A K, K M hagi Smartvara Krupp OÜ (likvideerimisel) vastu võla nõudes
Tsiviilasja hind
27 651,78 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I: A K (isikukood xxx, e-post: xxx); Hageja II: K M (isikukood xxx, e-post: xxx); Hagejate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kaimo Räppo (Bjork Legal Advokaadibüroo, asukoht Pärnu maantee 18-5, 10141 Tallinn, e-post: [email protected]); Kostja: Smartvara Krupp OÜ (likvideerimisel, registrikood 12709755, asukoht Tartu mnt 80, 10112 Tallinn, e-post xxx). Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Anna Liiv, e-post: [email protected]
Kohtuistungi aeg Kohtuistungil osalesid
14. oktoober 2021 Hagejate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kaimo Räppo Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Anna Liiv Kostja likvideerija: K S
RESOLUTSIOON
1.Jätta hagi rahuldamata.
2.Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine:
2.1.Jätta menetluskulud solidaarselt hagejate A K ja K M kanda.
2.2.Mõista hagejatelt A K ja K M solidaarselt kostja Smartvara Krupp OÜ kasuks välja menetluskulud summas 1800 eurot.
2.3.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1800 eurot) tuleb hagejatel solidaarselt tasuda kostjale käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib
2-21-2853 menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJATE NÕUE JA SELLE PÕHJENDUSED
1.Hagejad A K ja K M esitasid 22.02.2021 (täiendatud 15.03.2021) Harju Maakohtule hagiavalduse kostja Smartvara Krupp OÜ vastu võla nõudes. Hagejad paluvad mõista välja kostja Smartvara Krupp OÜ-lt (likvideerimisel) A K ja K M kasuks põhinõue 25 500 (kakskümmend viis tuhat viissada) eurot. Samuti taotlevad hagejad mõista välja põhinõude ajaks sissenõutavaks muutunud viivis summas 111,78 eurot ja hagi esitamise ajaks sissenõutavaks mittemuutunud viivised alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuseni kindla summana ja alates kohtuotsusest VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras põhinõudest päevas kuni põhinõude täitmiseni. Hagi rahuldamisel paluvad hagejad mõista välja kostjalt hagejate kasuks hagejate menetluskulud, s.h. riigilõiv ning hüvitamisele kuuluvatelt kuludelt mõista välja viivis alates lahendi jõustumisest kuni kohtuotsuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.
2.Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt sõlmisid pooled 10.05.2018 notariaalse korteriomandi müügilepingu (edaspidi Leping), mille kohaselt müüs kostja ehk Müüja Ostjatele ehk hagejatele xxx asuva korteriomandi koos selle oluliste osadega ja päraldistega (edaspidi: Korteriomand). Lihtsuse huvides nimetab hageja edaspidi ostjat ainsuses. Ostja tasus Korteriomandi eest kokkulepitud ostuhinna kokku summas 199 500 eurot. Ostuhind on Müüjale tasutud. Lepingu punkti 1.7 järgi on Korteriomandi energiamärgiseks märgitud B klass. 01.10.2020 xxx poolt väljastatud kasutusloa andmetel on Korteriomandi energiamärgiseks märgitud D klass. 08.01.2021 energiatõhususe ja sisekliima spetsialisti T M antud selgituste kohaselt „kui müügihetkel oli toodud energiatõhususe klass B, siis tegelikult see nii polnud, kuna päiksepaneele polnud paigaldatud. Päikesepaneelide ära jätmise otsusega oleks pidanud teostama uue energiamärgise arvutuse (oluline muutus) ja kajastama müügilepingus õiget energiatõhususe klassi (C). Teine alternatiiv oleks olnud teiste meetmetega energiatõhusust parandada nii, et see vastaks klassile B“.
3.Ostja on Müüjat avastatud puudusest teavitanud, kuid Müüja on keeldunud Korteriomandi lepingutingimustega vastavusse viima (st võtma tarvitusele meetmeid energiamärgise klassini B tõstmiseks). Ostja on käesolevaks hetkeks konsulteerinud veel mitme asjatundjaga, kes on kinnitanud, et tegemist on olulise puudusega. Eelnevast tuleneb, et Müüja ei andnud Ostjale üle Korteriomandi, mis vastab Lepingu tingimustele. Lepingu objektiks oli Korteriomand, mille energiaklass on B, saadi aga Korteriomand, mille energiaklass on D.
4.Kinnisvaraekspert H S on hinnanud puuduse hüvitusväärtuseks 42 900 eurot, millest 25 500 eurot on hinnavahe (st. kui oleks müüdud kokkulepitud tingimustele vastav asi, oleks hind olnud 25 500 euro võrra väiksem). Ülejäänud summa on 17 400 eurot, mida hindaja käsitleb kui kaudseid kulusid, mida on vajalik teha selleks, et soovitud energiatase saavutada. Müüja keeldunud mistahes viisil ja moel Ostja nõudeid täitmast, esitades täiesti asjasse puutumatuid seisukohti. Ostja saatis omapoolse nõudekirja 25.01.2021, misjärel on toimunud mõningane kirjavahetus, millest põhilises osas Müüja ähvardab "juristi" palkamisega jne. Konstruktiivset lahendust ei ole tulnud nagu ei tulnud seda ka nende kahe aasta jooksul, mil hagejad soovisid probleemi rahumeelselt lahendada.
5.Hagejad viitavad, et VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab müügilepingu alusel ostjale ülekantav asi
2-21-2853 vastama lepingutingimustele. Seda eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Sama §-i lg 2 p 1 kohaselt ei vasta asi lepingutingimustele muu hulgas siis, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 218 lg 1 esimese lause järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Riigikohus on korduvalt öelnud, et müüja vastutab VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt müügieseme puuduste eest ka juhul, kui ta neist puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma (nn varjatud puudus) (vt RKTKo nr 3-2-1-156-11, pd 18 ja 19; samuti RKTKo nr 3-2-1-100-15, p 35). Poolte vahel sõlmitud Lepingu kohaselt läheb Lepingu eseme juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko Ostjatele üle otsese valduse üLndmisel.
6.Esitatud asjaoludest tuleneb, et Korteriomand ei vasta Lepingus kokkulepitud tingimustele. Ostja ei teadnud ega saanudki olla teadlikud sellistest puudustest Lepingu sõlmimise ajal (VÕS § 218 lg 4) ning ei saa tekkida vaidlust, et vastutab kirjeldatud lepingutingimustele mittevastavuse eest Müüja. Hinna alandamine on õiguskaitsevahend, mida võlausaldaja võib kasutada siis, kui võlgnik on kohustust rikkunud (VÕS § 101 lg 1 p 5). Hinna alandamise õigust ei välista see, kui kohustuse rikkumine on vabandatav (VÕS § 105). Ostja on toonud Müüja poolse lepingurikkumisena selle, et Korteriomand ei vasta kokkulepitud kvaliteedile. VÕS § 77 lg-s 1 on sätestatud, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Poolte vahelisest müügilepingust tuleneb konkreetne viide Korteriomandi kokkulepitud omadustele – energiamärgis B klass.
7.Hinna alandamise eeldused on toodud VÕS §-s 112, mille lg-s 1 on sätestatud, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Sama paragrahvi lg 2 järgi toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kuna Ostja on nõudnud Müüjalt asja lepingutingimustega vastavusse viimist, kuid Müüja sellega ei nõustunud, siis juhindudes VÕS § 208 lg-st 1 ja § 112 lg-st 1 esitab Ostja käesolevaga Müüjale hinna alandamise avalduse. Hinna alandamise eelduseks on poolte vahel kehtiva müügilepingu olemasolu ning see, et müüja vastutab asja puuduste eest. Ostja hinnangul on praegusel juhul mõlemad eeldused täidetud. Riigikohus on leidnud 08.02.2012 otsuses nr tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11 (p 23), et hinda saab VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seda saab väljendada järgmise valemina (vt ka nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 20; 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12): eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) * kokkulepitud hind/ eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus). Ostja hinnangul on põhjendatud lähtuda hinna alandamise arvutamisel H Sni ekspertarvamust, millest hageja on lähtunud vaid osaliselt. Hageja reserveerib endale õiguse haginõude suurendamiseks sõltuvalt kostja vastuväidetest.
8.Hagejad nõuavad kostjalt ka viivise tasumist. TsMS § 367 esimese lause kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Kostja on viivitanud kohustuse täitmisega, s.o 25 500 euro tasumisega. Hinna alandamise avalduses on antud kostjatele tähtaeg 02.02.2021 enammakstud summa tagastamiseks. Hagejad nõuavad põhinõudelt 25 500 eurot viivist hagi esitamise seisuga 111,78 eurot (VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras), ning paluvad viivise mõista välja kohtuotsuse tegemise aja seisuga kindlas summas ning edasi viivist kuni põhinõude täitmiseni samuti seadusjärgses määras. Hagejad paluvad arvestada viivist põhinõudelt 25 500 eurot alates hinna alandamise avalduses antud tähtajale järgnevast päevast ehk
2-21-2853 alates 03.02.2021.
9.13.05.2021 esitasid hagejad seisukoha kostja vastusele. Hagejad märgivad, et kostja asub oma vastuses kahetisele seisukohale. Ühelt poolt kostja leiab, et ta justkui on siiski müünud lepingutingimustele vastava B klassi energiamärgisega asja hagejatele ja teisalt, kui ka müüdi lepingutingimustele mittevastav asi, siis see ei too kaasa hinnaerinevust ega võimalda müügihinda alandada. Kostja vastusest ja sellele lisatud tõenditest (energiaarvutusel põhinev energiamärgise teatis) leiab pigem kinnitust hagejate arvamus, et kostjal oli ehitamisest alates kavatsus müüa hagejatele mitte B energiaklassi maja, vaid D energiaklassi maja. Nimetatud väite tõendamiseks paluvad hagejad võtta vastu tõendina 31.05.2020 digiallkirjaga kinnitatud M M (ehitusinsener tase 6) arvamuse xxx paariselamu energiamärgise ja kasutusloa kohta. Selles arvamuses (mida hagejad soovivad kohtuliku uurimise käigus eraldi avaldada) on üheselt järeldatud järgmist (tsiteerin): "Eeltoodud info põhjal ei ole algne energiamärgis 09.06.2017 a. väljastatud ehitusloa projektlahendusega ega ka väljastatud ehitusloaga kooskõlas, mistõttu ei ole xxx elamu puhul alguses peale tegemist B energiaklassi hoonega vaid on tõenäoliselt 07.04.2020 väljastatud energiamärgise kohaselt D energiaklassi hoonega."
10.Lisaks sellele märgib M M, et "eeltoodud info põhjal ning asjaoluga, et ka ostumüügilepingus on mainitud tegemist olevat B energiaklassi omandiga, on alust arvata, et ostjale müüdi teadlikult B energiaklassi hoone asemel ehitusloa saanud projekti põhjal hoopis D energiaklassi hoones asuv omand." Nimelt sai hagejate sõnul viidatud arvamus tellitud, kuna müüja ehk kostja ei hankinud kokkulepitud ajaks kasutusluba ning vaatamata pidevatele hagejate pöördumisel kostja poole ei tulnud kostjalt adekvaatset vastust. Hageja pöördus xxx valda, et täpsustada, miks ei ole kasutusluba väljastatud. Selle pöördumise järgselt teatas valla ehituse peaspetsialist T N, et tuleb isiklikult objekti üle vaatama, kuid vestluse käigus selgus, et kostja poolt esitatud dokumentatsioon ei vasta tegelikkusele ning sellele majale ei väljastata B energiaklassi märgist. Peale eelviidatud info saamist otsustasid hagejad tellida M M käest ekspertarvamuse. M M on objektiga ka varasemalt tuttav, kuna viibis garantiiremondi ülevaatusel.
11.Hagejad leiavad, et kostja eksitab kohut, väites, et nö skaaladel on B ja C energiaklass võrreldavad. Kostja seisukohad ei ole tõendatud. Hagejad tõendavad seda, et kostja müüs mittevastava asja lisaks M M arvamusele ka T M juba varem viidatud 08.01.2021 arvamusega (lisa 2). Oma 08.01.2021 arvamuses on energiatõhususe ja sisekliima spetsialist T M märkinud, et „kui müügihetkel oli toodud energiatõhususe klass B, siis tegelikult see nii polnud, kuna päiksepaneele polnud paigaldatud. Päikesepaneelide ära jätmise otsusega oleks pidanud teostama uue energiamärgise arvutuse (oluline muutus) ja kajastama müügilepingus õiget energiatõhususe klassi (C). Teine alternatiiv oleks olnud teiste meetmetega energiatõhusust parandada nii, et see vastaks klassile B“. Hagejate jaoks ei ole oluline, erinevalt kostja väidetust, kuidas B energiaklass saavutatakse ehk teisisõnu ei ole oluline, kas selleks kavatses kostja kasutada päikesepaneele või mitte.
12.Kostja üritab väita, ilma tõendeid esitamata, et seoses muutunud oludega vastab kasutusloal märgitud D energiaklass tegelikult C energiaklassile ja C energiaklass oli mingil hetkel samaväärne B energiaklassiga. Energiatõhususe spetsialist (tase 7) E-R P märgib 10.05.2021 arvamuses, et "omandatud korteriomand ei vasta ostu- müügi lepingus fikseeritud B klassi väärtusele. Erinevus B-klassi ülempiiri (120 kWh/m2a) ning lõpliku energiamärgise (153 kWH/m2a) on piisavalt suur, et ostja mure hoone summaarse energiatarbe ebamõistliku suurenemise osas on õigustatud." Hagejad valisid konkreetse müügiobjekti välja muuhulgas põhjusel, et B energiaklassi puhul on teatav kokkuhoid kuludes. E-R P märgib oma arvamuses järgmist "Hoone kahe energiamärgise erisuseks on päikesepaneelipark. Arvutusmetoodika muutunud ei ole, kuna objekti energiamärgis väljastatakse vastavalt ehitusloa taotlemisel kehtinud metoodikale. Eelprojektis on hoonele ette nähtud päikesepaneelipark tootlikkusega 4000 kWh/a.
2-21-2853 Hoone kasutusloa taotlemisel esitatud energiamärgises päikesepaneelipargiga arvestatud ei ole. Hoonesse vajalik tarnitav energiakogus suureneb 2800 kWh/a võrra ning saamata jääb sääst 1200 kWa/a ekspordiks arvestatud elektrienergia arvelt."
13.Ostja on Müüjat avastatud puudusest teavitanud, kuid Müüja on keeldunud Korteriomandi lepingutingimustega vastavusse viima (st võtma tarvitusele meetmeid energiamärgise klassini B tõstmiseks). Ainetud on kostja väited (III), et isegi , kui energiamärgise muutumine võrreldaval skaalal B klassist C klassiks on lepingurikkumine, ei ole muutunud lepingueseme väärtus. Vaidluse lihtsustamiseks võiks kostja võtta omaks, arvestades kolme asjatundja arvamust, et ta ei kavatsenudki hagejatele müüa B energiaklassi maja. Kostja väited, et hinnaerinevus üldse puudub ei ole põhjendatud ega ka eluliselt usutav, pigem võiks öelda, et tegemist on lapsiku väitega. On üsna ilmne, et kui maja energiakulu on väiksem, siis selle maja hind on kõrgem võrreldes sellega, milline on sarnane, kuid rohkem energiat tarbiv maja.
14.Hagejad soovisid osta B energiaklassi maja. Olles kokkuhoidlikud ja vastutustundlikud oma rahaasjades, siis üldjoontes tähendaks soovitu saamine järgmist: Vastavalt energiamärgise andmetele on päikeseelektrijaama elektrienergia eeldatav tootlikkus vastavalt 2017. aastal koostatud energiamärgisele 4000 kWh, millest 1200 kWh müüakse võrku ja 2800 kWh tarbitakse hoones. Kui arvestada, et üks kWh võrgust ostetud elektrienergiat maksab tarbijale hinnanguliselt 0,14 €, siis arvestades arvutuslikku aastast päikesepaneelide tootlikust oleks tarbija hinnanguline sääst 0,14 €/kWh x 2800 kWh = 392 €/a. Kui arvestada võrku müüdava elektrienergia hinnaks 0,04€/kWh, siis väheneks tarbija elektrienergia aastane maksumus 0,04€/kWh x 1200 kWh = 48 €. Lähtuvalt eelnevast oleks arvutuslik kokkuhoid aastas 392 + 48 = 440 €. Seega on täiesti alusetu kostja käsitlus, et polegi vahet, kas müüdi B või mingi muu energiaklassi maja. Hageja leiab, et kostja väited nagu ei saaks hinna alandamist toodud asjaoludel nõuda ei baseeru seadusel ega kohtupraktikal.
15.Kostja on esitatud L Ki e-kirja, et praktikas turuväärtuse erinevust ei arvestata B või C klassi varade puhul. Kui tõesti esineb selline praktika, siis see ei ole tegeliku eluga kooskõlas. Nagu eelnevalt hagejad viitasid, on loogiline, et sarnaste objektide puhul makstakse maja eest, mis annab rahalist kokkuhoidu energiakulus rohkem, kui samasuguse maja eest, mille energiakulu on suurem. Oma väidete tõendamiseks on esitanud kostja hindamisakti teise korteriomandi kohta, mis aga ei puutu asjasse, kuna küsimus on, milline on tegelikult konkreetse vaidlusaluse korteriomandi väärtus, kui see oleks vastanud lepingu tingimustele. Esitatud tõendite pinnalt on selge, et asi ei vasta lepingutingimustele ja tõendid viitavad, et kostja ei kavatsenudki hagejatele müüa B energiaklassi maja.
KOSTJA VASTUVÄITED
16.Kostja oma 29.04.2021 vastuses hagi ei tunnistanud ja palus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda. Kostja märgib, et hagejad tuginevad võrreldamatutele energiamärgise skaaladele. Vahepeal on muutunud energiamärgise regulatsioon ning üksnes tähtedega märgistatud energiaklassid ei ole võrreldavad suurused. Tegelik muutumine võrreldaval skaalal B klassist C klassiks ei ole lepingurikkumine. Isegi kui tegemist on lepingurikkumisega, ei muuda klassi muutus B ja C klasside vahel kinnistu väärtust.
17.Kostja viitab, et energiamärgise arvestus on muutunud, hoone vastab vana skaala järgi energiamärgisele C. Hagiavalduses on lähtutud lakoonilisest käsitlusest, et korteriomandi 10.05.2018 müügilepingu punktis 1.7 on märgitud, et hoonele on väljastatud energiamärgis B, kuid kasutusloa kohaselt on energiamärgiseks D. Hageja on aga jätnud kohtu ette toomata olulised asjaolud, millistest kogumis järeldub, et algse energiamärgise ja kasutusloa aluseks oleva energiamärgise arvestusmetoodika muutunud. Kokkuvõtvalt võrdleb hageja võrreldamatuid suuruseid, millest tulenevalt on ebakohane ka hageja eksperthinnangus toodud väidetav väärtuse
2-21-2853 muutuse arvestus, millele hageja on rajanud oma nõude. Hoonele on kehtivate nõuete kohaselt arvestatud energiamärgis D, kuid toodud on järgmine märkus, mis on asjas keskse tähendusega: Hoone arvutuslik energiamärgis koostati ehitusloa taotluse juurde 2017 a. [...] Käesolev energiamärgis baseerub 2017 a kehtinud metoodikale ja [...]. 2017 a oli energiatõhususarvu ülempiir antud hoonele 160 kWh//m2a) ja energiatõhususe klass C. Kuna vahepeal on energiatõhususalane regulatsioon muutunud ja EHR ei lase vanale blanketile teha, siis sellest tulenevalt on visuaalne märgis teine.
18.Kostja selgitab, et vaidlusaluse hoone ehitamisel, st hoonele ehitusloa väljastamisel ja ehitusaegse energiamärgise arvutamisel kehtis Majandus- ja taristuministri 03.06.2015 määrus nr 55 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded.“ Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 11.12.2018 määrusega nr 63 Hoone energiatõhususe miinimumnõuded1 kehtestati uued muudetud energiatõhususe nõuded. Sama määruse § 20 lg 1 näeb ette rakendussätte, mille kohaselt hoonetele, mille ehitusloa taotlus või ehitusteatis on esitatud enne 2019. aasta 1. jaanuarit, kohaldatakse majandus- ja taristuministri 3. juuni 2015. a määruse nr 55 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded” nõudeid. Eeltoodust tuleneb, et hoone vastavust energiatõhususe miinimumnõuetele hinnatakse vastavalt varasemale 03.05.2015 määrusele, kuid energiamärgis väljastatakse uute kehtivate piirmäradega ja tähistusega, nagu juhtus ka vaidlusaluse kinnistu puhul. Klassi tähis ei tähenda nn vana ja uue korra järgi enam võrreldavat energiatõhusust, vaid võrdlema peab energiatõhususarvu väärtust.
19.2020 aastal uute piirmäärade järgi arvestatud energiamärgise energiatõhususarv (ETA) mille puhul hagejad heidavad kostjale ette lepingurikkumist, on 153 kWh/m2. 2017 aastal koos ehitusloaga arvestatud B energiamärgisele vastav energiatõhususarv (ETA) piid olema vahemikus 51 kuni 120. C energiamärgisele vastav energiatõhususarv pidi mahtuma vahemikku 121 kuni 160. Seega, lähtudes vanast skaalast on vaidlusaluse hoone energiatõhususarv vastav vana arvestusmetoodika märgisele C. Asjaolu, et alates muutus tähistus ning sama energiatõhususarvuga hoonetele hakati väljastama D energiamärgist, ei kujuta endast lepingurikkumist ega ole mistahes viisil kostjale etteheidetav. Kostja ei kanna õigusliku regulatsiooni muutumise riisikot.
20.Kostja leiab, et energiamärgise muutumine võrreldaval skaalal B klassist C klassiks ei ole lepingurikkumine. Hagejad on oma nõude ning hinnaalandamise rajanud lihtsustatud käsitlusele, et hagejatele müüdi B energiamärgisega korteriomand, kuid saadi D energiamärgisega korteriomand, mis hagejate hinnangul täidab VÕS § 217 lg 1 ja § 218 lg 1 tingimused väitmaks, et korteriomand ei vasta lepingutingimustele. Kostjad on selgitanud ja tõendanud, et võrreldaval skaalal said hagejad C energiamärgisega korteriomandi. Seega tuleb kontrollida, kas C energiamärgisega korteriomandi saamine tähendab, et müüdud korteriomand ei vasta lepingutingimustele ehk kas kostja on oma lepingulisi kohustusi rikkunud. Energiatõhususe märgis, eriti juhul kui see on arvestatud projektipõhiselt, on tinglik väärtus. Energiamärgise kõikumine võrreldaval skaalal ühe klassi võrra ei ole käsitletav asja lepingutingimustele mittevastavusena.
21.VÕS § 217 lg 2 p 1 kohaselt asi ei vasta lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Hagejad väidavad, et energiamärgise muutumine tähendab, et asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Kostja vaidleb nimetatule vastu. Vaidlusalusele hoone ehitusloast nähtub, et ehitusloa aluseks olev energiaarvutusel põhinev energiamärgise teatis on koostatud 15.03.2017 (lisa 2). Samast energiamärgise teatisest tulenevale B klassi energiamärgisele on viidatud müügilepingu punktis 1.7. EHS § 66 lg 3 kohaselt kehtib projekteeritud energiavajaduse kohta antud energiamärgis kaks aastat hoone valmimisest arvates ja hiljem antud energiamärgis tunnistab varem samale hoonele või hoone osale antud energiamärgise kehtetuks. Hoone ei olnud 10.05.2018 müügilepingu sõlmimise ajaks valminud, seega ei olnud saabunud tingimus
2-21-2853 energiamärgise kehtima hakkamiseks, vaid EHS § 66 lg 3 kohaselt oligi võimalik, et hilisema energiamärgise väljastamisega muutub varasem indikatiivne märgis. EHS § 66 lg 1 kohaselt vastavust energiatõhususe miinimumnõuetele tõendatakse energiamärgisega. Järelikult on energiamärgise esmane eesmärk tõendada, kas hoone vastab energiatõhususe miinimumnõuetele. 07.04.2020 arvestatud energiamärgise dokumendis on üheselt välja toodud, et hoone vastab sellele hoonele kehtestatud energiatõhususe miinimumnõuetele. Järelikult täidab uus energiamärgis EHS § 66 lg 1 sätestatud eesmärki. Sellest tulenevalt vastab omandatud korteriomand otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja kostja ei ole üle andnud lepingutingimustele mittevastavat eset.
22.Hagiavalduse punktis 4 viidatakse asjaolule, justkui ei olnud energiaklass B seetõttu, et päikesepaneele ei olnud paigaldatud ja seega oleks justkui pidanud päikesepaneelide ära jätmisega tegema ka uue energiamärgise. Kostja selgitab, et esiteks ei ole kostja hagejatele müünud ega lubanud müüa päikesepaneelidega korteriomandit. Müügileping ei sisalda viidet päikesepaneelidele ja hagejad ei ole ka tõendanud, et kostjal vastav kohustus oleks lasunud. Seega ei ole hageja väited päikesepaneelide osas tõendatud. Fakti, et päikesepaneelid ei kuulu müüdava objekti hulka on maakler ostjale lepingu sõlmimisel selgitanud ja kinnitab seda oma 19.04.2021 saadetud kirjas kostjale (lisa 3). Kostja selgitab, et eelprojektis oli energiamärgise arvutamise aluseks kamin-ahi, mis ei olnud sarnaselt päiksepaneelidega müügilepingu objektiks ehk kostja kohustuseks. Kamin-ahi ei olnud välja ehitatud ja selle ehitasid hagejad ise pärast kinnistu omandamist. Seega teadsid hagejad, et ka päiksepaneelid ei olnud müügilepinguga hõlmatud, kuid hagejad võisid need soovi ning vajaduse korral ise omal kulul paigaldada.
23.Kostja leiab, et isegi kui energiamärgise muutumine võrreldaval skaalal B klassist C klassiks on lepingurikkumine, ei ole muutunud lepingueseme väärtus. Juhul kui võrreldaval skaalal energiamärgise muutumine B-st C-ks kujutab endast asja mittevastavust lepingutingimustele, ei ole hagejate nõue hinna alandamiseks õigustatud ega põhjendatud. Hagejad on õiguskaitsevahendiks valinud hinna alandamise VÕS § 112 alusel. Järelikult tuleb järgnevalt kontrollida ja hagejatel tõendada, milline oleks olnud vaidlusaluse korteriomandi väärtus, kui see oleks olnud müügilepingu sõlmimise ajal C energiamärgisega. Nimelt sätestab VÕS § 112 hinna alandamise valemi ning hagejad on ise õigesti sellele ka viidanud. Alandatud hinna arvestamiseks tuleb hagejatel tõendada korteriomandi väärtus 10.05.2018 seisuga C energiamärgisega. Kostja esitas kinnisvarahindaja L Ki (6 taseme kutsetunnistus) selgituse, mille kohaselt praktikas kinnisvara hindajad ei arvesta turuväärtuse erinevust B või C klassi varade puhul sest märgis on saadud projektipõhiselt, eelduslikult, ning ei kajasta tegelikke näitajaid.
24.Hagejad on hagiavalduse lisana esitanud ekspertarvamuse nr 2-21 HS, milles on asutud seisukohale, et B ja C energiamärgisega korteromandite väärtuse vahe on 112 eurot ruutmeetri kohta. Sealjuures ei ole „ekspert“ oma arvestusmetoodikat kirjeldanud, vaid on esitanud lakoonilise väite, et „nähtub, et 2018 aastal on suuremate korterite eest makstud keskmisena eurot/m2. See võiks vastata C energiamärgisele.“ Ekspertarvamuses on lihtsalt esitatud paljasõnaline väide, et keskmine hind võiks vastata energiamärgisega C. Sellisel dokumendil puudub tõenduslik väärtus, kuivõrd see on koostatud ebapädevalt ning sisaldab koostaja subjektiivseid hinnanguid stiilis „võiks vastata.“ Täiendavalt juhib kostja tähelepanu asjaolule, et hinnatud ei ole vaidlusalust korteriomandit, vaid xxx korteriomandit. Vaidlusaluse korteriomandi aadress on xxx Kostja vaidlustab selle järelduse ning leiab, et hagejad ei ole tõendanud, milline oli sama korteriomandi väärtus 10.05.2018 seisuga C energiamärgisega.
25.Kostja väidab L Ki selgitusele tuginedes, et vaidlusaluse korteriomandi väärtus 10.05.2018 seisuga oli ka C energiamärgisega 199 500 eurot ehk kohase ja etteheidetava mittekohase täitmise väärtused on võrdsed. Seega lähtudes hinna alandamisele kohaldatavast valemist on ka alandatud hind võrdne tasutud hinnaga ning hagejate nõue tuleb jätta rahuldamata. Tõendamaks asjaolu, et vaidlusalune korter on võõrandatud turuhinnaga, esitas kostja sama maja teise korteri
2-21-2853 hindamisakti, mille kohaselt oli võrdväärse korteri hinnaks ka 05.11.2018 200 000 eurot (vaidlusalune korter müüdi hinnaga 199 500 eurot).
26.Oma 14.06.2021 seisukohas leiab kostja jätkuvalt, et hoone vastab vana skaala järgi energiamärgisele C. Sisutu ning tegelikkusele mittevastav on hagejate käsitletava dokumendi punktis 5 toodud arutlus, et kostjal oli ehitamisest alates kavatsus müüa hagejatele mitte B energiaklassi maja, vaid D energiaklassi maja. Oma väidet tõendavad hagejad 31.05.2020 M M arvamusega xxx paariselamu energiamärgise ja kasutusloa kohta. Kostja vaidleb vastu M M arvamuses toodule, et müüdud on D energiaklassi maja, kuivõrd arvamus ei rajane selles järelduses mistahes õigusaktidele vmt regulatsioonile ning järelduse kujunemine ei ole selge.
27.Hagejad on jätnud tähelepanuta järgmised asjaolud: Esiteks, asjaolu, et nn vanal skaalal B ja uuel skaalal C on võrreldavad, tuleneb Majandus- ja taristuministri 03.06.2015 määrusest nr 55 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded ja Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 11.12.2018 määrusest nr 63 Hoone energiatõhususe miinimumnõuded. Teiseks, energiamärgises eneses on märkuses toodud selgitus, et energiatõhususe klass on C, mitte D ja tähelise tähistuse erinevus on tehniline probleem blanketiga. Kolmandaks, hagejate 13.05.2021 menetlusdokumendi lisana esitatud kirjavahetuses on 08.01.2021 e-kirjas T M selgitanud, et 07.04.2020 energiamärgises (nr 2011566/00301) kuvatakse klassi D. Segadust tekitav D-klass on tingitud asjaolust, et EHRi energiamärgise vorm arvestab hetkel kehtiva määruse tingimustega (hoone jääb D-klassi vahemikku 141-200 kWh/(m2·a)) ja kuvab seetõttu tähise valesti. EHRis puudub võimalus valida energiamärgise koondvaate jaoks varasemalt kehtinud blanketi vormi (2017. aasta määruse alusel oli C klass vahemikus 121-160 kWh/(m2·a)). NB! Antud olukorras see tulemust ei muuda – energiatõhususe klass on C, nagu ka energiamärgise lõpus on kirjeldatud. Neljandaks, hagejate 13.05.2021 menetlusdokumendi lisana esitatud E-R P kirjeldus, mille kohaselt 07.04.2020 on koostatud hoonele energiamärgis nr 2011566/00301. Hoone energiatõhususarv on 153 kWh/m2a ning hoone kuulub C-klassi*. Võrreldes eelprojektiga ei ole muutunud maja suurus, soojusallikas ega hoonesisesed planeeritud tehnosüsteemid. Hoone muudes parameetrites (välispiirete pindalad, konstruktsioonide soojusläbivused, külmasildade joonsoojusläbivus, hoone õhulekkearv jm) ei ole muudatusi. [...] * 2020. aastal koostatud märgise EHR-i üleslaadimise hetkeks on jõustunud MTM määruse uus redaktsioon ning muutunud on väikeelamu energiatõhususarvu skaala. EHRis ei ole võimalik kuvada vana redaktsiooni skaalat ja seetõttu näitab 2020. aasta märgis visuaalselt Dklassi. Tegelikult on tegu siiski C-klassiga, vastav märkus on ka 2020. aasta energiamärgise blanketil.
28.Energiamärgise erinevuse põhjuseks on päikesepaneelide puudumine, nende paigaldamise kohustust kostjal aga ei olnud. Kostja selgitab, et algne 2017 aastal väljastatud energiamärgis, millele on viidatud ka müügilepingus, oli arvestatud eeldusel, et hoonele paigaldatakse ka päikesepaneelid. Tegelikkuses neid ei ole paigaldatud ning kostjal puudus ka kohustus neid paigaldada. Samuti on oluline märkida, et hagejad teadsid, et nad omandasid ilma päikesepaneelideta elamu, seega ei olnud päikesepaneelide olemasolu ka lepingutingimuste osa. Hagejate 13.05.2021 menetlusdokumendi lisana esitatud E-R Pi arvamuse kohaselt Hoone kahe energiamärgise erisuseks on päikesepaneelipark. Arvutusmetoodika muutunud ei ole, kuna objekti energiamärgis väljastatakse vastavalt ehitusloa taotlemisel kehtinud metoodikale. Eelprojektis on hoonele ette nähtud päikesepaneelipark tootlikkusega 4000 kWh/a. Hoone kasutusloa taotlemisel esitatud energiamärgises päikesepaneelipargiga arvestatud ei ole.
29.Hagejad ostsid päikesepaneelideta maja ja kostjal puudus kohustus päikesepaneelid ka paigaldada. Kostja tõendab oma väidet järgmiste tõenditega: Müügilepingu punkti 1.8.3 kohaselt on elamus kütteliigiks õhk-vesi soojuspump (vesipõrandaküte); Müügilepingu punktis 3.1 on kokku leitud, et ostuhind sisaldab liitumistasu liitumiseks vee- ja kanalisatsioonitrassiga ning elektrivõrguga 3x25A; Müügilepingu punktis 3.5 on sätestatud täiendavad kokkulepped – müüjale
2-21-2853 jäi kohustus hankida kasutusluba ja kanda kulud, mis on seotud tee kõvakattega teeks ümbertegemisega. Pooled ei leppinud kokku müüja kohustuses paigaldada päikesepaneelid; Hagejatele S kinnisvara maakleri poolt saadetud hinnapakkumises ei ole kajastatud, et hind sisaldab ka päikesepaneele või et need oleksid üldse hoonel paigaldatud; S kinnisvara kinnistukiri, et müügitehingu vahendamisel ei olnud kostja müüjana kunagi ostjatele lubanud, et ta päikesepaneelid peaks paigaldama; hagejad olid teadlik sellest, et energiamärgise B saavutamiseks peavad nad ise paiksepaneelide süsteemi paigaldama.
30.Kostja jääb oma varasema seisukoha juurde, et juhul kui kohus asub siiski seisukohale, et võrreldaval skaalal energiamärgise muutumine B-st C-ks kujutab endast asja mittevastavaust lepingutingimustele, ei ole hagejate nõue hinna alandamiseks õigustatud ega põhjendatud. Hagejad on oma vastuse punktis 22 viidanud vastuväitena kostja väitele, et energiaklassi muutumine B-st C-ks ei mõjuta hinda, et kui L Ki e-kirjas toodud praktika esineb ei ole see tegeliku eluga kooskõlas. Siinkohal osutab kostja 31.05.2020 M M arvamuse (hagejate tellitud ja esitatud tõend) punktis 2 märgitule, mille kohaselt Kinnisvara hinna aspektist sai konsulteeritud Eesti kinnisvara hindajatega kellel on ka kohtumenetluse korral ekspertiisi teostamise õigus ning selgitatud mida tähendab arvutusliku energiaklassi muutuse mõju kinnisvara hinnale xxx näitel. Selgub, et täna kinnisvara hindamise metoodika puhul ja ka praktikat vaadates energiaklassi (või selle muutuse) mõju hindamisel ei arvestata. Üks põhjusi on see, et energiatõhususe miinimumnõuded on viimaste aastate jooksul muutunud ja seega puudub pikemaajalisem praktika ja alusandmed, mille põhjal oleks võimalik hindamisel energiaklassi (või selle muutust) aluseks võtta. Kinnisvarahindajad tõid näitena, et pigem on olemasoleva kinnisvara tavapärasel ostu-müügi tehingu läbirääkimiste korral tehingu hinda mõjutavaks teguriks näiteks tegelikud kommunaalkulud. Seega on käesolevas vaidluses nii hagejate kui kostja poolt esitatud tõenditega tõendatud, et energiamärgise muutuse mõju kinnisvara hindamisel ei arvestata ehk energiaklassi muutus hinda ei mõjuta. Eeltooduga on ümber lükatud ka hagejate nõue kostja vastu.
31.Hagejate arvestus kokkuhoiust ei ole käesolevas vaidluses asjakohane. Hagejad on oma vastuses punktis 20 esitanud arvutuskäigu, et kui maja energiaklass oleks B, oleks nende energiakulude kokkuhoid 440 eurot aastas. Esiteks on väide tõendamata ning kostja lükkab selle ümber. Kostjal on õigus tõendamata väitele vastu vaielda omapoolseid tõendeid esitamata. Teiseks on mistahes väidetav kokkuhoid asjassepuutumatu. Käesoleval juhul on oluline rõhutada, et hagejad on õiguskaitsevahendiks valinud hinna alandamise VÕS § 112 alusel. Kostja jääb oma vastuväite juurde, et hagejatel tuleb tõendada, milline oleks olnud vaidlusaluse korteriomandi väärtus, kui see oleks olnud müügilepingu sõlmimise ajal C energiamärgisega. Nimelt sätestab VÕS § 112 hinna alandamise valemi ning hagejad on ise õigesti sellele ka viidanud. Alandatud hinna arvestamiseks tuleb hagejatel tõendada korteriomandi väärtus 10.05.2018 seisuga C energiamärgisega. Hagejad ei ole nimetatut teinud, vaid on omapoolse tõendina (13.05.2020 M M arvamus) kinnitanud kostja vastuväidet, et hindajad ei arvesta turuväärtuse erinevust B või C klassi varade puhul. Järelikult on ka C energiamärgisega korteriomandi väärtus sama ehk see ei muutunud.
KOHTU PÕHJENDUSED
32.Hinnates asjas kogutud tõendeid ja poolte seisukohti, leiab kohus, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata ja põhjendab seda alljärgnevalt.
33.Vaidlus puudub selles, et hagejad ja kostja sõlmisid 10.05.2018 notariaalse korteriomandi müügilepingu, mille kohaselt müüs kostja hagejatele xxx asuva korteriomandi koos selle oluliste osadega ja päraldistega (tl 99-105). Vaidlus puudub ka selles, et korteriomandi kokkulepitud ostuhind kokku summas 199 500 eurot on kostjale tasutud. Lepingu punkti 1.7 järgi on ehitamisel
2-21-2853 olevale elamule, kus paikneb vaidlusalune korteriomand, väljastatud energiamärgise B klass (tl 100). Pärast hoone valmimist 07.04.2020 väljastatud energiaarvutusel põhineva energiamärgise kohaselt on elamu energiamärgiseks aga D klass (tl 60-61).
34.Vaidlusaluse hoone ehitamisel ja ehitusaegse energiamärgise arvutamisel kehtis majandus- ja taristuministri 03.06.2015 määrus nr 55 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded.“ Ettevõtlusja infotehnoloogiaministri 11.12.2018 määrusega nr 63 Hoone energiatõhususe miinimumnõuded kehtestati uued muudetud energiatõhususe nõuded. Sama määruse § 20 lg 1 näeb ette rakendussätte, mille kohaselt hoonetele, mille ehitusloa taotlus või ehitusteatis on esitatud enne 2019. aasta 1. jaanuarit, kohaldatakse majandus- ja taristuministri 3. juuni 2015. a määruse nr 55 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded” nõudeid. Seega energiamärgise klassi tähis ei tähenda vana ja uue korra järgi enam võrreldavat energiatõhusust, vaid võrdlema peab energiatõhususarvu väärtust. Uute piirmäärade järgi arvestatud energiamärgise energiatõhususarv (vt tl 60 pöördel) mille puhul hagejad heidavad kostjale ette lepingurikkumist, on 153 kWh/m2a. 2017 aastal koos ehitusloaga arvestatud B energiamärgisele vastav energiatõhususarv pidi olema vahemikus 51 kuni 120, kuid C energiamärgisele vastav energiatõhususarv pidi mahtuma vahemikku 121 kuni 160.
35.Kohus on eelnevat arvestades seisukohal, et lähtudes pooltevahelise lepingu sõlmimise hetkel kehtinud nn vanast skaalast on vaidlusaluse hoone energiatõhususarv vastav märgisele C. Seda asjaolu kinnitavad ka asjas esitatud tõendid. Energiamärgises endas on selgitatud, et „Hoone arvutuslik energiamärgis koostati ehitusloa taotluse juurde 2017 a. [...] Käesolev energiamärgis baseerub 2017 a kehtinud metoodikale ja [...]. 2017 a oli energiatõhususarvu ülempiir antud hoonele 160 kWh//m2a) ja energiatõhususe klass C. Kuna vahepeal on energiatõhususalane regulatsioon muutunud ja EHR ei lase vanale blanketile teha, siis sellest tulenevalt on visuaalne märgis teine“ (tl 61). Sama on kinnitanud energiatõhususe ja sisekliima spetsialist T M (tl 96 pöördel). Seda, et võrreldavates skaalades muutus hoone energiaklass kokkulepitud B-klassi asemel C-energiaklassiks, kinnitab ka hageja esitatud xxx energiamärgiste hinnang (tl 94).
36.Järgnevalt hindab kohus, kas tuvastatud asjaolude kohaselt hoone energiamärgise muutumine võrreldaval skaalal B klassist C klassiks kujutab endast kostjapoolset lepingurikkumist. Kohus vastab sellele küsimusele jaatavalt. Müüja vastutust hinnatakse mitmete võlaõigusseaduse (VÕS) erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt Riigikohtu otsust tsiviilasjas nr 3 2-1-156-11, p 19 ja tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21): • müüdud asjal esineb puudus (VÕS § 217 lg 2); • puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); • puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); • ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); • sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2) ning • ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, millisel juhul võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu (VÕS § 220 lg 3).
37.Kohtu hinnangul on käesolevas asjas eeltoodud müüja vastutuse eeldused täidetud. VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Müügilepingu puhul peab ostjale üLntav asi VÕS § 217 lg 1 esimese lause järgi vastama lepingutingimustele. Asi ei vasta VÕS § 217 lg 2 p-de 1 järgi lepingutingimustele mh juhul, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Kohus tuvastas, et müügilepingu eseme puhul oli kokku lepitud hoone energiaklassis B, kuid valminud korter ei vastanud B energiaklassile. Võrreldaval skaalal vastas hoone energiamärgis kokkulepitud B-energiaklassi asemel C-energiaklassile. Seega ei vastanud hagejatele müüdud korter energiamärgist puudutavas osas lepingutingimustele. Tähtsust ei oma, millisel konkreetsel põhjusel ei vastanud valmisehitatud hoone B-energiamärgise tingimusele ning kas see võis olla tingitud päikesepaneelide puudumisest. Kumbki pool pole väitnud, et lepingu esemeks oleks olnud päikesepaneelide paigaldamine. Vastuses hagiavaldusele kinnitas kostja, et kostja ei ole hagejatele
2-21-2853 müünud ega lubanud müüa päikesepaneelidega korteriomandit. Kostja kinnitas, et müügileping ei sisalda viidet päikesepaneelidele ja päikesepaneelid ei kuulu müüdava objekti hulka. Ka hagejad on kinnitanud, et vaidlusaluses müügilepingus ei olnud kirjas, et hagejad ostavad kostjalt päikesepaneelidega elamu. Eelnevat arvestades ei oma käesolevas asjas tähtsust küsimus, kas ja mida pooled enne lepingu sõlmimist seoses päikesepaneelidega arutasid või lubasid (mh ei oma tähtsust ka kostja poolt esitatud vastavad tõendid tl 113-118, vt ka tl 122).
38.Pooled ei vaidle selle üle, et puudus seoses elamu energiaklassi kokkulepitust halvemaks muutumisega oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1). Kohtule pole esitatud tõendeid, et see puudus oleks tulenenud hagejatest (VÕS § 101 lg 3) ning samuti puuduvad andmed, et hagejad oleks lepingu sõlmimise ajal puudusest teadnud või pidanud teadma (VÕS § 218 lg 4). Pooled ei ole sõlminud müüja vastutust piiravat kokkulepet ning hagejad on kostjale energiamärgisega seotud puudusest mõistliku aja jooksul teatanud (tl 96-98, tl 11-12). Riigikohus on leidnud 08.02.2012 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11 p-s 19, et müüja vastutuse hindamisel ostuhinna alandamise eeldusena ei ole VÕS § 105 esimese lause järgi tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes.
39.Kohus ei jaga kostja arusaama, nagu ei oleks kokkulepitud hoone energiamärgise muutumine võrreldaval skaalal B klassist C klassiks lepingurikkumiseks ja nagu oleks projektipõhine energiamärgis üksnes „tinglik väärtus“, mille kõikumine ei olevat käsitletav asja lepingutingimuste mittevastavusena. Tallinna Ringkonnakohtu 07.10.2019 otsuses tsiviilasjas nr 2-17-876 on analoogse vaidluse puhul selgitatud, et maakohus leidis õigesti, et müüdud asjad ei vastanud lepingute tingimustele (mittevastavus B-energiaklassile) ning müüja rikkus lepingut. Kohus jagab viidatud Tallinna Ringkonnakohtu otsuse p-s 13.1. selgitust, et hoone energiatõhusus on kinnisvaraturul ostjate üheks valikukriteeriumi aluseks. Kinnisvara soetamisel on tegemist olulise investeeringuga ja tulenevalt energiahinna tõusust eelistavad ostjad eelduslikult energiasäästlikumaid hooneid. Sõltumata avalik-õiguslikest normidest on loogiline eeldada, et ostja soovib saada eluaset, mille tegelik ja mitte üksnes arvestuslik energiatõhusus vastab nii müügilepingu üleandmisel kui ka hilisemal asja eesmärgipärasele kasutamisele asumisel müüja poolt lubatule.
40.Eelnevat kinnitab ka 10.05.2021 xxx energiamärgiste hinnang, mille kohaselt, et „Ostja omandas B-klassi korteromandi. Hoone vastab küll energiatõhususe miinimumnõuetes ette nähtud väärtusele (kasutusloa koostamise hetkel kehtivate nõuete kohaselt oli uue ehitatava väikeelamu energiatõhususarvu ülempiiriks 160 kWh/m2a) kuid mitte ostu-müügi lepingus fikseeritud B-klassi väärtusele. Erinevus B-klassi ülempiiri (120 kWh/m2a) ning lõpliku energiamärgise (153 kWh/m2a) vahel on piisavalt suur, et Ostja mure hoone summaarse energiatarbe ebamõistliku suurenemise osas on õigustatud“ (tl 93-95).“
41.Vaatamata eeltoodule on kohus seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata, sest hageja pole tõendanud hinna alandamise eelduste täidetust. Hagejad on õiguskaitsevahendiks valinud hinna alandamise VÕS § 112 alusel, kuid hinna alandamiseks ei piisa üksnes müügilepingu rikkumise faktist. VÕS § 112 lg 1 on sätestatud, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Riigikohus on leidnud 08.02.2012 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11 p-s 23, et hinda saab VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seda saab väljendada järgmise valemina (vt ka nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 20; 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12): eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) * kokkulepitud hind/ eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus).
2-21-2853
42.Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 üldisest tõendamiskoormuse jaotusest oli hageja kohustuseks tõendada neid asjaolusid, mis annaksid hagejale õiguse hinna alandamiseks haginõudes märgitud 25 500 euro ulatuses. TsMS § 4 lg 2 järgi määravad pooled hagimenetluses vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise. TsMS § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Riigikohtu 20.06.2011. a otsuse nr 3-2-1-57-11 p-s 40 nõustus Riigikohus, et hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (vt nt TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, § 7, § 230 lg 1).
43.Hagejad tuginesid oma rahalises hinna alandamise nõudes Ühinenud kinnisvarakonsultandid 12.02.2021 hindaja H Si arvamusele nr 2-21 HS, milles on leitud, et hinnatava korteri turuväärtus, kui seda oleks müüdud energiamärgisega D, oleks olnud pooltevahelises lepingus kokkulepitud hinnast 25 5000 euro võrra väiksem (tl 5-10). Kostja on nimetatud arvamuse tõendusliku väärtuse vaidlustanud, märkides mh, et viidatud arvamus on koostatud ebapädevalt ning hinnatud ei ole vaidlusalust korteriomandit, vaid xxx korteriomandit.
44.Kohus nõustub kostjaga, et hagejate nõude aluseks olev arvamus nr 2-21 HS ei ole koostatud hagejatele kuuluva xxx korteriomandi nr xxx kohta. Sõltumata erinevusest hinnatavas objektis on aga oluline eelkõige see, et esitatud arvamusega ei ole hagejad tõendanud, milline olnuks sama korteriomandi väärtus 10.05.2018 seisuga juhul, kui hoonel olnuks B-klassi energiamärgise asemel C-klassi energiamärgis. Esiteks lähtub arvamuse nr 2-21 HS järeldus valest eeldusest, nagu tuleks hinnatava korteri turuväärtuse aluseks võtta müügihind D-energiamärgisega. Kohus tuvastas eelnevalt, et võrreldavates skaalades muutus hoone energiaklass kokkulepitud B-klassi asemel C-energiaklassiks. Järelikult ei olnud H Si arvamuses põhjendatud lähtuda võrdlusest B ja D energiaklasside vahel. Lisaks on hindamistulemuse väärtuse kuupäevaks 19.01.2021 (vt tl 9).
45.Teiseks on H Si arvamuses lähtutud korteriomandi suletud netopinnast 115,4 m2 ja jõutud müügihinda 199 500 eurot arvestades järeldusele, nagu oleks korteriomandi ruutmeetri hinnaks 1729 eurot/m2 (199 500/115,4). Kohus märgib, et notariaalse müügilepingu kohaselt oli vaidlusaluse xxx korteriomandi eriomandi pindalaks 122,4 m (tl 99 pöördel). Eluruumi pindala 122,4 m kinnitab ka ehitusluba (tl 63-64) ning samast pindalast on võrdväärse xxx korteriomandi puhul lähtutud xxx eksperthinnangus nr 2245-18 (tl 68). Arvestades müügilepingus märgitud korteriomandi tegeliku ruutmeetrite arvuga 122,4 m2 oli müügihinda 199 500 eurot arvestades korteriomandi tegelikuks ruutmeetri hinnaks hoopis 1630 eurot/m2 (199 500/122,4), mitte H Sni poolt märgitud 1729 m/2.
46.Müüdud korteriomandi tegeliku ruutmeetrihinna 1630 eurot/m2 (mis tasuti eeldusel, et hoonel on B-klassi energiamärgis) vahe arvamuses nr 2-21 HS märgitud xxx valla suuremate korterite keskmise hinnaga 2018 aastal (väidetavalt 1617 eurot/m2) on marginaalne. Lisaks nõustub kohus kostjate kriitikaga, et arvamusest nr 2-21 HS ei nähtu adekvaatset põhjendust, mille põhjal hindaja on sidunud suuremate korterite keskmise hinna 2018. aastal C-energiamärgisega. Ainuüksi arvamuse väide, et „See võiks vastata C-energiamärgisele“ arusaadavaid põhjendusi ei sisalda. Samuti nähtub arvamuse nr 2-21 HS viitest võrreldavatele tehingutele 2018. aastal, et C-klassi energiamärgisega kortereid müüdi 2018. aastal ruutmeetripõhise arvestuse alusel kallimalt kui hagejatele müüdud korteriomandi ruutmeetri hind 1630 eurot/m2 (vt tl 8 pöördel). Seega tegelikust müügihinnast ei nähtu, et hagejatele müüdud korteri väärtust oleks hinnastatud kõrgemalt kui energiamärgise C-klassile vastavate korterite hind. Arvestades eeltoodut, ei pea kohus võimalikuks arvamuse nr 2-21 HS alusel järeldada, et hagejatele müüdud korteriomandi väärtus olnuks C-klassi energiamärgise tõttu 10.05.2018 seisuga madalam võrreldes olukorraga, kus hoonel olnuks B12
2-21-2853 klassi energiamärgis.
47.Kohus võtab arvesse ka xxx eksperthinnangut nr 2245-18, millest nähtub, et võrdväärse xxx korteriomandi turuväärtuseks 05.11.2018 seisuga oli 200 000 eurot (tl 68) ehk samas suurusjärgus hagejatele müüdud korteriomandi müügihinnaga. Põhjendatu on hagejate etteheide, justkui ei puutuks xxx eksperthinnang nr 2245-18 asjasse, kuna on tehtud teise korteriomandi kohta. Hagejate loogika kohaselt ei puutu sellisel juhul asjasse ka H Si arvamus nr 2-21 HS, mis on tehtud samuti teise korteriomandi (xxx) kohta. Hagejad pole vaidlustanud, et xxx korteriomandid xxx ja xxx on võrdväärsed (xxx eksperthinnangust nähtuvalt on tegemist kaksikelamuga, millest kumbki korter moodustab poole).
48.Kohus märgib, et erinevad asjatundjad on selgitanud, et praktikas kinnisvara hindajad ei arvesta turuväärtuse erinevust B või C klassi varade puhul (vt tl 66, tl 88 pöördel). Hagejate enda poolt esitatud 31.05.2020 M M arvamuse kohaselt kinnisvara hindamise metoodika puhul ja ka praktikat vaadates energiaklassi (või selle muutuse) mõju hindamisel ei arvestata. Üks põhjusi on see, et energiatõhususe miinimumnõuded on viimaste aastate jooksul muutunud ja seega puudub pikemaajalisem praktika ja alusandmed, mille põhjal oleks võimalik hindamisel energiaklassi (või selle muutust) aluseks võtta. Kuigi kinnisvarahindajate senine praktika ei välista B ja C klassi energiamärgisega korteriomandite väärtuse erinevust ja kinnisvarahindajate praktika võib muutuda, ei ole hagejad käesolevas menetluses siiski hagi aluseks olevat hinnaerinevuse väidet tõendanud.
49.Kokkuvõttes ei ole hagejad tõendanud hinna alandamise eelduste täidetust, ehk asjaolu, nagu olnuks hagejatele müüdud korteriomandi väärtus C-klassi energiamärgise tõttu 10.05.2018 seisuga madalam võrreldes olukorraga, kus hagejatele oleks müüdud B-klassi energiamärgisega hoones asuv korteriomand. Hagejate põhinõude põhjendamatuse tõttu on alusetu ka hagejate viivisenõue. Seetõttu jääb hagi rahuldamata. Kuigi kostja heitis juba 29.04.2021 hagivastuses hagejatele ette nende nõude tõendamatust ja hagejatel oli võimalik esitada täiendavaid tõendeid vähemalt kuni eelmenetluse lõpuni 14.06.2021, ei ole hagejad esitanud selliseid tõendeid, mis võimaldaks hagi rahuldada. Riigikohtu 29.04.2015. a otsuse nr 3-2-1-41-15 p-s 19 on selgitatud, et kohus ei pea juba eelmenetluse käigus võtma seisukoha, kas poolte esitatud tõenditega on võimalik lugeda üks või teine asjaolu tõendatuks. Alles otsuse tegemisel saab kohus hinnata tõendeid ja otsustada, mis asjaolud on tuvastatud (TsMS § 438 lg 1). Kehtiva seaduse kohaselt saab kohtu õigusliku ja sisulise hinnangu lõplik kujunemine toimuda alles menetluse lõppfaasis ja lõplikuna kohtuotsuses.
50.Kohus märgib, et hagejad on valinud vandeadvokaadi poolt esindatuna oma hagi aluseks ja esemeks üksnes hinna alandamise lähtuvalt müüdud korteriomandi energiaklassi muutumisest tingitud väidetavast väärtuste vahest, mistõttu sai kohus anda hinnangu ka üksnes selliselt esitatud nõudele. TsMS § 439 on sätestatud, et kohus ei või otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Eelnevat arvestades ei oma asja lahendamiseks tähtsust hagejate 13.05.2021 seisukoha p-s 20 esitatud käsitlus võimalikust tulevasest elektrienergia kokkuhoiust B-energiaklassi maja baasil summas 440 eurot aastas. Kostja märgib õigesti, et kuivõrd hagi on esitatud lähtuvalt hinna alandamisest, siis ei ole hagejate tõendamata käsitlus kokkuhoiust asjassepuutuv. Elektrienergia kokkuhoiule põhinevat hagi pole esitatud, kostja pole saanud sellele vastata ja kohus ei saa seda hinnata ega lahendada. Kohtul ei ole kohustust selgitada hagejale hagi eseme ja/või aluse muutmise vajadust, st seda, millise nõude või hagi aluste alternatiivne esitamine aitaks hagejal paremini saavutada tema soovitud eesmärki (vt Riigikohtu 16.05.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-11, p-d 10-11). Sellisel lähenemisel on kohtu sõltumatust arvestades põhimõtteline tähendus, sest kui kohus asuks nõustama menetluse ühte poolt teise poole vastu, ei oleks tegemist erapooletu ja võrdõigusliku menetlusega.
51.Kohus määrab vastavalt käesoleva asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude
2-21-2853 jaotuse. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 165 lg 1 on sätestatud, et kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kuna tegemist oli hagejate ühise hagiga ja hagi jääb rahuldamata, siis peab kohus õigeks jätta menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.
52.Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks menetluskulude nimekirja või kohtutoimiku materjalide põhjal. Kostja esitas 14.10.2021 kohtuistungil menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on kostja menetluskuluks õigusabikulu summas 6600 eurot (koos käibemaksuga). Menetluskulude nimekirjas on kostja arvestanud ajakuluks 19 h, kuid see hõlmab kohtuistungit kestusega 3 h. Kostja palus arvestada kohtuistungi ajakulu vastavalt selle tegelikule kestvusele, seega loeb kohus kostja poolt näidatud õigusabi ajakuluks kokku ümardatuna 16,4 h (kohtuistung kestis 23 minutit). Kostja kinnitusel on õigusabi osutatud fikseeritud tasu kokkuleppe alusel, mistõttu kujuneb õigusabi tunnihinnaks ilma käibemaksuta 289 eurot (koos käibemaksuga seega 346,8 eurot).
53.Kohtuväline kulu on TsMS § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 alusel mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja üksnes põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Tunnihinna ja menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata iga kohtuasja raames eraldiseisvalt (vt Riigikohtu 11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14 p 14). Kohus on seisukohal, et kostja lepingulise esindaja tunnitasu 346,8 eurot/h (koos käibemaksuga) on ilmselgelt ülemäärase suurusega. Tähtsust ei oma, et kostja oli sõlminud advokaadiga fikseeritud tasu kokkuleppe, sest kohtul on sõltumata sellest õigus ja kohustus hinnata menetluskulude vajalikkust ja põhjendatust. Kohus märgib, et käesolev vaidlus on pigem vähekeerukas ja mahult väike. Arvestades, et hagejate esindaja õigusabi tunnitasu oli käesolevas menetluses ilma käibemaksuta 150 eurot/h, peab kohus võimalikuks aktsepteerida ka kostja lepingulise esindaja tunnitasu käesolevas menetluses maksimaalselt suuruses 150 eurot/h + käibemaks ehk kokku 180 eurot/h.
54.Kohus leiab, et ka kostja lepingulise esindaja õigusabikulude ajaline maht on põhjendatud ja vajalik üksnes osaliselt. Hagiavaldusele vastamisega seotud ajakulu perioodil 20.04.2021 kuni 29.04.2021 peab kohus hagivastuse sisu ja mahtu arvestades põhjendatuks kokku 5,5 h ulatuses. Selle 5,5 tunni hulka tuleb lugeda ka dokumentide analüüsi, eksperthinnangu kooskõlastamise ning kliendi nõustamisega ja nõupidamistega seotud ajakulu. Kohus on seisukohal, et menetlusdokumendi koostamine peab hõlmama endas mh aega, mis on vajalik info kogumiseks ja dokumentide analüüsiks. Kostja lepingulise esindaja ajakulu 17.05.2021 õigusnõustamise ja 24.05.2021 nõupidamise osas peab kohus põhjendatuks kokku mitte rohkem kui 1 h ulatuses. Kostja lepingulise esindaja ajakulu perioodil 11.06.2021 kuni 07.10.2021 seoses seisukoha koostamisega hagejate vastusele, menetluskulude nimekirja koostamisega ja muu õigusteenusega peab kohus kokku põhjendatuks mitte enam kui 2 h ulatuses. Kostja 14.06.2021 seisukoht hagejate vastusele oli sellises mahus ebavajalik, see sisaldas suures osas hagivastuse kordusi ja hagivastusega sarnaseid teemakäsitlusi. Kostja 14.06.2021 menetlusdokumendi sisu ei omanud määravat tähendust käesoleva tsiviilasja lahendamiseks. Kohus selgitas pooltele 14.05.2021 kirjas, et pooltel ei ole kohustust esitada täiendavaid avaldusi, taotlusi ega tõendeid. TsMS § 329 lg 1 kohaselt menetlusosalised peavad menetluses esitama oma avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited nii varakult kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik. Seetõttu kohus eeldas, et pooled on 14.05.2021 seisuga juba esitanud kõik oma põhilised väited ja vastuväited ning neid kinnitavad tõendid. Piiramatu võimalus uute seisukohtade ja tõendite esitamiseks võiks viia menetluse eseme ebaselgusele ja menetluse põhjendamatu venimiseni (tl 107). Kohus on seisukohal, et kostja lepingulise esindaja
2-21-2853 põhjendatud ajakulu kohtuistungiks ettevalmistusel ja kohtuistungil osalemiseks kokku ei ületanud 1,5 h. Kohtuistung kestis ainult 23 minutit ja sellel ei esitanud kostja esindaja mingeid uusi ega olulisi asjaolusid. Vaidluse asjaolud olid selged juba eelneva menetluse alusel. Kohtuistungi korraldamine ei olnud käesolevas asjas iseenesest üldse vajalik, kuid kohus korraldas kohtuistungi kostja taotlusel (tl 58).
55.Tulenevalt eeltoodust on kohus seisukohal, et kostja lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik ajakulu käesolevas asjas ei ületanud kokku 10 h (5,5 + 1 + 2 + 1,5), mis kostja lepingulise esindaja kohtu poolt mõistlikuks peetavat tunnihinda 180 (koos käibemaksuga) eurot arvestades vastab summale 1800 eurot. Seega määrab kohus kostja menetluskulude rahalise suurusena kindlaks summa 1800 eurot, mis tuleb hagejatelt solidaarselt kostja kasuks välja mõista. Kuna kostja on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane ega saa tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada, siis kuuluvad kostja õigusabikulud hüvitamisele koos käibemaksuga, st 1800 eurot sisaldab ka käibemaksu. Kostja taotlus menetluskulude väljamõistmiseks jääb rahuldamata summas 4800 eurot (taotletud summa 6600 eurot – kohtu poolt väljamõistetav summa 1800 eurot).
56.Kooskõlas TsMS § 177 lg 4 märgib kohus, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejatel solidaarselt tasuda kostjale käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kuna menetluskulud jäävad hagejate kanda, siis puudub kohtul vajadus käesoleva kohtuotsusega kindlaks määrata hagejate menetluskulude rahalist suurust.
57.Kohus selgitab, et tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. TsMS § 178 lg 4 on sätestatud, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.
/allkirjastatud digitaalselt/ A Suik, kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.