5.Kohtuotsuse resolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:
5.1.Rahuldada hagi osaliselt.
5.2.Mõista välja Y-lt X kasuks kahjuhüvitis 3490 eurot.
5.3.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta 83% ulatuses X kanda ja 17% ulatuses Y kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2-20-2642 Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (endine nimi X, hageja) esitas 17. veebruaril 2020 Harju Maakohtule hagi Y (kostja) vastu, milles palus mõista kostjalt välja kahjuhüvitise 19 980 eurot, mida hageja on kandnud seoses pooltevahelise lepingu alusel ostetud elamul avastatud puuduste parandamisega.
2.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 13. novembril 2018 kinnistu mõttelise osa müügilepingu, mille alusel kostja müüs hagejale 1⁄2 mõttelise osa kinnistust asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXXX) koos selle oluliste osade ja päraldistega. Kinnistu oluliseks osaks on elamu. Elamul ilmnesid selle kasutamisel varjatud puudused, millest hageja lepingu sõlmimise ajal ei teadnud: elamu vundamendist väljuvad kanalisatsioonitorud ei olnud töökorras. Väljaspool elamut asuv kanalisatsioonitorustik oli amortiseerunud ning pinnasega täitunud. Kanalisatsioon tuli ühendada liitumispunktis linna üldkanalisatsiooniga. Elamu elekter oli elektrikilbis valesti maandatud, faas ja 0 oli segamini. Peakaitse oli 24A, aga Elektrilevi AS-i lepingus on kirjas 32A. Elamul puuduste tuvastamiseks ja kõrvaldamiseks sõlmis hageja oma elukaaslase C-ga lepingu. Hageja on kandnud hagi koostamise kulusid 500 eurot (Nomos OÜ) arvega 500 eurot. Hageja kulud elamu varjatud puuduste kõrvaldamiseks on kokku 4380 eurot. Elamul olid varjatud puudused juba müügilepingu sõlmimise hetkel. Seega vastutab kostja elamu lepingutingimustele mittevastavuse eest. Asjaolu, et kinnistul asuva elamu torustik on ühendatud tsentraalse kanalisatsioonisüsteemiga ning see, et AS-iga Tallinna Vesi on sõlmitud vastav liitumislepingu, ei tähenda, et kanalisatsioonisüsteem toimib. Praegusel juhul tuvastati kameraalvaatlusega, et kanalisatsioonitorustik on amortiseerunud ja pinnasega täitunud. Kinnistul paiknev kanalisatsioonitorustik oli rajatud selliselt, et majast väljuv kanalisatsioonitoru pidi olema ühendatud kogumiskaevu, kuhu reovesi pidi jõudma ja see kogumiskaev oli omakorda ühendatud tsentraalse (linna) kanalisatsiooniga. Kogumiskaevust pumbati teatud sagedusega sinna kogunenud reovesi tsentraalsesse kanalisatsiooni või telliti kogumiskaevu tühjendamine. Majast kogumiskaevu suunduv kanalisatsioonitorustik oli katki, seega ei jõudnud reovesi kogumiskaevu tsentraalsesse kanalisatsiooni. Ilma toimiva kanalisatsioonita ei ole võimalik elamut sihipäraselt kasutada. Kanalisatsiooni tuli paigaldada uus torustik koos vahemahutiga. Vana malmtoru parandamine ei olnud selle amortiseerumise tõttu võimalik. See töö maksis 3400 eurot. Kanalisatsiooni parandamiseks on täiendavalt vaja teha töid, mille maksumus on OÜ Rempfast hinnapakkumise kohaselt 15 600 eurot (kanalisatsiooni liitumispunkti kulu). Elektrisüsteemi ohutuse tagamiseks tuli paigaldada rikkevoolukaitsmed ning kontrollida üle kõik elektriühendused.
2.1.Hageja ei nõustu kostja etteheitega, et OÜ Mardisoo (ekspert AT) ekspertiisikulu 90 eurot hüvitamist ei saa nõuda. Tegu on lepingu eseme puuduste tuvastamise kulude hüvitamise nõudega. Hageja on seisukohal, et hagi ettevalmistamiseks õigusnõustamisega seotud kulu 500
2-20-2642 eurot on samuti kostjalt sissenõutav. Kostja leidis, et võimalike kulude hüvitamise kohustuse korral on kostja vastutav vaid 1⁄2 osas, kuna kinnistu on kaasomandis. Hageja leiab, et kinnistu kuulumine kaasomandisse ei ole hageja nõude kehtivuse ja kostja hüvitamiskohustuse ulatuse osas relevantne. Elamust, mille suhtes kehtib kasutuskord, väljub kaks eraldiseisvat kanalisatsiooniühendust. Katki oli kostja ainukasutuses ja müügilepingu esemeks olnud elamu osast väljunud kanalisatsioon. Selle korrasoleku tagamine oli kostja kohustus. Seega on hagejal nõue kostja vastu ja kostja vastutab hageja ees täies ulatuses. Hageja nõuab kostjalt kokku 19 980 euro ulatuses kahju hüvitamist. Kostja vastuväited
3.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja vastuväited on kokkuvõttes järgmised: 1) Lepingu p-st 1.7.9. tulenevalt pidi hageja arvestama sellega, et elamu kanalisatsioonitorustik tuleb uuendada. Hageja käis enne lepingu sõlmimist kinnistuga korduvalt tutvumas ning seda nii ehitusspetsialisti kui kinnisvarahindajaga. Kostja kahtleb hageja väites kanalisatsiooni parandustööde tegemise kohta, tõendamata on teostatud tööde maht. 2) Kostja ei olnud teadlik valest maandusest elektrikilbis. Hageja ei ole puuduste esinemist tõendanud. 3) Ehitisel paiknevate puuduste kõrvaldamine ei lange üksnes ühele kaasomanikest. Hageja peab kinnistu kaasomanikku „naabriks“ mitte teiseks kaasomanikuks, kellel on täpselt samasugune kohustus kaasomandit heaperemehelikult hoida ja hooldada. 4) Ühiskanalisatsiooni alal ei olegi lubatud reovett juhtida mujale kui ühiskanalisatsiooni ja kui ühendus sellega on umbes, tuleb esmajoones ette võtta selle ummistuse või katkestuse parandamine. Sisuliselt ei ole vahet, kus täpselt ummistus või sissevaje torus esines, sest sellest, et kanalisatsioonitorustik ei toimi kohaselt, pidi ostja müügilepingust üheselt välja lugema. Hageja pidi müügilepingust aru saama, et kanalisatsioonisüsteem vajab esiteks ummistuse täpse asukoha väljaselgitamist ja teiseks selle koha remonti. 5) Hageja esitatud teostusjooniselt on näha, et välja on ehitatud kanalisatsioonitoru 2 + 19 + 2 = 23 meetri ulatuses elamust praktiliselt kinnistu piirini. Jääb selgusetuks, milliseid töid veel 15 600 euro ulatuses hageja soovib tellida. Esitamata on kanalisatsioonitöödes kasutatud materjali tootesertifikaadid ja kviitungid, kust selguks, mis materjali ja kui suurtes kogustes kasutati. Seega on võimatu hinnata, kas ja kui suures mahus tegelikult Rempfast OÜ töid teostas. Välistatud ei ole, et teostati ainult olemasoleva toru parandusi või ummistuse puhastust. 6) Liitumispunkti ehitab välja vee-ettevõtja, mitte kinnistu omanik ning vee-ettevõtja esitab kinnistu omanikule ühisveevärgi ja –kanalisatsiooniga liitumistasu arve. Liitumistasu sisse on arvestatud liitumispunkti väljaehituse kulu. Kuna kinnistu on liitunud ühisveevärgi ja – kanalisatsiooniga, ei ole hagejal võimalik põhjendada teist liitumist ning hageja ei saa teise liitumispunkti väljaehitamise kulu kostjalt välja nõuda. 7) MicroWatt OÜ 21. jaanuari 2019 arvamus on käsitletav vaid dokumentaalse tõendina. Puuduvad fotod, mille abil kostja saaks veenduda, et elektrik F väidetud puudused elektriseadeldisel esinesid. Pealegi ei selgu arvamusest, millised elektriseadeldise muudatustööd on käsitletavad puudustena ehk, millised parandustööde soovitused on
2-20-2642 tingitud sellest, et viia seade tänapäevastele nõuetele vastavusse. F pole kordagi oma aruandes väitnud, et elektrisüsteem on ohtlik. Välja on toodud tööd, mis on vajalikud elektrisüsteemi kaasaegsetele nõuetele vastavusse viimiseks. Maakohtu otsus ja põhjendused
4.Harju Maakohus jättis 21. septembri 2020. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus määras, et menetluskulude rahaline suurus määratakse kindlaks eraldi kohtulahendiga. Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid 13. novembril 2018 kinnistu mõttelise osa ostumüügilepingu, millega hageja omandas 1⁄2 mõttelise osa kinnistust asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXXX) koos selle oluliste osade ja päraldistega.
5.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on kostja hageja väitel oma lepingulisi kohustusi rikkunud, kuna müüdud ese ei vasta lepingutingimustele. Selleks, et tuvastada kostja rikkumist, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Hageja nõue on seotud kanalisatsioonitorustiku ja elektrisüsteemi nõuetele vastavusega. Sõlmitud müügilepingu kohaselt on lepingu ese ühendatud ja liitunud tsentraalse vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga, aga tsentraalne kanalisatsioon ei pruugi alati töötada ning siis tuleb kasutada kinnistul asuvat kogumiskaevu, kogumiskaev asub sellel kinnistuosal, mis vastavalt kasutuskorrale on teise kaasomaniku ainuvalduses ja kasutuses, teine kaasomanik ei kasuta kogumiskaevu ning kaevu tühjendamine ja korrashoid toimub lepingu eseme omaniku kulul (müügilepingu punkt 1.7.9). Lepingu punkti 1.8.6 kohaselt on hageja kinnitanud, et on teadlik lepingu p-is 1.7.9 nimetatud asjaolust ning ei loe seda asjaolu lepingu eseme puuduseks ning soovib koos selle tingimusega lepingu sõlmida. Maakohtu hinnangul nähtub viidatud lepingu punktidest, et kostja on hagejale lepingu sõlmimisel avaldanud, et kanalisatsioonitorustikul esinevad puudused ning see ei pruugi töötada. Hageja on omakorda kinnitanud, et on neist asjaoludest teadlik.
5.1.Müüja vastutab müüdud asja puuduste eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale; puudus ei tulenenud ostjast; ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma; sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda; ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale. Hageja ei ole maakohtu hinnangul esitanud menetluses tõendeid või asjaolusid, millest ilmneks, et ta ei teadnud ega pidanudki teadma müügilepingu sõlmimise ajal kanalisatsioonitorustiku puudustest. Kostja teavitas hagejat müügilepingu sõlmimisel tsentraalse kanalisatsiooni puudustest (lepingu p 1.7.9.), mis viitab sellele, et kanalisatsioonitorustik on amortiseerunud ning võib vajada tervikuna väljavahetamist, eriti võttes arvesse, et tegemist on 1940. aastatel ehitatud elamuga. Hageja esitatud AT 14. jaanuari 2019. a asjatundjaarvamus torustiku kohta kinnitab samuti, et torustikul ei esinenud selliseid puudusi, mida 13. septembri 2018. a müügilepingus ei kajastatud. AT arvamusest ilmneb, et hoonesisesed kanalisatsioonitorustikud on renoveeritud ja töökorras, kuid vundamendist väljuvad kanalisatsioonitorud nii töökorras ei ole, need on amortiseerunud ning pinnasega täitunud. Seega lepingu p-s 1.7.9. esiletoodust, et kanalisatsioon ei pruugi töötada, pidi mõistlik isik aru saama, et tegemist võib olla amortiseerunud esemega, mis vajab parandamist ja väljavahetamist. Isegi, kui kanalisatsioonil esinesid suuremad puudused kui lepingu p-is 1.7.9. kokku lepitud, ei ole tõendamist leidnud, et need olid olemas riisiko ülemineku ajal ostjale. Kinnisasja omand ja valdus anti hagejale üle 2018. a novembris. Hageja pöördus kanalisatsiooni puudutavate probleemidega asjatundjate
2-20-2642 poole 2019. a jaanuaris, kuna AT arvamus torustiku kohta on koostatud jaanuaris 2019. Eluliselt ei ole usutav, et hageja ei oleks kasutanud kinnisasja ligi kahe kuu vältel olukorras, kus kanalisatsioon üldse ei toiminud. Maakohtu hinnangul pidi kanalisatsioon lepingu eseme üleandmisel toimima, kuid selliste puudustega nagu on sõlmitud müügilepingu p-s 1.7.9. välja toodud. Asjaolu, et pärast riisiko üleminekut võisid tekkida täiendavad puudused, kinnitab AT arvamusest ilmnev asjaolu, et torustik oli pinnasega täitunud. Olukorras, kus torustik oleks olnud juba enne kinnisasja üleandmist pinnasega täitunud, ei oleks hagejal olnud võimalik kanalisatsiooni üldse kasutada.
5.2.Eelnevast järeldas maakohus, et kostja ei andnud kanalisatsioonitorustikku puudutavas osas hagejale üle lepingu eset, mis ei vastanud lepingutingimustele. Seega ei ole kostja lepingut selles osas rikkunud ning hagejal ei ole õigust nõuda nimetatud osas kahju hüvitamist.
5.3.Järgnevalt hindas maakohus hageja nõuet elektrikilbi nõuetele vastavuse osas. Hageja väitis, et elektrikilbis on maandus valesti. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid ega esitanud tõendeid selle kohta, millistele tingimustele pidi elektrikilp poolte vahel sõlmitu lepingu kohaselt vastama. Hageja esitas oma väidete tõendamiseks elektriinsener F 21. jaanuari 2019. a ekspertarvamuse, milles on leitud, et elektripaigaldis ei vasta tavapärastele ohutusnõuetele. Ekspertarvamuses kirjeldatud puudused on hageja hinnangul käsitletavad varjatud puudustena.
5.4.Maakohus leidis, et kuna hageja ei ole välja toonud, millistele tingimustele pidi elektrisüsteem lepingu kohaselt vastama, tuleb lähtuda eeldusest, et elektrisüsteem pidi olema vähemalt keskmise kvaliteediga võlaõigusseaduse (VÕS) § 77 lg 1). Keskmise kvaliteedi hindamisel tuleb arvestada sellega, et kostja ei müünud hagejale uut asja, vaid hageja ostis 1940-ndatest pärit elamu. Ehitusinsener F ekspertarvamusest nähtub, et elektrikilbis oli nõuetekohane PE-N lahutus teostamata, mille tulemusena ei pruugi hoone kaitsemaandusjuhised rikke korral piisavalt kaitset pakkuda. Hoone osa peakaitseautomaat ei vasta liitumislepingu tingimustele ning tuleb ümber vahetada sobiva kaitseautomaadi vastu. Kaitse ja neutraaljuhid on ühendatud vastavatele lattidele läbisegi, mille tulemusena ei ole paigaldise mõnedes osades tagatud nõuetekohane pinge ja nõuetekohane kaitse. Maakohus leidis, et ekspertarvamusest ilmneb, et elektrisüsteemis on vaja teha parandusi, kuid ei ole toodud välja asjaolusid, mille põhjal saaks asuda seisukohale, et hoone elektrisüsteemi tõttu ei ole elamu elamiskõlblik. Hageja pidi mõistliku isikuna eeldama, et 1940-ndatel valminud hoone elektrisüsteem ei pruugi vastata kõigile tänapäevastele nõuetele. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks enne lepingu sõlmimist või lepingus kinnitanud, et elektrisüsteem on uuendatud. Seega ei ole hageja tõendanud, et elektrisüsteem ei vastanud lepingutingimustele või keskmisele kvaliteedile, millele peaks vastama 1940. aastatel ehitatud elamu.
5.5.Kokkuvõttes tuleb hagi tervikuna rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda jätta. Menetluskulud määrab maakohus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS § 177 lg 2)). Apellatsioonkaebus
6.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis hagi 4380 euro ulatuses rahuldamata, ehk osas, millega hageja soovib, et kostja hüvitaks lokaalse kanalisatsiooniühenduse loomise kulud 3400 eurot, elektripaigaldise korrastamise kulud 390 eurot ning kahju kindlakstegemise kulud 90 eurot. Hageja soovib, et kostja hüvitaks talle ka kahju hüvitamise nõuete esitamisega tekkinud kulud 500 eurot (õigusabikulud). Hageja palub teha uue otsuse, millega hagi vastavas ulatuses rahuldada või kui ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada, siis saata see vaidlustatud ulatuses uueks arutamiseks maakohtule. Menetluskulud jätta kostja kanda.
2-20-2642 Hageja apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõttes järgmised: 1) Maakohus ei ole mõistnud kanalisatsioonisüsteemi varjatud puuduse sisu. Hageja on maakohtu menetluses selgitanud, et elamul ei olnud toimivat kanalisatsioonisüsteemi, mille kaudu reovesi majast ära juhtida. Reovee äravoolu puudumine ei olnud ajutine, kuna kanalisatsioonitoru oli sisuliselt läbi lõigatud ja pinnasega täitunud. Nende asjaolude tõendamiseks esitas hageja AT ekspertarvamuse ning fotod, millel on kirjeldatud kinnistusisese kanalisatsioonisüsteemi paiknemist ning seda, millise kanalisatsioonilõigu võimaliku probleemi kohta on müügilepingus viide. Müügilepingu p-s 1.7.9 on sõnaselgelt kirjas, et tsentraalne kanalisatsioon ei pruugi alati töötada ning sel juhul tuleb kasutada kinnistul asuvat kogumiskaevu ehk lokaalset kanalisatsiooni. Kogumiskaevu on võimalik tühjendada vaid juhul, kui reovesi sinna jõuab. Elamust ei välju kahte kanalisatsioonitorustikku. Elamul on üks kanalisatsioonitorustik, mis pidi juhtima reovee kogumismahutisse (lokaalne kanalisatsioon). Kogumismahuti oli omakorda ühendatud linna tsentraalse kanalisatsiooniga, kuhu reovesi oleks pidanud jõudma kogumismahutist. Maakohus ei ole sellest asjaolust aru saanud. 2) Kanalisatsioonisüsteemi täielik puudumine on varjatud puudus, mille olemasolu ja sellest tulenevaid tagajärgi ei seatud müügilepingu tingimuseks. Hageja ei ostnud elamut ilma kanalisatsioonita. Kanalisatsiooni ja elektri olemasolu on vältimatud ja kohustuslikud eeldused lepingu eseme vastamiseks tavapärasele keskmisele kvaliteedile ning võimaldab lepingu eset sihipäraselt kasutada. Maakohtu käsitluse kohaselt oleks hageja justkui nõustunud reovee ärajuhtimise võimatusega. Kostja teavitas hagejat sellest, et kanalisatsioon aeg-ajalt ei tööta. 3) Maakohus on tõlgendanud vääralt lepingu p-s 1.7.9. esitatud teavitust. Teavitus puudutas kogumismahuti ja linna torustiku vahelise ühenduse võimalikke puudusi, mitte kogu kanalisatsioonitorustikku. Teavitusest ei tulenenud, et torustik tuleks tervikuna välja vahetada. Kanalisatsiooni toimivuse osas ei oma elamu vanus mingit tähtsust. Ei ole alust eeldada, et 1940-ndatest aastatest pärit elamutel tuleb kanalisatsioon tervikuna välja vahetada. Mõistlik inimene saab lähtuda eeldusest, et müügilepingu ese on sihipäraselt kasutatav. 4) Hageja jaoks on üllatav maakohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole eluliselt usutav, et hageja sai elada elamus kaks kuud ilma toimiva kanalisatsioonita. Hageja selgitas maakohtu menetluses (10.08.2020 menetlusdokument), et sai kostjalt hoone valduse novembris, kuid ei asunud sinna elama ega kasutanud kanalisatsiooni kordagi, sest majas tuli teha ulatuslikke remonditöid ning ehitustööde ajal kanalisatsiooni ei kasutatud. Alles 2019. a jaanuaris, kui tekkis vajadus kasutada vett, tekkis vajadus ka kanalisatsiooni järele ning siis ilmnes, et kanalisatsioon ei toimi. Ei ole eluliselt usutav, et kui hageja sai kostjalt elamu valduse novembris 2018, et siis juba kahe kuu pärast oli see pinnasega täitunud. Torustik ei saa iseeneslikult pinnasega täituda. On ilmne, et kanalisatsioonitoru on pinnasega täitunud pikema aja vältel ja enne hageja poolt kinnistu valduse saamist. Hageja viitas menetluses, et kanalisatsiooniühendus lõhuti kostja ja kinnistu kaasomaniku vahelise tüli tulemusena ning kostja on sellega seoses pöördunud kindlustuse poole (hageja 15.05.2020 menetlusdokument p 2.7). Kostja ei ole seda asjaolu ümber lükanud ning maakohus ei ole sellele tähelepanu pööranud. Hagejale tuli üllatusena maakohtu seisukoht, et hageja ei ole tõendanud varjatud puuduse tekkimise ajahetke. Maakohus ei selgitanud hagejale, milliseid asjaolusid hageja peab täiendavalt tõendama. 5) Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et elektripaigaldis vastas keskmisele kvaliteedile ning, et hageja kahju hüvitamise nõue, mis on seotud elektrikilbi
2-20-2642 ohutusnõuetega vastavusse viimisega, ei ole seotud lepingueseme varjatud puudusega. F ekspertarvamusega on tõendatud, et elamu elektripaigaldis ei vastanud tavapärastele ohutusnõuetele. Maanduseta elektrikilp on elu- ja tuleohtlik. Vanade hoonete puhul saab tavapäraseks ja keskmiseks elektripaigaldise kvaliteediks pidada eeskätt vanasid tehnilisi lahendusi ja materjale, arvestades seejuures tavapärasest kasutusest tulenevat kulumist. Kindlasti ei ole tavapärane, et elektrisüsteemis on isoleerimata pingestatud kaableid. Elektripaigaldis ei vastanud üldistele ohutusnõuetele. Tegemist oli varjatud puudusega, mille kõrvaldamisega seotud kulu tuleb kostjal hüvitada. Vastustaja seisukoht
7.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja apellatsioonkaebus osaliselt rahuldada. Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jäävad poolte kanda võrdeliselt hagi rahuldatud osaga. Menetluskulude rahalise suurus määrab kindlaks maakohus eraldi menetluses.
9.Maakohus tuvastas järgmised asja lahendamiseks vajalikud asjaolud, mille üle ei vaidle pooled ka apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel: - hageja ja kostja sõlmisid 13. novembril 2018 kinnistu mõttelise osa müügilepingu, mille alusel kostja müüs hagejale 1⁄2 mõttelise osa kinnistust (registriosa nr XXXXXXX) koos selle oluliste osade ja päraldistega asukohaga XXX, Harju maakond. - kinnistu kaasomanike vahel kehtis kasutuskord ning selle kohta on tehtud märkus kinnistusraamatusse (dtl 6); - kinnistul asub kogumiskaev, mis paikneb teise kaasomaniku ainukasutuses oleval maal.
10.Hageja leiab, et lepingu esemeks olnud kinnistu mõtteline osa ei vastanud lepingu tingimustele, kuna kanalisatsioonitorud on amortiseerunud ja elamu elektrikilbis on maandus valesti. Hageja on kandnud puuduste kõrvaldamiseks kulusid summas 4380 eurot ja täiendavalt tuleb veel tasuda 15 600 eurot. Kokku palub hageja kostjalt kahju hüvitisena välja mõista 19 980 eurot. Maakohus on hageja nõude õigesti kvalifitseerinud müügilepingust tuleneva kahjunõudena. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata elektripaigaldisega seotud kahju hüvitamise nõudes. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid.
11.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldusega, et kinnistul asuv kanalisatsioonisüsteem vastas müügilepingu tingimustele. Seejuures vaidlevad pooled müügilepingu p-i 1.7.9. tähenduse üle. VÕS § 77 lg 1 kohaselt võib eeldada, et elamiseks mõeldud kinnistu müüakse koos toimiva kanalisatsiooniga. Lepingu p 1.7.9. välistas müüja vastutuse teatud kanalisatsioonil esinevate puuduste eest.
11.1.Müügilepingu p 1.7.9. sätestab: „lepingu ese on ühendatud ja liitunud tsentraalse vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga, aga tsentraalne kanalisatsioon ei pruugi alati töötada ning siis tuleb kasutada Kinnistul asuvat kogumiskaevu, kogumiskaev asub sellel kinnistuosal, mis
2-20-2642 vastavalt kasutuskorrale on teise kaasomaniku ainuvalduses ja kasutuses, kogumiskaevu teine kaasomanik ei kasuta ning kaevu tühjendamine ja korrashoid toimub lepingu eseme omaniku kulul;“ Täiendavalt ilmneb lepingu p-ist 1.8.6, et hageja oli teadlik lepingu p-s 1.7.9 nimetatud asjaolust, ei lugenud nimetatud asjaolu lepingu eseme puuduseks ning soovis sõlmida käesoleva lepingu siintoodud tingimustel.
11.2.Ringkonnakohus leiab, et p 1.7.9. ei välista müüja vastutust igasuguste kanalisatsiooni puuduste eest. Lepingupunkti tekstilisel tõlgendamisel (VÕS § 29 lg 6) saab järeldada, et puudused esinevad tsentraalsel kanalisatsioonil. Praegusel juhul on pooled kohtule selgitanud, et majasisene (lokaalne) kanalisatsioon läheb majast kogumiskaevu ning kogumiskaevust viib torustik tsentraalsesse kanalisatsiooni. Mõistes lepingupunkti koos tegelike asjaoludega, võib öelda, et välistuse kohaselt esinesid probleemid aeg-ajalt kogumiskaevu ja tsentraalse kanalisatsiooni ühendusega, kuid ühendus maja ja kogumiskaevu vahel ei olnud välistuse esemeks.
11.3.Hageja esitatud tõendid kinnitavad, et torustik ei olnud töökorras muuhulgas majast kogumiskaevu suunduval trassil. AT arvamusest nähtub (dtl 35), et hoone sisesed kanalisatsiooni torustikud on renoveeritud ning töökorras. Hoone vundamendis asuvad ja väljuvad kanalisatsioonitorud kontrollitud kaameravaatluse abil ning ei ole töökorras. Hoone vundamendis rajatud malmtorustik teeb järsu pöörde hoonest väljumisel, kust alates on torustik amortiseerunud seisukorras ning pinnasega täitunud. Seega ei vastanud kanalisatsiooniühendus maja ja kogumiskaevu vahel lepingu tingimustele.
11.4.Hageja väitel ei vastanud kanalisatsioon lepingu tingimustele ka osas, mis viib kogumiskaevust tsentraalse kanalisatsiooni liitumispunktini. Hageja selgitas, et AS Tallinna Vesi liitumispunkt küll eksisteerib, kuid see on ühendatud kinnistu teise kaasomaniku ainukasutuses oleva maaüksuse kogumiskaevuga, kuhu omakorda lepingu esemelt reovesi ei jõudnud. Hageja väitel tuleb nõuetekohase ja toimiva kanalisatsiooniühenduse loomiseks liitumispunkt välja ehitada.
11.5.Kohus leiab, et osas, mis viib kogumiskaevust tsentraalse kanalisatsiooni liitumispunktini, vastas müügiese lepingu tingimustele. Hageja etteheide, et kogumiskaev ja ühendus liitumispunktiga asusid teise kaasomaniku ainukasutuses oleval maal, ei ole edukas, sest see on vastavuses lepingu p-ga 1.7.9. Viimane sedastas, et „kogumiskaev asub sellel kinnistuosal, mis vastavalt kasutuskorrale on teise kaasomaniku ainuvalduses ja kasutuses“. Lepingu sõlmimisel oli pooltele teada, et kogumiskaev ja ühendus liitumispunktiga asusid teise kaasomaniku ainukasutuses oleval maal.
12.Järgnevalt hindab kohus, kas hagejal on kostja vastu kahju hüvitamise nõue. Hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt ka Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27): - kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); - kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; - hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); - kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); - kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena ettenähtav; - rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
12.1.Hageja nõuab, et kostja hüvitaks kahjuna juba tehtud kulutused uue lokaalse trassi ja vahemahuti rajamiseks 3400 eurot ning tulevikus tehtavad kulutused liitumispunkti välja ehitamiseks 15 600 eurot. Kohus leiab, et kulutused uue lokaalse trassi ja vahemahuti rajamiseks 3400 eurot on põhjuslikus seoses lepingurikkumisega, ei ole vabandatavad, need on
2-20-2642 hõlmatud kohustuse kaitse-eesmärgiga ning olid rikkumise tagajärjena kostjale ettenähtavad. Kulutused on tõendatud Rempfast OÜ arvega (dtl 38).
12.2.Põhjendatud on kahju hüvitamise nõue OÜ Mardisoo (ekspert AT) ekspertiisikulu 90 eurot eest. VÕS § 128 lg-te 1 ja 3 kohaselt hõlmab hüvitamisele kuuluv otsene varaline kahju ka kahju tekitamise tõttu kantud mõistlikke kulusid, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlakstegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks (Riigikohtu 29. novembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-56641/69, p 22). Kohus leiab, et ekspertiisikulu oli hagejale vajalik kahju kindlakstegemiseks ja tuleb kostjalt välja mõista.
12.3.Põhjendamatu on kulutus Nomos OÜ-le 500 eurot hagiavalduse koostamise eest. Tegu on menetluskuluga, mille hüvitamisele kohalduvad TsMS reeglid. Kohtueelsed õigusabikulud on VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuna põhimõtteliselt hüvitatavad. Kulud, mis tekivad alates hagi ettevalmistamisest ja hagiavalduse koostamisest, hüvitatakse TsMS-s ettenähtud korras (Riigikohtu 14. oktoobri 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-14, p 24).
12.4.Kohus leiab, et nõue hüvitada tulevikus tehtavad kulutused 15 600 eurot liitumispunkti välja ehitamiseks ei ole põhjendatud. Eelnevalt on kohus tuvastanud, et reovesi ei jõudnud elamust kogumiskaevu ning see oli lepingu eseme puudus, kuid osas, mis viib kogumiskaevust tsentraalse kanalisatsiooni liitumispunktini, vastas müügiese lepingu tingimustele ja lepingu ps 1.7.9. toodud välistusele. Selle trassiosa taastamiseks tehtavad kulutused ei ole põhjuslikus seoses kostja lepingurikkumisega.
12.5.Hageja selgitas, et uue liitumispunkti vajalikkus ja otstarbekus tuleneb asjaolust, et hageja paigaldatud kogumiskaevu ühendamine olemasoleva liitumispunktiga oleks kallim, kui uue liitumispunkti rajamine. Hageja selgitus on ebatäpne. Lepingueseme puuduse kõrvaldamiseks piisab, kui rajada toimiv ühendus elamu ja kogumiskaevu vahele, selleks ei ole vaja luua ühendust elamu ja liitumispunkti vahel. Isegi kui hageja väidet mõista selliselt, et ühenduse rajamine elamu ja kogumiskaevu vahele on kallim kui uue kogumiskaevu ja liitumispunkti rajamine kokku, on hageja väide tõendamata.
13.Kokku on hageja nõue põhjendatud 3490 euro ulatuses. Viivise välja mõistmist põhinõudelt hageja palunud ei ole. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
14.Maa– ja ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 163 lg 1 alusel 83% ulatuses hageja kanda ja 17% ulatuses kostja kanda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse. Kuna ringkonnakohus lahendab vaidluse maakohtust erinevalt, siis määrab kulud rahaliselt kindlaks maakohus (RKTKo nr 2-16-14924, p 21).
(allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Ele Liiv, Neve Uudelt
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.