2-18-13000/45 - Võlaõigus - Kahju õigusvastane tekitamine - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

1.Blank Konsultatsioonid OÜ (hageja) esitas 30.08.2018 hagi OÜ Bakan Invest (kostja) vastu, milles palus kostjalt mõista hageja kasuks välja 24 965,59 eurot ja viivise seadusjärgses määras 321,76 eurolt kuni nõude täieliku tasumiseni. Hageja vähendas nõuet 20.11.2018 taotluses ja palus välja mõista 14 153,76 eurot ning viivise. Hageja ja kostja vahel on 31. augustil 2015 sõlmitud kinnistu, asukohaga X, müügileping ja asjaõigusleping, millega hageja ostis nimetatud kinnistu 73 500 euro eest. Kostja on müügilepingus kinnitanud, et lepingu eseme koosseisu kuuluv ehitis vajab remonti, vee- ja kanalisatsioonitorustikud on vanad ning lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi (müügilepingu punkt 1.6.5.). Kuivõrd hageja ostis elamu, mis ka müügilepingu kohaselt vajas remonti, asus hageja vastavalt oma võimalustele elamus remonttöid tegema. Tööde käigus ilmnes, et elamu katus ja põrandad on arvatust märkimisväärselt halvemas seisukorras ning vajavad põhjalikku renoveerimist. Riiklikult tunnustatud eksperdi C.C. tehtud ehitustehnilise ekspertiisi kohaselt esinevad elamus järgmised varjatud puudused: - hoone kahe osa vahelisel kaldkatuse katusekonstruktsioonide puitosad on märgunud. - katusekonstruktsioonides esines mitmes piirkonnas seenkahjustusi. - kaldkatuse vasakpoolse osa ja vasakpoolse tiiva viilkatuse ühenduskohas on puit tugevasti kahjustatud. - katusekate on mitmes kohas katkine ning tuulekastidesse jookseb sademevesi. - koridoride põrandad on liigniisked. Alles oluliselt hiljem sai hagejale juhuslikult teatavaks, et katuse ja põrandatega seotud puudustest oli kostja teadlik juba enne müügilepingu sõlmimist ning ta teadlikult varjas puudusi. Ülaltoodud puuduste kõrvaldamiseks on hageja tellinud remonttööd kokku summas 14 321,76 eurot. Kostja on rikkunud müügilepingu tingimusi, kuna kinnistul asuvas elamus on ilmnenud varjatud puudused, mille eest müüja vastutab. Elamu, mille katus sajab mitmes kohas ulatuslikult läbi, mille katusekonstruktsioonid ja ruumide laed on seenekahjustustega

2.Kostja vaidles hagile vastu. Müügilepingu punktis 1.6.5. on märgitud, et lepingu eseme koosseisu kuuluv ehitis vajab remonti. Müügilepingu punktis 1.7.2. kinnitas hageja, et ostja on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning talle müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast. Lepingu eseme üleandmise ja vastuvõtmise aktis kinnitavad pooled, et kinnistul olev ühiselamu vastab müügilepingus väljatoodud seisukorrale ning ostjal ei ole müüja suhtes selle kohta pretensioone. Samuti on märgitud, et ruumide seisukord on rahuldav, aga vajab remonti. Eraldi on mainitud asjaolu, et katuseks on vana eterniitkatus. Lepingus ja lepingu eseme üleandmise ja vastuvõtmise aktis on selgesõnaliselt kirjas, millises seisus hoone on, ning seetõttu ei saa väita, et lepingu ese ei vastanud müügilepingu tingimustele. Hageja pole välja toonud, millisele konkreetsele müügilepingu tingimusele hoone ei vastanud. Hageja tegevusalaks on äriregistri andmetel enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus ning külalistemajad. Hageja puhul on seega tegemist isikuga, kelle jaoks kinnisvara haldamine on igapäevane majandus- ja kutsetegevus. Sellisele isikule on hoonete olukorra hindamine eelduslikult lihtsam kui tavainimesele. Hageja esindaja tutvus enne müügilepingu sõlmimist hoonega korduvalt ja väga põhjalikult. Muu hulgas uuris hageja seaduslik esindaja põhjalikult hoone katusealust, kuna soovis teada, kas hoonele saaks juurde ehitada teise korruse. Kostja ei ole mingeid väidetavaid puudusi varjanud. Kostja müüs hoone praktiliselt samas seisundis nagu ise ostis. Pooled märkisid juba hoone üleandmise ja vastuvõtmise aktis, et hoone eterniidist katus on vana. Hoone on ehitatud aastal 1962 ja seega oli müügilepingu sõlmimise ajal eterniitkatuse vanuseks 53 aastat. Asjaolu, et hoonel oli 53 aastat vana eterniitkatus, oli hagejale hoone omandamisel teada ning seega pidi professionaalne kinnisvarahaldaja mõistma, et tegemist on katusega, mis võib olla halvas seisus. Kostja vaidles vastu hagiavalduses toodud töödele.

Müügieseme mittevastavusest tuleneva ostja kahju hüvitamise nõude rahulamiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused: kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); kostjale on antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, v.a kui tegemist on olulise rikkumisega, on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik (VÕS § 115 lg-d 2 ja 3); hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Hageja esitatud nõude rahuldamiseks tuleb esmalt tuvastada, kas kostja on poolte vahel sõlmitud müügilepingut rikkunud. Riiklikult tunnustatud ekspert C.C. poolt teostatud ehitustehnilise ekspertiisi kohaselt esinevad elamus järgmised varjatud puudused: - hoone kahe osa vahelisel kaldkatuse ehk ühekaldelise katuse katusekonstruktsioonide puitosade niiskusesisalduse mõõtmisel saadi tulemuseks 20,3 – 26,8%, mis näitab puidu tugevat märgumist. Kõrgemad niiskusesisalduse näidud salvestati parempoolse osa neelukohas ning katuse keskosas; - katusekonstruktsioonides esines mitmes piirkonnas seenkahjustusi ning nende tulemusena on sarikate ning roovide efektiivsed ristlõiked oluliselt vähenenud. Eksperdi palvel avati katus (eemaldati eterniit) ning jäädvustati roovide ja sarikate seenkahjustused. Tugevasti olid kahjustatud sarikate otsad; - kaldkatuse vasakpoolse osa ja vasakpoolse tiiva viilkatuse ühenduskohas on puit tugevasti kahjustatud; - katusekate on mitmes kohas katkine ning tuulekastidesse jookseb sademevesi; - koridoride põrandad on tugevasti deformeerunud puitu lagundavate seente lagundava toime tulemusena ning protsess on jätkuv, kuna põrandad on liigniisked. Asja vastavust müügilepingu tingimustele reguleerib eeskätt VÕS § 217. VÕS § 218 lg 1 kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu ning VÕS §-de 77 ja 217 alusel. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. VÕS 217 lg 2 punktide 1 ja 2 kohaselt asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi või kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asja tavaliselt kasutatakse. Poolte vahel ei ole vaidlust, et müügilepingu sõlmimisel oli elamu koormatud üürilepingutega ja seal elasid sees üürnikud ja üürnikud jäid tähtajatute üürilepingute alusel kinnistu otsesteks valdajateks. Seega pidi eelkõige kostja poolt müüdav müügiese VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi elamiseks sobima ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt keskmise kvaliteediga. Lepingu p-s 1.6.5. müüja kinnitas, et lepingu eseme koosseisu kuuluv ehitis vajab remonti. Veeja kanalisatsioonitorustikud on vanad. Lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid

varjatud puudusi. Lepingu p-s 1.7.2 ostja (hageja) kinnitas, et on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning talle müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast. Antud juhul on poolte vahel vaidlus, milliseid ja kui põhjalikke töid tuleks sellisel juhul käsitleda remontöödena, mida pidi ostja ette nägema, kui ostab elamu sellise tingimusega/omadusega, et elamu vajab remonti. Remondivajadusega seoses on eelkõige tähtis, millistest elamuga seotud andmetest olid pooled lepingu sõlmimisel teadlikud ja millises ulatuses oli võimalik objektiga tutvuda ning milliseid vastastikuseid kinnitusi lepingu sõlmimisel avaldati. Vaidlust ei ole, et ostjal võimaldati igakülgselt elamuga tutvuda ning mingeid takistusi elamu katuse ja põrandate seisukorra ülevaatamiseks ei ole müüja ostjale teinud. 31.08.2015 üleandmise vastuvõtmise aktis kinnitasid pooled, et kinnistul olev ühiselamu vastab lepingus välja toodud seisukorrale ja komplekteeritusele ning ostjal ei ole selle kohta pretensioone. Ruumide seisukorra kohta on eraldi välja toodud, et seisukord on rahuldav, vajab remonti. Osaliselt vahetatud puitaknad plastikpakettakende vastu. Vana eterniitkatus. Osa hoonest on väljast soojustatud ning kaetud uue laudisega. Lõpetamata fassaadi värskendustööd ning akende paled. Paigaldamata pakettakende alla aknaplekid. Seega oli hagejal võimalik igati elamuga ja selle ehitusliku olukorraga tutvuda ja hinnata remonttööde vajadust ja pooled on vastastikuste avaldustega kirjeldanud elamu seisukorda. Mõistlik inimene, kes teadlikult soovis omandada 53 aastat tagasi ehitatud elamut, mille osas on korduvalt viidatud, et see vajab remonti, pidi eeldama, et hoone remontimise käigus võib ilmneda mõningaid varjatud puudusi. Kokkulepitud eeldusest, et hoone vajab remonti, on kõrvalekalduvad sellised tööd, mis on vaja teha, kui ilmnevad puudused ja elamu kvaliteet on selline, mis ei võimalda ilma ulatusliku kapitaalremondita elamut sihipäraselt (igapäevaseks elamiseks) kasutada. Kui elamu kasutamine ei ole võimalik, siis on alus asuda seisukohale, et lepingus kirjeldatud remondivajadus on eksitav ja lepinguobjekt ei vasta kokkulepitud tingimustele. Hageja on avaldanud, et varjatud puudustest tingituna ei olnud hageja hinnangul elamus tagatud normaalne elukeskkond. Samas ei ole hageja kordagi oma nõude esitamisel põhjendanud, et elamu kasutamine on tulenevalt varjatud puudustest takistatud. 27.11.2019 kohtuistungil kohtu küsimusele hageja esindaja vastas, et ei ole esitanud tõendit selle kohta, et kostja süül oleks takistatud ruumide üürimine. Hageja on korduvalt rõhutanud, et müügilepingu punkti 3.1 kohaselt anti müügilepingu sõlmimisega hagejale üle kinnistu kaudne valdus ja üürnikud jäid tähtajatute üürilepingute alusel kinnistu otsesteks valdajateks. Hageja tehtud remonttööd vastavad oma olemuselt kokkulepitud remondi vajadusele, tööde ajal ei ole elamu sihtotstarbeline kasutamine olnud takistatud ning kohus ei ole tuvastanud kohtule esitatud asjaoludel, et elamus olevad ruumid ei vastanud elamistingimustele. Seega ei rikkunud kostja müügilepingut. Antud menetluses on 16.09.2019 kohtuistungil kuulatud tunnistajatena üle A.A. ja B.B.. Tunnistaja A.A. antud ütluste kohaselt elab ta vaidlusaluses elamus, Blank Konsultatsioonid OÜ on üürileandja. A.A. kinnitas, et „remonttööd toimusid, aasta arvu ei mäleta, aga see võis olla 10 aastat tagasi või veel rohkem. D.D. tegi remonti väljast poolt, nagu mädaniku peitmiseks. Võeti vana vooder maha ja pandi uus peale, sarika otstele löödi uus vooder. D.D. nägi neid mädasid sarika otsi. Enne silikooniga parandamist lasi kindlasti katus läbi. Lõpuni