Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega. Seda pole aga võimaldatud ega võimaldata isegi kohtumenetluse käigus. Hageja seisukoht Hageja põhikirja punktides 4.2.6.1-4.2.6.11 on selgelt kirjas, kuidas jagunevad kulud liikmete vahel. Samuti on arvestuse põhimõtted olemas hageja poolt kostjale väljastatavate arvete peal. Ainuke muutus on, mis on toimunud aastate jooksul, on prügiveo kulude arvestamise põhimõte. Eelnevalt oli prügi jagamine nii, et arvestati korteris arvestatud inimeste arvu kohta, hilisemalt on KÜ üldkoosolek võtnud vastu, et kulud jagunevad korteri m2 kohta (põhikirjas kajastatud). Hageja on kokku kogunud arved 2013-2020 aastate eest, mis oli võimalik taasesitada KÜ e-posti aadressilt. Samuti esitas hageja arvelduskonto väljavõtted 2013-2020 aasta eest, mis tõendab asjaolu, et hageja on kõik need aastat tasunud erinevatele teenusepakkujatele arvete alusel kulusid. Aastate jooksul on toimunud 2 olulist tehingupartneri muudatust: -

OILTERM OÜ -> SW ENERGIA OÜ. Mõlemad ettevõtted pakuvad kütuse müüki, mida KÜ kasutab maja kütteks.

-

VASALEMMA INFRA OÜ (Kustutatud Äriregistrist 20.07.2018) -> LAHEVESI AS. Mõlemad ettevõtted pakuvad vee- ja kanalisatsiooniteenust.

Püsivad kulud olid ettevõtetele EESTI KESKKONNATEENUSED AS-le ja EESTI ENERGIA AS-le. Kõik kulutused on kajastatud hageja arvelduskonto väljavõtetes. Kuna kõiki arveid ei olnud võimalik taasesitada, siis esitab hageja seetõttu panga väljavõtted, kus kajastuvad tasumised arvete alusel, Eesti Energia AS-lt ja Eesti Keskkonnateenused AS-lt vanade arvete päring on tasuline teenus, millele hageja ei näe vajadust kulutada rahalisi vahendeid, kui kanded on ilusti kajastatud arvelduskontol. Vasalemma Infra OÜ-lt on võimatu küsida varasemaid arveid, kuna antud ettevõte on Äriregistrist kustutatud alates 20.07.2018. Haginõude alusena on arved alates september 2015, seega ei ole hageja nõue aegunud, kuivõrd hagi esitati august 2018. Hageja on vanemad arved esitanud ja nimetanud informatiivselt, et põhjendada miks ei arvestata kostja poolt 2013 – 2018 laekunud makseid alates september 2015 arvete osas vaid vanade 2013-2015 august arvete osas. Arvetele märgitakse alati, kui palju on eelneva kuu jooksul laekunud hageja pangakontole kostja poolt. „Tasumine juunis“ tähendabki seda, et juuni kuus on selline summa laekunud. Hageja on ka kohtuistungil selgitanud, et kui hageja arvelduskontole laekub summa ilma selgituseta, siis hageja saab kasutada seda summat kostja poolt varem tekkinud võlgnevuse katteks (VÕS § 88). See, et korteris elasid üürnikud ei oma hageja jaoks väärtust – kostja peab ise olema võimeline hindama asjaolu, et tal olid varasemad võlgnevused ja kuidas ta neid tasub. Nagu ka varasemalt hageja on oma seisukohtades välja toonud, siis uus võlgnevuse periood algas 2013 aprill. Kuni 2013 märts on olemas jõustunud kohtuotsus, mida antud menetluse raames ei käsitleta. Kohtu põhjendused Vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Kohus peab vajalikuks märkida, et tulenevalt TsMS § 613 lg 1 p 1 tuleb kohtul lahendada hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja

kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. Nimetatud säte hakkas kehtima 01.01.2018. Kohus võttis käesoleva avalduse menetlusse 21.11.2018 ning menetleb seda hagimenetluses. Riigikohus on lahendis 3-2-1-42-10 mh selgitanud, et kuna sisulise vaidlusasja lahendamine hagita menetluses on esmajoones seadusandja otstarbekusest lähtuv otsustus, ei ole hagita asja lahendamine hagimenetluses vähemalt üldjuhul selline menetlusõiguse rikkumine, mis annaks aluse ainuüksi sel põhjusel kohtulahend tühistada. Seda kinnitab ka TsMS § 631 lg 4, mille järgi ei või apellatsioonkaebus tugineda asjaolule, et asi, mis tuli lahendada hagita menetluses, lahendati hagimenetluses, välja arvatud juhul, kui sellele asjaolule tugineti õigel ajal ka maakohtus ja sellest võis olulisel määral sõltuda asja lahendus. Et hiljem tugineda menetlusliigi valiku ebaõigsusele, peab menetlusosaline siiski TsMS § 333 lg 1 järgi esitama kohtule õigel ajal vastava vastuväite. Kuna pooled ei ole käesoleva menetluse jooksul (s.o ca 3 aasta jooksul) kordagi vaidlustanud ega juhtinud kohtu tähelepanu asjaolule, et kohus menetleb esitatud avaldust hagimenetluses, kuigi seda peaks menetlema hagita menetluses, siis leiab kohus, et käesolevalt ekslikult määratud menetluseliik ei mõjuta lahendi sisu ega menetluse kulgu. Kohus teeb asjas otsuse ning pooled ei saa otsust edasi kaevata põhjusel, et kohus on hagita menetluse asja menetlenud hagimenetluses. Kohus juhindub antud asja sisulisel lahendamisel võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg-st 1, mis sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 järgi kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Vastavalt VÕS § 108 lg 1 kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Kohus on tuvastanud, et pooled ei vaidle selle üle, et kostja oli aastatel 2007-2021 Lennu tn 28 xx korteri omanik. Kostja oli nimetatud ajaperioodil ka korteriühistu liige. Samuti puudub vaidlus selles, et hageja teostab valitsemise all olevas majas majandamist, millega seonduvalt kannab kulusid ja korjab oma liikmetelt majandamis- ja haldamiskulu. Pooled ei vaidle ka selle üle, et kostja on perioodil aprill 2013- august 2018 tasunud hagejale kommunaalkulude katteks 4177,26 eurot. Poolte vahel on vaidlus tasutud kommunaalmaksete suuruse osas ning viivisearvestuses. Kostja on tasunud korteriühistu poolt esitatud arveid kaootiliselt ning kostjal on korteriühistu ees võlgnevus. Kostja on hagile vastates leides, et hageja raamatupidamine on puudulik ning nõue ebaselge. Jääb arusaamatuks, kuidas on nõuded kujunenud. Ka kohus on 04.04.2019 määruses viidanud asjaolule, et hageja nõue on kohati selgusetu ning nõude kujunemine on arusaamatu. Hageja seepeale täpsustas oma nõuet. Kohus asus 04.04.2019 kohtumääruses ka seisukohale, et haginõude alusena esitatud arved alates septembrist 2015 ei ole aegunud. Esmalt selgitab kohus, et hageja esitas kohtule rahalise nõude, milles taotles kostjalt välja mõista perioodil 01.01.2016 – 01.01.2019 tekkinud võlgnevuse summas 3971,07 eurot ning viivised 10,97 eurot. Samaaegselt viitas hageja enda esitatud menetlusdokumentides, et ta soovib kostjalt välja mõista rahalist nõuet alatest september 2015. Ka kohtule jäi esmalt mulje, et hageja nõue baseerub arvetele, mis algavad septembrist 2015, so nõuetele, mis ei olnud hagiavalduse esitamise hetkeks veel aegunud. Kuna aga hageja on enda täpsustatud hagiavalduses välja toonud, et nõuab tekkinud võlgnevuse välja mõistmist perioodi 01.01.2016 – 01.01.2019 eest, siis pole kohtul õigust hageja taotletust kõrvale kalduda ning kohus menetleb hageja nõuet, mis on kujunenud 01.01.2016 – 01.01.2019 esitatud arvete alusel. Hageja on enda menetlusdokumendis välja toonud, et kuni 28.08.2015 on võlgnevus hageja ees tasutud ( I köide tl 29). Seega väidab hageja, et kostjal puuduvad hageja ees 28.08.2015 seisuga võlgnevused. Hageja esitas kohtule tabeli, milles on hageja välja toonud võlgnevuse kujunemise

(I köide tl 56-57). Kohus, analüüsides esitatud tabelit ning kõrvutades seda hageja väidetega leiab, et hageja tõepoolest tasaarveldas kostja poolt tasutud summasid varasemate võlgnevuste katteks. Kohus selgitab lisaks, et kuna enamikel maksekorraldustel puudub selgitus, millise kuu eest või millise arve alusel summasid tasutakse ning selle kontrollimine on tagantjärgi raskendatud, siis ei saa hagejale ette heita hagejapoolset käitumist, millega ta tasaarveldas hilisemalt tasutud summad varasemalt tekkinud võlgade katteks. Selline õigus on hagejal ka VÕS §-st 88 tulenevalt. Kuna kostja ei ole ise määranud selgesõnaliselt kindlaks, milliseid arveid ta milliste maksetega tasub, siis võis hageja tasutud summasid arvestada varasemate võlgnevuste katteks. Kostja on leidnud, et esitatud arved perioodi 2013 – 2015 eest on aegunud ning hageja ei saanud neid tasaarvestada, kuna kostja tasus jooksvaid kulusid. Kohus selgitab, et kostja poolt korteri omanikuna ja ühistu liikmena hagejale tasumisele kuulunud igakuised maksed on korduvad kohustused tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 154 tähenduses. TsÜS § 154 lg-st 1 tuleneb, et korduvate kohustuste, välja arvatud lapse ülalpidamise kohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, on kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Ka Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-174-11 p-s 11 asunud seisukohale, et korteriühistu majandamiskulud on perioodilised kulud, mille puhul kohaldub TsÜS § 154. TsÜS § 154 lg-st 1 tulenevalt arvestatakse seega aegumist kalendriaasta kaupa, st aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil nõue muutub sissenõutavaks. Kohus, analüüsides hageja esitatud arvestust leiab, et hageja poolt tehtud arvestuste ajal ei olnud hageja esitatud arved aegunud. Näiteks on hageja esitanud kostjale novembris 2015 arve summas 98,36 eurot, mille kostja on tasunud 04.2018 ja 05.2018, s.o enne novembri 2015 arve alusel tekkinud nõude aegumist. Seega lähtub kohus tsiviilasja lahendades asjaolust, et kostjal puuduvad hageja ees seisuga 28.08.2015 igasugused võlgnevused, mis on tasaarveldatud ning kostjal on jäänud hageja ees üles võlgnevus 01.01.2016 – 01.01.2019 perioodi eest. Ka kostja ise on kohtule kinnitanud, et hageja ees ollakse mingis ulatuses võlgu ning arveid on tasutud osaliselt (I köide tl 90 pöördel). Kohus nõustub hageja seisukohaga, mille kohaselt on kostja kohustus tasuda KÜ ees arveid ning asjaolu, et üürnikud tasusid kostja eest jooksvaid arveid, ei saa olla kostja argumendiks arvete tasumise ning summade kujunemise osas. Kostja pidi aru saama sellest, et kui tal on ühistu ees varasem võlgnevus, siis tuli see võlgnevus ka likvideerida ning asjaolu, et üürnikud tasusid enda arveid vastavalt tarbimisele ei vabanda kostja käitumist ja arvete maksmata jätmist. Mh jäid kohtu arvutuste kohaselt ka kostja üürnikud hagejale perioodi 01.01.2016 – 01.01.2019 eest võlgu 1117,16 eurot. Kohtul puudub alus kahelda hageja esitatud arvete õigsuses, mille kostja seadis kahtluse alla. Hageja on kohtule esitanud tõenditena kuludokumendid (I köide tl 155 – II köide tl 251) ning KÜ põhikirja (I köide tl 6-10), mille alusel arveid esitatakse. Kohus, olles analüüsinud nimetatud tõendeid leiab, et need on vastavuses arvete sisuga ning kohtul puudub alus kahelda kostjale esitatud arvete ebaõigsuses. Samuti leiab kohus, et kostja on jäänud hiljaks enda esitatud vastuväitega, mille kohaselt oli hageja arvetepidamine segane juba aastatel 2013-2015. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks varasemalt talle esitatud arveid vaidlustanud, sellise väite esitas ta alles 2019 aastal käesolevas menetluses – ajal, millal mõistlik tähtaeg VÕS § 7 tähenduses oli juba möödunud. Hageja esitas kostja vastu perioodi 01.01.2016 – 01.01.2019 eest rahalise nõude summas 3971,07 eurot. Hageja leiab, et nimetatud arved on tasumata ning tasutud summad tasaarveldati varasemate võlgnevuste katteks. Kohus märgib esmalt, et hageja on jätnud esitamata novembri 2016.a arve ning hageja on esitanud kohtule tõenditena arveid kogusummas 3873,55 eurot (I köide tl 59-78). Kuna hageja on jätnud kohtule esitamata november 2016 arve ning nõue on

tõendatud summas 3873,55 euro ulatuses, lähtub kohus, et kostjal on esitatud arvete alusel hageja ees tekkinud võlgnevus summas 3873,55 eurot. Esitatud tõendite pinnalt on hageja perioodil aprill 2013 – jaanuar 2019 esitanud kostjale arveid summas 6225,79 eurot (I köide tl 125-141; I köide tl 59-78). Nimetatud summast on välja jäetud hageja poolt kohtule esitamata jäetud arved: mai 2013; juuni 2013; detsember 2013; november 2016. Kostja tasus perioodil aprill 2013 – august 2018 hagejale 4177,26 eurot, mida kostja ei ole menetluses vaidlustanud (I köide tl 39 pöördel, tl 84-88). Perioodil september 2018 – 01.01.2019 tasus kostja hagejale täiendavalt 397,17 eurot (I köide tl 87). Kokku on seega kostja perioodil aprill 2013 – jaanuar 2019 tasunud hagejale 4574,43 eurot. Kuna kohus tuvastas, et hageja poolt tehtud tasaarvestus ei ole vale (sh arvestades kostja aegumise vastuväidet), siis on kostja jätnud aprill 2013 – jaanuar 2019 eest hagejale põhivõlgnevuselt tasumata 1651,36 eurot (6225,79 – 4574,43). Kuna hageja nõuab võlgnevust perioodi 01.01.2016 – 01.01.2019 eest ning hageja hinnangul on kostja võlgnevused tasutud 28.08.2015 seisuga, tuleb hageja esitatud kogusummadest (hageja enda raamatupidamissüsteemi arvestades) maha arvestada perioodi 01.09.2015 – 31.12.2015 esitatud arvete maksumus summas 378,58 eurot, mida kohus ei saa käesolevas menetluses kostjalt välja nõuda ning selle arvelt tuleb vähendada kostja võlgnevust. Selle tulemusel võlgneb kostja hagejale perioodi 01.01.2016 – 01.01.2019 eest 1272,78 eurot, mille kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja. VÕS § 101 lg 1 p 6 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Arvete esitamise ajal kehtinud korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg 4 sätestas, et majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates (KÜS kehtis kuni 31.12.2017). Alates 01.01.2018 kehtib Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS), mille § 42 lg 1 kohasel võib korteriühistu nõuda korteriomanikult majandamiskulude tasumise viivitamisel, temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. Hageja on viivise arvestusel viidanud KÜ põhikirjale, kuid selles ei nähtu viivise arvestuse suurus. KÜ põhikirja punkt 4.2.8 sätestab, et KÜ-l on õigus küsida maksete mittetähtaegsel tasumisel viivist üldkoosolekul kehtestatud korra ja määra järgi. Samas ei ole hageja tõendanud, mis on selliseks kokkulepitud viivise määraks. Hageja viitab vaid viivisemäärale 0,07% päevas. Tegemist on küll seadusjärgse viivise määraga, mis kehtis kuni 31.12.2017, kuid kuna hageja poolt esitatud viivise arvestus on äärmiselt ebaselge ja mittejälgitav, siis leiab kohus, et hageja poolt esitatud viivise nõue tuleb jätta selle ebaselguse tõttu rahuldamata. Seega kuulub hageja nõue osaliselt rahuldamisele ja kostjalt tuleb välja mõista hageja kasuks põhivõlgnevus summas 1272,78 eurot. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. TsMS § 162 lg 3 järgi kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 162 lg 4 kohaselt kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina

pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Kuna kohus rahuldas hagiavalduse osaliselt ning kostja ei olnud nõus talle pakutava kompromissiga, leiab kohus, et menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Kuna kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, siis puudub vajadus menetluskulude suuruse kindlaksmääramiseks. /digitaalselt allkirjastatud/ Viktor Bome Kohtunik Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 30.11.2021. a kohtuotsusega nr 218-118549.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.