Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Hagihind Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik
Harju Maakohus Andres Suik 11.10.2021, Tallinn 2-21-101173 Arvila OÜ hagi I K vastu võla nõudes 1 828,44 eurot Hageja: Arvila OÜ (registrikood 14092508, asukoht Pallasti tn 28-93, 11402 Tallinn; e-post: [email protected]); Hageja lepinguline esindaja: Inna Bodagovskaja (BIA Õigusbüroo OÜ, e-post: xxx); Kostja: I K (isikukood xxx; elukoht xxx, e-post: xxx); Kostja lepinguline esindaja: Janika Drobot (SAK Fond SA; e-post: xxx). Lihtmenetlus (kirjalikus menetluses)
RESOLUTSIOON
1.Jätta Arvila OÜ hagi I K vastu võla nõudes rahuldamata.
2.Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine. 2.1 Jätta menetluskulud hageja Arvila OÜ kanda. 2.2 Välja mõista hagejalt Arvila OÜ kostja I K kasuks menetluskulud summas 450 eurot. 2.3 Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (450 eurot) tuleb hagejal Arvila OÜ tasuda kostjale I K käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Harju Maakohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks (TsMS § 442 lg 10). Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige
2-21-101173 esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
MENETLUSE KÄIK
1.Arvila OÜ esitas 15.01.2021 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse võlgnikult 1 680,00 euro saamiseks. Kohus tegi 20.01.2021 võlgnikule makseettepaneku ning saatis selle eposti aadressile xxx. Võlgniku I K esindaja Janika Drobot esitas 26.01.2021 nõudele vastuväite. Pärnu Maakohtu 05.02.2021 määrusega anti avaldaja nõue võlgniku vastu üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. Harju Maakohus kohustas Arvila OÜ ́d 05.02.2021 määrusega esitama oma nõude ja põhjendama seda hagiavaldusele ettenähtud vormis ning tasuma täiendava riigilõivu.
2.Arvila OÜ (hageja) esitas 19.02.2021 Harju Maakohtule hagiavalduse I K vastu maakleritasu ja viivise nõudes. Harju Maakohus võttis hagiavalduse 11.03.2021 määrusega menetlusse. Kohus menetleb käesolevat tsiviilasja nr 2-21-101173 lihtmenetluses (kirjalikus menetluses), mille kohta on täpsemad selgitused antud Harju Maakohtu 11.03.2021 kohtumääruses.
3.I K (kostja) esitas 31.03.2021 vastuse hagiavaldusele. Hageja esitas oma vastuväited kostja vastusele 09.04.2021 menetlusdokumendis, mille osas avaldas kostja arvamust 26.04.2021 vastuses. Hageja esitas kostja 26.04.2021 vastusele omapoolsed vastuväited 12.05.2021 menetlusdokumendis, mille osas avaldas kostja arvamuse 27.05.2021 vastuses. Kohus andis 07.09.2021 määrusega pooltele tähtaja lõplike seisukohtade, sh menetluskulude nimekirja esitamiseks hiljemalt 21.09.2021 ning seisukoha esitamiseks vastaspoole menetluskulude kohta 2 päeva jooksul vastaspoole menetluskulude nimekirja ja tõendite kättetoimetamisest arvates, kuid mitte hiljem kui 23.09.2021. Kohus pakkus pooltele kaaluda kompromissi sõlmimise võimalikkust ning määras kompromissile mittejõudmise korral tähtaja otsuse avalukult teatavaks tegemiseks hiljemalt 11.10.2021.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
4.Hageja ja kostja sõlmisid 12.11.2020 maaklerilepingu nr xxx Harju maakonnas, xxx asuva korteri müügilepingu sõlmimise vahendamiseks. Maaklerilepingu p 1a kohaselt on maakleri ülesanne korterile ostja leidmine ja müügilepingu sõlmimise korraldamine, sh lepingu 2. osas märgitud toimingute teostamine. Käsund loetakse täidetuks maakleri poolt korterile ostja leidmisega. Maaklerilepingu p 1b kohaselt on korteri alghind 30 000 eurot. Korteri alghind on hind, millega käsundiandja on nõus korterit müüma ja millega maakler alustab lepingus ettenähtud müügiprotsessi. Korteri alghinda võib muuta poolte kokkuleppel. Maaklerilepingu p 1c kohaselt on maaklerile käsundi täitmise eest makstava tasu suurus 5% korteri müügihinnast, millele lisandub käibemaks. Maaklerilepingu p 1d kohaselt on maakleril käsundi täitmise ainuõigus, st käsundiandja ei müü lepingu kehtivuse ajal korterit kolmanda isiku vahendusel ega ise ilma maakleri vahenduseta.
5.Alates 12.11.2020 hakkas hageja aktiivselt otsima kostja korterile ostjaid: pani kinnisvaraportaali üles müügikuulutuse, edastas ostjatele teavet korteri kohta ja vastas nende küsimustele, võttis ostjatelt vastu ostupakkumisi ning vahendas ostjate ja kostja suhtlust. Hageja vahendusel käisid kostja korteris ostuhuvilised. 2020 aasta detsembris olid leitud ostjad, kes võtsid ette konkreetseid samme korteri ostmiseks: käisid korterit vaatamas, esitasid pangale kodulaenu taotluse ning pidid panga nõudmisel esitama korteri hindamisakti. Need ostjad kirjutasid 24.12.2020 hageja seaduslikule esindajale J S sõnumi selleks, et kokku leppida ajas, millal
2-21-101173 kinnisvarahindaja võib korterisse tulla. J S ütles, et nad võivad kokku leppida korteri hindamise aja otse kostjaga. Ostja helistas kostjale, kuid kostja keeldus neid korterisse laskmast ja ütles, et tellib korteri hindamise ise. 28.12.2020 õhtul võttis kostja hageja seadusliku esindajaga J S ühendust telefoni teel ja ütles, et ei soovi müüa korterit 30 000 euro eest, kuid soovib müüa korterit 40 000 euro eest. Korteri müügileping jäi sõlmimata müüjast tuleneval põhjusel.
6.Maaklerilepingu nr xxx punkti 4b alusel esitas hageja 07.01.2021 kostjale arve nr xxx summas 1 400 eurot + käibemaks, mille maksetähtaeg oli 11.01.2021. Hageja arvutas nõudesumma maaklerilepingu p 1c alusel, st 5% korteri müügihinnast 30 000 x 5% = 1 500 eurot, millele lisandub käibemaks. Hageja esitas kostjale arve nr xxx väiksemas summas ehk 1400,00 eurot + käibemaks, kokku 1 680 eurot.
7.Maaklerilepingu p 4b kohaselt lasub tasu maksmise kohustus käsundiandjal ka siis, kui maakler on leidnud lepingus fikseeritud tingimustel ostja, aga käsundiandja otsustab loobuda kogu tehingust. Kostja arvet ei tasunud, mistõttu on hageja sunnitud oma õiguste kaitsmiseks pöörduma kohtusse. Hageja palub mõista kostjalt välja põhinõue summas 1 680 eurot, seadusjärgne viivis perioodi 12.01.2021-19.02.2021 eest summas 14,04 eurot ning edasiulatuvalt alates 20.02.2021 kuni põhinõude täitmiseni.
KOSTJA VASTUVÄITED
8.Kostja vaidles oma 31.03.2021 vastuses hagiavalduses esitatud nõuetele täies ulatuses vastu. Kostja ei ole endale teadvalt allkirjastanud hagejaga maaklerilepingut. 2020 aasta esimestel kuudel võttis kostjaga ühendust Renovum OÜ esindaja, kes pakkus kostjale rahalist abi kostja suhtes läbiviidavates täitemenetlustes. Kostja ja Renovum OÜ sõlmisid 03.04.2020 laenu- ja hüpoteegi seadmise lepingu, mille kohaselt andis Renovum OÜ kostjale intressita laenu täitemenetlustest tulenevate kohustuste täitmiseks ja millega seati Renovum OÜ nõuete tagamiseks kostjale kuuluvale korteriomandile hüpoteek.
9.2020 novembris, millal kostja külastas Renovum OÜ kontorit, soovis viimase esindaja kostjalt volituse väljastamist. Renovum OÜ esindaja selgitustel (kostjale arusaadavalt) oli volikiri vajalik toiminguteks, millega Renovum OÜ saab teostada asjaajamist korteriomandit puudutavates küsimustes (nt ühistuga suhtlemiseks jne). Külastuse päevaks oli päev, millal on kostja väidetavalt sõlminud maaklerilepingu hagejaga. Volituse allkirjastamiseks loovutas kostja Renovum OÜ esindajale enda ID-kaardi ühes allkirjastamiseks vajaliku koodiga. Nagu hagiavaldusest selgub, allkirjastatigi kostja ID-kaardiga hoopis maaklerileping korteriomandi müügi vahendamiseks. Faktiliselt kostja ei soovinud ega soovi ka täna korteriomandit müüa, kuna see on kostja ema elukoht. Kostja on valmis sobivaid hinnapakkumisi kaaluma, kuid kostja ei ole tegelikkuses vajanud ega palunud kellegi abi korteriomandi müümisel. Kostja on seisukohal, et sõlmitud maaklerileping on tühine TsÜS § 86 lg 1 järgi kui heade kommetega vastuolus olev tehing. Alternatiivselt esitab kostja avalduse tehingu tühistamiseks.
10.Kostja märgib, et ka olukorras, milles maaklerileping oleks kehtiv (ei tühine ega tühistatav), ei ole hageja tasunõue muutunud sissenõutavaks. Korteriomandit ei ole tänaseni müüdud. Maaklerilepingu p 4b kohaldamise eelduseks on: a) maakleri poolt on leitud nö kindel ostja ja b) juba kokkulepitud müügitehing jääb sõlmimata (käsundiandjast tulenevalt). Kumbki tingimus ei ole praegusel juhul täidetud. Sellise tingimuse täitmise tõendamiseks ei piisa üksnes sellest, et maakleri poolt esitatakse talle e-kirja teel laekunud ostupakkumised, mida kostja ei ole kätte saanud.
11.Samuti kahtleb kostja, kas olukorras, milles tehingut ei sõlmita (mistahes põhjusel) on maakler õigustatud saama tasu nö täies ulatuses. Faktiliselt on hageja tegevus piirdunud üksnes müügikuulutuse ülespanekuga, seevastu kui maaklerileping näeb maakleri kohustustena ette nt müügilepingu sõlmimise korraldamise jms.
2-21-101173
MENETLUSE EDASINE KÄIK
12.Hageja esitas 09.04.2021 omapoolsed seisukohad kostja 31.03.2021 hagivastusele. Kostja kinnitas hagejale telefoni teel, et soovib jätkuvalt korteri võõrandamist. Maaklerilepingu allkirjastas kostja enda kodus ja saatis selle seejärel hagejale e-posti teel.
13.Hageja ei ole nõus, et kostja ei ole kätte saanud ostupakkumisi ning hageja tasunõue ei ole muutunud sissenõutavaks. Kostja korteris käisid hageja vahendusel ostuhuvilised, kõik ostupakkumised olid tehtud kas hageja või ostuhuviliste poolt kostjale teatavaks telefoni teel või isiklikult. Kostja loobus tehingust 28.12.2020 telefoni teel. Info ostupakkumise kohta oli edastatud kostjale 08.02.2021 telefoni teel, kuid kostja järjekordselt loobus tehingust.
14.Vaidlus ei ole selles, et kostja ei saanud maakleri poolt ostupakkumisi, vaidlus on selles, et kostja ei ole nõus müüma korterit kokkulepitud maaklerilepingu p-s 1b korteri alghinna eest. Seega tekkis hagejal vähemalt kaks korda 28.12.2020 ja 08.02.2021 õigus saada maakleritasu vastavalt maaklerilepingu p-le 4b, mille kohaselt tasu maksmise kohustus lasub käsundiandjal ka siis, kui maakler on leidnud lepingus fikseeritud tingimustel ostja, aga käsundiandja otsustab loobuda kogu tehingust.
15.Hageja on nõus, et maaklerilepingu p 4b kohaldamiseks peab olema leitud nö kindel ostja ja nii see oli. Maaklerilepingu p-s 4b sisalduv poolte kokkulepe kinnitab seda, et pooled soovisid, et kokkulepitud maaklerilepingu p-s 1c maakleritasu maksmise kohustus tekib juhul, kui maakler leiab ostja, aga müüja loobub tehingust.
16.Kostja avaldas oma 26.04.2021 menetlusdokumendis, et hageja väide kindla ostja leidmise kohta on paljasõnaline. Hageja ei broneerinud aega notari juurde müügilepingu sõlmimiseks, millest kostja oleks saanud keelduda. Kuid selline hageja toiming oli vastavalt maaklerilepingu ple 1a käsundi sisuks ja maaklerilepingu esemeks.
17.Hageja tõi oma 12.05.2021 esitatud vastuses esile, et hageja edastas ja jätkab ostupakkumiste edastamist kostjale. Mõned ostuhuvilised olid valmis koheselt minema notari juurde ja vormistama tehingu, kuid kostja pidevalt keeldub tehingust või ignoreerib hageja pakkumusi. Hageja ei näe notariaja broneerimises perspektiivi. Käsundi esemeks on ostja leidmine ja müügilepingu sõlmimise korraldamine. Hageja tegi ja teeb kõik endast sõltuva müügilepingu sõlmimise korraldamiseks. Müügileping ei ole sõlmitud üksnes kostjast sõltuva põhjuse tõttu. Vastavalt maaklerlepingu punktile 1a loetakse käsund täidetuks ostja leidmisega, mitte müügilepingu sõlmimise korraldamisega. Kliendi leidmisega osutas hageja kostjale maaklerilepingust tulenevaid kohustusi täielikult.
18.Kostja jäi oma 27.05.2021 menetlusdokumendis eelnevalt esitatud vastuväidete juurde. Hageja ei teinud toiminguid, mis oleksid tasunõude väljamõistmise eelduseks. Hageja on teinud üksnes minimaalseid kulutusi maaklerilepingu täitmiseks.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
19.Kohus peab vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lõike 4 esimeses lauses sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga. Kuivõrd kohus menetleb käesolevat tsiviilasja lihtmenetluses, siis kasutab kohus TsMS § 444 lg-s 2 sätestatud õigust ning piirdub kohtuotsuse põhjendavas osas üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega. Kohus selgitab, et TsMS § 405 lg 5 kohaselt võib kohus lihtmenetluse korral kalduda kõrvale tõendite esitamise ja kogumise vorminõuete kohta seaduses sätestatust ja tunnustada tõendina ka seaduses sätestamata tõendusvahendeid, muu hulgas menetlusosalise seletust, mis ei ole antud vande all. Maakohus ei
2-21-101173 pea lihtmenetluse asjas tehtavas kohtuotsuses põhjendama, miks ta ei nõustu poole mõne väitega, analüüsima tõendeid ja põhjendama, miks ta mõnda tõendit ei arvesta (Riigikohtu 04.05.2016 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-23-16 p 16).
20.Kohus on võtnud kõik poolte esitatud tõendid asja materjalide juurde. Hinnates asjas kogutud tõendeid ja arvestades poolte seisukohti, leiab kohus, et hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele ja põhjendab seda kohtuotsuse alljärgnevates punktides.
21.Poolte vahel puudub vaidlus asjaolus, et kostale kuulub korteriomand aadressil Harju maakond, xxx. Hageja seadusliku esindaja ja kostja ID-kaardi ja PIN-koodidega on digitaalselt allkirjastatud maaklerileping nr xxx, mille esemeks on eelnimetatud korteriomandi müügilepingu sõlmimise vahendamine hageja poolt. Hageja pani kinnisvaraportaali üles kostjale kuuluva korteriomandi müügikuulutuse ning võttis ostuhuvilistelt vastu korteri ostupakkumisi. Kostja seadis kahtluse alla asjaolu, kas poolte vahel on sõlmitud kehtiv maaklerileping. Jaatava vastuse korral esitas kostja lepingu tühistamise avalduse. Kohtu poolt kehtiva maaklerilepingu tuvastamise korral on kostja seisukohal, et maakleritasu väljamõistmise eeldused pole täidetud.
22.Hageja nõuab kostjalt lepingu täitmist ja maakleritasu maksmist VÕS § 108 lg 1 VÕS § 664 lg 1 alusel. Seega tuleb kohtul tuvastada, kas pooled on sõlminud kehtiva maaklerilepingu, mis on nimetatud maaklerilepingu sisu ning kas maakleritasu väljamõistmiseks vajalikud eeldused on täidetud.
23.VÕS § 658 jj regulatsioon ei näe ette maaklerilepingu sõlmimise kohustuslikku vormi. Hageja esitas maaklerilepingu sõlmimise tõendamiseks kostja poolt 11.11.2020 ja hageja poolt 12.11.2020 digitaalselt allkirjastatud lepingu nr xxx (dtl 38-39). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 80 lg 3 kolmanda lause järgi on elektroonilist allkirja mh võimalik anda digitaalallkirjana. TsÜS § 80 lg 1 kohaselt loetakse tehingu elektrooniline ja kirjalik vorm võrdseks. Seega väidab hageja, et pooled sõlmisid kirjaliku maaklerilepingu. Kostja vaidleb lepingu sõlmimisele vastu, põhjendades seda asjaoluga, et kostja ei ole endale teadvalt maaklerilepingut allkirjastanud. Kostja sõlmis laenu- ja hüpoteegi seadmise lepingu Renovum OÜ ́ga, samuti väljastas viimasele volikirja. Volituse allkirjastamiseks loovutas kostja Renovum OÜ esindajale enda ID-kaardi koos allkirjastamiseks vajalike PIN-koodidega.
24.Riigikohtu tsiviilkolleegium on 16.12.2019 tsiviilasja nr 2-16-124450 otsuse p-s 22 selgitanud, et juhul, kui isiku nimel antakse tahteavaldus tema ID-kaarti ja PIN-koode kasutades, tuleb eeldada, et tahteavalduse annab isik, kellele on ID-kaart ja PIN-koodid väljastatud. Vastupidist tuleb tõendada isikul, kelle nimel on ID-kaarti kasutades tahteavaldus antud ja kes väidab, et tema tahteavaldust ei andnud. Näiteks võib isik tõendada, et talle väljastatud ID-kaart ja PIN-koodid läksid tema valdusest välja tema süüta, tema tahte vastaselt. Käesoleval juhul ei ole kostja tõendanud, et tema nimele väljastatud ID-kaart ja PIN-koodid väljusid kostja valdusest ning valduse kaotamine oli tema tahte vastane. Hageja esitas kohtule poolte kirjavahetuse, millest nähtub, et hageja saatis 06.11.2020 kostjale e-kirja, milles palus kostjal allkirjastada korteri müügileping ning saata see hagejale tagasi (dtl 140). Kostja saatis 11.11.2020 kuupäeval hageja eposti aadressile tagasi kostja nimel digitaalselt allkirjastatud lepingu (dtl 126). Kostja ei ole eelnimetatud tõenditele vastu vaielnud ega väitnud, et keegi õigustamata isik on kostja e-posti aadressi kasutanud. Samuti ei ole kostja esitanud kohtule tõendeid, mis võimaldaksid jõuda järeldusele, et kostja ID-kaarti ja PIN-koode oleks kasutanud keegi teine tuvastamata isik. Kohus loeb seega tuvastatuks, et hageja ja kostja sõlmisid 12.11.2020 kirjaliku maaklerilepingu nr xxx.
25.Kostja väitel on poolte vahel sõlmitud maaklerileping tühine TsÜS § 86 lg 1 järgi kui heade kommetega vastuolus olev tehing. Kostja põhjendab lepingu vastuolu heade kommetega asjaoluga, et kostja ei ole maaklerilepingu sõlmimist ja selle tingimusi läbi rääkinud, maaklerilepingu sõlmimine on toimunud viisil, millega kostjalt on soovitud volikirja allkirjastamist, kuid volikirja väljastamise/allkirjastamise asemel on kostja teadmata allkirjastatud hoopis maaklerileping. Riigikohtu tsiviilkolleegium on asja nr 2-16-7090 18.06.2019 otsuse p-s
2-21-101173 14 selgitanud, et tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil ning neid asjaolusid tuleb hinnata kogumis. Kohtu hinnangul ei saa kostja esiletoodud asjaoludel pidada hageja ja kostja sõlmitud maaklerilepingut vastuolus heade kommetega. Kohus ei ole tuvastanud (vt käesoleva otsuse p 24), et kostja ID-kaart ja PIN-koodid oleksid väljunud kostja valdusest, sh kostja tahte vastaselt. Samuti ei nähtu asja materjalidest, et sõlmitud maaklerileping eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu. Maaklerileping on tsiviilkäibes tavapärane. Kohtu hinnangul ei ole kostja asjaolusid tehingu ebamoraalsuse ja taunitavuse kohta tõendanud. Seega loeb kohus tuvastatuks, et poolte vahel sõlmitud maaklerileping ei ole heade kommetega vastuolus ega sel põhjusel tühine.
26.Alternatiivselt esitas kostja maaklerilepingu tühistamise avalduse pettuse tõttu. TsÜS § 94 lg 1 järgi on pettus isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isikut tehingut tegema. TsÜS § 94 lg 3 järgi võib tehingu teinud isik pettuse mõjul tehtud tehingu tühistada. Kohtu hinnangul ei võimalda asjas kogutud tõendid järeldada kostja eksimusse viimist hageja poolt. Kohtule ei nähtu, et hageja oleks avaldanud kostjale maaklerilepingu kohta ebaõigeid andmeid, sh viidanud oma kirjalikus pöördumises maaklerilepingu asemel volikirja allkirjastamise vajadusele. Kohus tuvastas eelnevalt (vt kohtuotsuse p 24), et hageja saatis 06.11.2020 kostja e-posti aadressile allkirjastamiseks maaklerilepingu. Hageja kirjutas kostjale 06.11.2020 saadetud e-kirjas, et tegemist on korteri müügi lepinguga (dtl 140). Kostja saatis enda poolt allkirjastatud lepingu hagejale tagasi 11.11.2020. Kostjal oli piisavalt aega enne maaklerilepingu allkirjastamist selle sisuga tutvumiseks. Hageja ei ole e-kirjas mingilgi viisil viidanud, et tegemist võiks olla volikirja allkirjastamisega. Seega ei nähtu kohtule asjas kogutud tõendite pinnalt, et hageja oleks kostjat maaklerilepingu sõlmimisel petnud või asjaolusid moonutanud. E-kiri on koostatud eeldatavasti kostjale arusaadavas (vene) keeles ning selles on ühemõtteliselt juhitud tähelepanule, et allkirjastamist vajab leping korteri müügiks. Seega on kohus arvamusel, et kostjal ei olnud 30.03.2021 menetlusdokumendis õigust 12.11.2020 sõlmitud maaklerilepingut tühistada ning seega ei ole maaklerileping muutunud TsÜS § 90 kolmanda lause järgi kehtetuks. Kuivõrd kohtu hinnangul maaklerilepingu tühistamise alust ei esine, pole antud juhul tähtsust, kas tühistamise avalduse tegemise ajaks oli kostja lepingu tühistamise õigus lõppenud või mitte TsÜS § 100 lg 1 tähenduses, mistõttu nimetatud küsimust kohus ei analüüsi.
27.Eelnevalt kohus tuvastas, et pooled on 12.11.2020 sõlminud kehtiva maaklerilepingu. Hageja nõuab kostjalt eelnimetatud maaklerilepingu täitmist ning maakleritasu maksmist. Seega tuleb kohtul tuvastada, kas maakleritasu väljamõistmise eeldused on täidetud. VÕS § 658 lg 1 järgi maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest maakleritasu. Seega võib maakleri põhikohustuseks olla nii kolmanda isikuga lepingu sõlmimise vahendamine kui lepingu sõlmimise võimalusele osutamine. Poolte vahel 12.11.2020 sõlmitud maaklerilepingu nr xxx p 1a järgi on maakleri ülesanne korterile ostja leidmine ja müügilepingu sõlmimise korraldamine, sh lepingu 2. osas märgitud toimingute teostamine (käsund). Käsund loetakse täidetuks maakleri poolt korterile ostja leidmisega. Sama lepingu p 2 täpsustab maakleri kõrvalkohustusi maaklerilepingu täitmisel (dtl 39).
28.Seda, millistel tingimustel on maakleril õigus tasu saada, reguleerib VÕS § 664. Maakleril on VÕS § 644 lg 1 järgi õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest ning kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril VÕS 644 lg 2 järgi õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva
2-21-101173 asjaolu tõttu. Riigikohus on viidatud sätteid tõlgendades leidnud, et mõlema järgi on maakleritasu saamise eelduseks maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine (vt 23. septembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-72-08, p 11). Ka õigusalases kirjanduses on avaldatud seisukohta, et kuigi üldjuhul on käsundisaajal õigus saada kohustuste täitmise eest tasu sõltumata tulemuse saavutamisest, on maakleritasu maksmise tingimuseks see, et tulemus oleks saavutatud, st vahendatud või osutatud leping sõlmitud (vt Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2009, VÕS§ 664 komm p 3.1). Seega on maaklerileping eripärane käsundusleping, mille puhul sõltub maakleritasu saamine vahendatud või osutatud lepingu sõlmimisest, mitte aga otseselt sellest, et maakler täitis lepingust tulenevaid kohustusi, st vahendas lepingu sõlmimist või osutas lepingu sõlmimise võimalusele. Antud juhul puudub vaidlus asjaolus, et vaidlusaluse korteri omanikuks on endiselt kostja ning hageja poolt vahendatud või osutatud lepingut pole kostja 3ndate isikutega sõlminud. Seega pole hagejal õigust maakleritasule VÕS § 644 lg 1 alusel.
29.Järgnevalt analüüsib kohus, kas maaklerileping sisaldab VÕS § 644 lg 1 kui dispositiivsest sättest erineva regulatsiooni, mis võimaldab maakleritasu nõuda ka juhul, kui maakleri poolt vahendatud või osutatud leping jääb sõlmimata müüjast tuleneval põhjusel. Maaklerilepingu p 4b järgi tasu maksmise kohustus lasub käsundiandjal ka siis, kui maakler on leidnud lepingus fikseeritud tingimustel ostja, aga käsundiandja otsustab loobuda kogu tehingust. Kohtu hinnangul on lepingu p 4b puhul tegemist tüüptingimusega. VÕS § 35 lg 1 järgi tüüptingimuseks loetakse lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Poolte kirjavahetusest nähtub, et hageja saatis kostjale PDF formaadis hageja poolt eelnevalt koostatud maaklerilepingu allkirjastamiseks ning kostja saatis eelnimetatud lepingu hagejale tagasi allkirjastatuna muutmata kujul (dtl 126-130, 140-141). Seega puudus kostjal võimalus maaklerilepingu tingimusi enne lepingu allkirjastamist sisuliselt läbi rääkida või mõjutada. Sellist ettepanekut hageja poolt kostjale saadetud e-kirjas ei nähtu (dtl 140).
30.Kostja näol on tegemist tarbijaga. Tarbijaga tüüptingimustel sõlmitud lepingutele kehtivad seadusest tulenevad piirangud. Tüüptingimuse võimalikku tühisust kontrollib kohus omal algatusel (vt nt RKTKo 3-2-1-112-14 p 14). Kohus leiab, et maaklerilepingu p 4b on VÕS § 42 lg 1 alusel tühine. VÕS § 42 lg 1 järgi on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õiguseid ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. Riigikohtu tsiviilkolleegium on väljendanud seisukohta, et seadusega võib vastuolus olla kokkulepe, mis täielikult või põhiosas annab maaklerile tasunõude lepingu sõlmimisel, kui maakleril ei ole tehinguni jõudmisel kas üldse mingit rolli või on see roll minimaalne ning selliselt piirataks käsundiandja lepinguvabadust edasiste lepingute sõlmimiseks ebaproportsionaalselt (vt RKTKo 3-2-1-123-13 p 21).
31.Kohus leiab, et tüüptingimus, mille kohaselt peab kostja maksma maakleritasu ka juhul, kui kostja loobub kogu tehingust maaklerilepingus fikseeritud tingimustel, oli antud juhul kostjat ebamõistlikult kahjustav, kuivõrd piiras korteri omaniku õigust iseseisvalt reguleerida korteri müügihinda ning seda vajadusel (nt sõltuvalt turu situatsioonist) ühepoolselt tõsta. Praegusel juhul heidab hageja kostjale ette, et kostja keeldus korteri müügist maaklerilepingus kokkulepitud tingimustel, s.o 30 000 euro eest, kuid oli nõus korterit müüma 40 000 euro eest. Sisuliselt piirab maaklerilepingu p 4b nii korteri omaniku õigust müügihinda omapoolselt mõjutada kui keelduda lepingu sõlmimisest hageja valitud ostjaga. Samuti on kohtu hinnangul kostjat ebamõistlikult kahjustav tingimus, mille puhul tekib hagejal maakleritasu nõudmise õigus üksnes ostja „leidmise“ eest, mille puhul müügilepingu järgnevat sõlmimist ei toimu ning on äärmiselt
2-21-101173 keeruline kui mitte võimatu hinnata maakleri rolli hüpoteetilise müügilepingu sõlmimisel (vt ka Tartu Ringkonnakohtu 20.06.2016 otsus tsiviilasjas nr 2-15-16332).
32.Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja nõue õiguslikult põhjendatud ning hagiavaldus maakleritasu väljamõistmiseks ei kuulu rahuldamisele. Kuna hageja põhinõue jääb rahuldamata, siis ei ole kostja rikkunud rahalist kohustust, mis oleks VÕS § 113 lg 1 alusel viivise väljamõistmise eelduseks. Kohus ei hinda muid eelnevalt käsitlemata poolte väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldusi hagi rahuldamata jätmise kohta. Muu hulgas ei käsitle kohus poolte vaidlust küsimuses, kas hageja toimingud korteri müügiks pakkumisel ning ostuhuvilistega suhtlemisel olid piisavad nõudmaks sellise tegevuse eest maakleritasu täies ulatuses. Kuivõrd maaklerilepingu p 4b on tühine VÕS § 42 lg 1 alusel, siis ei pea kohus vajalikuks analüüsida hageja väiteid tühise lepingu punkti eelduste esinemise kohta.
33.Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jääb rahuldamata, siis jätab kohus tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 menetluskulud hageja kanda.
34.Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks kostja menetluskulude nimekirja või kohtutoimiku materjalide põhjal. Kostja menetluskulud koosnevad lepingulise esindaja õigusabikuludest 13 tunni ja 10 minuti eest kokku summas 1 620 eurot (dtl 199-200). Hageja esitas kostja menetluskuludele vastuväited, mille kohaselt on kostja menetluskulud suures osas põhjendamatud (dtl 202-203). Hageja arvamusel on põhjendatud menetluskuludeks maksimaalselt kokku 3,88 tundi ja 465,60 eurot.
35.Kohtuväline kulu on TsMS § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 alusel mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kohus leiab, et käesoleva tsiviilasja keerukusaste ja maht ei ole sellised, mis õigustaksid kostja lepingulise esindaja kulude taotletud suuruses välja mõistmist. Tunnihinna ja menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata iga kohtuasja raames eraldiseisvalt (vt Riigikohtu 11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14 p 14). Kohus leiab, et kostja esindaja tunnitasu 120 eurot (ilma käibemaksuta) on käesolevat menetlust arvestades ülemäära suur. Kuna kostja esindaja ei ole vandeadvokaat ja käesolev kohtuasi ei ole õiguslikult keerukas ega mahukas, peab kohus kostja esindaja mõistlikuks tunnitasu määraks 90 eurot (ilma käibemaksuta). TsMS § 174 lg 10 järgi menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks peab menetlusosaline kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kostja pole vastavasisulist kinnitust esitanud, mistõttu menetluskulud kuuluvad hüvitamisele ilma käibemaksuta.
36.Kohtu hinnangul on kostja lepingulise esindaja ajakulu maksekäsu kiirmenetluses esitatud vastuväitele, kostja 31.03.2021 esitatud hagi vastusele, kostja 26.04.2021 ja 27.05.2021 menetlusdokumendi esitamisele ning kostja menetluskulude nimekirja esitamisele kokku põhjendatud 5 tunni ulatuses tunnihinnaga 90 eurot. Muuhulgas võtab kohus arvesse, et suures osas ei olnud kostja vastuväiteid põhjendatud (nt seoses väited lepingi tühisuse ja tühistamise kohta). Nimetatud 5 tunni hulka tuleb lugeda ka dokumentide analüüsi ning kliendi nõustamisega ja nõupidamistega seotud ajakulu. Kohtu hinnangul ei saa pidada vajalikuks eraldiseisvaks õigusabikuluks kulu kliendi nõustamise eest, millele ei järgne kohtule menetlusdokumendi esitamist. Nimetatud kulu osas ei ole kontrollitav, kas kliendi nõustamine oli seotud arutatava tsiviilasjaga ning kas selline nõustamine oli lõppkokkuvõttes vajalik. Seega on kohus seisukohal, et menetlusdokumendi koostamine peab hõlmama endas mh aega, mis on vajalik kliendilt info kogumiseks ja dokumentide analüüsiks. Menetluskulude väljamõistmisel arvestab kohus lisaks asja vähest keerukust, kostja menetlusdokumentide tagasihoidlikku mahtu, sh mõningat korduvust ja juba eelnevat mainitud kostja argumentatsiooni põhjendamatust. Eeltoodu alusel määrab kohus
2-21-101173 kostja lepingulise esindaja põhjendatud õigusabikuludeks 450 eurot (5 x 90). Eeltoodust tulenevalt tuleb hagejalt kostja kasuks menetluskuludena välja mõista 450 eurot ning menetluskuludelt viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses otsuse jõustumisest alates kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.
37.Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.