Otsuse tegemise aeg ja koht 24.09.2021 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-18-1970
Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 KÜ hagi NEOF Pikk 36 OÜ, OÜ Nordlin Ehitus ja A. M.i vastu kahju hüvitamise nõudes Hagihind kostjate NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus vastu solidaarselt esitatud nõuete osas 296 311,99 eurot kostjate NEOF Pikk 36 OÜ, OÜ Nordlin Ehitus ja A. M. vastu solidaarselt esitatud nõuete osas 45 716,83 Menetlusosalised ja nende Hageja: Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 KÜ (registrikood 80361077, asukoht Pikk 36, 10133 Tallinn, e- post: esindajad [email protected]); Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Eerik Entsik ja advokaat Liisi Kents (Advokaadibüroo Entsik & Partnerid, F.R.Kreutzwaldi 3, 10120 Tallinn; e- post: [email protected]); Kostja 1: NEOF Pikk 36 OÜ (registrikood 11398477, asukoht Lai 10-2, 10123 Tallinn; e- post: [email protected]); Kostja 1 lepinguline esindaja: vandeadvokaat Leho Pihkva (Advokaadibüroo GLIMSTEDT Estonia, Hobujaama 4, 10151 Tallinn; e- post: [email protected]); Kostja 2: OÜ Nordlin Ehitus (registrikood 11966711, asukoht Narva mnt 7, 10117 Tallinn; e- post: [email protected]); Kostja 2 lepingulised esindajad: vandeadvokaat Tarmo Peterson ja vandeadvokaat Karl-Morten Jõgi (Advokaadibüroo RASK, Rotermanni 8 „Uus Jahuladu“, 10111 Tallinn; e- post: [email protected]); Kostja 3: A. M. (isikukood xxxx, elukoht xxxx; e- post: xxxx); Kostja 3 lepingulised esindajad: vandeadvokaat Carri Ginter ja advokaat Albert Linntam (Advokaadibüroo Sorainen, Pärnu mnt 15, 10141 Tallinn; e- post: [email protected]; [email protected]); Iseseisva nõudeta kolmandad isikud kostja A. M.i poolel: R. L. (isikukood xxxx, elukoht xxxx; e- post: xxxx), O. A. V. (isikukood xxxx, elukoht xxxx; e- post: xxxx), A. L. (isikukood xxxx), T. V. (isikukood xxxx), V. V. (isikukood xxxx), P. J. E. (isikukood xxxx) ja M. K. (isikukood xxxx); Tsiviilasi
Menetluse liik
Iseseisva nõudeta kolmandate isikute V. V.’i ja M. K. lepinguline esindaja: vandeadvokaat Katrina Juhkami (Advokaadibüroo Küllike Namm. Lai 9 Tallinn 10133, telefon 6556571, e-post: [email protected]). kirjalik menetlus
1.Jätta rahuldamata kostja A. M.i taotlus tagastada hagejale 20.04.2021 esitatud 02.03.2021 üldkoosoleku protokoll koos lisadega.
2.Jätta rahuldamata hageja nõue mõista kostjatelt NEOF Pikk 36 OÜ-lt ja OÜ-lt Nordlin Ehitus solidaarselt välja 244 183,38 eurot.
3.Jätta rahuldamata hageja nõue mõista kostjatelt NEOF Pikk 36 OÜ-lt, OÜ-lt Nordlin Ehitus ja A. M.ilt solidaarselt välja 42 327,62 eurot.
4.Jätta rahuldamata hageja nõue mõista kostjatelt NEOF Pikk 36 OÜ-lt ja OÜ-lt Nordlin Ehitus solidaarselt välja 13 143 eurot.
5.Jätta rahuldamata hageja nõue mõista kostjatelt NEOF Pikk 36 OÜ-lt ja OÜ-lt Nordlin Ehitus solidaarselt välja hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 18 399,50 eurot.
6.Jätta rahuldamata hageja nõue mõista kostjatelt NEOF Pikk 36 OÜ-lt, OÜ-lt Nordlin Ehitus ja A. M.ilt solidaarselt välja sissenõutavaks muutuv viivis kahju nõuetelt alates 07.02.2018 kuni hüvitise tasumiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud hageja kanda.
2.Mõista hagejalt Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 KÜ-lt (registrikood 80361077) kostja NEOF Pikk 36 OÜ (registrikood 11398477) kasuks menetluskuludena välja 5067,34 (viis tuhat kuuskümmend seitse eurot ja 34 senti) eurot.
3.Mõista hagejalt Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 KÜ-lt (registrikood 80361077) kostja NEOF Pikk 36 OÜ (registrikood 11398477) kasuks välja viivis menetluskuludelt 5067,34 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.
4.Mõista hagejalt Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 KÜ-lt (registrikood 80361077) kostja OÜ Nordlin Ehitus (registrikood 11966711) kasuks menetluskuludena välja 2550 (kaks tuhat viissada viiskümmend) eurot.
5.Mõista hagejalt Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 KÜ-lt (registrikood 80361077) kostja OÜ Nordlin Ehitus (registrikood 11966711) kasuks välja viivis menetluskuludelt 2550 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
6.Mõista hagejalt Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 KÜ-lt (registrikood 80361077) kostja A. M.i (isikukood xxxx) kasuks menetluskuludena välja 11 007,38 (üksteist tuhat seitse eurot ja 38 senti) eurot.
7.Mõista hagejalt Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 KÜ-lt (registrikood 80361077) kostja A. M.i (isikukood xxxx) kasuks välja viivis menetluskuludelt 11 007,38 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
kolmandate isikute V. V.i (isikukood xxxx) ja M. K. (isikukood xxxx) kasuks menetluskuludena välja 736 (seitsesada kolmkümmend kuus) eurot.
9.Mõista hagejalt Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 KÜ-lt (registrikood 80361077) kolmandate isikute V. V.i (isikukood xxxx) ja M. K. (isikukood xxxx) kasuks välja viivis menetluskulult 736 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hageja palus kostjatelt välja mõista kahju hüvitise 299 654 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 18 399,50 eurot ja tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise. Hageja kui korteriühistu kohustuseks on korraldada Harju maakonnas Tallinna linnas Kesklinna linnaosas Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 katastriüksusel asuvate korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemist. Hageja viitas KOS § 34 lõikele 2, § 35 lõikele 2 ning § 12 lõikele 1.
2.Korterelamu rekonstrueeriti täielikult 2012. a – 2013. a. Ehitaja andis elamu arendajale NEOF Pikk 36 OÜ-le üle 31. oktoobril 2013. Ehitisregistri andmete kohaselt on korterelamule väljastatud kasutusluba 03. veebruaril 2014. Korterelamu arendajaks oli NEOF Pikk 36 OÜ ning ehitajaks OÜ Nordlin Ehitus. NEOF Pikk 36 OÜ juhatuse liikmeks on alates 27. veebruarist 2012. kuni käesoleva hetkeni A. M., kes oli ka hageja juhatuse liikmeks 07. oktooberist 2014 kuni 10. detsembrini 2015.
3.NEOF Pikk 36 OÜ teatas hagejale, et korterelamu garantiiaeg lõpeb 31. oktoobril 2015, mistõttu esitas hageja vastavalt seadusele 28. oktoobril 2015 NEOF Pikk 36 OÜ-le ning OÜ-le Nordlin Ehitus kirjaliku garantiinõude korterelamu ehituslike puuduste kõrvaldamiseks ja garantiikohustuse täitmiseks. Mõlemad kostjad on garantiinõude kätte saanud.
4.Hageja garantiinõudele oli lisatud loetelu korterelamu üldpindade ehitustööde puudustest, vaegtöödest ja garantiitöödest. Hageja rõhutas, et garantiinõude lisaks olnud loetelu hõlmas üksnes korterelamu üldpindade puuduseid ja garantiitöid. Iga korteriomandi reaalosa koosseisu kuuluvate pindade ehitustööde puuduste ja garantiitööde loetelu esitab iga korteriomandi omanik iseseisvalt. Garantiitöid oli arendajal ja ehitajal võimalik teostada koheselt ning hageja palus puudused kõrvaldada hiljemalt 31. detsembriks 2015. Garantiitööd, mis puudutasid Pikk tn 36 korterelamu välisalasid (fassaad jne), paluti kõrvaldada hiljemalt 01. maiks 2016. Samas paluti esitada garantiitööde teostamise ajagraafik.
5.OÜ Nordlin Ehitus vastas garantiinõudele 18. novembril 2015 ning NEOF Pikk 36 OÜ
01.detsembril 2015. Kuigi kostjad tunnistasid kohustust kõrvaldada puudused ja vaegtööd ning teostada garantiitööd, siis sisuliselt ühtegi tööd ei tehtud. Hageja teatas kostjatele 01.03.2016, et võttis tehniliseks nõustajaks riiklikult tunnustatud eksperdi Ü. L..
6.Riiklikult tunnustatud eksperdi Ü. L. eksperthinnang „Ehitise erakorraline audit aadressil Pikk tn 36, Tallinn asuvas korterelamus teostatud ehitustööde vastavuse kohta projektdokumentatsioonile ja nõuetele“ (töö nr C-2216) sai valmis 30. novembril 2016 ning koos hageja 20. detsembril 2016 nõudekirjaga edastati see tutvumiseks NEOF Pikk 36 OÜ-le ning OÜ-le Nordlin Ehitus. Hageja palus kostjatel esitada garantiitööde teostamise tegevuskava ning ajagraafiku hiljemalt 16. jaanuariks 2017.
7.OÜ Nordlin Ehitus vastas nõudekirjale ning vaidles sellele vastu. Puudusi ei kõrvaldatud. Hageja saatis kostjatele 05.04.2017 uue nõudekirja, milles teatas, et kuna kostjad ei ole puudusi kõrvaldanud, on hageja palunud Ü. L.l koostada hinnangu puuduste kõrvaldamise maksumuse kohta. 05.04.2017 saatis hageja kostjatele Ü. L. 27.03.2017 täiendava eksperthinnangu puuduste kõrvaldamise maksumuse kohta. Eksperthinnangu järgi oli koos käibemaksuga puuduste kõrvaldamise maksumuseks 286 511 eurot. Hageja palus kostjatel kahju 286 511 eurot hüvitada hiljemalt 20.04.2017. Kostjad vastasid nõudekirjale 20.04.2017 ning keeldusid nõude täitmisest.
8.Seadustest tuleneb, et kui võlgnik rikub kohustust kõrvaldada ehituslikud puudused ja tegemata vaegtööd ega asu teostama garantiitöid, võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist. Hagejal on õigus nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist. Kahju suuruseks on 286 511 eurot. Ü. L. 27. märtsi 2017 täiendavas eksperthinnangus välja toodud remonditööde maksumus hõlmab üksnes neid 36 korterelamu ehituslikke puudusi, tegemata vaegtöid ning garantiitöid, mis olid loetud sama eksperdi 30. novembri 2016 eksperthinnangus kas täielikult või osaliselt ehituslikuks puuduseks või garantiitööks, va jahutussüsteemi parandustööd 35 273,02 eurot (koos käibemaksuga 42 327,62 eurot), mille osas võib lisaks NEOF Pikk 36 OÜ-le ja OÜ-le Nordlin Ehitus vastutada hageja endine juhatuse liige A. M. isiklikult.
9.Ü. L. 30. novembri 2016 eksperthinnangu kohaselt puudusid paigaldatud jahutusseadmel järgmised jahutusseadme koosseisu kuuluvad elemendid: kompressor, kuivatusfilter, ressiiver, andurid rõhu mõõtmiseks, 4-tee klapp, TRV ventiil (termoreguleerimise ventiil), ja freooni vaateklaas. Seadme kilbis olid kompressori sulavkaitsmed võetud välja ja torustik oli jahutusseadme sees läbi lõigatud ja osaliselt eemaldatud. Kostjad NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus vastutavad nende puuduste eest.
10.Ü. L. 30. novembri 2016 eksperthinnangus on välja toodud, et väljaehitatud jahutussüsteemile, sh süsteemi koosseisu kuuluvatele seadmetele, ei tehtud pärast ehitise üleandmist tellijale (NEOF Pikk 36 OÜ) pikka aega hooldust. Korterelamu arendaja NEOF Pikk 36 OÜ ei võtnud pärast ehitustööde lõppemist ja talle hoone üleandmist vajalikku haldusfirmat hoone ventilatsioonisüsteemi, sh jahutuse osa hooldamiseks, millest said alguse süsteemidega seotud probleemid.
11.Jahutusseadmega seotud kahju hüvitamise nõue on esitatud solidaarselt kostjate NEOF Pikk 36 OÜ, OÜ Nordlin Ehitus ja A. M. vastu, kes ajavahemikul 07. oktoober 2014 kuni 10. detsembrini 2015 oli korteriühistu Pikk 36 juhatuse liikmeks ning kes oleks pidanud korraldama korterelamu tehniliste süsteemide hooldust. Solidaarse nõude esitamise alus on VÕS § 137 lg 1.
Hageja viitas ka VÕS §-le 138, mis annab hagejale õiguse esitada solidaarne nõue kõigi kostjate vastu.
12.Täiendavalt palus hageja kõigilt kostjatelt välja mõista kohtueelse sissenõudmiskulu VÕS § 128 lg 3 alusel. Kohtueelsete õigusabikuludena on Korteriühistu Pikk 36 tasunud Advokaadibüroole Entsik & Partnerid arve nr 150993 alusel 682 eurot, arve nr 151226 alusel 330 eurot, arve nr 160176 alusel 330 eurot, arve nr 161068 alusel 504 eurot, arve nr 170121 alusel 792 eurot ja arve nr 170298 alusel 936 eurot. Kokku tasus hageja 3574 eurot koos käibemaksuga.
13.Kohtueelsete eksperdikuludena on hageja tasunud Ehitusekspert OÜ-le arve nr 73B alusel 1848 eurot, arve nr 71B alusel 792 eurot, arve nr 79B alusel 144 eurot, arve nr 044C alusel 4865 eurot ja arve nr 061C alusel 1920 eurot. Kokku on eksperdikuludena tasutud 9569 eurot. Täiendavalt palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista sissenõutavaks muutunud viivise kuni hagi esitamiseni ja edaspidi sissenõutavaks muutuva viivise. Kuivõrd 05. aprilli 2017 nõudekirjas palus hageja kostjatel NEOF Pikk 36 OÜ-l ning OÜ-l Nordlin Ehitus hüvitada varaline kahju 286 511 eurot hiljemalt 20. aprilliks 2017, siis kuni hagi esitamiseni arvestab hageja sissenõutavaks muutunud viivist alates 20. aprillist 2017 kuni 07. veebruarini 2018 (293 päeva). Sellel perioodil tekkinud viivise suuruseks (286 511 eurot × 8% × 293/365) on 18 399,50 eurot. Alates hagi esitamisest 07.02.2018 palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista sissenõutavaks muutuva viivise kahju nõudelt seaduses sätestatud määras.
14.Kokkuvõttes palus hageja mõista kostjatelt NEOF Pikk 36 OÜ ning OÜ Nordlin Ehitus solidaarselt välja kahju hüvitise 244 183,38 eurot. Kostjatelt NEOF Pikk 36 OÜ, OÜ Nordlin Ehitus ja A. M. palus hageja solidaarselt välja mõista kahju hüvitise 42 327,62 eurot. Lisaks palus hageja mõista kostjatelt NEOF Pikk 36 OÜ ning OÜ Nordlin Ehitus solidaarselt välja kahju hüvitise 13 143 eurot. Hageja palus kostjatelt NEOF Pikk 36 OÜ-lt ning OÜ-lt Nordlin Ehitus solidaarselt välja mõista sissenõutavaks muutunud viivise 18 399,50 eurot. Hageja palus kõigilt kostjatelt solidaarselt välja mõista sissenõutavaks muutuva viivise väljamõistetud kahju hüvitiselt seaduses sätestatud määras.
15.19.02.2018 hagi täienduses selgitas hageja, et kostja OÜ Nordlin Ehitus tegi NEOF Pikk 36 OÜ-le peatöövõtjana Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 kinnisasja oluliseks osaks oleva hoone ümberehituse ja rekonstrueerimise töid. See nähtub kohtule esitatud kirjavahetusest, kus OÜ Nordlin Ehitus on tunnistanud tööde tegemist. Kostja on kinnitanud ehitusgarantiist tuleneva kohustuse olemasolu. Hageja leidis, et eristada tuleb töövõtulepingut ja garantiisuhet. Garantii andmine ja kehtivus ei sõltu töövõtulepingust.
16.Garantiinõude saab ehitusettevõtja vastu esitada lisaks tellijale kinnisasja igakordne omanik. Seega on hagejal kui korteriomanike seadusjärgsel esindajal õigus esitada ehitusettevõtja vastu ehitusgarantiist tulenev nõue. Hageja ei saa esitada tõendit selle kohta, milliseid konkreetseid töid pidi kostja OÜ Nordlin Ehitus teostama NEOF Pikk 36 OÜ-le, kuna hageja ei ole OÜ Nordlin Ehitus ja NEOF Pikk 36 OÜ vahelise ehituse töövõtulepingu pooleks. Hageja taotles kohtu abi tõendi väljanõudmiseks.
17.Hageja kahju nõuded 244 183,38 eurot ja 42 327,62 eurot tulenevad Ü. L. 27.03.2017 eksperthinnangust. Selle kohaselt on jahutussüsteemi remonditööde (jahutussüsteemi tehniline ülevaatus ja analüüs, külmaseadme demontaaž ja uue paigaldamine) maksumuseks koos käibemaksuga 42 327,62 eurot. Muude hoone välisalade remonditööde (pragude parandamine, plekkide väljavahetamine, vihmaveetorude korrastamine, fassaadi ülevärvimistööd, värava
kordategemine, restorani ventilatsioonisüsteemi parandamine, plaatide puhastamine ja väljavahetamine jne) maksumuseks on koos käibemaksuga 146,534,99 eurot. Hoone sisealade remonditööde (stopperite paigaldamine, kilbiruumi ja prügiruumi remonditööde, soojussõlme remonditööde, muude soklikorruse ruumide, fuajee ja trepikoja remonditööde jne) maksumuseks on koos käibemaksuga 69 154,12 eurot. Muude tööde (omanikujärelevalve, jalakäijate tänava sulgemine, pindade katmine ja koristustööd jne) maksumuseks on koos käibemaksuga 16 513,18 euro. Transpordikulude, ettenägematute tööde kulu ja kulu kitsendatud tingimuste eest maksumuseks on koos käibemaksuga 11 980,78 eurot.
18.Jahutussüsteemi remonditööde maksumusest tuleneva kahju eest vastutavad kõik kostjad solidaarselt sõltumata tegeliku süü astmest. Muude tööde maksumuseks on kokku 244 183,07 eurot ning selle kahju eest vastutavad solidaarselt kostjad NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus. Kokku on kohtueelsete õigusabikulude ja dokumentaalse tõendi hankimise kuluks 13 143 eurot ning nimetatud kahju eest vastutavad solidaarselt kostjad NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus sõltumata nende tegelikust süü astmest.
19.Kostjate vastuväidetega hageja 20.04.2018 seisukohtades ei nõustunud. Ü. L. 30. novembri 2016 eksperthinnangust nähtub, et 2015. a juulis tuvastas Maaküte OÜ, et jahutussüsteemi torustikud olid jahutusvedelikust tühjaks jooksnud, kuna õhuti olevat tilkunud. Järelikult toimusid jahutusvedeliku lekked, mis viisid kompressori külmumiseni 2014. a ja enne 2015. a lõppu. Ajal, mil need vead ilmseks said, oli kostja A. M. ühistu juhatuse liikmeks, mistõttu on nõue õigesti tema vastu esitatud. Kostja oleks pidanud korraldama korterelamu tehniliste süsteemide hooldust. Teised juhatuse liikmed ei vastutanud.
20.10.01.2019 seisukohtades ei nõustunud hageja kostja vastuväidetega. Garantiinõue esitati üksnes nende pindade suhtes, mis on korteriomanike kaasomandis. Hageja kui korteriühistu seadusest tulenevaks kohustuseks on korraldada korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemist. Korteriühistu eesmärgiks on lihtsustada korteriomanike ühiste nõuete esitamist kolmandate isikute vastu. Korterelamu üldpindade ehitustööde puudustest, vaegtöödest ja tegemata garantiitöödest tulenevaid nõudeid saab esitada ainult korteriühistu, mitte iga korteriomanik individuaalselt. Alusetu on kostjate seisukoht, et korteriühistu ei saa uue seaduse alusel oma nimel nõudeid esitada.
21.Hageja ei nõustunud, et ta ei saa esitada nõuet kostja OÜ Nordlin Ehitus vastu, sest ta ei olnud ehituse töövõtulepingu pooleks. Töövõtulepingut tuleb garantiisuhtest eristada. Garantiinõue on lepingujärgse täitmise nõue. EhS §-st 4 tuleneb ehitajale kohustus anda garantii ka ehitise omaniku kasuks ning kui töövõtja on töövõtulepingus garantii andnud, on see antud ka ehituse igakordse omaniku kui kolmanda isiku kasuks. Vaidlus puudub selle üle, et OÜ Nordlin Ehitus tegi NEOF Pikk 36 OÜ-le peatöövõtjana Olevimägi tn 5 // 7 // Pikk tn 36 kinnisasja oluliseks osaks oleva hoone ümberehitus- ja rekonstrueerimistöid ning ehitustööde tegemise hetkel kehtis ehitusseaduse § 4 lg 1. Hageja viitas täiendavalt EhS § 4 lõikele 3 ja lõikele 4. OÜ-l Nordlin Ehitus tekkis seaduse alusel garantiikohustus, millest tulenevat nõuet sai esitada hageja.
22.Alusetud on väited, et hageja ei saa esitada nõuet A. M.i vastu, kuna viimane ei ole ehituse töövõtulepingu pooleks ega ole rikkunud seadusest tulenevat hoolsuskohustust. Hageja viitas VÕS § 137 lõikele 1 ja §-le 138. Hagejal on õigus nõuda kahju hüvitamist kõigilt kahju tekitamise eest vastutavatelt isikutelt. Hageja kui korteriomanike seadusjärgse esindaja ees vastutab NEOF Pikk 36 OÜ lepingulisel alusel, OÜ Nordlin Ehitus garantiivastutuse alusel EhS
§ 4 lg 1 ja 3 järgi ning A. M. lepingulisel alusel mittetulundusühingute seaduse (edaspidi MTÜS) § 32 lg 2 ja VÕS § 115 lg 1 järgi.
23.Hageja ei nõustunud, et ta ei ole tõendanud A. M.i kohustuste rikkumist ning just rikkumise tõttu tekkis hagejale kahju. Hageja nõude aluseks on MTÜS § 32 lg 2. Kostja vabaneb vastutusest, kui ta tõendab, et ta täitis oma kohustusi juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega. Korteriühistu juhatuse liikme kohustused võivad tuleneda seadusest, ühistu põhikirjast, üldkoosoleku otsustest ja muudest poolte vahel sõlmitud kokkulepetest. Kostja kohustused tulenevad ka TsÜS §-st 35.
24.Kostja A. M. oli samaaegselt korterelamu arendaja NEOF Pikk 36 OÜ juhatuse liige (juhatuse liige alates 27. veebruarist 2012 kuni käesoleva hetkeni) ning hageja juhatuse liige (juhatuse liige alates 07. oktoobrist 2014 kuni 10. detsembrini 2015), rikkunud oma juhatuse liikme kohustusi, kui on jätnud korraldamata jahutussüsteemi tehnilise hoolduse. Jahutussüsteemi tehnilise hoolduse korraldamine pidi olema A. M. kui korteriühistu Pikk 36 juhatuse liikme kohustuseks.
25.Asjaolu, et korteriühistu Pikk 36 oli 18. septembril 2013 sõlminud lepingu kutselise kinnisvarahaldaja OÜ-ga Pindi Kinnisvarahaldus ning korteriühistul oli alates 2014. a palgaline majahaldur, ei välista kostja A. M.i vastutust, sest tema kohustuseks oli muuhulgas kontrollida kinnisvarahaldaja ja palgalise majahalduri poolt jahutussüsteemi tehnilise hoolduse korraldamist ning vajadusel tarvitusele võtta kohased meetmed asjaolu kontrollimiseks ja tagamiseks. Hageja ei nõustunud ka kostja väitega, et korterelamu jahutussüsteem ei ole kunagi korrektselt töötanud. Jahutussüsteemi puudustest ülevaate andmiseks esitas kostja kohtule P. E. 23. juuli 2015 e-kirja koos tõlkega, kus on detailselt kirjeldatud jahutussüsteemi puudusi. Samuti esitas hageja kohtule A. M.i ja Pindi Kinnisvara AS kinnisvarahalduri M. P. vahelise kirjavahetuse perioodist 16. oktoobrist 2015 kuni 21. oktoobrini 2015, millest nähtub, et OÜ Pindi Kinnisvarahaldur leping ei hõlmanud jahutusseadme hooldust ning haldajale ei antud üle jahutusseadme dokumentatsiooni.
26.E-kirjade vahetusest tuleneb, et Pindi Kinnisvara AS andmetel oli jahutusseadme avarii tingitud sellest, et süsteemi oli lastud vale glükooli lahus. Kuna lahuses oli liiga palju vett, külmus üks kompressoritest katki, milline viga ei saanud tuleneda hoolduse tegemata jätmisest, vaid seadme algsest seadistusest. Pindi Kinnisvara andmetel ei olnud jahutusseade sisse lülitatud 2014. a talvel ja ei olnud sees avarii hetkel. Kuna jahutusseadmesse oli algselt pandud vale lahus ettevõtte poolt, kes jahutusseadme paigaldas, peaks vastutama ka arendaja või ehitaja.
27.Hageja ei nõustunud, et korteriühistu ei saa esitada nõuet A. M.i vastu, sest üldkoosolek ei ole otsustanud õigusvaidluse pidamist juhatuse liikmega ning selles vaidluses määranud korteriühistu esindajat. Õigusabilepingu sõlmimine garantiitöödest tulenevate nõuete esitamiseks on heaks kiidetud korteriomanike üldkoosolekul 06. augustil 2015, 21. septembril 2016 ning 02. aprillil 2018.
28.Hageja ei nõustunud, et ta ei ole tõendanud kahju suurust. Ü. L. 30. novembri 2016 eksperthinnanguga on tõendatud olulised ehituslikud puudused, tegemata vaegtööd ning tegemata garantiitööd. Ü. L. 27. märtsi 2017 täiendavas eksperthinnangus on välja toodud ehituslike puuduste, tegemata vaegtööde ning tegemata garantiitööde kõrvaldamise maksumus. Viimases arvamuses välja toodud remonditööde maksumus hõlmab üksnes neid korterelamu ehituslikke puuduseid, tegemata vaegtöid ning tegemata garantiitöid, mis olid loetud riiklikult
tunnustatud eksperdi Ü. L. 30. novembri 2016 eksperthinnangus kas täielikult või osaliselt ehituslikuks puuduseks või garantiitööks, va jahutussüsteemi parandustööd.
29.01.12.2020 seisukohas täpsustas hageja hagi aluseks olevaid asjaolusid. Hageja esitas enne garantiiaja lõppemist 28. oktoobril 2015 NEOF Pikk 36 OÜ-le ning OÜ-le Nordlin Ehitus kirjaliku garantiinõude, milles olid välja toodud Olevimägi tn 5 // 7 // Pikk tn 36 korterelamu üldpindadel ilmnenud või tekkinud ehituslikud puudused, tegemata vaegtööd ning tegemata garantiitööd. Garantiinõue hõlmas üksnes korterelamu üldpindu. Garantiinõuete sisu osas tugines hageja Ü. L. eksperthinnangutele ning kordas menetlusdokumendis Ü. L. tuvastatut.
30.Ü. L. ühtlasi leidis, et enne projekteerimist ei viidud läbi piisavalt ehituslikke uuringuid. Kuigi ehitisele on antud kasutusluba, on rida vaegtöid jäetud fikseerimata ja lõpetamata. Suurte kõrvalekaldumistega kinnitatud ehitusprojektist ning mittepiisavas mahus on teostatud ehitustööd hoone keldri-/soklikorrusel. Ehitusettevõtja koostatud ehitise täitedokumentatsioon on osaliselt mittepiisavas mahus ega vasta nõuetele ning ka korteriühistul olev (üleantud) projekt-ja ehitise täitedokumentatsioon, milline käsitleb Pikk tn 36 asuva hoone rekonstrueerimist ning ümberehitamist, on puudulikus koosseisus ja mahus.
31.11.01.2021 soovis hageja uuesti täpsustada hagi aluseks olevaid asjaolusid. Hageja ei nõustunud endiselt kostjate väidetega, et hageja kui korteriühistu ei saa nõudeid üldse esitada, vaid korteriomandite müügilepingutest tulenevad ja töövõtugarantiist tulenevad nõuded on korteriomanikel. Hageja kordas varasemaid väiteid, viidates KrtS §-le 34 ja 12. Kuna korteriomanikud teostavad oma õigusi korteriühistu kaudu, saab ühistu oma nimel esitada nõudeid arendaja või ehitaja vastu.
32.Hageja leidis, et nii enne 01. jaanuari 2018 kehtinud korteriühistuseaduses kui ka 01. jaanuaril 2018 jõustunud uues KrtS on fikseeritud üldine põhimõte, et kui nõuded esitatakse kõikide korteriomanike ühistes huvides, saab sellise nõude esitada korteriühistu kaudu korteriühistu nimel kõikide korteriomanike ühistes huvides. Järelikult saab hageja esitada nõude kõigi korteromanike ühistes huvides.
33.Hageja teatas, et vaidlus puudub selle üle, et korteriühistu liikmed on arendajaga NEOF Pikk 36 OÜ sõlmitud korteriomandite müügilepingu pooleks või müügilepingu poole õigusjärglasteks. Müügilepingu anti lepingu esemeks olevale korteriomandile müügigarantii ning lepingust saab tuleneda ostja arendaja ehk müüja vastu suunatud lepingu täitmisnõue (so nõue viia asi lepingutingimustele vastavaks) või müügigarantiist tulenev nõue. Müügigarantii andmise tõendamiseks esitas hageja korteriomandi müügilepingu. Hageja viitas VÕS § 218 lõikele 1 ja §-le 230.
34.Alates 01.07.2015 täiendati VÕS § 218 lõikega 21. Kuni 01.07.2015 tulenes ehitaja garantii EhS § 4 lõikest 1 ja VÕS § 650 lõikest 1. Alates 01.07.2017 lisati ka VÕS § 642 lõige 2 1. Järelikult on EhS § 4 lõikes 1 toodud garantii asendatud teiste sätetega. Müügigarantii ning töövõtugarantii (ehitusgarantii) on iseseisev, abstraktne ja aluslepingust sõltumatu kohustus, mille järgseks õigustatud isikuks on ehitise igakordne omanik. Töövõtugarantii andmine on tõendatud NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus vahel 31. oktoobril 2013 koostatud tööde üleandmise-vastuvõtmise akti punktiga 3, kus on märgitud, et ehitusele algab garantiiperiood 01. novembrist 2013. Pooled olid kokku leppinud, et lepingu punkti 10.8 järgse garantiiaja tagatiseks jäetakse lepingu hinnast kuni garantiiperioodi lõpuni tasumata 73 755,51 eurot (käibemaksuta summa). Nimetatud osas esitas peatöövõtja tellijale arve tasumistähtajaga 31. oktoober 2015.
35.Järelikult andis ehitaja tellijale töövõtugarantiina iseseisva kohustuse. Kuivõrd ehitis sai valmis ja anti ehitaja poolt tellijale üle 31. oktoobril 2013, kehtis nimetatud hetkel seaduse alusel tekkinud ehitaja töövõtugarantii (ehitusgarantii) kui iseseisev, abstraktne ja aluslepingust sõltumatu kohustus. Garantii järgi võtab kohustatud isik endale müügi- või töövõtulepingust sõltumatu kohustuse tagada müügi- või töövõtulepingu objekti teatud omadused kokku lepitud garantiiperioodi jooksul.
36.Garantiist tuleneva nõude esitamise juhtumil peab õigustatud isik tõendama üksnes puuduse ilmnemise garantiiperioodil, garantii järgi kohustatud isikule jääb tavaliselt üksnes võimalus tõendada, et puudus on tekkinud asja mittenõuetekohasest kasutamisest ja seega hilisema välise mõjutuse tulemusena, mitte asja algse lepingutingimustele mittevastavuse tõttu. Seega ei sõltu garantiikohustuse andmine ja kehtivus töövõtulepingust ja selle täitmisest ei või töövõtja keelduda.
37.Garantiist tuleneva nõude saab esitada kinnisasja igakordne omanik. Garantii andmine ei ole kohustus, vaid garantiivastutus tähendab seadusjärgset vastutust. Garantii võib olla antud määratlemata isikute ringile. Korteriühistu Pikk 36 liikmed on arendajaga (müüjaga) NEOF Pikk 36 OÜ sõlmitud korteriomandite müügilepingu pooleks või müügilepingu poole õigusjärglaseks. Müügilepingus on antud selle esemeks olevale korteriomandile, sh kõigi korteriomanike kaasomandis olevale hoonele tervikuna, müügigarantii. Nimetatud müügigarantii tuleneb eelkõige VÕS § 230 lg 1. Ehitaja töövõtugarantii tuleneb ka VÕS § 650 lõikest 1.
38.Kostjal NEOF Pikk 36 OÜ-l tekkis sõlmitud korteriomandite müügilepingute alusel ostjate või nende õigusjärglaste ees kohustus müüdud asi garantiis või reklaamis ettenähtud tingimustel tasuta või tasu eest välja vahetada, parandada või tagada muul viisil asja vastavus garantiis või reklaamis ettenähtud tingimustele. Tegemist on iseseiseva, abstraktse, mitteaktsessoorse ja aluslepingust sõltumatu kohustusega, mille seoses läksid müügigarantiist tulenevad õigused müügilepingu objekti hilisemal võõrandamisel üle selle omandajale, kes ei ole müügilepingu pooleks. Samal viisil tekkis OÜ-l Nordlin Ehitus kinnisasja oluliseks osaks oleva hoone ümberehitus- ja rekonstrueerimistööde teostamisest töövõtulepingu ja seaduse (EhS § 4 lg 1, VÕS § 650 lg 1) alusel garantiikohustus, mille sisuks oli ehitaja kohustus tagada kokkulepitud omadustega ja puudusteta töö. Asjaolu, et 01. juulil 2015 jõustunud õigusaktidega tühistati EhS § 4 lg 1, ei tähenda, et õiguskorrast oleks ära kadunud VÕS § 155 lg 1, VÕS § 230 ja VÕS § 231 ning VÕS § 650 lg 1 tulenev müügigarantii või töövõtugarantii kui iseseisev, abstraktne, mitteaktsessoorne ja aluslepingust sõltumatu kohustus, mille järgseks õigustatud isikuks on ehitise igakordne omanik.
39.Kuna garantiiperiood pidi lõppema 31.10.2105 ning garantiinõue esitati 28.10.2015, teatas hageja puudustest garantiiaja jooksul. Hageja kordas uuesti Ü. L. väiteid. Hageja leidis, et ta on tõendanud puuduse olemasolu, mis on piisav. Kostjad ei ole tõendanud, et garantiiaja jooksul ilmnenud puudused olid tingitud asja mittenõuetekohasest kasutamisest. Kostja A. M.i vastu esitatud nõude osas leidis hageja jätkuvalt, et vaieldamatult pidi jahutussüsteemi korrasoleku kontrollimine, jahutussüsteemi kordategemine nõudmine ja jahutussüsteemi tehnilise hoolduse korraldamine olema tema kui korteriühistu juhatuse liikme kohustuseks.
40.Kostja A. M. rikkus juhatuse liikme kohustusi, kuna ta jättis korteriühistu esindajana arendajalt elamu vastuvõtmisel kontrollimata jahutussüsteemi korrasoleku ja nõuetekohase toimimise. Puuduste ilmnemisel jättis ta täitmata kohustuse nõuda jahutussüsteemi kordategemist ning korraldamata jahutussüsteemi tehnilise hoolduse. Samaaegselt ei vältinud kostja huvide konflikti, sest ta oli samaaegselt NEOF Pikk 36 OÜ juhatuse liikmeks, kellelt ta
oleks pidanud nõudma vastavate kohustuste täitmist. A. M. jättis täitmata kohustuse kontrollida kinnisvarahaldaja ja palgalise majahalduri poolt jahutussüsteemi tehnilise hoolduse korraldamist. Ta jättis kontrollimata, kas korterelamu üleandmisel jahutussüsteem toimib, kas sõlmitud on hoone tehnosüsteemide hoolduslepingud, kas nimetatud hoone tehnosüsteemide hoolduslepinguid täidetakse nõuetekohaselt ning et järjepidevalt oleks tagatud tehnosüsteemide hooldamine ning välistatud oleksid tehnosüsteemide mittehooldamisest või mittenõuetekohasest hooldamisest tulenevad rikked.
41.Kui kohus leiab, et seni esitatud korteriühistu üldkoosoleku protokollid ei kinnita korteriühistu õigust esitada hagi oma juhatuse liikme vastu, palus hageja anda kohtul tähtaeg esindusõiguse tõendamiseks ning heakskiidu esitamiseks. Kostjate vastuväited nõudele on õigusvastased ja põhjendamatud ning hagi kuulub rahuldamisele.
42.20.04.2021 esitas hageja taotluse täiendava tõendi esitamiseks. Korteriühistu otsustas läbi viia korteriomanike korduskoosoleku 02.03.2021. Selle päevakorra punktis 4 tegi koosoleku juhataja ettepaneku kiita heaks hagiavalduse esitamine NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus vastu solidaarselt kahju hüvitise summas 244 183,38 eurot ja 13 143 eurot, NEOF Pikk 36 OÜ, OÜ Nordlin Ehitus ja A. M. vastu solidaarselt 42 327,62 eurot, viivise 18 399,50 eurot ja täiendava viivise väljamõistmise nõudes. 02. märtsil 2021 toimunud korteriomanike kordusüldkoosoleku protokolli kohaselt võeti otsus vastu ühehäälselt. Täiendavalt tegi koosoleku juhataja päevakorra punkti 5 kohaselt ettepaneku määrata päevakorra punktis 4 nimetatud vaidluses ühistu esindajaks Advokaadibüroo Entsik & Partnerid. Ka nimetatud otsus võeti vastu ühehäälselt.
43.Menetluskuludena palus hageja kostjatelt välja mõista kulud õigusabile. Hageja lepinguline esindaja on osutanud õigusabi kokku 128 tundi ja 30 minutit. Arvestades keskmist tunnitasu 140 eurot tunnis ilma käibemaksuta, on kokku õigusabikulu 21 588 eurot koos käibemaksuga. Hagi esitamisel tasus hageja riigilõivu 3 700 eurot. Korteriühistu Pikk 36 ei ole käibemaksukohustuslane ning Korteriühistu Pikk 36 ega saa sellel põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Hageja palus kõigilt kostjatelt välja mõista menetluskuludena 25 288 eurot ning viivise seadusjärgses määras.
KOSTJATE VASTUVÄITED
Kostja NEOF Pikk 36 OÜ vastuväited
44.Kostja vaidles hagile vastu. Hageja ei ole tõendanud, et nõude esitamine kostja vastu otsustati üldkoosolekul. Hageja põhikirja punktist 7.12 ei saa järeldada, et ühistu juhatusel oleks õigus esitada ühistu nimel kohtusse hagisid kaasomandi esemega seotud väidetavates ehitusgarantii nõuetes ilma vastava üldkoosoleku otsuseta. Hagiavalduse esitamine käesolevas asjas väljub tavapärase valitsemise piiridest.
45.Kostja leidis, et hagejal puudub nõue tema vastu. Hageja on esitanud garantiinõude, kuid hageja viidatud lahendid käsitlevad kinnisasja omanike kuni 30.06.2015 kehtinud EhS §-st 4 tulenevaid seadusjärgseid garantiinõudeid ehituse töövõtja vastu. Riigikohus on leidnud, et seadusest tuleneva garantiinõude saavad tellija asemel maksma panna ka kinnisasja igakordsed omanikud. Teoreetiliselt võiks see tähendada korteriomanike nõudeid ehituse töövõtja vastu. Korteriühistul ei ole õigust sellist nõuet esitada. Korteriomanikud saavad seejuures esitada vaid kuni 30.06.2015 kehtinud EhS §-st 4 tulenevaid nõudeid. Töövõtulepingust tulenevaid garantiinõudeid ei saa korteriomanikud esitada.
46.Ühele isikule kuuluvaid nõudeid ei saa teine isik enda nimel esitada ilma nõudeõiguse käsutamiseta. Korteriomanikel võivad teoreetiliselt olla kostjaga I sõlmitud müügilepingutest tulenevad nõuded kostja I vastu ulatuses, milles need ei ole veel aegunud. Kostja ei ole teadlik sellistest täitmata nõuetest ja saab eeldada nende puudumist. Kuna kõigi korteriomanikega on sõlmitud individuaalsed müügilepingud erineval ajal, võivad korteriomanike nõuded erineda ja nende nõuete aegumistähtaeg on hakanud kulgema erineval ajal. Õigusaktides puudub alus nende nõuete hagejale üleminekuks ilma vastava käsutuseta, mida pole toimunud ja mida hageja pole ka väitnud.
47.Korteriomanike individuaalselt esitatud garantiinõuete lahendamisega on kostja I tegelenud koostöös kostjaga II vastavalt korteriomanikega sõlmitud lepingutele. Kostjale I teadaolevalt on kostja II korteriomanike garantiinõuded rahuldanud ulatuses, milles esitatud nõuded olid ehitustehniliselt põhjendatud. Ükski korteriomanik ei ole kostjale I teatanud oma nõuete loovutamisest hagejale.
48.Töövõtja kui kostja II vastu saab töövõtulepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid esitada tellija ehk kostja I. Nende nõuete üleminekuks hagejale puudub õigusaktidest tulenevalt alus. Kostjal I puuduvad kostja II vastu töövõtulepingust tulenevad nõuded. Hageja viited 01.01.2018 jõustunud korteriomandi ja korteriühistuseaduse (KortS) §§-le, 35 lg 2 p 1 ning 12 lg 1 ei ole asjakohased. KrtS § 12 lõikest 1 ei tulene ühistu õigust panna korteriomanike nimel maksma neile individuaalselt kuuluvaid nõudeid. Korteriomandist tulenevate õiguste teostamine ühistu poolt on piiratud KortS § 34 lg 2 sätestatud KÜ peamise eesmärgiga, milleks on korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemine. Sellest sättest ei saa tuletada ühistu laiemat esindusõigust. Hageja on alusetult väitnud, et KrtS § 35 lg 2 järgi on korteriomandi tavapäraseks valitsemiseks korteriomandi omanikele individuaalselt kuuluvate garantiinõuete maksma panemine. Tavapärase valitsemisena on käsitletavad tegevused, mille eesmärgiks on kaasomandi eseme korrashoid, kommunaalteenuste tõrgeteta toimimine ja muud sellega seonduvad tavapärased tegevused.
49.Kui korteriühistu tavapärase valitsemise käigus avastab, et kaasomandi esemes on puudus, mille eest võib garantii korras vastutada hoone ehitaja, on korteriühistul kohustus sellest teavitada korteriomanikke, et neil oleks võimalik otsustada oma nõuete maksma panemise üle. Korteriühistul ei ole õigust neid nõudeid enda nimel maksma panna.
50.Lisaks on hageja nõue põhjendamata ning tõendamata. Kostja I ja kostja II vahel oli 17.02.2012 sõlmitud hoone renoveerimiseks ehitustööde peatöövõtuleping, mille alusel kostja II teostas Pikk 36 hoone renoveerimistööd. Kostja II on esitanud kohtule 06.12.2018 vastuse hagile, milles on ümber lükanud hageja nõuded seoses ehitustööde väidetavate puudustega. Kostja I on nõus kostja II esitatud vastuväidetega ja ei hakka neid menetlusökonoomia kaalutlustel üle kordama.
51.Renoveeritav hoone oli pärit XIX sajandist ja selle suhtes kehtisid muinsuskaitse erinõuded, mille tõttu ei olnud võimalik tagada hoone vastavust uusehitistega samaväärsetele nõuetele. Kostja I on töövõtulepingust tulenevad tööd vastu võtnud. Kostja II on kõrvaldanud üleandmisel tuvastatud puudused. Hoonele on väljastatud kasutusluba. Kostja II on teostanud töövõtulepingust tulenevad garantiitööd. Kostja II on teostanud korteriomanike ja hageja nõutud garantiitööd ulatuses, milles need olid tehniliselt põhjendatud ja ulatuses, milles hageja seda võimaldas. Kostja II ei ole saanud garantiitöid teostada alates ajast, kui tal puudus juurdepääsu hoonele hagejaga garantiitööde üle tekkinud vaidluse tõttu.
52.Hoones on pärast kostja II ehitustööde üleandmist teostanud ehitustöid korteriomanike palgatud töövõtjad. Nimetatud ehitustööde käigus on hoonet muudetud ja tekitatud puudusi, mille eest ei vastuta kostja II. Nende tööde teostamine on mõjutanud Ü. L. ekspertiisi tulemusi. Võimalike ehitustööde puuduste hindamine hoone tellijale ja praegustele valdajatele üleandmise ajal ei ole nimetatud muudatustest tulenevalt objektiivselt võimalik.
53.12.02.2021 seisukohas jäi kostja varasemate väidete juurde. Hageja esitas 44 lehekülje pikkuse menetlusdokumendi, mis koosneb varasemalt esitatud seisukohtadest ja kohtupraktika ümberkirjutustest. Nimetatud dokument ei anna seega menetlusele midagi juurde, sest sellest ei selgu hageja esile toodud faktide seos kostja I või kostja II vastu esitatud nõuetega. Hageja nõude alus dokumendist ei selgu. Hageja käsitleb läbisegi müügi- ja töövõtugarantiid, ehitusseaduse ja erinevaid võlaõigusseaduse sätteid, kuid endiselt on segane, millisel õiguslikul alusel hageja kostjatelt kahju hüvitamist nõuab ning millised on iga kostja vastu esitatud nõude aluseks olevad faktilised asjaolud. Muuhulgas ei ole hageja selgelt eristanud nõudeid, mida esitatakse kostja I ja kostja II vastu.
54.Menetluskuludena palus kostja I hagejalt välja mõista kulud õigusabile summas 5067,34 eurot ilma käibemaksuta. Kostja kinnitas, et ta on käibemaksukohuslane. Kostja esindaja on osutanud õigusabi kokku 34 h 10 minuti ulatuses, mis teeb keskmiseks tunnihinnaks 148,31 eurot ilma käibemaksuta. Kostja palus hagejalt välja mõista ka viivise seadusjärgses määras. Kostja Nordlin Ehitus OÜ vastuväited
55.Kostja vaidles hagile vastu. Hagiavaldusest ei selgu, millisel õiguslikul ja faktilisel alusel on hageja kostja II vastu nõude esitanud. Kostja II on seisukohal, et selliseid faktilisi ja õiguslikke aluseid ei ole. Kostjal II puuduvad hagejaga lepingulised suhted. Korteriomanikel ei ole õigust esitada nõuet ehitustööde teostaja vastu. Hageja viidatud kohtupraktika aluseks olev EhS § 4 ei ole enam kehtiv ega olnud kehtiv hageja garantiinõude esitamise ajal.
56.Korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi korteriühistu kaudu, ent tulenevalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 35 lg 1 on isegi ainult korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustamiseks vajalik korteriomanike häälteenamuse otsus. Küsimuste puhul, mis väljuvad tavapärase valitsemise ulatusest, võivad nõuded olla veelgi rangemad, st need võivad nõuda isegi korteriomanike kokkulepet. Hagiavalduse esitamine käesolevas asjas väljub kahtlemata tavapärase valitsemise piiridest, mistõttu peab hagi esitamiseks olema vastu võetud vähemalt korteriomanike häälteenamuse otsus, millega otsustatakse hagi esitamine ja sellega seotud võimalike kulude katmine.
57.Kostja II leidis, et hagiavaldusest ei selgu, millise õigussuhte alusel hageja kostja vastu nõude esitab. Hagejal ei ole kostja vastu nõuet ei töövõtulepingu, seaduse ega garantii alusel. Hagejal ei ole kostja II vastu nõuet lepinguvälisel alusel. Kostja I ja kostja II vahel sõlmiti 17.02.2012 ehituse töövõtuleping, mille alusel kohustus kostja II kui töövõtja rekonstrueerima ja laiendama Tallinnas, Pikk 36 asuva hoone. Hageja ei olnud töövõtulepingu pooleks.
58.Üheks töövõtulepingu dokumendiks oli mh Pikk tn 36/Olevimärgi tn 5/7 rekonstrueerimisprojekt, mis koostati arhitekt M. A. poolt. Tegemist oli tellija ehk kostja I antud lähteülesande osaga: töö tegemise aluseks oli tellija poolt kinnitatud projektdokumentatsioon. Ehitusprojekti väljastati ehitusluba enne töövõtulepingu sõlmimist, so 29.07.2011.
Rekonstrueerimine oli keerukas, sest hoone pärines 19. sajandist ning täita tuli muinsuskaitse nõudeid. Tehtud tööd anti kostjale I üle aktiga 31.10.2013. Üleandmisel fikseeriti ehitise seisukord ja vaegtööd. Korteriomandeid anti ostjatele üle ka oluliselt varem juba 2013. a algusest. Üleandmisaktides fikseeritud vaegtööd teostas töövõtja kohaselt. Kasutusluba Ehitisele taotleti 27.01.2014 ja kasutusluba väljastati 03.02.2014.
59.Ehitise ja selle suhtes teostatud tööde osas on aegade jooksul teostatud 3 ehitustehnilist ekspertiisi. Esimene ekspertiis teostati OÜ Ehitusekspert poolt ja selle aruanne valmis 14.09.2015. Selles peeti töid tervikuna kvaliteetseteks. Viidati, et hoone kivist välisseinad ei ole kaasaja mõistes nõuetekohaselt soojustatud, kuid see oli tehtud muinsuskaitse nõuete tõttu.
60.Teise ekspertiisi tegi 30.11.2016 Ü. L.. Ekspertiisis leiti korduvalt, et mitmed probleemid vajavad täiendavat analüüsi. Samuti leiti, et paljud probleemid ei ole oma olemuselt garantiitöödena käsitletavad. Ekspert nentis, et paljusid kaasaegseid nõudeid ei saanud realiseerida hoone vanuse ja asukoha tõtu.
61.Kolmanda ekspertiisi tegi T. R. 23.01.2017. T. R. hindas Ü. L. seisukohti ja seda, kas puudused võiksid olla garantiitööd, kuid seda ainult ehituslikust aspektist. T. R. pidas fassaaditöid kvaliteetseks ning leidis, et fassaadiparandused ei ole garantiitööks. Puudused ventilatsioonis olid tingitud puudustest projektis. Kostja II rõhutas, et töövõtulepingu järgi ei olnud tema kohustuseks kõigi korteriomandite lõplik väljaehitamine. Pärast tööde üleandmist tegelikult tööd veel jätkusid.
62.Töövõtja andis tellijale ehk kostjale I garantii kestusega 2 aastat arvates ehitise üleandmisest. Garantiiperiood lõppes 31.10.2015. Tellija esitas garantiitööde teostamise nõudeid nii ehitise üldalade kui ehitises asuvate korteriomandite suhtes. Kõik tellija poolt esitatud põhjendatud garantiiööde teostamise nõuded täitis töövõtja kohaselt.
63.Kostja II nõustus, et hageja esitas talle ja kostjale I 28.10.2015 garantiinõude. Tellija ei ole kostjale II esitanud sellist nõuet nagu esitas hageja. Hageja nõudes kirjeldatud „vajalikud tööd“ ei ole suures osas käsitletavad garantiitöödena. Nimekirjas sisaldub töid, mille eest töövõtja ei saa mitte kuidagi vastutada. Garantiinõudest ei selgunud selle esitamise alus. Kostja II selgitas hagejale 13.02.2017, et viimasel puudub alus garantiinõude esitamiseks.
64.Hageja nõudes kajastatud hoone puudused ei ole põhjustatud töövõtja lepingu rikkumisest. Hoone on vana, korduvalt rekonstrueeritud ning nimetatud asjaoludest tulenevalt ei saa eeldada, et tegemist on uusehitisega. Ehitis anti üle ja tellija fikseeritud vaegtööd kõrvaldati. Üleandmise aktis kajastamata puuduste osas on nõuded aegunud. Garantiiperioodil tuvastatud garantiipuudused, mille osas tellija esitas töövõtjale garantiitööde teostamise nõude, teostati. Hageja ei ole garantiinõude esitamiseks õigustatud isik. Hageja nõudel puuduvad nii õiguslikud kui ka ehitustehnilised alused.
65.Kuna hageja ei ole töövõtulepingu pooleks, ei saa ta lepingust tulenevaid nõudeid esitada. Nõuet ei ole hagejale üle antud. Ehitusgarantii on lepinguline kohustus. Kehtiva õiguse kohaselt ei lähe garantiinõue üle seaduse alusel. Seadus ei anna hagejale õigust garantiinõude esitamiseks. Garantii on lepinguline instrument, mille loomiseks tuleb töövõtjal lepingu alusel vastavasisuline kohustus võtta. Hageja ei saa viidata VÕS § 642 lg 21, sest hageja ei ole tarbija. Juriidiliste isikute puhul ei kehtesta seadus mitte mingit garantii seaduse alusel ülemineku regulatsiooni.
66.Töövõtulepingu alusel võttis kostja II kostja I ees garantiikohustuse kestusega 2 aastat. Ehitis anti üle 31.10.2013. Garantiiperioodil kostja I poolt esitatud õigustatud ja põhjendatud garantiikohustuse täitmise nõuded on kostja II kohaselt täitnud. Kuna kostja II ei ole hagejale garantiid andnud, ei saa hageja kostja II vastu garantii alusel nõuet esitada.
67.Hageja viidatud kohtulahendid on tehtud enne ehitusseaduse muutmist ehk ajal, mil kehtis EhS § 4 lg 1. Deliktilisel alusel ei saa hageja samuti nõuet esitanud. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud kostja II õigusvastast tegu. Hageja ei saa ka ilma teatud eelduste täitmist pöörduda kohtusse korteriomanikele kuuluvate nõuetega. Nõuete esitamise aluseks saaks olla korteriomanike kokkulepe. Küsimused, mis väljuvad tavapärase valitsemise küsimuste ulatusest, vajavad otsustamiseks korteriomanike kokkulepet. Hageja ei ole tõendanud selliste otsuste vastuvõtmist.
68.Hageja nõuded vaegtööde osas on alusetud. Üleandmise akt tõendab ehitise seisukorda üleandmise ajal. Ehitis rekonstrueeriti ja anti üle vastavalt tellija projektile. Üleandmise hetkel eksisteerisid vaid need vaegtööd, mis olid aktis fikseeritud. Kostja II on vaegtööd teostanud ja töövõtulepingust tulenevad kohustused täitnud. Ka Ü. L. järeldas, et kasutusloa taotlemise hetkeks pidid vaegtööd olema teostatud. Kuivõrd ehitisele väljastati kasutusluba 03.02.2014 ei ole võimalik, et üleandmise-vastuvõtmise aktis kajastatud vaegtööd jäeti teostamata.
69.Hageja ei saa esitada nõuet nende puuduste osas, mis olid tuvastatavad tellijale ehituse üleandmisel. Tuleb eeldada, et kõik puudused märgiti 31.10.2015 aktis. Mitmed hageja kirjeldatud probleemid olid tingitud kolmandate isikute tegevusest. Kostja II ei saa vastutada mistahes puuduste eest, mida hageja on nimetanud vaegtööks. Kostja II ehitas vastavalt projektile ega saa vastutada projektist tulenevate puuduste eest.
70.Hageja enda ekspert on nõustunud, et paljud tema osundatud puudused tulenesid projektist, kuid projekt ei olnud töövõtulepingu esemeks. Kostja II andis ehitise üle koos toimiva ja komplektse jahutussüsteemiga. Puudused selles on tekkinud pärast üleandmist. Eksperdid on leidnud, et jahutussüsteemiga seotud probleemid tekkisid mittekohasest hooldusest ja valest kasutamisest.
71.Kostja II esitas kohtule jahutusseadme tasakaalustusventiilide justeerimise protokolli, mille koostas 16.07.2013 Amecon OÜ. Protokolli järgi oli jahutussüteem tasakaalustatud ja välja ehitatud vastavalt projektile. Justeerimise protokoll on sisuliselt jahutussüsteemi pass ja kinnitus, et süsteem on välja ehitatud projekti kohaselt. Kostja II vastu jahutussüsteemist tulenevaid nõudeid esitada ei saa.
72.Hageja on alusetult tuginenud VÕS §-le 137 ning hageja arusaam tõendamiskoormuse jaotusest on ebaõige. Ekspertiisides ei omistata kostjale II mistahes vastutust seoses jahutussüsteemi mittekomplektsusega ja kirjeldatakse, et puudused on tingitud ebakohasest ekspluateerimisest ja puudulikust hooldusest.
73.Kostja II ei nõustunud hageja väidetega seoses fassaadiga. Ehitise suhtes kehtivad muinsuskaitselised nõuded, millest tulenevalt ei ole ega olnud võimalik hoone fassaadil pragude tekkimist vältida. Eranditult kõik eksperdid on võtnud sama seisukohta. Praostumine ja sellega seonduvad puudused on tingitud hoone vanusest, klimaatilistest tingimustest ja muinsuskaitselistest piirangutest ehitamisele. Ka muus osas viitas kostja II, et puudused ei saa olla hinnatavad nende olemusest tulenevalt garantiipuudustena.
74.Kostja II leidis, et ka kahju suurus on tõendamata. Ü. L. hinnatud kulud ei vasta tegelikkusele. Ü. L. koostatud ehitustööde eelarve sisaldab olulises ulatuses neid ridu, milliste puhul on ta ise leidnud, et tegemist ei ole garantiitöödega ega muul viisil ehituslike puudustega ehitise üleandmise ajal. Fassaadiga seotud tööde kogumahuks on hinnatud 118 098,99 eurot, kuid Ü. L. on ise asunud seisukohale, et fassaadipragude tekkimine ei ole tingitud ehitustöövõtja puudulikust tööst. Eelarve sisaldab ka täiendavaid ekspertiise ja uuringuid, puhastustöid ja hooldustöid, mis ei saa olla käsitletavad ei vaeg- ega garantiitööna. Lisaks ei ole Ü. L. hinnanud mitte garantiiperioodi lõppemise järgset olukorda, vaid olukorda, mis oli ehitises mitu aastat hiljem, mil kolmandad isikud olid teinud täiendavaid töid. Seega ei saa puudusi omistada kostjale II.
75.Ebaõige on hageja väide, et kostja II ei ole ühtegi garantiitööd teinud ega vaegtööd kõrvaldanud. Kostja on teinud garantii- ja vaegtöid. Kostjale II ei saa ette heita puudulikku projekteerimist.
76.12.09.2019 seisukohtades jäi kostja II varasemate väidete juurde. Hageja ei saa isegi EhS § 4 lg 3 alusel nõuet esitada, sest ta ei ole kinnisasja omanik. Garantiinõude maksmapanek on iga korteriomaniku omandiõigusega seotud õigus, mida ei saa esitada ja maksma panna korteriühistu. Hageja ja kostja vahel ei ole sõlmitud garantiilepingut, mille rikkumisele oleks hagejal võimalik tugineda. Kahju nõude esitamise eeldusi ei ole hageja välja toonud ega tõendanud.
77.Hageja enda viidatud kohtupraktika järgi tuleb lähtuda sellest, millise garantii on ehitaja andnud töövõtulepingus. Tellija on kinnitanud, et kostja II on garantiikohustuse täitnud. Hageja heidab kostjale garantiinõude raames mh ette välisseinte nõuetekohaselt soojustamata jätmist, arvestamata seejuures mitte ainult kostja ja kostja II vahelise lepinguga, vaid Tallinna vanalinnas kehtivate nõuetega. Seadmetega seotud garantiinõue on esitatud pärast garantiiperioodi lõppemist. Kostja II viitas EhS § 4 lõikele 2. Kuivõrd hageja ei ole tõendanud ega selgitanud, et kostja paigaldatud seadmetele kohalduks pikem garantiiperiood kui seaduses sätestatud 6 kuud, tuleb lähtuda 6 kuulisest garantiiperioodist. Hageja esitas kostjale garantiinõude enda väidete kohaselt 28.10.2015 ning garantiiperiood algas 01.11.2013. Hageja ei esitanud garantiinõuet seonduvalt seadmetega garantiiperioodil. Seadmeteks on jahutussüsteem, ventilatsioonisüsteem ning soojussõlm. Hageja on vaid jahutussüsteemi puhul välja toonud kahju suuruse 42 327,62 eurot. Ülejäänud seadmete puhul hageja seda teinud ei ole.
78.Hageja on esitanud kohtule tõendina 148 lk pikkuse eksperthinnangu ning on väitnud, et hagejal on tekkinud kahju eksperthinnangus sätestatud ulatuses. Täiendavalt ei ole hageja vaevunud enda menetlusdokumentides kahjunõuet selgitama. Kostjal ei ole seetõttu võimalik nõudele vastata. Lisaks leidis kostja II, et nende tööde osas, mis pidid olema tuvastatud tööde üleandmisel, on hageja nõue aegunud. Nende tööde osas, mis olid kajastatud vaegtööde aktis, on nõue samuti aegunud. Garantiitööde osas on aegunud kõik need garantiijuhtumid, mille osas on garantiinõue esitatud enam kui 3 aastat enne hageja poolt hagiavalduse kohtule esitamist.
79.12.02.2021 seisukohtades leidis kostja II, et hageja ei ole endiselt esile toonud nõude faktilisi ja õiguslikke eeldusi. Hageja menetlusdokument koosneb varasemate kordustest ning kohtupraktika ümberkirjutustest. Hageja seisukohtadest võib järeldada, et hageja arvates on tal kostja II vastu töövõtugarantiist tulenev nõue. Kostja II leidis jätkuvalt, et sellist nõuet hagejal olla ei saa. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja II on andnud kostjale I ehitusgarantii. Ehitusgarantii anti kostjale I EhS § 4 lg 1 kehtivuse ajal. EhS § 4 oli dispositiivne norm, mis tähendab, et töövõtulepingu pooltel oli õigus kokku leppida, kas ja millise sisuga ehitusgarantii
antakse, kuid samuti, kellele ehitusgarantii laieneb. Poolte tahteks oli anda garantii vaid kostjale I kui tellijale.
80.Korteriomanikele ei ole kostja II vastu garantiinõude esitamise õigust tekkinud VÕS § 642 lg 21 alusel. Viidatud säte reguleerib tarbija ja ehitusettevõtja vahel sõlmitud töövõtulepingust tulenevaid garantiisuhteid. Kuna kostja II ei ole sõlminud korteriomanike kui tarbijatega ühtegi töövõtulepingut, VÕS § 642 lg 21 kostja II ja korteriomanike vahelistele suhetele ei kohaldu. Isegi garantii väidetav üleminek ei omaks tähendust, sest kostja I oli juba nõudnud garantiikohutuste täitmist, mida kostja II tegi.
81.Isegi kui korteriomanikel oleks garantiinõue, ei laiene see korteriühistule. Hageja käsitlus kohtupraktikast, mis sellise õiguse olemasolu jaatab, on moonutatud. Garantiist tekib garantiisaaja ja garantiiandja vahel lepinguline suhe (garantiileping). Seda kinnitab hageja viidatud kohtupraktika. Mitte kuskilt ei tulene korteriühistule õigust esitada nõudeid, mis tulenevad korteriomaniku ja kolmanda isiku vahelisest lepingulisest suhtest. Vastupidist ei nähtu hageja toodud kohtupraktikast. Lisaks ei ole hageja tõendanud korteriomanike heakskiitu õigusvaidluse pidamiseks.
82.Väidetavate vaegtööde kõrvaldamata jätmist ei ole hagejal võimalik nõuda isegi mitte teoreetiliselt. Vaegtöö on töövõtulepingu mittekohane täitmine ning vaegtööst tulenevad nõuded saavad olla üksnes töövõtulepingu poolel ehk antud juhul kostjal I. Hagejal kui töövõtulepingu pooleks mitte oleval isikul töövõtulepingust tulenevaid nõudeid ei ole. Kostjal II puuduvad omakorda hageja ees töövõtulepingust tulenevad kohustused. Hageja on käsitlenud kõiki eksperthinnangus toodud puudusi ühesugusena, eristamata vaegtöid, garantiiperioodi eelseid puudusi ja garantiitöid. Hageja käsitlus tõendamiskoormuse jaotumisest on ebaõige.
83.Hageja kohustuseks on esmalt tõendada, et garantiiperioodil ilmnenud probleemide näol tegemist ehitusliku mittevastavusega. Hageja ei ole ühegi väidetava puuduse puhul selgitanud, milles seisneb etteheidetava probleemi mittevastavus lepingule. Sealhulgas ei saa hageja tugineda projektidokumentatsioonist tulenevatele puudustele, kuna projekt on töövõtulepingu osaks. Lisaks on tõendamiskoormis on ümber pööratud üksnes selliste puuduste osas, mis on ilmnenud garantiiperioodi ajal. Kui puudus on ilmnenud juba enne garantiiperioodi, ei saa rääkida tõendamiskoormise ümberpöördumisest töövõtja kahjuks, kuna garantiikohustus selliste puuduste osas sootuks puudub.
84.Kostja II ei nõustunud, et Ü. L. viidatud puudused on garantiipuudused. Jahutusseadme puudused ei ole garantiitööd. Seade anti üle nõuetekohaselt ja vaegtööna sellele süsteemile viidatud ei ole. Seadmel puudub garantii, sest seda ei ole nõuetekohaselt hooldatud. hulgaliselt puudusi, mida ei ole garantiitööde alla kuuluvaks pidanud ka Ü. L.. Praod hoone fassaadil ei ole garantiitööks. Töid tehti vastavalt projektile. Praod on tekkinud hoone vanusest ja aluspinnast.
85.Fassaadi värviparandusi ei ole vaegtööde aktis märgitud. Fassaadide värvkatte defektide põhjuseks võib hinnata fassaadi krohvikatte läbikülmumist. Hoone välisukse lahendus oli tellijaga kooskõlastatud. Korterites on garantiitööd tehtud. Vee sisse tilkumine oli tingitud ventilatsioonikorstna mitteotstarbepärasest kasutamisest ning ümberehitusest restorani omaniku poolt katusel (ventilatsioonikorstna peale on lõigatud auk, paigaldatud suitsukorsten). Augud fassaadis on tekkinud kolmandate isikute tegevuse tõttu ja kostja II nende eest ei vastuta. Kivid on rikutud mehhaanilisel teel ega saa olla garantiitöö.
86.31.05.2021 seisukohas jäi kostja II varasemate vastuväidete juurde. Hageja esitatud üldkoosoleku protokoll on kostja vastu esitatud nõude asjas asjakohatu, sest ainuüksi üldkoosoleku otsusest ei tulene ühistule õigust esitada nõuet kostja II vastu. Korteriühistul on õigus kaitsta korteriomanike huve üksnes korteriühistu pädevusse kuuluvates küsimustes, millisteks ei ole korteriomanike ja kolmandate isikute vahelised lepingulised vaidlused.
87.Lõplikes seisukohtades jäi kostja II varasemate väidete juurde. Lisaks muudele väidetele ei saa kostja II vastutada vaegtööde eest. Vaegtööde kõrvaldamine ei kuulu garantiitööde hulka. Vaegtööd seonduvad lepingu kohase täitmisega, millise nõude saab esitada ainult kostja I kui tellija. Garantiinõue on suunatud tööde kvaliteedi säilimisele, st kui teostatud tööde kvaliteet ei säili, on garantiisaajal õigus nõuda vajalike parandustööde tegemist. Garantii alla kuuluvad üksnes sellised probleemid, mis on tulenevad ehituslikust mittevastavusest. Sellised probleemid, mis tulenevad muudest asjaoludest, ei kuulu garantii alla.
88.Igal juhul ei vastuta kostja II nende probleemide eest, milliste osas ei ole hageja tõendanud, et need tekkisid garantiiperioodi ajal. Seda, millal probleemid ilmnesid, peab tõendama hageja. Kahju nõue on tõendamata, sest Ü. L. koostatud eelarvele ei ole lisatud ühtegi alusdokumenti. Eelarve sisaldab töid, mida Ü. L. ei ole ise pidanud garantiitöödeks. Hageja ei ole kahju nõuet täpsustanud. Puuduste loetelu on menetluse jooksul vähenenud, mistõttu peaks ka kahjunõue olema hagiavalduses esitatust väiksem.
89.Menetluskuludena palus kostja II mõista hagejalt välja kulud õigusabile. Kostjale II on osutatud õigusabi tunnitasuga 120 eurot. Õigusabi osutati 21 h 45 minuti ulatuses ja 2550 euro eest ilma käibemaksuta. Kostja II palus hagejalt välja mõista ka viivise seadusjärgses määras.
90.Hageja menetluskuludele vaidles kostja II vastu. Hageja menetluskulud ei ole suures ulatuses TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ja vajalikud. Hageja esitatud dokumendid koosnevad suurel määral kordustest ning seaduse, kohtupraktika ja õiguskirjanduse ümberkirjutustest. Hageja dokumente lugedes on selgelt aru saada, et hageja on igal võimalusel (mh eelnimetatud allikaid ebavajalikus ulatuses kopeerides jm viisidel) üritanud dokumentide mahtu paisutada ja seeläbi märkimisväärseid menetluskulusid õigustada. Kostja A. M.i vastuväited
91.Kostja A. M. vaidles hagile vastu. Kostja A. M. on kõikide hageja seniste ja praeguste juhatuse liikmete hulgast välja valitud juhuslikult. Hageja nõuet seoses jahutussüsteemiga pidas kostja III alusetuks. Selleks, et kostja III vastutaks kahju eest, peaks olema tuvastatud, et ta rikkus oma lepingust või seadusest tulenevaid kohustusi ning see rikkumine põhjustas jahutussüsteemi puudused. Hagist ei ole mõistetav, kas nõue kostja III vastu on esitatud seaduse või ehituslepingu alusel. Kostja A. M. ei ole ehituslepingu pooleks. Ühistu juhatuse liikme kohustusi ta rikkunud ei ole.
92.Hageja väide, et seade ei ole komplektne, viitab puudulikule paigaldustööle. Ehitaja ja arendaja vastu seadme puuduste kõrvaldamise nõude garantiinõudena esitamine viitab, et vastavat asjaolu möönab hageja ise. Hageja on mingil põhjusel esitanud ehituslepingust tuleneva garantiinõude kostja A. M.i vastu. Nõue on alusetu, sest A. M.il puuduvad hageja ees garantiikohustused. A. M. ei ole jahutussüsteemi paigaldanud, seda remontinud ega hooldanud. Samuti pole ta süsteemist seadmeid eemaldanud ega torustikku läbi lõiganud. Kostja III ei vastuta selle eest, et osad komponendid jäid seadmesse paigaldamata.
93.Hageja väidab, et jahutussüsteemi puudused tekkisid põhjusel, et A. M. jättis korteriühistu juhatuse liikmena ajavahemikus 07.10.2014 kuni 10.12.2015 korraldamata jahutussüsteemi tehnilise hoolduse. Sellest tulenevalt saab hageja nõude A. M.i vastu ilmselt kvalifitseerida korteriühistu juhatuse liikme kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõudeks. Ajal, mil A. M. oli korteriühistu juhatuses, reguleeris korteriühistuga seotud küsimusi korteriühistuseadus (KÜS). KÜS § 1 lg 2 kohaselt rakendati korteriühistute suhtes mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid osas, mida KÜS ise ei reguleeri. KÜS korteriühistu juhatuse vastutuse sätteid ei sisalda –seega on hageja nõude õiguslik alus MTÜS § 32 lg 2 esimene lause.
94.Hageja peab tõendama kostja III kohustuste rikkumist. Ebaõige on hageja väide, et kostja III jättis korraldamata jahutussüsteemi tehnilise hoolduse. Hageja on jätnud mainimata, et korteriühistul oli 2014. aasta kevadest palgaline majahaldur ning alates 18.09.2013 leping kutselise kinnisvarahaldajaga OÜ Pindi Kinnisvarahaldus. Hoone tehnosüsteemide hoolduslepingute sõlmimise kohustus oli toonase kokkuleppe kohaselt OÜ-l Pindi Kinnisvarahaldus. Korteriühistu oli hooldusega seotud küsimused seega lahendanud juba enne, kui A. M. asus juhatusse 07.10.2014.
95.Hageja ei ole selgitanud, kust tulenes A. M.ile kohustus korraldada jahutussüsteemi tehniline hooldus – kas korteriühistu põhikirjast, üldkoosoleku otsusest või seadusest. Samuti ei ole hageja selgitanud, mis põhjusel oli A. M.il kohustus korraldada täiendav hooldus olukorras, kus vajalikud lepingud olid juba sõlmitud ning hoolduse korraldamise kohustus oli pandud lepingulisele haldajale. Olukorras, kus ühistul oli olemas majahaldur ning lepinguline kinnisvarahaldaja, ei saanud A. M.il tekkida kohustust jahutussüsteemi täiendava hoolduse korraldamiseks. A. M.i tavapärane juhatuse liikme hoolsusstandard oli täidetud sellega, et tema juhatuse liikmeks olemise ajal eksisteeris kehtiv leping professionaalse haldusfirmaga. Kui kostja III oleks sõlminud olemasoleva halduslepingu kõrvale veel täiendava jahutussüsteemi hoolduslepingu, ei oleks see olnud korteriühistu vahendite otstarbekas kasutamine.
96.Kui lepingujärgne haldur jättis tegelikkuses jahutussüsteemi hoolduse korraldamata, ei vastuta selle eest A. M.. A. M. ei ole tehnosüsteemide hoolduse ega kinnisvara haldamise alal asjatundja ega pidanud haldusfirma tegevuse osas järelevalvet teostama. Korteriühistu juhatuse liikmele ei saa omistada vastava valdkonna ettevõtja hoolsusstandardi järgimise kohustust. Samuti ei kanna A. M. riski selle eest, et professionaalne lepingupartner rikub oma lepingulisi kohustusi. Halduslepingu rikkumine haldusfirma poolt ei too endaga kaasa teise lepingupoole juhatuse liikme kohustuste rikkumist.
97.Isegi juhul, kui kostjal III oli kohustus korraldada jahutussüsteemile täiendav hooldus, ei saanud selle kohustuse rikkumise tulemusel tekkida hagis viidatud jahutussüsteemi puudused. Hageja väited tuginevad Ü. L. 30.11.2016 arvamusele. Arvamuse pinnalt ei ole võimalik järeldada põhjusliku seose esinemist hoolduse teostamise ja puuduste esinemise vahel. Ü. L. arvamuses on tuvastatud jahutussüsteemist kompressori, kuivatusfiltri, ressiiveri, andurite, 4-tee klapi, TRV ventiili ja freooni vaateklaasi puudumine, kompressori sulavkaitsmete väljavõtmine seadme kilbist ning torustiku läbilõikamine ja osaline eemaldamine. Needsamad puudused on nimetatud hagis nõude alusena. Komponentide puudumine on põhjustatud kas puudulikust paigaldusest või kellegi aktiivsest tegevusest, s.t komponendid on seadmest pärast paigaldustöid eemaldatud.
98.Puudused, mis seisnevad komponentide seadmest eemaldamises või läbilõikamises, ei saa samuti kuidagi olla põhjustatud hoolduse teostamata jätmisest. Nende puuduste põhjuseks saab
olla vaid aktiivne tegevus. Ü. L. arvamusest nähtub, et esinevad ka vead jahutussüsteemi paisupaagi seinakinnituses, torustiku isolatsiooni paigalduses ning paisupaagi mahus. Olgugi, et hagis neid puuduseid jahutussüsteemi kulude hüvitamise nõude alusena nimetatud ei ole, ei saanud igal juhul ka need puudused tekkida ebapiisavast hooldusest. Tegemist on selgelt ehituslike puudujääkidega, mille eest vastutab jahutussüsteemi paigaldaja.
99.Ilma ehitusalaseid eriteadmisi omamata on võimalik järeldada, et ühegi hagis nimetatud puuduse põhjuseks ei saa olla hoolduse korraldamata jätmine. Ü. L. paljasõnaline ja argumenteerimata seisukoht, mille kohaselt on jahutussüsteemi puudused põhjustatud puudulikust hooldusest, on seega ilmselgelt ebapädev.
100.Ü. L. on selgitanud, et jahutussüsteem hakkas peale paigaldustööde lõpetamist lekkima, mistõttu osa jahutusvedelikuna kasutatud glükoolist jooksis seadmest välja. Seade täideti uuesti, kuid väidetavalt kasutati liiga palju vett, mis tõi kaasa ühe kompressori kinni külmumise. Külmunud kompressor eemaldati ning süsteem käivitati osalisel võimsusel. Hageja väiteil esinesid lekked ja kompressori külmumine 2014. aastal ja enne 2015. aasta lõppu, kuid Ü. L. ei ole tuvastanud, millal seadme lekkimine ja kompressori külmumine aset leidsid.
101.Tegelikkuses leidsid Ü. L. kirjeldatud seadme lekkimine ning kompressori külmumine aset ajavahemikus 2013. aasta lõpp kuni 2014. aasta suvi. Arendaja ja ehitaja korraldasid toona jahutussüsteemi remondi ning glükooliga täitmise. Töid teostas Maaküte OÜ, kes esitas tööde eest arve 18.08.2014. Arve tasus maja arendaja.
102.Vale on hageja konstruktsioon, nagu oleks jahutussüsteemi hoolduse korraldamine ajavahemikus 07.10.2014 kuni 10.12.2015 ära hoidnud jahutussüsteemi avarii. A. M. asus korteriühistu juhatusse peale avarii esinemist ning jahutussüsteemi remontimist, s.o pärast 2014. aasta suve. Ü. L. on tuvastanud, et peale remontimist seade töötas. Seega ei puutu avarii ega selle põhjused kuidagi A. M.isse, kes polnud avarii ajal ega enne avariid hageja juhatuse liige. A. M.il puudus igasugune võimalus ja kohustus jahutussüsteemi avarii ärahoidmiseks. Avarii ajal oli ühistul leping kutselise hooldajaga.
103.Kahju suurus on tõendamata. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks kulud kandnud. Ü. L. eelarve kohaselt on kujud vajalikud süsteemi tehniliseks ülevaatuseks ja analüüsiks kogu majas (summa 2869,02 eurot ilma käibemaksuta) ja olemasoleva külmaseadme demontaažis ja uue paigaldamises (summa 32 404 eurot ilma käibemaksuta). Hagist ega eelarvest ei nähtu, et selle aluseks oleksid hinnapakkumised. Kulude koosseisust puudub ülevaade. Ebaselge on, millega täpselt kulud seonduvad. Süsteemi analüüsimise kulud ei saa seonduda puuduste kõrvaldamisega.
104.Põhjendamatu on, miks vaja kogu seade väljavahetamist. Hagist ei nähtu, miks ei ole olemasolevad komponendid töökorras. Toimivate komponentide väljavahetamise kulu nõudmine ei ole ühelgi juhul põhjendatud. Täiendava kompressori lisamine saab olla põhjendatud vaid juhul, kui on selgunud, et praegu ühe kompressoriga töötav seade ei taga vajalikku jahutusmahtu. Seda asjaolu hageja tõendanud ei ole. Hageja ei ole vajalikke arvutusi teostanud.
105.Isegi hageja muude väidete põhjendatuse korral pidas kostja kahju summat ülepaisutatuteks. Hoone haldur on 2015. aasta suvel küsinud jahutussüsteemi remondiks hinnapakkumise tehnosüsteemide hooldusega tegelevalt Ermeesia OÜ-lt, kes on vajalike remonditööde hinnaks pakkunud 3806,40 eurot. Ermeesia OÜ tutvus enne hinnapakkumise tegemist jahutussüsteemi seiskorraga. Ermeesia OÜ hinnapakkumine hõlmab muuhulgas külmamasina freooni (s.o. külma
allikas) vahetust ja töö kontrolli. Ermeesia OÜ ei pidanud toona külmamasina teise piiri taastamist (s.o. täiendava kompressori paigaldamist) mõistlikuks.
106.Hageja oli jahutussüsteemi puudustest teadlik juba enne garantiinõude esitamist 28.10.2015. A. M.i vastu on hageja esimest korda nõude esitanud alles 07.02.2018 hagiavalduses. Hageja on jahutussüsteemi puudustega seonduvat nõuet enne kohtusse pöördumist korduvalt esitanud ehitajale ja arendajale, kuid A. M.ilt ei ole hageja jahutussüsteemi kulude hüvitamist kordagi enne kohtusse pöördumist nõudnud. A. M. lahkus korteriühistu juhatusest 10.12.2015. Hageja viivitas nõude esitamisega ebamõistlikult kaua. Hageja nõue on esitatud pahauskselt.
107.Kostjal A. M.il ei saa tekkida solidaarvastutust VÕS § 137 lg 1 alusel, kui pole tõendatud, et ta tekitas hagejale hagis nõutava kahju. TsMS § 230 lg 1 kohaselt tuleb hagejal kahjunõude esitamise korral tõendada nii rikkumine, kahju tekkimine ja suurus kui ka põhjuslik seos rikkumise ja kahju tekkimise vahel. Hageja on esitanud A. M.i vastu jahutussüsteemi puuduste kõrvaldamise kulude hüvitamise nõude, kuid ei ole tõendanud, et A. M. oleks üleüldse hagis viidatud puudused põhjustanud. Seega ei ole hageja täitnud oma seadusest tulenevat tõendamiskoormust. Kostja A. M.i osas ei ole tõendamiskoormus ümber pöördunud.
108.VÕS § 137 lg 1 näeb ette solidaarvastutuse, VÕS § 138 lg 3 aga osavastutuse. Selle sätte kohaldamiseks asjaolud puuduvad. VÕS § 138 kohaldamiseks peaks olema selge, et üks ohtlikult käitunud isikutest kannatanule kahju kindlalt põhjustas. VÕS § 138 kohaldamine ei ole põhjendatud, kui on võimalik tuvastada konkreetsed kahju tekitajad VÕS § 127 lg 4 alusel. Jahutussüsteemi puuduste puhul on võimalik kindlaks teha, kes kahju tekitas.
109.Lisaks leidis kostja III, et hagejal puudub esindusõigus KrtS § 20 lg 1, § 24 lg 1 ja MTÜS § 27 ning § 19 alusel. Hagist ei nähtu, et hagi esitanud vandeadvokaat Eerik Entsik ja advokaat Liisi Kents oleksid hageja üldkoosoleku otsusega volitatud esindama hagejat kohtumenetluses hageja kunagise juhatuse liikme A. M.i vastu. Samuti ei nähtu hagist, et hageja üldkoosolek oleks üleüldse otsustanud esitada hagi A. M.i vastu.
110.03.09.2019 seisukohtades ei nõustunud kostja III ekspertiisi läbiviimisega. Hageja on ise esitanud kohtule tõendid, et jahutussüsteemi rikkel puudus seos hooldusega. Hageja esitas P. E.i 23.07.2015 e-kirja, kus ta selgitab arendajale, et jahutussüsteemi väidetava rikke põhjuseks pole mitte hoolduse tegemata jätmine, vaid süsteemi algne vale paigaldus. Sama seisukohta kinnitas korteriühistu haldur 21.10.2015 e-kirjas. Hageja enda esitatud asjaolude õigsust eeldades ei saa jahutussüsteemi väidetava rikke eest vastutada A. M..
111.Kostja III leidis jätkuvalt, et hageja esindajatel puudub volitus kostjaga õigusvaidluse pidamiseks. Hageja esitatud üldkoosolekute protokollidest ei nähtu otsustust kostjaga III õigusvaidluse pidamiseks. 02.04.2018 üldkoosoleku protokollis sisaldub hoopis üldkoosoleku selgesõnaline seisukoht, et kohtuvaidlust soovitakse pidada arendaja ja ehitajaga ning et kõik väidetavad puudused tuleb likvideerida arendajal ja ehitajal.
112.Hageja soovitud ekspertiisi korraldamist pidas kostja III alusetuks. Hageja soovitud küsimustes puudub vajadus ekspertiisi läbiviimiseks, sest samade asjaolude kohta on hageja juba esitanud tõendid. Ükski eriteadmisi omav isik või asutus ei saa käesoleval ajal tõsikindlalt välja selgitada kortermajas seisuga 31.10.2015 esinenud olukorda. Tagantjärgi kogutud tõendid ei kinnita hageja nõude olemasolu ega suurust.
113.12.02.2021 seisukohtades jäi kostja III varasemate väidete juurde. Hageja nõue on ebaselge. 31.05.2021 seisukohas osundas kostja III, et kostjad ja kohus on korduvalt juhtinud hageja tähelepanu vajadusele tõendada esindusõiguse olemasolu. Hageja oli teadlik üldkoosoleku kokkukutsumise ja protokolli esitamise vajadusest juba aastaid, kuid otsustas kohtu määratud tähtaegu ignoreerida. 20.04.2021 taotlusele lisatud dokument esitati rohkem kui alles kolm kuud pärast kohtu määratud tähtaja möödumist. Ühtegi mõjuvat põhjust ei ole hageja seejuures esile toonud. Korteriühistu üldkoosoleku korraldamine on otseselt juhatuse pädevuses ja juhatuse kontrolli all. Seega oli hageja juhatusele juba varem teada, et kohtunõude täitmiseks on tarvis kokku kutsuda hageja üldkoosolek, kuid jättis selle tegemata.
114.02.03.2021 üldkoosolekul osalesid vaid üksikud korteriomanikud, kellel oli kokku 12 häält. Kokku on hageja liikmetel 77 häält ning 02.03.2021 koosolekul oli esindatud vaid ca 15% korteriomanike häältest. KrtS § 20 lg 2 järgi on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Hageja pole väitnud, et põhikirjaga oleks üldkoosolekule ette nähtud madalam kvooruminõue ning samasugust kvooruminõuet kinnitab ka hageja 20.04.2021 esitatud põhikirja p 2.4. Seega polnud 02.03.2021 üldkoosolekul pädevust otsuseid vastu võtta.
115.Hageja esitatud dokumentidel on märge, nagu oleks 02.03.2021 koosoleku näol tegemist korduskoosolekuga. Samas pole hageja 20.04.2021 menetlusdokumendis isegi maininud (veel vähem tõendanud), kas ja millal ning milliste päevakorrapunktide arutamiseks kutsuti kokku n-ö esialgne koosolek ning kas seejuures järgiti kõiki koosoleku kokkukutsumise reegleid. Teisisõnu ei nähtu hageja dokumendist, kuidas oli 02.03.2021 üldkoosolekul võimalik vastu võtta otsuseid korteriomanike poolt, kellele kokku kuulub oluliselt vähem kui 50% häältest. Isegi kui vastavad eeldused oleksid täidetud, eeldaks 02.03.2021 üldkoosoleku kvooruminõude väljaselgitamine omakorda täiendavate tõendite kogumist n-ö esialgse koosoleku kokkukutsumise kohta. See aga tooks kaasa menetluse venimise. Kostja III palus tõendid hagejale tagastada.
116.Lõplikes seisukohtades jäi kostja III varasemate väidete juurde. Menetluskuludena palus kostja III hagejalt välja mõista kulud õigusabile koos käibemaksuga summas 21 610,50 eurot. Õigusabi osutati 135,1 tunni ulatuses ja tunnitasuga 159,96 eurot koos käibemaksuga. Õigusabikulule lisanduvad õigusabi osutamisega seotud otsesed kulud 25,16 eurot (koos käibemaksuga) ja riigilõiv 50 eurot. Kokku on kostja III kandnud käesolevas tsiviilasjas menetluskulusid kogusummas 21 685,66 eurot (koos käibemaksuga).
117.Kostja III osales vaidluses eraisikuna. Menetlus on kestnud juba 3 aastat ja hageja on esitanud kohtule arvukalt menetlusdokumente ja tõendeid. Kostja III vajas erilist kaitset. Kostjad on pidanud rohkem kui 3 aasta jooksul tegema kulutusi hageja perspektiivitute nõuete menetlemisele. Kostjate suhtes ei ole kuidagi õiglane see, kui neil tuleb pahauskse hageja poolt tekitatud menetluskulu kasvõi osaliselt ise kanda. Hageja näol võib olla küll tegemist korteriühistuga, kellel puudub majandustegevus ning püsiv sissetulekuallikas, kuid see ei saa vabastada teda vastutusest kostjate ees.
118.Kostja III esindajate keskmine tunnihind 159,96 eurot (koos käibemaksuga) ning tekkinud õigusabikulu summa 21 685,66 eurot (koos käibemaksuga) asja mahtu ja keerukust arvestades põhjendatud. Kostja III esindajad ei ole menetluses toiminguid dubleerinud, mistõttu on põhjendatud hagejalt välja mõista mõlema esindaja kulud. Õigusabi osutamisega seotud otsesed kulud hõlmavad äriregistri väljavõtte kulusid (4 eurot), vaidlusaluse jahutussüsteemi projekt- ja teostusdokumentatsiooni digitaliseerimise kulusid (7,84 eurot), riigilõivu tasumiselt tehtud
pangaülekandetasu (0,12 eurot) ning esindajate transpordikulusid seoses kohtuistungil osalemisega (13,20 eurot). Kostja III palus kulud välja mõista koos käibemaksuga. Kostja III palus hagejalt välja mõista ka viivise seadusjärgses määras.
119.Hageja menetluskuludele vaidles kostja III vastu. Hageja 01.12.2021 esitatud 19leheküljelises menetlusdokumendis on kohtu selgitused jäetud täielikult tähelepanuta ning hagiavaldus oli jätkuvalt puudustega. Hageja lepingulise esindaja kulud 01.12.2020 menetlusdokumendi koostamisele, millega jättis hageja kohtu juhised järgimata ning hagiavalduse puudused kõrvaldamata, ei ole TsMS § 175 lg 1 mõttes vajalikud ja põhjendatud. Hageja menetluskulude nimekirjast nähtuvalt kulutas hageja lepinguline esindaja sellele toimingule 01.12.2020 kuupäeval 12 tundi ja 30 minutit, mis tema 140-eurose ilma käibemaksuta tunnihinna puhul teeb 1750 eurot ilma käibemaksuta ehk 2100 eurot koos käibemaksuga.
120.09.12.2021 eelistungil määras kohus hagejale tähtaja hagi puuduste kõrvaldamiseks, sh kostjaga 3 vaidluse pidamiseks vajalike volituste tõendamiseks (s.o. korteriühistu üldkoosolekute protokollide esitamiseks). Selleks tähtajaks oli 11.01.2021. Nimetatud tähtaja jooksul hageja aga ühtegi üldkoosoleku protokolli ei esitanud. Hageja menetluskulude nimekirjast nähtuvalt alustas hageja lepinguline esindaja oma kliendiga üldkoosoleku korraldamise teemal suhtlust alles 12.01.2021 ehk pärast kohtu poolt antud tähtaja möödumist. Üldkoosoleku protokolli koos taotlusega see tõendina vastu võtta esitas hageja alles 20.04.2021.2 Puudusid mistahes põhjused tõendi hilinenult esitamiseks.
121.Hageja lepingulise esindaja kulud hilinenult esitatud tõendi saamise ja esitamisega ei ole vajalikud ja põhjendatud. Hageja menetluskulude nimekirjast nähtuvalt kulutas hageja lepinguline esindaja sellistele toimingutele 12.01.2021 kuupäeval 3 tundi ja 30 minutit ning 20.04.2021 kuupäeval 2 tundi, kokku seega 5 tundi ja 30 minutit. Hageja esindaja 140-eurose ilma käibemaksuta tunnihinna puhul teeb see 770 eurot ilma käibemaksuta ehk 924 eurot koos käibemaksuga.
122.Hageja menetluskulude nimekirjast nähtuvalt kulutas hageja lepinguline esindaja 04.05.2021 kuupäeval ühe tunni suhtlusele ja kirjavahetusele kohtu, kliendi ja teiste menetlusosalistega. Kostja III lepingulised esindajad ei ole saanud sellel kuupäeval hagejalt ühtegi kõnet ega kirja. Samuti ei nähtu kirjeldatud suhtlust e-toimikust. Hageja esindaja 140eurose ilma käibemaksuta tunnihinna juures teeb selle toimingu kulu 140 eurot ilma käibemaksuta ehk 168 eurot koos käibemaksuga.
KOLMANDATE ISIKUTE SEISUKOHAD
123.Kolmandad isikud V. V. ja M. K. palusid välja mõista lepingulise esindaja kulud 2430 eurot koos käibemaksuga. Õigusabi hõlmab e-toimikuga tutvumist, istungiks ettevalmistust (5,7 tundi), kohtumist KÜ esindajaga (0,5 tundi), istungil osalemist (1,5 tundi). Kokku 7,7 tundi summas 1386 eurot koos käibemaksuga. Lisaks kulus menetluskulude nimekirja koostamisele 0,5 tundi, ringkonnakohtu määrusega tutvumiseks ja istungiks valmistumiseks 4,2 tundi ja istungil osalemiseks 1,1 tundi. Kokku kulus täiendavalt 5,8 tundi ehk 1044 eurot koos käibemaksuga. Lisaks palusid kolmandad isikud välja mõista viivise menetluskuludelt.
KOHTU PÕHJENDUSED
124.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi ei kuulu rahuldamisele.
125.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle: 1) Tallinnas Pikk tn 36 asuv korterelamu renoveeriti aastatel 2012 kuni 2013; 2) renoveerimistöid teostas kostja NEOF Pikk 36 OÜ-ga kui arendajaga sõlmitud töövõtulepingu alusel töövõtja OÜ Nordlin Ehitus; 3) Nordlin Ehitus OÜ andis teostatud tööd arendajale NEOF Pikk 36 OÜ-le üle 31.10.2013; 4) elamule väljastati kasutusluba 03.02.2014; 5) Pikk 36 elamu asub Tallinna vanalinnas ning selle rekonstrueerimisel tuli järgida muinsuskaitse nõudeid; 6) Nordlin Ehitus OÜ andis NEOF Pikk 36 OÜ-ga sõlmitud lepingus teostatud töödele garantii ning garantiiperiood lõppes 31.10.2015; 7) hageja esitas 28.10.2015 kostjatele NEOF Pikk 36 OÜ-le ja Nordlin Ehitus OÜ-le garantiinõude, milles nõudis ehituslike puuduste kõrvaldamist ja garantiitööde teostamist; 8) kostjad said hageja garantiinõude kätte, kuid ei nõustunud sellega; 9) kostja A. M. oli alates 07.10.2014 kuni 10.12.2015 hageja juhatuse liige ning oli samal ajal alates 27.02.2012 kostja NEOF Pikk 36 OÜ juhatuse liige.
126.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejale on tekitatud kahju seetõttu, et kostjad ei ole täitnud tema 28.10.2015 garantiinõuet. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjad NEOF Pikk 36 OÜ ja Nordlin Ehitus OÜ peavad solidaarselt hüvitama hagejale garantiinõude täitmata jätmisest tuleneva kahju 244 183,38 eurot. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kõik kostjad peavad solidaarselt hüvitama hagejale kahju 42 327,62 eurot tulenevalt korterelamu jahutussüsteemi kahjustamisest. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostjad NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus peavad hagejale hüvitama õigusabikuludest ja ekspertiisikuludest tuleneva kahju 13 143 eurot ning hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 18 399,50 eurot. Kõigi kostjate vastu esitas hageja edaspidi sissenõutavaks muutuva viivise nõude alates hagi esitamisest kuni kahju hüvitise tasumiseni seaduses sätestatud määras.
127.Pooltevahelise vaidluse lahendamisel hindab kohus esmalt, kas hageja nõue 244 183,38 euro hüvitamiseks kuulub rahuldamisele kostja Nordlin Ehitus OÜ vastu või kostja NEOF Pikk 36 OÜ vastu. Seejärel asub kohus hindama, kas hageja kahju hüvitise nõue 42 327,62 eurot kuulub kõigi kostjate suhtes solidaarselt rahuldamisele. Viimasena hindab kohus hageja õigusabikuludest ja ekspertiisikuludest tuleneva nõude ning viivisenõuete põhjendatust. Hageja nõue 244 183,38 euro hüvitamiseks kostjate OÜ Nordlin Ehitus ja NEOF Pikk 36 OÜ vastu
128.Hageja leidis, et mõlemad kostjad vastutavad esitatud garantiinõude täitmise eest solidaarselt. Hageja nõue hõlmas korterelamu üldpindade puudusi. Hageja nõudis kostjatelt puuduste kõrvaldamist, kuid kostjad kohustusi ei täitnud. Puuduste sisu ja puuduste kõrvaldamise maksumust tõendavad Ü. L. koostatud arvamused. Garantiisuhet ja töövõtulepingut tuleb eristada ning garantii andmine ja kehtivus ei sõltu töövõtulepingust. Garantiinõude saab esitada kinnisasja igakordne omanik. Hageja on korteriomanike seadusjärgne esindaja. Korterelamu üldpindu puudutava garantiinõude saab esitada ainult korteriühistu omanike ühistes huvides, mitte iga korteriomanik eraldi. Kostja NEOF Pikk 36 OÜ andis müügilepingutes korteriomanikele müügigarantii, mida samuti saab esitada ehitise igakordne omanik.
129.Kostjad vaidlesid hageja nõudele vastu. Kostja Nordlin Ehitus OÜ märkis, et tal puuduvad
hagejaga lepingulised suhtes. Hageja ega korteriomanikud ei saa ehitusettevõtte vastu esitada garantiist tulenevat nõuet. Hageja viidatud EhS § 4 ei ole enam kehtiv. Lisaks väljub hageja nõue korterelamu tavapärase valitsemise piiridest, mistõttu peaks hagi esitamiseks olemas olema korteriomanike kokkulepe. Vaegtööde kõrvaldamise nõude esitamiseks puudub samuti õiguslik alus. Hageja nõue, sealhulgas kahju suurus, on tõendamata.
130.Kostja NEOF Pikk 36 OÜ leidis, et ka temal puudub lepinguline kohustus hageja ees. Korteriomanikud ei ole kostja vastu esitanud müügilepingutest tulenevaid nõudeid ega ole neid nõudeid hagejale loovutanud. Ilma nõudeõiguse käsutamiseta ei saa õigus hagejale üle minna. Korteriomanike individuaalselt esitatud garantiinõuded on kostja täitnud. Hageja ei ole tõendanud nõude esitamise õigust ega kahju suurust.
131.Hageja esitas nõude kostjate vastu solidaarselt, viidates VÕS § 137 lõikele 1, mis sätestab, et kui mitu isikut vastutavad samal või erinevatel alustel kolmanda isiku suhtes viimasele tekitatud sama kahju eest, vastutavad nad hüvitise maksmise eest solidaarselt. Eeltoodud sätte kohaldamiseks on vaja tuvastada, kas kumbki kostjatest üldse vastutab hageja ees. Kohus hindab esmalt, kas kostja Nordlin Ehitus OÜ vastutab hageja ees.
132.Kohus nõustub kostja Nordlin Ehitus OÜ väidetega, milliste kohaselt ei saa ta hageja ees vastutada, sest tema ja hageja vahel puudub lepinguline suhe. Hageja arusaam, et korteriühistul kui korteriomanike seaduslikul esindajal on õigus esitada ehitusettevõtte vastu seadusest tuleneval alusel puuduste kõrvaldamise nõudeid omal äranägemisel on ekslik.
133.Hageja tugines kostjate vastu garantiinõude esitamisel ja hagiavalduse esitamisel EhS §-le 4 ning sellele sättele kohtupraktikas antud tõlgendustele, kuid jättis tähelepanuta, et ehitusseadus kehtis kuni 30.06.2015. Seega ei kehtinud hageja viidatud säte enam ei garantiinõude esitamisel ajal 28.10.2015 ega hagiavalduse esitamise ajal. Kehtivatest õigusnormidest ei tulene, et kinnisasja omanikul või korteriühistul oleks õigus esitada ehitusettevõtte vastu garantiinõudeid, mis ei tulene ehitusettevõte ja ühistu või kinnisasja omaniku vahel sõlmitud lepingust. Hageja käsitlus, mille kohaselt on tal õigus esitada kostjate vastu abstraktne ja millestki sõltumatu seadusest tulenev garantiinõue, on ebaõige.
134.Riigikohus on EhS § 4 tõlgendamisel leidnud, et töövõtulepingutest tuleneva garantiikohustuse täitmisest ei saa töövõtja vabaneda vabandatava rikkumise korral ning see põhimõte tuleneb ka EhS §-st 4. Samas on tegemist dispositiivse normiga ning pooled võivad lepingus seaduses erineval viisil kokku leppida. Ehitusseadusest tulenevat garantiid on võimalik kokkuleppega muuta (RK TKo 3-2-1-177-11, p 11). Garantii sisuks on ehitusettevõtja kohustus kõrvaldada omal kulul ehitise garantii kestuse ajal ilmsiks tulnud ehitusvead. Seega tekib garantiilepingu alusel võlasuhe, mille sisuks on kohustus tagada kokku lepitud omadustega ja puudusteta töö. Garantiiga ei ole hõlmatud need tellija nõuded, mis ei ole otseselt seotud lepingujärgse täitmisega (samas p 12).
135.Samuti on Riigikohus osundanud, et garantiitööde tegemise kohustus ja tellija tasu maksmise kohustus ei ole vastastikused kohustused, sest garantii andmine ja kehtivus ei sõltu töövõtulepingust ja selle täitmisest ei või töövõtja keelduda VÕS § 111 lõikele 1 tulenevalt (RK TKo 3-2-1-73-10, p 34). Ühtlasi selgitas Riigikohus, et EhS § 4 lõigetest 1 ja 2 tulenes ehitajale kohustus anda tehtud töödele garantii. Kuna selline kohustus oli ehitusettevõtjal seaduse alusel, tulenes sellest Riigikohtu hinnangul ehitusettevõtjale kohustus anda garantii ehitise omaniku kasuks ning kui töövõtulepingus on garantii antud, on see antud ka ehitise igakordse omaniku kasuks (RK TKo 3-2-1-7-14, p 11). Garantiilepingust tuleneb kohustus tagada kokku lepitud
omadustega ja puudusteta töö (RK TKo 3-2-1-73-10, p 34).
136.Eeltoodud lahenditest on hageja teinud mitu ebakohast järeldust. Esiteks on hageja ebaõigesti järeldanud, et temal kui korteriomanike esindajal on alati õigus nõuda ehitusettevõtjalt garantii korras puuduste kõrvaldamist, sest selline ehitusettevõtja kohustus tuleneb seadusest. Teiseks on hageja ebaõigesti järeldanud, et kuna garantiikohustus on töövõtulepingust sõltumatu kohustus, võib korteriühistu nõuda garantii korras mistahes tööde tegemist sõltumata sellest, millised kohustused olid töövõtjal lepingu alusel ning millistes tööde omadustes lepiti kokku töövõtulepingus.
137.Kehtiv õigus ei näe ehitusettevõtjale ette kohustust anda ehitustöödele garantiid. Töövõtulepingutes garantiide andmist reguleerib VÕS § 650, mis on dispositiivne säte. Kuna tegemist on dispositiivse sättega, ei saa kehtiva õiguse alusel järeldada kinnisasja omaniku õigust nõuda ehitusettevõtjalt garantii täitmist, kui tal ehitusettevõttega lepinguline suhe puudub.
138.VÕS § 650 lg 1 sätestab, et töövõtja poolt töö suhtes garantiikohustuse (töövõtugarantii) võtmisel eeldatakse, et garantii katab kõiki selle kehtivuse ajal ilmnenud töö lepingutingimustele mittevastavusi. Töövõtugarantiile kohaldatakse vastavalt VÕS §-des 230 ja 231 sätestatut. Eeltoodust tuleneb, et kui töövõtja on lepingu alusel andnud garantii, ei pea ta garantii korras täitma mitte mistahes tellija nõudeid, vaid kõrvaldama sellised puudused, milliste tõttu ei vasta töö kokku lepitud tingimustele. Järelikult selleks, et tellija saaks garantii korras nõuda töövõtjalt puuduste kõrvaldamist, tuleb arvestada seda, milliste tööde tegemises pooled kokku leppisid ja millistele tingimustele pidid need tööd vastama.
139.Tellija ei saa garantii korras hakata nõudma töövõtjalt mistahes puuduste kõrvaldamist või mistahes kulude kandmist. Garantiisuhte sõltumatus töövõtulepingust ei tähenda seda, et poolte vahel justkui ei olekski enam muud lepingust kohustust peale töövõtja kohustuse midagi tasuta teha, vaid see tähendab seda, et töövõtjal peab garantii ajal kõrvaldama ilmnenud mittevastavused kokku lepitud tingimustele ning töövõtja ei saa sellise kohustuse täitmisest keelduda tavapäraseid õiguskaitsevahendeid kasutades, sealhulgas nõudes tellijalt lepingulise tasu maksmist. Seda põhjusel, et garantiikohustuse täitmise ajaks on lepingust tulenevad poolte tavapärased ja vastastikused kohustused juba täidetud.
140.Hageja on menetluse kestel ekslikult väitnud, et varasem EhS § 4 on asendatud VÕS § 642 lõikega 21. Nimetatud säte näeb ette, et töövõtulepingu puhul, mille esemeks on ehitamine ehitusseadustiku mõistes ja mis on sõlmitud majandus- ja kutsetegevuses tegutseva isiku ja tarbija vahel, eeldatakse, et kahe aasta jooksul töö tarbijale üleandmise päevast arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas töö üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus töö või puuduse olemusega. Käesolevas lõikes sätestatust tarbija kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Eeltoodud sättest ei tulene, et kui töövõtja ja tarbija ei ole garantii andmises kokku leppinud, kehtib garantii kokkuleppe olemasolu puudumisest sõltumata. Nimetatud sättest ei tulene, et garantii korras võib ehitusettevõtja vastu hakata nõudeid esitama iga kinnisasjaga seotud isik, sealhulgas korteriühistu. Nimetatud säte reguleerib üksnes tõendamiskoormuse küsimust. Sätte kohaselt peaks tarbija tõendama garantiikokkuleppe olemasolu korral vaid puuduse olemasolu ja tekkimist kahe aasta jooksul alates töö üleandmisest ning tellija peab tõendama seaduses sätestatud eeldusele vastupidist ehk seda, et ta ei vastuta garantii korras puuduse eest. Eeltoodud sättest ei saa järeldada, et korteriühistu võib esitada ehitusettevõtte vastu mistahes nõudeid mistahes tööde tegemiseks. Lisaks on hageja jätnud tähelepanuta, et käesolevas vaidluses ei saa VÕS § 642 lg 21 olla kohaldatav, sest töövõtulepingu poolteks olid kostjad Nordlin Ehitus OÜ ja NEOF Pikk 36 OÜ ning ükski tarbija ei ole lepingu
alusel tellijaks olnud.
141.VÕS § 643 sätestab, et kui tellija on töövõtulepingu sõlminud oma majandus- või kutsetegevuses, peab ta tehtud töö viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma. VÕS § 644 lg 2 näeb ette, et oma majandus- või kutsetegevuses töövõtulepingu sõlminud tellija peab lepingule mittevastavust sellest teatamisel piisavalt täpselt kirjeldama. VÕS § 643 lõikest 3 tuleneb, et kui tellija ei teata töövõtjale töö lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul töö lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või tellija töö lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib tellija siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada makstavat tasu või nõuda, et töövõtja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu.
142.Hageja on kostjalt Nordlin Ehitus OÜ nõudnud ka nende puuduste tasuta kõrvaldamist, millistest jättis tellija töövõtjat eksperdi hinnangul tööde vastuvõtmisel alusetult teavitamata ning mis jäid seetõttu vaegtöödena tegemata. Isegi juhul, kui hageja väited tema õigusest nõuda garantiipuuduste kõrvaldamist oleksid põhjendatud, ei ole hageja selgitanud ega põhistanud, millisel õiguslikul ja faktilisel alusel on tal õigus nõuda töödes esinenud nende puuduste kõrvaldamist, mida tellija ei nõudnud tööde vastuvõtmisel, kuid mis tekkisid enne vastuvõtmist. Hageja on ise rõhutanud, et garantiikohustuse nõue on oma olemuselt lepingujärgse täitmise nõue, kuid on jätnud tähelepanuta, et pärast tööde vastuvõtmist ei saa tellija nõuda nende puuduste kõrvaldamist, millistest ta õigeaegselt ei ole teavitanud. Tellija õigus nõuda enne tööde vastuvõtmist tekkinud puuduste kõrvaldamist lõpeb pärast tööde vastuvõtmist. Kui selliste puuduste olemasolust ei ole tellija õigeaegselt teatanud ega nõudnud puuduste kõrvaldamist, ei saa ta garantiiajal enam nõuda puuduste kõrvaldamist. Garantii alusel saab nõuda vaid nende puuduste kõrvaldamist, mis on tekkinud pärast tööde vastuvõtmist alanud garantiiajal. Hageja ei ole isegi üldsõnaliselt selgitanud, millest tuleneb tema kui lepingu pooleks mitteolnud isiku õigus nõuda selliste puuduste kõrvaldamist.
143.11.12.2019 eelistungil (toimiku 3. kd, lk 127-129) selgitas kohus hagejale, et nõude õiguslik ja faktiline alus ei ole selged. Kohus selgitas, et EhS § 4 järgi võis garantiid lugeda antuks ehitise omanikule. Antud säte kehtis kuni 30.06.2015, kuid hageja esitas hagiavalduse 28.10.2015. Hageja ei olnud ühegi lepingu pooleks. Samal istungil selgitas kohus, et hageja nõude rahalise suuruse kujunemine ei ole arusaadav ning kahju suurus ei ole tõendatud.
144.09.12.2020 eelistungil (toimiku 4. kd, lk 33-34) juhtis kohus hageja tähelepanu sellele, et hageja oli kohtu varasemad selgitused jätnud täielikult tähelepanuta. Kohus selgitas, et garantiinõue saab tuleneda lepingust, kuid hageja ei ole sellise lepingu pooleks. Kohus selgitas, et üksnes lepingust tuleneb, millistele tingimustele peab töö vastama ja millise aja jooksul garantii kehtib. Kohus juhtis tähelepanu, et hageja on esitanud arusaamatu nõude, viidates läbisegi ehituslikele puudustele, vaegtöödele ja garantiitöödele. Kohus selgitas, et lepingust tulenevate tööde puuduste kõrvaldamise nõude saab esitada lepingu pool ning see tuleb esitada mõistliku aja jooksul, sest vastasel korral kaotab tellija õiguse puudusele tugineda. Hageja ei ole isegi üldsõnaliselt selgitanud, kuidas ta saab nõuda puuduste kõrvaldamist. Hageja oli menetlusdokumenti kopeerinud eksperdi väited, jättes sisuliselt välja toomata, millised puudused esinesid ja kuidas saab hageja nende osas nõuet esitada. Vaatamata kohtu selgistustele hageja oma nõuet täiendavalt ei põhistanud ega tõendanud.
145.Kostja Nordlin Ehitus OÜ esitas kohtule 31.10.2013 kostjaga NEOF Pikk 36 OÜ allkirjastatud tööde-üleandmise akti (toimiku 2. kd, lk 119-120). Vaegtööd olid lisatud aktile
eraldi loeteluna. Akti järgi algas garantiiperiood 01.11.2013 ja see kehtis kuni 31.10.2015. 18.02.2013 aktiga (toimiku 2. kd, lk 121) anti veel üle korteris nr 27 tehtud ehitustööd ja fikseeriti vaegtööd. Iseenesest ei vaidle pooled garantiiperioodi pikkuse üle. Esitatud tõenditest nähtub, millised olid need puudused, millistele tellija viitas tööde vastuvõtmisel ja milliseid kohustus kostja Nordlin Ehitus OÜ kõrvaldama. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et need vaegtööd oleks kostja jätnud tegemata.
146.Hageja saatis kostjatele NEOF Pikk 36 OÜ-le ja OÜ-le Nordlin Ehitus 28.10.2015 garantiinõude elamu ehituslike puuduste kõrvaldamiseks ja garantiikohustuse täitmiseks (toimiku 1. kd, lk 12-17). Nõudes leidis hageja, et tal on seadusest tulenev õigus nõuda garantiikohustuste täitmist. Kirjas loetles hageja erinevaid elamu välis- ja sisealade ehitustööde puudusi ning nõudis tööde teostamist hiljemalt 31.12.2015 siseruumide osas ja hiljemalt 01.05.2016 välisalade osas.
147.Kostjad pidasid oma vastustes hageja nõuet ebaselgeks ning juhtisid tähelepanu, et OÜ Nordlin Ehitus juba teostab elamus neid garantiitöid, milliste tegemist on tellija NEOF Pikk 36 OÜ nõudnud (kirjad toimiku 1. kd, lk 18-20). 01.03.2016 saatis hageja kostjatele NEOF Pikk 36 OÜ-le ning OÜ-le Nordlin Ehitus kirja (toimiku 1. kd, lk 21-22), et hageja on võtnud enda nõustajaks Ü. L., kes on koostamas ehitustehnilist ekspertiisi. Kostja Nordlin Ehitus OÜ teatas selle peale 11.03.2016 (toimiku 1. kd, lk 23-24), et ta soovib ekspertiisis osaleda.
148.20.12.2016 saatis hageja kostjale NEOF Pikk 36 OÜ-le ja OÜ-le Nordlin Ehitus nõudekirja (toimiku 1. kd, lk 25-26), millega koos saadeti Ü. L. eksperthinnang ning nõuti kostjatelt hiljemalt 16.01.2017 tegevuskava ja ajagraafikut hinnangus toodud puuduste kõrvaldamiseks, vaegtööde tegemiseks ja garantiitööde tegemiseks. Kostjad juhtisid hageja tähelepanu vastustes sellele, et varasemalt oli kokku lepitud ühise arvamuse koostamine Ü. L. ja T. R. poolt (toimiku
1.kd, lk 101-105). 13.01.2017 vaidles Nordlin Ehitus OÜ hageja nõudele vastu (toimiku 1. kd, lk 106-117) ja selgitas muuhulgas, et hagejal ei ole garantiist tulenevat nõuet.
149.05.04.2017 saatis hageja kostjatele NEOF Pikk 26 OÜ-le ja Nordlin Ehitus OÜ-le uue nõudekirja (toimiku 1. kd, lk 118-120). Hageja leidis, et kuna kostjad ei ole asunud kõrvaldama ehituslikke puudusi, ei ole teostanud vaegtöid ega garantiitöid, on Ü. L. koostanud hinnangu puuduste kõrvaldamise maksumuse kohta. Selle alusel nõudis hageja kostjatelt 286 511 euro hüvitamist hiljemalt 20.04.2017. Kostjad vaidlesid nõudele vastu (toimiku 1. kd, lk 131-132).
150.Riiklikult tunnustatud ekspert Ü. L. on koostanud 30.11.2016 ehitise erakorralise auditi (toimiku 1. kd, lk 27-100). Auditis on ekspert hinnanud probleeme, millistele viitas hageja. Eksperdi hinnangul oli fassaadis liialt palju pragusid, mille põhjuseks pidas ta puudusi projektis. Samas nõustus Ü. L., et muinsuskaitse nõuete tõttu ei saa elamu välisseinu täiendavalt soojustada. Fassaadi värvi parandustöid on ekspert pidanud nõuetele mittevastavaks, sest garantii korras oleks tulnud ehitajal värvitoonid ja tööde maht korteriühistuga kooskõlastada. Millest tulenevalt oleks ehitusettevõte pidanud garantiitöid korteriühistuga kooskõlastama, ei ole ekspert põhistanud.
151.Elamu värava lahendust ei pidanud ekspert täielikult projektikohaseks ning pidas värava kordategemist garantiitööks. Miks on tegemist garantiitööga ja millal puudus ilmnes, arvamusest ei nähtu. Värvi koorumise kõrvaldamist katuse ja fassaadi ühenduskohtades on ekspert samuti pidanud garantiipuuduseks, kuid miks oli tegu nimelt garantiipuudusega, mitte ilmastikuoludest tingitud muutustega, ei ole ekspert selgitanud. Lisaks on ekspert leidnud, et garantii korras tuleks uurida, milliseid parandusi teha.
152.Ventilatsiooni osas on ekspert pidanud projektlahendust puudulikuks, kuid ei ole välja toonud, et sellise puuduse eest oleks pidanud vastutama ehitusettevõte. Garantiitööks on ekspert pidanud hoone välisseinas suvate reklaamist tulenenud aukude kõrvaldamist, kuid ta ei ole põhistanud, mida selles osas nägi ette leping ning miks on tegu garantiitööga. Garantiitööks on ekspert pidanud Pika tänava poolse välisukse juures katkiste kivide vahetamist. Ekspert ei ole põhistanud, miks on tegemist garantiitööga.
153.Järgnevalt on ekspert leidnud, et fuajee fassaadi kahjutused põhjustas küttetoru avarii, mille omakorda põhjustas defektne materjal, mistõttu tuli fassaadi kahjustused kõrvaldada garantiitööna. Kas korterisisese küttetorustiku paigaldas Nordlin Ehitus OÜ, ei ole ekspert hinnanud. Samuti puuduvad põhistused selle kohta, kuidas tuvastas ekspert avarii põhjusena nimelt defektse materjali kasutamise.
154.Olevimäe tänavapoolse vihmaveerenni teostust luges ekspert projektile mittevastavaks ning seetõttu garantiitööks. Millal puudus ilmnes, arvamusest ei nähtu. Pika tänava poolse välisukse käsipuud pidas ekspert samuti projektile mittevastavaks, kuid ei ole teinud järeldusi selle kohta, miks käsipuu oli tihti lahti. Olevimäe välisukse tuulekoha seintes ja laes olevaid pragusid on Ü. L. pidanud garantii korras kõrvaldamisele kuuluvateks, kuid ei ole põhistanud, miks on tegu garantiitööga.
155.Järgnevalt hindas ekspert, miks on hoone peakilbi taga sein viimistlemata ja hüdroisolatsioon paigaldamata. Ekspert viitas kostjate omavahelisele kokkuleppele, mille kohaselt paigaldati kilp enne viimistlustöid ja sellest tulenevalt jäi sein viimistlemata. Vaatamata sellele leidis ekspert, et töövõtja peaks esitama dokumendi, mis tõendaks töö mittetegemise kooskõlastamist. Millest tulenevalt ja kellele peaks töövõtja dokumendi esitama, arvamusest ei nähtu.
156.Pragusid ruumi 205 seintes ja lagedes on ekspert pidanud ilma põhistusteta garantii korras kõrvaldamisele kuuluvateks. Niiskuskahjustusi on ekspert samuti pidanud garantii korras kõrvaldamisele kuuluvateks, sest puuduse põhjuseks on ekspert pidanud projektis ette nähtud hüdroisolatsiooni tegemata jätmist. See järeldus on vastuolus eksperdi varasemate järeldustega, kus hüdroisolatsiooni tegemata jätmine võis toimuda poolte kokkuleppel. Ekspert on ka ilma põhistusteta pidanud garantiitööks tundmatu metalltoru kõrvaldamist.
157.Ruumi 205, R206 ja R208 viimistlust on ekspert ilma põhistusteta pidanud puudulikuks ja garantii korras kõrvaldamisele kuuluvaks. Ukse juures seinas olevaid auke on ekspert pidanud ehitustööde käigus valesti puurituteks, mis tuli kõrvaldada. Kas tegu oli kostja puuritud aukudega ja milles seisnes ebaõige puurimine, arvamusest järeldada ei saa. Prügiruumi osas leidis ekspert ühtlasi, et hüdroisolatsioonitööd ja põranda vale kalle on ekslikult jäetud puudusena tööde vastuvõtmisel märkimata. Soklikorrusel olevate ruumide osas on ekspert samuti viidanud mitmele puudusele, mis jäeti tema arvates tööde vastuvõtmisel ebaõigesti fikseerimata.
158.Olevimäe tänava väljapääsu juures paiknevat suitsuandurit pidas ekspert valesti paigaldatuks. Miks on andur valesti paigaldatud, ei ole ekspert selgitanud. Tegu oli eksperdi hinnangul ehitusliku puudusega, millest ei saa järeldada, kas töövõtjal oli eksperdi hinnangul kohustus see garantii korras ümber paigutada või mitte. Soklikorrusel asuvate radiaatorite täiendavat puhastamist ja tuletõrje lüliti puhastamist pidas ekspert vajalikuks, nimetades seda ehituslikuks puuduseks. Fuajee laes asuvad laelampe on ekspert pidanud ebakvaliteetseteks ja garantii korras vahetamisele kuuluvateks. Klaaskatuse tugitaladel peitepeade puudumist on aga
ekspert pidanud vaegtööks. Fuajee viimistlusega seotud töid on ekspert pidanud osaliselt garantiitöödeks ja osaliselt vaegtöödeks. Arvamusest ei nähtu, kuidas on ekspert antud juhul osasid töid pidanud vaegtöödeks ja osasid garantiitöödeks.
159.Põranda ja seinas ühenduskohtades asuvaid pragusid on ekspert pidanud garantii korras kõrvaldamisele kuuluvateks. Trepikodade praod ja viimistluse puudused, samuti augud põrandates tuli samuti eksperdi hinnangul garantii korras kõrvaldada. Korterite uste ümbruse ja lifti ümbruse viimistluse osas on ekspert leidnud, et puudused tuleb kõrvaldada, kuid ei ole selgitanud, kas tegu on garantiitööga või mitte tema arvates. Garantiitööks on ekspert pidanud lifti ees lõhutud põrandaplaatide asendamist ning lifti ornamentika parandamist. Trepikojas 1 tuli eksperdi hinnangul garantii korras kõrvaldada ukse kinnituse puudused. Elektrikaablite ja kilpide šahte puudutavat on ekspert pidanud aga vaegtööks.
160.Lisaks leidis ekspert, et ehitaja oleks pidanud hea ehituse tava järgi paigaldama sildid loodi kasutades. Kas tegu on garantiina kõrvaldatava puudusega, ei ole ekspert märkinud. Radiaatorite taga viimistluse puudumist on ekspert pidanud vaegtööks. Garantiitööks on ekspert pidanud laeja seinalampide asendamist ja trepi käsipuu puuduste kõrvaldamist on ekspert pidanud garantiitööks. Laes olevat juhet pidas ekspert vaegtööks. I
161.Kokkuvõttes on Ü. L. leidnud, et kuigi ehitisele on antud kasutusluba, on sellel paratamatult palju ülevaatusel fikseerimata vaegtöid, mis on lõpetamata. Garantiitööde osas tuli eksperdi hinnangul teha vahet projekteerimise vigade, vastu võetud, kuid nõuetele mittevastavate, vaegtööde, kõrvaldatud puuduste, hooldusest tingitud puuduste ja garantiitööde alla kuuluvate tööde vahel. Paljusid hageja viidatud puudusi (sh fassaadiga ja sokliga seotud puudusi, katusepleki puudusi) ei ole ekspert üldse puudusteks lugenud.
162.Kohus leiab, et Ü. L. koostatud arvamus ei tõenda usaldusväärselt seda, millised garantii korras kõrvaldamisele kuuluvad puudused elamus tegelikult arvamuse koostamise ajal 30.11.2016 esinesid. Ekspert ei ole kõigi esile toodud puuduste osas selgelt ja arusaadavalt põhistanud, miks on üks või teine puudus tema hinnangul garantiikorras kõrvaldamisele kuuluv. Ühegi puuduse osas ei nähtu arvamusest, millal on see avaldanud. Garantiiperiood lõppes 31.10.2015 ning järelikult juhul, kui hagejal isegi oleks õigus esitada garantiist tulenevaid nõudeid, ei saa garantii alusel kõrvaldamisele kuuluvateks puudusteks lugeda neid puudusi, millised Ü. L. tuvastas alles 30.11.2016. Millal üks või teine puudus avaldus, ei ole hageja ise põhistanud ega tõendanud.
163.Lisaks ei ole mõistetav, millisel põhjusel on Ü. L. viidanud oma arvamuses mitmetele vaegtöödele ning asjaolule, et ühele või teisele puudusele on tellija jätnud tööde vastuvõtmisel tähelepanu juhtimata. Iseenesest võib ehituslikult olla tegemist korrigeerimist vajavate töödega, kuid hageja on hagiavalduses teinud eksliku järelduse, et ta saab garantii korras nõuda ka nende puuduste kõrvaldamist, mis olid olemas tööde üleandmise ajal, kuid millele tellija ei viidanud. Muuhulgas saab Ü. L. arvamusest järeldada, et mitmetele puudustele ei viidanud tellija seetõttu, et töövõtjaga lepiti kokku projektist erineva lahenduse teostamises. Viidatud olukord ei annaks aga ei tellijale ega ühelegi kolmandale isikule õigust nõuda teistsugust lahendust garantiikorras. Mitmetel juhtudel on Ü. L. viidanud projekti puudulikkusele, kuid kuidas vastutab selle eest kostja Nordlin Ehitus OÜ, ei ole hageja hagiavalduses põhistanud.
164.Kohus ei nõustu Ü. L. järeldustega, et projektile mittevastavalt ehitatud lahendused (elamu värava lahendus, hüdroisolatsiooni paigaldamata jätmine, vihmaveerenni teostus) saaksid olla garantii korras tasuta muutmisele kuuluvad. Tegemist ei saa olla puudusega, mis ilmnes
garantiiperioodi ajal. Seda, kas lahendus on teostatud projekti kohaselt või mitte, sai majandusja kutsetegevuses tegutsev tellija hinnata juba tööde vastuvõtmise ajal ning nõuda vastava puuduse kõrvaldamist. Kui tellija seda enne tööde vastuvõtmist teinud ei ole, ei saa ei tema ega keegi teine nõuda hiljem lahenduse tasuta muutmist. Kokkuvõttes ei tõenda Ü. L. arvamus tervikuna kohtu hinnangul usaldusväärselt seda, et elamul esines sellisel määral garantii korras kõrvaldamisele kuuluvaid puudusi.
165.Kostja Nordlin Ehitus OÜ on kohtule esitanud asjatundjate arvamused, milles ei ole tuvastatud Ü. L. viidatud puudusi. 14.09.2015 koostas Ehitusekspert OÜ ekspertiisi auditi (toimiku 2. kd, lk 122-133), milles hindas hageja taotlusel, kas elamus on ehituslikke puudusi. Tervikuna on selles peetud peatöövõtja tööd tehniliselt vastuvõetavaks ja kvaliteetseks.
166.Finantsplaneerimise OÜ esindaja T. R. koostas 23.01.2017 veel ühe hinnangu (toimiku 2. kd, lk 134-152). Selles on viidatud koos Ü. L.ga läbi viidud paikvaatlustele ja garantiiperioodi pikkusele 01.11.2013 kuni 31.10.2015. T. R. on selgitanud, et vaegtööd olid märgitud ehitise vastuvõtmise akti lisasse. Hinnangu kohaselt olid tööd tervikuna lõpetatud ning kõrvaldatud aktis fikseeritud vaegtööd.
167.Fassaadide osas on T. R. leidnud, et fassaadi kahjustuste kõrvaldamine ei ole garantiitöö, sest ehitaja on tööd teinud kvaliteetselt. Üldalade siseviimistluse osas on leitud, et nende kirjeldused olid ehitusprojektis esitatud vastuoluliselt ja osaliselt ebakorrektselt, mis võisid põhjustada defekte. Ka nõudeid keldrikorruse hüdroisolatsiooni kohta projektis pidas ekspert vastuolulisteks. Hüdroisolatsioonide teostamise ulatuses tuli pooltel kokku leppida sõltuvalt tegelikust vajadusest. Ekspert osundas, et vaegtööde nimekirjas ei ole hüdroisolatsiooniga seonduvat puudustena märgitud. Ventilatsiooni puuduste põhjuseks pidas T. R. puudusi ventilatsiooniprojektis.
168.T. R. on ka analüüsinud Ü. L. fikseeritud puudusi konkreetsemalt ning on enamike osas leidnud, et tegu ei ole garantiikorras kõrvaldatavate puudustega. Hinnates kogumis kõiki kohtule esitatud arvamusi, ei saa kohus pidada Ü. L. arvamust puuduste sisu ja ulatuse kohta usaldusväärseks ning hageja väiteid tõendavaks. Ü. L. arvamuses puuduvad paljudel juhtudel põhistused ning tema arvamus on vastuolus teiste asjatundjate arvamusega. Kostja esitas ka Sakret OÜ fassaadi krohvimise juhendi (toimiku 2. kd, lk 162), mis koostati 24.04.2012 ning milles selgitati, kuidas täpselt krohvimistöid teha. Antud tõendiga soovis kostja tõendada, et ta selgitas välja konkreetse tööde teostamise juhendi.
169.27.03.2017 on Ü. L. koostanud ehituslike puuduste kõrvaldamise maksumuse kohta dokumendi (toimiku 1. kd, lk 121-128). Dokumendi selgituse kohaselt on Ü. L. kasutanud eelarvelise hinnabaasi andmeid ja keskmist hinnataset 2016. aasta IV kvartalis. Millist hinnabaasi või andmebaasi on Ü. L. silmas pidanud, arvamusest ei nähtu. Kuidas on hinnabaasi andmed kogutud ja mille alusel, kohtule esitatud tõendist järeldada ei saa.
170.Arvamusele lisatud tabelist võib järeldada, et see ei kajasta mitte ainult garantiitööde teostamise maksumust, vaid kõigi puudujääkide kõrvaldamist ning tegemata tööde teostamist, samuti kulutusi, mis on vajalikud erinevate puuduste tegelike põhjuste tuvastamiseks. Maksumuse hulka on arvestatud ka erinevad kulud projektlahenduste kontrollimiseks ja muutmiseks ning nn vaegtööde tegemiseks. Juurde on Ü. L. arvestanud transpordikulud, ettenägematute tööde varu ja lisana 1,5% kitsendatud tingimustes töötamise eest. Millest tulenevalt on vajalik viimati märgitud summade lisamine, ei ole Ü. L. põhistanud.
171.VÕS § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 2 näeb ette, et kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Seega isegi juhul, kui kostjal OÜ-l Nordlin Ehitus oleks olnud hageja ees garantiist tulenev kohustus, oleks hageja saanud kostjalt nõuda vaid sellist kahju, mis tulenes garantiitööde tegemata jätmisest. Hagejal ei oleks olnud õigus nõuda kostjalt kahju mistahes tööde tegemata jätmise eest.
172.VÕS § 132 lg 1 näeb ette, et asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral tuleb maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Kui asja väärtus oli hävimise või kaotsimineku hetkel, võrreldes uue samaväärse asja väärtusega, oluliselt vähenenud, tuleb väärtuse vähenemist kahjuhüvitise määramisel mõistlikult arvestada. VÕS § 132 lg 3 sätestab, et kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Kui asja parandamine on asja väärtusega võrreldes ebamõistlikult kulukas, tuleb maksta hüvitist vastavalt VÕS § 132 lõikele 1. Eeltoodust tuleneb, et puuduste kõrvaldamisest tuleneva kahju suuruse määratlemisel tuleb lähtuda parandamise mõistlikest kuludest. Kuidas on Ü. L. koostatud summad parandamise mõistlikeks kuludeks, tõendist ei nähtu. Kohus nõustub kokkuvõttes kostja Nordlin Ehitus OÜ väitega, et hageja ei ole lisaks nõude alusel olemasolule tõendanud ka kahju suurust.
173.Lisaks eeltoodule leiab kohus, et hageja kui korteriühistu ei saanud pöörduda korteriomanike esindajana kohtusse ilma vastava nõudeõiguse loovutamiseta korteriomanikelt või ilma korteriomanike vahel vastava kokkuleppe olemasoluta. Isegi hageja enda väidete kohaselt oleks garantiist tulenevate nõuete esitamise õigus olnud kinnistu omanikena korteriomanikel, mitte ühistul endal.
174.KrtS § 34 lg 1 näeb ette, et korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. KrtS § 35 lg 1 näeb ette, et korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. KrtS § 35 lg 2 loetleb tegevused, mida saab käsitleda tavapärase valitsemisena ning nende hulgas ei ole märgitud garantiinõuete esitamist ning selliste nõuete üle kohtuvaidluste pidamist. KrtS § 38 lg 1 näeb ette, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Sellist küsimust ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames (RK TKo 2-17-7999, p 25.1).
175.Kohus leiab, et elamu kui terviku rekonstrueerimisele suunatud lepingust tuleneva väidetava garantiinõude esitamine ja täitmine, nõudega seotud tööde tegemine ning selles küsimuses kellegi vastu rahaliste nõuete esitamine on hinnatav tavapärasest korrashoiust oluliselt suurema ümberkorraldusena, mille teostamiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe. Sellise kokkuleppe olemasolu ei ole hageja väitnud ega tõendanud. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (RK TKo nr 3-2-1-116-11, p 21, nr 3-2-1-105-02, p 8, nr 3-2-1-151-10, p 10, nr 3-21-50-11, p 10).
176.Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et hageja nõue kostja Nordlin Ehitus OÜ vastu kahju hüvitise 244 183,38 euro väljamõistmiseks tuleb jätta rahuldamata. Hagejal puudub
töövõtugarantiist tulenev nõue, mida ta saaks kostja vastu esitada. Isegi kui hagejal vastav nõudeõigus olemas oleks, ei ole hageja kahju suurust tõendanud. Kuna puudub alus nõude rahuldamiseks kostja Nordlin Ehitus OÜ vastu, ei saa antud kostja vastutada solidaarselt koos kostjaga NEOF Pikk 36 OÜ.
177.Kohus leiab, et hagejal puudub õiguslik ja faktiline alus ka nõude esitamiseks kostja NEOF Pikk 36 OÜ vastu. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, milliste konkreetsete korteriomanikega sõlmitud müügilepingute alusel ta on garantiinõude esitanud. Nõude aluseks olevaid asjaolusid ei ole hageja vaatamata kohtu korduvatele selgitustele välja toonud.
178.Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, kuidas või millisel õiguslikul alusel on temale üle läinud korteriomanike müügilepingute garantiidest tulenev nõue kostja NEOF Pikk 36 OÜ vastu. Hageja on nõude esitamisel tuginenud muuhulgas VÕS § 218 lõikele 21, millega on tema arvates asendatud senine EhS § 4, kuid hageja käsitlus on ekslik.
179.VÕS § 230 lg 1 sätestab, et müügigarantiiks on müüja, varasema müüja või tootja (müügigarantii andja) lubadus müüdud asi garantiis või reklaamis ettenähtud tingimustel tasuta või tasu eest välja vahetada, parandada või tagada muul viisil asja vastavus garantiis või reklaamis ettenähtud tingimustele, millega antakse ostjale seaduses sätestatust soodsam seisund. Eeltoodust tuleneb, et garantii korras ei saa nõuda mitte mistahes viisil müüdud eseme parandamist või muutmist, vaid üksnes selliste kulutuste tegemist, mis on vajalikud selleks, et müüdud ese vastaks garantiis või reklaamis ette nähtud tingimustele.
180.VÕS § 230 lg 2 näeb ette, et garantiitähtaeg algab asja ostjale üleandmisest, kui lepingus või garantiikirjas ei ole ette nähtud garantiitähtaja hilisemat algust. Kui müüjal on kohustus asi ostjale saata, ei hakka garantiitähtaeg kulgema enne asja ostjale üleandmist. Garantiitähtaja kulg peatub ajal, mil ostja ei saa asja kasutada lepingutingimustele mittevastavuse tõttu, mille eest vastutab müügigarantii andja. Eeltoodust tuleneb, et garantiinõude esitamisel tuleb arvestada lepingus kokku lepitud garantiitähtaega. 181.VÕS § 218 lg 21 näeb ette, et müügilepingu puhul, mille esemeks on kinnisasi või selle osa, korteriomand või piiratud asjaõigus, mille osaks on ehitis, või hooneühistu liikmesus, ning mis on sõlmitud majandus- ja kutsetegevuses tegutseva müüja ja tarbijast ostja vahel, eeldatakse, et kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmise päevast arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas ehitise üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse olemusega. Käesolevas lõikes sätestatust tarbija kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Eeltoodud sättest tuleneb analoogiliselt vastava töövõtulepinguid puudutava sättega tõendamiskoormuse ümberpööramine. Juhul, kui kahe aasta jooksul pärast ehitise tarbijale üleandmist ilmneb lepingule mittevastavus, siis tuleb eeldada, et see oli olemas ehitise üleandmise ajal. Tarbija ei pea sellisel juhul tõendama lepingule mittevastavuse põhjust.
182.Viidatud sättest ei tulene, et korteriühistu saaks korteriomanike asemel hakata esitama korteriomandi müüjate vastu garantiidest tulenevaid nõudeid. Viidatud sättest ei saa järeldada, et garantii korras võiks hakata esitama mistahes nõudeid. Garantiinõude esitamise eeldusena tuleb esmalt kindlaks teha, millistele nõuetele pidi lepingu ese vastama ning millal algas garantiiperiood. Garantiiperioodi kestvuse tuvastamine eeldab omakorda seda, et korteriomaniku ja müüja vahel oli sõlmitud garantiikokkulepe.
183.Hageja on esitanud korteriühistuna nõude kõigi korteriomanike eest kostja NEOF Pikk 36 OÜ vastu, kuid ei ole välja toonud ega tõendanud, milliseid müügilepinguid erinevad
korteriomanikud sõlmisid, millal anti neile üle korteriomandid, kas või millistel tingimustel sõlmiti garantiilepingud ja millal algasid ning lõppesid garantiiperioodid. Kohus ei saa hageja eest ise nõude aluseks olevaid asjaolusid kujundada ega tõendeid koguda. Hageja on ekslikult eeldanud, et garantiinõude esitamisel lasub kogu tõendamiskoormus kostjatel. Hagejal kui garantiinõude esitajal tuleb esmalt tõendada, et tal on lepingust tulenev nõudeõigus ning hagejal tuleb tõendada lepingule mittevastavuste ilmnemist garantiiperioodi jooksul. Alles seejärel saab kostja tõendada, et tal ei pea garantii korras puudusi kõrvaldama. Kostja NEOF Pikk 36 OÜ vastu nõude esitamisel ei ole hageja nõude aluseks olevaid asjaolusid välja toonud ega tõendanud isegi üldisel tasemel.
184.09.12.2020 eelistungil (toimiku 4. kd, lk 33-34) selgitas kohus hagejale, et tal tuleb välja tuua, millist kohustust rikkus kostja NEOF Pikk 26 OÜ. Kohus juhtis hageja tähelepanu, et viimane ei ole esitanud kohtule korteriomanike ja kostja vahel sõlmitud lepinguid, millest pidi väidetav garantiikohustus tulenema. Pooled ei vaidle selle üle, et korteriomanikud sõlmisid kostja NEOF Pikk 36 OÜ-ga mitmeid lepinguid ning korteriomandid anti neile üle erinevatel aegadel. Millal vastavad garantiiperioodid algasid ja lõppesid ning millistel tingimustel olid garantiid antud, ei ole hageja välja toonud ega tõendanud kohtu selgitustele vaatamata.
185.Hageja esitas kohtule üksnes NEOF Pikk 36 OÜ ja V. V.i vahel 02.11.2011 sõlmitud notariaalselt tõestatud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (toimiku 4. kd, lk 60-71), mille alusel V. V. ostis korteri nr 56. Lepingu punktis 3.2. kohustus kostja kui müüja teostama ehitustööd kinnistul asuva hoone ümberehitamiseks vastavalt ehitusloa saanud ehitusprojektile ja saavutada siseviimistluslahenduse projektis ettenähtud lepingu eseme valmidustaseme hiljemalt 31.03.2013. Lepingus oli ka kokku lepitud, millal esitab müüja ostjale siseviimistluslahenduse projekti ja milliseid muudatusi ostja selles teha saab.
186.Lepingu punktis 3.7. garanteeris müüja hoones, sealhulgas lepingu esemes, teostatud ehitustööde, kasutatud materjalide ning paigaldatud seadmestiku vastavuse Eesti Vabariigis tunnustatud kvaliteedinormidele. Müüja andis ostjale 24 kuulise garantii lepingu eseme reaalosades enne lepingu esimehe valduse ostjale üleandmist teostatud ehitustöödele, arvates lepingu eseme otsese valduse ostjale üle andmist.
187.Lepingu punkti 3.8. järgi kohustus müüja garantiiajal ilmnenud vead likvideerima omal kulul, kui viga on tekkinud müüja või müüjapoolse tööettevõtja süül seoses ehitustööde tehnoloogia rikkumisega või kui tegemist on materjalide või seadmete tootja süül tekkinud vigadega ning kui tegemist ei ole normaalsest kulumisest, lepingu eseme ostjale üleandmise järel tehtud ehitus- või viimistlustöödest või väärast ekspluatatsioonist tuleneva puuduse või veaga. Lepingu eseme normaalset ekspluatatsiooni takistavad võimalikud defektid kohustub müüja likvideerima lühima võimaliku aja jooksul. Garantii alusel välja vahetatud seadmetele kehtis uus garantiiaeg ning garantiiaja vältel läbi viidud muud parandustööd, muudatused või osade vahetused ei pikenda konstruktsioonide, materjalide ega seadmestiku garantiiaega. Lepingu punkti 5.1. järgi pidi lepingu eseme otsese valduse üleandmine toimuma asjaõiguslepingu sõlmimise päeval. Millal see toimus, asjas kogutud tõenditest ei nähtu. Lepingu punkt 5.2. nägi ette, et lepingu eseme valduse üleandmisel allkirjastavad ostja, müüja ja ehitaja lihtkirjaliku kolmepoolse ehitustööde üleandmise-vastuvõtmise akti, milles märgitakse vaegtööd, nende likvideerimise tähtaeg. Vaegtööd pidi müüja likvideerima omal kulul.
188.Eeltoodust tuleneb, et kostja NEOF Pikk 36 OÜ andis korteriomandi ostjale garantii üksnes korteriomandi reaalosa piirides teostatud ehitustöödele. Elamu üldpindade osas garantii andmist lepingust ei nähtu. Kuna õigusaktidest ei tulenenud müüjale kohustust vastavat täiendavat
garantii anda, ei ole hageja tõendanud, et ühelegi korteriomanikule oleks see antud. Hageja ei saa kostja NEOF Pikk 36 OÜ vastu garantiinõude esitamisel tugineda seadusele, sest ükski seadus sellise garantii andmiseks müüjat ei kohustanud. Isegi juhul, kui V. V.ile oleks garantii antud, ei ole hageja välja toonud ega tõendanud, millal garantiiperiood algas ja millal lõppes. Hageja ei ole välja toonud, millised puudused ilmnesid garantiiperioodi jooksul. Kohus jääb varasemalt Ü. L. arvamusele antud hinnangu juurde ning lisab, et selles ei ole eraldiseisvalt hinnatud ehitustööde vastavust korteriomandite müügilepingutes toodule. Lisaks jääb kohus varasema hinnangu juurde, et hageja kahju nõude suurus on tõendamata. Kostja NEOF Pikk 36 OÜ ei vastuta hageja ees ning sellest tulenevalt ei saa tal olla tekkinud solidaarkohustust teise kostjaga. Hageja nõue kostja NEOF Pikk 36 OÜ vastu 244 183,38 euro nõudes tuleb jätta rahuldamata.
189.Vastamaks hageja väidetele selgitab kohus täiendavalt, et isegi kui korteriomanikel oleksid kostja NEOF Pikk 36 OÜ vastu müügilepingutest tulenevad garantiinõuded elamu kaasomandiosas teostatud tööde osas, ei saa vastavad nõudeõigused automaatselt üle minna korteriühistule. KrtS § 12 lg 1 järgi teostavad omavahelistes suhetes korteriomanikud korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi korteriomandi- ja korteriühistu seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. Eeltoodust tulenevalt ei teosta korteriühistu automaatselt mitte mistahes korteriomandiga seotud õigusi ja kohustusi, vaid ainult neid, milliste ühine teostamine on vajalik ning kooskõlas korteriomandi- ja korteriühistu seadusega.
190.Korteriomandi koosseisu kuuluva kaasomandi osas suhtes saavad kohalduda asjaõigusseaduse kaasomandi sätted ulatuses, mis on erinormidega reguleerimata (RK TKo 2-1815391, p 10). Hageja on viidanud nõude esitamisel varasema korteriomandiseadust kohaldavale kohtupraktikale, mille kohaselt võis ühistu maksma panna kolmandate isikute vastu ühistu liikmetele ühiselt kuuluvaid õigusi (RK TKo 3-2-1-116-11, p 25), kuid on jätnud tähelepanuta õigusliku regulatsiooni muutumise ja asjaolu, et väidetavad müügilepingutest tulenevad garantiinõuded ei kuulunud ühistu liikmetele mitte ühiselt, vaid individuaalselt igale korteriomanikule erinevatel tingimustel.
191.Riigikohus on ka selgitanud, et kui korteriühistu sõlmib töövõtjana lepingu, saab sellisest lepingust tulenevaid nõudeid esitada korteriühistu kui tellija, mitte kõik korteriomanikud eraldi, sest seadusest ei tulene, et sellised nõuded saaksid üle minna lepinguvälisele isikule (RK TKo 32-1-6-17, p 13). Analoogiliselt ei saa korteriomanike ja müüja vahel sõlmitud lepingust tulenevad õigused automaatselt üle minna lepinguvälisele isikule ehk korteriühistule. Kohtupraktika järgi ei saa korteriühistu esitada korteriomanike ja kolmandate isikute vahel sõlmitud lepingust tulenevaid nõudeid (Tallinna Ringkonnakohtu otsus 2-18-14248, p 9.2). Seega puudub hagejal igal juhul õigus esitada korteriomanikele lepingust tulenevaid nõudeid ilma vastavate nõuete loovutamiseta. Asjaolu, et korteriomanikud oleksid hagejale oma lepingutest tulenevaid nõudeid loovutanud, ei ole hageja väitnud ega tõendanud. Hageja nõue 42 327,62 euro hüvitamiseks kostjate OÜ Nordlin Ehitus, NEOF Pikk 36 OÜ ja A. M.i vastu
192.Antud nõude esitas hageja kostjate vastu solidaarselt tulenevalt hoone jahutussüsteemi parandustöödest. Koos teiste kostjatega vastutab hageja endine juhatuse liige A. M.. Hageja viitas, et Ü. L. arvamuse kohaselt puudusid jahutusseadmel osad komponendid, torustik oli läbi lõigatud ning süsteemile ei olnud pikka aega teostatud hooldust pärast ehitise üleandmist tellijale. Kostja NEOF Pikk 36 OÜ ei võtnud haldusfirmat hooldamiseks. Kostja A. M. oleks pidanud juhatuse liikmena ajavahemikul 07.10.2014 kuni 10.12.2015 korraldama hoolduse, kuid ta ei teinud seda. L. arvamuse kohaselt toimusid süsteemis lekked ning nende ilmsiks tuleku ajal
oli A. M. juhatuse liige.
193.Kostjad vaidlesid nõudele vastu ja leidsid, et see on tõendamata. Kostja A. M. leidis, et hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, millist kohustust ta rikkus. Kostja A. M. ei ole seadmeid paigaldanud ega neid eemaldanud. Ühistul oli alates 2014. aastast palgaline haldur ning hooldusega seotud küsimused olid seega otsustatud enne, kui kostja sai juhatuse liikmeks. Lepingupartneri kohustuste rikkumise eest kostja ei vastuta. Seadme komponentide eemaldamine või lõhkumine ei saa tuleneda hoolduse puudumisest. Seadme lekkimine toimus tegelikult 2013. aastal ning kostja sai juhatuse liikmeks alles pärast avarii tagajärgede kõrvaldamist. Lisaks leidsid kõik kostjad, et kahju suurus ei ole tõendatud. Kostja A. M. leidis, et hageja ei ole tõendanud üldkoosoleku otsuse olemasolu õigusvaidluse pidamiseks ja selles esindaja määramiseks. Hageja esitas üldkoosoleku otsuse kohtule hilinemisega ning kostja A. M. palus tõend tagastada.
194.Kohus nõustub kostja A. M.i väitega, et hageja esitas 20.04.2021 täiendavad tõendi hilinemisega ega toonud hilinemise põhjusena esile ühtegi mõjuvat põhjust. Kohus juhtis korduvalt hageja tähelepanu vajadusele esitada kohtule õigusvaidluse pidamist otsustanud üldkoosoleku otsus. 09.12.2020 eelistungil andis kohus hagejale selleks viimast korda aega kuni 11.01.2021. Kohtu antud tähtajaks hageja tõendit ei esitanud.
195.TsMS § 331 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline pärast selleks kohtu määratud tähtaja möödumist või TsMS §-s 329 või 330 sätestatut rikkudes esitab avalduse, taotluse, tõendi või vastuväite, menetleb kohus seda üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Kuigi tõend esitati hilinemisega, ei põhjusta see kohtu hinnangul menetluse venimist, sest kostjatel oli võimalik esitada tõendi osas oma seisukohad. Seetõttu jätab kohus rahuldamata A. M.i taotluse tagastada hagejale 20.04.2021 esitatud tõendid.
196.Kohus leiab, et ka esitatud tõendid ei tõenda, et hageja kui korteriühistu üldkoosolek oleks vastu võtnud nõuetekohase üldkoosoleku otsuse kostjatega, sealhulgas A. M.iga õigusvaidluse pidamiseks ning selles vaidluses esindaja nimetamiseks. KrtS § 20 lg 1 näeb ette, et antud seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks MTÜS § 19 lõike 1 punktides 1-5, §-des 20 ja 201, § 21 lõikes 31 ja lõigetes 6-9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. KrtS § 20 lg 2 järgi on korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. KrtS § 23 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosolek on KrtS § 20 lg 2 järgi otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Sellele asjaolule tuleb üldkoosoleku kutses viidata.
197.MTÜS § 19 lg 1 näeb ette, et üldkoosoleku pädevusse kuulub juhatuse liikmega õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles tehingus või vaidluses mittetulundusühingu esindaja määramine. MTÜS § 22 lg 1 näeb samuti ette, et üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekus osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
198.11.12.2019 eelistungil (toimiku 3. kd, lk 127-129) selgitas kohus, et hageja ei ole tõendanud, et ühistu üldkoosolek on otsustanud õigusvaidluse pidamist kostjatega ja on volitanud selleks hageja lepingulise esindaja. Samal istungil palus hageja esindaja kohtult
tähtaega sellise üldkoosoleku otsuse esitamiseks, millega kiidetakse tema senine tegevus heaks. Vaatamata sellele ei esitanud hageja üldkoosoleku otsust. 09.12.2020 eelistungil (toimiku 4. kd, lk 33-34) selgitas kohus uuesti, et seni esitatud üldkoosolekute otsused ei tõenda hageja lepingulisel esindajal esindusõiguse olemasolu.
199.Kohtusse pöördumise otsuse tõendamiseks esitas hageja kohtule KÜ Pikk 36 üldkoosoleku protokolli 06.08.2015 (koos lisadega toimiku 3. kd, lk 1-11), mille päevakorra punktiks 4 oli garantiitööde ülevaade, juhatuse volitamine ekspertiisi tellimiseks ja juristi palkamiseks, et esindada korteriühistut läbirääkimistes arendajaga. Koosolekul otsustati anda juhatusele volitus, et tellida elamule ehitusekspertiis, mille kulu ei ületa 5000 eurot. Samuti anti juhatusele volitus palgata vajadusel jurist läbirääkimisteks arendajaga, mille kulu ei tohi ületada 2500 eurot. Seega ei otsustatud üldkoosolekul ühegi õigusvaidluse pidamist ega nendes vaidlustes advokaadibüroole esindamiseks volituste andmist.
200.21.09.2016 üldkoosoleku päevakorra punktiks 3 oli garantiitööde ülevaade ja korteriühistu juhatuse volitamine (koos lisadega toimiku 3. kd, lk 12-22). Otsustati kehtestada täiendav limiit garantiikohustuse täitmise nõudega seotud vaidluse juriidilisteks kuludeks kuni 2500 eurot. Seega ei otsustatud üldkoosolekul ühegi õigusvaidluse pidamist ega vaidluses esindaja määramist.
201.02.04.2018 üldkoosoleku päevakorra punktiks 6 oli arutelu plaanitavate remonditööde ja remondifondi kasutamise üle (koos lisadega toimiku 3. kd, lk 23-42). Ühegi õigusvaidluse pidamist ja selles esindaja määramist päevakorras ei olnud. Samas on protokolli punktis 6 märgitud, et hääletusele pandi käimasolev kohtuvaidluse jätkamine arendaja ja ehitajaga ning vaidlust otsustati kohal olnud korteriomanike häältega jätkata. Millise vaidluse pidamist jätkata otsustati, protokollist ei nähtu. Otsust esindaja valimise kohta ei ole tehtud. Seega kokkuvõttes ei nähtu ühestki esitatud protokollist, et oleks vastu võetud otsust kostja A. M.iga õigusvaidluse pidamiseks ning selles vaidluses hageja lepingulise esindaja esindajaks nimetamist.
202.20.04.2021 esitas hageja 02.03.2021 kuupäeva kandva korduskoosoleku protokolli (toimiku
4.kd, lk 94-105). Protokollist nähtub, et koosolekul osales vaid 5 korteriomanikku 39-st ning esindatud oli vaid 10 häält 77-st. Päevakorra punktis 4 otsustati heaks kiita korteriühistu poolt hagiavalduse esitamine kostjate vastu. Punktis 5 otsustati esindajateks määrata hageja lepingulised esindajad.
203.Hageja esitas kohtule ka korteriühistu põhikirja (toimiku 4. kd, lk 106-107). Põhikirja punkti 2.4. järgi on koosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältekst. Punkt 2.5 näeb ette, et kui koosolek on punkti 2.4. järgi otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata.
204.Kohus leiab, et hageja 02.03.2021 koosoleku protokoll ei tõenda nõuetekohase üldkoosoleku otsuse vastuvõtmist kostjaga õigusvaidluse pidamiseks ja selles vaidluses esindaja nimetamiseks. Koosolekul osalesid vaid üksikud korteriühistu liikmed ning otsuse vastuvõtmiseks puudus seaduses ja põhikirjas ette nähtud häälteenamus. Asjaolu, et tegemist oli korduskoosolekuga, ei ole hageja tõendanud. Kuna kohus oli varasemalt korduvalt juhtinud hageja tähelepanu vajadusele tõendada õigusvaidluse pidamiseks nõuetekohase üldkoosoleku otsuse esitamist, pidi hagejale olema mõistetav vajadus tõendada, et vaatamata häälteenamuse puudumisele omas üldkoosoleku otsus õiguslikke tagajärgi. Kuna hageja ei ole tõendanud nõuetekohase otsuse vastuvõtmist kostja A. M.iga õigusvaidluse pidamiseks ja selles vaidluse
esindaja nimetamiseks, tuleb hageja nõue A. M.i vastu jätta rahuldamata.
205.Kohus leiab, et isegi juhul, kui hageja oleks tõendanud nõuetekohase üldkoosoleku otsuse vastuvõtmise, tuleks tema nõue A. M.i vastu jätta rahuldamata, sest hageja ei ole välja toonud ega tõendanud selle nõude rahuldamiseks vajalikke eeldusi. Korteriühistu poolt juhatuse liikme vastu kahju hüvitamise nõude esitamise eeldusteks on juhatuse liikme poolt kohustuse rikkumine, varalise kahju tekkimine ühistule, põhjuslik seos kostjale etteheidetava teo ning kahju vahel ja juhatuse liikme vastutus kohustuse rikkumise eest (RK TKo 3-2-1-169-14, p 12). Nõude esitamisel peab korteriühistu tõendama, et ühistu liige rikkus oma kohustusi ning selle tõttu tekkis kahju. Korteriühistu juhatuse liikme kohustused võivad tuleneda seadusest, ühistu põhikirjast, üldkoosoleku otsustest ja muudest poolte vahel sõlmitud kokkuleppest (RK TKo 3-21-133-15, p 12).
206.11.12.2019 eelistungil (toimiku 3. kd, lk 127-129) selgitas kohus, et hageja ei ole välja toonud, millist kohustust rikkus A. M., millal ta kohustust rikkus ja kuidas see põhjuslikus seoses tõi kaasa kahju. Vaatamata kohtu selgitustele ei toonud hageja välja ühtegi konkreetset kohustust, mida A. M. juhatuse liikmena rikkus. Hageja ei toonud välja, millal täpselt toimus tema rikkumine ja kuidas see tõi põhjuslikus seoses kaasa kahju tekkimise. Hageja viitas vaid üldsõnaliselt hoolsuskohustuse rikkumisele, millest tulenevalt oleks pidanud kostja kahju tekkimise ära hoidma, kuid ei toonud välja ühtegi tegu, mille tegemiseks oleks kostja A. M. erinevalt teistest korteriühistu juhatuse liikmetest olnud kohustatud, kuid mille ta tegemata jättis.
207.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et kostja A. M. on alates 27.02.2012 kostja NEOF Pikk OÜ juhatuse liige (toimiku 1. kd, lk 8-9). Samuti oli ta hageja juhatuse liige 07.10.2014 kuni 16.06.2016. Osaliselt või täielikult samal ajal olid hageja juhatuse liikmed ka R. L., T. V., V. V., P. J. E., O. A. V.. Miks esitas hageja nõude üksnes kostja A. M.i vastu, hageja seisukohtadest ei selgu. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, et põhikirjast, mõnest üldkoosoleku otsusest või juhatuse liikmega sõlmitud lepingust oleks A. M.ile tulenenud kohustus tagada ainuisikuliselt jahutussüsteemi korrasolek või hooldus.
208.Nõude esitamisel tugines hageja taas üksnes Ü. L. arvamusele (toimiku 1. kd, lk 27-100). Arvamuses on Ü. L. pidanud elamu jahutusseadet mittekomplektseks. Ekspert on viidanud läbi viidud uuringutele ja seletustele ning on leidnud, et paigaldatud jahutussüsteem oli pärast tööde lõpetamist ja tellijale üleandmist hakanud lekkima. Millal täpselt see aset võis leida, arvamusest ei nähtu. Õhutist kõrgemal olevad torustikud olid jahutusvedelikust tühjaks jooksnud, mistõttu töötas seade eksperdi arvates mittekomplekssena osalise võimsusega.
209.Lisaks leidis ekspert, et seadmele ei olnud pärast tellijale NEOF Pikk 36 OÜ-le üle andmist tehtud pikka aega hooldust. Milline oli see pikaajaline ajavahemik ja millist hooldust oleks tulnud selle jooksul teha ning kas või millisest õigusaktist tulenes vastava hoolduse tegemise kohustus, arvamusest ei nähtu. Ekspert loetles seadme osad, mis tema arvates puudusid, viidates muuhulgas osalisele torustiku läbi lõikamisele. Kohus osundab, et millistele tegelikele andmetele ja dokumentidele tuginedes tuvastas ekspert seadme mittekomplektsuse, jahutusvedeliku tühjaks jooksmine ja hoolduse tegemata jätmise, arvamusest ei nähtu. Samuti ei saa järeldada, et seadmete mittekomplektsus oleks saanud kuidagi olla seotud hoolduse tegemata jätmisega.
210.Kokkuvõttes on Ü. L. pidanud vajalikuks teha süsteemi detailne ülevaatus ja selgitada välja selle puudused. Avarii põhjuseks pidas ekspert õigeaegse hoolduse puudumist, kuid seda väidet ei ole põhistatud. Seega kokkuvõttes ei ole ekspert tegelikult tuvastanud, kas või millised puudused jahutussüsteemid tegelikult olid, vaid ta on vajalikuks pidanud süsteemi uurimist ja
analüüsimist. Eksperdi järeldused ja väited hoolduse tegemata jätmise ning sellest tulenevalt avarii tekkimise kohta, samuti seadme teatud osade puudumise kohta ei ole seostatud ühegi faktilise asjaolu, alusdokumendi ega normiga, mistõttu ei ole nende järelduste õigsust ega põhjendatust võimalik kontrollida. Samas osundab kohus, et ekspert ei ole leidnud, et tegemist peaks olema mõne jahutussüsteemi garantiipuudusega, mida ehitusettevõte Nordlin Ehitus OÜ peaks kõrvaldama.
211.Amecon OÜ on koostanud 16.07.2013 Pikk 36 jahutussüsteemi tasakaalustusventiiline justeerimise akti (toimiku 2. kd, lk 163-172), mille kohaselt viidi läbi süsteemi katsetused ja süsteem töötas nõuetekohaselt ning oli tasakaalustatud välja ehitatud mahus. Lisaks oli vaja teha lõpphäälestus. Seega võib antud tõendist järeldada, et 2013. aastal ehitustööde lõppemisel oli jahutusseade üle kontrollitud ning nõuetekohane.
212.Samuti esitas kostja A. M. kohtule korteriühistu Pikk 36 majahalduri tööpakkumise ja ametijuhendi (toimiku 2. kd, lk 83-84), mille kohaselt sooviti leida haldurit, kelle ülesandeks oleks muuhulgas hoone üldise tehnilise korrashoiu tagamine ja igapäevased hooldustööd, samuti hoone tehnovõrkude toimimise tagamine, avariide likvideerimise korraldamine. Hageja ja Pindi Kinnisvarahaldus OÜ vahel oli alates 01.10.2013 sõlmitud kinnisvara korrashoiuleping (toimiku
2.kd, lk 85), mille alusel oli haldaja kohustuseks muuhulgas tehniline hooldamine. Antud leping oli sõlmitud varem, kui kostja A. M. juhatuse liikmeks sai. Lepingust ei nähtu, et elamu jahutusseadmete hooldamine või hoolduse korraldamine ei kuulunud Pindi Kinnisvarahaldus OÜ kohustuste hulka. Seega ei ole põhjendatud hageja väited, et korteriühistu ei olnud korraldanud tehniliste seadmete hooldamist ning selle eest oli ainuisikuna vastutav kostja A. M..
213.18.11.2013 koostas Pindi Kinnisvarahaldus OÜ töötajale kohtumise kokkuvõtte (toimiku 2. kd, lk 86), mille kohaselt olid kirja saatmise ajal veel sõlmimata hoone tehnosüsteemide hoolduslepingud. Pindi Kinnisvarahaldus OÜ pakkus, et hooldab seadmeid ise või korraldab nende lepingute sõlmimise. Kas või kuidas Pindi Kinnisvarahaldus OÜ edaspidi korraldas jahutusseadmete hooldamist, tõenditest ei nähtu. Kohane ei ole aga hageja väide, et hooldamine või hoolduse korraldamine ei olnudki Pindi Kinnisvarahaldus OÜ lepinguliseks kohustuseks.
214.Kostja A. M. esitas kohtule Maaküte OÜ arve NEOF Pikk 36 OÜ-le 18.08.2014 (toimiku 2. kd, lk 60, lk 87) külmaosa remondi, jahutussüsteemi täitmise ja õhutamise eest, samuti glükooli eest. Arvest võib järeldada, et seadme jahutussüsteemi täitmine ja sellega seotud võimalik avarii, millele Ü. L. viitas, leidis aset enne seda, kui kostja A. M. sai korteriühistu juhatuse liikmeks.
215.P. E. saatis 23.07.2015 e-kirja erinevatele isikutele (koos tõlkega toimiku 2. kd, lk 198200), milles ta leiab, et „me ei ole andnud kellelegi luba kliimaseadme sisseseadmiseks“. Ekirjast ei nähtu, keda ta silmas on pidanud. Samas e-kirjas on ta väitnud, et „meil“ ei õnnestu kellegagi kliimaseadme kohta lepingut sõlmida. Lisaks soovis ta saada kostjalt Nordlin Ehitus OÜ-lt erinevaid dokumente kliimaseadme töötamise kohta. E-kirjas oli toodud ka sündmuste kronoloogia, mille kohaselt lasti 2013. aasta lõpus seadmesse mingi lahus. Alles 2014. aastal avastati, et seade ei tööta. 21.07.2014 täideti seade uuesti lahusega, kuid lülitati seejärel välja. Antud e-kirjadest võib järeldada, et seadme ebaõige täitmine ja sellest tingitud avarii võis aset leida veelgi varem ehk 2013. aastal. Igal juhul ei olnud kostja A. M. sellel ajal korteriühistu juhatuse liige.
216.Ermeesia OÜ esitas Pindi Kinnisvara OÜ-le 24.08.2015 pakkumise (toimiku 2. kd, lk 88) glükooli vahetuseks terves jahutussüsteemis ja lekke kontrolliks. Kuna arve esitati Pindi Kinnisvara AS-le, oli viimase lepinguliseks kohustuseks järelikult korraldada seadme hooldust.
217.Kostja A. M.i ja Pindi Kinnisvarahalduse OÜ esindaja vahelistest e-kirjadest oktoobris 2015 (toimiku 2. kd, lk 201-202) aga nähtub, et A. M. soovis haldajaga kohtuda, et arutada kliimaseadmega seotud küsimusi. Kinnisvarahaldur vastas, et on saanud Tehnohoolduse nimeliselt ettevõttelt kinnituse, et nad saavad seadet hooldama hakata. Lisaks soovis ta saada samalt ettevõttelt kinnitust, et seade on nüüd töökorras, kuid ei olnud veel saanud vastust. Seejärel soovis A. M. täpsustada, kas olemasolev leping ei sisaldagi kliimaseadet, millele vastates kinnitas haldaja, et jahutusseadme hooldust nende leping ei hõlma. Hooldusettevõttega lepingut ei saanud haldaja sõlmida, sest haldajale ei olnud üle antud jahutusseadme dokumentatsiooni. Samuti puudusid haldajal tehnikud, et seadet kontrollida. Jahutusseadme avarii oli kirja saatja arvetes tingitud sellest, et süsteemis oli vale glükooli lahus.
218.Kohus leiab, et sõltumata asjaolust, et Pindi Kinnisvarahaldus OÜ ei pidanud oma otseseks lepinguliseks kohustuseks seadet ise hooldada, oli nende kohustuseks korraldada seadme hooldust. Teistsugust järeldust asjas kogutud tõenditest teha ei saa. Leping, mille alusel tuli korraldada seadme hooldus, oli sõlmitud enne seda, kui kostja A. M. korteriühistu juhatuse liikmeks sai. Ka võimalik seadme riket põhjustanud avarii pidi toimuma aastatel 2013 või 2014, mil kostja ei olnud veel juhatuse liige. Seega ei saa asjas kogutud tõendite pinnalt järeldada mistahes kostja kui juhatuse liikme hoolsuskohustuse rikkumist. Kas või millistel asjaoludel leidis aset seadmest teatud komponentide eraldamine või juhtmete rikkumine, millele viitas Ü. L., ei ole hageja välja toonud ega tõendanud. Millist kohustust pidi kostja A. M. selle takistamiseks täitma, ei ole hageja samuti välja toonud. Kohus ei saa hageja eest ise kujundada nõude aluseks olevaid asjaolusid ega neid tõenditest otsida. Kuna hageja ei ole esile toonud ega tõendanud eeldusi, mille aluseks saaks nõuet kostja A. M.i osas rahuldada, tuleb nõue jätta rahuldamata.
219.Seda, millisel alusel vastutab jahutusseadmest tuleneva kahju eest hageja ees kostja Nordlin Ehitus OÜ, ei ole hageja samuti isegi üldsõnaliselt välja toonud ega tõendanud. Kohus on juba tuvastanud, et hageja ja kostja Nordlin Ehitus OÜ vahel puudus lepinguline suhe ning hagejal puudus garantiist tulenev nõudeõigus kostja Nordlin Ehitus OÜ vastu. Hageja asjatundja Ü. L. ei ole oma arvamuses seostanud jahutussüsteemi probleeme kostja Nordlin Ehitus OÜ tegevusega ega ole pidanud probleemide kõrvaldamist garantiitööks. Seega ei ole isegi kaudselt mõistetav, millisel alusel peaks kostja Nordlin Ehitus OÜ vastutama solidaarselt koos teiste kostjatega. Hageja nõue kostja Nordlin Ehitus OÜ vastu tuleb jätta rahuldamata.
220.Solidaarse nõude esitamisel kostja NEOF Pikk 36 OÜ vastu on hageja tuginenud vaid ebamäärasele väitele, et kostja jättis korraldamata jahutusseadme hoolduse. Millest tulenes kostja vastav kohustus hageja ees, ei ole hageja esile toonud. Hageja ja kostja NEOF Pikk 36 OÜ vahel puudus lepinguline suhe. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et vastav kohustus oleks kostjal olnud korteriomanikega sõlmitud lepingutes. Ühtlasi ei ole hageja esile toonud ega tõendanud, millal ja milliseid hooldustoiminguid oleks pidanud teostama ja kuidas oleks see taganud seadme komplektsuse ning välistanud avarii. Hageja väited on jäänud tõendamata.
221.Kohus leiab, et ka antud nõude osas ei ole hageja tõendanud kahju suurust. Tekkinud kahju suurust ei tõenda Ü. L. arvamus (toimiku 1. kd, lk 121-127). Ü. L. on koostanud eelarve, mille kohaselt kulub seadme ülevaatuseks ja analüüsiks 2869,02 eurot. Kogu seadme demonteerimiseks ja uue paigaldamiseks kulub 32 404 eurot. Miks on vajalik kogu seade demonteerida ja uus paigaldada, asjas kogutud tõenditest järeldada ei saa. Samuti ei ole loogiliselt võimalik mõista, et kui Ü. L. hinnangul vajab seade ülevaatamist ja analüüsimist, milleks tuleb teha kulutusi, siis millisel põhjusel on samal ajal selge, et kogu seade vajab välja
vahetamist. Millistele allikatele tuginedes on Ü. L. koostatud eelarvesse märkinud eeldatavad kulud, asjas kogutud tõenditest ei selgu. Seega ei ole kulude põhjendatus kontrollitav ega tõendatud.
222.Kõike eeltoodut kokku võttes tuleb hageja solidaarne nõue mõista kostjatelt NEOF Pikk 36 OÜ-lt, OÜ-lt Nordlin Ehitus ja A. M.ilt välja 42 327,62 eurot jätta rahuldamata. Hageja ei ole ühegi kostja puhul esile toonud ega tõendanud nõude rahuldamise eeldusi. Kuna ühegi kostja suhtes ei ole nõue põhjendatud, ei saa nad hageja ees vastutada ka solidaarselt. Hageja õigusabikulude ja eksperdikulude nõue kostjate NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus vastu summas 13 143 eurot ning hageja sissenõutavaks muutunud viivise nõue 18 399,50 eurot kostjate NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus vastu
223.Kohus leiab, et ka antud hageja nõue ei kuulu rahuldamisele. VÕS § 128 lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Kuna hageja kahju nõuded kostjate NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus vastu olid alusetud, ei ole põhjendatud ka õigusabikulud ja ekspertiisikulud seoses nõude esitamisega. Hageja kahju nõue 13 142 eurot tuleb kostjate NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus vastu jätta rahuldamata.
224.Ühtlasi nähtub asjas kogutud tõenditest, et hageja esitas nõude alusena õigusabi arved (toimiku 1. kd, lk 133-139) kliendiga kohtumiste, tegevusplaanide analüüside ja konsultatsioonide, ekspertiisiakti läbitöötamise ja muude toimingute eest. Muuhulgas on hageja esindaja esitanud kohtule ka arve, mille ta esitas oma kliendile seoses J. B.i esitatud nõudele vastamisega. VÕS § 128 lg 3 alusel ei kuulu aga hüvitamisele mitte mistahes õigusabi osutamiseks kulunud summad, vaid kahjuna saab nõuda üksnes sellise õigusabi kulu, miks oli vajalik otseselt kahju kindlaks tegemiseks ja hüvitisega seotud nõuete esitamiseks. Kohus selgitas seda hagejale 11.12.2019 eelistungil (toimiku 3. kd, lk 127-129).
225.Kuna hageja kahju hüvitamise nõuded kostjate vastu jäid rahuldamata, ei kuulu rahuldamisele ka hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise nõue ning edaspidi sissenõutavaks muutuva viivise nõue. Kohus jätab rahuldamata hageja sissenõutavaks muutunud viivise nõude 18 399,50 eurot kostjate NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus vastu. Kohus jätab rahuldamata hageja nõude mõista kostjatelt NEOF Pikk 36 OÜ-lt, OÜ-lt Nordlin Ehitus ja A. M.ilt solidaarselt välja sissenõutavaks muutuv viivis kahju nõuetelt alates 07.02.2018 kuni hüvitise tasumiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Menetluskulud
226.TsMS § 162 lg 1 näeb ette, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse hageja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
227.Kostja NEOF Pikk 36 OÜ palus hagejalt menetluskuludena välja mõista kulud õigusabile 5067,34 eurot ilma käibemaksuta. Kostja esindaja on osutanud õigusabi kokku 34 h 10 minuti ulatuses, mis teeb keskmiseks tunnihinnaks 148,31 eurot ilma käibemaksuta. Kostja palus hagejalt välja mõista ka viivise seadusjärgses määras. Kohus leiab, et kostja esindaja tunnitasu on vaidluse keerukust arvestades põhjendatud. Samuti on mõistlik ja kooskõlas kohtule esitatud menetlusdokumentide sisu ja menetlustoimingute kestvusega kostja esindaja õigusabi osutamiseks kulunud aeg. Hagejalt tuleb kostja NEOF Pikk 36 OÜ kasuks menetluskuludena välja mõista 5067,34 eurot. Kooskõlas kostja taotlusega tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista viivis menetluskuludelt 5067,34 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.
228.Kostja Nordlin Ehitus OÜ palus samuti hagejalt välja mõista kulud õigusabile. Kostjale osutati õigusabi tunnitasuga 120 eurot. Õigusabi osutati 21 h 45 minuti ulatuses ja 2550 euro eest ilma käibemaksuta. Kohus peab ka kostja Nordlin Ehitus OÜ esindaja tunnitasu mõistlikuks ja vaidluse keerukusega kooskõlas olevaks. Kostja esindaja õigusabi osutamisele kulunud aeg on mõistlik ja kooskõlas kohtule esitatud menetlusdokumentide mahuga. Hagejalt tuleb kostja Nordlin Ehitus OÜ kasuks menetluskuludena välja mõista 2550 eurot. Kooskõlas kostja taotlusega tuleb hagejalt välja mõista viivis menetluskuludelt 2550 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
229.Kostja A. M. palus hagejalt välja mõista kulud õigusabile koos käibemaksuga summas 21 610,50 eurot. Õigusabi osutati 135,1 tunni ulatuses ja tunnitasuga 159,96 eurot koos käibemaksuga. Õigusabikulule lisanduvad õigusabi osutamisega seotud otsesed kulud 25,16 eurot (koos käibemaksuga) ja riigilõiv 50 eurot. Kokku on kostja kandnud käesolevas tsiviilasjas menetluskulusid kogusummas 21 685,66 eurot (koos käibemaksuga). Otsesteks kuludeks on kulud äriregistrile, kulud jahutussüsteemi projekt- ja teostusdokumentatsiooni digitaliseerimisele (7,84 eurot), riigilõivu tasumiselt tehtud pangaülekandetasu (0,12 eurot) ning esindajate transpordikulusid seoses kohtuistungil osalemisega (13,20 eurot). Kostja palus kulud välja mõista koos käibemaksuga. Kostja palus hagejalt välja mõista ka viivise seadusjärgses määras.
230.Kohus leiab, et kostja A. M.i esindaja tunnitasu suurus on mõistlik ja kooskõlas vaidluse keerukusega. Põhjendatud kuluks loeb kohus riigilõivu kulu seoses määruskaebuse esitamisega ja pangaülekande tasu (kokku 50,12 eurot). Kostja esindajate transpordikulud istungil osalemiseks ei ole põhjendatud, sest Tallinna linnas saab istungile jõudmiseks kasutada tasuta transporti. Menetluses puudus vajadus digitaliseerida jahutussüsteemi dokumentatsiooni, mistõttu ei ole tegemist menetluskuluga.
231.Kostja lepinguliste esindajate ajakulu on kohtu hinnangul osaliselt ülepaisutatud. Menetluskulude nimekirja kohaselt on esindajatel 25,2 tundi kulunud hagi analüüsiks, strateegia koostamiseks, teabenõuete ja tagatise taotluse koostamiseks. Kostja menetluskulude tagatis jäi rahuldamata ning kostja ei esitanud tõendina ühtegi teabenõuet ega vastust sellele. Hagiavaldusega tutvumiseks ja selle analüüsimiseks võis mõistlikult aega kuluda 8 tundi. Järgnevalt on menetluskulude nimekirja kohaselt kulunud erinevateks toiminguteks seoses jahutussüsteemi ekspertiisiga (kokku ajakulu 7,6 tundi). Tegemist ei ole põhjendatud ajakuluga, sest kohtumenetluses ei esitanud kostja ekspertiisitaotlust jahutussüsteemi osas ning kohtumenetluses sellist ekspertiisi ka läbi ei viidud.
232.Järgnevalt on esindajatel kulunud kohtumäärustega tutvumiseks, eksperdiga suhtlemiseks ja hagi vastuse koostamiseks kokku 34,1 tundi. Kohus loeb mõistlikuks ajakuluks vastuse
koostamisel vastuse sisu ning mahtu arvestades 12 tundi. Muus osas ei olnud tegemist menetluses vajalike toimingutega. 31.01.2018 istungiks valmistumiseks ja tegevuskava koostamiseks ning hageja 1001.2019 seisukoha analüüsiks on kokku kulunud 8,3 tundi. Kohus loeb põhjendatud ajakuluks 1 tundi istungiks valmistumiseks, sest kostja esindaja on hageja seisukohtade analüüsimiseks veel täiendavalt aega kulutanud kokku ligi 5 tundi, mida kohus loeb piisavaks. Täiendavat ajakulu 5 tundi istungiks valmistumiseks kohus põhjendatuks ei pea. Tegu oli eelistungiga, millel kostja uusi taotlusi ei esitanud ning kahe esindaja viibimine istungil ei olnud vajalik. 11.12.2019 istungil osalemise osas loeb kohus põhjendatuks ühe esindaja ajakulu 1 tund 30 min. Istungile saabumiseks vajaliku transpordi kasutamise aega ei loe kohus õigusabi osutamiseks kulunud ajaks.
233.09.12.2020 istungiks valmistumisel loeb kohus samuti põhjendatud ajakuluks 1 tundi ning istungil osalemiseks ühe esindaja ajakulu 1 tundi. Muus osas loeb kohus kostja esindaja ajakulu põhjendatuks ning kooskõlas olevaks kohtule esitatud menetlusdokumentide sisu ning mahuga. Kogumis loeb kohus kostja A. M.i õigusabikulu põhjendatuks 68,5 tundi. Arvestades kohtu poolt põhjendatuks peetud tunnitasu 159,96 eurot koos käibemaksuga, on kostja A. M.i põhjendatud õigusabikulu 10 957,26 eurot. Koos tasutud riigilõivu ja pangaülekande tasuga on kostja menetluskulud kokku põhjendatud 11007,38 euro ulatuses. Hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista 11 007,38 eurot. Kooskõlas kostja taotlusega tuleb hagejalt välja mõista viivis menetluskuludelt 11 007,38 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
234.TsMS § 167 lg 1 näeb ette, et iseseisva nõudeta kolmanda isiku ja tema seadusliku esindaja menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele niivõrd, kuivõrd vastaspool kannab menetluskulud vastavalt käesolevas jaos sätestatule. Kostjate poolel iseseisva nõudeta kaasatud kolmandad isikud V. V. ja M. K. taotlesid oma lepingulise esindaja kulude hüvitamist kokku summas 2430 eurot koos käibemaksuga. Taotluse kohaselt osutas lepinguline esindaja õigusabi tunnitasuga 180 eurot koos käibemaksuga. Kohus loeb tunnitasu suurust ülepaisutatuks, arvestades teiste menetlusosaliste esindajate tunnitasu suurust. Vaidluse sisu ja keerukust arvestades loeb kohus põhjendatud tunnitasu suuruseks 160 eurot koos käibemaksuga.
235.Kolmandate isikute ajakulu õigusabi osutamise eest loeb kohus samuti ülepaisutatuks. Kolmandate isikute esindaja esitas ainsa menetlusdokumendina kohtule menetluskulude nimekirja. Kuigi esindaja osales kahel istungil, avaldas ta viimasel istungil seisukoha, mis toetas hagejat ja mitte kostjaid. TsMS § 214 lg 2 järgi on kolmanda isiku avaldusel või muul menetlustoimingul õiguslik tähendus üksnes juhul, kui see ei ole vastuolus selle hageja või kostja avalduse, kaebuse või toiminguga, kelle poolel kolmas isik menetluses osaleb. Seega ei omanud avaldused õiguslikku toimet.
236.Menetluskulude taotluse kohaselt on esindajal kulunud toimikuga tutvumiseks, istungiks valmistumiseks ja korteriühistu esindajaga kohtumiseks kokku 6,2 tundi. Hageja esindajaga kohtumiseks puudus õiguslik ja sisuline vajadus. Kuivõrd kolmas isik ei esitanud istungil seisukohti ega menetlusdokumente, on õigusabi osutamiseks kulunud mõistlik aeg istungiks valmistumiseks ja sellel osalemiseks kokku 2 tundi. Järgmiseks istungiks valmistumiseks on esindajal aega kulunud 4,2 tundi, mida kohus loeb üle paisutatuks. Kuna esindaja ei avaldanud istungil muid seisukohti peale nende, millel ei olnud õiguslikku tähendust, sai istungiks valmistumiseks mõistlikult aega kuluda 1 tund. Kogumis on kolmandate isikute esindaja õigusabi osutamiseks kulunud aeg põhjendatud 4,6 tundi. Kohtu poolt põhjendatuks peetud tunnitasu suurust 160 eurot arvestades on kulud põhjendatud 736 euro ulatuses koos käibemaksuga. Hagejalt tuleb kolmandate isikute V. V.i ja M. K. kasuks menetluskuluna välja
mõista 736 eurot. Kooskõlas kolmandate isikute taotlusega tuleb hagejalt nende kasuks välja mõista viivis menetluskulult 736 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 26.01.2022 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 24.09.2021 kohtuotsus.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.