Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Indrek Parrest
Tsiviilasi
Kristi Rajandu ja Anterro Ahoneni (Ahonen) hagi Annely Raudmetsa (Raudmets) ja Kristjan Parkja vastu enamtasutud ostuhinna 28 285 euro tagastamiseks ja 2760 euro hüvitise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 15. septembri 2020. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Annely Raudmetsa ja Kristjan Parkja apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
16 761 eurot 60 senti
Kohtuistungi toimumise aeg
9. veebruar 2021
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hagejad (vastustajad) Kristi Rajandu (isikukood XXXXXXXXXXX) ja Anterro Ahonen (isikukood: XXXXXXXXXXX), ühine lepinguline esindaja Agu Eichenbaum Kostjad (apellandid) Annely Raudmets (endine Lilleorg; isikukood XXXXXXXXXXX) ja Kristjan Parkja (isikukood XXXXXXXXXXX), ühine esindaja vandeadvokaat Katrin Prükk
1(12)
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Tartu Maakohtu 15. septembri 2019. a otsus osas, milles kohus rahuldas hagejate põhinõude 13 015 eurot ületavas ulatuses ning mõistis kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks solidaarselt välja viivise põhinõudelt 15 520 eurot määras 8 % aastas alates 9. maist 2018. Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista Annely Raudmetsalt (endine Lilleorg) ja Kristjan Parkjalt solidaarselt välja Kristi Rajandu ja Anterro Ahoneni kasuks solidaarselt 13 015 eurot, sellelt summalt 1. märtsi 2021. a seisuga arvestatud sissenõutavaks muutunud viivis 2929 eurot 62 senti ning alates 2. märtsist 2021 sissenõutavaks muutuv viivis protsendina põhinõudest (13 015 eurot) võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras nõude tasumata osalt kuni kohustuste kohase täitmiseni. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
3.Lugeda otsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt: "1. Rahuldada hagi osaliselt.
2.Mõista Annely Raudmetsalt ja Kristjan Parkjalt solidaarselt välja Kristi Rajandu ja Anterro Ahoneni kasuks solidaarselt 13 015 eurot, s.o hinna alandamise ulatus 10 855 eurot ja ekspertiisikulu 2160 eurot.
3.Mõista Annely Raudmetsalt ja Kristjan Parkjalt solidaarselt välja Kristi Rajandu ja Anterro Ahoneni kasuks solidaarselt põhinõudelt 13 015 eurot
1.märtsi 2021. a seisuga arvestatud sissenõutavaks muutunud viivis 2929 eurot 62 senti ning alates 2. märtsist 2021 sissenõutavaks muutuv viivis protsendina põhinõudest (13 015 eurot) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras nõude tasumata osalt kuni kohustuste kohase täitmiseni.
4.Jätta jõusse Tartu Maakohtu 17. aprilli 2018. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu kohtulahendi täitmist tagava abinõuna kuni tsiviilasjas nr 2-18-5508 lõpplahendi jõustumiseni.
5.Jätta menetluskulud poolte endi kanda."
4.Apellatsioonkaebuse menetlemisel tekkinud poolte menetluskulud jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
2(12)
Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Kristi Rajandu ja Anterro Ahonen (hagejad) esitasid 10. aprillil 2018 Tartu Maakohtule hagi Annely Raudmetsa (endine perekonnanimi Lilleorg) ja Kristjan Parkja (kostjad) vastu. Menetluses hiljem esitatud täpsustusi arvestades palusid hagejad mõista kostjatelt solidaarselt välja 28 285 eurot ning kahele ekspertiisile kantud kulutused kokku 2760 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 11. mail 2017 kinnistu müügilepingu, millega hagejad omandasid X asuva hoonestatud kinnisasja (kinnistu). Kinnistu müügihind oli 167 000 eurot. Pärast müügilepingu sõlmimist ja kinnistu valduse saamist avastasid hagejad kinnistul paikneval elumajal mitmeid puudusi. Kütteperioodi algul 2017. a-l ilmnesid probleemid keskküttesüsteemi ja -katlaga. Selgus, et küttesüsteemi põletil on aja jooksul kahjustunud kontrolleril olev elektrooniline detail või ühendus, mistõttu põleti ei tööta korrapäraselt. Kuivõrd sellist põletit enam ei toodeta, asendasid hagejad selle uue pelletipõletiga, mille maksumus oli 1173 eurot 60 senti. Kostjad keeldusid selle hüvitamisest. Müügilepingu sõlmimisel ei avaldanud kostjad hagejatele, et pelletipõleti ei tööta. Samuti selgus, et elamu on tuleohtlik. Hoone metallist moodulkorstna ümber on paigaldatud tuleohutusnormidele mittevastav mineraalvill, korstnad on kinnitatud korstna tootjapoolseid paigaldusjuhendeid eirates, korstna pind on vastu puitu ning hoone korstna läbiviigu veetihedus ei ole tagatud Lisaks on hoone pööningu soojustuse all asuvas aurutõkke paberis sisselõiked; hoone lae kipsplaat on paigaldatud ebaõigesti metallist kübarprofiilile (projektijärgselt tulnuks panna 50×50 roovitus); hoone sarikad toetavad postidele, mis hallitavad pööningu soojustuse piirkonnas; hoone katuse puidust kandekonstruktsioonide erinevate sõlmede kinnitamiseks kasutatud kinnitusvahendid on osaliselt purunenud (mis näitab seda, et sisejõud konstruktsioonides on ületanud kinnitusvahendite tugevuse); katusekate on paigaldatud mittekvaliteetselt, millest tulenevalt on märgunud katusekatte aluseks olev OSB-plaat. Elamu soojustus on ebakvaliteetne (elutoa välisseinas ning osaliselt ka seinte ja lagede sisenurkades on külmasillad, samuti on külmasillad lastetoa laes ning lae ja välisseina nurgas). Hoone välisseintele voolab ventilatsioonitorudest vesi, mis talvel jäätub välispinnal ning tungib konstruktsioonidesse neid kahjustades. Hagejad on võtnud nimetatud puuduste kõrvaldamiseks kolm hinnapakkumist, millest keskmise maksumus on 28 285 eurot 83 senti. Sellest lähtudes paluvad hagejad ostuhinda alandada 138 715 euroni (167 000 – 28 285). Hagejad on tellinud ka riiklikult tunnustatud kutselise vara hindaja hinnangu kinnistu puudusteta turuväärtuse ja puudustega turuväärtuse leidmiseks. Tulenevalt nimetatud eksperdi arvamusest on puudustega eseme väärtus 138 715 eurot, kokkulepitud hind 167 000 eurot, mis on ühtlasi ka turuhinnaks. Lisaks paluvad hagejad hüvitada neile puuduste ja puuduste kõrvaldamise maksumuse kindlakstegemiseks vajalikud ekspertiiside kulud 2760 eurot. 3(12)
2.Hagejad esitasid ka hagi tagamise taotluse. Maakohus rahuldas 17. aprilli 2018. a määrusega taotluse hagi tagamiseks, arestis ja seadis hagi tagamise korras hagejate kasuks kostjale I kuuluvale 1/3 mõttelisele osale korteriomandist nr X aadressil X kohtuliku hüpoteegi summas 15 809 eurot ning kostjale II kuuluvale 1/3 mõttelisele osale korteriomandist nr X aadressil X kohtuliku hüpoteegi summas 15 809 eurot.
Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata.
Kostja vastuväidete kohaselt müüsid nad hagejatele kinnistu asukohaga X. Kinnistul ei ole müüjatele teadaolevalt mingeid varjatud puudusi, millest nad ei oleks ostjatele teatanud või mida ostjad ei oleks saanud märgata lepingu eseme ülevaatuse teostamisel. Hagejad ei ole tõendanud, et müüdud kinnistu ei vasta kokkulepitud tingimustele. Vastavalt pooltevahelisele lepingule ostsid hagejad kinnistu koos selliste varjatud puudusetega, mis on kostjatele teadmata. Kostjad teatasid hagejatele hoone ülevaatusel, et katla, täpsemalt pelletipõleti töös esineb probleeme. Hagejad tegid küttesüsteemis hulgaliselt ümberkorraldusi. Seega ei saa pelletipõleti mittetöötamist ette heita kostjatele. Kinnistu üleandmisel oli elamu eesmärgipäraselt kasutatav. Hagejad ostsid kostjatelt kasutatud asja, s.o kinnistu, millel paikneb 2009. a valminud ja sellest ajast kasutuses olnud elamu. Väidetavate puuduste osas pole arvestatud, et tegemist on kasutatud elamuga, mille omadusi ei saa võrrelda sarnase uue elamu omadega. Hagejate tellitud elamu auditi koostamisel on lähtutud praegu kehtivatest nõuetest ehitamisele. Kasutatud hoonete puhul tuleb kvaliteedi taseme puhul lähtuda hoone ehitamise aja tasemest. Hagejate väide elamu tuleohtlikkusest on tõendamata. Kostjad andsid müügilepingu sõlmimisel hagejale üle päästeameti tuleohutuse aktid. Kasutatud hoone ja sisseseade puuduste kõrvaldamise hinna määramisel ei ole õige lähtuda renoveerimise ja uue soetamise põhimõttest. Alandatud hinda ei ole õige määrata puuduste kõrvaldamise hinna kaudu. Seaduse kohaselt määratakse alandatud hind läbi puudustega asja väärtuse (võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 1). Teadmata on väidetavalt tuvastatud probleemide ulatus. Seetõttu ei ole võimalik määratleda kohase hinna alandamise ulatust. Eksperdiarvamus ei ole kontrollitav ning on oletuslik. Hagejad ei ole tõendanud auditi ja eksperdiarvamuse koostanud isikute pädevust. Hagejad teatasid pelletipõleti puudustest kostjatele septembris 2017. Muudest puudustest teatasid hagejad kostjatele 28. märtsil 2018, s.o 10 kuud pärast müügilepingu sõlmimist. Hagejad on rikkunud õigeaegse teavitamise nõuet, mistõttu kostjad ei vastuta muude puuduste eest. Kui tähtaega pole rikutud, on hinna alandamine sellise tähtaja möödumisel vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostjates on tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata.
MAAKOHTU LAHEND
4.Maakohus rahuldas 15. septembri 2020 otsusega hagi osaliselt. Kohus mõistis kostjatelt solidaarselt välja hagejate kasuks solidaarselt 15 520 eurot ning viivise põhinõudelt (15 520 eurolt) 8% aastas alates 9. maist 2018. Kohus jättis otsusega jõusse
tagava abinõuna kuni asjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni. Menetluskuud jättis kohus poolte endi kanda. Otsuse kohaselt rikkusid kostjad müügilepingut ja müüsid hagejatele puudusega kinnistu. Elamu puudused olid olemas enne kinnistu üleandmist hagejatele (VÕS § 218 lg 1). Kostjad ei ole esitanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et puudused oleks tulenenud hagejatest kui ostjatest (VÕS § 101 lg 3), v.a pelletipõleti osas, kus hagejad on väidetavalt ise ümberehitusi või täiendusi teinud. Samuti ei ole tuvastatud, et hagejad teadsid lepingu sõlmimise ajal puudustest või pidid seda teadma (VÕS § 218 lg 4). Müügilepingu p 2.1.3. ei piira kostjate vastutust (VÕS § 221 lg 2). Vaidlust ei ole, et kostjad ei ole puudusi kõrvaldanud. Seega kostjad vastutavad müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavuse eest ning hagejatel on iseenesest õigus hinna alandamist nõuda. Hinda saab VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seda saab väljendada järgmise valemina: alandatud hind = eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) × kokkulepitud hind ÷ eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus). Kohus leidis, et A.A. ekspertarvamuses toodud puudustega vara väärtuse arvutamise metoodika on vastuolus kohtupraktikas antud suunistega. Seetõttu ei pidanud kohus põhjendatuks arvamust puudustega vara väärtuse arvestamisel aluseks võtta. VÕS § 112 lg-st 1 kolmandast lausest tuleneb, et kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Seega võib kohus küll määrata nii puudustega kui puudusteta eseme väärtused kindlaks diskretsiooniõiguse alusel, kuid hinna alandamine tuleb ikkagi arvutada VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel, st lähtudes viidatud valemist. Kohus leiab ning pooled ei ole esitanud vastuväiteid selle kohta, et puudusteta eseme väärtus vaidlusalusel hetkel, s.o müügilepingu sõlmimisel mais 2017, võis olla eseme müügihind, s.o 167 000 eurot. Kostjad ei ole väitnud, et nad oleksid müünud eseme alla turuväärtuse ning hagejad ei ole väitnud, et nad ostsid eseme kallimalt, kui oli selle turuväärtus. Müügilepingu eseme puudustega väärtuse määramine (st puuduste mõju hindamine eseme hinnale) on raskendatud, kuna hagejad ei ole esitanud kohtu poolt nõutud selgitusi ega tõendeid alandatud hinna kohta. Kostjad aga jätsid maksmata ekspertiisitasu, kuigi ekspertiisiga oleks võinud müügilepingu eseme väärtused kindlaks teha. Kohus rõhutas, et põhjendatud ei ole, et hagejad saaks endale täiesti uue pööningusoojustuse ning palju muid uusi ehituskonstruktsioone. Hagejate poolt esitatud hinnapakkumiste kohaselt oleks sarikate ja korstna kinnitamise ning isoleerimise keskmine kulu 4760 eurot ((900+1700+500+2360+300+3400+3780+1340)÷3). ventilatsioonitorude pikendamise ja isoleerimise kulu oleks 811 eurot ((600+386,10+636)÷2). Samuti tuleb arvesse võtta pelletipõleti asendamiseks vajalikud kulud (1173 eurot 60 senti) ning tööde teostamise kulud. Vajalike kulude hulka kuulusid kohtu hinnangul ka võimalikud ehitusprahti utiliseerimine ja võimalikud viimistluse taastamise ja fassaaditööd, mis hagejate poolt esitatud hinnapakkumiste kohaselt oleks hinnanguliselt 6000–6500 eurot.
5(12)
Võttes arvesse tuvastatud puudusi ning nende kõrvaldamiseks vajalikke kulusid (kokku ca 13 000 eurot (4760+811+1173,60+6250), ei saanud kohtu hinnangul müügilepingu eseme väärtus koos puudustega olla väiksem kui 92% müügilepingu eseme väärtusest ilma puudusteta, s.o turuväärtusest. Sellises ulatuses kulutuste võrra võib hinna alandamist lugeda põhjendatuks, sest need kulud on suunatud konkreetsete müügilepingu eseme kasutamist otseselt takistavate puuduste kõrvaldamisele, mistõttu tulnuks need kulud teha igal ostjal, kes tahab elamut kasutada. Nende kulude mõju puudustega asja väärtusele on seega küllaltki vahetu ja ühene. Kuivõrd kohus leidis eespool, et puudusteta eseme väärtus on 167 000 eurot, siis eelnevalt märgitule tuginedes on puudustega eseme väärtus 153 640 eurot (167 000 – 167 000 × 8%). Arvestades eespool öeldut, on hinna alandamise ulatuseks 13 360 eurot (puudustega eseme väärtus 153 640 eurot × kokkulepitud hind 167 000 eurot ÷ puuduseta eseme väärtus 167 000 eurot). VÕS § 112 lg 3 alusel võib hageja kostjale tasutud ostuhinnast nõuda ülemäära makstud 13 360 euro tagastamist ning selles ulatuses tulebki hagejate põhinõue rahuldada. Hagejad soovivad ka ekspertiisikulude kogusummas 2760 eurot hüvitamist. Hagejad ei ole välja toonud, millisel õiguslikul alusel nad ekspertiisikulude hüvitamist nõuavad. Samas ei ole kohus seotud hageja poolt õigussuhtele antud õigusliku kvalifikatsiooniga, vaid kohaldab seadust ise, olles eelnevalt tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud. Võlausaldaja kahjuks võivad olla ka kahju kindlakstegemise kulud (nt ekspertiisikulud) ja nõuete maksmapanekuks kantud õigusabikulud (VÕS § 128 lg 3). Kohus leidis, et hagejate nõue ekspertiisikulude väljamõistmiseks on põhjendatud osaliselt. Kuna A.A. arvamust puudustega vara väärtuse arvestamisel ei saa aluseks võtta ning kohus ei ole selle arvamusega asja puuduste kindlakstegemisel eraldi arvestanud, ei olnud kohtu hinnangul ka arvamusega seotud kulude väljamõistmine kostjatelt põhjendatud. Samas oli B.B. audit asjakohane tõend, millele kohus otsust tehes ka tugines. Sellest lähtudes rahulas kohus hagejate nõude B.B. auditi kulu 2160 euro väljamõistmiseks. Kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja VÕS § 101 lg 1 p 6 ning § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kuivõrd VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär on antud asja menetluse jooksul olnud 0%, lähtuvad hagejad viivisenõude juures seadusega kehtestatud määrast, s.o 8% aastas. Hagejad paluvad mõista viivise alates kostjatele hagiavalduse kättetoimetamisest. Kohus pidas põhjendatuks arvestada viivist alates 9. maist 2018, mil mõlemad kostjad olid hagiavalduse kätte saanud.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.Kostjad paluvad 15. oktoobril 2020 esitatud apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus hagi rahuldas. Kostjad paluvad teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt on poolte vahel kehtivalt sõlmitud vastutuse piiramise kokkulepe. Kohus on selles osas ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust (VÕS § 217 lg 1) 6(12)
ja rikkunud menetlusõigust (otsuse põhjendamise kohustust). Kokkuleppel ostjaga müüsid kostjad kinnistu nii nagu see on. See tuleneb müügilepingu punktidest 1.4, 2.1.3, 2.2.1, 2.2.2 ja 2.2.3. Seega on kostjad vastutavad asja puuduste eest üksnes juhul, kui nad olid puudustest teadlikud ja jätsid need avaldamata. VÕS § 221 lõike 2 järgi on selline kokkuleppeline piirang lubatav. Kostjad olid teadlikud probleemidest pelletipõleti töös ja selle nad ka avaldasid. Kuna müüja vastutus on kokkuleppeliselt piiratud puudustega, millest ta oli teadlik, on müüja teadlikkus asja puudustest käesoleva asja lahendamisel oluline. Maakohtu vastupidine seisukoht on ebaõige. Hagi tulnuks jätta täies ulatuses rahuldamata. Kohus leidis, et pelletipõleti asendamise kulu on põhjendatud (otsuse p-d 10 ja 15). Kohus pole samas tuvastanud, et asjaomane puudus eksisteeris kinnistu üleandmisel. Kostjad selgitasid ja tõendasid, et kinnistu üleandmisel pelletipõleti töötas. Hagejad ise remontisid pelletipõletit ja lasid seda teistel isikutel. Seega ei saa eeldada, et pelletipõletil olid kinnistu üleandmisel viidatud puudused. Lisaks ei andnud hagejad kostjatele võimalust pelletipõleti üle vaadata või lasta üle vaadata. Katla kahjustused on tekkinud aja jooksul. Asja normaalset kulumist ei saa pidada lepingutingimustele mittevastavuseks. Kohus ei ole nendele kostja väidetele vastanud. Ebaõige on otsuses märgitu, et menetlusosalised ei ole esitanud tõendeid, kui palju oleks kulunud raha konkreetsete puuduste kõrvaldamiseks. Kostjad esitasid vastava tõendi
7.augustil 2020. Kohus on jätnud selle tähelepanuta ja hindamata. OÜ Pai Käsi hinnakalkulatsioon näitab, et sarikate ja korstna kinnitamise ja isoleerimise kulu on 4760 eurot ja ventilatsioonitorude pikendamise kulu 811 eurot. Kohus leidis, et puuduste kõrvaldamise vajalikud kulud on 13 360 eurot, sellest 6250 eurot võimalikud ehitusprahi utiliseerimise ja võimalikud viimistluse taastamise ja fassaadi tööd. Kostjate arvates ei saa hinna alandamisel arvestada võimalike kuludega. Samuti ei ole kohus põhjendanud, mis ta seda kulu vajalikuks pidas. Kohus pidas puuduseks sarikatekorstna kinnitamise ja isoleerimise kulu, ventilatsioonitorude pikendamise ja isoleerimise kulu ning pelletipõleti asendamise kulu. Erinevalt nendest puudustest, mille osas hagi rahuldamata jäi, ei kaasne rahuldatud puudusete kõrvaldamisega ehitusprahti või vajadust teha viimistlus- või fassaaditöid. Otsus ei ole selle kulu suuruse osas kontrollitav. Ei ole aru saada, kust kohus võtab summad 6000–6500 eurot. Silmas tuleks pidada ka seda, ehitusprahi utiliseerimine, viimistluse taastamine ja fassaadi tööd on olemuselt millegagi kaasnevad kulud. Ei ole õige rahuldada põhjendatud puudusega kaasnevaid kulusid ulatuses, mis oli kalkuleeritud kõigi väidetud puuduste peale. Asjatundja B.B. auditi kulu kostjatelt täies ulatuses välja mõistmine on põhjendamatu olukorras, kus B.B. välja toodud 17-st väidetavast puudusest peab kohus põhjendatuks vaid kahte (pelletipõleti ei olnud nimetatud auditi osa). Samuti ei ole kohus vastanud väitele, et B.B. audit ei vasta kehtestatud nõuetele. Nõuetele mittevastava auditi eest 2160 euro väljamõistmine on põhjendamatu. Kostjad pakkusid hagejale kompromissi korras nende puuduste kõrvaldamist, mille tõi välja asjatundja C.C.. Juhuks, kui kohus hagi osaliselt rahuldab, palus kostja kohaldada tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg-t 2 ja jätta menetluskulud hageja kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Samuti palusid kostjad hagi osalise rahuldamise korral 7(12)
anda kohtul neile mõistlik tähtaeg kohustuse rikkumise heastamiseks (VÕS § 121 lg 5 ja TsMS § 445 lg 1). Kostjad selgitasid, et hinna alandamise nõue tuleks sel juhul TsMS § 445 lõiget 1 kohaldades rahuldada üksnes juhul, kui kostja kohtuotsusega määratud tähtajaks puudusi ei kõrvalda. Kohus ei ole kummagi kostjate nimetatud taotluse osas seisukohta võtnud.
6.Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostjate kanda. Hagejad ei nõustu kostjate käsitlusega, nagu oleks praegusel juhul lepinguga müüjate vastutust vähendatud või piiratud. Kostjate viidatud lepingupunktidest seda ei tulene. Hagejad ostsid kinnitu 2017. a mais. Probleem pelletipõletiga avaldus hiljem, kütteperioodi alguses. Riigikohus on oma praktikas olnud järjekindlalt seisukohal, et küttekollete üldist töökorras olekut tuleb lugeda elementaarseteks elamistingimusteks ning küttekollete mittetöötamine ehk puudustega küttekolle tuleb lugeda lepingutingimustele mittevastavaks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses. Pooled ei fikseerinud müügilepingus, et elumaja kütmisega võib esineda probleeme. OÜ Pai Käsi hinnapakkumise jättis maakohus õigustatult tähelepanuta. Tegu ei ole usaldusväärse tõendiga, et selle pinnalt tuvastada puuduste kõrvaldamise tegelikku kulu. Lisaks on pakkumises toodud kulud, mis seotud kahjuhüvitise nõudega. Samas on käesolevas asjas vaidlus hinna alandamise üle. Seda kinnitavad ka kostjad ise oma kaebuses. Tehes VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohase diskretsiooniotsuse puudustega eseme väärtuse kohta, arvestas kohus põhjendatult mh ehitusprahi utiliseerimise, viimistlus- ja fassaaditööde kuluga. Kohus mõistis õigesti välja hagejate kahjuna kostjatelt välja B.B. arvamuse kulu. Pakkumise rikkumise heastamiseks oleks kostjad pidanud tegema oluliselt, mitte kahe ja poole aasta möödumisel. VÕS § 224 mõtte kohaselt tulnuks seda teha enne ostuhina alandamist, sest heastamise korral ei oleks ostja tohtinud ostuhinda alandada. Kostjad ei ole pakkunud kompromissi summas, milles kohus hagi rahuldas. Seetõttu puudub alus TsMS § 163 lg 2 kohaldamiseks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles kohus rahuldas hagejate põhinõude 13 015 eurot ületavas ulatuses ning mõistis kostjatelt hagejate kasuks välja viivise põhinõudelt 15 520 eurot määras 8 % aastas alates 9. maist 2018. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega mõistab kostjatelt hagejate kasuks välja 13 015 eurot, sellelt summalt 1. märtsi 2021. a seisuga arvestatud sissenõutavaks muutunud viivise 2929 eurot 62 senti ning alates
2.märtsist 2021 sissenõutavaks muutuva viivise protsendina põhinõudest (13 015 eurolt) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras nõude tasumata osalt kuni kohustuste kohase täitmiseni. Muus osas tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
8(12)
8.Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas maakohus õigesti, et müüdud kinnistul asuval elamul on puudused ja kostjad on müügilepingut rikkunud. Ringkonnakohus ei korda maakohtu sellekohaseid põhjendusi. VÕS § 101 lg 1 p 5 järgi võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral alandada hinda. VÕS § 112 lg 3 kohaselt võib hinda alandama õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, nõuda hinna alandamise korral ülemäära makstu tagastamist. Kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Müügilepingu puhul tulenevad ostuhinna alandamise täiendavad piirangud VÕS §-st 224. VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt peab hinna alandamisele tuginev pool hinna alandamise eeldusena kohase ja mittekohase täitmise väärtusi üldjuhul tõendama. See tähendab, et hinna alandamisest tuleneva raha saamise nõude esitanud hageja peab üldjuhul esitama kohtule tõendid kohase ja mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemiseks. VÕS § 112 lg 1 kolmas lause näeb erandina ette võimaluse, et kohase või mittekohase täitmise väärtuse otsustab asjaolusid arvestades kohus. Seda juhul, kui kohase või mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha. (vt ka Riigikohtu 17. veebruari 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-12712, p-d 12–15 koos nendes viidatud praktikaga).
9.Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus oluliselt menetlusõiguse norme, otsustades VÕS § 112 lg 1 kolmandast lausest tulenevat kaalutlusõigust kasutada. Apellatsioonkaebuses kostjad ka ei väida, et maakohus ei oleks tohtinud otsustada kohase ja mittekohase täitmise väärtuse üle diskretsiooniõiguse alusel. Sisuliselt on maakohus määranud kaalutlusõiguse alusel üksnes puudustega eseme väärtuse. Puudusteta eseme väärtuse (turuhinna) üle (167 000 eurot) müügilepingu sõlmimise ajal (mais 2017) ei ole pooled vaielnud. Selle üle ei ole vaidlust ka apellatsioonimenetluses.
9.1.Kohtu kaalutlusotsustusse saab kõrgema astme kohus sekkuda üksnes juhul, kui madalama astme kohus on ületanud diskretsioonipiire. Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuse väidetega selles, et kulud ehitusprahi utiliseerimisele, viimistluse taastamisele ja fassaaditöödele on olemuselt teiste töödega kaasnevad kulud. Hagejate esitatud hinnapakkumised (I kd, tl-d 63, 64 ja 65), millele maakohus on mh tuginenud, on tehtud kõigi hagejate väidetud puuduste kõrvaldamise maksumuse kohta. Kuna maakohus nõustus hagejate väidetega puuduste kohta üksnes osaliselt, oli põhjendamatu arvestada kaalutlusotsustuse tegemisel viidatud kaasnevate kuludega (ehitusprahi utiliseerimine, viimistluse taastamine ja fassaaditööd) täies mahus, s.o 6250 euro ulatuses. Arvestada saab üksnes nende kuludega, mis on seotud puuduste kõrvaldamisega seotud töödega. Ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud nende kaasnevate kuludega arvestada 4000 euro ulatuses.
9.2.Seega on tuvastatud puuduste kõrvaldamise vajalikud kulud ringkonnakohtu arvates ligikaudu 10 800 eurot (4760+811+1173,60+4000), mitte maakohtu märgitud 9(12)
ca 13 000 eurot. Lähtudes maakohtu käsitlusest diskretsiooniõiguse teostamisel, ei ole müügilepingu eseme väärtus koos puudustega seega väiksem kui 93,5 % müügilepingu eseme väärtusest ilma puudusteta, s.o turuväärtusest. Sellises ulatuses kulutuste võrra võib hinna alandamist lugeda põhjendatuks, sest need kulud tuleks teha igal ostjal, kes tahab elamut kasutada. See vähendab kinnisasja väärtust.
9.3.Muus osas ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu kaalutlusotsustusse sekkuda. Otsutatades VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause alusel puudustega eseme väärtuse üle, ei pidanud maakohus andma üksikasjalikku hinnangut iga hagejate väidetud puuduse kõrvaldamise kulule. Hagejad ei ole esitanud puuduste kõrvaldamisega seoses nõuet kahju hüvitamiseks (VÕS § 115 lg 1) või kulutuste hüvitamiseks (VÕS § 222 lg 5). Kostjate osutatud OÜ Pai Käsi hinnakalkulatsioonile (III kd, tl 84) ei saa juba eelmärgitut arvestades anda kostjate soovitud tähendust. Lisaks ei nähtu hinnapakkumisest selle lähteandmeid ning pakkumine on ka muus osas üldine ja lakooniline ning see ei kajasta pelletipõleti asendamise kulusid.
9.4.Lähtudes puudusteta eseme väärtusest 167 000 eurot, on puudustega eseme väärtus vastavalt 156 145 eurot (167 000 – 167 000 × 6,5%). Hinna alandamise ulatuseks on seega 10 855 eurot (puudustega eseme väärtus 156 145 eurot × kokkulepitud hind 167 000 eurot÷ puuduseta eseme väärtus 167 000 eurot). VÕS § 112 lg 3 alusel võivad hagejad nõuda kostjatele tasutud ostuhinnast ülemäära makstud 10 855 euro tagastamist.
10.Hagejad on palunud mõista kostjatelt välja viivise määras 8% aastas alates hagiavalduse kostjatele kättetoimetamisest. Maakohus on mõistnud viivise välja määras 8% aastas rahuldatud põhinõudelt (15 520 eurot) alates 9. maist 2018. VÕS § 113 lg 1 esimese lause alusel võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivist alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. TsMS § 367 alusel saab võlausaldaja hagis nõuda ka pärast hagi esitamist sissenõutavaks muutuva viivise väljamõistmist protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.
10.1.Hagiavalduse põhjendustest nähtuvalt nõuavad hagejad viivist n-ö seadusjärgses määras, milleks on VÕS § 113 lg 1 teise lause kohaselt VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Hagejate soovi nõuda viivist seadusjärgses määras kinnitas hagejate esindaja ka ringkonnakohtu istungil (III kd, tl 124 pöördel). Eelmärgitut arvestades ei saanud maakohus ringkonnakohtu hinnangul mõista viivist välja tulevikku suunatult (TsMS § 367 kohaselt) määras 8% aastas. Kuigi 8% on kehiva VÕS § 113 lg 1 teise lause redaktsiooni järgi minimaalne viivisemäär (ja VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär on olnud pikka aega 0%), võib lisanduv viivisemäär (praegu 8% aastas) tulevikus muutuda. Seetõttu on ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud mõista viivis käesoleva otsuse tegemiseni välja kindla summana ning alates 2. märtsist 2021 protsendina põhinõudest VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras nõude tasumata osalt kuni kohustuste kohase täitmiseni.
10.2.Ringkonnakohus rahuldab hagejate põhinõuded 13 015 euro (10 855 + 2160) ulatuses. VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatud viivis 13 015 euro 10(12)
tasumisega viivitamise eest ajavahemikul alates 9. maist 2018 kuni käesoleva otsuse tegemiseni 1. märtsil 2021 on 2929 eurot 62 senti. Ringkonnakohus on kasutanud viivise arvestamiseks veebilehel http://www.viivisekalkulaator.ee/ kättesaadavat viivisekalkulaatorit.
11.Muus osas järgib ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi ega pea TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid korrata. Vastusena apellatsioonkaebuse ülalkäsitlemata väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
11.1.VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele ning VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kostjad väidavad, et nende vastutus oli kokkuleppeliselt piiratud puudustega, millest nad olid teadlikud. Ringkonnakohus kostjatega ei nõustu. Müügilepingust (I kd, tl-d 8–18), sh selle kostjate viidatud p-dest 1.4, 2.1.3, 2.2.1, 2.2.2 ja 2.2.3, sellist vastuse piiramise kokkulepet ei tulene. Kostjate viidatud lepingupunktides on tavapärased kinnisasjade müügilepingutes sisalduvaid kokkulepped, milliseid on kohtupraktikas ka korduvalt sisustatud. Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (vt nt Riigikohtu 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 13;
30.septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 33).
11.2.Kostjad leiavad apellatsioonkaebuses, et kuna kinnistu hagejatele üleandmisel pelletipõleti töötas (maakohus ei ole vastupidist tuvastanud), siis ei vastuta nad põletiga seonduvate puuduste eest. Ringkonnakohus kostjatega ei nõustu. Kostjad on ise välja toonud, et nad teavitasid hagejaid probleemidest pelletipõleti töös juba enne müügilepingu sõlmimist. Maakohus on põhjendatult märkinud, et osutamine probleemidele seadme töös ei ole võrdsustatav seadme täieliku amortiseerumisega ning selle kohese (esimesel kütteperioodil) asendamise vajadusega. SB Kütteseadmed OÜ 27. septembri 2017. a arvamusest (I kd, tl 33) nähtuvalt on põleti kontrolleri kahjustused tekkinud aja jooksul. Sellest võib eeldada, et 2017. a sügisel ilmnenud kahjustused olid olemas ka kinnistu valduse üleandmisel sama aasta mais. Muudest tõenditest ei nähtu vastupidist. Asja normaalset kulumist ei saa küll pidada lepingutingimustele mittevastavuseks, kuid kui pelletipõleti oli nii kulunud, et võis vajada kohest väljavahetamist, tulnuks kostjatel sellest hagejaid enne lepingu sõlmimist siiski teavitada. Seega on maakohus pelletipõleti asendamise kuluga asja lahendamisel õigesti arvestanud. Toimiva küttesüsteemi puudumine on ilmselgelt aluseks hinna alandamisele.
11.3.Kostjad leiavad, et maakohus ei oleks tohtinud rahuldada nõuet elamu auditi (B.B. audit, I kd, tl-d 36–60) koostamisega seotud kulude hüvitamiseks täies ulatuses, kuna asjatundja välja toodud puudusest pidas kohus põhjendatuks vaid väikest osa. Lisaks ei ole kohus vastanud kostjate väitele, et B.B. audit ei vasta kehtestatud (ehitusseadustikust tulenevatele) nõuetele. Need väited ei anna ringkonnakohtu arvates alust maakohtu otsuse 11(12)
muutmiseks. Dokumentaalse tõendi saamise kulu on peetud VÕS § 128 lg 3 järgi kohtupraktikas hüvitatavaks (vt Riigikohtu 11. veebruari 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-21-115-14, p 13). Arvestades hagejatel lasuvat puuduste tõendamise koormist (TsMS § 230 lg 1), oli kõnealuse tõendi hankimine hagejate seisukohtade kinnistamiseks vajalik ja mõistlik. Audit sisaldab ka asja lahendamise seisukohalt olulist teavet ning maakohus on sellele tõendile otsuses märkimisväärses ulatuses tuginenud. Auditi koostamise kulu 2160 eurot võib pidada suurusjärguna mõistlikuks. Kostjad ei ole ka väitnud, et sarnases mahus auditit oleks olnud võimalik tellida oluliselt odavamalt. Avaliku õiguse normidega kehtestatud ehitise auditi nõuetel ei ole B.B. auditi kui tõendi kvaliteedi seisukohalt tsiviilkohtumenetluses olulist tähtsust.
11.4.Kostjad leiavad, et kohus oleks hagi osalise rahuldamise korral pidanud andma kostjale mõistliku tähtaja kohustuse rikkumise heastamiseks (VÕS § 121 lg 5 ja TsMS § 445 lg 1). Nagu juba eespool märgitud, ei ole käesolevas asjas esitatud VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 kohast puuduste kõrvaldamise kulutuste hüvitamise nõuet, nagu seda oli tehtud kostjate viidatud kohtuasjas (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 19). Hagejad on tuginenud ostuhinna alandamisele. Kostjad oleks pidanud rikkumise heastama või vähemalt heastamise kavatsusest hagejatele teatama enne seda, kui hagejad tegid ostuhinna alandamise avalduse (VÕS § 224 p-d 1 ja 2). Pärast hinna alandamise avalduse tegemist ei ole heastamine üldjuhul enam võimalik. Kostjate väidetud vastuolu hea usu põhimõttega ringkonnakohus käesolevas asjas ei näe. Heastamise võimaluse andmata jätmisest ei teki kostjatel ebaproportsionaalseid kulusid. Kostjate poolt kohtumenetluse ajal väljendatud (tingimuslik) heastamise soov on selgelt hilinenud. Maakohus pidanuks võtma otsuses kostjate TsMS § 445 lg 1 kohase taotluse osas küll seisukoha (TsMS § 442 lg 5), kuid selle tegemata jätmine ei ole praegusel juhul menetlusnormis oluline rikkumine.
11.5.Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole põhjendatud kaebuse etteheited TsMS § 163 lg 2 kohaldamata jätmise osas. Selle sätte kohaldamine kohtu diskretsiooniotsustus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui madalama astme kohus on ületanud diskretsioonipiire. Käesolevas asjas maakohus nimetatud piire ületanud ei ole. Maakohus ka ei rahuldanud hagi sarnases ulatuses kostjate poolt menetluses kompromissina pakutule.
12.Käesoleva otsusega rahuldab ringkonnakohus hagi maakohtuga sarnases ulatuses. Seetõttu jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlemisel tekkinud menetluskulud hagi rahuldamise ulatust arvestades samuti TsMS § 163 lg 1 kolmanda alternatiivi järgi poolte endi kanda. Esiatud menetluskulude jaotust arvestades ei ole vaja menetluskulude rahalist suurust kindlaks määrata. (allkirjastatud digitaalselt) Andra Pärsimägi
(allkirjastatud digitaalselt) Triin Uusen-Nacke
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.