Otsuse tegemise aeg ja koht 07.05.2021 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-20-11675
Tsiviilasi
L. P.i hagi Nordcom Marketing OÜ vastu võlgnevuse ja viivise nõudes hagi hind 83 555,56 eurot
Hagihind
Menetlusosalised ja nende Hageja: L. P. (isikukood xxx, xxx); esindajad Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Jako Laanemägi (Reinmaa & Partnerid Advokaadibüroo, Pärnu mnt 105, 11312 Tallinn, e-post: [email protected]); Kostja: Nordcom Marketing OÜ (registrikood 11284236, Majaka 26, 11412 Tallinn); Kostja lepinguline esindaja: advokaat Mihkel Kivisalu (Advokaadibüroo Sirel & Partnerid, Vesivärava 50, 10126 Tallinn, e-post: [email protected]). Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Mõista kostjalt Nordcom Marketing OÜ-lt (registrikood 11284236) hageja L. P.i (isikukood xxx) kasuks välja 61 800 (kuuskümmend üks tuhat kaheksasada) eurot.
3.Mõista kostjalt Nordcom Marketing OÜ-lt (registrikood 11284236) hageja L. P.i (isikukood xxx) kasuks välja viivis põhinõudelt 61 800 eurolt alates hagi esitamisest (12.08.2020) kuni põhinõude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulude jaotus
Mõista kostjalt Nordcom Marketing OÜ-lt (registrikood 11284236) hageja L. P.i (isikukood xxx) kasuks menetluskuludena välja 4901,40 (neli tuhat üheksasada üks eurot ja 40 senti) eurot, millest 4001,40 eurot on hageja õigusabikulud ja 900 eurot tasutud riigilõiv.
3.Mõista kostjalt Nordcom Marketing OÜ-lt (registrikood 11284236) hageja L. P.i
(isikukood xxx) kasuks välja viivis menetluskuludelt 4901,40 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
4.Kohustada kostjat Nordcom Marketing OÜ (registrikood 11284236) tasuma menetluskulud Reinmaa & Partnerid Advokaadibüroo OÜ arveldusarvele nr EExxx. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hageja palus kostjalt välja mõista 61 800 eurot ja viivise sellelt summalt alates hagi esitamisest seadusjärgses määras ning 15 500 eurot ja viivise sellelt summalt alates hagi esitamisest seadusjärgses määras. Hagiavalduse kohaselt allkirjastasid hageja ja kostja 13.09.2019 broneerimislepingu pealkirja kandva lepingu. Hageja leidis, et sõltumata pealkirjast oli tegu kinnisasja ehk korteriomandi müügi eellepinguga.
2.Lepingu punkti 1 kohaselt oli selle esemeks ehitise reaalosaks olev elamispind ehk korter nr x, üldpinnaga 257,3 m2 hinnaga 604 500 eurot, panipaik nr XXX ja parkimiskoht nr XXX hinnaga 13 500 eurot. Kokku oli ostuhind koos käibemaksuga 618 000 eurot. Lepingu punktis 2 on kirjeldatud, milline peab olema korteriomand, mis antakse hagejale üle. Lepingu punkti 5 kohaselt tuli võlaõigusliku lepinguga tasuda 10% müügihinnast, milles sisaldas broneerimistasu. Kuna broneerimistasu suuruseks oli lepingu punkti 4 kohaselt 61 800 eurot ehk 10% müügihinnast 618 000 eurost, tasuti lepingu alusel osa korteriomandi müügihinnast. Lepingu p 7 kohaselt pidi notariaalse võlaõiguslepingu sõlmimine toimuma hiljemalt 15.10.2019.
3.Lisaks pidasid pooled läbirääkimisi tööde ja materjalide osas, mida kostja pidi korteriomandi osas tegema enne, kui korteriomand hagejale üle antakse. Poolte kirjavahetusest nähtub seejuures samuti, et lepingu alusel makstud summa oli 10% korteriomandi müügihinnast. Kostja ei teinud töid nõuetekohaselt. Kostja alustas töödega osaliselt enne, kui oli hagejaga kooskõlastanud tööde lõpliku hinna. Lisaks oli kostja töös ebatäpne ja tegi mitmeid vigu, millega kaasnesid hagejale kulud, sest tööde tulemus ei vastanud kooskõlastatule. Kostja tegi mitu korda töid ringi. Tööde tegemine venis. Kostja sellise tegevuse tõttu suurenesid hageja kulud. Samal ajal tegi hageja ise korteriomandi parendamiseks erinevaid täiendavaid kulusid, mille tulemusel korteriomandi väärtus kasvas.
4.2020. aasta aprillis tellis hageja sõltumatult hindajalt täiendava korteriomandi hindamise. 16.04.2020 sai hagejale hindamisakti järgi teatavaks, et korteriomandi väärtus oli hoopis 391 000 eurot. Hageja edastas hindamisakti kostjale ning palus ettepanekuid edasise osas (Lisa 4 – hageja 16.04.2020 e-kiri). Kostja ei pidanud hindamisakti asjakohaseks.
5.2020. aasta mais sai hagejale teatavaks, et poolte vahel sõlmitud leping on vorminõude täitmata jätmise tõttu tühine. Hageja ja kostja olid sõlminud lepingu, mis kandis küll pealkirja broneerimisleping, kuid mille puhul oli sisuliselt tegemist kinnisasja müügi eellepinguga. Lepingu alusel makstud tasu oli osa korteriomandi hinnast ja moodustas sellest 10%. Samas hoidis kostja korteriomandit broneerituna vaid ca 1 kuu (13.09.2019-15.10.2019). Lisaks oli kostja rikkunud tööde tegemisel korduvalt oma kohustusi, tööd venisid. Hageja ja kostja ei sõlminud kinnisasja müügilepingut (sh ei sõlminud pooled 15.10.2019 notariaalset võlaõiguslepingut).
6.Hageja leidis, et kuna leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, tuleb kostjal tagastada lepingu alusel saadud 61 800 eurot. Samuti tuleb kostjal hüvitada kulud, mida hageja korteriomandile tegi. Kostja ei eita, et hageja tegi parendamiseks kulusid. Leping oli tühine ja kostja oli teadlik, et korteriomandi müügilepingut ei sõlmita. Eeltoodule vaatamata keeldus kostja hageja tasutud summa tagastamisest ja hageja kantud kulude hüvitamisest. Kostja keeldumine on alusetu.
7.Poolte vahel sõlmitud leping on tühine seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmise tõttu. Tehingu tüüpi ei määrata pealkirja järgi, vaid selle sisu järgi. Kuna tegu on kinnisasja müügi eellepinguga, oleks see pidanud olema sõlmitud notariaalselt tõestatud. Broneerimislepingu sõlmimise eesmärgile viitab ainult üks lepingu punkt. Nimelt on punktis 3 kokku lepitud, et kuni 15.10.2019 ei paku omanik korteriomandit teistele huvilistele. Kõik teised lepingu tingimused viitavad kinnisasja müügi eellepingu sõlmimise eesmärgile. Lepingu punktis 1 on märgitud korteriomandi ostuhind. Lepingu punktis 2 on märgitud, millises seisukorras korteriomand hagejale üle antakse. Lepingu punktis 4 on märgitud broneerimistasu maksmise kohustus,. Hageja leidis, et broneerimistasu on ebamõistlikult suur selleks, et see saaks olla makstud üksnes broneerimise, mitte kinnisasja müügi eest. 10% korteriomandi müügihinnast ei ole mõistliku suurusega tasu 1 kuu pikkuse broneerimise eest.
8.Lepingus toodud broneerimistasu oli osa korteriomandi müügihinnast. Seega oli hageja lepingu järgi koheselt seotud korteriomandi omandamisega, mis samuti kinnitab, et tegemist oli kinnisasja müügi eellepinguga. Lepingu punktis 7 on kokku lepitud notariaalse võlaõigusliku lepingu sõlmimise aeg. Lepingu punktis 6 oli kokku lepitud väga piiratud võimalus ostjale ostust loobumiseks. Kõik viidatud sätted on omased kinnisasja müügi eellepingule ja viitavad, et tegu on kinnisasja müügi eellepinguga.
9.Hageja viitas AÕS § 119 lõikele 1 ja VÕS § 33 lõikele 2, samuti TsÜS § 83 lõikele 1 ja § 84 lõikele 1. Kuna poolte vahel 13.09.2019 sõlmitud leping on kinnisasja müügi eelleping, oleks see pidanud olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (so samas vormis, milles peab sõlmima kinnisasja omandamise või võõrandamise lepingu ehk põhilepingu). Kuna 13.09.2019 leping ei ole notariaalselt tõestatud, on jäetud järgimata seaduses sätestatud kohustuslik vorminõue ning tehing on tühine.
10.Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Hageja viitas VÕS § 1028 lõikele 1. Kuna hageja tasus tühise lepingu alusel 61 800 eurot, mille tagastamist hageja kostjalt nõudis. Lisaks nõudis hageja kostjalt viivist seadusjärgses määras alates hagi
esitamisest. Lisaks viitas hageja, et ta tellis korterisse ehitusmaterjale, seadmeid ja töid kokku 15 500 euro eest.
11.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista 3323,60 eurot, millest 1200 eurot oli hagi esitamisel tasutud riigilõiv, 50 eurot hagi tagamise avalduselt tasutud riigilõiv ja 2073,60 eurot on õigusabikulud. Hagejale osutati õigusabi 135 eurot tunnis. Materjalide analüüsiks, hagi ja hagi tagamise avalduse koostamiseks kulus kokku 7 tundi.
12.16.10.2020 seisukohtades vaidles hageja kostja väidetele vastu. Hageja leidis, et pooled leppisid kokku kõigis korteri müügilepingu tingimustes. Hageja soovis osta kostja uusarenduses korterit. Kuivõrd arendus, milles hagejale sobiv korter asus, ei olnud veel valmis, ei saanud pooled kohe korteri ostu-müügilepingut sõlmida. Arendajal tuli korter enne valmis ehitada ja pooled soovisid lepingus kokku leppida, millises seisukorras korter hagejale üle antakse. Lisaks soovis hageja ostetavas korteris paralleelselt ehitustöödega teha osa viimistlusest ise või lisada parendusi. Arendaja omakorda soovis kokku leppida ostu-müügi hinnas ning soovis, et hageja tasuks talle 10% korteri müügihinnast ette. Seepärast otsustasid pooled sõlmida korteri ostmise kohta eellepingu.
13.Kuigi kostja ettevalmistatud lepingus oli ka broneerimislepingu elemente, oli leping tervikuna suunatud korteri võõrandamisele tulevikus. Hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingu sisuks oli etteulatuvalt fikseerida tulevikus sõlmitava korteri müügilepingu tingimused. Pooled leppisid kokku müügiobjektis ja selle ostu-müügi hinnas (lepingu p 1), korteri seisukorras selle üleandmise hetkel (lepingu p 2) ning ettemaksu tasumises 10% väärtuses korteri hinnast (lepingu p 5).
14.Hageja ei nõustunud kostja väidetega, et lepingust ei nähtu korteri võõrandamisele suunatud kokkuleppeid. Korteri müügihinna fikseerimise soov nähtub lepingu sõlmimisele eelnenud kirjavahetusest ning asjaolust, et kostja ei olnud hiljem valmis eellepingus kokkulepitud müügihinna osas läbi rääkima. Lisaks sätestati lepingu punktis 2 väga täpselt, mis seisukorras korter hagejale üle antakse. Lepiti kokku notariaalse lepingu sõlmimises hiljemalt 15.10.2019. Seega saavutasid pooled 13.09.2019 lepinguga kokkuleppe kõigis olulistes korteri müügilepingu tingimustes, sh hagejale üle antava korteri seisukorras.
15.Hageja leidis, et broneerimislepingus ei lepitud kokku ainult kinnisasja broneerimises, vaid lepiti kokku korteriomandi müügilepingu tingimustes. Hageja leidis, et ta ei tasunud kostjale 61 800 eurot ainult selle eest, et kostja korterit kellelegi teisele ei müüks. Broneerimistasu käsitleti ostuhinna osana. Asjaolu, et kostja ei pakkunud korterit teistele isikutele müügiks väidetavalt 8 kuu jooksul, ei oma asja tähendust. Esiteks ei saanud kostja korterit kolmandatele isikutele pakkuda, sest ta ei ehitanud seda kokkulepitud ajaks valmis. Teiseks oli tegemist tervikuna tühise tehinguga TsÜS § 83 lõike 1 järgi (koosmõjus AÕS § 119 lõikega 1 ja VÕS § 33 lõikega 2). Kui lepingus on nii broneerimislepingu kui eellepingu elemente ning eelleping on tühine vorminõuete järgimata jätmise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata.
16.Hagejal ei olnud lepingu sõlmimisel soov ainult tagada, et kostja ei pakuks sama korterit teistele kuu vältel. Hageja soov oli kokku leppida, et temast saaks lepingu eseme omanik. Kui hageja soov oleks olnud üksnes korteri müügist hoidumise leping, ei oleks hageja teinud korteriomandile kulutusi. Samuti ei oleks kostja võtnud endale kohustust anda korteriomand broneerijale üle lepingus nimetatud seisukorras. Kui hageja oleks broneerimislepingu sõlminud, ei oleks ta selle eest tasunud mitte rohkem kui 1000 eurot. Hageja ei maksnud kostjale 61 800
eurot ainult selle eest, et viimane hageja soovitud korterit kellelegi teisele ei müüks. Ükski mõistlik isik ei oleks nii suurt summat tasunud ainult broneerimise eest.
17.Kutselise kinnisvaramaakleri S. S. selgituste kohaselt on lühiajaliste broneerimislepingute korral broneerimistasu enamasti paar tuhat eurot. Samal seisukohal on kutseline kinnisvaramaakler A. T., kelle väidete kohaselt ei ületa broneerimistasu 3000 kuni 5000 eurot. Hageja tasutud 61 800 eurot ei saanud olla ainult broneerimistasu, arvestades summa suurust. Seda kinnitab lepingu punkt 5, mille kohaselt sisaldub summa müügihinnas.
18.Hageja ei nõustunud, et broneerimistasu hõlmas kostja kui arendaja majanduslikke riske, sh arendustegevuseks võetud finantskohustustega seotud intresse, kui tal ei õnnestu korterit maha müüa ning korteriga seonduvaid kommunaalkulusid. Tegemist on tavapäraste kinnisvara arendaja riskidega, mida arendaja ei saa broneerimislepinguga kolmandatele isikutele üle kanda. Hageja pidas ennekuulmatuks, et korterit broneerides peaks võimalik korteriomanik katma arendaja äritegevuse laenuriskid.
19.Hageja leidis, et ta ei saanud katta arendaja kommunaalkulusid ajal, mil korterit alles ehitati. Sellist kokkulepet poolte vahel ei olnud. Seejuures ei ole arendaja nõudnud hagejalt kommunaalkulude tasumist lepingu perioodil, s.o 1 kuu 2 päeva 2019. aasta sügisel, vaid arendaja on esitanud arved käesoleva aasta kevade ja suve perioodi eest. Kostja väited on asjakohatud.
20.Hageja leidis, et tehingu tühisuse vorminõude järgimata jätmise tõttu on mõeldud nõrgema poole kaitsmiseks. Lepingu valmistas ette kostja, kes on professionaalne kinnisvara arendaja, kellel on kogemused, teadmised ja oskused korteri ostu-müügi tehingute ja selleks vajalike eellepingute sõlmimiseks. Hageja ei olnud varem selliseid suuri ostu-müügi tehinguid teinud ja talle ei tulnud pähegi, et sellisel kujul ja sellises vormis sõlmitud eelleping ei kaitse tema huve kodu ostmisel piisavalt ja tehingu nurjumisel keeldub kostja talle makstud 10% ostuhinnast tagastamast.
21.Kuigi korteri müügitehing pidi toimuma 2019. a oktoobris, ei olnud lepingut ka kuus kuud hiljem ehk 2020. a aprilliks sõlmitud. Kuna tehingu toimumine venis enam kui pool aastat, kaotas hageja huvi korteri ostmise vastu ja soovis ettemaksu tagastamist ning kulude hüvitamist. Professionaalse arendajana pidi kostja olema teadlik, et lihtkirjalikult sõlmitud kinnisasja müügi eelleping on tühine. Asjaolu, et kostja ei suunanud hagejat eellepingu sõlmimiseks ja ettemaksu tasumiseks notari juurde, ilmestab kostja soovi hageja teadmatust kuritarvitada. Kuigi hageja kulutas tulevase korteri jaoks kokku 77 300 eurot (61 800 eurot ettemaks + 15 500 korterile tehtud kulutused), ei näinud leping kostjale ette ühtegi sanktsiooni.
22.Hageja arvas, et notariaalselt tõestatud eellepingu sõlmimata jätmise põhjuseks võis olla asjaolu, et notar oleks võinud juhtida hageja tähelepanu ebamõistlikult kõrgele korteri hinnale. Korteri tegelik hind on põhjus, mis ei võimalda seadus eellepinguid sõlmida lihtkirjalikult. Hageja leidis, et tühise tehingu alusel saadu tuleb kostjal tagastada. Kostja tasaarvestuse avaldusele vaidles hageja vastu.
23.01.03.2021 seisukohtades osundas hageja, et 15 500 euro suuruse põhinõude ja seda nõuet puudutava viivise osas sõlmisid pooled kompromissi. Teise nõude osas leidis hageja, et pooled tõlgendasid broneerimistasu müügilepingu ettemaksuna. Vahetult enne lepingu sõlmimist hagejale saadetud e-kirjas selgitas kostja esindaja A. B., et broneerimistasu on 10% ostuhinnast.
Seega ei saanud lepingut tõlgendada viisil, kus broneerimistasu eesmärgiks oli tagada, et kostja korterit teistele ei müüks. Hageja leidis, et tegu oli ainult ettemaksuga.
24.17.03.2020 saatis kostja e-kirja notarile, milles teatas, et klient on juba maksnud 61 800 eurot. Seega oli tegemist korteri müügihinna ettemaksuga ja pooled tõlgendasid tasu müügilepingu ettemaksuna, mitte broneerimistasuna. Lepingu punktis 5 oli märgitud, et tasutakse ettemaks 10% korteri hinnast. Kinnisasja võõrandamisele suunatud kokkulepped nähtuvad samuti lepingust. Hageja ja kostja vahel sõlmitud leping oli tervikuna suunatud korteri võõrandamisele tulevikus.
25.Lepingu punktis 1 kirjeldasid pooled täpselt müügilepingu eset ja järelikult oli müügiesemes kokku lepitud. Täiendavalt leppisid pooled lepingu punktis 2 kokku korteri seisukorras selle üleandmise hetkel. Järelikult olid pooled detailselt paika pannud müügieseme seisukorra. Lepingu sõlmimisega seotud kirjavahetusest nähtub, et kõige olulisemaks tingimuseks oli kokkuleppe saavutamine müügihinnas.
26.09.09.2019 kirjutas kostja esindaja seoses broneerimislepinguga maaklerile ja tõi välja korterile nr 60 tehtavad lisatööd ning nende maksumuse. E-kirjast nähtuvalt oli pooltel selge, kuidas kujunes müügihind 618 000 eurot. Lepingu punktis 2.2 oli märgitud, et hinna sisse ei kuulu keraamilised plaadid, parkett, liistud pistikupesad ja lülitid. Järelikult olid pooled saavutanud kokkuleppe müügihinnas ja selles osas ei olnud kostja hiljem enam nõus läbi rääkima. Hageja leidis, et järelikult oli saavutatud kokkulepe müügilepingu eellepingu olulistes tingimustes. Kokkulepe müügi hinna osas välistab, et tegu oli broneerimislepinguga. Kuna lepiti kokku müügihinnas, ei olnud tegu broneerimislepinguga. Broneerimislepingus ei ole põhjust leppida kokku müügiobjekti ostu-müügi hinnas. Kutseline kinnisvara maakler on leidnud, et ostuhinna märkimine lepingus viitas, et tegu oli eellepinguga.
27.Müügilepingu eellepingu sõlmimine nähtub ka asjaolust, et hageja palkas müügi eseme jaoks sisekujundaja, kes koostas tööde graafiku. Graafikust nähtuvad ka tööd, mida kostja pidi tegema. Ilma kokkuleppeta kinnisasja omandamise kohta ei oleks pooled seda teinud. Eellepingu sõlmimist tõendab ka asjaolu, et hageja tegi pärast lepingu sõlmimist korterile ulatuslikke kulutusi. Poolte ühine arusaam nähtub ka poolte ning hageja sisekujundaja omavahelisest suhtlusest. Hageja selgitas kostjale oma soove selle kohta, milline peaks korter välja nägema, millest tulenevalt võttis kostjale endale korteri müümise kohustuse. Ühtlasi olid pooled kokku leppinud notariaalse lepingu sõlmimises 15.10.2019. Ebamõistlikult suur broneerimistasu viitab lepingu tegelikule sisule.
28.Hageja leidis, et kuna ta tugineb lepingu tühisusele, ei oma tähtsust, kas kostja on lepingut rikkunud või mitte. Kuna vaidlusalune leping oli sõlmitud lihtkirjalikus vormis, on see vorminõude rikkumise tõttu tühine. Hagejal on õigus nõuda tasutu tagastamist VÕS § 1028 alusel. Käesolevaks ajaks on kostja müünud korteriomandi teisele ostjale. Tehing tehti hagejale teadaolevalt 25.02.2021. Kinnistusraamatust nähtub viide, et 26.02.2021 on registreeritud kinnistamisavaldus nr 15853202150, seoses tehinguga nr 1269/2021. Avalduse alusel tehakse kanne uue omaniku kohta. Eelnevast tulenevalt on selge, et poolte vahel sõlmitud lepingut ei ole võimalik täita, kostja on võõrandanud korteriomandi teisele ostjale ning kostja sai hagejalt osa korteriomandi müügihinnast alusetult. Hageja leidis, et kuna lepingus sisaldusid müügilepingule viitavad tingimused, ei saanud seda isegi osaliselt pidada broneerimislepinguks.
29.26.03.2021 seisukohtades palus hageja jätta kostja 09.03.2021 esitatud tõendid vastu võtmata. Hageja leidis, et kui leping võis ka osaliselt olla broneerimisleping, toob kinnisasja
omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus kaasa kõrvalkokkulepete, broneermiskokkuleppe, tühisuse. Kostja vastuväiteid pidas hageja alusetuteks.
sealhulgas
30.Broneerimistasu makstakse selle eest, et müüja ei müüks kinnisasja kellelegi teisele teatud aja jooksul. Muud arendaja majanduslikud riskid ja kulud ei kuulu broneerimistasu hulka ja neid ei saa arvestada. Vastupidist ei ole kostja tõendanud. Kostja 09.03.2021 esitatud tõendid ei tõenda ühtegi kostja vastuväite aluseks olevat asjaolu.
31.Hageja ei vastuta selle eest, mis tingimustel kostja korteriomandi võõrandas. Kostja majandustegevuse sisuks on korteriomandite võõrandamine ja ta määrab võõrandamise tingimused. Hagejal ei ole võimalik sekkuda või osaleda kostja poolt kostja ja kolmandate isikute vahel sõlmitavates tehingutes, sh ei ole hagejal võimalik määrata korteriomandi müügihinda. Hageja ei vastuta selle eest, millal ja mis hinnaga kostja kinnisasja võõrandas. Kostja ei ole tõendanud, et hageja tõttu ei olnud tal võimalik võõrandada korteriomandit varem või parema hinnaga.
32.Hageja ei nõustunud, et kompromissi alusel talle tasutud 15 500 eurot on samuti kostja kahju. Kohus on kompromissi kinnitanud ja selles osas on vaidlus lõppenud. Kostja väidetavalt kantud kommunaalkulud, pangalaenult tasutud intressid ning muud kostja majandustegevusega kaasnevad riskid ja kulud ei ole asjakohased. Pooled ei ole kokku leppinud, et sellised riskid ja kulud on hageja kanda. Need on kostja enda majandustegevusest tuleneva riskid, mis on kostja kanda. Broneerimistasu ei ole ette nähtud nende kulude katmiseks.
33.Kostja on esitanud nõudeid ja arveid perioodi kohta, mis ei ole hagejaga seotud. Nendeks on arved perioodi eest 03.2020 kuni 02.2021, sest lepingus märgitud periood 1 kuu jääb vahemikku 2019 septembrist kuni oktoobrini. Kostja ei ole tõendanud, et ta hageja tõttu ei saanud korterit varem võõrandada. Kostja esitatud kommunaalkulude arved on asjakohatud.
34.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista kulud õigusabile 4908,60 eurot, millest on maha arvestatud tagastatud riigilõiv 350 eurot. Kuna hageja ei ole käibemaksukohustuslane, on kulud arvestatud koos käibemaksuga. Lepinguline esindaja osutas hagejale õigusabi hinnaga 162 eurot koos käibemaksuga. Õigusabi osutati kokku 30 tundi ja 18 min. Hageja palus kostjalt täiendavalt välja mõista 4908,60 eurot ja koos varem esitatud menetluskuludega 7882,20 eurot. Hageja palus kostjalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt seadusjärgses määras. Hageja palus märkida kohtulahendis, et välja mõistetud kulud tuleb tasuda Reinmaa & Partnerid Advokaadibüroo OÜ arveldusarvele nr EExxx.
35.Hageja leidis, et kostja menetluskulud on üle paisutatud. Kostja esitas tasaarvestuse avalduse, millest ta hiljem loobus. Menetluskulud, mis on seotud avalduse koostamise ja sellega seotud tõenditega, peaksid jääma kostja kanda. Kostja kanda peaksid jääma kulud, mis olid seotud toimingutega enne kohtumenetluse algust. Kuna kostja ei esitanud vastuhagi, ei saa sellega olla seotud põhjendatud kulusid. Kostja 23.04.2021 menetlusdokument kordab 09.03.2021 seisukohta ja ajakulud 3 h 30 min ei ole põhjendatud.
KOSTJA VASTUVÄITED
36.Kostja vaidles hagile vastu. Hageja pöördus kostja poole 2019. a suvel sooviga osta kostja arendatavas xxx hoones korteri nr x. Hageja soovis korteris teha täiendavaid ehitustöid vastavalt erisoovidele. Kostja tegi samuti korteris erinevaid töid. 13.09.2019 sõlmisid pooled kirjaliku broneerimislepingu, mille kohaselt kohustus kostja hoiduma korteri võõrandamise kokkulepete
sõlmimisest teiste huvilistega. 2020. aasta mais avaldas hageja, et ta ei soovi korterit soetada. 09.06.2020 kuni 29.06.2020 pidasid pooled läbirääkimisi võimaliku kompromissi osas, mille käigus nõudis hageja 10.06.2020 e-kirjaga broneerimistasu tagastamist, kuid kokkuleppele ei jõutud.
37.Kostja leidis, et broneerimisleping oli sõlmitud kehtivalt ja vorminõudeid järgides, mistõttu on hageja nõue alusetu. Pooled sõlmisid 13.09.2019 broneerimislepingu selleks, et kostja ei võõrandaks korterit kuni poolte vahel notariaalse võõrandamislepingu sõlmimiseni kolmandatele isikutele. Broneerimislepingu sisuks oli kostja kohustus jätta teatud aja vältel hageja kasuks kinnisasi võõrandamata, mille eest hageja kohustus maksma broneerimistasu. Broneerimislepingu punkti 3 kohaselt hoidis kostja korterit nr x hageja jaoks broneerituna ega pakkunud seda teistele huvilistele müügiks alates broneerimislepingu sõlmimisest 13.09.2019 kuni hageja poolt korteri ostu soovist loobumiseni 12.05.2020 8 kuu jooksul. Kostja ei pakkunud teistele korterit müügiks ka poolte vahel peetud läbirääkimiste ajal. Seega on kostja broneerimislepingut nõuetekohaselt täitnud.
38.Hageja väide, et broneerimislepingu näol oli tegemist kinnistu võõrandamisele suunatud eellepinguga, ei vasta lepingu sisule. Pooled ei ole broneerimislepingus sätestanud ühtegi kohustust, mis võimaldaks asuda seisukohale, et tegemist ei olnud broneerimislepinguga. Lepingu sisu nähtub punktidest 3 ja 4. Broneerimislepingus ei leppinud pooled kokku kohustustes kinnisasi omandada või võõrandada. Broneerimislepingule ei näe seadus ette kohustuslikku vorminõuet.
39.Isegi kui broneerimislepingus oli teistele lepingutele vastavaid elemente (nt eellepingule või töövõtulepingule), ei too teise lepingu (nt eellepingu) tühisus kaasa broneerimislepingu tühisust, sest TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa tehingu teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Ühes lepingus võib sisalduda broneerimisleping, ehitusleping ja kinnisasja omandamise leping. Kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale ning selle osas on kohustuslik lepingu notariaalne vorm. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata. Broneerimistasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest.
40.Kostja ei nõustunud, et tegu oli eellepinguga. Müügi eellepinguga võetakse kohustus sõlmida müügileping, millega müüja võtab kohustuse asi üle anda ja teha võimalikuks omandi üleminek ostjale (VÕS § 208 lg 1) ehk teha käsutustehing (sõlmida asjaõigusleping). Antud juhul sellist kohustust hagejale ei seatud. Kostja üksnes kohustus mitte pakkuma huvilistele müügiks antud korteriomandit, mis vastab broneerimislepingu tunnustele. Kuivõrd kostja on vastavat kohustust korrektselt täitnud, on kostjal õigus saada kokkulepitud tasu.
41.Kostja pidas broneerimistasu suurust mõistlikuks. Tegelikult hoidus kostja korterit hageja kasuks teistele huvilistele võõrandamast juba enne broneerimislepingu sõlmimist ning pärast hageja teadet ostusoovist loobumise kohta läbirääkimiste jooksul. Broneerimistasu suurus on mõistlik ja tavapärane. Broneerimise perioodil jäi kostja kanda risk, et hageja ei soovi tulevikus korterit osta, mis kahjuks realiseerus. Seoses sellega pidi kostja kandma täiendavaid kulutusi uue ostja leidmiseks. Ühtlasi katab broneerimistasu võimaliku kostja riski vahepealsel perioodil juhuks, kui korteri realistlik müügihind peaks üldmajanduslikel põhjustel langema, milline asjaolu on samuti suure tõenäosusega realiseerunud.
42.Lisaks jäid broneerimislepingu perioodil kostja kanda korteriga seonduvad kommunaalkulud ning arendustegevuseks võetud finantskohustustega seonduvad intressid. Alates veebruarist 2020 kuni juulini 2020 on kostja tasunud korteriga seonduvaid kommunaalkulusid summas 1 558,43 eurot, mida tõendavad kostjale saadetud kommunaalteenuste arved. Samal perioodil (6 kuu jooksul) on kostja tasunud pangalaenult intressi 5% aastas summas 15 450 eurot. Laenu intressi tõendab kostja ja Lätis registreeritud „Rietumu Banka“ vahel 20.06.2018 sõlmitud krediidileping nr 009/2018. Kostja kulud on tegelikult suuremad ning lisanduvad täiendavad kulud aja eest, mis kulub uue ostja leidmiseks. Hageja kulutuste nõudele vaidles kostja samuti vastu. Kostja esitas menetlusliku tasaarvestuse avalduse.
43.09.03.2021 seisukohtades leidis kostja jätkuvalt, et poolte vahel ei olnud sõlmitud müügilepingu eellepingut. 13.09.2019 leping sõlmiti selleks, et kostja ei võõrandaks korterit alates broneerimislepingu sõlmimisest 13.09.2019 kuni hageja korteri ostu soovist loobumiseni 12.05.2020 ning sellele järgnevalt veel läbirääkimiste ajal. Hageja tasus selle eest broneerimistasu. Hageja tahe väljendub maksekorralduses, kus hageja on märkinud makse selgituseks „broneerimistasu xxx korter nr x“. Hageja väited, et leping oli suunatud kinnisvara võõrandamisele, ei vasta lepingu sisule. Pooled ei leppinud kokku kohustuses kinnisasi omandada või võõrandada.
44.Hageja viidatud e-kirjadest ei nähtu, et poolte tahteks oli sõlmida eelleping. E-kirjad olid seotud töövõtulepinguga, mitte broneerimislepinguga. Muude tehingute tegemine samal ajal ei muuda broneerimislepingut kehtetuks. Broneerimistasu suurus oli mõistlik, sest tegu ei olnud tavapärase korteriga, vaid luksusliku korteriga, mis kujundatakse vastavalt ostja soovidele. Broneerimise perioodil jäi kostja kanda risk, et hageja ei soovi tulevikus korterit osta, mis realiseerus. Seoses sellega peab kostja kandma täiendavaid kulutusi uue ostja leidmiseks. Ühtlasi katab broneerimistasu võimaliku kostja riski vahepealsel perioodil juhuks, kui korteri müügihind peaks üldmajanduslikel põhjustel langema, mis on samuti realiseerunud.
45.Algselt oli kinnisasja hinnaks 605 000 eurot, millele lisandus täiendavalt parkimiskoht summas 13 500 eurot ning panipaik 3000 eurot. Kuna hageja tegevusetuse tõttu (hageja ei eemaldanud talle kuuluvaid seadmeid ja materjale) ei saanud kostja kinnisasja õigeaegselt müüa kuni osalise kompromissi sõlmimiseni 25.02.2021, pidi kostja müüma kinnisasja odavamalt hinnaga 575 000 eurot (millele lisandus 2 parkimiskohta väärtuses 27 000 eurot ning panipaik väärtuses 3 000 eurot). Seega on kostja kantud kahju summas 26 500 eurot, millele lisandub kompromiss summas 15 500 eurot, mis tuleb hagejal hüvitada. Kostjal ei oleks kahju tekkinud, kui hageja ei oleks tegevusetuse tõttu takistanud kinnisasja võõrandamist. Kostja sõlmis osalise kompromissi vaid selleks, et saaks kinnisasja võõrandada.
46.Broneerimislepingu perioodil jäid kostja kanda korteriga seonduvad kommunaalkulud ning arendustegevuseks võetud finantskohustustega seonduvad intressid. Alates veebruarist 2020 kuni juulini 2020 on kostja tasunud korteriga seonduvaid kommunaalkulusid summas 1 558,43 eurot, mida tõendavad kostjale saadetud kommunaalteenuste arved. Kostja on pidanud tasuma pangalaenult intressi kogusummas 27 810 eurot. Sellele lisanduvad täiendavad kulud aja eest, mis kulub uue ostja leidmiseks. Kostja kahju ulatub 71 368,43 euroni. Broneerimistasu oli põhjendatud, sest see katab kostja kulud ja majanduslikud riskid.
47.23.04.2021 kordas kostja oma vastuväiteid. Menetluskuludena palus kostja hagejalt välja mõista 4 550 eurot ilma käibemaksuta ning viivise menetluskuludelt seadusjärgses määras. Kostjale osutati õigusabi tasuga 140 eurot tunnis ilma käibemaksuta. Kostjale osutati õigusabi 32 h ja 30 min. Kostja palus kulud ilma käibemaksuta. Kostja palus hagejalt välja mõista ka viivise
seadusjärgses määras. Hageja kulusid pidas kostja ülepaisutatuteks ja palus kohtul hinnata nende põhjendatust.
KOHTU PÕHJENDUSED
48.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub rahuldamisele.
49.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle: 1) hageja ja kostja allkirjastasid 13.09.2019 lihtkirjaliku lepingu, mille pealkirjaks oli „broneerimisleping“; 2) lepingu alusel kandis hageja kostjale üle 61 800 eurot; 3) kostja on xxx korterelamu arendaja ning hageja soovis osta korterelamus korterit nr x; 4) hageja soovil teostati korteris nr x erinevaid ehitustöid; 5) pooled ei sõlminud notariaalselt tõestatud korteriomandi ostu-müügilepingut; 6) hageja teatas kostjale 2020. aasta mais, et ta ei soovi korterit osta, kuid kostja talle broneerimislepingu alusel makstud tasu ei tagastanud.
50.Pooled vaidlevad selle üle, kas sõltumata pealkirjast oli 13.09.2019 lepingu näol tegemist korteriomandi müügi eellepinguga, mis oleks pidanud olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostjal tuleb tagastada hagejale lepingu alusel tasutud 61 800 eurot põhjusel, et leping oli kohustusliku vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine.
51.Hageja väitis, et 16.04.2020 koostatud hindamisakti alusel sai talle teatavaks, et kostjaga kokku lepitud korteriomandi väärtus on oluliselt väiksem. Samuti sai hageja mais 2020 juhuslikult teada, et leping oleks pidanud olema sõlmitud notariaalses vormis. Poolte vahel sõlmitud leping oli korteriomandi müügi eelleping, sest selles olid kokku lepitud kõik müügilepingu olulised tingimused, broneerimistasuna makstud summa oli ebatavaliselt suur ning see oli müügihinna osaks. Lisaks asus hageja tegema korteris ehitustöid, mida ta ei oleks teinud siis, kui tegu ei oleks olnud ostu-müügi eellepinguga.
52.Kostja vaidles hagile vastu ja leidis, et tegemist oli broneerimislepinguga. Kostja täitis lepingust tulenevaid kohustusi ega pakkunud vaidlusalust korterit teistele isikutele ostmiseks kokku 8 kuu jooksul. Lepingus puudusid võõrandamisele suunatud kokkulepped ja sellest ei tulenenud hagejale kohustust korteriomandit osta. Ühes lepingus võib sisalduda mitu kokkulepet, mistõttu võisid pooled kokku leppida ehitustööde tegemises. Broneerimistasu suuruse tingis vajadus katta kostja riske. Muuhulgas jäi kostja kanda risk, et hageja ei soovi tulevikus korterit osta, kostja pidi uue ostja leidmiseks tegema kulutusi ning tasuma korteri kommunaalkulusid ja laenuintresse. Kostja kahjuks oli ka hagejale kompromissi alusel tasutud summa.
53.Kohus leiab, et hageja nõue kuulub rahuldamisele. VÕS § 33 lg 1 järgi on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. VÕS § 33 lg 2 kohaselt, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab olema AÕS § 119 lg 1 järgi notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib seega VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja müügi eellepingu kohta. Seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine.
54.TsÜS § 84 lg 1 näeb ette, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 85 aga sätestab, et tehingu ühe osa tühisus ei too kaas teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata.
55.VÕS § 1028 lg 1 näeb ette, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Seega juhul, kui hageja on midagi tasunud kostjale tühise tehingu alusel ja selle tehingu täitmiseks, saab ta nõuda tasutu tagastamist.
56.Käesolevas asjas vaidlevad pooled selle üle, kas nad leppisid kokku ainult broneerimislepingu tingimustes või ka korteriomandi müügi eellepingu tingimustes. Analoogilise vaidluse lahendamisel on Riigikohus selgitanud, et lepingut saab pidada kinnisasja müügilepingu eellepinguks, kui selles on saavutatud kokkulepe kõigis olulistes müügilepingu tingimustes (RK TKo 2-16-8456, p 12). Samas võivad ühes lepingus sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on aga müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe (samas, p 16).
57.Broneerimislepinguga on tegu siis, kui tasu makstakse üksnes kinnisasja nö broneerimise eest ehk selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Riigikohtu hinnangul on lepingu sisu hindamisel oluline broneerimistasu suurus ning kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja on kokku lepitud selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, on tegelikult tegu kinnisasja müügi eellepinguga (samas, p 16).
58.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja ja kostja sõlmisid 13.09.2019 lepingu, mis kandis pealkirja „broneerimisleping“ (toimiku 1. kd, lk 7-8). Hagejale oli lepingus viidatud kui broneerijale ja kostjale kui omanikule. Lepingu punktis 1 oli märgitud, et müüja arendab lepingu allkirjastamise hetkel kortermaja xxx kinnistul. Lepingu sama punkti järgi oli lepingu esemeks elamispinnana korter nr x üldpinnaga 257,3 m2 hinnaga 604 500 eurot, panipaik nr XXX ja parkimiskoht nr XXX hinnaga 13 500 eurot. Ostuhind kokku oli koos käibemaksuga 618 000 eurot. Eeltoodust nähtuvalt olid pooled kokku leppinud müüdavas objektis ja selle hinnas.
59.Lepingu punktis 2 oli toodud, et korteriomand antakse broneerijale üle „osaliselt viimistletud karbi“ kujul ning punktides 2.1. ja 2.2. oli täpsustatud, mis kuulub hinna sisse ning mis mitte. Seega olid pooled kokku leppinud, millisel viisil annab kostja müügiobjekti hagejale üle. Kuna pooled olid kokku leppinud müüdavas objektis ja selle hinnas, olid pooled sisuliselt kokku leppinud kõige olulisemates müügilepingu tingimustes. Samuti leppisid pooled kokku objektil teostatavates töödes.
60.Lepingu punktis 3 leppisid pooled kokku, et kuni 15.10.2019 ei paku kostja kui omanik korteriomandit teistele huvilistele ega sõlmi selle võõrandamise kokkuleppeid, samuti ei pea läbirääkimisi ning märgib broneerimistähtaja jooksul müügikanalites korteriomandi staatuseks „broneeritud“. Lepingu punkti 4 kohaselt pidi broneerija tasuma korteriomandi broneerimise eest broneerimistasu sumas 61 800 eurot. Lepingu punktis 5 oli märgitud, et võlaõigusliku
lepinguga tasutakse 10% müügihinnast, milles sisaldub broneerimislepinguga tasutud broneerimistasu. Eeltoodust nähtub, et leping sisaldas nö broneerimisele suunatud kokkuleppeid ehk kostja võttis endale kohustuse kuni 15.10.2019 mitte pakkuda objekti teistele isikutele müümiseks ning mitte sõlmida teiste isikutega võõrandamislepinguid. Samas olid pooled ka kokku leppinud, et broneerimistasu on osaks müügihinnast.
61.Lepingu punkt 6 nägi ette, et kui omanik loobub ostust enne 15.10.2019 ja kui kostja rikub lepingu punkti 2, peab ta broneerimistasu tagastama. Lepingu punktis 7 lepiti kokku, et notariaalne võlaõiguslik leping sõlmitakse hiljemalt 15.10.2019. Seega leppisid pooled kokku selles, millal toimub notariaalselt tõestatud lepingu sõlmimine. Lepingu punktidest 6 ja 7 võib nende koostoimes järeldada, et kuigi hagejal ei olnud lepingust tulenevat otsest kohustust korteriomandit osta, pidi tasutud broneerimistasu jääma kostjale juhul, kui hageja ei teata loobumisest enne 15.10.2019 ega sõlmi nimetatud ajaks kostjaga notariaalselt tõestatud lepingut. Kohus peab seejuures oluliseks, et sõlmitava müügilepingu tingimustes ehk objektis, selle üleandmise viisis ja hinnas olid pooled juba kokku leppinud.
62.Kinnistusraamatu väljavõtte (toimiku 1. kd, lk 12-13) kohaselt oli kostja xxx kinnistu omanik. Hageja tasus kostjale 19.09.2019 (toimiku 2. kd, lk 63) broneerimistasuna 61 800 eurot. Pooled eelmärgitud asjaolude üle ei vaidle. Seega oli kostja kinnisasja omanik ja hageja tasus talle kokku lepitud tasu.
63.VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi (VÕS § 29 lg 5 p 1), lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p 3) ning ka lepingu olemust ja eesmärki (VÕS § 29 lg 5 p 4). VÕS § 29 lg 4 sätestab, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lisaks tuleb VÕS § 29 lg 6 järgi tõlgendada lepingutingimust koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist.
64.Kohus leiab, et poolte selget ühist tahet lepingu sõlmimiseks lepingueelsest kirjavahetusest lähtudes tuvastada ei saa. Hageja esitas kohtule e-kirjade vahetuse kostjaga (toimiku 1. kd, lk 911), millest nähtub, et pooled arutasid muuhulgas detaile, mis seondusid korteris tehtavate töödega. Kostja saatis hagejale broneerimislepingu teksti, milles olid tööd lühidalt märgitud. Ekirjas on kostja märkinud, et broneerimistasu on 10% ostuhinnast. Nendest e-kirjadest ei nähtu, milline oli otseselt poolte ühine tahe. See, et pooled leppisid muuhulgas kokku ka korteris tehtavates töödes, ei ole oluline tuvastamaks seda, kas muus osas oli nende ühiseks tahteks vaid broneerimislepingu sõlmimine või kinnisasja müügi eellepingu sõlmimine. Kohus iseenesest nõustub kostja väidetega, et üks leping võis sisaldada mitme kokkuleppe tingimusi ning pooled võisid lisaks broneerimislepingu tingimustele või eellepingule leppida kokku korteris tehtavates töödes. Hageja esitas kohtule ühtlasi e-kirjade vahetuse seoses korteris planeeritud sisekujunduslike töödega (toimiku 2. kd, lk 64-70), kuid need ei ole poolte ühise tahte määratlemise seisukohalt olulised, sest on saadetud alles pärast lepingu sõlmimist.
65.Hageja esitas kohtule kutselise kinnisvaramaakleri S. S. e-kirja (toimiku 2. kd, lk 32), kes on väitnud, et uusarenduste puhul on broneerimistasu enamasti paar tuhat eurot, sõltuvalt kinnisvara maksumusest. Hageja küsimisele, kas tasu suurusest saab teha järeldusi, kas tegemist on broneerimislepinguga või eellepinguga korteri ostmiseks, on maakler osundanud, et ainuüksi
broneerimistasu suurusest seda siiski järeldada ei saa. Järgnevalt on maakler väitnud, et praktikas lepitakse broneerimislepingus kokku, et kui tulevikus sõlmitakse müügileping, kuulub broneerimistasu hinna sisse ja ainuüksi sellisest tasaarvestamisest ei saa teha järeldust, et tegu on eellepinguga.
66.Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liige A. T. (toimiku 2. kd, lk 34-35) on vastuseks hageja küsimustele selgitanud, et uusarenduste puhul on tavaliselt broneerimistasuks tükihind, mitte protsent. Küsimusele, kas eellepingu tasust võiks teha järeldusi selle kohta, kas tegu on eellepingu või broneerimislepinguga, on ta vastanud eitavalt ning on leidnud, et tegu on hoopis müügi peatamise lepinguga. Samuti on ta kinnitanud, et broneerimistasuna makstud summa moodustab osa müügihinnast.
67.Arvestades kogumis eelviidatud tõendeid ning poolte vahel sõlmitud lepingu tingimusi, leiab kohus, et sisuliselt sõlmiti korteriomandi müügi eelleping ning mitte broneerimisleping. Esmalt võib sellise järelduse teha lepingus kokku lepitud müügi objektist, selle hinnast ja ajast, mil pooled soovisid notariaalselt tõestatud lepingut sõlmida. Kuigi leping ei näinud hagejale ette otsest kohustust korteriomandit osta, nägi see talle ette kohustuse teatada enne 15.10.2019 loobumisest või sõlmida selleks ajaks notariaalset tõestatud leping. Hageja esitatud tõenditega loeb kohus tõendatuks, et kokku lepitud broneerimistasu oli tavapärasest suurem, millest tulenevalt oli samuti tegemist eellepinguga, kuigi iseenesest ei ole praktikas ebatavaline tasaarvestada broneerimistasu kinnistu hinnaga.
68.Kogumis võib lepingu tingimustest järeldada, et kui hageja ei sõlminud lepingus toodud tähtajaks kostjaga lepingut, kaotas ta õiguse saada ebatavaliselt suurt broneerimistasu tagasi. Kohus leiab, et seesugune kokkulepe viitab korteriomandi eellepingu sõlmimisele. Broneerimislepingu tingimustest nende koostoimes võib järeldada, et lepingu sõlmimise peamiseks eesmärgiks oli siiski kohustada hagejat sõlmima notariaalselt tõestatud müügilepingut ning sellise kohustuse täitmise tagamiseks nägi leping talle ette märkimisväärse sanktsiooni. Kohus leiab, et lepingupooltega sarnane mõistlik isik oleks samadel asjaoludel pidanud mõistma, et tegu on korteriomandi müügi eellepinguga.
69.Kohtu antud tõlgendust toetab täiendavalt poolte endi käitumine ja kostja antud tõlgendus. Nii ei vaidle pooled selle üle, et lepingus toodud tähtaja 15.10.2019 saabumisel ei asunud kostja pakkuma kinnisasja müügiks kolmandatele isikutele, vaid ootas jätkuvalt hagejaga lepingu sõlmimist. Seega ei saanud poolte ühiseks tahteks olla üksnes kokkuleppe selles, et ühe kuu jooksul kostja korteriomandit kolmandatele isikutele müügiks ei paku. E-kirjade vahetuses ei olnud kostja nõus hagejale broneerimistasu tagastama (toimiku 1. kd, lk 31-33) ning seega pidas kostja õigustatuks broneerimistasu endale jätmist põhjusel, et hageja ei sõlminud temaga lepingut.
70.Menetluse käigus on kostja väitnud, et hageja makstud tasu pidi katma kostja riske, sealhulgas riski, et kostja ei saanud korteriomandit müüa hagejale kokku lepitud hinnaga, vaid pidi selle müüma hiljem teisele isikule madalama hinnaga. Samuti pidi kostja tasuma korteri kommunaalkulusid, kandma laenuintresside kulusid ja tegema teisi kulutusi. Nende väidete tõendamiseks esitas kostja tõendeid (toimiku 1. kd, lk 45-46, toimiku 2. kd, lk 7-12, toimiku 2. kd, lk 13, toimiku 2. kd, lk 76-79, toimiku 2. kd, lk 95-97, toimiku 2. kd, lk 81-94). Kuigi kohus nõustub, et kostja esitatud kommunaalarved ei olnud seotud perioodiga, mil kostja hoidus hagejaga sõlmitud kokkuleppe või hagejaga peetavate läbirääkimiste ajal korteri müügiks pakkumisest teistele isikutele, on kostja esile toodud riskid kohtu hinnangul sellised tüüpilised riskid, mis tulenevad kinnisasja müügi eellepingu täitmata jätmisest. Kui pooled oleksid
sõlminud ainult broneerimislepingu, ei oleks sellest saanud kostjale tuleneda tema kirjeldatud riske. Risk jääda soovitud ostjast ilma, risk teha müümata jäänud objektile uusi kulutusi, risk müüa objekt loodetust madalama hinnaga ning risk teha kulutusi uue ostja leidmiseks saavad kaasneda vaid juhul, kui pooled on sõlminud korteriomandi müügi eellepingu, mida ostja ei täida.
71.Kuna korteriomandi eelleping pidi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis ning vaidlusalune leping sellele vorminõudele ei vastanud, on tegemist tühise lepinguga. Kuna hageja on teinud kostjale makse tühise lepingu alusel, kuulub hageja nõue kostja vastu VÕS § 1028 lg 1 alusel rahuldamisele. Asjakohane ei ole seejuures kostja väide, et leping sisaldas muuhulgas ehituslepingu tingimusi ning see leping ei pidanud olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Vaidlusaluse makse ei teinud hageja kostjale mitte ehituslepingust tulenevate kohustuste täitmiseks, vaid tühise korteriomandi eellepingu alusel. Seetõttu tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 61 800 eurot. Kuna kohus rahuldas hageja põhinõude, kuulub VÕS § 113 lg 1 alusel rahuldamisele ka viivisenõue. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista viivis põhinõudelt 61 800 eurolt alates hagi esitamisest (12.08.2020) kuni põhinõude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
72.Ülejäänud poolte esitatud tõendeid (väljavõte kinnistusraamatust, toimiku 2. kd, lk 71, OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa hinnang toimiku 1. kd, lk 14-29, hageja e-kirja selle kohta toimiku 1. kd, lk 30 ja kostja hilisemad müügikuulutused, toimiku 2. kd, lk 36-38), ei loe kohus asjakohasteks, sest neist ei tulene asjaolusid, mis oleksid vaidluse lahendamisel olulised. Kuna pooled sõlmisid hageja 15 500 euro nõude osas kompromissi, ei hinda kohus selle nõudega seoses esitatud tõendeid (toimiku 1. kd, lk 34-44, toimiku 2. kd, lk 14-25).
73.TsMS § 162 lg 1 näeb ette, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
74.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista kulud õigusabile 4908,60 eurot, millest on maha arvestatud tagastatud riigilõiv 350 eurot. Kuna hageja ei ole käibemaksukohustuslane, on kulud arvestatud koos käibemaksuga. Lepinguline esindaja osutas hagejale õigusabi hinnaga 162 eurot koos käibemaksuga. Õigusabi osutati kokku 30 tundi ja 18 min. Hageja palus kostjalt täiendavalt välja mõista 4908,60 eurot ja koos varem esitatud menetluskuludega 7882,20 eurot. Hageja palus kostjalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt seadusjärgses määras. Hageja palus märkida kohtulahendis, et välja mõistetud kulud tuleb tasuda Reinmaa & Partnerid Advokaadibüroo OÜ arveldusarvele nr EExxx. Kostja pidas hageja kulusid ülepaisutatuteks.
75.Kuigi hagejat ei esindanud vaidluses vandeadvokaat, loeb kohus hageja lepingulise esindaja tunnitasu suuruse 162 eurot koos käibemaksuga mõistlikuks. Samas nõustub kohus kostja väidetega, et õigusabi osutamise ajakulu on üle paisutatud. Kohus leiab, et hagi koostamiseks ja kohtusse esitamiseks ei saanud vaidluse sisu ja mahtu arvestades aega kuluda 12 h 48 minutit. Kohus loeb mõistlikuks ajakuluks kokku 8 tundi.
76.Alusetu on 13.08.2020 ajakulu kohtumääruse analüüsiks ja kliendiga suhtlemiseks. Tegemist oli määrusega, milles kohus jättis hagi tagamise taotluse rahuldamata. Kostjalt ei saa välja mõista
kulu seoses alusetu hagi tagamise taotlusega. Alusetu on ka ajakulu 24.08.2020 24 minuti osas ja 16.09.2020 24 minuti osas, sest sellel ajal ei nõudnud kohus hagejalt täiendava seisukoha esitamist. Kohus loeb põhjendatuks ajakulu maakleritega suhtlemisele 1 h 24 min ning hageja 16.10.2020 seisukoha koostamisele kokku 6 tundi.
77.Kohtu toimikust ei nähtu hageja esindaja päringut kohtule 02.12.2020, mistõttu ei ole põhjendatud ajakulu 12 minutit. Samuti ei saa kohus lugeda põhjendatud ajakuluks esindaja kulusid mitmetele kliendiga peetud telefonikõnedele ja suhtlemisele kostjaga seoses kompromissiga (08.12.2020 ajakulu 12 min, 21.01.2021 ajakulu 18 min, 27.01.2021 ajakulu 24 min, 28.01.2021 ajakulu 18 min, 29.01.2021 ajakulu 12 min, 02.02.2021 ajakulu 54 min, 08.02.2021 ajakulu 30 min, 11.02.2021 ajakulu 24 min, 15.02.2021 ajakulu 12 min, 18.02.2021 ajakulu 18 min, 22.02.2021 ajakulu 12 min). Kohtu toimikust ei ole võimalik kontrollida, kas vastav suhtlus ja telefonikõned toimusid, kas nad oli vajalikud menetlusega seotud toimingute tegemiseks ning kaua need kestsid. Seetõttu ei loe kohus eelmärgitud ajakulu põhjendatuks.
78.Kohus loeb põhjendatuks ajakulu 21.12.2020 kohtu kirjaga tutvumiseks 18 min ning 21.01.2021 poolte ühise taotluse koostamiseks tähtaja pikendamiseks 18 min. Samuti loeb kohus põhjendatuks ajakulu kompromissi koostamisele 1 h 12 min. Kohus leiab, et hageja 01.03.2021 seisukoha koostamiseks ei saanud kogumis aega kuluda enam kui 5 tundi, arvestades seisukoha sisu ja mahtu. 26.03.2021 seisukoha koostamiseks ja menetluskulude nimekirja ei saanud aega kuluda enam kui 2 h 30 minutit, arvestades seisukoha sisu ja mahtu. Muus osas ei loe kohus hageja esindaja ajakulu alates 01.03.2021 põhjendatuks. Kohus osundab, et ei saa toimiku materjalide pinnalt tuvastada, kas või millistele kliendi kirjadele esindaja vastas, kas need olid seotud menetlusega ja kellega ning millistes küsimustes büroo siseselt nõu peeti. Hagejal on käesolevas asjas olnud üks lepinguline esindaja.
79.Kogumis loeb kohus hageja lepingulise esindaja ajakulu õigusabi osutamisel põhjendatuks 8 h + 1 h 24 min + 6 h + 18 min + 18 min + 1 h 12 min + 5 h + 2 h 30 min = 24 h 42 minutit. Arvestades hageja lepingulise esindaja tunnitasu suurust koos käibemaksuga 162 eurot, on hageja põhjendatud õigusabikulud 4001,40 eurot. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista õigusabikuludena 4001,40 eurot ja tasutud riigilõivuna 900 eurot ehk kokku 4901,40 eurot. Kooskõlas hageja taotlusega tuleb kostjalt välja mõista viivis menetluskuludelt 4901,40 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Vastavalt hageja taotlusele tuleb kostjat kohustada tasuma menetluskulud Reinmaa & Partnerid Advokaadibüroo OÜ arveldusarvele nr EExxx.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.