lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/3-2-1-65-15

Kohtulahend

TsiviilasiJõustunudRiigikohus · 17.06.2015

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Riigikohus
Kohtuasja number
3-2-1-65-15
Asja liik
Tsiviilasi
Kuulutamise aeg
17.06.2015
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
2883
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Viidatud sätted

Riigi Teataja
ÄS § 298 lg 1Üldkoosoleku pädevusÄS § 318 lg 1, 6Nõukogu liikmedTsMS § 149 lg 4Kautsjoni tasumine ja tagastamineVÕS § 127 lg 4, 5Kahju hüvitamise eesmärk ja ulatusVÕS § 139 lg 1Kahjustatud isiku osa kahju tekkimiselVÕS § 334 lg 4Üüritud asja tagastamineTsMS § 173 lg 4Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramine kohtulahendisTsMS § 688Kassatsioonkaebuse läbivaatamise ulatus

Hilisemad lahendid, mis sellele viitavad (27)

lahend.ee
2-23-6078/28Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium28.02.20252-23-15476/23Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja31.01.20252-23-6078/23Harju Maakohus Tallinna kohtumaja25.06.20242-20-1785/74Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium24.05.20242-23-105333/15Harju Maakohus Tallinna kohtumaja14.11.20232-20-103487/34Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium07.06.2023

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
AS HANZA Mechanics Tartu10019012(Kostja)OÜ Tarkon Kinnisvara10880686(Hageja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number

3-2-1-65-15

Otsuse kuupäev

Tartu, 17. juuni 2015. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Jaak Luik ja Peeter Jerofejev

Kohtuasi

OÜ Tarkon Kinnisvara hagi AS-i HANZA Mechanics Tartu vastu 740 162 euro 40 sendi, sissenõutavaks muutunud viivise 3447 euro 33 sendi ja tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 22. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-50932

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Tarkon Kinnisvara kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

806 523 eurot 53 senti

Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

Hageja OÜ Tarkon Kinnisvara (registrikood 10880686), esindaja vandeadvokaat Rivo Kaldvee Kostja AS HANZA Mechanics Tartu (registrikood 10019012), esindaja vandeadvokaat Margo Lemetti

Asja läbivaatamise kuupäev

25. mai 2015. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 22. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-50932 ja Tartu Maakohtu 30. juuni 2014. a otsus samas tsiviilasjas.
TsMS § 692Kassatsiooni korras kohtuotsuse tühistamise alused
TsÜS § 131Tehingu tühistamine esindaja kohustuste rikkumise tõttu
VÕS § 158 lg 1Leppetrahvi mõiste
VÕS § 159 lg 2Leppetrahv ja kohustuse täitmise nõue
VÕS § 162Leppetrahvi vähendamine
VÕS § 296 lg 3Üüri maksmisest keeldumine ja üüri alandamine
VÕS § 309 lg 1Üürilepingu kestus
VÕS § 341Üürilepingu sätete kohaldamine rendilepingu puhul
2-20-17183/127
Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
31.03.2023
2-20-7572/54Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium04.11.2022
2-21-9402/31Tartu Maakohus Tartu kohtumaja16.09.2022
2-20-13245/33Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium08.04.2022
2-19-2372/82Harju Maakohus Tallinna kohtumaja09.02.2022
2-18-1923/80Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium22.12.2021
2-19-15743/134Harju Maakohus Tallinna kohtumaja14.12.2021
2-19-132642/35Viru Maakohus Rakvere kohtumaja13.10.2021
2-18-114906/32Harju Maakohus Tallinna kohtumaja25.05.2021
2-18-15542/7Harju Maakohus Tallinna kohtumaja03.05.2019
2-17-7582/36Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium08.06.2018
2-13-35377/114Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium28.11.2017
2-16-11314/48Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja30.10.2017
2-02-74/117Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium08.07.2016
2-15-15700/30Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja29.06.2016
2-13-35580/56Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium17.06.2016
3-2-1-42-16Riigikohus08.06.2016
2-13-34334/58Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium06.04.2016
2-14-56699/39Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium23.12.2015
3-2-1-64-15Riigikohus26.11.2015
2-14-58242/37Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus12.10.2015
2.Saata asi uueks läbivaatamiseks Tartu Maakohtule.
3.Rahuldada kassatsioonkaebus.
4.Tagastada OÜ Tarkon Kinnisvara kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon NJORD Advokaadibüroo OÜ-le.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.OÜ Tarkon Kinnisvara (hageja) esitas 29. oktoobril 2013 Tartu Maakohtule AS-i HANZA Mechanics Tartu (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt välja 740 162 eurot 40 senti, sissenõutavaks muutunud viivise ajavahemiku 9.–29. oktoober 2013 eest 3447 eurot 33 senti ning alates 30. oktoobrist 2013 lisanduva viivise põhivõlalt 8,5% aastas (s.o 172 eurot 32 senti päevas).

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja õiguseellane ja kostja 27. detsembril 2007 üürilepingu tähtajaga 20 aastat, millega kostja võttis üürile Tartus Staadioni ja Puiestee tänaval asuvad äriruumid. Pooled sõlmisid 1. septembril 2008 üürilepingu lisa, milles sätestati üürile antud äriruumide ja üüri suurus, kostja kohustus tasuda üüri 25 782 eurot 7 senti kuus ja poolte kokkulepe lugeda ruutmeetri hinnaks 2 eurot 68 senti kuni 2 eurot 88 senti sõltuvalt ruumide korrasolekust. Lisaks lepiti kokku, et pooled võivad üürilepingu korraliselt ilma põhjuseta igal ajal üles öelda, teatades sellest teisele poolele vähemalt 12 kuud ette ning kui lepingu ütleb ennetähtaegselt üles kostja, on ta kohustatud maksma hagejale leppetrahvi viie aasta üüri ulatuses. Leppetrahvi kokkulepe sõlmiti panga nõudel, kes finantseeris hageja äriruumide ostmist. Kostja ütles 3. septembril 2012 lepingu osaliselt üles ning andis 9. septembril 2013 hagejale üle Puiestee tänaval asuvad ruumid. Hageja esitas 9. oktoobril 2013 kostjale nõude tasuda hiljemalt

21.oktoobriks 2013 leppetrahv 740 162 eurot 40 senti. Leppetrahvi kokkulepe ei ole tühine äriseadustiku (ÄS) § 318 lg 6 järgi. Kostja ei teinud tehingut oma nõukogu liikmega ja tegemist on igapäevases majandustegevuses turuhinna alusel tehtud tehinguga, milleks ei ole vaja üldkoosoleku nõusolekut. Lisaks olid kostja osanikud leppetrahvi kokkuleppe sõlmimisega nõus. Lubatud on leppetrahvid, millel on kahju hüvitamise iseloom. Kuna poolte sõlmitud leping on rendi-, mitte üürileping, ei ole leppetrahvi kokkulepe tühine ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg 4 alusel. Tähtajalise lepingu ennetähtaegsel ülesütlemisel tuleb hüvitada kogu lepingutähtaja eest saamata jääv üür või rent. Leppetrahvinõue ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ning seda ei tule vähendada. Leppetrahvi suurus vastab renditulule, mida hageja oleks kostjalt Puiestee tänaval asuvate ruumide kasutamise eest viie aasta jooksul saanud. Hageja on ruumid osaliselt uuesti välja rentinud ja on leppetrahvist maha arvanud tasu, mida ta saab uuelt rentnikult.
2.Kostja ei tunnistanud hagi. Üürilepingu 1. septembri 2008. a lisa on ÄS § 318 lg 6 alusel tühine. Hagejat esindas üürilepingu ja selle lisa sõlmimisel isik, kes oli sel ajal kostja nõukogu liige. Kostja majandustegevus oli seotud metallitoodete tootmisega, seega ei tegelenud kostja igapäevaselt ruumide üürimisega. Viie aasta üüri suuruse leppetrahvi kokkuleppimine ei ole äriühingu igapäevase majandustegevuse raames turuhinna alusel tehtud tehinguks. Kostja aktsionärid ei ole tehingule nõusolekut andnud ega seda heaks kiitnud. Aktsionäride nõusolekut ei saa tuletada nõukogu 15. mai 2008. a koosoleku allkirjastamata protokollist. Kostja järgis üürilepingu ennetähtaegselt ülesütlemisel poolte kokkulepitud tähtaega, mis oli piisavalt pikk, et pooled saaksid oma ettevõtlust korraldada ja leida uued üürnikud. Kuna üürilepingu lisa sõlmiti pärast äriruumide ostmist ja üürilepingu sõlmimist, on alusetu hageja väide, et leppetrahvi kokkulepe sõlmiti panga nõudel. Kuna pooled sõlmisid üüri-, mitte rendilepingu, on leppetrahvi kokkulepe tühine ka VÕS § 334 lg 4 järgi, mille eesmärk on tagada, et lepingus kokkulepitud hüvitisenõue ei kahjustaks ega piiraks üürniku õigust öelda leping üles. Alternatiivselt on hageja nõue välistatud hea usu põhimõtte rikkumise tõttu. Hageja, kelle enamusosanikuks ja juhatuse liikmeks oli üürilepingu lisa sõlmimise ajal kostja nõukogu liige, käitus

lisa sõlmimisel pahatahtlikult. Hageja juhatuse liige ei järginud aususe, lojaalsuse ega koostöö põhimõtteid ning käitus vastuolus üldiste väärtushinnangutega. Nõude rahuldamisel on põhjendatud vähendada leppetrahvi nullini. Arvestades hea usu põhimõtte rikkumist ja asjaolu, et hagejal ei ole leppetrahvi ulatuses kahju tekkinud, on leppetrahvinõue ebaproportsionaalne. 18. oktoobri 2013 seisuga on üks korrus Puiestee tänaval asuvas majas uuesti üürile antud. Pooled ei rakendanud praktikas üürilepingu lisa tingimusi. Kuigi pooled olid varem kostja algatusel lõpetanud osa Staadioni tänaval asuvate äriruumide üürilepingu, ei olnud hageja kostjalt leppetrahvi nõudnud. Kuigi üürilepingu lisaga oli muudetud mh üüri suurust, esitas hageja üüriarveid varasema kokkuleppe järgi ning üüri suurust muudeti alles 1. detsembrist 2010, mil pooled sõlmisid üürilepingu uue lisa. Kuna hageja ei teavitanud kostjat leppetrahvinõudest pärast ülesütlemisavalduse kättesaamist enam kui aasta jooksul, möönis ta leppetrahvinõude puudumist.

3.Tartu Maakohus jättis 30. juuni 2014. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsuse kohaselt ei ole asjas oluline, kas pooled sõlmisid üüri- või rendilepingu, sest VÕS § 341 järgi kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu regulatsiooni. VÕS § 334 lg 4 ei too kaasa igasuguse leppetrahvi kokkuleppe tühisust. Pooled võisid leppida kokku leppetrahvis, mis oli kahju hüvitamise iseloomuga. Kuna üürilepingu lisas kokkulepitud leppetrahvi suurus ületab selgelt hageja võimalikku kahju ega võimalda arvestada tema kasu ja arvata sellest maha kahju, mis tekkis tema enda tegevuse (tegevusetuse) tagajärjel, on poolte leppetrahvi kokkulepe VÕS § 334 lg 4 alusel tühine. Leppetrahvi kokkulepe on tühine ka ÄS §-de 298 ja 318 alusel. Asjas ei ole sõlmitud tehingut aktsiaseltsi ja nõukogu liikmega, küll aga esindas hageja õiguseellast üürilepingu lisa sõlmimisel juhatuse liige, kes oli samal ajal ka kostja nõukogu liige. Olles ühe äriühingu juhatuse liige ja kuuludes samal ajal teise äriühingu nõukokku, omas isik mõjuvõimu mõlemas ühingus. Kuivõrd ÄS § 318 lg 6 eesmärk on aktsionäride kaitse, hõlmab see ka tehinguid, mis on tehtud kolmanda isikuga, keda esindav juhatuse liige on ühtlasi teise poole nõukogu liige. Üürileping ja selle lisa sõlmiti väljaspool kostja igapäevast majandustegevust. Kuna ÄS § 298 lg 1 p 9 kohaselt on nõukogu liikmega tehingu tegemise otsustamine üldkoosoleku pädevuses, peab aktsionäride nõusolek, mis välistaks tehingu tühisuse ÄS § 318 lg 1 alusel, väljenduma üldkoosoleku otsuses. Üürilepingu lisa sõlmimiseks ei olnud kostja aktsionäride nõusolekut.
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks lahendamiseks maakohtule või teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda.
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tartu Ringkonnakohus jättis 2014. a otsusega maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muutis maakohtu otsuse põhjendusi. Apellatsiooniastme menetluskulud jäid hageja kanda. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt sõlmisid pooled 27. detsembril 2007 üürilepingu. Kostja ütles
3.septembri 2012. a avaldusega üürilepingu alates 9. septembrist 2013 osaliselt üles, tuginedes üürilepingu p-le 6.2, mille kohaselt on pooltel alati õigus leping lõpetada 12-kuulise etteteatamisega. Kostja ülesütlemine on kehtiv. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja ütles üürilepingu üles erakorraliselt või korraliselt. Ringkonnakohus leidis, et üürilepingu p-s 6.2 on sätestatud poolte kokkuleppel üürilepingu ülesütlemise täiendav korraline alus. Seega ütles kostja üürilepingu üles korraliselt üürilepingu p 6.2 alusel 12-kuulise etteteatamisega ja kostja ei ole üürilepingut üles öeldes üürilepingut rikkunud. Maakohus leidis ekslikult, et leppetrahvi kokkulepe on tühine nii VÕS § 334 lg 4 kui ka ÄS § 318 lg 6 järgi. Kuna leppetrahvi kokkulepe ei ole tühine ÄS § 318 lg 6 alusel, tuleb selles osas maakohtu otsuse põhjendusi muuta. Asjas kohalduvad üürilepingu lisa sõlmimise ajal kehtinud ÄS § 318 lg 6 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 131, mille kohaselt võis kostjal olla alus tehingu tühistamiseks. Kostja ei ole üürilepingu 1. septembril 2008 sõlmitud lisa tühistanud. TsÜS § 131 lgs 3 tehingu tühistamiseks sätestatud tähtaeg oli hagi esitamise ajaks möödunud. Kuna leppetrahvi kokkulepe ei ole ÄS § 318 lg 6 alusel tühine, ei ole oluline, kas tehing tehti kostja igapäevases majandustegevuses ja aktsionäride nõusolekul. Maakohus leidis õigesti, et leppetrahvi kokkulepe on tühine VÕS § 334 lg 4 kohaselt. Ringkonnakohus järgis selles osas maakohtu otsuse põhjendusi ega korranud neid kõiki. Üürilepingu p 6.2 järgi oli pooltel alati õigus leping 12-kuulise etteteatamisega lõpetada. Üürilepingu lisaga muudeti üürilepingu p 6.2 selliselt, et pool võis küll lepingu 12-kuulise etteteatamisega korraliselt üles öelda, kuid kui lepingu ütleb ennetähtaegselt üles üürnik, on ta kohustatud tasuma üürileandjale viie aasta lepingujärgse üüri suurust leppetrahvi. Vaidlusaluse sätte sõnastus ei ole kahju hüvitava iseloomuga. Arvestades üürilepingu ülesütlemise 12-kuulist tähtaega, ületab kokkulepitud leppetrahvi suurus selgelt võimalikku kahju. 12-kuuline etteteatamine peaks olema piisav, et leida vabanenud üüriruumidele vähemalt osaliselt uus rakendus ning hoida ära või vähendada kahju tekkimist. VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik saama üürist maha arvata üürileandja kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse ning VÕS § 139 lg 1 järgi tuleb kahjuhüvitist vähendada ka juhul, kui kahju tekkis osaliselt üürileandja tegevusest või tegevusetusest. Poolte kokkulepe ei näe ette nende asjaoludega arvestamist. Seetõttu tuleks kostjal kokkuleppe järgi maksta hagejale rohkem hüvitist kui see, mida tuleks tasuda seaduse alusel. Hageja on otsesõnu tunnistanud, et kokkuleppe eesmärk oli takistada kostja üürilepingu ülesütlemist. Kuna üürilepingu lisa leppetrahvi kokkulepe on VÕS § 334 lg 4 järgi tühine, ei ole vaja hinnata hageja võimaliku kahju olemasolu ja suurust. Hageja ei ole kahju suurust ka tõendanud. Aja lahendamiseks ei ole olulised leppetrahvi kokkuleppe sõlmimise asjaolud. Kostja on menetluses olnud seisukohal, et leppetrahvinõue on esitatud hilinenult. Kostja ütles üürilepingu 3. septembri 2012 avaldusega alates 9. septembrist 2013 osaliselt üles ning hageja esitas

kostjale leppetrahvinõude alles 9. oktoobril 2013, s.o rohkem kui aasta pärast ülesütlemisavalduse saamist. Seega saanuks maakohus alternatiivselt jätta hagi rahuldamata ka VÕS § 159 lg 2 alusel.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7.Hageja palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja alama astme kohtule uueks lahendamiseks ning jätta menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 334 lg-t 4. Ringkonnakohus rõhutas, et VÕS § 334 lg 4 eesmärk on tagada, et lepingus kokkulepitud hüvitisenõue ei kahjustaks ega piiraks seadusest tuleneva ülesütlemisõiguse teostamist. Ringkonnakohus tuvastas, et üürilepingu p-s 6.2 on sätestatud poolte kokkuleppel üürilepingu ülesütlemise täiendav korraline alus. Täiendavale ülesütlemise alusele ei kohaldu VÕS § 334 lg-s 4 sätestatud piirang. Seda ka juhul, kui tegemist ei ole kahju hüvitava iseloomuga leppetrahviga. Poolte kokkuleppe eesmärk ei olnud takistada kostja ülesütlemist, vaid maandada ülesütlemisega kaasnevaid riske. Uute üürnike leidmisega kaasnevad lisakulud, mistõttu on õigustatud hageja soov tagada tähtajalise lepingu kehtivus kuni kokkulepitud tähtpäevani. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et leppetrahvi kokkuleppe sõnastus ei ole kahju hüvitava iseloomuga. Pooled sõlmisid leppetrahvi kokkuleppe selleks, et tagada hagejale lepingu ennetähtaegsel ülesütlemisel kahju hüvitamine. Vaidlusalune leppetrahvi kokkulepe on lepingus kokkulepitud kahjuhüvitise maksimaalne suurus. Riigikohtu varasema praktika kohaselt on üürilepingutes kahjuhüvitise iseloomuga leppetrahvid lubatud. Kui leppetrahv ületab kahju suurust, ei ole kokkulepe tühine, vaid seda saab VÕS § 162 järgi vähendada. Ringkonnakohus leidis valesti, et hageja ei ole kahju suurust tõendanud. Seejuures keeldus ringkonnakohus alusetult asja lahendamiseks olulisi hageja esitatud tõendeid vastu võtmast. Hageja on kahju arvutamise aluseks olevad andmed esitanud. Ringkonnakohus asus valesti seisukohale, et hageja võis olla esitanud leppetrahvinõude VÕS § 159 lg 2 kohaselt hilinenult. Hageja nõudis kostjalt leppetrahvi kuu aega pärast üürilepingu lõppemist, s.o mõistliku aja jooksul.
8.Kostja palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata, ringkonnakohtu otsuse muutmata ja mõista hagejalt välja kostja kassatsiooniastme menetluskulud. Ringkonnakohus leidis õigesti, et üürilepingu lisas sisalduv leppetrahvi kokkulepe on VÕS § 334 lg 4 alusel tühine. Selle sätte eesmärk on kaitsta üürnikku kui üürisuhte nõrgemat poolt talle kahjulike kokkulepete eest. Sätte kohaldumine ei sõltu sellest, kas leppetrahvi kokkulepe sõlmiti seadusest tuleneva ülesütlemisõiguse piiramiseks või kokkuleppe alusel lepingu lõppemise takistamiseks. Tühine on mis tahes kokkulepe, mis kohustab üürnikku lepingu lõppemisel tasuma muud kui võimalikku kahjuhüvitist (nt leppetrahvi, lisaüüri vms). Ringkonnakohus leidis põhjendatult, et leppetrahvi sõnastus ei ole kahju hüvitava iseloomuga. Seetõttu ei ole üürilepingu lisas sisalduva leppetrahvi kokkuleppe sõlmimise asjaolud olulised. Kuna leppetrahvi kokkulepe on tühine, ei olnud ringkonnakohtul vaja hinnata ka leppetrahvi vähendamist. Ringkonnakohus ei rikkunud

menetlusõiguse norme, kui jättis hageja menetlusdokumendi koosseisus olnud mõned lisad asja juurde võtmata. Põhjendatud on ka ringkonnakohtu seisukoht, et hagi oli alternatiivselt võimalik jätta rahuldamata, kuna leppetrahvinõue esitati hilinenult.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9.Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 ja lg 5 teise lause alusel tühistada materiaalõiguse normi vale kohaldamise tõttu ning asi saata TsMS § 692 p 4 järgi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada.
10.Pooled ei vaidle selle üle, et nad leppisid 27. detsembril 2007 sõlmitud tähtajalise üürilepingu ps 6.2 kokku, et võivad üürilepingu korraliselt ilma põhjuseta igal ajal üles öelda, teatades sellest teisele poolele ette vähemalt 12 kuud. Ringkonnakohus leidis, et üürilepingu p-s 6.2 on pooled leppinud kokku tähtajalise üürilepingu ülesütlemise täiendava korralise aluse. VÕS § 309 lg 1 esimese lause järgi lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Seadus ei välista äriruumi tähtajalise üürilepingu poolte kokkulepet, mille järgi on ühel või mõlemal poolel õigus leping üles öelda korraliselt. Kolleegium on varem selgitanud, et majandustegevuses tegutsevate eeldatavalt võrdsete lepingupartnerite puhul tuleb vähemalt eeldada lepinguvabadust ka lepingu lõpetamise aluste ja korra kokkuleppimisel (Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 25). Seega on ringkonnakohtu järeldus põhjendatud.
11.Pooled ei vaidle ka selle üle, et nad leppisid tähtajalise üürilepingu 1. septembril 2008 sõlmitud lisas kokku, et kui lepingu ütleb ennetähtaegselt üles kostja, on viimasel kohustus maksta hagejale viie aasta üüri. Pooled vaidlevad selle üle, kas üürilepingu lisas sisalduv hüvitise maksmise kokkulepe on kehtiv. Ringkonnakohus jagas maakohtu seisukohta, et poolte kokkulepe on tühine VÕS § 334 lg 4 järgi, sest kokkulepitud hüvitise kui leppetrahvi suurus ületab hageja võimalikku kahju ega võimalda arvestada tema kasu ja tema enda tegevuse või tegevusetuse tagajärjel tekkinud kahjuga. Kolleegium nõustub hagejaga, et kohtud kohaldasid valesti VÕS § 334 lg-t 4. VÕS § 334 lg 4 järgi on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik kohustub enne üürilepingu lõppemist maksma üürilepingu lõppemisel muud kui võimalikku kahjuhüvitist. Kolleegium selgitab, et selle sätte järgi on tühised enne üürilepingu lõppemist sõlmitud kokkulepped, mille alusel tekib üürnikul mis tahes varaline kohustus, mis ei ole üür, kõrvalkulud või võimalik kahjuhüvitis. Seega välistab VÕS § 334 lg 4 nt poolte leppetrahvi kokkulepped. Leppetrahv on VÕS § 158 lg 1 kohaselt lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Seega on leppetrahvi maksmise kohustuse eelduseks lepingu rikkumine. Juhindudes TsMS § 688 lg-tes 3 ja 4 sätestatust, arvestab kolleegium kassatsiooninõude põhjendatuse kontrollimisel üksnes alama astme kohtu otsusega tuvastatud faktilisi asjaolusid. Ringkonnakohus ei tuvastanud, et üürilepingu lisas märgitud leppetrahv on kokku lepitud kostja rikkumise puhuks. Ringkonnakohus leidis, et kostja ei ole

üürilepingut üles öeldes lepingut rikkunud. Seega ei ole üürilepingu lisas sisalduv kokkulepe käsitatav leppetrahvina VÕS § 158 lg 1 tähenduses. Kolleegium peab siinkohal vajalikuks selgitada, et ringkonnakohtu viidatud Riigikohtu 16. mai 2011. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-34-11 ei ole avaldatud seisukohta, et VÕS § 334 lg 4 võimaldab lepingupooltel leppida kokku leppetrahvis juhuks, kui üürnik ei ole lepingut rikkunud. Viidatud asjas loeti selle sätte järgi tühiseks kokkulepe, millega üürnik kohustus maksma üürileandjale leppetrahvi, kui ta ei järgi lepingu ennetähtaegse ülesütlemise etteteatamistähtaega, s.o rikub lepingut.

12.Tähtajalise lepingu sõlmimisel peaksid mõlemad pooled eeldama, et lepingut täidetakse tähtaja möödumiseni, ja võivad vastavalt ka oma õigusi ja kohustusi lepingus kujundada (vt ka otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 25). Seadus ei keela leppida äriruumi tähtajalise üürilepingu pooltel kokku, et üürnikul on kohustus maksta üürileandjale hüvitist, kui ta ütleb üürilepingu üles ennetähtaegselt. Kolleegium leiab, et sellise kahju hüvitamise nõude lahendamisel tuleb teha kindlaks kahju hüvitamise eeldused. Kohtud on jätnud kontrollimata, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist kooskõlas VÕS §-des 127 ja 128 sätestatuga. Eelkõige võib kolleegiumi arvates olla hageja kahjuks üüritulu, mida ta oleks tõenäoliselt saanud, kui kostja ei oleks üürilepingut ennetähtaegselt üles öelnud (VÕS § 127 lg 4). Kolleegium järgib oma varasemat seisukohta, et kahjunõude arvutamisel tuleb arvestada kõiki asjaolusid. Nii VÕS § 127 lg 5 kui ka § 128 lg 4 järgi tuleb hüvitise määramisel arvestada üürileandja võimalust üüripinda muul viisil ise kasutada ja sellega kulusid kokku hoida või anda üüripind muule isikule mõistlikel tingimustel üürile ja sellega kulusid kokku hoida ja tulu teenida. Vähemalt üldjuhul saab eeldada, et majandustegevuses üüritud ruum antakse peatselt üürile sarnastel tingimustel, st mitte oluliselt madalama üüri eest (vt ka otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 36). Seega tuleb kostjalt hageja kasuks väljamõistetavast saamata jäävast üürist maha arvata nt uuelt üürnikult saadud ja/või saadav üür.
13.Kuna hagejal võib olla õigus nõuda kostjalt kahjuhüvitist, on mh asjakohased VÕS §-d 139 ja
140.Kolleegium on varem rõhutanud, et kohus kohaldab nii VÕS § 139 kui ka § 140 ilma kohustatud isiku taotluseta, hüvitise vähendamiseks piisab sellest, et vähendamise asjaolud on esitatud. Samuti on kolleegium leidnud, et need sätted on kohaldatavad samal ajal (Riigikohtu 25. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-15, p 12). Kolleegium selgitab lisaks, et VÕS §-d 139 ja 140 rakenduvad mh juhul, kui kahju tekkimine ei ole seotud lepingu rikkumisega. Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul eeltoodut arvestades kostja vastuväiteid hinnates otsustada, kas hageja nõutavat hüvitist on alust vähendada.
14.Kuna kolleegium tühistab alama astme kohtute otsused ja saadab asja uueks lahendamiseks maakohtule, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 4 teise lause alusel maakohtu otsustada.
15.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb kaebuselt makstud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. Hageja on kooskõlas TsMS § 149 lg-ga 8 palunud tagastada kautsjon selle tasunud isikule.

Villu Kõve, Jaak Luik, Peeter Jerofejev

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.