Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kaija Kaijanen ja VahurPeeter Liin
Otsuse tegemise aeg ja koht
19. aprill 2021, Tallinn
Kohtuasja number
2-19-1478
Kohtuasi
Y ja C hagi B ja R vastu solidaarselt 34 726 euro 78 sendi ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30. juuni 2020. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
B ja R apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
37 794 eurot 15 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hagejad (vastustajad) Y (isikukood XXXXXXXXXXX) ja C (isikukood XXXXXXXX), ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Alo Pormeister Kostjad (apellandid) B (isikukood XXXXXXXX) ja R (isikukood XXXXXXXXXXX), ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaimo Räppo
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 30. märtsi 2021. a kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Jätta B ja R apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Jätta Harju Maakohtu 30. juuni 2020. a otsus muutmata.
3.Jätta apellatsioonimenetluse kulud solidaarselt B ja R kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada
2-19-1478 Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Y (hageja I) ja C (hageja II) esitasid 29. jaanuaril 2019 Harju Maakohtule B (kostja I) ja R (kostja II) vastu hagi, milles palusid mõista kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja põhivõla 34 726 eurot 78 senti, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 289 eurot 23 senti ja alates hagi esitamisest seadusjärgses määras viivise. Hagejad palusid jätta menetluskulud kostjate kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ostjatena ja kostjad müüjatena 8. juunil 2016 müügilepingu (müügileping), mille esemeks oli Tallinnas XXX asuv kinnisasi (kinnisasi). Kinnisasja oluliseks osaks oli mh eluhoone (elamu). Kostjad kinnitasid müügilepingus, et nad on hagejaid enne müügilepingu sõlmimist lepingu eseme seisukorrast täielikult teavitanud ega ole puudusi varjanud. Müügilepingus oli rõhutatud, et müüja kinnitused ostjale ei sisalda ühtegi ebaõiget väidet ega jäta mainimata ühtegi olulist asjaolu, mille vastu ostjal võiks lepingu eesmärki arvesse võttes olla äratuntav huvi, ning mida teades ei oleks ostja lepingut sõlminud või oleks seda teinud teistsugustel tingimustel. Kinnisasja müügikuulutuses ei olnud välja toodud ühtegi lepingu eseme puudust. Müügikuulutuses oli eraldi välja toodud vaid see, et üks magamistuba on renoveerimata ning vajab veidi hoolitsemist. Elamu üleandmisaktis hindas kostja I elamu seisukorda heaks. Hagejad maksid kinnisasja eest 205 000 eurot. Pooled sõlmisid
23.novembril 2016 asjaõiguslepingu ning hagejad kanti kinnisasja omanikena kinnistusraamatusse. Pärast kinnisasjale elama asumist ilmnesid elamul olulised varjatud puudused, mille teadmisel ei oleks hagejad müügilepingut sõlminud või oleksid seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Elamu seisukord ei vastanud kokkulepitule ning puudused mõjutasid oluliselt kinnisasja väärtust. Asjatundja SR tegi 2018. a augustis auditi, milles tuvastas olulisi puudusi elamu I ja II korruse vahelaes, katuses ja seintes. Kostjad olid elamut osaliselt remontinud, kuid olid seda teinud valede meetoditega ja mittenõuetekohaselt, mis tekitas elamule suuri kahjustusi. Elamu puitkonstruktsioon oli osaliselt mädaniku kahjustusega ja kasutuskõlbmatu. Läbi olid lõigatud osad kandvad talad. Elamu soojustus oli algeline ega vastanud ka varem kehtinud nõuetele. Kahjustuste tõttu vajus keldri laetala inimese raskuse all läbi ja inimene kukkus keldrisse. Kogu elamu kande- ja piirdekonstruktsioon oli 90% ulatuses amortiseerunud ja vajas väljavahetamist. Auditi järelduste kohaselt tuli olemasolevad ohtlikud puitkonstruktsioonid lammutada ja vundamendile ehitada uus elamu, mille välimus sobiks antud miljööväärtuslikku keskkonda. Ehitusinsener HM leidis 30. augusti 2018. a arvamuses, et audit on asjakohane ja põhjendatud, ning et elamu elamiskõlblikuks muutmiseks tuleks see kuni alusmüürideni lammutada ja uued konstruktsioonid püstitada. Ka riiklikult tunnustatud ehitusekspert ÜL leidis, et audit on objektiivne ning järeldused põhjendatud.
2-19-1478 Hagejad kutsusid 27. juuli 2018. a e-kirjas kostjaid puudusi vaatama ning teavitasid neid
1.augusti 2018. a kirjas, et ekspert koostab kinnisasja kohta hinnangut. Kostjad ei reageerinud sellele. Kostjad varjasid elamu puudusi ega avaldanud müügiprotsessi käigus, millisel viisil olid nad remonti teinud. Puudusi ei olnud võimalik tavapärase ülevaatuse käigus avastada. Hagejatel ei olnud õigust elamuga tutvumisel konstruktsioone avada. Kostjatel ei olnud elamu dokumentatsiooni ning neil ei olnud remondi tegemiseks vajalikke lube. Seetõttu ei saanud hagejad ehitustööde kohta infot ka arhiividest. Hageja II haridus, töökoht ja kogemus ei andnud talle oskust hinnata elamu varjatud kahjustusi. Hagejatel ei olnud soovi elamut lammutada ja endale uut elamut ehitada. Hagejad esitasid esmalt ehitusteatise elamu ümberehitamiseks. Alles pärast ehitustöödega alustamist ja puuduste ilmnemist tekkis vajadus elamu kuni vundamendini lammutada, mille jaoks esitasid hagejad taotluse ehitusloa saamiseks. Kostjate asjatundja EE kriitika ei ole asjakohane. Asjatundja eksib elamu kandekonstruktsiooni määratlemisel. Hinnang on ehitustehniliselt ebaõige. Asjatundja ei ole kahjustusi piisavalt hinnanud või on jätnud selle üldse tegemata, samuti tegi ta ebaõigeid järeldusi. Kinnisasja hinda tuleb alandada 34 726 euro 78 sendi võrra ning vastav summa hagejatele tagastada. Kinnisasi ei vastanud müügilepingus ja müügikuulutuses toodud heale (keskmisest kõrgemale) kvaliteedile ega keskmisele kvaliteedile. Heale ega keskmisele kvaliteedile vastavaks ei saa pidada elamut, mis mitme asjatundja hinnangul tuleb lammutada. Hagejad esitasid 5. detsembril 2018 kostjatele hinna alandamise avalduse, milles viitasid RE Kinnisvara AS-i eksperthinnangule kinnisasja väärtuse kohta koos puudustega (152 000 eurot) ja ilma puudusteta (183 000 eurot). Arvestades väärtuste suhet ning ostuhinda, maksid hagejad kostjatele 34 726 eurot 78 senti ettenähtust enam. Hagejad palusid kostjatel hiljemalt
21.detsembril 2018 enammakstud ostuhinna tagastada, kuid kostjad ei täitnud hagejate nõuet. Kostjatel tuleb tasumata põhinõudelt maksta seadusjärgses määras viivist. Kostjate vastuväited
2.Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kostjate vastuväidete kohaselt ei ole kostjad müügilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. Hagejad omandasid kinnisasja sellisena nagu see oli. Kinnisasi oli keskmises seisukorras. Hagejatel oli võimalik kõikidest puudustest lepingueelsete ülevaatuste käigus teada saada. Hagejad oleksid saanud tellida enne müügilepingu sõlmimist ekspertiisi kinnisasja hindamiseks. Eluliselt ei ole usutav, et hageja II kui vanemarhitekt ei suutnud elamu seisukorda ning võimalikke riske visuaalselt hinnata. SR audit ei ole usaldusväärne. Seda auditit hindas riiklikult tunnustatud ekspert EE. Asjatundja leidis, et osad auditis toodud järeldused ei põhine olemasolevatel fotomaterjalidel. Samuti leidis ta, et katusekate ja konstruktsioonid on kasutamiskõlblikud. EE nõustus osade SR seisukohtadega, kuid märkis, et varem ei pandud plekk-kattega katusele aluskatet. EE hinnangul on SR arvamus kallutatud. Kui hagejate nõue on põhjendatud, tuleb kostjatelt nõutud summat vähendada võlaõigusseaduse (VÕS) § 139 lg 1 järgi nullini. Hagejad avaldasid lepingueelsete läbirääkimiste käigus, et neil
2-19-1478 ei ole kinnisasja seisukorrale pretensioone ning et nad soovivad sellel paikneva elamu lammutada ja selle asemele uue ehitada. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus rahuldas 30. juuni 2019. a otsusega hagi ning mõistis kostjatelt hagejate kasuks solidaarselt välja põhivõla 34 726 eurot 78 senti, kohtuotsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 4235 eurot 74 senti ja alates 1. juulist 2020 kuni põhinõude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivise. Maakohus jättis menetluskulud solidaarselt kostjate kanda.
3.1.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hagejad õigesti hinda alandanud VÕS § 112 lg 1 alusel. Poolte vahel on sõlmitud müügileping VÕS § 208 lg 1 tähenduses, millega hagejad omandasid kinnisasja, millel asub elamu. Kinnisasi on hagejatele üle antud. Hagejad on mittenõuetekohase täitmise vastu võtnud ja maksnud ostuhinna 205 000 eurot.
3.2.Kostjad on rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi, sest kinnisasi ei vastanud lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p-de 1–2 järgi, st elamu ei vastanud keskmisele kvaliteedile.
3.2.1.Müügilepingu järgi tuli kohustusi täita vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepingus ei ole viidet konkreetsele kokkulepitud kvaliteedile. Müügilepingus on viited sellele, et ostjat on lepingu eseme seisukorrast teavitatud, kuid ei ole täpset seisukorra kirjeldust või teavet puuduste kohta. Kinnisasja müügikuulutusest ei tulene samuti konkreetset viidet kogu elamu kvaliteedile. Müügikuulutuses on eraldi välja toodud, et üks magamistuba on renoveerimata ja vajab hoolitsemist, kuid teine on renoveeritud, ning et elamul on vahetatud plekk-katus. Elamut on kirjeldatud võrdlemisi positiivses võtmes. Peale ühe toa „hoolitsusvajaduse“ ei ole välja toodud mingeid puudusi. Kuulutuses väljatoodud fotod ei viita samuti sellele, et miski peale ühe magamistoa vajaks renoveerimist. Hagejatega sarnane mõistlik isik võis kostjate kasutatud sõnastusest mõista, et terves majas tuleks renoveerida (sõnakasutus „hoolitsemine“ viitab kohtu hinnangul ka pigem kergetele parendustele) ainult üks tuba ning ülejäänud maja on heas korras ja seda võib hakata kohe kasutama täiendavaid renoveerimistöid tegemata. Kostja I kinnitas kinnisasja üleandmisaktis, et elamu tehniline seisukord on hea. Ainsa puudusena on üleandmisaktis välja toodud, et kanalitoru (ilmselt kanalisatsioonitoru) on umbes. Üleandmisaktis märgitud seisukorda „hea“ ei tuleks tõlgendada selliselt, et see tähendab üksnes elamiskõlbulikkust.
3.2.2.Keskmisele kvaliteedile ei saa vastata elamu, mille renoveerimine olemasolevat kandekonstruktsiooni kasutades ei ole võimalik ning mille puhul on ainus mõistlik lahendus selle lammutamine ja olemasolevale vundamendile uue ehitamine.
3.2.3.Hinna alandamise avalduses on kirjeldatud järgmisi puudusi: valesti paigaldatud aluskatte tõttu tuli paigaldada uus katusekate, kuna olemasolev katusekate oli materjalist, mille taaskasutus ei olnud selles piirkonnas lubatud, elamu kandetala oli läbi lõigatud, kahekordse betoonpõranda all olevad laetalad olid mädanenud. Hinna alandamise avalduses on viidatud ka korstnate ja korstnapitside seisukorrale. SR auditist ja ÜL hinnangust nähtuvad järgmised kinnisasja puudused: -
auditi kohaselt olid elamu seinad suures osas mädaniku kahjustusega ning märke oli ka puusiku kahjustusest, elamu soojapidavus ei vastanud ühelegi normile, kahjustunud
2-19-1478 konstruktsiooni ei olnud välja vahetatud, vaid oli makrofleksiga tihendatud, seinas oli niiskuskahjustusi ja hallituse jälgi ning karkassi oli parandatud, kuid kahjustusi ei olnud kõrvaldatud. ÜL leidis enda hinnangus, et elamu välisseinte ehitustehniline seisukord on halb, sest see on suures osas mädanenud ja amortiseerunud ning nõuetele mittevastav, elamu remontimisel ei ole kõiki mädanenud kohti välja vahetatud, mis tähendab, et puidu mädanemine toimub suletud välisseinte konstruktsioonis edasi, sh elamu teise korruse välisseintes, samuti ei ole elamu remontimisel arvestatud elamu vajaliku soojapidavuse tagamisega. Seinte kahjustuste kirjeldus vastab auditi fotodel 7–16 kujutatule. Fotodelt on näha mitmel pool kahjustustega konstruktsioone. Samuti nähtub, et seinad on osaliselt parandatud, kuid selle kahjustatud osi ei ole välja vahetatud. Elamule paigaldatud soojustus oli ilmselgelt puudulik; -
auditi kohaselt oli vahelagi esimese ja teise korrusel vahel ehitatud puittaladel, millest enamus olid mädanikuga kahjustatud ja kasutuskõlbmatud ning selle põhjustas valesti paigaldatud katus, kanalisatsiooni paigaldamiseks oli üks vahelae tala läbi lõigatud. ÜL leidis, et enamik laetaladest on kahjustunud ja kasutuskõlbmatud, osade laetalade mädanemine on jõudnud viimasesse faasi, kus puit kaotab oma kandevõime (moodustunud on nn kuubikud), kanalisatsiooni õhutustoru on toodud/jäetud pööningule, mis on lubamatu, põhjustades sellega pööningule täiendavat niiskust, katuse ja vahelae konstruktsioon on avariiline, sest katus toetub toolvärgiga laetaladele, mis on mädanenud. Kirjeldus vastab auditi fotodel 18–21 kujutatule. Fotodelt nähtub, et laetalad on ulatuslikult kahjustunud;
-
auditi kohaselt oli elamu kõige suuremaks probleemiks katus: katuse ehitamisel ei olnud arvestatud sellega, et katusepleki all olev kondenseerunud vesi peab saama kuivada või tuleb see aluskattega räästast välja juhtida, vesi oli pääsenud katuse konstruktsiooni, mistõttu oli praktiliselt kogu konstruktsioon mädanenud, elamut oli viimase remondiga kahjustatud, remondi käigus ei vahetatud välja mädaniku kahjustusega konstruktsioone, aluskate oli paigaldatud osaliselt ning valesti, sarikaid oli parandatud puidujuppidega ja mädanikust kahjustatud puit oli alles jäetud, kuna osale katusele oli paigaldatud aluskile sarikate vahele ja laudise alla, oli sarika pealispind ja laudis jäänud ummuksisse, mis tegi olukorra veel halvemaks, vesi oli jõudnud ka seina peal olevasse sarikapuusse, mis oli seetõttu niiskuskahjustusega ning katusest tingitud niiskuskahjustusi oli kogu majas. ÜL leidis, et katusekonstruktsioon ei ole kasutamiskõlblik: algne katusekate on vahetatud mittesobiliku plekk-katuse vastu, kaitsmata niiskuse eest, mille tulemuseks on äärmiselt suured vee- ja niiskuskahjustused elamu erinevates konstruktsioonides, vajalikku tuulutust ei ole, mis põhjustab koos katuse läbijooksudega puitkonstruktsioonide mädanemist, katusekate on paigaldatud osaliselt ja valesti ega võimalda tekkival kondensatsiooniveel nõuetekohaselt ära voolata, vesi kahjustab katusepleki all olevat puitu ja allolevaid elamu välisseinu. Kirjeldus vastab auditi fotodel 22–28 kujutatule. Fotodelt nähtub, et sarikad on osaliselt parandatud, kuid kahjustatud puit on alles jäetud. Katuselaudisel on suures ulatuses kahjustusi. Fotodelt nähtub ka sarikapuu ulatuslik kahjustumine;
-
auditi kokkuvõtte kohaselt oli kogu elamu kande- ja piirdekonstruktsioon 90% ulatuses amortiseerunud ning vajas väljavahetamist, puitkonstruktsioonid tuli lammutada ja vundamendile uus elamu ehitada. ÜL leidis, et elamu kandekonstruktsioonid (seinad, vahelaed, katuse sarikad) ei ole püsivad, sest need on mädanenud, kuna katus toetub toolvärgiga laetaladele, siis kogu katuse- ja laekonstruktsioon on avariiline ning halvas seisukorras, elamu ehitus- ja remonttööd on läbi viidud asjatundmatult ning ilma vajalike lubadeta, välisviimistluses on kasutatud ja paigaldatud materjale, milliseid ei ole lubatud
2-19-1478 miljööväärtuslikul alal kasutada, nõutavat omanikujärelevalvet ei ole tehtud, remondiga ei ole eemaldatud mädanenud puitmaterjali ning ehituskonstruktsioone püüti tugevdada, kinnitades uued puitelemendid mädanenud puidu külge. Asjatundja EE arvamus ei ole usaldusväärne. Arvamus põhineb SR auditi kritiseerimisel, mitte elamu otsesel vaatlusel. EE eksis elamu seinamaterjali määratlemisega. Arvamusest ei tulene, millele asjatundja järeldused tuginevad. Arvamuses ei ole antud hinnangut sellele, millises ulatuses on elamu tegelikult kahjustunud. EE leidis, et elamu katusekate ja katusekonstruktsioonid on kasutamiskõlblikud, mida tõendavad auditis olevad fotod ja elamu üldvaade fotol 7, kus on sirge katuse ja korraliku katusekattega elamu. Eluliselt ei ole usutav, et üksnes katuse sirgust hinnates saab teha põhjapanevaid järeldusi katuse kvaliteedi ja remondivajaduse kohta, ja et suures ulatuses kahjustunud ning ilmselgelt mädanenud katusekonstruktsioon (sh mädanenud sarikapuu) ei vaja parandamist.
3.3.Müüjat loetakse ka VÕS § 223 lg 1 järgi müügilepingut oluliselt rikkunuks mh siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Hagejad saatsid 27. juuli 2018. a kostjatele ekirja, milles viitasid kinnisasja puudustele ning kutsusid kostjaid elamut üle vaatama ja pakkusid variante puudustega tegelemiseks. Hagejad saatsid 1. augustil 2018 kostjatele uue kirja, milles viitasid, et ekspert koostab hinnangut. Mõlemad e-kirjad on saadetud müügilepingus märgitud kostjate e-posti aadressile.
3.4.Müüja vastutab VÕS § 218 lg 1 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Vaidlust ei ole selles, et elamu kahjustused tekkisid pika aja vältel ja enne elamu hagejatele üleandmist.
3.5.Müüja võib VÕS § 218 lg 4 alusel vastutusest vabaneda, kui ta tõendab, et ostja teadis lepingu sõlmimise ajal lepingutingimustele mittevastavusest. Kostjad ei ole väitnud, et hagejad teadsid lepingutingimustele mittevastavusest. Praegusi puudusi (kandekonstruktsioonide mädanemine, valesti paigaldatud katuse aluskate) ei olnud ka võimalik visuaalse vaatlusega tuvastada, seda ei saanud oodata ka hagejalt II, kellel on arhitekti haridus.
3.6.Hagejate nõue ei ole hea usu põhimõtte vastane. Kostjad ei ole tõendanud enda väidet, et hagejad soovisid osta kinnisasja selleks, et elamu maha lammutada ja selle asemele uus elamu ehitada. Kostjate väiteid ei tõenda ka tunnistaja ütlused, millega kostjad soovisid tõendada hagejate kavatsusi lepingu eseme ostmisel. Asjaolu, et hagejad võõrandasid enda eelmise elukoha, viitab sellele, et nad kavatsesid elamut kasutada uue eluasemena ja mitte seda täielikult maha lammutada. Hageja II esitas 28. mail 2018 ehitusteatise elamu ümberehitamiseks. SR koostas enda auditi 2018. a augustis, mille kohaselt tuli elamu lammutada, HM esitas enda arvamuse 30. augustil 2018. Alles pärast asjatundjatelt hinnangute saamist esitasid hagejad taotluse elamu lammutamiseks ehitusloa saamiseks. Eluliselt ei ole usutav, et kinnisasja omanikud, kes kavatsevad elamut lammutada, hakkavad esmalt seda renoveerima ja mitte säästma raha uue elamu ehitamiseks.
3.7.VÕS § 220 lg 1 järgi peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või teada saama pidi. Hagejad teavitasid kostjaid puudustest hiljemalt 27. juuli 2018. a kirjas. VÕS § 224 p-de 1–3 sõnastusest ei tulene, et ostja kaotab ostuhinna alandamise õiguse, kui ta mõistliku aja jooksul lepingutingimustele mittevastavusest ei teata.
2-19-1478
3.8.Hagejate nõude vähendamiseks ei anna alust VÕS § 139 lg 1. VÕS § 139 lg 1 järgi saab vähendada üksnes kahjuhüvitist. Hagejad ei esitanud nõuet kahjuhüvitise saamiseks.
3.9.Kostjad ei esitanud konkreetseid vastuväiteid kohase ja mittekohase täitmise väärtuste kohta. Vastavalt hagejate esitatud RE Kinnisvara AS-i eksperthinnangule nr 342702018MK oli puudustega kinnisasja väärtus 152 000 eurot ja puudusteta kinnisasja väärtus 183 000 eurot. Eksperthinnang vastab nõuetele ning kohtul ei ole alust kahelda eksperthinnangu järeldustes. Kokkulepitud ostuhind oli 205 000 eurot. Seda arvestades on alandatud hind 170 273 eurot ning hagejatel on õigus nõuda tagasi enammakstud ostuhinda 34 726 eurot 78 senti.
3.10.Hagejate viivisenõue on põhjendatud täies ulatuses. Hagejad saavad nõuda viivist VÕS § 113 lg 1 alusel ja edasiulatuvat viivist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 järgi seadusjärgses määras. Kostjad viivitasid 34 726 euro 78 sendi tagastamisega. Hagejad andsid kostjatele hinna alandamise avalduses tähtaja 21. detsember 2018. a enammakstud ostuhinna tagastamiseks. Kostjad ei täitnud seda nõuet. Hagejate põhjendatud viivisenõue on seisuga 30. juuni 2020. a 4235 eurot 74 senti. Kohus mõistab kostjatelt TsMS § 367 järgi alates
1.juulist 2020 välja ka edasiulatuva viivise seadusjärgses määras.
3.11.Kuna hagejad on solidaarvõlausaldajad ning kostjad on solidaarvõlgnikud, mõistab kohus põhinõude ja viivise välja kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks solidaarselt (VÕS §-d 65 ja 73).
3.12.Menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 järgi solidaarselt kostjate kanda. Apellatsioonkaebus
4.Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid tühistada maakohtu otsuse ja saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks või jätta hagi uue otsusega rahuldamata. Kostjad palusid jätta menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt ei ole hinna alandamise materiaalsed eeldused täidetud. Hinna alandamine on praegusel juhul vastuolus hea usu põhimõttega, sest hagejad avaldasid lepingueelsete läbirääkimiste käigus, et nad omandavad kinnisasja eesmärgiga sellele paiknev elamu lammutada ja selle asemele uus elamu ehitada. Seda eesmärki ei ole võimalik tuvastada dokumentaalsete tõenditega, vaid menetlusosaliste vande all antud selgitustega. Kostjad esitasid maakohtule vastava taotluse, kuid kohus jättis põhjendamatult kostjad vande all üle kuulamata. Kõiki hagis nimetatud puudusi oleksid hagejad saanud avastada lepingueelsete ülevaatuste käigus. Hagejad ei tellinud enne müügilepingu sõlmimist ekspertiisi kinnisasja hindamiseks. Vastustaja seisukoht
5.Hagejad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostjate kanda. Hagejad jäid varem esitatud seisukohtade juurde ja leidsid, et maakohus jättis õigesti rahuldamata taotluse kostjate vande all ülekuulamiseks.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata, sest apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kahelda maakohtu
2-19-1478 otsuse seaduslikkuses ja põhjendatuses. Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654 lg 6 kohaselt maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.
7.Ringkonnakohtu hinnangul jättis maakohus põhjendatult kostjate taotluse nende vande all ülekuulamiseks rahuldamata ega pidanud kostjaid ka omal algatusel üle kuulama. Sellest tulenevalt asus maakohus põhjendatult seisukohale, et kostjad ei ole tõendanud asjaolu, et hagejad ostsid kinnisasja eesmärgiga sellel asuv elamu lammutada ja ehitada selle asemele uus, mistõttu ei olnud maakohtul alust jätta hagi hea usu põhimõttest tulenevalt rahuldamata.
7.1.Kostjad juhivad apellatsioonkaebuses iseenesest õigesti tähelepanu sellele, et õigussuhetes osalejad peavad oma õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimima TsÜS § 138 järgi heas usus ning õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Ka võlausaldaja ja võlgnik peavad VÕS § 6 lg 1 järgi käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt ning võlasuhtele ei kohaldata VÕS § 6 lg 2 järgi seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Seejuures tuleb TsÜS § 139 järgi heausksust eeldada, kui seadusest ei tulene teisiti. Eeltoodu kohaselt ei või võlasuhte pooled mh oma õigusi kuritarvitada ega neid ebaausalt teostada ning õiguste kuritarvitamise korral võib kohus piirata õiguste kuritarvitajal oma õigusi teostada, sh jätta seadusest või lepingust tuleneva kohaldamata. Selleks peab aga müüja kohtumenetluses tõendama, et ostja on oma õigusi kuritarvitanud (vt ka Riigikohtu 2. juuni 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-03, p 13).
7.2.Kolleegium leiab, et olukorras, kus ostja teeb pärast kinnisasja omandamist hinna alandamise avalduse ja nõuab müüjalt elamu puudustele tuginedes hinnavahe hüvitamist, kuigi kavatses kinnisasjal asuva elamu igal juhul lammutada ja ehitada selle asemele uue, võib ostja käitumine ja õiguste teostamine olla vastuolus hea usu põhimõttega, mis annab kohtule alust piirata VÕS § 6 lg 2 alusel ostja õiguste teostamist, s.o hinnavahe hüvitamist. Selleks peab aga müüja kohtuvaidluses esile tooma ja tõendama ostja õiguste kuritarvitamise aluseks olevad asjaolud.
7.3.Praegusel juhul väitsid kostjad, et hagejad ostsid kinnisasja eesmärgiga lammutada sellel asuv elamu ja ehitada selle asemele uus. Selle asjaolu tõendamiseks taotlesid kostjad 25. märtsi 2019 vastuses hagile müügitehingut vahendanud LL-ga tunnistajana ülekuulamist ja kostjate endi vande all ülekuulamist. Hagejad vaidlesid 5. aprilli 2019. a menetlusdokumendis kostjate taotlustele vastu põhjusel, et tunnistaja ei vahendanud müügitehingut (hagejad kohtusid temaga algfaasis põgusalt vaid ühe korra) ning leidsid, et kostjad ei saa enda vande all ülekuulamisega luua endale sobivaid tõendeid. Juhul, kui kohus peaks kostjate taotluse rahuldama, taotlesid hagejad ka enda vande all ülekuulamist. Harju Maakohus jättis 5. detsembril 2019 kostjate vande all ülekuulamise taotluse TsMS § 268 alusel rahuldamata, sest hagejad vaidlesid sellele vastu (I kd, tl 126), kuid rahuldas 17. märtsil 2020 tunnistaja ülekuulamise taotluse (I kd, tl 172) ja kuulas tunnistaja 3. juuni 2020. a kohtuistungil üle. Paraku ei teadnud tunnistaja anda selle asjaolu kohta ütlusi.
7.4.Kolleegiumi hinnangul ei eksinud maakohus kostjate vande all ülekuulamise taotlust lahendades menetlusõiguse normide vastu, mistõttu jättis ka ringkonnakohus kostjate vande all ülekuulamise taotluse 30. märtsi 2021. a kohtuistungil TsMS § 652 lg 3 p 2 alusel rahuldamata.
2-19-1478 Ringkonnakohus selgitab, et pool, kes ei ole suutnud muude tõenditega tõendada tema poolt tõendamist vajavat asjaolu või kes ei ole muid tõendeid esitanud, võib asjaolu tõendamiseks taotleda TsMS § 267 lg 1 I lause järgi vastaspoole või kolmanda isiku vande all ülekuulamist. Kohus võib TsMS § 268 järgi vaieldava asjaolu kohta vande all üle kuulata ka tõendama kohustatud poole, kui üks pool seda taotleb ja teine pool sellega nõustub. Sõltumata poolte taotlustest ja tõendamiskoormise jaotusest võib kohus TsMS § 2681 järgi ka omal algatusel vande all üle kuulata ükskõik kumma või mõlema poole, kui varasema menetluse ning esitatud ja kogutud tõendite põhjal ei ole kohtul võimalik kujundada seisukohta väidetud ja tõendamisele kuuluva asjaolu tõepärasuses, mh juhul, kui tõendama kohustatud pool soovib anda vande all seletuse, kuid vastaspool sellega ei nõustu. Riigikohus on leidnud, et poole vande all ülekuulamist reguleerivatest sätetest nähtub, et pool ei saa teise poole nõusolekuta taotleda kohtult mitte enda, vaid vastaspoole vande all ülekuulamist. Lisaks on kohtul õigus kuulata pool üle ka sõltumata taotlusest, kuid poolel ei ole õigust nõuda, et kohus seda teeks. Selle üle otsustamine, kas kohus soovib omal algatusel poolt vande all üle kuulata või mitte, on kohtu õigus, millesse kõrgema astme kohus üldjuhul sekkuda ei saa (vt Riigikohtu 6. detsembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-3430, p 19). Praegusel juhul oli maakohtul esitatud tõendite valguses võimalik kujundada oma seisukoht kostjate väite kohta, st täidetud ei olnud TsMS §-s 2681 sätestatud eeldused. Maakohus leidis kohtule esitatud tõendite alusel, et hagejatel oli kavas hoone renoveerida ning lammutamise kavatsus tekkis hagejatel alles pärast asjatundja arvamuse saamist (maakohtu otsuse p 21). Seega ei olnud maakohtul vajadust kostjaid ka omal algatusel TsMS § 2681 järgi vande all üle kuulata.
8.Lisaks tõid kostjad apellatsioonkaebuses esile, et hagejatel ei saa olla nõudeid kostjate vastu seoses elamu seisukorraga, sest hagejad oleksid saanud väidetud puudused avastada lepingueelse ülevaatuse käigus, kuid hagejad ei tellinud müügieelset ekspertiisi ega asjatundja ülevaatust. Kolleegiumi hinnangul asus maakohus, arvestades asjatundjate arvamustes esile toodud puudusi, põhjendatult seisukohale, et tegemist oli puudustega, mille esinemist ei oleks hagejad ega ka asjatundja saanud hinnata üksnes visuaalse vaatlusega, siseviimistlust eemaldamata. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu põhjendustega, neid TsMS § 654 lg 6 järgi kordamata.
9.Eelnevat arvestades ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsust tühistada, mistõttu järab kolleegium apellatsioonkaebuse rahuldamata.
10.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Arvestades seda, et maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.
(allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak, Kaija Kaijanen, Vahur-Peeter Liin
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.