1.Tühistada Tartu Maakohtu 15. mai 2020. a otsus hagi rahuldamise ulatuse osas ja teha selles osas uus otsus, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja täiendavalt 101,45 eurot. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
2.2.Mõista Kati Loitelt Wolfgang Wanko kasuks välja 704,57 eurot ning alates 11. detsembrist 2020 viivis 419,48 eurolt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.
2.3.Kohtulahendi täitmisel tuleb arvestada, et Kati Loite on Wolfgang Wankole viitega tsiviilasjale 2-19-19113 tasunud 562,87 eurot.
2.4.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda.
3.Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.
4.Rahuldada vastuapellatsioonkaebus osaliselt.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Wolfgang Wanko (hageja) esitas 05.12.2019 hagi Kati Loite (kostja) vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista alusetult saadud 777,19 eurot, üürilepingu tagatise 550 eurot, mõlemalt summalt viivised VÕS § 113 lg 1 määras ja kahjuhüvitise 351 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 19.09.2017 eluruumi üürilepingu, mis asendas poolte vahel sama eseme suhtes 10.05.2014 sõlmitud eluruumi üürilepingut. Lepinguga kohustus kostja andma hageja kasutusse X asuva korteri ning hageja kohustus maksma kostjale selle eest üüri 550 eurot kuus ning tasuma kommunaalkulud vastavalt kommunaalteenuste arvele. Kostja esitas 01.02.2019 avalduse lepingu ülesütlemiseks alates 01.05.2019. Algselt soovis hageja korteri üle anda 31.03.2019, kuid kostja soovis üleandmise edasi lükata 04.04.2019. Kuna kostja ei ilmunud korteri üleandmiseks kohale, saatis hageja kostjale 05.04.2019 korteri võtmed, millega lõppesid pooltevahelised lepingulised suhted. Hageja tasus lepingus nõutud summad vastavalt kokkuleppele. Hageja tasus kostjale muuhulgas ka alusetult kindlustus- ja remondifondi makseid kokku 777,19 eurot, sest ei teadnud, et tegemist ei ole üürniku kohustusega. Lepingu kohaselt maksis hageja kostjale tagatisena ühe kuu üüri summas 550 eurot. Kostja pidi selle tagastama 05.04.2019, kui hageja välja kolis. Kostja tagatist tagastanud ei ole, samuti ei ole ta teavitanud hagejat VÕS § 308 lg 3 kohaselt nõudest. Hagejal on tekkinud kohtumenetluse-eelsed õigusabikulud 351 eurot.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja vastuväidete kohaselt leppisid pooled kirjalikult kokku, et lisaks 550 eurole kuuluvad ka kulude arved täies ulatuses tasumisele. Lisaks olid pooled suuliselt kokku leppinud, et kulude kandmine loetakse üüri koosseisu ning selle võrra oli üür väiksem. Üürnik tasus vaidlustatud kulusid 4 aasta jooksul, hagi esitamine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Kostja leidis lisaks, et hageja ei ole tõendanud remondifondi kulude suurust – esitatud arvetelt nähtub heakorra- ja remondifondi kulude suurus kokku arvestatult. Tagatisraha ei kuulu lepingu p 2.2 kohaselt tagastamisele, kuna korter oli tagasi saamisel nõutavast seisust oluliselt kehvemas seisus. Kuivõrd hageja põhinõuded on alusetud, on alusetud ka kõik hageja poolt esitatud viiviste nõuded ja kahju hüvitamise nõue. Kostja esitas alternatiivselt tasaarvestusavalduse juhuks, kui kohus peab hageja nõudeid põhjendatuks. Kostjal on hageja vastu 2014. a juunist kuni 2019. a aprillini üüri ja kõrvalkulude tasumistega viivitamisest tekkinud viivise nõue 899,46 eurot. Lisaks on kostjal hageja vastu 2019. a aprilli üüri nõue 550 eurot ja kõrvalkulude nõue 109,31 eurot, kokku 659,31 eurot. Üürilepingu kohaselt sõlmiti leping üheks aastaks, 19.09.2017–19.09.2018. Aasta möödudes ei avaldanud kumbki pool soovi lepingu lõpetamiseks ja leping pikenes automaatselt. Seega muutus leping tähtajatuks ja üürileandjal tuli lepingu ülesütlemisest üürnikule VÕS § 312 lg 1 kohaselt vähemalt 3 kuud ette teatada. Üürileandja poolt esitatud ülesütlemisavalduse kohaselt lõppes leping 01.05.2019. Hageja kolis 05.04.2019 välja ning jättis aprilli üüri 550 eurot ning kõrvalkulud 109,31 eurot tasumata. Hagejal on kohustus need summad tasuda. Kostja tasaarvestas oma nõuded hageja nõuetega.
MAAKOHTU OTSUS
3.Tartu Maakohus rahuldas 15. mai 2020 otsusega hagi osaliselt, mõistes kostjalt hageja kasuks välja 559,72 eurot ja viivised 117,88 eurolt alates 14.01.2020 kuni võla tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras ning jättis poolte menetluskulud poolte endi kanda. Hageja alusetu rikastumise nõue Maakohus leidis, et hagejal ei olnud kohustust kindlustuse ja remondifondi kulusid kanda ning tal on õigus nõuda VÕS § 1028 lg 1 alusel nende maksete tagastamist kokku 777,19 eurot. VÕS § 292 lg 1 sätestab, et üürnik peab kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Lepingust nähtuvalt on pooled kokku leppinud, et hageja tasub kommunaalkulude (kõrvalkulude) eest. Kui pooled on eluruumi üürilepingus kokku leppinud, et mingi kulutuse kannab üürnik, kuid kulutus ei vasta kõrvalkulude definitsioonile, on selline kokkulepe VÕS § 275 kohaselt tühine. Remondikulud reeglina kõrvalkulude hulka ei kuulu, sest need ei seondu asja kasutamise, vaid pigem üürileandja korrashoiukohustusega (Juridica 2018, nr 1, lk 3-15). Samuti ei ole üüriobjekti kasutamisega seotud elamu kindlustamise kulud, mis ei ole järelikult seaduse mõtte kohaselt kõrvalkulud. Lepingust ei nähtu, et üürile antud eluruumi juurde kuuluks ka aia kasutamise õigus vms. Hageja viidatud kulude tasumise kohustuse panemine üürnikule on seadusega vastuolus. seaduse või Hageja tagatise tagastamise nõue
Kostjal tuleb tagatis VÕS § 308 lg 3 alusel tagastada. VÕS § 308 lg 3 kohaselt võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Maakohus tuvastas, et üürileping muutus lepingu p 1.2 kohaselt 20.09.2018 tähtajatuks. VÕS § 312 lg 1 kohaselt võib tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Seega lõppes üürileping kostja 31.01.2019 ülesütlemisavalduse alusel 01.05.2019. Kostjal oli kuni 01.07.2019 aega hagejale teatada oma nõudest hageja vastu. Kostja esindaja on 01.03.2019 e-kirjaga teatanud hagejale, et tal on nõue hageja vastu, kuid kostja ei ole hagejale selgitanud oma nõude sisu, summat ega esitanud täpset arvestust. Tagatise kinni pidamiseks ei piisa sellest, et kostja teatab põhimõtteliselt nõude olemasolust. Hageja viivisenõue Hageja väitel teavitas ta kostjat remondifondi ja kindlustusmaksete nõudest 29.01.2019, kostja ei ole sellele väitele vastu vaielnud. Sellest ajast alates on hagejal õigus nõuda 777,19 eurolt VÕS § 101 lg 1 p 6 alusel VÕS § 113 lg 1 kohast viivist. Tagatise tagastamise kohustus tekkis kostjal lepingu lõppemisel 01.05.2019 ning hagejal on õigus nõuda viivist VÕS § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1 alusel alates 01.05.2019. Hageja kahju hüvitamise nõue Hageja õigusabikulud on hüvitatavad VÕS § 128 lg 3 alusel kui kohtumenetluse-eelsed õigusabikulud eeldusel, et on täidetud kahju hüvitamise nõude üldised tingimused, eelkõige kahju olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. Kohus on tuvastanud, et hagejal oli õigusteenuse osutamise ajal 2019. aasta veebruaris-märtsis remondifondi kulude nõue kostja vastu. Seega tekitas kostja oma tegevusega hagejale kahju ning õigusteenuse kasutamine oli põhjendatud. Hagejal tekkinud kahju on põhjuslikus seoses kostja tegevusega, kostjal tuleb hagejale 351 eurot hüvitada VÕS § 128 lg 3 alusel. Kostja on hageja nõuded 14.01.2020 tasaarvestanud oma nõudega hageja vastu. Kostja üüri ja kõrvalkulude nõue Kostjal on õigus nõuda aprilli kuu üüri 550 eurot ja kõrvalkulude 109,31 eurot tasumist VÕS § 292 lg 1 alusel. Kohus tuvastas, et üürileping lõppes 01.05.2019. Seadus ei sätesta, et üüritud asja enne tähtaegne tagastamine toob kaasa lepingu varasema lõppemise. Seetõttu tuleb hagejal lepingu lõppemiseni oma lepingulisi kohustusi täita. 2019. a aprilli üüri maksmise tähtajaks oli 02.04.2019, viiviseid tuleb hakata arvestama alates 03.04.2019 ning viiviste määr on 0,5% päevas. Viiviseks üüri tasumisega viivitamiselt on 550 eurot. Kostja viivisenõue Viivise nõue üüri ja kõrvalkulude tasumistega viivitamise tõttu on vastuolus hea usu põhimõttega. Asja materjalidest nähtub, et hageja tasus üüri mõnepäevase viivitusega, kui kostjale paaripäevane viivitus ei sobinud, oleks ta võinud teise lepingu sõlmimisest keelduda või anda hagejale teada, et tähtaja täpne järgimine on oluline. Maakohus tuvastas, et tasaarvestuse tegemise hetkel 14.01.2020 olid hagejal kostja vastu nõuded summas 1769,03 eurot ja kostjal hageja vastu tasaarvestatav nõue summas 1209,31 eurot. Tasaarvestus oli kehtiv ning hageja nõue kostja vastu on osaliselt tasaarvestusega lõppenud. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 559,72 eurot.
TsMS § 163 lg 1 alusel tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda. Kohus leiab, et kuivõrd suurem osa poolte nõuetest on tasaarvestusega lõppenud, on selline kulude jaotus poolte jaoks õiglane. Kohus arvestab kulude jaotusel ka sellega, et kostja saab hüvitise kohtueelsete menetluskulude kandmise eest.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles kohus jättis hagi osaliselt rahuldamata ja luges hageja nõuded 1 209,31 euro ulatuses tasaarvestusega lõppenuks ning jättis menetluskulud poolte endi kanda, ja teha asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega hagiavaldus täielikult rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Maakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 312 lg-t 1 kui leidis, et poolte vaheline üürileping lõppes 01.05.2019.a. Hageja jaoks on antud juhul lühem etteteatamise tähtaeg soodsam ning üürniku kasuks seadusest kõrvalekalduvad tingimused ei ole VÕS § 275 kohaselt keelatud. Maakohus oleks pidanud VÕS § 312 lg 1 kohaldamata jätma ja lugema pooltevahelise üürilepingu lõppenuks üürilepingu p-s 5.2 sätestatud ülesütlemise tähtaega järgides alates 01.04.2019. a. Isegi kui pooltevaheline üürileping oleks lõppenud alates 01.05.2019. a, ei olnud kostjal õigust nõuda aprilli üüri tasumata jätmise tõttu viivist 550 eurot. VÕS § 197 lg 2 kohaselt lõppevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kuna ülaltoodust tulenevalt ei olnud kostjal hageja vastu aprilli üüri ja kõrvalkulude nõudeid, siis tulnuks hagi täies ulatuses rahuldada ning TsMS § 162 lg 1 kohaselt jätta hagimenetluse kulud kostja kanda ning mõista hageja menetluskulud kostjalt välja. Isegi kui kostjal oli hageja vastu aprilli üüri nõue, ei ole õige maakohtu seisukoht, et suurem osa poolte nõuetest on tasaarvestusega lõppenud.
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Kohus tuvastas õigesti pooltevahelise lepingu lõppemise aja, milleks on nii ülesütlemisavalduse kui ka VÕS § 312 lg 1 kohaselt kolm kuud pärast ülesütlemisest ette teatamist. Kostjal on õigus nõuda viivist. Kostja soovis oma nõuded tasaarvestada muu hulgas hageja tagatise tagastamise nõude ja sellelt arvestatava viivise ning hageja kahju hüvitamise nõudega. Kostja õigus nõuda hagejalt aprilli kuu üüri tasumist muutus küll sissenõutavaks 03.04.2019. a, kuid selleks kuupäevaks ei olnud vähemalt hageja tagatise tagastamise ja sellelt arvestatava viivise nõue täidetav, kuna pooltevaheline leping lõppes alles 01.05.2019. a. Lisaks on hageja vastuväide esitatud hilinemisega.
6.Kostja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus osas, milles kohus hagi rahuldas ning jättis poolte menetluskulud nende endi kanda, ning teha asjas uus lahend, millega jätta hagiavaldus täielikult rahuldamata ning jätta menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt palus kostja saata tsiviilasi tema poolt vaidlustatud osas samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ta ei arvestanud, et hageja ei ole tõendanud tagasinõutavate remondifondi maksete suurust. Kohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ei ole heakorrafondi maksed seotud asja kasutamisega või mille alusel kohus järeldab, et kõik kostja poolt välja toodud heakorra teenused kuuluvad heakorratööde, mitte heakorrafondi alla.
Kohus on kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust (VÕS § 308 lg-t 3), leides ebaõigesti, et nõude olemasolust teatamisest ei piisa tagatise kinnipidamiseks. Kohus on hinnanud ebaõigesti jätnud hindamata asjas esitatud tõendi (hagiavalduse lisaks nr 7 oleva õigusteenuse osutamise arve) ning teinud sellest tulenevalt ebaõige otsuse hageja õigusabikulude nõude osas. Kohus on kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust (VÕS § 113 lg-t 1 ja VÕS § 6 lg-t 1), asudes seisukohale, et viivise nõudmine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei ole tuginenud ühelegi erandlikule asjaolule, mis annaks alust pidada kostja viivisenõuet hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Osa kostja nõudeid on küll aegunud, kuid aegunud nõuete tasaarvestamise võimaluse kasutamine ei saa muuta nõuet hea usu põhimõttega vastuolus olevaks, sest vastasel juhul oleks aegunud nõuete tasaarvestamise võimaluse regulatsioon sisutu. Kuna kohus pidanuks jätma hageja nõuded rahuldamata, puudub hagejal ka õigus nõuda viivist ning menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 alusel jätta hageja kanda. Isegi juhul, kui asuda seisukohale, et kohtuotsus on põhjendatud ning haginõue mistahes osas rahuldamisele kuuluv, siis oleks kohus pidanud menetluskulude jaotamisel lähtuma TsMS § 163 lg-st 2 ja jätma menetluskulud hageja kanda, kuivõrd kostja pakkus hagejale kohtumenetluse ajal, et ta tasub hagejale 450 eurot, kuid hageja keeldus sellest põhjendamatult.
7.Hageja vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. Remondifondi kulude suurus on maakohtu otsuses põhjendatud. Kohtueelse õigusteenuse osutamise vajadus oli otseselt seotud remondifondi tagasimakse nõude olemasoluga. Õigusteenuse arvel viidatud kirja näol oli sisuliselt tegemist kompromissettepanekuga pooltevaheliste nõuete (sh remondifondi tagasimakse nõude) tasaarvestamiseks ja võlasuhte lõpetamiseks. Maakohus on õigesti leidnud, et viivise nõudmine hagejalt on vastuolus hea usu põhimõttega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus, tutvunud kaebuste ning tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada materiaalõigusnormide ebaõige kohaldamise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega hagi rahuldatakse osaliselt 704,57 euro ulatuses. Nii apellatsioonkaebus kui ka vastuapellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
9.Ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg 4 alusel asja juurde võtmata kostja poolt 26. 11.2020 esitatud maksekorralduse. Maksekorraldus tõendab, et 15.05.2020 kostja tasus hagejale viitega tsiviilasja nr 2-19-19113 otsusele 562,87 eurot. Ringkonnakohus leiab, et dokument on esitatud hilinemisega. Kostja esitas pärast kohtulahendi vabatahtlikku täitmist ringkonnakohtule mitmeid dokumente, s.h 21.07 2020 vastuapellatsioonkaebuse, milles vaidlustas maakohtu otsuse osas, millega hagi rahuldati ja 28.07.2020 vastuse apellatsioonkaebusele, jättes täitmise mainimata.
Kostja käitus ka vastuoluliselt, kuna pärast täitmist vaidlustas kohtulahendi osas, milles tema vastu nõue rahuldati.
10.Ringkonnakohus võtab esmalt seisukoha hageja apellatsioonkaebuse osas (I), teiseks kostja vastuapellatsioonkaebuse osas (II), seejärel tasaarvestab poolte vastastikused nõuded ning määrab hagi rahuldamise ulatuse (III), lõpetuseks kontrollib maakohtu menetluskulude jaotust ja lahendab menetluskulude jaotuse ringkonnakohtus (IV). I
11.Hageja vaidlustas maakohtu otsuse üürilepingu lõppemise aja osas ja osas, milles maakohus luges põhjendatuks kostja nõudeõiguse tasumata üürilt viivise saamiseks.
12.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega osas, milles kohus tuvastas üürilepingu lõppemise aja ja kostja ühe kuu tasumata üüri ja kõrvalkulude nõude suuruse ning kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 ei korda neid. Hagejal oli üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus kuni lepingu lõppemiseni 01.05.2019. Järelikult võlgneb hageja kostjale aprilli kuu üüri 550 eurot ja kõrvalkulud 109,31 eurot.
13.Ringkonnakohus nõustub osaliselt apellatsioonkaebuse väitega, et kostjal puudub õigus nõuda aprilli üüri tasumata jätmise tõttu viivist 550 euro ulatuses. Maakohus on ekslikult tuvastanud tasaarvestatud nõuete lõppemise ajaks tasaarvestusavalduse hetke, kuid nõuded lõppevad VÕS § 197 lg 2 kohaselt tagasiulatuvalt tasaarvestuse õiguse tekkimise hetkest. Seetõttu on maakohus ekslikult tuvastanud ka poolte viivisenõuete ulatuse. Viivise lõppemine tasaarvestuse korral on õiguse kohaldamise küsimus, mida kohus arvestab sõltumata poolte väidetest. Aprilli üür tuli lepingu kohaselt tasuda kuu teisel päeval ehk 02.04.2019. Kostja võis VÕS § 82 lg 7 kohaselt täitmist nõuda kohustuse täitmise tähtpäeva möödumisel. Tagatise võis kostja lepingu kohaselt tagastada korteri üleandmisel, mis toimus 05.04.2019. Alates sellest ajast tekkis kostjal tasaarvestuse õigus ning poolte nõuded lõppesid tasaarvestuse tulemusena sellest ajast tagasiulatuvalt. Sellest hetkest lõppes ka viivisearvestus. Kostja üürinõudelt tuleb arvestada viivist 550 eurolt 3 päeva eest lepingujärgse intressimääraga 0,5% päevas, mis moodustab 8,25 eurot. II
14.Kostja vaidlustas vastuapellatsioonkaebuses maakohtu otsuse osas, milles maakohus tuvastas hageja nõude põhjendatuse remondifondi maksete, tagatisraha tagastamise ja õigusabikulude kandmisest tuleneva kahju hüvitise osas ning osas, milles maakohus leidis, et kostja vastunõue viivise osas on vastuolus hea usu põhimõttega.
15.Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et hageja tasutud remondifondi ja kindlustuse maksed kuuluvad tagastamisele. Maakohus on täitnud ka TsMS § 436 lg-st 1 tulenevat põhjendamiskohustust. VÕS § 292 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Kui
pooled on eluruumi üürilepingus kokku leppinud, et mingi kulutuse kannab üürnik, kuid kulutus ei vasta kõrvalkulude definitsioonile, on selline kokkulepe VÕS § 275 kohaselt tühine. Pooled on sõlminud kõrvalkulude tasumise kokkuleppe. Asja materjalidest nähtub, et hageja poolt tasutud igakuised arved koosnevad kommunaal- ja majanduskuludest. Viimased jaotuvad halduskuludeks, heakorra- ja remondifondiks, heakorratööde kuludeks, omanikukohustusteks/ kindlustuseks ning tehnohoolduse kuludeks. Maakohus leidis põhjendatult, et nii heakorra- ja remondifondi kui ka omanikukohustuse/kindlustuse kulud on olemuslikud sellised, mis ei seondu eluruumi kasutamisega, vaid pigem üürileandja korrashoiukohustusega. Maakohus on tõendeid hinnates ning poolte väiteid arvestades järeldanud, et korteri kasutamisega seonduvad üldkulud kaetakse heakorratööde kuluna, mitte heakorra- ja remondifondist. Ringkonnakohus nõustub selle järeldusega. Seetõttu on hageja tasunud remondifondi ja kindlustuse makseid alusetult. Kostjal tuleb alusetult saadud 777,19 eurot tagastada võlaõigusseaduse § 1028 lg 1 alusel.
16.Maakohus tuvastas õigesti, et hageja poolt kostjale tasutud tagatisraha kuulub tagastamisele. VÕS § 308 lg 3 sätestab, et üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Normi eesmärk on anda üürileandjale võimalus kontrollida, ega tal ei ole üürniku suhtes üürilepingust tulenevaid nõudeid, milleks võib mh olla nõue, et tagastatud asi oleks VÕS § 334 lg 1 sätestatud seisundis. Nõude võib üürileandja esitada nii kohtusse kui ka kohtuväliselt. Asja materjalide järgi sai hageja kostja 31.01.2019 koostatud ülesütlemisavalduse kätte 01.02.2019. Kostja määras lepingu lõppemise tähtpäevaks 3 kuud ülesütlemisavalduse esitamisest. TsÜS § 136 lg 3 kohaselt saabub kuudes arvutatava tähtajaga tähtpäev viimase kuu vastaval päeval. Seega lõppes üürileping 01.05.2019. Kostjal oli kuni 01.07.2019 aega teatada hagejale oma nõudest hageja vastu. Kostja teavitas hagejat korteri tagasisaamisel, et see oli nõutavast seisust märkimisväärselt halvemas seisus ja koostas nimekirja konkreetsetest puudustest ja kahjustustest, kuid ei esitanud nõude summat ega arvestust. Kas korter oli tagastamisel tavapärases seisus või oli sellel kahjustusi, ei oma käesoleva asja lahendamisel tähtsust, kuna kohast kahjunõuet pooled esitanud ei ole. Ringkonnakohus ei pea kostja teadet piisavaks nõudest teatamise viisiks, mis oleks andnud aluse tagatisraha jätta tagastamata. Õiguskirjanduses on asutud samuti seisukohale, et üürileandja ei saa keelduda tagatisraha tagastamisest üksnes sellisel viisil, et ta teatab üürnikule nõude olemasolust. Üürileandja saab tagatisraha endale jätta ja tagatisraha tagastamisest keelduda juhul, kui ta tasaarvestab üürniku suhtes kehtiva nõude tagatisraha tagastamise nõudega (Varul, P. jt. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2019, lk 327, p 3.4). Ülaltoodu põhjal ei ole kostja õigustatud tagatisraha endale jätma. Kostjal tuleb tagatisraha 550 eurot VÕS § 308 lg 3 alusel tagastada.
17.Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et hageja kohtueelsed õigusabikulud kuuluvad täies ulatuses hüvitamisele. Kohtueelsed õigusabikulud on hüvitatavad VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel eeldusel, et on täidetud kahju hüvitamise nõude üldised eeldused, eelkõige kahju olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. Kohtuväliste õigusabikulude hüvitamisel peab kohus VÕS § 128 lg 3
kohaldamisel kõigepealt hindama, kas õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik, st kas ilma selleta oleks hageja saanud oma õigusi tõhusalt kaitsta. Juhul kui õigusabi kasutamine oli vajalik, peab kohus hindama, kas hageja kantud kulud on mõistliku suurusega (Riigikohtu 3. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-19-13, p 11). Kohtueelne õigusteenus seisneb arve spetsifikatsiooni kohaselt üürilepingu ja dokumentidega tutvumises (1h) ning kostjale kirja koostamises (1h 15 min) tunnihinnaga 130 eurot. Nende kulude näol on tegemist otsese varalise kahjuga VÕS § 128 lg 3 tähenduses. Kahju on põhjuslikus seoses alusetult tasutud maksete mitte tagastamisega. Kostja väide, et kogu õigusabikulu ei ole põhjendatud, kuna hageja edastas vaid ühe kirja remondifondikulude nõudega, ei ole õige. Hageja esitas kirjas alusetu rikastumise nõudele lisaks üüri alandamise nõude ja kompromissi ettepaneku. Ringkonnakohus leiab, et hageja eesmärk oli kohtuvaidlust vältida ning selleks oli õigusteenuse kasutamine 2 tunni 15 minuti ulatuses summas 351 eurot koos käibemaksuga vajalik ja põhjendatud.
18.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kostja viivise nõudmine hageja üürija kõrvalkulude tasumisega hilinemise tõttu on vastuolus hea usu põhimõttega (TsÜS § 138; VÕS § 6 lg 1). Riigikohtu praktika kohaselt saab nõude maksmapanekut aegumistähtaja kestel lugeda hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ja nõuet seetõttu lõppenuks pikemaajalisele nõude sissenõudmata jätmisele tuginedes vaid erandlikel asjaoludel (Riigikohtu 17. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-09, p 11). Eelkõige peaks selliseks erandlikuks asjaoluks olema võlausaldaja vastuoluline käitumine, mis jätab võlgnikule mulje, et ta on oma nõude sissenõudmisest loobunud (Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-13, p 15). Pelgalt asjaolu, et kostja ei ole varem viivisenõuet esitanud, ei ole ringkonnakohtu hinnangul selliseks erandlikuks asjaoluks, millest järelduvalt ei ole kostja kasutanud oma õigust viivist nõuda heauskselt. Kostja viivisenõue on osaliselt aegunud. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole ka kostja aegunud nõuete tasaarvestamine hea usu põhimõttega vastuolus. Seadusandja on näinud tasaarvestuse tegemiseks laiemad võimalused, kui muude õiguskaitsevahendite puhul. VÕS § 200 lg 2 sätestab võimaluse tasaarvestada ka oma aegunud nõudeid, kui õigus nõuet tasaarvestada tekkis enne nõude aegumist. Nimetatud tähtaja sees on tasaarvestus hea usu põhimõttega vastuolus vaid erandlikel asjaoludel. Kostja käitumises ei esinenud vastuolulisust, mis annaks põhjuse käsitada tasaarvestust hea usu põhimõttega vastuolus olevana. Kostja on käitunud aastaid heas usus ja õigusrahu huvides ega ole paaripäevaste maksetega viivituste puhul viivist nõudnud. See ei saa võtta temalt aga õigust ennast oma nõudega hageja nõude vastu kaitsta. Kostjal on õigus viivisenõudele 349,46 euro ulatuses.
III
19.Kostja esitas avalduse oma nõuete tasaarvestamiseks hageja nõuetega.
VÕS § 201 lg-st 1 tuleneb, et kui tasaarvestaval poolel on mitu nõuet (nn aktiivnõuded), mida ta saab tasaarvestuseks kasutada, peab ta tasaarvestuse avalduses määrama, milliste aktiivnõuetega ta milliseid teise poole nõudeid (nn passiivnõudeid) tasaarvestab. Kui ta seda ei tee või kui teine pool vaidleb tasaarvestuse avalduses märgitud määramisele viivitamata vastu, loetakse kohustused tasaarvestatuks VÕS § 201 lg 1 p-des 1-4 sätestatud järjekorras. Kostja tasaarvestas 1) hageja alusetu rikastumise nõude kostjale kuuluva viivise nõudega; 2) hageja tagatise tagastamise nõude kostjale kuuluva üüri ja kõrvalkulude nõuetega; ja 3) hageja kahju hüvitamise nõude osaliselt kostjale kuuluva ülejäänud viivise nõudega ning ülejäänud kõrvalkulude nõudega. Hageja ei ole sellele määramisele vastu vaielnud.
20.Kohus on tuvastanud hageja nõuded kokku 1721,59 eurot ja kostja nõuded 1017,02 eurot. Kohus loeb kostja tasaarvestusavaldusest lähtuvalt tasaarvestatuks: 1) hageja alusetu rikastumise nõude (777,19 eurot) kostja viivisenõuetega (kokku 357,71 eurot) kattuvas osas; 2) hageja tagatise tagastamise nõude (550 eurot) ja kostja 1 kuu üüri nõude (550 eurot); 3) Hageja kahju hüvitamise nõude (351 eurot) kostja 1 kuu kõrvalkulude nõudega (109,31 eurot) kattuvas ulatuses. Kumbki pool ei ole nimetatud nõuetelt viivist taotlenud.
Hageja nõuded Alusetu rikastumine Tagatis Kahju hüvitamine Viivised AR-lt Viivised tagatiselt Kostja nõuded 1 kuu üür 1 kuu kõrvalkulud Viivised maksetega hilinemiselt Viivised maksmata üürilt Vahe sh põhivõlg sh viivised
Hageja alusetu rikastumise nõudelt tuleb arvestada viivist seaduses sätestatud määras alates 29.01.2019 kuni kohustuse täitmiseni 15.05.2020, mis moodustab 43,40 eurot. Kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 704,57 eurot (661,17+43,40).
21.Ringkonnakohus ei võtnud asja juurde kostja hilinemisega esitatud maksekorraldust. Samas tuleb kohtulahendi täitmisel arvestada, et kostja on 562,87 eurot tsiviilasja 2-19-19113 täitmiseks tasunud.
IV
22.Maakohus on põhjendatult jätnud menetluskulud poolte endi kanda, kuid ringkonnakohus muudab kulude poolte kanda jätmise põhjendusi. TsMS § 163 lg 2 kohaselt kohus võib jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Valik § 163 lg 1 alternatiivide vahel ning lg 2 kohaldatavus on kohtu kaalutlusotsus. Kohus peab põhjendama, miks valitud kulude jaotamise alus on kohtu hinnangul õiglane. Maakohus rahuldas hagi 559,72 euro ulatuses. Hageja põhinõuded moodustasid kokku 1678,19 eurot ning hagihind oli 1866,92 eurot. Kohus rahuldas hageja põhinõuded ning vähendas väljamõistetavat summat kostja tasaarvestuse tulemusena. Arvestades seda, et nii hageja nõuded kui ka kostja tasaarvestavad vastunõueded rahuldati osaliselt, samuti vaidluse olemust, kus üürilepingulisest suhtest on poolte erimeelsuste tõttu tekkinud, mitte niivõrd õiguslikult keerukas, kui detailide rohkuse tõttu aeganõudev menetlus, siis on käesolevas asjas põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Selline lahendus on kooskõlas § 163 lg 2 eesmärkidega, sest nii kohtud kui menetlusosalised väldivad seeläbi menetluskulude rahalise kindlaksmääramise menetlust.
23.Ringkonnakohus rahuldab nii apellatsioonkaebuse kui vastuapellatsioonkaebuse osaliselt ning jätab ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda TsMS § 163 lg 1 alusel.
/digitaalselt allkirjastatud/ Indrek Parrest
/digitaalselt allkirjastatud/ Kersti Kerstna-Vaks
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.