Eeter Plus OÜ hagi Eesti Side- ja Teenindustöötajate Ametiühingute Liidu vastu võla ja viivise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 21. jaanuari 2020 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Eeter Plus OÜ ja Eesti Side- ja Teenindustöötajate Ametiühingute Liidu apellatsioonkaebused
Kaebuse hind ringkonnakohtus
Eeter Plus OÜ apellatsioonkaebuse hind 40 944,28 eurot Eesti Side- ja Teenindustöötajate Ametiühingute Liidu apellatsioonkaebuse hind 11 224,78 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja Eeter Plus OÜ (registrikood 11218558), lepinguline esindaja vandeadvokaat Denis Polman esindajad ringkonnakohtus Kostja Eesti Sideja Teenindustöötajate Ametiühingute Liit (registrikood 80092795), seaduslik esindaja Kadri Kangur, lepinguline esindaja vandeadvokaat Siiri Schneider Menetluse liik
02.11.2020, avalik kohtuistung
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 21. jaanuari 2020 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebused jätta rahuldamata.
3.Poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
1.Eeter Plus OÜ (hageja) esitas 15.02.2017 Harju Maakohtule hagi Eesti Side- ja Teenindustöötajate Ametiühingute Liidu (kostja) vastu võla ja viivise nõudes.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 10.06.2015 kinnistu võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt kohustus hageja ostma ning kostja müüma kinnisasja asukohaga Haapsalu, Õhtu kallas 15. Kinnistul asuva ehitise seisukord oli kajastatud 25.06.2013 ekspertarvamuses, millega hageja tutvus enne lepingu sõlmimist. Leping sätestas müügihinna tasumise osamaksete kaupa, seejuures müügihind pidi olema tasutud enne asjaõiguslepingu sõlmimist. 2016. a maikuus andis kostja hagejale nõusoleku kinnistul asuva hoone põrandate avamiseks. Põrandate avamisel ja hoone kattematerjali eemaldamisel avastas hageja varjatud puudused. Hageja tellis asjatundja arvamuse RS-lt. Peamisteks varjatud puudusteks olid järgmised: korstna vundament on ära vajunud, vundament on ära vajunud, kandvad siseseinad ning vundamendi talad on mädanenud, põrandaid ja vahelagesid pole võimalik taastada. RS arvamuse kohaselt ei ole hoonet võimalik taastada. Hoone tuleb lammutada, koostada uus projektilahendus ning ehitada selle järgi uus vundament ja hoone maapealne osa. Lepingut sõlmides ei arvestanud hageja, et hoonet ei ole võimalik taastada. 20.09.2016 esitas hageja kostjale lepingust taganemise avalduse, millele kostja vaidles vastu. 21.12.2016 esitas kostja hagejale lepingust taganemise avalduse, mis ei ole hageja hinnangul kehtiv. Objekti valdus tagastati kostjale 12.01.2017.
3.Hageja palub kostjalt välja mõista 51 018,59 eurot, sh lepingu alusel kinnistu eest tasutud 27 000 eurot, leppetrahv 18 000 eurot ning kulude hüvitis 6018,59 eurot. Hageja palub kostjalt lisaks välja mõista viivise nõuete kogusummalt alates 22.11.2016 kuni täitmiseni määras 0,005% päevas. Kostja vastuväited
4.Kostja vaidles hagile vastu. Hageja taganemine müügilepingust on tühine, kuna kostja ei ole müügilepingut oluliselt rikkunud. Hageja kulude nõue on põhjendamatu osaliselt seetõttu, et mitmed kulud ei ole seotud müügilepingu sõlmimise ega täitmisega. Hageja ei ole õigustatud leppetrahvi nõudma.
5.25.06.2013 ekspertarvamuse kohaselt on kinnistul asuv hoone väga suures ulatuses amortiseerunud ja vajab kapitaalset remonti. Ekspert leidis, et enne hoone kasutusele võttu on vajalik kaasajastada planeering, siseviimistlus, konstruktsioonid ja insenerkommunikatsioonid. Hageja kinnitas 03.05.2015, et on põhjalikult arvestanud objekti muinsuskaitselisi nüansse ja suhteliselt halba seisukorda ning on teadlik, et maja tehnosüsteemid on amortiseerunud ja vajavad kiiret kaasajastamist. Kostja ei ole varjanud olulist teavet hoonega seotud asjaolude kohta. Kõik puudused on kajastatud ekspertiisiaktis, millega hageja tutvus enne müügilepingu sõlmimist. Hoonet on võimalik taastada.
6.Kostja hinnangul on hageja hoone taastamis- ja remonditöödega alustamisega viivitanud ebamõistlikult kaua. Kutse- ja majandustegevuses tegutseva ettevõtjana oli hagejal kohustus ostetud asi viivitamatult üle vaadata või lasta üle vaadata. Hageja on teavitanud kostjat varjatud puudustest osaliselt alles 20.09.2016 taganemisavalduses ja täiendavatest puudustest alles 15.02.2017 hagis. Kostja hinnangul on hageja kaotanud õiguse lepingust taganeda, kuna ei ole teinud taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama.
7.Kostja leiab, et hagejapoolne lepingust taganemine on tühine. Leping on lõppenud hoopis kostjapoolse 21.12.2016 taganemisavalduse alusel. Kostja on tasaarvestanud enda nõude summas 37 317,21 eurot hageja nõudega. Kostja nõue hageja vastu moodustub järgmiselt: 18 000 eurot leppetrahv, 36,54 eurot viivis, 699,99 eurot tasumata üür (perioodi 22.05.2015 – 10.06.2015 eest), 18 580,68 eurot hüvitis kasutuseelise eest (perioodil 10.06.2015 – 28.12.2016). Maakohtu otsus ja põhjendused
8.Harju Maakohus rahuldas 21.01.2020 otsusega hagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhinõude 10 997,14 eurot, 15.02.2017 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 26,94 eurot ning alates 16.02.2017 viivise põhinõudelt määraga 0,005% päevas kuni täitmiseni. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.
9.Hageja on lõplikes seisukohtades tuginenud täiesti uuele hagi alusele, väites, et kui kumbki taganemisavaldus ei ole kehtiv, siis on hagejal õigus nõuda müügihinna tagastamist ja kulutuste hüvitamist kehtiva müügilepingu alusel. Kohus ei lubanud hagi muuta, kuna kostja sellega ei nõustunud, uus alus on esitatud hilinenult ning hagi muutmiseks puudub mõjuv põhjus. Ühtlasi jättis kohus rahuldamata hageja vastuväite kohtu tegevusele.
10.Maakohus märkis, et poolte vahel puudub vaidlus järgmistes asjaoludes: poolte vahel sõlmiti 21.05.2015 üürileping, mille alusel andis kostja hagejale üürile hoonestatud kinnistu asukohaga Õhtu kallas 21, Haapsalu linn, üürihinnaga 1000 eurot kuus ning lepingu kehtivuse ajaga 22.05.2015-22.06.2015; kinnisasja valdus anti kostjalt hagejale üle 22.05.2015; pooled sõlmisid 10.06.2015 kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu ostuhinnaga 180 000 eurot. Asjaõigusliku lepingu sõlmimine pidi toimuma hiljemalt 01.10.2017 tingimusel, et ostja on tasunud ostuhinna. Ostuhinnast 1000 eurot oli tasutud enne 10.06.2015 müügilepingu sõlmimist ning 26 000 eurot tasuti täiendavalt, enne lepingust taganemist; hageja pöördus 18.04.2016 kostja poole saamaks nõusolekut küttekehade lammutamiseks ning seintelt, lagedelt ja põrandalt kattematerjalide eemaldamiseks. Kostja andis vastava nõusoleku 02.05.2016;
hageja esitas kostjale 20.09.2016 notariaalselt tõestatud lepingust taganemise avalduse, tuginedes olulisele lepingurikkumisele- põrandatalade läbi mädanemine ja vundamendi läbi vajumine; kostja tegi hagejale 10.11.2016 hoiatuse lepingust taganemise kohta ning andis täiendava tähtaja 01.12.2016 tasuda ostusumma osa 9000 eurot; kostja esitas 21.12.2016 hagejale notariaalselt kinnitatud lepingust taganemise avalduse, tuginedes lepingust tuleneva ostusumma tasumise kohustuse rikkumisele; kostja tegi hagejale 21.12.2016 avalduses ka tasaarvestusavalduse, tasaarvestades enda nõude kogusummas 37 317,21 eurot hageja nõudega; kinnisasja valdus on kostjale üle läinud 12.01.2017.
11.Maakohus hindas esmalt hageja taganemisavalduse kehtivust. Maakohus leidis, et hageja tegutses oma majandus- või kutsetegevuses ning seega oli tegemist isikuga, kes pidi VÕS § 219 lg 1 järgi ostetud asja viivitamatult üle vaatama või laskma üle vaadata. Hagejal oli võimalus tutvuda põhjalikult hoone seisundiga alates valduse üleandmisest 22.05.2015. Hageja on väitnud, et esmalt ei pidanudki hageja hoonet põhjalikult üle vaatama ning poolte kokkuleppel pidid esialgu toimuma üksnes konserveerimistööd edasiste kahjustuste vältimiseks. Kohtule sellise kokkuleppe olemasolu esitatud tõenditest ei nähtu. Seega oli lepinguobjekti ülevaatamise edasilükkamine risk, mille hageja endale võttis ja mille eest kostja vastutama ei pea. Kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni oli hageja kinnisasja valdaja. Hageja 18.04.2016 taotlusel andis kostja põranda kattematerjalide eemaldamiseks loa 02.05.2016. Hagejal ei olnud takistust küsida sellist nõusolekut koheselt pärast müügilepingu sõlmimist. Arvestades, et kostja andis nõusoleku 14 päeva möödudes ning puudub alus arvata, et kostja oleks viivitanud nõusoleku andmisega 2015.a mais, pidas maakohus põhjendatuks, et VÕS § 118 lg 1 p 1 järgne tähtaeg hakkas kulgema hiljemalt 24.06.2015, s.o kahe nädala möödumisel müügilepingu sõlmimisest. Kohtu hinnangul oli 20.09.2016 möödunud mõistlik aeg müügilepingust taganemiseks ning seega ei lõppenud leping hageja taganemisavalduse alusel.
12.Samuti ei olnud maakohtu hinnangul täidetud hageja taganemise sisulised eeldused. Hageja on 20.09.2016 taganemisavalduses viidanud olulise lepingurikkumisena järgmistele puudustele: põrandatalade läbi mädanemine ja vundamendi läbi vajumine. Seega tuleb kohtul anda hinnang eeskätt nende puuduste olemasolule ja olulisusele. Ülejäänud puudustele on viidatud alles 15.02.2017 esitatud hagis. Maakohtu hinnangul on neile puudustele tuginetud pärast mõistliku aja möödumist puudustest teadasaamisest.
13.Maakohus, analüüsides eriteadmistega isikute arvamusi ja kohtu poolt määratud eksperthinnangut, asus seisukohale, et hoone 2016. a fikseeritud puudused olid suuremad, kui oli välja toodud 2013. a hinnangus. Vundamendi puuduseid on 2013.a aktis vähe käsitletud, pigem on välja toodud asjaolud, mis viitavad vajadusele tuvastada täiendavalt põrandate alla jääva hoone osa seisukorda, ning mis peaksid tõstatama tõsiseid kahtlusi vundamendi seisukorra osas. Samuti on 2013.a aktis viidatud sellele, et põrandatalad on osades ruumides ilmselt kas ära vajunud või on välisseinte tsoonides talade toepinnad pehkinud ja talad osaliselt oma kandevõime kaotanud. 2016.a hinnangus on põrandakonstruktsiooni seisund, samuti vundamendi seisund juba katete eemaldamise ja põrandasse avade tegemise järgselt konkreetselt tuvastatud. Samas oli maakohus seisukohal, et erinevust lepingu eelselt olemas olnud teabe ja hilisemas uuringus saadud teabe vahel ei saa pidada sedavõrd oluliseks lepingurikkumiseks, mis annaks hagejale õiguse leping üles öelda. Maakohtu hinnangul ei ole toodud esile asjaolusid, mille pinnalt saaks teha järelduse, et 2016. a hinnangus oleks tuvastatud sedavõrd suuri erinevusi hoone
seisukorra osas, võrreldes 2013. a hinnangust nähtuvate ja ka visuaalselt tuvastatavate puudustega. Maakohtu hinnangul ei nähtu ühestki tõendist, et taganemisavalduses toodud puudused võiksid tuua endaga kaasa paratamatu vajaduse hoone lammutada ning täiesti uuesti ehitada. Tuginemine puudustele, mille esinemise võimalusele oli enne müügilepingu sõlmimist 2013. a hinnangus selgelt viidatud ning mille olemasolu oleks hageja saanud ise enne müügilepingu sõlmimist tuvastada, ei ole hageja poolt kooskõlas hea usu põhimõttega. Maakohtu hinnangul ei esine praegu ka VÕS § 221 lg 1 p 2 olukorda, esitatud tõenditest ei nähtu, et müüja oleks olnud lepingutingimustele mittevastavusest teadlik ning jätnud ostja sellest teavitamata. Eeltoodud põhjustel leidis maakohus, et hageja 20.09.2016 taganemisavaldus ei ole kehtiv.
14.Järgnevalt tuvastas kohus, kas müügileping võib olla lõppenud kostja taganemisavalduse alusel. Müügilepingu punktist 3.2 nähtub, et hageja pidi tasuma kostjale hiljemalt 30.09.2016 lepingu eseme ostuhinnast 9000 eurot. Vaidlus puudub selles, et hageja seda summat kostjale tasunud ei ole. Kostja oli andnud hagejale lepingurikkumise kõrvaldamiseks täiendava tähtaja. Seega oli kostja õigustatud VÕS § 116 lg 2 p-st 5 tulenevalt 21.12.2016 avaldusega lepingust taganema.
15.Hageja hinnangul ei ole kostja taganemisavaldus kehtiv vormipuuduse tõttu. Müügilepingu punktis 7.3 on kokku lepitud, et müügilepingust taganemiseks saadab õigustatud pool teisele poolele notariaalkorras ühepoolse tõestatud avalduse, milles märgib lepingust taganemise aluse. Kostja taganemisavaldus oli notariaalselt kinnitatud. Samas ei saa notariaalselt tõestatud vormi kasutamata jätmine tuua endaga kaasa tahteavalduse tühisust. Hageja on 23.12.2016 vastuses kostja taganemisavaldusele leidnud, et kostja taganemisavaldus on tühine, kuna selles esitatud aluseid tegelikkuses ei esine. Maakohtu hinnangul hageja aktsepteeris kostja taganemisavalduse vormi, vaieldes vastu vaid sisule. Vormipuudus ei toonud kaasa taganemisavalduse tühisust. Kuivõrd taganemisavalduse sisulised eeldused on praegusel juhul täidetud, on kostja 21.12.2016 taganemisavaldus kehtiv. Müügileping on seega lõppenud kostja 21.12.2016 taganemisavalduse alusel, lepingu punkti 7.1.3 kohaselt.
16.Järgnevalt käsitles maakohus taganemise õiguslikke tagajärgi. Vaidlus puudub selles, et müügilepingu alusel tasutud osamaksed 27 000 eurot kuuluvad lepingust taganemisel tagastamisele. Hageja on tagastanud kostjale vaidlusaluse kinnisasja valduse, mistõttu on hageja enda kohustuse täitnud. Seega on hageja nõue müügilepingu alusel tasutud 27 000 euro tagastamiseks VÕS § 189 lg 1 esimese lause alusel põhjendatud. Lepingus on sätestatud ostja õigus nõuda leppetrahvi müüjalt juhul, kui leping lõpetakse lepingu punkti 7.2 alusel. Praegusel juhul lõppes leping taganemisega lepingu punkti 7.1 (alapunkti 7.1.3) alusel. Sellisel juhul ei ole ostja õigustatud müüjalt leppetrahvi nõudma. Seega ei ole hageja leppetrahvi nõue põhjendatud.
17.Hageja on taotlenud kostjalt ka lepingu järgi hüvitamisele kuuluvate kulude kokku 6018,59 euro väljamõistmist. Hagiavalduse kohaselt tugineb antud nõue lepingu punktile 7.5. Selles punktis on pooled kokku leppinud, et lepingust taganemisel tagastamisele kuuluvalt ostuhinnalt intresse ei maksta ning poolel ei ole lepingust taganemisel õigust esitada teise poole vastu mistahes muid käesolevas lepingupunktis nimetamata rahalisi nõudeid seoses käesoleva lepinguga, va ostja poolt tehtud kulutuste hüvitamine ostja poolt esitatud arvete alusel. Kohtu hinnangul ei tulene lepingu punktist 7.5, et kulude hüvitamist võib hageja nõuda vaid juhul, kui leping on lõppenud hageja taganemisavalduse alusel. Seetõttu leidis kohus, et kulude hüvitamise nõude võib esitada ka juhul, kui lepingust on taganenud kostja.
18.Kohtu hinnangul on hageja kulude nõue põhjendatud vähemalt järgmises ulatuses: eelmärke seadmise kulu 294,79 eurot, riigilõiv 52,50 eurot, kindlustuse kulu 2*236 eurot, valveteenuse kulu 121,47 eurot ja 460,20 eurot ning maamaksu kulu 210,88 eurot ja 421,75 eurot. Eeltoodud kulude kandmine hageja poolt on lepitud poolte vahel kokku lepingu punktides 4.1, 4.3 ja 4.4. Need kulud on põhimõtteliselt käsitletavad ka esemele tehtud vajalike kulutustena VÕS § 191 lg 2 tähenduses, kuna tagasid kinnistu väärtuse säilimist. Geoaluse tellimise kulu, ekspertiiside kulu ning eskiisprojekti koostamise kulu võis hageja enda jaoks olla hoone taastamiseks vajalik kulu. Neid kulusid ei saa aga käsitleda lepingus ette nähtud kuludena või VÕS § 191 lg-s 2 sätestatud esemele tehtava vajalike kulutustena. Notariaalse avalduse kulu 285 eurot ei saa kohus samuti lugeda põhjendatuks, juba ainuüksi seetõttu, et kohtu hinnangul oli hageja taganemisavaldus tühine. Kohtuväline õigusabikulu ei ole samuti käsitletav vajaliku kulutusena VÕS § 191 lg 2 ja TsÜS § 63 p 1 tähenduses ning see nõue ei kuuluks rahuldamisele ka alusetu rikastumise sätete alusel. Samuti ei ole see käsitletav lepingu punktis 7.5 käsitletud hüvitamisele kuuluva kuluna. Seega on kulud põhjendatud summas 2033,59 eurot.
19.Müügilepingu p-s 7.6 on sätestatud, et lepingu pool on lepingust taganemise järgselt kohustatud tasuma lepingust tulenevad rahalised maksed, sh lepingus sätestatud leppetrahvi teisele poolele hiljemalt 7 kalendripäeva jooksul lepingust taganemise jõustumisest arvates, v.a juhul, kui pool saab teha leppetrahvi summa osas tasaarvestuse. Poolte vahel sõlmitud müügileping on lõppenud kostja 21.12.2016 taganemisavalduse alusel. Taganemisavaldus on hagejale edastatud 21.12.2016 e-posti teel. Seega jõustus taganemine 21.12.2016 ja kostjal tuli tagastada hagejale ostuhind 27 000 eurot ning hüvitada müügilepingu punkti 7.5 järgsed kulutused 2033,59 eurot hiljemalt 28.12.2016.
20.Maakohus leidis, et kostja nõue, mida ta on soovinud tasaarvestada hageja nõudega, on põhjendatud osaliselt. Poolte vahel sõlmitud lepingu punktis 7.5 on sätestatud, et lepingust taganemisel punkti 7.1 alusel kohustub ostja tasuma müüjale leppetrahvi 18 000 eurot. Hageja on rikkunud oma lepingulist kohustust, jättes ostuhinna osamakse tähtaegselt tasumata ega ole kohustust täitnud ka talle antud täiendava tähtaja jooksul, seega on leppetrahvi nõue 18 000 eurot põhjendatud.
21.Kostja tasaarvestas hageja nõudega ka enda viivisenõude hageja vastu. Müügilepingu punktis 3.9 on sätestatud, et ostuhinna tasumisega viivitamisel on müüjal õigus nõuda ostjalt viivist 0,005% tähtajaks tasumata summalt päevas. Kostja on arvestanud viiviseid tähtaegselt tasumata ostuhinnalt 9000 eurot ajavahemiku 01.10.2016-19.12.2016 eest kogusummas 36,45 eurot. Kostja tasaarvestusavaldus on viivise nõude 36,45 euro osas põhjendatud.
22.Kostja tasaarveldusnõue üürisumma osas ei ole põhjendatud. Üürilepingu p-s 8.4 leppisid pooled kokku, et kui poolte vahel sõlmitakse kinnisasja võlaõiguslik müügileping, arvestatakse üürisumma maha esimesest sisse makstavast summast. Lepingu p-s 3.2 on pooled deklareerinud, et ostja on müüjale tasunud enne lepingu sõlmimist müügisummast 1000 eurot. Selles järeldub, et hageja tasus kostjale ette üüri 1000 eurot ning see arvestati vastavalt üürilepingu tingimusele müügilepingu sõlmimisel tasutud ostuhinna hulka.
23.Kostja kasutuseelise nõue ei ole põhjendatud. Kostja on ise kinnitanud, et antud seisundis ei ole võimalik hoonet kasutada. Tõendamata on kostja väited, mille kohaselt oleks ta saanud perioodil, mil hageja kinnisasja valdas, kinnistut ise kasutada või asja välja üürida. Pooltel oli sõlmitud küll üürileping, kuid selle eesmärgiks oli võimaldada hagejal võtta kinnisasja valdus üle objektiga tutvumise ja renoveerimistööde ettevalmistamise eesmärgil
juba müügilepingu sõlmimisele eelnevalt. Arvestades, et kostja enda kinnitusel puudus hoonel kasutusväärtus ilma eelnevate renoveerimistöödeta, ei ole kostja väited võimaliku kasutuse või väljaüürimisest saadava tulu kohta usutavad. Kasutuseelise nõudmine on vastuolus hea usu põhimõttega ka tulenevalt sellest, et kostja ei ole oma käitumisega varasemalt andnud märku sellest, ta võiks hagejalt kasutuseelist nõuda.
24.Kohus leidis, et kostja tasaarvestus oli põhjendatud 18 036,45 euro ulatuses ning selles ulatuses on tasaarvestuse aluseks olevad asjaolud tõendatud.
25.Poolte nõudeid võis tasaarvestada alates ajast, mil mõlema poole rahalised kohustused kuulusid täitmisele, s.o alates 28.12.2016. Selle kuupäeva seisuga oli hageja nõue kostja vastu (27 000 + 2033,59) 29 033,59 eurot ning kostja nõue hageja vastu (18 000 + 36,45) 18 036,45 eurot. Kohus tasaarvestab poolte nõuded kattuvas ulatuses ning selle tulemusel tuleb kostjal hagejale tasuda põhinõue 10 997,14 eurot. Seega on sissenõutavaks muutunud viivise nõue hagi esitamise seisuga põhjendatud summas 26,94 eurot. Hageja on õigustatud nõudma ka edasiulatuvat viivist. Hageja apellatsioonkaebus
26.Hageja palus 25.02.2020 esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, milles hagi jäi rahuldamata ja uue otsusega rahuldada hagi täies ulatuses.
27.Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus üllatuslikult tuvastanud kostja taganemisavalduse kehtivuse. Maakohus märkis, et hageja ei tuginenud 23.12.2016 e-kirjas vormipuudusele kostja taganemisavalduses. Samas ei arutanud maakohus kordagi hageja 23.12.2016 e-kirja õiguslikku tähendust. Samuti ei tuginenud maakohtu poolt viidatud asjaolule kostja. Kui hageja oleks teadnud, et maakohus sellisele asjaolule tugineb, siis oleks hageja käitunud kohtumenetluses teisiti. Hageja oleks esitanud leppetrahvi vähendamise taotluse, kuna hagejaga tehingu ärajäämisega ei kandnud kostja mingit kahju, vaid sai kinnisvarahindade tõusust kasu, st kostja sai müüa kinnistu parematel turutingimustel. Samuti oleks hageja saanud tõendada, et on tuginenud taganemisavalduse vorminõude rikkumisele kompromissiläbirääkimistes.
28.Hageja on seisukohal, et 23.12.2016 e-kiri ei võta hagejalt ära õigust tugineda kostja taganemisavalduse tühisusele vorminõude rikkumise tõttu. Hageja ei kiitnud heaks taganemisavalduse tegemist muus vormis kui müügilepingus kokku lepitud. Käesoleval juhul ei olnud kokkulepet vorminõude muutmiseks, mis peab olema selgesõnaliselt tehtud.
29.Müügilepingu oluline rikkumine kostja poolt tuleb samuti lugeda tõendatuks. Põrandatalad on läbi mädanenud ja vundament on läbivajunud. Kostja apellatsioonkaebus
30.Kostja palus 04.03.2020 esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus hagi rahuldas ja uue otusega jätta hagi rahuldamata.
31.Kui kohus leidis, et hageja taganemisavaldus ei ole kehtiv, oleks ta pidanud jätma hagi täielikult rahuldamata ja mitte hakkama analüüsima, kas ja mille alusel müügileping lõppes. Hageja ei ole nõude alusena esile toonud kostja taganemisavaldust, vaid on hoopis pidanud seda tühiseks.
32.Kostja ei nõustu sellega, et kohus ei ole arvestanud tasaarvestuse tegemisel kogu summaga, millega kostja hageja nõude müügilepingust taganemisel tasaarveldas. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et tasaarvestus üüri ja kasutuseelise osas ei ole põhjendatud. Kuna müügilepingust on taganetud, siis kuulub üür perioodi eest, mil üürileping kehtis, tasumisele. Vastasel korral on hageja kasutanud üürilepingu kehtivuse ajal kinnistut tasuta. Samuti on ebaõige maakohtu seisukoht, et kasutuseelise nõudmine on hea usu põhimõttega vastuolus. Hageja kasutuseelis seisneb asja faktilise kasutamise võimaluses. Teise asjaoluna seisneb kasutuseelis selles, et nimetatud perioodil ei saanud kostja seda kinnistut ise kasutada ega välja üürida. Vastused apellatsioonkaebustele
33.Pooled vaidlesid apellatsioonkaebustele vastu ja palusid jätta need rahuldamata.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
34.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.
35.Poolte vahel sõlmiti kinnistu müügileping 10.06.2015. Asjaõigusleping pidi sõlmitama hiljemalt 01.10.2017. Kinnistu valdus oli hagejale üle antud 22.05.2015. Hageja pöördus 18.04.2016 kostja poole nõusoleku saamiseks põrandatelt, seintelt ja lagedelt materjalide eemaldamiseks ja kasutuskõlbmatuks muutunud küttekehade lammutamiseks. Kostja andis nõusoleku 02.05.2016. Hageja esitas 20.09.2016 kostjale müügilepingust taganemisavalduse, kuna hoone põrandatalad on läbimädanenud ning vundament on läbi vajunud. Hagiavalduses tugines hageja veel täiendavatele puudustele.
36.Maakohus leidis, et hageja taganes müügilepingust peale mõistliku aja möödumist, mistõttu on ta kaotanud õiguse lepingust taganeda. Ringkonnakohus märgib, et kuigi hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse rahuldamata jäänud osas, ei ole hageja apellatsioonkaebuses põhjendanud, miks ta leiab, et maakohtu nimetatud seisukoht on vale. Ringkonnakohus nõustub, et hageja on kaotanud õiguse lepingust taganeda. VÕS § 219 lg 1 sätestab, et kui ostja on müügilepingu sõlminud oma majandus- või kutsetegevuses, peab ta ostetud asja viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma. VÕS § 220 lg 1 järgi peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS § 118 lg 1 p 1 sätestab, et taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Hagiavalduse kohaselt sai hageja varjatud puudustest teada eriteadmistega isiku RS poolt 2016.a suvel esitatud hinnangust. Ringkonnakohus leiab, et hageja oleks pidanud hoone üle vaatamata või selle üle vaadata laskma pärast müügilepingu sõlmimist. Kuigi üldjuhul tähendab ülevaatus väliselt äratuntavate puuduste olemasolu tuvastamist, siis käesoleval juhul on tegemist üldjuhust erineva olukorraga. Hagejale oli enne müügilepingu sõlmimist kättesaadavaks tehtud Ösel Consulting OÜ poolt 2013.a läbiviidud arvamus, millest nähtuvalt oli hoone halvas seisukorras ning milles on viidatud mitmete hooneosade täiendavale kontrollimise vajadusele. Sealhulgas on märgitud, et esimese korruse põrandad on paljudes ruumides ära vajunud; mitmes ruumis on põrandal katteks õhku mitte läbilaskev
PVC kate, mis on vaja kohe eemaldada; osades ruumides on ilmselt põrandatalad ära vajunud või on välisseinte tsoonides talade toepinnad pehkinud ja talad osaliselt oma kandevõime kaotanud; põrandate kandekonstruktsioonide kandevõime selgitamiseks peab tegema lisauuringuid, põrandasse on vaja teha kontrollavad, et selgitada välja põrandatalade ja kandekonstruktsioonide tegelik seisukord. Sellises olukorras eeldab VÕS § 219 lg 1 järgne ülevaatus eriteadmiste kasutamist, nii nagu hageja teostas selle spetsialisti kaudu 2016.a suvel. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kui kostja andis 2016.a mais hagejale nõusoleku põranda kattematerjalide eemaldamiseks, siis ei ole alust arvata, et kostja ei oleks nõusolekut andnud koheselt pärast müügilepingu sõlmimist. Põhjendatuks ei saa pidada olukorda, kus halvas seisukorras olev kinnistu on hageja valduses enam kui aasta aega ja alles siis hakkab hageja hoonet põhjalikumalt uurima ja sellest tulenevalt varjatud puudustele tuginema. Eeltoodule tuginedes oleks hageja pidanud täiendavatest puudustest teada saama juba 2015.a suvel ning 20.09.2016 esitatud taganemisavaldus on esitatud pärast mõistliku tähtaja möödumist.
37.Hoolimata sellest, et taganemisavaldus esitati pärast mõistliku tähtaja möödumist, võttis maakohus seisukoha küsimuses, kas taganemise sisulised eeldused on täidetud. Sealjuures kontrollis maakohus ainult 20.09.2016 taganemisavalduses esitatud taganemise aluseid (põrandatalade läbi mädanemine ja vundamendi läbivajumine), kuna teistele puudustele on tuginetud mitte üksnes mõistliku aja möödumisel pärast seda kui hageja pidi puudustest teada saama, vaid ka mõistliku aja möödumisel pärast seda, kui hageja puudustest tegelikult teada sai, s.o pärast eriteadmistega isiku RS arvamusega tutvumisest 2016.a. suvel, kuna teistele puudustele tugines hageja alles 15.02.2017 hagiavalduses (VÕS § 220 lg 1).
38.Ösel Consulting OÜ 2013.a hinnangu kohaselt on esimese korruse ruumides põrandad paljudes kohtades ära vajunud, osades ruumides on ilmselt põrandatalad ära vajunud või on välisseinte tsoonides talade toepinnad pehkinud ja talad osaliselt oma kandevõime kaotanud; põrandate kandekonstruktsioonide kandevõime selgitamiseks peab tegema lisauuringuid; midagi jookseb vundamendi alla (I kd tl 11-28). RS 2016.a arvamuse kohaselt on vundamendi konstruktsioon osaliselt ära vajunud, põrandate talastik esimesel korrusel on amortiseerunud (I kd tl 30-33). Maakohus määras 22.03.2018 määrusega ekspertiisi, mille viis läbi riiklikult tunnustatud ekspert GE (I kd tl 32-50). GE arvamuse kohaselt olid esimese korruse puitpõrandatega ja vundamendiga seotud puudused olemas juba müügilepingu sõlmimise ajal 22.05.2015. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa hageja poolt viidatud põrandatalade läbimädanemist pidada puuduseks, mis ei olnud hagejale teada. Juba Ösel Consulting OÜ 2013.a hinnangus oli märgitud, et esimese korruse ruumides on põrandad paljudes kohtades ära vajunud, ning et osades ruumides on põrandatalad ilmselt ära vajunud või on talade toepinnad pehkinud ja talad osaliselt oma kandevõime kaotanud. Kuigi vundamendi puudused olid suuremad kui Ösel Consulting OÜ 2013.a hinnangust nähtus, ei ole erinevus selline, mida saaks käsitleda olulise lepingrikkumisena ja mis annaks aluse müügilepingust taganemiseks (VÕS § 116 lg 1, lg 2). GE arvamuse kohaselt ei saanud vundamendi puudused tulla ostjale üllatusena, kuna ostjale oli teada nii põrandate äravajumine kui ka vee või kanalisatsiooni jooksmine vundamendi alla. Samuti märgib kolleegium, et Ösel Consulting OÜ 2013.a arvamuses on viidatud sellele, et põrandate kandekonstruktsioonide kandevõime selgitamiseks peab tegema lisauuringuid, põrandasse on vaja teha kontrollavad, et selgitada välja põrandatalade ja kandekonstruktsioonide tegelik seisukord. Sealjuures nähtub GE arvamusest, et vundamendi puudused ei ole sellised, mis nõuavad vundamendi lammutamist, vaid vundamenti on võimalik rekonstrueerida (I kd tl 40). Ülaltoodust tulenevalt ei saanud põrandatalade ja vundamendi puudused olla aluseks müügilepingust taganemisele.
39.Samuti on taganemisavalduse esitanud kostja. Kostja on esitanud hagejale 21.12.2016 notariaalselt kinnitatud taganemisavalduse, milles taganes müügilepingust, kuna hageja oli jätnud, hoolimata täiendava tähtaja andmisest, tähtaegselt tasumata ostuhinna osamakse (I kd tl 38-39). Müügilepingu punkti 7.3 järgi tuli taganemisavaldus esitada notariaalselt tõestatud vormis. TsÜS § 83 lg 2 sätestab, et kokkulepitud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti. Õiguskirjanduses on selgitatud, et vorminõude rikkumise tagajärje üle otsustamisel tuleb arvestada kokkuleppelise vorminõude eesmärki. Kui selleks on üksnes tõendamisfunktsioon, siis ei pea vorminõude järgimata jätmine alati tehingu tühisust kaasa tooma (P. Varul jt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2010, lk 259). Ringkonnakohus leiab, et taganemisavalduse notariaalse tõestamisnõude eesmärgiks ei olnud hoiatusfunktsiooni ning nõustamisfunktsiooni täitmine, mida kinnitab ka see, et seadus sellisele taganemisavaldusele vorminõuet ette ei näe. Kolleegiumi hinnangul kannab poolte kokkulepitud vorm üksnes tõendamisfunktsiooni, tagades, et hiljem oleks võimalik tehingu sisu selgelt ja üheselt mõistetavalt kindlaks teha. Kuna taganemisavalduse sisu on antud juhul ka notariaalselt kinnitatud taganemisavalduse puhul selgelt kindlaks tehtav, siis ei toonud kokkulepitud vorminõude järgimata jätmine kaasa taganemisavalduse tühisust. Vaidlus puudub, et hageja jättis müügilepingu järgse osamakse tasumata. Seega on ka taganemise sisulised eeldused täidetud ning kostja taganemisavaldus on kehtiv.
40.VÕS § 189 lg 1 sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Ebaõige on kostja seisukoht, et kuna hageja taganemisavaldus ei kehti, siis ainuüksi seetõttu tuleks hagi jätta rahuldamata. Asjaolu, et kohus on tuvastanud, mitte hageja, vaid kostja, taganemisavalduse kehtivuse, ei võta hagejalt ära lepingust taganemise tagajärjel tekkivaid nõudeid. Seega on maakohus õigesti pidanud põhjendatuks hageja nõuet tasutud ostuhinna tagastamiseks summas 27 000 eurot. Kuna müügileping lõppes kostja taganemisavalduse alusel, siis ei ole põhjendatud hageja leppetrahvinõue.
41.Hageja nõudis ka müügilepingu p 7.5 alusel kulutuste hüvitamist summas 6018,59 eurot. Maakohus pidas hageja nõuet kulutuste hüvitamiseks põhjendatuks osaliselt, s.o summas 2033,59 eurot. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses esitanud põhjendusi, miks ta leiab, et kulutuste hüvitamise nõue tuleks rahuldada suuremas ulatuses. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses esitanud kulutuste hüvitamisega seoses konkreetseid põhjendusi, miks on maakohtu otsus selles osas vale. Ringkonnakohus märgib, et maakohus on põhjendanud, miks ta leiab, et hagejal on kostja vastu kulutuste hüvitamise nõue summas 2033,59 eurot. Apellatsioonkaebustes ei ole kulutuste hüvitamise osas sisulisi vastuväiteid esitatud. Eeltoodust tulenevalt ei pea ringkonnakohus põhjendatuks maakohtu otsust selles osas muuta.
42.Ringkonnakohus leiab, et kuna kostja taganemisavaldus on kehtiv, siis pidas maakohus õigesti kostja leppetrahvinõuet hageja vastu summas 18 000 eurot põhjendatuks (müügilepingu p 7.5). Hageja on viidanud, et kui ta oleks teadnud, et maakohus tuvastab kostja lepingust taganemise kehtivuse, siis oleks ta taotlenud leppetrahvi vähendamist. Kolleegium märgib, et maakohtu lõppjäreldus, et kostja poolt lepingust taganemine on kehtiv, ei saanud tulla hagejale üllatusena, kuna pooltel oli selle üle vaidlus, ning hageja pidi arvestama võimalusega, et maakohus peab kostja taganemisavaldust kehtivaks. Seetõttu oli hagejal võimalus taotleda maakohtus leppetrahvi vähendamist, kuid ta ei teinud seda. Seega ei ole alust maakohtu otsust kostja leppetrahvinõude osas muuta. Samuti ei ole
alust otsust muuta osas, milles maakohus pidas põhjendatuks kostja viivise nõuet summas 36,45 eurot ostuhinna osa maksmisega viivitamise eest.
43.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja tasaarvestus üüri nõude osas ei ole põhjendatud. Maakohus on õigesti leidnud, et üürilepingust ja müügilepingust nähtuvalt on hageja tasunud kostjale üüri 1000 eurot, mis arvestati makstud ostuhinna hulka. VÕS § 188 lg 2 teise lause kohaselt ei mõjuta taganemine lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et taganemine ei saa mõjutada poolte kokkulepet, et võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel tuli üürisumma arvestada ostuhinna hulka ning hagejal puudus sel juhul kohustus tasuda üüri üürilepingu järgi. Seetõttu ei ole kostjal õigust ka pärast müügilepingust taganemist üüri nõuda.
44.Kostja leiab, et tal on hageja vastu kasutuseelise nõue summas 18 580,68 eurot, mis tuleneb sellest, et hageja valdas kinnistut müügilepingu alusel alates 10.06.2015 kuni 28.12.2016. VÕS § 189 lg 1 sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. VÕS § 191 lg 1 kohaselt, kui lepingupool ei saanud vilju või muud kasu, mida tal oleks olnud võimalik korrapärase majandamise nõudeid järgides saada, peab ta taganemise korral teisele lepingupoolele hüvitama saamata jäänud viljade või muu kasu väärtuse. Müügilepingu punktis 7.5 on pooled aga kokku leppinud, et lepingust taganemisel ei maksta tagastamisele kuuluvalt ostuhinnalt intressi ning poolel ei ole lepingust taganemisel õigust esitada teise poole vastu mistahes muid käesolevas lepingupunktis nimetamata rahalisi nõudeid seoses lepinguga, va ostja poolt tehtud kulutuste hüvitamine ostja poolt esitatud arvete alusel. Ringkonnakohtu hinnangul on eeltooduga pooled leppinud kokku, et lepingust taganemise korral ei ole kostjal õigust nõuda kasutuseelise hüvitamist. Lisaks ei ole kostja tõendanud, et hagejal oleks olnud võimalik kasutuseelist saada (kinnistu välja üürida), kuna kostja on ise menetluses korduvalt tuginenud sellele, et hagejale müüdi kasutuskõlbmatu hoone. Kostja väide, et pärast kinnistu tagastamist üüris kostja selle välja, on tõendamata. Kasutuseelise saamise võimalust ei tõenda poolte vahel sõlmitud üürileping, kuna selle eesmärgiks oli anda kinnistu hageja kasutusse enne müügilepingu sõlmimist ning pooled leppisid kokku, et hageja poolt makstud üür loetakse ostuhinna hulka.
45.Ülaltoodust tulenevalt on põhjendatud maakohtu otsus, millega mõisteti nõuete tasaarvestamise tulemusel kostjalt välja 10 997,14 eurot ja viivis sellelt summalt. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
46.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole alust muuta maakohtu menetluskulude jaotust, millega jäeti hagi osalise rahuldamise tõttu menetluskulud poolte endi kanda. Apellatsioonkaebuste rahuldamata jätmise tõttu tuleb ka ringkonnakohtu menetluskulud jätta poolte endi kanda (TsMS § 171 lg 1).
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Imbi Sidok-Toomsalu, Helina Luksepp
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.