5.Välja mõista kostjalt R. M. solidaarselt hagejate L. E. ja E. E. kasuks menetluskulud summas 1118,80 (üks tuhat ükssada kaheksateist eurot 80 senti) eurot.
6.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (summas 1118,80 eurot) tuleb kostjal tasuda solidaarselt hagejatele käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord
2-20-108319 Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest (TsMS § 630 lg 1, § 632 lg 1, § 633 lg 1). Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse (TsMS § 187 lg 6). Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle läbivaatamist istungil (TsMS § 442 lg 6, § 633 lg 7).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.L. E. (hageja I) esitas 28.02.2020 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse R. M. lt (kostja) võla väljamõistmiseks. Kohtunikuabi lõpetas 07.04.2020 määrusega maksekäsu kiirmenetluse ja andis nõude üle Tartu Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses, sest kostja esitas vastuväite. 13.04.2020 esitas hageja Tartu Maakohtule hagiavalduse koos lisadega. 14.04.2020 kohtumäärusega keeldus Tartu Maakohus hagi menetlusse võtmisest ja saatis hagi kohtualluvuse järgi lahendamiseks Pärnu Maakohtu Pärnu kohtumajale. 17.04.2020 kohtumäärusega võttis Pärnu Maakohus hagi menetlusse ning 29.12.2020.a määrusega kaasas hageja taotlusel menetlusse kaashagejana E. E. (hageja II). Hagejate nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
2.Hagejad I ja II esitasid 13. aprillil 2020 maakohtule kostja vastu hagi, milles palusid kostjalt välja mõista 2745 eurot. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostja kanda. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt hagejate ja kostja vahel sõlmiti 09.06.2017 hüpoteegi võõrandamise leping, müügileping, hüpoteegiga koormamise leping ja tagatiskokkulepe (edaspidi leping), mille on tõestanud Tartu notar Paavo Uibopuu. Lepingu esemeks oli lepingu punktis 1.1 kirjeldatud ese. Lepingu punkti 2.5.2 järgi müüja kinnitas, et talle teadaolevalt ei ole müügilepingu objektil, samuti sellel paikneval hoonel, mingeid varjatud puudusi ega vigu. 03.12.2019 teostas Korstmar OÜ kutseline korstnapühkija M. N. aadressil xxx küttesüsteemide puhastamise. Korstnapühkija tuvastas tuleohutusnõuete kohased rikkumised. 10.12.2019 edastas hageja kostjale e-maili, milles viitas korstnapühkija poolt väljatoodud puudustele, kui lepingutingimustele mittevastavusele. 10.12.2019 vastas kostja hagejale, et kostja ei olnud puudustest teadlik. Kostja selgitas, et hagejal oli kohustus kontrollida lepinguobjekti. Kostja viitas, et keeldub hageja nõuet rahuldamast. 14.01.2020 tegi Päästeamet hagejale ettekirjutuse, mille kohaselt korstnasüsteem ei vasta tuleohutusnõuetele. Saunalava asub liiga lähedale saunakerisele. Päästeamet otsustas peatada xxx oleva sauna küttesüsteemi (saunakeris koos korstnaga) kasutamine seniks, kuni on tõendatud kvalifitseeritud spetsialisti (korstnapühkija, pottseppa) poolt selle kasutamise lubatavus. 14.01.2020 edastas hageja kostjale e-maili, millega saatis kostjale Päästeameti ettekirjutuse. Hageja selgitas, et tema ei ole ümberehitusi teinud ja objekt oli sellises seisundis objekti üleandmisel kostjalt hagejale. Hageja selgitas, et kostja on kohustatud puudused kõrvaldama. Alternatiivina, kui kostja puudusi ei kõrvalda, pakkus hageja välja, et kõrvaldab puudused ise, kuid kostja hüvitab kahju. 15.01.2020 kirjutas kostja hagejale, et jääb oma seisukohtade juurde ja kostja hageja nõuet ei rahulda. 07.02.2020 edastas hageja esindaja kostjale e-maili teel nõudekirja koos lisadega, milles nõudis lepingutingimustele mittevastavusega seotud kulude hüvitamist summas 2745 eurot. 14.02.2020 vastas kostja hageja esindajale e-maili teel, milles avaldas, et keeldub vastavat nõuet täitmast. Kostja kinnitas hagejale lepingus, et lepingu esemel pole varjatud puuduseid ega vigu. Hageja hinnangul on lepingu esemel puudus, mis takistab hagejal lepingu eset kasutada. Seega ei vasta lepingu ese lepingus kokkulepitule. Antud juhul ei ole hageja hoones ümberehitusi teinud osas, mis puudutab käesolevaid puuduseid. Seega oli lepingu ese selline juba lepingu eseme üleandmise hetkel. Lisaks on tuleohutusnõuded praegu täpselt samad, mis olid müügitehingu tegemise hetkel,
2-20-108319 ehk ka müügitehingu tegemise ajal ei vastanud lepingu ese tuleohutusnõuetele. Eeltoodu kohaselt vastutab kostja lepingutingimustele mittevastavuse eest lepingu esemel. Müüja vastutab lepingutingimustele mittevastavuse eest olenemata sellest, kas ta oli puudustest teadlik või mitte, kuna seaduses ei ole sätestatud, et müüja on vastutav üksnes siis, kui ta on puudustest teadlik. Samuti ei nähtu sellekohast kokkulepet ka lepingust. Hageja ostis eseme eraisikuna eesmärgina seal elamiseks, mistõttu ei olnud tal kohustust ostetud asja viivitamata üle vaadata või üle vaadata laskma. Hageja sai puudustest teada 03.12.2019. Hageja teavitas kostjat puudustest 10.12.2019 ehk 7 päeva jooksul. Seega on hageja kostjat puudustest teavitanud õigeaegselt. Hageja nõudis korduvalt, et kostja kõrvaldaks puudused, millest kostja keeldus. Seega on hageja asunud lepingu eset ise parandama ja nõuab, et kostja hüvitaks hagejale tekkinud kulutused tulenevalt puuduste kõrvaldamisest. Hageja on saanud ehituspakkumise summas 2493.00 eurot, mis on vajalik, et kõrvaldada lepingu esemel olev puudus. Kuna kostja keeldus hageja nõudeid rahuldamast, siis oli hageja sunnitud pöörduma oma õiguste kaitsmiseks juristi poole, millega tekkis hagejale täiendav kohtuväline kahju summas 252.00 eurot nõudekirja koostamisest. Kostjal tuleb hagejale hüvitada 2745.00 eurot. Kui kostja oli ise raskelt hooletu, mitte lastes korstnapühkimise akti teha või lasi akti teha, kuid puudust varjas, siis võib hageja tugineda lepingutingimuste mittevastavusele isegi siis, kui ta teatas lepingutingimustele mittevastavusest hilinenult. Hageja ei võta siiski omaks ega väida, et ta õigeaegselt kostjat ei teavitanud.
3.Hageja leiab, et antud juhul on tõendatud, et lepinguesemel esinevad ja esinesid lepingueseme üleandmisel kostjalt hagejale lepingutingimustele mittevastavused korstna osas, kuna asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja ehk kostja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Asja õigusaktidega vastuolu tõendavad nii korstnapühkimise akt, Päästeameti ettekirjutus, Päästeameti selgitused kui ka küttesüsteemi ekspertiis. Müüja ehk kostja pidi puudustest teadma müügilepingu eelselt, sest tal oli asja omanikuna seaduslik kohustus (tuleohutuse seaduse §-st 11 tulenevalt) lasta korstnale teostada korstnapühkimise akt, millega korstnapühkija oleks pidanud suutma tuvastada korstna õigusaktidega vastuolu. Hageja palus ka kohtul kostjalt vastav korstnapühkimise akt välja nõuda, kuid kostja sellekohast tõendit kohtule ei esitanud. Võib eeldada, et kostjal puudub vastav akt ehk, et kostja eiras seadusest tulenevat kohustust ning on oma süü läbi tekitanud olukorra, kus ta ilmselt ei teadnud asja puudusest, kuid oleks siiski pidanud sellest teadma, kui ta oleks järginud seadust. Kostja vastuväited
4.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Hageja ja kostja tunnistasid mõlemad oma allkirjadega ostu-müügi lepingus, et objektil ei ole teadaolevaid varjatud puudusi. Kostja kasutas maja aastaid, sh sauna, omamata mingit aimu, et korsten ei vasta nõuetele ja mis on ilmsiks tulnud ligi 3 aastat hiljem. Hagejal oli ostu eelselt kõik võimalused maja korrasolekut ja tehnilistele tingimustele vastavust kontrollida, sh erialaspetsialistide abil. Kostja märkis 10.02.2021.a esitatud seisukoha, et ta elas majas xxx, mille müüs L. E. le.
5.Tulenevalt kostja 10.02.2021.a esitatud seisukohast uuendas kohus 01.03.2021.a määrusega menetluse ja andis hagejatele tähtaja selgituse esitamiseks 09.06.2017.a sõlmitud notariaalaktis nimetatud lepingu eseme aadressi osas. 03.03.2021.a esitasid hagejad kohtule X Valla 02.08.2017.a korralduse nr 354, millest nähtuvalt muudeti katastriüksuste koha-aadresside korrastamise ja kohanimeregistriga kooskõlla viimise eesmärgil X valla haldusterritooriumil asuva katastriüksuse A. katastritunnusega xxx lähiaadressi ja uueks lähiaadressiks sai xxx (tl 318319).
KOHTU PÕHJENDUSED
6.Hinnates asjas kogutud tõendeid ja arvestades poolte seisukohti, leiab kohus, et hagiavaldus
2-20-108319 kuulub rahuldamisele. Esmalt käsitleb kohus hagejate nõude alust ning kostja vastutust hagejate ees (kohtuotsuse p.-d 7-18), järgnevalt hindab kohus hageja kahjuõude rahalist suurust (kohtuotsuse p.-d 19-24) ning lõpuks võtab kohus kokku asja lahendamise tulemuse ja jaotab vastavalt sellele menetluskulud (kohtuotsuse p.-d 25-40).
7.Vaidlus puudub selles, et 09.06.2017.a sõlmiti poolte vahel müügileping, mille alusel müüs kostja hagejatele kinnistu katastritunnusega xxx, asukohaga X alevik, X vald, X maakond (tl 2743). Lepingu punktis 2.5.2. on kostja kinnitanud, et talle teadaolevalt ei ole müügilepinguobjektil, samuti sellel paikneval hoonel, mingeid varjatud puudusi ega vigu. Kinnistule pääseb avalikult kasutatavalt teelt. Kinnistule rajatud elamu vastab projektile ning ei ole teostatud õigusliku aluseta ümberehitusi.
8.Hagejad tuginevad sellele, et kostja ei informeerinud kinnistu ülevaatamise käigus hagejaid elamus asuva sauna küttesüsteemi puudustest. Hagejate väitel teostas 03.12.2019 Korstmar OÜ kutseline korstnapühkija M. N. aadressil X, X alevikus, X vallas, X maakonnas küttesüsteemide puhastamise. Hagiavaldusele lisatud Korstmar OÜ poolt 03.12.2019.a koostatud korstnapühkimise akt-arvest nähtub, et korstnapühkija hinnangul ei vasta saunaahju korsten ja korstna ohutuskujad nõuetele (tl 46).
9.Hagejad on kohtule koos hagiavaldusega esitanud ka Päästeameti 14.01.2020.a koostatud ettekirjutuse, millest nähtuvalt otsustas Päästeamet peatada X oleva sauna küttesüsteemi (saunakeris koos korstnaga) kasutamise seniks, kuni on tõendatud kvalifitseeritud spetsialisti (korstnapühkija, pottseppa) poolt selle kasutamise lubatavus (tl 49-51). Eelpool nimetatud ettekirjutusest nähtub ühtlasi, et Korstmar OÜ kutseline korstnapühkija M. N. esitas 18.12.2019.a korstnapühkimise ettepaneku. Korstnapühkimise ettepaneku kohaselt teostati 03.12.2019.a aadressil X, X alevikus, X vallas, X maakonnas küttesüsteemide puhastamist. Korstnapühkija tuvastas tuleohutusnõuete rikkumised ning tegi ettepaneku keelata saunaahju kasutamine praeguse korstnasüsteemiga. Ettepanekus märgiti, et saunaahju üheseinaline ühenduslõõr läbib hoone konstruktsiooni. Korsten üheseinaline, millele on vill ümber keeratud läbib vahelage. Korstnasüsteemi ohutuskujad põlevamaterjalidest lubatust väiksemad. Selline korstnasüsteem ei vasta tuleohutusnõuetele. Paikvaatlustel (13.01.2020 kontroll-lehel nr 7.2-5.3/108-1) fikseeriti, et korstnapühkija ettepanek on asjakohane ning lisaks tuvastati, et saunalava asub liiga lähedale saunakerisele. Omanikule selgitati, et sauna küttesüsteemi kasutamine ei ole lubatud enne kui puudused likvideeritakse ja kutseline korstnapühkija/pottsepp olukorra aktsepteerib. Küttesüsteemi (saunakeris koos korstnaga) ei tohi kasutada, kui selle ohutus ei ole tagatud. Eeltoodust lähtuvalt on nimetatud küttesüsteemi kasutamine käesoleval ajal ohtlik, kuna tema paigaldus ei vasta tuleohutusnõuetele. Võimaliku tulekahju korral võivad saada kannatada hoones viibivate inimeste elu, tervis ja vara.
10.Hagejate poolt 08.10.2020.a kohtule esitatud Tulipunane OÜ poolt 14.09.2020.a koostatud küttesüsteemi ekspertiisist KE-373A nähtub, et ekspertide hinnangul elamus asuvat saunakerist koost korstnaga on ohutu kasutada siis, kui on likvideeritud ekspertiisis mainitud puudused, üheseinaline suitsutoru, mis on osaliselt kaetud kivivillaga on soovitatav asendada täielikult sertifitseeritud moodulkorstnaga (tl 264-276).
11.Hagejate väitel nemad ei ole ümberehitusi teinud ja elamu oli sellises seisundis selle üleandmisel kostjalt hagejale. Kostja ei ole hagejate sellele väitele vastuväiteid esitanud. Ka hagiavaldusele lisatud kuvatõmmistest kostja müügikuulutusest ja fotodelt hetkeolukorra kohta nähtub, et sauna küttesüsteemis, võrreldes kinnistu müümise ajaga mingeid muudatusi tehtud ei ole (tl 97-101). Sama nähtub ka 14.09.2020.a koostatud ekspertiisist.
2-20-108319 Kohus loeb eeltoodud tõendite alusel tuvastatuks, et sauna küttesüsteemi puudused olid olemas juba kinnisasja hagejatele müümise hetkel.
12.Kohus nõustub hagejatega ka selles, et küttesüsteemi puuduse näol oli tegemist varjatud puudusega. Kostja on käesolevas menetluses kirjalikes seisukohtades väitnud, et ta kasutas maja aastaid, sh sauna, omamata mingit aimu, et korsten ei vasta nõuetele. Hagiavaldusele lisatud kostja vastuses nõudekirjale on kostja märkinud, et tal puudus igasugune alus kahelda, et ehitusfirma ei järginud kehtivaid ehitusnõudeid ja -norme, mistõttu soovitab kostja pöörduda hagejatel ehitaja poole. Samuti märgib kostja, et majal puudusid kostjale teadaolevad varjatud puudused, välisel vaatlusel ja tavakasutuses polnud neid kuidagi märgata (tl 95-96). Lisaks on kostja esitanud vastuväite sellest, et hagejatel olid ostu eelselt kõik võimalused maja korrasolekut ja tehnilistele tingimustele vastavust kontrollida, sh erialaspetsialistide abil. Hagejad ei teinud seda.
13.Kohus on seisukohal, et olukorras, kus puuduste olemasolu ei olnud teada kostjale kui müüjale, ei saanud ka hagejatelt eeldada, et nad märganuks sauna küttesüsteemi puuduseid ostetud kinnistu tavapärasel ülevaatusel. Pealegi nõudis küttesüsteemi puuduste kindlakstegemine käesoleval juhul erialaspetsialisti teadmisi, mida ei saa tavapäraselt kinnistu ostjalt eeldada. Kohus nõustub hagejatega, et kui kostjale kinnistu müüjana ei olnud küttesüsteemi puuduste olemasolu teada, siis ei saa sellist teadmist omistada ka ostjatele. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et hagejad ei teadnud ega pidanud teadma ostetud kinnistul asuva sauna küttesüsteemi puuduste olemasolust.
14.Käsitledes kostja teavitamiskohustust, märgib kohus, et Riigikohtu 27.05.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15 selgitas Riigikohus, et võlaõigusseaduse (VÕS) § 14 lg 2 esimese lause kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil ettevalmistav isik teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu on teisel poolel lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Riigikohus on lepingueelset teavitamiskohustust analüüsinud varasemates lahendites (vt nt Riigikohtu 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 14; 5. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-13, p 14; 18. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17114, p 12) ja leidnud, et kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub pärast lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist. VÕS § 14 lg 2 esimeses lauses sätestatud kohustuse rikkumine võimaldab lepingupoolel esitada ka VÕS § 115 alusel kahju hüvitamise nõude. Riigikohus viitas mh VÕS § 217 lg 2 p 1, mille järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Riigikohtu hinnangul saab lugeda asja keskmisele kvaliteedile vastavaks (asja tavakasutuse omadused), siis kui asjal viidatud puudusi ei esine.
15.Kohus leiab eeltoodud võlaõigusseaduse sätteid ja Riigikohtu selgitusi arvestades, et kostja poolt hagejatele müüdud sauna küttesüsteemi puudustega lepingu ese ei vastanud lepingutingimustele. Kuna pooled ei olnud müügilepingus kokku leppinud, et müüakse maja, millel on sauna küttesüsteemi puudused, siis selliseid puudusi olla ei tohtinuks, mistõttu ei vasta küttesüsteemi puudustega elamu müügilepingu tingimustele. Lisaks ei vasta elamu ka tuleohutusnõuetele. Kuivõrd keskmisele kvaliteedile vastav elamu peab olema sihtotstarbeliseks kasutamiseks ohutu, ei vasta elamu tuleohutusnõuete täitmata jätmise tõttu ka keskmisele kvaliteedile. Hagejad on kinnitanud, et nad soetasid kinnisasja seal elamiseks ja kostja ei ole vastavat väidet vaidlustanud. Seega on hagejale üle antud lepingutingimustele mittevastav asi, mis ei vastanud vähemalt keskmisele kvaliteedile. Kohus loeb Korstmar OÜ poolt 03.12.2019.a
2-20-108319 koostatud korstnapühkimise akt-arvega, Päästeameti 14.01.2020.a koostatud ettekirjutusega ja 14.09.2020.a koostatud küttesüsteemi ekspertiisiga KE-373A tuvastatuks, et sauna küttesüsteem on puudustega ja tuleohtlik. Kohus leiab, et kinnistul asuva elamu keskmiseks kvaliteediks VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 mõttes tuleb lugeda olukorda, kus sellel ei esine küttesüsteemi puuduseid. Elamu ei vasta sauna küttesüsteemi puuduse osas tuleohutusnõuetele. Kohtu hinnangul peab keskmise kvaliteediga elamu ja seal asuva sauna küttesüsteem kasutamiseks olema ohutu. Ohutuks ei saa pidada aga küttesüsteemi, mis ei vasta tuleohutusnõuetele. Kohus nõustub hagejatega selles, et kostja vastutuse osas seoses küttesüsteemi puudustega kui varjatud puudustega ei oma tähtsust see, kas kostja ise puudustest teadis või mitte. Müüja mitteteadmine puudusest vabastab ta vastutusest VÕS § 218 lg 4 alusel üksnes siis, kui ka ostja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Käesolevas asjas ei ole tuvastatud, et hagejad ostjatena teadnuks või pidanuks teadma küttesüsteemi puuduste kui varjatud puuduste olemasolust.
16.Kuna hagejate väidetest ja kostja vastuväidetest nähtub, et hagejad ega kostja ei teadnud lepingu sõlmimise hetkel 09.06.2017, et lepingu esemel esineb küttesüsteemi puudus, siis ei saanud vastava puuduse olemasolu järeldada ka lepingust endast. Muuhulgas andis kostja müügilepingu p-s 2.5.2. hagejatele kinnituse, et talle teadaolevalt ei ole müügilepinguobjektil, samuti sellel paikneval hoonel, mingeid varjatud puudusi ega vigu. Kohus leiab mh Riigikohtu praktikale tuginedes, et müügiobjekti puuduste müügilepingus kajastamata jätmine on kostja risk: kuna kostja küttesüsteemi puudust puudusena lepingus välja ei toonud, ega olnud kontrollinud küttesüsteemi korrasolekut enne müümist, võttis ta ise riski, et hagejad ostjana võivad kasutada tema vastu seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid, sh kahju hüvitamise nõuet. Vaatamata kohtu nõudele, ei ole kostja esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et ta oleks ise enne müügilepingu sõlmimist küttesüsteemi korrasolekut kontrollinud. Riigikohtu 27.05.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15 p-s 22 rõhutas Riigikohus, et „otstarbekas, vajalik ning aus oleks korteriomandi notariaalselt tõestatud müügilepingutesse lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. Kui müüja lepingus neid puudusi välja ei too, riskib ta sellega, et ostja võib kasutada tema vastu seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid.“ Kohtu hinnangul on nimetatud Riigikohtu lahend asjakohane ka muudel kinnisvara müümise juhtudel, mitte ainult seoses korteriomandite müügiga.
17.Kokkuvõttes leiab kohus, et tulenevalt müügilepingu rikkumisest on kostja vastutav hagejatele tekkinud kahju eest ning kostja vastutuse eeldused on täidetud. Kostja vastutab hagejate ees müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavuse eest vastavalt VÕS § 218 lõikele 1. Müügilepingu rikkumise puhul saab ostja (antud juhul hagejad) nõuda õiguskaitsevahendina muuhulgas kahju hüvitamist. Hagejatel on õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel. VÕS § 115 lg 1 on sätestatud, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.
18.VÕS § 220 lg 1 sätestab, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS § 220 lg 3 järgi, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. VÕS § 222 lg 1 sätestab, et kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja
2-20-108319 võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt. Müüja võib parandamise asemel asendada asja lepingutingimustele vastava asjaga. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on pooled müügilepingu sõlmimisel kokku leppinud, et kinnistu valdus antakse hagejatele üle 01.07.2017 (müügilepingu p. 6.1). Hagejad on puudustest teada saanud 03.12.2019 ning kostjat puudustest teavitanud esmalt 10.12.2019 e-kirjaga (tl 44). 14.01.2020 on hagejad kostjale e-kirjaga saatnud ka Päästeameti 14.01.2020.a koostatud ettekirjutuse ning palunud puudused kostjal kõrvaldada või hüvitada tekitatud kahju (tl 52-54). Eelpool nimetatud e-kirjast nähtub, et kostja on hagejate ettepanekutest 15.01.2020 keeldunud. 07.02.2020 on hagejad esindaja vahendusel veel kord pöördunud kostja poole kahju hüvitamise nõudega ning edastanud kostjale ka tõendid kahju suuruse kujunemise kohta (tl 55-93). 14.02.2020 kirjaga teatas kostja, et ta ei pea nõuet põhjendatuks (tl 94-96). Seega nähtub asja materjalidest, et hagejad on kooskõlas VÕS § 115 lg-ga 2 kostjat teavitanud puudustest mõistliku aja jooksul ning on andnud kostjale korduvalt võimaluse oma kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks. Kostja on puudusi eitanud ning keeldunud puuduste kõrvaldamisest. Kohus nõustub ka hagejatega selles, et nõue on esitatud TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatud aegumistähtaja jooksul ja kostja etteheited hagejatele selles, et nõue on esitatud pea kolm aastat peale müügilepingu sõlmimist, ei oma käesoleva asja lahendamisel tähtsust. Hagejad said asja lepingutingimustele mittevastavusest teada 03.12.2019 ning teavitasid kostjat asja puudustest kooskõlas VÕS § 220 lg-ga 1 mõistliku aja jooksul.
19.Arvestades kohtu poolt kohtuotsuse p.des 7-18 tuvastatud asjaolusid, leiab kohus, et hagejatel on õigus kostjatelt nõuda müügilepingu rikkumisega (varjatud puudustega elamu müük) tekitatud kahju hüvitamist.
20.VÕS § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud. VÕS § 128 lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 222 lg 5 sätestab, et kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist.
21.Hagejad on seisukohal, et neil on tulenevalt küttesüsteemi puudustest tekkinud otsene varaline kahju summas 2493 eurot, kuna nad peavad tasuma puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste eest (VÕS § 127 lg 1, § 128 lg 3). Hagejad on oma kahjunõude suurust tõendanud Terviklahendused OÜ 06.12.2019 koostatud hinnapakkumisega (tl 102), Monier OÜ 06.12.2019 koostatud hinnapakkumisega Terviklahendused OÜ-le materjalide kulu kohta (dtl 277-279). Kohus märgib, et hagejad on kohtule esitanud ka 01.02.2021 A. K. , kes on koostanud hagejate poolt esitatud küttesüsteemi ekspertiisi, e-kirja, milles A. K. märgib, et hinnapakkumises toodud kulude suurus puuduste kõrvaldamiseks on õige (tl 309). Kostja ei ole esitanud vastuväiteid hagejate kahjunõude suurusele, mistõttu puudub ka kohtul alus kahelda hagejate poolt kohtule esitatud hinnapakkumiste adekvaatsuses.
2-20-108319
22.Kokkuvõtvalt leiab kohus, et hagejad on põhistanud ja tõendanud neile puudustega kinnisasja müügist tekkinud kahju suuruse summas 2493 eurot. Kohus märgib, et kahju hüvitamise nõude esitamiseks ei pea hagejad tõendama kulude kandmist. Riigikohus on 19.09.2012 tsiviilasjas nr 3-2-1-89-12 tehtud otsuse p-s 19 selgitanud, et: „Selleks, et kulutuste hüvitamist saaks kahjuna nõuda, ei pea kulutused tingimata olema juba kantud, vaid need võivad VÕS § 128 lg 3 järgi tekkida ka tulevikus.“ Hagejate poolt nõutav kahju on hõlmatud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga. Müügilepingu eesmärgiks oli anda hagejatele üle elamu, milline on elamise sihtotstarbel kasutuskõlbulik, sh tuleohutusnõuetele vastav ning puudusteta. Riigikohtu 30.09.2015 otsuse nr 3-2-1-100-15 p-s 36 on selgitatud, et elamuga kinnistu müümisel müügieseme vähemasti keskmise kvaliteediga seisundisse viimiseks vajalikud kulutused peavad olema oma kohustusi rikkunud müüjale vähemasti üldjuhul ettenähtavad. Kohus nõustub hagejaga, et kostja müüjana pidi ette nägema, et kui müügilepingu esemel ilmnevad küttesüsteemiga seotud varjatud puudused, mis ei vasta tuleohutusnõuetele, siis tekib hagejatel nende puuduste kõrvaldamisest kahju. Kuna kostja müüs hagejatele küttesüsteemiga seotud puudustega kinnisasja, siis on hagejatele tekkinud kahju põhjuslikus seoses kostja poolt müüdud kinnisasja puudustega. 23.Hagejad on esitanud hagiavalduses kostja vastu ka kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõude. Hagiavalduse kohaselt kostja keeldus hagejate nõudeid rahuldamast, mistõttu olid hagejad sunnitud pöörduma oma õiguste kaitsmiseks juristi poole, millega tekkis hagejatele täiendav kohtuväline kahju summas 252.00 eurot nõudekirja koostamiseks. Hagiavaldusele on lisatud 07.02.2020 OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa poolt esitatud arve hagejale nõudekirja koostamise eest summas 252 eurot (tl 103). Kostja hagejate vastavale nõudele vastuväiteid esitanud ei ole.
24.Riigikohus on lahendis 3-2-1-84-14 p 24 kohtueelsete õigusabikulude kohta leidnud, et need on VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuna põhimõtteliselt hüvitatavad. Kulud, mis tekivad alates hagi ettevalmistamisest ja hagiavalduse koostamisest, hüvitatakse aga TsMS-s ettenähtud korras. VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju ka kulusid kahjuhüvitise saamiseks, mh kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Kohus leiab, et nõudekirja koostamiseks tehtud hagejate kulu kohtueelses menetluses oli vajalik ja mõistlik kulu. See aitas neil valmistuda kohtuvaidluseks ning erinevalt hagejate enda poolt kostjale saadetud e-meilidest, on nõudekirjas ka välja toodud konkreetne kahjuhüvitise suurus ning antud kostjale tähtaeg seisukoha esitamiseks, mille alusel selgus, kas on võimalik vaidlust kohtuväliselt lahendada või mitte. Professionaalne õigusabi kohtueelse vaidluse staadiumis on vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad.
25.Arvestades käesoleva kohtuotsuse punktides 7-24 esitatud põhjendusi, rahuldab kohus hagi ja mõistab kostjalt R. M. lt välja solidaarselt hagejate L. E. ja E. E. kasuks kahjuhüvitise summas 2745 eurot. Kohus ei hinda eelnevalt käsitlemata poolte muid väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldust hagi rahuldamise osas. Menetluskulude jaotus ja rahalise suuruse kindlaksmääramine
26.Vastavalt TsMS § 173 lõikele 1 ja 2 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Menetluskulude jaotus märgitakse ka siis kui menetlusosalised seda ei taotle.
2-20-108319 TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks, siis jätab kohus tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 menetluskulud kostja kanda.
27.Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks hageja menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku materjalide põhjal. Kostja hageja menetluskulude nimekirja osas vastuväiteid ei esitanud.
28.Kohtutoimiku materjalidest nähtuvalt on hagejad tasunud riigilõivu summas 275 eurot. Hageja menetluskulud koosnevad 09.02.2021 menetlusdokumendi ja 13.09.2020 arve kohaselt hageja lepingulise esindaja kuludest (koos sõidukuluga) summas 1176 eurot koos käibemaksuga ja ekspertiisitasust summas 360 eurot koos käibemaksuga (dtl 306-307 ja 312). Hagejale on menetluskulude nimekirja kohaselt osutatud õigusabi kokku 11 tunni ja 50 minuti ulatuses tunnihinnaga 70 eurot/h (millele lisandub käibemaks).
29.Kohus leiab, et TsMS § 138 lg-test 1, 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on põhjendatud hageja menetluskuluna tasutud riigilõiv summas 275 eurot.
30.Kohtuväline kulu on TsMS § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 alusel mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja üksnes põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Tunnihinna ja menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata iga kohtuasja raames eraldiseisvalt (vt Riigikohtu 11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14 p 14).
31.Kohus märgib esmalt, et hageja esindaja tunnitasu 70 eurot/h (käibemaksuta) on TsMS § 175 lg 1 mõttes mõistlik. Hageja lepinguline esindaja ei ole advokaat. Mitteadvokaadist esindaja põhjendatud tunnitasuks on senises praktikas peetud 60-120 eurot tund (käibemaksuta). Kuna hagejad ei ole kinnitanud, et nad ei ole käibemaksukohustuslased, siis kooskõlas TsMS § 174 lg 10 ei ole hagejatel õigus ka menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks.
32.Kohus leiab, et hagejate lepingulise esindaja õigusabikulude ajaline maht on siiski olulises osas põhjendamatu. Hagejate näidatud ajakulu maksekäsu kiirmenetluses enne hagiavalduse koostamist 1 h ulatuses ei ole põhjendatud. TsMS § 4842 kohaselt saab maksekäsu kiirmenetluses kohus määrata avaldaja menetluskulude katteks 20 eurot ja muid avaldaja kantud menetluskulusid maksekäsu kiirmenetluses ei hüvitata (vt Riigikohtu 08.03.2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-16516 p 12.3), mistõttu on kohtu hinnangul maksekäsu kiirmenetluse kulude katteks põhjendatud välja mõista vaid summas 20 eurot. Hagiavalduse koostamise ja kõigi muude sellega seotud toimingute (sh tõendite kogumine) vajalik ja põhjendatud ajakulu 13.04.2020 toimingute eest ei ületanud kohtu hinnangul 2 h. Hagiavaldus ei olnud õiguslikult keerukas ega mahukas, samuti ei esitanud hageja suures mahus tõendeid, mida tal juba varasemalt olemas ei olnud. Seega on põhjendatud menetluskulu hagiavalduse koostamise eest 140 eurot. Põhjendatud on 06.08.2020 eelistungil osalemise ajakulu 44 minutit, protokollist nähtuvalt kestis istung 44 minutit. Seega on põhjendatud välja mõista lepingulise esindaja kulu summas 51,30 eurot. Hageja ajakulu 07.08.2020 taotluse ja hagiavalduse täienduse koostamisega seotud toiminguteks on kohtu hinnangul põhjendatud kokku 0,5 h ulatuses, arvestades mh hagiavalduse täienduse mahtu (3 rida) ja asjaolu, et 07.08.2020 esitatud taotluses on suuremas osas tsiteeritud seadust ning selle sisuline maht on vähene. Seega on põhjendatud välja mõista lepingulise esindaja kulu summas 35 eurot. Hageja poolt näidatud ajakulu kohtuistungi protokolliga tutvumiseks 18.08.2020 30 minutit on kohtu hinnangul põhjendatud kokku mitte rohkem kui 10 minuti ulatuses, kuivõrd tegemist on kolme leheküljelise protokolliga, mille lugemiseks ei saa kuluda pool tundi. Seega on põhjendatud
2-20-108319 välja mõista lepingulise esindaja kulu 18.08.2020 toimingu eest summas 11,70 eurot.
33.Kohus leiab, et põhjendatud on hagejate poolt näidatud ajakulu järgmiste toimingute eest: 31.08.2020 taotluse koostamine ja esitamine kohtule 25 minutit, 09.09.2020 taotluse koostamine ja esitamine kohtule 5 minutit ning tõendi esitamine kohtule 08.10.2020, selleks eelnevalt suheldes ehitusteenusepakkujaga ja ekspertiisi teostajaga 35 minutit, kokku 1 h ja 05 minutit. Seega on põhjendatud välja mõista lepingulise esindaja kulu 31.08.2020-08.10.2020 toimingute eest summas 75,80 eurot.
34.Hagejate poolt näidatud ajakulu 09.11.2020 kohtumäärusega tutvumise ning kohtule vastuse koostamise ning esitamise eest 10.11.2020 selleks eelnevalt kliendiga konsulteerides 1 tund, on kohtu hinnangul üle paisutatud. Arvestades hagejate 10.11.2020 esitatud vastuse mahtu ja sisu, 09.11.2020 kohtumääruse sisu, on kohtu hinnangul põhjendatud lepingulise esindaja ajakulu 30 minutit, seega on põhjendatud kulu 35 eurot. Üle paisutatud ja põhjendamatu on ka hagejate lepingulise esindaja ajakulu 04.12.2020 esitatud kostja vastusega tutvumise, 29.12.2020 avaldatud kohtumääruse ja õiendiga ning 21.01.2120 avaldatud kohtumäärusega tutvumise eest kokku 50 minutit. Arvestades määruste mahtu, kostja vastuse mahtu, on mõistlik ajakulu 30 minutit, seega on põhjendatud lepingulise esindaja kulu eelpool loetletud toimingute eest 35 eurot. Hagejate lepingulise esindaja kulu 09.02.2021 kohtukõne koostamise ja kohtule esitamise – 1h 36 minutit ja menetluskulude nimekirja koostamise ja kohtule esitamise eest 1 h, on kohtu hinnangul samuti ülepaisutatud ja ebamõistlik. Hagejate lepinguline esindaja on kohtule esitanud kohtukõne seisukohad ning menetluskulude nimekirja ühtse dokumendina, mille sisuline maht on kokku 2 lehekülge. Arvestades, et ühe lehekülje koostamiseks kulub keskmiselt 45 minutit, on põhjendatud ajakulu 1 h 30 min. Seega kuulub kostjalt välja mõistmisele lepingulise esindaja kulu eelpool nimetatud toimingute eest summas 105 eurot.
35.Arvestades käesoleva otsuse p-des 32-34 märgitud asjaolusid on kohus seisukohal, et hagejate lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik õigusabi osutamise ajakulu käesolevas menetluses ei ületanud kokku 6 h 59 min (2 h + 44 min + 30 min + 10 min + 25 min + 5 min + 35 min + 30 min + 30 min + 1h 30 min).
36.Hagejad paluvad kostjalt välja mõista ka esindaja ajakulu istungile sõiduks tunnihinnaga 35 eurot/tund. Hagejad taotlevad istungile sõiduaja hüvitamist 3 tunni 20 minuti ulatuses. Riigikohus on korduvalt öelnud, et hüvitatavaks menetluskuluks võib olla otsene sõidukulu, s.o transpordikulu, milleks on nt bussipileti või autokütuse maksumus. Menetlusosaliselt ei saa välja mõista hüvitist teise menetlusosalise lepingulise esindaja sõidule kulunud aja eest (vt Riigikohtu 3. juuni 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-13, p 13). Sellest tulenevalt tuleb jätta hagejate vastav taotlus rahuldamata.
37.Hagejad paluvad hüvitada ka sõiduki kasutamise kuluarvestus 0,3 eurot kilomeetri kohta (233,34 km) Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud transpordikulu 0,3 eurot kilomeetri kohta ning kohus lähtub advokaadile riigi õigusabi tasu maksmise ja kulude hüvitamise korra § 17 lg 2, mille kohaselt hüvitatakse sõidukulu summas 0,15 eurot läbitud kilomeetri kohta. Kohus loeb põhjendatuks sõidukulu 35 eurot (0,15 x 233,34).
38.Kohus loeb põhjendatuks hagejate taotluse menetluskuluna arvesse võtta ka ekspertiisikulu, mida hageja kandis kohtumenetluse vältel summas 360 eurot (koos käibemaksuga). Kuivõrd hagejad ei ole andnud kohtule TsMS § 174 lg-s 10 sätestatud kinnitust, tuleb kostjalt välja mõista hagejate ekspertiisikulu ilma käibemaksuta, so 300 eurot.
2-20-108319
39.Kokkuvõttes määrab kohus hagejate põhjendatud ja vajalike menetluskuludena kindlaks summa 1118,80 eurot (riigilõiv 275 eurot + maksekäsu kiirmenetluse kulud 20 eurot + lepingulise esindaja kulu 523,80 eurot + ekspertiisikulu 300 eurot), mis tuleb kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja mõista. Kooskõlas TsMS § 177 lg 4 märgib kohus, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb kostjal tasuda solidaarselt hagejatele käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
40.Kohus selgitab, et TsMS § 178 lg-te 1,2 ja 4 kohaselt saab menetluskulude jaotust ja nende suurust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus ja suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.
(allkirjastatud digitaalselt) Eve Grass Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.