Fausto Capital OÜ hagi Osaühing Fixor Kinnisvara vastu võla ja viivise saamiseks Osaühing Fixor Kinnisvara vastuhagi Fausto Capital OÜ vastu võla ja viivise nõudes
Tsiviilasja hind
Hagi hind 12 005,53 eurot Vastuhagi hind 11 605,80 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja/vastukostja: Fausto Capital OÜ (registrikood 11939341; asukoht Küütri 8, 51007 Tartu) Hageja seaduslik esindaja X (e-post xxx), hageja lepinguline esindaja Juhan Raudam Kostja/vastuhageja: Osaühing Fixor Kinnisvara (registrikood 10934904; asukoht Pärnu mnt 8, 10148 Tallinn; e-post xxx), Kostja lepinguline esindaja Kaspar Kamsakann (e-post: xxx)
Asja läbivaatamine
Avalik kohtuistung 17.02.2021.a
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Fausto Capital OÜ hagi Osaühing Fixor Kinnisvara vastu võla ja viivise saamiseks osaliselt.
2.Jätta Osaühing Fixor Kinnisvara vastuhagi Fausto Capital OÜ vastu võla ja viivise saamiseks rahuldamata.
Mõista Osaühingult Fixor Kinnisvara välja Fausto Capital OÜ kasuks põhivõlg summas 6 905,95 eurot ja hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis summas 165,72 eurot.
4.Mõista Osaühingult Fixor Kinnisvara välja Fausto Capital OÜ kasuks lisanduv viivis VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras alates 09.05.2019.a kuni põhinõude täitmiseni.
2-19-7157 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
1.Jätta Fausto Capital OÜ menetluskulud täies ulatuses Osaühing Fixor Kinnisvara kanda ning Osaühing Fixor Kinnisvara menetluskulud tema enda kanda.
2.Rahuldada Fausto Capital OÜ avaldus menetluskulude kindlaksmääramiseks.
3.Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista välja kostjalt Osaühing Fixor Kinnisvara hageja Fausto Capital OÜ kasuks menetluskulud summas 600 eurot. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Kostja ja Zelluloosi Kinnisvara OÜ (registrikood: 11149834) sõlmisid 17.10.2008.a. äripinna üürilepingu, milles Zelluloosi Kinnisvara OÜ oli üürileandjaks ja kostja üürnikuks. Vastavalt lepingule anti kostja kasutusse Tallinnas, Tartu mnt 80D hoone teisel ja kolmandal korrusel paiknev üüripind orienteeruva suurusega 680 m2. Algselt pidi kostja tasuma üksnes kõrvalkulude eest, kuid alates 17.10.2013.a üürilepingu lisa nr 4 jõustumisest pidi kostja hakkama tasuma ka üüri. Üürilepingu lisaga nr 6 lepiti kokku üüri suuruses 2 600 eurot/kuus, millele lisandub käibemaks. Zelluloosi Kinnisvara OÜ võõrandas 2017. aastal üürilepingu eseme hagejale ning seega läksid sellega seoses hagejale üle ka kõik üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Kostjat teavitati sellest kirjalikult.
2.Kostja ei ole täitnud oma lepingust tulenevaid rahalisi kohustusi hageja ees, mis hagiavalduse esitamise seisuga koosnevad järgmistest summadest: tasumata üüriarved nr 184161 (detsember, 2018), 190112 (jaanuar, 2019) ja 190355 (01.02.2019-15.02.2019. a.) kokku summas 6905,95 eurot, tasumata kommunaalteenuste arved nr 184500 (detsember, 2018), 190533 (jaanuar, 2019) ja 190883 (01.02.2019-15.02.2019. a.) kokku summas 3992,01 eurot, viivis nimetatud arvetelt 08.05.2019. a. seisuga 235,73 eurot. Kokku on
2-19-7157 kostja võlgnevuse suuruseks hageja ees seega (6905,95 + 3992,01 + 235,73=) 11 133,69 eurot. Hageja on nõudnud kostjalt korduvalt võlgnevuse tasumist ja saatnud talle 01.04.2019.a ka hagihoiatuse, kostja pole aga sellegipoolest oma kohustusi nõuetekohaselt täitnud, mistõttu on hageja sunnitud pöörduma kohtu poole Hageja palub hagi rahuldada ja mõista kostjalt hageja kasuks välja üüri- ja kommunaalteenuste võlgnevus summas 10 897,96 eurot, viivis (08.05.2019. a. seisuga) üüri- ja kommunaalteenuste võlgnevuselt summas 235,73 eurot, viivis VÕS §-s 113 lg 1 ja §-s 94 sätestatud määras üüri- ja kommunaalteenuste võlgnevuselt päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest alates 09.05.2019. a. kuni üüri- ja kommunaalteenuste võlgnevuse täieliku tasumiseni ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
3.Kostja ei tunnista hagiavalduses esitatud nõudeid. Kostja vaidleb hagile täielikult vastu põhjusel, et hagi on täielikult põhjendamata ja tõendamata. Esmalt ei ole hageja tõendanud üldse talle üürilepingust tuleneva nõude kuuluvust, mistõttu oleks nõue hageja vastu kostjal alusetult tasutud üüri ja kõrvalkulude tagastamiseks, mitte vastupidi. Isegi kui hageja oleks kostjaga sõlmitud üürilepingu pooleks, oleks kostjal hageja vastu tasaarveldatav nõue kokku lepitust enam tasutud kõrvalkulude näol alusetu rikastumise õigussuhte alusel. Seadus kohustab üürnikku lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Poolte vahelise üürilepingu punkti 6.2. alapunktides on kokku lepitud kõrvalkulud, mille tarbimise eest on hagejal tasumise kohustus. Nendeks kuludeks on vastavalt üürilepingu punktidele 6.2.1. – 6.2.4.: a) elektrienergia, b) hoonete kütmine, c) soe ja külm vesi ja d) heitvee kanalisatsiooni juhtimine. Kuigi üürilepingu alapunktis 6.2.5. on nimetatud ka muid teenuseid, mida üürnikule osutatakse või vahendatakse, on punktiga 6.2. kõrvalkulude loetelu piiritletud üürilepingu lisas 3 kajastatud tariifidega. Üürilepingu lisas 3, mis sätestab tasumisele kuuluvad kõrvalkulud ja nende tariifid kooskõlas üürilepingu punktidega 6.2. ja 6.3. on kõrvalkuludena nimetatud üksnes a) vett – ja kanalisatsiooni, b) kütet ja c) päevast ning d) öist elektrit. Ühtegi muud kõrvalkulu, mida kostja peaks kandma, üürilepingu lisas 3 nimetatud ei ole ning seega puudub kostjal ka sellist kõrvalkulude tasumise kohustus.
4.Nende kõrvalkulude osas, mida poolte vaheline lepingu lisa 3 käsitleb, ei ole hageja esitatud arvetel sisalduv arvestus kooskõlas lepingu lisas 3 toodud tariifidega ning hageja ei ole esitanud mitte ainsatki põhjendust ega põhistust, millistel, millal ja kelle poolt kehtestatud tariifidel tema vastav kõrvalkulude nõue põhineb. Üürilepingu lisa 3 annab tariifide muutmise õiguse üürileandjale üksnes juhul kui muutmine on tingitud kolme erineva kõrvalkulude aluseks oleva kommunaalteenuse pakkuja tariifide muutmisest. Vastav üürileandja teade peaks olema üürnikule olema edastatud ka kooskõlas lepingu punktiga 16.2. või 16.3., mis käsitleb teadete edastamist. Sellekohast teadet ei ole kostja üürilepingu järgselt üürileandjalt kunagi saanud.
Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud täies mahus hageja kanda.
KOSTJA VASTUHAGI
6.Fixor Kinnisvara OÜ üürnikuna ja OÜ Zelluloosi Kinnisvara üürileandjana sõlmisid 17.10.2008.a ruumide üürilepingu. Kostja on esialgses hagis avaldanud, et ta on Zelluloosi Kinnisvara OÜ eriõigusjärglane, kellele on üürileping üle läinud kinnistu üleminekuga, millel paiknevate äriruumide üürimiseks üürileping oli sõlmitud. Üürilepingu punkti 6.2. alapunktides on kokku lepitud kõrvalkulud, mille tarbimise eest on hagejal tasumise kohustus. Nendeks kuludeks on vastavalt üürilepingu punktidele 6.2.1. – 6.2.4.: a)
2-19-7157 elektrienergia, b) hoonete kütmine, c) soe ja külm vesi ja d) heitvee kanalisatsiooni juhtimine. Kuigi üürilepingu alapunktis 6.2.5. on nimetatud ka muid teenuseid, mida üürnikule osutatakse või vahendatakse, on punktiga 6.2. kõrvalkulude loetelu piiritletud üürilepingu lisas 3 kajastatud tariifidega. Üürilepingu lisas 3, mis sätestab tasumisele kuuluvad kõrvalkulud ja nende tariifid kooskõlas üürilepingu punktidega 6.2. ja 6.3. on kõrvalkuludena nimetatud üksnes a) vett – ja kanalisatsiooni, b) kütet ja c) päevast ning d) öist elektrit. Ühtegi muud kõrvalkulu, mida kostja peaks kandma, üürilepingu lisas 3 nimetatud ei ole ning seega puudub kostjal ka sellist kõrvalkulude tasumise kohustus.
7.Hageja on lisanud käesolevas asjas 05.06.2019.a esitatud oma vastusele kostja esitatud esialgsele hagile selle lisadena 3 ja 4 lisatud hageja poolt kostjale üürilepingu kestvuse ajal esitatud arved vastavalt 2017. aastal ja 2018. aastal, viimase osas kuni vastukostja esialgse hagiga kaetud perioodi alguseni, s.o. kuni detsembrini 2018. Vastavatel arvelt sisalduvad kõrvalkulud, mille osas on kostja 2017 ja 2018 aastatel hagejale esitanud arveid, mille tasumise kohustust ei olnud hagejal tulenevalt üürilepingust üldse, on hageja grupeerinud ja summeerinud esialgsele hagi vastusele lisana 5 lisatud tabelisse III, millelt nähtub lisas 3 ja lisas 4 sisalduva iga arve ja iga kõrvalkulu lõikes kõrvalkulude maksumus, mille tasumiseks hagejal kostja ees tasumise kohustus puudus ning selle tulemusena on hageja jõudnud tulemuseni, mille kohaselt on hageja poolt kostjale tasutud arveid, milles on sisaldunud kõrvakulude maksumus, mille tasumiseks puudus hagejal kostja ees igasugune lepinguline kohustus, summas 5234,71 eurot.
8.Nende kõrvalkulude osas, mida poolte vaheline lepingu lisa 3 käsitleb, ei ole kostja esitatud arvetel sisalduv arvestus kooskõlas üürilepingu lisas 3 toodud tariifidega. Üürilepingu lisa 3 annab tariifide muutmise õiguse üürileandjale üksnes juhul kui muutmine on tingitud kolme erineva kõrvalkulude aluseks oleva kommunaalteenuse pakkuja tariifide muutmisest. Vastav üürileandja teade peaks olema üürnikule olema edastatud ka kooskõlas lepingu punktiga 16.2. või 16.3., mis käsitleb teadete edastamist. Sellekohast teadet ei ole hageja kostjalt kunagi saanud. kostja hagejaga kokku lepitust suurema tariifiga elektrienergia eest esitanud 2017-2018 aastal arveid, mida hageja on kostjale, välja arvatud kolm viimast arvet, juba tasunud. Vastav vahe üürilepingu järgse ja kostja esitatud arvetele kajastatud elektrienergia maksumuse vahel, nähtub hageja poolt esialgsele hagile menetlusdokumendile lisana 6 lisatud tabelist IV. Tabelis IV sisalduva tabelarvutuse tulemusena on hageja jõudnud tulemuseni, mille kohaselt on hageja esitanud kostjale kõrvakuludena elektrienergia eest kokku lepitust 5987,66 eurot enam arveid.
9.Nii on hageja kostjale esitanud kõrvalkulude eest arveid summas 5234,71 + 5987,66 = 11 222,37 euro ulatuses enam kokku lepitust. Nendest arvetest ei ole hageja tasunud arveid nr. 184500, 190533 ja 190883 ja nende arvete puhul palub hageja arvestada hageja vastuväidetega kostja esialgsele hagile. Nähtuvalt tabelist IV on elektrienergia eest kokku lepitust enam arvestatud summa nimetatud tasumata kolme arve puhul 406,56 + 617,12 + 111,44 – 159,95 – 227,76 – 54,94 = 692,47 eurot. Võttes arvesse, et neid arveid ei ole kostja hagejale tasunud, on hageja poolt kostjale elektrienergia eest tasutud 5987,66 eurot – 692,47 eurot = 5295,19 eurot. Nii on kostja esitanud hagejale arveid kõrvalkulude eest, mille hageja on kostjale tasunud summas 5234,71 eurot (kõrvalkulud, mille tasumises ei ole üldse kokku lepitud) + 5295,19 eurot (elektrienergia eest kokku lepitust enam tasutud summa) = 10 529,90 eurot. Vastava summa osas on hagejal kostja vastu alusetu rikastumise nõue ning vastavas ulatuses tasutud kõrvalkulude maksumusele vastav summa tuleb kostjal hageja tagastada.
10.Alusetult saadult rahasummadelt tuleb kostjal hagejale tasuda ka viivist seadusjärgses määras, ehk 8 % aastas ehk 0,022 % päevas alates alusetult saadud summadel põhinevast
2-19-7157 nõudest teavitamisest, ehk käesolevas asjas 05.06.2019 esitatud hagi vastuse saamisest kostja poolt, milles hageja teatas kostjale oma alusetu rikastumise nõudest ning mille kostja on vastavalt e-toimiku andmetele kätte saanud 06.06.2019. Kostja viivisvõlgnevuseks hageja ees vastuhagi esitamise päeva seisuga on seega 61 * 0,022 % x 10 529,90 = 1,342 % = 141,31 eurot. 02.07.2020 menetlusdokumendis kostja suurendas vastuhagi nõuet 92, 80 euro võrra. Kostja palub palub rahuldada vastuhagi ja mõista Fausto Capital OÜ -lt Fixor Kinnisvara OÜ kasuks välja alusetult saadud 10 621,90 eurot eurot, mõista Fausto Capital OÜ -lt Fixor Kinnisvara OÜ kasuks hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis summas 141,13 eurot, mõista Fausto Capital OÜ -lt Fixor Kinnisvara OÜ kasuks välja hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutumata viivis vastuhagi esitamise päevale järgnevast päevast alates kuni põhivõla 10 621,90 eurot eurot täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg -s 1 sätestatud määras, jätta kõik vastuhagiga seotud menetluskulud Fausto Capital OÜ kanda, määrates, et Fausto Capital OÜ-lt Fixor Kinnisvara OÜ kasuks välja mõistetud ja tähtaegselt tasumata menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni menetluskulude tasumiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
HAGEJA VASTUS VASTUHAGILE
11.Hageja ei võta kostja vastuhagi õigeks ja vaidleb sellele vastu, paludes kohtul jätta vastuhagi rahuldamata ning kõik sellega seonduvad menetluskulud kostja kanda. Kostja ei ole suutnud vastuhagis välja tuua mitte ühtki põhjendust selle kohta, miks kostja siis tasus hagejale selliste kõrvalkulude eest, mille tasumise kohustus kostjal (väidetavalt) puudus ja elektri eest sellise tariifi aluselt, millest hageja (väidetavalt) polnud kostjat isegi mitte teavitanud. Seejuures on kostja tasunud nimetatud arveid paljude aastate jooksul ning ta pole neid tasunud mitte üksnes hagejale, vaid ka varasemale üürileandjale. Tulenevalt kohtupraktikast ei ole kostja paljasõnaline väide, et ta lihtsalt ei kontrollinud talle esitatud arveid, eluliselt usutav. Niihästi vaidlusalused kõrvalkulud kui ka elektritariif olid alati kõigil arvetel selgesti välja toodud ning kostja ei saanud neid lihtsalt mitte märgata (eriti arvestades seda, et kostja on tegelikult arved tasunud). Kostja pole vaidlustanud fakti, et neid teenuseid, mille eest hageja kostjale arveid esitas tegelikult ka osutati.
12.Samuti pole kostja kordagi vaidlustanud kõrvalkulude hinda ega leidnud, et see oleks ebamõistlikult kõrge. Ka elektri osas pole kostja leidnud, et see tariif, mille järgi ta hagejale elektri eest tasus, ei vastaks mõistlikule keskmisele turuhinnale. Ning kuigi üürileping pani kostjale selgesõnalise kohustuse esitada kõik pretensioonid, mida tal oli õigus lepingu kohaselt üürileandjale esitada, kümne pangapäeva jooksul arvates päevast, mil ta sai teada või pidi saama teada sündmustest või asjaoludest, mis annavad aluse pretensiooni esitamiseks, pole kostja ka seda teinud. Ainus, millele kostja vastuhagis tugineb, on see, nagu puudunuks poolte vahel – kõigest eelnimetatust hoolimata – ikkagi vastavasisuline kokkulepe.
13.Hageja kostjaga ei nõustu ja leiab, et üürilepingu punkt 6.2. sätestab täiesti üheselt mõistetavalt, et üürnik on kohustatud tasuma kõrvalkuludena kõigi talle osutatavate või vahendatavate teenuste eest. Üürileping ei lisa, nagu oleks mingeidki selliseid teenuseid, mille eest üürnik kas üldse maksma ei peaks või mille puhul sisalduks tasu teenuse eest üürihinna sees. Seega sätestab üürilepingu punkt 6.2. kõrvalkulude eest tasumise kohustuse osas küll erandi võlaõigusseaduse (VÕS) § 292 lg 1 suhtes, kuid võttes arvesse seda, et viimati nimetatud õigusnorm on dispositiivne, on selline erand täiesti lubatud. Tegelikult ei sätesta üürileping isegi seda, nagu oleks juhul, kui üürnik hakkab kasutama või kui talle vahendatakse mingeid üürilepingus nimetamata teenuseid, vaja veel mingit
2-19-7157 täiendavat üürniku-poolset nõusolekut või lausa pooltevahelist kokkulepet – üürnik on omapoolse nõusoleku juba üürilepingu sõlmimisel ette ära andnud ning see, kas talle mingit teenust osutatakse või vahendatakse, on üksnes faktiküsimus.
14.Ei üürilepingust ega mitte ühestki selle lisast ei ole võimalik saada kinnitust kostja väitele, et üürileandja peab teavitama üürnikku elektritariifi muutumisest eraldi ja mingil erilisel, väga spetsiifilisel viisil ning et juhul, kui üürileandja seda ei peaks tegema, siis ei saa lugeda ka elektritariifi muudetuks. Muutunud elektritariif on kajastatud üürileandja poolt üürnikule esitatud arvel; arve on aga kirjalik dokument ning see edastati üürileandja poolt üürniku lepingus näidatud kontaktidele. Arvete kättesaamist kinnitab kõige paremini fakt, et arved on tasutud. Seega on hageja poolt täidetud kõik lepingus sätestatud tingimused. Samas ei suuda kostja selgitada, miks pole tema omalt poolt täitnud lepingu punkti 7.4.16. ega esitanud üürileandjale õigeaegselt pretensiooni (väidetavalt) ebaõige elektritariifi suhtes.
15.Isegi juhul kui kohtu hinnangul oleksid üürileandja ja üürnik pidanudki sõlmima kostja poolt nimetatud kõrvalkulude või elektritariifi osas veel mingi eraldiseisva, täiendava kirjaliku kokkuleppe, siis ei muudaks isegi selline hinnang kostja poolt tasutud summasid alusetuks ega võimaldaks vastuhagi rahuldamist. Nimelt näeb VÕS § 13 lg 3 ette, et kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Seetõttu ei luba ka seadus kostjal tarbida pika aja vältel talle osutatavaid kõrvalteenuseid (sh elektrit), lasta esitada endale selle eest arveid (ja ka tasuda neid vastuvaidlematult) ning väita alles nüüd, palju aastaid hiljem (esmakordselt), et tegelikult puuduvat poolte vahel üldse vastavasisuline nõuetekohane kokkulepe ning et kõik arved olevat esitatud ja tasutud alusetult. Kõrvalkuludest või muutunud elektritariifist talle esitatud arvetel pidi kostja teada saama nendesamade arvete kättesaamisel. Antud juhul pole kostja vastuhagis seda fakti ka vaidlustanud.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
16.Kohus, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosaliste esindajad ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
17.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
18.Vaidlust ei ole selles, et: • hageja õiguseellane Zelluloosi Kinnisvara OÜ ja kostja sõlmisid 17.10.2008.a äripinna üürilepingu, mille kohaselt anti kostja kasutusse Tallinnas, Tartu mnt 80D hoone teisel ja kolmandal korrusel paiknev üüripind orienteeruva suurusega 680 m2 (I kd, tl 5-9). • Üürilepingu lisaga nr 6 lepiti kokku üüri suuruses 2 600 eurot/kuus, millele lisandub käibemaks (I kd, tl 14).
2-19-7157 •
Zelluloosi Kinnisvara OÜ võõrandas 2017.a üürilepingu eseme Tartu Arendus OÜ-le ning seega läksid sellega seoses 01.03.2017.a Tartu Arendus OÜ-le (registrikood 12932424) üle ka kõik üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused (I kd, tl 20).
19.Kostja on seisukohal, et hageja ei ole tõendanud oma õigust eelpoolviidatud üürilepingust tulenevate nõuete hagemiseks kostjalt. Kohus kostjaga ei nõustu. Äriregistri andmete kohaselt kustutati OÜ Tartu Arendus äriregistrist 13.03.2017.a ja 13.03.2017.a tehti ühinemiskanne Fausto Capital OÜ registrikaardile. Äriseadustiku (ÄS) § 391 lg 1 järgi äriühing (ühendatav ühing) võib ühineda teise äriühinguga (ühendav ühing). Ühendatav ühing loetakse lõppenuks. Sama paragrahvi lõige 4 kohaselt läheb ühinemisel ühendatava ühingu vara, sealhulgas kohustused, üle ühendavale ühingule. Uue ühingu asutamisel läheb ühinevate ühingute vara, sealhulgas kohustused, sellele üle.
20.Fausto Capital OÜ äriregistri väljavõttest selgub, et lisaks mitmetele teistele äriühingutele on OÜ Tartu Arendus (ühendatav äriühing, registrikood 12932424, asukoht ja aadress Küütri tn 8, Tartu linn, Tartu maakond, 51007) on ühinenud Fausto Capital OÜ-ga. Ühinemisleping sõlmiti 20.01.2017. aastal (notari ametitoimingu nr 277), ühinemisotsus võeti vastu 21.01.2017.a (I kd, tl 66). Ka kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et ärimaa asukohaga Tallinna linna, Tartu mnt 80D omanik on Fausto Capital OÜ (I kd tl 67). Vastavalt VÕS § 291 lg 1, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Seega on hageja nii OÜ Tartu Arendus kui ka Zelluloosi Kinnisvara OÜ õigusjärglane ning tal on õigus kostjalt nõuda 17.10.2008.a äripinna üürilepingust tulenevaid võlgnevusi.
21.Hageja leiab, et kostja võlgneb talle perioodi 01.12.2018.a -015.02.2019.a üüri summas 6905,95 eurot ja samal perioodil tarbitud kommunaalteenuste eest 3992,01 eurot. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt nimetatud üüri- ja kommunaalteenuste võlgnevuse tasumist.
22.Vaidlust ei ole selles, et hageja esitas kostjale tasumiseks üüriarved nr 184161 (detsember 2018), 190112 (jaanuar 2019) ja 190355 (01.02.2019-15.02.2019.a.) kokku summas 6905,95 eurot (I kd, tl 23, 25, 26). Kostja üürivõlgnevuse suhtes sisulisi vastuväiteid ei esitanud. Kostja möönis, et ta ei ole hagejale tasunud üüri detsembri 2018.a, jaanuari 2019.a ja 01.02.-15.02.2019.a eest. Kohus leiab, et seega on üürivõlgnevuse nõue põhjendatud. Kostjal oli lepingust tulenevalt üüri tasumise kohustus ning vaidlust ei ole, et kostja oleks viidatud perioodi eest üüri tasunud. Seega tuleb nimetatud summa 6905,95 eurot kostjalt hageja kasuks välja mõista.
23.Hageja esitas kostjale ka kommunaalteenuste arved nr 184500 (detsember 2018), 190533 (jaanuar 2019) ja 190883 (01.02.2019-15.02.2019.a) kokku summas 3992,01 eurot (I kd, tl 24, 27, 28). Nimetatud arveid kostja samuti tasunud ei ole. Hageja nõuab kostjalt detsembri 2018.a kommunaaltasudena elektrienergia eest 406,56 eurot, üldelektri ja ampritasude eest 81,31 eurot, kütte eest 417,19 eurot, külma vee ja kanalisatsiooni eest 36,32 eurot, prügiveo eest 22,79 eurot, heakorra, halduse ja tehnosüsteemide hoolduse eest 164,19 eurot, üldvee (veekao) eest 33,36 eurot, kokku 1394,06 eurot. Jaanuari 2019.a kommunaaltasudena elektrienergia eest 617,12 eurot, üldelektri ja ampritasude eest 123,42 eurot, kütte eest 527,54 eurot, külma vee ja kanalisatsiooni eest 45,40 eurot, prügiveo eest 20,14 eurot, heakorra, halduse ja tehnosüsteemide hoolduse eest 180,41 eurot, üldvee (veekao) eest 39,21 eurot, kokku 1863,89 eurot. Veebruari 2019.a kommunaaltasudena elektrienergia eest 111,44 eurot, üldelektri ja ampritasude eest 22,29
2-19-7157 eurot, kütte eest 210,89 eurot, külma vee ja kanalisatsiooni eest 59,02 eurot, prügiveo eest 17,23 eurot, heakorra, halduse ja tehnosüsteemide hoolduse eest 175,48 eurot, üldvee (veekao) eest 15,38 eurot, kokku 734,06 eurot.
24.Kostja on seisukohal, et kuivõrd üürilepingus on kokku lepitud need kõrvalkulud, mille tarbimise eest on kostjal tasumise kohustus, siis muude kõrvalkulude tasumise kohustus kostjal puudub. VÕS § 292 lg 1 (17.10.2008 so lepingu sõlmimise aegne redaktsioon) järgi peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürilepingu p 6.2 kohaselt kohustus üürnik tasuma kõigi kõrvalkuludena talle osutatavate või vahendatavate teenuste eest käesoleva lepingu lisas 3 sätestatud tariifide alusel sh elektrienergia tarbimise eest, hoonete kütmise eest, sooja ja külma vee eest, heitvee kanalisatsiooni juhtimise eest jm teenuste eest, mida üürnikule osutatakse või vahendatakse. Üürilepingu p 6.3 järgi kõrvalkkulude eest tasumine toimub vastavalt lepingu lisas 3 sätestatud tariifidele, üürnik tasub kõrvalkulude eest proportsionaalselt tema poolt kasutatavate ruumide üldpinna suhtest hoone üldpinda (3545m2, I kd, tl 6 ja pöördel).
25.Kostja seisukoht, et tema kõrvalkulude tasumise kohustus on VÕS § 292 lg 1 alusel piiratud üürilepingus loetletud kõrvalkuludega on ekslik. Viidatud säte reguleerib olukorda, kus üürileandja ja üürnik on kokku leppinud üksnes üüritasus, sellisel juhul on üüritasuna kokkulepitud lõplik summa ning siis peab kõrvalkulud tasuma üürileandja ja kõrvalkulud on üüritasuga hõlmatud. Kohus selgitab, et VÕS § 292 lg mõte on selles, et eelduslikult on kõrvalkulude tasumise kohustus üürileandjal ja pooled võivad sellest kokkuleppega kõrvale kalduda. VÕS § 292 lg-st 1 ei tulene, et kõik üürnikult nõutavad kõrvalkulud tuleks lepingusse üles tähendada. Seega ei ole kostja seisukoht kooskõlas seadusega. Lisaks jätab kostja tähelepanuta, et üürilepingu p 6.2 on kokkulepitud lahtise loeteluna – p 6.2.5 jm teenuste eest, mida üürnikule osutatakse või vahendatakse. Seega ei ole üürilepingus väljatoodud kommunaalkulu liigid lõplikud ning vaidluse korral tuleb hinnata, kas kommunaalteenuste arvel väljatoodud kulu on seotud asja kasutamisega.
26.Kostja vaidleb vastu arvetel olevatele üldelektri, prügiveo, heakorra ja üldvee (veekao) ridadele. Kohus leiab, et arvetel olevad kuluread, millele kostja vastu vaidleb on iseenesest asja kasutamisega seostud. Kostja kasutas kinnistut koos teiste üürnikega ning ilmselgelt tekib üldkasutatavate ruumidega seoses nii üldvee- kui ka üldelektrikulu. Seda, et hageja ei oleks prügiveoteenust või heakorrateenust kostjale osutatud või vahendatud, esile toodud ei ole. Kostja ei ole väitnud, et ta pöördus hageja poole põhjusel, et tegelikkuses prügiveoteenust või heakorrateenust ei osutatud. Seega tuleks viidatud kulud kostjalt hageja kasuks välja mõista.
27.Kostja on ka seisukohal, et nende kõrvalkulude osas, mida lepingu lisa 3 käsitleb, ei ole kostja esitatud arvetel sisalduv arvestus kooskõlas lepingu lisas 3 toodud tariifidega. Üürilepingu lisa 3 annab tariifide muutmise õigus üürileandjale üksnes juhul, kui muutmine on tingitud kommunaalteenuse pakkuja tariifide muutmisest. Vastav üürileandja teade peaks üürnikule olema edastatud kooskõlas lepingu p 16.2 või 16.3.
28.Lepingu lisa 3 kohaselt on pooled kokku leppinud järgmistes kõrvalkulude tariifides: vesija kanalisatsioon 62,4 kr/m3, küte vastavat 1023,58kr/Mwh, elekter päevane: 1,08 kr/kwh, elekter öine 0,63 kr/kwh. Üürileandjal on õigus eelnimetatud tariife muuta juhul kui muutmine on tingitud AS Tallinna Vesi, AS Tallinna Küte või AS Eesti Energia poolt vastavate tariifide muutmisest (I kd, tl 10, pöördel).
2-19-7157
29.Eeltoodust tulenevalt kajastab lisa 3 kommunaalkulude tariife lepingu sõlmimise aja seisuga. On üldteada asjaolu, et alates 2008.a on erinevate teenuste hinnad ajas tõusnud. Seega ei ole õige kostja seisukoht nagu peaks aastal 2018 ja 2019.a lähtuma lisas 3 fikseeritud tariifidest. Kohus ei nõustu ka selles kostjaga, et hageja pidi kommunaalteenuste tariifide muutudes sellest iga kord kirjalikult kostjale teatama või oleksid pidanud pooled selles eraldi kirjalikult kokku leppima. Tariifid kajastusid arvetel ning arvete saades oli kostja kohustus neid kontrollida. Kahtluse korral oleks kostja saanud pöörduda selgitustaotlusega hageja poole. Selle võimaluse annab ka VÕS § 292 lg 2, mille kohaselt üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Lisaks juhib kohus ka tähelepanu VÕS § 13 lg 3, mille kohaselt, kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Kohtule teadaolevalt ei ole kostja kordagi pöördunud arvetel olevate kõrvalkulude selgitamiseks või täpsustamiseks või vaidlustamiseks hageja poole vaid on esitatud arved hagejale tasunud. Seega on kostja jätnud oma käitumisega hagejale mulje, et ta on viidatud lepingumuudatusi tariifides igati aktsepteerinud. VÕS § 25 lg 1 järgi lepingupooled on oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul kohustatud järgima iga tava, mille järgimises nad on kokku leppinud, ja praktikat, mis on nendevahelistes suhetes tekkinud.
30.TsMS § 230 lõike 1 esimese lause kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus leiab, et viidatud sättest tulenevalt tuli hagejal tõendada, kui suured olid tervikuna kommunaalkulud selles ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Samuti oli hageja kohustus näidata ja tõendada, kuidas jagunesid kulud üürnike vahel ehk kuidas on saadud summa, mida kostja peab vastavalt oma üüritud pinna suurusele maksma. Kohus selgitas hagejale tõendamiskoormist 02.03.2020.a ja 19.08.2020.a toimunud eelistungitel. Kohus tegi hagejale ettepaneku esitada nõude alusdokumendid ning välja tuua proportsioon, kuidas kogusummad olid üürnike vahel jaotatud.
31.Nii nähtub hageja poolt esitatud dokumentidest, et AS Tallinna Vesi on detsembri 2018.a eest esitanud hagejale Tartu mnt 80 veetarbimise kohta (s.o veevarustus ja heitvee ärajuhtimine) arve summas 1 105,34 eurot (II kd, tl 71, pöördel), jaanuari 2019.a eest arve summas 1 066,13 eurot (II kd, tl 103, pöördel) ning veebruari 2019.a eest arve summas 1 211,40 eurot (II kd, tl 107). Viidatud arvetest selgub, et AS Tallinna Vesi müüb hagejale vett hinnaga 4,04 eurot/m3. Hageja poolt kostjale esitatud arvetel on märgitud hinnaks aga 4,54 eurot/m3. Kohus leiab, et kommunaalteenuste eest maksmine saab toimuda samade ühikuhindade alusel, mis hagejale esitatakse. Hageja ei ole esitanud täiendavaid dokumente, millest nähtuks, mis alusel ja kuidas veetarbimist üürnike vahel arvestatakse, lisaks ei ole hageja esitanud tõendeid selle kohta, millises mahus kostja vett tarbis.
32.Kohus nõustub kostja seisukohaga selles, et hageja esitatud ja arvetel sisalduva elektritariifi 0,14 kujunemine on põhistamata ja tõendamata. Hageja ei ole vaidlusaluse perioodi kohta esitanud alusdokumente ega alusarveid seoses elektritarbimisega. Hageja on õigesti märkinud, et 01.01.2013. a. on Eesti elektriturg aga avatud, riikliku elektrihinna asemel on turuhind (mis kujuneb elektribörsil) ning elektrit on võimalik osta mitte üksnes Eesti Energia AS-ilt, vaid arvukatelt teenusepakkujatelt – või ka ise toota. Ka võib elektrihind koosneda mitmetest komponentidest. Kuid hageja ei ole asjas selgitanud, kas ja kellelt ta elektrit ostis ning millistest komponentidest kostja elektrihind kujunes. Kohus nõustub ka sellega, et elektrihind võib pidevalt muutuda, kui ei ole sõlmitud fikseeritud elektrihinda. Kohus nõustub hagejaga ka selles, et hageja ei olnud kohustatud ostma (ja
2-19-7157 kostjale vahendama) üksnes Eesti Energia AS-i poolt toodetud ja müüdud elektrit ning et mingitelt teistelt teenusepakkujatelt ostetud või hoopis isetoodetud elekter oleks pidanud kostja jaoks olema tasuta või vastama mingile „Eesti Energia AS-i tariifile“, kuid hageja ei ole sellegipoolest elektrihinna kujunemist selgitanud ega põhistanud. Hageja ei toonud isegi esile, kas ta tootis ise elektrit (millisele võimalusele hageja korduvalt viitas) või ostis seda mõnelt teenusepakkujalt. Kui hageja on seisukohal, et ta vahendas kostjale elektrit börsihinnaga, tulnuks tal seda selgelt väita ja ka tõendada, samuti välja tuua, milline oli elektrihind arvete esitamise perioodil.
33.Kostjale esitatud arvetel on märgitud prügiveo hinnaks detsembris 2018.a 430 eurot, jaanuaris 2019.a on prügiveo hind 380 ja veebruaris 325 eurot, mis on kõik on arvestatud koefitsiendiga 0,053. Kohtule esitatud arvetest Tallinna Jäätmete Taaskasutuskeskuse AS arvetest (II kd tl 103, 67 pöördel) ja Ragn-Sells AS-i poolt esitatud arvetest (II kd, tl 69, 100, pöördel, 109, pöördel) ei selgu, kuidas on prügiveohind kujunenud. Kostjale esitatud arvetel märgitud hind ei vasta hagejale esitatud teenuseosutajate hindadega. Lisaks ei nähtu Ragn-Sells AS-i poolt esitatud arvetest, millisel aadressil prügivedu on toimunud. Hageja ei ole esitanud kohtule täiendavaid tõendeid, kuidas on jaotunud üürnike vahel nimetatud teenuse eest tasumine.
34.Hageja ei ole esile toonud, millised teenused sisalduvad arvetel märgitud heakorra, halduse, tehnosüsteemide hoolduse eest märgitud summades ega ole nende kujunemist ei ole hageja selgitanud.
35.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja ei ole kommunaaltasude arvutuskäiku ja olemasolu tõendanud. Kohus selgitab ka, et ei otsi hageja tõenditest ise väiteid, vaid hageja peab oma väited esile tooma ja siis neid tõendama ning põhistama. Ainuüksi alusarvete, tabelite ja jaotuse esitamine, nõude kujunemist selgitamata, ei tõenda hagejal nõude olemasolu ning seetõttu tuleb hageja kommunaalteenuste nõue perioodil 01.12.2018 - 15.02.2019.a kokku summas 3 992,01 eurot jätta rahuldamata. Eeltoodust tulenevalt tuleb hageja nõue rahuldada summas 6905,95 eurot.
36.Kohus leiab, et kostja vastuhagi summas 10 621,90 eurot tuleb jätta rahuldamata. Kostja vastuhagi põhineb seisukohal, et hageja on 2017 ja 2018 aastatel kostjale esitanud arveid, mille tasumise kohustust kostjal tulenevalt üürilepingust üldse ei olnud ja lisaks ka valede tariifide alusel. Kostja on seisukohal, et ta on märtsist 2017.a kuni novembrini 2018.a tasunud hagejale hageja esitatud arvete alusel kokku 5 234,71 eurot selliste kõrvalkulude eest, mida ei ole lepingus üldse kokku lepitud. Samuti on kostja tasunud hagejale kõrvalkuludena elektrienergia eest kokkulepitust enam 5 987,66 eurot. Kostja leiab, et hageja on tema arvel alusetult rikastunud ning palub nimetatud summa hagejalt välja mõista. Kostja suurendas 02.07.2020.a menetlusdokumendiga vastuhaginõuet 92,80 euro võrra (II kd tl 138).
37.Hageja vaidleb vastuhagile vastu põhjusel, et kostja ei ole õigeaegselt esitanud pretensioone arvetel kajastuvate kulukirjete kohta. Hageja märgib, et vaidlusalused kõrvalkulud kui ka elektritariif olid alati kõigil arvetel selgesti välja toodud ning kostja ei saanud neid lihtsalt mitte märgata (eriti arvestades seda, et kostja on tegelikult arved tasunud). Kostja pole vaidlustanud fakti, et neid teenuseid, mille eest hageja kostjale arveid esitas, tegelikult ka osutati. Samuti pole kostja kordagi vaidlustanud kõrvalkulude hinda ega leidnud, et see oleks näiteks ebamõistlikult kõrge. Ka elektri osas pole kostja leidnud, et see tariif, mille järgi ta hagejale elektri eest tasus, ei vastaks mõistlikule keskmisele turuhinnale. Üürilepingu punkt 7.4.16. pani kostjale selgesõnalise kohustuse esitada kõik pretensioonid, mida tal oli õigus lepingu kohaselt üürileandjale esitada, kümne pangapäeva jooksul arvates päevast, mil ta sai teada või pidi saama teada
2-19-7157 sündmustest või asjaoludest, mis annavad aluse pretensiooni esitamiseks. Kostja ei ole ühtegi p 7.4.16 kohast vastuväidet hagejale esitanud.
38.VÕS § 1028 lg 1 kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Viidatud sätte kohaldamine eeldab, et üleandja soovis saadu üleandmisega täita oma kohustust saaja ees. Kohustust ei ole olemas juhul, kui isik täidab kohustuse, mida lepingu alusel ei eksisteeri. Kostja ongi seisukohal, et ta on hageja poolt esitatud arvete tasumisega täitnud kohustuse, mida tegelikkuses ei eksisteerinud st tasunud arveid valesti arvutatud ja põhjendamatute kõrvalkulude osas.
39.Kohus kostjaga ei nõustu. Kohtule ei ole veenev kostja seisukoht selles, et varem ta lihtsalt arveid ei kontrollinud. Kostja on arvete tasumisega aktsepteerinud hageja poolt esitatud arveid. Kuivõrd kostja ei ole õigeaegselt vastavalt lepingu p 7.4.16 vaidlustanud hageja poolt esitatud arveid, vaid on need tähtaegselt tasunud, seega saab kohus teha vaid järelduse, et pooled olid saavutanud kokkuleppe, et üüriarved kuuluvad tasumisele selliste kulude ning tariifide alusel nagu need esitati.
40.Kohus on ka eelnevalt selgitanud, et kostjal oli lepingust tulenev kohustus tasuda ka nende kõrvalkulude eest, mida ei olnud üürilepingus otseselt nimetatud. Kohus on asunud seisukohale, et üüriarvetel kajastatud üldelektri, prügiveo, heakorra ja üldvee (veekao) read on iseenesest põhjendatud ja seotud üürilepinguga. Kohus on asunud ka seisukohale, et aastail 2017-2018 -2019 ei saa kommunaalteenuste sh elektrienergia hinna määramisel lähtuda 2008.a kokkulepitud tariifidest, kuivõrd üldteadaolevalt on hinnad vahepealsel ajal kordades tõusnud. Kuigi põhihagis ei suutnud hageja kohut veenda nendes kommunaalteenuste hindades, mida ta on arvetel kasutanud, ei tähenda see koheselt seda, et kohus peaks lähtuma kommunaalteenuste hinna määramisel 2008.a tariifidest. Seega on kohus ka seisukohal, et vastuhagi ei ole piisavalt tõendatud ja põhistatud. Eeltoodust tulenevalt tuleb vastuhagi jätta rahuldamata.
41.Isegi kui asuda seisukohale, et kostjal on põhistatud nõudeõigus hageja vastu alusetu rikastumise sätete alusel, tuleb vastuhagi jätta rahuldamata põhjusel, et kostja käitumine on olnud vastuoluline ega ole kooskõlas hea usu ning mõistlikkuse põhimõttega. Kohtu hinnangul on kostja VÕS § 6 lg 2 järgi oma nõudeõiguse kaotanud, sest hageja vastu nõude maksmapanemine oleks hea usu põhimõttest (VÕS § 6 lg 1, TsÜS § 138) lähtuvalt vastuvõetamatu. Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas olukord, kus õigustatud isik kuritarvitab oma õigusi. Tsiviilõiguse teoorias üldiselt tunnustatud seisukoha järgi kaotab võlausaldaja seadusest, tavast või tehingust tuleneva nõudeõiguse, kui tuvastatud asjaolude tõttu ei vasta õiguse teostamine lepingulise suhte olemusele, lepingu eesmärgile ega poolte käitumisele seaduse või ühiskonnas väljakujunenud moraalistandardite seisukohast (RKTKo nr 3-2-1-7-09, p 15). Riigikohus on selgitanud, et aegumistähtaja jooksul saab nõude maksmapanekut pidada hea usu põhimõtte vastaseks üksnes erandlikel asjaoludel. Eelkõige peaks selliseks erandlikuks asjaoluks olema võlausaldaja vastuoluline käitumine, mis jätab võlgnikule mulje, et ta on oma nõude sissenõudmisest loobunud (RKTKo nr 3-2-1-128-14, p 11).
42.Kohtu hinnangul ei käitunud kostja hageja suhtes heauskselt kui jättis pika üürisuhte vältel esitatud arved kontrollimata ja oma pretensioonid hagejale õigel ajal esitamata. Vaidlust ei ole selles, et kogu varasema üürisuhte vältel ei ole arvete kostja vaidlustamiseks või täpsustamiseks hageja poole pöördunud. Kostja on seega oma käitumisega jätnud hagejale mulje, et ta oli igati nõus nii arvetel kajastatud kulukirjetega kui ka nende tariifidega.
2-19-7157 Kostja nõuet ei saa antud olukorras pidada hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega kooskõlas olevaks. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostja vastuhagi jätta ka sellel alusel rahuldamata.
43.Hageja on palunud kostjalt välja mõista ka viivise seisuga 08.05.2019.a summas 235,73 eurot ja lisanduva viivise alates 09.05.2019.a kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni. Üürilepingus pooled kohaldatavas viivisemääras kokku leppinud ei ole. VÕS § 101 lg 1 p 6 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, siis võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 järgi võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.
44.Kohus on eelpool tuvastanud, et kostja on oma rahalist kohustust rikkunud. Seega on kostjalt viivise väljanõudmine põhjendatud. Viivis on kogunenud kostja enda tegevuse tõttu ja tuleb seega kostjalt välja mõista. Kohus on eelnevalt leidnud, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 6905,95 eurot arvete nr 184162, 190112 ja 190355 alusel. Seega tuleb kostjalt välja mõista sissenõutavaks muutunud viivis 08.05.2019 seisuga summas 165,72 eurot (I kd, tl 22), samuti tuleb välja mõista lisanduv viivis kuni põhinõude täitmiseni.
45.Kokkuvõtvalt kohus rahuldab hagi osaliselt, mõistab kostjalt välja 6905,95 eurot, hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise summas 165,72 eurot, ja lisanduva viivise. Vastuhagi jätab kohus rahuldamata täies ulatuses.
46.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
47.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Hageja on 19.08.2020 istungil teinud ettepaneku kompromissiks summas 5421,88 eurot (II kd tl 189, pöördel 00:03:55). Seega oli hageja nõus oma nõuet vähendama isegi rohkem, kui kohus käesoleva otsusega kostjalt välja mõistis. Hageja on palunud menetluskulude jaotusel arvestada TsMS §163 lg 2. Kohus leiab, et hageja taotlus on põhjendatud ja menetluskulud tuleb jätta täies mahus kostja kanda.
48.TsMS § 174 lg 2 ja § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista
2-19-7157 kohtuotsuse tegemist. Kohus on seisukohal, et menetluskulude kindlaksmääramine ei takista käesolevas asjas kohtuotsuse tegemist. Kohtuinfosüsteemist nähtub, et hageja on 10.05.2019.a tasunud riigilõivu 600 eurot. Hageja menetluskulud on kokku 600 eurot (so riigilõiv). Kohus rahuldab hageja avalduse ning mõistab tulenevalt menetluskulude jaotusest kostjalt välja menetluskulu summas 600 eurot.
49.TsMS § 177 lg 3 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise määrus toimetatakse menetlusosalistele kätte. TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. TsMS § 178 lg 4 sätestab, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.
/allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Bergson Kohtunik Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 27.08.2021. a. otsusega nr 2-197157.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.