Tallinn, Narva mnt 31 korteriühistu hagi Elisa Eesti AS vastu võla 3155,37 euro väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 03. septembri 2020 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tallinn, Narva mnt 31 korteriühistu apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
3155,37 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: Tallinn, Narva mnt 31 korteriühistu (Korteriühistu esindajad ringkonnakohtus Narva mnt.31, registrikood 80010596), lepinguline esindaja Roman Maksimenko Kostja: Elisa Eesti AS (registrikood 10178070), lepinguline esindaja: Margus Moor Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 03. septembri 2020 otsus osas, milles kohus rahuldas Elisa Eesti AS avalduse menetluskulude kindlaksmääramiseks ja mõistis Tallinn, Narva mnt 31 korteriühistult Elisa Eesti AS kasuks välja menetluskulude hüvitamiseks 70,80 eurot.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta rahuldamata Elisa Eesti AS taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks ja Tallinn, Narva mnt 31 korteriühistult väljamõistmiseks. Muu osas jätta maakohtu otsus muutmata, täiendades otsuse põhjendusi.
4.Apellatsioonimenetluse kulud jätta hageja Tallinn, Narva mnt 31 korteriühistu kanda.
5.Kostjal Elisa Eesti AS-l hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid ei ole. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist
otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Tallinn, Narva mnt 31 korteriühistu esitas 20.12.2019 Pärnu Maakohtu Maksekäsuosakonnale maksekäsu kiirmenetluse avalduse Elisa Eesti AS-lt 3155,37 euro väljamõistmiseks. Võlgniku vastuväite tõttu anti asi üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. 17.02.2020 esitas hageja hagiavalduse, milles palus kostjalt välja mõista võla 3155,37 eurot ning jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 25.04.2000 lepingu Narva mnt 31 kaheksandal korrusel asuva ruumi rentimiseks. Lepingu p-de 3.1 ja 3.4 kohaselt pidi kostja maksma tasu 6000 krooni kuus ja täiendavalt elektrienergia kulu. Lepingu lisas 1 olid märgitud elektriarvesti algnäidud. 03.04.2001 allkirjastasid pooled akti uute arvesti näitude kohta.
3.2019.a märtsis selgus, et arvesti kella rikke tõttu ei olnud võimalik määrata eraldi päevast ja öist elektrikulu, mistõttu olid arvesti näidud ajavahemikul 2016.a maist kuni 2019.a märtsini ebaõiged. Sellest sai järeldada, et kostja ei tasunud sellel perioodil tarbitud ulatuses elektri eest. Hageja arvestas sellel perioodil tarbitud elektrikulu keskmise kulu põhiselt (s.o 1704 kW/h kuus), võttes aluseks eelneva aasta, mil arvesti oli korras. 15.03.2019 teavitas hageja sellest kostjat ja edastas kostjale parandusarve nr 1 võla 2035,37 euro tasumiseks. Kostja võlga ei tasunud.
4.Hageja kutsus 30.03.2019 eksperdi, kes kinnitas arvesti riket. Hageja saatis kostjale 03.04.2019 ekspertiisiakti ärakirja koos nõudega tasuda täiendavalt arvestatud elektri eest.
5.Hageja teavitas 01.04.2019 kostjat renditasu tõusust 650 euroni kuus alates 01.05.2019. Kostja ei reageerinud sellele kirjale, kuid jätkas ruumi rentimist. Alates 01.04.2019 esitas hageja kostjale arveid suurendatud renditasu määraga, kajastades arvetel ka uusi elektriarvesti näite ja olemasolevat võlga. Kostja tasus arveid osaliselt, mistõttu ütles hageja 01.07.2019 lepingu üles alates 01.08.2019.
6.Kostja teavitas hagejat alles 04.07.2019, et ta ei tunnista renditasu tõstmist ega täiendava elektrikulu võlgnevust.
7.Pärast lepingu lõppemist esitas hageja kostjale 31.10.2019 üldarve nr 95 võla 3155,37 euro tasumiseks (suurendatud renditasu võlgnevus 1120 eurot + tasumata elektri eest 2035,37 eurot). Kostja ei ole võlgnevust tasunud. Kostja vastuväited
8.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
9.Kostja on tasunud rendimakseid poolte vahel kokku lepitud suuruses, s.o 370 eurot kuus.
10.Kuna poolte vahel oli sõlmitud tähtajaline (5-aastane) üürileping, mis tähtaja saabumisel pikenes automaatselt samuti 5 aastaks (lepingu p 7.1), siis puudus hagejal võlaõigusseaduse (VÕS) § 299 alusel õigus renditasu tõsta. Hagejal ei ole õigust tõsta renditasu ühepoolselt ka VÕS § 300 alusel, sest see kohaldub üksnes eluruumide üürilepingule. Kostja ei ole ka vaikimisi (tegevusetusega) aktsepteerinud hageja poolt 24.03.2019 saadetud üüri tõstmise ettepanekut VÕS § 20 lg 3 järgi, sest tasus renti edasi eelnevalt kokkulepitud summas.
11.Kostjal puudub võlgnevus ka elektritarbimise eest, kuna tugijaama arvesti salvestas kogu tarbimise päevase näidu alla, eristamata öist ja päevast tarbimist. Seega on kostja tasunud kogu elektri tarbimise eest päevase näidu järgi, st iga tarbitud kWh eest ja seda kallima (päevase) tariifi alusel.
12.09.04.2019 vaatasid pooled koos Koller Eesti OÜ esindajaga arvesti üle ja paigaldati paralleelarvesti. 30.04.2019 ja 31.05.2019 fikseeriti tugijaama arvesti ja paralleelarvesti näidud. Paralleelarvesti töötas alates 09.04.2019 kuni 31.05.2019. Kahe kuu mõõtmise tulemusel selgus, et tugijaama arvesti luges tarbitud elektrit õigesti, kuid luges kogu tarbimise päevase näidu alla. 31.05.2019 vahetati tugijaama arvesti välja uue vastu. Vahetamise juures viibis ka hageja esindaja. Alates 2019.a juunist mõõdeti elektri tarbimist juba uue arvesti alusel.
13.Lisaks on kostja tellinud Inspecta Estonia OÜ mõõtelabori sõltumatult eksperdilt Peeter Konjuhhovilt eksperthinnangu, millest nähtub, et rendipinnal asunud tugijaama arvesti oli töökorras ning vastas metroloogiliselt standardi NE 50470-3 nõuetele. Eksperthinnangust nähtub, et programmikella rikke puhul arvestatakse kogu arvestit läbiv elektrienergia päevase tariifi hulka juhul, kui programmkella vastav ahel on avatud või katkestuses.
14.Asjaolu, et tugijaama arvesti luges päevase ja öise tarbimise päevase näidu alla, nähtub ka 2018. ja 2019. a tarbimise võrdlusest. 31.05.2019 vahetati katkine tugijaama arvesti välja uue elektriarvesti vastu. Seega 2019.a juunis ja juulis toimus mõõtmine juba uue arvestiga. Pärast tugijaama arvesti väljavahetamist ei muutunud elektri tarbimine suuremaks. Arvete võrdlusest nähtub, et 2018.a ja 2019.a suvekuude elektri tarbimine kokku nii päevase kui öise tarbimise eest on olnud samas suurusjärgus. Eeltoodu tähendab mh ka seda, et kostja maksis kogu elektri tarbimise eest päevase näidu järgi ehk rohkem, kui oleks pidanud, sest päevane tariif on öisest kallim.
15.Hageja keskmise tarbimise arvutused ei ole ka metoodiliselt õiged. Hageja võttis suvalised 13 kuud ja arvestas selle põhjal keskmise tarbimise. Hageja ei arvestanud asjaoluga, et elektri tarbimine muutub igal kuul/aastal märkimisväärselt vastavalt sellele, kui soe või külm on ilm. Mida vähem töötab seadmeruumis konditsioneer, seda vähem tarbivad kostja seadmed elektrit. Lisaks ei arvestanud hageja asjaoluga, et aegade jooksul on antennide ja saatjate-vastuvõtjate arvu vähendatud, mis on samuti põhjustanud tarbimise vähendamist. Kolme aasta tarbimise ümberarvutamine on hageja poolt ka pahatahtlik. Hageja kontrollis ise igakuiselt arvesti näitusid ja esitas nende põhjal kostjale arved. Hageja on seega tarbimist/näitusid aktsepteerinud ja tal puudub õigus hakata kolme aasta tarbimist ümber arvutama. Maakohtu otsus ja põhjendused
16.Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitise 70,80 eurot.
17.Olenemata lepingu pealkirjast sõlmisid pooled mitteeluruumi üürilepingu, sest lepingu esemeks oli tasuline ruumi üürile andmine.
18.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: - pooled sõlmisid 01.04.2000 tähtajalise üürilepingu Tallinnas Narva mnt 31 asuva ruumi üürimiseks; - hageja paigaldas lepingu esemeks olevasse ruumi oma tugijaama ja kohustus maksma tarbitud elektri eest vastavalt arvesti näitudele (lepingu lisa p 6.4); - 02.06.2014 leppisid pooled kokku üüritasu muutmises alates 01.07.2014 suurusega 370 eurot kuus. - 24.03.2019 saatis hageja kostjale e-kirja, milles märkis, et on sunnitud suurendama üüri 650 euroni kuus alates 01.05.2019, sama kirjaga saatis hageja kostjale kahepoolse kokkuleppe projekti lepingu muutmiseks; - kostja lepingu muutmise kokkulepet ei allkirjastanud; - kostja ei maksnud hageja arveid osas, milles hageja oli ühepoolselt üürisummat suurendanud ja jätkas üürimaksete tasumist kokkulepitud summas, s.o 370 eurot kuus; - 09.04.2019 paigaldati üüripinnale paralleelarvesti, mis töötas perioodil 09.04.– 31.05.2019; - 31.05.2019 vahetati tugijaama arvesti välja uue vastu ja alates 2019.a juunist mõõdeti elektri tarbimist juba uue arvesti alusel; - 01.07.2019 saatis hageja kostjale kirja, milles teatas soovist lõpetada kostjaga leping alates 01.08.2019; - kostja vabastas üüripinna 30.07.2019.
19.Hageja üürivõla nõue on põhjendamatu, sest hagejal puudus seadusest tulenev alus üüri suuruse ühepoolseks muutmiseks.
20.Praegusel juhul ei kohaldu VÕS § 299 sätted, sest üürileping oli tähtajaga 5 aastat (lepingu p 2.3) ning pikenes p 7.1 alusel 5 aasta kaupa, kuna pooled vastupidist soovi ei avaldanud. Seega oli tegemist tähtajalise lepinguga. Lepingu p-s 7.1 oli poolte erikokkulepe, mis välistab üürilepingu tähtajatuks muutumise (VÕS § 310 lg 1). Samuti ei kohaldu VÕS § 300, mis näeb ette eluruumi üüri perioodilise suurenemise, sest poolte vahel oli sõlmitud mitteeluruumi üürileping.
21.Ka ei saa kostja käitumist lugeda hageja saadetud üüri tõstmise kokkuleppega nõustumiseks kaudse tahteavaldusega (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 3) või vaikimisega (TsÜS § 68 lg 4, VÕS § 20 lg 3). Kuna pooled olid lepingu p-s 9.2 kokku leppinud, et lepinguga seotud teade loetakse kätte antuks, (1) kui teade on üle antud allkirja vastu või (2) kui teade on saadetud postiasutuse poolt tähitud kirjaga poole poolt märgitud aadressil ja postitamisest on möödunud 5 kalendripäeva ning hageja ei tõendanud kokkulepitud viisil üüri tõstmise ettepaneku kostjale saatmist, ei saanud hakata kostjal lepingu p-s 6.4 kokku lepitud tähtaeg vastamiseks kulgema. Seetõttu ei saa lugeda kostja mittevastamist üüri tõstmisega nõustumiseks vaikimisega. Kuna hageja ei ole kostjale tahteavaldust lepingu kohaselt edastanud, ei ole võimalik üüripinna edasist kasutamist käsitleda ka TsÜS § 68 lg 3 kohase kaudse tahteavaldusena.
22.Isegi kui asuda seisukohale, et hageja ei pidanudki üüri tõstmise kokkuleppe sõlmimise ettepanekut lepingus kokkulepitud viisil kostjale edastama, ei saa lugeda kostjat ettepanekuga nõustunuks, sest kostja keeldus kuni lepingu lõppemiseni hageja ettepanekus toodud summas üüri maksmisest ja tasus üüri varasema kahepoolse üüri tõstmise kokkuleppe kohaselt 370 eurot kuus. Seega saab varasemalt kokkulepitud üüri maksmisega jätkamine olla käsitletav kostja TsÜS § 68 lg 3 kohase kaudse tahteavaldusena hageja ettepanekuga mittenõustumise kohta. Kuna hageja ei ole kehtivalt ühepoolselt üüri suurendanud, puudub kostjal hageja ees üürivõlg.
23.Pooled ei vaidle, et elektriarvesti kajastas üksnes päevast näitu. See nähtub ka kostja poolt kohtule esitatud fotodelt ning arvetelt, kus öise elektri näit on püsinud muutumatuna. Kostja on ekspertarvamusega tõendanud, et arvesti oli mõõtmistulemuste kohaselt töökorras, kuid programmkella rikke tõttu on kogu arvestit läbiv elektrienergia arvestatud päevase elektrina. Kostja on kohaselt esile toonud ja ka paralleelarvesti abil kogutud andmetega tõendanud, et üüripinnal paiknenud põhiarvesti mõõtis kogu tarbitud elektrienergia, arvestades selle päevase tarbimise alla. Hageja esitatud asjatundja arvamusest järeldub üksnes see, et arvesti kell oli vale. Asjatundja ei tuvastanud, et vaidlusaluse arvesti kell oleks olnud rikkis või et arvesti ise ei toiminud. Hageja ei ole seega tõendanud, et arvesti ei olnud töökorras ja öist tarbimist üldse ei mõõtnud.
24.Asjakohatud on hageja väited, mis puudutavad paralleelarvesti paigaldamisega seonduvat. Fotodelt nähtub, et mõlemad arvestid on tarbimist mõõtnud ja tulemused on sisuliselt samaväärsed. Puudub alus kahelda, et paralleelarvesti kajastas tegelikku tarbimist.
25.Kostja väidete kohaselt oli paralleelarvesti paigaldamine hagejaga kooskõlastatud ja tehtud hageja esindaja juuresolekul. Hageja sellega ei nõustunud. Samas puudub lepingu või seaduse säte, mis kohustaks kontrollmõõtmiste teostamiseks kaasama hageja esindaja või eksperdi.
26.Kuna kostja on tõendanud, et arvesti mõõtis kogu (s.o ööpäevaringselt) kostja poolt tarbitud elektrienergia, kuid kajastas seda päevase näidu all ja hageja ei tõendanud vastupidist, on hageja elektrikulu hüvitamise nõue alusetu ja tuleb jätta rahuldamata.
27.Kuna vaidlus puudub, et kostja on hagejale elektrienergia eest tasunud arvesti näitude põhjal päevase tariifi alusel, siis ei ole kostja võlgu ka päevase ja öise elektrienergia tariifi hinnavahet. Vastupidi, kostja on tasunud hagejale elektri eest rohkem kui pidi, kuna päevane tariif on öisest kõrgem.
28.Menetluskulud jäävad tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Hagejal tuleb kostjale hüvitada dokumentaalse tõendi kulu 70,80 eurot, mis on TsMS § 143 p 2 alusel koosmõjus § 138 lg-tega 1 ja 2 põhjendatud ning vajalik kulu ja see ei ole ebamõistlikult suur. Apellatsioonkaebus
29.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
30.Maakohus leidis vääralt, et pooled on lepingu p-ga 7.1 välistanud üürilepingu tähtajatuks muutumise VÕS § 310 lg 1 kohaselt. Kuna VÕS § 310 lg 1 ei sätesta lepingu tähtaja pikenemist, siis on pooled lepingu p-s 7.1 kokku leppinud seadusevastaselt lepingu pikenemise. Seetõttu tuleb kohaldada seadust ja lugeda leping VÕS § 310 tähenduses tähtajatuks. Seega oli hagejal õigus VÕS § 299 alusel üüri ühepoolselt tõsta.
31.Maakohus leidis ebaõigesti, et VÕS § 300 ei kohaldu. VÕS § 341 järgi kohaldatakse rendilepingule üürilepingut käsitlevaid sätteid ning VÕS § 272 lg 2 järgi kinnisasja üürimist käsitlevaid sätteid kohaldatakse ka elu- ja äriruumide suhtes.
32.Kuna 01.07.2002 jõustunud VÕS võimaldab sõlmida lepinguid sidevahendite ja arvutivõrgu kaudu ning 2006.a TsMS redaktsiooni § 314 lg 4 sätestab dokumentide kättetoimetamise võimaluse e-posti vahendusel, siis on ebaõige kohtu järeldus, et hageja pidi üüri tõstmise kokkuleppe toimetama kostjale kätte lepingu p-s 9.2 sätestatud viisil. Arvestades seda, et pooled lahendasid kõiki üürilepingu küsimusi e-posti vahendusel, siis on põhjendatud kohaldada TsÜS §-s 4 sätestatud analoogia võimalust. Seetõttu tuleb lugeda
hageja üüritõstmise kokkulepe kostjale kättetoimetatuks e-kirja teel ja kostja nõusolekut tuleb järeldada VÕS § 20 lg 3 alusel vaikimisest.
33.Kohus hindas ebaõigesti tõendeid ja ei vastanud hageja vastuväidetele, kui leidis, et seadus ega leping ei sätesta elektriarvesti kontrollimiseks hageja ja eksperdi juuresolekut. Kostja tõendid (fotod) elektriarvesti paralleelkontrollist ei ole usaldusväärsed, sest need ei ole tehtud hageja ja eksperdi juuresolekul. Lepingu p 9.1 järgi peavad kõik lepinguga seotud teavitused olema kirjalikus vormis. Seega pidi kostja arvesti kontrollimisest hagejat kirjalikult teavitama. Samuti saab eksperdiks olla vaid oma ala asjatundja ja tõendist ei ole võimalik tuvastada, kas see on tehtud nõuetekohase eksperdi poolt. Lisaks ei ole eksperdi ütlustega võimalik tõendada, et elektriarvesti oli korras, sest ekspert on andnud hinnangu pärast elektriarvesti eemaldamist elektrivõrgust ja see võis olla kostja poolt parandatud.
34.Maakohus leidis ebaõigesti, et kostja dokumentaalse tõendi kulu on põhjendatud menetluskulu käesoleva asja raames. Tõend on koostatud enne kohtumenetlust, mistõttu ei saa kostja nõuda selle hüvitamist hagejalt menetluskuluna. Vastus apellatsioonkaebusele
35.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
36.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles kohus rahuldas kostja avalduse menetluskulude kindlaksmääramiseks ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitise 70,80 euro suuruses summas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab kostja avalduse hagejalt menetluskulude väljamõistmiseks rahuldamata. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata, kuid ringkonnakohus täiendab otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
37.Kostja palus maakohtus hagejalt menetluskulude hüvitamiseks välja mõista dokumentaalse tõendi saamise kulu suurusega 70,80 eurot, mille kostja tasus Inspecta Estonia OÜ-le arvamuse koostamise eest. Maakohus leidis ebaõigesti, et tegemist on dokumentaalse tõendi saamise kuluga TsMS § 143 p 2 tähenduses, mis tuleb hageja poolt kostjale hüvitada. Nimetatud sätte alusel ei hüvitata dokumentaalse tõendi saamise kulu, kui tõend koostati enne kohtumenetlust. Inspecta Estonia OÜ arvamus on koostatud 23.07.2019, kuid kohtumenetlus algas alles 20.12.2019 maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisega. Seega ei ole antud juhul tegemist asja läbivaatamise kuluga, mis kuuluks hüvitamisele käesoleva asja menetluskuluna. Kohtuotsus tuleb seetõttu menetluskulude kindlaksmääramise ja kostjalt väljamõistmise osas tühistada ja kostja avaldus menetluskulude hüvitamiseks jätta rahuldamata.
38.Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti ja ei rikkunud muus osas menetlusõiguse norme. Apellatsioonkaebuses kordab hageja suures osas maakohtus esitatud väiteid. Maakohus on otsuses nendele hinnangu juba andnud ja käsitlenud neid piisava põhjalikkusega. Ringkonnakohus nõustub muus osas esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
39.TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse
või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
40.Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et hagejal ei olnud õigust ühepoolselt üüri tõsta. Selline seisukoht on kooskõlas poolte vahel sõlmitud üürilepingu ja seadusega. Lepingu p 6.2. kohaselt oli hagejal õigus ühepoolselt nõuda üürisumma muutmist, kui muudatus tuleneb Eesti Vabariigi õigusaktidest. Antud juhul hagejal sellist õigust seaduse järgi ei olnud. VÕS § 299 järgi on üürileandjal õigus tõsta ühepoolselt üüri üksnes tähtajatu üürilepingu puhul. Maakohus tuvastas õigesti, et poolte vahel sõlmitud tähtajaline üürileping pikenes lepingu p 7.1. järgi automaatselt 5 aasta kaupa, kuna kumbki pool ei teatanud üks kuu enne lepingu tähtaja möödumist teisele poolele lepingu lõpetamise soovist. Kuigi VÕS § 309 lg 1 esimene lause sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud, on säte dispositiivne ja lepingupooled võivad kokku leppida teisiti, st selles, et leping pikeneb tähtaja möödumisega. Antud juhul olid pooled lepingu p-s 7.1. kokku leppinud teisiti. Eeltoodu tõttu on ebaõiged hageja seisukohad, et lepingu p 7.1. ei saa kohaldada, kuna see on vastuolus seadusega ja kohaldada tuleb VÕS § 310 lg-t 1, mille kohaselt muutub üürileping pärast tähtaja möödumist tähtajatuks ja hagejal oli õigus VÕS § 299 lg 1 alusel ühepoolselt üüri tõsta.
41.Maakohus leidis õigesti ka seda, et hageja viidatud VÕS § 300 ei saa käesolevas asjas kohaldada, kuna nimetatud säte reguleerib eluruumi üüri perioodilise suurenemise kokkuleppe tingimusi. Poolte vahel sõlmitud leping oli mitteeluruumi üürileping.
42.Samuti leidis maakohus õigesti, et kostja käitumist ei saa antud juhul lugeda hageja saadetud üüri tõstmise ettepanekuga nõustumiseks kaudse tahteavaldusega TsÜS § 68 lg 3 või vaikimisega TsÜS § 68 lg 4 ja VÕS § 20 lg 3 järgi. TsÜS § 68 lg 3 on kaudne tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. Kaudse tahteavalduse olemasolu tuvastamisel on määrav, et tegevuses, mille hindamise kaudu tuleb otsustada, kas vastav tahteavaldus on olemas või mitte, väljendub tahe kaasa tuua õiguslikke tagajärgi. Juhul, kui sellist tahet ei ole, ei saa rääkida ka tahteavaldusest, mis oleks tegijale õiguslikult siduv ning tooks kaasa õiguslikke tagajärgi. Hageja ei ole välja toonud ühtegi asjaolu, millest saaks järeldada kostja tahet maksta hagejale viimase poolt nõutud kõrgemat üüri. Vastupidi, vaidlust ei ole asjaolu üle, et kostja hageja ettepanekule ei vastanud ja tasus kuni lepingu lõppemiseni üüri varasema kahepoolse kokkuleppe kohaselt 370 euro suuruses summas kuus.
43.Asja materjali järgi ei saa teha ka järeldust, et kostja oleks vaikimisi või tegevusetusega aktsepteerinud hageja poolt saadetud üüri tõstmise ettepanekut. TsÜS § 68 lg 4 järgi loetakse vaikimist või tegevusetust tahteavalduseks, kui vaikimise või tegevusetuse lugemine tahteavalduseks tuleneb seadusest, isikute kokkuleppest või nendevahelisest praktikast. Sarnase sisuga on ka VÕS § 20 lg 2, kus on täiendava alusena toodud lepingupoolte tegevus- või kutsealal kehtivad tavad. Kostja vaikimist või tegevusetust ei saa antud juhul lugeda tahteavalduseks ühelgi eelmärgitud alusel.
44.Seaduses ei ole sätestatud, et üürileandja üüri tõstmise ettepanekule vastamata jätmist saab tähtajalise üürilepingu puhul lugeda üürniku nõustumiseks üürileandja ettepanekuga kui tahteavalduseks. Ka vaidlusalusest lepingus ei ole pooled kokku leppinud selles, et kui üürileandja teeb üürnikule ettepaneku üüri tõstmiseks, kohustub üürnik sellele vastama teatud aja jooksul ning kui ta seda ei tee, siis on ta üüri tõstmisega nõustunud. Lepingu p 6.1. järgi võib lepingu tingimusi muuta mõlema poole kokkuleppel ja kirjalikul nõusolekul, välja arvatud p-des 6.2. ja 6.3. toodud juhtudel, millega antud juhul tegemist ei ole. Nagu juba eelnevalt märgitud, oli hagejal lepingu p 6.2. kohaselt õigus nõuda
üürisumma muutmist juhul, kui muudatus tuleneb Eesti Vabariigi õigusaktidest, kuid hageja nõudmine eeltoodule ei tuginenud. Lepingu p 6.4. on küll kokku lepitud, et teiselt poolelt lepingu muutmiseks kirjaliku ettepaneku saanud pool on kohustatud vastama teisele poolele kirjalikult hiljemalt ühe kuu jooksul arvates lepingu muutmise ettepaneku saamisest, kuid vastamata jätmine tähendab üksnes lepingulise kohustuse rikkumist, mitte lepingupoole vaikimist nõustumusena TsÜS § 68 lg 4 või VÕS § 20 lg 2 järgi. VÕS § 20 lg 3 ei ole käesolevas asjas kohaldatav, sest antud juhul tegi hageja kostjale ettepaneku üüri tõstmiseks, mitte pakkumust majandus- või kutsetegevusse kuuluva tehingu tegemiseks või teenuse osutamiseks.
45.Hageja ei tuginenud maakohtu menetluses ka sellele, et poolte varasemas praktikas oleks üüri suuruse muutmine toimunud ühe poole initsiatiivil selliselt, et teise poole vaikimine või tegevusetus on loetud tahteavaldusest. Asjaolu, et varem on üüri suurust muudetud hageja ja kostja poolt allkirjastatud kirjaliku kokkuleppega, tõendab lepingu lisa nr 3, milles lepiti kokku, et üüri suurus on alates 01.07.2014 370 eurot kuus. Ka vaidlusaluse üüri tõstmise kohta soovis hageja sõlmida kirjaliku kokkuleppe üürilepingu lisana, mille projekti ta edastas kostjale koos 24.03.2019 e-kirjaga, palus selle allkirjastada ja saata hagejale seejärel tagasi. Samuti ei ole antud juhul tegemist lepingupoolte tegevus- või kutsealal kehtivate tavadega VÕS § 20 lg 2 tähenduses.
46.Asja lahendamisel ei oma sisulist tähtsust, kas hageja pidi kostjale edastama üüri tõstmise tahteavalduse lepingu p-s 9 sätestatut järgides või võis ta seda teha ka muul viisil. Kostja ei ole eitanud, et ta sai hageja 24.03.2019 e-kirja koos lepingu projektiga kätte ja nagu eelnevalt märgitud, ei too selle kättetoimetamine endaga iseenesest kaasa õiguslikke tagajärgi. Seetõttu ei käsitle ringkonnakohus põhjalikumalt apellatsioonkaebuses ja kostja vastuses esitatud väiteid üüri tõstmise kokkuleppe edastamise asjaolude kohta.
47.Kuna hageja ühepoolsel üüri tõstmisel ei olnud õiguslikku toimet ja kostja tasus kuni üürilepingu lõppemiseni hagejale üüri 370 eurot kuus vastavalt poolte vahel sõlmitud lepingule, ei ole kostjal hageja ees üürivõlga, mistõttu jättis maakohus selles osas hagi õigesti rahuldamata.
48.Maakohtus ei olnud vaidlust asjaolu üle, et elektriarvesti oli rikkis. Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas maakohus tõendite alusel õigesti, et rikkis arvesti salvestas päevase ja öise tarbimise päevase näidu alla ning kostja on tasunud hagejale tarbitud elektri eest rohkem kui oleks pidanud, kuna päevase elektri maksumus on öisest kõrgem. Kostja tõendite usaldusväärsuses ei ole alust kahelda.
49.Maakohus märkis küll ekslikult, et Inspecta Estonia OÜ mõõtelabori poolt koostatud mõõtevahendi erakorralise kontrolli protokoll on eksperthinnang, kuid see eksimus ei viinud ebaõige kohtuotsuse tegemiseni. Tegemist on kostja poolt esitatud eriteadmistega isiku (asjatundja) kirjaliku arvamusega TsMS § 293 lg 2 teise lause tähenduses, mida hinnatakse dokumentaalse tõendina, mitte eksperdiarvamusena. Samuti ei ole alust kahelda asjatundja pädevuses, sest kostja poolt esitatud andmete kohaselt on Inspecta Estonia OÜ akrediteeritud Eesti Akrediteerimiskeskuse poolt kui standardi EVS-EN ISO/IEC 17025 nõuetele vastav katselabor, kellel on õigus teostada elektripaigaldiste mõõtmisi. Hageja maakohtus vastupidist ei tõendanud. Hageja väide, et kostja võis pärast arvesti mahavõtmist selle parandada, on oletuslik ja ebausutav. See, kas paralleelarvesti paigaldamine toimus hageja teadmisel ja juuresolekul või mitte, oli vaidluse all, kuid maakohus leidis õigesti, et see ei oma asja lahendamisel tähtsust, sest seaduse ega lepingu järgi ei olnud hageja juuresolek nõutav. Maakohus jättis põhjendatult ka elektrienergia tarbimisega seonduva hageja nõude rahuldamata.
50.Kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse üksnes menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamise osas ja TsMS § 178 lg 4 järgi sellega tekkinud kulusid ei hüvitata ning vaidluse sisu puudutavas osas oli kaebus edutu ja jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Kostjal hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid ei ole. (allkirjastatud digitaalselt) Gaida Kivinurm, Vahur-Peeter Liin, Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.