2-20-5659/16 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Tallinna kohtumaja - lahend.ee

Välja mõista Funktouch OÜ-lt LVR Kapital OÜ kasuks viivis väljamõistetud menetluskulude tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 16.04.2020 esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid Funktouch OÜ (hageja) ja LVR Kapital OÜ (kostja) 05.08.2019 ruumide üürilepingu, mille kohaselt kostja andis tähtajaliselt ja tasu eest üürniku kasutusse ruumid aadressil xxx, Tallinn üldpinnaga ligikaudu 126,6 m2 üürnik aga kohustus tasuma selle eest kokkulepitud tasu. Kuivõrd üüritud objekti seisund vajas renoveerimist, oli kostjaga kokkuleppel teostatud remont, mis oli teostatud kostja poolt ning mille eest oli hagejale esitatud arve summas 873,52 eurot. Kostjale kuuluval pinnal avas hageja vesipiipude poe, kust lisaks vesipiipudele oli võimalik osta ka lisavarustust, tubakat, sütt ja muid tubakaga seotud tooteid. Üüritud objekti kõrvalruumides olid ka laoruumid, mida hageja kasutas kauba hoiustamiseks. Ruumidesse sissekolimise protsessi käigus (kauba paigutamisel), avastas hageja seaduslik esindaja ühe päeva hommikul ruumidesse sisenemisel, et ruumide põrand on märg. Kostja esindajad selgitasid, et seoses ilmaoludega (öösel oli tugev torm) on toru äravool ummistunud, ent ruumides vee tekkimise põhjused on leitud ning likvideeritud. 13.10.2019 tööle tulles avastas hageja, et ruumide põrand on vett täis. Põrandal asuv mööbel, karbid kaubaga, kus peamiselt oli süsi, olid läbi ligunenud. Ülejäänud süsi sai samuti kahjustada, kuivõrd imas endasse vee - ruumides oli uputuse tõttu väga niiske. Kostja tõi professionaalse veeimeja, mis on mõeldud suurte koguste vedelike imemiseks, ning õhukuivati õhu niiskusest kuivamiseks. Samuti kordusid uputused 14.10.2020, 17.10.2019 ning 27.10.2019. Enamik mööblist ja hageja kaubast olid seetõttu rikutud. Kahju oli niivõrd suur, et kahjustada saanud kaupa ei olnud enam võimalik realiseerida, kuivõrd see oli kasutuskõlbmatu. Kliendid tõid ostetud söe tagasi poodi, sest seda pole võimalik kasutada, kuivõrd see oli niiske. Hageja selgitas, et süsi imab niiskust väga kergesti, mistõttu isegi väike

niiskus võib nendele halvasti mõjutada, rääkimata olukorrast, kus nad said kahjustada veeuputuse tulemusena. 13.10, 14.10, 17.10 ning 27.10 tekkinud veelekke tulemusena on saanud kahju järgmised esemed: vesipiibu süsi (Heavensent Natural Charcoal for hookahs) – 60 tk – maksumus 128 eurot; vesipiibu süsi (Charcoal Ecocha 96 cube) – 756 tk – maksumus 1 323 eurot; vesipiibu süsi (Zündkohle, Instant-Lite) – 72 tk – maksumus 284,40 eurot; vesipiibu süsi (Cocodice) – 720 tk – maksumus 1332 eurot; vesipiibu süsi (Crown) 40 tk – maksumus 2 121,60 eurot; vesipiibu süsi (TOM COCO, 3 kg) 50 tk – maksumus 335 eurot; vesipiibu süsi (TOM COCO, 1 kg) 100 tk – maksumus 225 eurot; vesipiibu süsi (Fourty Four Ring Zündkohle, 44 mm) 240 tk – maksumus 1488 eurot; vesipiibu süsi (Carbopol) 110 tk – maksumus 5 412,89 eurot; vesipiibu süsi (TOM COCO, 1 kg) 100 tk – maksumus 376 eurot; Söe tulemasin (Camping-Kohle-Anzünder) – 24 tk – maksumus 216 eurot; vesipiibu otsikud – 800 tk – maksumus 288 eurot; pliit söele – 200 tk – maksumus 734,00 eurot; riiulite renoveerimine – 1 428 eurot. Lisaks eeltoodule ruumidesse sissekolimisel tehtud remont summas 873,52 eurot osutus mittevajalikuks, millest tulenevalt hageja nõuab ka nende kulutuste hüvitamist. Kostja on rikkunud VÕS § 276 lg-s sätestatud kohustust ning ei taganud ruumide hoidmist kasutamiseks sobivas seisundis lepingu kehtivuse ajal, st 13.10, 14.10, 17.10 ning 27.10 ruumides toimusid üleujutused, mistõttu oli ruumide kasutamine nendel kuupäevadel võimatu ning ruumide sisustus koos ruumides asuva kaubaga sai oluliselt kahjustada. Kostja tegevuse (tegevusetuse) ning hagejale tekitatud olulise kahju vahel on olemas põhjuslik seos, sest juhul kui kostjale üüritud ruumid oleksid sobivas seisundis (ruumides oleks tehtud vajalik remont koos vajaliku hüdroisolatsiooniga), poleks üleujutust tekkinud ning ruumides asuv hageja kaup ei saanuks kahjustada. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt välja mõista kahju summas 16 565,41 eurot. 18.12.2020 dokumendis märkis hageja kahju suuruseks 7 732,99 eurot. 18.02.2021 istungil selgitas hageja, et õigeks kahju suuruse summaks on 7 491,20 eurot, millele lisanduvad kulud riiulite renoveerimisele ning remondile. Samuti kinnitas hageja, et võtab vähendatud nõude osas hagi tagasi. Kostja vastus Kostja palus hagi jätta rahuldamata. Hageja teostas üüritud ruumis remondi ja tellis kõik tööd iseseisvalt. Hageja ei ole tellinud kostja käest ühtegi tööd. Kostja omandis olid vannitoa seadmed ja valgustid, mida hageja otsustas osta ja paigaldada enda äriruumi. Selle eest väljastas kostja arve nr 0002274 summas 873,52 eurot. Hageja teatas kostjale 13.10.19, 14.10.19 ja 27.10.19, et tema ruumide põrandale sattus vesi. Kolmel korral on kostja olnud abivalmis ja andnud hagejale spetsiaalsed seadmed ruumi kuivatamiseks. Samas vee sattumise põhjust ruumide põrandale osapooled ei tuvastanud. 17.10.19 väidetavast üleujutusest ei ole hageja kostjat üldse teavitanud. Kostja on seisukohal, et hageja ei ole tõendanud, et vee üüripinna põrandale sattumine on põhjustatud kostjast tulenevatel põhjustel. Hagiavaldusest nähtuvalt on vee põrandale sattumise põhjus ebaselge – hageja vaid oletab, et see on sattunud niiskete välitingimuste tõttu. Pärast vee sattumist ruumide põrandale toimunud

kohtumisel hagejaga spekuleeriti osapoolte vahel erinevate teoreetiliste põhjuste üle, sh välistegurite osas, kuid kostja ei ole kunagi väitnud, et vesi sattus põrandale tema süü tõttu. Kostja ei saa vastutada väidetavalt vee põrandale valgumisega tekitatud kahju eest, kui vee põrandale sattumine ei ole temale omistatav. Ei ole välistatud, et vesi sattus põrandale hageja enda poolt ruumide hooletu kasutamise tagajärjel. Hageja esitatud arved, hinnapakkumised ja saatelehed ei tõenda, et dokumentides kajastuv kaup asus just üüripinnal üleujutuse ajal. Lisatud dokumendid tõendavad, et hageja on need kaubad ostnud, kuid mitte nende füüsilist asumist üüripinnal üleujutuste hetkel. Lisatud arvetest on näha, et kaup oli hagejale müüdud mitu kuud enne üürilepingu sõlmimist. Mõni arve oli väljastatud isegi aastal 2018. Loogiliselt võttes peaks kõnealune kaup olema vähemalt osaliselt müüdud. Lisaks ei ole mõned lisatud arved ja saatelehed allkirjastatud üleandja või vastuvõtja poolt. Mitmetel dokumentidel puuduvad isegi mõlemad allkirjad. Seetõttu ei ole tõendatud, et hageja on kõnealused arved tasunud ja kauba reaalselt kätte saanud. Hagiavaldusele lisatud piltide kohaselt on vesi põrandal vaid osaliselt ja mõne sentimeetri paksune. Piltidelt nähtuvalt on niiskuskahjustusi saanud vaid vahetult põrandal asunud karbid. Selliselgi juhul pole kindel, et karpide sees asunud kaup oleks ise niiskuskahjustusi saanud (nt need võisid olla kilepakendites). Ainuüksi piltidelt nähtuvalt on ruumides asunud kaupadest niiskuskahjustuse saanud vaid tühine osas kõikidest karpidest. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis näitaksid, et tema kaup on reaalselt kahjustatud ning kasutuskõlbmatu. Samuti pole tõendeid, et selline kaup võiks üldse neljal korral põrandal asuva vee poolt põhjustatud niiskustaseme tõusu tõttu kasutuskõlbmatuks muutuda. Hageja on saatnud söe müüja meelespea, mille kohaselt peab sütt ladustama puidust kaubaauluste peal. Vastasel juhul võib söe kvaliteet langeda. Hagiavalduses lisatud piltidel on näha, et hageja ei täida seda nõuet, kuna süsi on ladustatud põrandal. Vaatamata eeltoodud vastuväidetele on kostja vastutus hageja nõuete osas välistatud ka seetõttu, et üürilepingus oli kostja vastutuse välistamise kohta erikokkulepe. 05.08.2019 sõlmitud üürilepingu punkti 11.1 kohaselt kostja ei vastuta hageja vara kahjustamise, hävimise või kaotsimineku eest, v.a kui see tekkis kostja poolt oma kohustuse tahtliku rikkumise tagajärjel. Sama punkti kohaselt pidi hageja omama täieliku kindlustuskaitset üüritava ruumi suhtes ja ruumis asuva vara suhtes (sh kaup, siseviimistlus, seadmed ja mööbel) vähemalt taastamisväärtuses. Hagejal lasus täielik vastutus ruumide ja selle oluliste osade kahjustamise eest alates üleandmise päevast. Kuni hageja ei tõenda, et vesi sattus üüripinna põrandale kostja raske hooletuse tõttu, on hageja nõue välistatud. Samas isegi kui hageja suudaks midagi sellist ära tõendada, siis ikkagi oleks kostja vastutus välistatud – sest hagejale kahju tekkimine oleks välistatud kui hageja oleks täitnud üürilepingus kokku lepitud kindlustuskohustust. Kui hageja jättis selle kohustuse täitmata ja seetõttu kahju kannatas, siis kostja ei saanud seda ette näha ega saa ka seetõttu VÕS § 127 lg 3 kohaselt vastutada. Kohtu põhjendused

kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 128 lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 132 lg 1 sätestab, et asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral tuleb maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Kui asja väärtus oli hävimise või kaotsimineku hetkel, võrreldes uue samaväärse asja väärtusega, oluliselt vähenenud, tuleb väärtuse vähenemist kahjuhüvitise määramisel mõistlikult arvestada. VÕS § 132 lg 3 kohaselt, kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Kui asja parandamine on asja väärtusega võrreldes ebamõistlikult kulukas, tuleb maksta hüvitist vastavalt käesoleva paragrahvi lõikele 1. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-130-15 p-s 11 märkinud, et VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib võlausaldaja lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15): võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

hindamisel lähtuda asja kasutusotstarbest üldiselt. Sellise üldise hinnangu järgi saab lepingu rikkumisest rääkida üksnes juhul, kui teatud puudused asja kasutamist tõepoolest ei võimalda. Juhul, kui lepingu esemel tekib puudus lepingu kehtivuse ajal, sõltub õiguslik olukord sellest, kas puuduse eest vastutab üürnik või mitte. Juhul, kui lepingu kehtivuse ajal tekib puudus, mille eest üürnik ei vastuta, võib üürnik nõuda, et üürileandja viiks asja lepingujärgset kasutust võimaldavasse seisundisse sõltumata sellest, kas puuduse tekkimise eest vastutab üürileandja või kolmas isik (vt selle kohta ka Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. P.Varul, I.Kull, V.Kõve, M.Käerdi. Tallinn 2019; § 276). Käesoleval juhul ei ole kohtu hinnangul tõendamist leidnud, et üürilepingu esemel ei oleks olnud kokkulepitud omadusi või et see ei oleks vastanud vähemalt keskmisele kvaliteedile. Hageja väited vajaliku remondi ja hüdroisolatsiooni kohta on jäänud paljasõnaliseks. Iseenesest on tsiviilasja materjalidega tõendatud, et 13.10.2020 oli Tallinnas sademete summa 13,7 mm (hommikul) ning 12,0 mm (õhtul); 14.10.2020 oli Tallinnas sademete veetase 4,6 mm (hommikul) ning 9,0 mm (õhtul) ning 27.10.2020 oli Tallinnas sademete veetase 11,8 mm (hommikul) ning 22,4 mm (õhtul) (tlk 121-123). Samuti on hageja esitanud tõendi, mille kohaselt 2019 aasta oktoober oli üks sajusematest kuudest ning 27.10.2019 toimus Eestis sügise tugevam torm (tlk 124). Esitatud tõenditega loeb kohus tuvastatuks, et nimetatud kuupäevadel sadas keskmiselt rohkem vihma. Samuti loeb kohus tõendatuks, et vesi oli üüripinna põrandale sattunud 13.10.2019, 14.10.2019 ja 27.10.2019 (poolte kirjavahetus tlk 30-36, 120; kostja vastus tlk 93). Vee olemasolu üüripinna põrandal on nähtav ka hageja poolt esitatud fotodest (tlk 9-28, 37-42). 17.10.2019 toimunud väidetava uputuse kohta ei ole hageja aga tõendeid esitanud. Kohus on seisukohal, et üksnes keskmiselt suurem sademetehulk ei tõenda, et vesi oleks sattunud üüripinnale just ilmastikuolude tõttu. Isegi juhul, kui asuda seisukohale, et vesi on üüripinnale sattunud ilmastikuolude tõttu, siis ei ole hageja tõendanud, mil moel on kostja oma VÕS §-st 276 lg 1 ning lepingu p 8.2.1 kohustusi seoses sellega rikkunud. Kohus on seisukohal, et hageja ei ole m.h tõendanud, et vee üüripinna põrandale sattumine on põhjustatud kostjast tulenevatel põhjustel. Hagiavaldusest nähtuvalt on vee põrandale sattumise põhjus pigem ebaselge. Hageja on üksnes oletanud, et vesi on sattunud üüripinnale välitingimuste tõttu. Kohus on seisukohal, et kostja ei saa vastutada vee põrandale valgumisega tekitatud kahju eest, kui vee põrandale sattumine ei ole temale omistatav. Seega ei ole käesoleval juhul tõendatud, kas ja milliseid konkreetseid kohustusi on kostja rikkunud.

13.TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kostja on esitanud kohtule menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on kostja kokku kandnud õigusabi kulusid summas 1722 eurot (käibemaksuga) 10,25 tunni eest tunnihinnaga 140 eurot (lisandub käibemaks) järgnevalt: hagimaterjalidega tutvumine ja analüüs 2,5h; kliendiga kohtumine, õigusliku positsiooni kooskõlastamine 1h; ettevalmistus ja esindus kohtuistungil 20.11.20 1+ 0,5h; tutvumine hageja 18.12.20 menetlusdokumendiga 0,5h; kostja 15.01.2021 menetlusdokumendi koostamine 3,5h; tutvumine hageja 05.02.21 menetlusdokumendiga 0,25h; kostja 09.02.2021 vastuväite koostamine 0,5h; ettevalmistus kohtuistungiks 17.02.21 0,5h. Lisaks on kostja palunud lisada nimetatule 18.02.2021 istungil osalemise tasu 1 tunni ulatuses. Kohus, arvestades antud tsiviilasja keerukust ja mahukust, leiab, et kostja menetluskulud on olnud menetluses põhjendatud ja vajalikud kokku 11,25 tunni ulatuses. Ühtegi menetluskulude nimekirjas märgitud teenust ei saa pidada ebavajalikuks ning osutatud teenustele vastavat ajakulu ebamõistlikuks. Kostja esindaja tunnihind on 140 eurot/tund (ilma käibemaksuta). Kohus asub seisukohale, et nimetatud tunnitasu on mõistlik ja põhjendatud arvestades, et kostja esindajaks on vandeadvokaat. Seega on kostja menetluskulud põhjendatud kokku 1575 euro ulatuses (ilma käibemaksuta). Kostja on kinnitanud, et kostja ei ole käibemaksukohustuslane. Seega on põhjendatud esindaja tasule lisada käibemaks kokku summas 315 eurot.