Tartu Maakohus
Kohtunik
Gerty Pau
Otsuse tegemise aeg ja koht
15. mai 2020, Tartu kohtumaja
Tsiviilasja number
2-19-19113
Tsiviilasi
W. W. hagi väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
1866,92 eurot Hageja W. W. (isikukood XXX; XXX) Hageja esindaja vandeadvokaat K. L. (XXX) Kostja K. L. (isikukood XXX; XXX; XXX) Kostja esindaja vandeadvokaat A. V., (XXX)
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
K.
L.
vastu
võlgnevuse
Kirjalik menetlus
Rahuldada W. W. hagi K. L. vastu osaliselt.
Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.
Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Selgitus menetlusabi taotlejale Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja
pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
2/6
jooksvalt heakorra teenuste osutamiseks (üldkoristus, akende pesu, haljustustööd, üldised heakorra teenused jne). Kõik need on seotud hageja poolt üüritud korteri kasutamisega. Üürilepingu p 1.2 kohaselt sõlmiti leping üheks aastaks, 19.09.2017–19.09.2018. Aasta möödudes ei avaldanud kumbki pool soovi lepingu lõpetamiseks ja leping pikenes automaatselt. Seega muutus leping tähtajatuks ja üürileandjal tuli lepingu ülesütlemisest üürnikule VÕS § 312 lg 1 kohaselt vähemalt 3 kuud ette teatada. Üürileandja poolt esitatud ülesütlemisavalduse kohaselt lõppes leping 01.05.2019. Hagejal on kohustus maksta kostjale 2019. a aprilli kuu eest üüri 550 eurot ning tasuda kõrvalkulud 109,31 eurot. Tagatisraha ei kuulu lepingu p 2.2 kohaselt tagastamisele, kuna korter oli tagasi saamisel nõutavast seisust oluliselt kehvemas seisus. Kuivõrd hageja põhinõuded on alusetud, on alusetud ka kõik hageja poolt esitatud viiviste nõuded ja kahju hüvitamise nõue. Kostja esitas alternatiivselt tasaarvestusavalduse. Kostjal on hageja vastu 2014. a juunist kuni 2019. a aprillini üüri ja kõrvalkulude tasumistega viivitamisest tekkinud viivise nõue 899,46 eurot. Lisaks on kostjal hageja vastu 2019. a aprilli üüri nõue 550 eurot ja kõrvalkulude nõue 109,31 eurot, kokku 659,31 eurot. Kostja tasaarvestas oma nõuded hageja nõuetega.
3/6
on teise kululiigi puhul tegemist heakorra- ja remondifondiga (dtl 19-46) ning kostja ei ole vaidlustanud hageja esitatud arvutust. Kui pooled on eluruumi üürilepingus kokku leppinud, et mingi kulutuse kannab üürnik, kuid kulutus ei vasta kõrvalkulude definitsioonile, on selline kokkulepe VÕS § 275 kohaselt tühine. Õigusalases kirjanduses on asutud seisukohale, et üürniku tasutavad kõrvalkulud peavad olema seotud asja kasutamisega. Kui pooled lepivad kokku, et üürnik tasub näiteks remondikulud, on see kokkulepe seadusest üürniku kahjuks kõrvalekalduv ning VÕS § 275 kohaselt tühine (P. Varul, I. Kull jt, Võlaõigusseadus II, Juura 2019, lk 293). Remondikulud reeglina kõrvalkulude hulka ei kuulu, sest need ei seondu asja kasutamise, vaid pigem üürileandja korrashoiukohustusega (Juridica 2018, nr 1, lk 3-15). Samuti ole üüriobjekti kasutamisega seotud elamu kindlustamise kulud, mis ei ole järelikult ka seaduse mõtte kohaselt kõrvalkulud. Kostja väite kohaselt oli hagejal heakorra- ja remondifondi tasumise kohustus, kuna seda raha on kasutatud mh jooksvalt heakorra teenuste osutamiseks (üldkoristus, akende pesu, haljustustööd, üldised heakorra teenused jne). Lisaks ei ole hageja kostja väidete kohaselt tõendanud ainult remondifondi maksete suurust. Kohus ei pea kostja väiteid nõude rahuldamata jätmise põhjuseks. Korteriühistu arvete kohaselt kuuluvad majanduskulude alla eraldi halduskulud, heakorra- ja remondifond, heakorratööd, omanikukohustused/kindlustus ja tehnohooldus. Kohtul ei ole põhjust arvata, et sellise kulude jaotuse puhul kantakse näiteks üldkoristustööd või akende pesemise kulud remondifondi maksetest, mitte heakorratööde kuluna. Lisaks ei ole näiteks kinnistuga seotud haljastustööd seotud korteri kasutamisega. Lepingu p 1.1 ei nähtu, et üürile antud eluruumi juurde kuuluks ka aia kasutamise õigus vms. Kuna hageja viidatud kulude tasumise kohustuse panemine üürnikule on seadusega vastuolus, ei saa kulude hüvitamise nõue olla seaduse või heade kommetega vastuolus. Kohus asub eeltoodu alusel seisukohale, et hagejal ei olnud kohustust kindlustuse ja remondifondi kulusid kanda ning tal on õigus nõuda VÕS § 1028 lg 1 alusel nende maksete tagastamist kokku 777,19 eurot.
4/6
annab ka üürileandjale stabiilsuse. Seadus ei sätesta, et üüritud asja enne tähtaegne tagastamine (dtl 18) toob kaasa lepingu varasema lõppemise. Kostjal oli kuni 01.07.2019 aega hagejale teatada oma nõudest hageja vastu. Seejuures ei piisa sellest, et kostja teatab oma nõude olemasolust. Kostja esindaja on küll 01.03.2019 e-kirjaga teatanud hagejale, et tal on nõue hageja vastu (dtl 77-79), kuid kostja ei ole hagejale selgitanud oma nõude sisu, summat ega esitanud täpset arvestust. Täpsema info puudumisel ei saa hageja tagatise kinnipidamisega nõustuda ega seda vaidlustada. Tagatise kinni pidamiseks ei piisa sellest, et kostja teatab põhimõtteliselt nõude olemasolust. Kostjal tuleb tagatis VÕS § 308 lg 3 alusel tagastada.
5/6
on hageja tasaarvestuse aluseks võtnud 2019. a aprilli kuu üüri viiviseid, piirates oma nõude selles osas põhinõudega. Kohus on eelpool asunud seisukohale, et üürileping lõppes 01.05.2019. Hagejal oli kohustus tasuda aprilli kuu eest üüri, hageja ei ole üüri tasumist tõendanud ning kostjal on õigus nõuda selle summa tasumist VÕS § 292 lg 1 alusel. Kostjal on õigus nõuda ka aprilli kõrvalkulude tasumist VÕS § 292 lg 1 alusel, kostja on seejuures kommunaalkulude summast õigesti maha arvestanud kindlustussumma ja remondifondi. 2019. a aprilli maksmise tähtajaks oli 02.04.2019, viiviseid tuleb hakata arvestama alates 03.04.2019 ning viiviste määr on 0,5% päevas.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
6/6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.