1866,92 eurot Hageja W. W. (isikukood XXX; XXX) Hageja esindaja vandeadvokaat K. L. (XXX) Kostja K. L. (isikukood XXX; XXX; XXX) Kostja esindaja vandeadvokaat A. V., (XXX)
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
K.
L.
vastu
võlgnevuse
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Rahuldada W. W. hagi K. L. vastu osaliselt.
2.Mõista K. L. W. W. kasuks välja 559,72 eurot.
3.Mõista K. L. W. W. kasuks välja viivised 117,88 eurolt alates 14.01.2020 kuni võla tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.
Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Selgitus menetlusabi taotlejale Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja
pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
HAGEJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
1.W. W. esitas Tartu Maakohtule K. L. vastu hagi, milles palus kostjalt välja mõista alusetult saadud 777,19 eurot, üürilepingu tagatise 550 eurot, mõlemalt summalt viivised VÕS § 113 lg 1 määras ja kahjuhüvitise 351 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 19.09.2017 eluruumi üürilepingu, millega kostja kohustus andma hageja kasutusse XXX asuva korteri ning hageja kohustus maksma kostjale selle eest üüri. Leping asendas hageja ja kostja vahel sama eseme suhtes 10.05.2014 sõlmitud eluruumi üürilepingut. Lepingu p 2.1 kohaselt pidi hageja tasuma üüri 550 eurot kuus ning p 2.3 kohaselt kommunaalkulud vastavalt kommunaalteenuste arvele. Hageja tasus summad vastavalt kokkuleppele. Kostja teatas 31.10.2018 hagejale, et soovib tõsta 2018. a detsembrist üüri 700 euroni, hageja vaidles sellele vastu. Pooled kokkuleppele ei jõudnud ning kostja esitas 01.02.2019 avalduse lepingu ülesütlemiseks alates 01.05.2019. Algselt soovis hageja korteri üle anda 31.03.2019, kostja soovis üleandmise edasi lükata 04.04.2019. Kuna kostja ei ilmunud korteri üleandmiseks kohale, saatis hageja kostjale 05.04.2019 korteri võtmed ja lepingulised suhted olid poolte vahel sellega lõppenud. Hageja tasus kostjale muuhulgas ka kindlustus- ja remondifondi makseid, sest tulenevalt keelebarjäärist ei mõistnud ta seda, et tegemist ei ole üürniku kohustusega. Alates 2019. a jaanuarist hageja kindlustuse ja remondifondi makseid kostjale ei tasunud. Hageja on tasunud kostjale alusetult 777,19 eurot ning nõuab selle VÕS § 1028 lg 1 alusel tagasi. Hageja teavitas kostjat oma nõudest 29.01.2019 ja sellest ajast alates on hagejal õigus nõuda VÕS § 113 lg 1 kohast viivist. Lepingu p 2.2 kohaselt maksis hageja kostjale tagatisena ühe kuu üüri summas 550 eurot. Kostja pidi selle tagastama 05.04.2019, kui hageja välja kolis. Kostja tagatist tagastanud ei ole, samuti ei ole ta teavitanud hagejat VÕS § 308 lg 3 kohaselt nõudest. Hagejal on õigus nõuda viivist alates 05.04.2019 kuni 550 euro täieliku tagastamiseni. Lisaks tuleks kostjal hagejale hüvitada VÕS § 128 lg 3 alusel kohtumenetluse-eelsed õigusabikulud 351 eurot. Kostja 14.01.2020 esitatud tasaarvestuse avaldus, mis tuleneb üüri ja kõrvalkulude tasumisega viivitamisest ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega.
KOSTJA VASTUVÄITED
2.Kostja hagi ei tunnista. Kostja vastuväidete kohaselt leppisid pooled inglise keelsetes lepingutes kirjalikult kokku, et lisaks 550 eurole kuuluvad ka kulude arved täies ulatuses tasumisele. Lisaks olid pooled suuliselt kokku leppinud, et kulude kandmine loetakse üüri koosseisu ning selle võrra oli üür väiksem. Üürnikuga elas koos tema eesti keelse emakeelega elukaaslane, kes osales ka läbirääkimistel ja seega ei saanud olla tegemist keelebarjääriga. Üürnik tasus vaidlustatud kulusid 4 aasta jooksul, hagi esitamine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Kostja leidis lisaks, et hageja ei ole tõendanud remondifondi kulude suurust. Esitatud arvetelt nähtub heakorra- ja remondifondi kulude suurus kokku arvestatult. Heakorra- ja remondifondi kogutud raha on kasutatud mh
2/6
jooksvalt heakorra teenuste osutamiseks (üldkoristus, akende pesu, haljustustööd, üldised heakorra teenused jne). Kõik need on seotud hageja poolt üüritud korteri kasutamisega. Üürilepingu p 1.2 kohaselt sõlmiti leping üheks aastaks, 19.09.2017–19.09.2018. Aasta möödudes ei avaldanud kumbki pool soovi lepingu lõpetamiseks ja leping pikenes automaatselt. Seega muutus leping tähtajatuks ja üürileandjal tuli lepingu ülesütlemisest üürnikule VÕS § 312 lg 1 kohaselt vähemalt 3 kuud ette teatada. Üürileandja poolt esitatud ülesütlemisavalduse kohaselt lõppes leping 01.05.2019. Hagejal on kohustus maksta kostjale 2019. a aprilli kuu eest üüri 550 eurot ning tasuda kõrvalkulud 109,31 eurot. Tagatisraha ei kuulu lepingu p 2.2 kohaselt tagastamisele, kuna korter oli tagasi saamisel nõutavast seisust oluliselt kehvemas seisus. Kuivõrd hageja põhinõuded on alusetud, on alusetud ka kõik hageja poolt esitatud viiviste nõuded ja kahju hüvitamise nõue. Kostja esitas alternatiivselt tasaarvestusavalduse. Kostjal on hageja vastu 2014. a juunist kuni 2019. a aprillini üüri ja kõrvalkulude tasumistega viivitamisest tekkinud viivise nõue 899,46 eurot. Lisaks on kostjal hageja vastu 2019. a aprilli üüri nõue 550 eurot ja kõrvalkulude nõue 109,31 eurot, kokku 659,31 eurot. Kostja tasaarvestas oma nõuded hageja nõuetega.
KOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED
3.Kohus leiab, et hagiavaldus on põhjendatud osaliselt. Kohus loeb esitatud dokumentaalsete tõenditega tõendatuks järgmised asjaolud: • pooled sõlmisid 19.09.2017 lepingu, millega kostja andis hagejale üürile XXX asuva korteri (dtl 8-13). Pooled leppisid kokku üürihinnas 550 eurot kuus; • kostja esitas hagejale 31.01.2019 ütlesütlemisavalduse, mille kohaselt ütles lepingu üles 3 kuu möödumisel teate esitamisest (dtl 14-15); • hageja teatas kostjale 22.02.2019 kindlustuse ja remondifondi maksmisest tulenevatest nõudest kostja vastu (dtl 16-17); • hageja andis kostjale korteri võtmed üle 05.04.2019 (dtl 18). Hageja nõuab kostjalt kindlustuse ja remondifondi maksete väljamõistmist, tagatise väljamõistmist, kahju hüvitamist (õigusabikulud) ja viiviseid. Kostja on esitanud tasaarvestuse avalduse.
4.Kõrvalkulud VÕS § 292 lg 1 sätestab, et üürnik peab kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Poolte vahel sõlmitud 19.09.2017 üürilepingu p 2.3. sõnastati järgmiselt: „The Tenant pays for the utilities by the correct time announced by the Landlord with the bill“ (2.3. Üürnik tasub kommunaalkulude eest õigeks ajaks, mis on märgitud üürileandja esitatud arvel, dtl 8 ja 11). Seega on üürilepingust nähtuvalt pooled kokku leppinud, et hageja tasub kommunaalkulude (kõrvalkulude) eest. Kostja ei ole tõendanud, et poolte vahel oli mingi muu, täpsem kokkulepe. Hageja nõuab esitatud arvestuse kohaselt kindlustuse ja remondifondi maksete tagastamist 14.12.2016 kuni 13.12.2018 eest kokku 777,19 eurot. Korteriühistu esitatud arvete kohaselt
3/6
on teise kululiigi puhul tegemist heakorra- ja remondifondiga (dtl 19-46) ning kostja ei ole vaidlustanud hageja esitatud arvutust. Kui pooled on eluruumi üürilepingus kokku leppinud, et mingi kulutuse kannab üürnik, kuid kulutus ei vasta kõrvalkulude definitsioonile, on selline kokkulepe VÕS § 275 kohaselt tühine. Õigusalases kirjanduses on asutud seisukohale, et üürniku tasutavad kõrvalkulud peavad olema seotud asja kasutamisega. Kui pooled lepivad kokku, et üürnik tasub näiteks remondikulud, on see kokkulepe seadusest üürniku kahjuks kõrvalekalduv ning VÕS § 275 kohaselt tühine (P. Varul, I. Kull jt, Võlaõigusseadus II, Juura 2019, lk 293). Remondikulud reeglina kõrvalkulude hulka ei kuulu, sest need ei seondu asja kasutamise, vaid pigem üürileandja korrashoiukohustusega (Juridica 2018, nr 1, lk 3-15). Samuti ole üüriobjekti kasutamisega seotud elamu kindlustamise kulud, mis ei ole järelikult ka seaduse mõtte kohaselt kõrvalkulud. Kostja väite kohaselt oli hagejal heakorra- ja remondifondi tasumise kohustus, kuna seda raha on kasutatud mh jooksvalt heakorra teenuste osutamiseks (üldkoristus, akende pesu, haljustustööd, üldised heakorra teenused jne). Lisaks ei ole hageja kostja väidete kohaselt tõendanud ainult remondifondi maksete suurust. Kohus ei pea kostja väiteid nõude rahuldamata jätmise põhjuseks. Korteriühistu arvete kohaselt kuuluvad majanduskulude alla eraldi halduskulud, heakorra- ja remondifond, heakorratööd, omanikukohustused/kindlustus ja tehnohooldus. Kohtul ei ole põhjust arvata, et sellise kulude jaotuse puhul kantakse näiteks üldkoristustööd või akende pesemise kulud remondifondi maksetest, mitte heakorratööde kuluna. Lisaks ei ole näiteks kinnistuga seotud haljastustööd seotud korteri kasutamisega. Lepingu p 1.1 ei nähtu, et üürile antud eluruumi juurde kuuluks ka aia kasutamise õigus vms. Kuna hageja viidatud kulude tasumise kohustuse panemine üürnikule on seadusega vastuolus, ei saa kulude hüvitamise nõue olla seaduse või heade kommetega vastuolus. Kohus asub eeltoodu alusel seisukohale, et hagejal ei olnud kohustust kindlustuse ja remondifondi kulusid kanda ning tal on õigus nõuda VÕS § 1028 lg 1 alusel nende maksete tagastamist kokku 777,19 eurot.
5.Tagatis Hageja nõuab tagatise 550 euro tagastamist. VÕS § 308 lg 3 kohaselt võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. 19.09.2017 lepingu p 1.2 kohaselt oli leping sõlmitud esialgu tähtajaga kuni 19.09.2018. Kuna pooled lepingu lõpetamisest teada ei andnud, muutus see lepingu p 1.2 kohaselt 20.09.2018 tähtajatuks (dtl 8, 86). Hageja esitatud lepingu punkti tõlge, mille kohaselt leping pikeneb aasta võrra, ei tulene lepingu sõnastusest (dtl 11). Lepingus on sõnastus: „If both parties do not show up the wish to end the contract after a year, the agreement will automatically prolong, till one of the parties would like to cancel the agreement.“ Lepingu tähtajatuks muutumine on kooskõlas ka VÕS § 310 lg-ga 1. VÕS § 312 lg 1 kohaselt võib tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Seega lõppes üürileping kostja 31.01.2019 ülesütlemisavalduse alusel 01.05.2019, pooled ei ole tõendanud lepingu lõppemist muul ajal või mingil muul alusel. Pooled on pidanud läbirääkimisi muul ajal lepingu lõpetamiseks, kuid ei ole kompromissile jõudnud. VÕS § 312 lg 1 tähtaeg on seaduses sätestatud küll üürniku kaitseks, kuid samas
4/6
annab ka üürileandjale stabiilsuse. Seadus ei sätesta, et üüritud asja enne tähtaegne tagastamine (dtl 18) toob kaasa lepingu varasema lõppemise. Kostjal oli kuni 01.07.2019 aega hagejale teatada oma nõudest hageja vastu. Seejuures ei piisa sellest, et kostja teatab oma nõude olemasolust. Kostja esindaja on küll 01.03.2019 e-kirjaga teatanud hagejale, et tal on nõue hageja vastu (dtl 77-79), kuid kostja ei ole hagejale selgitanud oma nõude sisu, summat ega esitanud täpset arvestust. Täpsema info puudumisel ei saa hageja tagatise kinnipidamisega nõustuda ega seda vaidlustada. Tagatise kinni pidamiseks ei piisa sellest, et kostja teatab põhimõtteliselt nõude olemasolust. Kostjal tuleb tagatis VÕS § 308 lg 3 alusel tagastada.
6.Viivised Hageja väitel teavitas ta kostjat remondifondi ja kindlustusmaksete nõudest 29.01.2019, kostja ei ole sellele väitele vastu vaielnud. Sellest ajast alates on hagejal õigus nõuda 777,19 eurolt VÕS § 101 lg 1 p 6 alusel VÕS § 113 lg 1 kohast viivist. Tagatise tagastamise kohustus tekkis kostjal lepingu lõppemisel 01.05.2019 ning hagejal on õigus nõuda viivist VÕS § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1 alusel alates 01.05.2019.
7.Õigusabikulud Lisaks eelnevale on hageja esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõude, kuna hagejal tekkisid kohtumenetluse-eelsed õigusabikulud 351 eurot (dtl 47, 48). Hageja õigusabikulud on hüvitatavad VÕS § 128 lg 3 alusel kui kohtumenetluse-eelsed õigusabikulud ning need on hüvitatavad eeldusel, et on täidetud kahju hüvitamise nõude üldised tingimused, eelkõige kahju olemasolu ja põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. Kohus on tuvastanud, et hagejal oli õigusteenuse osutamise ajal 2019. aasta veebruarismärtsis remondifondi kulude nõue kostja vastu. Seega tekitas kostja oma tegevusega hagejale kahju ning õigusteenuse kasutamine oli põhjendatud. Hagejal tekkinud kahju on põhjuslikus seoses kostja tegevusega, kostjal tuleb hagejale 351 eurot hüvitada VÕS § 128 lg 3 alusel.
8.Tasaarvestus Kostja on hageja nõuded 14.01.2020 tasaarvestanud oma nõudega hageja vastu. 8.1 Kostja väitel on tal hageja vastu 2014. a juunist kuni 2019. a aprillini üüri ja kõrvalkulude tasumistega viivitamisest tekkinud viivise nõue 899,46 eurot (dtl 67-68). Seejuures on poolte vahel sõlmitud lepingu p 2.1 kohaselt üüri maksetähtajaks kuu 2. kuupäev, üüri on kostja esitatud arvestusest nähtuvalt tasutud hiljemalt 5. kuupäeval. Kohus leiab, et sellises olukorras on viivise nõudmine vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Pooled sõlmisid esimese lepingu 10.05.2014, teise lepingu 19.09.2017 ning kostja ei ole näidanud, et tal oleks varasemalt hagejalt nõudnud üüri tähtajaks tasumist. Kui kostjale paaripäevane viivitus ei sobinud, oleks ta võinud teise lepingu sõlmimisest keelduda või anda hagejale teada, et tähtaja täpne järgimine on oluline. 8.2 Kostja on tasaarvestusena teatanud, et tal on hageja vastu 2019. a aprilli kuu üüri nõue 550 eurot ja aprilli kuu kõrvalkulude nõue 109,31 eurot (dtl 72), kokku 659,31 eurot. Lisaks
5/6
on hageja tasaarvestuse aluseks võtnud 2019. a aprilli kuu üüri viiviseid, piirates oma nõude selles osas põhinõudega. Kohus on eelpool asunud seisukohale, et üürileping lõppes 01.05.2019. Hagejal oli kohustus tasuda aprilli kuu eest üüri, hageja ei ole üüri tasumist tõendanud ning kostjal on õigus nõuda selle summa tasumist VÕS § 292 lg 1 alusel. Kostjal on õigus nõuda ka aprilli kõrvalkulude tasumist VÕS § 292 lg 1 alusel, kostja on seejuures kommunaalkulude summast õigesti maha arvestanud kindlustussumma ja remondifondi. 2019. a aprilli maksmise tähtajaks oli 02.04.2019, viiviseid tuleb hakata arvestama alates 03.04.2019 ning viiviste määr on 0,5% päevas.
9.Tasaarvestuse tegemise hetkel 14.01.2020 olid hagejal kostja vastu järgmised nõuded: • alusetult tasutud 777,19 euro tagastamise nõue, • sellelt arvestatud viivised alates 30.01.2019 kokku 59,62 eurot, • tagatise 550 euro tagastamine, • sellelt arvestatud viivised alates 01.05.2019 kokku 31.22 eurot, • kahjuhüvitis 351 eurot, kokku 1769,03 eurot. Kostjal olid hageja vastu järgmised nõuded: • üüri nõue 550 eurot, • sellelt arvestatud viivised 550 eurot (võimalik oleks 789,25), • kõrvalkulude nõue 109,31 eurot, kokku 1209,31 eurot. Seega on hageja nõue kostja vastu osaliselt tasaarvestusega lõppenud. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 559,72 eurot. Tulenevalt VÕS § 88 lg-test 6-8 loeb kohus tasaarvestusega lõppenuks alusetult tasutud summa nõude ja osaliselt, 432,12 euro osas, tagatise tagastamise nõude. Kahjuhüvitise nõudelt ei ole hageja viivist nõudnud ja viiviste nõudelt ei saa seadusest tulenevalt viivist nõuda. Seega tuleb jooksev viivis välja mõista tagatise tagastamise nõudelt osas, milles nõue ei lõppenud (117,88 eurot). Viivis tuleb välja mõista alates 14.01.2020 seadusjärgses määras.
10.Menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda. Kohus leiab, et kuivõrd suurem osa poolte nõuetest on tasaarvestusega lõppenud, on selline kulude jaotus poolte jaoks õiglane. Kohus arvestab kulude jaotusel ka sellega, et kostja saab hüvitise kohtueelse menetluskulude kandmise eest.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
6/6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.