Keemia Holding OÜ hagi Media Station OÜ vastu põhivõla 2435,02 euro, viivise 364,70 euro, sissenõudekulu 240 euro ja alates 21.10.2020 viivise saamiseks määras 0,1% päevas või alternatiivselt kahjuhüvitise 2435,02 euro ja alates 21.10.2020 seadusjärgse viivise saamiseks või alternatiivselt leppetrahvi 2236,50 euro saamiseks 3926,07 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Keemia Holding OÜ (14091182, Tartu mnt 14, Tallinn, Harju maakond, 10117), esindaja Priit Pööbo (epost: [email protected]) Kostja: Media Station OÜ (12397416, Saha tn 23-22, Tallinn, Harju maakond, 10917)
Kohtuistung
15.02.2021
Istungil osalenud isikud
Hageja lepinguline esindaja Priit Pööbo, kostja seaduslik esindaja U O, kostja lepinguline esindaja Marko Kivila
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Keemia Holding OÜ hagi Media Station OÜ vastu rahuldamata.
2.Jätta Media Station OÜ menetluskulud Keemia Holding OÜ kanda.
3.Välja mõista Keemia Holding OÜ-lt Media Station OÜ kasuks menetluskulu 850 eurot. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja
tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.Hageja esitas Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse kostja vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. Kohus lõpetas maksekäsu kiirmenetluse kostja vastuväite tõttu ja andis 29.09.2020 määrusega asja üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.
2.Hageja esitas 20.10.2020 hagi, mida täiendas 22.10.2020 ja 23.10.2020, paludes kostjalt välja mõista põhivõlg 2435,02 eurot, viivis 364,70 eurot, sissenõudekulu 240 eurot ja alates 21.10.2020 viivis määras 0,1% päevas või alternatiivselt kahjuhüvitis 2435,02 eurot ja alates 21.10.2020 seadusjärgne viivis või alternatiivselt leppetrahv 2236,50 eurot.
3.xxxx OÜ ja kostja sõlmisid 27.01.2017 mitteeluruumi üürilepingu nr xxxx koos selle lisadega xxxx // xxxx asuva üüripinna kasutamiseks perioodil 01.02.2017 – 31.01.2018. Poolte kokkuleppel pikendati seda 12.03.2019 - 11.03.2020. Pooled leppisid üüri suuruseks 430 eurot + km, alates 12.03.2019 on üüri suurus ühes kalendrikuus 8 €/m2+km. Lisaks kohustus kostja tasuma kõrvalkulud vastavalt üldtingimuste p 8.6. Üür tuli tasuda maksustatava kalendrikuu 1. päevaks (p 8.4).
4.Hageja on ühinenud 17.04.2017 xxxx OÜ-ga (ühendatav ühing). Hageja on xxxx õigusjärglane.
6.Hageja on arvestanud viivist üldtingimuste p 16.40 alusel 0,1% päevas iga arve maksetähtajast kuni 20.10.2020 kokku summas 366,92 eurot.
7.VÕS § 1131 lg 1 sätestab, et kui võlausaldaja võib nõuda viivist, võib ta nõuda võlgnikult võla sissenõudmiskulude hüvitamist summas 40 eurot. Kostja on jätnud tasumata 6 arvet, seega on sissenõudekulu suurus 240 eurot.
8.Hageja ei nõustu kostjaga, et üürileping lõppes 11.03.2020. Kostja jätkas üüripinna kasutamist ja ei ole kuni 26.06.2020 tagastanud üüripinna valdust. Hageja leiab, et tähtajaline üürileping muutus tähtajatuks. Hageja luges lepingu ülesütlemise avalduseks kostja 26.03.2020 e-kirja ning lõppemise tähtajaks 26.06.2020.
9.Esimese alternatiivina palub hageja kostjalt välja mõista 2435,02 eurot kahjuhüvitisena vastavalt VÕS §-le 335.
10.Teise alternatiivina palub hageja kostjalt välja mõista leppetrahv 2236,50 eurot lepingu punkti 16.7. alusel arvestusega 1,50 eurot 1m2 kohta iga päeva eest, mil üüripinna valduse tagastamine viibib. 21 päeva eest (kuni 01.01.2020) on leppetrahv 2236,50 eurot. 15.05.2020 esitas hageja leppetrahvi teate.
11.Hageja on tagatisraha arvestanud varasemate võlgnevuste katteks järgmiselt: 1) arve 918013 tasaarveldatud summa 0,60 eurot; 2) arve 920016 tasaarveldatud summa 26,67 eurot; 3) arve 920019 tasaarveldatud summa 61,72 eurot; 4) arve 18200 tasaarveldatud summa 0,1 eurot; 5) arve 2019264 tasaarveldatud summa 59,11 eurot; 6) arve 2020047 tasaarveldatud summa 308,82 eurot; 7) arve 2020071 tasaarveldatud summa 260,94 eurot; 8) arve 20109 tasaarveldatud summa 314,04 eurot, kokku 1032 eurot.
12.Hageja ei käitunud pahauskselt kui tegi kostjale ettepaneku üürihinna tõstmiseks. Lepingu mõttega ei ole kooskõlas lepingu pikendatuks lugemine läbirääkimiste ajaks. Kostjal oli võimalus üüripinnalt lahkuda lepingu lõppemisel. Hageja oli õigustatud lugema lepingu tähtajatuks ning hageja lepingu erakorraline ülesütlemine on kehtiv VÕS § 311 alusel. Põhjus, miks hageja ei sõlminud vaidlusalusele üüripinnale uut üürilepingut oli asjaolu, et hageja hinnangul oli üürileping kostjaga muutnud tähtajatuks. Isegi kui üürileping lõppes 05.04.2020, ei ole võimalik koheselt üüripind uuesti välja üürida. Hagejal õnnestus üüripind välja üürida 26.10.2020. Kostjal on kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid aja eest, mil kestis üürileping (RKTKo 3-2-1-179-15). Seega pidi hageja arvestama võimalusega, et kostja kasutab üüripinda ja lepingu kehtivuse ajal hageja uue üürilisega lepingut ei sõlminud. See, et kostja üüripinnalt lahkus üürilepingu ajal, on kostja valik ning ei vabasta kostjat üüri tasumisest. Kostja vastuväited
13.Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Üürileping ei muutunud tähtajatuks. Pooled pidasid läbirääkimisi üürilepingu pikendamiseks peale 11.03.2020, kuid pooled kokkuleppele ei jõudnud, sest hageja soovis üüritasu suurendada. Üürilepingu pikenemist VÕS § 310 lg 1 alusel ei toimunud, sest hageja soovis üürilepingu jätkamist muudetud tingimustel. Läbirääkimiste vältel ei nõudnud hageja üüripinna vabastamist. Kostja vabastas üüripinna 05.04.2020 ja teatas selgelt, et ruumid on vabastatud 07.04.2020 e-kirjas. Hageja ise ei soovinud üüripinna ühist ülevaatamist ja ligipääsukaartide vastuvõtmist. Hageja ei saa tugineda oma nõuete õigustamisel formaalse vastuvõtu akti dokumendi puudumisele, kuna sellise akti puudumine on põhjustatud hageja enda poolt. Hageja sattus üüripinna üleandmisel vastuvõtuviivitusse, kuna kostja ei saanud oma üüripinna üleandmise kohustust täita hagejast tulenevate asjaolude tõttu. Kostja viitas selgelt 30.03.2020 e-kirjas, et üürileping on lõppenud ning selgitas hagejale, et perioodi eest 01.03.2020 – 31.03.2020 on kostja üüritasu ka maksnud. Üüripinna vabastamine toimus niipea kui võimalik pärast seda, kui sai eeldada, et pooled ei saavuta üürilepingu jätkamises kokkulepet. Pooltevahelise e-kirjavahetuse kohaselt oli alles 25.03.2020 võimalik eeldada, et üürilepingu jätkamine muudetud tingimustel ei ole võimalik. 11.03.2020 (üürilepingu lõppemise aeg) kuni 05.04.2020 (üüripinna vabastamise aeg) suhtes esitatud nõuded tuleb jätta rahuldamata VÕS § 101 lg 3 alusel ja alates 05.04.2020 nõuded tuleb jätta rahuldamata VÕS § 119 lg 2 alusel.
14.Vahemikus 11.03.2020 kuni 05.04.2020 toimunud üüripinna kasutamise eest on kostja olnud nõus lepinguvälise kohustusena tasuma hagejale üürihinda, mis võrdub poolte vahel varasemalt kokku lepitud lepingulise üüritasuga. Samuti on kostja nõus kandma selle perioodi eest kõrvalkulusid. Kostja on juba vastava tasu tasunud hagejale 01.03.2020-31.03.2020 perioodi eest. Perioodi 01.04.2020-05.04.2020 eest tuleb vastav üüritasu maha arvestada kostja poolt tasutud tagatisrahast, mis ületab vastavat nõuet. Ülejäänud tagatisraha tuleb kostjale tagastada.
15.Hageja kahjunõue on alusetu. VÕS § 335 näeb ette üüritasu või samaväärse tasu maksmist kahjuhüvitisena olukorras ja ajal, mil üürnik üüritud asja pärast üürilepingu lõppemist ei tagasta.
Hageja nõuab kahjuhüvitist perioodi 11.03.2020 – 26.06.2020 eest ja tugineb tähtajatu üürilepingu lõpetamise käsitlusele. See ei ole kooskõlas VÕS §-ga 335, mis seab perioodi määramise tingimusteks üüritud asja tagastamata jätmise aja pärast üürilepingu lõppemist. Vastav säte ei ole seotud tähtajatu üürilepingu erakorralise lõpetamise etteteatamise regulatsiooniga, st VÕS § 335 alusel määratava tagastamata jätmise perioodi selgitamisel ei lähtuta VÕS § 312 lg 1 kohasest kolmekuulisest etteteatamise perioodist. Juhul kui üürileping ei muutunud tähtajatuks, tuleks VÕS §-le 335 tugineva nõude aluseks oleva üüritud eseme tagastamata jätmise perioodi määramiseks kasutada üürilepingu lõppemise kuupäeva 11.03.2020 ning päeva, mil kostja üüripinna tagastas (05.04.2020), mitte ühe e-kirja esitamise kuupäeva, millele hageja on liitnud 3 kuud. VÕS § 335 alusel esitatud kahjunõue saab sisaldada üksnes üüritasu nõudeid, mitte kõrvalkulusid.
16.Hageja leppetrahvinõue on alusetu. Viivituse üüripinna üleandmisel põhjustas hageja enda käitumine, mistõttu ei ole leppetrahvi rakendamine lubatud tulenevalt VÕS § 101 lg-st 3. Hageja oli nõus üüripinna kasutamisega kostja poolt hagis toodud leppetrahvi kohaldamise perioodil, kuna hageja pidas läbirääkimisi üürilepingu jätkamiseks, nõudmata seejuures üüripinna vabastamist. Hageja käitumist arvestades on leppetrahvi nõue vastuolus hea usu põhimõttega. Kohtuotsuse põhjendused
17.Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad, tutvunud toimiku kõigi materjalidega ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
18.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et: * xxxx OÜ ja kostja sõlmisid 27.01.2017 mitteeluruumi üürilepingu nr xxxx koos selle lisadega xxxx // xxxx asuva 71m2 äripinna ja kahe parkimiskoha üürimiseks perioodil 01.02.2017 – 31.01.2018; * üürilepingut pikendati poolte kokkuleppel perioodiks 12.03.2019 - 11.03.2020 ja pooled leppisid üüri suuruseks 430 eurot + km, alates 12.03.2019 on üüri suurus ühes kalendrikuus 8 eurot/m2+km; * Keemia Holding OÜ (hageja ühendava ühinguna) ühines 17.04.2017 xxxx OÜ-ga ja ühinemisega sai hagejast xxxx OÜ üldõigusjärglane.
19.Pooled vaidlevad selle üle, kas: * poolte vahel sõlmitud üürileping muutus tähtaja 11.03.2020 saabumisel tähtajatuks; * kostja andis üüritud ruumid hageja üle; * hagejal on õigus kostjalt nõuda üüri, kahju või leppetrahvi.
20.Tähtajalise üürilepingu muutmisest tähtajatuks
20.1.Hageja leiab, et kostjal oli võimalik üüripinda kasutada kuni 11.03.2020 ja alates 12.03.2020 oli kohustus üüripind vabastada. Hageja tegi kostjale ettepaneku jätkata üüripinna kasutamist kõrgema hinnaga, kuid see ei ole hageja pahauskne käitumine. Hageja leiab, et loogiline oleks lepingu jätkamise avaldust olnud oodata kostjalt. Pooltel oli õigus, mitte kohustus pidada läbirääkimisi lepingu pikendamiseks. Hageja tegi ettepaneku üürihinda tõsta ja ei avaldanud tahet üürilepingu lõppemiseks. Kostja lepingu ülesütlemise tahet üles ei näidanud ja jätkas üüripinna kasutamist. Lepingu mõttega ei ole kooskõlas lepingu lugemine pikenenuks läbirääkimiste ajaks. Kostja oleks pidanud aru saama, et üüripinna kasutamine lepingu lõppemisest tulenevalt ei saa olla tasuta kasutusse andmine. Hageja ei sõlminud uut üürilepingut, kuna hageja hinnangul oli leping muutunud tähtajatuks. Seega on põhjendatud lugeda tähtajaline üürileping tähtajatuks ja hageja lepingu erakorraline ülesütlemine on VÕS § 311 alusel kehtiv.
20.2.Kostja leiab, et hageja esitas 10.03.2020 kell 18:03 e-kirja, milles teatas pakkumisest üürilepingu pikendamiseks suurema üürihinnaga s.t muudetud tingimustel. Läbirääkimised
kestsid mitu nädalat, kuid lõppesid 25.03.3030 edutult. Läbirääkimiste ajal ei nõudnud hageja üüripinna vabastamist. Kostja vabastas üüripinna 05.04.2020 ja võimaldas hagejale selle ülevõtmise. Kostja leiab, et VÕS § 310 lg 1 alusel üürilepingu tähtajatuks muutumine eeldab mõlema poole vaikivat tahet jätkata üürilepingut samadel tingimustel, kuid käesoleval juhul avaldas hageja 1 päev enne üürilepingu lõppemist soovi üürilepingu jätkamiseks muudetud tingimustel s.t hageja tahtis üürihinda tõsta 8 eurolt/m2 9 eurole/m2. Üürilepingu pikenemist seega ei toimunud, kuna hageja avaldas teistsugust tahet nii enne kui pärast üürilepingu sõlmimise tähtaega.
20.3.VÕS § 310 lg 1 kohaselt kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist.
20.4.Lepingu (hagi lisa 1) tähtaeg on 27.01.2018 üürilepingu punktist 2.6. tulenevalt 1 aasta alates üüripinna üleandmise kuupäevast. Lepingu kehtivuse aeg 01.02.2017.a. – 31.01.2018.a., mis ajal peab üürileandja lepingu punkt 11.4.1. kohaselt võimaldama takistamatult kasutada üüripinda. Kohus loeb 26.03.2019 üürilepingu muutmise kokkuleppega (kostja vastuse lisa 1) tõendatuks, et pooled pikendasid üürilepingut kuni 11.03.2020. Samuti muutsid esialgsest üürilepingu punktidest 2.1, 2.5 ja 2.8. tulenevat üüri suurust 8 eurole/m2 kohta (hagi lisa 1 ja kostja vastuse lisa1).
20.5.Vastavalt lepingu üldtingimuste punktile 15.1. võib lepingu tingimusi muuta üksnes poolte kirjalikul kokkuleppel. Lepingu tingimuste muutmise soovist on pool kohustatud teisele poolele kirjalikult ette teatama vähemalt üks kuu. Kohus loeb hageja volitatud esindaja 10.03.2020 ekirjaga (kostja vastuse lisa 2) tõendatuks, et hageja pöördus 18:03 kostja poole küsimusega, kas kostja soovib lepingut pikendada ning tegi pakkumuse, millega soovis üürisuhte jätkumisel suurendada üürihinda 9 eurole/m2 kohta. Kohtu hinnangul viitab pakkumuse sõnastus ja kirja all märge, et hageja jääb ootama tagasisidet, selgelt sellele, et hageja alustas kostjaga üürilepingu pikendamise läbirääkimisi. Kostja teatas hagejale 16.03.2020 e-kirjaga, et seoses viirusest tekkinud olukorrale ta lähimate nädalate, võib-olla isegi kuu jooksul kontoris ei tööta ja uuris kas hageja saab vastu tulla ja jätkata olukorra normaliseerumiseni samadel tingimustel. Kostja märkis, et jääb ootama hageja tagasisidet. Seega nähtub kostja e-kirjast, et kostja ei nõustunud hageja ettepanekuga ja tegi omapoolse ettepaneku. Hageja teatas 16.03.2020, et kostja pakkumusega ei nõustu. Kostja teatas 25.03.2020 e-kirjaga, et hageja tingimustel kostja lepingut jätkata ei saa, sest ei tea, millal saab tavarežiimi juurde naasta. Kuni 26.03.2020 vahetasid pooled e-kirju, kus kostja selgitas hagejale 25.03.2020 e-kirjas märgitu mõtet ja hageja teatas, et juhtkond arutab kostja pakkumist. Hageja pakkus 27.03.2020 kostjale, et saavad lepingu sõlmida samadel tingimustel. Aprilli ja maikuu poole üüritasu oli hageja nõus ajatama sama aasta juunist detsembrini. Kostja teatas 30.03.2020, et ei saa lepingut hageja pakutud tingimustel jätkata ning teatas, et kolimine on olukorra tõttu raskendatud ja planeerib kolimist aprillis. Kostja palus üüripinnal viibitud aja eest arvestada üüri samadel tingimustel ja tasaarvestada see tasutud tagatisrahast 1032 eurost. Samal kuupäeval nõudis hageja lepingu lõpetamise avaldust ja kostja teatas, et leping lõppes 11.03.2020 ja ta tasus märtsi üüri. Järgnevates e-kirjades vaidlesid pooled selle üle, kas seni kehtinud leping muutus tähtajatuks. Kostja teatas 07.04.2020 e-kirjas hagejale, et kolis üüripinnalt välja. Kohtu hinnangul poolte kirjavahetusest nähtub selgelt, et pooled pidasid üürilepingu jätkamise üle läbirääkimisi vähemalt kuni 25.03.2020. Kohtu hinnangul ei ole VÕS § 6 lõikest 1 tuleneva hea usu põhimõttega kooskõlas hageja käitumine pöörduda kostja poole muudetud tingimustel lepingu pikendamiseks päev enne lepingu lõppemist ning juhul kui pooled lepingut ei pikenda lugeda leping tähtajatuks. Kohtu hinnangul tulnuks hagejal juba lepingu pikendamise pakkumise tegemisel s.o 10.03.2020 e-kirjas kostjale avaldada, et kostjal
tuleb järgmisel päeval ruumid vabastada või pikendada lepingut ning juhul kui lepingut ei pikendata või kostja välja ei koli, siis nõuab hageja kostjalt leppetrahvi. Samas ka sel juhul tekkinuks küsimus, kas hageja on teavituse kotjale saatnud õigeaegselt. Piisavaks ajaks lepingu pikendamise läbirääkimisteks ja vajadusel väljakolimiseks saaks üürniku jaoks pidada 2-5 nädalat. Kohus on seisukohal, et arvestades 2020 märtsis COVID-19 viiruse levikuga väljakuulutatud eriolukorda ning sellele eelnenud ja järgnenud olukorra uudsust kõigi s.h ettevõtjate jaoks, ei saa läbirääkimisi pidada pikaks. Samuti ei saa pidada sel ajal erakordseks kostja uue lepingu sõlmimisest loobumist.
20.6.Kohus leiab kokkuvõtvalt, et pooled pidasid peale lepingu lõppemist läbirääkimisi ning ei jõudnud uue lepingu sõlmimiseni. Kohus leiab, et pooled avaldasid VÕS § 310 lg 1 tähenduses teistsugust tahet s.t hageja soovis lepingutingimusi muuta (sõlmida uue lepingu uutel tingimustel). Samuti loeb kohus hageja 27.03.2020 e-kirjaga tõendatuks, et hageja soovis tähtajalise lepingu sõlmimist. Seega ei pidanud juba lõppenud lepingut tähtajatuks ka hageja ise. Osundatust tulenevalt leiab kohus, et hageja ja kostja vaheline üürileping lõppes 11.03.2020 s.t ei muutunud tähtajatuks lepinguks.
20.7.Kohus leiab, et asjakohatu on väide, et üürilepingu pikendamise läbirääkimis oleks pidanud alustama kostja. Hageja viidatud kohustus ei tulene lepingust või seadusest.
21.Ruumide vabastamisest
21.1.Hageja on seisukohal, et kuivõrd üürileping muutus VÕS § 310 lõikest 1 tulenevalt tähtajatuks ja vastavalt VÕS § 311 lõikele 1 võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud, siis luges hageja lepingu lõpetamise avalduseks kostja 26.03.2020 e-kirja ja lõppemise tähtajaks 26.06.2020. Hageja sisenes 26.06.2020 üüriruumi ja vormistas 2 manukaga tagastamise akti.
21.2.Kostja märgib vastuses, et tagastas üüripinna 05.04.2020, mil eemaldas üüripinnalt lõplikult oma vara ja jättis üüripinnale läbipääsukaardid. Kostja teatas 07.04.2020 e-kirjas hagejale selgelt, et vabastas ruumid.
21.3.Kohus nõustub kostjaga selles, et hageja on oma väidetes valduse saamise osas vastuoluline, kuna väidab hagi punkti 2.5 teises lõigus, et ei ole senini saanud üürpinna valdust ning sama punkti viimases lõigus, et sisenes 26.06.2020 kahe manukaga üüriruumi ja vormistas tagastamise akti. Kostja selgitas vastuses hagile ja 15.02.2021 istungil (kell 00:55:24), et ruumidesse sisenemiseks oli kostjal kaart ja see jäeti lauale, kui välja koliti. Hageja ei vaidlustanud asjaolu, et ruumidesse sisenemiseks oli kostjal vaja kaarti. Kohus leiab, et hageja ekirjavahetusest saab teha järelduse, et hageja ei soovinud ruumide vastuvõtmist. Hoolsa üürileandjana oleks hagejal olnud lihtsalt võimalus koheselt kontrollida, kas kostja kasutab sissepääsukaarti s.t kasutab ruume. Hagejale oli hiljemalt kostja 07.04.2020 e-kirjast teada, et kostja kolis ruumidest välja. Kohtu hinnangul oli hagejal võimalus peale kostjalt 07.04.2020 ruumidest väljakolimise teate saamist ruumid vastu võtta. Kohus leiab, et hageja üüriobjekti tagastamise akt (hagi lisa 7) ei oma asja lahendamisel tähtsust, kuna hagejale oli teada hiljemalt 07.04.2020, et kostja lahkus üüritud ruumidest ja kostjal oli võimalik saada üüritud ruumi valdus. Poolte e-kirjavahetusest (kostja vastuse lisa 2) nähtub, et hageja ei ole nõudnud valduse ülevõtmist ka peale seda, kui kostja teatas, et ruume enam ei kasuta. Hageja ei teatanud kostjale soovist ruumid ühiselt üle vaadata või ei teatanud, millal soovib ligipääsukaartide esitamist. Hageja ei ole tõendanud, et kostja ei võimaldanud tal valdust peale 05.04.2020 üle võtta. Kohus nõustub kostjaga selles, et üüripinna üleandmise-vastuvõtu akti vormistamine ei ole lepingu järgselt nõutav ja see ei saa olla ka valduse ülemineku eelduseks. Samuti ei ole akt üürilepingu lõppemise aluseks. Olukorras, kus üürileandja alustab üüripinna vabastamist nõudmata üürilepingu pikendamiseks läbirääkimisi üks päev enne lepingu lõppemist, ei saa eeldada, et
üürnik kolib üüripinnalt välja juba järgmisel päeval. Kohus leiab, et poolte kirjavahetusest nähtub läbirääkimiste alguses poolte tahe jõuda mõlemaid pooli rahuldava tulemuseni s.o üürilepingu pikendamiseni ning ka sel põhjusel ei nõudnud hageja ilmselt ruumide vabastamist ja kostja ei kolinud koheselt välja.
21.4.Pooltevahelisest kirjavahetusest (kostja vastuse lisa 2) võib aru saada, et alates 25.03.2020 oli võimalik eeldada, et üürilepingu pikendamine ei ole võimalik.
21.5.Hageja üürileandjana oleks pidanud peale kostja teadet, et ta ei soovi üürilepingut hageja pakutud tingimustel sõlmida, andma kostjale mõistliku tähtaja üüripinna vabastamiseks. Kohus leiab, et arvestades 2020. a märtsis valitsenud eriolukorda ja sellest tulenevaid piiranguid saab
11.päeval alates üüripinna kasutamise võimatusest teadasaamist ruumide vabastamist pidada ruumide vabastamise mõistlikuks ajaks.
21.6.Osundatust tulenevalt loeb kohus tuvastatuks, et kostja vabastas üüripinna 05.04.2020 ja hageja sai sellest teada hiljemalt 07.04.2020 kostja e-kirjast. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks pinda peale nimetatud tähtaega kasutanud.
22.Üürist ja kõrvalkuludest perioodil 11.03.2020 kuni 05.04.2020
22.1.Hageja leiab, et tal on õigus saada üüri ja kõrvalkulusid perioodil 11.03.2020 kuni 05.04.2020 seoses lepingu tähtajatuks muutumisega.
22.2.Kostja leiab, et perioodi 11.03.2020 kuni 05.04.2020 eest esitatud nõuded tuleb jätta rahuldamata VÕS § 101 lg 3 alusel. Kostja teatas hagejale juba 30.03.2020 (kostja vastuse lisa 2), et raamatupidaja tasus hageja märtsi üüri eest. Kostja leiab, et üüripinna üleandmine pärast üürilepingu lõppemist on põhjustatud poolte vahel toimunud läbirääkimistest, mille algatas ja pidas hageja, teades, et üüripind on vabastamata ja eeldades, et üüripinda kasutatakse edaspidigi. Seega on kostja üüripinna hilisem vabastamine tingitud hagejast tulenevast asjaolust.
22.3.Vastavalt VÕS § 101 lõikele 3 ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab.
22.4.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja kasutas faktiliselt perioodil 11.03.2020 kuni 05.04.2020 hageja üüripinda. Kohus tuvastas eelnevalt pooltevahelise e-kirjavahetusega (kostja vastuse lisa 2), et pooled pidasid läbirääkimisi kuni 25.03.2020, mil kostja teatas, et ei saa lepingut jätkata.
22.5.Kohus leiab, et hageja asus peale üürilepingu pikendamise läbirääkimiste ebaõnnestumist sisustama poolte õigussuhet esialgsest erinevalt. Esmalt soovis hageja kostjaga läbirääkimistesse asudes lepingu pikendamist ja ei nõudnud üürilepingu pikendamata jätmisel kostjalt viivitamatut üüriruumi vabastamist. Hiljem on hageja asunud seisukohale, et poolte sõlmitud leping muutus tähtajatuks s.t pikenes automaatselt. Lisaks tuleb arvestada, et hageja asus lepingu pikendamise läbirääkimisi pidama vaid päev enne lepingu lõppemist. Hageja ei saanud eeldada, et lepingutingimuste muutmisel kestab läbirääkimine lepingu tingimuste üle vaid päeva. Hagejal olnuks võimalus uutel tingimustel üürilepingu sõlmimiseks läbirääkimisi alustada oluliselt varem, esitades seejuures selge nõude, et üürilepingu pikendamise läbirääkimiste ebaõnnestumisel tuleb kostjal üüripinnalt lepingu lõppemise päeval ruumid vabastada ja ruum üle anda. Seega saab asuda seisukohale, et üüripinna kostja poolt vabastamata jätmine oli vähemalt osaliselt tingitud hageja enda käitumisest s.t soovist läbirääkimiste tulemusena üürilepingut pikendada.
22.6.Kooskõlas VÕS § 335 kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist.
22.7.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja tasus hagejale üürilepingu sõlmimisel vastavalt lepingu punktile 2.7 (hagi lisa) tagatist 1032 eurot. Kostja palub nimetatud summa arvelt tasaarvestada hageja võimalikud nõuded kuni 05.04.2020. Hageja on tasaarvestanud kostja tagatise arvelt arved nr 918013 summas 0,60 senti, nr 920016 summas 26,67 eurot, nr 920019 summas 61,72 eurot, nr 18200 summas 0,10 senti, nr 2019264 summas 59,11 eurot, nr 2020047 summas 308,82 eurot, nr 2020071 summas 260,94 eurot, nr 20109 summas 314,04 eurot. Kostja märkis, et hageja esitas viivisearved ühe arvena, kui kostja pinnalt välja kolis. Kostja ei ole menetluses väitnud, et tasus arved alati õigeaegselt.
22.8.Kohus loeb põhjendatuks hageja viivisenõude tasaarvestuse kostja tagatise arvelt perioodi 01.03.2020 (hageja arvelt nähtuv viivise arvestamise aeg) - 05.04.2020 (kostja üüripinnalt lahkumise aeg, mil hageja pidi kostjale tagatise tagastama või vajadusel võlgnetava summa tasaarvestama) eest järgmiselt:
22.8.1.viivisearve nr 918013, mille hageja arvestas üüriarve nr 2018218 eest perioodil 01.07.2018-22.08.2018 s.o kokku 3 päeva eest 60 senti;
22.8.2.viivisearve nr 920016, 20.02.2020 esitatud arve nr 2020023 tasumisega viivitamise (12 päeva) eest 72 senti;
22.8.3.viivisearve nr 920016, 23.03.2020 esitatud arve nr 2020047 tasumisega viivitamise (14 päeva) eest 4,31 eurot;
22.8.4.viivisearve nr 920016, 11.03.2020 esitatud arve nr 20085 tasumisega viivitamise (1 päeva) eest 78 senti;
22.8.5.viivisearve nr 920016, 11.03.2020 esitatud arve nr 20085 tasumisega viivitamise (14 päeva) eest 84 senti;
22.8.6.viivisenõuet arve nr 18200 tasumisega viivitamise eest 10 senti.
22.8.7.Kohus ei pea põhjendatuks hageja viivisearvet nr 920016 arvete 2020071 ja 20109 eest, kuna nimetatud arved on kostjale esitatud 20.04.2020 üüri- ja kommunaalkulude eest, mil hageja oli juba üüripinnalt lahkunud ning hagejal oli võimalik aprilli osaline (5 päeva eest) üüri ja kommunaalteenuste arve tasaarvestada koheselt kostja tagatisnõudega. Samal põhjusel ei pea kohus põhjendatuks hageja viivisearvet nr 920019, kuna see on esitatud perioodi 01.05.202031.05.2020 eest. Kokku on viivisearvete eest tasaarvestus kostja tagatisnõudega põhjendatud 7,35 euro ulatuses.
22.9.Kohus peab põhjendatuks kommunaalteenuste nõuet (vt hagi lisa arved- tasaarvestus):
22.9.1.perioodi 01.12.2019-31.12.2019 eest, arve nr 2019264 summas 59,11 eurot (hagi p 2.6. kohaselt tasumata osa arvest);
22.9.2.perioodi 01.02.2020-29.02.2020 eest, arve nr 2020047 summas 308,82 eurot;
22.9.3.perioodi 01.03.2020-31.03.2020 eest, arve nr 2020071 summas 260,94 eurot;
22.9.4.perioodi 01.04.2020-05.04.2020 eest, arve nr 2020092 summas 30,23 eurot.
22.10.Kohus ei pea põhjendatuks hageja kõrvalkulude arvet nr 2020092 summas 151,19 eurot, kuna see on esitatud perioodi eest, mil kostja üüripinda ei kasutanud. Samuti ei pea kohus
põhjendatuks hageja arveid nr 2020112 ja 2020131 kõrvalkulude eest, kuna need on esitatud 2020 mai- ja juunikuu eest, mil kostja üüripinda ei kasutanud. Kokku on kommunaalteenuste eest tasaarvestus kostja tagatisnõudega põhjendatud 659,10 euro ulatuses.
22.11.Kohus peab põhjendatuks hageja üürinõude arvel nr 20109 märgitud perioodi 01.04.202005.04.2020 eest summas 131,42 eurot. Ülejäänud s.o 657,09 euro ulatuses jätab kohus hageja üürinõude selle perioodi eest rahuldamata, kuna kostja alates 06.04.2020 üüripinda enam ei kasutanud. Samal põhjusel ei pea kohus põhjendatuks üüriarveid nr 20133 ja 20159.
22.12.Eeltoodust tulenevalt on hageja üüri-, kommunaal- ja viivisearved põhjendatud 797,87 euro ulatuses ning see tuleb lugeda hageja poolt tasaarvestatuks kostja tasutud tagatisega 1032 euroga.
22.13.Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks talle VÕS § 335 mõttes tekitatud üürisummat ületavat kahju. Hageja teadis, et poolte üürileping lõpeb 11.03.2020. Seega olnuks hagejal võimalik juba aegsalt välja selgitada kostja lepingu pikendamise soov ning vajadusel üürida pind välja uuele üürnikule juba üürilepingu lõppemisel.
23.Üürist ja kõrvalkuludest alates 06.04.2020
23.1.Hageja leiab, et tal on õigus saada üüri ja kõrvalkulusid seoses lepingu tähtajatuks muutumisega kuni 26.06.2020, kuna kostja ütles tähtajatu üürilepingu üles alates 26.03.2020
(VÕS § 311).
23.2.Kostja leiab, et nõuded alates 05.04.2020 tuleb jätta rahuldamata VÕS § 119 lg 2 alusel. Hageja asus põhjendamatule seisukohale, et üürileping muutus tähtajatuks ja keeldus seetõttu üüripinda vastu võtmast. Selliselt käitudes sattus hageja VÕS § 119 lg 1 mõttes vastuvõtuviivitusse, kuna kostja ei saanud hagejast tulenevalt täita üüripinna üleandmise kohustust. Hageja ei soostunud VÕS § 310 lõikele 1 tuginedes üüripinda vastu võtma, vaid nõudis selle kasutamist täiendavate kuude vältel. Kostja leiab, et alates 05.04.2020 ei rikkunud ta üüripinna vabastamata jätmise kohustust.
23.3.VÕS § 119 lg 1 kohaselt satub võlausaldaja vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita oma kohustust võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle tegelikult pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita, või ei tee võlgniku kohustuse täitmiseks vajalikku muud tegu või koostööd võlgnikuga. Vastavalt lõikele 2 vastutab võlgnik võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral oma kohustuse rikkumise eest üksnes juhul, kui ta põhjustas selle tahtlikult või raske hooletuse tõttu.
23.4.Kohus tuvastas eelnevalt, et poolte vahel sõlmitud üürileping ei muutunud tähtajatuks, vaid lõppes 11.03.2020. Samuti tuvastas kohus, et kostja vabastas üüripinna 05.04.2020. Kuivõrd kostja kasutas üüripinda kuni 05.04.2020, siis oli hagejal õigus nõuda VÕS § 335 lõikest tulenevalt üüri ja kõrvalkulusid kuni 05.04.2020 ja ülejäänud ulatuses tuleb hageja nõue jätta rahuldamata. Kohus ei tuvastanud kostja rikkumist.
24.Leppetrahvist
24.1.Alternatiivse nõudena palub hageja kostjalt välja mõista leppetrahv 2236,50 eurot lepingu punkti 16.7. alusel arvestusega 1,50 eurot 1m2 kohta iga päeva eest, mil üüripinna valduse tagastamine viibis. 21 päeva eest on leppetrahvi 2236,50 eurot. 15.05.2020 esitas hageja leppetrahvi teate.
24.2.Kostja leiab, et hagejal ei ole õigus leppetrahvi nõuda, kuna üüripinna üleandmise viivituse põhjustas hageja enda käitumine, mistõttu ei ole kooskõlas VÕS § 101 lõikega 3 leppetrahvi nõudmine võimalik. Hageja oli nõus kostja üüripinna kasutamisega 12.03.2020-05.04.2020, kuna pooled pidasid üürilepingu jätkamiseks läbirääkimisi. Hageja ei nõudnud üüripinna vabastamist.
24.3.Lepingu punkti 16.7 kohaselt juhul, kui üürnik ei vabasta üüripinda nõuetekohaselt lepingu lõppemise või lõpetamise kuupäeval, on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale leppetrahvina eurot 1,50 üüripinna 1m2 kohta iga päeva eest, mil üüripinna valduse tagastamine üürileandjale viibib.
24.4.Kohtu hinnangul puudub hagejal õigus leppetrahvi nõudmiseks, kuna hageja ei ole kostjalt üüripinna vabastamist nõudnud kostja üüripinnal viibimise ajal. Samuti ei ole hageja tõendanud, et üüripinna tagastamine viibis. Kostja vabastas pinna mõistliku aja jooksul peale poolte üürilepingu pikendamise läbirääkimiste ebaõnnestumist.
25.Sissenõudekuludest
25.1.Hagi kohaselt VÕS § 1131 lg 1 sätestab, et kui võlausaldaja võib nõuda viivist, võib ta nõuda võlgnikult võla sissenõudmiskulude hüvitamist summas 40 eurot. Kostja on jätnud tasumata 6 arvet, seega on sissenõudekulu suurus 240 eurot. Kostjal on 01.04.2020 arvest 20109 summas 788,51 eurot tasumata 474,47 eurot, maksetähtaeg 20.04.2020. Selle arve luges hageja 26.06.2020 tasutuks 314,04 eurot tagatise arvelt. Täielikult on tasumata arved: 1) 30.04.2020 arve 2020092 summas 181,43 eurot, maksetähtaeg 20.05.2020; 2) 01.05.2020 arve 20133 summas 788,51 eurot, maksetähtaeg 11.05.2020; 3) 31.05.2020 arve 2020112 summas 153,01 eurot, maksetähtaeg 20.06.2020; 4) 01.06.2020 arve 20159 summas 683,36 eurot, maksetähtaeg 11.06.2020; 5) 20.06.2020 arve 2020131 summas 154,24 eurot, maksetähtaeg 20.07.2020.
25.2.Kohus leiab, et kuivõrd hagejal oli võimalik kõik arved põhjendatud ulatuses tasaarvestada, siis hagejal puudub alus sissenõudekulude nõudmiseks ning hageja sissenõudekulude hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata.
26.Menetluskulud
26.1.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kuna kohus jättis hagi rahuldamata, siis jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi.
26.2.Kostja on esitanud kohtule menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on kostja kokku kandnud õigusabikulusid summas 8,5 tunni eest kokku 850 eurot ja mille palub hagejalt välja mõista. Kostjale on õigusabi osutatud hinnaga 100 eurot/tund.
26.3.Hageja esitas kostja menetluskuludele vastuväite ja leiab, et kostja menetlusdokumentides ei sisaldu märkimisväärselt õiguslikku analüüsi, samuti ei olnud tegemist keerulise õigusliku vaidlusega. Kostja esindaja menetlusdokumentide koostamisel kulunud tunnid on ülepaisutatud. Kostja kohtuvälises menetluses toodud põhjendused on korduvad ja sarnased, mida kostja kordas ka menetlusdokumentides. Hageja leiab, et Hageja on seisukohal, et hagile vastamiseks kulunud mõistlik aeg on 1-2 tundi.
26.4.Tsiviilkohtumenetluses mõistetakse lepingulise esindaja kulud välja üksnes põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1). TsMS § 175 lg 1 järgi tuleb kohtul hinnata nii esindamisele kulunud aja kui ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (Riigikohtu
määrus asjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Seega esindaja kulude põhjendatuse ja vajaliku ulatuse hindamisel tuleb eelkõige arvestada sellega, milliseid vajalikke menetlustoiminguid pidi esindaja antud kohtuvaidlusega seoses tegema ja kui palju pidi esindaja töötama selleks, et menetlusosalise huvid saaksid kohtus kaitstud. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-115-14 (p 14) asunud seisukohale, et lepingulise esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata igas kohtuasjas eraldi.
26.5.Kohus, arvestades tsiviilasja keerukust, esitatud menetlusdokumentide sisu ja tõendite mahtu, samuti asjas peetud istungit ja selle kestust, leiab, et kostja õigusabikulud on põhjendatud ja vajalikud taotletud ulatuses. Kohus ei tuvastanud põhjendamatuid toiminguid või ülemääraselt kulutatud aega toimingute teostamiseks. Samuti ei ole kostja seisukohad korduvad. Kostjale on õigusabi osutatud tunnihinnaga 100 eurot, mis ei ole ülemäärane ja arvestab esindaja kvalifikatsiooni. Kuivõrd hagi jäi rahuldamata, siis mõistab kohus hagejalt kostjale välja 850 eurot.