Stevorte Capital OÜ hagi Aktsiaseltsi WaveCom ja X vastu võla väljamõistmiseks ja üürilepingute esemete tagastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16.09.2021 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Aktsiaseltsi WaveCom apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
32 204,71 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja Stevorte Capital OÜ (registrikood 11896324), lepinguline esindaja advokaat Toomas Laanemaa Kostja Aktsiaselts WaveCom (registrikood 10756058), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ott Saame
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu Stevorte Capital OÜ apellatsioonkaebuse vastusele lisatud tõendid.
2.Tühistada osaliselt Harju Maakohtu 16.09.2021 otsus osas, milles maakohus rahuldas hagi viivise saamiseks üüri ja kõrvalkulude maksmisega viivitamisel põhivõlga ületavas summas, ning menetluskulude jaotuse osas. Hagi viivise nõudes kuulub rahuldamisele ja menetluskulud jaotamisele vastavalt ringkonnakohtu otsuse terviklikule sõnastusele.
3.Maakohtu otsus on jõustunud osas, milles Stevorte Capital OÜ hagi Aktsiaseltsi WaveCom ja X vastu rahuldati põhivõla saamiseks, viivise saamiseks põhivõlaga samas summas ning lepingu 101019 järgi leppetrahvi 11 948,31 eurot ja lepingu nr 120717 järgi leppetrahvi 541 eurot saamiseks, ning osas, milles võeti vastu hagist osaline loobumine.
5.1.Võtta vastu Stevorte Capital OÜ hagist loobumine Stevorte Capital OÜ hagis Aktsiaselts WaveCom ning X vastu üürilepingute esemete tagastamise nõudes ning lõpetada üürilepingute esemete tagastamise nõude osas menetlus.
5.2.Hagi rahuldada osaliselt.
5.3.Välja mõista Aktsiaseltsilt WaveCom ja X-lt solidaarselt Stevorte Capital OÜ kasuks 9586,75 eurot (s.o üürilepingust nr 101019 tulenev üüri põhivõlg 6783,57 eurot, kõrvakulud 111,61 eurot ning viivis üüri maksmisega viivitamise eest 2691,57 eurot).
5.4.Välja mõista Aktsiaseltsilt WaveCom Stevorte Capital OÜ kasuks üürilepingust nr 101019 tuleneva üüri ja kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest täiendav viivis 4203,61 eurot.
5.5.Välja mõista Aktsiaseltsilt WaveCom Stevorte Capital OÜ kasuks leppetrahv 28 044,22 eurot üürilepingu nr 101019 eseme Stevorte Capital OÜ-le tagastamisega viivitamise eest perioodil 27.01.2020 kuni 26.10.2020.
5.6.Välja mõista Aktsiaseltsilt WaveCom Stevorte Capital OÜ kasuks 307,44 eurot (s.o üürilepingust nr 120717 tulenev üüri põhivõlg 215,04 eurot, kõrvalkulud 92,40 eurot) ja viivis üüri ja kõrvalkulude maksmisega viivitamise eest 307,44 eurot.
5.7.Välja mõista Aktsiaseltsilt WaveCom Stevorte Capital OÜ kasuks leppetrahv 541 eurot üürilepingu nr 120717 eseme tagastamisega viivitamise eest perioodil 27.01.2020 kuni 11.08.2020.
5.8.Maakohtus kantud Stevorte Capital OÜ menetluskuludest jätta 14% solidaarselt Aktsiaseltsi WaveCom ning X kanda ja 69% Aktsiaseltsi WaveCom kanda. Aktsiaseltsi WaveCom maakohtus kantud menetluskuludest jätta 17% Stevorte Capital OÜ kanda.
5.9.Ringkonnakohtu menetluskuludest jätta Stevorte Capital OÜ 38% ja Aktsiaseltsi Wavecom kanda 62%.
5.10.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
2-20-3635
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Stevorte Capital OÜ (hageja) esitas 06.03.2020 (täiendatud 09.04.2020, 29.01.2021 ja 22.03.2021) Harju Maakohtule hagi Aktsiaseltsi WaveCom (kostja I) ja X (kostja II) vastu võla väljamõistmiseks ja üürilepingute esemete tagastamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja I ja OÜ Adofor 19.10.2010 üürilepingu nr 101019 (üürileping 1), mille alusel kostja I võttis üürile Tallinnas Kotka tn 26/Ööbiku tn 1 asuva kinnisasja oluliseks osaks oleva hoone keldrikorrusel paikneva tehnoruumi üldpinnaga 162 m2. Üürilepingust 1 tulenevate üürniku kohutuste täitmise tagamiseks sõlmiti samal kuupäeval kostja II (kostja I juhatuse liige) ja üürileandja vahel käendusleping, mille kohaselt vastutab kostja II käendajana üürilepingust 1 tulenevate üürniku kohustuste täitmise eest maksimumsummas 150 000 krooni, s.o 9586,75 eurot. Üürileping sõlmiti kehtivusega 10 aastat kuni 19.10.2020.
3.Hageja omandas 03.04.2012 Kotka 26/Ööbiku 1 asuva kinnistu ja tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 291 läksid sellega seoses üürilepingust 1 tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle hagejale. Lisaks läksid hagejale üle tulenevalt VÕS § 167 lg-st 1 ja § 173 lg-st 1 ja lg 3 p-st 4 üürilepingu täitmise tagamiseks antud tagatised, sh käenduslepingust tulenevad õigused kostja II suhtes.
4.Hageja ja kostja I sõlmisid 17.07.2012 üürilepingu nr 120717 (üürileping 2), mille alusel kostja I võttis üürile Tallinnas Kotka tn 26/Ööbiku tn 1 asuva kinnisasja oluliseks osaks olevas hoones Kotka 26A paikneva tehnoruumi A108 üldpinnaga 8,7 m2. Üürileping on sõlmitud tähtajalisena kehtivusega alates 01.08.2012 kuni 01.02.2021.
5.Kostja I ei täitnud üürilepingutest tulenevaid üüri ega kõrvalkulude tasumise kohustusi nõuetekohaselt, mistõttu hageja ütles 26.01.2020 üürilepingud erakorraliselt üles.
6.Üürilepingute lõppedes ei vabastanud kostja I üürilepingute esemeks olevaid ruume ega tagastanud neid hagejale. Hagejal on õigus nõuda ruumide vabastamist ning kostjalt I leppetrahvi lepingu esemete tagastamisega viivitamise eest alates 27.01.2020 kuni üürilepingute esemete hagejale tagastamiseni.
7.Juhul kui leppetrahvi tasumise nõuet ei ole võimalik rahuldada, siis alternatiivselt leiab hageja, et tal on õigus VÕS § 335 alusel kahju hüvitisele lepingu eseme tagastamisega viivitamise eest kuni üürilepingute esemete valduse hagejale tagastamiseni.
8.Menetluse kestel vabastas kostja I üürilepingute esemeteks olevad ruumid ja hageja loobus üürilepingute esemete valduse tagastamise nõudest. Sellega seoses täpsustas hageja ka leppetrahvi nõudeid üürilepingute esemete tagastamisega viivitamise eest.
9.Lõplikult palus hageja 22.03.2021 menetlusdokumendis maakohtul välja mõista hageja kasuks: 1) kostjatelt solidaarselt 9586,75 eurot, s.o üürilepingust 1 tulenev üüri põhivõlg 6783,57 eurot, kõrvakulud 111,61 eurot ning viivis üüri maksmisega viivitamise eest 2691,57 eurot seisuga 06.03.2020; 2) kostjalt I üürilepingust 1 tuleneva üüri ja kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest viivis 2498,55 eurot seisuga 06.03.2020;
2-20-3635 3) kostjalt I viivis üürilepingu 1 põhivõla tasumisega viivitamise eest 0,5% päevas põhivõlalt (6895,18 eurot) iga viivitatud päeva eest alates 07.03.2020 kuni põhivõla tasumiseni; 4) kostjalt I leppetrahv 28 044,22 eurot üürilepingu 1 eseme hagejale tagastamisega viivitamise eest perioodil 27.01.2020–26.10.2020; 5) kostjalt I 371,22 eurot, s.o üürilepingust 2 tulenev üüri põhivõlg 215,04 eurot, kõrvalkulud 92,40 eurot, viivis 47,56 eurot üüri maksmisega viivitamise eest seisuga 06.03.2020 ning viivis 16,22 eurot kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest seisuga 06.03.2020; 6) kostjalt I viivis üürilepingu 2 põhivõla tasumisega viivitamise eest 0,15% päevas põhivõlalt (307,44 eurot) iga viivitatud päeva eest alates 07.03.2020 kuni põhivõla tasumiseni; 7) kostjalt I leppetrahv 541 eurot üürilepingu 2 eseme hagejale tagastamisega viivitamise eest perioodil 27.01.2020–11.08.2020; 8) alternatiivsete nõuetena leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõuded, kui kohus ei peaks eelnimetatud nõudeid rahuldama. Kostjate vastuväited
10.Kostjad võtsid hagi õigeks üüripindade otsese valduse tagastamise nõuete osas, kuid ülejäänud osas palusid jätta hagi rahuldamata.
11.Üürilepingud ütles üles kostja I, mitte hageja, kuna kostja I vajas üüripinna kasutamisel hageja elektripaigaldist, kuid see ei vastanud nõuetele ja oli ohtlik. 31.03.2019 andis kostja I hagejale teada, et hageja kas teeb elektripaigaldise korda, või on kostja I sunnitud üürilepingud üles ütlema alates 01.05.2019. Hageja elektripaigaldist korda ei teinud. Kostja I ei olnud alates 01.05.2019 kohustatud üürilepingute alusel tasuma üüri ega kõrvalkulusid, kuna ta oli need lepingud üles öelnud põhjusel, et ta ei saanud pinda sihtotstarbeliselt kasutada. Kuna üürilepingud olid lõppenud, ei saanud hageja üürilepinguid jaanuaris 2020 enam uuesti üles öelda.
12.Hoolimata üürilepingute lõppemisest püüdis kostja I siiski hagejaga läbi rääkida, et hageja ehk siiski teeb elektripaigaldise korda ja pooled saaksid üürisuhte taastada. Lisaks nägi üürilepingu p 2.6.1.8 ette, et kui üürileping lõpeb hagejast tulenevatel asjaoludel, peab hageja tasuma üürnikule kokkulepitud hüvitissumma vähemalt 3 kuud enne üüripinna vabastamist.
13.Kui kohus peaks leidma, et üürilepingud ei olnud kostja I poolt üles öeldud, siis on kostja I ikkagi õigustatult keeldunud üüriarvete tasumisest. Kostja I teatas hagejale väga selgelt, et ta ei maksa arveid seetõttu, et ta ei saa kasutada üüritud asja sihtotstarbeliselt. Seega ei tekkinud kostjal I ka mingeid võlgnevusi hageja ees ning hagejal ei olnud õigust ega alust üürilepingute ülesütlemiseks.
14.Hageja nõuab kostjalt I valduse vabastamist ja valduse vabastamisega viivitamisest tulenevate leppetrahvide tasumist olukorras, kus hageja teadis kohtusse pöördudes, et kostja I ongi juba asunud valdust vabastama ning teeb seda nii kiiresti, kui võimalik. Valduse vabastamine on suuresti viibinud just hageja enda puuduliku koostöö tõttu.
15.Kuna kostjal I puuduvad hageja ees täitmata rahalised kohustused, ei ole alust nõuete esitamiseks kostja II kui käendaja vastu.
2-20-3635
16.Kui kohus leiab, et kostjatel on siiski kohustus tasuda hagejale kas leppetrahvi, viivist või kahjuhüvitist, paluvad kostjad väljamõistetavaid summasid vähendada. Eelkõige tuginevad kostjad asjaolule, et kostja I on heauskselt püüdnud pidada läbirääkimisi üürisuhte taastamiseks/jätkamiseks, hageja ei ole pika aja jooksul andnud mingitki märki sellest, et tal on üüripindade vabastamisega kiire, ning lõpuks on hageja pöördunud kohtusse olukorras, kus üüripindade vabastamine on juba käimas ja takerdunud hageja enda koostöö puudumise taha. VÕS § 113 lg 8 kohaselt võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt VÕS §-s 162 sätestatule. Kostjate hinnangul on asjaolusid arvestades viivisemäär 0,5% päevas ehk 182,5% aastas ebaõiglaselt suur, kui mitte tühine.
17.07.04.2021 esitas kostja I tasaarvestuse avalduse, milles leidis, et juhul, kui kohus leiab, et hagejal on õigus nõuda kostjalt I mingite summade tasumist, siis kostja tasaarvestab selle oma investeeringute hüvitamise nõudega summas 9624,05 eurot üürilepingu p 2.6.1.8 alusel. Maakohtu otsus
18.Maakohus võttis 16.09.2021 otsusega vastu hageja hagist loobumise üürilepingute esemete valduse tagastamise nõudes ja lõpetas selles osas menetluse, ülejäänud osas rahuldas hagi ja jättis menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. Maakohus mõistis hageja kasuks välja: 1) kostjalt I ja kostjalt II solidaarselt 9586,75 eurot, s.o üürilepingust 1 tulenev üüri põhivõlg 6783,57 eurot, kõrvakulud 111,61 eurot ning viivis üüri maksmisega viivitamise eest 2691,57 eurot; 2) kostjalt I üürilepingust 1 tulenev üüri ja kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest täiendav viivis 2498,55 eurot seisuga 06.03.2020; 3) kostjalt I viivis üürilepingu 1 põhivõla tasumisega viivitamise eest 0,5% päevas põhivõlalt (6895,18 eurot) iga viivitatud päeva eest alates 07.03.2020 kuni põhivõla tasumiseni; 4) kostjalt I leppetrahv 28 044,22 eurot üürilepingu 1 eseme hagejale tagastamisega viivitamise eest perioodil 27.01.2020–26.10.2020; 5) kostjalt I 371,22 eurot, s.o üürilepingust 2 tulenev üüri põhivõlg 215,04 eurot, kõrvalkulud 92,40 eurot, viivis 47,56 eurot üüri maksmisega viivitamise eest seisuga 06.03.2020 ning viivis 16,22 eurot kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest seisuga 06.03.2020; 6) kostjalt I viivis üürilepingu 2 põhivõla tasumisega viivitamise eest 0,15% päevas põhivõlalt (307,44 eurot) iga viivitatud päeva eest alates 07.03.2020 kuni põhivõla tasumiseni; 7) kostjalt I leppetrahv 541 eurot üürilepingu 2 eseme hagejale tagastamisega viivitamise eest perioodil 27.01.2020–11.08.2020.
19.Esmalt tuvastas maakohus, kas ja millal on üürilepingud lõppenud. Maakohus leidis, et kostja I poolt 31.03.2019 saadetud e-kirjas puuduvad viited sellele, et kostja I ütles alates 01.05.2019 üürilepingud üles. Seoses hagejapoolse üürilepingute erakorralise ülesütlemisega tuvastas maakohus, et hoone elektripaigaldis ei olnud seisundis, mis oleks takistanud ruumide kasutamist. Kohus asus seisukohale, et kostjad ei tõendanud, et kostjal I oleks ruumide kasutamine olnud takistatud ning seega puudus alus üüri tasumisest keeldumiseks. Kuna alus üüri tasumiseks keeldumiseks puudus ning kostja I ei olnud üüri ega kõrvalkulusid alates 01.06.2019 tasunud, siis oli hageja õigustatud lepingud erakorraliselt lõpetama alates 26.01.2020. Üürilepingute ja esitatud arvete alusel leidis maakohus, et hageja nõue üüri ja kõrvalkulude väljamõistmiseks on põhjendatud. Tulenevalt kostja II ja üürileandja vahel 19.10.2010 sõlmitud käenduslepingust tuleb üürilepingust 1 tulenevad üüri ja kõrvalnõuete võlg välja mõista kostjatelt solidaarselt.
2-20-3635
20.Kohus pidas hageja viivise nõuet põhjendatuks. Maakohus tuvastas, et tulenevalt üürilepingu 1 p-st 1.6 on kostja I kohustatud võlgnetavalt summalt tasuma viivist arvestusega 0,5% päevas. Tulenevalt üürilepingu 2 p-st 9.2 on kostja I kohustatud võlgnetavalt summalt tasuma viivist arvestusega 0,15% päevas.
21.1.Maakohus tuvastas, et lepingu 1 p-s 2.10.1.3 on pooled kokku leppinud, et juhul kui üürnik ei tagasta üürilepingu eset lepingu lõppemisel õigeaegselt, siis kohustub üürnik tasuma üürileandjale leppetrahvi ühe kuu üüri suuruses summas iga nädala eest. Üürilepingu 2 p-st 9.3 on pooled kokku leppinud, et juhul kui üürnik ei vabasta üürilepingu eset õigeaegselt, siis kohustub üürnik tasuma üürileandjale leppetrahvi 10% ühe kuu üürisummast iga viivitatud päeva eest.
21.2.Maakohtu hinnangul ei nähtunud, et hageja oleks teinud kostjale I mingeid takistusi üürilepingute esemete vabastamisel ning kostja ei tõendanud vastupidist. Hageja tõendas, et ta oli nõudnud üürilepingute esemete vabastamist. Tunnistajate ütlustega ei leidnud tõendamist, et hageja oleks takistanud kostjal I ruume vabastada.
21.3.Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt vabastas kostja I üürilepingu 1 esemeks olevad ruumid 26.10.2020, seega on hagejal õigus nõuda kostjalt I lepingu eseme vabastamise ja tagastamisega viivitamise eest leppetrahvi 724,14 eurot (viimane kehtinud üürisumma kuus ilma käibemaksuta) iga viivitatud nädala eest perioodil 07.03.2020–26.10.2020. Kokku leppetrahv 33 nädala eest on 23 896,62 eurot.
21.4.Kostja I vabastas üürilepingu 2 esemeks oleva ruumi 11.08.2020, seega on hagejal õigus nõuda kostjalt I lepingu eseme vabastamise ja tagastamisega viivitamise eest leppetrahvi 2,24 eurot (viimane kehtinud üürisumma kuus ilma käibemaksuta 22,40, millest 10% on 2,24 eurot) iga viivitatud päeva eest perioodil 07.03.2020–11.08.2020. Kokku leppetrahv 185 päeva eest on 451,40 eurot.
22.Maakohus ei pidanud põhjendatuks viivise vähendamist. Kummaski üürilepingus märgitud viivisemäär ei ole ebamõistlikult suur, arvestades ka asjaoluga, et üürilepingud on sõlminud juriidilised isikud. Kostja I on olnud teadlik viivise määrast ning oleks saanud arvete õigeaegsel tasumisel viivisest hoiduda.
23.Maakohus asus seisukohale, et põhjendatud ei ole ka leppetrahvi vähendamine ning puuduvad alused VÕS § 139 lg 1 ja § 140 lg 1 kohaldamiseks. Kostja I on olnud teadlik, et ruumide vabastamisega viivitamisel rakendub üürilepingutes kokkulepitud leppetrahv. Hageja on korduvalt nõudnud üürilepingute esemete tagastamist, kuid kostja I jättis ruumid pikema aja jooksul tagastamata. Kohus tuvastas, et hageja ei teinud kostjale I takistusi oma asjade äraviimiseks. Hageja ei saanud ruume ise kasutada ega neid ka välja üürida. Samuti ei tõendanud kostja I, et leppetrahv oleks ebaproportsionaalselt suur.
24.Kostja I tasaarvestusavalduse osas leidis maakohus, et kostjal I puudub alus tasaarvestuse tegemiseks, kuivõrd kohus tuvastas, et kostja I ei ole üürilepingut üles öelnud ja üürileping lõppes seetõttu, et kostja I ei tasunud korrektselt üüri ja kõrvakulusid. Seega ei ole üürilepingut üles öeldud hagejast tuleneva asjaolu, s.t hageja rikkumise tõttu ning kostjal I ei saa olla üürilepingu p 2.6.1.8 alusel nõuet hageja vastu isegi juhul, kui kostja I oleks teinud üürilepingu esemesse väidetud investeeringuid.
2-20-3635 Apellatsioonkaebus
25.Kostja I (edaspidi kostja või apellant) esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas, milles maakohus mõistis kostjalt välja viivise üürilepingu 1 järgse põhivõla (6895,18 eurot) tasumisega viivitamise eest 0,5% päevas summas, mis ületab 1705,06 eurot, leppetrahvi üürilepingu 1 alusel 11 948,31 eurot ületavas summas (maakohtu otsuse resolutsiooni p 6) ja viivise üürilepingu 2 järgse põhivõla (307,44 eurot) tasumisega viivitamise eest 0,15% päevas summas, mis ületab 243,66 eurot. Kostja palub tühistatud osas teha uue otsuse, millega jätta hagi vastavas osas rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
26.Kostja vaidlustab mõlema üürilepingu puhul viivise välja mõistmist põhinõudeid ületavas summas ning üürilepingu 1 alusel välja mõistetud leppetrahvi osas, mis ületab kahekordset üürimäära.
27.Maakohtu välja mõistetud viivis ületas juba otsuse tegemise ajal kordades põhivõlga. Samuti ületab maakohtu välja mõistetud leppetrahv rohkem kui kahekordselt üürimäära. Ilma hagejal vastava kahju tõendamiseta ei ole selliste summade väljamõistmine õiguspärane.
28.Maakohtu otsuse tegemise ajaks oli hagi esitamisest möödunud 559 päeva. Üürilepingu 1 järgne viivis oli otsuse tegemise aja seisuga kokku 24 462,15 eurot, s.t 3,5 korda suurem kui põhivõlg. Üürilepingu 2 järgne viivis oli otsuse tegemise aja seisuga kokku 923,07 eurot, s.t 3 korda suurem kui põhivõlgnevus. Maakohus ei piiranud ka tuleviku viivise arvestamist.
29.Üürilepingu 1 järgse leppetrahvi ruumide vabastamisega viivitamise eest mõistis maakohus välja suurimas võimalikus ulatuses, s.t iga nädala eest terve kuu üüri. Teiste sõnadega neljakordses üüri määras, s.t iga päeva eest ei saaks hageja mitte ainult tavapärast üüri, vaid iga päeva eest saaks hageja lisaks tavapärasele üürile veel kolm üüri juurde.
30.Kostja taotles maakohtus viivise ja leppetrahvi vähendamist. Menetluses ei ole mingeid andmeid selle kohta, et hagejal oleks mingigi kahju tekkinud. Kostja hinnangul kohaldas maakohus ebaõigesti VÕS § 113 lg 8 ja VÕS § 162 lg 1. Kostja tugineb Riigikohtu praktikale. Pooled olid üürilepingus 1 kokku leppinud viivise määraks 0,5% päevas. Riigikohus on leidnud, et niisugune viivisemäär on selgelt ülemäärane. Samuti on Riigikohus järjepidevalt selgitanud, et üksnes asjaolu, et pooled on vastavates sanktsioonides kokku leppinud, ei saa õigustada leppetrahvi ja/või viivise vähendamise taotluse rahuldamata jätmist. Riigikohtu järjepidev praktika on olnud ka see, et kui hageja nõuab viivist, mis ületab põhinõuet, pöördub tõendamiskoormus ümber ja mitte kostja ei pea tõendama põhinõuet ületava viivise ebamõistlikkust, vaid hageja (viivise nõudja) peab tõendama vastava kahju olemasolu. Lisaks viivise võrdlemisele põhinõudega peab kohus viivise mõistlikkust kaaluma ka objektiivset kriteeriumi arvestades, lähtudes VÕS §-st 7.
31.Kahekordset üürimäära ületav leppetrahv on ebamõistlik ja õigusvastane. Viivise ja leppetrahvi vähendamise põhimõtted on sarnased ja leppetrahvi vähendamise otsustamisel tuleb vastavalt arvestada ka viivise vähendamise kohtupraktikat. Maakohus mõistis välja leppetrahvi üüri neljakordses määras. Sisuliselt on tegemist viivisega sarnasele olukorrale, kus võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist (põhivõlg = üür), lisaks veel viivist põhivõla ulatuses (üür + leppetrahvina veel üks üür), aga lisaks nõuab veel ka põhivõlga ületavat viivist (antud juhul kahekordset üüri). Sarnaselt põhivõlga ületava viivise nõudmisega, peaks ka kahekordset üüri ületava leppetrahvi nõudmisel hageja tõendama, et tal on tekkinud kahju, mis niisugust ilmselgelt ülemäärast leppetrahvi õigustaks.
2-20-3635
32.Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05 tehtud lahendis selgitanud, et leppetrahvinõude suurust tuleb esmajoones võrrelda võlausaldajale tekkinud kahju suurusega ja hinnata leppetrahvi proportsionaalsust. Riigikohus selgitas, et kahju ei pruugi olla ainus hindamise ja võrdlemise kriteerium, et arvestama peab ka sellega, et võlausaldajal võib olla ka spetsiifiline täitmishuvi ning see täitmishuvi on ilmselt ka menetluses soovi korral tõendatav. Kindlasti oleks hageja võimalik täitmishuvi olnud tõendatav ka maakohtu menetluses, kui niisugune huvi oleks olnud. Hageja lihtsalt nõudis kostjatelt võimalikult palju raha. Antud juhul on ruumide vabastamise eest kokku lepitud leppetrahv oma olemuselt viivisele nii sarnane, et maakohtu poolt välja mõistetud leppetrahvile saab ja tuleb, sarnaselt viivise vähendamisele, rakendada põhimõtet, et kahekordset üüri ületavas osas peaks hageja tõendama oma vastavaid kahjusid. Hagejal niisuguseid kahjusid ilmselgelt ei ole. Vastustaja seisukoht
33.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
34.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi osaliselt tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjalt I välja üüri ja kõrvalkulude tähtajaks tasumata jätmiselt viivise suuremas summas kui põhivõlg ja jaotas menetluskulud. Lepingu 1 järgi väljamõistetud leppetrahvi osas tuleb maakohtu otsus jätta muutmata.
35.Maakohtu otsus on jõustunud osas, milles mõisteti välja kostjalt I üüri ja kommunaalmaksete võlgnevus, viivis üürilt ja kõrvalkuludelt põhivõla ulatuses, leppetrahv üürilepingu 1 järgi summas 11 948,31 eurot, leppetrahv üürilepingu 2 järgi ja võeti vastu hagist osaline loobumine. Samuti on jõustunud otsus osas, milles rahuldati hagi kostja II vastu.
36.Hageja esitas koos vastusega apellatsioonkaebusele uued tõendid – kostja I 2020 majandusaasta aruanne ja väljatrükk veebiaadressilt www.taskulaod.ee. Hageja soovib esitatud majandusaasta aruandega tõendada kostja I head majanduslikku seisundit. Tõendit ei saanud hageja maakohtule esitada, kuna istungi toimumise ajaks ei olnud aruannet veel äriregistrile esitatud. Veebiaadressi www.taskulaod.ee väljatrükiga soovib hageja tõendada, et kostja poolt ruumide õigeaegsel tagastamisel oleks olnud hagejal võimalik saada kordades suuremat üüritulu. Hageja selgitas, et tõendi esitamiseks puudus maakohtus vajadus, kuna nimetatud asjaolu üle maakohtus vaidlust ei olnud.
37.TsMS § 652 lg-test 3 ja 4 lähtuvalt saab apellatsioonimenetluses esitada uusi tõendeid vaid erandlikel asjaoludel. TsMS § 652 lg 3 p 2 kohaselt tuvastab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuses tuvastamata asjaolusid ja hindab kohtuotsuses hindamata tõendeid üksnes juhul, kui asjaolu või tõendit ei saanud varem esitada kohtu poolt menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu või muul mõjuval põhjusel, muu hulgas põhjusel, et asjaolu või tõend tekkis või sai poolele teatavaks või kättesaadavaks pärast asja lahendamist esimese astme kohtus. Tulenevalt TsMS § 652 lg-st 4 peab pool uue asjaolu ja tõendi esitamise lubatavust põhjendama. Ilma tõendi esitaja poolt seadusekohaste põhjendusteta esitatud uute tõendite vastuvõtmine eeldab TsMS § 652 lg 4 järgi teise menetlusosalise nõusolekut. TsMS § 238 lg 1 järgi võtab kohus vastu ainult asjakohaseid tõendeid.
2-20-3635
38.Ringkonnakohus võtab hageja esitatud tõendid vastu. Esitatud tõendid on asjakohased ja hageja on põhjendanud, miks ta neid maakohtu menetluses ei esitanud.
39.TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud ehk osas, milles maakohus mõistis välja üüri ja kommunaalmaksete tasumisega viivitamise eest kostjalt I välja viivise suuremas summas kui põhivõlg ja üürilepingu 1 järgi leppetrahvi üüritud ruumide tagastamata jätmisel summas, mis ületab 11 948,31 eurot.
40.Pooled ei vaidle, et hagejal on õigus nõuda kostjalt tähtaegselt tasumata üürimaksetelt ja kõrvalkuludelt viivist ning pärast üürilepingu lõppemist üüritud ruumide tagastamise kohustuse täitmata jätmise eest leppetrahvi, kuid kostja I leiab, et maakohus on ebaõigesti jätnud rahuldamata kostjate taotluse viivise ja leppetrahvi vähendamiseks.
41.Viivise ja leppetrahvi vähendamist saab kohus kaaluda ainult neid maksma kohustatud poole taotlusel ja taotluse üle otsustamisel teeb kohus diskretsiooniotsustuse. Maakohus peab taotluse kohta tehtud otsustust põhjendama ja arvestama nii võlgniku kui ka võlausaldaja huvisid, võrdlema viivise ja leppetrahvi suurust võlausaldajale kohustuse rikkumisest tekkinud kahju suurusega ning hindama proportsionaalsust. Ringkonnakohus saab maakohtu diskretsiooniotsustust tühistada või muuta ainult siis, kui maakohtu diskretsioon ei ole kontrollitav, mh siis, kui ei ole arvestatud kõiki olulisi asjaolusid.
42.Ringkonnakohus kontrollib esmalt maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis kostjate taotluse viivise vähendamiseks rahuldamata, leides, et kostjad olid teadlikud viivise määrast ja nad oleksid saanud üüri ja kõrvalkulude eest õigeaegselt tasudes viivist vältida. Tulenevalt üürilepingu 1 p-st 1.6 on kostja I kohustatud võlgnetavalt summalt tasuma viivist arvestusega 0,5% päevas. Tulenevalt üürilepingu 2 p-st 9.2 on kostja I kohustatud võlgnetavalt summalt tasuma viivist arvestusega 0,15% päevas.
43.VÕS § 113 lg 8 järgi võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Riigikohus on selgitanud, et kuigi üldjuhul on viivise suuruse ebaproportsionaalsuse tõendamise kohustus sellel, kes taotleb viivise vähendamist, siis erandina peab põhivõlast suurema viivisenõude korral tõendama vastava kahju olemasolu võlausaldaja, kui nõutakse seaduses sätestatud määrast suuremat viivist (Riigikohtu 12.12.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-162-12, p 20; 26.10.2012. otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-87-10, p 12).
44.Kostjad esitasid viivise vähendamise taotluse 30.03.2020 vastuses hagile, väites, et viivise määr on ebaõiglaselt suur. 09.04.2020 menetlusdokumendis on hageja sellele vastu vaielnud. Hageja ei ole väitnud, et kostja I poolt üüri ja kommunaalteenuste eest tasumata jätmine on talle põhjustanud kahju.
45.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ebaõigesti jätnud kostjate taotluse viivise vähendamiseks rahuldamata. Arvestades Riigikohtu praktikat tuleb põhivõlast suurema viivise nõude puhul hagejal esile tuua ja tõendada, et kostja I viivituse tõttu on talle tekkinud kahju. Hageja ei ole esile toonud ega tõendanud, et talle oleks kosja I poolt üüri ja kõrvalkulude maksmisega viivitamisel tekkinud kahju. See, et kostjad olid teadlikud viivise suurusest ja võla
2-20-3635 tasumisega oleksid nad saanud viivise väljamõistmist vältida, ei anna ringkonnakohtu arvates alust jätta taotlust rahuldamata. Samuti ei anna see, et kostja I on majanduslikult edukas äriühing ja suudab viivist tasuda, alust taotluse rahuldamata jätmiseks. Ringkonnakohtu arvates saab viivise vähendamise taotluse üle otsustamisel arvestada ka seda, et enne lepingu ülesütlemist oli poolte vahel vaidlus üüritud pinna üürilepingule vastavuse üle. Kostja I heitis hagejale ette elektripaigaldiste mittevastavust tänapäevastele nõudmistele ja leidis, et ta ei pea mittevastavate ruumide eest üüri ja kõrvalkulusid maksma. Korrasolev elektrisüsteem oli kostja I äritegevuse korraldamisel määrava tähtsusega, kuna kostja I kasutas üüritud pinda serverikeskusena. Hageja on kostja I elektrisüsteemi olukorra kohta esitatud pretensioonidele vastanud, et peakilbi ümberehitustööd on tellitud ja möönnud, et elektriseadmed on vanad (I kd, tl 56-59). Seega on poolte vahel olnud vaidlused ja hageja on tunnistanud, et üürile antud pinna osas tuleb elektrisüsteemi kaasajastada, mis võis kostjale I jätta mulje, et tal on õigus üüri ja kõrvalkulude tasumisest keelduda. Ringkonnakohus märgib, et apellatsioonimenetluses ei ole vaidlustatud, et elektrisüsteemi väidetavad puudused ei andnud kostjale I alust keelduda üüri ja kõrvalkulude tasumisest.
46.Eeltoodut arvestades tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse osaliselt väljamõistetud viivise suuruse osas. Kostjate taotlus viivise vähendamiseks kuulub rahuldamisele ja väljamõistmisele kuulub viivis põhivõla ulatuses. Üürilepingu 1 järgi kuulub väljamõistmisele viivis kokku 6895,18 eurot, mistõttu tuleb maakohtu otsuse resolutsiooni p 5 (TsMS § 367 järgi alates 07.03.2020 viivise väljamõistmise kohta) tühistada osaliselt ja välja mõista viivis summas 1705,06 eurot. Üürilepingu 2 järgi kuulub väljamõistmisele viivis summas 307,44 eurot, mistõttu tuleb tühistada, maakohtu otsuse resolutsiooni p 8 (TsMS § 367 järgi alates 07.03.2020 viivise väljamõistmise kohta) osaliselt ja välja mõista viivis summas 243,66 eurot. Kuna maakohus on viivise välja mõistnud üürilepingu I osas maakohtu otsuse resolutsiooni pdes 5 ja 6 ja üürilepingu 2 osas p-des 7 ja 8, siis resolutsiooni selguse huvides muudab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni ja mõistab välja viivise kindla summana kummagi üürilepingu järgi.
47.Üürilepingu 1 p-s 2.10.1.3 on pooled kokku leppinud, et juhul kui üürnik ei tagasta üürilepingu eset lepingu lõppemisel õigeaegselt, siis kohustub üürnik tasuma üürileandjale leppetrahvi ühe kuu üüri suuruses summas iga nädala eest. Üürilepingu 2 p-s 9.3 on pooled kokku leppinud, et juhul kui üürnik ei vabasta üürilepingu eset õigeaegselt, siis kohustub üürnik tasuma üürileandjale leppetrahvi 10% ühe kuu üürisummast iga viivitatud päeva eest. Kostja I vaidlustas apellatsioonkaebuses leppetrahvi väljamõistmise üksnes üürilepingu 1 esemeks olnud ruumide tagastamata jätmise eest.
48.Ringkonnakohus ei nõustu kostja I apellatsioonkaebuses toodud seisukohaga, et viivise ja leppetrahvi vähendamisel tuleb kohtul lähtuda samadest kriteeriumitest. VÕS § 162 lg 1 järgi saab leppetrahvi vähendada mh siis, kui see on ebamõistlikult suur. Praegusel juhul ületab leppetrahvi suurus lepingujärgset üüri neli korda. Leppetrahvi eesmärgiks on ennekõike kompenseerida hageja kahju, mis tekib tal sellest, et pole võimalik ruume, mida kostja I üürilepingute lõppemisel ei vabastanud, uuesti üürile anda või ise neid kasutada. Poolte vahel kokku lepitud leppetrahv on sarnane VÕS §-s 335 sätestatud kahjuhüvitisega. Nimelt on eelviidatud sätte järgi üürileandjal õigus nõuda juhul, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, viivitatud aja eest kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist.
2-20-3635
49.Ringkonnakohus ei nõustu apellandi käsitusega, et ainuüksi leppetrahvi suurus annab aluse selle vähendamiseks ega sellega, et leppetrahvi suuruse hindamisel tuleb arvestada, et hageja saab kostja I poolt üüri ja kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest viivist. Viivis ja leppetrahv on üürilepingus kokku lepitud kahe erineva kohustuste täitmise tagamiseks ja kostja I on mõlemaid kohustusi rikkunud. Ringkonnakohus leiab, et leppetrahv, mis ületab neli korda üürilepingu järgi tasumisele kuuluvat üüri, on küll kõrge, kuid poolte poolt esile toodud asjaolusid arvestades ei saa seda pidada ebamõistlikult suureks. Poolte huvisid kaaludes ei ole alust leppetrahvi vähendada. Hageja kui üürileandja õigustatud huvi oli saada pärast üürilepingute lõppemist üüritud pind tagasi oma valdusse, et seda kasutada tulu teenimiseks. Sellel eesmärgil olid pooled kokku leppinud leppetrahvis juhuks, kui kostja I peaks jätma oma kohustuse üüritud ruumid vabastada täitmata. Apellatsioonimenetluses on esitanud hageja väljavõtte nn „taskuladude“ üürihindade kohta (II kd, tl 168). Ringkonnakohus möönab, et kostjale I üüritud ruumid ei ole võrreldavad tõendilt nähtuvate ladudega, kuid esitatud tõendist saab järeldada, et hagejal võib olla võimalus saada üüritud pinnalt suuremat tulu, kui see pind ümber ehitada. Kostja I ei ole toonud esile, et üüripinna vabastamine oli takistatud hagejast tulenevatel põhjustel või mingi objektiivne asjaolu takistas tal täita oma kohusust pärast üürilepingu lõppemist ruumid hagejale tagastada. Kostja I oli teadlik üüritud ruumide valduse tagastamise kohustusest juba jaanuaris 2020, kuna hageja teavitas teda kohustusest üürilepingu ülesütlemisel üüritud ruumid vabastada. Hageja on kostjale I korduvalt selgitanud, et ruumide vabastamata jätmisel peab ta tasuma leppetrahvi, kuid vaatamata sellele kostja I ruume ei vabastanud. Hageja ei saanud üüritud ruumide valdust ise taastada, kuna kostja I ähvardas teda 14.02.2020 e-kirjas kahju hüvitamise nõudega. Samuti ei ole apellant esile toonud, et leppetrahvi maksmine paneks ta majanduslikult raskesse olukorda. Hageja on vastuseks apellatsioonkaebusele esitanud kostja I 2020. majandusaasta aruande, millest järeldub, et kostja I on kasumlik ettevõte ja leppetrahvi tasumine ei mõjuta tema majanduslikku olukorda. Kohtu ette toodud asjaoludest ei saa järeldada, et kokkulepitud leppetrahv oleks vastuolus mõistlikkuse põhimõttega. Kostja I ei ole selgitanud, milline võiks olla sarnastel asjaoludel heas usus tegutsevate mõistlike juriidiliste isikute poolt kokku lepitud leppetrahv.
50.Eeltoodut arvestades leiab ringkonnakohus, et apellatsioonkaebus osas, milles paluti leppetrahvi vähendada, tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
51.Seoses maakohtu otsuse osalise tühistamise ja hagi osalise rahuldamisega tuleb tühistada maakohtu otsus menetluskulude jaotuse osas. Arvestades hagi rahuldamise proportsiooni ja seda, et osaliselt rahuldati nõue kostjate vastu solidaarselt ning valduse saamise nõudest kostja I vastu hageja loobus, kuna kostja I on nõude kohtumenetluse ajal täitnud, siis tuleb TsMS § 163 lg 1, § 165 lg 3 ja § 168 lg 5 järgi jätta hageja menetluskuludest 14% solidaarselt kostjate kanda ja 69% tuleb jätta kostja I kanda. Kostja I maakohtus kantud menetluskuludest tuleb jätta 17% hageja kanda. Seoses apellatsioonkaebuse osalise rahuldamisega jäävad apellatsiooniastme menetluskuludest hageja kanda 38% ja kostja I kanda 62%.
52.Kuna maakohus ei ole vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes apellatsioonkaebuse lahendamisel ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
2-20-3635
53.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.