Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 06.03.2020 esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid AS WaveCom üürnikuna (kostja I) ja OÜ A 19.10.2010 üürilepingu nr. xxx (üürileping 1), mille alusel kostja I võttis üürile Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks oleva hoone keldrikorrusel paikneva tehnoruumi üldpinnaga 162 m2. Üürilepingust 1 tulenevate üürniku kohutuste täitmise tagamiseks sõlmiti K L (kostja II, kes on ka kostja I xxx) ja üürileandja vahel 19.10.2010 käendusleping, mille kohaselt vastutab kostja II käendajana üürilepingust 1 tulenevate üürniku kohustuste täitmise eest maksimumsummas 150 000 krooni s.o 9586,75 eurot. Üürileping sõlmiti tähtajalisena kehtivusega 10 aastat kuni 19.10.2020. 03.04.2012 omandas Stevorte Capital OÜ (hageja) Xxx asuva kinnistu ning tulenevalt VÕS §-st 291 läksid sellega seoses üürilepingust 1 tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle hagejale. Lisaks üürilepingust tulenevate õiguste ja kohutuste üleminekule, läksid tulenevalt VÕS §-st 167 lg 1 ja § -st 173 lg 1 ja lg 3 p 4 hagejale üle ka üürilepingu täitmise tagamiseks antud tagatised sh käenduslepingust tulenevad õigused kostja II kui käendaja suhtes. Kostjale I on üürilepingu 1 alusel esitatud tasumiseks üüriarved ja arved kõrvalkulude eest, mille maksetähtpäev on ületatud ja mis on 06.03.2020 seisuga tasumata. Tulenevalt üürilepingu 1 punktist 1.6 on kostja I võlgnetavalt summalt kohustatud tasuma viivist arvestusega 0.5% päevas. Hagi esitamise seisuga moodustab kostja I üürilepingust 1 tulenev üüri põhivõlg perioodi 1.06.2019 kuni 26.01.2020 eest 6783,57 eurot, kõrvalkulud 111,61 eurot, viivis üüri maksmisega viivitamise eest 5124,14 eurot ning viivis kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest 65,98 eurot. Lisaks lisandub põhivõlale 6895,18 eurot (üür 6783,57 eurot pluss kõrvalkulud 111,61 eurot) viivis arvestusega 0.5% päevas alates hagi esitamisest kuni põhivõla tasumiseni. Kostjal I on kohustus tasuda üüri, kõrvalkulud ning viivis lähtuvalt üürilepingu 1 punktidest 1.4, 1.5 ja 1.6 ja VÕS § 101 lg 1 p1ja 4, § 108 lg 1, § 113 lg 1, § 271 lg 1 ja § 292 lg 1. Kuivõrd kostja 1 ei tasunud hagejale üürilepingu 1 alusel üüri ja kõrvalkulusid juba alates juunist 2019, saatis hageja lepinguline esindaja kostjale I 14.01.2020 kirjaliku nõude, milles palus tasuda üüri, kõrvalkulude ja viivise võlgnevus hiljemalt 14 päeva jooksul. Antud kirjas hoiatas hageja kostjat I, et juhul kui kostja I temale täiendavalt antud tähtaja jooksul võlgnevust (st hiljemalt 25.01.2020) ei tasu, siis loeb hageja üürilepingu 1 erakorraliselt ülesöelduks alates 26.01.2020. Kostja I võlgnevust ei tasunud ning seega lõppes hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping VÕS § 316 lg 1 alusel hagejapoolse erakorralise ülesütlemise tõttu 26.01.2020. Tulenevalt VÕS §-st 334 lg 1 ja üürilepingu 1 punktist 2.7.1.1 oleks kostja I olnud kohustatud üürilepingu 1 eseme hagejale tagastama hiljemalt 26.01.2020. Kuivõrd kostja I ei vabastanud lepingu eset ega

tagastanud seda hagejale 26.01.2020 s.o üürilepingu lõppemisel, siis on hagejal õigus nõuda üürilepingu 1 punktis 2.10.1.3 kohaselt kostjalt I leppetrahvi lepingu eseme tagastamisega viivitamise eest alates 27.01.2020 summas 724,14 eurot (viimane kehtinud üürisumma kuus ilma käibemaksuta) iga viivitatud nädala eest. Seisuga 6.03.2020 on kostja I viivitanud lepingu eseme tagastamisega 40 päeva, mis teeb perioodil 27.01.2020 kuni 6.03.2020 lepptrahvi nõudeks ruumide tagastamisega viivitamise eest 4147.60 eurot. Tulenevalt TsMS §-st 369 palub hageja kostjalt 1 välja mõista leppetrahv üürilepingu 1 eseme tagastamisega viivitamise eest summas 103,44 eurot päevas alates hagi esitamisele järgevast päevast s.o 7.03.2020 kuni üürlepingu 1 eseme hagejale tagastamiseni, kuivõrd on alust arvata, et kostja I ei tagasta lepingu eset veel ka hagi esitamise päeval. Juhul kui kohus peaks asuma seisukohale, et üürilepingu 1 punktist 2.10.1.3 tulenevat leppetrahvi tasumise nõuet ei ole võimalik rahuldada, siis palub hageja alternatiivselt mõista kostjalt I välja VÕS § 335 alusel kahjuhüvitis lepingu eseme tagastamisega viivitamise eest alates 27.01.2020 kuni hagi esitamiseni 6.03.2020. Kahjuhüvitise suuruseks VÕS § 335 alusel on kokkulepitud viimane kehtiv üür s.o üür 868.97 eurot kuus, ehk 28,96 eurot päevas. Ajavahemiku 27.01.2020 kuni hagi esitamiseni 6.03.2020 on hüvitis seega kokku 40 päeva eest 1158.40 eurot (28,96 x40), mille väljamõistmist hageja alternatiivselt taotleb ning samuti palub hageja välja mõista üür 28,96 eurot päevas alates hagi esitamisele järgvest päevast s.o 7.03.2020 kuni kostja I poolt üürilepingu 1 eseme valduse hagejale tagastamiseni (õiguslik alus VÕS § 355 ja TsMS § 369 ja 370 lg 2 ). Kuna kostja I ei ole vaatamata üürilepingu lõppemisele hagejale üürilepingu eseme valdust tagastanud, siis tuginedes AÕS §-le 80 lg 1 ja 2 palub hageja kohustada kostjat I andma Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks oleva hoone keldrikorrusel paikneva tehnoruumi üldpinnaga 162 m2 valduse välja hagejale. Kostja II vastutab üürilepingust 1 tulenvate kostja I kohutuste täitmise eest solidaarselt kostjaga I (VÕS § 142 lg 1 ja § 145 lg 1) käenduse maksimumsumma s.o 9586,75 euro ulatuses. Hageja edastas 14.01.2020 kostjale II teate, milles teavitas kostjat II kui käendajat, et kostjal I on hageja ees täitmata üürilepingust 1 tulenevad kohustused, mis ületavad käendaja vastuse maksimumsummat ning palus käendajal täita käenduslepingust tulenev kohustus tasudes kostja I võlgnevus käenduse vastutuse maksimumsummas 9586,75 eurot. Kostja II ei ole käendajana kohustust täitnud. Hageja palub kostjalt II solidaarselt kostjaga I välja mõista üürilepingust tulenev üüri põhivõlg summas 6783,57 eurot, kõrvakulud 111,61 eurot ning viivis üüri maksmisega viivitamise eest summas 2691,57 eurot s.o kokku 9586,75 eurot. Samuti on kostja I ja hageja sõlminud 17.07.2012 üürilepingu nr. xxx (üürileping 2), mille alusel kostja I võttis üürile Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks olevas hoones Xxx paikneva tehnoruumi A108 üldpinnaga 8.7 m2. Üürileping on sõlmitud tähtajalisena kehtivusega alates 1.08.2012 kuni 1.02.2021. Alates 2019. aasta juunist on kostja I üürnikuna rikkunud üürilepingut 2, kuivõrd on jätnud tasumata üüri ja kõrvalkulude eest, kuigi on jätkanud üürilepingu 2 eseme kasutamist peale 1. juunit 2020. Kostjale I on üürilepingu 2 alusel esitatud tasumiseks üüriarved ning arved kõrvalkulude eest, mille maksetähtpäev on ületatud ja mis on hagi esitamise seisuga tasumata. Tulenevalt üürilepingu 2 punktist 9.2 on kostja I võlgnetavalt summalt kohustatud tasuma viivist arvestusega 0.15% päevas. Kokku moodustab hagi esitamise seisuga s.o 6.03.2020 üürilepingust 2 tulenev kostja I üüri põhivõlg perioodi 1.06.2019 kuni 26.01.2020 eest

215,04 eurot, kõrvalkulud 92,40 eurot, viivis üüri maksmisega viivitamise eest summas 47,56 eurot ning viivis kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest 16,22 eurot. Lisaks lisandub põhivõlale 307,08 eurot (215,04 eurot üür ja kõrvalkulud 92,40 eurot) viivis arvestusega 0.15% päevas alates hagi esitamisele järgnevast päevast s.o 7.03.2020 kuni põhivõla tasumiseni. Hageja nõuab hagis ka tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise tasumist lähtuvalt TsMS 367. Kuivõrd kostja I ei olnud tasunud hagejale üürilepingu 2 alusel üüri ja kõrvalkulusid alates juunist 2019, saatis hageja lepinguline esindaja kostjale I 14.01.2020 kirjaliku nõude, milles palus tasuda üüri, kõrvalkulude ja viivise võlgnevus hiljemalt 14 päeva jooksul. Antud kirjas hoiatas hageja kostjat I, et juhul kui kostja I temale täiendavalt antud tähtaja jooksul võlgnevust (st hiljemalt 25.01.2020) ei tasu, siis loeb hageja üürilepingu 2 erakorraliselt ülesöelduks alates 26.01.2020. Kostja I võlgnevust ei tasunud ning seega lõppes hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping 2 VÕS § 316 lg 1 kohaselt hageja poolt lepingu erakorralise ülesütlemise tõttu 26.01.2020. Tulenevalt VÕS §-st 334 lg 1 oleks kostja I olnud kohustatud üürilepingu 2 eseme hagejale tagastama hiljemalt 26.01.2020. Kuivõrd kostja I ei vabastanud lepingu eset ega tagastanud seda hagejale 26.01.2020 s.o üürilepingu lõppemisel, siis on hagejal õigus nõuda üürilepingu 2 punkti 9.3 alusel kostjalt I leppetrahvi lepingu eseme vabastamise ja tagastamisega viivitamise eest alates 27.01.2020 summas 2,24 eurot (viimane kehtinud üürisumma kuus ilma käibemaksuta 22,40, millest 10% on 2,24 eurot) iga viivitatud päeva eest. Seisuga 6.03.2020 on kostja I viivitanud lepingu eseme tagastamisega 40 päeva, mis teeb perioodil 27.01.2020 kuni 6.03.2020 lepptrahvi nõudeks ruumide tagastamisega viivitamise eest 89,60 eurot. Hageja nõuab nimetatud lepptrahvi tasumist kostjalt I. Tulenevalt TsMS §-st 369 palub hageja kostjalt I välja mõista leppetrahv üürilepingu 2 eseme tagastamisega viivitamise eest summas 2,44 eurot päevas alates hagi esitamisele järgnevast päevast s.o 7.03.2020 kuni lepingu eseme hagejale tagastamiseni. Alternatiivselt palub hageja mõista kostjalt I välja VÕS § 335 alusel kahjuhüvitis lepingu eseme tagastamisega viivitamise eest alates 27.01.2020. Kahjuhüvitise suuruseks VÕS § 335 alusel on viimane kehtiv üür s.o üür 26.88 eurot kuus, ehk 0,90 eurot päevas. Ajavahemiku 27.01.2020 kuni hagi esitamiseni 6.03.2020 on hüvitis seega kokku 40 päeva eest 36 eurot, mille väljamõistmist hageja alternatiivselt taotleb. Tulenevalt TsMS §-st 369 ja 370 lg 2 palub hageja kostjalt I välja mõista kahjuhüvitisena üür 0.9 eurot päevas alates hagi esitamisele järgnevast päevast s.o 7.03.2020 kuni kostja I poolt üürilepingu 2 eseme valduse hagejale tagastamiseni. Kuna kostja I ei ole vaatamata üürilepingu lõppemisele hagejale üürilepingu eseme st ruumide valdust tagastanud, siis tuginedes AÕS §-le 80 lg 1 ja 2 palub hageja kohustada kostjat II andma Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks olevas hoone ruumi A108 üldpinnaga 8.7 m2 valduse välja hagejale. Eeltoodust tulenevalt palus hageja: 1) mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 9586,75 eurot (millest üürilepingust nr. xxx tulenev üüri põhivõlg 6783,57 eurot, kõrvakulud 111,61 eurot ning viivis üüri maksmisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020 summas 2691,57 eurot); 2) mõista kostjalt I hageja kasuks välja viivis 2432,57 eurot üürilepingust nr. xxx tuleneva üüri tasumisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020; 3) mõista kostjalt I hageja kasuks välja viivis 65,98 eurot üürilepingust nr. xxx tulenevate kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020; 4) mõista kostjalt I hageja kasuks välja viivis üürilepingu nr. xxx põhivõla tasumisega viivitamise eest arvestusega 0.5% põhivõla summast (6895,18 eurot) iga viivitatud päeva eest alates 7.03.2020

kuni põhivõla tasumiseni; 5) mõista kostjalt I hageja kasuks välja leppetrahv 4147,60 eurot üürilepingu nr. xxx eseme hagejale tagastamisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020; 6) mõista kostjalt I hageja kasuks välja leppetrahv summas 103,44 eurot päevas üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest alates 7.03.2020 kuni kostja I poolt üürilepingu nr. xxx eseme hagejale tagastamiseni; 7) juhul kui kohus ei pea võimalikus leppetrahvi nõudeid rahuldada, siis alternatiivselt palub hageja mõista kostjalt I hageja kasuks välja kahjuhüvitis summas 1158,40 eurot üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest perioodi 27.01.2020 kuni 6.02.2020 eest s.o kuni hagi esitamiseni ning alates 7.03.2020 mõista kostjalt I hageja kasuks välja kahjuhüvitisena üür summas 28,96 eurot päevas kuni kostja I poolt üürilepingu nr. xxx eseme tagastamiseni hagejale; 8) kohustada kostjat I andma Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks oleva hoone keldrikorrusel paikneva tehnoruumi, üldpinnaga 162 m2, valdus välja hagejale; 9) mõista kostjalt I hageja kasuks välja 371,22 eurot, millest üürilepingust nr. xxx tulenev üüri põhivõlg 215,04 eurot, kõrvalkulud 92,40 eurot, viivis üüri maksmisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020 summas 47,56 eurot ning viivis kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020 16,22 eurot; 10) mõista kostjalt I hageja kasuks välja viivis üürilepingu nr. xxx põhivõla tasumisega viivitamise eest arvestusega 0.15% põhivõla summast (307,44 eurot) iga viivitatud päeva eest alates 7.03.2020 kuni põhivõla tasumiseni; 11) mõista kostjalt I hageja kasuks välja leppetrahv summas 89,60 eurot üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest perioodil 27.01.2020 kuni 6.03.2020; 12) mõista kostjalt I hageja kasuks välja leppetrahv summas 2.44 eurot päevas üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest alates 7.03.2020 kuni kostja I poolt üürilepingu nr. xxx eseme hagejale tagastamiseni; 13) juhul kui kohus ei pea võimalikus leppetrahvi nõudeid rahuldada, siis alternatiivselt palub hageja mõista kostjalt I hageja kasuks välja kahjuhüvitis summas 36 eurot üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest perioodil 27.01.2020 kuni 6.03.2020 ning alates 7.03.2020, mõista kostjalt I hageja kasuks välja kahjuhüvitisena üür summas 0.9 eurot päevas kuni kostja I poolt üürilepingu nr. xxx eseme hagejale tagastamiseni; 14) kohustada kostjat I andma Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks oleva hoone ruumi A108 üldpinnaga 8.7 m2 valdus välja hagejale. Kostjate vastus Kostjad võtsid hagi õigeks üüripindade otsese valduse tagastamise nõuete osas, kuid ülejäänud osas palusid jätta hagi rahuldamata. Vastuse kohaselt kasutas kostja I ühte üüripinda serverikeskusena ning teist tehnoruumina, et käitada seal serverikeskuse jaoks vajalikku elektrigeneraatorit. Põhiüürilepingu p 1.3. kohaselt on üüripinna kasutusotstarbeks „serverikeskus“. Nagu nähtub põhiüürilepingu p-st 2.6.1.8, oli hagejal selgelt teada, et üüripinna serverikeskuse kasutamiseks teeb kostja I „märkimisväärse investeeringu“. Seega on vaieldamatu, et hageja kui üürileandja teadis, et üüripinnal asub kallihinnaline serverikeskus. See, et serverikeskus vajab mh. ka voolu, peaks olema üldteada asjaolu TsMS § 231 lg 1 mõttes. Jaanuaris 2019 toimus Xxx kinnistu peakilbis suurem rike, mis tõi kaasa mh. ka tuleohtliku olukorra. See asjaolu sundis kostjat I täpsemalt vaatama, mis seisus üürileandja elektripaigaldis on. Ilmnes, et tegemist on ohtliku elektripaigaldisega, millele pealegi ei olnud tehtud ka kohustuslikku auditit. Kuna serverikeskust ei saa käitada ohtliku ja ebaseadusliku elektripaigaldisega, hakkas kostja I taotlema, et hageja teeks elektripaigaldise korda nii tehnilises kui ka õiguslikus mõttes. Hageja seda ei teinud. Kostja I ei saanud üüripindu enam kasutada, kuna

nende eesmärgipärane kasutamine oli võimatu seetõttu, et hageja vastutusel olev elektripaigaldis ei vastanud ei tehniliselt ega õiguslikult nõuetele. 31.03.2019 andis kostja I hagejale teada, et hageja kas teeb elektripaigaldise korda, või on kostja I sunnitud üürilepingud üles ütlema alates 01.05.2019. Kostja I pidas iseenesestmõistetavalt silmas mõlemat üürilepingut, kuna generaatoriruumi üürilepingu ainsaks eesmärgiks on serverikeskuse teenindamine. Hageja elektripaigaldist tähtajaks korda ei teinud. Seega lõppesid üürilepingud kostja I poolse ülesütlemise läbi 01. maist 2019. Kuna üürilepingud olid lõppenud, ei saanud hageja neid üürilepinguid jaanuaris 2020 enam uuesti üles öelda. Hoolimata üürilepingute lõppemisest püüdis kostja I siiski hagejaga läbi rääkida, et hageja ehk siiski teeb elektripaigaldise korda ja pooled saaksid üürisuhte taastada. Lisaks nägi üürilepingu p 2.6.1.8 ette, et kui üürileping lõpeb hagejast tulenevatel asjaoludel, peab hageja tasuma üürnikule kokkulepitud hüvitissumma vähemalt 3 kuud enne üüripinna vabastamist. Kostja I suhtles üürisuhete loodetava taastamise osas hagejaga, kes kokkuvõtlikult väljendas seisukohta, et üürisuhe tegelikult jätkub ning avaldas ka umbmääraseid plaane elektripaigaldise kordategemise kohta. Nendel põhjustel kostja I üüripindasid veel ei vabastanud. Samas andis kostja I väga selgelt teada, et üüriarveid ta ei tasu, kuna ei saa pindu sihtotstarbeliselt kasutada. Hageja omalt poolt vähemalt kaudselt möönis elektripaigalduse ohtlikkust, lubades olukorda parandada, tekitas isegi mingi ajutise lahenduse, kuid probleemi tegeliku lahendamiseni siiski ei jõudnudki. Jaanuari alguses pöördus kostja I elektriprojekteerimise ja käidukorraldusega tegeleva ettevõtte S E OÜ poole, kelle hinnang oli hävitav — lülitid ja kaitseautomaadid on amortiseerunud, ühendused ei ole nõuetekohased ja on tehtud isegi täiesti lubamatuid ühendusi, jne; lisaks peaks sellel elektripaigaldisel seaduse kohaselt tegema iga viie aasta tagant auditi, mida aga pole tehtud kordagi. Kostjad juhivad tähelepanu asjaolule, et S E OÜ vastav hinnang oli antud olukorrale, mille kohta hageja väitis, et ta oli juba kõik korda teinud. Ilmselgelt ei vastanud hageja väide tõele. S E OÜ kinnitas seega üheselt, et kostjal I oli täielik alus üürilepingud üles öelda, kuna üüripinnad ei olnud ilmselgelt sihtotstarbeliselt kasutatavad. E AS-i, kes on elektripaigaldiste katsetamise ja mõõtmise alal akrediteeritud ettevõte, katselabori juhataja hr J P kinnitas üheselt, et S E OÜ arvamus on igati täpne ning et täpselt niisugused asjad juhtuvadki, kui elektripaigaldis on aastaid kontrollimata ja hooldamata. Kokkuvõtlikult ei olnud kostja I alates 01.05.2019 kohustatud üürilepingute alusel tasuma üüri ega kõrvalkulusid, kuna ta oli need lepingud üles öelnud põhjusel, et ta ei saanud pinda sihtotstarbeliselt kasutada. Alternatiivselt on kostja I õiguspäraselt keeldunud üüri tasumisest. Antud juhul ei saanud kostja I üüritud asja sihtotstarbeliselt kasutada tulenevalt elektripaigaldise ohtlikkusest ja ebaseaduslikkusest. Ilmselgelt on see hageja kui üürileandja, mitte aga kostja kui üürniku vastutusalas olev asjaolu. Kusjuures puuduse olemusest tulenevalt ei olnud tegemist mitte kasutusvõimaluse piiramisega, vaid selle ühemõttelise välistamisega. Kostja I on hagejale väga selgelt teatanud, et ta ei maksa arveid seetõttu, et ta ei saa kasutada üüritud asja sihtotstarbeliselt. Kui kohus peaks leidma, et üürilepingud ei olnud kostja I poolt üles öeldud, siis on kostja I ikkagi õigustatult keeldunud üüriarvete tasumisest. Kostja I on seejuures selgelt täitnud ka oma teatamiskohustust ning hagejal ei saanud olla mingit kahtlust selles, et kostja I ei tasu üüriarveid põhjusel, et üüripinna kasutuskõlbmatuse tõttu ei saa ta seda pinda kasutada. Seega ka juhul, kui

kohus peaks leidma, et kostja I ei olnud üürilepinguid kehtivalt üles öelnud, ei olnud üürnik siiski kohustatud üüri ega kõrvalkulusid tasuma, kuna ta ei saanud üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada. Seega ei tekkinud kostjal 1 ka mingeid võlgnevusi hageja ees ning hagejal ei olnud õigust ega alust üürilepingute ülesütlemiseks. Hageja nõuab kostjalt I kohtu kaudu valduse vabastamist ja valduse vabastamisega viivitamisest tulenevate leppetrahvide tasumist olukorras, kus hageja teab väga hästi (teadis juba kohtusse pöördudes), et kostja I ongi juba asunud valdust vabastama ning teeb seda nii kiiresti, kui võimalik. Valduse vabastamine on suuresti viibinud just hageja enda puuduliku koostöö tõttu. Kostja I on seisukohal, et hageja nõue üüripindade valduse üleandmiseks on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hageja teab, et kostja juba niikuinii selle nõude täitmisega tegeleb, samas on valduse vabastamine viibinud just hageja enda tegevuse tulemusena. Kuna kostjal I puuduvad hageja ees täitmata rahalised kohustused, ei ole alust ka mingite nõuete esitamiseks kostja II kui käendaja vastu. Kui kohus siiski peaks otsuses leidma, et kostjal I (ja seega võimalikult ka kostjal II kui käendajal) peaks olema mingi kohustus tasuda hagejale kas leppetrahvi, viiviseid või kahjuhüvitist, paluvad kostjad niisuguseid väljamõistetavaid summasid vähendada. Eelkõige tuginevad kostjad asjaolule, et kostja I on heauskselt püüdnud pidada läbirääkimisi üürisuhte taastamiseks/jätkamiseks, hageja ei ole pika aja jooksul andnud mingitki märki sellest, et tal on üüripindade vabastamisega kiire, ning lõpuks on hageja pöördunud kohtusse olukorras, kus üüripindade vabastamine on juba käimas ja takerdunud hageja enda koostöö puudumise taha. VÕS § 113 lg 8 kohaselt võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt VÕS §-s 162 sätestatule. Viivisemääraks on antud juhul 0,5% päevas ehk teisisõnu 182,5% aastas. Kostjate hinnangul on see asjaolusid arvestades ebaõiglaselt suur, kui mitte tühine. Menetluse käik 09.04.2020 täiendas hageja hagi järgnevate alternatiivsete nõuetega: 1) juhul, kui kohus ei pea võimalikuks hagiavalduse punktides 1, 2 ja 3 nimetatud nõudeid rahuldada, siis alternatiivselt palub hageja mõista kostjatelt solidaarselt välja leppetrahv summas 9586,75 eurot üürilepingu 1 eseme tagastamisega viivitamise eest perioodil 1.06.2019 kuni 26.01.2020 ja kostjalt I täiendavalt leppetrahv summas 2 913,25 eurot üürilepingu 1 punkti 2.10.1.3 alusel üürilepingu 1 eseme tagastamisega viivitamise eest perioodi 1.06.2019 kuni 26.01.2020; 2) juhul, kui kohus ei pea võimalikus resolutsiooni punktis 7 nimetatud leppetrahvi nõuet rahuldada, siis alternatiivselt palub hageja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja VÕS § 335 alusel kahjuhüvitis lepingu eseme tagastamisega viivitamisi eest alates 1.06.2019 kuni 26.01.2020 summas 6 835,75 eurot; 3) juhul, kui kohus ei pea võimalikuks resolutsiooni p 11 nõudeid rahuldada, siis palub hageja alternatiivselt mõista kostjalt I välja leppetrahv üürilepingu 2 eseme tagastamisega viivitamise eest üürilepingu 2 punkti 9.3 alusel perioodi 1.06.2019 kuni 26.01.2016 eest summas 537,60 eurot; 4) juhul, kui kohus ei pea võimalikus resolutsiooni punktis 17 nimetatud leppetrahvi nõuet rahuldada, siis alternatiivselt palub hageja mõista kostjalt I hageja kasuks välja VÕS § 335 alusel kahjuhüvitis üürilepingu 2 eseme tagastamisega viivitamise eest alates 1.06.2019 kuni 26.01.2020 summas 211 eurot. 29.01.2021 esitatud dokumendis teatas hageja, et kostja I on 11.08.2020 vabastanud ühe üürilepingu eseme, s.o üürilepingu nr xxx (üürileping 2) esemeks oleva ruumi A108 üldpinnaga

8,7m2 (nn generaatoriruum) ning seega on täitnud osaliselt hageja nõude, mis tõttu loobub hageja nõudest „kohustada kostjat I andma Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks oleva hoone ruumi A108 üldpinnaga 8.7 m2 valdus välja hagejale“. Sellega seoses täpsustas hageja ka leppetrahvi nõudeid üürilepingu 2 eseme tagastamisega viivitamise eest järgnevalt: mõista kostjalt I hageja kasuks välja leppetrahv summas 451,40 eurot üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest perioodi 7.03.2020 kuni 11.08.2020 eest. Juhul kui kohus ei pea võimalikus punktis 13 ja 14 nimetatud leppetrahvi nõudeid rahuldada, siis alternatiivselt palus hageja mõista kostjalt I hageja kasuks välja kahjuhüvitis summas 36 eurot üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest perioodil 27.01.2020 kuni 6.03.2020 ning summas 166,50 eurot üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest perioodil 7.03.2020 kuni 11.08.2020. 22.03.2021 esitatud dokumendis teatas hageja, et kostja I viis 26.10.2020 üüripinnalt ära balloonid ning hageja nõustub, et sellega vabastas kostja 1 üürilepingu nr. xxx esemeks olevad ruumid ning sellega loeb hageja ruumide valduse tagastatuks. Seetõttu loobub hageja alljärgnevast nõudest: Kohustada kostjat I andma Xxx asuva kinnisasja (registriosa nr. xxx) oluliseks osaks oleva hoone keldrikorrusel paikneva tehnoruumi, üldpinnaga 162 m2, valdus välja hagejale“. Sellega seoses täpsustas hageja ka leppetrahvi nõudeid üürilepingu 1 eseme tagastamisega viivitamise eest järgnevalt: Mõista kostjalt I hageja kasuks välja leppetrahv summas 23 896,62 eurot üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest perioodil 7.03.2020 kuni 26.10.2020. Juhul kui kohus ei pea võimalikus resolutsiooni punktis 5 ja 6 nimetatud leppetrahvi nõudeid rahuldada, siis alternatiivselt palus hageja mõista kostjalt I hageja kasuks välja kahjuhüvitis summas 1158,40 eurot üürilepingu nr. xxx eseme tagastamisega viivitamise eest perioodi 27.01.2020 kuni 6.03.2020 s.o kuni hagi esitamiseni ning perioodi 7.03.2020-26.10.2020 eest mõista kostjalt I hageja kasuks välja kahjuhüvitis summas 6718,32 eurot. 07.04.2021 esitas kostja I tasaarvestuseavalduse, milles leidis, et juhul, kui kohus leiab, et hagejal on õigus nõuda kostjalt I mingite summade tasumist, siis kostja tasaarvestab selle oma investeeringute hüvitamise nõudega summas 9624,05 eurot üürilepingu p 2.6.1.8 alusel. Kohtu põhjendused

täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 313 lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema kaks eeldust, s.o õiguslik alus ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele. Seega on üürilepingu erakorraline ülesütlemine õiguspärane siis, kui leping öeldakse üles õiguslikul alusel ning seaduses sätestatud korras. Ilma õigusliku aluseta teostatud üürilepingu ülesütlemine on tühine. Tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi ning tühine lepingu ülesütlemine ei lõpeta üürilepingut ja see kehtib edasi. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine saab tulenevalt VÕS §-st 325 toimuda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Ülesütlemiseavalduse näol on tegemist ühepoose tahtevaldusega ning tulenevalt VÕS §-st 195 lg 1 peab see olema piisavalt selge ja sellest peab olema üheselt arusaadav tahtevalduse sisuks on kujundusõiguse kaudu konkreetse võlasuhte lõpetamine. Samuti selgitab kohus, et üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe. Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud VÕS §-s 196. Vastavalt VÕS § 196 lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust.

üles, siis ei ole kohtu hinnangul täidetud lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse formaalne eeldus ning see ei toonud kaasa üürilepingu(te) lõppemist isegi juhul, kui üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks oleks eksisteerinud materiaalsed alused.

Põhiüürilepingu p 1.3. kohaselt oli üüripinna kasutusotstarbeks „serverikeskus“. See, et serverikeskus vajab mh. ka voolu on kohtu hinnangul üldteada asjaolu TsMS § 231 lg 1 mõttes. Kostja I on 31.03.2019 kirjutanud hagejale, et pinda ei saa kasutada sihtotstarbeks (kd I lk 53 pöördel). 03.06.2019 on kostja I pärast hagejalt saadud arve saamist vastanud, et ei saa arvet aktsepteerida, sest ei ole saanud ruume mõnda aega sihipäraselt kasutada seoses hoone avariilise elektripaigaldisega (kd I lk 56). Ka 12.06.2019, 24.07.2019 ning 26.09.2019 e-kirjades on kostja I viidanud jaanuaris toimunud avariile ja ohtlikule elektripaigaldisele, millel puudub seadusega nõutav audit ning teavitanud, et ei ole hageja arveid aktsepteerinud (tlk 56 pöördel, 58, 61). Pooltel puudub iseenesest vaidlus, et jaanuaris 2019 toimus Xxx kinnistu elektripaigaldises rike. Kohtu hinnangul ei ole aga käesolevas menetluses tõendamist leidnud, et kostja I ei oleks saanud üüritud ruume pärast nimetatud rikke toimumist sihipäraselt kasutada. Puuduvad tõendid, et üüritud pindadel ei oleks olnud elektrit või et elektripaigaldis oleks olnud seisundis, mis oleks takistanud ruumide kasutamist. Tunnistaja R M on kinnitanud rikke toimumist jaanuaris, kuid välja toonud, et peale seda riket elekter rohkem ära ei kadunud (kd II lk 100). Kostja poolt esitatud S E OÜ T L isikus ega E AS J P isikus arvamused ruumide kasutamise võimatust ei kinnita (kd I lk 63, 66, 67). Kuigi nimetatud isikud on oma arvamustes asunud seisukohale, et Xxx elektripaigaldis ei vasta nõuetele ja on amortiseerunud, siis ei selgu, kas ja kuidas ning millal on viidatud isikud Xxx elektripaigaldisega tutvunud ja seda inspekteerinud, et vastavaid seisukohti avaldada. Samuti on J P ka oma kirjas ise välja toonud, et tegelikkuses saab arvamuse antud küsimises anda Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet. Asjaolu, et Xxx elektripaigaldis vastas nõuetele, on kohtu hinnangul tõendamist leidnud Xxx elektripaigaldise korralise auditiga, mis teostati E T OÜ poolt 2019 augustis, mille kohta on vormistatud protokoll xxx koos lisadega (kd I lk 86-97). Otsuses on leitud, et elektripaigaldis või selle osa vastab kehtestatud ohutusnõuetele ja seda võib ettenähtud otstarbel kasutada. Seega on ümber lükatud kostjate väited, et Xxx elektripaigaldis oli kasutamiskõlbmatu ning ei võimaldanud üürilepingu esemeid kasutada. Samuti on OÜ H esindaja A T (kes on 28.05.2021 kohtuistungil antud ütlustega kinnitanud, et teostas tehnosüsteemide hooldust hageja objektil, kd II lk 101 pöördel, 102) 02.04.2020 kirjas selgitanud, et 2019 kevadel oli Xxx elektripaigaldis igati kasutuskõlblik (kd I lk 84-85). Ka menetluses läbiviidud ekspertiis ei kinnita, et hoone elektripaigaldis oleks olnud seisundis, mis oleks takistanud ruumide kasutamist (kd I lk 191-194). Iseenesest on ekspert viidanud tuginedes 2019 kevadel jäädvustatud elektripaigaldise fotodele, et elektripaigaldisel võis esineda mittevastavusi. Samas ei ole ekspert saanud elektripaigaldise nõuetele vastavuse osas fotode põhjal kindlat hinnangut anda ning on välja toonud, et kuna vahetut ohtu fotode järgi ei saa tuvastada, siis teadaoleva info baasil ei saa väita, et elektripaigaldise kohta käiva seadme ohutuse seaduse kohaselt oleks olnud kohustust seadme kasutamist peatada. Seoses elektripaigaldise auditiga peab kohus täiendavalt vajalikuks ka märkida, et auditi nõue tekkis seadme ohutuse seaduse jõustumisega 01.07.2015 ning selle rakendussäte (§ 19) nägi ette, et enne seaduse jõustumist kasutusele võetud seade peab vastama vähemalt selle kasutusele võtmise ajal kehtinud nõuetele ja olema ettenähtud otstarbel ja viisil kasutamisel ohutu. Materjalidest nähtuvalt on Xxx elektripaigaldis kasutusele võetud enne

viidatud seaduse jõustumist ning vastas kasutuselevõtmise ajal kehtinud nõuetele. Ekspertiisis on viidatud, et vastavalt õigusaktidele saab seadme lugeda ohutuks siis, kui see on läbinud hiljemalt iga viia aasta tagant alates kasutusele võtust tehnilise kontrolli või auditi vastavalt hetkel kehtivatele õigusaktidele ja tunnistatud sellega nõuetele vastavaks. Nimetatud nõue on korralise auditi osas ka Xxx elektripaigaldise osas täidetud. Asjakohatud on kohtu hinnangul ka kostja I väited, et tema elektripaigaldise auditist midagi ei teadnud. Kostja ise on 30.03.2020 menetlusdokumendiga koos esitanud A K 24.07.2019 kirja (kd I lk 59), milles on konkreetselt kostjale teatud, et tellitud ja eeldatav auditi ning kontrollmõõdistamiste aeg on 31-32 nädal (so 29.07-11.08). Elektripaigaldise audit viidi läbi 14.08.2019 ning protokoll koostati 16.08.2019, s.o mõni päev peale kirjas märgitud eeldatavat aega. Samuti asub kohus seisukohale, et kuna üürilepingu 1 alusel pidi kostja I kasutama üüripinda serveriruumina, siis selleks et seda vastavalt otstarbele kasutada, pidi kostja I ise tegema ka investeeringuid. Nimetatu tuleneb üürilepingu 1 punktist 2.6.1.8., mis sätestab, et kostja I kohustub tegema lepingu eseme serveriruumina kasutamiseks ise vajaliku investeeringu. Lepingu sõlmimisel on üürnik ja üürileandja hinnanud investeeringu vajadust vähemalt 800 000 kroonile (ca 51 000 eurole). Seega oli üürnik ja üürileandja vahel kokku lepitud, et kõik investeeringud, mis on vajalik selleks, et ruume kasutada serverikeskusena sh investeeringud elektrisüsteemi, pidi tegema üürnik st kostja I. See aga tähendab muuhulgas ka võimalikke investeeringuid elektripaigaldisse. Juhul kui kostja I leiab või leidis, et elektripaigaldis tema tegevuse spetsiifikale või arengu vajadusele ei vasta või ei vastanud, siis pidi kostja I vastavad tööd ja investeeringud ise teostama. Sama on kinnitanud kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud Jüri Nuust (kd II lk 100 pöördel, 100). Kohus on seega seisukohal, et kostjad ei ole tõendanud, et kostjal I oleks ruumide kasutamine olnud takistatud ning seega puudus alus üüri tasumisest keeldumiseks. Kuna alus üüri tasumiseks keeldumiseks puudus ning kostja I ei ole üüri ega kõrvalkulusid alates 01.06.2019 tasunud, siis oli hageja õigustatud lepingud erakorraliselt lõpetama alates 26.01.2020.

võimaldab üürnikule täiendava tasu eest lepingu lisas toodud kõrvalteenuseid (lisas märgitud jäätmekäitlus, välikoristus, akende pesu kord aastas, valveteenus). Üürileping 2 p-s 2.9 on üüri suuruseks märgitud 21,75 eurot ning p-des 2.10, 2.11 ja 5.2 on kokku lepitud ka kõrvalkulude tasumise kohustus (s.h elekter, vesi, kanalisatsioon, välikoristus, haldusja hooldusteenus). Punktis 2.13 on kokku lepitud ka valveteenuses. Perioodi eest 01.06.2019 kuni 26.01.2020 on hageja esitanud kostjale I üürilepingu 1 alusel üüri eest arved nr 20190413 summas 868,97 eurot, nr 20190506 summas 868,97 eurot, nr 20190591 summas 868,97 eurot, nr 20190681 summas 868,97 eurot, nr 20190773 summas 868,97 eurot, nr 20190872 summas 868,97 eurot, nr 20190970 summas 868,97 eurot ja nr 20200015 summas 700,78 eurot (25 päeva eest) ning kõrvalkulude eest arved nr 20190629 summas 18,74 eurot, nr 20190747 summas 19,90 eurot, nr 20190843 summas 19,25 eurot, nr 20190943 summas 18,95 eurot, nr 20191009 summas 18,10 eurot, nr 20191091 summas 16,67 eurot (kd I lk 13-22). Üürilepingust nr 1 tulenev üür moodustas seega nimetatud perioodil kokku 6783,57 eurot ja kõrvalkulud 111,61 eurot. Perioodi eest 01.06.2019 kuni 26.01.2020 hageja esitanud kostjale I üürilepingu 2 alusel üüri eest arved nr 20190413 summas 26,88 eurot, nr 20190506 summas 26,88 eurot, nr 20190591 summas 26,88 eurot, nr 20190681 summas 26,88 eurot, nr 20190773 summas 26,88 eurot, nr 0190872 summas 26,88 eurot, nr 20190970 summas 26,88 eurot ja nr 20200015 summas 26,88 eurot ning kõrvalkulude eest arved nr 20190630 summas 15,40 eurot, nr 20190748 15,40 eurot, nr 20190844 summas 15,40 eurot, nr 20190944 summas 15,40 eurot, nr 20191010 summas 15,40 eurot, ning nr 20191092 summas 15,40 eurot (kd I lk 13-22). Üürilepingust nr 2 tulenev üüri moodustas kokku seega 215,04 eurot ja kõrvalkulud 92,40 eurot. Kostja I ei ole esitanud kohtule tõendeid, et nimetatud arved oleksid tasutud. Seega on hageja nõue üüri ja kõrvalkulude osas põhjendatud ja kostjalt I tuleb hageja kasuks välja mõista üürilepingust nr I tulenev üür summas 6783,57 eurot ja kõrvalkulud 111,61 eurot ning üürilepingust 2 tulenev üür summas 215,04 eurot ja kõrvalkulud 92,40 eurot.

TsMS § 367 järgi viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivist, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja on hagiavalduse p-des 4 ning 20 esitanud kohtule ka viiviste arvestuse tabelid. Kuna kostja I ei ole üüri ega kõrvalkulusid õigeaegselt tasunud, siis on hageja õigustatud kostjalt I nõudma ka viivist. Kohus peab seega hageja viivise nõuet põhjendatuks ning kostjalt I tuleb hageja kasuks välja mõista üürilepingust nr. xxx tuleneva viivise üüri maksmisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020 summas 2691,57 eurot, viivise 65,98 eurot tulenevate kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020 ning üürilepingust nr. xxx tulenev viivis üüri maksmisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020 summas 47,56 eurot ning viivis kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest seisuga 6.03.2020 16,22 eurot. Samuti tuleb kostjalt I välja mõista viivise põhivõla tasumisega viivitamise eest arvestusega 0.15% põhivõla summast iga viivitatud päeva eest alates 7.03.2020 kuni põhivõla tasumiseni.

VÕS § 158 lg 1 sätestab, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Lepingu 1 p-s 2.10.1.3 on pooled kokku leppinud, et juhul kui üürnik ei tagasta üürilepingu eset lepingu lõppemisel õigeaegselt, siis kohustub üürnik tasuma üürileandjale leppetrahvi ühe kuu üüri suuruses summas iga nädala eest. Üürilepingu 2 p-st 9.3 on pooled kokku leppinud, et juhul kui üürnik ei vabasta üürilepingu eset õigeaegselt, siis kohustub üürnik tasuma üürileandjale leppetrahvi 10% ühe kuu üürisummast iga viivitatud päeva eest. Kohtule ei nähtu, et hageja oleks teinud kostjale I mingeid takistusi üürilepingute esemete vabastamisel ning kostja ei ole vastupidist ka tõendanud. Hageja on menetluses esitanud tõendid, mille kohaselt on ta nõudnud üürilepingute esemete vabastamist, s.h 14.01.2020 kirjad (kd I lk 23, 34), 05.02.2020 e-kiri (kd I lk 98) ning 16.09.2020 kiri (kd II lk 6). Tunnistajana üle kuulatud M T (kes oli haldur Xxx objektil) on kinnitanud, et ta on taganud ligipääsu kostjatele absoluutselt iga kord, kui nad on helistanud ja öelnud mingi päeva või kellaaja ning sellest ei ole keeldutud (kd II lk 102 pöördel). Tunnistaja G E ütlused vastupidist ei tõenda, kuna täpseid asjaolusid ta asjade äraviimise kohta ei teadnud (kd I lk 101, 101 pöördel) Seega ei ole tõendamist leidnud, et hageja oleks takistanud kostjal I ruume vabastada. Kostjad on väitnud, et kuivõrd hageja on jaanuaris-veebruaris 2020 üüripinna lukud ära vahetanud, siis justkui sellega on kostja üüripinna vabastanud ja selle valduse hagejale tagastanud. Kohus nimetatuga ei nõustu. Üürilepingu lõppemisel üüritud ruumide vabastamise kohustus on mõeldud selleks, et üürileandja saaks üürilepingu lõppemisel, kas ruume ise kasutada või uuesti üürile anda. Kui üürnik lepingu lõppemisel ruume ei vabasta ja jätkab ruumides oma esemete hoidmist, siis ei ole üürileandjal võimalik ruume kasutada. Ruumide valduse tagastamine tähendab ruumide tegelikku vabastamist ning seejuures ei oma võtmete valdus tähtsust. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et kostja 1 vabastas üürilepingu nr. xxx (üürileping 1) esemeks olevad ruumid 26.10.2020 (kd II lk 18). Asjaolu, et üürilepingu 1 ese on kostja 1 poolt vabastatud ning ruumi valdus on hagejale tagastatud nähtub ka hageja esindaja 17.03.2021 e-kirjast kostjale I (kd II lk 34). Kuivõrd kostja I ei vabastanud üürilepingu 1 eset 26.01.2020 s.o üürilepingu lõppemisel ning tagastas selle alles 26.10.2020, siis on hagejal õigus nõuda kostjalt 1 leppetrahvi lepingu eseme vabastamise ja tagastamisega viivitamise eest perioodil 07.03.2020 kuni 26.10.2020 summas 724,14 eurot (viimane kehtinud üürisumma kuus ilma käibemaksuta) iga viivitatud nädala eest. Kokku leppetrahv 33 nädala eest moodustab 23 896,62 eurot (33 x 724,14). Kuivõrd kostja I ei vabastanud üürilepingu 2 eset 26.01.2020 s.o üürilepingu lõppemisel ning tagastas selle alles 11.08.2020 (kd II lk 6-9), siis on hagejal õigus nõuda kostjalt 1 leppetrahvi lepingu eseme vabastamise ja tagastamisega viivitamise eest perioodil 07.03.2020 kuni 11.08.2020 summas 2,24 eurot (viimane kehtinud üürisumma kuus ilma käibemaksuta 22,40, millest 10% on 2,24 eurot) iga viivitatud päeva eest, ehk kokku 185 päeva eest 451,40 eurot (185x 2,24).

ulatuses. Kompenseeritava investeeringu väärtust amortiseeriti lepingu kohaselt 10% aastas ning see kuulus lepingu kohaselt tasumisele vähemalt 3 kuud enne üürniku poolt pindade vabastamist. 30.03.2020 on kostja I saatnud hagejale kirja, milles nõudis investeeringute hüvitamist vastavalt lepingu p-le 2.6.1.8 (kd II lk 40-53). Nõude suuruseks peale lepingujärgse amortisatsiooni mahaarvestamist oli 9624,05 eurot. Kohus asub seisukohale, et kostjal I puudub käesoleval juhul alus tasaarvestuse tegemiseks, kuivõrd kohus on eelnevalt leidnud, et kostja I ei ole üürilepingut üles öelnud ning üürileping lõppes seetõttu, et kostja I ei tasunud korrektselt üüri ja kõrvakulusid. Seega ei ole üürilepingut üles öeldud hagejast tuleneva asjaolu st hageja rikkumise tõttu ning kostjal I ei saa olla üürilepingu p 2.6.1.8 alusel nõuet hageja vastu isegi juhul, kui kostja I oleks teinud üürilepingu esemesse väidetud investeeringuid.

osaliselt tühistatud 27.01.2023 TRK lahendiga

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.