestatakse investeerimiskohustuste täitmise ajakava, kuid antud punktist tuleneb selgelt, et investeerimiskohustused peavad olema täidetud täies ulatuses hiljemalt 31.12.2018. Kostja on kohustatud esitama aruanded teostatud investeeringute kohta. Narva Linnavolikogu 09.05.2005 määrusega nr 18 kehtestatud Linnavara võõrandamise korra § 82 lg 1 kohaselt aruanded investeeringute kohta esitatakse investeerimiskohustuste täitmisel. Enne aruande esitamist ei saa hageja teada, kas investeerimiskohustused olid täidetud ja nende täitmise ulatusest. Kostja ei vaidle, et hakkas esitama aruandeid investeerimiskohustuste kohta alles 29.01.2019 ja et esialgselt esitatud aruande juurde ei olnud lisatud kuludokumente. Alles auditi tulemusel sai hageja kinnituse selle kohta, millised investeeringud olid tehtud ja investeeringute summa kohta. Seega enne aruande esitamist ja selle põhjendatuse kontrollimist ei saanud hageja tuvastada kohustuste rikkumise fakti ja tegemata jäetud investeeringute summat. Väär on väide, et leppetrahv oli rakendatud Narva Linnavalitsuse 04.03.2020 korraldusega. Hageja esitas tõendina Narva Linnavalitsuse 26.06.2019 korralduse nr 474-k, millest tulenevalt tegi hageja lõpptahteavalduse leppetrahvi kohaldamiseks 26.06.2019. Narva Linnavalitsuse 26.06.2019 korraldusest tulenevalt oli kostja teavitatud leppetrahvi kohaldamisest juba 2019 märtsis, kuid 13.03.2019 taotlusega palus edasi lükata leppetrahvi sissenõudmine ja anda täiendav aeg kohustuse täitmiseks. Antud kostja taotlus oli lahendatud Narva Linnavalitsuse 26.06.2019 korraldusega. Seega ei ole põhjendatud kostja seisukoht, et hageja on ebamõistliku viivituse tõttu leppetrahvi nõude tulenevalt VÕS § 159 lg 2 sätestatust minetanud. Kostja kavatsus täita kohustus tulevikus ei vabastada kostjat leppetrahvi tasumisest või olla leppetrahvi vähendamise aluseks. Kostja taotles mitu korda investeerimiskohustuste pikendamist. 22.04.2020 taotluses palub kostja tähtaja pikendamist kuni 31.12.2025. Puudub vaidlus selle üle, et müügileping oli sõlmitud kostjaga avaliku enampakkumise tulemusel ja investeerimiskohustuste tegemine oli lepingu sõlmimise eelduseks. Esitades pakkumuse kostja lubas teostada investeeringud 4 aasta jooksul. Kostja käesoleval hetkel soovib täita kohustused 31.12.2025, s.o sisuliselt palub pikendada 4-aastast kohustuste täitmise tähtaega 7 aasta võrra ja kokku oleks investeerimiskohustuse tähtaeg 11 aastat. Kostja käitumisest nähtub, et ta ei kavatse kõrvaldada kohustuste rikkumist mõistliku aja jooksul. 22.04.2020 taotluses kostja toonitab, et 2020 maikuu jooksul kavatseb ta lõpetada kinnistul oleva ehitise lammutamist. Antud lubadused on käesoleval päeval täitmata. Seega kostja väidetav kavatsus ei või olla leppetrahvi vähendamise põhjuseks.
5 / 15
2-20-5629 Alates 31.12.2018 kuni käesoleva seisukoha esitamiseni kostja ei teinud midagi selleks, et kõrvaldada lepingu rikkumine ja siiski jätkata investeerimiskohustuste täitmisega. Leppetrahvi vähendamisel võetakse arvesse kõigepealt kohustuse täitmise ulatus. Puudub vaidlus selle üle, et lepinguga on kostja kohustatud investeerima kinnistusse 300 000 eurot. 4 aasta jooksul täideti ca 1/5 kohustuste kogusummast. Eeltoodut arvestades ei ole võimalik leida, et kohustused on täidetud kostja poolt olulisel määral. Hageja arvates puudub põhjus leppetrahvi vähendamiseks arvestades kohustuse mittetäitmise ulatust. Teiseks leppetrahvi vähendamise põhjuseks võib olla lepingu poole õigustatud huvide kaalutlus. Linnavara müügil on ühiskonnal ja linnal kõrgendatud huvi selle vastu, et linnavara oleks maksimaalselt kasulik linna jaoks. Seejuures linnavara võõrandamisel on linn kõigepealt huvitatud sellest, et vara võõrandamisega tekiks võimalus linna keskkonna edaspidiseks arendamiseks. Nii hagist kui ka vastusest hagile tulenevalt asuvad kinnistul kasutuskõlbmatud ehitised ja kogu aeg alates lepingu sõlmimisest oli hageja esmasooviks ehitiste lammutamine. Kostja võimatust oma majandustegevust parandada aastate vältel või leida endale investoreid ei tohi lugeda kostja õigustatud huviks leppetrahvi vähendamise vastu. Lähtudes eeltoodust puudub ka õigustatud huvi leppetrahvi vähendamise vastu. Kostja nii hagejale esitatud taotlustes kui vastuses hagile viitab paljasõnaliselt oma raskele majanduslikule seisundile, jättes esitamata tõendid selle kohta, et tema seisund on tõepoolest nii halb, et antud asjaolu tuleb võtta arvesse. Hageja leiab, et on loogiline juhul, kui kostja ei suutnud tegeleda kinnistu arendamisega aastate jooksul, pakkuda müüjale teostada tagasiostuõigust. Kuid ka selles situatsioonis kostja käitumine on teadaolevalt pahatahtlik, pakkudes tagasiostuõiguse teostamist, kostja soovib, et hageja teostaks tagasiostu kõrgema hinnaga, kui see on ette nähtud lepinguga. Kostja ei pidanud vajalikuks tähtaegselt informeerida hagejat sellest, et ta ei ole võimeline täitma investeerimiskohustust (nt 4 aastat tagasi). Kostja esitab pakkumuse tagasiostuõiguse teostamise kohta alles peale seda, kui hageja on rakendanud leppetrahvi ja leppetrahvi summat arvestamata. Pakkumus esitatakse eriolukorra ajal ja situatsioonis, kui asjatundjad ennustavad majanduslangust, s.o olukorras, kus hagejal eeldatavasti tekivad raskused kinnistu edaspidise müügiga. Hageja on avalik-õiguslik juriidiline isik ja tema eelarve moodustatakse peamiselt elanikelt kogutud tulumaksu arvelt. Hageja ja kostja majanduslikku seisundit võrreldes tuleb asuda seisukohale, et kostja heaolu sõltub kõigepealt kostja suutelisusest tegeleda äriga. Hageja majandusliku seisundi hindamisel tuleb võtta arvesse seda, et hageja prioriteediks on kohaliku omavalitsuse korraldamise seaduse § 6 ettenähtud ülesannete täitmine ja hageja on kohustatud oma tegevuse korraldamisel lähtuma kõigepealt linnaelanike huvidest. Selles olukorras isegi kui kostja esitab tõendeid selle kohta, et tema majanduslik olukord on halb, ei ole alust leppetrahvi vähendamiseks. Kostja on mitu korda toonitanud, et ta on võimeline tegelema kinnistu arendamisega, kuid vajab selleks täiendavat aega. Kostja viitab sellele, et ta on võimeline tegema kinnistusse investeeringuid miljoni euro ulatuses, mis tähendab, et ta peab end ise maksevõimeliseks. Arvestades eeltoodut puuduvad hageja arvates igasugused alused vähendada leppetrahvi summat. Kostja viitab ka sellele, et hageja käitumine erinevate linnavara ostjate suhtes on ebavõrdne. Hageja selgitab, et kostja viidatud kinnistuga Xxxx seotud investeerimiskohustused, nende ulatus ja ostja käitumine kohustuste täitmisel, on täiesti teistsugune. Kinnistuga seotud OÜ Fama Invest investeerimiskohustuste summa on 3 000 000 eurot, investeerimiskohustuste täitmise tähtajaks oli kehtestatud 31.12.2020. OÜ Fama Invest pöördus linna poole taotlusega investeerimiskohustuste täitmise tähtaja pikendamiseks 2019 novembris, s.o 1 aasta enne investeerimiskohustuste täitmise tähtaja saabumist. Investeerimiskohustuste täitmise tähtaeg oli pikendatud tingimusel, et OÜ Fama Invest kinnitab kohustust tasuda leppetrahvi seoses investeerimiskohustuste täitmata jätmisega, kuid leppetrahv jääb täitmisele pööramata juhul, kui OÜ Fama Invest täidab investeerimiskohustused täiendava tähtaja jooksul. Võrreldes 6 / 15
2-20-5629 investeerimiskohustuste täitmise esialgset tähtaega (7 aastat) ja kohustuste täitmiseks antud täiendavat tähtaega (5 aastat) ei ole kohustuste täitmiseks antud täiendav tähtaeg liiga pikk. Võrreldes OÜ-le Fama Invest ja kostjale pakutud investeerimiskohustuste pikendamise tähtaja tingimusi, on need põhimõtteliselt sarnased. Kinnistu Xxxx osas AS-iga Nordecon sõlmitud lepinguga ettenähtud investeerimiskohustused olid kehtestatud äramuutuvatel tingimusel. Pooled leppisid kokku, et 2017 aastal hindavad pooled turuolukorda ja lähtudes sellest määravad investeerimiskohustuste täitmise tähtaja. Äramuutuva tingimuse saabumisel püüdis kinnistu ostja leida Narva linnaga kompromissi ja pakkuda linnale sobiva investeerimiskohustuste täitmise ajakava. AS-i Nordecon investeerimiskohuste suurus ületab mitu korda kostja investeerimiskohustuste suurust. Lähtudes eeltoodust peab hageja kostja etteheiteid ebavõrdse käitumise ja hea usu põhimõtte rikkumise kohta alusetuks.
4.Kostja 05.11.2020 täiendavad seisukohad Seisuga 04.11.2020 on kostja täitnud investeerimiskohustused summas 92 560.28 eurot. Narva Linnavalitsuse Linnamajandusamet kinnitas 26.10.2020, et loeb kostja investeerimiskohustused arvestatuks summas 30 430 eurot. Seega on kostja täitnud oma investeerimiskohustused ulatuses ca kolmandik kohustuste kogusummast, mida võib lugeda piisavaks ulatuseks tõendamaks, et kostja kavatsused investeerimiskohustuse täitmise suhtes on elluviimisele suunatud ning kostja tegutseb oma lepingulise kohustuse täitmisel heatahtlikult ning oma võimaluste piirides. Vaatamata Narva linna kinnisvaraturule omasele aeglasele arengule, riigis kehtestatud eriolukorrale ning üldisele majanduslangusele, on ta teinud kõik endast sõltuva, et hagejalt ostetut kinnistut arendada ja lepingulist investeerimiskohustust nõuetekohaselt täita. Kostja on koostanud mitmeid äriplaane ja eskiise, pidanud läbirääkimisi nii eraisikute kui ka riigiasutuste esindajatega, taotlenud laenu saamist mitmelt pangalt ning esitanud pakkumisi kinnistu arendamiseks mitmele erinevale ettevõttele. Kostja on koostanud ka mitmed finantsprognoosid, planeerimaks investeerimiskohustuse nõuetekohast täitmist. Kostja raske majandusliku seisundi tõendamiseks esitas ta 2020 aasta jaanuari ja veebruari kasumiaruande, mille järgi on kostja majanduskahju ajavahemikus jaanuar-veebruar 2020 summas 3 798 eurot. Ettevõtte makseraskusi tõendab lisaks 25.05.2020 tehtud riikliku hüvitise väljamakse, mille saamise eeldus oli ettevõte käive ja tulu langemine vähemalt 30% ning vähemalt 30%-le töötajatest tööde andmise võimatus. Võttes arvesse asjaolu, et kostja põhitegevus on toitlustusteenuse pakkumine ning ta ei ole spetsialiseerunud kinnisvara arendamisele ega muudele majandustegevustele, sõltub kostja käive täielikult toitlustusasutusi külastavate inimeste arvust. Kostja peetavasse toitlustusasutusse saabuvate kohalike kui ka välismaalt tulevate külastajate arv langes eriolukorra ajal drastiliselt. Arvestades asjaoluga, et alates 16.03.2020 sulges Vene Föderatsioon oma riigipiirid ning Narva kui piirilinna külastavate vene turistide arv langes, kahanes silmapaistvalt ka kostja toitlustusasutust külastavate vene klientide arv. Kostja kogeb seisuga 04.11.2020 jätkuvalt COVID-19 viiruse levikust tingitud kahju ning toitlustusasutuse vähese külastatavuse tõttu on tema käive oluliselt vähenenud. Leppetrahvi kohaldamine koos kostjal lasuva maksuvõlaga ning asjatundjate ennustatava veelgi ulatuslikuma majanduslangusega ohustab viia kostja maksejõuetuseni ning sellest johtuvalt võimatuseni investeerimiskohustust täita. Seisuga 21.05.2020 olid Xxxx linn asuval kinnistul lõpetatud lammutustööd. Kinnistul on kostja teostatud tasandamistöid, mille tulemusena on kinnistu edaspidine arendamine vähem raskendatud. Hageja ei võtnud midagi ette projekti „Rahu ja Kerese tänavate rekonstrueerimistööd“ ellu viimiseks. Kuna hageja ei ole projekti elluviimisega alustanud ning kinnistu jaoks olulist transiitteed rekonstrueerinud, olid kostja võimalused kinnistut arendada veelgi piiratumad. 7 / 15
2-20-5629 Tagasiostuõiguse kohta seletas kostja 24.03.2020 taotluses, et tema nägemuse järgi kujuneb tagasiostuhinnaks esialgne müügihinna ning linna poolt arvestatuks loetud investeerimiskohustuse summa. Oma taotluses märkis kostja sõnaselgelt, et on valmis Narva linna vastava soovi korral tagasiostu tingimusi arutama. Ei oma 20.04.2020 vastuses ega ka üheski muus dokumendis pole hageja põhjendanud tagasiostuõiguse teostamata jätmist, millega rikkus põhjendamiskohustust. Kostja märgib, et leping ei näe ette kostja kohustust informeerida hagejat lepinguliste kohustuste mittenõuetekohasest täitmisest, mistõttu peab hageja vastavat kontrolli ise teostama ja vastavaid meetmeid ette võtma. Kostjale jääb arusaamatuks, miks hageja ei teostanud tagasiostuõigust, kui ta oli tuvastanud investeerimiskohustuse mittenõuetekohast täitmist ja leppetrahvi maksmise kohustuse mittetäitmist. Kostjale jääb arusaamatuks ka, kuidas leppetrahvi kohaldamine erakordselt keerulises majanduslikus olukorras aitaks hagejat kui kohalikku omavalitsuse organit oma eesmärkide elluviimisel ja linna keskkonna edaspidisel arendamisel. Hageja seisukoht eriolukorra ja majanduslanguse rollist vaidlusaluse kinnistu arendamise raskendamisel kohaldub mitte ainult hagejale, vaid ka kostjale. Kostja arendab aadressil Xxxx linn asuvat kinnistut ka edaspidi. Kostja soovib ehitada kinnistul ridaelamu, mistõttu tellis ta TiTo Arhitektid OÜ-lt ridaelamu eskiisprojekti projekteerimistingimuste saamiseks hiljemalt 31.12.2020. Kostja sõlmis ka koostöölepingu Osaühinguga M-NAR Kinnisvara, mille alusel kohustuvad pooled tegema koostööd ridaelamu rajamiseks kinnistule aadressil Xxxx linn.
5.18.11.2020 kohtuistung Hageja selgitas, et leppetrahv on sanktsioon, kuna kohustust ei ole tähtaegselt täidetud. Kostja esitas eelprojekti, millest nähtub, et ta on kogu aeg muutnud oma arvamust, milliseid investeeringuid ja milleks ta teeb. Algselt rääkisid hotellist, hiljem teeninduskeskusest ja teistest variantidest. Hoone asub Kerese tänava kõrval, mida täna kasutatakse linnateena, seepärast jääb arusaamatuks, millisest teede probleemist räägitakse. Kostja esitas kirjavahetuse ja taotluse linnavalitsusele, millest tulenevalt oli ta teadlik sellest, et investeerimise tähtaeg lõpeb ja ta peab esitama aruande. Kostja viimases seisukohas esitatud kirjavahetusest on näha, et aastal 2020 hakkas ta otsima võimalusi kinnistu arendamise osas. 04.11.2020 öeldi, et hakatakse koostama eskiisprojekti alles projekteerimistingimuste saamiseks, mis tähendab, et isegi projekteerimine ei ole algatatud. 04.11.2020, ehk enne kohtuistungit kostja hakkas küsima ja pöörduma linna poole tingimuste saamiseks. Kostja selgitusel pidi linn korraldama teede ehitust, et oleks hea ühendus. Kostja tegi kõik endast oleneva, et koguda raha oma teisest ärist ja hakata tegelema projekti elluviimisega. Ida-Virumaa ja Narva on piirkond, kus väikestele ettevõtetele laene arendamiseks ei anta nii nagu suurtele arendajatele. Kostja nõustaja selgituse järgi olid teed olemas, aga nende kvaliteet oli halb, Narva linna volikogu otsus on vastu võetud 14.08.2014, s.o samal aastal, millal sõlmiti ostumüügileping. Lammutustöid alustati pärast seda, kui takistus teede näol oleks pidanud olema eemaldatud. Esimene mõte ei olnud hoone lammutamine, vaid rekonstrueerimine hotelliks. Hageja kinnitas fakti, et ta ei ole ei 2016 ega 2018 aastal kostjale kirja esitanud ega lepptrahvi nõudnud. Kõik hakkas alles siis, kui kostja ise nende poole pöördus ja palus tähtaja pikendamist. Kui kinnisvara soetati, oli üks tingimus ja teadmine, et seal tuleb uus tee, mis toob kliente ja raha, millest lähtudes sooviski kostja projekti võtta. Kostjal on vaja kohustuse täitmiseks umbes kaks aastat ehk kõik võib olla valmis jaanuaris 2023.
6.Kostja 05.04.2021 seisukoht Kostja palub hageja õigusliku huvi puudumisega seotud väiteid hinnata Narva Linnavalitsuse 04.02.2021 korralduse 79-k alusel, milles hageja esitas oma arvamuse vaidlusaluse leppetrahviga seotud kinnistu aadressil Xxxx suhtes. Kuigi projekteerimistingimusi Xxxx korterelamu püstitamiseks taotles Edlen Service OÜ, põhjendas hageja projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumist just Narva linna ja kostja vahel 04.11.2014 sõlmitud 8 / 15
2-20-5629 tagasiostuõigusega müügilepinguga ning projekteerimistingimuste vastuoluga eelnimetatud lepinguga. Hageja esitatud põhjendus viitab sellele, et kaalutlusotsuse teostamisel lähtub hageja mitte poolte ühisest huvist kinnistut arendada ja sellesse investeerida, vaid tõlgendab lepingut liiga kitsalt, kohustades kostjat ehitama kinnistule üksnes majutushoonet ja toitlustuskohta ning piirates teiste objektide püstitamist vaidlusalusel kinnisasjal. Kostja leiab, et sellise lepingu tõlgendamise eesmärk on takistada nii kostjal kui ka teistel juriidilistel isikutel investeerida vaidlusaluse leppetrahviga seotud kinnisasjasse.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Kohus, tutvunud hagiavalduse ja poolte seisukohtadega ning menetluse käigus esitatud tõenditega, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt.
8.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsuse tegemisel tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 5 alusel hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 alusel peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 231 lg 2 järgi poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks.
9.Poolte vahel puudub vaidlus järgmises: 1) Narva linn müüjana ja OSAÜHING SHINOK ostjana sõlmisid 04.11.2014 notariaalse kinnistu tagasiostuõigusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi leping) (dtl 816), millega hageja müüs kostjale hinnaga 80 001 eurot kinnisasja asukohaga Xxxx; 2) kinnisasi võõrandati kostjale investeerimiskohustusega tingimustel, et viimane investeerib omandatavasse varasse vähemalt 300 000 eurot vastavalt ostja pakutud ajakavale: I etapp – projekteerimistööd kuni ehitusloa saamiseni hiljemalt 31.12.2016 aastal, II etapp – ehitustööd, kasutusloa saamine hiljemalt 31.12.2018 aastal; 3) lepingus pooled leppisid investeerimiskohustuse mittetäitmise või mitteõigeaegse täitmise puhuks kokku leppetrahvis 10% tähtajaks tegemata investeeringute summalt; 4) kostja ei täitnud lepinguga kokkulepitud investeerimiskohustust tähtaegselt. Kohtu hinnangul puudub ka vaidlus leppetrahvi arvutatud suuruses. Hagiavalduse põhjal leppisid pooled kokku investeerimiskohustuse täitmise ulatuse tõendamises auditiga. TADF Ehituse OÜ audiitori hinnangul olid kinnistul teostatud ehitustööd summas 62 130.28 eurot (ilma käibemaksuta). Hageja arvestas investeerimiskohustuse täitmist 57 223.02 euro ulatuses, arvates maha kulutused, mis ei ole suunatud vara parendamiseks. Kostja oma vastustes viitab küll investeeringute suurusele 62 130.28 eurot, kuid neist ei nähtu, et ta on vaidlustanud või vaidlustab leppetrahvi summa kujunemist.
10.Poolte vahel on vaidlus selles, kas hageja on kaotanud leppetrahvi nõudmise õigus, kuna ei teatanud sellest kostjale mõistliku aja jooksul. Alternatiivselt palub kostja leppetrahvi vähendada.
11.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 159 lg 2 järgi kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. VÕS § 160 kohaselt kohustuse rikkumise vabandatavuse korral ei või leppetrahvi nõuda, kui lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Leppetrahvi maksmise nõudeõiguse tekkimiseks peavad seega olema täidetud järgmised eeldused: 1) poolte vahel on kehtiv leping (sh kehtiv leppetrahvikokkulepe); 9 / 15
2-20-5629 2) võlgnik on lepingulist kohustust rikkunud; 3) võlgnik vastutab rikkumise eest, v.a juhul, kui lepinguga on kokku lepitud võlgniku teistsugune vastutusstandard; 4) võlausaldaja on leppetrahvi nõudmisest võlgnikule mõistliku aja jooksul pärast rikkumise avastamist teatanud.
12.Eeltoodust tulenevalt puudub poolte vahel vaidlus selles, et poolte vahel on kehtiv leping ja leppetrahvi kokkulepe, samuti et kostja on lepingust tulenevat investeerimiskohustust rikkunud. Kostja on vastuses hagile viidanud, et ei suutnud müügilepingus kokkulepitud investeerimiskohustust kokkulepitud tähtajaks lõpuni täita temast mittesõltuvatel põhjustel, kuid ei ole sellele sõnaselgelt tuginenud vastutust välistava asjaoluna, vaid eelkõige leppetrahvi vähendamise põhistusena. Kostja selgituse põhjal oli rikkumine seotud investeeringuteks vajaminevate rahaliste vahendite leidmise raskustega, kuivõrd investeerijad ei ole piirkonnast huvitatud. Kohus peab vajalikuks selgitada, et VÕS § 103 lg 1 kohaselt võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. VÕS § 103 lg 2 kohaselt kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Pooltevahelises lepingus puudub vastutuse eriregulatsioon investeerimiskohustuse täitmise osas. Kohus leiab, et probleemid investeerimiskohustuse täitmiseks rahaliste vahendite leidmisel ei ole väljaspool võlgniku mõjuulatust olevaks asjaoluks, mida ei saanud ette näha või millega arvestada juba lepingu sõlmimisel. Tegemist on kostja kanda jääva majandusliku riskiga. Investeerimiskohustuse lõpptähtaega 31.12.2018 arvestades ei saa selle perioodi kestel viidata ka koroonaviiruse levikuga kaasnenud probleemidele majandustegevuses kui vältimatule jõule.
13.Kostja peamiseks vastuväiteks hagile on, et hageja on minetanud leppetrahvi nõude õiguse, kuna teavitas kostjat leppetrahvinõudest alles 04.03.2021. Hageja pidi avastama kohustuse rikkumise koheselt tähtaja saabumisel, s.o I etapi osas 31.12.2016 ja II etapi osas 31.12.2018. Hageja selgitusel sai ta alles auditi tulemusel kinnituse selle kohta, millised investeeringud olid tehtud ja nende summa kohta. Hageja tegi lõpptahteavalduse leppetrahvi kohaldamiseks 26.06.2019, Narva Linnavalitsuse 26.06.2019 korraldusest tulenevalt oli kostjat teavitatud leppetrahvi kohaldamisest juba 2019 aasta märtsis. Seega tuleb kindlaks teha, millal hageja avastas kostja kohustuse rikkumise ja millal teatas kostjale, et kavatseb leppetrahvi nõuda ning seejärel hinnata, kas hageja tegi seda mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist.
14.Kohus osutab, et VÕS § 159 lg 2 seob leppetrahvi nõudest teate esitamise rikkumise avastamise hetkega. Lepingu p-is 6 kokkulepitu järgi kohustus kostja tegema omandatavasse varasse investeeringuid vähemalt summas 300 000 eurot vastavalt ostja pakutud ajakavale. Ajakavas on märgitud I ja II etapil tehtavad tööd ja tähtaeg, seejuures I etapil tuli kostjal teostada projekteerimistööd kuni ehitusloa saamiseni hiljemalt 31.12.2016. Leppetrahvi nõudeõigus on lepingu p 6.3 järgi seotud tähtajaks tegemata investeeringute summa, mitte konkreetselt teostatud töödega. Kohus leiab, et I etapis nimetatud tööde teostamist vastavalt ajakavale ja siittulenevalt investeerimiskohustuse täitmist ei ole võimalik kontrollida üksnes visuaalse vaatluse teel. Seega oli hagejal võimalik I etapil teostatud tööde (ja seeläbi kaudselt ka tehtud investeeringute) mahtu hinnata üksnes kostja esitatava investeeringuaruande ja kuludokumentide põhjal. 10 / 15
2-20-5629 Kohus nõustub hagejaga, et Narva Linnavolikogu 09.05.2005 määrus nr 18 „Linnavara võõrandamise kord“ on üldaktina täitmiseks kohustuslik ka kostjale kui linnavara ostjale. Nimetatud määruse § 82 lg 4 järgi peab aruande tehtud investeeringute kohta linnavara ostja esitama võõrandamise korraldajale ühe kuu jooksul arvates investeeringute kohustuse täitmise tähtaja saabumisest. Hagiavalduse ja Narva Linnavalitsuse 04.03.2020 korralduses nr 155-k (dtl 18) väljatoodu järgi esitas kostja ainsa investeeringuaruande 29.01.2019. Kohus leiab, et isegi arvestades, et leppetrahvi nõudest teatamine ei eelda leppetrahvi suuruse märkimist (vt RKTKo 3-2-1-15-08, p 12), puudus hagejal alus kostjale I perioodi järel leppetrahvi nõudmise teate esitamiseks. Kohus osutab täiendavalt, et lepingus puudub täpsem kokkulepe erinevate etappide jooksul tehtavate tööde ja (miinimum)investeeringute kohta, millest lähtudes isegi vastava aruande esitamisel saaks kindlaks teha investeerimiskohustuse täitmise nõuetekohasuse esimese vaheetapi lõpuks. Kohus leiab, et poolte esitatud asjaoludel on põhjendatud hageja poolt investeerimiskohustuse rikkumisest teadasaamise ajaks lugeda 29.01.2019, s.o kostja aruande esitamisest. Lepingu kohaselt olid II etapil teostatavateks töödeks ehitustööd, kasutusloa saamine hiljemalt 31.12.2018. Lepingu p 6 järgi pooled leppisid kokku, et lepingu ese võõrandatakse ostjale eesmärgiga hoone osaliselt lammutada, ümber ehitada ruumid majutusettevõtteks ning toitlustuskohaks ja heakorrastada territoorium. Lepingus puudub kokkulepe selle kohta, millistele konkreetsetele tingimustele peab kinnisasi ja sellel asuv(ad) hoone(d) pärast kokkulepitud investeeringute tegemist vastama või milline olema investeeringute arvel saavutatav tulemus. 18.11.2020 kohtuistungil hageja selgitas, et kostja esitas eelprojekti, millest nähtub, et kostja on kogu aeg muutnud oma arvamust, s.o milliseid investeeringuid ta teeb ja milleks, esialgselt rääkis hotellist, hiljem teeninduskeskusest ja teistest võimalustest. Kostja ja kostja nõustaja selgituse järgi alustati hoone lammutustöid 2018 ning lõpetati 2019, esimene mõte ei olnud hoone lammutamine, vaid hoone rekonstrueerimine hotelliks. Seega kohtu hinnangul ka II etapi järel ei piisa investeerimiskohustuse rikkumise avastamiseks ja leppetrahvinõude esitamise otsustamiseks ainuüksi vaatluse tulemusel nähtavast. Kohus leiab, et kuigi kuludokumentide puudumisel leppisid pooled kokku tehtud investeeringute mahu tõendamises TADF Ehituse OÜ auditiga, on juba kostja 31.12.2018 seisuga koostatud aruandest (dtl 66) nähtuva investeeringusumma 62 130.28 eurot (mis moodustab umbes 1/5 lepingus ettenähtud investeeringutest) pinnalt võimalik nentida, et kostja on investeerimiskohustust rikkunud. Seega mõistlik aeg leppetrahvi nõudest kostjale teate esitamiseks (s.o ilma leppetrahvi summat kindlaksmääramata) hakkab kulgema alates 29.01.2019.
15.Riigikohus on selgitanud, et mõistlik aeg VÕS § 159 lg 2 tähenduses mahub ajaliselt kohustuse rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele. Pooltevaheliste suhete kontekstis mõistliku aja määramisel peab arvestama kõiki asjaolusid ja poolte käitumist (vt RKTKo 3-2-115-08, p 13). Kui pool on saatnud mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele poolele teate, et ta nõuab leppetrahvi maksmist, siis võib ta leppetrahvi nõude esitada aegumistähtaja jooksul1. Kui leppetrahvi nõue esitatakse mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumist, ei pea enam leppetrahvi nõudmise teadet esitama (vt nt RKTKo 3-2-1-28-08, p 14). Hageja viidatud Narva Linnavalitsuse 26.06.2019 korralduses nr 474-k esitatud kronoloogiast (dtl 24-25) nähtub, et 13.03.2019 Narva Linnavalitsuse Linnavarakomisjoni istungil pakkus komisjon Narva Linnavalitsuse Linnamajandusametile rakendada leppetrahvi seoses investeerimiskohustuste mittetäitmisega. Antud dokumendist endast ei tulene, et hageja oleks kostjat juba märtsis 2019 teavitanud leppetrahvi nõude esitamisest. Küll aga nähtub Narva Linnavalitsuse 04.03.2020 korralduse nr 155-k asjaoludest (dtl 19), et oma 11.03.2019 (vastuse
I.Kull. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura, 2016, lk 820.
11 / 15
2-20-5629 kronoloogiat arvestades on õige 11.04.2019) kirjas palub kostja mh mitte kohaldada leppetrahvi, seega võib kohtu hinnangul eeldada, et kostjat teavitati otsusest esitada leppetrahvi nõue. Isegi otseste tõendite puudumisel eeltoodut kõrvale jättes võib kohtu hinnangul teatena leppetrahvi nõude esitamisest vaadelda ka kostjale adresseeritud Narva Linnavalitsuse Linnamajandusameti 29.04.2019 kirja nr 1-7/1102-12 (dtl 31-32), mille kohaselt Narva Linnavalitsuse linnavara komisjoni 12.04.2019 koosolekul otsustati soovitada Linnamajandusametil kohaldada kostja suhtes leppetrahvi summas 24 277.70 eurot. Kuigi leppetrahvinõude maksmapanek on kirjas esitatud ettepaneku järgi seotud tingimusega, et kostja kinnitab notariaalses lepingus kohustust tasuda leppetrahv ja annab nõusoleku alluda kohesele sundtäitmisele, kui ta ei täida investeerimiskohustust hageja pikendatud tähtajaks 31.12.2020, võis kostja (majandus- ja kutsetegevuses teenuseid osutava isikuna) kohtu hinnangul kirjast aru saada, et hageja soovib kasutada leppetrahvi nõudeõigust. Kohus märgib, et ka pooltevahelist hilisemat suhtluse ja läbirääkimiste põhjal kuni Narva Linnavalitsuse 04.03.2020 korralduseni nr 155-k, millega muudeti Narva Linnavalitsuse 26.06.2019 korraldust nr 474-k „Müügilepingust tuleneva trahvi määramine ja lepingu muutmine (Xxxx) ja leppetrahv sissenõudmisele pöörati, ei saanud kostjal hea usu põhimõttest lähtudes tekkida õigustatud ootust, et temalt leppetrahvi enam või siiski ei nõuta. Kohus leiab, et kostjale leppetrahvi nõudest teatamine hiljemalt 29.04.2019 kirjaga on toimunud mõistliku aja jooksul alates rikkumise avastamisest 29.01.2019 ning hageja ei ole seega kaotanud leppetrahvi nõudmise õigust. Kohus arvestab mõistliku aja üle otsustamisel muuhulgas asjaoluga, et lepingupooleks on kohalik omavalitsus, kus otsuste vastuvõtmisel tulenevalt asutusesisesest reglemendist kaasneb täiendav ajakulu.
16.Kostja on muuhulgal taotlenud ka leppetrahvi vähendamist, leides, et leppetrahv summas 24 276.67 eurot on ebamõistlikult suur. VÕS § 162 lg 1 järgi kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Riigikohtu hinnangul ei ole siin kasutatud termineid "ebamõistlikult suur" ja "mõistlik" võimalik käsitada faktiliste asjaoludena, vaid hinnanguliste kategooriatena. Leppetrahvi suuruse ebamõistlikkust tuleb hinnata lähtuvalt sellest, milline on konkreetses lepingus leppetrahvi funktsioon, kas eelkõige kompenseerida kahju või sanktsioneerida rikkumist. Käesoleval juhul on hageja kinnitanud, et leppetrahv on sanktsiooniks, kuivõrd kostja ei ole tähtaegselt kohustust täitnud (dtl 338). Hageja poolt leppetrahvi kui eelkõige täitmist tagava abinõu funktsiooni võib kohtu hinnangul järeldada ka kokkulepitud leppetrahvi suuruse põhjal. Kui leppetrahvi funktsioon on eelkõige sanktsioneerida rikkumist, siis tuleb arvestada rikkumise raskust, poolte majanduslikku seisundit, huvi täitmise vastu jne. Asjaolud, mida kohus peab arvestama, on VÕS § 162 lg-s1 esitatud mitteammendava näidisloeteluna. Kuivõrd leppetrahvi vähendamist taotleb kohtult kostja, on tema kohustus tõendada, et leppetrahvi suurus on ebaproportsionaalne.
17.Kostja tugineb leppetrahvi vähendamise taotluses asjaoludele, et ta on lepingust tuleneva müügihinna tasumise kui põhikohustuse täies mahus täitnud, kõrvalkohustuse täitmise rikkumise vältimiseks on kostja korduvalt taotlenud investeerimistähtaja pikendamist, hageja ei ole selle taotluse lahendamisel kohelnud teda võrdselt teiste äriühingutega, hagejal ei ole kahju tekkinud, rikkumise on põhjustanud hageja enda tegevus, hagejal puudub õigustatud huvi leppetrahvi sissenõudmiseks, arvestades lepingu objektiks oleval kinnistul teostatud tööde hulka ja hageja kui kohaliku omavalitsuse üksusena tegutsemise eesmärki, samuti tugineb kostja enda majanduslikult raskele seisule. 12 / 15
2-20-5629
18.Kohus leiab, et lepingust tulenevalt oli hageja huvi lisaks müügilepingust tulenevate kohustuste täitmisele samaväärne investeerimiskohustuse täitmise vastu, arvestades seejuures müügihinna ja investeerimiskohustuse rahalise suuruse vahekorda (vastavalt 80 001 eurot ja 300 000 eurot), kinnisasja enampakkumisel kujunenud müügihinda võrreldes selle müügieelse bilansilise maksumusega kogusummas 191 021 eurot (dtl 86), lepingust nähtuvat linnavara võõrandamise eesmärki ning hageja huve ja ülesandeid seoses elukeskkonna parendamise ja arendustegevusega. Hageja selgitusel oli investeeringute tegemine lepingu sõlmimise eelduseks, samuti on linnavara müügil ühiskonnal ja linnal kõrgendatud huvi selle vastu, et linnavara oleks maksimaalselt kasulik linna jaoks, linnavara võõrandamisel on linn kõigepealt huvitatud sellest, et vara võõrandamisega tekiks võimalus linna keskkonna edaspidiseks arendamiseks (dtl 114, 115). Seega üksnes lepingust tuleneva müügihinna tasumise kohustuse täitmine ei saa olla aluseks leppetrahvi vähendamiseks, samuti oli lepingu järgi leppetrahv seotud nimelt investeerimiskohustuse täitmisega. Eeltoodust tulenevalt on kohtu hinnangul põhjendamatu kostja väide, et hagejal ei ole kahju tekkinud, kuna kostja on müügihinna täielikult tasunud.
19.Kostja on nii varasemalt kui kohtumenetluses kinnitanud oma huvi investeerimiskohustuse jätkuva täitmise vastu, ta on taotlenud korduvalt investeerimiskohustuse täitmise tähtaja pikendamist (29.01.2019, 07.10.2019, 12.11.2019, 25.01.2020), viimati 22.04.2020 kuni tähtajani 31.12.2025 (dtl 120), samas on kostja alates 29.01.2019 aruande esitamisest kuni oktoober 2020 teinud täiendavaid investeeringuid kokku vaid summas 30 430 eurot (dtl 149). Hageja kontrollitud ja kinnitatud andmete põhjal on kostja seega senini teinud kokku investeeringuid 87 653.02 euro ulatuses, mis moodustab kokkulepitud kohustusest umbes 30%. Kohus märgib, et leppetrahvi nõue ei sõltu sellest, kas rikkumine heastatakse, kui ei ole teisiti kokku lepitud, ning täiendava tähtaja andmine ei vabasta võlgnikku vastutusest kohustuse rikkumise eest. Kohus nõustub hagejaga, et hinnates kohustuse täitmise ulatust leppetrahvi vähendamise alusena, ei ole kostja poolt investeerimiskohustust täidetud sellises mahus, et see eraldivõetuna õigustaks leppetrahvi vähendamist. Kostja poolt seni täidetud kohustuse suurust ja täitmiseks kulunud aega arvestades ei ole ka mõistlikku alust eeldada, et kostja oleks täitnud või täidaks investeerimiskohustuse täies mahus ka pikendatud tähtaja jooksul. Kohus leiab siinkohal, et kostja ei ole teise lepingupoole suhtes käitunud heas usus, taotledes investeerimiskohustuse tähtaja pikendamist alles pärast tähtaja lõppemist, kuivõrd investeerimiskohustuse täitmise raskused pidid talle olema teada juba oluliselt varem, arvestades tegelikult teostatud investeeringute mahtu.
20.Investeerimiskohustuse tähtaja pikendamisel kostja ebavõrdse kohtlemise osas kohus nõustub hagejaga, et Narva Linnavalitsuse 31.10.2018 korraldusest nr 934-k (Lepinguliste kohustuste täitmise tähtaja muutmine Nordecon AS-ile) (dtl 75-77) ja 01.04.2020 korraldusest nr 233-k (Lepingu kohustuste tähtaja pikendamine Fama Invest OÜ-le) (dtl 78-79) tulenevalt ei ole tegemist samaväärsete ja võrreldavate olukordadega nii tehingusumma, investeerimistingimuste kui kohustatud poole käitumist arvestades. Fama Invest OÜ-le on hageja seejuures pakkunud investeerimiskohustuse tähtaja pikendamist üldjoontes sarnastel tingimustel kui kostjale, s.o kohustatud isikule määratakse leppetrahv, kui investeerimiskohustust ei ole täidetud kokkulepitud tähtajaks ning leppetrahv jäetakse sissenõudmisele pööramata, kui kohustatud isik sõlmib Narva linnaga kokkuleppe, milles tunnistab leppetrahvi sissenõutavust ja annab nõusoleku alluda kohesele sundtäitmisele leppetrahvi tasumise nõudes. Kohus osutab, et Narva Linnavolikogu 09.05.2005 määruse nr 18 „Linnavara võõrandamise kord“ § 82 lg 5 2. lause kohaselt kui investeeringute summa jääb täielikult või osaliselt tegemata või arvestamata, võib lepingu tingimusi linnavalitsuse otsusel ja poolte kokkuleppel muuta või lepingu lõpetada. Kuivõrd Narva Linnavalitsuse 10.09.2014 korralduse nr 965-k (dtl 89-91) põhjal sõlmiti leping vastavalt kostja esitatud pakkumisele nii investeerimissumma kui tähtaja osas, oli kostjal samuti võimalik kokkuleppe aluseks olevate asjaolude muutumisel pöörduda hageja poole kokkuleppe muutmiseks juba enne kohustuse täitmise tähtaja möödumist. 13 / 15
2-20-5629
21.Kostja leiab VÕS § 101 lg-le 3 tuginedes, et kuna Narva Linnavolikogu 14.08.2014 otsuse nr 102 (dtl 81-83) alusel teede rekonstrueerimise projekti aastatel 2015-2017 teostamata jätmine mõjutas oluliselt tema võimalusi investeerimiskohustust täita, siis ei või hageja tugineda investeerimiskohustuse rikkumisele. VÕS § 101 lg 3 järgi võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kohtule esitatud Narva Linnavolikogu 14.08.2014 otsusest nr 102 nähtub, et sellega anti luba projekt „Rahu ja Kerese tänavate rekonstrueerimistööd“ ettepanek Ühtekuuluvusfondi meetme „Üleriigiliste ja rahvusvaheliste ühenduse arendamine“ investeeringute kavva, määrati projekti teostaja ja kinnitati projekti omafinantseeringu summad aastateks 2015-2017 ning anti luba projekti positiivse rahastamisotsuse korral luba Narva Linnavalitsusel võtta laenu abikõlbuliku omafinantseeringu katteks. Kohtu hinnangul on antud otsuse näol tegemist üksnes ettevalmistavate toimingutega projekti rahastamiseks selle heakskiitmisel. Ka hageja ja kostja vahelisest lepingus ning selle aluseks olevates Narva Linnavolikogu 21.03.2014 otsuses nr 30 „Linnavara võõrandamine (kinnistu Xxxx) (dtl 86-88) ja Narva Linnavalitsuse 10.09.2014 korralduses nr 965-k „Ostja kinnitamine (kinnistu Xxxx) puudub viide kinnistu müügi ja investeerimiskohustuse seotusele kavandatavate teede rekonstrueerimistöödega. Kohus asub seisukohale, et pakkumise tegemisel kinnisasja ostmiseks koos investeerimiskohustuse võtmisega oli investeeringuteks rahaliste vahendite leidmise võimaluste hindamine kostja äririskiks. Istungil antud kostja nõustaja selgituse kohaselt on teed olemas, aga halva kvaliteediga, hageja märkis, et hoone asub Kerese tänava kõrval, mida täna kasutatakse linnateena, mille tõttu jääb hagejale arusaamatuks, millisest teede probleemist kostja räägib. Seega ei saa ainuüksi teede rekonstrueerimistööde projekti viibimisega mõistlikult põhjendada investeerimiskohustuse sellises ulatuses täitmata jätmist või tööde teostamisega alustamist alles vahetult enne kokkulepitud lõpptähtaja saabumist.
22.Kostja etteheitega seoses hageja poolt tagasiostuõiguse kasutamata jätmisega kostja ettepaneku alusel (dtl 84, 85) kohus märgib veelkord, et lepingu p-i 5.1 järgi on tegemist hageja õiguse, mitte kohustusega. Kohus ei käsitle siinkohal kostja etteheiteid, mille järgi on lepingust tulenevate kohustustega seotud haldusakte andnud või otsustusi teinud selleks ebapädev organ või need on nõuetekohaselt põhjendamata. Kostjal oli võimalus tema suhtes tehtud haldusakte vaidlustada seadusega ettenähtud korras halduskohtus.
23.Kostja palub leppetrahvi vähendada ka kostja rasket majanduslikku seisundit arvestades. Kostja jaoks on investeerimiskohustust laenu saamise võimatuse ja investeerijate huvi puudumise tõttu võimatu või ebamõistlikult koormav täita. Kostja toob välja, et kriisiolukorras on tema majanduslik olukord oluliselt halvenenud, s.h põhjusel, et tema põhitegevuseks on toitlustusteenuse pakkumine ning tema käive sõltub täielikult toitlustusasutusi külastavate inimeste arvust, kelle arv on eriolukorra kehtestamise ajal drastiliselt vähenenud. Kostja on raske majandusliku seisundi tõendamiseks esitanud kasumiaruande perioodi 01.01.2020-29.02.2020 (dtl 321) kohta, mille järgi on tema aruandeaasta kahjum 3 798 eurot, tõendi 25.05.2020 tehtud riikliku hüvitise väljamakse kohta summas 4 474.78 eurot (dtl 322) ning Maksu- ja Tolliameti 04.11.2020 vastuse võlapäringule, mille järgi on tema käibemaksu ja sotsiaalmaksu võlgnevus 1 000 eurot (dtl 323). Kostja leiab, et leppetrahvi kohaldamine koos kostjal lasuva maksuvõlaga ning asjatundjate ennustatava veelgi ulatuslikuma majanduslangusega võib viia kostja maksejõuetuseni ning sellest tulenevalt võimatuseni investeerimiskohustust täita. Kohus selgitab, et võlgniku pankrotiseisund (ega vähene sissetulek) ei ole automaatselt leppetrahvi vähendamise aluseks (vt nt RKTKo 3-2-1-139-14, p 19). Kostja ei väida ja kohtu hinnangul esitatud tõenditest ei tulene, et kostja puhul juba esineks püsiva maksejõuetuse olukord. Samas kohus möönab, et esitatud tõendite põhjal ning arvestades investeerimiskohustuse täitmata osa suurust (212 346.98 eurot), kokkulepitud leppetrahvi määra 14 / 15
2-20-5629 ja koroonaviiruse levikuga seotud piirangute mõju majandustegevusele, s.h eelkõige turismi- ja toitlustuse alal tegutsevatele väikeettevõtetele, seab ohtu kostja jätkusuutliku majandamise. Kohus leiab, et antud juhul ei ole leppetrahvi eesmärgi ega hageja kui võlausaldaja (seejuures Narva linna ettevõtluse arendajana) õigustatud huvidega kooskõlas kostja maksejõuetuks muutumine üksnes põhjusel, et ta ei ole suuteline leppetrahvi täies mahus tasuma. Eeltoodust tulenevalt kohus rahuldab kostja taotluse leppetrahvi vähendamiseks. Kohus vähendab kostja poolt tasumisele kuuluvat leppetrahvi poole võrra, ümardades summa täisarvuni, s.o kostja poolt tasumisele kuuluvaks leppetrahviks on 12 138 eurot.
24.Hageja on taotlenud kostjalt tasumisele kuuluvalt leppetrahvilt viivise hageja kasuks väljamõistmist alates leppetrahvinõude esitamisest Narva Linnavalitsuse 26.06.2019 korralduse nr 474-k alusel, s.o alates 27.06.2019. VÕS § 113 lg 1 1. ja 2. lause kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. VÕS § 113 lg 2 1. lause järgi kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Kohus rahuldab hageja viivisenõude ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise leppetrahvilt 12 138 eurot alates 27.06.2019 kuni hagi esitamiseni summas 781.38 ning lisanduva viivise alates hagi esitamisest 16.04.2020 VÕS § 113 lg 1 2. lauses ettenähtud ulatuses.
25.Hageja taotles kostjalt võla sissenõudmiskulu summas 40 eurot väljamõistmist. VÕS § 1131 lg 1 kohaselt kui võlausaldaja võib nõuda viivist, võib ta nõuda võlgnikult võla sissenõudmiskulude hüvitamist summas 40 eurot. Nõude eelduseks ei ole seega tegelik kahju tekkimine. Kohus leiab, et hagejal on õigus nõuda kostjalt sissenõudmiskulude hüvitamist summas 40 eurot. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks sissenõudmiskulu 40 eurot.
26.Eelnevast tulenevalt rahuldab kohus hagi osaliselt. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ning seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
27.TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt, jätab kohus poolte menetluskulud nende endi kanda. Menetluskulude poolte endi kanda jätmisel, kohus ei määra menetluskulusid rahaliselt kindlaks. /allkirjastatud digitaalselt/ Angelina Abol kohtunik
15 / 15
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.