KÜ Narva mnt 31 hagi Elisa Eesti AS-i vastu võlgnevuse 3155,37 euro nõudes
Tsiviilasja hind
3155,37 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: KÜ Narva mnt 31 (registrikood: 80010596; Narva mnt 31, 10120 Tallinn) Hageja lepinguline esindaja: (e-post: [email protected])
Roman
Maksimenko
Kostja: Elisa Eesti AS (registrikood: 10178070; Sõpruse pst 145, 13417 Tallinn) Kostja lepinguline esindaja: Margus Moor (e-post: [email protected]) Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine:
2.Jätta menetluskulud hageja KÜ Narva mnt 31 kanda.
3.Rahuldada kostja Elisa Eesti AS-i avaldus menetluskulude kindlaksmääramiseks.
4.Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista hagejalt KÜ Narva mnt 31 välja kostja Elisa Eesti AS-i kasuks menetluskulud summas 70,80 eurot. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või
2-19-139373 riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Hagiavaldusest nähtub, pooled sõlmisid 25.04.2000 rendilepingu Narva mnt 31 kaheksandal korrusel asuva ruumi osas. Lepingu p 3.1 ja p.3.4 kohaselt pidi kostja maksma kord kuus ruumi renditasu ja täiendavalt elektrikulu. Rendilepingu lisas 1 olid märgitud elektriarvesti algnäidud. 03.04.2001 kirjutasid pooled alla aktile, milles olid fikseeritud uue arvesti näidud.
2.Kuni märtsini 2019 rendilepinguga pooltel probleeme ei olnud. Kuid 2019 märtsis juhuslikult selgus, et elektriarvesti rikke tõttu (oli valesti programmeeritud aeg ja ei olnud võimalik määrata päevast ja öist elektrikulu) oli edastatud ebaõigeid arvesti näitusid ajavahemikul 2016. a maist kuni märtsini 2019. a. Järelikult elektrikulu sellel ajavahemikul oli tasutud mitte täiel määral. Hageja oli sunnitud arvestama neid kulusid keskmisena eelneva kostja poolt kasutatud perioodi eest, kui probleeme arvestiga ei olnud. 15.03.2019 hageja teavitas sellest kostjat ja edastas kostjale 15.03.2019 parandusarve nr 1 võlgnevuse tasumiseks kasutatud elektri eest pärast ümberarvestust summas 2035.37 eurot. Kostja ei ole tasunud seda arvet käesoleva ajani.
3.Hageja kutsus 30.03.2019 eksperdi elektriarvest seisundi kindlakstegemiseks ja ekspert kinnitas arvesti rikke. Hageja saatis kostjale 03.04.2019 ekspertiisi ärakirja kaaskirjaga elektri eest tasumise kohta. Hageja teavitas 01.04.2019 kostjat, et alates 01.05.2019 tõuseb renditasu 650 euroni kuus. Kostja ei reageerinud sellele kirjale, kuid ei loobunud ruumi rentimisest ja seega ei vaidlustanud renditasu tõusu.
4.Alates 1. aprillist 2019 edastas hageja kostjale arveid ruumi rendi eest, arvestades uut renditasu, uusi elektriarvesti näitusid ja olemasolevat võlgnevust. Need arved kostja tasus osaliselt. Seoses sellega oli hageja sunnitud rendilepingu üles ütlema alates 01.08.2019, millest ta teavitas kostjat 01.07.2019. Elektrivõlga kostja ei tunnistanud ja nagu hiljem selgus, ei tunnistanud ka renditasu tõstmist. Sellest kostja teatas hagejale alles 04.07.2019.
5.Kuna kostja jätkas ruumi rentimist ka peale renditasu tõstmise hoiatust ega öelnud rendilepingut üles, siis alates 01.05.2019 on ruumi renditasu 650 eurot kuus ja kostja peab maksma võlgnevuse. 01.07.2019 hageja teatas kostjale oma vastuväited renditasu ja elektrimaksete osas.
6.Pärast rendilepingu lõppemist kostjaga hageja esitas kostjale 31.10.2019 üldarve nr 95 võlgnevuse tasumiseks summas 3155.37 eurot (renditasu summas 1120 eurot ning tasumata elektrikulu summas 2035.37 eurot), ja samuti esitas detailse väljavõtte, kuidas see võlgnevus oli tekkinud. Käesoleva ajani kostja võlgnevust kustutanud ei ole.
7.Hageja palub välja mõista kostjalt hageja kasuks võlg summas 3155.37 eurot ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda.
8.Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Pooled sõlmisid mitteeluruumi Narva mnt 31 Tallinnas rendilepingu 01.04.2000. Sel hetkel reguleeris rendisuhteid 26.09.1990 EV Rendiseaduse ja mõnede kehtivate (rendi osas) Eesti NSV Tsiviilkoodeksi
2-19-139373 paragrahvidega. Rendilepingu p. 2.3. kohaselt leping oli sõlmitud tähtajaga 5 aastat ja p.
7.1.kohaselt leping pikenes automaatselt veel 5 aastaks, kui kumbki pool ei teata lepingu ülesütlemisest, teatades sellest 1 kuu ette. Rendiseaduse § 15 kohaselt pooltel oli võimalik sõlmida leping sellistel tingimustel. Kuid juba rendilepingu kehtivuse alguses Eestis muutusid seadusandlikud aktid. 30.06.2002 muutus kehtetuks 26.09.1990 Rendiseadus. 01.07.2002 jõustus Võlaõigusseadus, mis reguleerib muuhulgas ruumide rendi- ja üürisuhteid. Uue VÕS jõustudes muutus lõplikult kehtetuks Eesti NSV Tsiviilkoodeks. Seega mitteeluruumi Narva mnt 31 rendilepingu automaatsel pikenemisel 07.04.2005 hakkasid kohalduma VÕS sätted, mis reguleerivad ruumide üüri ja rentimist. See tähendab, et alates 07.04.2000 nende rendilepingu sätete suhtes, mis olid vastuolus uue seadusega, kohaldus juba uus seadus. Enamgi veel, juba uue VÕS kehtimise ajal pooled 02.06.2014 muutsid Lepingu p-i 3.1 renditasu osas, mis moodustas nüüd 370 eurot kuus. Lepingus jäi muutmata p 6.2, mille kohaselt hagejal on õigus suurendada renditasu ühepoolselt kirjaliku ettehoiatamisega.
9.Kui omaks võtta kostja seisukoht, et on tegemist tähtajalise rendilepinguga 5 aastaks, siis VÕS § 300 kohaselt oli hagejal ka sel juhul õigus perioodilisele renditasu tõstmisele ja seega Lepingu p 6.2. ei olnud vastuolus uue seadusega. Peale VÕS jõustumist 01.04.2000 poolte vahel sõlmitud rendileping (enne selle seaduse vastuvõtmist) vastas rohkem mitteeluruumi üürilepingule, sest rendi sätted uues seaduses puudutasid peamiselt põllumajanduslikku renti, metsamajanduslikku renti, loomade renti jms. Nimelt seetõttu VÕS § 341 märgib, et rendilepingule kohalduvad täiendavalt üürilepingut puudutavad sätted. Alates 01.04.2005 võis käesolevat lepingut faktiliselt lugeda mitteeluruumi tähtajatuks üürilepinguks. Seega hagejal oli õigus tõsta renditasu alates 01.05.2019 summale 650 eurot kuus rendilepingu p. 6.2. kohaselt sõltumata sellest, kas käesolevat lepingut lugeda rendilepinguks või üürilepinguks ja sõltumata sellest, kas lugeda seda lepingut tähtajaliseks või tähtajatuks. Renditasu (üüritasu) tõstmine viie aasta möödudes pärast kehtestatud hinda on igati mõistlik, arvestades lakkamatut ärikinnisvara rendi hinnatõusu selle ajavahemiku jooksul.
10.Kuid mais-juulis tasus kostja renti 370 eurot kuus pluss elekter. Seega hagejale jäi maksmata rendi eest 280 eurot kuus.
11.Hageja arvestuse kohaselt tarbis kostja keskmiselt kuus kokku (päev pluss öö) 1704 kilovatt tundi elektrienergiat. 2016 maist kuni 2019 veebruarini kostja esitas ainult arvesti päevaseid näitusid ja elektri tarbimise näidud (välja arvatud kaks kuud) olid tunduvalt alla keskmise väärtuse 1704 kW/h kuus, nagu see oli töökorras arvesti puhul. Seega hageja leidis kuu keskmise elektritarbimise, mida ei arvestatud arvesti rikke tõttu. Hageja lisas täiendavalt elektrienergia kulud kilovatt tundides eelnevalt kostja poolt esitatud arvesti päevastele näitudele ajavahemikul 2016 maist kuni 2019 veebruarini, et elektrikulu iga kuu eest oleks võrdne 1704 kW/h. Nt 2016 oktoobri eest kostja esitas arvesti päevase näidu 1428, hageja liitis sellele arvestamata näidu 276 kW/h, et tuleks välja keskmine kuutarbimine 1704 kW/h. Hageja summeeris perioodi summad ja öine tarbimine ajavahemikul 2016 maist kuni 2019 veebruar moodustas 16296 kWh, mis hinna juures 0,1249 EUR /1 kWh moodustaski 2 035,37 EUR.
12.Kostja viitab, et arvesti kontrolli korras 2019. a. aprillis oli sisse lülitatud paralleelarvesti, mis olevat kinnitanud sama elektritarbimist nagu rikkis arvesti. Antud juhul seda kontrolli teostas kostja isiklikult mingi hagejapoolse eksperdi ja esindaja puudumisel. Ei koostatud akti selle kohta, et kontroll oleks teostatud hageja esindaja juuresolekul, ekspert ja pooled oma allkirjadega tunnistasid nimetatud ekspertiisi läbi viiduks isiklikult kostja poolt ja
2-19-139373 tema initsiatiivil. Enamgi veel, sellist arvesti kontrolli oli õigus teostada ainult Eesti Energia spetsialistil või vähemalt arvesti paigaldamise ja kontrolli kogemusi omaval spetsialistil, kellega nõustuvad mõlemad pooled ja keda tunnustab kohus. Antud juhul kostja poolt midagi sellist tehtud ei olnud.
13.Hageja palub kohut mitte vastu võtta tõendina kostja poolt esitatud Inspekta Estonia OÜ spetsialisti seisukohta, mis oli koostatud 23.07.2019 (hagivastuse lisa 2). See ei tõenda midagi käesolevas vaidluses. Spetsialist esitab ainult arvesti tehnilisi andmeid, mis saadi selle kontrollimisel. Spetsialist teeb vaid väikese kokkuvõtte selle kohta, kuidas võib arvesti töötada, kui programmkella ahel on avatud või suletud seisundis. Kuid spetsialist ei andnud ühemõttelist vastust, millises seisus oli see programmkella ahel arvesti töö ajal 2016.a.maist kuni 2019.a. veebruarini, kas arvesti päevased näidud sel ajavahemikul vastasid reaalsele elektritarbimisele ööpäevas. Peale selle, kostja iseseisvalt teostas selle arvesti kontrolli, kui see oli maha võetud ja oli tema omandis. 31.05.2019 paigaldati uus arvesti. On teadmata, mida kostja tegi mahavõetud rikkis arvestiga. Pole välistatud, et kostja remontis arvesti pärast mahavõtmist. Seega pole enam võimalik täpselt tuvastada, millises seisundis oli tegelikult arvesti enne selle kontrollimist 23.07.2019.
14.Kostja kinnitab, et ta ei andnud nõusolekut renditasu tõstmiseks. Kostja viib kohut eksitusse. Käesoleval juhul rendileandja nägi, et rentnik jätkab oma seadmete kasutamist renditavas ruumis, esitab elektriarvestite näitusid jne. Ja vastupidi, rentnik ei viinud oma seadmeid ära, ei teatanud rendileandjale, et ei nõustu hinnaga. Seetõttu kõik rentniku toimingud viitasid sellele, et ta on valmis rendilepingu jätkamiseks uue, hageja poolt esitatud hinnaga (TsÜS § 68 lg 3). Kostja konkreetne vaikimine (TsÜS § 68 lg 4, VÕS § 20 lg 3) hageja poolt saadetud kirja peale teatega renditasu tõstmise kohta võis lugeda kostja tahteavalduseks oma nõustumiseks uue rendihinnaga.
15.Mis puutub kostja väiteid, et hageja pidi ise kontrollima arvesti näitusid ja pidi tähele panema, et kostja ei esita kõiki arvesti näitusid, siis tuleb arvestada seda, et arvesti asus kostja rendipinnal, pooled olid pikaajalistes ärisuhetes, seetõttu hagejal puudus nii võimalus kui vajadus arvesti näidu ülekontrollimiseks. Just kostja pidi teada andma, et ta ei esitanud kõiki arvesti näitusid. Rendilepingu kohaselt kostja isiklikult vastutab arvestite korrasoleku eest, mis on märgitud rendilepingu lisa p. 6.3: „Tegelikult tarbitud elektrienergia kindlakstegemiseks fikseerib Rentnik 1 (üks) kord poolaasta jooksul arvesti näidud“. Kostja oli kolme aasta jooksul teadlik, et arvesti öönäidud võrduvad nulliga, kuid teadlikult ei teatanud sellest hagejale.
16.2019 aprillist juunini kostja lõpetas kõigi hageja poolt esitatud arvete maksmise. Alles pärast hoiatust elekter välja lülitada kostja osaliselt tasus arved 3. juulil 2019. Pärast teate saamist renditasu suurendamisest kostja lõpetas ka kommunaalteenuste maksmise. Kuigi juhul kui kostja ei olnud nõus renditasu tõstmisega, pidanuks ta lihtsalt teavitama hagejat viivitamata. Kostja ei vabastanud ka hageja ruumi, jätkas selle rentimise. See asjaolu tõendab, et kostja nõustus uue renditasu määraga, kuid ei tahtnud seda tasuda.
17.Puuduvad tõendid, et kostja elektritarbimine vähenes seadmete vahetuse tõttu.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
18.Kostja märgib, et hagi on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Hageja ja kostja vahel sõlmiti 01.04.2000 tähtajaline rendileping Narva mnt 31 asuva ruumi üürimiseks. Hageja paigaldas rendipinnale oma tugijaama ja kohustus maksma tarbitud elektri eest vastavalt arvesti näitudele. Rendilepingu p. 2.3. kohaselt sõlmiti Rendileping tähtajaga viis aastat.
2-19-139373 Rendilepingu p. 7.1. kohaselt pikenes Rendileping peale esialgse tähtaja saabumist automaatselt järgnevaks 5 aastaks, kui kumbki Rendilepingu poole ei avalda 1 kuu enne tähtaja saabumist soovi rendilepingut üles öelda. Rendilepingu p. 3.1. järgi kohustus kostja tasuma renti 6000 krooni/ kuus. 02.06.2014 leppisid pooled kahepoolselt kokku renditasu muutmises alates 01.07.2014 summas 370 eurot / kuus. Rendilepingu p. 6.2. kohaselt oli hagejal õigus ühepoolselt kirjaliku teatisega nõuda rendisuuruse muutmist, kui muudatus tuleneb Eesti Vabariigi õigusaktidest. 24.03.2019 saatis hageja kostjale e-kirja, milles märkis, et on sunnitud suurendama rendisummat 650 euroni kuus. Sama kirjaga saatis hageja kostjale kahepoolse kokkuleppe projekti rendilepingu muutmiseks. Kostja ei allkirjastanud rendilepingu muutmise kokkulepet, ega aktsepteerinud üüri suurendamist. Edasiselt ei maksnud kostja hageja arveid osas, milles hageja oli ühepoolselt üürisummat suurendanud. Kostja jätkas üürimaksete tasumist vastavalt kokkulepitud summale s.o 370 eurot/ kuus.
19.03.04.2019 saatis hageja Koller Eesti OÜ arvamuse tugijaama elektriarvesti kohta rendipinnal. Kostja elektritööde spetsialist-käidutehniku sõnul on Koller Eesti OÜ arvamus koostatud ebatäpselt ja poolikult. 04.04.2019 vaatasid hageja ja kostja rendipinnal koos tugijaama arvesti üle ja leppisid kokku paralleelarvesti paigaldamises, et kontrollida tugijaama arvesti täpsust. Samal päeval saatis kostja hagejale e-kirja, milles märkis, et koos OÜ-ga Koller Eesti minnakse tugijaama arvestiga rendipinnale tutvuma 09.04.2019. 09.04.2019 vaadati koos Koller Eesti OÜ esindajaga arvesti üle ja paigaldati paralleel arvesti. 30.04.2019 ja 31.05.2019 fikseeriti tugijaama arvesti ja paralleel arvesti näidud ära. Paralleel arvesti töötas alates 09.04.2019 – 31.05.2019, kahe kuu mõõtmise tulemusel selgus, et tugijaama arvesti luges tarbitud elektrit õigesti, kuid luges kogu tarbimise päevase tariifi alla. 31.05.2019 vahetati tugijaama arvesti välja uue vastu, vahetamise juures viibis ka hageja esindaja. Alates 2019 juuni mõõdeti elektri tarbimist juba uue arvesti alusel.
20.01.07.2019 ja 07.07.2019 saatis hageja kostjale kirjad, milles soovis lõpetada kostjaga rendilepingu alates 01.08.2019. Hageja nõudis rendimaksete tasumist summas 650 eurot kuus, lisaks nõudis hageja täiendavate elektrimaksete tasumist vastavalt hageja koostatud arvutustele. Kuna pooled ei saavutanud konsensust rendi suuruse ja elektritarbimise võlgnevuse osas, kolis kostja oma seadmed rendipinnalt välja, rendipinna vabastamise kuupäev oli 30.07.2019.
21.Kostja on tellinud Inspecta Estonia OÜ mõõtelabori sõltumatu eksperdi Peeter Konjuhhovi eksperthinnangu, millest nähtub, et rendipinnal asunud tugijaama arvesti oli töökorras ning vastas metroloogiliselt standardi NE 50470-3 nõuetele. Lisaks nähtub eksperthinnangust, et programmikella rikke puhul arvestatakse kogu arvestit läbiv elektrienergia päevase tariifi hulka juhul, kui programmkella vastav ahel on avatud või katkestuses.
22.Kostja ei võta omaks hagiavalduses märgitud võlgnevust rendimaksete ega elektritarbimise eest. Kostja on tasunud rendimakseid vastavalt Rendilepingule ning hagejal puudus õigus ühepoolset üüri tõsta ning tõstetud ulatuses täiendavalt üürimakseid nõuda. Kostjal puudub võlgnevus ka elektritarbimise eest, kuivõrd tugijaama arvesti salvestas kogu tarbimise päevase tariifi alla st ei eristanud öist ja päevast tarbimist. Seega on kostja tasunud kogu elektri tarbimise eest päevase näidu järgi st iga tarbitud kWh eest ja seda kallima tariifi alusel.
23.Kostja kohustus alates 01.07.2014 tasuma hagejale igakuiselt rendimakseid summas 370 eurot/ kuus. Tegemist oli kahepoolse kokkuleppega. Ühepoolset õigust hagejal
2-19-139373 rendisumma tõstmiseks ei ole. Rendilepingu p. 6.2. kohaselt oleks hagejal olnud õigus nõuda rendisuuruse muutmist üksnes juhul, kui muudatus tuleneb Eesti Vabariigi õigusaktidest. Tähtajalise üürilepingu puhul aga ei tulene Eesti Vabariigi õigusaktidest õigust muuta ühepoolselt üürisummat. Hageja viitab hagiavalduses võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 299 ja märgib lakooniliselt, et üürileandjal on õigus tõsta üüri. Viidatud paragrahv aga ei kohaldu käesolevas asjas, kuna VÕS § 299 annab üürileandjale õiguse tõsta üüri üksnes tähtajatu üürilepingu puhul. Poolte vahel aga oli sõlmitud tähtajaline üürileping, millele VÕS § 299 ei kohaldu. Kuna tähtajalise üürilepingu puhul ei luba seadus üürileandjal ühepoolselt üüri tõsta, ei olnud üüri tõstmine hageja poolt seaduspärane. Kostja on tasunud üüri 370 eurot kuus vastavalt poolte vahel sõlmitud kokkuleppele. Kostja ei aktsepteerinud hageja ühepoolset rendisumma tõstmist ja jättis maksmata rendisummad üksnes ulatuses, mis ületas 370 eurot kuus. Kostjal seega puudub renditasu võlgnevus hageja ees.
24.Kuigi tugijaama elektriarvesti ei eristanud päevast ja öist tarbimist, on kostja tasunud hagejale iga tarbitud kilovati eest. Kostja paigaldas 09.04.2019 rendipinnale paralleel arvesti, et kontrollida tugijaama arvesti mõõtmise korrektsust. Kaks arvestit mõõtsid paralleelselt rendipinnal tarbitavat elektrit ajavahemikul 09.04.2019 – 31.05.2019. Tugijaama arvesti ja kontrollaarvesti näitude võrdlemisel selgus, et mõlemad arvestid arvestasid elektri tarbimist samas mahus, ainukese vahega, et nn algne tugijaama arvesti salvestas kogu tarbimise päevase tarbimise alla. Kontrollperioodi jooksul tugijaama arvesti öine näit ei suurenenud üldse ning päevase tarbimise alla salvestas arvesti aprillis 696 kWh ja mais 1088 kWh. Kontroll arvesti salvestas päevase kui öise tarbimise aprillis kokku 700 kWh ja mais 1094,56 kWh. Tugijaama arvesti ja kontroll arvesti näidud on sisuliselt kattuvad. Minimaalne kõikumine tugijaama arvesti ja kontrollarvesti vahel (aprillis 5,64 kWh /22 päeva/ ja mais 6,56 kWh /31 päeva/) tuleneb sellest, et kontroll arvesti oli elektrooniline ja kordades tundlikum, kui tugijaama mehhaaniline arvesti. Ka kostja poolt tellitud ekspertiisiakt tõestas, et tugijaama arvesti on elektri tarbimist kokkuvõttes mõõtnud õigesti. Kostja möönab, et tugijaama arvesti ei suutnud eristada päevas ja öist tarbimist ning salvestas kogu tarbimise päevase tarbimise alla. Asjaolu, et tugijaama arvesti luges päevase ja öise tarbimise päevase tariifi alla, nähtub ka 2018 ja 2019 aasta tarbimise võrdlusel. 31.05.2019 vahetati katkine tugijaamaarvesti välja täiesti uue elektriarvesti vastu. Seega 2019 juuni ja 2019 juuli toimus mõõtmine juba uue arvesti järgi. Tugijaama arvesti väljavahetamise tulemusel nähtus, et elektri tarbimine ei muutunud sellest suuremaks. Hagiavalduse lisade 12 ja 13 kohaselt: - 2019 juuni tarbimine oli kokku 1358 kWh (päeval 675 kWh ja öösel 683 kWh) - 2019 juuli tarbimine oli kokku 1166 kWh (päeval 563 kWh ja öösel 603 kWh). Kostja lisab võrdluseks 2018 arved, millest nähtub, et: - 2018 jaanuar oli tarbimine kokku 968 kWh; - 2018 veebruar oli tarbimine kokku 943 kWh; - 2018 märts oli tarbimine kokku 1008 kWh; - 2018 aprill oli tarbimine kokku 1068 kWh; - 2018 mai oli tarbimine kokku 1265 kWh; - 2018 juuni oli tarbimine kokku 1243 kWh; - 2018 juuli oli tarbimine kokku 1486 kWh; - 2018 august oli tarbimine kokku 1240 kWh; - 2018 september oli tarbimine kokku 1152 kWh; - 2018 oktoober oli tarbimine kokku 1038 kWh; - 2019 november oli tarbimine kokku 865 kWh; 2019 detsember oli tarbimine kokku 868 kWh.
2-19-139373 Arvete võrdlusest nähtub selgesti, et 2018 ja 2019 suvekuude elektri tarbimine kokku nii päevase kui öise tarbimise eest on olnud samas suurusjärgus. Sellest järeldub et nn „katkine arvesti“ arvestas kogu tarbimise päevase tariifi alla. Eeltoodu tähendab mh ka seda, et kostja maksis kogu elektri tarbimise päevase näidu järgi ehk siis maksis rohkem kui oleks pidanud, sest päevane tariif on kallim, kui öine tariif. Kostja toob vahemärkusena esile, et 2018 arvetest nähtuvalt on talvekuude elektri tarbimine väiksem võrredes suvekuude tarbimisega. See on selgitatav asjaoluga, et talvekuudel ei pea ruume niivõrd palju jahutama ning elektritarbimine on sellevõrra väiksem. Täiendavalt soovib kostja juhtida kohtu tähelepanu asjaolule, et hageja poolt esitatud Koller Eesti OÜ arvamus (hagiavalduse lisa 6) on ebatäpne. Koller Eesti OÜ ekspert luges Elisa toiteseadme displaylt välja voolutugevuse 16 – 21A ja korrutas selle tavalise võrgupingega 230V. Tarbimine saadakse arvutuslikult selliselt, et korrutatakse pinge (V) voolutugevusega (A), seetõttu sai Koller Eesti OÜ ekspert tarbimiseks 230V x 16-21A = min. 3,680kwh max. 4,830kwh. Tegelikkuses oli aga võrgupinge 54V, mistõttu oleks tarbimise arvutamiseks ekspert pidanud korrutama 54V x 16-21A ja saama tarbimise tulemuseks min. 0,864kwh max. 1,134kwh.
25.Kostja ei ole üüri ühepoolset tõstmist vaikimisi aktsepteerinud, vaid on sellele algusest peale vastu olnud mh jättis kostja allkirjastamata hageja poolt saadetud üüri tõstmise ettepaneku.
26.Hageja väited tarbitud elektri tasumata jätmise kohta ei ole tõendatud - hageja esitatud arvestus (hageja 08.04.2020 seisukohtade lisa 2) ei ole käsitletav tõendina, vaid poole selgitusena. Hageja keskmise tarbimise arvutused ei ole ka metoodiliselt õiged elektri tarbimise arvestamiseks. Hageja on võtnud suvalised 13 kuud ning arvestanud selle põhjal keskmise tarbimise. Hageja ei ole arvestanud asjaoluga, et elektri tarbimine muutub igal kuul/ aastal märkimisväärselt vastavalt sellele, kui soe või külm on ilm. Mida vähem töötab seadmeruumis konditsioneer, seda vähem tarbivad kostja seadmed elektrit. Lisaks ei ole hageja arvestanud asjaoluga, et aegade jooksul on antennide ja saatjate-vastuvõtjate arvu on vähendatud, mis on samuti põhjustanud tarbimise vähendamist. Kolme aasta tarbimise ümberarvutamine on hageja poolt ka pahatahtlik. Hageja ise igakuiselt kontrollis arvesti näitusid ning esitas selle põhjal kostjale arveid. Hageja on seega tarbimist/ näitusid aktsepteerinud ning tal puudub õigus hakata kolme aasta tarbimist ümber arvutama.
27.Hagejal ei ole õigust renti ühepoolselt tõsta 26.09.1990 EV Rendiseaduse ja Eesti NSV Tsiviilkoodeksi järgi (hageja 08.04.2020 seisukohad p. 1.2), kuna viidatud seadused ei kuulu käesoleval juhul kohaldamisele. Hageja ja kostja sõlmisid 25.04.2000 üürilepingu, mille raames täitsid pooled vastastikku püsivaid ja korduvaid kohustusi. Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 195 lõige 3 määratlusele on püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele suunatud leping käsitletav kestvuslepinguna. Eeltoodust tuleb asuda seisukohale, et hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping on kestvusleping. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 kohaselt kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Seega tuleb üürilepingule kohaldada võlaõigusseadust.
28.Hagejal ei ole õigus renti ühepoolselt tõsta VÕS § 300 alusel (hageja 08.04.2020 seisukohad p. 1.7). VÕS § 300 kohaldub üksnes eluruumide üürilepingule ning juhul kui
2-19-139373 täidetud kõik paragrahvi punktides 1-3 märgitud eeldused. VÕS § 272 lõige 1 kohaselt on eluruum elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Kostja üüris pinna hoone 8ndal korrusel tugijaama s.o antennide ja seadmete paigaldamiseks (üürilepingu p. 2.1.), üüritud pinda ei kasutata seega elamiseks vaid kostja majandustegevuses. Eeltoodust tulenevalt ei ole tegemist eluruumiga, mistõttu VÕS § 300 ei kohaldu. Ka VÕS §-s 300 punktis 3 märgitud eeldus ei ole käesoleval juhul täidetud – üürilepingus ei ole täpselt määratud üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus. Seega ei kohaldu käesoleval juhul VÕS § 300. Hagejal ei olnud õigus ühepoolselt renti tõsta „ iga kuue kuu möödudes alates lepingu sõlmimise päevast“ (hageja 08.04.2020 seisukohad p. 1.7). Sellist kokkulepet hageja ja kostja vahelises üürilepingus ei ole. Hageja ja kostja vaheline üürileping ei ole muutunud ka tähtajatuks nagu väidab hageja (hageja 08.04.2020 seisukohad p. 1.7), vaid üürileping pikenes tähtaja saabumisel automaatselt järgnevaks 5 aastaks (üürilepingu p. 7.1). Kostja ei ole ka vaikimisi (tegevusetusega) aktsepteerinud hageja poolt 24.03.2019 saadetud üüri tõstmise ettepanekut VÕS § 20 lg 3 järgi (hageja 08.04.2020 seisukohad p. 1.14). Hageja saatis 24.03.2019 e-kirja ning selle manuses üürilepingu lisa, mille sisuks oli üürisumma suurendamine kahepoolsel kokkuleppel. Kostja ei allkirjastanud üürilepingu suurendamise kokkulepet. Selle tegevusega näitas kostja et ei soovi üürihinda kahepoolse kokkuleppega tõsta. Kui kostja ei allkirjastanud lepingu lisa ega soovinud kahepoolse kokkuleppega üürisummat muuta, siis järelikult lükkas kostja hageja vastava pakkumise üürisumma tõstmiseks tagasi. Ühelgi juhul ei saa sellist kostja käitumist tõlgendada kui „vaikimisi üüri tõstmise aktsepteerimiseks“.
29.Vale on hageja väide, mille kohaselt „ajavahemikul 2016.a. maist kuni 2019.a. veebruarini kostja esitas ainult elektriarvesti päevaseid näitusid“ (hageja 08.04.2020 seisukohtade p 2.3). Kostja ei ole mitte kunagi hagejale näitusid esitanud. Kostja ei käi tugijaamades näitusid kogumas, vaid seda teevad üldjuhul üürileandjad. Üüriobjektil ei olnud ka tegemist kaugloetava arvestiga, mille näitusid oleks saanud kostja ise näha. Hageja käis ise arvesti juures näitusid kontrollimas ning kirjutas enda poolt võetud näitude põhjal kostjale arveid.
30.Ebaõige on hageja väide, et hageja avastas 2019 märtsis „juhuslikult“ arvesti rikke. Kostja koostatud arved kajastasid üksnes päevasel ajal tarbitud kilovattide arvu koos maksumusega, öine tarbimine ja öise tarbimise maksumus puudus arvetelt (vt kostja vastuse lisa 4 – 2018 rendilepingu järgsed arved). Ei ole eluliselt usutav, et kostja ei pannud seda tähele, arvestades et kostja koostas ise arveid. Hageja peab võimalikuks, et kostja kajastas arvetel teadlikult kogu tarbimist päevase tarbimise alla, kuna päevase tarbimise eest sai hageja küsida kostjalt kõrgemat tariifi. Lisaks tuleb tähele panna, et hageja ostis elektrit Eesti Energia AS-lt ja kostja oli hageja all-tarbija. Alltarbimise arvestamiseks paigaldas kostja üüripinnale arvesti, mis kuulus kostjale, mitte Eesti Energia AS-le. Kui tõepoolest oleks arvesti öist elektri tarbimist mitte arvestanud, nii nagu väidab hageja, siis oleks hagejal igakuiselt tekkinud puudujääk – st hageja oleks pidanud maksma Eesti Energia AS-le igakuiselt ise rohkem, kui ta oma alltarbijatelt arvete alusel sisse nõudis. Ei ole eluliselt usutav, et hageja või hageja raamatupidaja ei oleks seda niivõrd pika aja jooksul vastavat puudujääki tähele pannud. Vale on hageja väide mille kohaselt võis rikkis arvestile teha ekspertiisi üksnes Eesti Energia AS spetsialist või spetsialistil keda tunnustavad mõlemad pooled ja kohus (hageja
2-19-139373 08.04.2020 seisukohtade p . 2.7 ja 2.8). Tegemist ei ole olnud Eesti Energia AS arvestiga ning Eesti Energia AS spetsialistid seetõttu üürpinnale paigaldatud arvestiga ei tegele. Arevesti paigaldas üüriobjektile kostja, kes oli hageja all-tarbijana kohustatud mõõtma oma elektritarbimist. Antud juhul tegi arvestile kontrolli Inspecta Estonia OÜ, mis on akrediteeritud Eesti Akrediteerimiskeskuse poolt kui standardi EVS-EN ISO/IEC 17025 nõuetele vastav katselabor, kelle on õigus teostada elektripaigaldiste mõõtmisi. Antud juhul leidis Inspecta Eesti OÜ kontrolli tulemusel, et „programmikella rikke puhul arvestatakse kogu arvestit läbiv elektrienergia päevase tariifi hulka juhul, kui programmikella vastav ahel on avatud või katkestuses. Juhul, kui programmikella ahel rikke toimel jääb suletud asendisse, siis arvestatakse arvestit läbiv elektrienergia öise tariifi hulka.“ Sisuliselt nähtub protokollist, et kogu arvestit läbi elektrienergia mõõdeti arvesti poolt igal juhul korrektselt ning vastavalt programmikella veale arvestab arvesti kogu tarbimise vastavalt päevase või öise tariifi alla (käesoleval juhul arvestas arvesti kogu tarbimise päevase tariifi alla). Akrediteeritud mõõtja erakorralise mõõtmise protokoll on kostja hinnangul käsitletav ekspertarvamusena TSMS § 229 lg 2 tähenduses ning vastab seetõttu tõendi määratlusele. Seetõttu puudub alus kostja poolt esitatud tõendeid mitte vastu võtta. Eksitavad on hageja väited selle kohta, et kostja võis arvestit „remontida“ enne kui Inspecta Estonia OÜ tegi arvestile ekspertiisi (hageja 08.04.2020 seisukohtade p. 2.12). Inspecta Estonia OÜ erakorralise mõõtmise protokollist nähtub, et arvestile paigaldatud taatlusplommid, tootjaplommid ning taatluskleebised olid kõik korras ning arvestil puudusid vigastused. Seega on välistatud, et kostja ise arvestit parandas. Vale on hageja väide selle kohta, et paralleel arvesti paigaldamisel 04.04.2019 ei viibinud paigaldamise juures hageja esindajat (hageja 08.04.2020 seisukohtade p. 2.9). Hageja viibis paralleelarvesti paigaldamise juures ja paralleelarvesti paigaldamine oli eelnevald hagejaga telefoni teel kooskõlastatud. Kostja tarbitud elektrit ei saa tagant järele arvutada keskmise tarbimise põhjal. Hageja ei ole põhjendanud, miks on keskmise tarbimise aluseks võetud just 13 kuud 2015 aprillist – kuni 2016 aprill (k.a). Suvaliselt valitud aja periood ei kajasta adekvaatselt keskmist elektrienergia tarbimist, kuna energia tarbimine sõltub suuresti ilmast, tugijaamas paikenvatest antennide ja saatjate-vastuvõtjate arvust ning tugijaama koormatusest. Nagu on näha kostja ja hageja poolt esitatud arvetest, siis elektrienergia tarbimine on märkimisväärselt suurem just suvekuudel. Kuna suvel on ilm soojem, siis tugijaama konditsioneer ja sundventilatsioon töötavad sellevõrra rohkem. Nt nähtub hageja esitatud 2015 aasta arvetelt (hageja 08.04.2020 seisukohtade lisa 2), et 2015 aasta septembris tarbis kostja kokku 2250 kWh elektrit, samal ajal kui 2015 oktoobris tarbis kostja üksnes 1210 kWh elektrit. Seega kõikumine võib olla väga suur kuust kuuse ja aastast aastasse. Puudub võimalus tagant järele tõendada, kui soe või külm oli ilm kuude kaupa alates 2015 aprill ja hakata analüüsima, kuidas see võis mõjutada tegelikku elektri tarbimist. Seetõttu ei ole keskmise tarbimise arvutamine ja arvutuse tulemi aluseks võtmine hageja nõudele asjakohane. Elektrienergia tarbimist mõjutab oluliselt ka tugijaama paigaldatud antennide arv. Üüriobjektil asuva tugijaamas on nt 16.01.2014 võrgust kustutatud ja demonteeritud teenindussektor S3 antenn ja 01.04.2018 võrgust kustutatud ja demonteeritud teenindussektor S2 antenn). 24.03.2015 on aga Ericsoni seadmed vahetatud Huawei
2-19-139373 seadmete vastu. Antennide vähendamine ja seadmete vahetamine mõjutab samuti elektri tarbimist. Antennide demonteerimisel elektrienergia tarbimine väheneb, sealjuures on üks antenn üüripinnalt eemaldatud 01.04.2018, ehk siis pärast ajaperioodi, mille põhjal on hageja teostanud oma keskmise tarbimise arvutuse s.o pärast aprill 2016. Lisaks mõjutab tugijaama voolutarbimist tugijaama koormatus ja kui suur võrguressurssi tarbimine tugijaamal taga on. Mida suurem on koormus, seda suurem elektrienergia tarbimine. Eeltoodust tulenevalt ei ole võimalik võtta hageja poolt märgitud ajaperioodi 2015 aprill – 2016 aprill (k.a) keskmise tarbimise arvestamise aluseks ning arvutada selle põhjal kostja keskmist tarbimist. Kostja tegelik keskmine tarbimine on mõjutatud aastast aastasse nii ilmast kui ka tugijaamas paiknevatest antennide ja saatjate-vastuvõtjate arvust.
31.Hageja poolt esitatud keskmine elektritarbimise arvestus (hageja 08.04.2020 seisukohtade lisa 2) pole ka käsitletav tõendina, vaid hageja enda selgitusena. Hageja esitatud kalkulatsioon on koostatud teadmata isiku poolt, ning kuludokumendid arvutuskäigu tõendamiseks esitatud üksnes osaliselt (on esitatud üksnes 2015 aprill – 2016 aprill arved hageja 08.04.2020 seisukohtade lisa 3). Selline kalkulatsioon ei oma kostja hinnangul mingisugust tõenduslikku väärtust.
32.Hageja väited selle kohta, et kostja esitas hagejale arvesti näitusid on vale, paljasõnaline ja täielikult tõendamata. Hageja kontrollis igakuiselt arvesti näitusid ise, mitte ei saanud neid kostja käest. Kostjal ei saa arvesti näitude mitte-saatmist tõendada, kuivõrd negatiivse asjaolu tõendamine ei ole võimalik. Kuna hageja ei ole tõendanud oma väiteid, et ta sai arvesti näitusid kostja käest, siis tuleks kostja hinnangul lugeda tõendatuks, et hageja kontrollis arvesti näitusid ise ja koostas nende näitude põhjal kostjale arveid.
33.Kuna hageja kontrollis ise arvesti näitusid ja esitas pika aja jooksul kostjale arveid, kus oli märgitud ainult päevane tarbimine, siis järelikult hageja aktsepteeris öiste näitude puudumist. Ilmselt hageja aimas, et öine tarbimine salvestus päevase näidu alla. See oli ka hagejale majanduslikult kasulikum, kuna päevane tarbimine oli kõrgema tariifiga. Ei ole eluliselt usutav, et hageja ei pannud mitme aasta jooksul öiste näitude puudumist tähele. Tuleb arvestada et hageja on korteriühistu, kelle majandustegevuse üheks peamiseks osaks ongi just kommunaalteenuste arveldamine rentnikega.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
34.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. TsMS § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsuse tegemisel tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.
2-19-139373
35.Esmalt märgib kohus, et vaidlusaluse lepingu puhul on vaatamata selle pealkirjale tegemist mitteeluruumi üürilepinguga, kuivõrd lepingu esemeks on tasuline ruumi üürileandmine. Rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Rentimise korral on rentnikul eesmärgiks saada rendieseme kasutamisest vilja, tulu – nt põllumajanduslik rendileping, mille puhul on rentnikul huvi saada maatüki kasutamisest tulu. Rentimise korral on eesmärgiks rendiesemest saada vilja. Kostja ei saanud pooltevahelise lepingualusel kõnealusest mitteeluruumist mingisugust vilja, tal oli seda üksnes õigus kasutada. Seega ei ole tegemist rendilepinguga, vaid üürilepinguga.
36.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asja lahendamiseks oluliste asjaolude osas: • poolte vahel sõlmiti 01.04.2000 tähtajaline üürileping Narva mnt 31 asuva ruumi üürimiseks (dtl 71-74); • hageja paigaldas lepingu esemeks olevasse ruumi oma tugijaama ja kohustus maksma tarbitud elektri eest vastavalt arvesti näitudele (dtl 75 – lepingu lisa, p 6.4); • 02.06.2014 leppisid pooled kahepoolselt kokku üüritasu muutmises alates 01.07.2014 summas 370 eurot kuus. • 24.03.2019 saatis hageja kostjale e-kirja, milles märkis, et on sunnitud suurendama üüri 650 euroni kuus alates 01.05.2019 (dtl 81). Sama kirjaga saatis hageja kostjale kahepoolse kokkuleppe projekti lepingu muutmiseks (dtl 82); • kostja ei allkirjastanud lepingu muutmise kokkulepet; • kostja ei maksnud hageja arveid osas, milles hageja oli ühepoolselt üürisummat suurendanud, kostja jätkas üürimaksete tasumist vastavalt kokkulepitud summale s.o 370 eurot/ kuus; • 09.04.2019 paigaldati üüripinnale paralleelarvesti, mis töötas alates 09.04.2019 – 31.05.2019 (dtl 125-131, fotod); • 31.05.2019 vahetati tugijaama arvesti välja uue vastu (dtl 132, foto), alates 2019 juuni mõõdeti elektri tarbimist juba uue arvesti alusel (dtl 133, foto); • 01.07.2019 (dtl 87) saatis hageja kostjale kirja, milles soovis lõpetada kostjaga lepingu alates 01.08.2019; • kostja vabastas pinna 30.07.2019.
37.Hageja palub kostjalt välja mõista 3155,37 eurot, millest tasumata üür moodustab 1120 eurot ning tasumata elektrikulu 2035,37 eurot.
38.Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja märgib, et hagejal puudus õigus ühepoolset üüri tõsta ning tõstetud ulatuses täiendavalt üürimakseid nõuda. Kostjal puudub võlgnevus ka elektritarbimise eest, kuivõrd tugijaama arvesti salvestas kogu tarbimise päevase tariifi alla st ei eristanud öist ja päevast tarbimist. Seega on kostja tasunud kogu elektri tarbimise eest päevase näidu järgi st iga tarbitud kWh eest ja seda kallima tariifi alusel.
39.Leping sõlmiti 01.04.2000. VÕSRS § 12 lg 1 kohaselt kuulub alates 1. juulist 2002 kohaldamisele tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatu.
40.Esmalt analüüsib kohus hageja üürinõuet, sh seda, kas: (i) hagejal oli ühepoolselt õigus üüri suurendada; või (ii) poolte vahel oli kokkulepe üüri suurendamise kohta. Seejärel analüüsib kohus, kas kostja on kohustatud hüvitama hagejale elektrikulu, mille kostja on arvesti rikke tõttu ära tarbinud ilma selle eest tasumata.
2-19-139373
41.Hageja üürinõue põhineb üüri tõstmisel. Kostja leiab, et hageja ei ole kehtivalt üüri tõstnud, mistõttu üürivõlg puudub. Lepingu p 6.2 kohaselt on hagejal õigus ühepoolselt kirjaliku teatisega nõuda üürisumma suuruse muutmist, kui muudatus tuleneb Eesti Vabariigi õigusaktidest. 24.03.2019 saatis hageja kostjale e-kirja, milles märkis, et on sunnitud suurendama üüri 650 euroni kuus. Sama kirjaga saatis hageja kostjale kahepoolse kokkuleppe projekti rendilepingu muutmiseks. Kostja ei allkirjastanud rendilepingu muutmise kokkulepet ega aktsepteerinud üüri suurendamist. VÕS § 299 käesoleval juhul ei kohaldu, kuivõrd see kehtib üksnes tähtajatute lepingute puhul. Vaidlusalune üürileping oli tähtajaga 5 aastat (p 2.3) ning pikenes p 7.1 alusel 5 aasta kaupa eeldusel, et pooled vastupidist soovi ei avalda. Seega oli tegemist tähtajalise lepinguga. Lepingu p 7.1 oli poolte erikokkulepe, mis kohtu hinnangul välistab VÕS § 310 lg 1 (kui dispositiivse sätte) kohaldumise. Samuti ei kohaldu hageja viidatud VÕS § 300, kuivõrd see näeb ette eluruumi üüri perioodilise suurenemise. Käesoleval juhul ei olnud lepingu esemeks eluruum, tegemist oli mitteeluruumiga. Kuivõrd hagejal oli õigus üüri suurust ühepoolselt muuta üksnes seaduses sätestatud alusel ja vastav alus seaduses puudub, siis on hageja ühepoolne üüri suurendamine kehtetu, s.o tagajärjetu ning kostjal puudub hageja ees üürivõlgnevus. Hageja märgib, et kostja on hageja ettepanekule üüritõstmise kokkuleppe sõlmimise kohta andnud nõustumuse kaudse tahteavaldusega (TsÜS § 68 lg 3) või vaikimisega (TsÜS § 68 lg 4, VÕS § 20 lg 3). Lepingu p 6.4 sätestab, et teiselt poolelt lepingu muutmiseks kirjaliku ettepaneku saanud pool on kohustatud vastama teisele poolele kirjalikult hiljemalt 1 kuu jooksul arvates ettepaneku saamisest. Lepingu p 9.2 sätestab, et lepinguga seotud teade loetakse kätteantuks, kui: 1) teade on üle antud allkirja vastu; 2) teade on saadetud postiasutuse poolt tähitud kirjaga poole poolt märgitud aadressil ja postitamisest on möödunud 5 kalendripäeva. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks kostjale lepingujärgse üüri tõstmise teate saatnud lepingu p-is 9.2 sätestatud viisil ja et kostja oleks selle kätte saanud – st hageja ei ole tõendanud, et oleks kostjale pakkumuse saatnud. Seega on kohus seisukohal, et lepingu p-is 6.4 sätestatud tähtaeg ei ole kulgema hakanud ning kostjalt vastuse mittesaamist ei ole võimalik käsitleda vaikimisega tehtud tahteavaldusena, s.o vaikimisi antud nõustumusena üüri tõstmisele. Sel põhjusel ei kohaldu ka hageja viidatud VÕS § 20 lg 3. Kuivõrd hageja ei ole kostjale tahteavalduse lepingu kohaselt edastanud, pole võimalik üüripinna edasist kasutamist käsitleda ka TsÜS § 68 lg 3 kohase kaudse tahteavaldusena. Isegi, kui asuda seisukohale, et hageja ei pidanudki üüri tõstmise kokkuleppe sõlmimise ettepanekut eeltoodud viisil kostjale edastama, ei saa lugeda kostjat ettepanekuga nõustunuks, kuivõrd kostja keeldus kuni lepingu lõpuni ettepanekus toodud summas üüri maksmisest ning tasus üüri varasema kahepoolse üüri tõstmise kokkuleppe kohaselt summas 370 eurot kuus. Seega on kohus seisukohal, et varasemalt kokkulepitud üüri maksmisega jätkamine on käsitletav kostja TsÜS § 68 lg 3 kohase kaudse tahteavaldusena hageja ettepanekuga mittenõustumise kohta. Eeltoodust tulenevalt ei ole poolte vahel kokkulepet üüri suurendamise kohta ning kostjal puudub hageja ees üürivõlg.
42.Hageja elektrikulu puudutav nõue põhineb väitel, et üüripinnal elektritarbimist mõõtev arvesti oli rikkis ega mõõtnud hageja öist tarbimist, mistõttu on nõudeperioodil kostja tasunud üksnes päevasel ajal tarbitud elektri eest ning on jätnud tasumata öisel ajal
2-19-139373 tarbitud elektri eest. Hageja on leidnud kostja arvestusliku elektritarbimise (põhineb varasema perioodi keskmisel tarbimisel) ning on reaalselt tarbitud koguseid arvestades arvutanud välja elektrikoguse, mille eest kostja on jätnud väidetavalt tasumata. Pooled ei vaidle, et arvesti kajastas üksnes päevast tariifi, see nähtub ka kostja poolt kohtule esitatud fotodelt ning arvetelt, kus öise tariifi näit on püsinud muutumatuna. Hageja leiab kokkuvõtlikult, et eeltoodu tähendab, et kostja küll tarbis elektrit ka öisel ajal, kuid rikke tõttu ei tasunud selle eest. Kostja on märkinud, et vaatamata sellele, et arvesti ei kajastanud öist tarbimist, on kostja öisel ajal tarbitud elektri eest tasunud, kuivõrd öisel ajal tarbitud elektrienergia kogus kajastus päevast tarbimist kajastavas näidus. Kohus nõustub siinkohal kostjaga. Kostja väited on kooskõlas asjas esitatud tõenditega. Kostja on ekspertarvamusega (dtl 124) tõendanud, et arvesti oli mõõtmistulemuste kohaselt töökorras, kuid programmkella rikke tõttu on kogu arvestit läbiv elektrienergia arvestatud päevase tariifi hulka. Kostja on kohaselt esile toonud ja paralleelarvesti abil kogutud andmetega tõendanud, et üüripinnal paiknenud põhiarvesti mõõtis kogu tarbitud elektrienergia, arvestades selle päevase tariifi alla (dtl 128 - 131, fotod arvestite näitudest). Hageja esitatud asjatundja arvamusest (dtl 79) tuleneb üksnes, et arvesti kell oli vale. Asjatundja märkis üldsõnaliselt, et arvestid peaksid näitama mõlemat tariifi – öist ja päevast – kuid see nii ei ole, siis järelikult on rikkis kell või arvesti ise ei toimi. Asjatundja ei ole tuvastanud, et vaidlusaluse arvesti kell oleks rikkis olnud või et arvesti ise ei toiminud. Hageja ei ole seega tõendanud, et arvesti ei olnud töökorras ja öist tarbimist üldse ei mõõtnud. Asjakohatud on hageja väited, mis puudutavad paralleelarvesti paigaldamisega seonduvat – asjas esitatud fotodelt nähtub, et arvestid on mõlemad tarbimist mõõtnud ning tulemused on sisuliselt samaväärsed. Seega puudub kohtul kahtlus, et paralleelarvesti kajastas tegelikku tarbimist. Kostja on väitnud, et paralleelarvesti paigaldamine on hagejaga kooskõlastatud ning tehtud hageja esindaja juuresolekul, kuid hageja on eelnimetatud väited vaidlustanud. Kohus on seisukohal, et puudub lepingu või seaduse säte, mis kohustanuks kontrollmõõtmiste teostamiseks kaasata hageja esindajat või eksperti. Seega kuna kostja on tõendanud, et arvesti mõõtis kogu (s.o ööpäevaringselt) kostja poolt tarbitud elektrienergia, kuid kajastas seda päevase tariifiga ja hageja ei ole suutnud tõendada vastupidist, on kohus seisukohal, et hageja elektrikulunõue on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Kuivõrd poolte vahel puudub vaidlus, et kostja on hagejale elektrienergia eest tasunud arvestinäitude põhjal päevase tariifi alusel, siis ei saa asuda ka seisukohale, et kostja oleks hagejale võlgu tariifide hinnavahe tõttu. Tegelikkuses on kostja tasunud hagejale elektri eest rohkem kui pidanuks, kuivõrd päevane tariif on kõrgema hinnaga kui öine tariif (dtl 160, arve).
43.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
44.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.
2-19-139373 Menetluskulude jaotus
45.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jättis hagi rahuldamata ja tegi sellega otsuse hageja kahjuks. Seega tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine
46.Kostja on 17.08.2020 esitanud kohtule menetluskulude kindlaksmääramise avalduse, kust nähtub, et kostja menetluskulud seisnevad dokumentaalse tõendi saamise kulus 70,80 eurot.
47.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 sätestab, et kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. TsMS § 143 p 2 kohaselt on asja läbivaatamise kuluks ka dokumentaalse tõendi ja asitõendi saamise kulud. Menetluskulude kindlaksmääramise menetlusele kohaldatakse hagita menetluse sätteid (vt Riigikohtu 15.02.2012.a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-161-11, p 7). Hagita menetluses lahendatavas asjas rakendab kohus TsMS § 477 lg 7 kohaselt uurimispõhimõtet, st kontrollib avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui sellele ei ole esitatud vastuväiteid. Seejuures ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele (RKTKm 03.06.2013.a, 3-2-1-65-13 p 14). Kostja dokumentaalse tõendi saamise kulu on põhjendatud. Kostja on vastava tõendi kohtule esitanud, tõend on asja lahendamise seisukohalt vajalik ning kohus on sellega lahendis arvestanud. Kulu suurus on tõendatud (dtl 220) ning see ei ole ebamõistlikult suur, mistõttu leiab kohus, et vastav kulu on põhjendatud ja vajalik. Kohus mõistab kostja menetluskulu hagejalt välja.
48.TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. TsMS § 178 lg 4 sätestab, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 29.04.2021 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 03.09.2020 kohtuotsus.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.