Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Menetlusabi taotlemise kord Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue, hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja seisukohad

andmed ja dokumendid. Hageja märkis veelkordselt, et kui kostja täidab kohtuvälise nõude hiljemalt 17.12.2018.a., siis on hageja nõus kompromissina loobuma kostja vastu viivise ja õigusabikulude tasumise nõude esitamisest. Hageja märkis täiendavalt, et hageja õigusabikulud on 11.12.2018.a. seisuga 1200 eurot. Kostja kohtuvälist nõuet ei täitnud ega edastanud hagejale omapoolset seisukohta teostatud parendustööde maksumuse osas. Hageja võttis 18.12.2018.a. kostja esindajaga telefoni teel täiendavalt ühendust ja tegi ettepaneku sõlmida täiendav kokkulepe läbirääkimiste pidamiseks, kuid kostja teatas, et on nõus hüvitama maksimaalselt 10 000 eurot hageja nõudest, milline summa ei kata ligilähedaseltki hageja poolt Suusamaja renoveerimiseks tehtud kulutusi. Eeltoodut arvesse võttes on kostja kohustatud hagejale Lepingu punkt 9.5 alusel hüvitama 65 872 eurot koos seadusjärgse viivisega. Alternatiivselt nõuab hageja kulutuste hüvitamist käsundita asjaajamise sätete alusel (VÕS §-d 1018 ja 1023). Lisaks on hageja õigustatud nõudma otsese varalise kahju hüvitamisena vastavalt VÕS § 128 lõikele 3 ka kulutusi, millised ta on kandnud kahju kindlaks tegemiseks ning kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks, s.o. õigusabikulud. Seoses kostjapoolsest lepingurikkumisest tulenevate nõuete esitamisega on hageja teinud kulutusi õigusabile summas 1 440 eurot koos käibemaksuga. Hageja soovib nimetatud summa hüvitamist kostjalt koos seadusjärgse viivisega.

milline kajastab VÕS § 286 lg 1 kohaldamise eeldusi. Hageja juhib tähelepanu asjaolule, et käesolevas tsiviilasjas ei ole esitatud nõue VÕS § 286 alusel, mistõttu ei ole kostja vastavasisulised vastuväited asjakohased. Käesoleval juhul on Suusamaja rekonstrueerimistööde teostamises lepingus sõnaselgelt kokku lepitud, samuti kostja kohustus teostatud tööde eest tasuda juhul, kui rendileandja lõpetab lepingu ennetähtaegselt nagu käesoleval juhul (lepingu punkt 9.5). Seega on tegemist lepingujärgsete kohustustega, milliste täitmist hageja hagiavalduses nõuab, mistõttu ei oma ka tähendust see, kas kinnistu väärtus nende parenduste tagajärjel suurenes või mitte, kuivõrd vastavas lisatingimuses ei ole pooled lepingus kokku leppinud. Kostja on täiendavalt väitnud, et hageja viivisenõue ja kohtuväliste õigusabikulude nõue on põhjendamatu ja vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja leiab, et vajadus õigusabile puudus. Viidatud väide on seda kummalisem, et kostja ise on pidanud vajalikuks käesolevas vaidluses õigusabi kasutada, seega jääb arusaamatuks, miks kostja hinnangul hagejal õigusabi vajadus puudus. Oma väiteid seadusjärgse viivisenõude vastuolust hea usu põhimõttega ei ole kostja samuti põhjendanud. Kostja vastuväited

allkirjastada vallavanem. Kostja on korduvalt palunud esitada dokumendid ja arvestused vaatamata sellele, et ei ole järgitud kirjalikku vorminõuet (so lepingu lisa vormistamist). Tänaseks jääb jätkuvalt arusaamatuks, millised on tegelikud ja faktilised kulud ja millal need on tehtud. Kostja on seisukohal, et kulud on ebaolulised ning arvestades jagunemist lepingu perioodile on maksumus sümboolne. Hageja on seisukohal, et piisav on tema poolt ühepoolselt toimingute loetlemine ja hinna määramine tagasiulatuvalt. Kostja rõhutab, et korduvalt on kostja kinnitanud asjaolu, et parendusi on tehtud, kuid ta ei saa aktsepteerida väidetavat maksumust ja tööde koosseisu. Hageja on igat parendust esitlenud tööde komplektina (aktis „kompl“). Esitamata projektdokumentatsiooni, ehitustööde akte, tööde päevikuid, varjatud tööde akte ja kuludokumente ei ole võimalik hageja andmeid aktsepteerida. Ilmselgelt on hageja andmed kunstlikud, kontrollimatud ning põhjendamatud. Järgimata on jäetud Lepingu p 9.5 kehtestatud vorminõuded. Järgnevalt tuleb rõhutada, miks on kostja seisukohalt koostatud 12.12.2017.a akt. Nimelt hageja juhatuse liige Roland Tarum oli Kohtla-Nõmme valla volikogu liige ja teine juhatuse liige Tarmo Kütt oli sama valla volikogu esimees, valla poolt alla kirjutaja oli Kohtla-Nõmme valla ametnik (so Roland Tarumi naaber) ja sellel ajal toimus Kohtla-Nõmme valla ühinemine Toila vallaga. Seega on teadlikult kiiruga püütud tekitada tõendit. Kostja rõhutab, et pädevust koostada lepingu lisa omas ainult vallavanem (KOKS § 50 lg 1 p 2) ning sellist vormikohast lisa koostatud ei ole. Lepinguobjekti valduse üle andmisel kostjale osalised jällegi kinnitasid, et parendusi on tehtud, kuid nende maksumust, omatulu kasutamist ja parenduste tegemise aega ei olnud võimalik määratleda kuna ei esitatud ja ei esitata algdokumente. Siinjuures tuleb ka rõhutada, et hageja juhatuse liige Roland Tarum oli Lepingu sõlmimisel Kohtla-Nõmme valla volikogu liige, hageja juhatuse liige ja OÜ Tetaro Grupp omanik ja juhatuse liige (Lisa 4 - registriandmed). Hageja esindajad olid teadlikud Lepingust tulenevatest nõuetest ning üks lepingu lõpetamise põhjustest oli objekti kasutus vastuolus selle eesmärgiga. Vastavalt Lepingu punktile 9.5 oli pooltel kokkulepe, et arvestamisele kuuluvad omakuludega tehtud parendused, millised vormistatakse kirjalikus vormis lepingu lisana, sh summad jne. Hageja on asunud käituma vastuoluliselt, sh vastuolus lepingu ja hageja enda tegevuse eesmärgile. Kostja eeldab, et omakulu dokumentidest lähtuvalt on hageja kulud väikesed ning seetõttu on asutud neid kunstlikult tekitama. Märgime, et lepingu eesmärgiks oli avalik objekti kasutus, selle säilitamine ja parendamine. Hüvitamisele pidi kuuluma omatulu arvelt teostatud kulu arvestades proportsionaalselt lepingu perioodi. Saadud toetused seondusid objekti avaliku kasutusega ja ei ole käsitletavad omatulu ja -kuluna, so vastuolus lepingu eesmärgiga ja poolte õigusliku olemusega. Käesoleval juhul on hageja esitanud vastuolulisi ja ebausaldusväärseid tõendeid, milliseid ei saa arvestada. Nimelt on hageja koostanud 18.09.2017.a akti, millisest tulenevad järgnevad asjaolud. Peale 18.09.2017.a ei ole mingeid arvestatavaid kulusid enam tehtud, sest summa on muutumatu. 19.06.2018.a on väidetav parenduste tegija/ehitaja OÜ Tetaro Grupp esitanud kinnitamiseks analoogse akti ja väidetavalt on esitatud tasumiseks vastav arve. Seega tellija on püüdnud analoogset akti hagejale esitada ca aasta varem kui töövõtja selle talle kinnitamiseks esitas. Eeltoodu viitab asjaolule, et väidetav töövõtja on oma dokumendid koostanud näilikult. Oluline on rõhutada, et juhul, kui töövõtja nõuab hagejalt kogu üüri perioodi eest tööde tasustamist 2018 aastal, on selge, et hageja ei ole Lepingu lõppemiseni üldse oma kuludega parendusi teinud. Seega ei saa hageja ka antud põhjusel nõuet esitada. Arusaamatuks jäävad hageja nõuded ka köögimööbli (01/2017, 09/15 akti osa D 2) ja uute voodite (01/2017, 09/15 akti osa I) osas. Kostjale ei ole vastavaid asju üle antud. Arusaamatuks jääb hageja nõue ka hüvitada toetuste arvel teostatud parendused (01/2017, akti osa J). Jällegi tuleb rõhutada, et hüvitamisele saab kuuluda ainult omatulu arvelt tehtud parendused, milliseid hageja väitel ei olegi tehtud. Toetused on antud põhjusel ja tingimusel, et tegemist on avaliku huviga ja seotud kohaliku omavalitsusega.

Järgnevalt tuleb rõhutada, et OÜ Tetaro Grupp juhatuse liige ja osanik on ka hageja juhatuse liige ja üks kahest liikmest. Kahel juriidilisel isikul on isegi kontaktandmed kattuvad. Seega on ilmne esitatud akti ja töövõtulepingu ebausaldusväärsus. Alles peale Lepingu lõpetamist esitati väide, et on olemas töövõtuleping, selle alusel tehtud töid ning on esitatud ka arve selle kohta. Tulenevalt OÜ Tetaro Grupp 2015-2017 majandusaastate aruannetest ja majandustegevuse registri (MTR) andmetest OÜ Tetaro Grupp omas perioodil ühte töötajat ja tegeles mootorsõidukite müügi ning veokite rendiga. OÜ-l Tetaro Grupp ehitustegevuseks load puuduvad (MTR). Väide, et parendustesse on asjassepuutuv OÜ Tetaro Grupp on tekkinud alles peale lepingu lõppemist ning ei ole tõsiselt võetav. Mingeid ehitus- ja projektdokumente (nt ehitusload, taotlused jms) ei ole kostjale samuti üle antud. Lähtudes hageja majandusaasta aruannetest aastatel 2015-2017 ei ole antud perioodil märkimisväärset omatulu parendustesse panustatud ning puuduvad ka kohustused kolmandate isikute ees. Eeltoodu kinnitab, et hageja on panustanud üüriobjektile ebaolulisi vahendeid ning ei oma ka sellega seoses olulisi kohustusi kolmandate isikute ees. Kusjuures asjaolu, et üüriobjekti panustati ebapiisavalt oli samuti Lepingu lõpetamise põhjuseks. Seoses vajadusega oluliselt investeerida vaidlusalusesse objekti otsustas kostja võõrandada kinnisasja. Võõrandamise eesmärgil korraldati enampakkumine. Enampakkumise tulemusena omandas kinnisasja 22 000 euro eest OÜ xxx (esindaja T. E., kostjale teadaolevalt on hageja esindaja R.Tarum ja ostja esindaja sõbrasuhetes ja pikaajalised äripartnerid). Kostja on seisukohal, et ostuhind on samastatav kinnisasja hetke turuväärtusega. Asja võõrandamiseks teostati küll asjatundja poolt hindamine summale 28 000, kuid tulem oli saavutatav pikema müügiperioodi jooksul (ca aasta). Seega on suur tõenäosus, et ebaolulised parendused ei ole avaldanud mõju kinnistu väärtuse suurenemisele, sh arvestades, et tegemist on olulise suurusega maaüksusega. Kostja märgib, et rendiobjekti turuväärtus on kolm korda väiksem väidetavate parenduste maksumusest. Seega kui tõesti oleks soovitud niivõrd kallihinnalisi parendusi teha ei oleks kostja seda heaks kiitnud. Juhtisime ka tähelepanu asjaolule, et alates vastava parenduse tegemisest jagatakse kulu proportsionaalselt kuude kaupa kuni lepingu tähtaja saabumiseni. Korduvalt rõhutasime, et objektil on visuaalselt jälgitavad teatud parendused (mitte olulises koguses ja väärtusega), kuid dokumentatsioonita ei olnud ja ei ole Toila Vallavalitsusel võimalik kujundada seisukohta ning aktsepteerida väidetavaid kulu summasid ning tööde mahtu. Kostja rõhutas, et oli valmis koostööks hüvitise määramisel ning selle ulatuse väljaselgitamisel. Üllatuslikult esitati hoopis hagiavaldus kohtule arvestamata eeltoodut ning tänaseni puuduvad tõendid, millised võimaldavad määrata väidetavat hüvitist. Kostja märgib, et hageja viivisenõue ja kohtuväliste õigusabikulude nõue on samuti põhjendamatu ja vastuolus hea usu põhimõttega. Rõhutame, et hageja ei ole täitnud lepingujärgseid nõudeid parenduste teostamiseks ja nende vormistamiseks. Kostja korduvalt soovis olukorda lahendada ja palus esitada tõendid. Tõendeid ei ole esitatud tänaseni ning ka käesoleval ajal puuduvad alused kasvõi osaliselt nõuete aktsepteerimiseks. Eeltoodu ei tinginud vajadust õigusabile. Hageja on esitanud ka põhjendusteta seisukoha hüvitise nõudes käsundita asjaajamise sätete alusel. Kuigi puuduvad igasugused põhjendused kostja vaidleb ka sellele alusele vastu. Kostja rõhutab, et väidetavaid mahukaid kulusid asjale, millise väärtus on nendest 3 korda väiksem ei ole ja ei oleks kostja soovinud ning heaks kiitnud. Samas jällegi on oluline rõhutada, et tehingu eesmärk oli avalik huvi ja mittetulunduslik, sh panustada vahendeid milliseid eraldatakse tagasivõtmatult (nt toetused, projektid, annetused jms) ning milliseid saadakse asja enda kasutamisest avalikes huvides. Kostja on seisukohal, et hageja esitatud OÜ Tetaro Grupp 19.06.2018.a arve nr 2018-37 on näilik ja fiktiivne. Kokkuvõttes on kostja seisukohal, et hageja nõue ei ole tõendatud (TsMS § 230 lg 1), on põhjendamatu ning tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.

suurenemist. Samuti ei saa kinnistu väärtuse suurenemist eeldada, vaid see tuleb kindlaks teha. Hageja nõue tuleneb lepingu punktist 9.5, kuid selle eelduseks ongi vormikohane kokkulepe, sealhulgas nõuete sissenõutavuse lõppemise kohta. Kostja rõhutab, et valduse üleandmisel võeti üle kinnisasja valdus ning mingeid väärtuslikke mööbliesemeid kostjale üle ei antud. Kostjal puudus ka soov omandada hagejalt vallasasju. Sellist kinnitust ei ole ka antud. Nõude esitamisele käsundita asjaajamise alusel esitas kostja ka aegumise vastuväite. Kohtu põhjendused

02.02.2015 sõlmisid Kohtla-Nõmme Vallavalitsus kui rendileandja (kostja) ja MTÜ Kohtla & Nõmme Areng kui rentnik (hageja) lepingu pealkirjaga „Suusamaja rendileping“ (Leping) suusamaja hoonestatud kinnistu osas asukohaga Roodu küla Kohtla vald (tl 10-20 I kd);

-

Lepinguga kohustus rendileandja andma rentnikule õiguse kasutada rendipinda renditasuga 0 (null) eurot (Lepingu p 1.1). Leping sõlmiti tähtajaga 10 aastat (Lepingu p 3.1). Rentnikul oli õigus kasutada lepinguobjekti projektlaagrite korraldamiseks, spordi- ja kultuuriürituste läbiviimiseks, kooskõlastades samuti rendileandjaga territooriumi avaliku kasutamise ning muuks rendileandjaga kooskõlastatud tegevusteks, sh omatulu teenimiseks (Lepingu p 2.4). Pooled leppisid kokku, et võtavad ühiselt eesmärgiks viia lepingu objekti osas läbi rekonstrueerimistööd vastavalt lisale 3. Antud eesmärgi täitmiseks võetakse osa finantseerimist võimaldavatest projektitaotlustest ja kasutatakse kõiki teisi võimalusi lisafinantseeringu kaasamiseks (Lepingu p 2.5). Lepingu lisas 3 toodi välja investeeringute kava perioodil 2015-2020 (tl 16 I kd). Lepingu lisas 4 kooskõlastasid pooled ajavahemikul 02.02-30.04.2015 teostatud remonditööd ja planeeritavad tööd (tl 18-20 I kd);

-

03.10.2017 edastas hageja kostjale Kohtla-Nõmme Suusamaja renoveerimise teostatud tööde akti nr. 01/2017 18.09.2017. Akti kohaselt on teostatud tööde kogumaksumuseks 65 872 eurot. Akti allkirjastas kostja poolt Madis Maakaar (majandusjuhataja) 12.12.2017.a., märkides aktile omakäeliselt täiendavalt, et „Aktil kirjeldatud tööd teostatud“ (tl 21-24 I kd);

-

16.04.2018 saatis kostja hagejale teate, millega teavitas 02.02.2015. aastal sõlmitud lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest alates 19. juunist 2018.a (tl 25-27 I kd);

-

26.06.2018 edastas hageja kostjale Lepingu p-st 9.5 tuleneva kulutuste (parendus- ja rekonstrueerimistööd) hüvitamise nõude summas 65 872 eurot (tl 28 I kd);

-

27.06.2018.a. toimus Suusamaja üleandmine hagejalt kostjale ning vormistati ka valduse üleandmise akt, mis on allkirjastatud mh kostja esindajate A. A., B. B. ja C. C. poolt. Valduse üleandmise aktis on kostja kinnitanud, et „Üleandja tutvustas akti nr 01/2017, 18.09.2017 tööde loetelu. Valla esindajad tutvusid, pildistati, visuaalselt olemas, tutvustatud loetelu“ (tl 29 I kd);

-

08.08.2018 esitas hageja kostjale kohtuvälise nõude (tl 30-33 I kd), millele kostja vastas 07.09.2018 (tl 34-38 I kd).

arvestada ka VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid, samuti VÕS § 29 lg-t 6, mille kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Kohus arvestab poolte esitatud asjaoludega lepingu tõlgendamisel. Tuvastatud on, et lepinguga kohustus rendileandja andma rentnikule õiguse kasutada rendipinda renditasuga 0 (null) eurot (Lepingu p 1.1). Leping sõlmiti tähtajaga 10 aastat (Lepingu p 3.1). Hageja on seisukohal, et kuna lepingust tulenevalt ei olnud hagejal kohustust renti tasuda, siis ei ole poolte vahel sõlmitud leping käsitletav rendilepinguna. Kohtu hinnangul ei ole hageja esitatud seisukoht asjakohane, kuna rendi maksmine ei pea seisnema raha maksmises, vaid võib seisneda ka maksude tasumise kohustuses, avalike kohustuste ülevõtmises, teatud soorituste tegemises vms. Kohtu hinnangul on pooled ka lepingus sellise võimaluse sedastanud, mis nähtub lepingu p-dest 2.4, 2.5. ning rendileandja ja rentniku kohustustest ja õigustest. Kohus juhib tähelepanu sellele, et asjas toimunud eelistungil avaldas hageja ise, et lepingus lepiti kokku 10 aastases tähtajas ja renditasu tasumise asemel kohustus hageja rendilepingu objektil teostama rekonstrueerimistöid. Lepingu eesmärgiks oli suusamaja arendamine. Pooled võtsid ühise eesmärgi viia lepingu osas läbi rekonstrueerimistööd vastavalt lisale 3, seal on toodud investeeringute kava 20152020 (tl 180p II kd). Seega on hageja ise möönnud, et renditasu tasumise asemel kohustus hageja teostama rendilepingu objektil rekonstrueerimistöid. Hageja on ka seisukohal, et kuna lepingu eesmärgiks (lep p 2.5) oli rekonstrueerimistööde teostamine (remontimine ja parendamine) lepingu objekti osas vastavalt lepingu lisas 3 sätestatud investeeringute kavale, siis on pigem tegemist töövõtulepingu vm käsundiga. Kohus ei nõustu ka selles osas hageja käsitlusega. Kohus selgitab, et lepingu eesmärki ei saa sisustada üksnes viidatud ühe lepingu punkti alusel. Hageja on eelistungil avaldanud, et lepingu eesmärgiks oli suusamaja arendamine ning tuginenud tunnistaja ütlusele, mille kohaselt tunnistaja D. D. nimetas lepingu eesmärgina „päästa maja“, lisades, et „Meie eesmärk oli säilitada kogukonna jaoks vaba aja veetmise koht. See oli meie ühine eesmärk.“ (29.01.2020 kohtuistungi protokoll, tl 180 III kd; helifail 01:22, 01:24), millest järeldub, et lepingu eesmärk oli laiem, kui üksnes rekonstrueerimistööde teostamine seda kas siis võimaliku töövõtu või käsundi mõttes. Lisaks on tunnistaja kinnitanud, et „Vald soovis anda suusamaja rendile ja korraldas avaliku konkursi.“ (protokoll, tl 179p III kd; helifail 01:08), seega üksnes töövõtu või muu käsundisuhtena poolte vahelist suhet määratleda ei saa. Kohus nõustub kostja käsitlusega, et leping seondus objekti kasutamisega, selle säilitamisega ja parendamisega ning seda avalikes huvides ja avalikkuse kasuks. Lepingu p 2.4 sätestab, et rentnikul on õigus kasutada lepinguobjekti projektlaagrite korraldamiseks, spordi- ja kultuuriürituste läbiviimiseks, kooskõlastades samuti rendileandjaga territooriumi avaliku kasutamise ning muuks rendileandjaga kooskõlastatud tegevusteks, sh omatulu teenimiseks (Lepingu p 2.4). Rentniku kohustustest nähtuvalt oli rentnikul kohustus vallata ja kasutada lepinguobjekti kooskõlas käesoleva lepinguga ja vastavalt lepinguobjekti otstarbele säästlikult ja heaperemehelikult (lep p 5.1.2); hoidma lepinguobjekti oma vahenditega ning omal kulul heas korras ning tegema lepinguobjekti korrashoiuks ja parendamiseks vajalikke kulutusi ja teostama igasugust lepinguobjekti korrashoiuks vajalikke töid (lep p 5.1.3); kasutama lepingu objektiga teenitud omatulu ainult lepingu objekti huvides (lep p 5.1.11). Vaidlust ei ole selles, et lepinguobjektiks on kinnisasi (Suusamaja), millise sihtotstarve on „Ühiskondlike ehitiste maa“, so kasumi saamise eesmärgita avaliku huviga ehitise ja ehitiste kompleksi alune maa ning ehitisi teenindav maa, sh kohaliku omavalitsuse äriotstarbeta meelelahutus-, puhke- ja spordiehitiste maa (VV määrus „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ § 6 p 13 (1). Üheks lepingu pooleks oli kinnisasja omanik ja avalikes huvides tegutsev Kohtla-Nõmme Vallavalitsus (käesoleval ajal Toila vald ehk kostja). Lepingu teiseks pooleks oli MTÜ Kohtla & Nõmme Areng (hageja). Hageja on avalikes huvides ja heategevuslikel eesmärkidel tegutsev vabatahtlik ühendus. Majandustegevuse kaudu tulu saamine ei ole ühingu eesmärk ega põhitegevus (hageja

põhikiri, tl 10-12 II kd). Tuvastatud on, et vastavalt Lepingu p 2.4 kohaselt lepinguobjekti kasutatakse projektlaagrite korraldamiseks, spordi- ja kultuuriürituste läbiviimiseks, avalikuks kasutuseks ja kostjaga kooskõlastatud omatulu teenimiseks. Hageja mittetulundusühinguna kohustus rendi perioodil omatulu arvel hoidma lepinguobjekti korras ja seda parendama (lep p 3.1; 5.1.3; 5.1.11). Kohtu hinnangul poolte esile toodu asjaolusid ja lepingu punkte/sisu/eesmärki koostoimes tõlgendades ja hinnates, ei ole täpselt eristatav kas poolte vahel 02.02.2015. a sõlmitud leping vastab oma olemuselt rendilepingule või pigem üürilepingule. Vaadates lepingu ülesehitust ja sõnastust on see lähedane rendilepingu regulatsioonile, samas on pooled ise enda menetlusdokumentides määratlenud end kui üürileandja ja üürnik. Erialakirjanduses on samuti tõdetud, et viidatud lepingute piiritlemine võib praktikas osutuda raskendatuks. Vaadata tuleb lepingu sisu ja eristamisel tuleb lähtuda vastavate lepingute mõistetest. VÕS § 339 sätestab, et rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Seega, üürilepingu järgi kohustub üürileandja üürnikule üle andma asja, rendilepinguga kohustub rendileandja andma rentnikule kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Seega eristub rendileping üürilepingust oma eesmärgi poolest: rendilepinguga on esikohal renditud asjalt kasu saamine. Kui lepingu peamine või oluline eesmärk on asjast vilja saamine, siis on tegemist rendilepinguga. Vaid kasutust võimaldava lepinguobjekti puhul on tegemist üürilepinguga, vilja saamisele suunatud objekti puhul on aga tegemist rendilepinguga, kusjuures määrav on lepingupoolte tahe lepingu sõlmimisel. Lähtuda saab ka sellest, kas objekt (ruumid) on iseenesest tulu saamise allikaks või on ruumid üksnes ruumiline keskkond, kus vastavat tulu hakatakse teenima. Kui ruumides on võimalik läbi viia majandustegevust, on tegemist rendilepinguga, muul juhul aga üürilepinguga. Lähtuda tuleb sellest, kumb on olulisem, kas kasutuseeliste saamine (siis üür) või osaliselt vilja saamine (siis rent). Kuivõrd käesolevas asjas ei ole kindlaid tugipunkte eristamaks kas poolte vahel 02.02.2015. a sõlmitud leping on rendileping või üürileping, leiab kohus, et kuna rendilepingule kohaldatakse VÕS § 341 järgi üürilepingu sätteid, ei ole lepingu täpsel määratlusel ka olulist tähendust. VÕS § 286 lg 1 järgi võib üürnik nõuda mõistlikku hüvitist selle eest, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud. Põhimõtteliselt samasugune nõue on rentnikul rendileandja vastu VÕS § 359 lg 1 järgi.

rendileandja hüvitama kõik rentniku poolt omakuludega tehtud parendus- ja rekonstrueerimistööd, mis on kirjalikult kooskõlastatud rendileandjaga ja vormistatud lepingu lisana. Lepingu lisas fikseeritakse summaliselt kulu ja periood ning aeg, millal ei ole tehtud kulutused enam sissenõutavad. Tehtud kulutused jagatakse periood kohta proportsionaalselt kuude kaupa. Kohus märgib, et lisaks on lepingus poolte poolt kokku lepitud, et kostjal on õigus hagejalt nõuda kirjalikke kinnitusi lepingu objektile tehtud kulutuste osas (lepingu p 4.2.5) ja hagejal oli kohustus pidada eraldi arvestust lepingu objektiga teenitud omatulu osas ja esitada need kostjale vastavalt nõudmisel (lepingu p 5.1.12). Tuvastatud on, et 16.04.2018 saatis kostja hagejale teate, millega teavitas 02.02.2015. aastal sõlmitud lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest alates 19. juunist 2018.a (tl 25-27 I kd). Viidatud teavitusest nähtub, et leping lõpetatakse lepingu p 9.1 ja 9.2. alusel, so leping lõpeb lepingu ennetähtaegse lõpetamisega kui rentnik ei täida lepingust või seadusest tulenevaid kohustusi. Samuti nähtub viidatud teavitusest, et rentnik on rikkunud lepingu p 2.4, 5.1.3, 5.1.5, 5.1.6 ja 5.1.7 pikema aja vältel üle kolme aasta ning konkretiseeritud on iga viidatud lepingu punkti rikkumise sisu. Seega, tuvastatud on, et poolte vaheline leping on lõppenud ennetähtaegselt 19.06.2018.a. Seega tekkis kostjal lepingu p 9.5. alusel kohustus hüvitada hageja poolt omakuludega tehtud parendus- ja rekonstrueerimistööd, kuid need pidid olema kostjaga kirjalikult kooskõlastatud ja vormistatud lepingu lisana. Hageja on seisukohal, et hageja on tööd kooskõlastanud ja kooskõlastatud tööd on vormistatud lepingu lisana, so aktina. Hageja tugineb lepingu lisadele 3 ja 4 (tl 16, 18-19 I kd) ja aktile nr 01/2017 18.09.2017, mille on allkirjastanud Madis Maakaar (majandusjuhataja) 12.12.2017.a, märkides aktile omakäeliselt täiendavalt, et „Aktil kirjeldatud tööd teostatud“ (tl 21-24 I kd). Kostja on seisukohal, et hageja poolt viidatud akt ei ole lepingu p-s 9.5 mõeldud lepingu lisa, akti ei ole allkirjastanud selleks õigustatud isik. Vaidlust ei ole selles, et lepingu lisad 3 (investeeringute kava) ja 4 (suusamaja renoveerimistööde kooskõlastus) vastavad nende sisule ja on allkirjastatud selleks õigustatud isikute poolt. Lisa 3 määratleb investeeringute teostamise perioodid ja lisa 4 kirjeldab ajavahemikul 02.02-30.04.2015 teostatud remonttööd, seal ei kajastu investeeringuteks kulunud summad. Vaidlust ei ole ka selles, et hageja on Suusamaja renoveerimise teostatud tööde akti nr 01/2017 18.09.2017 kostjale edastanud (kirjavahetus, tl 6-7 III kd). Hageja on avaldanud, et viidatud akti eesmärgiks oligi fikseerida teostatud tööd ja nende väärtus ning akt esitati kostjale mitte tasumiseks, vaid lepingu p-s 9.5 sätestatud kohustuse täitmiseks. Kirjavahetusest (tl 13, 14 II kd; tl 1211 III kd) nähtub, et lepingu täitmise, kulutuste tegemise ja viidatud akti kohta esitas kostja hagejale vastamiseks ja dokumentide esitamiseks tähtajad. Seega, tuvastatud on, et hageja edastas akti 20.09.2017.a e-kirja teel Kohtla-Nõmme vallasekretärile Neeme Sild’ile, kes saatis selle 25.09.2017.a. edasi vallavanemale Riina Sooäärele, majandusjuhataja Madis Maakaarele ja ehitusinspektor Siim Kadak’le, kinnitades, et on akti sisuga tutvunud ning soovib teada akti esitamise eesmärki. Roland Tarum on samal päeval vallasekretärile vastanud, et esitatud akti eesmärgiks on fikseerida Suusamajas hetkel teostatud tööd ja nende väärtus. Tegemist ei ole mustandiga (tl 6-7 III kd). 13.10.2017.a teatas Kohtla-Nõmme vallavanem hagejale, et soovitud tööde aktsepteerimiseks summaliselt tuleb koostada ehituslik dokumentatsioon ning kulud dokumenteeritult tõendada. Vastutavaks ametnikuks kostja poolt määrati vallavalitsuse liige ja ehitusspetsialist Siim Kadak (tl 1211 III kd). Tuvastatud on, et hageja ei ole volitatud ametnikule midagi esitanud ning ei soovinud temaga suhelda (tl 121 III kd). Seega hagejale oli teada ametnik, kes oli volitatud temaga antud küsimuses suhtlema, selleks ei olnud määratud Madis Maakaart. Kostja akti ei allkirjastanud, kostja nimel allkirjastas akti Madis Maakaar 12.12.2017. Tuvastatud on, et M.Maakaar on akti kostja esindajana allkirjastanud kui majandusjuhataja, mitte kui vallavalitsuse liige. Hageja poolt on esitatud

tõend (ametijuhend, tl 8 III kd), millest nähtub, et majandusjuhataja tegeleb ehitusalaste küsimustega ja vallapoolse omaniku ehitusjärelevalvega ning hageja on viidanud, et KohtlaNõmme Vallavolikogu 12.09.2013 määrusega nr 15 vastu võetud Kohtla-Nõmme valla põhimääruse § 52 lg 2 p-st 6 tuleneb, et valda kui avalik-õigusliku juriidilist isikut esindavad oma pädevuse piires vallavalitsuse teenistuses olevad ametiisikud. Samas nähtub viidatud Kohtla-Nõmme valla põhimääruse § 53 lg 1 p 2, lg 2 ja lg-st 4, et valla nimel sõlmivad lepinguid volikogu esimees, vallavanem ning valitsuse kui ametiasutuse nimel sõlmivad lepinguid vallavanem, vallavalituse korraldusega antud volituse alusel vallavalitsuse ametnikud. Lepingutele kirjutatakse alla lähtudes volikogu või valitsuse seisukohtadest ja kinnitatud eelarvetest. Küsimuste kooskõlastamisel, kus puudub volikogu või valitsuse seisukoht ja kui nende täitmisega kaasnevad vallale täiendavad kulutused valla eelarvest või neis nähakse ette kulutused järgnevateks eelarveaastateks, on allkirjaõiguslikel isikutel õigus tegutseda eelläbirääkimiste piires (https://www.riigiteataja.ee/akt/402102013028). Vastava nõude sätestab ka KOKS § 50 lg 1 p 2, mille kohaselt kohustuse võtmiseks on õigustatud vallavanem või tema poolt volitatud isik. Vaidlust ei ole selles, et lepingu p-ga 9.5 on määratletud kostjale kohustus. Vallavanem lepingu lisa allkirjastanud ei ole, tuvastatud ei ole, et volitust selleks oleks antud lepingu lisa allkirjastanud M.Maakaarele. Asjaolu, et M.Maakaar käis teostatud töödega tutvumas (seda kinnitas tunnistaja, tl 181 III kd), ei andnud kohtu hinnangul M.Maakaarele õigust/volitust kostja nimel teostatud tööde akti 12.12.2017.a. allkirjastada. Kohus on seisukohal, et kostja ei ole lepingu p 9.5 mõttes kulutusi kooskõlastanud, vaid on hagejalt nõudnud kulutuste osas kuludokumentatsiooni esitamist (tl tl 1211 III kd). Kui ka lähtuda tunnistaja poolt avaldatust, et lepingu p-s 9.5 märgitud lisa võiski olla vormistatud aktina (tl 181p III kd), siis ei saa siiski asuda seisukohale, et akt on kostjaga kirjalikult kooskõlastatud. Lisaks ei vasta viidatud akt kohtu hinnangul ka lepingus kokkulepitule, so sellele, et lepingu lisas fikseeritakse summaliselt kulu ja periood ning aeg, millal ei ole tehtud kulutused enam sissenõutavad. Tehtud kulutused jagatakse periood kohta proportsionaalselt kuude kaupa. Seda tuli teha, see jäi tegemata (tunnistaja ütlus tl 180 III kd; helifail 01:16). Vaidlust ei ole selles, et hageja saatis kostjale kohtuvälise nõude kulutuste hüvitamiseks, millele kostja vastas märkides vastuses, et esitatud nõuet ei ole võimalik rahuldada, kuna lepingupool ehk hageja ei ole esitanud nõutavat dokumentatsiooni koos kulutusi tõendavate dokumentidega, ei ole vormistanud nõuetekohast lepingu lisa, mis on allkirjastatud vallavanema poolt, vaatamata sellele, et kostja ei eita, et objektil on parendusi tehtud. Kostja palus hagejal esitada arvestused ja dokumendid (tl 30-33, 34-38 I kd). Tuvastatud on, et kohtuvälise nõude vastuse alusel edastas hageja 11.12.2018 dokumentatsiooni kostja lepingulisele esindajale (koopiana aadressile [email protected] (tl tl 421-77 I kd), viidatud dokumentatsioonile hageja valla poolset seisukohta ei oodanud, vaid esitas 18.12.2018 hagi kohtusse. Menetluses on kostja jäänud seisukoha juurde, mis on esitatud kostja poolt kohtueelselt nõudekirjale vastates ning on selgitanud, et hageja ei ole nõuetekohast kuludokumentatsiooni ja kulutusi tõendavaid dokumente ka kohtumenetluses esitanud, mille alusel hinnata nõude õiguspärasust. Eeltoodu alusel, on kohtu hinnangul lepingu p-st 9.5 võimalik aru saada nii, et selleks, et kostja hüvitaks hagejale hageja omakuludega tehtud parendus- ja rekonstrueerimistööd, tuli pooltel eraldi kirjalikult kooskõlastada ja vormistada lepingu lisa, millest nähtuks summaliselt kulu ja periood ning aeg, millal ei ole tehtud kulutused enam sissenõutavad ja kulude jagunemine proportsionaalselt kuude kaupa. Lepingu lisa vormistamiseks tuli hageja omakuludega tehtud parendus- ja rekonstrueerimistööd kooskõlastada ja lepingu lisa sai allkirjastada selleks õigustatud isik, eeskätt vallavanem või tema poolt volitatud isik. Tuvastatud on, et nõuetekohast lepingu lisa pooled vormistanud ei ole. Tunnistaja ütlustest lepingu p 9.5 kohta nähtub, et kui leping lõpeb ennetähtaegselt ja see

ei ole põhjustatud rentniku poolt või temast sõltuvalt, siis oleksid investeeringud rentnikule hüvitatavad. Tunnistaja selgitas, et „Osaledes konkursil oli eesmärk, et oma vahenditest saaksime objekti korda teha ja kaitsta ennast. Algstaadiumis oli teada, et tulevad suured investeeringud, kuna maja oli halvas seisus ja lagunemas. Me teadsime, et hakkame seda parandama ja remondiks taotlema projekti rahasid. Mõte oli selles, et kõrvalise abi osas ei taha raha tagasi saada kui peaks toimuma lepingu ennetähtaegne lõpetamine. Eesmärk oli, et kui on tehtud täielikult oma raha eest, kuuluks see tagastamisele. Investeeringute puhul ainult see summa mis omafinantseering“ (tl 179p-180, helifail 01:13). „Lepingu p-s 9.5 sätestatud proportsionaalsuse nõue tähendas seda, et põhjendamatul lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel oleks investeeringud tagasi saadud. Kui investeeringud on tehtud 10 aasta jooksul, siis raamatupidamislikult läheks amortisatsiooni. Mõte oli selles, et 10 aasta jooksul oleks igakuiselt proportsionaalselt jagatud ja lõpuks oleks jooksnud 0-i, st proportsionaalselt oleks sissenõutav summa vähenenud. Seda ei tehtud, lepingus on nii nagu on“ (tl 180 III kd; helifail 01:16). Tunnistaja selgitas, et kulutused tuli hüvitada, kui leping lõpetatakse ennetähtaegselt, ja põhjustajaks ei ole MTÜ. Sellega oleks kaitstud investeeringud. Kui rendileping oleks lõppenud 10 aasta pärast, so peale lepingu lõppemist, oleks objekt läinud vallale 0 hinnaga üle. Siis ei oleks MTÜ-l valla vastu nõuet olnud. Kui oleks olnud MTÜ poolt oluline lepingu rikkumine, siis ei oleks saanud lepingut jätkata MTÜ tõttu. Kui lõpetamine oleks olnud ebaõiglane, peaks MTÜ-le olema kulud hüvitatavad (tl 180, 182p III kd; helifail 01:18, 02:02). Tunnistaja ütluste alusel on võimalik järeldada, et kui leping oleks lõppenud tähtaegselt, siis ei oleks hüvitist nõutud. Kui leping on lõpetatud põhjendamatult ennetähtaegselt, tuleks hagejale kulutused hüvitada. Tuvastatud on, leping on lõpetatud seoses hageja poolsete kohustuste rikkumistega (tl 25-27 I kd). Kohus märgib, et selle tõendi alusel tuleb asuda seisukohale, et lepingu ennetähtaegne lõpetamine/ülesütlemine on toimunud rentniku oluliste lepingurikkumiste tõttu, mis nähtub viidatud lepingupunktide sisust. Lepingu ülesütlemist rentnik/hageja vaidlustanud ei ole. Seega on lepingu lõpetamine/ülesütlemine teates esitatud põhjustel kehtiv. Hageja on esitanud kohtuvaidluse repliigis seisukoha, et ei ole arusaadav, millist vaidlustamist on kostja silmas pidanud, kuivõrd VÕS üürilepingu sätted võimaldavad vaidlustada üksnes eluruumi üürilepingu ülesütlemist. Kohtu hinnangul on siiski võimalik vaidlustada ka viidatud ülesütlemine, kuid see ei ole käesoleva vaidluse esemeks, seda tehtud ei ole. Seega, saab asuda seisukohale, et lepingu p 9.5 alusel hageja nõuet rahuldada ei ole võimalik kuna selle eelduseks olevat nõuetekohast lepingu lisa pooled vormistanud ei ole.

maksmapanekul tõendama, millised parendused ja muudatused ta tegi, samuti seda, et konkreetsete parenduste või muudatuste tegemiseks oli üürnikul üürileandja vastavas vormis nõusolek ning et üürilepingu esemeks oleva asja väärtus on konkreetsete muudatuste või parenduste tõttu suurem. VÕS § 286 lg 1 kohase hüvitise suuruse määramisel tuleb lähtuda sellest, kas asja väärtus on üürilepingu lõppedes muudatuste või parenduste tõttu suurenenud. Üürnikul on õigus nõuda vaid nende kulutuste hüvitamist, mis tõstsid üürieseme väärtust. Asja väärtuse suurendamist tuleb hinnata lepingu lõppemise seisuga. Olukorras, kus üürniku tehtud muudatused või parendused asja väärtust ei suurenda või parenduste ja muudatuste väärtus on üürilepingu lõppemise hetkeks juba vähenenud nullini, ei saa üürniku nõuet VÕS § 286 lg 1 alusel rahuldada. Hüvitise nõudmise võimalikkuse ja selle suuruse hindamisel tuleb võtta aluseks see, kas ja kui palju on muudatused üürileandjale väärt. Asjaolu, et hageja on kinnistule teinud parendusi, ei tähenda automaatselt kinnistu väärtuse suurenemist. Samuti ei saa kinnistu väärtuse suurenemist eeldada, vaid see tuleb kindlaks teha. Riigikohtu lahendis nr 2-06-20697 on sedastatud ka, et VÕS § 359 lg 1 annab võimaluse hüvitada ainult rendileandja nõusolekul tehtud parendused. /.../ /.../ VÕS § 359 lg 1 kohaselt tuleb mõistlik hüvitis kõne alla vaid juhul, kui vara väärtus on parenduste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud. /.../ /.../ VÕS § 359 lg 1 alusel ei kuulu hüvitamisele mitte töö, vaid objekti väärtuse tõstmine. /.../ /.../ Seega peab hageja eelkõige tõendama, millised parendused ja muudatused ta tegi, samuti seda, et konkreetsete parenduste või muudatuste tegemiseks oli üürnikul üürileandja vastavas vormis nõusolek ning et üürilepingu esemeks oleva asja väärtus on konkreetsete muudatuste või parenduste tõttu suurem, st kas asja väärtus on üürilepingu lõppedes muudatuste või parenduste tõttu suurenenud. Käesolevas vaidluses on hageja seisukohal, et VÕS § 286 lg 1 kohaldamisele ei kuulu, kuigi kostja on esitanud sellekohased vastuväited ja kohus on selgitanud, et kulutuste hüvitamise osas rendileping viitega üürilepingule kuulub kohaldamisele (eelistung, tl 182 p II kd). Seega, kuigi hageja on esitanud tõendid (tl 18-20, 21-24, 29, 421, 43-46, 47-49, tl 50, 65-68 I kd; tl 138-139, 140-142, 149-163 II kd; tl 9-13, 22-106 III kd; tunnistaja ütlused tl 180-181 III kd), mille alusel soovib tõendada kulutuste/parenduste tegemist ja nende suurust, ei ole hageja tõendanud, et konkreetsete parenduste tegemiseks, mille alusel on hageja esitanud hüvitise nõude, oleks kostja andnud kirjaliku nõusoleku ning, et poolte vahelise lepingu esemeks oleva kinnistu väärtus oleks hageja tehtud muudatuste või parenduste tagajärjel oluliselt suurenenud. Tuvastatud on, et 27.06.2018.a. toimus Suusamaja üleandmine hagejalt kostjale ning vormistati ka valduse üleandmise akt, mis on allkirjastatud mh kostja esindajate A. A., B. B. ja C. C. poolt. Valduse üleandmise aktis on kostja kinnitanud, et „Üleandja tutvustas akti nr 01/2017, 18.09.2017 tööde loetelu. Valla esindajad tutvusid, pildistati, visuaalselt olemas, tutvustatud loetelu“ (tl 29 I kd). Kostja sellele vastu vaielnud ei ole, vaid on selgitanud, et kostja ei ole vaidlustanud seda, et parendusi on tehtud, ka tööde loetelu ei ole vaidlustatud, kuid algusest peale on vaidlustatud teostatud tööde mahtu ja kulusid. Ka viidatud objekti üleandmisel ei suudetud kindlaks teha kulusid kuna hageja ei esitanud ühtegi kuludokumenti. Eelmises punktis on kohus asunud seisukohale, et akti nr 01/2017 18.09.2017 (tl 21-24) ei ole kostja kirjalikult kooskõlastatud. Lisaks ei vasta viidatud akt kohtu hinnangul ka lepingus kokkulepitule, so sellele, et lepingu lisas fikseeritakse summaliselt kulu ja periood ning aeg, millal ei ole tehtud kulutused enam sissenõutavad. Tehtud kulutused jagatakse periood kohta proportsionaalselt kuude kaupa. Seda tuli teha, see jäi tegemata (tl 180 III kd; helifail 01:16). Seega, tuvastatud on, et nõuetekohast lepingu lisa pooled vormistanud ei ole. Tuvastatud on, et kostja kooskõlastas seisuga 30.04.2015.a

hageja omavahenditest tehtud remonditööd ja planeeritavad tööd, milles ei kajastunud investeeringuteks kulunud summasid (lepingu lisa 4). Tööde kava oli lepingu sõlmimisel kokku lepitud lepingu lisas nr 3. Seega, asjas olemasolevatest seisukohtadest ja lepingust, selle lisadest 3 ja 4 (tl 10-20 I kd), on võimalik järeldada, et hagejal oli kostja vastavas vormis nõusolek mingis ulatuses parenduste tegemiseks, kuid tööde maht ja kulu sellises ulatuses nagu hageja on nõudena esitanud, oli kostjaga kooskõlastamata ehk, et sellises ulatuses kulutuste tegemiseks hagejal kostja nõusolekut ei olnud. Kostja on kohtu järeldust ka sedastanud sellega, et ebamõistlikult suured kulud oleks jäetud kooskõlastamata, tuues näiteks turuväärtuse hindamise akti ja nõude suuruse vahe, mis on ca 2,5 kordne (tl 102-122 II kd, tl 21-24 I kd). Kui ka asuda hageja positsioonile, et teostatud töödes vaidlust olla ei saa, mida ei ole ka kostja vaidlustanud, ei tähenda see seda, et hageja poolt esitatud nõudesumma võrra on üürieseme väärtus ka kasvanud lepingu lõppemise aja seisuga. Asjaolu, et kostja ei ole keelanud parenduste tegemist, ei tähenda, et kostja on andnud enda kirjaliku nõusoleku selliste parenduste tegemiseks, mille alusel hageja hüvitist nõuab ning see, et hageja on kinnistule teinud parendusi, ei tähenda automaatselt kinnistu väärtuse suurenemist. Samuti ei saa kinnistu väärtuse suurenemist eeldada, vaid see tuleb kindlaks teha. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-21-08 p-s 13 selgitanud, et üürnikul on õigus nõuda vaid nende kulutuste hüvitamist, mis tõstsid üürieseme väärtust. Selliseid tõendeid hageja menetluse esitanud ei ole. Tunnistaja on avaldanud, et „Juttu ei olnud sellest, et parendused pidid tõstma kinnistu väärtust. Väärtust ei hinnatud alguses ära, kui rendileping sõlmiti. Ei vaadanud väärtust rahaliselt“ (tl 180 III kd, helifail 01:20). Asjaolu, et pooled ei arutanud seda, kas parendused peavad tõstma kinnistu väärtust või mitte, ei tähenda, et hageja nõude rahuldamise eeldusena ei ole seda vaja tuvastada. Poolte poolt esitatud tõendite alusel (väljatrükk kinnisvaraportaalist kv.ee, tl 9-13 III kd; Toila Vallavalitsuse korraldused nr 417 09.10.2018.a ja nr 452 20.11.2018.a, tl 99, 100-101, hindamisakt Arco Vara tl 102-122 II kd) ei ole võimalik tuvastada lepingu esemeks oleva kinnistu väärtuse muutust, mh seda kas hageja tehtud muudatuste või parenduste tagajärjel on väärtus oluliselt suurenenud, kuna algse vara väärtuse kohta andmed ja tõendid puuduvad. Hageja leiab, et lepingu p-ga 9.5 on välistatud VÕS § 286 lg 1 kohaldamine. Kohu hinnangul on lepingu p-s 9.5 määratletud kulutuste hüvitamise nõue ning VÕS § 286 lg-s 1 sätestatud üürieseme väärtuse suurenemisest tulenev hüvitise nõue, erinevad nõuded. VÕS § 286 lg-s 1 sätestatud hüvitisenõuet ei ole lepingus, selle p-s 9.5 käsitletud. Seega, ei saa lepingu p 9.5 VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendusreegleid kasutades tõlgendada selliselt, et sellega välistati VÕS § 286 lg 1 kohaldamine. Ka poolte muudest seisukohtadest ja tõenditest välistust ei tulene. Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et hageja nõuet ei ole võimalik rahuldada ka VÕS § 286 lg 1 (§ 359 lg 1) alusel, kuna täitmata on nõude rahuldamiseks vajalik eeldus. Hageja ei ole tõendanud, et asja väärtus on kostja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu suurenenud. Kohus ei hinda seetõttu ka poolte poolt esitatud seisukohti ja tõendeid kulutuste tegemise ja nende suuruse kohta.

Kuivõrd pooled on siiski menetluses läbivalt olnud seisukohal, et lepingu objektile on parendusi tehtud, siis käsitleb kohus hageja nõuet ka VÕS § 1018 alusel. Üürilepingu alusel asja kasutav üürnik saab VÕS § 286 lg 2 järgi lepingulise kulutuste hüvitamise nõude (VÕS § 286 lg 1) kõrval esitada käsundita asjaajamisest tuleneva (s.o VÕS §-l 1023 põhineva) kulutuste hüvitamise nõude. Sama kehtib VÕS § 359 lg 3 järgi rendilepingu kohta. VÕS § 286 lg 2 sätestab, et muude kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kulutuste hüvitamist võib üürnik nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule. VÕS § 359 lg 3 sätestab samuti, et muud kui käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud kulutused peab rendileandja hüvitama üksnes juhul, kui ta on selleks kohustatud käsundita asjaajamise sätete kohaselt. VÕS § 1018 kohaselt kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku (soodustatu) kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema, on käsundita asjaajajal käesoleva seaduse §-des 1019–1023 sätestatud õigused ja kohustused, kui: 1) soodustatu kiidab asjaajamise heaks; 2) asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele; 3) asjaajamisele asumata jätmise korral jääks õigeaegselt täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või on asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes huvides oluline. Käsundita asjaajamisega ei ole tegemist, kui isikul puudub tahe tegutseda teise isiku kasuks. VÕS § 1023 kohaselt käsundita asjaajaja võib nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused ja vabastaks ta asjaajamisel võetud kohustustest. Kulutuste hüvitamist ja asjaajamisel võetud kohustustest vabastamist võib käsundita asjaajaja nõuda ulatuses, milles käsundita asjaajaja võis kulutuste tegemist või kohustuste võtmist pidada mõistlikult vajalikuks (lg 1). Oma majandus- või kutsetegevuses tegutsenud käsundita asjaajaja võib nõuda soodustatult asjaajamise eest mõistlikku tasu. Käsundita asjaajaja ei või soodustatult tasu nõuda, kui käsundita asjaajajal on kolmanda isikuga sõlmitud lepingust tulenevalt õigus nõuda tasu kolmandalt isikult (lg 2). Kui vastavalt asjaoludele on ilmne, et asjaajamisele asumisel ei olnud käsundita asjaajajal kavatsust nõuda soodustatult kulutuste hüvitamist või tasu maksmist, siis ei ole tal käesoleva paragrahvi lõigetest 1 ja 2 tulenevaid õigusi (lg 3). Esmalt märgib kohus, et kohtu hinnangul hageja nõue aegunud ei ole. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-179-13 p-s 21 selgitanud, et kolleegiumi arvates oleks üüritud (renditud) hoonele väidetavalt tehtud kulutuste hüvitamise nõue aegunud ka siis, kui kostja esitanuks selle lepinguvälisest võlasuhtest tuleneva nõudena, nagu ta väidab kassatsioonkaebuses. Üürilepingu alusel asja kasutav üürnik saab VÕS § 286 lg 2 järgi lepingulise kulutuste hüvitamise nõude (VÕS § 286 lg 1) kõrval esitada käsundita asjaajamisest tuleneva (s.o VÕS §-l 1023 põhineva) kulutuste hüvitamise nõude. Sama kehtib VÕS § 359 lg 3 järgi rendilepingu kohta. Riigikohus on varem leidnud, et ka selle nõude aegumisele kohalduvad sarnaselt lepingulise nõudega VÕS § 338 lg 1 ja lg 2 teine lause (rendilepingu puhul koostoimes VÕS §-ga 341), mille järgi aegub ka selline hüvitisnõue kuue kuu jooksul alates lepingu lõppemisest (vt Riigikohtu 13. märtsi 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9-13, p 12). Isegi kui lepingulise nõudega samal ajal saaks esitada mõne muu seadusest tuleneva nõude, kohalduks sellele TsÜS § 152 lg-st 1 tulenevalt nõuete konkurentsi tõttu lepingulisele nõudele ette nähtud aegumistähtaeg. Käesolevas asjas on tuvastatud, et poolte vaheline leping on lõppenud ennetähtaegselt 19.06.2018.a (tl 25-26 I kd). Hagi on kohtusse esitatud 18.12.2018. Seega, ei ole hageja nõue aegunud. VÕS § 1018 mõttes võib käsundita asjaajamiseks mh olla teise isiku esemele kulutuste

tegemine. VÕS § 1018 eelduste täidetuse korral saaks hageja nõue kostja kasuks tehtud kulutuste hüvitamiseks tuleneda VÕS § 1023 lg-st 1, mille järgi võib käsundita asjaajaja nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused (sh kulutused, mida soodustatu säästis seetõttu, et käsundita asjaajaja kandis need tema eest) ulatuses, milles käsundita asjaajaja võis kulutuste tegemist või kohustuste võtmist pidada mõistlikult vajalikuks, lähtudes kulutuste tegemise ajast (vt Riigikohtu 21. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-16, p 30; 15. mai 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-13, p 12;

esitanud, oli kostjaga kooskõlastamata ehk, et sellises ulatuses kulutuste tegemiseks hagejal kostja nõusolekut ei olnud. Kostja on märkinud, et rendiobjekti turuväärtus on mitu korda väiksem väidetavate parenduste maksumusest, tuues näiteks turuväärtuse hindamise akti ja nõude suuruse vahe, mis on ca 2,5 kordne (tl 102-122 II kd, tl 21-24 I kd). Kostja selgitab, et kui tõesti oleks soovitud niivõrd kallihinnalisi parendusi teha ei oleks kostja seda heaks kiitnud. Kostja on juhtinud tähelepanu, et alates vastava parenduse tegemisest jagatakse kulu proportsionaalselt kuude kaupa kuni lepingu tähtaja saabumiseni ning on avaldanud, et objektil on visuaalselt jälgitavad teatud parendused (mitte olulises koguses ja väärtusega), kuid dokumentatsioonita ei olnud ja ei ole kostjal võimalik kujundada seisukohta ning aktsepteerida väidetavaid kulu summasid ning tööde mahtu (kirjavahetus, tl 13, 14 II kd; tl 1211 III kd). Kohtu hinnangul on võimalik eeltoodust järeldada, et kostja ei ole hageja (kulutuste tegemist ulatuses mida hageja nõuab) heaks kiitnud ning see ei vastanud kostja eeldatavale tahtele. Lisaks tuleb kohtu hinnangul asuda seisukohale, et hagejal ei olnud asjaajamisele asumisel (kulutuste tegemisel) kavatsust nõuda kostjalt kulutuste hüvitamist või tasu maksmist. See nähtub tunnistaja ütlustest. Tunnistaja selgitas, et kulutused tuli hüvitada, kui leping lõpetatakse ennetähtaegselt, ja põhjustajaks ei ole MTÜ. Sellega oleks kaitstud investeeringud. Kui rendileping oleks lõppenud 10 aasta pärast, so peale lepingu lõppemist, oleks objekt läinud vallale 0 hinnaga üle. Siis ei oleks MTÜ-l valla vastu nõuet olnud. Eesmärk oli säilitada kogukonna jaoks vabaajaveetmise koht. Tahtsime kogukonnaga maja ise korda teha, sinna panustada ilma KOV-i kaasabita. Tahtsime näidata, et ilma KOVi rahata saame maja üleval pidada. Kokku oli ka lepitud, et kõik teenitav raha peab minema maja jaoks, kasumit ette nähtud ei olnud (tl 180, 182p III kd; helifail 01:18, 01: 24). Eeltoodu alusel, asub kohus seisukohale, et hageja nõue ei kuulu rahuldamisele ka käsundita asjaajamise sätete alusel. Kuna põhinõue jääb rahuldamata jääb rahuldamata ka viivise nõue.

VÕS § 128 lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab muuhulgas kulusid kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Nimetatud säte võimaldab kannatanul nõuda kahju tekitanud isikult ka kohtumenetluseeelsete õigusabikulude hüvitamist juhul, kui on täidetud kahju hüvitamise nõude üldised eeldused VÕS § 115 lg 1 järgi, s.o eelkõige kahju olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. Eelnevaga on tuvastatud, et hageja kulutuste hüvitamise nõue põhjendatud ei ole, seega ei ole põhjendatud ka selle nõude maksmapanekuks tehtud õigusabikulude nõue VÕS § 128 lg 3 alusel. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata ka hageja kahju hüvitamise nõude ja sellelt arvestatava viivise nõude. Kokkuvõtvalt jääb hagi rahuldamata.

(allkirjastatud digitaalselt) Kaire Pullerits kohtunik Kohtuotsuse põhjendusi on muudetud Tartu Ringkonnakohtu 26.10.2021. a otsusega nr 2-1819110.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.