Capital Mill OÜ hagi Lasnamäe Tervisemaja OÜ vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 25. mai 2020 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Lasnamäe Tervisemaja OÜ 25. juuni 2020 apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
1 457 557,85 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja) Capital Mill OÜ (registrikood 11331881), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Ramon Rask ja Tarmo Peterson Kostja (apellant) Lasnamäe Tervisemaja OÜ (registrikood 12147748), lepinguline esindaja vandeadvokaat Anton Sigal
Kohtuistungi toimumise aeg
12.10.2020. a.
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 25. mai 2020. a otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta ja täiendada selle põhjendusi.
2.Jätta Lasnamäe Tervisemaja OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta apellatsioonimenetluse menetluskulud Lasnamäe Tervisemaja OÜ kanda.
Rahuldada Capital Mill OÜ taotlus hüvitatavate menetluskulude suuruse kindlaksmääramiseks osaliselt 5596,49 euro ulatuses. Välja mõista Lasnamäe Tervisemaja OÜ-lt Capital Mill OÜ kasuks apellatsiooniastme menetluskuludena 5596,49 eurot.
1(19)
5.Menetluskulude tasumisega viivitamise korral tuleb Lasnamäe Tervisemaja OÜ-l tasuda käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist menetluskulude tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Capital Mill OÜ (hageja, vastustaja) esitas 29.11.2019 hagi Lasnamäe Tervisemaja OÜ (kostja, apellant) vastu, milles palus kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 1 795 722 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 1574,33 eurot, edasi viivise kohtuotsuse tegemise ajal kindla summana ja alates kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude kohase täitmiseni seadusjärgses määras. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hageja tugines peamiselt järgmistele asjaoludele: - hageja, kostja ja kostja ainuosanik Estmak Capital Aktiengesellschaft (edaspidi Estmak) sõlmisid 17.11.2015 juhtimisteenuse osutamise lepingu Linnamäe tee 3 asuva hoonestusõiguse (edaspidi kinnisasi) arendamise, majandamise ja võõrandamisega seotud teenuste osutamiseks kostjale; - kostja kohustus maksma igakuist juhtimistasu ning kinnisasja eduka majandamise korral edukustasu juhul, kui projekti tootlikkus kasvab üle kokkulepitud piiri; - 2015 november kuni 2019 oktoober osutas hageja kostjale lepingu alusel erinevaid teenuseid; - 2018. aastaks olid hageja juhtimisteenused enamjaolt edukalt teostatud ja edasi pidi toimuma projektide jooksev juhtimine ning väärtustatud projektide võõrandamine, saadava hüve jagamine; - 18.07.2019 kutsus kostja ainuosanik kostja juhatusest tagasi hageja esindajad; - 16.08.2019 edastas hageja kostjale informatsiooni kinnisasja omandamise pakkumistest hinnaga 13,2 miljonit eurot ja 15 miljonit eurot, kuid kostja lükkas need mõlemaid tagasi; - 19.08.2019 esitas kostja hagejale lepingu korralise ülesütlemise teate (lepingu p 8.3), kinnitades hageja õigust saada edukustasu vastavalt lepingu p-s 5.4 sätestatud tingimustele; - lepingu kehtivuse viimane kuupäev oli 19.10.2019; - 26.08.2019 esitas kostja hagejale lepingujärgse edukustasu arvutuse, mille kohaselt on edukustasu suuruseks ca 540 tuhat eurot (lähtudes kinnisasja väärtusest 13,2 miljonit eurot) ning teatas oma kavatsusest tasaarvestada hageja edukustasu maksmise nõue kostja nõuetega hageja vastu summas ca 460 000 eurot, millised ta on omandanud teiselt Estmaki kontrolli all olevalt ühingult; - 02.10.2019 esitas hageja kostjale omapoolse vastuse seoses edukustasu arvutusega; - 08.11.2019 esitas kostja hagejale edukustasu lõpliku tasaarvestuse, mille alusel maksis hagejale edukustasust 45 965 eurot;
2(19)
- 15.11.2019 esitas hageja kostjale edukustasu ning juhtimistasu maksmise nõude, milles nõudis edukustasu maksmist koos käibemaksuga 1 795 722 eurot ning juhtimistasu arvete nr 190645 ja 190645 maksmist kokku 14 081,64 eurot koos käibemaksuga. - kostja ei ole hageja nõuet edukustustasu ja sissenõutavaks muutunud viivise tasumise osas täitnud; - edukustasu maksmise tähtajaks oli 10 päeva (p 5.4); - kostja sai nõudeavalduse kätte 15.11.2019, mistõttu algas kostja viivitus 26.11.2019. Seoses edukustasu suuruse arvutamisega tugines hageja järgmistele asjaoludele: - hagejal on õigus edukustasule summas 40% kasumist, mis ületab IRR 18% piirmäära (lepingu p 5.4); - edukustasu arvutamiseks on oluline määratleda: IRR, lävend ehk kinnisasja potentsiaalne müügihind, mille puhul IRR on 18% ja kinnisasja turuväärtus lepingu ülesütlemise päeva seisuga; - IRR-i leidmisel tuleb lähtuda hageja kostjale igakuistes aruannetes kajastatud andmetest, kus on välja toodud kõik kinnisasja majandamisega seotud kulud ja tulud alates hetkest, mil klient kinnisaja omandas kuni 19.10.2019; - IRR-i leidmiseks on kasutatud Microsoft Exceli funktsiooni „XIRR“, mis arvestab kõigi projektiga seotud tulude ja kulude suuruste ning nende kulude ja tulude tekkimise ajaga; - lävend on summa, millega projekti IRR oleks täpselt 18% ja olukorras, kus kinnisasja turuväärtus ületab seda summat, tekib kasum, millest hagejal on õigus saada 40%. Praegusel juhul on lävend 11 184 000 eurot; - kinnisasja turuväärtus lepingu ülesütlemise hetke seisuga on 15 040 000 eurot; - edukustasuks on 40% summast, mis on lävendi ja kinnisasja turuväärtuse vahe [0,40 x (15 040 000–11 184 000)]=1 542 400 eurot (ilma käibemaksuta), koos käibemaksuga 1 850 880 eurot. Arvestades kostja tasutud 45 965 eurot (ilma käibemaksuta), nõuab hageja kostjalt 1 496 435 eurot, koos käibemaksuga summas 1 795 722 eurot. Edukustasu võlalt kuulub tasumisele viivis seadusjärgses määras. Kokku võlgneb kostja edukustasu võlalt viiviseid hagiavalduse esitamise päeva seisuga summas 1574,33 eurot (4 päeva x 393,582904 eurot/päev). Kostja vastuväited
3.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja vaidles vastu hageja edukustasu arvestamise meetodile ja leidis, et edukustasu tuleb arvestada järgmiselt: - IRR sõltub kostja osaniku kostjale tehtud sissemaksetest ja saadud väljamaksetest; - edukustasu arvutust mõjutab enim kinnistu hüpoteetiline müügihind lepingu lõppemise päeval 19.10.2019; - hageja pakutud kinnistu turuväärtus 15 040 000 eurot on ülepaisutatud, sest müügiprotsess sellisel hinnatasemel ei õnnestunud; - kinnistu turuväärtus on 13 200 000 - 13 215 000 eurot. Kostja tasaarvestas hageja edukustasu nõude 403 032 euro ja 61 657 euro ulatuses kostja kahju hüvitamise nõudega, mille kostja omandas oma sidusettevõtjalt Kinnistus S OÜ-lt. Kostja tasus hagejale 148 096 eurot (45 965 eurot 11.11.2019 ning veel 102 131 eurot 09.12.2019). Hagejale kuulus tasumisele edukustasu 191 272,80 eurot (käibemaksuga). Kostja esitas 08.11.2019 tasaarvestuse avalduse, millega tasaarvestas hageja nõudega 403 032 eurot
3(19)
(Tööstuse tn nõue) ning 61 657 eurot (Astangu tn nõue). Seega ei olnud 11.11.2019 ning 09.12.2019 maksete tegemise ajaks enam olemas edukustasu nõuet, mida tasuda. Maakohtu otsus ja põhjendused
4.Maakohus rahuldas 25.05.2020 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 1 349 590,60 eurot ja 25.05.2020 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 53 717,73 eurot ning viivise alates 26.05.2020 protsendina põhinõudest VÕS 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude (1 349 590,60 eurot) täitmiseni. Maakohus jättis hagi rahuldamata põhivõlgnevuse osas summas 446 131,40 eurot. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 40 224 eurot ning viivise menetluskuludelt kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Maakohus jättis kohaldatud hagi tagamise abinõud jõusse otsuse täitmist tagava abinõuna.
5.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud: - hageja, kostja ja kostja ainuosanik Estmak sõlmisid 17.11.2015 juhtimisteenuse osutamise lepingu Linnamäe tee 3 asuva hoonestusõiguse arendamise, majandamise ja võõrandamisega seotud teenuste osutamiseks kostjale; - kostja kohustus maksma igakuist juhtimistasu ning kinnisasja eduka majandamise korral edukustasu; - 19.08.2019 ütles kostja lepingu üles, kinnitades hageja õigust saada edukustasu vastavalt lepingu punktile 5.4. ja lähtuvalt objekti turuhinnast lepingu ülesütlemise päeval; - lepingu kehtivuse viimane päev on 19.10.2019; - hagejal on õigus saada edukustasu (p 8.3.); - kostja juhtimisteenuste osutamise lepingust tulenev edukustasu maksmise kohustus muutus sissenõutavaks; - edukustasu arvutatakse kooskõlas lepingu punktiga 5.4. sisemise tulususe ehk IRR (Internal Rate of Return) valemi alusel; - edukustasu arvutamisel tuleb kooskõlas lepingu punktiga 8.3. arvesse võtta Linnamäe tee 3 kinnisasja turuväärtus lepingu kehtivuse viimasel kuupäeval ehk 19.10.2019; - pooltel ei õnnestunud leida kohtuväliselt üksmeelt edukustasu suuruses ja kostja õiguses tasaarvestada hageja nõue kostja nõuetega hageja vastu; - 08.11.2019 tasaarvestas kostja hageja nõude kostjale loovutatud nõuetega 464 689 eurot.
6.Hinnangud turuväärtusele varieeruvad 13,2 -15,04 miljoni euroni. Turuväärtuse leidmiseks tuleb võrdluse aluseks võtta omavahel võrreldavad asjatundjate arvamused lepingu lõppemise kuupäeva seisuga ning leida nende aritmeetiline keskmine. Kohtule esitatud viiest hindamisaktist neli lähtuvad samast hindamismetoodikast, milleks on diskonteeritud rahavoogude meetod. MP koostatud ekspertarvamus lähtub tulu kapitaliseerimise meetodist. Seetõttu jätab kohus viimase kõrvale. Samuti jätab kohus kõrvale kostja poolt esitatud Colliers International Advisors OÜ (edaspidi Colliers) hindamisakti. Colliersi hindamisakt ei kajasta kinnistu väärtust lepingu lõppemise kuupäeva seisuga, vaid 04.07.2019 seisuga ja on koostatud 3,5 kuud enne kokkulepitud turuhinna määramise kuupäeva. Seda vastuolu ei kõrvalda kostja oletus, et kolmekuine erinevus ei tohiks kuidagi mõjutada kinnistu väärtust. Kohus võtab kinnisasja turuväärtuse leidmisel võrdluse aluseks Seven Kinnisvarakonsultandid OÜ (edaspidi Seven) 21.11.2019 koostatud hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 19.10.2019 seisuga 15 040 000 eurot; Pindi Kinnisvara OÜ (edaspidi Pindi) hindamisakti, mille
4(19)
kohaselt on kinnistu väärtuseks 19.10.2019 seisuga 14 700 000 eurot ning OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa (edaspidi Uus Maa) hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 17.10.2019 seisuga 13 230 000 eurot. Hindamisaktide aritmeetiline keskmine on täisarvuni ümardades 14 323 333 eurot, mis on kinnistu turuväärtuseks lepingu lõppemise aja seisuga.
7.Lepingu eseme määratlusest pooltevahelise lepingu punktis 1.1. ei järeldu edukustasu arvestamise metoodikat. Edukustasu arvestamise ning sisemise tulususega (IRR) seonduv on reguleeritud lepingu punktides 5.1. ja 5.4. Lisaks tuleb VÕS § 29 lg 5 p 1, § 29 lg 5 p 4 ja § 29 lg 6 kohaselt arvesse võtta lepingule lisatud poolte allkirjadega kinnitatud näidistabelit. Vastavalt antud tabelis toodule ei võeta IRR arvutamisel arvesse tulumaksu (see on tabelis toodud kui „0“), mis kinnitab tõlgendust, et lepinguline IRR arvutatakse maksueelsest rahavoost ehk siis IRR arvestatakse projekti ja mitte osaniku tasandil. Samuti nõustub kohus hagejaga, et lepingulist kokkulepet arvestada IRR kostja tasandil kinnitab lepingu punkti 5.4. teine lause, mille kohaselt „Ülejäänud kasumiosa, mis ületab IRR 18% tulusust, jääb kliendile“. Kliendiks on lepingu kohaselt kostja, mitte aga kostja osanik. Hageja on koostanud igakuiseid aruandeid ning projekti rahavoogude tabelid, kus IRR arvutused on tehtud kostja tasandil ja ei sisalda tulumaksu. Tõenditest ei nähtu, et kostja oleks hageja aruannetele ja seal toodud arvutuskäigule enne käesolevat kohtumenetlust vastu vaielnud või esitanud tähelepanekuid arvutuse metodoloogiliste vigade kohta. Samuti esitas hageja kostjale oma edukustasu arvutused koos edukustasu maksmise nõudega nii 02.10.2019 kui ka 15.11.2019. Mõlemad nimetatud nõuded sisaldasid IRR arvutusi kostja tasandil, ei sisaldanud tulumaksu ning kohtule esitatud tõendite kohaselt ei ole kostja kohtueelselt ka nendele arvutustele vastu vaielnud. Ka kostja lähtus kohtumenetluse eelselt IRR arvestusest maksueelsest rahavoost ehk tulumaksu arvesse ei võtnud. On selge, et poolte ühine tegelik tahe oli suunatud sellele, et lepinguline IRR arvutatakse maksueelsest rahavoost kostja ehk projekti tasandil ning seda ühist tahet kinnitavad ka objektiivsed asjaolud. Kohtu seisukohta lepingu tõlgendamisest ei muuda ka lepingu punkti
5.4.kolmas lause, mille tähendust mõistavad pooled kohtumenetluses erinevalt. Kohus tuvastas, et IRR on vastavalt lepingule projekti sisemine tulumäär, mis arvestab kostja enda tulusust maksueelsest rahavoost, mitte kostja osaniku tulusust. Kohus asus seisukohale, et IRR (sisemise tulususe) arvutamise aluseks pidi olema projektiühingusse ehk kostjasse akumuleeritud nn vaba rahavoog, mida kostja nimetab ka „tinglikuks kuurahavooks.“
8.Järgmisena käsitles maakohus edukustasu suurusust. Kinnistu turuväärtuseks on lepingu lõppemise aja seisuga 14 323 333 eurot. Hageja on edukustasu arvestanud õigesti lähtudes mh põhjendatult IRR arvestamisel maksueelsest rahavoost kostja ehk projekti tasandil. Asendades hageja edukustasu arvutuses lahtris AY43 toodud kinnistu väärtuse 14 323 333 euroga, on hageja edukustasu õigeks suuruseks ilma käibemaksuta 1 255 733 eurot. Vaidlus puudub selles, et kostja on hagejale kohtueelselt tasunud edukustasu summas 45 965 eurot (ilma käibemaksuta). Seega tasumata edukustasu ilma käibemaksuta on kokku 1 209 768 eurot (1 255 733 – 45 965). Koos käibemaksuga on hagejal õigus edukustasule summas 1 451 721,60 eurot (1 209 768 + käibemaks 241 953,60). Samas on hageja lisaks edukustasu põhisummale 45 965 saamisele kinnitanud ka edukustasu käibemaksu saamist summas 102 131 eurot. Seega hageja edukustasu õigeks suuruseks on 1 349 590,60 eurot (1 451 721,60 – 102 131).
5(19)
9.Kostja ei ole seoses Tööstuse tn projektiga tõendanud hageja poolsete kohustuste rikkumist ega ka kostjale kahju tekkimist, mistõttu puudub vajadus kontrollida teiste kahjunõude eelduste täidetust. Kostja vastunõue seoses Astangu tn 19 projektiga on alusetu. Juhtimisteenuste osutamise lepingu punkti 5.1. kohaselt on juhtimisteenuste osutamise eesmärk kliendi (kostja) kinnisvara või osade võõrandamisest sisemise tulususe (IRR, st Internal Rate of Return) teenimine 18% ulatuses. Lepingu punktis 5.4. on kokku lepitud, et kui kliendi (kostja) kinnisvara osalisel või täielikul võõrandamisel või osade võõrandamisel ületab omakapitali IRR 18%, on konsultandil (hagejal) õigus saada edukustasu (edaspidi edukustasu) 40% kasumist, mis ületab IRR tulususe 18% normi. Ülejäänud kasumiosa, mis ületab IRR 18% tulusust, jääb kliendile (kostjale). IRR arvutamisel arvestatakse kõiki kliendi (kostja) osanikule makstud kliendi osaniku ja/või kliendi osanikuga seotud ettevõtete dividende, intressisummasid ja laenu(de) põhiosa kustutatud summasid enne kliendi kinnisvara osalist või täielikku võõrandamist või osade võõrandamist. Seega puudub kostjal nõue hageja vastu, mille kostja saaks hageja nõudega kehtivalt tasaarvestada. Apellatsioonkaebus
10.Apellatsioonkaebuses palub kostja maakohtu otsuse tühistada ning jätta hagi rahuldamata või alternatiivselt saata asi maakohtule uueks arutamiseks. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Maakohus jättis alusetult kõrvale kostja vastuväited hageja hindamisaktidele. Kinnistu väärtuse osas oli tõendamiskoormis hagejal. Hageja esitas kaks hindamisakti. Kostja juhtis kohtu tähelepanu olulistele vigadele hageja hindamisaktides. Kohus jättis alusetult kõrvale kostja vastutõendi (Colliersi hindamisakti). Colliersi akti kuupäev ei anna alust selle arvestamata jätmiseks. Colliers ei ole erapoolik. Usaldusväärsuse küsimust ei saa tõusetuda, sest vaidluse esemeks on hindamisaktide objektiivsed ja kontrollitavad sisendid. Kohus jättis põhjendamatult kõrvale kinnistu müügiprotsessist pärinevad tõendid. IRR arvutamise tasand ning tulumaks on kaks erinevat vaidlusküsimust. Kohus ei pööranud piisavat tähelepanu lepingu tekstile. Kohus jättis analüüsimata lepingu punktid 1.1, 5.1 ning 5.4, millest tuleneb selgelt, et edukustasu arvutatakse osanikule suunatud rahavoo IRR-ilt. Kohtu viidatud tõend ei tõenda kokkulepet edukustasu arvutamiseks kostja tasandil ning kohtu viidatud tõend ei tõenda kokkulepet edukustasu arvutamiseks enne tulumaksu. Kohus jättis olulise osa vaidlusest lahendamata, võttes edukustasu arvutamise aluseks hageja ebaõiged algandmed, millele kostja vaidles vastu. Kostja ei nõustu maakohtu seisukohaga kostja vastunõuete (tasaarvestuse) kohta. Vastustaja seisukoht
11.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
12.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon on õige, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada selle põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21). Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kostja vastu põhivõlgnevuse 446 131,40 euro osas ja vastavalt nõudelt arvestatud viivise osas.
6(19)
Ringkonnakohus käsitleb esmalt kinnistu väärtuse küsimust (I), seejärel edukustasu arvestamise meetodit (II), kostja tasaarvestusnõuet (III) ja teeb menetluslikud otsustused (IV).
13.Maakohus tuvastas asjaolud, mille üle pooled ei vaidle ka apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel: - hageja, kostja ja Estmak sõlmisid 17.11.2015 juhtimisteenuse osutamise lepingu kinnistul asuva hoonestusõiguse arendamise, majandamise ja võõrandamisega seotud teenuste osutamiseks kostjale; - kostja kohustus maksma igakuist juhtimistasu ja kinnisasja eduka majandamise korral edukustasu; - 19.08.2019 ütles kostja lepingu üles; - lepingu kehtivuse viimane päev on 19.10.2019; - kostja edukustasu maksmise kohustus on muutunud sissenõutavaks; - pooltel ei õnnestunud leida kohtuväliselt üksmeelt edukustasu suuruses; - 08.11.2019 tasaarvestas kostja hageja nõude kostjale loovutatud nõuetega 464 689 euro ulatuses. I
14.Edukustasu nõude aluseks saab olla VÕS § 619 lg 1 ja § 108 lg 1. Pooled vaidlevad edukustasu määramisel kinnistu müügihinna üle lepingu lõppemise ajal seisuga 19.10.2019. Kolleegium nõustub apellandiga, et maakohus määras kinnistu müügihinna vääralt asjatundjate arvamuste aritmeetilise keskmise alusel ning jättis alusetult kõrvale Colliersi hindamisakti.
14.1.Pooled esitasid kinnistu turuväärtuse määramiseks viie atesteeritud kinnisvara hindaja kui asjatundja arvamused. Hageja esitatud hindamisaktides jäi kinnistu turuväärtus 14,7 – 15,04 miljoni euro vahele ning kostja esitatutes 13,2 – 13,23 miljoni euro vahele. Olukorras, kus poolte esitatud dokumentaalsed tõendid erinesid teineteisest oluliselt (18%), pidi kohus tuginema kas ühe või teise poole esitatud tõendile ja põhjendama, miks tuleb kinnistu väärtuse määramisel võtta aluseks just see tõend ning miks ei saa arvestada teistes arvamustes märgitud väärtusi.
14.2.Kolleegium ei nõustu kostja seisukohaga, et arvestades Riigikohtu praktikat (RKTKo 32-1-145-04) ekspertarvamuste hindamisel tuleb kohtul praegusel juhul korrigeerida asjatundjate metodoloogiat. Riigikohus on nimetatud seisukohale asunud juhuks, kui kohus peaks leidma, et hindamisel jäeti olulisi tegureid arvestamata või esitati põhjendamatuid või lausa spekulatiivseid prognoose (viidatud otsuse p 35). Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et poolte esitatud arvamustes erinevate näitajate asendamine teise arvamuse näitajatega ei ole põhjendatud. Kolleegium peab seda põhjendamatuks eelkõige põhjusel, et hindajad kombineerivad samu parameetreid kasutades erinevalt konkreetseid näitajaid ja kinnisvaraturu üldiseid tingimusi. Seetõttu jättis maakohus põhjendatult tähelepanuta hindajatega paralleelselt loodud tõlgendused ja mudelid, samuti AS poolt teostatud LP hinnangu modelleerimise (II kd, tl 41).
14.3.Hageja esitas kinnistu turuväärtuse tõendamiseks: - Seven hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 19.10.2019 seisuga 15 040 000 eurot (I kd, tl 44-71); - Pindi hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 19.10.2019 seisuga 14 700 000 eurot (III kd, tl 78-106); - MP arvamuse, mille kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 19.10.2019 seisuga 14 700 000 eurot (III kd, tl 107-126).
7(19)
14.4.Kostja esitas kinnistu turuväärtuse vahemikus 13,2 – 13,23 miljonit eurot tõendamiseks: - Colliers hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 04.07.2019 seisuga 13 200 000 eurot (I kd, tl 106-140, tõlge III kd, tl 13-32); - Uus Maa hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 17.10.2019 seisuga 13 230 000 eurot (I kd, tl 141-162).
15.Pooled vaidlevad selle üle, millise asjatundja arvamuse järgi tuleks kinnistu hind määrata.
15.1.Kostja heidab ette, et maakohus jättis arvestamata metodoloogia puhul kolm kostja argumenti: - hindamisel tulnuks lähtuda turupõhisest vakantsimäärast ja mitte tegelikust vakantsimäärast, sest see on vastuolus EVS 875-9 p-s 5.3 sätestatuga ja lisaga A1; - Pindi hindamisaktid on teistest hindajatest erineva kapitalisatsioonimäära põhistamiseks kasutatud vaid kaht tehingut, millest üks ei ole objektiga võrreldav ja teise kohta puuduvad usaldusväärsed andmed ning selline viga toob kaasa liiga madala kapitalisatsioonimäära; - MP arvamus on tervikuna ebausaldusväärne, sest ei vasta EVS 875 nõuetele; põhineb anonüümsetel ja läbipaistmatutel võrdlusandmetel, mille allikaid ei nimetata, ignoreerib laiema turu statistikat ja moonutab teadlikult kostja hindajate tööd.
15.2.Faktiliste sisendite arvestamisel hindamisaktides heidab kostja maakohtule ette, et: - Seven kasutab diskontomäära leidmiseks väärat pangalaenu intressimäära 2,75%, mis on vastuolus Eesti Panga andmetega, kõigi teiste hindajate (sh Pindi) andmetega ning Seveni enda hindamisaktis toodud turuülevaatega. Seven on kolmest hindajast ainus, kes kasutab diskontomäära 8,05%; teised, sh Pindi, kasutavad diskontomäära 9%. - Seven ja Pindi hindavad valesti hoone pikaajalist vakantsimäära, jättes arvestamata, et aastaks 2023 saab läbi oluline osa üürilepinguid (4,5%, vrdl hageja asjatundjate eeldatud vakantsiga 22,5%) ning aastaks 2027 koguni 64,2%. - Seven lähtub sellest, et hoone kulud on ca 4 korda väiksemad tegelikest kuludest. Seveni ja Pindi andmed kulude kohta on vastuolus hageja enda poolt koostatud finantsaruannetega ning jätavad arvestamata tasuga, mida kostja tasus hagejale hoone igapäevase juhtimise eest. Seveni remondifondi eeldus erineb oluliselt lepingus toodust. - Seven lähtub Tallinna parimate objektide kapitalisatsioonimäärast (tootlusest) 5,50%, mis on vastuolus turuandmetega ja ülejäänud hindajate andmetega (sh Pindi), mis kõik toetavad kapitalisatsioonimäära kitsas vahemikus 6,20-6,25%. Kapitalisatsioonimäär on turu statistiline näitaja, mille kohta avaldavad andmeid kõik suured turuosalised. Seveni andmed erinevad kõigi teiste turuosaliste omadest, kes üldse andmeid avaldavad, s.t Colliers, Uus Maa, Newsec, OberHaus, CBRE ning Catella. - Pindi kapitalisatsioonimäär (7,0%) konkreetse objekti kohta on madalam kõigi ülejäänud hindajate omast (7,5%).
15.3.Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, et Colliersi hinnang tuleb kõrvale jätta erapoolikuse kahtluse tõttu, kuna Colliers tegutses sama kinnisasja müügiprotsessi hindajana. Asjaolu, et müügikonkursi korraldajana võis Colliersil olla huvi asja lõpptulemuse ja kinnisasja hinna suhtes, ei anna alust väita, et vastavas hindamisaktis toodud hind on eelduslikult vale. Samuti ei ole maakohus piisavalt põhjendanud oma seisukohta, et 04.07.2019 seisuga antud hindamisaktis toodud kinnistu hindamise tulem oli vale, kuna ei kajastanud kinnistu hinda lepingu lõpetamise aja, s.o 19.10.2019 seisuga. Apellatsioonimenetluses esitatud Colliersi kinnituskirjaga (VI kd, tl 127) on tõendatud, et kinnistu turuväärtus oli seisuga 19.10.2019 sama.
8(19)
15.4.Kolleegium leiab, et puudub alus jätta eeltoodud põhjustel erinevate hindajate arvamusi kõrvale. Ekspertarvamusi tuleb võrrelda nende kogumis. Riigikohus on märkinud, asjatundja arvamus põhineb tihti subjektiivsetel hinnangutel ja prognoosidel. Asjatundjad peavad rakendama oma kutsealal oodatavat hoolsust ja kasutatavat metoodikat, et anda arvamus oma parimate teadmiste kohaselt (vt RKTKo nr 3-2-1-100-15, p 29). Tõend peab vastama TsMS § 229 lg 1 nõuetele, st see peab sisaldama teavet, mille alusel kohus teeb seaduses sätestatud korras kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Tõend peab olema seaduses sätestatud protsessivormis. Tõend peab olema asjakohane (TsMS § 238 lg 1) ja lubatav (TsMS § 238 lg 2) (vt RKTKo nr 3-2-1-181-15, p 51).
15.5.Nimetatud tunnustele Seveni, Pindi, MP, Uus Maa ja Colliersi arvamused vastavad. Asjatundja arvamusest metoodika puudumine ei anna veel alust pidada arvamust tõendina kõlbmatuks (vt RKTKo nr 3-2-1-163-11, p 41). Kolleegium leiab, et MP arvamuses diskontomäära mittekasutamine ei muuda arvamust ebausaldusväärseks, sest nimetatud asjatundja kasutab teist meetodit. Kuivõrd asjas on esitatud erinevaid tõendeid kinnistu turuväärtuse tõendamiseks, on iga asjatundja arvamuse näol tegemist ühe asjas hinnatava tõendiga koosmõjus teistega.
16.Poolte vaidlus taandub kinnistu väärtuse osas sellele, millisest vakantsi-, omaniku kulu, kapitalisatsiooni ja diskontomäärast tuleb kinnistu hindamisel lähtuda. Viie toodud arvamuse analüüsimisel nähtub, et hindajatel on nende parameetrite määramisel suures osas konsensus, mõni hindaja hindab aga teatud parameetrit teistest oluliselt erinevalt.
16.1.Kuigi hageja kinnistu tegelik vakantsimäär oli lepingu lõppemise seisuga hageja andmetel 0%, tuginevad Uus Maa, Seveni, Pindi ja MP arvamused vakantsimäärale vahemikus 2-3% ja üksnes Colliersi hinnang 7%-le. Seega on kõik hindajad jätnud arvestamata hageja tegeliku vakantsimääraga ja lähtunud turupõhisest vakantsimäärast. NewSec turuülevaade 2019 (II kd, tl 53-55, tõlge III kd, tl 59) hindab vakantsimäära 2019 seisuga 5,5% kanti, B-klassi vakantsimäära 6% kanti ning leiab, et see võib langeda, kuna selliste ruumide järgi püsib kõrge nõudlus. Hinnang peab võimalikuks, et 2020. aastal lähevad vakantsimäärad mitteoluliselt üles, kuna valmis saavad mitmed suuremahulised kontorihooned.
16.2.Nimetatud tõend Tallinna kontorite turu keskmise kohta ei lükka ümber Uus Maa, Seveni, Pindi ja MP arvamustes toodud väiksemat vakantsimäära. Eeltoodud hindajad on arvestanud asjaoluga, et vaidlusaluste kinnistute üürnikega on sõlmitud tähtajalised, pikaajalised üürilepingud, kusjuures üürihinnad on seotud kasvuindeksiga (keskmine kasv ca 2%) ja lepingute ühepoolne ennetähtaegne lõpetamine pole võimalik (Seven); üürnikega sõlmitud lepingud on tähtajalised ja kuigi keskmine vakantsimäär on 5%, on hindamishetke tegelik vakantsus madalam ehk 3% (Uus Maa); hinnatav vara on välja üüritud valdavalt 10-aastaste üürilepingutega, mistõttu on hoone keskmiseks aastaseks pikaajaliseks vakantsiks 2,5% (Pindi); seisuga 31.08.2019 oli kinnistu vakantsimäär 0%, lähitulevikus ei ole oodata olulist muutust konkreetse hoone vakantsimääras, tuleb arvestada üürilepingute erakorraliste ülesütlemistega ehk üürniku pankrotistumisega, mistõttu pikaajaline vakantsimäär on 2,5% (MP). Kolleegiumi hinnangul ei pidanud hindajad hindama hoone pikaajalise vakantsimäära arvestamisel olukorda 2023 ja 2027 seisuga. Pole võimalik eeldada, et pikaajaliste tähtajaliste üürilepingute lõppemine toob endaga kaasa nende pikendamata jätmise.
9(19)
16.3.Kuigi hageja tegelik diskontomäär on hageja arvestuste kohaselt 5,18%, peavad kolm asjatundjat (Colliers, Uus Maa ja Pindi) üksmeelselt diskontomäära 9% ulatusse jäävaks, Seven hindab seda teistest 0,95% madalamaks (8,05%).
16.4.MP arvamuse kohaselt (III kd, tl 107-126) jaguneb kinnisvara hindamisel kasutatav tulumeetod kaheks: tulu kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoogude analüüs (DFC). Viimase meetodi puhul kasutakse diskontomäära, et diskonteerida prognoosiperioodi rahavood tänapäeva. DCF meetod on finantsmaailmas laialt levinud ning seda kasutatakse ka näiteks aktsiate (ettevõte) väärtuse hindamiseks. Levinumad diskontomäära leidmise viisid on: CAPM mudel, IRR, WACC, seos kapitalisatsioonimäära ja tulude kasvu vahel. WACC meetodil leitakse kaalutud keskmine kapitali hind. Osakaaludega kaalutakse läbi võõrkapitali hind ja omakapitali hind. Turupõhiselt jääb täna LTV vahemikku 50-70%. Linnamäe tee 3 eesmärk LTV on 60%-70%, suurematel fondidel on tõenäoline LTV 70%. Laenulepingus toodud LTV ehk tegelik LTV on kuni 70%. Eksperdi hinnangul turupõhine intressimäär väärtuse kuupäeval vahemikus 2.7- 2.9%. Leitud WACC-i meetodil põhinevad diskontomäärad on vahemikus 5.18% - 9.0%. Kuigi MP leiab, et Colliers on kasutanud kõige kõrgemat diskontomäära, liiga madalat LTV-d ning liiga kõrget laenintressi määra WACC meetodil diskontomäära leidmiseks, on ta samas seisukohal, et erinevad lähenemised annavadki erinevad diskontomäära tulemused ja pole võimalik üheselt väita, et diskontomäära leidmisel on õiged või valed lähenemised.
16.5.Omaniku kulud on hageja arvestuste järgi reaalselt 17 528 eurot, kuid Colliers, Uus Maa ja Pindi on neid hinnanud võrreldavas suurusjärgus 59 790-82 103 eurot, Seven ja MP pidanud aga teistest oluliselt väiksemaks ja vahemikus 23 644-39 880 eurot olevaks. Colliers ja Uus Maa ei arvesta hageja esile toodud asjaoluga, et enamus kinnistu üürnikke tasuvad kõik üüripinna kasutamisega ning hoone opereerimisega seotud kulud. Arvamustes kinnisasja väärtuse kohta ei tulnud täielikult arvestada kostja poolt hagejale makstava juhtimistasuga, kuna kinnistu võõrandamise korral ei lähe juhtimisleping kinnistu omandajale üle, kuid arvestada tulnuks asjaoluga, et juhtimistasu hõlmas juhatuse liikme teenust, kinnisvara haldust ja muid igapäevaseid teenuseid. Kostja on juhtinud menetluses tähelepanu asjaolule, et hageja kuluaruannetest kostjale (I kd, tl 11.1, täielikul kujul kättesaadav AET-i vahendusel) nähtub, et kostja ärikulud, mida üürnikud ei katnud, olid 2018. a 44 560 eurot ja 2019. a teisendatuna täisaastale 41 085 eurot, keskmiselt seega 42 877. Juba nimetatud andmete põhjal on võimalik väita, et omakulu suurus on põhjendatum Colliersi, Uus Maa ja Pindi arvamustes.
16.6.Pindi arvamuses on kapitalisatsioonimäär (7,0%) konkreetse objekti kohta madalam kõigi ülejäänud hindajate omast (7,5%). Pindi on põhjendanud kapitalisatsioonimäära asjaoluga, et hinnatav vara on hästi juhitud (risk on maandatud kaubandusettevõtete ja tervishoiuteenust osutatavate ettevõtete vahel, mõlemad kliendigrupid on keskmisest hinnatumad ja stabiilsemad; tegemist on hoonestusõigusega). Kostja märgitud asjaolud, et Colliersi müügiprotsessi aruande järgi eelistanuks mõned investorid kas jaemüügiosa või tervisekeskuse osa ning ei ole valmis kasutama segakasutuse riski, et Seven peab hoonestusõigust kinnistu hinda alandavaks teguriks, MP selle puhul õigustatuks 0,35% kõrgemat riskipreemiat võrreldes samasuguse kinnistuga, ei muuda hindaja seisukohta vääraks. See võibki praegusel juhul põhineda asjatundja subjektiivsel hinnangul tulenevalt tema kogemusest toodud argumentidega ja tuginedes võrdlustehingutele.
16.7.Kõiki neid võrreldavaid näitajaid hinnates on kõige suuremad kattuvused võrreldes teiste arvamustega Pindi arvamusel, kes peab vakantsimääraks 2,5% ja diskontomääraks 9%. Pindi arvamus omaniku kulude suuruse 59 790 eurot kohta on põhjendatud nagu ringkonnakohus eelnevalt leidis. Eeltoodud põhjusel võtab kolleegium asja lahendamisel aluseks selle arvamuse
10(19)
ja leiab, et kinnistu turuväärtus 19.10.2019 seisuga oli 14 700 000 eurot. Nimetatud kinnistu turuväärtuseni on jõudnud ka MP oma hinnangus.
17.Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kinnistu turuväärtuse määramiseks ei ole kasutatavad müügiprotsessi kajastavad tõendid. Maakohus jättis tõendid kõrvale kui erinevate osapoolte huvi või kinnistu ostmiseks nn esialgseid ja mitte siduvaid pakkumisi kajastavad, ilma neid tegelikult otsuses hindamata. Samuti põhjusel, et need ei kajastanud kinnistu turuväärtust lepingu lõppemise kuupäeva 19.10.2019 seisuga.
17.1.Nagu Colliersi arvamuse puhul leiab kolleegium, et pakkumised ei pidanud olema tehtud täpselt 19.10.2019 seisuga ja pakkumised olid üheks tõendiks tõendite kogumis kinnistu turuväärtuse kohta, mida maakohus pidanuks hindama. Ringkonnakohus saab nimetatud menetlusliku minetuse kõrvaldada.
17.2.Colliersi vara müügiprotsessi raportist (I kd, tl 72-73, II kd, tl 56-57, tõlge I kd, tl 74) nähtub, et seisuga 04.09.2018 oli müügiprotsessis tehtud mitmeid pakkumisi ja kaks esialgset pakkumist olid tehtud LHV Varahalduse AS ning OÜ Avala poolt vastavalt 13,65 miljoni (+KM) ja 13,5 miljoni (+KM) euro ulatuses. Kostja märgib, et enampakkumise protsess nägigi ette indikatiivsete pakkumiste vooru, läbirääkimiste vooru ning siduvate pakkumiste vooru, kuid tulenevalt ootamatult madalal tasemel tehtud indikatiivsete pakkumistega siduvate pakkumisteni ei jõutud. Kolleegium leiab, et kuna tegemist on indikatiivsete pakkumistega, mis eelduslikult tehaksegi madalamal tasemel kui tegelik turuhind, ei ole nende alusel võimalik määrata, kui kõrgele oleks läbirääkimiste käigus kinnistu müügihind tõusnud. Samas ei tõenda need pakkumised kinnistu turuhinda 13,5-13,65 miljoni euro ulatuses.
17.3.Baltic Horizon Fundi nimel tehtud pakkumisest (II kd, tl 58, tõlge III kd, tl 60) nähtub, et 18.09.2018 seisuga tegi nimetatud äriühing pakkumise osta kinnistu 15,05 euroga tingimusel, et pro forma annualiseeritud puhasrenditulu (NOI) peaks olema mitte vähem kui 1 069 000 eurot. Pakkumises märgitakse, et tehingu lõpuleviimine sõltub äriühingu investeerimiskomitee nõusolekust ja 19.06.2019 seisukohas (II kd, tl 59, tõlge III kd, tl 61) teatatakse, et sellist nõusolekut ei saadud. Seega ei ole eeltoodud tõendist võimalik järeldada, et kinnistu tegelik turuhind võis olla 15,05 miljonit eurot.
17.4.Hageja pakkumisest 25.02.2020 (II kd, tl 60-61) nähtub, et hageja on teinud pakkumise omandada objekt 15,2 miljoni euroga. Pakkumises kinnitatakse, et see on esialgne ning võib peale pakkumises märgitud eelduste kontrollimist muutuda, pakkuja jätab endale õiguse ostuhinda alandada või tehingust loobuda. Kostja avaldas pakkumise tõsiseltvõetavuse suhtes kahtlust 06.03.2020 e-kirjaga (III kd, tl 62), oletades hageja poolt praeguses kohtuvaidluses tõendi loomise soovi. IL kinnitusest hagejale (IV kd, tl 182, tõlge samas tl 183) nähtub kinnitus ostjal huvi olemasolu kinnistu ostmise vastu ja ostuhinna 15,2 miljonit eurot aktuaalsus. Ostja kinnitab, et on valmis astuma järgmisi samme.
17.5.MK 11.03.2020 kirjast koos lisaga kostjale (IV kd, tl 178-180, lisa tõlge samas tl 181) nähtub Colonna pakkumise vahendamine kostjale. Pakkumine kinnistu omandamiseks 15 miljoni euro eest on tehtud teatud tingimustel (nt ka 9 milj euro suuruses laenu saamine). Ei ole teada, mis sai pakkumisest edasi ja miks ei saanud tehing teoks. 23.03.2020 e-kirjas hagejale (IV kd, tl 187) on Colonna kinnitanud ostuhuvi jätkumist, kuid pidanud vajalikuks olukorra normaliseerumist seoses reisimise võimalusega välismaale.
11(19)
17.6.Kostja kahtlused viimase kahe tõendi usaldusväärsuse osas (kunstlikud loodud tõendid hageja poolt kinnistu suurema turuväärtuse tõendamiseks) on oletuslikud. Samas on IL kiri väga üldine ja kostja märgib õigustatult, et ei nähtu, millistel hageja arvutustel pakkumine põhines. Kostja on märkinud, et Colonna võttis osa ka 2018 suvel toimunud enampakkumisest, kuid ei teinud pakkumist. Lisaks ei ole teada, kas Colonna sai laenu 9 miljoni euro ulatuses ja kas pakkumine oli realistlik. Eeltoodud põhjustel leiab ringkonnakohus, et nimetatud tõendid koosmõjus teiste asjas esitatud tõenditega ei tõenda kinnistu turuväärtust vahemikus 15-15,2 miljonit eurot. II A
18.Edukustasu arvutamise meetodi osas vaidlevad pooled esmalt selle üle, kas IRR-i peaks arvutama kostja või osaniku rahavoolt.
18.1.Maakohus märkis õigesti, et edukustasu arvestamise metoodika väljaselgitamiseks tuli tõlgendada lepingu (I kd, tl 6-11, tõlge samas tl 12-14) punkte 5.1 ja 5.4, samuti arvesse võtta lepingule lisatud näidistabelit (I kd, tl 11 pöördel; tõlge IV kd, tl 188).
18.2.Kostja on seisukohal, et kuna osanik on lepingu pooleks ja lepingu p 1.1 käsitleb lepingu esemena suurima tulu teenimist kliendi osanikule, toetab see tõlgendust, et IRR-i tuleb arvestada osaniku rahavoolt. Kolleegium leiab, et tegemist on deklaratiivse sättega, kuna igal kliendil on osanikud ja lõppkokkuvõttes on iga leping suunatud ühingule ja seeläbi ka osanikule kasu teenimisele. Seetõttu leidis maakohus lõppkokkuvõttes õigesti, et selle sätte alusel ei saa asuda seisukohale, et IRR-i tuleks arvestada osaniku rahavoolt.
18.3.Lepingu p 5.1. kohaselt on juhtimisteenuste osutamise eesmärk kliendi (kostja) kinnisvara või osade võõrandamisest sisemise tulususe (IRR, st Internal Rate of Return) teenimine 18% ulatuses.
18.4.Lepingu p 5.4. kohaselt, kui kliendi (kostja) kinnisvara osalisel või täielikul võõrandamisel või osade võõrandamisel ületab omakapitali IRR 18%, on konsultandil (hagejal) õigus saada edukustasu 40% kasumist, mis ületab IRR-i tulususe 18% normi. Ülejäänud kasumiosa, mis ületab IRR-i 18% tulusust, jääb kliendile (kostjale). IRR-i arvutamisel arvestatakse kõiki kliendi osanikule makstud kliendi osaniku ja/või kliendi osanikuga seotud ettevõtete dividende, intressisummasid ja laenu(de) põhiosa kustutatud summasid enne kliendi kinnisvara osalist või täielikku võõrandamist või osade võõrandamist. Edukustasu maksjaks on klient või kliendi osanik ja edukustasu summale lisandub käibemaks Eesti Vabariigi kehtivate seaduste kohaselt.
18.5.Nimetatud lepingu punkte tõlgendades saab asuda seisukohale, et edukustasu maksmine oli ette nähtud nii juhuks, kui kinnistu võõrandatakse kui ka juhuks kui osanik oma osaluse võõrandab, kuid sätted ei määratle, kuidas tuleks IRR arvutada. Nimetatule ei anna vastust ka lepingu p 8.3., mis nägi ette hagejale võimaluse saada edukustasu juhul, kui kostja lepingu ennetähtaegselt lõpetab nagu see käesoleval juhul aset leidis.
18.6.Ringkonnakohtu istungil kinnitasid pooled, et lepingu valmistas ette hageja. Hageja möönis, et lepingu p 5.4. on sõnastuselt ebatäpne ja kirjutati lepingusse seetõttu, et tegemist oli 5-6 aastase lepinguga, kus konsultandil oli risk ja hirm, et klient võib projektist väljuda, ilma et IRR arvutamisel võetakse arvesse vähem rahavooge kui selleks on põhjust. Nimetatud seletus
12(19)
on loogiline ja haakub lepingu grammatilise tõlgendamisega, kuid ei anna vastust IRR-i arvutuskäigu küsimusele.
18.7.Maakohus leidis, et lepingu p 5.4 teine lause, mille kohaselt „ülejäänud kasumiosa, mis ületab IRR-i 18% tulusust, jääb kliendile“ kinnitab hageja positsiooni, et lepingus lepiti kokku arvestada IRR-i kostja ja mitte kostja osaniku tasandil. Samas võib see lause viidata kostja märgitule, et kuna edukustasu maksmise kohustus oli kostjal, jääb sellest üle jääv kasumiosa kostjale. Sama punkti kolmanda lause kohaselt arvestatakse IRR-i arvutamisel kõiki kliendi osanikule makstud kliendi osaniku ja/või kliendi osanikuga seotud ettevõtete dividende, intressisummasid ja laenu(de) põhiosa kustutatud summasid enne kliendi kinnisvara osalist või täielikku võõrandamist või osade võõrandamist. Hageja möönab ka ise, et nimetatud lausest võib jääda mulje nagu kõneleks leping kostja mudelist, kuid see on vastuolus sätte teises lauses tooduga. Seega on lepingu punkt 5.4. vastuoluline, mitmeti tõlgendatav ja poolte ühist tahet ei ole võimalik selle põhjal tuvastada.
18.8.Kuigi üheks lepingu tõlgendamise argumendiks on tõlgendus, mida lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud (VÕS § 29 lg 5 p 2), ei oma lepingu tõlgendamisel praegusel juhul määravat tähendust, kas kostja vaidles vastu hageja aruannetele ja seal toodud arvutuskäikudele, kas kostja esitas vastuväiteid arvutuse metoodiliste vigade kohta, sest kostja ei pruukinud lepingu täitmise faasis nimetatule tähelepanu pöörata. Kostja on õigesti märkinud, et IRR-i võib teoreetiliselt arvutada osaniku rahavoolt, kuid enne tulumaksu.
18.9.Tulumaksu mittearvestamine lepingu lisaks olevas tabelis (I kd, tl 11 pöördel) ei anna tõlgendusargumendina vastust IRR-i arvestamise kokkuleppele, mistõttu ei oma selles kontekstis tähendust asjatundjate KPMG ja UV seisukoht, et lepingu lisaks olevas tabelis on edukustasu arvestatud ilma tulumaksuta. Kostja on märkinud õigustatult, et tabelis kajastuv prognoos ei arvuta edukustasu ega erista omakapitali osaniku laenust.
18.10.Kuna lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei ole võimalik kindlaks teha, tuleb tõlgendada lepingut nii nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi tegema. Lepingu tõlgendamisel tuleb lähtuda ka lepingu olemusest ja eesmärgist (VÕS § 29 lg 5 p 4). Vaidlusaluse lepingu näol on tegemist juhtimisteenuste osutamise ja mitte investeerimislepinguga. Kolleegium peab kaalukaks argumendiks edukustasu määramisel hageja esile toodud argumenti, et hageja ei saa sõltuda edukustasu suuruse määratlemisel kostja ainuosaniku suvast. Puudub vaidlus, et kostja ainuosanik oli Estmak ja tegelik kasusaaja TS. Hageja ei saa määrata ei seda, mis kujul (laenuna või omakapitali investeeringuna) teeb investor kostjasse investeeringu ega ka seda, millal ta tagastab kostjast raha emaettevõttele. Hageja edukustasu suuruse sõltuvusse seadmine ainuosaniku suvast ei oleks loogiline ega mõistlik. Hageja edukustasu tõlgendamisel on mõistlik ja loogiline tõlgendus, mille kohaselt sõltub edukustasu suurus sellest, mida hageja suudab mõjutada (vabast rahavoost, mida ta suudab kostjale tekitada), st millist tulu suudab hageja kostjat majandades saadud ressursiga genereerida. B
19.Teiseks vaidlevad pooled selle üle, kas edukustasu peaks arvutama enne või pärast tulumaksu maha arvestamist kasumist.
19.1.Maakohus tuvastas lepingu lisaks oleva finantsprognoosi tabeli ja asjatundjate (KPMG ja UV) arvamuste põhjal, et lepingujärgne IRR arvutatakse enne tulumaksu maha arvestamist.
13(19)
Kolleegium nõustub selles osas maakohtu lõppjäreldusega, kuid täiendab osaliselt otsuse põhjendusi.
19.2.Kostja märgib põhjendatult, et maakohus ei käsitlenud tema vastuväiteid, mille kohaselt kasutatakse hageja mudelis kostja majandustulemuste valesid ja tõendamata algandmeid ning mudel ei võta korrektselt ja läbipaistvalt arvesse kostja varasid ja kohustusi lepingu lõppemise päeva seisuga. Hageja ei tee netovõla arvutust lepingu lõppemise seisuga, mis on vajalik IRRi arvutamiseks. IRR-i leidmiseks peab teadma kostja netovõlga (s.t kohustuste ja likviidsete varade vahekorda) lepingu lõppemise päeva seisuga. Kui kostja netovõlg on hageja arvutustes hõlmatud, siis ei ole seda võimalik kontrollida, sest hageja kuuaruanded (mille alusel hageja arvutab edukustasu ning mis on ka kohtu arvutatud edukustasu aluseks) ei ole seostatud kostja bilansiga. Kostja leiab, et hageja ei vaielnud kostja argumentatsioonile vastu. Nimetatud menetlusliku vea saab ringkonnakohus kõrvaldada.
19.3.Kostja on 22.04.2020 menetlusdokumendi p-des 223-240 toonud välja kriitika hageja „Tinglike Kuurahavoogude“ osas. Hageja on kostja väidetele vastanud 12.05.2020 kohtukõne kirjalikes teesides ja need ümber lükanud. Seega on hageja vaielnud kostja väidetele vastu.
19.4.Nii näiteks heitis kostja hagejale ette, et arvutus jätab välja kostjasse tehtud ja kostja tagastatud omakapitali investeeringud. Nimetatut selgitas kostja tabeli näitel, mille liikumised oli ta võtnud edukustasu arvestusest. Hageja selgitas, et väide on vale ning omaniku kapitali muutus sisaldub vastava tabeli 20. real. Netovõla arvestuse osas märkis hageja, et võlad tarnijatele ja tehnohoolduse kohustused (mida kostja arvates hageja arvestamata jättis) sisalduvad aruande real nr 6 (kommunaal- ja halduskulud). Hageja märkis, et kõik kostja poolt etteheidetavad positsioonid on olemas hageja tabelis ja tõi välja, millise kirje all nad on.
19.5.Kostja heitis hagejale ette, et hageja arvutus sisaldab olulisi ebatäpsusi ja lahtiseid küsimusi ning ei klapi raamatupidamisega. Kostja selgitas, et püüdis võrrelda hageja arvutust auditeeritud majandusaasta aruandega, erinevaid positsioone kokku viia ei õnnestunud ja erinevused ilmnesid mitmetes positsioonides. Kostja leiab, et võrdlus on segane, sisaldab mitterahalisi positsioone, mille mõju arvutusele ei ole võimalik tuvastada. Kostjal ei ole võimalik hageja arvestust kontrollida, kuna hageja kasutab kontrollimatuid alusandmeid.
19.6.Poolte suhtele õigusliku hinnangu andmise aluseks saavad olla vaid poolte esitatud asjaolud (TsMS § 5 lg 1). TsMS § 439 kohaselt ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Kostja ei toonud esile faktilisi asjaolusid ega tõendanud, millised kostja majandustulemuste algandmed on valed ja millised on kostja arvates õiged, millised on kostja varad ja kohustused, mis tuleks lepingu lõppemise päeva seisuga arvesse võtta. Seetõttu ei saanud hageja sellistele väidetele nende üldisuse tõttu vastu vaielda ja maakohus ei saanud neid asjaolusid tuvastama asuda. Hageja arvestuse ebakorrektsuse väidet saanuks hageja ümber lükata üksnes siis, kui kostja hageja konkreetsele veale osundas ja vastava arvestuse esile tõi. Seega, kuigi ei ole välistatud, et hageja arvestuses esinevadki vead, ei saa kohus neid ilma konkreetsete väideteta kontrollida.
19.7.Ringkonnakohus nõustub hageja väitega, et kuna tegemist on kostja enda majandustegevust puudutavate andmetega, millele on kostjal juurdepääs, oleks kostjal tabelis toodud kannete osas olnud lihtne põhistada andmete ebaõigsust.
19.8.Kuigi maakohus leidis ringkonnakohtust erinevalt, et kinnistu turuväärtus oli väiksem, ei ole maakohus eksinud IRR lävendi leidmise metoodikas. Arvestades kostja poolt hagejale juba
14(19)
kohtueelselt tasutut summat ja käibemaksu 45 965 + 102 131= 148 096 eurot, on hageja potentsiaalselt õigustatud kostjalt nõudma kinnistu turuväärtuse 14,7 milj eurot korral edukustasu 1 406 400 – 148 096 = 1 258 304+ 251 660,8 (km) = 1 509 964,80 (hageja arvestuskäik VI kd, tl 76 ja kostja poolt tasutu I kd, tl 132). III
20.Kohus jättis põhjendatult arvestamata kostja tasaarvestuse nõuetega. 08.11.2019 tasaarvestas kostja kohtueelses menetluses hageja nõude kostjale loovutatud kahe nõudega: Tööstuse tn 1 ja 3, Lagedi kinnistute müügiga seonduv kahju hüvitamise nõue ning Astangu tn alusetu rikastumise õigussuhtest tulenev nõue. Mõlemad omandas kostja samasse kontserni kuuluvalt Kinnistud S OÜ-lt ja nõuete suurus on kokku 464 689 eurot. A
21.Seoses Tööstuse tn kinnistute müügiga leidis kostja, et hageja rikkus enda ja kostja sidusettevõtte vahelisest lepingust tulenevat lojaalsuskohustust ja kohustust teenida kliendile võimalikult suurt tulu. Hageja tugines asjaolule, et müük toimus sidusettevõtte ainuosaniku TSi teadmisel ja heakskiidul ning mitte alla turuhinna.
21.1.Seoses nimetatud nõudega tuvastas maakohus järgmised asjaolud, mille üle ei vaidle pooled apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja arutamisel: - 28.11.2016 müüdi Tööstuse tn 1 ja 3 kinnistud; - müügilepingu sõlmimisel esindas hageja 23.05.2014 haldusteenuse osutamise lepingu alusel müüjat kostja sidusettevõtet Kinnistud S OÜ; - kostja on oma nõude kahju hüvitamiseks omandanud Kinnistud S OÜ-lt; - otsus müüa Tööstuse tn kinnistud sündis Kinnistud S OÜ ainuosaniku TS teadmisel ja heakskiidul.
21.2.Nimetatust tegi maakohus järeldused, et hageja ei rikkunud lepingut, kinnistute müügiks ei olnud vaja korraldada enampakkumist ja kinnistute hind vastas turuhinnale, mistõttu ei ole kostjal kahju tekkinud.
21.3.Kostja leiab põhjendatult, et ainuosaniku otsust kinnistu müümiseks ei saa tõlgendada nõusolekuna selle müümiseks suvalise hinnaga ning küsimus taandub sellele, kas hageja müüs kinnistu turuhinnaga. Pooled ei vaidle, et hageja müüs kinnistud kokku 300 000 euro eest (I kd, tl 173-178).
21.4.Kinnistu turuväärtuse tõendamiseks esitasid pooled järgmised arvamused: - Colliersi hindamisakt 20.06.2019 (I kd, tl 181-207), mille kohaselt on kinnistute turuväärtus Tööstuse tn 1 osas 297 000 eurot ja Tööstuse tn 2 osas 328 000 eurot; - Seveni hindamisakt 28.11.2016 (V kd, tl 29-46), mille kohaselt on mõlema kinnistu turuväärtus 150 000 eurot; - Seveni kahe eelneva hindamisaruande võrdlus veebruarist 2020.
21.5.Kostja heidab maakohtule ette Seveni esitatud hindamisaktiga arvestamist ja Colliersi omaga mittearvestamist. Kolleegium nõustub apellandiga, et Colliersi hindamisakt ei ole üksnes seetõttu ebausaldusväärne, et Colliers on teinud tööd kostjale (Linnamäe kinnistu hindamisel) ning et hindamisakti on tellinud kostja ja Kinnistud S OÜ ühine ainuosanik Estmak.
15(19)
22.Maakohus leidis, et Colliersi hindamisakti saab kõrvale jätta ka põhjusel, et see eeldab Tööstuse kinnistute puhul liitumiste olemasolu, mis tegelikult puudusid.
22.1.Nagu kostja õigesti märgib, nähtub Colliersi hindamisakti 29. leheküljelt (I kd, tl 155), et hindaja on märkinud kütte ja gaasi puudumist, kuid mitte teiste liitumiste puudumist. Seveni hindamisaktis on viidatud asjaolule, et osad insenerivõrkudest on rajamata ja tegemata on ka liitumised nendega, mis toob endaga kaasa täiendavaid kulusid 53 000 eurot ulatuses. Põhjendatud on kostja väide, et nimetatuga arvestamine ei saaks tuua kaasa hindamisaktide ligi kahekordset erinevust. Maakohtu seisukoht ei ole seetõttu piisavalt põhjendatud. Nimetatud menetlusliku minetuse saab ringkonnakohus kõrvaldada.
22.2.Seveni kahe (Seveni 2016 ja Colliersi 2019) hindamisakti võrdlusega (V kd, tl 47-51) tuvastab ringkonnakohus, et asjatundja selgitas kahe hindamisakti erinevaid tulemusi järgmiste asjaoludega: - hindajatele esitati erinevad algandmed trasside ja liitumiste kohta: nimelt lähtus Seven asjaolust, et puuduvad side- ja elektrivarustuse trassid ja liitumised nendega, Colliers aga selle asjaoluga ei arvestanud; - Colliers pole arvamuses kasutanud Maa-ameti hinnastatistikat, vaid esitleb parimate tööstusparkide hinnavahemikke; - Colliers kasutab ainult Jüri aleviku ja selle lähiümbruse võrdlusnäiteid, mitte kinnistute asukohas Lagedil asuvate kinnistute võrdlusnäiteid; tootmis- ja ärimaad Jüri alevikus on kõrgema hinnaga kui Lagedil; Seven kasutab vaid üht Jüri aleviku näidet; - Colliersi kasutatav näide Jüri alevikust koosneb kahest väiksemast krundist, mis on eraldatud avaliku teega ja neid pole võimalik ühe krundina vaadelda; mastaabiefekti tõttu on turul väiksemate maatükkide tehingu hinnad kõrgemad; - kõik eeltoodud Colliersi poolt kasutatud kohandustegurid tõstavad kinnistu turuväärust; - lisaks on Colliersi kasutatud võrdlusbaas (3) väiksem kui Seveni poolt kasutatu (4).
22.3.Kostja vaidles hageja nimetatud hinnale vastu 22.04.2020 menetlusdokumendi p-des 277284 ja väitis kokkuvõtvalt järgmist: - Seveni kaks võrreldavat tehingut on väärtuspäeva suhtes tulevikus ja nad võisid olla mõjutatud hinnatava kinnistu müügitehingust, mistõttu tulevikutehingute kasutamine on lubamatu; - kolmas võrreldav tehing Tööstuse põik on kinnistuga, mis asub vahetult üle tee vaidlusalustest kinnistutest ja selle hind on kõrgem Colliersi pakutust; Seveni kasutatud kohandused (parem asukoht, võimalus kasutada kinnistut kaubanduse jaoks ja mastaabi kohandus) kokku -45% on põhjendamatud; - neljas tehing esineb mõlema hindaja arvamustes, kuid üks korrigeerib seda ülespoole, teine allapoole; - Colliers kasutas küll võrdluses kaht kinnistut teistsugustes asukohtades, kui tegi mõlemale negatiivse korrektsiooni -6,44%; - kokkuvõttes on hindamisaktide erinevused enamasti taandatavad subjektiivsetele elementidele.
22.4.Nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, ei saa hindamisaktide koostajatele ette heita subjektiivsust, sest need põhinevad hindaja oskustel ja kogemustel. Kuigi nõustuda võib kostja argumendiga, et Seveni hindamisaktide võrdlus on sisuliselt ka Seveni enda töö kaitsmine, tulnuks maakohtul võrrelda hindamisakte ja nendest ühele tugineda ka olukorras, kus selline hindamisaktide võrdlus asjatundja poolt oleks puudunud. Nimetatud minetuse saab ringkonnakohus kõrvaldada.
16(19)
22.5.Võrdluse tulemusena jõuab ringkonnakohus tulemuseni, et Colliers erinevalt Sevenist ei arvestanud oma arvamuses Maa-ameti hinnastatistikaga, Lagedil asuvate kinnistute võrdlusnäidetega, asjaoluga et tootmis- ja ärimaad Jüri alevikus on kõrgema hinnaga kui Lagedil. Lisaks on niigi väikest võrdlusbaasi arvestades Colliersi võrreldavate tehingute hulk väiksem Seveni omast (3:4). Nimetatu võis kaasa tuua Colliersi arvamuse oluliselt suuremast turuhinnast. Eeltoodust tulenevalt tuleb praegusel juhul kinnistute turuhind arvestada Seveni arvamusega nagu maakohus kokkuvõttes õigesti tegi. B
23.Astangu tänava arendusprojekti nõudega seoses tuvastas maakohus järgmised asjaolud, mille üle ei vaidle pooled ka apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel: - 23.05.2014 haldusteenuste osutamise leping Kinnistud S OÜ ja hageja vahel hõlmas ka Astangu tn 19 arendusprojekti; - Astangu tn projekt müüdi 19.10.2015 Järve Residents OÜ-le; - 27.05.2016 esitas hageja Kinnistud S OÜ-le arve nr 160337 summas 50 000 eurot käibemaksuta ehk 60 000 käibemaksuga selgitusega „Astangu 19 müügitehingu korraldamine; - arve nr 160337 ei viita lepingule ega tulemustasule, arve selgituse kohaselt on tegemist tasuga Astangu 19 „müügitehingu korraldamise“ eest; - lepingu p 5.1 ei käsitle konsultandile tasu maksmist.
23.1.Kostja väitel ei näinud 23.04.2014 leping ette tasusid konkreetsete üksikute müügitehingute korraldamise eest ja müügitehingu eest tasutud 60 000 eurot saaks käsitada üksnes lepingu punktis 5.1 toodud tulemustasu ettemaksuna, mis kuulus ülevaatamisele siis, kui selgub kogu konsultandi juhitud portfelli majandustulemus. Kostja tõi esile, et lepingu projektide tulusus on kogumis ligi poole madalam eesmärgist.
23.2.Hageja tugines asjaolule, et tegemist oli eraldi kokkulepitud tasuga müügitehingu korraldamise eest, mis ei pidanud olema kaetud lepingulise tulemustasuga. Kinnistud S OÜ nõustus tasuma eraldi tasu selle konkreetse müügitehingu eest ning sellisena leidis see kajastust ka osanikele esitatavates raportites. Projekti tulusust arvestati erinevate kinnistute põhjal ja kostja pole tõendanud, et ühe või teise projekti tulususe piir (lävend) on jäänud saavutamata. Kuna tegemist ei olnud tulemustasuna käsitatava maksena, ei ole määrav makse teostaja teadmine oma lepingujärgsete projektide kasumlikkusest. Kuna makse oli tehtud 2016 juunis, on nõue ka aegunud juba 2019 juunis.
24.Maakohus nõustus hagejaga, et kui kostja arvates oli hagejale Astangu tn 19 projekti eest makstud 60 000 eurot tulemustasu ettemaks, siis pidanuks kostja tõendama väidetava „tulemustasu“ olemuse ja arvestuse. Alusetu rikastumise nõude esitamisel peab nõude aluseks olevad asjaolud tõendama nõude esitaja ehk antud juhul kostja. Maakohtu otsust tuleb nimetatud osas täiendada. Maakohus ei ole hinnanud hageja esitatud tõendeid, millega hageja tõendas Kinnistud S OÜ ja hageja vahelist kokkulepet konkreetse müügitehingu vahendamise eest tasu maksmiseks. Nimetatud minetuse saab ringkonnakohus kõrvaldada.
24.1.Raportist investorile (V kd, tl 59, märked nähtavad tabeli avamisel ja vastavale reale klikkimisel AET-is) on tõendatud, et sellest nähtub aruande real „Muud tulud/kulud“ mais 2016 kulu „-50 002“ juures märge „Capital Mill – vahendustasu (Astangu 19 müük)“. Hageja on selgitanud, et viimase märke näol on tegemist hageja finantsnõustaja AV märkega. JK 30.10.2018 e-kirjaga on tõendatud juhtimisaruande saatmine Kinnistud S OÜ osas äriühingu
17(19)
juhatuse liikmele TA-le. Viimane on äriregistri B-kaardi kohaselt Kinnistud S OÜ juhatuse liige alates 04.09.2018 (I kd, tl 170-171). On loogiline eeldada, et kui vastav kokkulepe oleks poolte vahel puudunud, oleksid Kinnistud S OÜ juhatuse liige või osanik vastava aruande saamisel pöördunud hageja poole küsimusega, miks selline kulu on kantud. Seega võib nimetatud tõenditest kaudselt järeldada hageja väidetud kokkulepet vahendustasu maksmiseks.
24.2.Isegi kui leida, et kokkulepe on tõendamata, ei väida kostja 60 000 euro maksmist ekslikult edukustasu katteks (milleks tal kohustust ei olnud, VÕS § 1027 olukord). Kostja väidab, et nimetatud summat võib käsitada edukustasu ettemaksena (tulevase kohustuse täitmisena, kuid kohustust ei tekkinud). Selle nõude aluseks saab olla VÕS § 1028. Kostja leiab põhjendamatult, et maakohus on jaotanud ebaõigesti tõendamiskoormust. Kostja pidi tõendama asjaolu, et kostjal ei tekkinud kohustust tulemustasu maksta. Maakohus leidis põhjendatult, et kostja ei ole nimetatut tõendanud. IV
25.Kokkuvõttes ei ole kostja apellatsioonkaebuse alusel alust maakohtu otsuse tühistamiseks ja see tuleb jätta muutmata.
26.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata apellatsiooniastmes kostja kanda (TsMS § 171 lg 1).
jätmisega
jäävad
menetluskulud
26.1.Hageja palub kostjalt apellatsioonimenetluses välja mõista lepinguliste esindajate kulu 7111,16 eurot ja istungil osalemise kulu tunnihinnaga 175 eur/h (ilma käibemaksuta). Kostja vastuväiteid hageja menetluskuludele ei esitanud.
26.2.Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on esindajad analüüsinud otsust 48min, apellatsioonkaebust 45min, tutvunud ringkonnakohtus toimikuga 3h, koostanud vastust apellatsioonkaebusele 29h 49min, koostanud seisukohta kostja taotlusele 2h, analüüsinud kohtupraktikat hindamisaktide osas 2h 30 min, valmistunud kohtuistungiks 4h, koostanud menetluskulude nimekirja 12min. Ringkonnakohtu kohtuistungi protokolli kohaselt kestis kohtuistung 1h 57 min.
26.3.Esindajate tunnihinda maksimaalselt 175 eurot (ilma käibemaksuta) peab ringkonnakohus konkreetse vaidluse keerukust ja tõendite mahtu arvestades mõistlikuks. Tegemist oli keskmisest keerukama ja mahukama vaidlusega.
26.4.Hageja kulud on arvestades asja keerukust ja mahtu vajalikud ja põhjendatud, v.a: - ringkonnakohtu toimikuga tutvumine üle 1h, mille tulemusena tuleb tasu vähendada 2h eest 70 eurot; - apellatsioonkaebusele vastamine arvestades varasemate seisukohtade suures osas kordamisega üle 20h, mille tulemusena tuleb vähendada 9h 49min eest tunnitasuga 145 eur/h, s.o kokku 1423,42 eurot; - kohtupraktika analüüsimise osas 2h 30min, kuna selle tundmine kuulub advokaaditöö hulka ja sellele kulunud ajakulu tunnihinnaga 145 euro ei pea vastaspool hüvitama, seega vastavas osas tuleb tasu vähendada 2h 30min eest 362,5 euro ulatuses.
26.5.Kokku kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele 7111,16-70-1423,42362,5+341,25 (kohtuistungil osalemise eest) = 5596,49 eurot.
18(19)
26.6.Lähtudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus vastavalt hageja taotlusele otsuse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
(allkirjastatud digitaalselt) Margo Klaar, Ele Liiv, Peeter Pällin
19(19)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.