Menetlusosalised ja nende Hageja (apellant) X (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline esindajad ringkonnakohtus esindaja vandeadvokaat Toivo Viilup Kostja I (vastustaja) C (isikukood XXXXXXXXX) Kostja II (vastustaja) Y (isikukood XXXXXXXXX) Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Ott Saame Kohtuistungi toimumise aeg
20. september 2021
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 12. märtsi 2021. a otsus muutmata, kuid osaliselt muuta kohtuotsuse põhjendusi.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Ringkonnakohtu menetluskulud jätta X kanda.
4.Määrata kostjate ringkonnakohtu menetluskulude suuruseks 1505 eurot ja mõista see välja X-lt võrdsetes osades C ja Y kasuks, st kummalegi 752,50 eurot.
5.Menetluskulude tasumisega viivitamise korral tuleb X-l tasuda käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja, apellant) esitas 21. novembril 2019 hagi C ja Y (kostjad, vastustajad) vastu, paludes mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 35 000 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 6566,58 eurot ja viivise põhinõudelt seadusjärgses määras alates 22. novembrist 2019 kuni põhinõude täitmiseni. Alternatiivselt palus hageja kostjalt I hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevuse 17 500 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 3283,29 eurot ja viivise põhinõudelt seadusjärgses määras alates 22. novembrist 2019 kuni põhinõude täitmiseni ja kostjalt II hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevuse 17 500 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 3283,29 eurot ja viivise põhinõudelt seadusjärgses määras alates 22. novembrist 2019 kuni põhinõude täitmiseni. Hagi asjaolude kohaselt sõlmisid hageja ja kostjad 27. septembril 2016 kinnistu võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi leping), mille kohaselt müüsid kostjad hagejale Harju maakonnas Harku vallas Tabasalu alevikus Lehe tee 2 asuva kinnistu (edaspidi kinnistu) hinnaga 502 500 eurot. Müügihind tuli tasuda kolme osamaksega. Teise osamakse 50 000 eurot kohustus hageja tasuma hiljemalt 01. veebruaril 2017. Hagejal ei olnud võimalik seda teha, sest hageja viibis alates 21. detsembrist 2016 kinnipidamisasutuses.
3.veebruaril 2017 pöördusid kostjad hageja poole seoses teise osamakse tasumisega viivitusse sattumisega ning andsid täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks kuni 1. märtsini 2017. Hageja informeeris kostjaid oma jätkuvast huvist kinnistu omandada, kuid kostjad taganesid 2. mail 2017 müügilepingust. Kostjad keeldusid hagejale lepingu alusel tasutud ettemaksu 50 000 eurot tagastamisest ning tasaarvestasid selle müügilepingu p-st 4.3 tuleneva leppetrahvi tasumise nõudega. Hageja vabanes kinnipidamisasutusest 15. mail 2017 ja pöördus 20. juunil 2017 kostjate poole. Hageja tegi ettepaneku asjaõiguslepingu sõlmimiseks hiljemalt 22. juunil 2017. Samuti leidis hageja, et müügilepingu p 4.3 alusel nõutav leppetrahv 50 000 eurot on ebamõistlikult suur. Kostjad hagejale ei vastanud ja 11. juulil 2017 taganes hageja lepingust. Hageja avaldas samas
2(10)
nõusolekut lepingu alusel hageja kasuks seatud eelmärke kustutamiseks eeldusel, et kostjad täidavad hageja ees müügilepingust tulenevad kohustused. Leping lõppes kostjate poolt müügilepingust taganemisega. Kostjad olid kohustatud lepingu alusel tasutud 50 000 eurot hagejale tagastama hiljemalt 24. maiks 2017. Hageja andis kostjatele tähtaja selle kohustuse täitmiseks kuni 18. juulini 2017. Alates 19. juulist 2017 on kostjad kohustatud tasuma hagejale viivist. Kostjad vastutavad lepingust tulenevate rahaliste kohustuste täitmise eest solidaarselt, alternatiivselt kui kinnistu kaasomanikud proportsionaalselt nende kaasomandiosa suurusega ehk võrdsetes osades. Hageja ei ole kostjatele müügilepingu lõppemise järgselt leppetrahvi tasunud, kuid on kokku leppinud selles, et müügilepingust õiguspärase taganemise korral tasumisele kuuluvat leppetrahvi saab tasaarvestada hageja poolt lepingu alusel tasutud ettemaksuga. Kostjatele ei ole lepingu rikkumise tulemusena märkimisväärset varalist kahju tekkinud. Hageja peab leppetrahvi mõistlikuks suuruseks 15 000 eurot ja palub vähendada lepingu p 4.3 alusel tasumisele kuuluvat leppetrahvi 15 000 euroni ning kohustada kostjaid ülejäänud osas hageja tasutud ettemaksu (35 000 eurot) tagastama. Hageja palub kostjatelt välja mõista seadusjärgse viivise 19. juulist 2017 kuni 21. novemberini 2019 summas 6566,58 eurot ja viivise alates
22.novembrist 2019 seadusjärgses määras. Hageja märkis, et müügilepingu 4. peatükis taganemist reguleerivad sätted on olemuselt tüüptingimused VÕS § 35 lg 1 tähenduses ning müügilepingu p 4.3 regulatsioon on hageja hinnangul tühine VÕS § 42 lg 1 ja lg 3 p 5 alusel. Müügilepingu p-i 4.3 sõnastuse ja sisu üle läbirääkimisi ei peetud ning hagejal puudusid võimalused selle sätte sisu mõjutamiseks. Hageja ei ole leppetrahvi ära kostjad on lugenud lepingu alusel tasutud ettemaksu leppetrahvi katteks. Olukorras, kus hageja avaldas jätkuvalt soovi müügilepingu esemeks oleva kinnistu omandamiseks ka 20. juuni 2017 seisuga ning müügitehing jäi toimumata üksnes kostjate vastuseisu tõttu, puudub kostjatel õigus põhjendada leppetrahvi suurust võimaliku kahjuga, mis tekkis kostjatele alates 21. juunist 2017. Kostjate vastuväited
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Lepingu p-st 4.3 tuleneb, et müüja taganemisel lepingust p-s 4.1 nimetatud alusel tasub ostja müüjale leppetrahvi 50 000 eurot. Juhul, kui ostja on teinud müüjale ostuhinna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses ning ülejäänud osa ettemaksust on müüja kohustatud ostjale tagastama 7 päeva jooksul alates taganemise jõustumisest. Lepingu p-st 4.4 tuleneb see, et juhul kui ostja taganeb lepingust p-s 4.2 nimetatud alusel, kohustub müüja tagastama ostjale ettemaksuna saadud summad ning lisaks tasuma ostjale leppetrahvi 50 000 eurot 7 päeva jooksul alates taganemise jõustumisest. Kostjad taganesid lepingust hageja rikkumise tõttu. Täidetud oli leppetrahvi nõude ja selle tasaarvestuse eeldused. Kostjate nõue leppetrahvi tasumiseks ja hageja nõue ostuhinna ettemaksu tagastamiseks lõppesid kattuvas ulatuses alates 2. maist 2017, mil kostjad lepingust taganesid ja tekkis tasaarvestuse olukord. Leppetrahv on sisuliselt tasutud, mistõttu ei ole leppetrahvi vähendamine enam võimalik (VÕS § 162 lg 3). Isegi kui see oleks võimalik, puudub alus leppetrahvi vähendamiseks.
3(10)
Alates 14. novembrist 2019 on kostja I kinnistu ainuomanik. Kui hageja oleks müügilepingut kohaselt täitnud, poleks ostjad pidanud kandma alates 1. juunist 2017 kinnistuga seoses erinevaid kulusid 25 295,35 eurot: müügilepingu tõestamise tasu 941,90 eurot, müügilepingust taganemise kulu 50,58 eurot, kinnistu maamaksu kulu 249,84 eurot, kinnistu kindlustuse kulu 1228,25 eurot, kostja II intressikulu 7904,40 eurot, kostja I intressikulu 8975,49 eurot, kinnistu kostjalt II väljaostu tehingukulud kokku 3211,07 eurot, tsiviilasjas nr 2-17-9323 välja mõistmata jäänud ja kinnistult eelmärke kustutamisega seoses täiendavalt kantud õigusabikulu 2708,49 eurot. Müügilepingu nurjumisest tingitud varaline kahju on tõenäoliselt oluliselt suurem, sest kostjatel on täiendavalt tekkinud otsene varaline kahju kinnistuga seotud kulude näol, mida kostjad ei oleks pidanud kandma, kui müügilepingu täitmine ei oleks hagejast tulenevalt nurjunud. Kostja I kahjuks on täiendavalt ka saamata jäänud tulu tulenevalt sellest, et kostja I ei saanud omandada soovitud korteriomandit ning 2019. aastaks on korteriomandite hinnad tõusnud 68%. Leppetrahvil peab lisaks kahju hüvitamise funktsioonile säilima ka survefunktsioon. Leppetrahvi suurus 50 000 eurot on veidi vähem kui 10% müügilepingujärgsest põhikohustusest ehk ostuhinnast summas 502 500 eurot, mis on tavapärane leppetrahvi suurus arvestades proportsiooni põhikohustusega. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus jättis hagiavalduse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus mõistis hagejalt kostjate kasuks menetluskuludena välja 7925 eurot (sh käibemaks) ja viivise menetluskuludelt seadusjärgses määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Maakohus tuvastas poolte omaksvõtu ja dokumentaalsete tõenditega (kinnistu müügilepinguga, tsiviilasjas nr 2-17-9323 kohtuotsusega), et: - 27. septembril 2016 sõlmisid kostjad (müüjatena) ja hageja (ostja) kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks; lepingu p 2.1 kohaselt kostjad müüsid kinnistu hagejale 502 500 euro eest; - hageja kohustus tasuma ostuhinnast 50 000 eurot müüja II kontole hiljemalt 01.02.2017; - asjaõigusleping pidi sõlmitama hiljemalt 1. juunil 2017 tingimusel, et ostuhinna tasumise kohustus on täidetud; - lepingu p 4.1 kohaselt oli müüjal õigus lepingust taganeda, kui lepingu p-st 2 tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei olnud täidetud; - lepingu p 4.3 kohaselt juhul, kui müüja taganeb lepingust p-s 4.1 nimetatud alusel, tasub ostja müüjale leppetrahvi 50 000 eurot, kui ostja on teinud müüjale ostuhinna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses ning ülejäänud osa ettemaksust on müüja kohustatud ostjale tagastama seitsme kalendripäeva jooksul arvates taganemise jõustumisest; - hageja ei täitnud lepingust tulenevat kohustust tasuda 50 000 eurot kokkulepitud tähtajaks 1. veebruariks 2017; - hageja viibis vahi all 21. detsembrist 2016 kuni 15. maini 2017; - 3. veebruaril 2017 pöördusid kostjad hageja poole seoses osamakse tasumisega viivitusse sattumisega ning andsid kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja kuni 1. märtsini 2017; - hageja vastas 22. veebruaril 2017, et on jätkuvalt võimeline ja huvitatud lepingu täitmisest; - 2. mail 2017 esitasid kostjad avalduse müügilepingust taganemiseks, märkides, et arvestavad lepingu alusel tasutud ettemaksu 50 000 eurot lepingu p-st 4.3 tuleneva leppetrahvi nõude katteks; - hageja rikkus müügilepingust tulenevat ostuhinna tasumise kohustust, mistõttu kostjad taganesid põhjendatult müügilepingust.
4(10)
Kuivõrd taganemisavalduse sai hageja kätte 10. mail 2017, siis tulenevalt TsÜS §-s 69 sätestatust lõppes leping 10. mail 2017. Vaidlusaluse leppetrahvi kokkuleppe näol ei ole tegemist tüüptingimusega. Pooled sõlmisid lepingu füüsiliste isikutena, tegutsemata oma majandus- või kutsetegevuses. Hageja ei ole tõendanud, et kostjad kinnisasja müüjatena kasutavad tüüptingimust, mille sisu ei oleks hagejal võimalik mõjutada. Hageja ei ole tõendanud, et kostjad surusid leppetrahvi kokkuleppe lepingusse. Kuigi hageja on 2017. aasta veebruaris ja juunis saadetud e-kirjades viidanud leppetrahvi kokkuleppe tühisusele, on ta ise tuginenud lepingust taganemisel leppetrahvi kokkuleppele samas suuruses. Seega ei ole hageja pidanud leppetrahvi kokkulepet tühiseks ega leppetrahvi ebamõistlikult suureks. Kostjatel oli lepingust tulenevalt õigus tasaarvestada ettemaksuna tasutud 50 000 eurot tagastamisele kuuluva leppetrahviga 50 000 euro ulatuses. Seadusest ei tulene, et leppetrahvi suurus oleks otseselt seotud lepingupoole tegeliku kahju suurusega. VÕS § 161 lg 1 sätestab, et lepingu rikkumise korral võib kahjustatud lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. Üksnes juhul, kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud (VÕS § 161 lg 2). Kahju puudumine võib olla aluseks leppetrahvi vähendamisele, kui leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega (RKTKo 3-2-1-66-05, p-d 16, 17 ja 24). Praegusel juhul see nii ei ole. Kostjad on tõendanud, et neile tekkis kahju. Kostjad ei oleks pidanud vastuses märgitud kulutusi tegema, kui hageja ei oleks lepingut rikkunud. Kostjad on esitanud ka Alexela AS-i kinnituse selle kohta, et kinnistu osas elektrienergia eest esitatud arved on kõik kostja I poolt tasutud ja IIZI Kindlustusmaakler AS-i kinnituse kostja I poolt seoses kinnistuga tasutud kindlustusmaksete kohta. Leppetrahvi suuruse mõistlikkuse hindamisel tuleb lähtuda kahjudest, mida mõistlik isik võis või pidi ette nägema leppetrahvi kokkuleppe sõlmimise ajal. Lepingust taganemisel ei saanud kostjad ette näha, millise hinnaga ja millal on neil võimalik vaidlusalune kinnisasi võõrandada. Hageja ei ole tõendanud, et kostja I soov lepingust taganemisel oli kasutada lepingu esemeks olevat eramut oma elukohana. Kostjad on märkinud, et taganesid lepingust üksnes seetõttu, et hageja ei tasunud kokkulepitud osamakset. Kostja I kasutas lepingust taganemise järel kinnistut oma elukohana, kuid on rõhutanud, et üksnes kahjude vähendamise eesmärgil. Kinnistu võõrandamine kolmandale isikule oli takistatud hageja kasuks seatud eelmärke tõttu. Nimetatud eelmärke kustutamiseks toimus kohtuvaidlus tsiviilasjas nr 2-17-9323, kohtuotsus jõustus 2. septembril 2019 ja eelmärge kustutati
27.septembril 2019. Alles pärast seda oli kostjal I võimalik kinnisasi müüki panna. Kostja I võõrandas kinnisasja 28. veebruaril 2020, s.o ca kolm aastat pärast lepingust taganemist. Eelneva alusel ei saa asuda seiskohale, et kostjad oleksid pahatahtlikult käitunud. Pigem ei käitunud heas usus hageja ise, jättes tasumata ostuhinna ja keeldudes tema kasuks seatud eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmisest. Leppetrahvil on nii kohustuse täitmisele sundimise kui ka sanktsioneeriv eesmärk. Leppetrahv peab olema piisavalt suur selleks, et motiveerida kohustatud isikut lepingut täitma ning ära hoidma lepingu rikkumist. Arvestades leppetrahvi kohustuse täitmisele sundivat mõju on
5(10)
oluline arvestada kohustuse täitmise ulatust ja leppetrahvi suurust (VÕS § 162 lg 1). Pooled olid kokku leppinud, et hageja lepingujärgne kohustus on 502 500 eurot, millest hageja tasus 50 000 eurot. Leppetrahv 50 000 eurot ei ole seetõttu ebamõistlikult suur. Hageja ei ole tõendanud, et leppetrahv sellises määras oleks ebatavaline ja ebamõistlikult suur. Kostjad on esile toonud, et võimaldasid müügihinda tasuda osade kaupa 8 kuu jooksul ja kinnistule seati eelmärge hageja kasuks. Seetõttu ei olnud kuni eelmärke kustutamiseni võimalik kinnistut turuhinnaga müüa ja kostjate huvi leppetrahvi kokkuleppimisel oli sundida hagejat oma müügilepingust tulenevaid kohustusi õigeaegselt täitma. Olukorras, kus müügileping on jäänud 90% ulatuses ostjast tuleneval põhjusel täitmata, ei saa leppetrahvi määraga 10% põhikohustusest pidada ülemääraseks. Leppetrahvi suurus on mõistlik ka arvestades hageja majanduslikku seisundit, kuivõrd hageja on esile toonud, et ta omab pikaajalist ärikogemust ja et tal on majanduslik võimekus soetada hinnaga 500 000 eurot kinnisasi. Lepinguvabaduse põhimõttest lähtudes on tehinguosalised vabad otsustama, kas nad sõlmivad teise isikuga tehingu või mitte. Hagejal puudub alus kostjatelt nõuda tehingu jätkamist või uue tehingu sõlmimist. Kostjad olid juba pooltelevahelisest müügilepingust taganenud. Lepingust taganemisega oli lepingu täitmise võlasuhe asendunud tagasitäitmise võlasuhtega ja pooltel tuli tagastada lepingu alusel saadu. Hagejal puudub õigus nõuda kostjatelt ka uue lepingu sõlmimist. Eeltoodust tulenevalt jättis maakohus hagiavalduse rahuldamata. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagiavaldus rahuldada. Hageja palub jätta menetluskulud kostjate kanda. Hageja kordab maakohtus esitatud väiteid müügilepingu p-i 4.3 kui tühise tüüptingimuse kohta (VÕS § 35 lg 1 ning § 42 lg 1 ja lg 3 p 5). Selle kvalifitseerimisel tüüptingimuseks ei oma tähtsust see, kas lepingu pooled tegutsesid lepingu sõlmimisel majandus- või kutsetegevuse raames või selle väliselt. Välistatud ei ole ka notariaalse lepingu puhul lepingutingimuste tegeliku läbirääkimiste võimaluse puudumine. Lepingu p 4.3 ja selles sisalduv ebamõistlikult suur leppetrahv lisati lepingusse kostjate nõudmisel ja survel. Kostjad on 17. augustil 2020 kohtule avaldanud, et „kui ostja kohustused poleks olnud tagatud niisuguse leppetrahviga, siis ei oleks müüjad selle ostjaga lepingusse läinud“. Seega on kostjad tunnistanud lepingu p-i 4.3 surumist lepingutingimuste koosseisu ning seda, et tegemist oli läbirääkimisele mittekuulunud tingimusega. Hagejal puudusid võimalused sõnastuse mõjutamiseks ja selles osas läbirääkimiste pidamiseks. Maakohus on ebaõigesti jaotanud tõendamiskoormise, sest tingimuse osas läbirääkimiste toimumist peavad tõendama kostjad kui tüüptingimuse kasutajad. Tähendust ei oma, et hageja on müügilepingu sõlmimise järgselt soovinud ka ise tüüptingimuste alusel leppetrahvi nõuet esitada. See ei muuda vaidlusalust tüüptingimust õiguslikult kehtivaks. Juhul, kui lepingu p 4.3. ei ole tühine, on põhjendatud leppetrahvi vähendamine. Kinnistu sihtotstarbelise kasutamise jätkamisega seoses kaasnenud erinevad kulud ei ole käsitletavad
6(10)
kostjate kahjuna nagu ka kulutused, mida kostjad on kandnud seoses omavaheliste tehingutega kinnistu omandisuhete ümberkujundamisel. Tsiviilasjas nr 2-17-9323 välja mõistmata jäänud menetluskulude hüvitamist kahjuna ei ole kostjatel võimalik nõuda ka TsMS § 174 lg-st 11 tulenevalt. Maakohus on hageja poolt esitatud seisukohad jätnud tähelepanuta. Müügilepingust taganemise tulemusena kostjate varaline seisund paranes 146 800 euro võrra, mis ületab kostjate poolt avaldatud väidetavate kahjude suurust ligikaudu kuuekordselt. Sellises olukorras hagejalt 50 000 eurot leppetrahvi nõudmine on ebamõistlik ja põhjendamatu. Maakohus on jätnud tähelepanuta selle, et VÕS § 162 lg 1 kohaldamisel saab arvesse võtta tegelikult tekkinud kahju, mitte tegelikkuses tekkimata kahju. Arvestama oleks pidanud ka sellega, et kostjad ei olnud juunis 2017 enam kinnistu võõrandamisest huvitatud ning seda põhjusel, et kostja I soovis jätkata kinnistu kasutamist enda ja oma perekonna elukohana. Hageja palub kontrollida uuesti kostjate menetluskulude suurust, kuna kostjate esindajate ajakulu ületas hageja lepingulise esindaja ajakulu ligikaudu 20% ning selleks puudus arusaadav põhjus. Samuti esitasid kostjad menetluses oma vastuväiteid killustatult erinevate dokumentide vahel, millega kaasnevat ajakulu ei pea välja mõistma vastaspoolelt. Vastus apellatsioonkaebusele
5.Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid osaliselt tuleb muuta kohtuotsuse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21). Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. I
7.Maakohus leidis põhjendatult, et lepingu p 4.3 ei ole käsitatav tüüptingimusena (VÕS § 35 lg 1, § 42 lg 1 ja lg 3 p 5 mõttes).
7.1.Iseenesest on põhjendatud hageja seisukoht, et tüüptingimuste rakendusala ei ole subjektide ega sisu osas piiratud (v.a VÕS § 36 lg-s 1 ja §-s 44 sätestatud piirangud) ja ka väljaspool ühe poole majandus- ja kutsetegevust ning notariaalses ostumüügilepingus võib esineda tühine tüüptingimus. Vastupidised seisukohad tuleb maakohtu otsusest välja jätta.
7.2.Õige on hageja seisukoht, et tüüptingimustel sõlmitud lepingute reguleerimise eesmärk on kaitsta nõrgema läbirääkimisvõimega lepingupoolt ebamõistlikult kahjustavate ja ebaõiglaste lepingutingimuste eest. Seega tuleb hinnata, kas hageja on nõrgema läbirääkimisvõimega pool, keda leppetrahvi tingimus ebamõistlikult kahjustab või on see tingimus tema suhtes ebaõiglane. Tugevamaks pooleks on tüüptingimuste kasutaja oma majandusliku positsiooni, olulise teabe või muude asjaolude tõttu ehk tegemist on pooltevahelise läbirääkimispositsiooni ebavõrdsusega. Tüüptingimuseks võib olla ka ainult ühes lepingus kasutatud tingimus.
7.3.Toimiku materjalidest ei selgu, et leppetrahvi tingimust oleks räägitud läbi. Nimetatu ei muuda aga leppetrahvi tasumise kohustust sätestavat tingimust automaatselt tüüptingimuseks.
7.4.Praegusel juhtumi asjaolud ei anna alust järelduseks, et hageja ei oleks olnud võimeline mõjutama leppetrahvi sätete sisu, kui ta oleks seda soovinud, nt tulenevalt poolte ebavõrdsest positsioonist. Lepingu sõlmimisel esinev kinnisvaraturu tõusufaas ei ole praegusel juhul muu asjaolu, mis seaks hageja pooltevahelistes läbirääkimistes leppetrahvi osas ebavõrdsesse
7(10)
positsiooni. Hagejale olid lepingu tingimused kasulikud, kuna kokku lepiti ostuhinna tasumine osadena pikema perioodi jooksul ja kindlas summas (mitte sõltuvuses turuhindade tõusust). Hageja võttis endale lepingu sõlmimisel riski, kas ta suudab kokkulepitud hinna tasuda lepingus kokkulepitud tähtaegadel. Ostuhinna tasumise takistuseks sai hagejale ootamatu elujuhtum (kinnipidamisasutusse paigutamine ja seal viibimine), mille toimumine ei olnud aga kostjate kontrolli all. Turu tõusufaas ei olnud kasulik ka kostjatele. Kostja I soovis kinnistu müügist saadud rahaga investeerida korteriostu ja kostja II soovis vabaneda kinnistuga seotud kohustustest. Kui kostja I soovis osta korterit, kallines ka selle hind turutõusu faasis. Maakohus juhtis põhjendatult tähelepanu ka sellele, et analoogne leppetrahv oli sätestatud lepingus ka kostjatele, kui kostjad poleks soovinud (nt kinnisvarahindade tõusu tõttu) lepingu eset kokkulepitud tingimustel müüa. Seega pole võimalik väita, et hageja oli leppetrahvi kokkuleppe sõlmimisel nõrgemas positsioonis ega oleks saanud tingimuse sisu mõjutada ja tingimus oli tema suhtes ebaõiglane. Seda isegi juhul, kui kostjad on avaldanud praeguses menetluses, et ilma vastava tingimuseta poleks nad lepingut sõlminud.
7.5.Kuivõrd maakohus leidis õigesti, et leppetrahvi tingimuse näol ei olnud tegemist tüüptingimusega, ei olnud vaidluse lahendamise seisukohalt vajadust hinnata asjaolu, kelle soovil leppetrahvi tingimus lepingus sätestati. Isegi kui vaidlusaluse leppetrahvi kohustust ettenägeva sätte näol oleks tegemist tüüptingimusega, ei oleks see kolleegiumi hinnangul VÕS § 42 lg 1 ja § 45 lg 3 p 5 järgi tühine tüüptingimus. Arvestades p-s 7.4 toodud kaalutlusi ja ettenähtud leppetrahvi suurust, ei kahjusta see tingimus mh lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi ja lepingupoolte huvisid arvestades teist lepingupoolt ebamõistlikult. Seejuures ei ole kokkulepitud leppetrahv kinnistu ostuhinda ja sarnastes tehingutes tavaliselt ette nähtavate leppetrahvide suurust arvestades ebamõistlikult suur. II
8.Leppetrahvi vähendamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes, kusjuures VÕS § 162 lg 1 alusel tuleb arvestada eelkõige võlgniku poolt kohustuse täitmise, võlausaldaja õigustatud huvi ja mõlema poole majandusliku seisundiga. Maakohus leidis põhjendatult, et puudub alus ka leppetrahvi vähendamiseks (VÕS § 162 lg 1 alusel). Nimetatud osas nõustub ringkonnakohus maakohtu seisukohtadega, järgib neid ja ei korda (TsMS § 654 lg 6). Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
8.1.Maakohus leidis õigesti, et kokkulepitud leppetrahvil oli nii kahju hüvitamise kui ka hagejat kohustuse täitmisele suunav survefunktsioon. Hageja nõustub, et kostjate kahjuks on müügilepingu sõlmimisega seoses kantud notaritasu 941,30 eurot ja müügilepingust taganemisega seoses 50,58 eurot. Põhjendamatu on hageja seisukoht, et kahju tekkimine ebaolulises suuruses on üheks argumendiks, mida tuleb lepptrahvi suuruse mõistlikkuse hindamisel arvesse võtta ja selle proportsionaalsust tekkinud kahjuga arvestada. Kuigi leppetrahvil on lisaks survefunktsioonile ka kahju hüvitamise funktsioon, siis ei sõltu leppetrahvi nõudmise õigus sellest, kas kahju on tegelikult tekkinud. VÕS § 161 lg 1 kohaselt võib kahjustatud pool nõuda lepingu rikkumise korral leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. Leppetrahvi nõude aluseks on sellisel juhul ainult rikkumise tuvastamine. Seetõttu ei pea ringkonnakohus vajalikuks analüüsida hageja väiteid kostjatel tekkinud kahju suurusest osas, milles hageja kahju tekkimist ei tunnista. Samal põhjusel ei ole vajalik hinnata seda, kas kostjad oleksid kahju saanud vähendada (VÕS § 139 lg 1 ja 2 mõttes), kui nad hoolimata lepingust kehtivalt taganemisest oleks kinnistu siiski hagejale võõrandanud.
8(10)
8.2.Leppetrahvi suuruse hindamisel ei saa praegusel juhul arvestada asjaoluga, et kostja I jätkas kinnistu kasutamist. Kostja I on selgitanud, et ta ei saanud hageja lepingurikkumise tõttu omandada Pärnu mnt 40-15, Tallinnas asuvat korterit ja kinnistu õnnestus võõrandada peale hageja kasuks seatud eelmärke kustutamise saavutamist teise kohtuvaidluse tulemusena. Soovitud korteri ostmise tehingu ärajäämine tingituna hageja lepingurikkumissest on tõendatud kostja I 21.12.2016 e-kirjaga kinnisvaramaaklerile (I kd, tl 88) koosmõjus notaribüroo kirja ja maksekorraldusega (I kd, tl 87), millelt nähtub, et kostja I pidi tasuma ja tasus Pärnu mnt 4015, Tallinn tehingu tarvis notari deposiitkontole 23 700 eurot. Asjaolud, et kostja I jäi kinnistut kasutama ja ei saanud endale soetada uut eluaset, ei võimalda väita, et kostja I sai seetõttu kasutuseeliseid hageja poolt väidetud 97 500 euro ulatuses. Kostjad on vastu vaielnud hageja väitele, et kostja I ei olnud enam juunis 2017. a huvitatud kinnistu võõrandamisest ja soovis jätkata selle kasutamist enda ja oma uue perekonna elukohana. Kuna hageja ei ole nimetatud asjaolusid tõendanud, ei ole seda võimalik arvestada kostjate heauskse käitumise hindamisel ja leppetrahvi vähendamisel.
8.3.Asjaolu, et kostjal I õnnestus kinnistu hiljem 49 300 euro võrra kallimalt müüa, ei tähenda kostjate varalise positsiooni paranemist. Kostjad ei ole sellist väidet ka omaks võtnud. Hageja jätab tähelepanuta, et ka kostjate soov oli soetada endale uus kodu või vabaneda vaidlusaluse kinnistuga seotud kohustustest. Müügilepingu täitmata jätmise tõttu, aga ka kinnistule seatud eelmärke kustutamata jätmise tõttu ei saanud kostjad kinnistut müüa ka müügilepingust taganemise järel.
8.4.Leppetrahvi suurus 50 000 eurot ei ole ebamõistlikult suur. Tegemist on ligikaudu kümne protsendiga müügihinnast, mis on mõistlik tingimus. Vaidluse lahendamisel ei oma tähendust, et hageja pakkus peale kostjate kehtivat lepingust taganemist, et tasub ostuhinna ja seda ligikaudu kuu algselt planeeritust hiljem. Kohustuse rikkumise heastamine on võimalik kehtiva lepingu korral (VÕS § 107 lg 1). Kuna kostjad olid selleks ajaks lepingust kehtivalt taganenud, ei pidanud nad põhjendama, miks nad ei võta vastu hageja pakkumist müüa neile kinnistu lepingus märgitud hinnaga. Seetõttu ei oma kostjate vastavad põhjendused praeguses menetluses tähendust asja lahendamisel. Samamoodi ei oma tähendust hageja majanduslik võimekus tasuda ostuhind peale kostjate lepingust taganemist.
8.5.Kostjate leppetrahvi nõuet ei välista ka VÕS § 101 lg 3, sest hageja kohustuste rikkumist ei ole põhjustanud kostjate tegu või kostjatest tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot nad kannavad. Asjakohatud on hageja etteheited kostjatele, et kostjad keeldusid põhjendamatult kinnistu hagejale võõrandamisest eesmärgiga rikastuda hageja arvel.
8.6.Kokkuvõttes ei ole kostjate poolt leppetrahvi 50 000 euro ulatuses nõudmine vastuolus hea usu põhimõttega ja maakohus on põhjendatult hageja nõude rahuldamata jätnud. III
9.Menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine, sh lepingulise esindaja tunnihinna hindamine, on kohtu diskretsiooni- ehk kaalutlusotsus. Kohus teeb kaalutlusotsuse eelkõige õigusabile kulunud aja ja asja keerukuse hindamise kohta (vt RKTKm nr 3-2-1-115-14, p 11). Maakohus on jälgitavalt oma otsustuse kujunemist põhjendanud ja kostjate esindaja vajalikke ja põhjendatud töötunde ka vähendanud, pidades neid põhjendatuks 52 tunni ja 50 minuti ulatuses.
9.1.Põhjendamatu on hageja seisukoht, et kostjate menetluskulusid tuleks vähendada juba seetõttu, et nende lepingulise esindaja ajakulu ületas hageja lepingulise esindaja ajakulu.
9(10)
Seadusest ei tulene, et ühe poole põhjendatud ajakulu ei saaks olla suurem kui vastaspoole ajakulu esindamisel. Hageja väide, et kostjad on esitanud oma seisukohti killustatuna erinevate dokumentide vahel, ei saa tingida kostjate menetluskulude vähendamist, kui vastamine oli vajalik tulenevalt kohtu mitmel korral kostjatele antud võimalusest vastata hageja erinevates menetlusdokumentides esitatud väidetele.
9.2.Eeltoodust tulenevalt puudub alus apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ja see tuleb jätta rahuldamata. IV
10.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad ringkonnakohtu menetluskulud hageja kanda (TsMS § 171 lg 1). Vastavalt TsMS § 174 lg 3 määrab ringkonnakohus kindlaks väljamõistetavad menetluskulud apellatsiooniastmes.
10.1.Kostjad on esitanud menetluskulude nimekirja, milles taotlevad hagejalt lepingulise esindaja kulude katteks 1425 euro (koos käibemaksuga) väljamõistmist, millele lisandub istungil osalemise kulu. Vastustajatele osutatud õigusabiteenuse sisuks on apellatsioonkaebusega tutvumine ja suhtlus kliendiga 1 h 30 min, apellatsioonkaebuse vastuse koostamine 6 h, kohtuistungiks ettevalmistumine ja menetluskulude nimekirja koostamine 2 h ja kohtuistungil osalemine vastavalt selle kestusele (32 min). Kokku 10 h 2 min. Taotluse kohaselt on kõik kulud kantud seoses praeguse kohtumenetlusega.
10.2.Apellant vastustaja menetluskulude taotlusele vastuväiteid ei esitanud.
10.3.Arvestades apellatsioonkaebuse ja selle vastuse sisu ning mahtu peab ringkonnakohus apellatsioonkaebusega tutvumise, klientidega suhtlemise, apellatsioonkaebusele vastamise, kohtuistungiks ettevalmistumise, menetluskulude nimekirja koostamise ja istungil osalemise ajakulu kokku 10 h ja 2 min ulatuses vajalikuks ja põhjendatuks. Tunnihind 125 eurot, millele lisandub käibemaks, on vaidluse keskmist keerukust ja asjaolusid arvestades mõistlik. Seega kuulub hagejalt väljamõistmisele kostjate kasuks võrdsetes osades apellatsioonimenetluse menetluskulu 150 x 10 h 2 min =1505 eurot, st kummalegi kostjale 752,50 eurot.
10.4.Lähtudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus vastavalt kostjate taotlusele otsuse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
10.5.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) Margo Klaar, Gea Lepik, Ele Liiv
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.