2-20-5537
Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi
Pärnu Maakohus Ingrid Niinemägi 30.detsember 2020 Paide kohtumaja 2-20-5537 Capital Atlantic OÜ hagi Paide linn, Suur-Aia tn 61 korteriühistu vastu võlgnevuse nõudes Hagihind 2057,13 eurot Menetlusosalised ja nende Hageja: Capital Atlantic OÜ, registrikood 11348597, asukoht esindajad Veibri küla Kaare tee 29 Luunja vald Tartu maakond Hageja lepinguline esindaja advokaat Birje Kalmus, Advokaadibüroo LMP, e-post x Kostja: Paide linn, Suur-Aia tn 61 korteriühistu, registrikood 80475958, aadress Suur-Aia tn 61 Paide linn Järva maakond Kostja seaduslik esindaja valitseja Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, registrikood 10539438, asukoht Kadaka tee 4 Kristiine linnaosa, 10621 Tallinn, seaduslik esindaja Andry Krass, e-post: x Menetluse liik Kirjalik menetlus
2-20-5537
Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hageja nõue Hagejale kuulus korter aadressil Suur-Aia 61-x Paide, kus tekkis 23.07.2019 veekahju, mille tekkimise põhjuseks oli kanalisatsioonitoru ummistus ja hagejale kuulunud korteri põrand sai veekahjustusi. Korteriomanik on tekkinud kahjuga seoses suhelnud korteriühistu esindajatega, paludes neid korduvalt tulla kahjusid üle vaatama, kuid kostja esindaja ei ole pidanud seda vajalikuks. Seoses ummistuse tagajärjel tekkinud kahjuga on hageja kandnud kulutusi talle tekkinud kahju likvideerimiseks summas 1587,29 eurot – soetanud põrandamaterjalid ja lasknud põranda korda teha. Eeltoodust lähtudes ja tuginedes korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg-tele 1 ja 3, AÕS §-le 72, VÕS § 127 lg-le 1, § 128 lg-le 2 ja § 132 lg-le 3 nõuab hageja kostjalt kahjuhüvitist kahju likvideerimise eest 1587,29 eurot ja kahjunõude esitamise kulusid 316,79 eurot. Lisaks nõuab hageja kostjalt viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras summalt 1904,08 eurot alates hagiavalduse esitamisest kuni nõude täieliku tasumiseni. Kostja vastuväited Kostja leiab, et hagi on põhjendamatu. 03.12.2019 võõrandas hageja talle kuulunud korteriomandi. Arvestusega, et hageja on esialgse korteriomandi võõrandanud, on korteriomandi omandaja hagejale hüvitanud saadud ostuhinna osana põrandate taastamiseks tehtud kulud ning viitab KrtS § 43 lg-le 1. Puudub põhjus eeldada, et Suur-Aia 61 Paide kaasomanikud ei ole valitsenud kortermaja heaperemehelikult. Lisaks korteriühistu moodustamisele on korteriomandite omanikud sõlminud kinnistu sh korterelamu valitsemisega kaasnevate ülesannete täitmiseks kinnisvara haldamisega tegeleva äriühinguga Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ koostöölepingu nr 1901/2018. Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ valitsejana ja hooldajana täidab lepingust tulenevalt muu hulgas vee- ja kanalisatsioonisüsteemi hooldustööde korraldamisega seonduvaid ülesandeid. Eelnimetatud ülesannete täitmine toimub igakuiselt vastavalt lepingule, standardile ja väljakujunenud tavapärasele praktikale. Igakuiselt teostatakse regulaarselt vee- ja kanalisatsioonisüsteemi kontrolli so kontrollitakse lekkeid, ummistusi jms. Korterisisese süsteemide kontrollimise kohustus lasub AÕS §st 72 lähtuvalt korteriomanikul. Hageja on küll esitanud tõenditena pooltevahelised e-kirjad ja fotod, kust on näha tekkinud kahjud, kuid hageja ei ole esitutud tõenditega tõendanud, et kahju tekkimise ja kostja tegevuse/tegevusetuse vahel oleks otsene põhjuslik seos. Kostja peab vajalikuks ära märkida, et enne kahjujuhtumit teostati korraline kuu tehnosüsteemide hooldusülevaatus ning hooldusülevaatuse käigus ei tuvastatud kanalisatsioonisüsteemi toimimisel anomaaliaid, mis oleks viidanud võimalikule ummistuse tekkimisele ning ükski korteriühistu liige ei olnud ühistu juhatust ega ka kinnisvarahaldurit tavitanud tõrgete esinemisest kanalisatsioonisüsteemi kasutamisel. Eeltoodust tulenevalt on kostja seisukohal, et Suur-Aia 61 korterelamu kanalisatsioonisüsteem oli igati töökorras ja korteriühistu oli oma kinnisasja valitsemisega kaasnevad kohustused täitnud nõuetekohaselt. Lisaks juhib kostja tähelepanu asjaolule, kus kanalisatsioonisüsteemi intensiivne igapäevane kasutamine ning samuti korteriomanike poolt alati just mittesihipärane kasutamine võivad tekitada olukorra ummistuse tekkimiseks, mida ei saa ära hoida kord kuus toimuva korralise hooldusega. Hageja on esitanud arve tekkinud kahju hüvitamiseks, kuid kostja arvates ainult arve
2-20-5537 esitamine ei tõenda kulude tegelikku kandmist hageja poolt ega tõenda kulude vastavust asetada kahjustatud isik olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kostja arvates ei vasta esitatud arve summa olukorra ennistamiseks tehtud vajalikele kulutuste summale ning arve juures ei ole tööde üleandmisevastuvõtmise akti, millest oleks võimalik tuvastada teostatud tööde, tööle kulunud aja ja materjali maht. Nagu nähtub hageja 2019 majandusaasta aruandest, on kinnisvara omamine ja haldamine hageja põhitegevusalaks, järelikult pidi hageja olema teadlik, et hagiavalduses kirjeldatud ummistusi ei ole võimalik hooldusega ennetada ja/või välistada. Riskide maandamiseks sõlmib heaperemehelikult ja vastutustundlikult mõtlev korteriomanik vastava kindlustuspoliisi või teeb teistele korteriomanikele ettepaneneku sõlmida selline poliis ühiselt korteiühistu kaudu. Hageja ei ole seda teinud, mistõttu on ta iseenda kaasomandi esemest iseendale tekkinud kahju tekkimises ise süüdi. Kostja on 02.12.2020 esitanud täiendava seisukoha, milles on esitanud uusi väiteid, millest nähtub nagu oleks hagejal olnud võimalik kahju ära hoida. Nimelt on kostja seisukohal, et hagejal oli korterisisese kanalisatsioonisüsteemi kaudu võimalik kahju ära hoida, kui ta oleks kanalisatsioonisüsteemi toimimist piisava hoolsusega jälginud ning kostjat selle toimimisega seotud häiretest teavitanud. Kostja osundab, et ummistuse tagajärjel pääses vesi hageja korterisse dušinurga kaudu, mille asemel pidanuks olema ehitusregistri andmetel vann. Kuna vanni eemaldamine hageja korteris on toimunud kostja, teiste kortreiomanikega ja kohaliku omavalitsusega kooskõlastamata ning vanni mahutavus on võrreldes dušinurgaga kordi suurem, on tekkinud kahju otseselt seotud hageja enda või tema õiguseellase tegevusega. Kahjuhüvitise vähendamise hindamisel tuleb arvesse võtta ka seda, et vaatamata asjaolule, et hageja oli teadlik enda võimalikust vastutusest seoses kahjuga (hagiavalduse p 3.3), ei võtnud hageja vastu kostja ettepanekut lahendada küsimus kortreiomanike üldkoosolekul, vaid võõrandas kortreiomandi kahjunõuet loovutamata, luues pahatahtlikult olukorra, kus kahjunõude läbivaatamine toimub hagita menetluse asemel kaasomanike jaoks koormavamas hagimenetluses. Hageja ei informeerinud uut korteriomanikku kostja vastu hagiavalduse esitamise kavatsusest ning sellega seotud täiendavatest korteriomandiga seotud kuludest, mida tuleb uuel korteriomanikul õigusjärglasena kanda, kui kostja peaks kohtuasja kaotama. Seega käitus hageja kaaskorteriomanike suhtes pahauskselt, mis on kostja arvates piisav alus jätmaks hagiavaldus VÕS § 6 lg 2 alusel rahuldamata või alternatiivselt vähendada kahjuhüvitis VÕS § 139 lg 1 alusel nullini. Hageja vastuväited kostja vastuväidetele Hageja ei nõustu kostja väitega, et KrtS § 43 lg 1 alusel lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomaniku õigused üle omandajale. Hageja ei ole nõus ka kostja väitega nagu puudub põhjus eeldada, et Suur-Aia 61 Paide kaasomanikud ei ole valitsenud kaasomandit heaperemehelikult. Kostja ei ole tõendanud, et temapoolne rikkumine oleks olnud vabandatav. Kostja on küll väitnud koostöölepingu sõlmimist, mille kohaselt kostja muuhulgas korraldab tehnosüsteemide hooldustööd ning teostab kanalisatsioonisüsteemide hooldust vastavalt õigusaktides ja tootjatehase dokumentatsioonis toodud tingimustel üks kord kuus, kuid ei ole tõendatud, et kostja oleks vastavad hooldustööd piisavalt hoolsalt või üldse teostanud, kuna vastasel juhul ei oleks kahju tekkinud. Kostja on ka ise kinnitanud oma vastuses, et kanalisatsioonisüsteemi igapäevane kasutamine võib tekitada olukorra ummistuse tekkimiseks, mida ei saa ära hoida vaid kord kuus toimuva ülevaatuse teostamisega ning ummistusi ei ole tema poolt teostatud hooldusega võimalik ära hoida. Arusaamatuks jääb kostja väide, mille kohaselt puudus põhjuslik seos kahju tekkimise ning kohustuse rikkumise vahel. Kostja on väitnud, et hageja on ise kahju tekkimises süüdi, kuna ta ei ole sõlminud kindlustuspoliisi või teinud teistele korteriomanikele ettepanekut sõlmida vastavat poliisi korteriühistu kaudu. Hageja sellega ei nõistu, kuna hageja ei ole ise endale kahju tekitanud ning ka kindlustuspoliisi olemasolu ei muudaks kostja vastutust tekkinud kahju eest. Lisaks on kostja ülesanne 19.01.2019 sõlmitud valitsejalepingust tulenevalt olnud kinnsasja vastutsuskindlustuse
2-20-5537 sõlmimise korraldamine. Kostja on väitnud, et igakuiste vee- ja kanalistasioonisüsteemi hooldustöödega suudetakse tagada nende korrashoid ning et see vastab lepingule, standardile ja väljakujunenud praktikale, samas on ise väitnud, et 2019 esines kanalisatsiooniga probleeme kahel korral ning et kanalisatsioonisüsteemi igapäevane kasutamine, muu hulgas mitte sihipärane kasutamine, võib ummistust tekitada ka lühema hooldusintervalli korral. Seega on hageja seisukohal, et kostja oli teadlik tegeliku kontrolli vajadusest tihedamalt kui korra kuus. Kanalisatsioonisüsteemi ummistamise ennetamine ja vältimine on kohustus, mis on kostja mõjupiirkonnas ning seega ei ole kostja poolne kohustuse rikkumine vabandatav. Kostja on 02.12.2020 täiendava seisukohas esitanud uusi väiteid, mis tuleks jätta tähelepanuta. Juhul, kui kohus siiski nendega arvestab, siis hageja ei nõustu kostja väitega justkui oleks hagejal olnud võimalik kahju ära hoida. Nimelt tekkis ummistus torustikus mujal, kui hageja reaalosa vahetus läheduses – ummistus oli võimalik avada keldrist pääsemata hageja korterisse. Veelgi enam ei viibinud ummistuse tekkimise ajal ega sellele eelneval päeval hagejat ega korterivaldajaid korteriski. Ka ei nõustu hageja kostja väitega, et korteris pidi olema duši asemel vann. Ehitusregistri andmetel on kõigus korterites kas dušš või vann ning isegi kui duši asemel oleks vann, ei oleks antud juhul olnud ummistus olemata. Nõus ei ole hageja kostja etteheitega, mille kohaselt ei võtnud hageja vastu kostja ettepanekut lahendada küsimus üldkoosolekul. Antud juhul on hoopis kostja teavitanud, et antud küsimust saab arutada üldkoosolekul, kuid kostja ei ole seda teinud. Valitsejana on kostja pädevuses koosoleku kokkukutsumine ja arutatavate küsimuste päevakorda lisamine. Hageja ei nõustu ka kostja etteheitega juskui rikuks käesolev kohtumenetlus uue kortreiomaniku õigusi. KrtS § 34 lg st 3 tulenevalt tuli nõue esitada just korteriühistu vastu. Võimalik hüvitis hagejale tekkinud kahju eest tasutakse seega kostja ehk korteiühistu vahenditest ning seda oleks tehtud ka juhul, kui kostja oleks koheselt kahju tekkimise järgselt kahju hüvitanud. Küll aga oleks kahjud olnud oluliselt väiksemad – käesolevaks hetkeks on lisandunud kulud seoses kahju nõudmisega, mistõttu võib kostja tegevust kahju hüvitamise kohustuste kõrvalehoidmiseks ja seeläbi kulutuste suurendamiseks pidada pahatahtlikuks. Kohtu seisukoht
2-20-5537 selgusetuks. Veelgi enam, hageja on esitanud tõendi (tl 8), millest nähtudes ei pidanud hageja vajalikuks korterisse sissepääsu, kuid mis oleks andnud kostjale võimaluse tekkinud kahju ulatust hinnata. Seega leiab kohus, et hagejal on üleujutuse tagajärjel tekkinud kahju.
2-20-5537 kontrollist kui kord kuus. Seega saab kohtu arvates asuda seisukohale, et kostja on rikkunud tal lasuvat hoolsuskohustust, kuivõrd ei taganud korteriomanike kaasomandi korrashoidu, mistõttu tekkis ummistus, mis põhjustas veekahju hagejale. Kostja on valitsejana sõlminud endaga 2018 lepingu, millest sh tuleneb kostjale kohustus haldusteenuse raames korraldada kinnisasja vara- ja vastustuskindlustuslepingnu sõlmimine, millist kohustust kostja õigeaegselt täitnud ei ole. Hageja on esitanud tõendid (tl 98-101), millest nähtub, et kindlustusleping sõlmiti alles 01.11.2019, hageja väitel pärast seda, kui ta oli oma nõudega pöördunud kostja poole. Ka nimetatud halduslepingust tuleneva kohustuse täitmata jätmine näitab kostjapoolset hoolsuskohustuse rikkumist.
2-20-5537 Ka leiab kohus, et hageja ei ole kahju eest kaasvastutav, seega puudub alus jätta hagiavaldus rahuldamata või alternatiivselt vähendada kahjuhüvitist VÕS § 139 lg 1 alusel nullini.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.