Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Indrek Parrest
Tsiviilasi
Mittetulundusühingu Kohtla & Nõmme Areng hagi Toila valla (Toila Vallavalitsuse kaudu) vastu 65 872 euro, kahjuhüvitise 1440 eurot ning viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 26. oktoobri 2020. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Mittetulundusühingu apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
75 339 eurot 6 senti
Kohtuistungi toimumise aeg
16. märts 2021
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellant): Mittetulundusühing Kohtla & Nõmme Areng (registrikood 80313718), esindaja vandeadvokaat Nele Tammemäe
Kohtla
&
Nõmme
Areng
Kostja (vastustaja): Toila vald (Toila Vallavalitsuse kaudu), esindaja vandeadvokaat Margus Kiir
1(11)
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Viru Maakohtu 26. oktoobri 2020. a otsuse resolutsioon muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi.
Jätta apellatsioonkaebuse menetlemisel tekkinud Mittetulundusühingu Kohtla & Nõmme Areng kanda.
menetluskulud
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Mittetulundusühing Kohtla & Nõmme Areng (hageja) esitas 18. detsembril 2018 Viru Maakohtule hagi Toila valla (kostja) vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista 65 872 eurot, kahjuhüvitise 1440 eurot ning viivise nimetatud põhinõuetelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates nõuete sissenõutavaks muutumisest (vastavalt alates 19. juunist 2018 ja 17. detsembrist 2018) kuni põhinõuete rahuldamiseni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja kui üürnik ja Kohtla-Nõmme vald (hiljem ühinenud kostjaga, Toila vallaga) kui üürileandja 2. veebruaril 2015 lepingu pealkirjaga "Suusamaja rendileping" (leping). Lepingu esemeks oli hoonestatud Suusamaja kinnistu Kohtla vallas Roodu külas (Suusamaja kinnistu). Rendi tasumise asemel kohustus hageja teostama kinnistul asuvas hoones (suusamajas) rekonstrueerimistöid. Lepingu p-s 2.5 leppisid pooled kokku, et võtavad ühiselt eesmärgiks teha lepingu objekti rekonstrueerimistööd vastavalt lepingu lisale 3. Nimetatud eesmärgi täitmiseks võetakse osa finantseerimist võimaldavatest projektitaotlustest ja kasutatakse kõiki teisi võimalusi lisafinantseeringu kaasamiseks. Lepingu lisas 3 toodi välja investeeringute kava aastateks 2015–2020. Lepingu lisas 4 kooskõlastasid pooled alates 2. veebruarist kuni 30. aprillini 2015 teostatud remonditööd ja planeeritavad tööd. Lepingu p 9.5 järgi kohustus üürileandja tema poolt lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitama kõik üürniku poolt omakuludega tehtud parendus- ja rekonstrueerimistööd, mis on kirjalikult kooskõlastatud üürileandjaga ja vormistatud lepingu lisana.
2(11)
Hageja on teostanud Suusamaja kinnistul asuvas hoones lepingu alusel remonttöid kogumaksumusega 65 872 eurot (sh katuse vahetus, küttesüsteemi täielik renoveerimine, uute põrandate ja seinte ehitamine, tualettruumide väljaehitus, sauna remont, köögiruumi ehitus jne). 3. oktoobril 2017 edastas hageja kostjale teostatud tööde akti nr 01/2017. Akti kohaselt on teostatud tööde kogumaksumuseks 65 872 eurot. Akti allkirjastas kostja poolt
12.detsembril 2017 majandusjuhataja M. Maakaar, märkides aktile omakäeliselt täiendavalt "Aktil kirjeldatud tööd teostatud".
16.aprillil 2018 saatis kostja hagejale teate, millega teavitas lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest alates 19. juunist 2018. 26. juunil 2018 esitas hageja kostjale lepingu p-st 9.5 tuleneva kulutuste (parendus- ja rekonstrueerimistööd) hüvitamise nõude summas 65 872 eurot.
27.juunil 2018 andis hageja kostjale üle Suusamaja kinnistu valduse. Selle kohta vormistati samuti akt, mis on allkirjastatud mh kostja esindajate A.A., B.B. ja C.C. poolt. Valduse üleandmise aktis on kostja esindajad kinnitanud, et nad on tutvunud aktis nr 01/2017 märgitud tööde loeteluga ning on visuaalselt kontrollinud tööde tegemist. Eelmärgitut arvestades on kostja hageja hinnangul kohustatud hüvitama talle lepingu p 9.5 alusel 65 872 eurot koos sellelt summalt arvestatud seadusjärgse viivisega. Kostja ei ole hageja nõuet korduvatele meeldetuletustele vaatamata rahuldanud. Parendus- ja rekonstrueerimistööde teostamise üle ei ole pooled vaielnud ning tööde maksumust on hageja tõendanud, mh AS-i Restor ja RTS Infraehitus OÜ hinnapakkumistega. Alternatiivselt saab hageja kulutuste hüvitamist nõuda käsundita asjaajamise sätete alusel (VÕS §-d 1018 ja 1023). VÕS § 286 lg 1 hageja hinnangul asjas ei kohaldu. Lisaks nõuab hageja kahjuna (VÕS § 128 lg 3) kohtumenetluse eelselt kantud õigusabikulude hüvitamist. Hageja on teinud kulutusi õigusabile 1440 euro ulatuses (sh käibemaks). Hageja soovib ka nimetatud summa hüvitamist koos sellelt arvestatud seadusjärgse viivisega.
Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
Hageja on mittetulundusühing, kelle eesmärgiks on piirkonna arendamine. Suusamaja kinnistu rendileping sõlmiti hagejaga avalikes huvides. Lepingu eesmärk oli objekti kasutamisest saadava omatulu panustamine objekti parendustesse (lepingu p 5.1.11), mitte tulu saamine. Lisaks oli eesmärgiks otsida erinevaid finantseeringuid avalikes huvides kasutatava objekti parendamiseks. Lepingu p-s 5.1.12 kohustus hageja pidama objektiga teenitud omatulu osas arvestust. Kostja ütles lepingu ennetähtaegselt üles lepinguobjekti sihtotstarbevastase kasutamise ja ebapiisava korrashoiu tõttu (lepingu p-de 2.4, 5.1.3, 5.1.5– 5.1.7 alusel). Lepingu p 9.5 alusel kohustus kostja hüvitama sellised hageja omakuludega tehtud parendus- ja rekonstrueerimistööd, mis on kirjalikult kooskõlastatud ja vormistatud lepingu lisana. Lisas tuli mh fikseerida põhjendatud kulude sissenõutavuse lõppemise aeg (s.o lepingu tähtaja lõppemine) ning jaotus kuude lõikes. Seega tuli hagejal parendused ja rekonstrueerimistööd ning nende maksumus kooskõlastada kostjaga. Selle kohta oli kohustus vormistada kirjalik lepingu lisa, mis pidi olema kostja allkirjaõigusliku isiku poolt kinnitatud. Leping ei näinud ette aktide koostamist. Lepingu lisa võis ja võib kostja 3(11)
nimel allkirjastada ainult vallavanem (kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 50 lg 1 p 2). Kostja poolt akti nr 01/2017 allkirjastanud ja töid kinnitanud M. Maakaaril ei olnud õigust võtta vallale kohustusi. Lisaks ei ole ta allkirjaga kinnitanud tööde ja muu vara maksumust. Nõutavas vormis lepingu lisad parendus- ja rekonstrueerimistööde ning nende maksumuse kohta seega puuduvad. Hüvitise saamiseks lepingu p 9.5 alusel tuleb hagejal kostjale esitada ka vastav kuludokumentatsioon. Hageja ei ole esitanud tööde kohta kuludokumente ega arvestusi. Kostja on palunud hagejal seda korduvalt teha. Seetõttu ei saa kostja otsustada hüvitisnõude põhjendatuse üle, kuna jääb arusaamatuks, millised on tegelikud kulud ning millal need on tehtud. Kostja möönab, et parendusi on tehtud, kuid ei saa aktsepteerida väidetavat tööde mahtu ja maksumust. Arvestades kulude jagunemist lepingu perioodile on tööde maksumus sümboolne. Kostja hinnangul ei ole piisav hageja poolt ühepoolselt toimingute loetlemine ja hinna määramine tagasiulatuvalt. Hageja on igat parendust esitlenud tööde komplektina (aktis "kompl"). Projektdokumentatsiooni, ehitustööde aktide, tööde päevikute, varjatud tööde aktide ja kuludokumentideta ei ole võimalik hageja esitatud andmeid aktsepteerida. Hageja esitatud andmed on kontrollimatud ning põhjendamatud. Parenduste tegemine hageja omavahendite arvelt on tõendamata. Hagi ei ole võimalik rahuldada ka käsundita asjaajamise sätete alusel. Suusamaja kinnistu turuväärtus on kolm korda väiksem hageja väidetud parenduste maksumusest. Väidetavaid mahukaid kulutusi asjale, millise väärtus on nendest kordades väiksem, ei ole ja ei oleks kostja soovinud ega ka heaks kiitnud. Lepingu sõlmimisel oli avalik huvi ja mittetulunduslik eesmärk, sh eesmärk panustada vahendeid, mida eraldatakse tagasivõtmatult (nt toetused, projektid, annetused jms) ning milliseid saadakse asja enda kasutamisest avalikes huvides. Hageja esitatud OÜ Tetaro Grupp 19. juuni 2018. a arve nr 2018-37 on fiktiivne. Kostja esitas käsundita asjaajamise nõudele ka aegumise vastuväite. Hageja tehtud kulutused võiksid kuuluda hüvitamisele VÕS § 286 lg 1 alusel, kui asja väärtus oleks üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud. Asjaolu, et hageja tegi kinnistule parendusi, ei tähenda veel seda, et kinnistu väärtus on suurenenud.
MAAKOHTU LAHEND
3.Maakohus jättis 26. oktoobri 2020. a otsusega hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ning märkis, et määrab menetluskulud kindlaks eraldi määrusega pärast kohtuotsuse jõustumist. Otsuse kohaselt vaidlevad pooled eeskätt selle üle, kas ja millises ulatuses on hagejal õigus nõuda kostjalt rendi- või üüriesemele tehtud kulutuste hüvitamist. Poolte esile toodu asjaolusid ning lepingu punkte, sisu ja eesmärki hinnates ei ole täpselt eristatav, kas poolte vahel sõlmitud leping on rendileping või üürileping. Samas, kuna rendilepingule kohaldatakse VÕS § 341 järgi üürilepingu sätteid, ei ole lepingu täpsel 4(11)
määratlusel asjas ka olulist tähendust. VÕS § 286 lg 1 järgi võib üürnik nõuda mõistlikku hüvitist selle eest, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud. Põhimõtteliselt samasugune nõue on rentnikul rendileandja vastu VÕS § 359 lg 1 järgi. Kohus leidis, et lepingu p 9.5 alusel hüvitise saamiseks (parendus- ja rekonstrueerimistööde eest) tuli pooltel eraldi kirjalikult kooskõlastada ja vormistada lepingu lisa, millest nähtuks summaliselt kulu ja periood ning aeg, millal ei ole tehtud kulutused enam sissenõutavad, samuti kulude jagunemine proportsionaalselt kuude kaupa. Lepingu lisa vormistamiseks tuli hageja omakuludega tehtud parendus- ja rekonstrueerimistööd kooskõlastada ja lepingu lisa sai allkirjastada selleks õigustatud isik, eeskätt vallavanem või tema poolt volitatud isik. Sellist nõuetekohast lepingu lisa pooled vormistanud ei ole. Seetõttu ei pidanud maakohus võimalikuks lepingu p 9.5 alusel hageja nõuet rahuldada. Hageja tehtud väidetavad kulutused võiksid kuuluda hüvitamisele VÕS § 286 lg 1 või § 359 lg 1 alusel (lepingu p 9.5 nende sätete kohaldamist ei välista), kuid selleks peaks hageja tõendama, millised parendused ja muudatused ta tegi, samuti seda, et konkreetsete parenduste või muudatuste tegemiseks oli kostja vastavas vormis nõusolek ning et lepingu esemeks oleva asja väärtus on konkreetsete muudatuste või parenduste tõttu suurem. Kohus leidis, et hageja on soovinud esitatud tõenditega tõendada küll kulutuste ja parenduste tegemist ning kulutuste suurust, kuid hageja ei ole tõendanud, et asja väärtus on kostja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu suurenenud. Juba seetõttu ei saa nõuet VÕS § 286 lg 1 ega § 359 lg 1 alusel rahuldada. Kohus ei hinnangud seetõttu poolte esitatud seisukohti ja tõendeid kulutuste tegemise ja nende suuruse kohta. Kohus ei pidanud võimalikuks rahuldada kulutuste hüvitamise nõuet ka käsundita asjaajamise sätete (VÕS § 1018, § 1023) alusel. Nõue ei olnud kohtu hinnangul aegunud, kuid kostja ei olnud kohtu arvates hageja kulutuste tegemist (ulatuses, mida hageja nõuab) heaks kiitnud ning see ei vastanud ka kostja eeldatavale tahtele (VÕS § 1018 lg 1). Lisaks ei olnud hagejal asjaajamisele asumisel (kulutuste tegemisel) kavatsust nõuda kostjalt kulutuste hüvitamist või tasu maksmist. Kui rendileping oleks lõppenud selle 10-aastase tähtaja lõppemisel, poleks hagejal kostja vastu hüvitise saamise nõuet olnud ja objekt oleks läinud kostjale tasuta üle. Seda kinnitavad ka tunnistaja D.D. ütlused. Kuna hageja kulutuste hüvitamise nõue ei ole põhjendatud, pole põhjendatud ka selle nõude maksmapanekuks tehtud õigusabikulude hüvitamise nõue (VÕS § 128 lg 3). Samuti on põhinõuete rahuldamata jätmisest tingituna põhjendamatu viivisenõue.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja palub 24. novembril 2020 esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning teha asjas uue otsuse, millega hagi täies ulatuses rahuldada. Alternatiivselt palub hageja saata asja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja palub jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Kaebuse kohaselt ei ole poolte vahel sõlmitud leping üürileping (VÕS § 271) ega rendileping (VÕS § 339). Lepingul puuduvad nendele lepinguliikidele vastavad tunnused. Kuna lepingu eesmärgiks oli rekonstrueerimistööde teostamine lepingu objekti osas 5(11)
vastavalt lepingu lisas 3 sätestatud investeeringute kavale, on tegu pigem töövõtulepingu vm käsundiga. Maakohus on seega kohaldanud valesti VÕS §-e 271 ja 339. Isegi kui lepingul oleks üüri- või rendilepingu tunnused, välistas lepingu p-s 9.5 sisalduv kokkulepe käesoleval juhul VÕS § 286 lg 1 ja § 359 lg 1 kohaldamise. Lepingus ei olnud remonttööde hüvitamine seatud sõltuvusse kinnistu väärtuse kasvust. Seetõttu ei ole võimalik kulutuste hüvitamisest viidatud argumendile tuginedes keelduda. Kohtu vastupidised järeldused on ebaõiged ega ole kooskõlas tõenditega. Eelmärgitust johtuvalt on kohus jätnud alusetult hindamata poolte seisukohad ning tõendid kulutuste tegemise ja nende suuruse kohta. Isegi kui kulutuste hüvitamine oleks sõltuvuses kinnisvara väärtuse kasvust, on jätnud kohus tähelepanuta tõendid, mh D.D. ütlused, millest nähtuvalt oli kinnistul asuv hoone (Suusamaja) enne remonttööde teostamist amortiseerunud ning halvas seisukorras ning kinnisasi lepingu sõlmimise ajal 2. veebruaril 2015 väärtusetu (tegemist oli maatükiga, millel asus mädanenud ja lagunenud hoone, mille kordategemiseks oli vaja suuri investeeringuid, milliste suurus ületas maatüki väärtuse). Eelmärgitut kinnitab ka asjaolu, et pärast kinnistul asuva hoone täielikku renoveerimist on kostja võõrandanud kinnistu 22 000 eest. Kostja esitatud Arco Vara konsultatsiooniakt ei tõenda hageja hinnangul kinnisasja turuväärtust. Kohus on jätnud hageja sellesisulised vastuväited tähelepanuta. Kohus on jätnud alusetult tähelepanuta hageja väited, et hageja poolt teostatud tööd tuleb lugeda vastuvõetuks VÕS § 638 alusel ja lepingu p-s 9.5 nimetatud kohustus täidetuks (VÕS § 76 lg 4). VÕS § 638 järgi loetakse töö vastuvõetuks ka juhul, kui tellija alusetult ei võta valmis tööd vastu talle selleks töövõtja poolt antud mõistliku tähtaja jooksul. Sellega on kohus rikkunud otsuse põhjendamise kohustust (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 ja 442 lg 8). Kostja ei saa vabaneda tehtud kulutuste hüvitamise kohustusest üksnes põhjusel, et ta on alusetult keeldunud teostatud tööde akti allkirjastamisest. Kostja on teostatud tööde akti nr 01/2017 kätte saanud 20. septembril 2017, kuid ei ole esitanud hagejale selle kohta ühtegi sisulist pretensiooni. Vastavalt lepingu p-le 4.1.3 oli pretensioonide esitamise tähtajaks 5 tööpäeva. Kohtu poolt viidatud 13. oktoobri 2017. a kostja kiri, kus ta teatab, et jätab akti allkirjastamata põhjusel, et leping vastavat kohustust ette ei näe, ei ole käsitletav pretensioonina esitatud teostatud tööde aktile. Kohtu poolt viidatud kirjavahetus (kostja 2. veebruari 2018 ja 20. märtsi 2018 kirjad), mis on aset leidnud 5–6 kuud pärast teostatud tööde akti kättesaamist, ei ole käesoleval juhul asjakohane mh põhjusel, et need vastuväited on esitatud oluliselt hilinenult ega sisalda sisulisi etteheiteid aktile. Akti nr 01/2017 on 12. detsembri 2017. a allkirjastanud vallavalitsuse liige M. Maakaar, kes oli ka vallavalitsuse teenistuses olev ametiisik – majandusjuhaja. Viimase pädevuses oli mh ehitusalaste küsimustega tegelemine ja ehitusjärelevalve. Seda kinnitab ka asjaolu, et kui hageja edastas teostatud tööde akti nr 01/2017 20. septembri 2017. a e-kirjaga vallasekretär N. Sillale, on vallasekretär saatnud selle omakorda edasi mh majandusjuhataja M. Maakaarele. Seega on ilmne, et M. Maakaar oli õigustatud akti 12. detsembril 2017 allkirjastama, arvestades mh asjaolu, et ta käis ka regulaarselt teostatud töödega tutvumas ning oli seega Suusamaja kinnistu hoone remonttöödega vallaametnikest kõige paremini kursis. Ka tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 116 lg 2 kohaselt kehtib 6(11)
käesoleval juhul eeldus, et M. Maakaar tegutses akti allkirjastamisel valla esindajana ja valla nimel. Teostatud tööde akti allkirjastamise eesmärgiks oli üksnes tehtud tööde fikseerimine, millega ei kaasnenud tasumise kohustust. Seetõttu on põhjendamatud viited nii KOKS §-le 50 kui ka Kohtla-Nõmme valla põhimääruse § 53 lg 1 p-le 2, lg-le 2 ja lgle 4. Sõltumata sellest, kas M. Maakaarel oli või ei olnud pädevust ja volitust teostatud tööde akti allkirjastamiseks, tuli teostatud tööd lugeda vastu võetuks kostja poolt hiljemalt
11.oktoobril 2017 tulenevalt VÕS §-des 643 ja 638 sätestatust, kuivõrd akt nr 01/2017 esitati hageja poolt kostjale 20. septembril 2017 allkirjastamiseks, meeldetuletuskirjad edastas hageja kostjale 3. ja 10. oktoobril 2017. Maakohus rikkus menetlusõiguse norme ka sellega, et tugines otsuses üllatuslikult lepingu ülesütlemise asjaoludele, vaatamata sellele, et kulutuste hüvitamine ei sõltunud ülesütlemise põhjustest. Igal juhul oleks kohus pidanud vastavale asjaolule kohtumenetluses viitama, et hageja oleks saanud esitada sellekohased tõendid. Hageja tugines nõude esitamisel alternatiivselt käsundita asjaajamisele ning nõude oleks saanud sellel õiguslikul alusel rahuldada. Kostja on teostatud tööd heaks kiitnud, tehtud tööd vastasid tema eeldatavale tahtele ning hagejal oli juba enne tööde alustamist soov saada tehtud kulutuste hüvitamist, kui leping lõpetatakse ennetähtaegselt (p 9.5). Seega on VÕS § 1018 lg 1 p-de 1 ja 2 eeldused täidetud ning sama paragrahvi lõikes 2 sätestatud välistust ei eine. Juhul, kui maakohus leidis, et kulutuste hüvitamise nõuet ei saa rahuldada lepingu täitmise sätete alusel (lepingu p 9.5) ega käsundita asjaajamise sätete alusel, oleks kohus pidanud otsustama hageja nõude rahuldamise üle VÕS § 1042 alusel. Kohus ei ole seda teinud. Lisaks on kohus jätnud põhjendamatult rahuldamata nii varalise kahju nõude seoses kohtueelselt kantud õigusabikuludega kui ka viivisenõude.
5.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Maakohus ei ole eksinud vaidlusalusele õigussuhtele hinnangu andmisel. Maakohus on põhjendatult kohaldanud VÕS § 286 lg-t 1. Viidatud sätte kohaldamist ei välista olukord, kus lepinguga on kokku lepitud lepinguobjekti renoveerimise kohustus. Samuti nõustub kostja maakohtu hinnanguga sellele, millised on hageja poolt asja parendamiseks tehtud kulutused ning milline on nende mõju kinnisasja väärtusele. Kostja võõrandas kinnistu avalikul enampakkumisel, võttes aluseks erialaspetsialisti hinnangu. Eelnev näitab ja tõendab asja turuväärtust. Hageja ei ole tõendanud vastupidist. Hageja vastuväited kinnisasja turuväärtuse hindaja arvamusele tuleb jätta tähelepanuta ning neid väiteid ei ole eelnevas menetluses esitatud. Poolte vahel oli leping ning nõude aluseks ei saa olla lepinguvälised võlasuhted. Maakohus jättis hagiavalduse rahuldamata eelkõige nõude tõendamatuse tõttu. Kohus ei pidanud hakkama käsitlema kõiki võimalikke nõude aluseid olukorras, kus lepingust tulenevat nõuet oleks iseenesest võimalik rahuldada, kuid nõue ei ole tõendatud.
7(11)
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse resolutsiooni muutmiseks ega tühistamiseks, kuid kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 21 tuleb osaliselt muuta otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
7.Maakohtu hinnangul polnud poolte esitatud asjaolusid ning lepingu punkte, sisu ja eesmärki hinnates eristatav, kas poolte vahel sõlmitud leping on rendileping või üürileping. Ringkonnakohus leiab, et kuigi vaidlusalusel lepingul on mitmetele lepinguliikidele omaseid tunnuseid, tuleb leping lugeda rendilepinguks VÕS § 339 mõttes. Selle sätte järgi kohustub üks isik (rendileandja) rendilepinguga andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti).
7.1.Lepingust, eelkõige selle p-dest 2.4, 5.1.11 ja 5.1.12 võib järeldada, et lepingu sõlmimisel oli poolte jaoks oluline Suusamaja kinnistu kasutamisest tulu (omatulu) saamine (ja selle panustamine kinnisasja parendustesse). Sellise eesmärgi üle ei ole pooled asjas ka vaielnud. Seega ei olnud lepingu eesmärgiks pelgalt asja hageja kasutusse andmine, vaid hagejale kinnistu eesmärgipärasest kasutamisest saadava vilja (tulu) võimaldamine.
7.2.Rendi maksmine ei pea seisnema raha maksmises. See võib seisneda ka teatud kohustuste ülevõtmises, soorituste tegemises vms. Praegusel juhul on hageja võtnud lepingu p-s 5.1.3 kohustuse hoida lepinguobjekt oma vahenditega ning omal kulul heas korras ning teha lepinguobjekti korrashoiuks ja parendamiseks vajalikke kulutusi ning teostama lepinguobjekti korrashoiuks vajalikke töid. Samuti pidi rentnik (hageja) kandma kõik kommunaalkulud ja maksud (v.a maamaks) (p 5.1.6) ning hoidma lepinguobjekti kindlustatuna kogu lepingu kehtivuse jooksul (p 5.1.7). Lepingu lõppemisel pidi rentnik andma lepinguobjekti koos sinna omal kulul tehtud parendustega üle rendileandjale (p 5.1.13).
7.3.Eelmärgitu ei muuda ebaõigeks maakohtu otsuse lõppjäreldusi ning kokkuvõttes ei sõltu käesoleva asja lahendus sellest, kas poolte vahel oli sõlmitud üürileping või rendileping. Ringkonnakohus peab siiski vajalikuks muuta ülamärgitud osas maakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi ning jätta sellest välja viited võlaõigusseaduse üürilepingu (VÕS 15. ptk) sätetele, mh VÕS § 286 lg-tele 1 ja 2.
8.Muus osas järgib ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi ega pea TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid korrata. Vastusena apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
8.1.Hageja leiab, et poolte vahel sõlmitud leping ei ole üürileping ega rendileping, vaid pigem töövõtuleping või käsund ning aktis nr 1/2017 nimetatud tööd tuleb lugeda kostja poolt vastuvõetuks VÕS § 638 alusel. Kuivõrd maakohus jättis hageja sellekohased väited tähelepanuta, on vaidlustatud otsus hageja hinnangul ka nõuetekohaselt põhjendamata. Ringkonnakohus nende etteheidetega ei nõustu. 8(11)
Töövõtulepingu puhul on töövõtja põhikohustuseks VÕS § 635 lg 1 kohaselt töö (valmis)tegemine, tellija põhikohustuseks aga töö eest tasu maksmine. Need kohustused peavad olema omavahel vastastikuses (sünallagmaatilises) suhtes. Töövõtulepingu pooled peavad kokku leppima vähemalt tasus ning selgelt määratletavates töödes, mida selle tasu eest töövõtjal teha tuleb. Praegusel juhul selliseid töövõtulepingule iseloomulikke kokkuleppeid poolte vahel sõlmitud ei ole. Lepingu ülalviidatud p-st 5.1.3 tulenevad rentnikule küll teatud tööde teostamise ja toimingute tegemise kohustused (kavandatavad rekonstrueerimis- ja parendustööd on pooled määratlenud lepingu lisas 3). Need rentniku kohustused ei muuda siiski lepingu olemust. Lepingu p 5.1.3 ning ka p 5.1.6 ja 5.1.7 järgseid rentniku sooritusi võib käesolevas asjas käsitleda pigem rendi maksmisena (rentniku sooritusena rendilepingu eseme kasutamise eest). Rendilepingu tähtaegsel lõppemisel ei oleks hageja tehtud parenduste eest hüvitist nõuda saanud (p 5.1.13).
8.2.Eelmärgitut arvestades ei kohaldu asjas ka VÕS § 638. Samuti on alusetu hageja etteheide, et maakohus poleks tohtinud jätta hageja viidatud sätte kohaldamist puudutavaid väited otsuses tähelepanuta. Seaduse kohaldamine ja nõude kvalifitseerimine on kohtu ülesanne ning kohus ei ole selles osas seotud poolte väidetega (TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene lause). Seda arvestades ei tulene TsMS § 442 lg-st 8 kohtule kohustust lükata otsuses ümber kõik poolte esitatud õiguslikud käsitlused.
8.3.Hageja nõue lepinguesemele tehtud kulutuste hüvitamiseks võiks iseenesest lepingu p 9.5 alusel rahuldamisele kuuluda. Samas on sellest lepingupunktist tulenevad nõude eeldused asjas tõendamata, nagu on õigesti leidnud ka maakohus. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid maakohtust erinevalt või teha tuvastatud asjaoludest teistsuguseid õiguslikke järeldusi. Lepingu p 9.5 alusel saaksid kuuluda hüvitamisele sellised rentniku omakuludega tehtud parendustööd, mis on kooskõlastatud rendileandjaga ning mille kohta on vormistatud lepingu lisa. Sellises lisas tuli sama lepingupunkti kohaselt fikseerida summaliselt nii kulu kui ka aeg, millal ei ole tehtud kulutused enam sissenõutavad. Ringkonnakohus nõustub hagejaga selles, et ka "aktina" pealkirjastatud dokument võiks olla lepingu lisaks p 9.5 tähenduses. Samas eeldab lisa sõlmimine (või vormistamine) poolte kokkulepet (VÕS § 9 lg 1), praegusel juhul tulnuks pooltel jõuda kokkuleppele mh nii tehtavates parendustöödes kui ka nendega seotud kulude suuruses. Asja materjalidest ei nähtu, et pooled oleksid jõudnud kokkuleppele parendustöödega seotud kulude suuruses, seda ei nähtu ka hageja viidatud aktidest, s.o aktist nr 01/2017 ja 27. juuni 20018. a valduse üleandmise aktist (I kd, tl-d 21–24 ja 29). Kostjate esindajad ei ole kinnitanud aktides nõustumist nendes märgitud või viidatud parendustööde kuludega. Ka hageje enda väidete kohaselt oli akti nr 01/2017 allkirjastamise eesmärgiks üksnes tehtud tööde fikseerimine. Lisaks on akt nr 01/2017 hageja väidetest lähtudes vormistatud pärast parendustööde tegemist. Samas tähendab lepingu p-st 9.5 tulenev rendileandajaga kooskõlastamise nõue ringkonnakohtu hinnangul seda, et hüvitamisele võiksid kuuluda sellised kulud, milliste tegemiseks oli rentnikul olemas rendileandja nõusolek enne tööde ja kulutuste tegemist. Seda esiteks põhjusel, et rentnik võib VÕS § 349 lg-st 1 tulenevalt teha rendilepingu esmele tavapärast korrashoidu ületavaid muudatusi ja parendusi ainult rendileandja 9(11)
kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Teiseks on praegusel juhul rendileandjaks kohaliku omavalitsuse üksus, mille tulud moodustuvad enamjaolt avalikest vahenditest. Ringkonnakohtu arvates ei ole eelmärgitut arvestades mõistlik hageja poolt lepingu p-le 9.5 antud tõlgendus, et kostja peaks aktsepteerima tagantjäerele sisuliselt ükskõik millises ulatuses lepingueseme parendamiseks tehtud kulutusi.
8.4.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja poolt lepinguesemele tehtud kulutustega seotud nõue võiks lepingu ennetähtaegse lõpetamise puhul kuuluda (vähemalt osaliselt) rahuldamisele ka VÕS § 359 lg 1 alusel. Lepingu p 9.5 selle sätte kohaldamist iseenesest ei välista. Samas eeldab hüvitise saamine VÕS § 359 lg 1 järgi selle tuvastamist, et rendilepingu eseme väärtus on rendileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud. Nende asjaolude tõendamise koormis lasub hagejal (VÕS § 230 lg 1). Maakohtu järelduste kohaselt ei ole hageja tõendanud lepingueseme väärtuse olulist suurenemist tema tehtud parenduste tulemusel. Maakohus ei ole sellisele järeldusele jõudmisel menetlusõiguse norme rikkunud. Hageja poolt viidatud tõendid – suusamajast tehtud fotod (II kd, tl-d 149–163) ja tunnistaja D.D. ütlused (III kd, tl 179 pöördel – tl 182 pöördel) – ei ole väärtuse diferentsi tõendamiseks piisavad. Tunnistaja D.D.l ei ole asja materjalidest nähtuvalt vara hindamist puudutavaid eriteadmisi. Viidatud asjaolude tõendamise koormist arvestades ei ole tähtsust sellel, kas ja kuivõrd tõendab kinnisasja turuväärtust kostja esitatud Arco Vara konsultatsiooniakt (II kd, tl-d 102–127). Hageja väide, et enne rendilepingu sõlmimist oli Suusamaja kinnistu väärtusetu, ei ole ka eluliselt usutav. Lepingu esemeks ei olnud ainult hoone (suusamaja), vaid Suusamaja kinnistu tervikuna. Lisaks ei olnud hoone (suusamaja) lepingu sõlmimisel koostatud üleandmise vastuvõtmise aktist (I kd, tl 15) nähtuvalt täielikult lagunenud, enamike konstruktsioonide seisukorra kohta on aktis märgitud "rahuldav". Viidatud Arco Vara konsultatsiooniaktist nähtuvalt oli suusamaja hoone ka 3. septembri 2018. a seisuga (jätkuvalt) osaliselt remonti vajavas seisukorras. Kokkuvõttes ei ole asja materjalide põhjal selge, kas ja kuivõrd hageja poolt tehtud parendused kinnistu kui terviku väärtust suurendasid.
8.5.Ringkonnakohtu arvates on maakohus hinnanud tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lg-tega 1 ja 2 ning on oma järeldusi otsuses TsMS § 436 ja § 442 lg 8 nõuetele vastavalt põhjendanud. Apellatsioonkaebuses väidetud tõendite hindamist puudutavate menetlusõiguse normide olulisi rikkumisi ringkonnakohus asja materjalide põhjal ei tuvastanud. Kaebusest nähtuvalt ei nõustu hageja maakohtu poolt tõenditele antud hinnangutega, kuid see iseenesest ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks või tühistamiseks. Maakohus on jätnud küll hindamata poolte esitatud seisukohad ja tõendid, mis puudutavad kulutuste tegemist ja nende suurust. Samas oli see ringkonnakohtu arvates praegusel juhul menetlusökonoomia seisukohalt põhjendatud.
8.6.Lepingu ülesütlemise asjaoludele on maakohus otsuse põhjendustes küll viidanud, kuid otsusest ei nähtu, et kohus oleks omistanud nendele asja lahendamisel määrava tähtsuse. Seetõttu ei ole põhjendatud apellatsioonkaebuse väited, nagu oleks maakohus teinud ülesütlemise asjaoludele tuginedes üllatava lahendi. Isegi kui pidada eelmärgitut kohtu minetuseks, ei anna apellatsioonakebuse väited alust arvata, et tegu oleks 10(11)
menetlusõiguse normi olulise rikkumisega. Hageja ei ole esitanud koos apellatsioonkaebusega (uusi) tõendeid, mis tal kohtu vea tõttu maakohtu menetuses väidetavalt esitamata jäid.
8.7.Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus jätnud põhjendamatult kontrollimata hageja nõude rahuldamise võimaluse alusetu rikastumise (VÕS § 1042) sätetele tuginedes. Ringkonnakohus selle etteheitega ei nõustu. Asjaolusid, mis võimaldaksid hageja poolt Suusamaja kinnistule tehtud kulutuste hüvitamist VÕS § 1042 alusel, ei ole hageja välja toonud ega maakohus tuvastanud. Vaidlusalused, aktis nr 01/2017 loetletud rekonstrueerimis- ja parendustööd on tehtud poolte vahel sõlmitud lepingu täitmise raames (mh oli nende tööde tegemiseks kostja nõusolek). Kumbki pool ei ole väitnud vastupidist ning ka maakohus ei ole asunud teistsugusele seisukohale. Juba seetõttu ei ole võimalik kaaluda hüvitisnõude rahuldamist hageja poolt viidatud lepinguväliste võlasuhete, sh alusetu rikastumise, sätetele tuginedes.
9.Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu otsust menetluskulude jaotuse osas. Apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja (apellandi) kanda.
jätab
ringkonnakohus
10.Tulenevalt TsMS § 177 lg-st 2 määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.
11.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) Andra Pärsimägi
(allkirjastatud digitaalselt) Triin Uusen-Nacke
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.