Võlaõigus › Võõrandamislepingud

kohtuistungil,

peab

ta

seda

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Hageja esitas 21.11.2019 Harju Maakohtule hagi kostjate vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja, kui ostja ja kostjad, kui müüjad 27.11.2016 kinnistu asukohaga Xxxx võlaõigusliku müügilepingu hinnaga 502 500 eurot. Summa kuulus tasumisele kokku kolme osamaksena selliselt, et esimese osamakse summas 50 000 eurot hoiustas hageja müügilepingu sõlmimise päevaks notari ametikontole, teise osamakse summas 50 000 eurot kohustus hageja tasuma hiljemalt 01.02.2017 ning kolmanda viimase osamakse summas 402 500 eurot kohustus hageja tasuma kinnistu omandiõiguse ülekandmiseks sõlmitava asjaõiguslepingu sõlmimise päeval hiljemalt 01.06.2017. Harju Maakohtu 21.12.2016 kohtumääruse alusel kohaldati hageja suhtes kriminaalasjas nr xxxx tõkendina vahi alla võtmist ning viibis alates nimetatud kuupäevast kinnipidamisasutuses. Eeltoodust tulenevalt osutus võimatuks hageja poolt ostuhinna teise osamakse tähtaegne tasumine. 03.02.2017 pöördusid kostjad hageja poole seoses osamakse tasumisega viivitusse sattumisega ning andsid hagejale täiendava tähtaja oma kohustuste täitmiseks kuni 01.03.2017. Hageja vastas kostjatele 22.02.2017, et on jätkuvalt võimeline ja huvitatud müügilepingu täitmisest. Mh juhtis hageja juba kõnealuses vastuskirjas kostjate tähelepanu sellele, et müügilepingust taganemine kostjate poolt oleks selgelt pahatahlik ja ennatlik ning leppetrahvi nõudmine põhjendamatu. 02.05.2017 esitasid kostjad avalduse müügilepingust taganemiseks, märkides, et keelduvad hagejale müügilepingu alusel tasutud ettemaksu 50 000 euro tagastamisest ning tasaarvestavad oma kohustuse ettemaksu tagastamiseks müügilepingu punktis 4.3 tuleneva nõudega leppetrahvi tasumiseks. 20.06.2017 pöördus hageja kostjate poole ja selgitas, et hageja hinnangul on kostjate poolt 02.06.2017 esitatud müügilepingust taganemise avaldus õigustühine ning tegi omapoolse ettepaneku müügilepingu alusel asjaõiguslepingu sõlmimiseks hiljemalt 22.06.2017. Samuti kordas hageja, et leppetrahv 50 000 eurot on ebamõistlikult suur. Kostjad hageja e-kirjale ei vastanud, millest tulenevalt esitas hageja 11.07.2017 omapoolse avalduse müügilepingust taganemiseks. Hageja kinnitas, et on valmis andma omapoolse nõusoleku müügilepingu alusel hageja kasuks seatud eelmärke kustutamiseks eeldusel, et kostjad täitavad hageja ees müügilepingust tulenevad kohustused. Kostjad hageja taganemisavaldusele ei reageerinud. Hageja on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole kostjatele hagejapoolse müügilepingu rikkumise tulemusena üldse mistahes märkimisväärset varalist kahju tekkinud. Kostjad pole kahju tekkimist tõendanud. Hageja leiab, et leppetrahv ei tohi olla kostjate rikastumise allikaks, mistõttu ei saa hageja hinnangul käesoleva vaidluse asjaolusid silmas pidades

leppetrahv olla suurem kui 15 000 eurot. Eeltoodust tulenevalt palub hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista võlgnevus 35 000 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 6566,58 eurot ja edasiulatuva viivise alates 22.11.2019. Alternatiivselt palub hageja kostjalt I välja mõista põhivõlgnevuse 17 500 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 3283,29 eurot ja edasuluatuva viivise alates 22.11.2019 ning kostjalt II välja mõista 17 500 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 3283,29 eurot ja edasuluatuva viivise alates 22.11.2019. Kostjate seisukoht Kostjad esitasid 13.01.2020 vastuse hagiavaldusele, mille kohaselt kostjad ei tunnista hagis esitatud nõuet, vaidlevad sellele täies ulatuses vastu ja paluvad jätta hagi rahuldamata. Kostjad toovad esile, et 2016. aasta lõpus kavatses kostja I omandada Xxxx asuva korteriomandi, mille reaalosaks on eluruum nr xxxx. Kostja I oli sunnitud jätma kõnealuse tehingu sõlmimata, kuivõrd sai teada, et hageja on vahistatud ning pidas võimalikuks, et hageja ei täida seetõttu müügilepingust tulenevaid kohustusi, mille arvelt kostja I kavatses korteriomandi omandamise tehingut finantseerida. Kostja I informeeris kõnealuse korteriomandi müüjat soovist omandada kõnealune korteriomand kohe, kui kostja I on hagejalt müügilepingu järgsed summad kätte saanud, ent see ei osutunud võimalikuks, kuivõrd juba kaks kuud hiljem jäi hageja müügilepingu täitmisega pikaks ajaks viivitusse. Kostjad on alates 01.06.2017 kuni seisukoha esitamise seisuga kandnud kinnistuga seoses erinevaid kulusid, mida kostjad ei oleks pidanud kandma, kui hageja oleks müügilepingut kohaselt täitnud. Kostjad on seisukohal, et hagejal ei ole kostjate vastu ostuhinna tagastamise ja viivise nõuet. Müügilepingu punktis 4.3 kokkulepitust johtub kostjate arusaamist mööda ning kostjate hinnangul oli poolte mõtteks ja ühiseks tegelikuks tahteks see, et juhul kui hageja paneb toime müügilepingu punktis 4.1 nimetatud rikkumise, kostjad taganevad müügilepingust punktis 4.1 nimetatud alusel ning hageja on teinud kostjale ostuhinna osas ettemakse, tekib automaatselt tasaarvestuse olukord (leppetrahvi nõue muutub automaatselt sissenõutavaks) ja tasaarvestatakse automaatselt (ilma vajaduseta esitada tasaarvestusavaldus ja sõltumata võimalikest vastuväidetest) ostuhinna ettemaksu tagastamise nõue ja leppetrahvi tasumise nõue kattuvas ulatuses. Kui ettemaksu on tasutud rohkem kui on leppetrahvi summa, tagastavad kostjad ülejäänud ettemaksu 7 kalendripäeva jooksul arvates taganemise jõustumisest, s.o. taganemisavalduse kättesaamisest hageja poolt. Seetõttu olid täidetud ka kõik leppetrahvi nõude ja selle tasaarvestuse eeldused ning kostjate nõue leppetrahvi tasumiseks summas 50 000 eurot ja hageja nõue ostuhinna ettemaksu tagastamiseks summas 50 000 eurot lõppesid kattuvas ehk 50 000 euro ulatuses alates 02.05.2017, mil kostjad lepingust taganesid ja tekkis tasaarvestuse olukord. Isegi kui tõlgendada müügilepingu punkti 4.3 selliselt, et tasaarvestus ei toimu mitte automaatselt, vaid eeldab siiski tasaarvestusavalduse tegemist, on kostjate nõue leppetrahvi tasumiseks summas 50 000 eurot ja hageja nõue ostuhinna ettemaksu tagastamiseks summas 50 000 eurot kattuvas ulatuses ehk 50 000 euro ulatuses ikkagi samast ajahetkest lõppenud, kuivõrd kostjate 02.05.2017 avaldus käsitles igaks juhuks ka tasaarvestust. Kuivõrd ostuhinna ettemaks ei ületanud leppetrahvi summat, ei ole kostjad kummagi tõlgenduse kohaselt mistahes ostuhinna osa tagastamisega viivituses ning hagejal ei ole kostjate suhtes kehtivat ostuhinna ettemaksu tagastamise nõuet ega VÕS § 113 lõikel 1 põhinevat viivisenõuet hagiavalduses sätestatud ulatuses. Kostjad leiavad, et müügilepingu punkt 4.3 ei ole vastuolus VÕS § 162 lõikega 2. Hageja ja kostjad on müügilepingu punktis 4.3 sisuliselt kokku leppinud, et müügilepingust taganemisel selle punkti 4.1 alusel olukorras, kus hageja on teinud kostjatele ostuhinna ettemakse, tasaarvestatakse ostuhinna ettemakse tagastamise nõue ja leppetrahvi nõude kattuvas ulatuses (mille tulemusel need kattuvas ulatuses lõpevad ehk sisuliselt loetakse

tasaarvestatavad summad tasutuks). Olukord, kus hageja ja kostjad lepivad vabatahtlikult kokku, et loevad teatud tingimustel vastastikused kohustused täidetuks ja nõuded lõppenuks, ei erine hageja osas sisuliselt olukorrast, kus hageja üksi täidab oma kohustuse vabatahtlikult. Seega on leppetrahv antud juhul sisuliselt VÕS § 162 lõike 3 mõttes tasutud ning hageja ei või enam leppetrahvi vähendamist nõuda. Isegi kui leppetrahvi vähendamine oleks jätkuvalt põhimõtteliselt võimalik, puudub alus leppetrahvi vähendamiseks. Kostjad märgivad, et leppetrahv peab ühest küljest olema piisavalt suur, et motiveerida kohustatud isikut lepingut täitma ning hoida ära tema poolt lepingu rikkumine. Teisest küljest peab leppetrahv olema ka piisavalt suur, et hüvitada lepingu sõlmimisel ettenähtav kahju. Kostjad on seisukohal, et leppetrahv ei ole müügilepingu sõlmimisel ettenähtavat kahju ja leppetrahvi survefunktsiooni arvestades ebamõistlik. Pooled ei ole ei müügilepingu punktis 4.3 ega müügilepingu punktis 4.4 määratlenud, et vastavate leppetrahvide funktsiooniks oleks kas eelkõige kahju kompenseerimine või eelkõige rikkumise preventsioon/sanktsioneerimine, mistõttu oli kostjate hinnangul poolte mõtteks ja ühiseks tegelikuks tahteks, et vastavatel leppetrahvidel oleks nii kahju kompenseerimise kui ka rikkumise preventsiooni/sanktsioneerimise funktsioon. Seetõttu on kostjate hinnangul antud juhul asjakohased kõik eelviidatud kaalutlused. Hageja kohustuste kohane täitmine oli kostjate jaoks väga oluline, sest kostja I kavatses müügilepingust laekuvat raha kasutada omale uue korteriomandi soetamiseks ning kostja II kinnistuga seotud laenuga kaasnevatest kohustustest vabanemiseks, mistõttu oli kostjate jaoks väga oluline, et hageja täidaks müügilepingust tulenevad kohustused õigeaegselt, ning et leppetrahv oleks reaalselt piisavalt ähvardav, et sundida hagejat oma müügilepingust tulenevaid kohustusi õigeaegselt täitma. Eeltoodust tulenevalt ning pidades silmas hageja majanduslikku seisundit, pidasid kostjad piisavalt preventiivseks/survestavaks leppetrahvi, mis ületaks kostjate ettenähtava kahju kõige konservatiivsemat prognoosi vähemalt kahekordselt, et müügilepingu rikkumine oleks piisavalt palju kulukam kui selle täitmine ning leppetrahv motiveeriks hagejat ka tegelikult müügilepingut kohaselt täitma. Kuigi leppetrahvi mõistlikkuse hindamisel on esmajärjekorras asjakohane võrdlus lepingu sõlmimisel ettenähtava kahjuga ja leppetrahvi survefunktsiooni tagamine, võib leppetrahvi suuruse mõistlikkuse hindamisel võrrelda leppetrahvi suurust ka tegelikult tekkinud kahju suurusega. Kostjate esitatud tõenditest nähtuvalt on käesolevaks hetkeks tekkinud ja osaliselt tulevikus tekkiv kostjate Müügilepingu nurjumisest tingitud otsene varaline kahju, mille kostjad on suutnud praeguseks hetkeks kindlaks teha, umbes 25 295,35 eurot (müügilepingu tõestamise tasu summas 941,9 eurot, müügilepingust taganemise kulu summas 50,58 eurot, kinnistu maamaksu kulu vähemalt summas 249,84 eurot, kinnistu kindlustuse kulu kogusummas 1228,25 eurot, kostja II intressikulu summas 7904,4 eurot, kostja I intressikulu summas 8975,49 eurot, kinnistu kostjalt II väljaostu tehingukulud kogusummas 3211,07 eurot, tsiviilasjas nr xxxx väljamõistmata jäänud ja kinnistult eelmärke kustutamisega seoses täiendavalt kantud õigusabikulu kogusummas 2708,49 eurot). Kostjate müügilepingu nurjumisest tingitud kogu otsene varaline kahju on tõenäoliselt oluliselt suurem, sest kostjatel on täiendavalt tekkinud otsene varaline kahju kinnistuga seotud kulude näol, mida kostjad ei oleks pidanud kandma, kui müügilepingu täitmine ei oleks hagejast tulenevalt nurjunud. Vastava kahju ulatus ja suurus on väljaselgitamisel. Kostjad leiavad, et leppetrahv on proportsionaalne, kuna antud juhul moodustab leppetrahv summas 50 000 eurot veidi vähem kui 10% müügilepingujärgsest põhikohustusest ehk ostuhinnast summas 502 500 eurot. Täiendavalt on leppetrahv proportsionaalne müügilepingu üldisi tingimusi ja hageapoolsed müügilepingu täitmise ulatust ja majanduslikku seisundit arvestades. Leppetrahvi proportsionaalsusest konkreetses võlasuhtes annab tunnistust seegi, et juhul, kui müügileping oleks jäänud lõpule viimata kostjate rikkumise tõttu, olnuks ka hagejal

õigus nõuda kostjatelt 50 000 euro suurust leppetrahvi, ning et hageja esitas tsiviilasjas nr xxxx kostjate suhtes ka vastuhagi vastavas summas leppetrahvi kostjatelt väljamõistmiseks mistahes kõhkluseta selle mõistlikkuses ja proportsionaalsuses. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, kuulanud ära poolte seisukohad kohtuistungil ja uurinud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lõike 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lõike 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Pooltel puudub vaidlus selles, et 27.09.2016 sõlmisid L. N. (müüja I), M. M. (müüja II) ja T. A. (ostja) kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks, mille lepingu punkti 2.1 kohaselt müüja (müüja I ja müüja II) müüs kinnistu ostjale 502 500 eurot, milline summa oli müüjale enne lepingu sõlmimist tasumata; lepingu punkti 2.2 kohaselt ostuhinnast 50 000 eurot oli enne lepingu sõlmimist hoiustatud Tallinna notar R. K.i notarikontole ning lepingupooled leppisid kokku, et notar edastab hoiustatud raha müüja palvel müüja II kontole kahe pangapäeva jooksul arvates lepingu kinnistusosakonnale esitamisest ning tingimusel, et lepingu kinnistusosakonnale esitamise päeva seisuga ei ole lepingu esemeks oleva kinnistu registriosas kandeid, mida ei ole kajastatud lepingus ning enne lepingu kinnistusosakonnale esitamist ei ole esitatud kinnistamisavaldusi selliste kannete tegemiseks; lepingu punkti 2.3 kohaselt ostuhinnast 50 000 eurot kohustus ostja tasuma müüja palvel müüja II kontole hiljemalt 01.02.2017; lepingu punkti 2.4 kohaselt ostuhinnast tasumata osa oli ostja kohustatud hoiustama asjaõiguslepingut tõestava notari notarikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks ning lepingupooled leppisid kokku, et notar edastab hoiustatud raha müüja poolt näidatud kontodele kahe pangapäeva jooksul arvates lepingu alusel sõlmitava asjaõiguslepingu kinnistusosakonnale esitamisest ning tingimusel, et asjaõiguslepingu kinnistusosakonnale esitamise päeva seisuga ei ole lepingu esemeks oleva kinnistu registriosas kandeid, mida ei ole kajastatud asjaõiguslepingus ning enne asjaõiguslepingu kinnistusosakonnale esitamist ei ole esitatud kinnistamisavaldusi selliste kannete tegemiseks; lepingu punkti 3.1 kohaselt leppisid müüja ja ostja kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale hiljemalt 01.06.2017 ning tingimusel, et tasumata ostuhinna osa on tasutud või on hoiustatud asjaõiguslepingut tõestava notari ametikontole või on tagatud selle tasumine vastavalt lepingu punktile 2; lepingu punkti 3.3 kohaselt müüja lubas ja ostja avaldas soovi kanda kinnistusregistri registriosa nr xxxx kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge ostja kasuks; lepingu p 4.1 kohaselt on müüjal õigus lepingust taganeda, lepingu p-st 2 tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei ole täidetud või ei ole tagatud selle täitmine ning see on täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga või ostjast tingitud põhjusel ei ole asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi ostjale üleandmiseks sõlmitud lepingus kokkulepitud tingimustel hiljemalt lepingus sätestatud tähtpäevaks; lepingu punkti 4.3 kohaselt juhul, kui müüja taganeb lepingust punktis 4.1 nimetatud alusel, tasub ostja müüjale leppetrahvi 50 000 eurot. Juhul, kui ostja on teinud müüjale ostuhinna osas

ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses ning ülejäänud osa ettemaksust on müüja kohustatud ostjale tagastama seitsme kalendripäeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejal oli täitmata müügilepingust tulenev kohustus tasuda kinnistu müügihinnast osa, 50 000 eurot kokkulepitud tähtajaks, so 01.02.2017. Hageja viibis kriminaalmenetluse nr xxxx raames vahi all 21.12.2016 kuni 15.05.2017. 03.02.2017 pöördusid kostjad hageja poole seoses osamakse tasumisega viivitusse sattumisega ning andsid hagejale täiendava tähtaja oma kohustuste täitmiseks kuni 01.03.2017. Hageja vastas kostjatele 22.02.2017, et on jätkuvalt võimeline ja huvitatud müügilepingu täitmisest. 02.05.2017 esitasid kostjad avalduse müügilepingust taganemiseks, märkides, et keelduvad hagejale müügilepingu alusel tasutud ettemaksu 50 000 euro tagastamisest ning tasaarvestavad oma kohustuse ettemaksu tagastamiseks müügilepingu p-s 4.3 tuleneva nõudega leppetrahvi tasumiseks. Kuivõrd taganemisavalduse sai hageja kätte 10.05.2017, siis tulenevalt TsÜS § 69 lõppes müügileping alates 10.05.2017. Pooled vaidlevad selle üle, kas leppetrahvi kokkulepe on tühine tüüptingimus, kas kostjad olid müügilepingust taganemisel õigustatud tasaarvestama hagejale tagastamisele kuuluvat ettemaksu leppetrahviga. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas leppetrahv on ebamõistlikult suur. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 35 lg 1 kohaselt loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. VÕS § 42 lg 1 kohaselt on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õiguseid ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud asjaolusid hinnatakse lepingu sõlmimise aja seisuga. Kohus leiab, et vaidlusaluse leppetrahvi kokkuleppe näol ei ole tegemist tüüptingimusega. Vaidlus puudub selles, et pooled sõlmisid antud lepingu füüsiliste isikutena, kellest ükski ei tegutsenud lepingut sõlmides oma majandus- või kutsetegevuses. Hageja ei ole tõendanud, et kostjad oma kinnisasja müüjana oleksid lepingupooleks, kes kasutab tüüptingimust, mille sisu ei oleks hagejal võimalik mõjutada. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, mille kohaselt „surusid“ müüjad leppetrahvi kokkuleppe lepingusse. Hageja ei ole antud väidet millegagi tõendanud. Kohus juhib tähelepanu, et kuigi hageja on 2017 veebruaris ja juunis saadetud e-kirjades viidanud leppetrahvi kokkuleppe tühisusele, siis ka hageja ise on 11.07.2017 müügilepingust taganemise avalduses tuginenud leppetrahvi kokkuleppele samas summas, nõudes kostjatelt 50 000 euro suuruse leppetrahvi tasumist. Seega ei ole hageja pidanud leppetrahvi kokkulepet tühiseks ega leppetrahvi ennast ebamõistlikult suureks. Samuti ei ole hageja antud avalduses seostanud leppetrahvi nõuet võimalike kahjudega. VÕS § 197 lõike 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on

õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 197 lõike 2 esimese lause kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. VÕS § 198 kohaselt tasaarvestus toimub tasaarvestusavalduse tegemisega teisele poolele. VÕS § 200 lõike 4 kohaselt ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Antud sätted võlaõigusseaduses on dispositiivsed. Müügilepingu p 4.1 kohaselt on kostjatel õigus müügilepingust taganeda, kui müügilepingu pst 2 tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei ole täidetud või ei ole tagatud selle täitmine ning see on täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga või hagejast tingitud põhjusel ei ole asjaõiguslepingut müügilepingu eseme omandi hagejale üleandmiseks sõlmitud müügilepingus kokkulepitud tingimustel hiljemalt müügilepingus sätestatud tähtpäevaks. Müügilepingu p-s 4.3 leppisid hageja ja kostjad kokku, et juhul, kui kostjad taganevad müügilepingust selle p-s 4.1 nimetatud alusel, tasub hageja kostjatele leppetrahvi summas 50 000 eurot, ning et juhul, kui hageja on teinud kostjatele ostuhinna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses ning ülejäänud osa ettemaksust tagastavad kostjad hagejale 7 kalendripäeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Tsiviilasjas nr xxxx tehtud kohtuotsusega on tõendatud, et hageja rikkus müügilepingust tulenevat ostuhinna tasumise kohustust, mistõttu kostjad taganesid põhjendatult pooltevahelisest müügilepingust. Kohus on seisukohal, et kuivõrd kostjad olid müügilepingust 02.05.2017 avaldusega kehtivalt taganenud, oli kostjatel pooltevahelisest kokkuleppest tulenevalt õigus tasaarvestada ettemaksuna tasutud 50 000 eurot tagastamisele kuuluva leppetrahvi, so 50 000 euro ulatuses. Hageja leiab, et leppetrahv summas 50 000 eurot on ebamõistlikult suur ja palub seda vähendada 15 000 euroni. VÕS § 162 lg 1 kohaselt kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kohus ei ole tuvastanud, et müügilepingu p-s 4.3 sätestatust kõrvalekalduv ega seetõttu tühine. VÕS § 162 lg 2 kohaselt VÕS § 162 lg-s 1 sätestatust leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Müügilepingu p 4.3 ei sätesta, et kui leppetrahv on ebamõistlikult suur, ei võiks kohus leppetrahvi mõistliku suuruseni vähendada. Leppetrahvi vähendamine on seaduse alusel tehtav kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes (Riigikohtu 21. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-12, p 12). Kohus leiab, et seadusest ei tulene, et leppetrahvi suurus oleks otseselt seotud lepingupoole tegeliku kahju suurusega. VÕS § 161 lg 1 sätestab, et lepingu rikkumise korral võib kahjustatud lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. Üksnes juhul, kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud (VÕS § 161 lg 2). Kohus juhib tähelepanu, et Riigikohtu praktika (nt otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p-d 16, 17 ja 24) kohaselt võib kahju puudumine olla aluseks leppetrahvi vähendamisele, kui leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole tõendamist leidnud, et kokkulepitud ulatuses leppetrahvi nõudmine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kostjad on käesoleval juhul toonud esile ja tõendanud nendele tekkinud kahju. Kostjate põhjenduste kohaselt on esitatud kulutused tekkinud seetõttu, et hageja rikkus müügilepingut. Kostjad ei oleks pidanud neid kulutusi tegema, kui hageja ei oleks lepingut rikkunud. Nii on kostjad esile toonud müügilepingu tõestamise tasu summas 941,90 eurot, müügilepingust taganemise kulu summas 50,58 eurot, kinnistu maamaksu kulu summas 249,84 eurot, kinnistu

kindlustuse kulu kogusummas 1228,25 eurot, elektrienergia kulu kogusummas 5348,16 eurot, kostja II kinnistu kuni kinnistu väljaostmiseni kantud intressikulu summas 7904,4 eurot, kostja I intressikulu summas 8975,49 eurot, kinnistu kostjalt II väljaostu tehingukulud kogusummas 3211,07 eurot, tsiviilasjas nr xxxx väljamõistmata jäänud ja kinnistult eelmärke kustutamisega seoses täiendavalt kantud õigusabikulu kogusummas 2708,49 eurot. Kostjad on esitanud ka Alexela AS kinnituse selle kohta, et kinnistu osas elektrienergia eest esitatud arved on kõik kostja I poolt tasutud ja IIZI Kindlustusmaakler AS kinnituse kostja I poolt seoses kinnistuga tasutud kindlustusmaksete kohta. Kohus märgib, et leppetrahvi suuruse mõistlikkuse hindamisel tuleb lähtuda kahjudest, mida mõistlik isik võis või pidi ette nägema leppetrahvi kokkuleppe sõlmimise ajal. Kohus on seisukohal, et 2017 lepingust taganemisel ei saanud kostjad ette näha, millise hinnaga ja millal on kostjatel võimalik vaidlusalune kinnisasi võõrandada. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et kostja I soov lepingust taganemisel oli kasutada müügilepingu esemeks olevat eramut oma elukohana. Kostjad on märkinud, et taganesid müügilepingust üksnes seetõttu, et hageja rikkus müügilepingut ja ei tasunud kokkulepitud osamakset. Vastupidist ei ole hageja tõendanud. Vaidlus puudub selles, et kostja I kasutas müügilepingust taganemise järel müügilepingu objektiks olevat kinnistut oma elukohana, kuid kostjad on rõhutanud, et üksnes kahjude vähendamise eesmärgil, sest kinnistu võõrandamine kolmandale isikule oli takistatud kinnistule hageja kasuks seatud eelmärke tõttu. Nimetatud eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmise üle toimus poolte vahel kohtuvaidlus tsiviilasjas nr xxxx. Kohtuotsus antud asjas jõustus 02.09.2019, misjärel toimus hageja kasuks seatud eelmärke kustutamine 27.09.2019. Alles pärast seda oli kostjal I võimalik antud kinnisasi müüki panna. Käesoleval ajal puudub vaidlus selles, et kostja I on võõrandanud antud kinnisasja 28.02.2020, so ca kolm aastat pärast lepingust taganemist. Eelneva alusel ei saa asuda seiskohale, et kostjad oleksid pahatahtlikult käitunud. Pigem ei käitunud heas usus hageja ise, jättes tasumata ostuhinna ja keeldudes tema kasuks seatud eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmisest. Kohus leiab, et leppetrahvil on nii kohustuse täitmisele sundimise kui ka sanktsioneeriv eesmärk. Leppetrahv peab kohtu hinnangul olema piisavalt suur selleks, et motiveerida kohustatud isikut lepingut täitma ning ära hoidma lepingu rikkumist. Arvestades leppetrahvi kohustuse täitmisele sundivat mõju on kohtu arvates oluline arvestada kohustuse täitmise ulatust ja leppetrahvi suurust VÕS § 162 lg-st 1 tulenevalt. Pooled olid kokku leppinud kinnisasja müügihinnas summas 502 500 eurot. Seega oli nimetatud summa hageja lepingujärgne kohustus, millest hageja oli tasunud üksnes 50 000 eurot. Kohus leiab, et eelneva alusel ei ole leppetrahv summas 50 000 eurot ebamõistlikult suur. Hageja ei ole tõendanud, et leppetrahv sellises määras oleks ebatavaline ja ebamõistlikult suur. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema vastuväited. Kohus leiab, et hageja oma väiteid tõendanud ei ole. Kostjad on esile toonud, et kuivõrd kostjad võimaldasid hagejal tasuda müügihinna osade kaupa 8 kuu jooksul ja kinnistule seati ka eelmärge hageja kasuks, mistõttu ei ole kuni eelmärke kustutamiseni võimalik müügilepingu eset turuhinnaga müüa, oli kostjate huvi leppetrahvi suuruses kokkuleppimisel, et sundida hagejat oma müügilepingust tulenevaid kohustusi õigeaegselt täitma. Kohus nõustub kostjatega, et olukorras, kus müügileping on jäänud 90% ulatuses ostjast tuleneval põhjusel täitmata, ei saa leppetrahvi määraga 10% põhikohustusest pidada ülemääraseks. Kohus on seisukohal, et leppetrahvi suurus on mõistlik ka arvestades hageja majanduslikku seisundit, kuivõrd hageja on esile toonud, et ta omab pikaajalist ärikogemust ja et tal on majanduslik võimekus soetada üle 500 000 euro suuruses summas kinnisasi. Lisaks märgib kohus, et lepinguvabaduse põhimõttest lähtudes on tehinguosalised vabad otsustama, kas nad sõlmivad teise isikuga tehingu või mitte. Hagejal puudub alus kostjatelt nõuda tehingu nn jätkamist või uue tehingu sõlmimist. Kostjad oli juba pooltelevahelisest

müügilepingust taganenud. TsÜS § 69 lg 1 kohaselt kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. TsÜS § 72 kohaselt ei loeta tahteavaldust tehtuks üksnes juhul, kui enne tahteavaldust või sellega ühel ajal jõuab tahteavalduse saajani tahteavaldust tagasivõttev tahteavaldus. VÕS § 186 p 5 kohaselt on lepingust taganemise tagajärjeks võlasuhte lõppemine. Ka VÕS § 188 lg-st 2 ja 3 tuleneb, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. VÕS § 189 lg 1 järgi võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Lepingust taganemisega oli lepingu täitmise võlasuhe asendunud tagasitäitmise võlasuhtega ja pooltel tuli tagastada lepingu alusel saadu. Hagejal puudub õigus nõuda kostjatelt ka temaga uue lepingu sõlmimist. Eelneva alusel ei oma tähendust hageja antud väidete osas esitatud põhjendused ja neid kinnitavad tõendid. Eelneva alusel asub kohus seisukohale, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja menetluskulude kindlaksmääramine TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 järgi määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb kostja menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda. Kohtu hinnangul ei esine asjaolusid, mis annaksid alust kõrvale kalduda menetluskulude jaotamisel TsMS § 162 lg 1 sätestatust. TsMS § 175 lg 1 järgi kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohus on seisukohal, et kostja menetluskulude nimekirjas toodud lepingulise esindaja kulud on osaliselt põhjendamatult suured. Kohus on seisukohal, et perioodil 09.01.2020-13.01.2020 kostja vastuse koostamise ajakulu kokku 12 tundi ei ole põhjendatud. Kohus leiab, et arvestades kostja vastuse mahtu ja sisu on selle põhjendatud ajakuluks 8 tundi. Samuti ei ole kohtu hinnangul põhjendatud perioodil 05.05.2020-11.05.2020 seisukoha koostamise ajakulu kokku 13 tundi. Kohus on seisukohal, et põhjendatud on ajakulu nimetatud toimingu osas 8 tundi. Kohtu hinnangul on ülejäänud menetlustoimingud ja nendele kulunud aeg põhjendatud ja vajalikud. Vastavalt 03.02.2021 toimunud kohtuistungi protokollile lisandub kostjate esindamiseks kulunud ajale 03.02.2021 toimunud istungil osalemise aeg 1 tund ja 15 minutit. Eelnevat arvestades on kostjate lepingulise esindaja põhjendatud ajakulu kokku 52 tundi ja 50 minutit. Tunnitasu määr (150 eurot tunnis, käibemaksuga) ei ületa kohtupraktika kohaselt lepingulise esindaja tunnitasu põhjendatud ja vajalikku määra. Eeltoodust tulenevalt on

kostjate põhjendatud ja vajalike menetluskulude suurus 7925 eurot (sh käibemaks). Kohus mõistab hagejalt kostjate kasuks välja menetluskulud 7925 eurot (sh käibemaks). TsMS § 177 lg 4 ning kostja taotluse alusel mõistab kohus hagejalt välja viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses käesoleva otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni kostjate kasuks. TsMS § 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. TsMS § 177 lg 1 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise määrus toimetatakse menetlusosalistele kätte. Nimetatud määruskaebuse menetlemisel tekkinud kulusid ei hüvitata (TsMS § 178 lg 3). /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Mõtsnik Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 11.10.2021 kohtuotsusega on osaliselt muudetud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 12.03.2021 kohtuotsuse põhjendusi.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.