Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kaija Kaijanen ja Gea Lepik
Otsuse tegemise aeg ja koht
22. veebruar 2022, Tallinn
Kohtuasja number
2-20-11675
Kohtuasi
X hagi Nordcom Marketing OÜ vastu 61 800 ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 7. mai 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Nordcom Marketing OÜ apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
66 744 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja Nordcom Marketing OÜ (apellant) (registrikood 11284236), lepinguline esindaja vandeadvokaat Jüri Sirel Kostja X (vastustaja) (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Jako Laanemägi
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 1. veebruari 2022. a kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Jätta Nordcom Marketing OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Jätta Harju Maakohtu 7. mai 2021. a otsus muutmata, kuid täiendada osaliselt kohtuotsuse põhjendusi.
3.Jätta apellatsioonimenetluse kulud Nordcom Marketing OÜ kanda.
4.Mõista Nordcom Marketing OÜ-lt X kasuks välja apellatsiooniastme menetluskulude hüvitis 1117 eurot 80 senti. Nimetatud summalt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist. Menetluskulude hüvitis koos viivisega tuleb tasuda Reinmaa & Partnerid Advokaadibüroo OÜ pangakontole nr EE337700771003620774.
2-20-11675 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja) esitas 12. augustil 2020 Harju Maakohtule Nordcom Marketing OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt enda kasuks välja põhivõla 61 800 eurot ja alates hagi esitamisest kuni põhivõla tasumiseni sellelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivise. Lisaks palus hageja mõista kostjalt enda kasuks välja põhivõla 15 500 eurot ja ka sellelt alates hagi esitamisest kuni põhivõla tasumiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivise (selle nõude kohta sõlmisid pooled kompromissi ning Harju Maakohus lõpetas 1. märtsi 2021. a määrusega selle nõude menetluse). Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
1.1.Hagiavalduse kohaselt allkirjastasid pooled 13. septembril 2019 lihtkirjalikus vormis lepingu, mis kannab pealkirja „broneerimisleping“ (leping). Lepingu esemeks oli Tallinnas Vesivärava 50 asuva ehitise reaalosaks olev elamispind, s.o korter nr 60 üldpinnaga 257,3 m2, panipaik nr PP21 ja parkimiskoht nr P79 (korteriomand). Korteriomandi müügihind oli kokku 618 000 eurot. Hageja tasus kostjale lepingu alusel korteriomandi ettemaksuna 10% müügihinnast, s.o 61 800 eurot. Hageja asus tegema korteris töid, mille tõttu korteri väärtus suurenes. 2020. a aprillis tellis hageja korteriomandi hindamise ja sai teada, et korteriomandi tegelik väärtus on 391 000 eurot. Hageja edastas kostjale hindamisakti ja palus ettepanekuid edasise osas, kuid kostja ei pidanud akti asjakohaseks. 2020. aasta mais sai hageja teada, et poolte sõlmitud leping on vormivea tõttu tühine. Kuigi lepingu pealkirjaks on „broneerimisleping“, on see sisult kinnisasja müügi eelleping, mis peab olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Hageja nõudis kostjalt tühise tehingu alusel üleantud raha (61 800 euro) tagastamist ja hageja tehtud kulutuste (15 500 euro) hüvitamist, kuid kostja keeldus. Pooled pidasid 2020. a mais läbirääkimisi, kuid ei jõudnud kokkuleppele.
1.2.Leping on hoolimata selle pealkirjast käsitatav kinnisasja müügi eellepinguna ning pooled käsitasid makstud raha korteriomandi ettemaksuna, mida kinnitavad eelkõige lepingu p 5 ning müügilepingu olulised tingimused p-des 1, 2, 2.1 ja 2.2, samuti poolte kirjavahetus enne lepingu sõlmimist ning käitumine pärast lepingu sõlmimist. Pooled leppisid kokku müügilepingu olulistes tingimustes, sh lepingu esemes ja hinnas. Hageja asus lepingu sõlmimise järel korterit ümber kujundama ja palkas sisekujundaja ning kostja nõustus sellega. Broneerimislepingule viitab ainult lepingu p 3, kõik teised punktid viitavad müügi eellepingu sõlmimisele. Lepingu p-s 4 nimetatud broneerimistasu suurus kattus lepingu p-s 5 nimetatud võlaõiguslepingu sõlmimisel makstava müügihinna ettemaksu suurusega. 61 800 euro suurune tasu oleks
2-20-11675 korteriomandi hoidmise eest ca 1 kuu vältel (alates 13. septembrist kuni 15. oktoobrini 2019) selgelt ebamõistlikult suur broneerimistasu.
1.3.Kinnisasja müügi eelleping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 järgi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis ning vormi järgimata jätmise korral on leping tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine ning selle alusel saadu tuleb VÕS § 1028 lg 1 järgi tagastada. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2.1.Kostja vastuväidete kohaselt sõlmisid pooled broneerimislepingu, mitte müügi eellepingu. Hageja soovis osta korteriomandi ning pooled sõlmisid lepingu selleks, et kostja ei võõrandaks korterit kuni poolte vahel notariaalselt tõestatud vormis võlaõiguslepingu sõlmimiseni kolmandatele isikutele. Kostja kohustus jätma korteriomandi teatud aja jooksul hageja kasuks võõrandamata ning hageja kohustus tasuma selle eest broneerimistasu. Kostja hoidis korterit hageja kasuks broneerituna alates 13. septembrist 2019 kuni 12. maini 2020, s.o kaheksa kuud kuni ajani, mil hageja loobus ostusoovist, samuti sellele järgnenud läbirääkimise ajal. Seega täitis kostja broneerimislepingust tulenevat kohustust. Lepingu p-d 3 ja 4 viitavad selgelt broneerimislepingule ning lepingust ei tulene kohustust korteriomandit võõrandada või omandada.
2.2.Ka juhul, kui lepingus sisaldub teiste lepingute elemente (eelleping ja töövõtuleping), ei too see TsÜS § 85 järgi kaasa broneerimislepingu tühisust.
2.3.Lepingus märgitud broneerimistasu suurus on mõistlik ja põhjendatud, sest see katab kostja majanduslikud riskid ja kulud. Kostja kanda jäi müügihinna muutumise risk juhuks, kui korteriomand jääb hagejale võõrandamata, samuti uue ostja leidmise kulud. Kostja kandis hageja loobumise tõttu kahju 42 500 eurot (kostja müüs korteriomandi 27 000 euro võrra madalama hinnaga ning pidi kompromissi alusel tasuma hagejale kulutuste hüvitamiseks 15 500 eurot). Lisaks kandis kostja korteri kommunaalkulusid (2020. a veebruarist kuni juulini kokku 1558 eurot 43 senti) ning kostja arendustegevuseks võetud finantskohustuste intressikulu (27 810 eurot). Kostja kahju on kokku 71 368 eurot 43 senti, mistõttu oli broneerimistasu suurus põhjendatud. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus rahuldas 7. mai 2021. a otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja 61 800 eurot ja alates hagi esitamisest kuni põhivõla tasumiseni VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivise. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitise 4901 eurot 40 senti koos kohustusega tasuda sellelt seadusjärgses määras viivist.
3.1.Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud: -
kostja oli Kadriorus asuva Vesivärava 50 asuva kinnisasja omanik ning sellel paikneva korterelamu arendaja;
2-20-11675 -
-
hageja soovis osta selles korterelamus korterit nr 60 ning pooled allkirjastasid
13.septembril 2019 kirjaliku lepingu, mille pealkirjaks oli „broneerimisleping“; lepingu esemeks oli elamispinnana korter nr 60 üldpinnaga 257,3 m2 hinnaga 604 500 eurot, panipaik nr PP21 ja parkimiskoht nr P79 hinnaga 13 500 eurot, mille ostuhind oli kokku koos käibemaksuga 618 000 eurot; hageja kandis lepingu alusel kostjale üle 61 800 eurot; hageja soovil tehti korteris nr 60 erinevaid ehitustöid; pooled ei ole sõlminud notariaalselt tõestatud vormis korteriomandi müügilepingut; hageja teatas 2020. a mais kostjale, et ta ei soovi korterit osta; kostja ei ole hagejale lepingu alusel ülekantud raha tagastanud.
3.2.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled korteriomandi müügi eellepingu, mitte broneerimislepingu. Pooled olid lepingus kokku leppinud kõige olulisemates müügilepingu tingimustes, sh müügiesemes, ostuhinnas ja müügieseme üleandmise tingimustes, aga ka objektil tehtavates töödes. Kuigi hagejale viidati lepingus kui broneerijale ning kostjale kui omanikule, olid pooled lepingu p-s 1 nimetanud kostjat ka müüjaks ning pooled olid selles kokku leppinud müüdavas objektis ja selle ostuhinnas. Lepingu p-s 2 oli toodud, et korteriomand antakse broneerijale üle „osaliselt viimistletud karbi“ kujul ning punktides 2.1 ja 2.2 oli täpsustatud, mis kuulub hinna sisse ning mis mitte. Leping sisaldas n-ö broneerimisele suunatud kokkuleppeid, kuid broneerimistasu pidi olema osaks müügihinnast. Lepingu p-s 3 leppisid pooled kokku, et kuni 15. oktoobrini 2019 ei paku kostja kui omanik korteriomandit teistele huvilistele ega sõlmi selle võõrandamise kokkuleppeid, samuti ei pea läbirääkimisi ning märgib broneerimistähtaja jooksul müügikanalites korteriomandi staatuseks „broneeritud“. Lepingu p 4 kohaselt pidi broneerija tasuma korteriomandi broneerimise eest broneerimistasu 61 800 eurot. Lepingu p-s 5 oli märgitud, et võlaõigusliku lepinguga tasutakse 10% müügihinnast, milles sisaldub broneerimislepingu alusel tasutud broneerimistasu. Lisaks müügiesemele, hinnale ja müügieseme üleandmise tingimustele leppisid pooled lepingu p-s 7 kokku ka selles, millal toimub notariaalselt tõestatud lepingu sõlmimine, s.o hiljemalt
15.oktoobril 2019. Lepingu p 6 nägi ette, et kui omanik loobub ostust enne 15. oktoobrit 2019 ja kui kostja rikub lepingu p 2, peab kostja broneerimistasu tagastama. Lepingu p-dest 6 ja 7 võib nende koostoimes järeldada, et kuigi hagejal ei olnud lepingust tulenevat otsest kohustust korteriomandit osta, pidi tasutud raha jääma kostjale juhul, kui hageja ei teata loobumisest enne
15.oktoobrit 2019 ega sõlmi nimetatud ajaks kostjaga notariaalselt tõestatud lepingut. Kuigi leping ei näinud hagejale ette otsest kohustust korteriomandit osta, nägi see talle ette kohustuse teatada enne 15. oktoobrit 2019 loobumisest või sõlmida selleks ajaks notariaalset tõestatud leping. Kuigi hageja esitas poolte tegeliku tahte tuvastamiseks poolte lepingueelse kirjavahetuse, ei saa sellest poolte ühist tahet järeldada. Pooled leppisid neis mh kokku korteris tehtavates töödes, kuid sellel ei ole broneerimislepingu ja müügi eellepingu tuvastamisel tähtsust. Üks leping võis sisaldada mitme kokkuleppe tingimusi ning pooled võisid lisaks broneerimislepingu tingimustele või eellepingule leppida kokku korteris tehtavates töödes. Ka e-kirjavahetus seoses sisekujunduse töödega ei näita poolte ühist tahet, sest need kirjad saadeti pärast lepingu sõlmimist.
2-20-11675 Kuigi praktikas ei ole ebatavaline tasaarvestada broneerimistasu kinnisasja hinnaga, oli kokkulepitud broneerimistasu tavapärasest suurem. Kutselise kinnisvaramaakleri S. Serka e-kirja kohaselt on broneerimistasu enamasti paar tuhat eurot ning praktikas lepitakse broneerimislepingus kokku, et kui tulevikus sõlmitakse müügileping, kuulub broneerimistasu hinna sisse, kuid ainuüksi sellisest tasaarvestamisest ei saa teha järeldust, et tegu on eellepinguga. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liige Y on selgitanud, et uusarenduste puhul on tavaliselt broneerimistasuks tükihind, mitte protsent, kuid tasust ei saa teha järeldusi selle kohta, kas tegu on eellepingu või broneerimislepinguga, ka broneerimistasuna makstud summa moodustab osa müügihinnast. Kogumis võib lepingu tingimustest järeldada, et kui hageja ei sõlminud lepingus toodud tähtajaks kostjaga lepingut, kaotas ta õiguse saada ebatavaliselt suurt broneerimistasu tagasi, mis viitab korteriomandi eellepingu sõlmimisele. Lepingu tingimustest nende koostoimes võib järeldada, et lepingu sõlmimise peamiseks eesmärgiks oli siiski kohustada hagejat sõlmima notariaalselt tõestatud müügilepingut ning sellise kohustuse täitmise tagamiseks nägi leping talle ette märkimisväärse sanktsiooni. Lepingupooltega sarnane mõistlik isik oleks samadel asjaoludel pidanud mõistma, et tegu on korteriomandi müügi eellepinguga. Sellist tõlgendust toetab ka poolte käitumine. Kostja ei asunud pärast lepingus sätestatud broneerimistähtaja saabumist korteriomandit kolmandatele isikutele müügiks pakkuma, vaid ootas jätkuvalt hagejaga müügilepingu sõlmimist ning heitis hagejale lepingu sõlmimata jätmist ette. Ka kostja esile toodud riskid on kohtu hinnangul sellised tüüpilised riskid, mis tulenevad kinnisasja müügi eellepingu täitmata jätmisest. Kui pooled oleksid sõlminud ainult broneerimislepingu, ei oleks sellest saanud kostjale tuleneda tema kirjeldatud riske. Risk jääda soovitud ostjast ilma, risk teha müümata jäänud objektile uusi kulutusi, risk müüa objekt loodetust madalama hinnaga ning risk teha kulutusi uue ostja leidmiseks saavad kaasneda vaid juhul, kui pooled on sõlminud korteriomandi müügi eellepingu, mida ostja ei täida.
3.3.Kuna eelleping pidi AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 järgi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, kuid poolte leping sellele vorminõudele ei vastanud, on leping TsÜS § 84 lg 1 järgi tühine ning selle alusel saadu tuleb VÕS § 1028 lg 1 järgi tagastada. Arvestades seda, et hageja tasus kostjale 61 800 eurot tühise eellepingu alusel, tuleb kostjal hageja tasutud summa tagastada ning alates hagi esitamisest tuleb kostjal VÕS § 113 lg 1 alusel tasuda viivist.
3.4.Asjakohane ei ole kostja väide, et leping sisaldas mh ehituslepingu tingimusi ning see leping ei pidanud olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Hageja tegi vaidlusaluse makse tühise korteriomandi eellepingu, mitte ehituslepingu alusel.
3.5.TsMS § 162 lg 1 alusel jäävad menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks või teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt asus maakohus vääralt seisukohale, et pooled sõlmisid müügi eellepingu, mitte broneerimislepingu. Seda järeldades jättis maakohus kostja esitatud asjaolud arvestamata ja tõendid hindamata ning lepingupunktid kohaselt hindamata. Maakohus jättis uurimis- ja selgitamiskohustuse täitmata ning tegelikud asjaolud välja selgitamata.
2-20-11675 Lepingu p-dest 3 ja 4 tulenes üheselt, et pooled sõlmisid broneerimislepingu. Seda kinnitab ka hageja maksekorralduse selgitus. Lepingust ei tulenenud kohustust korteriomand omandada. Ka juhul, kui lepingus sisaldusid teised kokkulepped, ei toonud see kaasa broneerimislepingu tühisust. Maakohus jättis vääralt hindamata ehituslepingut puudutavad kostja väited. Vastustaja seisukoht
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta TsMS 657 lg 1 p 21 alusel rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, sest apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kahelda maakohtu otsuse seaduslikkuses ja põhjendatuses, kuid osaliselt tuleb täiendada kohtuotsuse põhjendusi. Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654 lg 6 kohaselt maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.
7.Maakohus asus põhjendatult seisukohale, et poolte sõlmitud leping sisaldas korteriomandi müügi eellepingu kokkuleppeid ning hageja tasus kostjale 61 800 eurot müügi eellepingu alusel osana müügihinnast, mitte broneerimistasuna.
7.1.Maakohus tõlgendas lepingut kooskõlas VÕS §-s 29 sätesatud lepingu tõlgendamise põhimõtetega. Arvestades seda, et lepingus sisaldusid nii broneerimislepingule kui ka müügi eellepingule viitavad sätted ning kohtule esitatud tõendite alusel ei olnud võimalik kindlaks teha poolte ühist tahet, järeldas maakohus lepingu teksti ning poolte esile toodud ja tõendatud asjaolusid arvestades õigesti, et lepingupooltega sarnane mõistlik isik oleks samadel asjaoludel pidanud mõistma, et lepingus sisaldus korteriomandi müügi eelleping. Maakohtu järeldus on kooskõlas Riigikohtu praktikaga, mille kohaselt võivad ühes lepingudokumendis sisalduda iseenesest nii broneerimis- kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Neid kokkuleppeid saab eristada selle järgi, et kinnisasja müügi eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale, broneerimislepingu sisuks aga müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata. Seejuures on tegemist müügi eellepinguga juhul, kui pooled on saavutanud kokkuleppe kõigis olulistes kinnisasja müügilepingu tingimustes ning väljendatud on ostja kavatsus kinnisasi osta ning müüja kavatsus see müüa (vt Riigikohtu 29. novembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-8456, p-d 11–12; 19. juuni 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07, p 14). Praegusel juhul leppisid pooled küll lepingu p-s 3 kokku ka korteriomandi broneerimises, s.o kostja kohustuses jätta ca ühe kuu jooksul, s.o kuni 15. oktoobrini 2019 korteriomand kolmandatele isikutele müümata, kuid lisaks sellele sisaldas leping ka müügi eellepingu tingimusi, sh poolte kavatsust müüa korteriomand 618 000 euro eest hiljemalt 15. oktoobril 2019 sõlmitava müügilepinguga hagejale. Seega olid pooled selgelt leppinud kokku korteriomandi müügikavatsuses.
2-20-11675
7.2.Samuti asus maakohus põhjendatult seisukohale, et hageja tasus 61 800 eurot eellepingu alusel müügihinna ettemaksuna, mitte broneerimistasuna. Kuigi lepingu p 4 järgi oli broneerimistasu 61 800 eurot, tuli lepingu p 5 järgi müügilepingu sõlmimisel tasuda 10% müügihinnast (s.o 61 800 eurot), milles sisaldub broneerimistasu. Arvestades seda, et praktikas on tavapärane broneerimistasu suurus paar tuhat eurot, pidas maakohus põhjendatult lepingu p-s 4 broneerimistasuna nimetatud tasu eellepingu alusel makstavaks müügihinna ettemaksuks. Kolleegiumi hinnangul sai mõistlik isik broneerimis- ja müügi eellepingu tingimusi sisaldavat lepingut sõlmides ja selle alusel 10% korteriomandi müügihinnast tasudes mõista lepingut selliselt, et ta tasub selle summa müügihinna ettemaksuna, mitte korteriomandi ca üheks kuuks broneerimise eest. Samuti ei saanud mõistlik müüja käsitada sedavõrd suurt tasu lepingu sõlmimise ajal ca ühekuulise broneerimise tasuna. Teistsugusele järeldusele ei saa asuda ka lepingu pealkirja (broneerimisleping) ega hageja maksekorralduse selgituse („broneerimistasu Kadrioru Plaza korter nr 60“) alusel. Arvestades lepingu sisu, sh selles sisalduvaid müügi eellepingu kokkuleppeid, on pooled kasutanud lepingus ning sellest tulenevalt ka hageja makse selgitust märkides ekslikult tähistust „broneerimisleping“, mida ei saa kohus VÕS § 29 lg 2 järgi lepingu tõlgendamisel aluseks võtta. Seejuures ei ole lepingut tõlgendades tähtsust sellel, kui kaua hoidus kostja tegelikult korteriomandit kolmandatele isikutele müümisest. Oluline on see, kuidas lepingupooled pidid lepingut sõlmides vastavaid tingimusi mõistma. Juhul, kui kostjale tekkisid korteriomandi broneerimisest negatiivsed majanduslikud tagajärjed, võiks see anda kostjale alust esitada hageja vastu õiguskaitsevahendeid, kuid see ei anna alust pidada lepingu p-s 4 sisalduva tasu suurust ca ühekuulise broneerimise eest põhjendatuks.
7.3.Õige on ka maakohtu järeldus, et hoolimata sellest, et lepingudokumendis sisaldusid erinevate lepingute tingimused, pidanuks pooled müügi eellepingu ja müügihinna ettemaksuna tasumise kokkuleppe sõlmima AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 järgi notariaalselt tõestatud vormis, ning vormi järgimata jätmise tõttu on eelleping koos müügihinna ettemaksu tasumise kohustusega tühine. Kuigi lepingudokumendis sisaldusid ka korteriomandi broneerimiskokkulepe (lepingu p 3) ja pooled olid leppinud kokku korteris tööde tegemises (töövõtuleping), mille puhul ei ole seaduses sätestatud kohustuslikku vorminõuet, ei anna see alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Hoolimata sellest, et lepingu p 3 ja poolte töövõtuleping kehtivad, on lepingu p-s 4 sisalduv broneerimistasuna nimetatud summa käsitatav müügi eellepingu alusel makstava müügihinna ettemaksuna ning poolte muud kokkulepped ja nende kehtivus ei mõjuta seda, et müügi eelleping ja selle alusel makstud ettemaksu tasumise kohustus olid tühised.
8.Maakohus ei ole vaidlust lahendades eksinud menetlusõiguse normide vastu, sh rikkunud eelmenetluse ülesandeid. Esmalt märgib kolleegium, et erinevalt hagita menetluses TsMS § 5 lg 3 järgi kehtivast uurimispõhimõttest, määravad hagimenetluses TsMS § 4 lg 2 järgi pooled ise vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise ning kohus menetleb hagi TsMS § 5 lg 1 järgi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Seejuures on pooltel TsMS § 5 lg 2 järgi võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda ning pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Ka Riigikohus on
2-20-11675 korduvalt juhtinud tähelepanu sellele, et hagimenetlus on oma olemuselt võistlev menetlus, milles lähtutakse poolte esitatust (vt Riigikohtu 21. oktoobri 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-1718305, p 14, 20. veebruari 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-12587, p 10 ja 20. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 40). Iseenesest lasub kohtul hagimenetluses TsMS § 392 järgi kohustus selgitada eelmenetluses välja asja lahendamiseks tähtsad asjaolud, kuid praegusel juhul ei nähtu toimiku materjalidest, et maakohus oleks seda kohustust rikkunud. Seejuures ei ole maakohus jätnud põhjendamatult arvestamata ja hindamata ka kostja vastuväiteid ja kostja esitatud tõendeid (v.a hageja
19.septembri 2019. a maksekorraldus, mida kolleegium ülal hindas). Maakohus asus õigesti seisukohale, et kostja majanduslikel riskidel ja kantud kulutustel ei ole broneerimistasu suuruse määramisel tähtsust. Seetõttu ei olnud maakohtul alust ka neid asjaolusid kinnitavaid tõendeid hinnata.
9.Ülaltoodud põhjendustel ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsust tühistada ning apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
10.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.
11.Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Hageja esitatud menetluskulude nimekirjade järgi on tema apellatsioonimenetlusega seotud menetluskuludeks lepingulise esindaja kulud 1782 eurot (koos käibemaksuga) ja hagi tagamise avalduselt tasutud riigilõiv 50 eurot, s.o kokku 1832 eurot. Nimekirjade kohaselt kulus hageja lepingulisel esindajal apellatsioonimenetluse toimingutele kokku 11 tundi, sh maakohtu otsusega tutvumiseks ja kliendiga suhtluseks 1 tund, vastuse ja hagi tagamise avalduse koostamiseks kokku 6 tundi 30 minutit, hagi tagamise avaldusele vastaspoole esitatud seisukohaga tutvumiseks ja kliendiga suhtluseks 36 minutit, kohtuistungiga seoses kohtule vastamiseks, istungiks valmistumiseks ja istungil osalemiseks 2 tundi 30 minutit ning menetluskulude nimekirja koostamiseks 12 minutit. Arvestades maakohtu otsuse, apellatsioonkaebuse ja vastuse sisu ja mahtu, aga ka kostja vastuväiteid hageja esindaja toimingutele kulunud aja ning hagi tagamise taotlusega põhjendamatute kulude tekitamise kohta, on kolleegiumi hinnangul esindaja tehtud toimingud ja toimingutele kulunud aeg olnud põhjendatud ja vajalik kokku 6 tunni 54 minuti ulatuses. Kolleegiumi hinnangul ei olnud hageja esindaja apellatsioonimenetluses tehtud hagi tagamist puudutavad toiminguid ning ühes sellega ka hagi tagamise avalduselt 50 eurot suuruse riigilõivu tasumine vajalik, mistõttu ei ole nende toimingute hüvitamine põhjendatud. Kuigi hageja ei ole menetluskulude nimekirjas selgelt eristanud, kui palju aega kulus hageja esindajal hagi tagamisega seotud toimingute tegemiseks, võis kolleegiumi hinnangul kuluda kogenud vandeadvokaadil 5. juuli 2021. a menetlusdokumendis sisalduva apellatsioonkaebuse vastuse koostamiseks 3 tundi (põhjendamatu kulu 3 tundi 30 minutit), arvestades mh seda, et hageja kordas varem maakohtu menetluses esitatud seisukohti. Samuti ei olnud vajalik hagi tagamise avaldusele esitatud vastaspoole seisukohaga tutvumine ega sellega seoses kliendiga suhtlemine (36 minutit). Ülejäänud, s.o 6 tunni 54 minuti osas on hageja esindaja toimingud olnud vajalikud ja neile kulunud aeg põhjendatud.
2-20-11675 Menetluskulude nimekirja järgi on kostja esindaja tunnitasu 162 eurot (koos käibemaksuga), mis ei ületa vandeadvokaadi keskmist tasumäära. Seega on hageja apellatsiooniastme vajalikud ja põhjendatud kulud esindajale kokku 1117 eurot 80 senti (6,9 tundi × 162 eurot/tund = 1117 eurot 80 senti), mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Vastavalt hageja taotlusele tuleb kostjal TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist ning menetluskulude hüvitis tuleb tasuda Reinmaa & Partnerid Advokaadibüroo OÜ pangakontole nr EE337700771003620774.