Hageja: OÜ Thetk (registrikood 14060827), asukoht Kärimetsa tee 2, Leppneeme küla, Viimsi vald, Harjumaa, 74009 Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Marika Kütt, e-post: [email protected] Kostja: Ringiääres OÜ (registrikood 11524522), asukoht Karja tn 6, 90503 Haapsalu, e-post: [email protected] Kostja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Valeria Arsjuta, advokaat Gerda Kabrits, e-post: [email protected], [email protected]
Menetluse liik
Istung 28.04.2021
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Välja mõista Ringiääres OÜ-lt OÜ Thetk kasuks põhinõudena 3 392,33 eurot.
3.Välja mõista Ringiääres OÜ-lt OÜ Thetk kasuks hagiavalduse esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 564,50 eurot.
4.Välja mõista Ringiääres OÜ-lt OÜ Thetk kasuks viivis määras 0,1% päevas põhinõudelt (3 392,33 eurot) alates hagi esitamisest kohtule (21.08.2018) kuni põhinõude täitmiseni.
5.Jätta menetluskulud tulenevalt hagi rahuldamise ulatusest 68% Ringiääres OÜ ja 32% OÜ Thetk kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2).
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
Hageja esitas kohtule järgnevad nõuded:
•
mõista Ringiääres OÜ-lt OÜ Thetk kasuks välja üürilepingu alusel võlgnetav summa 3 392,33 eurot ning leppetrahv summas 2 577,60 eurot;
•
mõista Ringiääres OÜ-lt OÜ Thetk kasuks välja hagiavalduse esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis summas 564,50 eurot;
•
mõista Ringiääres OÜ-lt välja viivis 0,1% päevas 3 392,33 euro suuruselt võlgnevuselt alates hagiavalduse esitamisest kuni võlgnevuse tasumiseni ning viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras 2 577,60 euro suuruselt võlgnevuselt (leppetrahv) alates hagiavalduse esitamisest kuni võlgnevuse tasumiseni.
2.Hageja tugines hagis järgnevale. Kostja ja X OÜ sõlmisid 16.12.2015 tähtajalise üürilepingu, mille alusel X OÜ andis tähtajaga kuni 04.01.2021 hageja kasutusse aadressil xxx asuva äripinna koos terrassi ja parkimiskohtadega.
3.21.09.2016 sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu alusel sai üürilepingu eseme omanikuks Thetk OÜ. Sellega läksid kostja ja X OÜ vahel sõlmitud üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused VÕS § 291 lg 1 alusel üle hagejale.
4.Üürilepingu kohaselt on kostja kohustatud tasuma hagejale igakuiselt üüri summas 1 238,75 eurot, millele lisandub käibemaks (eritingimuste p 4.1). Kuivõrd üür kuulub alates 01.01.2017 iga-aastaselt indekseerimisele (eritingimuste p 4.2), siis 2018. aastal tasutava üüri summaks on 1 288,80 eurot kalendrikuus, millele lisandub käibemaks. Üldtingimuste p 3.1 järgi tasub üürnik jooksva kuu üüri hiljemalt vastava kuu 10. kuupäevaks. Lisaks üürile on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale igakuiselt lepingu eseme kasutamisega kaasnevad ning kinnistu ja sellel asuvate ehitiste hoolduse, halduse ja korrashoiuga seonduvad kõrvalkulud. Üürnik maksab eelmise kalendrikuu kõrvalkulud hiljemalt jooksva kuu 20. kuupäevaks (üldtingimuste p 3.3).
5.Kostja ei ole alates 2018.a aprillikuust tasunud üüri ja alates 2018.a maikuust kõrvalkulusid. Kokku on kostja tasumata üür ja kõrvalkulud hagi esitamise seisuga 7851,83 eurot.
6.Kostja keeldub üüri ning kõrvalkulude tasumisest viidates üürilepingu ülesütlemisele. Kostja edastas hagejale 11.05.2018 e-kirja ja 18.06.2018 notariaalse avalduse üürilepingu ülesütlemiseks. Hageja hinnangul ei ole nende alusel lepingut kehtivalt üles öeldud.
7.Hageja ütles 21.08.2018 saadetud avaldusega üürilepingu üldtingimuste p 9.4.1 alusel erakorraliselt alates 31.08.2018 (s.o. lepingu kehtivuse viimane päev) üles.
8.Kostja on üürilepingu kohaselt tasunud tagatisraha summas 4 459,50 eurot. Pooled on üürilepingu üldtingimuste p-s 4.4 kokku leppinud, et lepingu lõppemisel on üürileandjal
õigus tagatise arvel rahuldada kõik üürniku täitmata kohustused ning seejärel tagastada või vabastada tagatis ülejäänud ulatuses. Tulenevalt eeltoodust arvestab hageja hagi esitamise seisuga kostja poolt tasumata üüri ja kõrvalkulude summast maha tagatisraha summas 4 459,50 eurot ning kostja poolt tasumata üüri ja kõrvalkulude summaks jääb hagi esitamise seisuga 3 392,33 eurot.
Hageja nõuab täiendavalt viivise ja leppetrahvi tasumist.
Kostja vastus
10.Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
11.Kostja ei vaidle vastu asjaolule, et poolte vahel oli üürileping. Kostja ei vaidle vastu ka hageja väidetele üüri ja kõrvalkulude suuruse osas. Kostja leiab, et tema on üürilepingu kehtivalt üles öelnud ja tal võlgnevus puudub, kuivõrd nõue on esitatud aja eest peale üürilepingu lõppu.
12.Üürilepingu p 2.3. kohaselt oli üürilepingu ese määratletud järgnevalt: „2.3. Lepingu Ese (pindala, asukoht ja kirjeldus): Hoone esimesel korrusel asuv äripind üldpindalaga 91,1 m2 ja terrass 10,6 m2, mis on tähistatud Lepingu Lisas 1 toodud plaanil ning kaks hoone kõrval paiknevat parkimiskohta.“ Kostja üüritud äriruumide juurde kuuluvad parkimiskohad asuvad xxx kinnistul paikneva elumaja kõrval. Kostja üüritud parkimiskohtadel asetsesid ligikaudu 2 kuud tellingud, mil nende kasutamine oli võimatu. Samuti vähenes x elamu rekonstrueerimise kõigus parkimiskohtade laius ligikaudu 30 cm. Kostja teavitas sellest korduvalt e-kirja teel hagejat.
13.11.05.2018 e-kirjaga teatas kostja esindaja I. V. hageja juhatuse liikmetele M. H.le ja L. T.le, et soovib üürilepingu lõpetada. Kostjad viitasid enda e-kirjas parkimisega seonduvatele probleemidele ja parkimiskohtade laiuse vähenemisele.
14.18.06.2018 tegi kostja hagejale notariaalselt kinnitatud avalduse, milles teatas, et lõpetab ühepoolselt üürilepingu äriruumidele, asukohaga xxx alates 18.06.2018 ning üleandmise võimatuse tõttu hoiustab Haapsalu notar Eha Naudi notaribüroos asukohaga Posti 26 Haapsalu linnas, äriruumidele ligipääsu võimaldava võtme.
15.Kostja leiab, et üürileping on lõppenud kostja ülesütlemisega vastavalt üürilepingu p-le
9.3.1.koosmõjus VÕS § 279 lg-ga 1 ja lg-ga 4 alates 01.06.2018 (kui üürileping lõppes I. V. 11.05.2018 e-kirjaga) või alternatiivselt alates 18.06.2018 (kui üürileping lõppes H.K.18.06.2018 notariaalselt kinnitatud avaldusega).
16.Kui Üürileping lõppes kostja ülesütlemisega 01.06.2018, on hageja poolt tagatisrahaga tehtud tasaarvestus põhjendamatu 4 459,50 euro – 3 212,15 eurot = 1 247,35 euro ulatuses. Kostja on seisukohal, et hageja on kohustatud tagastama kostjale tagatisraha summas 1 247,35 eurot. Kui Üürileping lõppes kostja ülesütlemisega 18.06.2017, on hageja poolt tagatisrahaga tehtud tasaarvestus põhjendamatu 4 459,50 euro – 3 212,15 – (1 546,56 / 30 * 17) = 370,97 euro ulatuses. Kostja on seisukohal, et sellisel juhul on hageja kohustatud tagastama kostjale tagatisraha summas 370,97 eurot.
17.Isegi kui üürileping lõppes hageja ülesütlemisega, ei ole hagejal õigus nõuda kostjalt üürilepingu p 9.5. alusel leppetrahvi. VÕS § 334 lg 4 kohaselt on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Kostja vaidles vastu ka viivise määrale.
Kohtu põhjendused
18.Tsiviilasja materjalide kohaselt puudub vaidlus järgmistes asjaoludes. •
Kostja ja X OÜ sõlmisid 16.12.2015 tähtajalise üürilepingu, mille alusel X OÜ andis kostjale üürile aadressil xxx asuva äripinna parkimiskohtadega.
•
21.09.2016 sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu alusel sai üürilepingu eseme omanikuks Thetk OÜ. Sellega läksid kostja ja X OÜ vahel sõlmitud üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle hagejale.
•
Üürilepingu kohaselt on kostja kohustatud tasuma hagejale igakuiselt üüri 1 238,75 eurot, millele lisandub käibemaks (eritingimuste p 4.1). Kuivõrd üür kuulub alates 01.01.2017 iga-aastaselt indekseerimisele (eritingimuste p 4.2), siis 2018. aastal tasutava üüri suuruseks on 1 288,80 eurot kalendrikuus, millele lisandub käibemaks. Üldtingimuste p 3.1 järgi tasub üürnik jooksva kuu üüri hiljemalt vastava kuu 10. kuupäevaks. Lisaks üürile on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale igakuiselt lepingu eseme kasutamisega kaasnevad ning kinnistu ja sellel asuvate ehitiste hoolduse, halduse ja korrashoiuga seonduvad kõrvalkulud. Üürnik maksab eelmise kalendrikuu kõrvalkulud hiljemalt jooksva kuu 20. kuupäevaks (üldtingimuste p 3.3).
•
2017.a suvel toimusid xxx ehitustööd, sh fassaaditööd parkimiskohtade kõrval.
•
Kostja saatis hagejale 11.05.2018 e-kirja ja 18.06.2018 notariaalse avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.
•
Hageja saatis 21.08.2018 kostjale avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alates 31.08.2018.
Kohus loeb need asjaolud TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks.
19.Peamiselt taandub vaidlus küsimustele, kas kostjapoolne lepingu ülesütlemine oli kehtiv (I), kas hagejal on õigus nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulusid aja eest peale kostja ülesütlemisavaldusi (II), kas hagejal on õigus nõuda kostjalt leppetrahvi (kahjuhüvitist) ja viivist ning mis suuruses (III). Lõpetuseks vajab lahendamist menetluskulude jaotus (IV). I Kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine
20.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine oli õiguspärane.
21.Kohus on seisukohal, et kostja saab enda ülesütlemise alusena tugineda vaid asjaoludele, mille ta ülesütlemisavalduses (dtl 99) välja tõi. See tähendab - kohus kontrollib ülesütlemise materiaalsete eeldustena ainult seda, kas vastavad ülesütlemisavalduses välja toodud asjaolud tegelikkuses esinesid. Kostja tugines ülesütlemisavalduses ainult asjaolule, et parkimiskohtade laius ei vasta peale Niine 5 renoveerimistöid poolte vahel kokkulepitule. Eeltoodud põhjusel ei analüüsi kohus kostja poolt alles kohtuasja lõppjärgus välja toodud uusi väiteid parkimispiirangute osas (viited detailplaneeringule jms). Kostja saab tugineda ülesütlemisel puudustele, mis tekkisid lepingu kehtivuse ajal.
22.Kohus tuvastab, milles pooled üürilepingus kokku leppisid. Üürilepingu p 2.3. kohaselt oli üürilepingu ese määratletud järgnevalt: „2.3. Lepingu Ese (pindala, asukoht ja kirjeldus): Hoone esimesel korrusel asuv äripind üldpindalaga 91,1 m2 ja terrass 10,6 m2, mis on tähistatud Lepingu Lisas 1 toodud plaanil ning kaks hoone kõrval paiknevat parkimiskohta.“ Lepingu lisaks 1 oli lepingu eseme plaan. Plaanil on ülemisel skeemil tähistatud äriruumide suurus ja paiknemine ning alumisel skeemil märgitud parkimiskohad. Üürilepingu esemeks olevad parkimiskohad on tähistatud tumeda joonega ümbritsetud kastis. Plaanil on ka tähistatud ka
erinevad mõõdud. Samas ei nähtu ei poolte vahel sõlmitud lepingust ega plaanilt parkimiskohtade täpne mõõt. Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et pooled leppisid kokku lisaks äriruumidele ka kahe parkimiskoha üürimises, mille asetsemine kinnisasjal on poolte vahel kokku lepitud (xxx hoone seina kõrval), kuid mille täpsetes mõõtudes pooled kokku ei leppinud. Seega oli poolte vahelise kokkuleppe sisuks kohtu hinnangul see, et xxx hoone välisseina kõrvale pidi olema võimalik parkida 2 autot.
23.Kostja üüritud äriruumide juurde kuuluvad parkimiskohad asuvad xxx kinnistul paikneva elumaja kõrval. Kostja ei vaielnud vastu asjaolule, et parkimiskohtade laius võis Niine 5 elamu ehitusega seonduvalt mõnevõrra väheneda, kuid märkis, et vähenemine oli marginaalne. Hageja möönis, et kostja kasutuses olevad parkimiskohad ei ole just kõige parema kasutusmugavusega (üks auto peab parkima teise taha), kuid leidis, et selline olukord on eksisteerinud juba üürilepingu sõlmimise ajast alates ja kostja pidi sellega arvestama. Kohus nõustub selle seisukohaga.
24.Vastavalt standardile EVS 843:206 on sõiduauto parkimiskoha tavalaiuseks ette nähtud 2,6 m. Hageja on esitanud kohtule tõendina X OÜ joonise (dtl 157), millelt nähtuvalt on x ja x hoonete vahelise ala laiuseks vastavalt mõõtmiskohale 3,76 – 3,81 m. Kohus tuvastas eelnevalt, et lepingu kohaselt pidi olema parkimiskohtadele võimalik parkida 2 autot. Ülalviidatud mõõtmistulemuste kohaselt ületab üürilepingu esemeks olevate parkimiskohtade laius x hoone renoveerimise järgselt oluliselt standardi järgseid mõõte. Seega oli ka peale x hoone renoveerimist võimalik parkida hoonete vahele 2 autot. Kostja väited, et tuli tagada elanikele 1,5 m tee autode kõrval (kõnnitee) on põhjendamatud. Majadevahelise jalutusraja näol ei ole tegu kõnniteega, millele laieneksid õigusaktidest tulenevad nõuded Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et lepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud, kuna puudus mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks.
25.Kuivõrd kohus leiab, et üürilepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused puudusid, ei analüüsi kohus, kas formaalsed eeldused olid täidetud (eeskätt, kas ülesütlemisavaldus esitati mõistliku aja jooksul ja kas see oli õiges vormis). II Üüri ja kõrvalkulude nõue
26.Üürilepingu kohaselt on kostja kohustatud tasuma hagejale igakuiselt üüri 1 238,75 eurot, millele lisandub käibemaks (eritingimuste p 4.1). Kuivõrd üür kuulub alates 01.01.2017 igaaastaselt indekseerimisele (eritingimuste p 4.2), siis 2018. aastal tasutava üüri suuruseks on 1 288,80 eurot kalendrikuus, millele lisandub käibemaks.
27.Hagi kohaselt ei ole kostja alates 2018.a aprillikuust tasunud üüri ja alates 2018.a maikuust kõrvalkulusid. Kokku on kostja tasumata üür ja kõrvalkulud hagi esitamise seisuga 7 851,83 eurot. Hagi kohaselt on võlgnevus on kujunenud järgnevalt (vt dtl 77). Üür (km-ta)
Aprill Mai Juuni Juuli August Kokku
1288,80 1288,80 1288,80 1288,80 1288,80
Üür (km-ga)
Kõrvalteenuste tasu (km-ga)
KOKKU
1546,56 1546,56 1546,56 1546,56 1546,56
tasutud 119,03 maksetähtaeg 22.08 maksetähtaeg 22.08 selgub septembris
1546,56 1665,59 1546,56 1546,56 1546,56
7732,80
119,03
7851,83
28.Asjas 28.04.2021 toimunud istungil kinnitas kostja, et ta arvutustele kui sellistele vastu ei vaidle, esitades nõudele sisulised vastuväited („meil oli õigus mitte maksta“) – vt dtl 252. Hageja tugines enda väidetes maksmise kohustuse puudumise osas enda ülesütlemisele. Kuivõrd kohus leidis, et ülesütlemine ei olnud kehtiv, tuli hagejal tasuda üüri kuni hagejapoolsest ülesütlemisest tuleneva lepingu lõppemise ajani. VÕS § 296 lg 3 järgi ei vabasta üürnikku üüri maksmise kohustusest ka asjaolu, et üürnik on üüritud ruumidest lahkunud (RKTKo 3-2-1-179-15, p 18). Kuivõrd hageja on üürilepingu 31.08.2018 seisuga üles öelnud, oli kostjal kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid kuni 31.08.2018. Kuna kostja hageja arvutustele kui sellistele vastu ei vaidle, on kohus seisukohal, et kostjal oli kohustus tasuda perioodi eest aprill kuni august (k.a.) üüri ja kõrvalkulusid kokku 7 851,83 eurot.
29.Kostja on üürilepingu kohaselt tasunud tagatisraha summas 4 459,50 eurot. Pooled on üürilepingu üldtingimuste p-s 4.4 kokku leppinud, et lepingu lõppemisel on üürileandjal õigus tagatise arvel rahuldada kõik üürniku täitmata kohustused ning seejärel tagastada või vabastada tagatis ülejäänud ulatuses. Tulenevalt eeltoodust arvestas hageja hagi esitamise seisuga kostja poolt tasumata üüri ja kõrvalkulude summast maha tagatisraha 4 459,50 eurot ning kostja poolt tasumata üüri ja kõrvalkulude summaks jääb hagi esitamise seisuga 3 392,33 eurot (vt hagi dtl 78). Kohus leiab, et hageja arvutuskäik on korrektne ja mõistab üüri ning kõrvalkulude võlgnevusena kostjalt hageja kasuks välja 3 392,33 eurot. III Viivise ja leppetrahvi nõue
30.VÕS § 113 lg-s 1 on sätestatud, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud viivisemäär. Üürilepingu üldtingimuste p 8.1 alusel on üürnik kohustatud lepingujärgselt tasumisele kuuluvate maksete tasumisega viivitamise korral maksma üürileandjale viivist 0,1% võlgnetavalt summalt iga viivituses oldud päeva eest kuni kohustuse kohase täitmiseni.
31.Üürilepingu üldtingimuste p 3.1 järgi tasub üürnik jooksva kuu üüri hiljemalt vastava kuu
10.kuupäevaks. Seega on hageja üürinõuded muutunud sissenõutavaks vastava kuu
11.kuupäeval. Hageja märkis hagis, et kostja on viivituses maikuu kõrvalkulude tasumisega, mis on muutunud sissenõutavaks vastavalt 01.07.2018. Kokku on hageja viivisenõude summaks 564,50 eurot. Hageja esitas viivisearvestuse seisuga 21.08.2018 on alljärgnevalt. Viivis üürilt Üür (eur, km-ga)
Tähtaeg
Viivitatud päevad
Viivis (0,1% päevas)
Aprill
1546,56
10.04.2018
205,69
Mai
1546,56
10.05.2018
159,30
Juuni
1546,56
10.06.2018
111,35
Juuli
1546,56
10.07.2018
64,96
August
1546,56
10.08.2018
17,01
Kokku
558,31
Viivis kõrvalkuludelt Kõrvalteenused (km-ga) Tähtaeg Mai Kokku
119,03 30.06.2018
Viivitatud päevad
Viivis (0,1% p) 6,19 6,19
32.Asjas 28.04.2021 toimunud istungil kinnitas kostja, et ta viivisearvutustele kui sellistele vastu ei vaidle. Kostja märkis, et vastuväide on viivise suuruse osas. Nimelt leidis kostja, et lepingujärgset viivist ei saa nõuda, kui leping on üles öeldud. Vastuväide puudutab nõuet alates hagi esitamisest (vt istungi protokoll, dtl 254). Kohus kostja seisukohaga ei nõustu. Lepingu lõppemise järgsed poolte kohustused (sh kohustus tasuda võlgnevuselt viivist) kehtivad peale lepingu lõppemist samasugustena nagu lepingu kehtivuse ajal. Seega on hagejal õigus nõuda ka viivist nii lepingu kehtivuse aja eest kui selle järgselt määras 0,1% päevas. Kohus rahuldab hageja nõude hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise välja mõistmiseks ja mõistab välja 558,31 + 6,19 = 564,50 eurot.
33.TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja on vastavasisulise nõude esitanud, mistõttu määrab kohus, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista viivis põhinõudelt lepingus kokku lepitud määras 0,1% päevas alates hagi esitamisest kohtule (21.08.2018) kuni põhinõude täitmiseni.
34.Lisaks viivisele nõuab hageja leppetrahvi tasumist Pooled on üürilepingu üldtingimuste p-s 9.5 kokku leppinud, et lepingu lõpetamisel üürileandja poolt mistahes p-s 9.4 toodud alusel on üürileandjal õigus nõuda üürnikult leppetrahvi summas, mis vastab üürimaksete kogusummale, mida üürnik oleks tasunud üürileandjale juhul, kui leping oleks kehtinud kuni kokkulepitud tähtaja lõpuni. Hageja on üürilepingu p 9.4.1 alusel üles öelnud. Käesolevalt nõuab hageja leppetrahvi tasumist 2018. aastal kehtiva kahe kuu üüri ulatuses ehk summas 2 577,60 eurot.
35.Kostja leiab, et üürilepingu p 9.5 on VÕS § 334 lg-s sätestatust 4 tulenevalt tühine. Kostja on tuginenud Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-65-15. Riigikohus leidis nimetatud lahendi p-s 11, et VÕS § 334 lg 4 alusel on tühised enne üürilepingu lõppemist sõlmitud kokkulepped, mille alusel tekib üürnikul mis tahes varaline kohustus, mis ei ole üür, kõrvalkulud või võimalik kahjuhüvitis. Hageja leiab, et kuigi üürilepingu p-s 9.4 on viidatud leppetrahvile, tuleneb punkti sisust, et sättest tuleneb tegelikkuses alus nõuda kahju. Ta leiab, et niisugune kahjunõue on õiguslikult võimalik - nõude aluseks on VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg
36.Kohus märgib esmalt, et hageja on algselt nõudnud 2 577,60 euro tasumist selgelt leppetrahvina, muutes seejärel enda õiguslikku positsiooni, asudes nõudma sama summat kahjuhüvitisena. Selline hageja käitumine on vastuoluline. Kohus nõustub VÕS § 334 lg-le 4 tuginedes kostjaga, et leppetrahvi nõudena ei ole võimalik hageja nõuet rahuldada. Leppetrahvi kokkuleppena on lepingu vastav säte tühine.
37.Lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused on järgnevad (vt ka RKTKo 3-2-1-173-12, 3-2-1-100-15, p 20): 1) võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS §
115 lg 1), 2) võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav, 3) võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), 4) kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), 5) kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3) ning 6) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
38.Hageja ei ole kahjunõude eelduste olemasolu tõendanud. Muu hulgas on tõendamata, et hageja oleks püüdnud ruume kellelegi üürile anda (eriti arvestades, et kostja hoiustas võtmed notari juures juba 18.06.2018 ja üürileandja kasuks mõistab kohus välja üüri kuni 31.08.2018 – hageja oleks saanud juba selle aja jooksul asuda otsima uut üürnikku, sest oli ilmne, et kostja pinnale tagasi ei pöördu). Tõendamata on ka asjaolu, et ruumid oleksid peale hagejapoolset ülesütlemist endiselt tühjaks jäänud. Kohus jätab eeltoodud põhjustel hageja nõude rahuldamata. IV Menetluskulud
39.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.
40.Tulenevalt TsMS § 163 lg 1 kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus rahuldas hagi 7 978,84 (hagihind) – 2 577,60 (leppetrahv) = 5 401,24 euro ulatuses. Kohus jätab menetluskulud tulenevalt hagi rahuldamise ulatusest 5 401,24 / 7 978,84 = 68 % ulatuses kostja ja 100% - 68% = 32% ulatuses hageja kanda.
41.TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Tulenevalt TsMS § 174 lg-st 2 määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kohus ei pea menetlusökonoomia seisukohalt otstarbekaks käesolevas otsuses menetluskulude koosseisu kindlaks määrata. Kohus määrab menetluskulud vastavalt TsMS § 174 lg-le 4 kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
42.Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/ Merit Helm kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.