X hagi Y vastu enam makstud müügihinna saamiseks ja kahju hüvitamiseks, sellelt viivise saamiseks ja alternatiivselt kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 31. augusti 2021. a kohtuotsus
Kaebuse esitaja ja liik
Y 28. septembri 2021. a apellatsioonkaebus ja X 12. oktoobri 2021. a vastuapellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
59 941 eurot 80 senti
Vastuapellatsioonkaebuse hind
4715 eurot 34 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja, vastuapellatsioonkaebuses apellant) X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tauri Tigasson Kostja (apellant, vastuapellatsioonkaebuses vastustaja) Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Anton Sigal
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 19. oktoobri 2022. a kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 31. augusti 2021. a otsus (täiendatud Harju Maakohtu
6.septembri 2021. a otsusega) osas, milles maakohus mõistis Y-lt X kasuks välja enam makstud müügihinna 44 772 eurot ületavas osas, jättis viivisenõude 1000 eurot ületavas osas rahuldamata ning tegi otsustuse X alternatiivse nõude osas Y-lt kahjuhüvitise ja sellelt viivise saamiseks. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi enam makstud müügihinna tagastamiseks 44 772 eurot ületavas osas rahuldamata, rahuldada X viivisenõue ning jätta punkt 3 otsuse resolutsioonist
2-18-5719 välja. Samuti tühistada maakohtu otsus menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas ja jaotada menetluskulud proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt ja vastuapellatsioonkaebus rahuldada.
3.Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine:
3.1.Hagi rahuldada osaliselt.
3.2.Välja mõista Y-lt X kasuks välja:
3.2.1.enam makstud müügihind 44 772 eurot ja kahjuhüvitis 1920 eurot;
3.2.2.Tallinna Ringkonnakohtu otsuse kuupäeva (16. detsember 2022. a) seisuga põhivõlalt 46 692 eurot sissenõutavaks muutunud viivis 17 489 eurot 67 senti.
3.2.3.VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivis põhivõlalt 46 692 eurot alates 17. detsembrist 2022. a kuni müügihinna tagastamiseni ja kahjuhüvitise tasumiseni, kuid kokku koos välja mõistetud 16. detsembriks 2022. a sissenõutavaks muutunud viivisega (17 489 eurot 67 senti) mitte üle põhivõla summa.
3.3.Otsuse täitmist tagab 11. mai 2018. a määrusega seatud hagi tagamise abinõu.
4.Jätta poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskuludest 79% Y kanda ja 21% X kanda. Menetluskulude suuruse määrab kindlaks maakohus pärast otsuse jõustumist. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja) esitas Y (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt välja mõista hageja kasuks hinna alandamise tõttu enammakstud 57 021.80 eurot, alternatiivselt kahjuhüvitis summas 57 021.80 eurot, kohtueelsed õigusabikulud ja kinnisvara hindamise kulude katteks kahju hüvistist kokku 1920 eurot. Lisaks palus hageja põhinõuetelt mõista kostjalt hageja kasuks välja viivise alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuseni kindla summana, kohtuotsuse tegemisest protsendina seadusjärgses määras põhinõuetelt nende täieliku rahuldamiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui põhinõuded. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda ja märkida menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et kostja poolt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist seadusjärgses määras.
2-18-5719
2.C ja hageja sõlmisid 11. veebruaril 2016. a notariaalselt tõestatud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu esemeks oli kostjatele kuuluv kinnistu asukohaga Erika AÜ 16, Maidla küla, Saue vald, Harju maakond. Hageja sai müügilepingu eseme otsese valduse kätte
21.veebruaril 2016. a.
3.Kostja müüjana võttis lepingu p 4.6 järgi kohustuse võimalikult lühikese tähtaja jooksul, kuid mitte hiljem kui 1. septembril 2016. a, korraldada ja tagada kinnistul paiknevale elamule kasutusloa saamise ning vajaliku dokumentatsiooni vormistamise ja muude toimingute ning selleks vajalike tööde teostamise kostja kulul. Pärast elamusse kolimist avastas hageja mitmed puudused, millest polnud müügilepingu sõlmimisel teadlik. Hageja on tuvastanud alljärgnevad olulised puudused, mis on praeguseks kas hageja või kolmandate isikute poolt kõrvaldatud või hetkel veel kõrvaldamata.
4.Katkine kanalisatsioonisüsteem: müügilepingus kokku lepitud kahe 2000-liitrise mahuti asemel koosnes lokaalne kanalisatsioon vaid ühest 1000-liitrisest mahutist ning seegi oli katkine. Kanalisatsiooni mahuti vahetamisel rikuti ka kaevetsoonis kinnistul asunud haljastus. Haljastuse taastamiseks sõelus hageja 2016. a suvel kahjustatud osas pinnasest kivid välja, tasandas piirkonna ja külvas uue muruseemne. Ka kanalisatsiooni torustiku oli hageja sunnitud ise puhastama. Kostja on paigaldanud sinna ühe mahuti, mille suurus on väiksem lepingus kokkulepitust.
5.Katkine põrandaküttesüsteem: müügilepingu kohaselt pidi kostja hagejale üle andma mitte igasuguse põrandaküttega, vaid konkreetselt ioonküttega 9 KW Galan Geiser Elamu. Hageja ei ole katkist põrandaküttesüsteemi senini parandanud, kuivõrd tööde maksumus on suur ning hagejal ei ole olnud võimalik seda finantseerida. Kostjale on juba varasemalt edastatud hinnakalkulatsioon, mille kohaselt on tööde kogumaksumus summas 26 182.08 eurot. Hinnakalkulatsiooni koostamisest on möödunud enam kui kaks aastat, mistõttu ei kajasta selles toodud hinnad tänaseid turuhindu. Nii tööde teostamise kui ka materjali hinnad on oluliselt kallinenud.
6.Katkine kamin ja korstnapits: kamina töövalmidust ei olnud ülevaatusel võimalik kontrollida, kuna müüja selgitas, et siiber oli kinni kiilunud, enne tuli puhastada korsten ja müüja kinnitas, et kamin on töökorras. Küttekolde kontrollimisel 7. märtsil 2016. a tuvastas korstnapühkija/pottsepp, et ahju küttekeha on katki ning ahi on kasutuskõlbmatu. Kaminal olevate varjatud puuduste osas märkis hageja, et kaminat üle vaadanud korstnapühkija sõnul on kaminal pragu ning kamin ise on valesti kokku pandud. Kamina seinad ja lagi olid osaliselt deformeerunud, mistõttu ei tohtinud korstnapühkija sõnul kaminat kasutada; kostja sellega ei nõustunud. Hageja tellis 2016. a detsembris pelletikamina koos kõigi vajalike lisadega Envo OÜ-lt, kes paigaldas elamusse kamina 2017. a märtsis. Kuni nimetatud hetkeni küttis hageja elamut elektriradiaatoritega. Kamin koos lisade, paigalduse ja transpordiga läks hagejale maksma kokku 3774 eurot. 2017. a aprillikuus teostas Barneton OÜ korstnapitsi renoveerimistööd, milliste kulu oli kokku 400 eurot. Bloser OÜ paigaldas korstnale wakafleksi. Tööde ja materjali kogumaksumus oli summas 177.60 eurot.
7.Elamu esimesel korrusel asuvas väikeses toas puudub elektriühendus: elektrisüsteemi täpsemal ülevaatusel selgus, et elamu esimesel korrusel asuva väikese toa ainus elektripistik ei ole isegi elektrivõrku ühendatud. Elektriprojekti hageja kostjale esitada ei saanud. Müügilepingu sõlmimisel ega ka hilisemalt ei ole kostja elektriprojekti hagejale üle andnud.
2-18-5719 Seega peab see olema kostja valduses. Terves toas elektriühenduse puudumine on oluline puudus, millisest neid müügilepingu sõlmimisel ei teavitatud. Ka nendest varjatud puudustest teavitas hageja koheselt kostjat ning palus puuduste kõrvaldamise ajakava esitada hagejale hiljemalt 11. märtsil 2016. a. Esimesel korrusel paikneva väikese toa elektriühendusega seonduvaid asjaolusid lubas kostja täpsustada ning oli põhimõtteliselt nõus vastava töö kas teostama või selle eest tasuma. Põrandakütte osas pakkus kostja kompromissina välja, et hüvitab hagejale 3500 eurot, millist summat saab hageja süsteemi parandamiseks omal äranägemisel kasutada. Toas on jätkuvalt 2016. a märtsis paigaldatud ajutine ühendus. Püsiva lahenduse saamine kahjustab toa siseviimistlust, mistõttu on neid töid otstarbekas teha koos põrandakütte parandamisega. Hetkel peab hageja jälgima, et toas ei oleks suuremat elektritarbimist.
8.Elamu puudulik soojustus ja praod seinas: kütteperioodil selgus, et elamus on suured soojakaod ning elamu põrandad olid kütmisest hoolimata jahedad. Hageja avastas, et elamu sokli ja veranda betooni vahel ning veranda betooni all ei olnud soojustust. Seina, milles sokkel piirneb betoonist valatud verandaga, st kus puudub soojustus, on tekkinud ka praod. Soojakadude ja edasiste kahjustuste vähendamiseks paigaldas hageja elamu soklile lisasoojustuse. Hageja eemaldas elamu ümber asuva mittesobiliku pinnase (asfalditükid, tuhk, ehituspraht) ja asendas selle liivaga. Elamu ümber paigaldati liivale soojustusplaadid, mille peale uuesti liiv, kangas ja kanga peale killustik. Nimetatud tööde kogumaksumus (va killustik) oli 2400 eurot. Tänaseks on hageja samale alale killustikule paigaldanud betoonsillutise koos graniitkivist äärisega. Selleks, et pragude süvenemist ja uute pragude tekkimist vältida, tuleks betoneeritud veranda ja sokli vahele paigaldada soojustus, millise maksumus oleks minimaalselt 5000 eurot. Sellise soojustuse paigaldamist hageja plaaninud ei ole, lootuses, et elamu veranda äärde soojustusplaatide paigaldamisest on ka selle probleemi lahendamisel mingisugust kasu. Kui aga praod uuesti avanevad ja/või tekib neid juurde, on ka selle parandustöö tegemine vältimatu.
9.Korrustevaheline lagi on seest tühi: elamu kasutamisel ilmnes, et esimese ja teise korruse vahel ei ole sisuliselt mitte mingisugust heliisolatsiooni – iga väiksemgi teisel korrusel toimuv liigutus kostab selgelt esimesele korrusele. Korruste vahelagi on ehitamisel seest tühjaks jäetud. Puuduse kõrvaldamiseks tuleb eemaldada täielikult kogu teise korruse põrand, paigutada korruste vahele kivivill, ning põrand uuesti paigaldada. Hageja alustas puuduse kõrvaldamist
2.septembril 2017. a. Tööde kulu on hinnanguliselt mitu tuhat eurot.
10.Kasutusloa puudumine: lisaks eelnevale on käesoleva hetkeni elamule väljastamata ka kasutusluba. Müügilepingu tingimuseks ei olnud mitte üksnes kasutusloa taotlemine kostja poolt, vaid ka selle saamise tagamine. Nimetatud tingimuseta ei oleks hageja müügilepingut sõlminud. Hagejale ei ole teada, kui kaugel kasutusloa taotlemise menetlus on ning milliseid toiminguid kostja teinud või tegemata jätnud on, kuid kostja pidi tagama kasutusloa saamise hiljemalt 1. septembriks 2016. a. Nimetatud tähtajast on tänaseks möödunud juba poolteist aastat.
11.Asja väärtus: kuivõrd elamul avastatud puudused on niivõrd olulised ning nende kõrvaldamiseks tehtavad kulutused niivõrd suured, pöördus hageja kutselise kinnisvarahindaja poole eesmärgiga selgitada välja kinnistu tegelik turuväärtus. Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ kutselise hindaja poolt 22. jaanuaril 2018. a koostatud eksperthinnangu nr 0210-17 kohaselt on kinnistu turuväärtus koos varjatud puudustega 78 500 eurot. Ilma puudusteta oleks
2-18-5719 eksperthinnangu kohaselt kinnistu turuväärtus 132 000 eurot. Müügilepingus sätestatud ostuhind oli 145 000 eurot. Kinnisvara hindamise eest tasus hageja kokku 660 eurot.
12.Kostja on rikkunud oma kohustust anda hagejale üle kõigile lepingutingimustele vastav hoone, mis vastab vähemalt keskmisele kvaliteedile ning mida on võimalik kasutada vastavalt otstarbele. Elamul on ilmnenud varjatud puudused, milliseid ei olnud hagejatel elamu välisel ülevaatusel võimalik tuvastada. Hageja teavitas kostjat elamu lepingutingimustele mittevastavusest koheselt. Hageja on andnud kostjale enam kui kaks aastat elamu puuduste kõrvaldamiseks, kuid kostja ei ole seda käesoleva ajani teinud.
13.Hageja on kostjat hinna alandamisest teavitanud 5. aprillil 2016. a ja 27. septembril 2017. a. Samas ei olnud tolleks hetkeks veel lõplikult selgunud kõik kinnistu puudused, nende parandamiseks tehtavad kulutused ega kinnistu tegelik turuväärtus (koos puudustega). Hagiavalduses teatab hageja, et alandab täiendavalt kinnistu eest tasumisele kuuluvat hinda. Hinna alandamise ulatuse tuvastamisel on hageja arvesse võtnud asjaolusid, et lepingus kokku lepitud kinnistu hind on 145 000 eurot, kohase täitmise väärtus on eksperthinnangu kohaselt 132 000 eurot ning mittekohase täitmise väärtus 78 500. Alandatud hind on seega 78 500 x 145 000 / 132 000 = ca 86 231 eurot. Kuivõrd hageja on kogu müügilepingus tasutud hinna kostjale tasunud, on kostja kohustatud hagejale tagastama ülemäära makstud 58 769 eurot. Samas on kostja kandnud katkise kanalisatsiooni mahuti vahetamise ja uuega asendamisega seoses kulusid summas 1 747.20 eurot, mistõttu on kostja kohustatud tagastama 57 021.80 eurot. Alternatiivselt nõudis hageja kahju hüvitamist VÕS § 100 lg 1 p 3, § 115 lg 1, § 127 lg 1, § 222 lg 5 alusel 57 021.80 eurot.
14.Hagejal on tekkinud ka otsene varaline kahju kohtueelsete õigusabikulude näol kogusummas 1260 eurot, mida hagejad kandsid kostjale pretensiooni esitamiseks ja rahasumma väljanõudmiseks. Otsene varaline kahju on ka hageja kulutused mittekohase täitmise väärtuse väljaselgitamiseks kinnisvara hindajale tasutud 660 eurot. Eelnevast tulenevalt nõudis hageja kostjalt VÕS § 115 lõike 1 ja VÕS § 128 lõike 3 alusel kohtueelses menetluses kantud õigusabikulude ja kinnisvara hindamise kulude summas 1 920 eurot hüvitamist.
15.Lisaks nõudis hageja kostjalt viivise tasumist alates hagiavalduse esitamise hetkest summalt 58 941.80 eurot ja edaspidiselt TsMS § 367 järgi. Hageja palus, et kohus mõistaks kostjalt hageja kasuks välja viivise hagi esitamisest kuni kohtuotsuseni kindla summana, seejärel edasi protsendina seadusjärgses määras põhinõutest, kuid mitte rohkem kui põhinõuete ulatuses. Kostja vastuväited
16.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
17.Põrandaküte: puudub vaidlus, et maja põrandaküte maja teisel korrusel ei tööta ning kostja on pakkunud selle hüvitamiseks 3500 eurot või laealuse küttesüsteemi paigaldamist. Hageja on sellest keeldunud ning nõuab vana põranda lammutamist ning uue sama tüüpi põrandakütte paigutamist, millega kaasneksid kulud ca 26 000 eurot. Esiteks tuleb kasutatud küttesüsteemi puhul eeldada, et see ei pruugi tervikuna veatus korras olla. Kostjalt saaks nõuda küttesüsteemi viimist korda, mida saab oodata kasutatud küttesüsteemilt, mitte uueväärsesse korda. Teiseks ei ole sellise kulutuse nõudmine maja väärtust arvestades proportsionaalne ning hageja saab nõuda üksnes lubatud funktsionaalsust, so toimivat küttesüsteemi, mitte kõige kallima küttesüsteemi paigaldamist. Kui põrandakütte tüüp oli maja ostmisel keskse tähtsusega faktor, pidanuks hageja kostjat sellest enne lepingu sõlmimist teavitama. Hageja on eeltoodud
2-18-5719 ebamõistliku vastuväitega õigustamatult keeldunud küttesüsteemi asendamist vastu võtma, mistõttu ei saa sellele puudusele hinna alandamisel tugineda.
18.Kanalisatsioon: puudub vaidlus, et kostja vahetas katkise kanalisatsioonimahuti välja ning tänaseks on majal toimiv kanalisatsioon. Hageja ei selgita, kas ja miks on kanalisatsioonimahuti maht oluline puudus ning mis on selle puuduse sisu ja väärtus.
19.Kamin: kostja hinnangul ei ole tõendatud, et kamin ei olnud kasutuskõlbulik. Korstnapühkija viitas aktis mõningale lagunemisele, mõradele ning ülekütmisest tingitud deformeerumisele, mida esineb kõigil kasutatud kaminatel ja ahjudel. Korstnapühkija ei ütle, et kamin oleks kasutuskõlbmatu. Uue kamanina ehitus on toreduslik, vana saanuks parandada. Ka puuduste korral ei oleks põhjendatud nõuda kostjalt uueväärse kamina hinna hüvitamist. Korstnapitsi lagunemine pidi olema nähtav, seega pole tegemist varjatud puudusega.
20.Väikese toa elektripistik: puudub vaidlus, et väikese toa elektripistik on kostja saadetud elektriku poolt elektrivõrku ühendatud. Hageja ei ole rahul, et väikese toa pistik ühendati samasse süsteemi, kuhu on juba ühendatud pliit. Elektrisüsteemi korraldamine hageja eelistustest erinevalt ei ole aga puudus. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle koha, kuidas elektripistik vooluvõrku ühendati või kas/miks on ühendus ebasobilik, ohtlik või muul põhjusel puudusena arvestatav.
21.Soojustus: ebapiisava soojustuse kohta ei ole esitatud ühtegi tõendit. Hageja poolt tõendina esitatud pildist nähtub, et maja ümbrus on killustikuga kaetud, kuid sellest ei ole võimalik tuletada puuduse olemasolu. Hinna alandamise aluseks saab olla oluline puudus, mitte iga täiendus, mida hageja soovib majale mugavamaks elamiseks teha. Hageja viidatud mõrad olid olemas ka maja ülevaatuse ajal, mistõttu tegemist ei ole varjatud puudusega. Hageja tööandjaks on tema e-posti aadressi kohaselt Lemmikäinen Group, kes tegeleb ehituspeatöövõtuga, seega pidi hageja puuduse esinemise korral sellest teadma. Energiamärgist pole antud, seega tuleb eeldada, et maja on keskmiselt soojapidav.
22.Heliisolatsioon: hageja ei ole heliisolatsiooni puudumise ja heli liikumise kohta esitanud ühegi tõendit, mistõttu puudus on tõendamata. Kostja hinnangul ei ole heliisolatsiooni puudumine ja helide liikumine maja sees ka tõsine puudus, see on väga tavaline ning esineb pea kõigis elamutes, sh uutes ja kvaliteetsetes hoonetes.
23.Haljastus: hageja väitel kahjustati kanalisatsiooni parandamisel muru. Kostja hinnangul ei ole muru ja mulla kahjustamine hinna alandamisel arvestatav puudus, kuna muru kasvab tagasi ja mulla võib reha abil laiali ajada. Igasugune muu pikaajaline kahju murule või maapinnale on tõendamata.
24.Kostja hinnangul ei saa hinda alandada kummagi VL arvamuse alusel. Need ei sobi hinna alandamise arvutamiseks põhjusel, et mõlemad arvamused tuginevad eeldusele, et majal on hageja 2017. a pretensioonis toodud puudused ning et nende kõrvaldamise kulu on vastavalt hageja avaldatule. Oma lõplikus arvamuses ei tee VL maja väärtuse leidmiseks muud, kui lahutab maja turuhinnast hageja öeldud summa, mis kuluks väidetavalt puuduste likvideerimisele, lisaks veel 10%. Kui hageja soovib lähtuda hinna alandamisel puuduste kõrvaldamise kuludest, on hagejal kohustus seostada kõrvaldamise kulusid maja väärtusega ning näidata, milline mõju puudusel väärtusele on. Konkreetsete puuduste osas lähtub kostja HK ekspertiisist, mis näitas et hageja tegi vajalikke töid 5668 euro eest ning tegemata jäi töid
2-18-5719 14 548 euro eest, kokku 20 216 euro eest, mis on väga lähedal kostja kompromissiettepaneku summale 20 000 eurole. Lisaks sisaldas see piisavalt reservi selleks, et katta hageja kohtueelsed õigusabikulud ning ebamugavused seoses puuduste kõrvaldamisega. Kostja palus vähendada ka võimalikku viivist poole võrra kuni 4%, sest menetluse pikkuses on enim süüdi hageja. Maakohtu otsus ja põhjendused
25.Harju Maakohus rahuldas 31. augusti 2021. a otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja hinna alandamise tulemusel 57021.80 eurot ja kahjuhüvitise 1920 eurot. Maakohus jättis rahuldamata hageja alternatiivse nõude kostjalt kahju hüvitise 57021.80 euro väljamõistmiseks ja sellelt viivise saamiseks VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuna täitmiseni. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja viivise 1000 eurot ning jättis rahuldamata hageja nõude viivise saamiseks protsendina VÕS § 113 lg 1 II lause järgi võlalt edaspidiselt kuni põhivõla tasumiseni. Maakohus määras, et otsuse täitmist tagab 11. mai 2018. a määrusega seatud hagi tagamise abinõu. Hageja menetluskulude katteks (eksperditasu, tõendi saamise kulu, riigilõiv) mõistis maakohus kostjalt välja kokku 3534.50 eurot ning määras, et kostjal tuleb tasuda väljamõistetud menetluskuludelt viivist alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Poolte muud menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.
26.Maakohtu hinnangul on poolte vahel sõlmitud müügileping VÕS § 208 lg 1 mõttes.
27.Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud: - hageja ja hageja abikaasa (ostjad) ning kostja sõlmisid 11. veebruaril 2016. a Harju maakonnas Saue vallas Maidla külas asuva Erika AÜ16 kinnisasja müügilepingu; - kinnisasja müügihind oli 145 000 eurot; - müügilepingu p-s 2.1.5 kinnitas müüja; et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel; et lepingu eseme oluliseks osaks oleva elamu teisele korrusele on küttesüsteem välja ehitamata ning eelnimetatud elamule ei ole väljastatud kasutusluba; et lepingu oluliseks osaks oleva elamu korsten vajab puhastamist; et müüjal puuduvad andmed lepingu punktis 1.3 nimetatud Abihoone ehitamise õigusliku aluse olemasolu kohta. - lepingu p 2.1.7 kohaselt on lepingu ese ühendatud ning liitunud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus (3x20A), veevarustus aianduskooperatiivi puurkaevust, lokaalne kanalisatsioon (kaks 2000 liitrilist paaki). Lepingu esemes on olemas valmidus kaabeltelevisioonigaliitumiseks (oma SAT-TV taldrik). Lepingu eseme kütteliigiks on õhk-kaminaküte ja ioonküte 9 KW Galan Geiser; - hageja (ostja) sai asja valduse 21. veebruaril 2016. a; - Hageja kohtueelsete õigusabi kulude suurus on 1260 eurot ja tõendi ehk asjatundja arvamuse saamise kulu on 660 eurot; - hagejad teavitasid kostjaid väidetavatest puudustest mõisliku aja jooksul ja nõudsid puuduste kõrvaldamist; - kostja paigaldas väiksesse tuppa ajutise elektriühenduse ja paigaldas ühe kanalisatsioonimahuti; - elamul ei ole kasutusluba.
2-18-5719
28.Kasutusluba: hinnates poolte vahel sõlmitud lepingut, asus maakohus seisukohale, et pooled on kokku leppinud, et kasutusloa puudumine on puudus, aga sellest on lepingu järgi hagejaga teadlik. Kui hageja on teadlik asja puudusest, milles on kokku lepitud, siis vastab leping selles osas VÕS § 217 lg 1 tingimusele ehk kokkulepitule. Nii ei saa kohtu hinnangul hageja tugineda VÕS § 217 lg 2 ja pidada kasutusloa puudumist, mis võimaldaks tal alandada hinda. Lisaks oleks see vastuolus ka VÕS § 101 lg 2 I lausega, kuna hageja on kostjaga kokku leppinud lepingu p 3.3.2 järgi, et ei tasu seni osaliselt müügihinda 2000 € kuni kasutusluba pole.
29.Kanalisatsioon: maakohus leidis, et kuivõrd kanalisatsioonimahuti ei vastanud lepingus kokku lepitule, ei vastanud lepingu ese lepingu p 2.1.7 tingimustele ja esemel ei olnud VÕS § 217 lg 1 ja 217 lg 2 p 1 tähenduses kokkulepitud omadusi. Kanalisatsioonimahuti väiksem arv ja nende väiksem suurus on puudus, mida ei ole võimalik ostjal ülevaatamisel tuvastada, seega on tegemist varjatud puudusega, mille eest kostja vastutab VÕS § 218 lg 1 I lause järgi. Lisaks on kohtuliku ekspertiisiaktiga tõendatud, et kostja väited on ebaõiged selles, et ta on teinud parandused ja viinud lepingu eseme selles osas kokkulepitud tingimustele, sest pärast paranduste tegemist on ekspertiisi akti kohaselt mahuti 3 m3. Seega on hagejal õigus alandada müügihinda.
30.Põrandaküte: lepingus olid pooled kokku leppinud, et põrandaküttesüsteem on ioonüttega 9 KW Galan Geiser. Seega sai ostja eeldada, et süsteem töötab, on korras ning lepingus ei olnud märgitud, et see ei tööta ehk et oleks kokku lepitud puuduses. Et põrandakütte süsteem ei olnud korras, pole kostja vaidlustanud ja märgitud puudus on tõendatud. Seega ei olnud asjal kokkulepitud omadusi. Kohtuliku ekspertiisiaktiga on tõendatud, et selle parandamine ei ole võimalik kostja pakutud lahendusega. Õige ei ole seetõttu kostja väide, et hageja on alusetult keeldunud vastu võtmast kostja pakutud teist süsteemi. Kohtu hinnangul on katkise põrandakütte puhul tegemist varjatud puudusega, mille eest vastutab kostja VÕS § 218 lg 1 I lause järgi. Nimetatud põhjustel on hagejal õigus alandada müügihinda.
31.Kamin ja korsten: JR poolt koostatud aktiga on tõendatud, et kamin ja korsten ei olnud töökorras. Kuivõrd kamina ja korstna ohutust saab kontrollida ja seda hinnata spetsialist, siis ei saa rääkida, et kamina tuleohtlikkus ja korstna ebaõige pikkus oleks hagejale ülevaatusel arusaadav ja nähtav. Seega on tegemist varjatud puudusega. Ei ole tähtis, kas korstnapitsi lagunemist pidi hageja märkama, sest tegelikult tuvastas korstnapühkija, et kamin ise ja korstna pikkus ei vastanud tuleohutusele. Kuna kamin ei olnud töökorras, korsten ei vastanud ehituslikele nõuetele ja kaminat ei saanud/tohtinud kasutada, siis ei olnud müügiesemel kokkulepitud omadusi, sest seda ei saanud kasutada ka elamu kütmiseks ja lepingu ese ei vastanud keskmisele kvaliteedile järgi. Tegemist on varjatud puudusega, mille eest vastutab kostja. Seega on hagejal õigus alandada müügihinda.
32.Elamu esimesel korrusel asuvas väikeses toas puudub püsiv elektriühendus: hageja ja kostja vahelise e-kirjavahetuse ja kohtuliku ekspertiisiaktiga on tõendatud, et elamu väikeses toas puudub alaline/püsiv elektriühendust ning kostja poolt väikese pistiku ühendamine köögis oleva elektripliidi toiteahelasse ei olnud nõuetekohane ja oli ajutise iseloomuga. Seega on tõendatud, et kostja ei kõrvaldanud puudust. Seda, et tegelikult väikses toas puudub alaline elektrilahendus, ei ole võimalik ülevaatusel tuvastada, kuivõrd sellist lahendust saab kontrollida elektrik ja tegemist on varjatud puudusega, mille eest vastutab kostja. Seega on hagejal õigus alandada hinda.
2-18-5719
33.Elamu puudulik soojustus ja praod seinas: arvestades kohtu ekspertiisi on tõendatud hageja väide, et elamu ei vasta soojapidavusele ja elamul on praod, mis on tingitud sellest, et ehitamise ajal ei köetud elamut ja see sai vett. Seega isegi, kui objekti ülevaatuse ajal ei olnud pragusid, nagu väidab kostja, siis on ekspertiisiaktiga tõendatud, et nende pragude tekkepõhjus pärineb ajast, kui kostja oli omanik ja tegemist on varjatud puudusega, mida ei saanud hageja ülevaatusel tuvastada. Tegemist on varjatud puudustega, mille eest kostja vastutab, seega saab hageja hinda alandada.
34.Korrustevaheline lagi, heliisolatsioon: kohtuliku ekspertiisiaktiga on tõendatud hageja väide, et vahelaes ei olnud nõuetekohast 100 mm isolatsioonikihti ja vahelagi ei vastanud 2016. a ehitamise nõuetele ega ka ehitusprojektile. Seega ei vasta asi keskmisele kvaliteedile. Kohtu hinnangul ei ole võimalik seda ka ülevaatusel tuvastada, sest see eeldaks sees elamist, et tajuda helide liikumist, lisaks tuleksid ehitusvead välja konstruktsioonide avamisel, mida tavapärase ülevaatuse puhul ei ole võimalik teha. Tegemist on varjatud puudusega, mille eest kostja vastutab ning hagejal on õigus hinda alandada.
35.Maakohtu hinnangul on alandatud hind VÕS § 112 lg 1 järgi järgmine: 78 500 (hageja arvestatud kõrgem puudustega asja hind) x 145 000/132 000 = 86 321 €. Kuna müügihind on 145 000 eurot, on hagejal õigus VÕS § 112 lg 3 ja § 189 lg 1 järgi tagasi nõuda 58 769 eurot. Kuna kostja on kandnud kulusid, siis on hageja ka vastavad kulud (mahuti vahetamise kulu) 1747.20 eurot maha arvestanud, mis ei kahjusta kostjat. Seega saab hageja kostjalt nõuda 57 021.80 euro tagastamist. Mis puudutab poolte väiteid kanalisatsiooniummistuse kõrvaldamisest, muru taastamata jätmisest, siis ei ole kohtu hinnangul selle tõttu hageja hinda alandanud.
36.Õigusabikulud ja tõendi saamise kulud kui kahju: hageja nõudis kohtueelsete õigusabikulude kui kahju hüvitise ja tõendi saamise kulu hüvitamise väljamõistmist. Kuna kohus tuvastas, et kostja rikkus müügilepingus tulenevat kohustust, pidi kostjale olema ka ettenähtav rikkumise tagajärjena see, et hageja võib kasutada oma müügilepingust tulenevate nõuete maksma panemiseks õigusabi, millega kaasnevad kulud ja oma nõuete tõendamiseks kandma tõendi saamiseks kulusid. Seetõttu tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 1920 eurot kahju hüvitist.
37.Kuigi hageja nõutav viivis ei ole põhinõudega võrdne ega sellest suurem, asus maakohus seisukohale, et viivist on võimalik vähendada, sest kostja on püüdnud puudusi kõrvaldada ning olnud valmis sõlmima kompromissi. Seetõttu pidas maakohus nõutavat viivist arvestades kostja käitumist ebamõistlikult suureks ja vähendas viivist VÕS § 113 lg 8, § 162 lg 1 alusel 1000 eurole ega pidanud seetõttu võimalikuks välja mõista viivist edaspidi protsendina võlalt ja kahju hüvitiselt kuni täitmiseni TsMS § 367 ja § 113 lg 1 teise lause järgi.
38.Arvestades, et hageja on viimases menetlusdokumendis (kohtuvaidluste teesid) olnud valmis sõlmima kompromissi 25 000 euro ja kostja on nõus sõlmima kompromissi 20 000 euro ulatuses, tegi maakohus ettepaneku sõlmida asjas kompromiss 25 000 eurole.
39.Kuivõrd maakohus rahuldab osaliselt hagi ning hageja ei ole taotlenud 11. mai 2018. a hagi tagamise määruses kohaldatud hagi tagamise abinõu tühistamist, otsustas maakohus, et tagamise abinõu on jõus kuni kohtulahendi täitmiseni.
40.Võttes arvesse, et hageja põhinõue kuulus rahuldamisele, kuid alternatiivne nõue jäi rahuldamata, sh leidis kohus, et selline alternatiivne nõue ei kuulu sisuliselt rahuldamisele, ning viivisenõude rahuldas kohus osaliselt, pidas maakohus õigeks jaotada menetluskulud sõltuvalt
2-18-5719 nende kulude liigist. Nii leidis maakohus, et poolte lepinguliste esindajate kulud jättis kohus TsMS § 163 lg 1 lause viimase osa järgi poolte endi kanda. Hageja muud menetluskulud TsMS § 138 lg 1, 2, § 143 p 1 järgi jäid TsMS § 163 lg 1 lause viimase osa järgi kostja kanda ning kostja muud menetluskulud kostja enda kanda. Maakohus määras kindlaks kostja menetluskulude suuruseks (riigilõiv, ekspertiisitasu, tõendi saamise kulu) kokku 3534.50 eurot, mille jättis kostja kanda. Kohus rahuldas hageja TsMS § 177 lg 4 järgse taotluse. Kostja apellatsioonkaebus
41.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, millega palus tühistada maakohtu otsuse osas, milles kohus hagi osaliselt rahuldas ning jättis menetluskulud osaliselt kostja kanda, ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata; alternatiivselt saata asi edasi kaevatud nõuete osas uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.
42.Seoses kamina deformatsiooni ja pragudega tõi kostja esile, et JR e-kirjad ei tõenda hageja väiteid, sest neis möönab JR, et konkreetset kaminat ta ei mäleta, vaid esitab erinevaid oletusi. Maakohus ei ole andnud hinnangut kostja tähelepanekutele ja vastuväidetele JR e-kirjade osas. Maakohus jättis tähelepanuta ka asjaolu, et JR keeldus kohtusse tunnistajana ilmumast, mis kahjustab veelgi tema koostatud dokumentide usaldusväärsust. Seega sai kohus kamina puuduste osas lähtuda ainult JR 19. juuli 2016. a aktist. See akt on aga vastuolus asjas tehtud HK ekspertiisiga, kes ei leidnud tõendeid selle kohta, et kamin oleks pragunenud ega leidnud kinnitust sellele, et kamin vajas väljavahetamist. Maakohus ei selgita, miks ta eelistab JR koostatud dokumente kohtu enda määratud eksperdi HK arvamusele. Kohus ei andnud hinnangut kostja väitele, et hagejal puudus huvi olemasoleva kamina vastu ning seetõttu ei oleks õige kamina tõttu hinda alandada.
43.Sokli soojustuse osas ei ilmne maakohtu otsusest, milliseid soojustuse puuduseid luges maakohus tõendatuks ja milliseid mitte. Maakohtu järeldused ei ole kooskõlas tehtud ekspertiisidega. Ka maakohtu järeldused pragude kohta ei ole kooskõlas ekspertiisidega, sest kohtu määratud ekspert ei väitnud, et tegemist oleks tavapärast kulumist ületava nähtusega.
44.Poolte keskne vaidlus keskendus sellele, milline oli maja väärtus puudusega (mittekohase täitmise väärtus). Hageja esitas oma tõendamiskoormise täitmiseks kaks kinnisvarahindaja VL koostatud hindamisakti, millest õigeks tuleb hageja sõnul lugeda teist ehk hilisemat. Mõlemad VL hindamisaktid põhinevad hageja antud informatsioonil. Kostja on menetluses korduvalt avaldanud, et ei nõustu VL eeldustega, et kõik hageja 27. juuli 2017. a nõudekirjas toodud puudused on olemas ja vastavad hageja kirjeldusele ning et puuduste kõrvaldamise otsene kulu on 47 000 eurot. Ilma nende eeldusteta aga ei oma VL hindamisaktid iseseisvat väärtust. Isegi kui VL eeldatud parandamise kulud vastaksid tõele, ei olnud kohtul alust lisada nendele „riskimarginaali“. Ei ole selge, miks kohus jättis kulude suuruse osas arvestamata kohtu määratud eksperdi HK arvamusega, kuigi HK arvamus lükkab ümber hageja väite, et puuduste kõrvaldamise otsesed kulud on 47 000 eurot.
Hageja seisukoht
45.Hageja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Hageja ei ole apellatsioonkaebuse esitanud põhjendatud argumente, millele tuginedes saaks
2-18-5719 teha järelduse maakohtu poolt materiaalõiguse menetlusõigusnormi olulise rikkumise kohta.
normi
ebaõige
kohaldamise
või
Hageja vastuapellatsioonkaebus
46.Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis hagiavalduse rahuldamata ning hageja lepingulise esindaja kulud hageja kanda. Tühistatud osas palus hageja teha uus otsus, millega jätta kohtuotsuse resolutsiooni punkt 3 tervikuna kohtuotsusest välja; rahuldada hageja viivisenõue tervikuna ning mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis põhinõuetelt alates hagiavalduse esitamisest kuni kohtuotsuseni kindla summana kohtuotsuse tegemisest protsendina seadusjärgses määras põhinõuetelt nende täieliku rahuldamiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui põhinõuded; jätta hageja menetluskulud maakohtus tervikuna kostja kanda ja mõista need kostjalt hageja kasuks välja. Kõik apellatsioonimenetluse menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda ning määrata, et kostja poolt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist seadusjärgses määras.
47.Hageja leidis, et kui kohus on hageja esmase alternatiivse nõude rahuldanud, on põhjendamatu jätta kohtuotsuse resolutsioonis järgnev alternatiivne nõue rahuldamata. Maakohus pidanuks hoiduma teise alternatiivse nõude kohta kohtuotsuse resolutsioonis seisukoha võtmisest. Hageja hinnangul on maakohus hageja alternatiivse nõude osas kohtuotsuse resolutsioonis seisukoha võtmise tulemusena eksinud ka menetluskulude jaotamisel, sest on nõude rahuldamata jätmist menetluskulude jaotusel arvesse võtnud. Hageja arvates ei ole hageja alternatiivse nõude rahuldamata jätmine põhjusel, et kohus rahuldab hageja esmase alternatiivse nõude tervikuna, hagi osaline rahuldamine TsMS § 163 lg 1 tähenduses. Olukorras, kus kohus mõistab hageja põhinõuded tervikuna kostjalt välja, on tegemist hagi rahuldamisega, vähemasti põhinõuete osas.
48.Hageja asus seisukohale, et maakohus on hageja viivisenõude 1000 eurot ületavas osas rahuldamata jätmisel oluliselt eksinud VÕS § 162 kohaldamisel, sest nimetatud normi eeldused ei ole täidetud. Lisaks on maakohus viivisenõude vähendamisel 1000 euroni väljunud oluliselt kostja vastuväite piiridest.
49.Ka olukorras, kus kohus peab põhjendatuks VÕS § 162 lg 1 alusel viivisenõude vähendamist, ei ole põhjendatud ega õiglane jätta hageja lepingulise esindaja kulud (tervikuna) hageja kanda. Hageja kohtusse pöördumine ja vastava kulu tekkimine on üksnes kostja õigusvastase käitumise tagajärg. Kohtumenetluse kestvus ei ole hageja süü. Kostjale olid kõik kinnistul olnud puudused teada, kuid sellest olenemata vaidles kostja hageja väidetele vastu, venitades seeläbi menetlust. Hageja on kostjale teinud kompromissettepaneku ka kohtumenetluses ning oluliselt väiksemas summas, kui on maakohus kostjalt välja mõistnud. Kostja ei ole hageja kompromissettepanekuga nõustunud.
Kostja seisukoht
50.Kostja palus jätta vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Kostja märkis, et tema huvisid ei puuduta see, et maakohus jättis rahuldamata hageja
2-18-5719 alternatiivse nõude, kuid see ei puuduta ka hageja huvisid. Viivise vähendamine on kohtu diskretsiooniotsus. Kostja nõustus, et maakohtu põhjendused viivise vähendamise ja menetluskulude jaotuse osas ei ole kuigi õnnestunud, kuid see ei anna alust vastavas osas maakohtu otsuse tühistamiseks.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
51.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja enam makstud müügihinna 44 772 eurot ületavas osas ning jättis viivise 1000 eurot ületavas osas välja mõistmata. Samuti tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus tegi otsustuse hageja alternatiivse nõude osas kostjalt kahjuhüvitise ja sellelt viivise saamiseks ning jätta see otsuse resolutsioonist välja. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ka menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas. Ülejäänud osas jääb otsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt ja vastuapellatsioonkaebus täielikult.
52.Pooled vaidlevad jätkuvalt esmalt selle üle, kas müüja on rikkunud 11. veebruaril 2016. a sõlmitud müügilepingust tulenevat kohustust anda ostjatele üle lepingutingimustele vastav müügiese (kinnisasi), nagu väidab hageja. Sellest sõltub, kas ostjatel on õigus kasutada müüja vastu õiguskaitsevahendeid, sh alandada kinnisasja müügihinda ja nõuda enam makstud müügihinna tagastamist hageja nõutud ulatuses ja/või nõuda rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamist.
53.Seega tuli maakohtul esmalt tuvastada, kas müüja on täitnud 11. veebruari 2016. a müügilepingut kohaselt või on seda hageja väidetud ulatuses rikkunud. Selle eeldusena tuleb tuvastada, kas ja millistes maja kvaliteeditingimustes (eritingimustes) müügilepingu pooled kokku leppisid, ning vastava kokkuleppe puudumise korral tuvastada, kas maja vastas selle kasutusotstarbele ja oli vähemalt keskmise kvaliteediga. Hageja väitel rikkus müüja oma kohustusi, kui müüs ostjatele kinnisasja, millel paiknev maja ei vastanud müügilepingu tingimustele VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p-de 1 ja 2 tähenduses.
54.Apellatsioonimenetluses ei ole vaidlust, et müüja poolt ostjale üle antud asjal on järgmised puudused, millele ostjatel on õigus tugineda: - kanalisatsiooni maht oli 3 m3, lepingu järgi aga pidi olema 4 m3; - põrandaküte kohati ei töötanud; - korsten vajas parandamist; - üks elektripistik ei olnud ühendatud otse elektrikilpi; - vahelagi oli seest tühi ja vajas täitmist.
55.Kostja väitel eksis aga maakohus osaliselt või täielikult järgmiste puuduste ja/või nende mõju tuvastamisel: - kamina deformatsioon ja praod; - sokli soojustus; - praod seintes.
55.1.Maakohus tuvastas, et kamin oli kasutuskõlbmatu ja tuleohtlik, sest kamina küttekolle oli ülekütmise tõttu deformeerunud, kamina väliskestas olid praod ning puudu oli ka kamina kuumaõhukasti ventileerimiseks vajalik ava kamina allosas JR 19. juuli 2016. a korstnapühkimise akti (I kd, tl 63) ning JR e-kirjade alusel (II kd, lk 203 ja III kd tl 44A).
2-18-5719 Kolleegium nõustub kostjaga, et maakohus ei ole TsMS § 442 lg 8 tähenduses piisavalt põhjendanud, miks ta jättis arvestamata kostja vastuväited JR e-kirjade osas ega seda, miks saab kamina puudusi järeldada üksnes osundatud tõendite pinnalt, kuigi HK ekspertiis neid ei kinnita. Kolleegium saab antud minetuse kõrvaldada. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et JR e-kirjad ei tõenda hageja väiteid, sest neis möönab JR, et konkreetset kaminat ta ei mäleta, vaid esitab erinevaid oletusi. Arvestades ajavahet, mis oli JR 19. juuli 2016. a ja edasise kirjavahetuse vahel septembris 2018. a ja detsembris 2020. a on mõistetav, et kutselise korstnapühkijana tegeledes igapäevaselt paljude tulekolletega, ei pruugi JR konkreetset kaminat mäletada. Teisalt nähtub 15. detsembri 2020. a JR e-kirjast, et ta on hagejale vastates fotod müüdud maja kaminast üle vaadanud ning kirjeldab seda tüüpi kamina toimimist ja tehnilisi omadusi selgitades, et liigsel kütmisel toimub kamina külgseinte (mis on ühtlasi ka kamina välisseinad) ebaühtlane kuumenemine ja ka pragunemine. JR 19. juuli 2016. a korstnapühkimise aktist nähtub, et malmkamin on ülekütmise tõttu deformeerunud ja kamina väliskestas on praod. Vaidlust ei ole, et korstnapühkimise akti koostamisel sai JR vaidlusaluse kamina vahetult üle vaadata ning pragude kindlakstegemisel vaadata kaminat ka seest, st hinnata külgseinu. Arvestades, et kamina külgseinad on ühtlasi ka kamina välisseinad, saab JR 19. juuli 2016. a korstnapühkimise aktiga kolleegiumi arvates tõendatuks lugeda, et kamina välisseintes olid praod, millisel juhul on tegu tuleohtliku küttekoldega. Õige on, et ekspert HK aktist nähtuvalt mõistis ekspert korstnapühkija akti märkust selliselt, et praod olid dekoratiivses variseinas ning fotodelt (5-7, akti lk 14) ei ole pragu tuvastatav. Kolleegiumi arvates ei lükka see JR järeldust pragude olemasolu osas ümber arvestades, et viimane vaatas kamina vahetult üle ning ka ekspert HK 17. märtsi 2021. a ei ole maakohtu istungil pärast JR kirja avaldamist välistanud kaminakesta deformeerumist JR kirjeldatud viisil, vaid avaldas soovi akti kirjalikult korrigeerida (III, tl 48). Apellatsioonimenetluses ei ole vaidlustatud maakohtu tuvastatud asjaolu, et poolte kokkuleppe kohaselt on lepingu eseme kütteliigiks mh õhk-kaminküte. Arvestades, et korstent ja kaminat ei saanud/ei tohtinud puuduste tõttu kasutada, ei saanud maja kaminaga kütta, mistõttu ei olnud müügiesemel VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes kokkulepitud omadusi ning see ei olnud vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77).
55.2.Kolleegium nõustub kostjaga, et maakohtu otsuse põhjendusest ei nähtu, milliseid soojustuse puuduseid luges maakohus tõendatuks ja milliseid mitte, mistõttu ei ole vaidlustatud otsus selles osas piisavalt põhjendatud. See ei muuda aga ebaõigeks maakohtu järeldust, et eksperdiarvamusest saab järeldada maja soojustuse puuduseid, mille tõttu ei vasta maja VÕS § 77 mõttes keskmisele kvaliteedile. Kolleegium saab maja soojustuse puudustega seonduvalt otsuse põhjendusi täiendada. Maja soojapidavusega seoses heitis hageja ette, et majas on suured soojakaod ning põrandad olid kütmisest hoolimata jahedad. Hageja viitas soojustuse puudumisele elamu sokli ja veranda betooni vahel, samuti puudus soojustus veranda betooni all ning seina, milles sokkel piirneb betoonist valatud verandaga, st kus soojustus puudub, on tekkinud praod. HK viitab ekspertiisiaktis avaldatud arvamuses ehitusprojektile AR-5 ja joonisele 5, kust nähtub, et sokli soojustuse projektijärgne soojustusmaterjali pidi olema paksusega 150 mm. Ekspert tuvastas sokli välisküljel asuva vertikaalse vahtpolüstüroolist soojustuse paksusega 50 mm ning, et soojustus ulatub soklijoonest (vundamendi ja välisseina liitest, mis käesoleval juhul on ka esimese korruse põranda ülemiseks kõrgusmärgiks) kolme keramsiitploki rea ehk 60 cm sügavusele, soojustuse ulatuvus maapinnast madalamale on ca üks plokirida ehk 20 cm. Kogu vundamendiseina kõrgus taldmikust välisseinani on ca 95 cm (arvestades ühe plokirea kõrguse 20 cm ja vundamendi müüritise kõrguse proportsiooni [eksperdiarvamuse lk 22, VIII punkt]).
2-18-5719 Seega saab järeldada, et maja sokli soojustuse paksus ei vastanud ehitusprojektile ning see ei ulatunud piisavalt sügavale. Teisalt on ekspert teinud arvutused mh sokli tegeliku soojajuhtivuse kohta soojustatud osas ning leidnud, et maja välisseina ja esimese korruse põranda ning soojustatud sokli soojajuhtivused vastasid hoone ehitamise aluseks olnud ehitusprojektile ning ehitamise ajal kehtinud asjakohasele standardile eluruumide minimaalse lubatud sisetemperatuuri +18°C juures. Seega vastasid vaatamata ehitusprojektist erineva soojustuse kihi kasutamisele (50 mm projektijärgse 150 mm asemel) maja välisseina ja esimese korruse põranda ning soojustatud sokli soojajuhtivused eksperdi arvutusel põhineva arvamuse kohaselt maja vähemalt ehitamise ajal kehtinud standardile eluruumi minimaalse lubatud sisetemperatuuri juures. Samas on ekspert pidanud hageja enda tehtud konkreetselt sokli soojapidavuse parandamiseks tehtud töid vajalikeks ning leidnud vaid, et kuna müügilepingu järgselt hoone ümber sillutiskividest pandust ei olnud, on sillutise rajamise osas tegemist toreduslike kulutustega (eksperdiarvamuse lk 42 III punkt). Seetõttu tuleb kolleegiumi hinnangul vaatamata sellele, et standardijärgse sisetemperatuuri +18°C soojustuse tagab ka 50 mm materjali kiht, käsitada sokli soojustamisel ehitusprojektist erineva soojustuse kihi kasutamist maja väärtust mõjutava puudusena arvestades ostja õigustatud ootust, et maja on ehitatud projekti kohaselt, kus soojustuste lahendus ei lähtunud eelduslikult siseruumi miinimumtemperatuurist ning arvestatud on ka energiasäästlikkust. Pooltel ei ole apellatsioonimenetluses erimeelsust, et terrassi ja peaukse esise trepi osas ei vasta lahendus puuduva vertikaalse soojusisolatsiooni tõttu nõuetele. Samuti, et puuduva külmakerkeisolatsiooni ja madala vundeerimissügavuse tõttu ei vasta vundament püsivusnõuetele. Seega esinevad majal kokkuvõttes soojapidavuse puudused, mis ei võimalda pidada seda vähemalt keskmisele kvaliteedile vastavaks (VÕS § 77).
55.3.Kolleegiumi hinnangul ei saa lugeda hageja väidetud maja seinas tekkinud pragude puudust lepingu rikkumiseks ja hinna alandamist õigustavaks, sest eksperdiarvamuse kohaselt arvestades pragude iseloomu ja nende tekkimise eelduslikku aega (s.o peale müügitehingut 2016. a kuna vastasel korral oleksid nad ostueelsel ülevaatusel või valduse ülevõtmisel silma jäänud), võib pragude tekkepõhjuseks pidada temperatuurideformatsioone seoses hoone valmimise ja järjepideva kütmise alustamisega ning probleeme ehitustööde kvaliteedis st eelkõige keskkonnamõjude tõttu (HK eksperdiarvamuse lk 51). Ekspert on ka istungil küsitlemisel välistanud pragude tekkimise soojustuse puudumise tõttu (17. märtsi 2021. a kohtuistungi protokoll lk 8 [III kd, tl 61]).
55.4.Kolleegium ei nõustu maakohtuga, et kuigi müügilepingus sisalduva kokkuleppe kohaselt (p 2.1.5) on kasutusloa puudumine lepingu eseme puudus, vastab lepingu ese VÕS § 217 lg 1 tingimustele, sest ostja oli kasutusloa puudumisest teadlik. Maakohus leidis ekslikult, et hageja ei saa tugineda VÕS § 217 lg-le 2 ja pidada kasutusloa puudumist eseme puuduseks, mis võimaldaks tal VÕS § 101 lg 1 p 5, § 112 lg 1 alusel alandada hinda. Pooltel ei ole vaidlust, et kasutusloa puudumine on lepingueseme puudus, mille kõrvaldamiseks kohustus kostja mitte hiljem kui 1. septembril 2016. a korraldama ja tagama lepingu esemeks oleval kinnistul paiknevale elamule kasutusloa saamise ning vajaliku dokumentatsiooni vormistamise ja muude toimingute ning selleks vajalike tööde teostamise müüja kulul (müügilepingu p 4.6 [I kd, tl 13]). Kolleegiumi hinnangul tuleneb poolte kokkulepetest, et müüja kohustus on hankida kasutusluba, mille puudumine on lepingueseme puudus ning selle kõrvaldamata jätmine on müüja kohustuse rikkumine. Seda ei muuda asjaolu, et ostja kasutusloa puudumisest teadis. Seega on kostja rikkunud VÕS § 217 lg-st 1 tulenevat kohustust (hankida kinnisasjal paiknevale elamule kasutusluba).
2-18-5719
56.Kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta VÕS § 112 lg 1 järgi alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse, seejuures määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga ning kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Hinna alandamine toimub VÕS § 112 lg 2 esimese lause järgi avalduse tegemisega teisele lepingupoolele ning hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 189 lg-s 1 ja § 191 lg-s 1 sätestatule. Praegusel juhul tegi hageja hinna alandamise avalduse.
56.1.Hageja on maja puudused, mille esinemist ta kostjale ette heidab, kohtu ette toonud ning arvestades ülalmärgitut ka suures osas tõendanud, kuid ei piisa ainult kohustuse mittekohasest täitmisest, et hinda alandada. Selleks tuleb tõendada ka mittekohase täitmise väärtus.
56.2.Pooltel ei olnud vaidlust selles, millise valemi alusel tuleks arvutada hinna alandamist. Vaidlust ei ole, et maja turuväärtus puudusteta oli 132 000 eurot (kohase täitmise väärtus). Pooltel on vaidlus, milline oli maja väärtus puudustega (mittekohase täitmise väärtus). Seega on vaidlus hinna alandamise aluseks võetud andmete üle ning kostja arvates on hageja alandanud hinda vales suuruses. Hageja esitas esmalt kutselise hindaja VL 15. jaanuari 2018. a hindamisakti, kuid tugines menetluses hilisemalt esitatud VL 14. oktoobri 2020. a aktile (II kd, tl 175-196). Viimasest aktist nähtuvalt on VL määranud väidetavate puuduste mõju maja väärtusele puuduste kõrvaldamise maksumusega, millele arvestas lisaks negatiivse mõjuna riskimarginaali ca 10% põhjusel, et lõpptulemuse saamiseks ehk kõikide puuduste likvideerimiseks võib tekkida takistusi ja lisakulu. Selliselt on saadud puudustega maja väärtuseks 76 500 eurot (132 000 – 47 000) * 0.9), mis tähendas hinnaalandust 55 500 eurot. Seejuures nähtub hindamisaktist, et hindajale esitatud andmetel on puuduste likvideerimise otsene kulu ca 47 000 eurot ning kulude tuvastamisel on lähtutud ehitustehnilisest ekspertiisist ja Tubisto OÜ hinnapakkumisest. Arvamuses märgitust saab järeldada, et puudustega soorituse väärtuse leidmisel on vähemalt puuduste osas lähtutud vaid arvamuse tellija (hageja) esindaja esitatud andmetest, jälgitav ei ole kuidas likvideerimise kulu 47 000 eurot täpsemalt kujunes ning kui palju erinevate puuduste kõrvaldamiseks tehtavad tööd maksavad. Seega saab järeldada, et asjatundja ei ole ise puudusi kindlaks teinud ega ehitustööde maksumust ning muid puudustega soorituse aluseks olevaid asjaolusid kontrollinud, mistõttu kolleegium nõustub kostjaga, et mittekohase soorituse väärtuse hindamisel ei saa sellest tõendist lähtuda. Arvestades Riigikohtu kujundatud praktikat, võib kohus VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt määrata nii puudustega kui puudusteta eseme väärtused kindlaks diskretsiooniõiguse alusel ning arvutada hinna alandamise VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel, st lähtudes osundatud normis väljendatud valemist (Riigikohtu 9. oktoobri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-85-13 p 11).
57.Seega tuleb puudustega lepingueseme väärtus kindlaks määrata poolte poolt maakohtu menetluses esitatud tõendite alusel ja tuvastada esmalt puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulud.
57.1.Nii, nagu pooltel ei ole erimeelsust, et kanalisatsiooni kokkulepitust väiksem maht on puudus, ei vaidle pooled, et selle kõrvaldamise kulu on koos käibemaksuga 628 eurot (III kd, tl 155).
2-18-5719
57.2.Kolleegium nõustub kostjaga, et põrandakütte töökorda viimiseks vajalike kulude osas tuleb lähtuda eelkõige HK eksperdiarvamusest, sest sellest nähtuvalt on ekspert lisaks puuduste kindlakstegemisele iseseisvalt hinnanud, milliseid tööd on antud puuduse kõrvaldamiseks tegelikkuses vajalikud erinevalt hageja andmete alusel 28 753.20 eurose pakkumuse teinud Tubisto OÜ-st (III kd, tl 199-201). Arvestades, et kööki ja osaliselt elutuba teenindavat kaks põrandakütte kontuuri töötavad, millises osas on võimalik betoonpõrand säilitada, saab lähtuda eksperdiarvamuses kirjeldatud töödest, mille maksumus on antud 2012. a hindades koos käibemaksuga 8137.33 eurot ning 2020. a hindades 9267.73 eurot (eksperdiarvamuse lk 43). Seejuures nõustub kolleegium hagejaga, et arvestada tuleb eksperdi kohtuistungil küsitlemisel tehtud korrektiive, mille kohaselt on vajalikest töödest välja jäänud saunalava demontaaž ja montaaž (17. märtsi 2021. a istungiprotokoll, lk 7). Kuna ekspert ei ole sellise töö maksumust hinnanud, saab selles osas lähtuda Tubisto OÜ hinnapakkumisest, mille kohaselt on töö maksumus koos käibemaksuga 600 eurot (hinnapakkumise p 12, II kd, tl 199p). Samuti tuleb lisaks eemaldada ja taastada pesuruumi seinad, mille maksumus kaasuvate töödega on täiendavalt 203.9/179.03 x 1070.26 + km = 1462.72 eurot (17. mai 2021. a istungiprotokoll lk 2); lisada 18.54 m2 ulatuses seina hüdroisolatsiooni, mille maksumus on 203.9/179.03 x 58.41 + km =79.83 eurot (17. mai 2021. a istungiprotokoll lk 3) ning keris eemaldada ja tagasi panna, mille maksumus on 2 x 35 eurot + km = 84 eurot (17. mai 2021. a istungiprotokoll lk 3). Kuigi osaliselt on võimalik põrandakütte töökorda viimisel betoonpõrandat säästa, tuleb ühesuguse põranda tagamiseks vahetada välja kogu põranda plaadistus, mistõttu tuleb eemaldada ning taaspaigaldada ka köögimööbel, nagu õigesti leiab hageja. Kolleegium leiab, et ka selle kulutuse hindamisel saab lähtuda Tubisto OÜ hinnapakkumisest, mille kohaselt on töö maksumus koos käibemaksuga 720 eurot (hinnapakkumise p 13 [II kd, tl 199 p]). Kolleegiumi hinnangul ei saa praegusel juhul lugeda vajalikuks hageja soovitud kulusid lagede pahteldamisele ja värvimisele, sest hageja ei ole näidanud, miks ei saa maja esimese korruse seinte ja lagede vahelisi liiste mõistlikult eemaldada ja pärast tagasi panna lage kahjustamata. Samuti on ekspert selgitanud, et antud puudusega seoses ei pea treppi eemaldama (17. mai 2021. a istungiprotokoll lk 4). Eelnevast tulenevalt kulub põrandakütte parandamiseks 12 214.28 eurot. Arvestades, et kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga, on põhjendatud korrutada maksumus 2020. a hindades eksperdi viidatud koefitsiendiga 0.93 (12 214.28.28x0,93), mille tulemusel on põrandakütte töökorda viimise kulu 11 359.28 eurot koos käibemaksuga. Kuna müügilepingus sisalduva kokkuleppe kohaselt on majal ioonküttesüsteem, mis vastab kindlatele omadustele, on hageja põhjendatult keeldunud selle asendamisest infrapunaküttega, elektriküttega või muu küttelahendusega vaatamata sellele, et need ei eeldaks ehk nii ulatuslikke lammutus- ja ehitustöid.
57.3.Vaidlust ei ole, et maja korsten vajas tuleohutusnõuete täitmiseks parandamist. Puuduse kõrvaldamiseks renoveeris Barneton OÜ korstnapitsi ning sellele kulus 400 eurot (I kd, tl 79). Kuna ekspert avaldas 17. märtsi kohtuistungil, et käsitlemata jäi korstnale paigaldatud wakaflex, tuleb arvestada ka antud töö tegemiseks vajalikku kulu 177.60 eurot (I kd, tl 80). Arvestades ringkonnakohtu tuvastatud kamina deformatsiooni, on põhjendatud kamina parandamiseks eksperdi märgitud kulu koos käibemaksuga 1440 eurot (eksperdiarvamuse lk 34). Seega on korstna ja kamina puuduste kõrvaldamiseks põhjendatud kulu kokku 2017.60 eurot (400+177.60+1440). Kuna olemasoleva kamina toimivuse tagamiseks piisanuks eksperdi nimetatud parandustöödest, puudus vajadus selle asendamiseks pelletkaminaga, mistõttu ei ole vastav kulutus põhjendatud.
2-18-5719
57.4.Pooled ei vaidle, et üks elektripistik ei olnud ühendatud otse elektrikilpi ning esimese korruse väikese toa nõuetekohase elektriühenduse tekitamiseks ja kasutuselevõtuks kulub koos elektripaigaldise auditiga 675.60 eurot. Korrutades tööde maksumuse 2020. a hindades eksperdi viidatud koefitsiendiga 0.93 (675.50x0.93) on antud kulu 628 eurot.
57.5.Pooled on ühte meelt, et vahelagi oli seest tühi ja vajas täitmist ning vaidlust ei ole ka, et hageja paigaldas vahelae helipidavuse parandamiseks paksema täitematerjali, kui hea ehitustava ette näeb. Seega tuleb puuduse kõrvaldamiseks vajalike eksperdi hinnatud tööde maksumust 3362.66 eurot vähendada vahelae isolatsiooni eksperdi hinnangul paksuse vähendamisele kuluva summaga 172.43 eurot. Seega on vahelae helipidavuse puuduse kõrvaldamise kulu 3190.23 eurot ning korrutatuna eksperdi viidatud koefitsiendiga 0.93 (3190.23x0.93) on antud kulu 2966.90 eurot.
57.6.Maja puuduliku soojustuse parandamiseks hageja tehtud tööde maksumuseks hindas ekspert 12 184.69 eurot, millest põhjendatuks pidas ekspert töid maksumusega 9070.66 eurot. Kolleegium nõustub eksperdiga, et pandusega seotud kulud ei ole põhjendatud, sest sillutise paigaldamine ei olnud vajalik, piisab täitepinnase lisamisest ja haljastuse korrastamisest (III kd, tl 60). Arvestades et lisaks sokli soojustamise kuludele tuleb hoovipoolse terrassi ja peaukse esise ning garaaži sissesõidu osa soojustamiseks teha töid maksumusega 4954.77 eurot, saab lugeda puuduliku soojustusega seotud paranduste kuluks kokku 14 025.43 eurot (9070.66+4954.77), mis on korrutatuna eksperdi viidatud koefitsiendiga 0.93 (14 025.43x0.93) 13 043.65 eurot.
57.7.Arvestades, et pooled on täpsustanud seaduses sätestatud võimalust keelduda kohustuse täitmisest müügilepingus sisalduva p-is 3.3.2, mille kohaselt oli hagejal õigus kuni p-is 4.6 sätestatud müüja kasutusloa hankimise kohustuse täitmiseni kinni pidada müügihinnast 2000 eurot, saab kolleegiumi arvates lugeda selle poolte kokkuleppeks kasutusloa umbkaudse väärtuse kohta, nagu leiab ka kostja. Kasutusloa saamise kuluks on hageja väitel Rang Ehitus OÜ hinnapakkumise kohaselt koos käibemaksuga 4596 eurot (II kd, tl 163). Osundatud hinnapakkumises sisalduvad mh kulud muudatusprojekti koostamisele 1420 eurot kui ka küttekolde ekspertiisile 550 eurot, kuid hageja ei ole konkreetselt näidanud, millised muudatustööd eeldavad projekti muutmist ja et küttekolde ekspertiis tuleb teha vaatamata sellele, et ta on sisuliselt uue küttekolde paigaldanud (eelduslikult on olemas ka vastavad ehitusdokumendid). Seega saaks antud hinnapakkumisest lugeda põhjendatuks kuluks lugeda umbkaudu 2229 eurot, mis vastab ka ligikaudselt müügihinna summale, mida oli hagejal õigus kinni pidada.
58.Ülalmärgitust tulenevalt on hageja kolleegiumi arvates tõendanud, et maja otstarbekohaseks kasutamiseks tuleb teha vajalikke kulutusi kokku ümardatuna täisarvuks 32 643 eurot (628 eurot [kanalisatsioon] + 11 359.30 eurot [põrandaküte] + 2017.6 eurot [kamin ja korsten] + 628 eurot [elektriühendus] + 2966.90 eurot [vahelagi] + 13 043.70 eurot [sokli soojustus] + 2000 eurot [kasutusluba] = 32 643.40 eurot). Kuna nii kanalisatsiooni, kütte- ja elektrisüsteemi, helija soojapidavuse osas tehtavad tööd on suunatud maja kasutamist otseselt takistavate puuduste kõrvaldamisele, mis tuleb teha igal ostjal, kes tahab maja kasutada, samuti hankida kasutusluba, on nende kulude mõju puudustega asja väärtusele piisavalt vahetu. Kuivõrd hinna alandamisel tuleb siiski arvestada puudusteta ja puudustega asja väärtuse vahega, mis võib olla tehtavate kulude suurusest nii suurem kui ka väiksem, tuleb kolleegiumi hinnangul arvesse võtta puudustega asja ostmise negatiivset mõju, nagu nähtub VL eksperdiarvamuse lisaks kulupõhisele lähenemisele ka turupõhisel lähenemisel põhinevast metoodikast. VL arvamusest
2-18-5719 saab järeldada, et puudustega asja ostmisel mõjutab selle väärtust lisaks kulupõhisele lähenemisele ka ajakulu asja kordategemiseks kui ka sellega kaasnev määramatus, mistõttu on põhjendatud arvestada lisaks asja väärtuse vähenemisega ca -10%. Osundatud kriteeriumid ei mõjuta kolleegiumi arvates ainult ehitusettevõtjaid, kes ostavad sarnaseid objekte oma majandustegevuse raames, vaid ka füüsilisest isikust koduostjat.
59.Seega on võimalik praegusel juhul tuvastada puudustega lepingu eseme väärtus selliselt, et kohase täitmise väärtusest arvatakse maha puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste suurus ning sellele lisanduv väärtuse vähenemine 10%, mistõttu saab praegusel juhul pidada puudustega maja väärtuseks 89 421 eurot (puudusteta maja väärtus 132 000 eurot – puuduste kõrvaldamiseks vajalik kulu 32 643 eurot x 0.9). Selliselt on alandatud hinnaks täisarvuna 98 228 eurot (89 421x145 000/132000=98 228).
59.1.Ülaltoodut arvestades on hageja nõue põhjendatud osaliselt. Arvestades, et hageja on hinda alandanud, ei saa ta nõuda enam kasutusloa hankimist ning tal ei ole õigus kasutada 2000 euro osas VÕS § 110 kohustuse täitmisest keeldumise õigust, mistõttu tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista enam tasutud müügihinnana 44 772 eurot (145 000-98 228=46 772-2000).
60.Kuna hageja müügihinna tagastamise nõue tuleb osaliselt rahuldada, on põhjendatud ka hageja nõue kostjalt müüja kohustuse rikkumise tõttu tekkinud õigusabi ja tõendi saamiseks tekkinud kulutuste kui kahju hüvitamine summas 1920 eurot. Kuigi kostja on palunud apellatsioonkaebuses jätta hagi täielikult rahuldamata, ei ole selles osas põhjendatud väiteid esitatud.
61.Kolleegium leiab, et hageja põhinõude rahuldamise tõttu tuleb rahuldada ka hageja viivisenõue nii müügihinna tagastamise kui ka kahjuhüvitise summalt ning hageja apellatsioonkaebus on selles osas põhjendatud. Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 I lause järgi viivist. Kui pooled ei ole teisiti kokku leppinud, siis loetakse VÕS § 113 lg 1 II lause ja § 94 järgi viivise määraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimis-operatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, millele lisandub 8% aastas. TsMS § 367 järgi võib hageja lisaks hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisele taotleda ka viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni, ning eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Praegusel juhul palus hageja mõista kostjalt alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni välja seaduses sätestatud määras viivise selliselt, et see ei ületaks põhivõlga ning see nõue on kolleegiumi hinnangul ülalmärgitut arvestades põhjendatud. Kolleegium nõustub hagejaga, et praegusel juhul ei ole alust viivist vähendada. Kuigi VÕS § 162 lg 1 võimaldab laia kaalutlusruumi, ei ole Riigikohtu kujundatud praktika kohaselt üldjuhul alust seadusjärgset viivist vähendada (Riigikohtu 22. novembri 2011. a kohtuotsus tsiviilasjas nr 3-2-1-113-11 p 61). Kolleegium ei nõustu maakohtuga, et kostja püüd omal moel puudusi kõrvaldada ning hagejale kompromissipakkumus(t)e tegemine annaks alust viivist vähendada olukorras, kus puuduste kõrvaldamine ei õnnestunud ja ka kostja pakkumused ei olnud piisavad. Arvestades, et hagejale ei saa ette heita kostja puuduste kõrvaldamise mitteaktsepteerimist ja/või kompromissipakkumuste vastu võtmata jätmist, ei ole põhjendatud antud asjaoludel viivist vähendada.
2-18-5719 Ringkonnakohus mõistab kostjalt hageja kasuks alates 12. aprillist 2018. a kuni 16. detsembrini 2022. a 46 692 euro suuruselt põhinõudelt (44 772 eurot enam makstud müügihind + 1920 eurot kahjuhüvitis) sissenõutavaks muutunud viivise 17 489.67 eurot ning VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise alates 17. detsembrist 2022. a kuni müügihinna tagastamiseni ja kahjuhüvitise tasumiseni, kuid kokku mitte suuremas ulatuses kui 46 692 eurot.
62.Kolleegium nõustub hagejaga ka selles, et rahuldades osaliselt hageja esmase alternatiivina esitatud hinna alandamise tulemusel enam makstud müügihinna tagastamise nõude, ei pidanud kohus teise alternatiivina esitatud kahju hüvitamise nõude osas kohtuotsuse resolutsioonis seisukohta võtma. Seega tuleb tühistada vaidlustatud otsuse resolutiivosa punktis 3 sisalduv otsustus hageja alternatiivselt esitatud kahju hüvitamise nõude rahuldamata jätmiseks (Riigikohtu 9. juuni 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-2243 p 25).
63.Kuna eelnevat arvestades tühistab ringkonnakohus osaliselt maakohtu otsuse ja rahuldab hagi maakohtust erinevas ulatuses, tuleb TsMS § 173 lg 3 järgi muuta ka menetluskulude jaotust. Vaatamata vastuapellatsioonkaebuse rahuldamisele, leiab kolleegium, et õiglane on jaotada menetluskulud TsMS § 163 lg 1 järgi vastavalt hagi rahuldamise ulatusega. Kuivõrd hagi rahuldatakse ligikaudu 79% ulatuses jäävad menetlusosaliste maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 79% ulatuses kostja kanda ja 21% ulatuses hageja kanda.
64.Riigikohus on selgitanud, et ei ole mõistlik tõlgendada TsMS § 174 lg-d 3 ja 5 koostoimes selliselt, et kõrgema astme kohus peab kindlaks määrama ka alama astme kohtus kantud menetluskulude rahalise suuruse olukorras, kus ta muudab alama astme kohtu otsust sel määral, et sellega kaasneb menetluskulude jaotuse muudatus, või teeb ise uue, osaliselt või täielikult vastupidise otsuse (Riigikohtu 13. juuni 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-8794 p 14; 28. novembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-37940, p 14.2; 20. aprilli 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15, p 19 jj). Eeltoodust lähtuvalt ei määra kolleegium kindlaks menetlusosaliste põhjendatud ja vajalikke menetluskulusid maakohtus ja ringkonnakohtus. Menetluskulude suuruse määrab TsMS § 177 lg 2 kohaselt kindlaks asja lahendanud maakohus pärast otsuse jõustumist.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.