Harju Maakohus Mai Grauberg
Otsuse avalikult teatavaks Tallinn, Tallinn kohtumaja tsiviilkantselei tegemise aeg ja koht 31.08.2021 Tsiviilasja number 2-18-5719 Tsiviilasi
T E ́i hagi M K ́i vastu hinna alandamise eest võla saamiseks, kahju hüvitamiseks, viivise saamiseks ja alternatiivselt kahju hüvitamiseks
Tsiviilasjas hind
63657,14 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: T E (isikukood xxx, elukoht xxx) Esindaja: vandeadvokaat S S, e-post xxx Kostja: M K (isikukood xxx, xxx, e-post: xxx Esindaja vandeadvokaat Anton Sigal, e-post xxx
Menetluse liik
Kirjalik menetlus, varasemalt suuline menetlus (kohtuistung Tallinn Lubja, 4, 17.03.21, 17.05.21, osalesid v.adv. S. S ja V.adv. A. Sigal
12.04.18 (lk 1, I kd) M E ja T E sõlmisid 11.02.16 notariaalselt tõestatud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu esemeks oli kostjatele kuuluv kinnistu xxx. Hageja sai müügilepingu eseme otsese valduse kätte 21. veebruaril 2016.a. Kostja müüjana võttis lepingu p 4.6 järgi kohustuse võimalikult lühikese tähtaja jooksul, kuid mitte hiljem kui 01.09.2016.a, korraldada ja tagada kinnistul paiknevale elamule kasutusloa saamise ning vajaliku dokumentatsiooni vormistamise ja muude toimingute ning selleks vajalike tööde teostamise kostja kulul. Pärast elamusse kolimist avastas hageja mitmed puudused, millest polnud müügilepingu sõlmimisel teadlik. Hageja on tuvastanud alljärgnevad olulised puudused, mis on praeguseks kas hageja või kolmandate isikute poolt kõrvaldatud või hetkel veel kõrvaldamata. Katkine kanalisatsioonisüsteem Müügilepingus kokku lepitud kahe 2000-liitrise mahuti asemel koosnes lokaalne kanalisatsioon vaid ühest 1000-liitrisest mahutist ning seegi oli katkine. Kanalisatsiooni mahuti vahetamisel rikuti ka kaevetsoonis kinnistul asunud haljastus. Haljastuse taastamiseks sõelus hageja 2016.a suvel kahjustatud osas pinnasest kivid välja, tasandas piirkonna ja külvas uue muruseemne. Ka kanalisatsiooni torustiku oli hageja sunnitud ise puhastama. Kostja on paigaldanud sinna ühe mahuti, mille suurus on väiksem lepingus kokkulepitust. Katkine põrandaküttesüsteem Müügilepingu kohaselt pidi kostja hagejale üle andma mitte igasuguse põrandaküttega, vaid konkreetselt ioonüttega 9 KW G G E . Hageja ei ole katkist põrandaküttesüsteemi senini
parandanud, kuivõrd tööde maksumus on suur ning hagejal ei ole olnud võimalik seda finantseerida. Kostjale on juba varasemalt edastatud hinnakalkulatsioon, mille kohaselt on tööde kogumaksumus summas 26 182,08 eurot. Hinnakalkulatsiooni koostamisest on möödunud enam kui kaks aastat, mistõttu ei kajasta selles toodud hinnad tänaseid turuhindu. Nii tööde teostamise kui ka materjali hinnad on oluliselt kallinenud. Katkine kamin ja korstnapits Kamina töövalmidust ei olnud ülevaatusel võimalik kontrollida, kuna müüja selgitas, et siiber oli kinni kiilunud, enne tuli puhastada korsten (lepingu p 2.1.5) ja müüja kinnitas, et kamin on töökorras. Küttekolde kontrollimisel 07. märtsil 2016.a tuvastas korstnapühkija/pottS, et ahju küttekeha on katki ning ahi on kasutuskõlbmatu. Kaminal olevate varjatud puuduste osas märkis hageja, et kaminat üle vaadanud korstnapühkija sõnul on kaminal pragu ning kamin ise on valesti kokku pandud. Kamina seinad ja lagi olid osaliselt deformeerunud, mistõttu ei tohtinud korstnapühkija sõnul kaminat kasutada; kostja sellega ei nõustunud. Hageja tellis 2016.a detsembrikuus pelletikamina koos kõigi vajalike lisadega E OÜ-lt, kes paigaldas elamusse kamina 2017.a märtsikuus. Kuni nimetatud hetkeni küttis hageja elamut elektriradiaatoritega. Kamin koos lisade, paigalduse ja transpordiga läks hagejale maksma kokku 3 774,00 eurot. 2017.a aprillikuus teostas B OÜ korstnapitsi renoveerimistööd, milliste kulu oli kokku 400,00 eurot. B OÜ paigaldas korstnale wakafleksi. Tööde ja materjali kogumaksumus oli summas 177,60 eurot. Elamu esimesel korrusel asuvas väikeses toas puudub elektriühendus Elektrisüsteemi täpsemal ülevaatusel selgus, et elamu esimesel korrusel asuva väikese toa ainus elektripistik ei ole isegi elektrivõrku ühendatud. Elektriprojekti hageja kostjale esitada ei saanud. Müügilepingu sõlmimisel ega ka hilisemalt ei ole kostja elektriprojekti hagejale üle andnud. Seega peab see olema kostja valduses. Terves toas elektriühenduse puudumine on oluline puudus, millisest neid müügilepingu sõlmimisel ei teavitatud. Ka nendest varjatud puudustest teavitas hageja koheselt kostjat ning palus puuduste kõrvaldamise ajakava esitada hagejale hiljemalt 11. märtsil 2016.a. Esimesel korrusel paikneva väikese toa elektriühendusega seonduvaid asjaolusid lubas kostja täpsustada ning oli põhimõtteliselt nõus vastava töö kas teostama või selle eest tasuma. Põrandakütte osas pakkus kostja kompromissina välja, et hüvitab hagejale 3 500 eurot, millist summat saab hageja süsteemi parandamiseks omal äranägemisel kasutada. Toas on jätkuvalt 2016.a märtsikuus paigaldatud ajutine ühendus. Püsiva lahenduse saamine kahjustab toa siseviimistlust, mistõttu on neid töid otstarbekas teha koos põrandakütte parandamisega. Hetkel peab hageja jälgima, et toas ei oleks suuremat elektritarbimist. Elamu puudulik soojustus ja praod seinas
Kütteperioodil selgus, et elamus on suured soojakaod ning elamu põrandad olid kütmisest hoolimata jahedad. Hageja avastas, et elamu sokli ja veranda betooni vahel ning veranda betooni all ei olnud soojustust. Seina, milles sokkel piirneb betoonist valatud verandaga, st kus puudub soojustus, on tekkinud ka praod. Soojakadude ja edasiste kahjustuste vähendamiseks paigaldas hageja elamu soklile lisasoojustuse. Hageja eemaldas elamu ümber asuva mittesobiliku pinnase (asfalditükid, tuhk, ehituspraht) ja asendasid selle liivaga. Elamu ümber paigaldati liivale soojustusplaadid, mille peale uuesti liiv, kangas ja kanga peale killustik. Nimetatud tööde kogumaksumus (v.a killustik) oli 2 400,00 eurot. Tänaseks on hageja samale alale killustikule paigaldanud betoonsillutise koos graniitkivist äärisega. Selleks, et pragude süvenemist ja uute pragude tekkimist vältida, tuleks betoneeritud veranda ja sokli vahele paigaldada soojustus, millise maksumus oleks minimaalselt 5 000 eurot. Sellise soojustuse paigaldamist hageja plaaninud ei ole, lootuses, et elamu veranda äärde soojustusplaatide paigaldamisest on ka selle probleemi lahendamisel mingisugust kasu. Kui aga praod uuesti avanevad ja/või tekib neid juurde, on ka selle parandustöö tegemine vältimatu. Korruste vaheline lagi on seest tühi Elamu kasutamisel ilmnes, et esimese ja teise korruse vahel ei ole sisuliselt mitte mingisugust heliisolatsiooni – iga väiksemgi teisel korrusel toimuv liigutus kostab selgelt esimesele korrusele. Korruste vahelagi on ehitamisel seest tühjaks jäetud. Puuduse kõrvaldamiseks tuleb eemaldada täielikult kogu teise korruse põrand, paigutada korruste vahele kivivill, ning põrand uuesti paigaldada. Hageja alustas puuduse kõrvaldamist 02. septembril 2017.a. Tööde kulu on hinnanguliselt mitu tuhat eurot. Kasutusloa puudumine Lisaks eelnevale on käesoleva hetkeni elamule väljastamata ka kasutusluba. Müügilepingu tingimuseks ei olnud mitte üksnes kasutusloa taotlemine kostja poolt, vaid ka selle saamise tagamine. Nimetatud tingimuseta ei oleks hageja müügilepingut sõlminud. Hagejale ei ole teada, kui kaugel kasutusloa taotlemise menetlus on ning milliseid toiminguid kostja teinud või tegemata jätnud on, kuid kostja pidi tagama kasutusloa saamise hiljemalt 01. septembriks 2016.a. Nimetatud tähtajast on tänaseks möödunud juba poolteist aastat. Asja väärtus Kuivõrd elamul avastatud puudused on niivõrd olulised ning nende kõrvaldamiseks tehtavad kulutused niivõrd suured, pöördus hageja kutselise kinnisvarahindaja poole eesmärgiga selgitada välja kinnistu tegelik turuväärtus. L K H OÜ kutselise hindaja V L poolt 22. jaanuaril 2018.a koostatud eksperthinnangu nr 0210-17 kohaselt on kinnistu turuväärtus koos varjatud puudustega 78 500 eurot. Ilma puudusteta oleks eksperthinnangu kohaselt kinnistu turuväärtus 132 000 eurot. Müügilepingus sätestatud ostuhind oli 145 000 eurot. Kinnisvara hindamise eest tasus hageja kokku 660 eurot. Hageja nõue ülemäära makstu tagastamiseks, kulude kui kahju hüvitamise nõue ja alternatiive kahju hüvitamise nõue
Müügilepingu punkt 2.1.7 sätestab, et lepingu ese on ühendatud ning liitunud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus (3x20A), veevarustus aianduskooperatiivi puurkaevust, lokaalne kanalisatsioon (kaks 2000 liitrilist paaki. Lepingu eseme kütteliigiks on õhk-kaminaküte ja ioonküte 9 KW G G. Tuleb eeldada, et need on korras : - esiteks seetõttu, et müügilepingu punktis 2.1.5 on eraldi välja toodud elamul olevad puudused, kuid hagis viidatud puudusi lepingus pole märgitud. - teiseks kinnitas kostja elamu ülevaatusel enne müügilepingu sõlmimist, et elamu olemasolevad süsteemid - nii elektri, kütte kui ka kanalisatsiooni - on toimivad. Selliselt oli elamut reklaamitud ka müügikuulutuses. Maja elamiseks kasutamine eeldab mh selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, vee kasutamise võimalust jms. Eelnimetatud tingimused elamus tagatud ei olnud, mistõttu ei olnud see sobilik otstarbeliseks kasutamiseks ehk elamiseks. Puuduliku soojustuse ja seetõttu vähese soojapidavusega elamu ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes ja selle ehitamine ei vasta heale ehitustavale. Toodud puudused on olulised. Elamule, millel ei ole toimivat küttesüsteemi, ei väljastata ka kasutusluba. Kasutusluba mitteomavat hoonet ei ole võimalik kasutada ning selle väärtus on eelneva tõttu oluliselt väiksem. Kostja on rikkunud oma kohustust anda hagejale üle kõigile lepingutingimustele vastav hoone, mis vastab vähemalt keskmisele kvaliteedile ning mida on võimalik kasutada vastavalt otstarbele. Elamul on ilmnenud varjatud puudused, milliseid ei olnud hagejatel elamu välisel ülevaatusel võimalik tuvastada. VÕS § 218 lõikes 1 sätestatud üldreegli kohaselt ning puuduste iseloomust tulenevalt on ilmne, et elamu lepingutingimustele mittevastavuse eest vastustab kostja. Hageja teavitas kostjat elamu lepingutingimustele mittevastavusest koheselt. Hageja on andnud kostjale enam kui kaks aastat elamu puuduste kõrvaldamiseks, kuid kostja ei ole seda käesoleva ajani teinud. Hageja märgib, et ta on kostjat hinna alandamisest teavitanud korduvalt – nii 05. aprillil 2016.a kui ka 27. septembril 2017.a. Samas ei olnud tolleks hetkeks veel lõplikult selgunud kõik kinnistu puudused, nende parandamiseks tehtavad kulutused ega kinnistu tegelik turuväärtus (koos puudustega). Käesolevaks hetkeks on kõik eelnimetatud asjaolud tuvastatud. Hinna alandamine võib toimuda sel teel, et hinna alandamisest teatatakse teisele poolele hagiavalduses. Hagiavalduses teatab hageja, et alandab täiendavalt kinnistu eest tasumisele kuuluvat hinda. Hinna alandamise ulatuse tuvastamisel on hageja arvesse võtnud asjaolusid, et lepingus kokku lepitud kinnistu hind on 145 000 eurot (vt müügilepingu p 3.1), kohase täitmise väärtus on eksperthinnangu kohaselt 132 000 eurot ning mittekohase täitmise väärtus 78 500. Alandatud hind on seega 78 500 x 145 000 / 132 000 = ca 86 231 eurot. Hageja on juba kogu müügilepingus kokku lepitud summa kostjale tasunud. Hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib VÕS § 112 lõike 3 kohaselt nõuda ülemäära makstu tagastamist. Kostja on seega kohustatud tagastama ülemäära makstud 145 000 – 86 231 = 58 769 eurot. Samas on kostja kandnud katkise
kanalisatsiooni mahuti vahetamise ja uuega asendamisega seoses kulusid summas 1 747,20 eurot. Kostja on seega kohustatud tagastama 58 769 – 1 747,20 = 57 021,80 eurot. Eelnevale tuginedes nõuab hageja kostjalt ülemäära makstud 57 021,80 euro tagastamist. Kui kohus leiab, et hageja pole kehtivalt hinda alandanud, siis on hagejal õigus nõuda kulude hüvitamist VÕS § 100 lg 1 p 3, § 115 lg 1, § 127 lg 1, § 222 lg 5 alusel 57021,80 €. Hagejal on tekkinud ka otsene varaline kahju kohtueelsete õigusabikulude näol kogusummas 1260 eurot, mida hagejad kandsid kostjale pretensiooni esitamiseks ja rahasumma väljanõudmiseks. Otsene varaline kahju on ka hageja kulutused mittekohase täitmise väärtuse väljaselgitamiseks kinnisvara hindajale tasutud 660 eurot. Kui kostja oleks enda kohustusi kohaselt täitnud, ei oleks hageja pidanud õigusabi - ega kinnisvara hindamise teenust kasutama. Kohtueelsed õigusabikulud on otsese varalise kahjuna hüvitatavad. Eelnevast tulenevalt nõuab hageja kostjalt VÕS § 115 lõike 1 ja VÕS § 128 lõike 3 alusel kohtueelses menetluses kantud õigusabikulude ja kinnisvara hindamise kulude summas 1 920 eurot hüvitamist. Viivis Lisaks nõuab hageja kostjalt viivise tasumist alates hagiavalduse esitamise hetkest summalt 58941,80 eurot ja edaspidiselt TsMS § 367 järgi. Hageja palub, et kohus mõistaks kostjalt hageja kasuks välja viivise hagi esitamisest kuni kohtuotsuseni kindla summana, seejärel edasi protsendina seadusjärgses määras põhinõutest, kuid mitte rohkem kui põhinõuete ulatuses. 24.09.2018 (2. kd lk 19a, vastuväited kostjale) märkis järgmist. Kanalisatsioon ei ole paremasse seisundisse viidud. Väikse toa elektripistikuga seonduva osas, mille kostja tegi, on tegemist ajutise lahendusega, sest enne peab olema põrandaküte parandatud. Põrandaküte, kamin Elamu puudus ei seisne mitte II korruse põrandaküttes nagu väidab kostja, ja mida justkui oleks kostja soovinud parandada, ja millest oleks hageja justkui keeldunud. Vaidlus on I korruse põrandaküttes. Kostja pakkus hagejale puuduse kõrvaldamiseks 3 500 euro tasumist või laealuse infrapuna küttesüsteemi paigaldamist, kuid hageja keeldus sellest. Ebaõige on kostja hinnang selles, et hageja on pakutud parandamisest keeldunud õigustamatult. Kostja hinnang tugineb sellele, et tegemist oli kasutatud küttesüsteemiga, parandamise kulud on ebaproportsionaalsed ning hageja ei saa nõuda konkreetset küttesüsteemi, vaid ainult lubatud funktsionaalsust, s.o toimivat küttesüsteemi. Hageja sellega ei nõustu, sest tegemist ei saa olla kasutatud süsteemiga. Elamu valmis alles aastal 2013.a, s.o kolm aastat enne lepingu sõlmimist, müügikuulutuses oli märgitud, et elamu seisukord on „uus“, sj väitis kostja et seal pole elatud. Hageja sai eeldada, et see on uus ega kahelnud põrandakütte seisukorras. Igasuguse küttesüsteemi paigaldamisega ei pea hageja leppima (lepingu p 2.1,7) ja seega ei saa pakutu vastata lepingule, 3500 € ei olnud ka piisav. Kostjal oli võimalik lepingueelsete läbirääkimiste ajal hagejale teada anda, et põrandaküte ei tööta ning vastavas osas ka müügihinda korrigeerida. Kaminat ei tohi kasutada, seda kinnitas
korstnapühkija, seega ei tõusetu küsimus korstna pühkimisest. Kamin ei toeta ka II korruse soojasüsteemi, mis selgus pärast kamina lammutamist. Kostja, kes oli elamut väidetavalt kasutanud, pidi ka sellist asjaolu teadma, kuid varjas seda tahtlikult hageja eest. Lisaks lõhuti kasutuskõlbmatu ja ohtliku ahju lammutamisega ka elamu lage, seina ja põrandat. Selliste parandamiskulude olemasolu ja nende kandmise vajadus mõjutab ka puudustega elamu väärtust. Puudulik soojustus ja praod Soojustamata vundament on hoone üks suurem külmasild. Puudulikust soojustusest ei saanud hageja enne lepingu sõlmimist ja elamus elamist kuidagi teada ostja sellist asjaolu hagejale lepingueelsete läbirääkimiste ajal ei avaldanud. Hageja sai sellest teada alles siis, kui seintesse hakkasid praod tekkima. Hageja ei teadnud ega pidanudki teadma, et elamu sokkel ja vundament on osaliselt soojustamata, hageja on teede insener. Vahelagi, heliisolatsioon Hea ehitustava näeb ette, et korruste vaheline lagi täidetakse kivivilla või mõne muu sarnase materjaliga. Kindlasti ei jäeta korruste vahelist lage seest tühjaks nagu on tehtud elamu puhul (Käesoleval juhul ei ole probleemiks pelgalt „helide liikumine majas“, vaid asjaolu, et iga väiksemgi heli kostub teiselt korruselt esimesele. Pidev sammu- jms müra segab hageja ja tema perekonnaliikmete igapäevaelu ning teeb selle ebamugavaks. Haljastus. Kostja oli arvamusel, et rikutud haljastus tuleb taastada ning on andnud selleks selge nõusoleku. Kostja on isegi heaks kiitnud hageja poolt haljastuse taastamisega seonduva esialgse hinnakalkulatsiooni. Kahjuks kostja nimetatud tööde teostamiseni ei jõudnud ning hageja pidi neid tegema ise. Kuna tööd olid laiaulatuslikumad, leppisid pooled kokku, et neid teostatakse hiljem. Elamu lepingujärgsesse olukorda viimiseks tuli kanalisatsioonimahuti peal ja ümber pinnas tihendada, kahjustatud osas kivid pinnasest välja sõeluda, piirkond tasandada, ja uus muruseeme külvata. Sisuliselt ülesküntud pinnasel ei taastu muru iseseisvalt. Ainuüksi uue muru rajamine hõlmab endas mitmeid töid ning selle maksumus võib ulatuda ca tuhande euroni. Kuivõrd kostja on varasemalt korduvalt puuduse olemasolu ja sellest temale tuleneva vastutuse omaks võtnud, on kostja esitatud puuduse tõendamatuse vastuväited alusetud. Nõuded Hageja palub kostjalt välja mõista hageja kasuks hinna alandamise tõttu enammakstud 57 021,80 eurot (resolutsiooni p 1), alternatiivselt kahjuhüvitis summas 57 021,80 eurot (resolutsiooni p 2), kohtueelsed õigusabikulud ja kinnisvara hindamise kulude katteks kahju hüvistist kokku 1920 eurot (resolutsiooni p 3). Lisaks palub hagiavalduse resolutsiooni punktides 1 (alt. 2) ja 3 nimetatud põhinõuetelt mõista kostjalt hageja kasuks välja viivise alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuseni kindla summana, kohtuotsuse tegemisest protsendina seadusjärgses määras põhinõuetelt nende täieliku rahuldamiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui põhinõuded. Menetluskulud palub jätta kostja kanda ja märkida menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et kostja poolt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda
menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist seadusjärgses määras.
(II kd lk 16, lk 32, lk 166, III kd lk 1) Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud kulud hageja kanda. Hageja ja kostja sõlmisid müügilepingu, millega kostja müüs hinnaga 145 000 eurot hagejale ja tema abikaasale kinnisasja asukohaga Xxx (edaspidi maja). Hageja väitel on majal varjatud puudused, millest tulenevalt hageja soovib hinda alandada 57 021 eurot, so c 40%. Puudused on osaliselt kõrvaldatud (või on kõrvaldamist pakutud) ning osaliselt tõendamata müügihinnast, hinnale 86 231 eurot. Põrandaküte (hageja keeldus pakutud parandamisest) Puudub vaidlus, et maja põrandaküte maja teisel korrusel ei tööta ning kostja on pakkunud selle hüvitamiseks 3500 eurot või laealuse küttesüsteemi paigaldamist. Hageja on sellest keeldunud ning nõuab vana põranda lammutamist ning uue sama tüüpi põrandakütte paigutamist, millega kaasneksid kulud ca 26 000 eurot. Esiteks tuleb kasutatud küttesüsteemi puhul eeldada, et see ei pruugi tervikuna veatus korras olla. Kostjalt saaks nõuda küttesüsteemi viimist korda, mida saab oodata kasutatud küttesüsteemilt, mitte uueväärsesse korda. Teiseks ei ole sellise kulutuse nõudmine maja väärtust arvestades proportsionaalne ning hageja saab nõuda üksnes lubatud funktsionaalsust, so toimivat küttesüsteemi. Ei saa eeldada või mõistlikult nõuda, et ainuüksi teise korruse küttesüsteemi väärtus moodustaks ligikudu viiendiku kogu maja hinnast (26 000 / 145 000 = 18%). Kostja hinnangul ei saa analoogselt mõistlikult oodata kõige kallima küttesüsteemi paigaldamist olukorras, kus sama funktsiooniga toimib ka soodsam ja efektiivsem küttesüsteem. Kui põrandakütte tüüp oli maja ostmisel keskse tähtsusega faktor, pidanuks hageja kostjat sellest enne lepingu sõlmimist teavitama. Hageja on eeltoodud ebamõistliku vastuväitega õigustamatult keeldunud küttesüsteemi asendamist vastu võtma, mistõttu ei saa sellele puudusele hinna alandamisel tugineda. Infrapunal põhinev küte on ioonküttest efektiivsem ja tervislikum. Kanalisatsioon (parandatud) Hageja väidab, et esialgu ei töötanud maja kanalisatsioon korralikult ning kanalisatsiooni mahutite arv ja maht on kokkulepitust erinev. Puudub vaidlus, et kostja vahetas katkise kanalisatsioonimahuti välja ning tänaseks on majal toimiv kanalisatsioon. Hageja ei selgita, kas ja miks on kanalisatsioonimahuti maht oluline puudus ning mis on selle puuduse sisu ja väärtus. Hageja on viinud kanalisatsiooni toimivasse korda (ning uue mahuti paigaldamisega veel paremasse korda, kui see, mida ostja võis lepingu järgi eeldada), mistõttu on puudus hageja hinnangul ammendavalt parandatud ja sellele ei saa hinna alandamisel tugineda. Kamin (tõendamata)
Hageja väitel ei olnud kamin kasutamiseks kõlbulik ning tuli tervikuna välja vahetada. Hageja tegi selleks kulutuse 4351,60 eurot. Esiteks ei ole tõendatud, et kamin ei olnud kasutuskõlbulik. Korstnapühkija viitab aktis mõningale lagunemisele, mõradele (osaliselt sellised, mis olid väljaspool kaminat, ning millest teadmist hageja on kinnitanud, vt lisa 14 p 4) ning ülekütmisest tingitud deformeerumisele. Korstnapühkija ei ütle, et kamin oleks kasutuskõlbmatu. Seda vaatamata asjaolule, et aktis on eraldi lünk, millesse tuleks täitmisjuhise kohaselt märkida kas kütteseadme edasine kasutamine on lubatud või mitte. Uue kamanina ehitus on toreduslik, vana saanuks parandada. Kui korstnapühkija kasutamist ei keelanud, pidi kasutamine olema turvaline ja võimalik. Erinevaid mõrasid, puudusi kõrguses ning üle kütmisest tulenevaid kahjustusi on pea kõigil kasutatud kaminatel ja ahjudel. See ei tähenda, et kõik need oleksid kasutuskõlbmatud või tuleks välja vahetada. Teiseks ei oleks ka puuduste korral põhjendatud nõuda kostjalt uueväärse kamina hinna hüvitamist. Kolmandaks kinnitab kamina väärtuse ülepaisutatust hagis hageja esialgne hinnaprognoos, mille kohaselt on katkise kamina renoveerimise hind koos kõigi vajalike töödega. Korstnapitsi lagunemine pidi olema nähtav, seega pole varjatud puudus. Väikese toa elektripistik (parandatud) Puudub vaidlus, et väikese toa elektripistik on kostja saadetud elektriku poolt elektrivõrku ühendatud. Puudus on seega kostja poolt kõrvaldatud. Hageja ei ole rahul, et väikese toa pistik ühendati samasse süsteemi, kuhu on juba ühendatud pliit. Elektrisüsteemi korraldamine hageja eelistustest erinevalt ei ole aga üheski kontekstis puudus. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle koha, kuidas elektripistik vooluvõrku ühendati või kas/miks on ühendus ebasobilik, ohtlik või muul põhjusel puudusena arvestatav. Kostja hinnangul on puudus kõrvaldatud ja sellele ei saa hinna alandamisel tugineda. Soojustus (tõendamata) Hageja väitel oli majal liiga suur soojakadu ja kehv soojustus, mistõttu kostja teostas täiendava soojustamise. Ebapiisava soojustuse kohta ei ole esitatud ühtegi tõendit (termokaamera pilt vm). Hageja poolt tõendina esitatud pildist nähtub, et maja ümbrus on killustikuga kaetud, kuid sellest ei ole võimalik tuletada puuduse olemasolu. Hinna alandamise aluseks saab olla oluline puudus, mitte iga täiendus, mida hageja soovib majale mugavamaks elamiseks teha. Lisaks juhib kostja tähelepanu, et hageja viidatud mõrad olid olemas ka maja ülevaatuse ajal, mistõttu tegemist ei ole varjatud puudusega. Hinna alandamine ei ole võimalik, kui ostja pidi puudusest teadma. Hageja tööandjaks on tema e-posti aadressi kohaselt L G, kes tegeleb ehituspeatöövõtuga. Hageja pidi seega puuduse esinemise korral sellest teadma. Energiamärgist pole antud, seega tuleb eeldada, et maja on keskmiselt soojapidav. Heliisolatsioon (tõendamata) Hageja ei ole heliisolatsiooni puudumise ja heli liikumise kohta esitanud ühegi tõendit, mistõttu puudus on tõendamata. Kostja hinnangul ei ole heliisolatsiooni puudumine ja helide liikumine maja sees ka tõsine puudus. Helide liikumine maja või korteri siseselt on väga tavaline ning esineb
pea kõigis elamutes, sh uutes ja kvaliteetsetes hoonetes. Spetsiaalseid heliisolatsioon paigaldatakse üldiselt väga harva. Haljastus (tõendamata) Hageja väitel kahjustati kanalisatsiooni parandamisel muru. Hageja tõendab seda piltidega (hagi lisa 5) lume ja pinnase segusest ja osaliselt ebaühtlasest hoovist. Esiteks ei ole muru ja mulla kahjustamine kostja hinnangul hinna alandamisel arvestatav puudus, kuna muru kasvab tagasi ja mulla võib reha abil hõlpsalt laiali ajada. Teiseks on igasugune muu pikaajaline kahju murule või maapinnale tõendamata. Kostja peab usutavaks, et hageja ajas pinnase ühtlaselt laiali ja muru on tänaseks täielikult taastunud. Hinna alandamisest Hinda ei saa alandada kummagi V. L arvamuse alusel. Need ei sobi hinna alandamise arvutamiseks, eelkõige põhjusel, et mõlemad arvamused tuginevad eeldusele, et majal on hageja 2017. a pretensioonis toodud puudused ning et nende kõrvaldamise kulu on vastavalt hageja avaldatule. Oma lõplikus arvamuses ei tee V. L maja väärtuse leidmiseks muud, kui lahutab maja turuhinnast hageja öeldud summa, mis kuluks väidetavalt puuduste likvideerimisele, pluss veel 10%. Muude tõendite puudumisel saab kohus siiski lähtuda puuduste kõrvaldamise eelarvest, kuid pidades seejuures silmas, et kõrvaldamise kulu ei võrdu 1:1 puuduse väärtusega, ning et tihti on kõrvaldamise kulu väärtus langusest suurem. Kui hageja soovib lähtuda puuduste kõrvaldamise kuludest, on hagejal kohustus seostada kõrvaldamise kulusid maja väärtusega ning näidata, milline mõju puudusel väärtusele on. Konkreetsete puuduste osas lähtub kostja H. K ekspertiisist. H. K ekspertiis eeldas mõningast lisaanalüüsi – 2020. a hinnad tuli konverteerida 2016. hindadesse ning hageja teostatud tööde maksumust tuli jagada vajalike tööde ja ebavajalike tööde maksumuseks vastavalt H. K arvamusele. Analüüs näitas, et H. K arvamuse järgi tegi hageja vajalikke töid 5668 euro eest ning tegemata jäi töid 14 548 euro eest (2016. a hindades), kokku 20 216 euro eest, mis on väga lähedal kostja kompromissiettepaneku summale (20 tuhat). Seejuures ei saa isegi kogu seda eelarvet 1:1 käsitleda maja väärtuse langusena. Kostja ei vaidle vastu kohase täitmise väärtusele 132 000 € mis on näidatud eksperdi arvamuses, kuigi võib arutleda selle üle, kas kohase täitmise väärtus võib olla madalam, kui maja müügihind. Kostja vaidleb vastu mittekohase täitmise väärtusele. Mittekohase soorituse väärtust peab tõendama hageja. Hageja ei ole esitanud iseseisvat analüüsi mittekohase soorituse väärtuse kohta, vaid tugineb selles üksnes V. L hindamisaktidele. V. L on koostanud kaks hindamisakti ning lähenemine on vahepeal muutunud Hinna alandamine ei ole välistatud puuduste kõrvaldamise kulude kaudu, kuid ei saa panna võrdlusmärki puuduste kõrvaldamise kulude ja mittekohase täitmise väärtuse languse vahele. Lähtekohaks puuduste kõrvaldamise kulud selguvad enamjaolt H. K ehitustehnilisest ekspertiisist, kui ekspertiisi järeldused ei sobi töötlemata kujul asja lahendamiseks. H. K esitab kulusid
2020. a hindades, kuid neid tuleks vaadelda hoopis 2016. a hindades ehk täitmise aja seisuga, nagu nõuab VÕS § 112 lg 1. Kui ekspert on pakkunud ise välja meetodi hindade kohendamiseks ehitushinnaindeksi abil, mida kostja kasutab, et jõuda 2020. a hindadest 2016. a hindadeni. H. K kirjeldab kui palju kõik hageja tehtud tööd maksid (p 2.3.10), kui ka seda, millised neist ei olnud vajalikud (2.3.11). H. K ekspertiisi analüüs näitab, et hageja on kulutanud puuduste kõrvaldamiseks põhjendatult € 5668 ning lisaks sellele peaks kulutama veel € 14 548, et kõrvaldada ülejäänud puudusi.
Kokku on puuduste kõrvaldamise kulud seega 20 216 €. See ei tähenda, et mittekohase täitmise väärtust saab 1:1 vähendada 20 216 € võrra. Puuduste kõrvaldamise kulud antud juhul kohati suuremad, kui eseme väärtuse langus (iseäranis põrandasoojenduse osas). Kõikide parandustööde teostamisel, mida ülal toodud eelarve eeldab, saaks hageja tunduvalt paremas seisus maja, kui ta oli lepingu sõlmimise aja hetkel. Parandustööde maksumus seab seega hinna alandamise nõudele üksnes ülempiiri. Kanalisatsioon Eksperdi hinnangul maksaks täiendava 1 m3 paagi paigaldamine 523€ + km = 62 €8, seda 2016. a märtsi ehk müügilepingu sõlmimise aja hindades (arvamuse lk 45). Kostja ei tea, kui tihti hageja paaki tegelikult tühjendab ning kui palju see tegelikult maksab. Hageja ei ole neid asjaolusid avaldanud ega tõendanud ehk ei ole seostanud puudust eseme väärtusega. Hageja ei ole seega täitnud oma tõendamiskoormust ja tõendanud puuduse seost maja väärtusega. Põrandaküte Eksperdi hinnangul läheks põrandakütte parandamine maksma 6781 € + km = 8137 €, seda 2012. a hindades; kohendades tööde maksumust 2020. a hindadesse, saab ekspert tööde hinnaks 7723 + km = 9268 €. 2016. a hindadesse kohandatuna oleks tööde hind 8619 eurot (= 9268 * 0,93). Ekspert leiab, et olemasolevat betoonpõrandat saab säilitada, kuid asendada tuleb põrandaplaadid, et nad oleks ülejäänud köögiga ühte värv. Eksperdi hinnangul tuleb põrandakütte remontimiseks teha töid üsna piiratud ulatuses. hageja esitatud T OÜ hinnapakkumine summas 28 753 € ning E OÜ hinnapakkumine summas 30 729€ aga neid kulusid ei tõenda, sest töövõtjad ei hinnanud iseseisvalt seda, milliseid töid on reaalselt vaja põrandakütte parandamiseks, vaid mõlemad lähtusid selles osas hageja antud andmetest. Eksperdi arvutatud puuduse kõrvaldamise kulu (8758 €) moodustab olulise osa kogu maja väärtusest. Puuduoleva osa saaks asendada infrapunaküttega, elektriküttega või muu küttelahendusega, mis ei eeldaks ulatuslikke lammutus- ja ehitustöid. Kostja jääb ka selle juurde,
et hageja on õigustamatult keeldunud kostja pakkumisest puudus kõrvaldada. Kostja on pakkunud uut laealust küttesüsteemi, mis oleks sammoodi toetanud kaminakütet ning täitnud sama eesmärki, nagu põrandaküte. Asjas ei ole tõendeid selle kohta, et selline uus süsteem vähendaks maja väärtust või ei täidaks oma eesmärki. Seevastu põrandakütte parandamine eeldab ulatuslikke lammutus- ja ehitustöid, mida ei oleks kostjalt mõistlik nõuda. Kamin Hageja asendas olemasoleva kamina uue kaminaga, mida polnud vaja ja mida kinnitas eksperdi arvamus. Tõendeid ei olnud, et kamin oleks pragunenud. Minimaalsed põhjendatud tööd kamina toimivuse tagamiseks puuduste osas, millest ostjat ei olnud eelnevalt teavitatud ja milliste olemasolu on tagantjärele tuvastatav, on alumise tuulutusresti paigaldamine. Tuulutusresti hankimine ja paigaldamine maksaks eksperdi hinnangul 2020. a hindades 62 €(sh km) (lk 44). Hageja väited kamina deformeerumise ja muude puuduste kohta on jäänud tõendamata, seda ei saa ka teha, sest kaminat pole alles. Korsten Hageja ehitas ümber maja korstna hinnaga 578 € (sh km). Korstna renoveerimine oleks maksnud 260 € + km = 312 € (2016. a hindades), ning on ebaselge, kust hinnatõus tekkis. Ainus puudus, mis on leidnud kinnitust ekspertiisiaktis, on korstna ebapiisav kõrgus. Eelduslikult oleks saanud ehitada olemasoleva korstna veidi kõrgemaks; on ebaselge, miks on hageja otsustanud korstna lammutada ja uue ehitada. Seetõttu on põhjendatud lähtuda algsest pakkumisest korstna renoveerimiseks (mitte uue ehitamiseks) hinnaga 312 €, millest lähtus ka ekspert. Elektripistik Eksperdi arvates maksaks pistikupesa ühendamine otse kilpi 63 € + km = 76 € (ekspertarvamuse lk 44), kuid sellele lisanduks veel elektripaigaldise auditi kulu 500 € + km = 600 €; seda kõike 2020. a hindades (arvamuse lk 46 märkus „e“). 2016. a hindadesse kohandatuna on see 631 € (= 676 * 0,93). Tegemist on maksumuselt tühise tööga, millega kaasneb auditi kulu, mis ületab töö maksumust pea kümnekordselt. Vahelagi Vahelaes ei olnud isolatsioonikihti. Hageja on vahelage korda teinud, kuid ei ole kohtule avaldanud, mis on olnud vastavate tööde ja materjalide kulud. Eksperdi hinnangul oleks vastavate tööde turuhind 2802€ + km, kokku 3363 €, seda ekspertiisi tegemise aja ehk hindades. Ekspert märkis hageja paigaldatud isolatsioonikiht 200mm on kaks korda paksem, kui nõuab projekt ning hea ehitustava. Eksperdi arvates tuleks üleliigse isolatsiooni maksumus põhjendatud kuludest välja jätta (lk 41), vähendades kulusid 172 € võrra (sh km). Seega oleks tööde põhjendatud maksumus olnud 2956 €. Soojustus
Hageja esitatud fotode järgi ei olnud sokli soojustuse kiht projektijärgse paksusega (50 mm projektijärgse 150 mm asemel,, kuid vaatamata nimetatud kõrvalekaldele, vastas maja soojustamine kõikidele standartide nõuetele ning ka ehitusprojekti nõuetele. Soojustuse kiht puudus majaesise terrassi (peatrepi) ümber ning maja taga oleva terrassi (veranda) ümber, samuti tagumise terrassi ja maja vundamendi vahel (vt arvamuse lk 23). Selles osas ei vastanud maja nõuetele (lk 26 järeldus XXI). Lisaks puudus külmakerkeisolatsioon maja ümber, mida tuleb samuti käsitleda puudusena (lk 26 järeldus XXII). Ekspert arvutas hageja tehtud tööde maksumuseks 12 185 €. Eksperdi arvates tuleks lisaks paigaldada soojustus tagumise terrassi (veranda) ja maja vahele, milleks tuleb veranda sisuliselt lammutada ja seejärel uuesti ehitada ja plaatida. Nende tööde maksumuseks hindab ekspert ekspertiisi tegemise aja hindades 4129 € + km = 4955 € (ekspertarvamuse lk 45), 2016. a hindades seega 4608 € (= 4955 * 0,93). Hageja ise aga selliseid töid tingimata vajalikuks ei pea. Muud puudused Hageja viitab kanalisatsioonitorustiku puhastamata jätmisele, kuid ei nimeta puuduse mõju maja väärtusele. Samasugune on olukord haljastuse taastamata jätmisega. Hageja viitab pragudele seintes. Mõningased praod on fikseeritud ka eksperdi poolt, kuid ekspert ei tuvastanud nende tekkepõhjuseid. Kostja arvates pole tegemist üldse puudusega, sest ekspertarvamusest saab kogumis järeldada, et pigem on tegemist tavapärase kulumisega seoses maja järjepideva kütmise alustamisega. Need puudused tekkisid pärast asja üleandmist ja seega kulud 3396 € ei hinna alandamisel arvesse võetavad. Kasutusluba Hageja toob kasutusloa puudumist samuti ühe alusena hinna alandamiseks. See ei ole aga õiguslikult võimalik. Kasutusloa puudumine oli lepingu sõlmimise ajal teadaolevaks puuduseks – see on märgitud lepingu p-des 2.1.5 ning 2.2.5. Seega on lepingu mõttes kohaseks soorituseks justnimelt kasutusloata maja. Lepingus märgitud hind on hind kasutusloata. Kasutusloa suhtes leppisid pooled eraldi kokku, et selle korraldab müüja ehk kostja (lepingu p 4.6) ning et hageja osutab selleks kaasabi. Kuni kostja vastava kohustuse täidab, on hagejal õigus kinni pidada osa müügihinnast (2000 €) vastavalt lepingu p-le 3.3.2, mida hageja on seni ka teinud. Viivis Kostja algne kompromissipakkumine (20 000 €) oli õiglane ning ületas maja väärtuse langust. See sisaldas ka piisavalt reservi selleks, et katta hageja kohtueelsed õigusabikulud ning ebamugavused seoses puuduste kõrvaldamisega. Sellest tulenevalt palub kostja vähendada ka võimalikku viivist, juhul, kui kohus hagi mingis ulatuses rahuldab. Käesoleva menetluse pikkuses on enim süüdi hageja, kes on esitanud erinevaid alusetuid väiteks maja puuduste kohta, mis ei leidnud kinnitust ekspertarvamuses, ning ei ole menetluse lõpuni nõuetekohaselt selgitanud hinna alandamise arvutust, esitades selle asemel kaks V. L arvamust, millest kumbki selleks eesmärgiks ei sobi. Sellises olukorras peab kostja mõistlikuks võimaliku viivise vähendamist poole võrra kuni 4%.
Kõigepealt käsitleb kohus otsuses asjas kohalduvaid õigusnorme (I), siis vaidlustamata asjaolusid (II), siis lahendab nõuded ja hagi tagamise küsimuse (III) ja seejärel võtab seisukoha menetluskulude kohta (IV) I VÕS § 8 leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1 järgi kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1, 3 ja § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, nõuda kahju hüvitamist, ja § 101 lg 1 p 5 järgi alandada hinda. VÕS § 101 lg 2 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus, lg 3 sätestab, et hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt käesoleva seaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes 1 sätestatule. VÕS § 101 lg 1 p 2 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda. VÕS § 101 lg 2 kohaselt võib võlausaldaja võib kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. VÕS § 113 lg 2 I lause sätestab, et kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 367 kohaselt võib viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. VÕS § 208 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.
VÕS § 218 lg 1 I lause sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. VÕS 223 lg 1 sätestab, et müüjat loetakse müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 1 on kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, lg 3 sätestab, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. VÕS § 128 lg 1, 2 järgi võib olla varalina kahju otsene varaline kahju ja lg 3 järgi hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. II Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: o Hageja ja tema abikaasa (ostja) ostsid kostjalt (edaspidi ka müüja) 11.02.2016 notariaalselt tõestatud (tõestanud notar T. S, ametitegevuse raamatu number xxx) lepinguga kinnistu, mis on kantud Tartu Maakohtu registriossa nr xxx (xxx müügileping, I kd lk 11). o Lepingu p-ga 3.1 kohaselt oli kinnistu müügihind 145000 eurot. o Müügilepingu p-s 2.1.5 kinnitas müüja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. o Lepingu p 2.1.5 II lause sätestab, et müüja avaldab, et lepingu eseme oluliseks oleva elamu teisele korrusele on küttesüsteem välja ehitamata ning eelnimetatud elamule ei ole väljastatud kasutusluba. Müüja avaldab, et lepingu oluliseks osaks oleva elamu korsten vajab puhastamist. Müüjal puuduvad andmed lepingu punktis 1.3 nimetatud Abihoone ehitamise õigusliku aluse olemasolu kohta. o Lepingu p 2.1.7 sätestab, et lepingu ese on ühendatud ning liitunud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus (3x20A), veevarustus aianduskooperatiivi puurkaevust, lokaalne kanalisatsioon (kaks 2000 liitrilist paaki). Lepingu esemes on olemas valmidus kaabeltelevisioonigaliitumiseks (oma SAT-TV taldrik). Lepingu eseme kütteliigiks on õhk-kaminaküte ja ioonküte 9 KW G G. o Hageja (ostja) said asja valduse 21. veebruaril 2016.a. o Hagejate kohtueelsete õigusabi kulude suurus on 1260 € ja tõendi ehk asjatundja arvamuse saamise kulu on 660 €.
o Hagejad teavitasid kostjaid väidetavatest puudustest mõisliku aja jooksul ja nõudsid puuduste kõrvaldamist. o Kostja paigaldas väiksesse tuppa ajutise elektriühenduse ja paigaldas ühe kanalisatsioonimahuti. o Elamul ei ole kasutusluba. Kuna pooled sõlmisid lepingu, millega hageja ostsid kostjalt ülalviidatud kinnistu ja sõlmisid ka asjaõiguslepingu kinnistu omandi üleandmise kohta hagejate omandisse, siis on poolte vahel sõlmitud müügileping VÕS § 208 järgi. III Vaidlus Vaidlus on asja puuduste üle ja selle üle, milline on alandatud hind. Lisaks vaidlesid selle üle, kas viivist tuleks vähendada ja kas hageja võib ka lisaks muudele puudustele, ka kasutusloa puudumise tõttu hinda alandada. Seega tõusetub küsimus sellest, kas lepingu ese vastab VÕS § 217 lg 1, § 218 lg 2 p 2 tulenevalt kokkulepitud tingimustele, keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 järgi, ja kas see on kasutatav elamiseks ja kas kostja vastutab selle eest ja kui vastutab, siis millises ulatuses. Samuti oli vaidlus selle üle, kas hageja saab nõuda alternatiivselt kahju hüvitist - asja parandamise kulusid. Järgnevalt vaatleb kohus, millistest asjaoludest teatas kostja müüjana hagejale lepingu eseme kohta. Lepingus on kokku lepitud järgmine: o Lepingu p 2.1.5 II lause sätestab, et müüja avaldab, et lepingu eseme oluliseks oleva elamu teisele korrusele on küttesüsteem välja ehitamata ning eelnimetatud elamule ei ole väljastatud kasutusluba. Müüja avaldab, et lepingu oluliseks osaks oleva elamu korsten vajab puhastamist. o Lepingu p 2.17 sätestab, et lepingu ese on ühendatud ning liitunud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus (3x20A), veevarustus aianduskooperatiivi puurkaevust, lokaalne kanalisatsioon (kaks 2000 liitrilist paaki). Lepingu esemes on olemas valmidus kaabeltelevisioonigaliitumiseks (oma SAT-TV taldrik). Lepingu eseme kütteliigiks on õhk-kaminaküte ja ioonküte 9 KW G G. o Lepingu p 2.2.5 avaldab ostja, et ta on teadlik lepingu punktis 2.1.5 nimetatud asjaoludest, ei pea neid lepingu eseme puudusteks (välja arvatud kasutusloa puudumine) ning ei oma eeltoodust tulenevalt müüja vastu mingeid nõudeid ega pretensioone. o Lepingu p 3.3.2 sätestab, et ostja tasub 2 000 eurot müüjale (2) pangapäeva jooksul arvates päevast, mil notar notarile on esitatud p 3.3.2 nimetatud dokumendid, et lepingu esemele on väljastatud kasutusluba ning tingimusel, et Riikliku Ehitisregistri elektroonilisse andmebaasist on nähtav lepingu esemele väljastatud kasutusluba). Kohtule esitatud hagiavalduses on hageja esile toonud järgmised müügieseme puudused: tegemist on mittekohase kanalisatsioonisüsteemiga (2000-liitrise mahuti asemel koosnes lokaalne kanalisatsioon vaid ühest 1000-liitrisest mahutist ning seegi oli katkine), elamul on katkine põrandaküttesüsteem, kamin oli katki, katki oli korstnapits, elamu esimesel korrusel asuvas väikeses toas puudub elektriühendus, elamul on puudulik soojustus ja praod seinas, korruste vaheline lagi on seest tühi, elamule on väljastamata ka kasutusluba, mille pidi kostja tagama 01.09.16-ks. Seega on hageja alandanud hagiavalduses eelnimetatud puuduste tõttu VÕS § 101 lg 1 p 5, 112 lg 1, 2 järgi hinda 86231 eurole.
Kasutusluba Kostja väitis, et hageja ei saa alandada hinda kasutusloa puudumise eest, kuna see pole puudus ja selles oli kokku lepitud ja lepingu järgi on hageja pidanud kinni 2000 € selle eest. Lepingu järgi oli müügihind 145 000 € ning vaidlustamata asjaolude järgi pidi kostja tagama kasutusloa olemasolu. Lepingu p 2.2.5 avaldas ostja, et ta on teadlik lepingu punktis 2.1.5 nimetatud asjaoludest, ei pea neid lepingu eseme puudusteks, välja arvatud kasutusloa puudumine. Seega on pooled kokku leppinud lepingu p 2.2.5 ja 2.1.5 järgi, et p 2.1.5 kirjeldatud asjaolusid ei peeta eseme puudusteks, välja arvatud kasutusloa puudumine. Teisisõnu on pooled kokku leppinud, et kasutusloa puudumine on puudus, aga sellest on lepingu järgi hagejaga teadlik. Kui ostja (hageja) on teadlik asja puudusest, milles on kokku lepitud, siis vastab leping selles osas VÕS § 217 lg 1 tingimusele ehk kokkulepitule. Nii ei saa kohtu hinnangul hageja tugineda VÕS § 217 lg 2 ja pidada kasutusloa puudumist, mille puudumises on kokku lepitud, eseme puuduseks, mis võimaldaks tal VÕS § 101 lg 1 p 5, § 112 lg 1 alusel alandada hinda. Lisaks oleks see vastuolus ka VÕS § 101 lg 2 I lausega, kuna hageja on kostjaga kokku leppinud lepingu p 3.3.2 järgi, et ei tasu seni osaliselt müügihinda 2000 € kuni kasutusluba pole. See aga tähendab, et hageja keeldub VÕS § 101 lg 1 p 2 järgi oma võlgnetava kohustuse täitmisest. Kuna pooled on kokku leppinud lepingus VÕS § 8 lg 1, 2 järgi (mis on täitmiseks kohustuslik), et asjal on puudus (ei ole kasutusluba) ja ostja ostab puudusega asja ega tasu selle puuduse eest tasu, siis ei saa ostja sama puuduse eest korraga alandada hinda ja jätta täitmata osaliselt ka vastav müügihinna tasumise kohustus (VÕS § 101 lg 2 I lause lõpuosa). Eeltoodu alusel ei saa hageja hinda alandada seetõttu, et kostja pole lepingust tulenevat kasutusloa hankimise kohustust täitnud ning kohus nõustub kostja vastuväidetega ega nõustu seega hageja väitega, et ta oli kasutusloa puudumise eest alandad hinda. Kanalisatsioon Vastavalt kohtule esitatud müügilepingu p-le 2.1.7 leppisid pooled kokku, et müügiesemel on lokaalne kanalisatsioon (kaks 2000- liitrilist paaki). Hageja väitis, et kokkulepitud 4 m3 asemel on kanalisatsioonimahuti maht 3 m3 ja ehitusprojekti järgi on kanalisatsioonimahutite kogumaht 5 m3. Hageja poolt kohtule esitatud fotodest (I kd lk 22) ja kohtulikust ekspertiisiaktist nähtub (ekspertiisiakti lk-d 10 ja 39, II kd lk 111p), et müügilepingus kokkulepitud kogumismahuti maht 4m3 ei vasta projektile 5m3, sj nähtub poolte enda kirjavahetuset, et ühte mahutit ei olnud üldse. Vaidlust polnud selles, et kostja asus kogumismahutiga seotud töid tegema. Ekspertiisiakti kohaselt ei vastanud aga see uus mahuti 4 m3-le, mis oli lepingus kokkulepitud ((kokku pidanuks olema 4m3 (2*2000)). Nii ei vastanud lepingu ese lepingu p 2.1.7 tingimustele ja VÕS § 217 lg 1 ehk et esemel ei olnud VÕS § 217 lg 1 ja 217 lg 2 p 1 tähendused kokkulepitud omadusi. Kanalisatsioonimahuti väiksem arv ja nende väiksem suurus on puudus, mida ei ole võimalik ostjal ülevaatamisel tuvastada (mahuti on maa all), mida kinnitab ka eksperdi arvamus (2 kd lk 119p, p II). Seega on tegemist varjatud puudusega, mille eest kostja vastutab VÕS § 218 lg 1 I lause järgi. Lisaks on kohtuliku ekspertiisiaktiga tõendatud, et kostja väited on ebaõiged selles, et ta on teinud parandused ja viinud lepingu eseme selles osas kokkulepitud tingimustele, sest pärast paranduste tegemist on ekspertiisi akti kohaselt mahuti 3m3. Seega ei viinud kostja lepingueset seisundisse, milles see pidi olema lepingu järgi ehk tegemist on VÕS § 223 lg 1 olukorraga, kus asja parandamine ei andnud lepingulist tulemit. Kostja väited selle üle, et tema poolt paigaldatud suuruset piisab ja on vähem kulukas, sj on tühjendamise kulud väiksemad, ei tähenda, et ta oleks viinud lepingu eseme kooskõlla kokkulepituga, st puuduse täielikult kõrvaldanud. Nimetatud põhjustel on hagejal õigus alandada müügihinda VÕS § 112 lg 1, § 101 lg 1 p 5 järgi. Seda kui palju märgitu mõjutab hinna alandamist, vaatleb kohus edaspidi.
Põrandaküte Lepingus olid pooled kokku leppinud, et põrandaküttesüsteem on ioonüttega 9 KW G G. Selliste omandustega ese oli ka müügipakkumises (I kd lk 33, 33p). Seega sai ostja eeldada, et süsteem töötab, on korras ning lepingus ei olnud märgitud, et see ei tööta ehk et oleks kokku lepitud puuduses. Et põrandakütte süsteem ei olnud korras, pole kostja vaidlustanud ja märgitud puudus on tõendatud nii hageja ja kostja vahelise kirjavahetusega (e-kiri 23.02.16, 07.03.16, kostja kiri 10.03.16, I kd lk 18,19,25) ja kohtulik ekspertiisiaktiga (ekspertiisiakti lk 10-13, 2. kd). Seega ei olnud asjal VÕS § 217 lg 1 ja 217 lg 2 p 1 tähenduses kokkulepitud omadusi. Kohtuliku ekspertiisiaktiga on tõendatud, et selle parandamine ei ole võimalik kostja pakutud lahendusega ehk et lakke paigaldatakse infrapunal põhinev küttelahendus, sest see on täiesti uus küttesüsteem, mis eeldab ehitusprojekti ja muid vastavaid taotlusi, lube. Eksperdi arvamuse kohaselt on võimalik süsteemi parandada (akti lk 11,11p), kuid nähtuvalt aktist tuleb betoonpõrand eemaldada, seal asuv torustik eemaldada, paigaldada uus küttekontuur ja teostada uus betooni valamine, taastada viimistlus. Õige ei ole seetõttu kostja väide, et hageja on alusetult keeldunud vastu võtmast kostja pakutud teist süsteemi, kuna müügilepingu järgi sai hageja ikka oodata lepingus kokkulepitud küttesüsteemi. Ostja ei pea taluma, et müüja asendab puuduse nii, et elamusse pannakse mingi selline süsteem, mis paigaldatakse elamusse hoopis teistesse kohtadesse ja seda lisaks olukorras, kus ekspertiisiakti kohaselt saaks olemasolevat siiski parandada. Seega on tõendatud hageja väide, et põrandaküte ei töötanud. Kohtu hinnangul on katkise põrandakütte puhul tegemist varjatud puudusega, kuna seda, et süsteem ei tööta, oli võimalik siiski tuvastada asja kasutades (sees elades) mitte ülevaatusel. Selle varjatud puuduse eest vastutab kostja VÕS § 218 lg 1 I lause järgi. Nimetatud põhjustel on hagejal õigus alandada müügihinda VÕS § 112 lg 1, § 101 lg 1 p 5 järgi. Seda kui palju märgitu mõjutab hinna alandamist, vaatleb kohus edaspidi. Kamin ja korsten Lepingu p 2.1.7 sätestab, et lepingu eseme kütteliigiks on õhk-kaminaküte. Müügilepingus leppisid pooled kokku, et korstent tuleb puhastada, muid kokkuleppeid või kamina ja korstna puudustes pole kokku lepitud. Seega sai ostja eeldada, et kamin, korsten töötab, seda saab kasutada elamu kütmiseks ja korstent tuleb vaid puhastada. J. R (korstnapühkija) poolt koostatud aktiga 19.07.16 (hagi lisa 23, I kd lk 63) ja tema e-kirjadega hagejale (hageja 14. oktoobri 2020.a menetlusdokumendi lisa 4, II kd lk 203) 17. märtsi 2021.a istungil kohtule esitatud J. R 15. detsembri 2020.a e-kirjaga (III kd lk 44A) on tõendatud, et kaminat ei olnud võimalik kasutada. Korstnapühkija akti kohaselt oli kamina küttekolle ülekütmise tõttu deformeerunud, kamina väliskestas olid praod ning puudu oli ka kamina kuumaõhukasti ventileerimiseks vajalik ava kamina allosas. Kamin oli tuleohtlik. J. R selgitustest nähtub, et kamina kasutamine on ülimalt tule- ja eluohtlik ning „kamin oli omadega läbi“. J. R aktist nähtub, et korstnapits oli lagunenud, korstna kõrgus ei vasta nõuetele. Hageja on esitanud kohtule ka kostja kirja 22.03.16 (hagi lisa 23), milles kostja nõustus sellega, et kui kamin ikkagi ei tööta, siis tuleb edasi tegeleda sellega. Selle peale küsis hageja hinnapakkumise OÜ-lt B 15.08.15 ja saatis kostjale. Eksperdi arvamusest (ekspertiisiakti lk 13-16, II kd), nähtuvalt oli eksperdi poolt tehtava vaatluse ajal korsten korda tehtud, kamin vahetatud, kuid kamina siiber oli ulatuslikult roostetatud. Eksperdi arvamuse kohaselt ei saa rääkida, et korsten oleks olnud nõuetekohaselt ehitatud (kõrgus on vale) ja ekspert on korstnapühkija J. R akti alusel leidnud, et korsten ei olnud nõuetekohaselt ehitatud. Kohtul puudub alus kahelda korstnapühkija J. R akti andmetes ja tema kui spetsialisti teadmistes ja nimelt selles, et tema poolt kontrollitud vaidlusaluses elamus korsten ei olnud ehitatud nõuetekohase kõrgusega ja kamin ei olnud töökorras, st teda ei tohtinud kasutada, sest oli tuleohtlik e-e-kiri 15.12.20, II kd lj 44a). Et kamina ja korstna ohutust saab kontrollida ja seda hinnata spetsialist /korstnapühkija/, siis ei saa rääkida, et kamina tuleohtlikkus ja korstna ebaõige
pikkus oleks ostjale (hagejale) ülevaatusel arusaadav ja nähtav, st mida ta oleks tavapärasel vaatlusel ilma eriteadmiseta kindlaks teha ja tuvastada. Seega on tegemist varjatud puudusega. Siinkohal ei ole tähtis, kas korstnapitsi lagunemist pidi hageja märkama, sest tegelikult tuvastas korstnapühkija, et kamin ise ja korstna pikkus ei vastanud tuleohutusele. Kohtul ei ole vaja eeltoodu tõttu anda enam sisulist hinnangut hageja e-kirjale ja tema poolt saadetud fotodele kamina siibrist (või muust osast, e-kiri 14.03.16 1. kd lk 38-40). Seega on tõendatud eelviidatud tõendiga tõendatud, et kamin ja korsten ei olnud töökorras. Kuna kamin ei olnud töökorras, korsten ei vastanud ehituslikele nõuetele ja kaminat ei saanud/tohtinud kasutada, siis ei olnud müügiesemel VÕS § 217 lg 1 ja 217 lg 2 p 1 tähenduses kokkulepitud omadusi, sest teda ei saanud kasutada ka elamu kütmiseks ja lepingu ese ei vastanud keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 järgi. Tegemist on varjatud puudusega. Eeltoodu alusel vastutab kostja VÕS § 218 lg 1 I lause järgi. Nimetatud põhjustel on hagejal õigus alandada müügihinda VÕS § 112 lg 1, § 101 lg 1 p 5 järgi. Seda kui palju märgitu mõjutab hinna alandamist, vaatleb kohus edaspidi. Asjaolu, et kas korstent oli vaja puhastada, ei oma tähtsust, sest hageja poolt etteheidetav puudus polnud see, et korstent oli vaja puhastada. Elamu esimesel korrusel asuvas väikeses toas puudub püsiv elektriühendus Lepingu p 2.17 sätestab, et lepingu ese on ühendatud ning liitunud järgmiste elektrivarustusega, mis kohtu arvates tähendab, et elamus on toimiv elektrisüsteem. Vaidlust polnud selles, et kostja lasi elektrikul teha ajutise lahenduse. Hageja ja kostja vahelise e-kirjavahetuse (I kd lk 19, ekiri 07.03.16) ja kohtuliku ekspertiisiaktiga (ekspertiisiakti lk 17, II kd lk 115) on tõendatud, et elamu väikeses toas puudub alaline/püsiv elektriühendust ning kostja poolt väikese pistiku ühendamine köögis oleva elektripliidi toiteahelasse, ei olnud nõuetekohane ja oli ajutise iseloomuga. Seega on tõendatud, et kostja ei kõrvaldanud puudust. Seda, et tegelikult väikses toas puudub alaline elektrilahendus, ei ole võimalik ülevaatusel tuvastada, kuivõrd sellist lahendust saab kontrollida elektrik ja tegemist on varjatud puudusega. Nii ei saanud ostja väikeses toas kasutada elektrit ning lahendus, mille tegi kostja, ei ole korrektne, mis tähendab, et müügiesemel ei olnud VÕS § 217 lg 1 ja 217 lg 2 p 1 tähendused kokkulepitud omadusi ja see ei õnnestunud kostjal ka parandada. Seega vastutab kostja VÕS § 218 lg 1 I lause järgi. Nimetatud põhjustel on hagejal õigus alandada müügihinda VÕS § 112 lg 1, § 101 lg 1 p 5 järgi. Seda kui palju märgitu mõjutab hinna alandamist, vaatleb kohus edaspidi. Asjaolu, et kas korstent oli vaja puhastada, ei oma tähtsust, sest hageja poolt etteheidetav puudus polnud see, et korstent oli vaja puhastada. Elamu puudulik soojustus ja praod seinas Lepingus ei ole pooled kokku leppinud, milline on soojustus, et seintel oleks praod. Seega saab eeldada, et elamu soojapidavus vastab VÕS § 77 mõttes keskmisele kvaliteedile ehk ekspertiisiaktis märgitud eluruumi nõuete kohaselt vähemalt 18 kraadi C (min temperatuur, mis peab olema saavutatud Vabariigi Valitsuse määruse nr 38 „Eluruumidel esitatavate nõuete kinnitamine“ järgi). Kohtu ekspertiisi käigus leidis tõendamist, et sokli soojustus ei vastanud ehitusprojektile, lisaks ei olnud soojustust hoone tagaküljel asuva terrassi ja peatrepi esisel väliperimeetril, kuid antud kohal oli soojustus nõutav (eksperdi viitab ka ehitusprojektile). Ekspert tuvastas, et objekti välisseina ja esimese korruse põranda ning soojustatud sokli soojajuhtivused vastasid hoone ehitamise aluseks olnud ehitusprojektile ning ehitamise ajal kehtinud asjakohasele standardile eluruumide minimaalse lubatud sisetemperatuur +18°C juures. Terrassi ja peaukse esise trepi osas ei vasta lahendus puuduva vertikaalse soojusisolatsiooni tõttu nõuetele. Puuduva külmakerkeisolatsiooni ja madala vundeerimissügavuse tõttu ei vasta vundament püsivusnõuetele. Ekspert tõi esile, et elamu soojapidavuse puudus on kaetud töö ja seda ei ole võimalik ilma avamise või ehitustööde aegsete dokumentide (sh fotode) analüüsimiseta tuvastada ning hoone
vastuvõtmise tavapraktika hulka ei kuulu pistelised konstruktsioonide avamised (nt vundamendi lahti kaevamine ja/või seintesse avade puurimine). Ekspert märkis, et ebapiisav soojapidavus toob kaasa hoone soojusenergia tarbimise kasvu ja seega küttekulude suurenemise. Ekspert tuvastas, et soojustamata sokli soojusjuhtivus 0,68 W/m2×K on rohkem kui lubatud külmasillal. Ka tõi ekspert esile, et puuduva külmakerkeisolatsiooni ja madala vundeerimissügavuse tõttu ei vasta vundament püsivusnõuetele kuna pikaajalise kasutusperioodi juures (ajavahemik kord 10 aasta jooksul või harvem) võib hoone vundamendi alune läbi külmuda ning põhjustada hoone konstruktsioonides pragusid. Pragude ulatus, sagedus ning iseloom sõltuvad rajatud ehitustööde kvaliteedist, külmumise sügavusest (sellest tekitatud külmakerkest), hüdrogeoloogilistest tingimustest antud ajahetkel, külmumis-sulamis tsüklite arvust jne ja arvestades, et hoone eluiga on 50 aastat, ei ole selline olukord lubatud (II kd117-122, akti lk1-32 lk 131-132, akti lk 49-51). Ekspert selgitas istungil pragude kohta, et pole selge, millise tiheduseni on viidud vundamendi taldmiku alumine kiht ja kas on tehtud nõuetekohaselt ning arvamuse kohaselt ei ole maja ehitamise ajal kütet saanud, on vett saanud, millele viitavad vertikaalsed praod (17.03.2021, III kd lk 65p-66). Seega on asjas tõendatud hageja väide, et elamu ei vasta soojapidavusele ja elamul on praod, mis on tingitud sellest, et ehitamise ajal ei köetud elamut ja see sai vett. Seega isegi, kui objekti ülevaatuse ajal ei olnud pragusid, nagu väidab kostja, siis on ekspertiisiaktiga tõendatud, et nende pragude tekkepõhjus pärineb ajast, kui kostja oli omanik ja tegemist on varjatud puudusega, mida ei saanud hageja ülevaatusel tuvastada. Asjaolu, et elamul on soojakaod, ei ole võimalik ka koheselt ülevaatusel tuvastada, mis on tõendatud ekspertiisaktiga. Tegemist on varjatud puudustega. Eeltoodu alusel leiab kohus, et elamu puudulik soojustus ja praod seinas, mis on tingitud ehitamise vigadest, ei ole tavapärane, mida peab ostja eeldama ning seega ei saa lugeda, et pragude olemasolu ja soojapidavus oleks selline, et tegemist oleks keskmise kvaliteediga asjaga VÕS § 77 ning seega ei ole müügiesemel VÕS § 217 lg 1 ja 217 lg 2 p 1 tähenduses kokkulepitud omadusi. Nii vastutab kostja VÕS § 218 lg 1 I lause järgi. Nimetatud põhjustel on hagejal õigus alandada müügihinda VÕS § 112 lg 1, § 101 lg 1 p 5 järgi. Seda kui palju märgitu mõjutab hinna alandamist, vaatleb kohus edaspidi. Korruste vaheline lagi, heliisolatsioon Kohtuliku ekspertiisiaktiga on tõendatud hageja väide, et vahelaes ei olnud nõuetekohast 100 mm isolatsioonikihti ja vahelagi see vastanud 2016.a. ehitamise nõuetele ega ka ehitusprojektile. Kui hoone osa, konstruktsioon ei vasta ehitamise aja nõuetele ja ehitusprojektile, ja mis eksperdi arvamuse kohaselt mõjutab heli liikumist (tühi lagi toimis pigem kõlarina, akti lk17-20, II kd lk 115-116p) ega ei takista seda, siis ei ole asjal kohtu hinnangul keskmisest kvaliteedist VÕS § 77 järgi. Kokkuleppeid selle puuduse kohta, et vahelagi pole projekti järgi ehitatud ja ülemiselt korruselt kostab heli läbi, ei ole lepingus. Kohtu hinnangul ei ole võimalik seda ka ülevaatusel tuvastada, sest eeldaks siiski sees elamist, et tajuda helide liikmust, lisaks tuleksid ehitusvead välja konstruktsioonide avamisel, mida tavapärase ülevaatuse puhul ei ole võimalik teha. Nii leiab kohus, et tegemist on varjatud puudusega ja müügiesemel ei ole VÕS § 217 lg 1 ja § 217 lg 2 p 1 tähenduses kokkulepitud omadusi. Kostja vastutab VÕS § 218 lg 1 I lause järgi. Nimetatud põhjustel on hagejal õigus alandada müügihinda VÕS § 112 lg 1, § 101 lg 1 p 5 järgi. Seda kui palju märgitu mõjutab hinna alandamist, vaatleb kohus edaspidi. Puuduste mõju Kohtulikust ekspertiisiaktist (akti lk 27, II kd 120) nähtub, et väiksem kanalisatsioonimahuti nõuab tihedamat vahetamist, kuid ei mõju hoone seisukorrale; tegu on kasutusmugavuse küsimusega ja aastane lisakulu võib olla ca 256 €.
Samast aktist nähtub, et põrandakütte osade küttekontuuride mittetoimimine lekke tõttu välistab põrandakütte kasutamise. Ruume, milliste kütmiseks ettenähtud kontuurid lekivad, tuleb kütta alternatiivsete vahenditega nt elektriradiaatoritega või kaminaga. Juhul, kui teatud ruume hoonest ei köeta, võib sõltuvalt ruumide sisetemperatuurist ja suhtelisest õhuniiskusest tekkida kondensaat ja hallitus. Aktist nähtub, et kondensaadi tekke seisukohalt võib lugeda ohtlikeks ruume, kus sisetemperatuur ja seega piirnevate ehitise osade temperatuur langeb alla 14°C ja et selline sisetemperatuur ei vasta eluruumide nõuetele. Aktist nähtub, et mittetoimiv küttesüsteem kahjustab hoone pikaajalist püsivust. Aktist nähtub, et kaminal oli puudu kuumakasti tuulutusrest ning vastavalt korstnapühkija aktile ei võinud kaminat kasutada, selles olid ka praod. Eksperdi arvamusest nähtub, et nõuetele mittevastav kuumakast võib põhjustada tuleohtu. Ekspertiisiaktist nähtub, et korstnapitsu ebapiisav kõrgus vähendab korstna tõmmet ja ei võimalda kuumadel põlemisgaasidel ohutus kõrguses hoonest väljuda ja selline olukord ei ole tuleohutusnõuetest lähtuvalt lubatud. Korstnapitsi kivide murenemine on lisaks visuaalsele puudusele ohuks korstna püsivusele ja toimivusele, kuna murenevatest kividest korsten ei ole teatud hetkest enam kujupüsiv ning varisevad kivitükid võivad ummistada lõõri. Nõuetele mittevastav korsten on tuleohtlik. Aktist nähtub, et esimese korruse väikese toa elektriühenduse puudumine takistab antud ruumi mugavat kasutamist, sest elektritarviti kasutamiseks olukorras, kus toas puudub elektriühendusega pistik, tuleks tuua vool ajutise lahendus nt pikendusjuhtme kaudu. Eksperdi arvamuse kohaselt on pikendusjuhtme kasutamisel selle muljumise oht ning pistiku ühendamisel kasutatud teise pistiku vooluahela üle koormamise oht. Seega on ajutise elektriühenduse kasutamisel vooluahela, millisest võti täiendav toide, ülekuumenemise oht. Eksperdi arvamuse kohaselt väljendab vahelae helipidavuse mittevastavus eelkõige hoone kasutusmugavuse halvenemises, sest ruumi levib häiriv heli, kuid hoone püsivusele ebapiisav helipidavus mõju ei oma. Soojustuse mittevastavus seisneb arvamuse kohaselt terrassi ja peaukse esise trepi osas vertikaalse soojusisolatsiooni puudumises, mille tõttu on põranda ja sokli liide ebapiisava soojapidavusega. See toob kaasa hoone soojusenergia tarbimise kasvu ja küttekulude suurenemise. soojustamata soklisoojusjuhtivus oli rohkem kui lubatud külmasild ning ekspert leidis, et puuduva külmakerkeisolatsiooni ja madala vundeerimissügavuse tõttu ei vasta vundament püsivusnõuetele. Pikaajalise kasutusperioodi juures võib hoone vundamendi alune läbi külmuda ning põhjustada hoone konstruktsioonides pragusid. Ekspert selgitas, et pragude ulatus, sagedus ning iseloom sõltuvad ehitustööde kvaliteedist, külmumise sügavusest (sellest tekitatud külmakerkest), hüdrogeoloogilistest tingimustest antud ajahetkel, külmumis-sulamis tsüklite arvust jne ning arvestades, et hoone eluiga on 50 aastat, ei ole selline olukord lubatud. Eeltoodud ekspertiisiaktis ja korstnapühkija aktis märgitud kõiki nimetatud asjaolusid hinnates, leiab kohus, et nendel küttesüsteemi, korstna, kamina, elektrisüsteemi, vundamendi puuduliku soojustuse, vahelae ehituslike ja väiksema kanalisatsioonimahti (va kasutusluba, mille kohta on kohus eelnevalt seisukoha võtnud) puudustel on selline mõju, mis takistavad otseselt ostetud asja kasutamist või põhjustavad olulisi ebamugavusi ja kulusid ostjale. Ostja ei saanud eeldada, et asja, mille ta ostis, 1) ei tohi kasutada seetõttu, et küttekolle on tuleohtlik, elamut ei saa kütta ei kamina ega ka põrandakütte puuduste tõttu ja mis tuleb ilmselgelt kõik korda teha, 2) et heli, mis levib teiselt korruselt allkorrusele, on eluliselt häiriv ning seda tuleb takistada, 3) et elamut tuleb osaliselt soojustada, et vähendada küttekulusid ja negatiivset mõju elamule, 4) et kanalisatsioonimahutit tuleb hakata palju tihemini tühjendama. Nimelt toob väiksem mahuti eksperdi arvamusekohaselt lisakulu aastas ca 250-260 € (lk 28, II kd), mis teeks näiteks 10 aasta puhul kokku 2500-2600 €. Hinna alandamine
Kohus leidis ülalpool, et kostja vastutab nende puuduste eest VÕS § 218 lg 1 I lause järgi. Seetõttu leiab kohus, et kostja on rikkunud müügilepingust tulenevat kohustust sellega, et ta on müünud asja, mis ei vasta lepingu tingimustele VÕS § 217 lg 1, § 77 lg 1 järgi. Hagejal on õigus hinda alandada VÕS § 101 lg 1 p 5, § 112 lg 1 järgi. Hinda saab VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seda saab Riigikohtu pikaajalise praktika järgi (vt nt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 23) väljendada järgmise valemina: alandatud hind = eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) * kokkulepitud hind/ (jagatud) eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus). Hageja on esitanud tõendina kohtule L K H OÜ arvamuse 11.02.2029 nr 0761-20 (II kd lk 175), milles asjatundja V L on leidnud, et vaidlusaluse kinnisasja väärtus on 132 000 € ja turuväärtus puudustega/varjatud/, sh puudub kasutusluba, väärtus on 76500 €. Hageja on esitanud koos hagiga sama moodi sama hindaja arvamuse (I kd lk 83, arvamus nr 0210-17, 15.01.18), kuid istungil tugines põhiliselt 11.02.20 arvamuses toodud metoodikale (istungi protokoll III kd lk 47), kuigi märkis, et esimene akt on tehtud asjatundjal teise metoodikaga, ent tulemus on sama. Asjatundja teisest arvamusest 11.02.2020 nr 0761-20 (II kd lk 175) nähtub, et ilma puudusteta asi rahuldab turusegmendi nõudeid, kuna turul on nõutud heas korras Harjumaal asuvad elamud ja puudustega asjad ei rahulda valdavalt turusegmendi nõudeid (arvamuse p 4.3, lk 14, II kd lk 181p). Hindaja on lähtunud arvamuse andmisel ka sellest, et elamul puudub kasutusluba (avamuse lk 18, II kd 183p), millest viimase tõttu ei saanud hageja kohtu hinnangul hinda alandada (vt otsus eespool). Samas nähtub arvamusest, et just kasutusloa saamise kulusid ei ole hindaja arvestanud vaidlusaluse asja turuväärtuse kindlakstegemisel ja puudustega asjas väärtuse kindlakstegemisel. Nimelt on asjatundja arvetanud nende väärtuste kindlakstegemiseks seda, milliseid materiaalseid kulusid tuleks teha selleks, et asi nn korda teha, ja lisaks arvestanud asjaolu, milline oleks vaidlusaluse asja ostja ja kes vaidlusaluste puudustega asja ostmisest on üldse huvitatud. Arvamuse järgi on tegemist vähelikviidse asjaga ning turu mõistes ei ole turuväärtuste vahe mitte ainult otsene kulu, sest ostjal kaasneb ajaline kulu + riskimarginaal, mis aga tähendab seda, et lõpptulemuse saamisel võib tekkida igasugu takistusi, muid kulusid. Arvamuse kohaselt ei osta tavaostja selliste puudustega asja ning tavaliselt ostavad neid kas väiksemad ehitusettevõtjad, kes võtavad riske, kuid sellisel juhul jääb müügihind madalamaks kui turuväärtus või madalamaks kui turuväärtused ilma puudusteta /puuduste likvideerimise kulu/. Nimelt tahavad sellised ostjad lisatulu teeninda riski võtmise eest. Asjatundja leidis, et puudused mõjuvad turuväärtusele negatiivselt lisaks kuludele (10-20%) ning konservatiivsuse printsiibi järgi oleks vaidlusaluse puudustega asjas turuväärtus 76 500 €. Siinkohal arvestas hindaja nii kulu - kui turupõhiseid aspekte. Eeltoodu alusel leiab kohus, et asjas on viidatud aktiga 11.02.2020 nr 0761-20 tõendatud, et puudustega asja turuväärtus on 76500 €. Hageja on isegi tuginenud hagi asjaoludes asjatundja varasemale arvamusele (I kd lk 83, nr 0210-17) ja nimelt sellele, et puudustega asja väärtus on 78500 € /kõrgem/ ega ole oma nõudeid tulenevalt hinna alandamise valemist muutnud/suurendanud. Kohtul puudub igasugune alus kahelda selles, et asjatundjal poleks kogemust hinnata puudutega asja väärtustust. Arvamusest endast nähtub metoodika, kuidas hindaja tulemini jõudis ja mida ta hindamisel arvesse võttis (sj ostjate vähene huvi ning sellise asja ostja võib olla spetsiifiline ostja, kes tahab riski võtmise tõttu odavat hinda, koefitsient) ja mida ta ei võtnud arvesse (kasutusloa saamise kulud kulud). Seega ei ole põhjendatud kostja väited sellest, et puuduste kõrvaldamise kulud ei ole nii suured ja mistõttu ei saa hinna alandamine olla põhjendatud vastavalt asjatundja arvamusele (sj mõlemale arvamusele, mis hageja on esitanud). Käesoleval juhul ei ole vaidluses nii suure tähtsusega tegelikult puuduste kõrvaldamise kulud
(mida oleks vajalik täiendavalt teha ja mis on tehtud ja millele on andnud ekspert H. K arvamuse oma aktis), sest puudustega asja väärtust ei mõjuta üksnes kulud, mida tuleks kanda puuduste kõrvalamiseks, vaid ka muud tegurid (puuduste enda olemus, mis mõjutab selle likviidsust aga ka ostjate ringi jne) nagu nähtub aktist 11.02.2029 nr 0761-20 (II kd lk 175). Seetõttu ei anna kohus hinnangut selles osas kohtuliku eksperdi arvamusele ja hageja esitatud tõenditele kulude suuruse kohta (F F OÜ pakkumine, lk 20, 1. kd, T OÜ pakkumine, II kd lk 198, E OÜ pakkumine, II kd lk 201, 207-211, kamina tööde pakkumine, I kd lk 57, OÜ T E pakkumine, I kd lk 57p-58, OÜ T pakkumine, I kd lk 58p, E OÜ arve nr MA 16120104 /pelletikaminaga seonduv/, I kd lk 78, B OÜ arve /korstnapits/, I kd 79, OÜ B arve nr 25 koos fotodega, I kd 80-82p). Eeltoodu järgi on alandatud hind VÕS § 112 lg 1 järgi järgmine: 78500 (hageja arvestatud kõrgem puudustega asja hind)*145000/132000=86321 €. Kuna müügihind on 145000 €, on hagejal õigus VÕS § 112 lg 3 ja § 189 lg 1 järgi tagasi nõuda 58768,93 € (145000-86321,06) ehk ümardatult 58769 €. Kuna kostja on kandnud kulusid, siis on hageja ka vastavad kulud (mahuti vahetamise kulu) 1747,20 € maha arvestanud, mis ei kahjusta kostjat. Seega nõuab hageja kostjalt 57021,80 € tagastamist VÕS § 112 lg 2, § 189 lg 1 järgi, mis on põhjendatud. Kuna kostja ei ole nõus seda hüvitama, siis rikub ta enammakstu tagastamise kohustust VÕS § 100, VÕS § 189 lg 1, § 112 lg 3 järgi ja hagejal on õigus nõuda kostjalt kohustuse täitmist VÕS § 108 lg 1, § 189 lg 1, § 112 lg 3 alusel - 57021,80 € tagastamist. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 57021,80 €. Mis puudutab poolte väiteid kanalisatsiooniummistuse kõrvaldamisest, muru taastamata jätmisest, siis ei ole kohtu hinnangul selle tõttu hageja hinda alandanud. Õigusabikulud ja tõendi saamise kulud kui kahju Hageja nõudis kohtueelsete õigusabikulude kui kahju hüvitise väljamõistmist. Samuti soovis saada hüvitist tõendi (asjatundja arvamus nr 0210-17, I kd lk 83) saamise kulude eest. Vaidlust polnud selles, et nende kulude suurus on kokku 1260 €, kinnisvara hindaja arvamuse kulu on 660 € ja et hageja kasutas kohtueelselt õigusabi ning kandis kinnisvara hindaja arvamuse saamiseks kulusid (enne hagi esitamist). Selle tõttu ei ole kohtul vaja anda hinnangut vastavatele tõenditele, mis kinnitavad märgitud summade suurust (I kd, arve nr S136, I kd lk 7, asjatundja arvamuse arve nr 10198 15.12.17 ja nr 10007, I kd lk 104-105, maksekorraldus 784 1512.17 , 796 08.01.18, I kd lk 106-109). Kuna kohus tuvastas, et kostja rikkus müügilepingus tulenevat kohustust (vt otsus eespool), siis pidi kostjale olema ka ettenähtav VÕS § 127 lg 3 alusel rikkumise tagajärjena see, et hageja võib kasutada oma müügilepingust tulenevate nõuete maksma panemiseks õigusabi, millega kaasnevad kulud ja oma nõuete tõendamiseks kandma tõendi saamiseks kulusid. Need on vaadeldavad hageja otsese varalise kahjuna VÕS § 128 lg 1, 2, 3 järgi, mis on seoses kostja kohustuse rikkumisega (VÕS § 127 lg 3). Hageja nõue nende kulude hüvitamiseks on tõendatud, põhjendatud VÕS § 115 lg 1, § 127 lg 1, 3, § 128 lg 1, 2, 3 järgi. Kuna kostja ei ole nõus neid vabatahtlikult hüvitama, siis rikub sellega kahju hüvitamise kohustust VÕS § 100 mõttes ja hagejal on õigus nõuda nende kulude hüvitamist VÕS § 115 lg 1, § 127 lg 1, 3, § 128 lg 1, 2, 3 järgi. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 1920 € kahju hüvitist. Asja puuduste kõrvaldamise kulude kui kahju hüvitamine kui alternatiivne nõue TsMS § 442 lg viimane lause kohaselt ei pea alternatiivse nõude rahuldamisel kohus teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama.
Kuna hagi kuulub rahuldamisele hinna alandamise nõude osas, siis jääb hageja alternatiivne nõue kahju hüvitamiseks asja puuduste kõrvaldamise kulude 57021,80 € osas rahuldamata ja TsMS § 442 lg 8 järgi ei pea kohus seda tegelikult põhjendama. Kohus märgib siiski, et hageja, valides hinna alandamise õiguskaitse vahendina ostetud asja puuduste tõttu, teha kostjale hinna alandamise avalduse, ei saa nõuda samade puuduste tõttu kahju huvitamist VÕS § 115 lg 1, § 101 lg 1 p 3, § 127 lg 1, 3, § 128 lg 1, 2, 3 järgi ja juba ainuüksi seetõttu tuleb alternatiivne nõue jätta rahuldamata (RK lahend 3‐2‐1‐16‐17, RK 3-2-1-100-15). Viivis Hageja palus välja mõista kostjalt viivise 57021,80 eurolt ja 1920 eurolt (kokku 58941,80 eurolt) alates hagi esitamisest otsuse tegemise aja seisuga kindlas summas ja sealt edasi protsendina kuna kohuste täitmiseni seadusjärgses määras. Viivis on perioodi eest 12.04.2018 (hagi esitamisest) otsuse tegemise aja seisuga 31.08.2021 VÕS § 113 lg 1 2. lause, lg 2 järgi ja § 94 järgi kokku 15980,50 €. VÕS 113 lg 8 sätestab, et viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kuigi nõutav viivis ei ole põhinõudega võrdne ega sellest suurem, on kohtu hinnangul võimalik siiski viivist vähendada. Selleks asjaoluks on see, et kostja on püüdnud omal moel puudusi kõrvaldada. Selles polnud ka vaidlust. Kostja on paigaldanud ühe kanalisatsioonimahuti, ent see on ka väiksem kui lepingus kokku lepitud mahuti suurus. Ta on üritanud väikse toa elektrisüsteemi parandada, kuid see on ajutine lahendus. Ta on pakkunud välja teistsugust lahendust küttele seetõttu, et põrandaküte oli katki, kuigi ei pidanud võimalikuks seda, et kamin oleks olnud korrast ära. Seega on kostja olnud valmis puudusi kõrvaldama, kuigi see pole õnnestunud nii, et lepingu ese oleks viidud kokkulepitud omadustele (tingimustele). Ka on kostja olnud valmis sõlmima kompromissi ca 20 000 € ulatuses. Nimetatud kaalutlustel on kohus arvamusel, et kostja on VÕS § 162 lg 1 mõtte kohaselt olnud lepingupool, kes ei ole oma kohustustest üritanud kõrvale hoida ehk et ta on üritanud lepingut täita nagu lepinguosaline kohustatud on. See pole õnnestunud, kuid ei tähenda, et seda kostja valmisolekut ja käitumist ei tuleks arvestada. Nii leiab kohus, et hagetav viivis on kostja käitumist arvestades ebamõistlikult suur ja vähendab viivist VÕS § 113 lg 8, § 162 lg 1 alusel 1000 eurole ega pea seetõttu võimalikuks välja mõista viivist edaspidi protsendina võlalt ja kahju hüvitiselt kuni täitmiseni TsMS § 367 ja § 113 lg 1 2. lause järgi. Viivisnõue kuulub seega osalisele rahuldamisele. Kostjalt tuleb välja mõista viivist hageja kasuks 1000 € ja ülejäänud osas jätta viivisenõue rahuldamata. Muud tõendid, väited, kompromissi ettepanek Poolte pretensioonidele ja kirjavahetusele, mis on esitatud seoses asja puudustega, parandamise vajadusega, ei ole vaja anda täiendavat hinnangut, kuna nende sisu ja saatmise/saamise üle vaidlust
ei olnud (pretensioon 27.09.17, I kd lk 69-75, pretensiooni saatmise e-kiri 27.09.17, I kd 68, Omniva väljavõte, I kd 76, hageja e-kiri kostjale 16.05.17 (kamin) I lk 64, 15.05.17 (korsten), I kd lk 62, 22.04.16 kiri kostjale, I kd lk 60-61, kostja vastused 20.04.16, lk 59, I kd ja 31.03.16, I kd lk 52 ja 22.03.16, I kd lk 48 ja 14.03.16, I kd lk 41 ja vastus pretensioonile 10.03.16, I kd lk 25-26 hageja 05.04.16 puuduste kiri, I kd lk 55-56, hageja 31.03.16 puuduste kiri, I kd lk 53-54, hageja 23.03.16 puuduste kiri koos fotodega, I kd lk 49-51 /kanalisatsioon, põrandaküte, pistikupesa, kamin/, hageja 22.03.16 puuduste kiri /põrandaküte, kamin, elektriühendus, kanalisatsioon/, I kd lk 45-47, hageja 15.03.16 puuduste kiri /kanalisatsioon, põrandaküte, elekter, kamin/, I kd lk 4244, hageja 14.03.16 kiri koos fotodega /kamina deformatsioon/, I kd lk 36-40p/, hageja kiri 14.03.16 haljastuse kohta /30-32p/, hageja 07.03.16 kiri /põrandaküte, kanalisatsioon, ahi, elektripistik/, I kd lk 19, hageja 09.03.16 kiri /septikuvahetamine, ühe puudumine, haljastus, ummistus/ lk 21-24, hageja 11.03.16 kiri (kanalisatsioon, elekter, küte, kamin/ I kd 27-29). Hageja on viimases menetlusdokumendis (kohtuvaidluste teesid) olnud valmis sõlmima kompromissi 25 000 €, kostja on nõus sõlmima kompromissi 20 00 € ulatuses. Kohus teeb ettepaneku TsMS § 4 lg 4 järgi sõlmida asjas kompromiss 25 000 eurole (mida võib teha asjas tehtud lahendi jõustumiseni). Hagi tagamise küsimuse lahendamine TsMS § 442 lg 5 kohaselt otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. TsMS § 445 lg 2 sätestab, et kui hagi otsusega rahuldatakse, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, ei taotle abinõu tühistamist. Kohus tagas hagi 11.05.2018 ( I kd lk 164) ja seadis Tartu Maakohtu registriossa nr xxx IV jakku, esimesele vabale järjekohale M K’ile kuuluvale kinnistule kohtuliku hüpoteegi summas 67 000 eurot T E’i kasuks. Kuivõrd kohus on hagi osaliselt rahuldanud ning hageja ei ole taotlenud hagi tagamise abinõu tühistamist, on see ülaltoodud abinõu jõus kuni kohtulahendi täitmiseni. IV Menetluskulude jaotus, suurus TsMS § 138 lg 1, 2 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud, kohtukulud on lõiv ja asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1, § 175 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud, TsMS § 143 p 1, 2 järgi on asja läbivaatamise kulud eksperdikulud ja dokumentaalse tõendi ja asitõendi saamise kulud. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.
Hageja põhinõue kuulus rahuldamisele, kuid alternatiivne nõue jäi rahuldamata, sj leidis kohus siiski, et selline alternatiivne nõue ei kuulu sisuliselt rahuldamisele. Viivisenõude rahuldas kohus osaliselt. Neid kaalutustel leiab kohus, et poolte vahel on võimalik jaotada meneltuskulud sõltuvalt kulude liigist. Nii leiab kohus, et poolte lepinguliste esindajate kulud (TsMS § 144 p 1, § 175) jätab kohus TsMS § 163 lg 1 lause viimase osa järgi poolte endi kanda. Hageja muud menetluskulud TsMS § 138 lg 1, 2, § 143 p 1 järgi jäävad TsMS § 163 lg 1 lause viimase osa järgi kostja kanda ning kostja muud menetluskulud jäävad kostja enda kanda. Seetõttu ei mära kohus kindlaks poole esindajate kulude rahalist suurust ega kostja võimalike muude kuude suurust, vaid määrab kindlaks üksnes hageja muude kulude suuruse. Hageja palus TsMS § 177 lg 4 sätestatu alusel määrata, et kostja tasuks hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. TsMS § 177 lg 4 järgi märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Hageja tasu hagi esitamisel lõivu 1150 € (hagiavalduselt ja hagi tagamise avalduselt). Lisaks kandis ekspertiisikulusid 2565 eurot ja 579,50 eurot, kokku ekspertiisikulu 3144,50 € ning menetluses käigus tõendi saamise kulu (asjatundja arvamus nr 14.10.20, nr 0761-20) 390 € (14.10.20 dokumendi lisa 1, arve 10957 14.10.20). Need kulud, kokku 3534,50 €, jätab kohus kostja kanda TsMS § 162 lg 1 lause lõpuosa järgi. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 3534,50 €. Lisaks tuleb kostjal tasuda väljamõistetud menetluskuludelt viivist alates lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
(digitaalne allkiri) Kohtunik osaliselt tühistatud 16.12.2022 TRK lahendiga
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.