Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Hagihind Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik
Harju Maakohus Andres Suik 25.05.2020, Tallinn 2-19-18826 Capital Mill OÜ hagi Lasnamäe Tervisemaja OÜ vastu võla nõudes 1 939 418,47 eurot Hageja: Capital Mill OÜ (registrikood 11331881, asukoht Laeva tn 2, 10111 Tallinn); Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Ramon Rask, vandeadvokaat Tarmo Peterson (Advokaadibüroo RASK, asukoht Rotermanni 8, 10111 Tallinn, e-post: [email protected]); Kostja: Lasnamäe Tervisemaja OÜ (registrikood 12147748, asukoht Poordi tn 3-78, 10156 Tallinn); Kostja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Anton Sigal, vandeadvokaat Rauno Klemm (Ellex Raidla Advokaadibüroo, asukoht Kaarli pst 1/Roosikrantsi 2, 10119 Tallinn, e-post: [email protected]). Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Mõista Lasnamäe Tervisemaja OÜ-lt Capital Mill OÜ kasuks välja põhivõlgnevus summas 1 349 590,60 eurot.
3.Jätta hagi rahuldamata põhivõlgnevuse osas summas 446 131,40 eurot.
4.Mõista Lasnamäe Tervisemaja OÜ-lt Capital Mill OÜ kasuks välja 25.05.2020 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis summas 53 717,73 eurot ning viivis alates 26.05.2020 protsendina põhinõudest võlaõigusseaduse 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude (1 349 590,60 eurot) täitmiseni.
5.Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine: 5.1 Jätta menetluskulud kostja Lasnamäe Tervisemaja OÜ kanda. 5.2 Välja mõista kostjalt Lasnamäe Tervisemaja OÜ hageja Capital Mill OÜ kasuks menetluskulud summas 40 224 eurot. 5.3 Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (40 224 eurot) tuleb kostjal tasuda hagejale käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
6.Jätta Harju Maakohtu 03.12.2019 määrusega käesolevas asjas kohaldatud hagi tagamise abinõud jõusse käesoleva otsuse täitmist tagava abinõuna.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI JA HAGEJA SEISUKOHAD
1.Capital Mill OÜ (hageja) esitas 29.11.2019 Harju Maakohtule hagi Lasnamäe Tervisemaja OÜ vastu võla nõudes. Hageja taotleb välja mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevus summas 1 795 722 eurot, põhivõlgnevuselt arvutatavad viivised (hagiavalduse kohtule esitamise seisuga summas 1574,33 eurot) kohtuotsuse tegemise ajal kindla summana ja alates kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude kohase täitmiseni seadusjärgses määras ning jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja, kostja ja kostja ainuosanik Estmak Capital Aktiengesellschaft 17.11.2015 juhtimisteenuse osutamise lepingu, mille kohaselt kohustus hageja osutama kostjale Linnamäe tee 3 asuva hoonestusõiguse (registriosa nr 26872501) arendamise, majandamise ja võõrandamisega seotud teenuseid. Kostja kohustus maksma lepingu alusel osutatava teenuse eest tasu, sh igakuist juhtimistasu ning kinnisasja eduka majandamise korral ka edukustasu. Ajaperioodil 2015 november kuni 2019 oktoober teostas hageja lepingu alusel mh järgmisi teenuseid: (1) rääkis läbi kinnisasja omandamistehingut ning korraldas selle lõpuni viimise; (2) rääkis läbi ja sõlmis kokkuleppeid pangaga, et tagada kinnisasja oluliseks osaks oleva tervisekeskuse ehitustegevuse finantseerimise; (3) sõlmis kõik asjakohased kokkulepped ja tegi kõik vajalikud sooritused, et tagada ehitustegevuse nõuetekohane ja tulemuslik läbiviimine; (4) korraldas objekti valmimisel selle kasutuselevõtu ja sellekohaste vajalike lepingute sõlmimise (alates liitumislepingutest ja lõpetades teenuslepingutega); (5) korraldas objekti valmimisel kõigi vakantsete pindade üürile andmise; (6) korraldas ja tagas alates tervisekeskuse avamisest selle igapäevase juhtimise, alates üürnike murede lahendamisest, uute üürnike hankimisest ja igakuistest arveldustest, lõpetades hoone jooksvate remonttööde ja ümberehitustega; (7) korraldas pakkumismenetlusi projektist väljumiseks ehk objekti võõrandamiseks kolmandale isikule ning koordineeris potentsiaalsele ostjale informatsiooni jagamist ostueelse due diligence analüüsi. Lepingu näol oli olemuslikult tegemist nn täisteenuse lepinguga, kus hageja ülesandeks oli võtta enda kanda kõigi kostja majandustegevuse ja äriarenduse korraldamisega seotud ülesannete lahendamine.
2-19-18826
3.Teenuse eest kohustus kostja lepingu alusel tasuma hagejale juhtimistasu ning ka edukustasu, juhul, kui projekti tootlikkus kasvab üle kokkulepitud piiri. Selleks, et kostja ainuosanikul ja tegelikul kasusaajal oleks ülevaade ning ettekujutus kostja toimimisest, koostas hageja igakuiselt kirjalikud ülevaated, mis kajastasid kuupõhiselt nii rahavoogude aruandes kui bilansis kajastatavaid andmeid, samuti ülevaadet üürnikest. 2018. aasta algusest hakkas kostja ainuosanik otsima erinevaid ettekäändeid ja looma takistusi, et raskendada või välistada hageja poolt juhtimisteenuse osutamise ning jõuda teenussuhte lõpetamiseni, sh hakkas genereerima erinevaid nõudeid nii hageja, kui ka temaga seotud isikute vastu. Juhtimisalane koostöö hageja ning kostja ainuosaniku vahel ei piirdunud üksnes konkreetse kinnisasja arendamise ja juhtimisega, vaid hõlmas ka muid nii Eestis kui ka välismaal asuvaid arendusobjekte. Hageja ja kostja ainuosaniku vahelised juhtimislepingud olid sõlmitud ajavahemikus 2013-2017, need olid suunatud pikaajalisele koostööle eesmärgiga väärtustada kostja kinnisvara ning tagada kinnistu väärtuse kasvu pealt saadavat hüve (seda siis läbi edukustasu maksmise kohustuse). Kõik juhtimislepingud nägid ette vastava ühingu poolt edukustasu maksmise kohustuse hagejale ning kõik juhtimislepingute objektideks olevad arendusprojektid olid 2018. aastaks kas lõplikult valmisarendatud ja üürnike kasutusse antud, võõrandatud täielikult või suuremas osas või valmistatud ette võõrandamiseks.
4.2018. aastaks olid hageja juhtimisteenused (vähemalt projektide arendamise staadiumis) enamjaolt edukalt teostatud. Ehk siis oli hageja poolt selleks ajaks kantud suur osa projektide arendamisega seotud riskidest ja edasi pidi toimuma projektide jooksev juhtimine ning väärtustatud projektide võõrandamine, saadava hüve jagamine (edukustasu makse hagejale). Eelneva valguses esitas kostja ainuosanik 2018. aasta seisuga kõigi hagejaga sõlmitud juhtimisteenuse lepingute osas (va käeoleva lepingu osas) ülesütlemisavaldused ning kutsus hageja esindajad tagasi juhtimislepingute alusel juhitavate ühingute juhatusest. Kuna juhtimislepingu ennetähtaegne lõpetamine kostja ainuosaniku ja projektiühingu poolt pidi kaasa tooma ka edukustasu maksmisekohustuse, hakkasid kostja ainuosanik ja projektiühingud ründama hagejat erinevate otsitud ja alusetute nõuetega, et luua endale argument hageja edukustasu nõuete tasaarvestamiseks ja selliselt tasude maksmata jätmiseks. Pooltevahelise pikaajalise koostöö ajal st perioodil 2013 kuni 2018 algus ei esitanud kostja ainuosanik ega ka teised tema tütarühingud (nn projektiühingud ja kostja) ühtegi etteheidet hageja teenuse kvaliteedi üle, omades seejuures igakuiselt täilikku ülevaadet kõikide arendusprojektide hetkeseisu osas. Enamgi veel, 2017. aastal ehk aasta enne kõikide rünnakute algust sõlmisid kostja ainuosanik ja hageja uue juhtimisteenuse lepingu Lätis asuva arendusobjekti osas, mis tõendab otseselt, et kostja ainuosanik oli igati rahul hageja poolt osutatavate teenustega ning mingeid juhtimislepingute rikkumisi ei esinenud. Aastatel 2018 ja 2019 oli hageja esitanud juhtimislepingute alusel edukustasu maksmise nõudeid, kuid ükski neist ei käesolevaks ajaks rahuldatud.
5.18.07.2019 kutsus kostja ainuosanik kostja juhatusest tagasi hageja esindajad M. K.i ja S. N., jättes juhatusse vaid kostja lõpliku kasusaaja T. S.i. Hageja esindajate kostja juhatusest tagasikutsumisega tegi kostja ainuosanik võimatuks hageja poolt lepingu täitmise. 16.08.2019 edastas hageja kostjale informatsiooni kinnisasja omandamise pakkumistest: hinnaga 13,2 miljonit eurot ja 15 miljonit eurot, kuid kostja lükkas need mõlemaid tagasi. 19.08.2019 esitas kostja hagejale lepingu korralise ülesütlemise teate, vastavalt lepingu punktile 8.3, mille kohaselt saab lepingu korraliselt üles öelda kahekuulise etteteatamisega ja millest tulenevalt oli lepingu kehtivuse viimane kuupäev 19.10.2019. Samas teates kinnitas kostja hageja õiguse saada edukustasu vastavalt lepingu punktis 5.4 sätestatud tingimustele. 26.08.2019 esitas kostja hagejale lepingujärgse edukustasu arvutuse, mille kohaselt on edukustasu suuruseks ca 540 000 eurot (lähtudes kinnisasja väärtusest 13,2 miljonit eurot) ning teatas oma kavatsusest tasaarvestada hageja edukustasu maksmise nõude kostja nõuetega hageja vastu summas ca 460 000 eurot, millised ta on omandanud teiselt kostja ainuosaniku kontrolli all olevalt ühingult. Kostja teade ei sisaldanud ühtegi tõendit ei kinnisasja väärtuse ega tasaarvestatavate nõuete olemasolu kohta.
2-19-18826 02.10.2019 esitas hageja kostjale vastuse seoses edukustasu arvutusega ning maksmisega ning esitas teate edukustasu summast. 08.11.2019 esitas kostja hagejale edukustasu lõpliku tasaarvestuse, mille alusel maksis ta hagejale edukustasust 45 965 eurot.
6.15.11.2019 esitas hageja kostjale edukustasu ja juhtimistasu maksmise nõude, milles nõudis edukustasu maksmist summas koos käibemaksuga 1 795 722 eurot ning juhtimistasu arvete nr 190645 ja 190645 maksmist summas kokku 14 081,64 eurot koos käibemaksuga. Nõudeavalduses märgitud nõudele vastava arve edastas hageja kostjale 29.12.2019. Kostja ei tasunud hageja nõuet edukustustasu ja viivise saamiseks. Pooled leppisid lepingus kokku, et hagejal on õigus saada kostjalt teenuse osutamise eest igakuist juhtimistasu ja investeeringu eduka juhtimise korral ehk projekti teatud tulususe saavutamisel ka edukustasu. Seega koosnes hagejale makstav tasu mitmest komponendist ja just suurema neist moodustas edukustasu. Vastavalt lepingu p-le 5.4 on hagejal õigus saada edukustasu kinnisasja või kostja osade osalisel või täielikul võõrandamisel. Täiendavalt leppisid pooled kokku, et hagejal on õigus edukustasule ka olukorras, kus leping peaks ennetähtaegselt lõppema kostjast või tema ainuosanikust tingituna. Nimelt, lepingu p 8.3 kohaselt võib pool lepingu ühepoolselt üles öelda, teatades sellest teisele poolele kirjalikult vähemalt kaks kuud ette. Lepingu lõppemise kuupäevaks loetakse kuupäeva, mis on märgitud lepingu ülesütlemise teates. Kui lepingu ülesütlemine toimub kliendi osaniku algatusel ning see ei ole seotud konsultandi (hageja) kohustuste mittenõuetekohase täitmisega on konsultandil (hagejal) õigus saada lepingu punktis 5.4 ettenähtud edukustasu tingimusel, et selles lepingupunktis nimetatud tulususe määr on saavutatud. Edukustasu suurus määratakse lähtudes turuväärtusest lepingu ülesütlemise päeva seisuga.
7.Vastavalt kostja ülesütlemise teatele lõppes leping 19.10.2019. Kostja kinnitas oma teatises hageja õigust saada edukustasu ehk selles osas pooltel vaidlust ei ole. Poolte vahel on vaidlus edukustasu suuruse osas. Vastavalt lepingu p-le 5.4. on hagejal õigus edukustasule summas 40% kasumist, mis ületab IRR 2 18% piirmäära. Ülejäänud osa IRR 18% piirmäära ületavast kasumist (s.o 60%) jääb kostjale. Edukustasu arvutamiseks on oluline määratleda: (a) IRR; (b) lävend ehk kinnisasja potentsiaalne müügihind, mille puhul IRR on 18%; (c) kinnisasja turuväärtus lepingu ülesütlemise päeva seisuga. Lepingus sätestatud IRR’i leidmisel lähtub hageja kostjale igakuistes aruannetes kajastatud andmetest, kus on välja toodud kõik kinnisasja majandamisega seotud kulud ja tulud alates hetkest, mil klient kinnisaja omandas kuni 19.10.2019 (kahe viimase kuu osas prognoosi alusel). IRR’i leidmiseks on kasutatud Microsoft Exceli funktsiooni „XIRR“, mis arvestab kõigi projektiga seotud tulude ja kulude suuruste ning nende kulude ja tulude tekkimise ajaga. Lävend ehk siis summa, millega projekti IRR oleks täpselt 18%. Olukorras, kus kinnisasja turuväärtus ületab seda summat, tekib kasum, millest hagejal on õigus saada 40%. Käesoleval juhul on lävend 11 184 000 eurot. Kinnisasja turuväärtus on arvestatud lepingu ülesütlemise hetke seisuga. Vastavalt Seven Kinnisvarakonsultantide OÜ kutselise vara hindaja L. P. (edaspidi Seven) poolt koostatud hinnangule on kinnisasja turuväärtuseks 15 040 000 eurot. Hageja edukustasuks on 40% summast, mis on lävendi ja kinnisasja turuväärtuse vahe [0,40 x (15 040 000–11 184 000)]. Seega on edukustasu suuruseks 1 542 400 eurot (ilma käibemaksuta). Koos käibemaksuga on edukustasu summa 1 850 880 eurot.
8.Tulenevalt sellest, et kostja poolt on käesolevaks ajaks edukustasuna juba tasutud 45 965 eurot (ilma käibemaksuta), nõuab hageja kostjalt edukustasu maksmist ülejäänud osas, st summas 1 496 435 eurot, koos käibemaksuga summas 1 795 722 eurot. Lepingu p 5.4 kohaselt on edukustasu maksmise tähtajaks 10 päeva. Eelviidatud edukustasu võlalt kuulub tasumisele seadusega (VÕS § 113 lg 1) ettenähtud viivisemäär, mis ajaperioodil 01.07.2019 kuni 31.12.2019 on 8% võlgnetavalt summalt. Kostja sattus viivitusse juhtimistasu maksmisega 10 päeva möödumisel nõudeavalduse kättesaamisest kostja poolt. Kostja sai nõudeavalduse kätte 15.11.2019, mistõttu algas viivitus 26.11.2019. Kokku võlgneb kostja edukustasu võlalt viiviseid hagiavalduse esitamise päeva seisuga summas 1574,33 eurot (4 päeva x 393,582904 eurot/päev).
2-19-18826
9.Hageja esitas 23.03.2020 täiendava seisukoha. Pooltel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle: (i) kostjal on lepingust tulenev edukustasu maksmise kohustus, mis on muutunud sissenõutavaks; (ii) edukustasu arvutamise aluseks oleva rahavoo määratlemisel tuleb võtta arvesse kinnistu turuväärtus juhtimislepingu kehtivuse viimasel kuupäeval ehk 19.10.2019 ja (iii) edukustasu lävend arvutatakse sisemise tasuvusmäära ehk IRR (internal rate of return) valemi alusel. Pooltel on olulised erimeelsused järgmistes küsimustes: (i) mis on kinnistu turuväärtus ja täpsemalt, millised on need õiged näitajad, millele rajanevalt tuleks kinnistu hinda arvutada; (ii) millisest rahavoost tuleb sisemist tasuvusmäära arvestada ja sealt johtuvalt, milline on õige „IRR lävend“, mida ületavalt osalt on hagejal õigus edukustasule; ning viimaks (iii) kas kostjal on nõudeid, millega edukustasu tasaarvestada. Kinnistu õige turuväärtus on hagiavalduses märgitud 15 050 000 eurot. Seda kinnitavad nii reaalsed hinnapakkumised, mida kinnistu omandamiseks on kostjale esitatud, aga ka hindamised, mis rajanevad järgmistele reaalsetele (st põhjendatud ja tõendatud) näitajatele: (a) vakantsusmäär; (b) kulumäär; (c) diskontomäär. Rahavoog, millelt arvutada sisemine tasuvusmäär (IRR) on maksueelne rahavoog, projektiühingu tasandil. Selle tasandiga olid seotud hageja ülesanded, vastutus ja hüved. Seda, mida teeb kostja edasi tema kontrolli all oleva projektiühinguga ja sellesse genereeritud tuluga, ei puutu hagejasse ja seda leping ei reguleeri. Nii nagu ei puutu see ka lepingus reguleeritud tasude arvestusse. Viimast kinnitab lisaks lepingus sätestatule ka pooltevaheline pikaajaline tasuarvestuse praktika, sh kostja enda poolt korduvalt esitatud tasuarvestused. Kostja poolt esmakordselt alles kohtumenetluses esitatud üllatuslik ja otsitud käsitlus tasuarvestuse alustest, kinnitab kostja vastuväidete pahatahtlikkust.
10.Kostjal puuduvad hageja vastu nõuded, millega hageja nõuet tasaarvestada. Mõlemad kostja nõuded on otsitud ja tuletatud kohtuvaidluste tarvis mitme aasta tagustest perioodidest, on vastuolus tegelikkusega ja tõendamata. Tööstuse kinnistute nõue tugineb valele kinnisvara väärtuse hindamisele, mis eksib olulises osas nii kinnistu lähteandmete (hinnatakse midagi, mida sel hetkel selles koosluses ei olnud) ja võrdlusobjektide kui muude arvamuse andmiseks oluliste tegurite osas. Astangu nõue on kostjaga kokku lepitud ühekordse müügikorralduse tasu hilisem ümbersõnastamine ja sellele ühelt poolt tegelikkusega mittehaakuva, teisalt aga täiesti põhistamata ja tõendamata sisu andmine. Kostja on konstrueerinud kohtuvaidluste tarvis nõuded projektidest, mis on kostja kontserni jaoks lõppenud mitmeid aastaid tagasi. Kostja poolt hagejaga suhte lõpetamine 19.10.2019 seisuga oli kostja (mitte hageja) otsustus. Tegemist on kostja juhatuse liikme ja tegeliku kasusaaja T. S.i 2018 . aasta kevadel tehtud laiema otsustusega lõpetada hagejaga koostöö pärast seda, kui hageja poolt oli riskantsem ja ressursimahukam osa projektide edendamiseks tehtud (ehitus-, arendustegevus ja pindade täitmine üürnikega). Kostja soovimatust täita lepingust tulenevat tasu maksmise kohustust väljendub hageja hinnangul kõige ilmekamalt just nendes samades vaidluse tarvis tuletatud ettekäänetes ja vastuväidetes, alates aastaid ühte moodi toiminud tasuarvestuslahenduse vaidlustamisest, lõpetades kolme ja enama aasta tagustest projektidest väidetavate nõuete tuletamise ning enda kätte koondamisega.
11.Hageja poolt on kinnistu väärtuse tõendamiseks esitatud Seveni hindamisakti kohaselt on kinnistu väärtuseks 15 040 000 eurot. Hageja esitas ka Pindi Kinnisvara OÜ kutselise hindaja E. E. poolt 10.03.2020 koostatud ja kutselise hindaja K. K.i poolt kinnitatud hindamisakti (edaspidi Pindi), mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 14 700 000 eurot, ja kutselise vara hindaja M. P.i ekspertarvamuse, mille kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 14 700 000 eurot. Kohtule esitatud viiest arvamusest kinnistu väärtuse kohta neli lähtuvad ühest ja samast hindamismetoodikast, milleks on diskonteeritud rahavoogude ehk DCF meetod. Peamised erinevused kostja ja hageja poolt esitatud DCF mudelit kasutavate hindamisaktide vahel tulenevad kolmest tegurist: (i) diskontomäär, (ii) omaniku kulude tase ning (iii) vakantsimäär. M. P.i koostatud ekspertarvamus lähtub aga tulu kapitaliseerimise meetodist. Kui üldistada, siis tulu kapitaliseerimise meetodi peamine erinevus DCF mudelist seisneb selles, et seda on põhjendatud kasutada pigem objektide puhul, mille hindamisperioodi rahavood on pigem stabiilsed (ehk siis objektid, mis on kaetud pikaajaliste üürilepingutega) ja millest tulenevalt on hindamistulemuse kujundamisel suurema
2-19-18826 kaaluga konkreetse kinnistu konkreetsed näitajad (vs tunnetuslikud muutujad). Hageja hinnangul on Lasnamäe Tervisemaja projekt just üks sellistest projektidest, mis on väga selgete individuaalsete tugevustega, mida üldisele turuandmestikule rajanevad hindamised ei võta piisaval määral arvesse (alates keskmisest oluliselt pikematest üürilepingutest, olematust vakantsist, üürileandja jaoks väga headel tingimustel sõlmitud üürilepingutest, pikast ehitusgarantii perioodist jms). Seepärast on Lasnamäe Tervisemaja projekti puhul projektispetsiifilistele andmetele suurema kaalu andmine hageja hinnangul igati õigustatud, mis omakorda tõstab hageja hinnangul just ekspertavamuses toodud järelduste kaalu.
12.Kostja on oma hindamisaktides oluliselt moonutanud hindamise aluseks olevaid andmeid (ja jõudnud seetõttu ebaõige tulemuseni). Olukorras, kus kostja ei moonutaks hinnangu aluseks olevaid andmeid, jõuaks ta kinnistu hindamisel samade tulemusteni, nagu need on toodud hageja poolt esitatud Pindi ja Seveni hindamisaktides. Nende tulemuste õigust kinnitab ka M. P.i ekspertarvamus. Samuti kinnitavad kinnistu kõrgemat turuväärtust kostja poolt väidetust hinnapakkumised, mida kolmandad isikud on kinnistu omandamiseks teinud, kuid mida kostja käesoleva vaidluse positsiooni silmas pidades järjekindlalt tagasi lükkab.
13.Colliersi hindamisakt ei ole usaldusväärne, kuna Colliers ei ole käesoleval juhul erapooletu hindaja, sest on kostja, aga ka kostjaga samasse kontserni kuulutavate teiste ühingutega ärilistes suhetes, mille sisuks on kostja kinnisvarainvesteeringute juhtimine, sh vara üürileandmine ja müük. Nagu nähtub ka hagiavaldusest, siis korraldas Colliers kinnistu müüki 2018/2019 aastal. Samas nähtub avalikest andmetest, et Colliers korraldab kostjaga samasse kontserni kuuluvate kinnisvarainvesteeringute juhtimist vähemasti osaliselt ka Lätis. Eestis korraldab Colliers aga hetkel T. S.ile kuuluva kinnisvarainvesteeringu aadressi Ehitajate tee 114b müüki. Ehk siis on Colliers asunud täitma nii kostja kui T. S.i jaoks neid ülesandeid, mida varasemalt täitis hageja. Vastavalt vara hindamise standardile EVS 875-4:2015 peab hindaja tegutsema erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamiskaasuse suhtes. Hindaja ei või kutsetegevuses alluda otsestele või kaudsetele mõjutamisele, mis kahjustab hindaja erapooletust – hindaja peab olema erapooletu ja keelduma hindamistoimingutest, mille puhul tellija või hindamisaruande võimalik kasutaja avaldab survet lõpptulemustes. Colliers koostas keset müügiprotsessi ja 4 päeva enne kostja poolt juhtimisteenuse lepingu ülesütlemise avalduse esitamist hinnangu, mis toetab kostja jaoks juhtimisteenuse lepingust „odavamat“ väljumist. Colliers pretendeeris juba sel hetkel rollile, mida varasemalt oli täitnud hageja ja et Colliersi jaoks oli lõplik klient T. S., mitte hageja esindajate poolt tol hetkel juhitud kostja. Hageja palub jätta Colliersi hindamisakt tähelepanuta.
14.Kostja hindamisaktides kajastatud näitajad on moonutatud ja muudavad kostja esitatud hindamisaktid valeks. Hageja esitatud DCF mudelil põhinevad hindamisaktid on õiged. Kostja esitatud Colliersi ja Uus Maa hindamisaktides on kasutatud diskontomäära 9,00%, mis on 0,95 protsendipunkti võrra kõrgem kui Seveni hindamisaktis kasutatud diskontomäär (8,05%). Hageja leiab, et diskontomäära leidmisel on eksinud hoopis kostja eksperdid. Kinnisvara hindamisel kasutatava diskonteeritud rahavoogude analüüsi puhul kasutakse diskontomäära, et diskonteerida prognoosiperioodi rahavood tänapäeva. Levinumad diskontomäära leidmise viisid on: (i) CAPM mudel; (ii) IRR; (iii) WACC ja (iv) seos kapitalisatsooni määra ja tulude kasvu vahel. WACC meetodi abil (mida kasutati Colliersi ja Seveni hindamisaktides) leitakse kaalutud keskmine kapitali hind. Osakaaludega kaalutakse läbi võõrkapitali hind ja omakapitali hind. Võõrkapital on reeglina krediidiasutuse poolt väljastatav madala intressimääraga laen, mille arvelt kasvab omakapitali tootlus. Turupõhiselt jääb võõrkapitali kaasamise määr ehk LTV (loan to value) rahavoolistes kinnisvara projektides vahemikku 50-70%, sarnaste rahavoo objektidega (pikad lepingud, uus hoone jms) nagu vaidlusalune hoone on LTV vahemikus 60-70%. Võõrkapitali hind ehk pikaajalise laenu intressikulu jääb vahemikku 2,5%-3,5%. Tavapärane omakapitali tootlus jääb vahemikku 12-20% sõltuvalt investori ootustest.
2-19-18826
15.Vastavalt kostja poolt tegelikult sõlmitud laenulepingutele on käesolevas projektis võõrkapitalile kehtivad tingimused järgnevad: (i) laen on väljastatud 2017; (ii) intressimäär alates 01.04.2017 on 6 kuu EURIBOR3 + 2,25%; (iii) laenu tagastamise graafik 20 aastaks; (iv) LTV kuni 70%. Omakapitali vajalik minimaalne tootlus on 12% aastapõhiselt Võttes aluseks faktilised sisendid diskontomäära leidmiseks, on faktiline ehk 19.10.2019 hetkel kehtivatele andmetele rajanev WACC 5,18%. Ehk siis ca poole väiksem, kui see, mida kohaldavad hindajad oma hinnangutes. Colliersi hindamisaktis on diskontomäära leidmiseks kasutanud järgmisi sisendeid: (i) LTV 50%; (ii) intress 4.0%; (iii) omakapitali tootlus 14%. Ükski eelpool nimetatud kriteeriumitest ei vasta ligilähedaseltki tegelikele projekti andmetele ega arvesta ka turul kehtivaid üldisi laenutingimusi. Üldjuhul püütakse LTV saada uute hoonete puhul LTV 60-70%, mis on ka turul praktika. LTV tegelik määr käesolevas projektis on aga 20% kõrgem ehk siis 70%. Ekspertarvamuse kohaselt ei võeta Colliersi hindamisaktis arvesse konkreetset hindamisobjekti ja ei arvestata olemasolevat LTV määra, vaid kasutatakse üldist tunnetuslikku suurust. Võõrkapitali intress 4,0% on ilmselgelt palju kõrgem, kui on kinnisvaraalases tegevuses kohalduvad pikaajalised intressimäärad. Lähtudes ainuüksi Eesti Panga statistikast perioodil september 2018 kuni september 2019, siis on keskmine laenuintress määr kinnisvara sektoris Eestis 2,98%. Tegemist on üle-eestiline „keskmisega“, kus on see kõik Eesti piirkonnad ja erinevad kinnisvaraalased tegevused. Võttes aluseks kahe Eestis tegutseva suurema REIT (real estate investment trust) fondi avalikud andmed, siis on keskmised intressimäärad 2,6%, 1,28% ja 1,8%. Kostja asjatundjad ei ole oma hinnangutes põhjendanud, millega on õigustatud sedavõrd kõrges määras (s.o 4%) võõrkapitali intressi arvestamine.
16.Omakapitali tootlus 14% ei vasta tegelikule omakapitali tootlusele, mis laenulepingu andmete on 12%. Uus Maa hindamisaktis diskontomäära leidmiseks on kasutatud kapitalisatsioonimäära ja kasvu määra seost, samas ei ole selgitatud, kas on leitud turupõhine tänane kapitalisatsioonimäär või väljuva väärtuse leidmiseks vajalik kapitalisatsiooni määr. Teoreetiliselt tänane kapitalisatsioonimäär = väljuv kapitalisatsioonimäär. See ei ole reegel, aga konservatiivsuse huvides kasutatakse üldjuhul hindamise mudelis olukorda, kus prognoosiperioodi jooksul ei tehta optimistlikke järeldusi selle kohta, et sisenemise kapitalisatsioonimäär on kõrgem kui väljumise kapitalisatsioonimäär. Kui hindaja leiab kapitalisatsioonimäär võrreldavatest tehingutest (seda on Uus Maa teinud), siis on ta leidnud tänase kapitalisatsioonimäära. Üldjuhul kasutatakse sama kapitalisatsioonimäära ka väljumisel ning nii leitakse väljuva väärtuse kapitalisatsioonimäär. Vastav loogiline tuletamine puudub Uus Maa hinnangus ehk tal ei ole loogilist järjekorda selles osas a) missugust kapitalisatsioonimäära ta leiab b) ning ei ole seost/põhjendust siseneva ja väljuva kapitalisatsioonimäära vahel. Lisaks on ebaselge, kuidas on leitud 1,5% puhta tegevustulu kasv. Ekspertavamuse kohaselt ei ole võimalik tuvastada, kas see on prognoosiperioodi keskmine kasv või lõpetava väärtuse leidmisel kasutatav „igavene“ puhta tegevustulu kasv. Samuti ei ole võimalik üheselt aru saada leitud diskontomäära arvutuskäigust, eksperdi hinnangul on diskontomäära leitud tunnetuslikult. Kuigi Uus Maa hindamisaktis on viidatud kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära valemi seosele, siis sellist arvutuskäiku reaalsuses hindamisaktis ei ole. Samuti puudub viide tulude kasvu sisule ja puudub arvutus.
17.Viide üleriigilisele keskmisele intressimärale on kostja menetlusdokumendis esitatud ka teadlikult eksitavana, kuna hageja on esitanud 3 kõrgema intressimääraga kuud ja arvutanud keskmise intressimäära 6 kuu põhiselt ja jõudnud näitajani 3,36%. Samas arvestades, et projekt on kestnud juba aastaid ja kui lähtuda nt lepingu lõppemisele eelneva aasta keskmisest intressimäärast (09.2018-09.2019), siis on see 2,98%, kui sellele eelneva aasta (09.2017-09.2018), siis on see 2,58%. Kuna tegemist on üleriigilise „keskmisega“, ei ole ühelgi alusel põhjendatud kohaldada seda määra Tallinnas asuvale rahavoolisele kinnisvarale, mida kinnitab üheselt ka tegelik projektis kehtiv võõrkapitali intressimäär (2,25%). Eeltoodust tulenevalt ei saa Uus Maa hindamisakt olla usaldusväärne ja kasutatav tõendina kinnistu turuväärtuse leidmisel. Colliersi hindamisaktis on kasutatud põhjendamatult madalat LTV suhet (50% vs tegelik 70% ja turu keskmine ca 65%), liiga
2-19-18826 kõrget võõrkapitali intressimäära (4% vs tegelik 2,25% ja turu keskmine ca 2,5 - 3%), ja omakapitali tootluse määra, mis on kõrgem tegelikust omakapitali tootluse määrast (14% vs 12%). Uus Maa hindamisaktis kasutatava diskontomäära arvutuskäik ei ole aga tervikuna kontrollitav, kuna puuduvad arvutuskäigud ja seletused, kuidas ühe või teise näitaja suuruseni on jõutud (nt 1,5% suurune tegevuskulude kasv). Seetõttu ei saa Uus Maa hindamisakt pidada tervikuna usaldusväärseks.
18.Kõigis menetluses esitatud hindamisaktides on vakantsimäär kajastatud vahemikus 2%-3%, v.a Colliersi hindamisakti vakantsimäär, mis on 7% ehk peaaegu 3 korda kõrgem kui kõigi ülejäänud nelja hindaja näitaja. Colliersi hindamisaktis on kasutatud turupõhisest kõrgemat vakantsimäära ning ei ole arvestatud sellega, et kinnistu tegelik vakantsus on 0%. Hindamisaktis ei ole viidatud ühelegi tõendile, mis õigustaks 7 %-lise vakantsimäärana kasutamist kõnealuse hinnatava objekti puhul. Olukorras, kus hindaja leiab, et võrreldes tegeliku vakantsimääraga (s.o 0%) või selle lähedal asuva turu tavapärase vakantsimääraga (2-3%), eksisteerivad ülekaalukad argumendid, mis õigustavad mitmekordselt kõrgemat vakantsimäära, siis lasub selle põhistamise ja tõendamise koormis vastaval hindajal. Colliers’i hindaja ega kostja ise seda koormist käesoleval juhul täitnud ei ole. Hageja ekspertarvamuses ja Pindi hindamisaktis on määratud pikaajaliseks vakantsimääraks 2,5%. Selle põhjuseks on vajadus arvestada pikaajalise vakantsusega (turutsüklid jms). Kuna ekspertarvamuses kasutatavate võrdlusobjektide vakantsus on olnud alla 0,5% aastapõhiselt ja lähitulevikus ei ole oodata olulist muudutust Linnamäe tee 3 hoone vakantsimääras, arvestab 2,5% vakantsimäär potentsiaalseid üürnike vahetusi tulevikus ja vakantsete pindadega seotud kulusid ning võimalikku üürniku asendusperioodi. Seveni hindamisaktis on kasutatud vakantsimäärana 2%, mis erineb kõigest 0,5% ekspertarvamuses ja Pindi hindamisaktis kasutatud vakantsimäärast ning annab kinnitust, et ka Seveni hindamisaktis on aluseks võetud põhjendatud turupõhine vakantsimäär. Seega Colliersi hindamisaktis kajastatud vakantsimäär on oluliselt moonutatud ja selle põhjal tehtud kinnistu hindamine on ebaõige.
19.Colliersi hindamisakt ja Uus Maa hindamisakt ei arvesta asjaoluga, et konkreetse objekti puhul on sõlmitud pikaajalised üürilepingud, mille kohaselt enamus kinnistu üürnikke tasuvad kõik üüripinna kasutamisega ning hoone opereerimisega seotud kulud. Tegelik omaniku kulu suurus aastas on 17 528 eurot. Ehk omanikukulud on tegelikkuses palju väiksemad ja vastavad Seveni hindamisakti andmetele. Vastavalt kinnistu üürnikega sõlmitud üürilepingutele tasub enamus üürnikest kõrvalkulusid triple-net põhimõttel ehk lisaks üürile ja kõrvalkuludele tasuvad omanikud ka hoone kindlustuse, maamaksu ning hoonega seotud hoolduse ja korrashoiu eest. Oma väidete tõendamiseks esitab hageja andmed üürnike poolt kulude kandmiseks vastavalt kümnele üürilepingule, mis katavad 80% kogu hoone üüripinnast ning kümme vastavat üürilepingut. Ühtlasi ei ole Colliersi hindamisaktis ega Uus Maa hindamisaktis remondifondi (capexi reservi) arvutamisel arvestatud asjaoluga, et tegemist on hoonega, mille suhtes kehtib ehitusgarantii tähtajaga 3, 5 ja 10 aastat olenevalt hoone osast. Vastavalt projekteerimis- ja ehitustööde peatöövõtulepingu nr EE0100029 p-le 15.1 annab töövõtja tema poolt ja korraldusel tehtud töödele ja ehitisele vähemalt 36 kuulise garantii ehitisele tervikuna kasutusloa väljastamisele järgnevast päevast ning muudele töödele järgmised garantiid (hoone eluiga 50 aastat, teraskonstruktsioonide keskkonnaklass välitingimustes C3, basseinialal C4): (i) hoone põhikonstruktsioonidele 10 aastat; (ii) katusekattele 10 aastat; (iii) fassaadile (sh avatäidetele) mitte vähem kui 5 aastat; (iv) varjatud installatsioonidele 10 aastat; (v) tehnosüsteemide osaks olevatele seadmetele vähemalt 3 aastat; (vi) metallkonstruktsioonide roostegarantii 10 aastat; (vii) kaetud hüdroisolatsioonidele 10 aastat; (viii) LED valgustusel (sh valgusallikatel) 5 aastat.
20.Kasutuluba hoonele oli väljastatud 30.03.2017, seega ehitusgarantii kehtib vastavalt kuni 30.03.2020, 30.03.2022 ja 30.03.2027. Garantiikohustuse täitmise tagamiseks on ühtlasi panga poolt väljastatud garantiikiri summale 144 441,06 eurot. Colliersi ja Uus Maa hindamisaktides on eiratud faktilisi andmeid kulude kandmise kokkulepete osas ning jäetud neid võrdlemata turu
2-19-18826 andmetega. Nii nagu ka vakantsusmäära, nii ka omaniku kulude faktilisest oluliselt erinevas määras arvestamiseks, oleks Colliersi ja Uus Maa hindajad pidanud oma hinnangutes põhjendama, miks ei saa nad võtta arvesse tegelikku olukorda ja peavad juhinduma teoreetilisest/ hüpoteetilisest. Omaniku kulude näitaja on käesoleval juhul oluline kinnistu väärtuse leidmise aspektist. Kinnistu võõrandamisel juhtimisleping ei lähe uuele omanikule kaasa. Käesoleval juhul ei saa see kulu ühelgi juhul olla asjakohane, kuivõrd juhtimisleping lõppes ära kinnistu hindamise väärtuspäeval. Lisaks, juhtimislepingu tasu ei kuuluks ka muidu stabiliseeritud NOI (puhta tegevustulu) hulka. Tegemist on projektikeha ja vastava projekti juhtimisega seotud kuludega, mitte kinnistu opereerimisega seotud kuludega. Juhtimislepingu kohasel oli hageja kinnistu arendajaks, ehk siis lisaks igapäevase haldusele tegeles ühtlasi ka kõikide projekti käivitamise küsimustega (finantseerimine, ehitus ja üürivoo tagamine). Sellest tulenes ka vastav kokkuleppeline juhtimistasu määr, mis on kõrgem, kui tavapärane üksnes hoone igapäevane haldustasu määr. Mis puutub aga hoone tavapärast haldustasu, siis selle tasuvad üürnikud ja seega kõik viited juhtimislepingu alusel makstavale tasule, kui omaniku kulude komponendile on asjakohatud. Kostja kriitika Seveni arvamuses kasutatud diskontomäära, vakantsimäära, omanikukulu määra osas on põhjendamatu.
21.Hageja modelleeris uue hindamise enda hindajate poolt kasutatud väärtuste keskmiste näitajatega, seda Colliersi ja Uus Maa hindamisaktidega, asendades nimetatud aktides sisalduvad ebaõiged näitajad eespool toodud põhistustele rajanevalt õigete näitajatega. Hageja esitatud tabelitest nähtuvalt: (i) kui kasutada keskmist vakantsimäära 2,33% ja jättes kõik muud tingimused samaks, on Colliersi leitud turuväärtus 13 917 678 eurot, s.o 717 678 eurot kõrgem kui algne Colliersi hindamisaktis leitud turuväärtus; (ii) kui kasutada keskmist omanikukulu -39 646 eurot, ning jättes kõik muud tingimused samaks, on Colliersi leitud turuväärtus 13 766 798 eurot, s.o 566 679 eurot kõrgem kui algne Colliersi hindamisaktis leitud turuväärtus; (iii) kui kasutada keskmist kapitalisatsioonimäära 7,1% ning jättes muud tingimused samaks, on Colliersi leitud turuväärtus 13 846 555 eurot, s.o. 646 555 eurot kõrgem kui algne Colliersi hindamisaktis leitud turuväärtus ja (iv) kui kasutada kogumis keskmist vakantsimäära, keskmist omanikukulude suurust ja kapitalisatsioonimäära on Colliersi leitud turuväärtus 15 197 337 eurot, s.o. 1 997 337 eurot kõrgem kui algne Colliersi hindamisaktis leitud turuväärtus. Samuti: (i) kui kasutada keskmist vakantsimäära 2,33% ja jättes kõik muud tingimused samaks, on Uus Maa leitud turuväärtus 13 327 688 eurot, s.o 97 688 eurot kõrgem kui algne Uus Maa hindamisaktis leitud turuväärtus; (ii) kui kasutada keskmist omanikukulu -39 646 € ning jättes kõik muud tingimused samaks, on Uus Maa leitud turuväärtus 13 766 798 eurot, s.o 467 524 eurot kõrgem kui algne Uus Maa hindamisaktis leitud turuväärtus; (iii) kui kasutada keskmist kapitalisatsioonimäära 7,10% ning jättes muud tingimused samaks, on Uus Maa leitud turuväärtus 14 313 963 eurot, s.o 1 083 963 eurot kõrgem kui algne Uus Maa hindamisaktis leitud turuväärtus ja (iv) kui kasutada kogumis keskmist vakantsimäära, keskmist omanikukulude suurust ja kapitalisatsioonimäära on Uus Maa leitud turuväärtus 14 925 484 eurot, s.o 1 695 484 eurot kõrgem kui algne Uus Maa hindamisaktis leitud turuväärtus.
22.Ülaltoodud korrektuuri tegemisel ei erineks Colliersi hinnang (15 197 337 eurot) ja Uus Maa hinnang (14 925 484 eurot) kuigi palju Seveni hinnangus (15 040 000 eurot), seejuures oleks Colliersi ja Uus Maa hinnangu aritmeetiline keskmine 15 061 410 eurot ehk pea sama, mis Seveni hinnang ning samas suurusjärgus Pindi hinnangu (14 700 000 eurot) ja M. P.i eksperthinnanguga (14 700 000 eurot). Kinnistu suhtes on üürilepingud sõlmitud lähiminevikus ning kaalutud keskmine üürilepingute pikkus (WALT ehk weighted average lease term) on 8,2 aastat. Tegemist on tavapärasest oluliselt pikema WALT’iga, mistõttu ei ole põhjendatud DCF meetodi kasutamine ja olemasoleva rahavoo prognoosperioodil korrigeerimine. Hageja ekspertarvamuse kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 14 700 000 eurot, mille kohta on hageja esitanud ka täpsema tabeli (vt 23.03.2020 menetlusdokumendi lk 10-12) ja mis kinnitab Seveni kui Pindi arvamuses toodud kinnisvara hinnangu adekvaatsust.
2-19-18826
23.Pooled on esitanud kinnistu väärtuse tõendamiseks erinevate hindajate poolt koostatud hindamisakte, samas ei ole õige tugineda vaid hindamisaktidele ja arvestada tuleb ka muid kinnistu turuväärtust tõendavaid asjaolusid. Juhtimislepingu p 8.3 kohaselt kui leping lõpetatakse kliendi osaniku algatusel, eeldusel, et see lõpetamine ei ole tingitud konsultandi kohustuste mittekohasest täitmisest, on konsultandil õigus taotleda lepingu p-s 5.4 ettenähtud edukustasu, kui on saavutatud selles punktis märgitud tulususe tase. Edukustasu suuruse määramisel lähtutakse turuhinnast lepingu lõpetamise kuupäeva seisuga. Ehk leping ise ei viita turuhinna arvutamise metoodikale ega kohustusele tõendada kinnistu turuhind üksnes ainult hindamisaktidega.
24.Kohtupraktikas jaatatakse võimalust leida asja turuhind ka muude tõendite alusel peale asja suhtes ekspertide poolt koostatavatele hindamisaktidele. Hageja hinnangul on kinnistu turuväärtust võimalik tõendada ka selle omandamiseks tehtud pakkumistega. Northern Horizon Capital AS on teinud ostupakkumisele summas 15,05 miljonit eurot, Colonna Kinnisvara OÜ poolt summas 15 miljonit eurot ja I. L. summas 15, 2 miljonit eurot. Hageja kliendi, s.o I. L.i nimel oli kinnistu omandamise pakkumise varasemalt juba teinud ka hageja, millele viitas kostja oma 09.03.2020 seisukohas. Nii Colonna kui I. L. on mõlemad tõsiselt võetavad kinnisvarainvestorid, sh Colonna rahavoolise kinnisvara portfell on Eestis üks suuremaid. Tundmatu kinnisvarainvestor ei ole ka I. L., kellele kinnisvarainvesteeringute portfelli väärtus Eestis ulatub samuti kümnetesse miljonites eurodesse. Tegemist on tõsiseltvõetavate kinnisvarainvestoritega ja talle teadaolevalt igati tõsiseltvõetavate pakkumustega, mistõttu jääb kostja retoorika nende pakkumuste pisendamise ja märgistamise osas hagejale arusaamatuks. I. L. ei ole hagejale väljastatud mandaati ostuläbirääkimiste pidamiseks tagasi võtnud või muutnud. Kokkuvõtvalt näitavad nii hageja poolt esitatud hindamisaktid, kui ka kolmandate isikute poolt tehtud ostupakkumised, et kinnistu õige turuväärtus on vahemikus 14,7 miljonit kuni 15,2 miljonit eurot, mistõttu on hagiavalduse aluseks olev Seveni hindamisakt ja seal toodud kinnisvara turuväärtus (15 050 000 eurot, 19.10.2019 seisuga) igati põhjendatud ja adekvaatne.
25.Edukustasu arvutamise alus tuleneb juhtimislepingu p-st 5.4, mille kohaselt kui kliendi (kostja) kinnisvara osalisel või täielikul võõrandamisel või osade võõrandamisel ületab omakapitali IRR 18%, on konsultandil (hageja) õigus saada edukustasu 40% kasumist, mis ületab IRRi tulususe 18% normi. Ülejäänud kasumiosa, mis ületab IRRi 18% tulusust, jääb kliendile. Pooltel on tekkinud vaidlus selle üle, kas IRR tuleb arvutada (i) kostja ehk projekti tasandil, nagu see oli mõlema poole ühine arusaam kuni selle aasta jaanuarini; või hoopis (ii) kostja osaniku tasandil, nagu seda esmakordselt kohtumenetluses asus väitma kostja. Ei ole olemas ühtegi juhendit, üldtunnustatud seisukohta ega väljakujunenud praktikat, mis tõendaks kostja lähenemist IRR arvutamisel. Mitte mingisugust kostja lähenemist kinnitavat IRR-i üldtunnustatud definitsiooni ei ole olemas. Erinevalt kostja poolt kohtumenetluses esmakordselt väidetust, on pooled leppinud juhtimislepingus kokku IRR-i arvutamises projekti (s.o kostja tasandil), millisele seisukohale on võimalik asuda nii juhtimislepingu p 5.4 sisu avamisel kui ka juhtimislepingut ja selle lisasid koosmõjus tõlgendades. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada: 1) lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi; 2) tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud; 3) lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist; 4) lepingu olemust ja eesmärki; 5) vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust; 6) tavasid ja lepingupoolte vahelist praktikat.
26.IRR on projekti sisemine tulumäär, mis arvestab kostja enda tulusust, mitte kostja osaniku tulusust. Lepingu p 5.4. on suunatud reguleerima olukorda, kus toimub projektist väljumine (kinnistu või projektiühingu osade müük) ja millisel juhul on oluline, et projekti sisemise tulususena ei arvestataks vaid väljumisel genereeritavat tulu (st kinnistu müügihinda), vaid ka sellele eelnevalt genereeritud puhastulu. Seda, et tulu jaotamise kokkulepe toimub kostjaga ja kostja tasandil (mitte kostja ainuosanikuga ja ainusosaniku tasandil) kinnitab ühemõtteliselt ka samas lepingu punktis sisalduv teine lause, mille kohaselt „Ülejäänud kasumiosa, mis ületab IRRi
2-19-18826 18% tulusust, jääb kliendile“. Kliendiks on lepingu kohaselt kostja. Ehk siis arvutus toimub kostja tasandil ja enne väljamakse tegemist osanikule. Kuna IRR’i arvutamine on matemaatiline tehe, siis selleks, et pooled mõistaksid ühte moodi, mida selle tehte tegemisel tuleb arvesse võtta, on juhtimislepingule lisatud näidistabel, mille päises on kollased lüngad (nn väärtused), mida vastavalt poolte kokkuleppele ja projektile täideti. Tabel on lepingu oluline osa ja pooled on selle siduvust kinnitanud oma allkirjadega. Vastavalt tabelis toodule ei võeta IRR’i arvutamisel arvesse tulumaksu (see on tabelis toodud „0“’na). Ehk siis tuleneb tabelist üheselt, et IRR arvutatakse maksueelsest ja mitte maksujärgsest rahavoost ehk siis projekti ja mitte omaniku tasandil. Samale arvamusele on asunud ka eksperdid, kes on hinnanud vastavaid juhtimislepingu lisaks olevaid tabeleid. KPMG Baltics OÜ 23.03.2020 koostatud raporti kohaselt juhtimislepingu lisaks olevas tabelis tulumaksu kuluga ei ole arvestatud. Samal seisukohal on ekspert U. V., kes leiab, et juhtimislepingu lisaks olevas tabelis ei ole IRR-i leidmisel ega seeläbi ka edukustasu arvutuses arvestatud tulumaksuga, st arvutused lähtuvad tulumaksueelsest rahavoost.
27.Hageja oli esitanud kostjale oma edukustasu arvutused koos edukustasu maksmise nõudega nii 02.10.2019 kui ka 15.11.2019. Mõlemad nõuded sisaldasid IRR arvutusi kostja tasandil, ei sisaldanud tulumaksu ning kostja ei ole arvutustele vastu vaielnud. Enamgi veel kostja ise lähtus samast IRR arvutusmetoodikast. 26.08.2019 edastas kostja teate edukustasu arvutamisest, millele oli lisatud vastav arvutus, kus IRR arvutamisel lähtub vastaspool kostja tulususest ja nn „maksueelsest“ rahavoost. 08.11.2019 edastas kostja teate edukustasu „lõplikust arvutamisest“, millele oli samuti lisatud vastav IRR arvutus, mis lähtub taas kord kostja tulususest ja nn „maksueelsest“ rahavoost, mitte kostja osaniku tulususest. Lõpliku arvutuse alusel maksis kostja ka osa edukustasust hageja kontole ning tasus käibemaksu terve enda poolt välja arvutatud edukustasu osalt.
28.Vaidlust ei saa olla selles, et mõlemad pooled lähtusid IRR’i arvutamisel samadest põhimõtetest ja just see oligi poolte ühine tahe juhtimislepingu sõlmimisel. Kostja IRR arvutusi kostja enda tulususe pealt tõendavad ka ekspertarvamused, mille kohaselt arvutustabelites ei ole edukustasu arvutamisel tulumaksuga arvestatud. Kui poolte sooviks oleks mõõta edukust ehk tulusust osaniku, mitte vastava SPV tasandil, siis polnuks vajadust sõlmida erinevaid juhtimislepinguid erinevate projektide jaoks vaid kogu investeeringut kogu portfelli oleks juhitud ühe lepinguga, mis oleks sõlmitud ainuosanikuga. Lähenemist, mis arvutab IRR’i kostja ehk projekti tulususe pealt, toetab ka lepingupoolte mõjusfääri jaotus projektist tulenevate tulude osas. Seda, kas osanik vastavad projektid realiseerib, sai otsustada üksnes tema, mitte hageja kui projekti juhtimise teenuse osutaja. Samuti sai üksnes kostja ise otsustada kas ta jätab projektist tulevad vahendid projektikehadesse või suunab need edasi ärisse või tagasi omanikule ja kui tagasi omanikule, siis millise maksena (intressi, laenu, dividendi, teenuse vms maksena). Hagejal ei ole võimalik selliseid kostja otsuseid mõjutada ja seega ei saa ei saanud see mõjutada ka projektipõhise IRR arvestust.
29.A. S. ja A. V. ei ütle, et nad mõistavad lepingut samamoodi (ehk IRR arvutust kostja soovitud viisil), vaid üksnes teevad edukustasu arvutuse kostja poolt antud sisendi alusel. Samuti ei ole asjatundjal võimalik tuvastada juhtimislepingu p 5.4 sisu, kuna tegemist on lepingu tõlgendamise ja poolte tegeliku tahte väljaselgitamisega, mille osas ei ole asjatundjal eriteadmist. Kostja on küsinud oma asjatundjatelt, et milline lähenemine soosib ainuosaniku positsiooni. Arvestades küsimust, on keeruline ka ette kujutada, et asjatundjate vastused oleks saanud olla teistsugused, kui need kostja esitatud arvamustes on toodud. Eriteadmistega isikul ei ole võimalik anda arvamust selle kohta, kas lepingu p-s 5.4 peetakse silmas IRR arvutamist firma tasandil või investori tasandil. Ükski juhtimislepingu tõlgendusviis ei toeta kostja lähenemist IRR’i investori tasandil arvutamisel ja õige on lähtuda projekti põhisest IRR arvutusest, nii nagu mõlemad pooled olid seda mõistnud juhtimislepingu sõlmimisel ja sellele järgnevalt mitme aasta vältel (s.o kuniks kohtuvaidluses kostja vastuse esitamiseni).
2-19-18826
30.Hageja arvates on arvutustes kajastatud rahavoogude näol tegemist selle projekti rahavoogudega ja IRR tuleb arvestada projektil rahavoogudelt. Kas ja kuidas osanik saab raha projektist välja viia, ei ole juhtimislepingu esemeks. Kuna aga hageja (ja ka kostja oma kuni päris viimase hetkeni) seisukoht on olnud see, et hageja tasud arvestatakse projektiühingu tasandil, siis ei ole ka kostja ainuosanikule väljamaksete tegemine olnud kunagi pangaga läbirääkimiste teemaks. Kostja arvates ei tohi ühtlasi arvutada projekti tulusust hüpoteetiliselt, kus iga kuu teenitud summad loetakse automaatselt osaniku kasumiks, kuigi osanikule seda välja ei maksnud.
31.Hageja ei loe projektiühingu tulu automaatselt kostja ainuosaniku kasumiks, vaid arvestab projekti sisemise tulususe projektiühingu igakuisest puhastulust. Hagejal ei ole võimalik otsustada kliendi (kostja) eest, kas ja millal ta soovib väljamakset teostada. Tegemist on investori enda otsusega ning sellest ei peaks sõltuma edukustasu arvutus. Tõele ei vasta ka kostja väide väljamaksete tegemise panga keelust. Esiteks on väljamaaksete tegemine panga nõusolekul lubatud ja teiseks on selliseid väljamakseid kostjale ka tehtud. Kostja on selles osas esitanud kohtule valeandmeid. Vastavalt kostja 2018. aasta auditeeritud majandusaasta aruandele tasuti aruandeaastal omanikulaenu intresse summas 250 000 eurot. Panga poolt oli ühtlasi antud nõusolek ka teise intressimakse tegemiseks. Projekti IRR arvutatakse projekti sissetuleva kogu puhta rahavoo pealt, sh hõlmab see nii raha, mis jääb projekti ühingusse (akumuleerub), kui ka raha mis liigub sealt edasi investorile (mistahes maksena). Eestis maksustatakse ettevõtte tulumaksuga ainult jaotatud kasumit ehk kui kasum investeeritakse uuesti ettevõttesse, on see maksuvaba ja hageja IRR arvutamise käsitluse kohaselt ei pea edukustasu maksmisel tulumaksuga arvestama. Vastavalt U. V. ekspertarvamusele ei ole võimalik veenduda selles, et kostja kasumit jaotatakse tulumaksu seisukohalt viisil nagu seda presenteeritakse.
32.Kostja on arvestanud intressimakseid emaettevõttele ehk omanikule. Intresside tasumine Liechtensteini residendist juriidilisele isikule ei ole Eestis tulumaksuga maksustatav. Eelnevast tulenevalt ei ole tulumaksu arvestamine põhjendatud, sest tegelikkuses on võimalik Eesti äriühingust viia välja oluliselt suuremad summad ilma tulumaksu tasumata. Seega on kostja arvutustes arvestatud tulumaksuga, mida tegelikkuses tasuda ei tule. Regulaarselt makstavatelt dividendidelt ja muudelt kasumieraldistelt on tulumaks 14% (14/86 netosummalt), mitte 20% (20/80 netosummalt). Seega on mitteresidendist juriidilisele isikule makstavad regulaarsed dividendid maksustatud madalama maksumääraga kui 20%. Eelnimetatud asjaoluga aga ei ole kostja oma arvutuses arvestanud. See on viinud IRR-i ebaõige vähendamiseni (läbi kõrgema maksukoormuse) ja seda isegi olukorras, kui IRR-i tuleks arvutada tulumaksujärgselt. Lisaks ei ole arvestatud ka eelnevalt viidatud intressimaksega summas 250 000 eurot. Juhtimislepingu p 5.4 võetakse IRR-i arvutamisel muuhulgas arvesse investorile (lepingu tähenduses osanikule) tasutud intressisummad. Selliselt on kostja koostatud IRR-i arvutused ebaõigeid ja seda isegi olukorras, kus IRR-i arvutus tuleks teostada investori tasandil. Omanikulaenu intresside tasumine on rahavoog, mis suurendab investori tasandil arvutatavat IRR-i, kuid antud juhul ei ole sellega arvestatud. Väär on kostja poolt esitatud edukustasu arvutuskäik, kus ta esmalt lahutab kostja puhastulust tulumaksu summa ja seejärel arvutab saadud summalt edukustasu. Edukustasu on kohustus, mistõttu on õige arvestada edukustasu tulumaksueelselt summalt ja alles seejärel arvestada allesjäänud (ja jaotamisele kuuluvalt) kasumiosalt tulumaks.
33.Kostja soovib vähendada hagejale tasutavat edukustasu summat, tasaarvestades oma väidetavaid nõudeid hageja edukustasu maksmise nõudega. Kostja väidetavad nõuded tulenevad hageja ja Kinnistud S OÜ vahel sõlmitud juhtimisteenuse lepingust, kuid kostja ei ole tõendanud ei nõuete tekkimise alust ega nõuete omandamist Kinnistud S OÜ poolt. Kinnistud S OÜ ainuosaniku esindaja oli teadlik sõlmitavast müügilepingust, tehingu tingimustest ja tehingu vastaspoolest. Ligi kolme aasta möödumisel tehingu tegemisest avastas Kinnistud S OÜ, et kinnistute turuväärtus võiks olla hoopiski kõrgem, kui oli algselt hagejaga kokku lepitud. Tööstuse kinnistute võõrandamise initsiatiiv tuli Kinnistud S OÜ ainuosaniku esindajalt T. S.ilt. Tööstuse
2-19-18826 kinnistute äriplaan ei tundunud kinnistu omanikule enam atraktiivne, tal ei olnud usku potentsiaalse üürniku võimekusse ja Kinnistud S OÜ soovis kinnistuid võõrandada. Omandamise ettepaneku tegi hageja tütarühing. Seega antud tehingu tegemisega ei saa kostja kuidagi tuletada hageja kohustuste rikkumist. Tegemist ei olnud turuväärtusele mittevastava tehinguga. Kummagi kinnistu väärtus oli nende võõrandandamise hetkel 150 000 eurot, mõlemad kinnistud kokku 300 000 eurot ehk kinnistud võõrandati tehingu ajal kehtiva turuhinnaga. Colliers hinnang kajastab kinnistute väärtust valesti, sest hinnangus on arvestatud, et väärtuse kuupäeval olid olemas liitumised kõigi insenervõrkudega, sh side- ja elektrivarustus, mida tegelikkuses ei olnud ja mida Seven ei arvestanud. Colliers ei ole oma töös pööranud tähelepanu ametlikule hinnastatistikale, mida avaldab Maa-amet, vaid esitleb parimate tööstusparkide hinnavahemikke. Tootmis- ja ärimaad Jüri alevikus ja selle lähiümbruse tehnoparkides on oluliselt kõrgemalt hinnatud kui Lagedi alevikus. Colliersi poolt kasutatud näide Jüri alevikus Uus-Ringi tn 12 ja 14 asuvast kinnistust koosneb kahest väiksemast krundist, mis on eraldatud avaliku teega. Seega pole võimalik neid kahte maatükki ühe krundina vaadelda.
34.Eelneva tõttu pole mitmed Colliersi poolt kasutatud kohandustegurid turuväärtuse arvestusena esitatud kohandustabelis õiged ega põhjendatud. Antud hinnang puudutab eeskätt Colliersi turuväärtuse arvestuses kasutatud asukoha, krundi suuruse, atraktiivsuse ja tehnovõrkude ebaõigeid kohandusi, mis kõik tõstavad hindamistulemust. Tegemist oli Kinnistud S OÜ jaoks kasumliku tehinguga, sest kinnistud omandati hinnaga 200 000 eurot (ilma käibemaksuta) ja võõrandati hinnaga 300 000 eurot (ilma käibemaksuta) ehk kahe aastaga oli kinnistute väärtus kasvanud 100 000 eurot. Kuidagi ei ole tõendatud ka väidetav kapitalikulu kahju olemasolu ega põhjuslik seos hageja väidetava rikkumise ja sellise kahju vahel. Ühtlasi ei ole täidetud ka kahju ettenähtavuse kriteerium. Hageja vastutus on vastavalt lepingule oluliselt piiratud. Lepingu p 7.1 kohaselt vastutab konsultant (hageja) oma kohustuste rikkumisel vaid tahtluse või raske hooletuse korral ning üksnes otsese varalise kahju eest. Ehk saamata jäänud tulu on lepinguga selgelt välistatud. Seega ei oleks tegemist tahtlikult või raske hooletusega toime pandud rikkumisega. Ja isegi siis, kui hageja oleks oma kohustusi rikkunud vähemalt raske hooletusega, on igal juhul saamata jäänud tulu hüvitamine lepinguga välistatud. Kuivõrd kostjal puudus kahju hüvitamise nõue, ei ole võimalik sellelt ka viivist arvutada ehk kostjal puudub ka vastav viivise nõue.
35.Kinnistud S OÜ on hageja vastu esitanud ekslikult tasutud lepingujärgse tulemustasu tagastamise nõude. Hagejale tasutud 50 000 eurot (+ käibemaks) ei olnud tulemustasu, vaid eraldi kokkulepitud tasu Astangu tn 19 müügitehingu korraldamise eest. Kostja pole selgitanud ega tõendanud, miks ta käsitleb kõnealust summat tulemustasuna. Oma nõuete esitamisel tugineb kostja lepingu p-le 5.1, mis räägib küll lepingu alusel osutatava teenuse eesmärgist ehk vajaliku ROE saavutamisest, kuid ei räägi midagi konsultandile tasu maksmisest. Juhul, kui hagejale tasutud 50 000 eurot pidi olema käsitletav mistahes lepingu alusel tasutud summana, siis oleks kostja pidanud eelkõige viitama, millise lepingujärgse tasuga on tegemist ja kuidas peaks käima selle arvutus. Juhul, kui tegemist oli tulemustasuga, oleks kostja pidanud tõendama tulemustasu arvutamise alused, vastavad kriteeriumid ning tõendama nende kriteeriumide saavutamata jätmist. Käesoleval juhul aga kostja seda teinud ei ole. Astangu nõue on kostjaga kokku lepitud ühekordse müügikorralduse tasu hilisem vägisi ümbersõnastamine ja sellele ühelt poolt tegelikkusega mittehaakuva, teisalt aga täiesti põhistamata ja tõendamata sisu andmine.
36.Hageja poolt esitatud arve nr 160337 ei viita lepingule ega tulemustasule, arve selgituse kohaselt on tegemist tasuga Astangu 19 „müügitehingu korraldamise“ eest. Kinnistud S OÜ ja hageja vahel oli saavutatud eraldi kokkulepe Astangu 19 võõrandamiseks ning see ei pidanud olema kaetud lepingulise tulemustasuga. Selle eest nõustus Kinnistud S OÜ tasuma eraldi tasu selle konkreetse müügitehingu vahendamise eest ning sellisena oli see kogu aeg kajastatud ka Kinnistud S OÜ osanikule edastatavates raportites. Iga projekti tulususe arvestus toimus selle projekti põhiselt. Kinnistud S OÜ omandis oli mitmeid kinnistuid, mille kõigi osas toimus eraldi
2-19-18826 projekti tulususe arvestus, mistõttu on valed kostja väited sellest, et Kinnistud S OÜ tulusust arvutati kõigi kinnistut põhiselt. Samuti on tõendamata kõik väited sellest, et ühe või teise projekti tulususe piir (lävend) on jäänud saavutamata. Kuivõrd tegemist ei olnud mistahes tulemustasuna käsitletavana maksena, siis ei ole määrav ka Kinnistud S OÜ teadmine oma lepingujärgsete projektide kasumlikkust. Vastav makse oli makstud 2016. aasta juunis ehk võimalikud alusetust rikastumisest tulenevad nõuded olid aegunud juba 2019. aasta juunis. Kuivõrd kostjal puudub alusetust rikastumisest tulenev nõue, ei ole võimalik sellelt ka viivist arvutada ehk kostjal puudub ka vastav viivise nõue. Kostjal ei ole hageja vastu tasaarvestatavaid nõudeid. Mõlemad kostja nõuded on otsitud ja tuletatud kohtuvaidluste tarvis mitme aasta tagustest perioodidest, on vastuolus tegelikkusega ja tõendamata.
37.Hageja esitas 12.05.2020 täiendava seisukoha. Kostja (ja kostja ainuosanik) kombineerib erinevaid ettekäändeid tasu mittemaksmiseks ja sisustab pooltevahelist lepingut (mille IRR’i puudutav sõnastus on suures plaanis identne) vastavalt sellele, mis on konkreetse projekti asjaolusid arvestades talle kõige kasumlikum. Kostja nõuetest vabanemise plaanis on kesksel kohal kostja enda otsustus kinnistuid mitte müüa ja lõpetada juhtimislepingud enne, kui kinnistud müüakse. See tähendab, et kõigis projektides jäi saabumata eespool viidatud „lõpp-punktid“, mis oleks selgelt määratlenud kinnistu müügihinna. Sellega lõi kostja enda jaoks avara „mänguruumi“ kinnistu hinda kui üht kõige olulisemat tegurit edukustasu arvutamise valemist, oluliselt korrigeerida. Hageja hinnangul kinnitavad mõlema poole menetlusdokumendid seda, et kinnisvara hindamiste puhul on vaielda võimalik sisuliselt kõige üle. Käesolevas asjas on esitatud kokku 5 atesteeritud hindaja arvamust kinnistu väärtusele, mille puhul on nii hageja kui kostja toonud vastastikku esile, miks vastaspoole hinnang on vale ja tema esitatud hinnang õige. Arvestades, et kinnisvara hindamised annavad juba olemuselt konservatiivsemad tulemused, kui seda annaks reaalne müügiprotsess siis on hageja hinnangul kostja juba läbi oma taktikalise sammu - asendada turult saadav hind hindamisaktide kõrvutamisega – saavutanud olulise võidu. Hageja on veendumusel, et tema poolt esitatud hindamisaktides toodud hinnavahemik (14,7 kuni 15,04 miljonit eurot) oli kinnistu adekvaatne turuväärtus lepingu lõppemise hetkel.
38.Kinnistu hinna määramisel ei ole oluline mitte hindaja rollikonflikt ja erapoolikus, vaid see, mis on selle tulemus. Hageja hinnangul on selleks objekti tegelike andmetega mittearvestamine. Lasnamäe Tervisemaja tegelikud näitajad olid hinnangu andmisel „turu keskmistest“ oluliselt paremad (vakants „0“, kulud madalad tänud triple net lepingutele, WALT 8,2 aastat, head pangafinantseeringu tingimused) ja neile rajanevalt on põhjendatud lugeda kinnistu turuväärtuseks 15,05 miljonit eurot. Hageja on esitanud kostja ainuosanikule ja tegelikule kasusaajale 4 aasta jooksul kokku üle 40 igakuise aruande, milles on IRR arvutatud (XIRR valemiga) alati ühel ja samal viisil – projekti-tasandi rahavoolt. Enne lepingu lõppemist ja vaidluste algust ei olnud kostja ja tema ainuosanik kordagi avaldanud seisukohta, et IRR’i ja seeläbi edukustasu tuleks arvutada mingil muul alusel, nt kostja ainuosanikule tehtud väljamaksete alusel. Kuna kostja omanik ja tegelik kasusaaja T. S. on kostjasse ja teistesse projektikehadesse suhestunud kui enda isiklikku varasse, kus otsustusõigus selle üle, mida ja millal tehakse teenitud rahaga, otsustab omanik (mis ainuosanikuga ühingute puhul ka igati loomulik), siis ei oleks teistsuguses arvutusmudelis kokkulepe olnud ka mõeldav, liiatigi ei oleks see võimaldanud aastaid kestnud koostööd. Seepärast ei olnud ka lepingute lõpetamise hetkeni pooltel eriavamusi selles osas, et hageja tasud sõltuvad sellest, mida hageja suudab talle usaldatud ressursiga projektiühingusse juurde genereerida. Sellist kokkulepet kinnitab lepingu tabel ja igakuine aruandlus.
39.Hageja esitatud arvamustes (Seven, Pindi ja M. P.) on hindajad kasutanud neid näitajaid, mida nad oma põhistuste ja arvamuses esitatud argumentide pinnalt on pidanud objektile kohaldatavateks, ka juhul kui need ei ole hagejat soosivad. Nii on nt Pindi kohaldanud oluliselt kõrgemat diskontomäära ja omaniku kulude taset kui on objekti tegelik tase. Kostja arvamustes on seevastu hindajad komplekteerinud eranditult kokku kõik arvnäitajad selliselt, et need soosiks
2-19-18826 kostja soovitud hindamistulemit (ehk siis on võrdluses kõik kostja arvnäitajad oluliselt konservatiivsed hageja omadest). Diskontomäära osas Colliersi hindamisaktis kasutatud põhjendamatult madalat LTV suhet (50% vs tegelik 70% ja turu keskmine ca 65%), liiga kõrget võõrkapitali intressimäära (4% vs tegelik 2,25% ja turu keskmine ca 2.5 - 3%, ja omakapitali tootluse määra, mis on kõrgem tegelikust omakapitali tootluse määrast (14% vs 12%). Uus Maa hindamisaktis kasutatava diskontomäära arvutuskäik ei ole aga üldse tervikuna kontrollitav, kuna puuduvad arvutuskäigud ja seletused, kuidas ühe või teise näitaja suuruseni on jõutud (nt 1,5% suurune tegevuskulude kasv). Vakantsuse osas on Colliersi hindamisaktis võetud aluseks 7%, Uus Maa hindamisaktis on 3%, Seveni hindamisaktis 2%, Pindi hindamisakti kohaselt 2,5%, M. P.i arvamuses 2,5%. Reaalne vakantsi määr lepingu lõppemise päeval oli „0“%. Taas kord on Colliers ja Uus Maa kõige äärmuslikumad, sh Colliersi näitaja on ca 2,5x kõrgem pea kõigist teistest. Omanikukulude osas on Seveni hindamisaktis summaks 19 267 eurot aastas, M. P. 39 880. Seevastu Colliersi hindamisaktis eeldatakse omanike kuludeks Sevenist enam kui 4 x ja M. P.ist 2 x suuremat summat, s.o 82 103 eurot aastas. Sama teeb ka Uus Maa, kes lähtub Colliersiga ligilähedasest näitajast, s.o 75 562 eurot aastas. Colliers ja Uus Maa ei arvesta objekti tegelike andmetega, sh hoonele kehtiva tavapärasest pikema ehitusgarantiiga, mis vähendab CAPEX kulutusi, ega üürilepingutes sisalduvaid triple-net kokkuleppeid, mille alusel on valdav osa halduskuludest üürnike kanda. Kui korrigeerida Colliersi ja Uus Maa arvamustes toodud kallutatud diskontomäära, vakantsusmäära ja omanikukulu ning asendada need hindajate keskmiste näitajatega, siis oleks tulu kapitaliseerimise meetodi Uus Maa hinnangu tulemus 14 925 848 ja Colliersil 15 197 337 ehk samas suurusjärgus, kus on Seveni, Pindi ja M. P.i hinnangud.
40.Kostjale kuuluv kinnisvara projekt on oma stabiilsusnäitajatelt selline, mille puhul annab hageja hinnangul õigema hindamistulemuse tulu kapitaliseerimismeetod (vs diskonteeritud rahavoogude meetod). Lisaks hindamisaktidele on oluline võtta arvesse ka reaalseid pakkumisi, mida kinnistu omandamiseks on tehtud. Mõlemad hageja vahendusel kostjale edastatud pakkumused on reaalsed pakkumused, kuid kostja soov nende sisulise arutelu asemel on hoopiski keskenduda küsimusele, et miks on tema hinnangul tegemist „kahtlaste“ pakkumustega, viitab veel kord sellele, et kostja tegelik tahe ei ole olnud mitte kinnistut turuhinnas võõrandada, vaid välistada reaalsed pakkumised, et veenda kohut, et kinnistu müügihind peaks olema selline, milliseks on selle hinnanud kostja hindajad. Need omakorda aga välistaks hageja tasunõude. M. P.i arvamus ei ole EVS 875 kohaseks eksperthinnanguks, mida rõhutab M. P. ka ise oma arvamuses. M. P.i töö eesmärgiks oli lisaks kinnistu väärtusele hinnangu andmist võrrelda erinevaid hindamismetoodikaid, teostada diskontomäära kõikumise analüüsi ning leida vara väärtus läbi investeerimisettevõte strateegia. M. P.i arvamus koostatud eksperdi arvamusena, mille skoop oli palju laiem, kui kinnistu väärtuse hindamine ja mis samas järgib nii EVS 875 põhimõtteid kui ka rahvusvahelisi hindamisstandardeid (IVS). Juhtimislepingus ei ole kokku lepitud vara hindaja kriteeriumid ega ka vara hindamise meetod. Isegi juhul, kui M. P.i arvamus ei vasta hageja tavapärasele asusaamale kinnisvara hindamisaktist, on see igal juhul dokumentaalseks tõendiks, millega kohus peaks arvestama. M. P. on kinnisvara kutseline hindaja, kellele on Eesti Kinnisvara Hindajate ühingu poolt väljastatud vara hindaja 7 taseme kutse.
41.M. P.il on 10 aastane kinnisvara alane töökogemus nii kinnisvara hindamise, tehingute nõustamise, vara haldamise ning investeeringute valdkonnas Baltikumis. Tema töökogemus annab eelise ja arusaamise, kuidas toimib hindamisturg (arvamus ja prognooside põhine), ning faktilised näited, kuidas toimetavad, mõtlevad ja teevad ostuotsuseid Baltikumi suurimad kinnisvara investeerimisettevõtted. Eelnevast tulenevalt ei saa tekkida mingit kahtlust M. P.i pädevuses kinnisvara väärtuse osas ning teiste hinnangute osas arvamuse andmisel. M. P. on oma arvamuses väga selgelt sõnastanud, milliseid andmeid ja millise meetodi abil võrreldakse. Asetades Colliersi ja Uus Maa andmed teise meetodi alusel loodud mudelisse (s.o DCF asemel tulu kapitaliseerimise mudelisse), modelleeris M. P. tulemid, milleni Colliers ja Uus Maa jõuaksid, kui nad kasutaks DCF’i asemel tulude kapitaliseerimise meetodit.
2-19-18826
42.Tulu kapitaliseerimise meetod on kohasem meetod „stabiilsema“ rahavooga objekti hindamisel ning see ei ole mitte hageja arvamus, vaid IVS’st tulenev selge seisukoht. DCF meetod on mõeldud pigem alles kasvufaasis, muutuvama rahavooga ja nt ka piiratud elueaga kinnisvara hindamiseks. Tõsi, IVS ütleb, et DCF meetodiga saab hinnata kõiki vara liike, kuid just eelkirjeldatud osas on tema kohaldamine kõige asjakohasem. Olukorras, kus kostja on oma menetlusdokumendis kulutanud lehekülgi sellele, et püüda veenda EVS’le viidates kohut selles, kuivõrd normeeritud on hindamisprotsess ja et M. P.i arvamus neid nõudeid ei täita, jääb arusaamatuks, kust võtab kostja endale pädevuse ja metodoloogilise aluse koostada „aritmeetiline konsensushinnang“. Kostja ei ole kinnisvara hindaja ega oma pädevust kinnisvara hinnata, ainuüksi teatud väärtuste aritmeetiliste keskmiste leidmine ei saa olla käsiteltav „kinnisvara hindamisena“ ega EVS tingimustele vastava hinnangu andmisena. Sama moodi toimetades saaks hageja võtta ette samad numbrid, kuid kantuna eesmärgist jõuda suurema müügihinnani, kohaldada diskontomäära ja omaniku kulu puhul nt kaalutud keskmist, vakantsimäära puhul jätta alles kaks kõige ligilähedasemat (ehk Seveni ja Pindi määr), vs Colliers ja Uus Maa mis erinevad kordades, kapitalisatsioonimäära ja müügikulude puhul kohaldada 5 arvamuse kaalutud keskmist. Neid andmeid selliselt kombineerides muutuks hageja ise hindajaks. Sellisel kostja poolt soovitud viisil arvamuste „tükkideks“ lõhkumine ja välistuse/keskmise jm meetodite abil üheks tervikuks kokku traageldamine ei anna mitte terviklikku uut hindamist (konsensust), vaid hinnangu, milles domineerivad kõigi hindajate kõige konservatiivsemad hinnangud. See ei kajasta vara turuväärtust, vaid nn „miinimumprogrammi“, mida objekti süüvimata turu üldnäitajate pinnalt võiks sarnasele objektile omistada.
43.Kostja ei esita argumente ja selgitusi, miks ja kuidas on tema kasutatud hindajad jõudnud sellise diskontomäärani, nagu nad on jõudnud. Kõrgemat vakantsimäära põhistab kostja sellega, et turupõhiselt see nii on. Samas kust see „turupõhises“ pärineb, jääb arusaamatuks. Samuti jääb hagejale arusaamatuks, miks jätab kostja (ja tema kaasatud hindajad) arvestamata kinnistut puudutava tegeliku olukorra, kus WALT on 8,2 aastat ehk siis et tegemist on keskmist näitajat arvestades äärmiselt pikaajaliste üürisuhetega koormatud portfelliga. Loogiliselt peaks tooma see vakantsimäära alla „turupõhise“ keskmise, kuid miskipärast Colliers ja Uus Maa seda ei arvesta. Ühe kuluks mida kostja arvates ei võtnud hageja arvesse, on näiteks juhtimislepingust tulenev projektiühingu juhtimiskulu. Kostja jätkab kõikide kinnisvara hindamisreeglite eiramist väites, et ka juhtimisteenustasu peab olema arvestatud kinnistu opereerimiskuluna. Käesoleval juhul ei saa see kulu ühelgi juhul olla asjakohane, kuivõrd juhtimisleping lõppes ära kinnistu hindamise väärtuspäeval. Lisaks, juhtimislepingu tasu ei kuuluks ka muidu „stabiliseeritud“ NOI (puhta tegevustulu) hulka. Tegelikkuses on juhtumistasu näol tegemist vastava projekti juhtimisega seotud kuludega, mitte kinnistu opereerimisega seotud kuludega, mida ei võeta rahavoo arvutamisel arvesse. Kokkuvõtvalt kõik asjakohased opereerimiskulud olid viidatud allikana ja lisatud ka M. P.i arvamusse, lisaks oli M. P.i poolt tehtud ka kulude võrdlus kehtivate turuandmetega ning järeldatud nende vastavus turule. Vastupidiselt sellele, Colliers ja Uusmaa kasutavad tunnetuslike andmete suurust, jättes arvestamata kehtivate lepingute tingimustega.
44.Kostja on ka capexi arvestamisel jätnud arvestamata hoone tegelike andmetega ja lähtutud tunnetuslikest arvnäitajest. Colliers ja Uus Maa ei arvesta hoone tegelike remontkulusid ega hoonele kehtiva tavapärasest pikema ehitusgarantiiga, mis vähendab capexit. Võrdluseks: Hoone tegelikud kulud on 17 528 eurot, Colliersi capex reserv on 44 956 eurot vs Seveni 12 844 eurot vs M.P.i 22 352 eurot (Pindi ja Uus Maa ei too eraldi capexit välja).. Hoone ehitusgarantii on pikem kui 5 aastat (teatud konstruktsioonide puhul ka 10a). Kostja möönab, et uue hoone remondikulud on alguses olematud ja kasvavad aja jooksul, kuid unustab mainida, et tema enda esitatud hindamised on tehtud 5 aastase prognoosi perioodiga ehk ehitusgarantiiga tuleb igal juhul arvestada. Seega lähtudes garantiiperioodi pikkust ei saa ühelgi juhul olla capexi summa uue hoone puhul 44 956 eurot (nagu seda märgib Colliers). Kostja asub spekuleerima ka hindajate poolt kasutatavate kapitalisatsioonimäärade kallal, tuues sisse võrdlustabeleid, genereerides
2-19-18826 riskipreemiaid ja tehes erinevaid matemaatilisi tehteid. Seejuures väidab kostja, et prime yeld’i arvutamisel tuleb lähtuda turuliidrite andmetest, kelleks on Colliers ja kelle hinnangud on kõige usaldusväärsemad, samas kui Sevenit ja Pindit loeb kostja kellekski, kes „turuliidrite“ hulka ei kuulu. Samas ei ole kostja kuidagi põhjendanud, kuidas ta sellise järelduse teeb ega viidanud mingilegi „turuliidrite“ pingerale. Hageja viitab, et nt pankade jaoks on Seven ja Pindi täpselt sama kaaluga aktsepteeritud kinnisvara hindajaga, kui Colliers. Pindi rakendab turupõhist prime yield’i (6,25%), kuid olematut riskipreemiat (0,75%). Samas tegelikkuses ei ole Pindi hindamisaktis eraldi riskipreemiat üldse välja toodudki ja selle on kostja genereerinud ise. Hindamisel on oluline lähtuda lõplikust yield’ist kokku, mis on Colliersil, Sevenil ja Uusmaal võrdne ehk 7,5%. Pindil on see number 0,5% väiksem ja seda vastavalt hindaja poolt esitatud argumentidele ja kasutatud võrdlustehingute andmetele. Arvestades sellega, et nn prime yield on nii Colliersil, Uus Maal ja Pindil ühesugune ning lõplik yield on Sevenil, Colliersil ja Uus Maal ühesugune jääb üldse arusaamatuks miks kostja juhib sellele tähelepanu. Hageja jääb seisukoha juurde, et Seveni hinnang kajastab kõige ligilähedasemalt kinnistu reaalset turuväärtust, mistõttu on ka õige nõue summas 1 850 880 eurot.
45.Nordic Horizon ei olnud langetanud ostust tehingust loobuda ajani, mil kostja otsustas hagejaga lepingu lõpetada, sh tellida müügiportsessi läbiviijalt arvamuse, et kinnistu väärtus on ca 1,85 miljonit eurot odavam, kui on reaalne pakkumine. Kas Nordic Horizon on jätkuvalt kostjaga läbirääkimistes või on kostja kõik ostupakkumised tänaseks lõplikult välistanud, ei ole hagejale teada. Küll aga on kostja viidatud 19.06.2019 Nordic Horizon’i kirjast võimalik lugeda välja vaid seda, et tehingu lõpuleviimine lükatakse edasi ja jäädakse vara monitoorima, olles valmis naasma investeeringu juurde järgmistel perioodidel. Ehk siis ei kinnita kinnistu müügiprotsess mitte seda, et kinnistut ei õnnestunud 15,05 miljoni eest müüa, vaid et kinnistu ostmiseks oli olemas reaalne pakkumine 15,05 miljoni eurot eest, et tehingu tegemiseks oli peetud ka läbirääkimisi ja et see pakkumus oli „ooteseisundis“ olemas ka ajal, mil kostja asus Colliersi abiga müügiprotsessi ja suhet hagejaga lõpetama. Olukorras, kus kostja jaoks tekitas see kahtlust I. L.i kavatsustes, oleks kohane olnud edasisest suhtlusest keeldumise asemel, hoopiski täpsustada seda küsimust ja veenduda, et I. L.i tahe objekt omandada on siiras. Hageja saab kinnitada, et see tahe oli reaalne ja et talle oli antud I. L.i poolt mandaat sellel hinnatasemel pidada kostjaga kinnistu ostu osas läbirääkimisi. Seda, et hagejal puudub mandaat kinnistut Colonnale pakkuda, oli fakt. Samas ei keela miski hagejal Colonna pakkumust vahendamast ja selle kehtivuse kohta kinnituse küsimist. Kuna hageja nimetatud projekti aastaid juhtis, siis on ka loomulik, et turu osapooled, kes pole pooltevahelise suhte lõppemisest teadlikud, pöörduvad jätkuvalt hageja poole oma ostusoovidega.
46.Lepingus, selle lisades, kui ka poolte vahelises jooksvas aruandluses on kasutusel terve rida erinevaid tootlikkuse indikaatoreid (lepingu lisaks olevas tabelis nt project IRR, equity IRR, ROE), mille definitsioone lepingust ei leia. Lepingu punkt 5.4 räägib üldisemalt IRR’st ja kohati omakapitali IRR’st, samas seda detailides sisustamata. Hilisemas vaidluses on pooled jõudnud mõisteteni „projekti tootlus“, „omakapitali tootlus“, „maksu-eelne“ ja „maksu-järgne“ rahavoog. Nende mõistete paljususes on edukustasu arvestamise osas tegelikult oluline vaid üks küsimus: milline on rahavoog, millelt tootlust (IRR) arvutatakse. Arvutamise aluseks on projektiühingusse ehk kostjasse akumuleeritud nn vaba rahavoog, mida kostja nimetab oma seisukohas ka tinglikuks kuurahavooks. See on see puhastulu, mida hageja töö tulemusena on projekti paigutatud vahendite arvelt loodud. See on tulu, mis on kostja (ja seeläbi kostja ainuosaniku) kontrolli all ja mida ta sellega teeb (tagastab endale laenumaksena, re-investeerib, kingib ära vms) on juba kostja ja tema ainuosaniku otsustus. Poolte vahel puudub vaidlus, et leping ei näe selles osas kostjale ja ainuosanikule ette ühtegi piirangut, samuti ei ole kuidagi reguleeritud, mida sellise puhaskasumiga peaks tegema.
47.Projektipõhise omakapitali tootluse arvestamisel lähtub arvestus hageja poolt kasutusele võetud kapitali määrast ehk siis sellest omaniku kapitalist, mida ka reaalselt kasutatakse uue
2-19-18826 rahavoo loomiseks. See on rahavoog, mis on toodud hageja edukstasu arvutuses tabeli real 20 investeering (capex). Selleni jõudmiseks tuleb omaniku tootluse tabelis avada XIRR valem (lahter AY49) topelt-kikkiga, mis viitab, et tootluse arvutamise aluseks on rida 48 „omaniku rahavoog (sise)“. Tegemist on koond rahavoo reaga. Avades rea 48, näeme et see koosneb kolmest „alam“ rahavoo reast: 41, 42, 43. Rida 42 „vaba rahavoog“ koosneb tabeli ridadest 16-20 ja sisaldab seega ka rida 20 „investeering (capex)“. Tabeli real 20 on toodud reaalnumbrina kogu omaniku kapital, mida on kasutatud projekti elluviimisel (alustades kinnistu soetushinna katteks kasutatud kapitalist (C20) ja liikudes edasi projekteerimis- ja ehituskuludega (vt 2016 rida M4 ja sealt edasi). Summad real 20 on „miinus“ märgiga ehk siis on see projekti IRR’i arvutuse vaatest mitte projekti enda genereeritud kapital (nagu nt üüritulu – rida 3, vt alates 2017, M2), vaid kasutada võetud ressurss, millelt tuleb arvestada tootlust. Ehk see, millele kostja viitab kui „sisse“ makstud kapitalile.
48.Igakuine vaba rahavoog (rida 42), vara ost/müük (rida 43) ehk siis kinnisvara hinnavahe panga refinantseering (rida 41) ehk siis panga poolt ühingule antud vahendid, et maksta maha oma kohustusi mh omaniku laene on need rahavood, mis mõjutavad omaniku poolt projekti paigutatud kapitalilt arvestatavat sisemist tootlust. Need on ka need 3 rahavoogu, mille mõjutamine on hageja kui teenuseosutaja kontroll all ja mille läbi saab ta vähendada omaniku investeeringu suurust ja parandada omaniku investeeringu tootlikkust: (i) puhta üüritulu maksimeerimine ehk siis üürivoo maksimeerimine ja selle genereerimiseks vajalike kulude (alates ehitusest lõpetades haldusega) minimeerimine; (ii) võõrfinantseeringu maksimeerimine (vähendab omaniku finantseeringu vajadust, alandab reeglina projekti finantskulude määra ja tõstab seeläbi omaniku poolt projekti paigutatud kapitali tootlikkust, tinglikult öeldes ühingus oleva vara, seeläbi osaluse/aktsia ehk siis osaniku käes oleva vara hinda); ja (iii) kinnisvara hinnavahe maksimeerimine ehk siis osta kinnisasi/projekti odavalt ja müüa kallilt. Nende 3 rahavoo maksimeerimine on ühelt poolt hageja kui teenuse osutaja pädevuse piir (lepingu ese) ja ka kokkulepitud teenuse oodatud tulem. See ongi see rahavoog, millelt arvestatakse see tootlikkus, mida hageja on suutnud osaniku poolt projekti paigutatud kapitalilt genereerida. Seetõttu, nii nagu ei ole käesoleval juhul põhjendatud võtta osaniku poolt projekti paigutatud raha sisemise tootlikkuse (IRR’i) arvestamisel arvesse ressurssi, mida ei ole projektis reaalselt kasutatud, ei ole ka põhjendatud arvestada seda, kas ja kui siis mis summas on projekti kestel tehtud tagasimakseid osanikule. Oluline ei ole see, millal ühing teeb osanikule väljamakse, vaid oluline on see, millise projekti sisemise tootluse on suutnud tekitada hageja oma teenusega sellele omaniku kapitalile, mis on reaalselt kasutusele võetud.
49.Pärast seda, kui „omaniku tootluse tabelis“ (read 39 kuni 49) on leitud omaniku poolt projekti paigutatud kapitali sisemine tootlus (edukustasu tabelis on selleks 32,7% - vt rida AY49), saab arvutada välja edukustasu suuruse. Selline tootlikkus on siis saadud eeldusel, et kinnisvara hind on lahtris AY43 toodud ehk 15 040 000 eurot. Kuna lepingu p-i 5.4. kohaselt on hagejal õigus edukustasule 40% ulatuses kasust, mis ületab omakapitali 18%-list tootlikkust, siis arvutatakse järgmisena välja kinnistu hind, mille korral oleks tootlus 18%. Seda tehakse seeläbi, et võetakse sama tabel (s.o omaniku tootluse tabel) ja muudetakse seal kinnistu väärtust seni, kuni see annab tootluseks 18% (kopeeritud tabeli read 56 - 61 ja kinnistu hinna muutmise rida AY59). Selleks hinnaks on 11 184 000 eurot. Ehk siis see on „lävend“, mida ületav summa on kasu, millest 40%le on hagejal õigus (edukustasu nõue). Lävendit ületav summa on 3 856 000 eurot (15 040 000 – 11 184 000) ja 40% sellest on 1 542 400 eurot (vt BF 40 – BF 43). Kokkuvõttes rajaneb kostja IRR’i arvutusmudel „vabale rahavoole“, mis koosneb 3 allikast: puhtast üüritulust; kinnistu hinnavahest; panga finantseeringust ning millest võetakse maha juhtimiskulud, pangale tagasimaksed (exiti korral panganõude jääk), omaniku poolt investeeritud kapital. Ehk siis ühel pool on rahavoog, mida hageja oma tegevusega suudab mõjutada ja genereerida („+“ poolel) ning teisel pool need kohustused ja kulud, mis on vajalikud selle genereerimiseks („-„ märgiga). Nagu juba korduvalt märgitud, siis suurim muutuja selles +/- tehtes on kinnistu väärtus, mistõttu ei sõltu hageja nõutava edukustasu suurus ka niivõrd palju sellest, kas kohaldada hageja või kostja IRR-i mudelit, vaid sellest, milline on kinnistu müügihind.
2-19-18826
50.Käesolevas asjas ei ole esitatud ühtegi tõendit, millest järelduks, et kostja mudel on „omakapitali“ ja hageja mudel „projekti“ IRR. Ehk siis kohatu ja kohut eksitav on kostja mõttekäik, milles üritatakse läbi termini järk-järgulise monopoliseerimise jõuda lõpuks väiteni, et kostja mudel ongi see „omakapitali“ IRR, millest leping räägib. Nii see tegelikkuses aga ei ole. Võtmeküsimuseks IRR mõiste sisustamisel rahavoog, millelt see tuleb arvutada. Hageja töö edukuse hindamiseks tehtav arvutus tuleb teha mitte investori tasandilt (mida investor andis/tagasi sai), vaid kostja põhiselt (millist tulu hageja kostjat majandades suutis saadud ressursiga genereerida). Hageja on seisukohal, et poolte tegelik tahe on toodud lepingu lisaks olevas tabelis ja igakuistes aruannetes. Lepingu tabelis toodud „equity IRR“ ja „cash for shareholders“ kinnitavad, et edukustasu tuleb arvestada hageja meetodi alusel. Hageja nõustub kostjaga, et tabelis on toodud mitu erinevat finantsnäitajat (ROE, equity IRR, project IRR) ja et kohane näitaja edukustasu aluseks oleva IRR’i arvutamisel on just „equity IRR“. Samas on ekslik kostja arusaam, et reast „cash for shareholder“ järeldub väljamakse osanikule. See tähistab hoopiski vaba rahavoogu, mille arvelt saab mh teha väljamakse osanikule, aga ei pea. Ehk siis on tegemist selle sama rahavooga, mis igakuises aruandes on tähistatud „osaniku rahavoog (sise)“ tähisega (hageja edukustasu arvestuse tabelis rida 48).
51.Poolte jaoks ei olnud edukustasu aluseks oleva mudeli kokku leppimisel oluline see, millal konkreetselt investorile raha välja makstakse, vaid see, mida suudab hageja tema kasutusse antud kapitali arvelt genereerida. Edukustasu arvestamine IRR’lt on lepingus selgesõnaliselt kokku lepitud. Kuuaruandes on „XIRR“ ehk IRR’i arvutus tehtud igakuiselt ja nõnda mitu aastat järgemööda tabeli realt 48 „omaniku rahavoog (sise)“. Sellelt samalt rahavoolt, millele rajanevalt on hageja esitanud ka oma edukustasu arvutuse. Kuuaruandest ei olnud võimalik saada igakuiselt teada täpset edukustasu summat, kuna selleks oleks tulnud lisada tabelisse ka kinnistu müügihind, siis selles osas on kostjal õigus. Seda lisamata ei anna XIRR lõplikku ja adekvaatset suurust. Samas arvestas samale tabelile ja samadele andmetele rajanevalt hageja iga-aastaselt välja oma edukustasu arvestusliku suuruse ja kostja provisjoneeris selle oma majandusaasta aruannetes. Mis puutub hageja võimalust „jõuga“ raha tagasi maksta, siis juba ainuüksi asjaolu, et hageja seda kordagi ei teinud, kinnitab seda, et poolte arusaam edukustasu aluseks oleva IRR’i arvutamisest oli selline, millisena hageja seda on esitanud – tagasimaksed ei mõjutanud IRR’i. Teiseks, on raske ka praktikas ette kujutada, milline oleks poolte koostöö olukorras, kus usaldussuhte alusel tegutsev teenuse osutaja hakkaks „jõuga“ omanikule raha tagastama. See ei ole mõeldav ja seetõttu ei ole pooled kunagi ka piiranud selles osas ainuosaniku diskretsiooni teha projektiühingu vaba rahavooga“ mida ta soovib. Alates 2018 kevadest jättis kostja ainuosanik kõik väljamakseteks saadud load kasutamata.
52.Haldustasu on toodud tabeli 1 jaos, kuna see on osa jooksvast rahavoo arvestusest ja mõjutab vahetult vaba rahavoogu. See, et equity IRR on arvutatud tabeli 4 peatükis ehk performance peatükis on aga igati loogiline, kuna seal on võetud kokku kõik projekti lõppnäitajad. Teisiti võiks see olla, kui vaidlusalune näitaja oleks olnud toodud tabeli 3 peatükis income statement, kus on mh toodud ära need arvandmed, mis otseselt kostja arvutust mõjutavad (intressid, tulumaks). Lepingu lisaks oleva tabeli 3 peatükk ei käsitle aga edukustasu arvutust, vaid märgib üksnes, et tulumaksu arvestamisele ei kuulu (tulumaks „0“). Lepingus peavad olema kirjas kõik olulised tasukokkuleppe osad. Juhul, kui need puuduvad, siis tuleb järeldada, et sellist kokkulepet pole sõlmitud. Vaba rahavoo arvutuses ei ole mingit ajalist määratlematust, vaid selleks on vastavas aruandes kasutatud arvestusperiood – lepingu lisana toodud tabelis on see aasta ja igakuises aruandluses on see kuu. Selliselt tekib vaba rahavoog selle konkreetse perioodi lõpus. Teiseks, loetleb kostja rea finantsnäitajaid, mille osas tõstatab küsimuse, et talle jääb arusaamatuks, mis mõju need edukustasu arvestusele omavad. Hageja on seisukohal, et nii U. V. kui KPMG arvamused kinnitavad hageja väiteid, et edukustasu aluseks olev IRR tuleb arvutada projekti tasandil, tekkepõhise vaba rahavoo pealt ja ilma igasuguseid raha transpordi kulusid (tulumaks jms) arvesse võtmata. A. S.u ja A. V. arvamustest ei selgita, millele rajanevalt väidavad nad, et
2-19-18826 lepingu alusel tuleks tootlust arvutada kostja mudelile rajanevalt. A. S. viitab küll EVS 875-9’le, kuid sellest ei tulene ja järeldu, et just selles arvutusmeetodis oleks pooled lepingus kokku leppinud. Nagu eespool selgitatud, siis nähtub lepingu lisaks olevast tabelist ja kuuaruannetest, et poolte tahe oli leppida kokku „equity IRR“ arvutuses, mis rajanes kostja vabale rahavoole.
53.Kostja ei esita oma seisukohas ainsatki argumenti, mis kinnitaks, et tulumaksu tuleks edukustasu arvutuses käsitleda. Ainus argument on tema käsitlus IRR’i arvestusest ja sellele rajanev tuletis, et kui selliselt „sisse/välja“ meetodil peaks pooled olema leppinud kokku IRR’i arvestuses, siis tuleks arvestada ka dividendimaksetelet makstavat tulumaksu. Esiteks, ei ole hageja jätkuvalt nõus kostja käsitlusega IRR’i arvutuse osas, aga teiseks, ka juhul, kui pooled oleks leppinud kokku IRR’i arvutuses viisil, millisena seda esitleb kostja, siis nähtub lepingust (tulumaksu ei mainita IRR’i arvutuse punktis), selle lisaks olevast tabelist (tulumaks „0“), igakuistest tabelitest (tulumaks „0“), hageja kohtueelsetest korduvatest edukustasu arvutustest ja neile vastuseks esitatud kostja kahest edukustasu arvutusest, et tulumaks on midagi, mida poolte arusaama kohaselt edukustasu arvutuses ei arvestatud. Ehk siis ka juhul, kui pooled olekski leppinud kokku „sisse/välja“ rahavoolt IRR’i arvutuses, siis järelduks samadest tõenditest, et pooled leppisid kokku ka selles, et eelnevast sõltumata, jääb tulumaksu koormis kostja kanda. Üheski teises projektis ja sellega seotud vaidluses ei ole kostja osanik ja tema kontrolli all olevad ühingud viidanud sellele, et tulumaksu tuleks edukustasu arvutuses arvesse võtta. Hageja oli kostja juhatuses kuni 2019 aasta augustini, seega tegelikkuses ei ole hagejal vahetut ülevaadet sellest, milliseid juhtimisotsuseid langetati kostja juhatuses viimase 2 kuu jooksul, mil leping kehtis, sh kas omaniku laenudelt tasuti intresse, viiviseid vm makseid (s.o makseid, millelt tulumaksu ei arvutata). Samas ei ole hageja kuulumine kostja juhatusse ka siinkohal oluline, kuna seda, et kostja asub kohtumenetluses arvutama IRR’i viisil, mis ei rajane poolte varasemale arusaamale selle arvutusest ja lisab arvutusse ka tulumaksu, sai hageja esmakordselt teada kohtumenetluses.
54.Kostja tunnistab, et nii Astangu kui Tööstuse tehingud toimusid T. S.i teadmisel ja heakskiidul. Need olid selles ajas ja hetkes majanduslikult põhjendatud ning kasulikud tehingud. Hageja ei oleks oma kohustusi rikkunud ka siis, kui tehing ei vastaks turutingimustele, kuivõrd T. S. oli sellega nõustunud. Seoses võrdlustehingute väärtuspäevaga märgib hageja, et hinnatava vara turuväärtuse hindamisel on oluline kohandamiseks valida sellised võrdlustehingud, mille tehingu kuupäevad on väärtuse kuupäevale võimalikult lähedased. Kuna turuolukord püsis mõned kuud pärast väärtuse kuupäeva suhteliselt muutumatuna, siis näitavad sel ajal toimunud tehinguhinnad adekvaatselt turuhindade taset ka väärtuse kuupäeval. Mis puudutab Seveni poolt kasutatud võrdlusnäiteid (Tööstuse põik 3 ja Koplipere 23), siis mõlemad kinnistud on parema asukohaga võrreldes Tööstuse 1 ja Tööstuse 3 kinnistutega, mis on Tallinna ringteelt üsna halvasti nähtavad. Tööstuse põik 3 kinnistu parimaks kasutuseks kaubandus- ja äriotstarbeline kasutus ja mitte tootmisotstarbeline kasutus nagu hinnatavatel maatükkidel. Kui lepingu p-ga 7.1 on mõlema poolte vastutus piiratud tahtluse või raske hooletusega ning saamata jäänud tulu hüvitamine on välistatud, siis p 7.2 kohaselt on konsultandi vastutus piiratud veelgi suuremas ulatuses.
55.Kostja asub ebaloogilisele järeldusele, et Astangu tn tasu ei saanud olla midagi muud kui edukustasu ettemaks Kinnistud S juhtimislepingu alusel, kuna vastasel juhul tekiks ebaloomulik olukord, kus hageja saaks edukustasu ühe kinnistu, Astangu tn, pealt ka juhul, kui ülejäänud kinnistud (Tööstuse, Kuuseheki, Kohila) toodaksid hoopis kahjumit. Seejuures jääb hagejale sellises olukorras arusaamatuks, miks Kinnistud S oleks pidanud üldse nõustuma mistahes ettemaksuga kui üleüldse ei olnud teada, kas edukustasu kriteeriumid täidetakse. Arvestades seda, et kostja osanik ei soovi täna edukustasu maksta ka selgelt täidetud kriteeriumide alusel, ei ole eluliselt usutav et Kinnistud S oleks teinud ettemaksu ebaselgete tuleviku kohustuste katteks. Alusetu rikastumise nõude esitamisel peab nõude aluseks olevad asjaolud tõendama nõude esitaja – mida käeoleval juhul tehtud ei ole.
2-19-18826
KOSTJA VASTUVÄITED
56.Kostja esitas 31.01.2020 vastuse hagiavaldusele, milles vaidleb hagile vastu ja taotleb jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Poolte vahel kehtis 17.11.2015 sõlmitud juhtimisteenuse leping, mis lõppes kostja poolse korralise ülesütlemisega 19.10.2019. Lepingu lõppemise tõttu on hagejal tekkinud õigus edukustasule. Poolte vahel on vaidlus vaid selles, milline on edukustasu õige suurus ning selles, kas edukustasu on osaliselt tasaarvestatud kostja kahe nõudega hageja vastu.
57.Edukustasu lepingujärgne arvutusmeetod põhineb kostjasse osaniku poolt paigutatud kapitali tootlusel ehk IRR-il. IRR sõltub sellest, mis hetkedel ja mis summades on kostja osanik teinud kostjasse sissemakseid ja saanud väljamakseid. Sisendiks, mis mõjutab edukustasu arvutust enim, on aga kinnistu hüpoteetiline müügihind lepingu lõppemise päeval ehk 19.10.2019, mida loetakse tinglikult viimaseks makseks, mis kostja osanikule hindamisepäeval laekuks. Hageja tugineb kinnistu turuväärtuse määramisel Seveni hindamisaktile, kes hindas kinnistu 15 040 000 eurole. Kui kinnistu oleks tõesti väärt üle 15 miljoni euro, oleks müügiprotsess sellisel hinnatasemel ka õnnestunud. Antud juhul ei olnud aga ükski potentsiaalne ostja nõus kinnistut sellise hinnaga ostma. Kostja esitas kinnistu väärtuse kohta omakorda järgmised hindamisaktid: a) Colliers International Advisors OÜ kutselise hindaja A. S.’i 15.08.2019 hindamisakt (eelnevalt ja edaspidi Colliers), mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 13 200 000 eurot (seisuga 04.07.2019, st kolm kuud enne lepingu lõppemist); b) OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa hindaja M. T. 22.01.2020 hindamisakt (edaspidi Uus Maa), mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 13 230 000 eurot.
58.Kostja esitatud hindamisaktide keskmine on 13 215 000 eurot. See on märkimisväärselt vähem, kui hageja pakutud 15 040 000 eurot. Kõik kolm hindajat kasutavad seejuures sama hindamismetoodikat (diskonteeritud rahavoogude ehk DCF meetodit). Erinevus toodud hinnangute vahel tuleneb põhiliselt kolmest asjaolust: (1) diskontomäär, (2) omaniku kulude tase ning (3) pikaajaline vakantsimäär. Erinevused diskontomääras ja pikaajalises vakantsis mõjutavad hinnanguid kumbki ca 0,5 miljoni euro ulatuses; erinevus omaniku kulude tasemes mõjutab hinnanguid enim ehk ca 1 miljoni euro ulatuses. DCF meetod seisneb selles, et ettevõtte kõik eeldatavad tulevikurahavood diskonteeritakse tänasesse väärtusesse hindaja valitud diskontomääraga (discount rate). Mida kaugemal tulevikus rahavoog tekib, seda väiksem on selle tänane väärtus. Matemaatiliselt, mida suuremat diskontomäära kasutatakse, seda väiksem on hindamise tulemus ehk investeeringu tänane väärtus. Diskontomäär väljendab sisuliselt hindaja arvamust selle kohta, milline on hinnatava investeeringu riskitase ehk kapitali hind: kõrgema riskitasemega investeeringu puhul ootab hüpoteetiline investor kõrgemat tootlust, mis väljendub kõrgemas kapitali hinnas ning DCF mudelis kõrgemas diskontomääras. Et leida hoone tänane väärtus, tuleb lisaks rahavoogude väärtusele leida ka hoone lõppväärtus hindamisperioodi lõpus. Seda tuletavad kõik kolm hindajat kapitalisatsioonimäära (capitalization yield) abil, mis on leitud empiiriliselt, turul tehtavate tehingute statistika alusel. Kõik kolm hindajat eeldavad, et hoone müüakse viie aasta möödumisel maha hinnaga, mis on tuletatud kapitalisatsioonimäärast ja viienda aasta rahavoost. Kõik kolm hindajat kasutavad kapitalisatsioonimäärana 7,50%.
59.Küll aga erinevad nende kasutatavad diskontomäärad. Hageja hindaja (L. P.) kasutab diskontomäära 8,05%; kostja hindajad (A. S. ning M. T.) mõlemad kasutavad diskontomäära 9,00%. Seega on kostja hindajate arvamusel objekti riskitase veidi kõrgem kui hageja hindaja silmis. See tingib ca 0,5 miljoni euro suuruse vahe hageja ja kostja hindamisaktides. Kahe sõltumatu hindaja kattuvad arvamused on usaldusväärsemad, kui hageja ühe hindaja arvamus. Seega tuleks kasutada Colliers’i ning Uus Maa pakutud diskontomäära. Seveni hinnang on ka sisuliselt ebaõige. Kontrollimaks diskontomäära on võimalik seda võrrelda kapitalisatsioonimääraga (milles poolte eksperdid on ühel nõul). Need kaks määra on matemaatiliselt ja majandusteoreetiliselt seotud. Reeglina ja üldjoontes kehtib valem
2-19-18826 kapitalisatsioonimäär + rahavoo kasvumäär = diskontomäär. Seveni hinnang eksib selle valemi vastu enim: a) hinnangus on diskontomäära ja kapitalisatsioonimäära vahe vaid 0,55% (= 8,05% 7,50%). Rahavoo kasvumäär on aga 2,0%; b) Colliers hinnangus on diskontomäära ja kapitalisatsioonimäära vahe 1,50% (= 9,00% - 7,50%). Rahavoo kasvumäär on aga 1,9%; c) Uus Maa hinnangus on diskontomäära ja kapitalisatsioonimäära vahe 1,50% (= 9,00% - 7,50%). Rahavoo kasvumäär on aga 1,6%. Juba ainuüksi ülaltoodud vastuolu näitab, et Seveni hinnangule tuleks eelistada Colliers’i ning Uus Maa hinnanguid.
60.Objekti rahavood on otseselt mõjutatud sellest, milliseid kulusid omanik peaks kandma, et objekt säiliks alati majanduslikus mõttes sellisena, nagu ta täna on. Seven eeldab, et omaniku kulud (opereerimiskulud + remondifond) on 19 267 eurot aastas (0,15 eur/m2 kuus). Seevastu Colliers ja Uus Maa eeldavad oluliselt kõrgemaid numbreid, vastavalt 0,76 eur/m2 (82 103 eurot aastas) ja 0,70 eur/m2 (75 562 eurot aastas). Eeldatavad kulud peavad olema piisavad, et kompenseerida hoone füüsilist ja moraalset amortisatsiooni kümneteks aastateks. Uue hoone puhul on esimeste aastate reaalsed remondikulud olematud, küll aga tuleks hindamises ka esimesteks aastateks eraldada proportsionaalne osa tulevastest kõrgematest kuludest mahukamate renoveerimiste teostamiseks tulevikus. Poolte hinnangute erinevus omanikukulude tõttu on ca 1 miljon eurot. Hoone vakantsimäär näitab seda, milline osa hoonest on keskmiselt välja üürimata. Kõik kolm hindajat lähtuvad seejuures mitte tänasest vakantsimäärast, vaid eeldatavast vakantsimäärast vaadeldava perioodi lõpus ehk hindamise 6. aasta lõpus. Seveni hinnang tugineb eeldusele, et hoone pikaajaline vakantsimäär on sel hetkel 2%. Seevastu Colliers ja Uus Maa eeldavad pikaajalist vakantsimäära vastavalt 7% ja 5%. Seveni vakantsimäära eeldus on ebarealistlik.
61.Madalama vakantsimäära eeldus on kaasa toonud erinevuse poolte hindamisaktides ca 0,5 miljoni euro ulatuses. Lisaks kinnistu väärtusele mõjutavad edukustasu ka muud arvutused. Hageja arvutus põhines kostja majandustegevuse tegelikul tulemil kuni 31.08.2019 ning prognoosil perioodi kohta 01.09.2019-19.10.2019. Kostja arvutus tugines prognoosidele veel suuremas ulatuses (01.03.2019-19.10.2019). Kostja esitas uuendatud arvutuse, kus kasutatakse kuni perioodi lõpuni tegelikke andmeid ning kus kinnistu väärtuseks loetakse Colliers’i ja Uus Maa hinnangute keskmine ehk 13 215 000 eurot. Arvutuse aluseks on ka kostja lõplik bilanss hindamispäeva ehk 19.10.2019 seisuga. Kasutades kostja arvutusmeetodit, tegelikke andmeid majandustulemuste kohta ning hageja hinnangut kinnistu väärtusele (15 040 000 eurot), näitaks arvutus edukustasu suuruseks 1 217 438 eurot (enne tulumaksu vea parandamist). Vahe hageja arvutatud edukustasuga (1 542 400 eurot) on märkimisväärne. Asendades hageja hinnangu kinnistu väärtusele kostja omaga (13 215 000 eurot) näitab arvutus õige edukustasu suuruseks 487 438 eurot (enne tulumaksu parandust).
62.Metodoloogiline erinevus hageja ja kostja tabelite vahel seisneb järgmises: a) kostja arvutab projekti tulusust reaalse rahavoo põhjal, s.t lähtub sellest, mis päevadel on kostja osanik teinud kostjasse investeeringuid ning mis päeval sai nende investeeringute alusel reaalseid tagasimakseid; b) hageja seevastu arvutab projekti tulusust hüpoteetiliselt, kus iga kuu teenitud summad loetakse automaatselt osaniku kasumiks, kuigi osanikule seda välja ei makstud. Leping ei jäta kostja hinnangul kahtlust, et õige on just kostja lähemine. Lepingu p 5.1 rõhutab, et lepingu eesmärgiks on kasumi tagamine kas hoone või kostja osade võõrandamise kaudu. Ka lepingu p 5.4 seob edukustasu tasumise alternatiivselt kas hoone või kostja osade võõrandamisega. Kuna hoone võõrandamist võrdsustatakse siin kostja osade võõrandamisega, on selge, et tulusust (IRR-i) tuleks metodoloogia mõttes arvutada just kostja osaniku, mitte kostja enda seisukohast. Sama kinnitab selgesõnaliselt ka lepingu p 1.1. Lepingu p 5.4, mis sätestabki edukustasu tasumise kohustuse, ütleb selgelt, et „IRR-i arvutamisel võetakse arvesse kõik kliendi osanikule makstud dividendid, intressi summad ning laenu(de) põhisummade tagasimaksed.“ See ei jäta kahtlust, et IRR-i ei saa arvutada hüpoteetiliselt, vaid seda tuleb teha osaniku reaalse rahavoo pinnalt. See on nii poolte kokkulepe sisu kui ka IRR-i üldtunnustatud definitsiooni lahutamatu osa. Kostja eeldab, et hageja
2-19-18826 eksis oma arvutuses ning nõustub nüüd ülaltoodud käsitlusega.
63.Kolmandaks on hageja teinud veel ühe vea, mis seisneb tulumaksu arvestamata jätmises. Dividendi jaotamisel tuleks kostjal tasuda tulumaks 20% dividendi netosummalt. Müües projekti 19.10.2019 (hindamispäeval) saaks kostja 13 215 000 eurot (kinnistu väärtus), millest 2 738 456,58 eurot saaks maksta kostja osanikule maksuvabalt osaniku laenu tagastamise korras (612 736,63 eurot intress ning 2 125 719,95 eurot laenu põhisumma) ning veel 5 555 884 eurot kuluks muude kohustuste katteks (pangalaen, võlad hankijatele jne). Järgi jääks 4 920 659,42 eurot, mida saaks osanikule välja maksta ainult dividendina. Maksukohustus sellise summa pealt on 820 109,90 eurot (4 920 659,42 / 1,2). Seega oleks projekti kasum, mis ületab sihttulusust, ainult 398 484 eurot, millest hageja osa moodustaks 40% ehk 159 394 eurot ilma käibemaksuta ehk 191 272,80 eurot käibemaksuga. Kuna kostja esialgsed arvestused ei põhinenud veel tegelikel andmetel ning ei võtnud arvesse ka tulumaksu mõju, siis lähtus kostja seni ekslikust arusaamast, et tulemustasu on 510 654 eurot käibemaksuta ehk 612 785 eurot käibemaksuga. Seetõttu on kostja tasaarvestanud oma nõudeid osaliselt hageja olematu nõudega ning lisaks tasunud juurde ka rahas.
64.Kostja tasaarvestas hageja edukustasu nõude 403 032 euro ulatuses kostja kahju hüvitamise nõudega, mille kostja omandas oma sidusettevõtjalt Kinnistus S OÜ-lt. Kinnistud S OÜ sõlmis hagejaga 23.05.2014 lepingu nr PO 04.2014, mis oma sisult ja olemuselt on väga sarnane Lasnamäe Tervisemaja juhtimislepingule. Lepingu kohaselt kohustus hageja osutama Kinnistud S OÜ-le ja selle ainuosanikule Estmak AG-le konsultatsiooni- ja juhtimisteenuseid seoses erinevate kinnistutega, sealhulgas seoses kinnistutega aadressil Tööstuse 1 ning Tööstuse 3, Lagedi. Teenuste eest pidi hageja saama osa Kinnistud S OÜ kasumist, mis ületas 20%. Lepingu täitmine toimus praktikas samamoodi nagu vaidlusaluse lepingu puhul ehk selliselt, et hageja esindajad määrati Kinnistud S OÜ juhatuse liikmeteks ning selle osanik ei võtnud ühingu igapäevasest juhtimisest osa. Nii määrati Kinnistud S OÜ juhatuse liikmeteks 16.04.2014 hageja esindajad T. S. ja S. N.. Poolte suhe põhines täielikul usaldusel, ilma milleta poleks kostja osanik nõustunud andma oma tütarettevõtja (Kinnistud S OÜ) juhtimist täielikult üle hagejale. Lepingu p 1.1 kohaselt oli lepingu objektiks juhtimisteenuse osutamine viisil, mis konsultandi (hageja) parimal äranägemisel toob kliendi (Kinnistud S OÜ) osanikule suurima võimaliku tulu põhjendatud riskide juures. Lepingu p 2.2.1 kohaselt oli konsultant kohustatud osutama juhtimisteenust hoolsalt, heausklikult ning oma parima äranägemise järgi, lähtudes kliendi parimatest huvidest ning vältides huvide konflikti. Lepingu p 1.4.10 kohaselt oli konsultandi üheks teenuseks läbirääkimiste pidamine kinnisvara müügiks ning müügilepingute sõlmimine kliendi osaniku nõusolekul.
65.2016. aasta sügisel tegi hageja ettepaneku osta ise ära Tööstuse tn kinnistud. Kinnistud S OÜ osanik usaldas hageja arvamust, et tegemist on kasuliku tehinguga, ega vaielnud sellele seetõttu vastu. Nii sõlmiski 28.11.2016 Kinnistud S OÜ kinnistute müügilepingu, millega müüs kinnistud Paavli 10 OÜ-le, praeguse ärinimega Tööstuse Kinnisvara OÜ, keda esindas müügilepingu sõlmimisel hageja töötaja A. P.. Tööstuse Kinnisvara OÜ ainuosanikuks on hageja ise (kuni 11.02.2016 otse ning seejärel Future Capital Investments B.V. kaudu). Tööstuse Kinnisvara OÜ juhatusse kuulusid lepingu sõlmimise ajal A. P. ning K. K.. Eelduslikult puudub vaidlus, et sisuliselt tegi kostja tehingu iseendaga, sest a) müüjat esindasid tehingus hageja töötajad ning tehingut soovitas teha hageja ise, täites oma kohustusi 23.05.2014 lepingu raames; b) ostja (Tööstuse Kinnisvara OÜ) kuulus hageja kontserni ning oli hageja täieliku kontrolli all. Müügilepingu kohaselt müüs Kinnistud S OÜ kinnistud hinnaga kokku 360 000 eurot, mis sisaldas käibemaksu (käibemaksuta 300 000 eurot). Poolte suhete halvenedes otsustas kostja osanik kontrollida, kas viidatud tehing tehti turuhinnaga, ning tellis selleks hindamisakti. Hindamisaktist selgus, et 2016. a novembri seisuga oli Tööstuse 1 väärtus maatükina 297 000 eurot ning Tööstuse 3 väärtus maatükina 328 000 eurot, kokku 625 000 eurot käibemaksuta. Seega korraldas hageja Tööstuse kinnistute ostmise Kinnistud S OÜ-lt märkimisväärselt alla turuväärtuse ning kinnistute tegelik väärtus oli 325 000 eurot kõrgem, kui müügilepingu hind. Seda kinnitab kaudselt ka ostja
2-19-18826 2017. a majandusaasta aruanne, millest nähtub, et juba 2017. aastal hindas ostja kinnistud ülesse 111 317 euro võrra (tegelik üleshindamine võinuks olla veel suurem).
66.Seejuures ei eelnenud kostjale teadolevalt kinnistute müügitehingule kinnistute hindamist või mingitki konkureerivat müügiprotsessi ning müügileping sõlmiti kohe Kinnistud S OÜ ja hageja vahel, tuginedes hageja kui professionaali kinnitusele, et pakutud hinna näol on tegemist hea hinnaga. Lepingu järgi oli hagejal kohustus tegutseda Kinnistud S OÜ ja tema osaniku parimates huvides ning kõik Kinnistud S OÜ ja tema osaniku majandusotsused lähtusid just hageja esitatud andmetest ning soovitustest. Seega oli hageja kui konsultant (kelle esindajad moodustasid ka Kinnistud S OÜ juhatuse) ainuisikuliselt vastutav selle eest, et tehinguid Kinnistud S OÜ kinnisvaraga tehakse turutingimustel ja kliendi parimatest huvidest lähtudes. Hageja on seega rikkunud Tööstuse 1 ning Tööstuse 3 kinnistute müümisel 23.05.2014 lepingu punktidest 1.1, 1.4.10, 2.2.1 ja 5.1 tulenevat lojaalsuskohustust ja kohustust Kinnistud S OÜ ja tema osaniku huvides teenida lepingu täitmisel suurima võimaliku tulu põhjendatud riskide juures. 23.05.2014 lepingu p 7.1 kohaselt vastutab lepingut rikkunud pool „vahetu varalise kahju eest“ raske hooletuse või tahtluse korral. Lepingu p 7.2 reguleerib konkreetsemalt konsultandi vastutust ning see näeb ette, et konsultant kannab „täielikku vastutust“ kliendi ja tema osaniku ees kahju eest, mis tekib tema lepinguliste kohustuste mittekohase täitmise tõttu, mh tema esindajate tegevuse tõttu kliendi juhatuses. Seega on konsultandi vastutuse erisäte (p 7.2) laiem, kui vastutuse üldsäte (p 7.1) ning konsultandi vastutus ei eelda rasket hooletust või tahtlust, samuti ei ole see piiratud „vahetu varalise kahjuga.“
67.Kahju on sellegipoolest tekitatud tahtlikult või vähemalt raskest hooletusest, sest hageja näol on tegemist professionaalse kinnisvaraarendajaga ja investeerimisnõustajaga, kes oli kahtlemata kursis kinnistute turuväärtusega ning parimate turupraktikatega nende müümisel. Hageja rikkumist süvendab asjaolu, et müügilepingu sõlmimisel tegutses hageja ilmselges huvide konfliktis. Isegi siis, kui müügileping oleks sõlmitud turuhinnaga (mida ta antud juhul ei olnud), oleks hageja pidanud vältima ka näivat huvide konflikti selliselt, et kinnistuid oleks esmalt pakutud müügiks teistele potentsiaalsetele ostjatele ja ära hinnatud sõltumatu hindaja poolt. Kahju suuruseks on kinnistute väärtuse ja müügihinna vahe, milleks on 325 000 eurot. Kahjuna saab lisaks käsitleda ka kapitalikulu, mis kaasnes Tööstuse tn kinnistute liialt odava müügiga. 23.05.2014 lepingu eesmärgiks oli tagada Kinnistud S OÜ omakapitalile tulusus vähemalt 20% tasemel. Kui kinnistud oleksid müüdud turuhinnaga, oleks Kinnistud S OÜ käsutuses omakapitali 325 000 eurot rohkem, mida oleks saanud investeerida teistesse pooleliolevatesse projektidesse. See oleks parandanud Kinnistud S OÜ omakapitali ja võõrkapitali suhet, aidanud säästa intressikulusid ja alandada intressimäära pangalaenude pealt. Iseenesest saaks Kinnistud S OÜ kahjuks arvestada lepingus kokku lepitud tootlust 20% aastas, kuid arvestades, et tegemist oli sihttulususega, mis ei olnud lepinguga garanteeritud, vähendas Kinnistud S OÜ oma nõuet 8%-ni aastas, mis on ühtlasi ka kohalduv viivisemäär. Sel alusel oli kapitalikulu nõude summaks kahjunõude esitamise ajaks 66 033 eurot (325 000 * 8% * 927/365, kus 927 on päevade arv müügilepingu sõlmimisest kahjunõude esitamiseni). Seda nõuet võib alternatiivselt käsitleda ka saamata jäänud tulu nõudena.
68.13.06.2019 esitas Kinnistud S OÜ hagejale ülaltoodud asjaoludel kahju hüvitamise nõude ja seejärel loovutas Kinnistud S OÜ oma kahjunõude kostjale. 08.11.2019 kirjaga tasaarvestas kostja kahjunõude hageja edukustasu nõudega summas 403 032 eurot, s.t kahjunõue summas 391 033 eurot (325 000 + 66 033) ja sellelt arvestatud viivis summas 11 999 eurot (seadusjärgne viivis arvestatuna 13.06.2019 kahjunõudes antud täiendavale tähtajale 21.06.2019 järgnevast päevast kuni tasaarvestuse tegemiseni 08.11.2019). 23.05.2014 leping Kinnistud S OÜ ja hageja vahel hõlmas lisaks eelviidatud Tööstuse tn arendusele ja teistele arendusprojektidele ka Astangu tn 19 arendusprojekti. Astangu tn projekt müüdi 19.10.2015 Järve Residents OÜ-le. 27.05.2016 esitas hageja Kinnistud S OÜ-le arve nr 160337 summas 50 000 eurot käibemaksuta ehk 60 000
2-19-18826 käibemaksuga selgitusega „Astangu 19 müügitehingu korraldamine“, mille Kinnistud S OÜ tasus. Leping ei näe ette mingeid tasusid konkreetsete üksikute müügitehingute korraldamise eest. Kuna konsultandi kohustuseks oli terve punktis A kirjeldatud kinnisvaraportfelli tulemuslik haldamine, on ka täiesti loogiline, et konsultandi edukustasu sõltub terve portfelli tulemist. Seetõttu saab Astangu tn 19 müügitehingu eest tasutud 60 000 eurot käsitleda üksnes lepingu punktis 5.1 toodud tulemustasu ettemaksuna, mis kuulus ülevaatamisele siis, kui selgub kogu konsultandi juhitud portfelli majandustulemus.
69.3.05.2014 lepingu projektide tulusus on kogumis ligi poole madalam eesmärgist. Kuivõrd 23.05.2014 lepingu täitmisel ei täidetud lepingu p-s 5.1 sätestatud edukustasu saamise eeldusi, siis on hageja 27.06.2016 osutunud alusetuks ning vastav summa tuleb tagasi kanda alusetu rikastumise sätete alusel. olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Nõue ei olnud tasaarvestamise ajaks aegunud, sest alusetu rikastumise alusel esitatav nõue aegub TsÜS § 151 lg 1 kohaselt kolme aasta möödumisel alates ajast, mil õigustatud isik teada sai või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Antud juhul on raske öelda, millal selgus, et Kinnistud S OÜ tulusus jääb kogumis alla 20%, kuid see sai selgeks kindlasti hiljem, kui 18.11.2016 (kolm aastat enne tasaarvestust). Kostja eeldab, et ka hageja ei asu nüüd väitma, et juba 18.11.2016 seisuga oli selge, et Kinnistud S OÜ tulusus jääb kogumis alla 20%. Kinnistud S OÜ nõudis alusetult tasutud ettemaksu tagastamist 28.06.2019 kirjaga ning andis selleks 7 päeva. Kuivõrd hageja ettemaksu ei tagastanud, tuleb nõudelt arvestada viivist alates 06.07.2019 kuni tasaarvestuse tegemiseni 08.11.2019, kokku ehk 1657 eurot (60 000 * 8% * 126 päeva / 365). Kinnistud S OÜ loovutas nõude kostjale, kes tasaarvestas selle hageja nõudega 08.11.2019 kirjaga kogusummas 61 657 eurot, st alusetult ette makstud edukustasu nõue summas 60 000 eurot ja sellelt arvestatud viivis summas 1657 eurot.
70.Kostja tasus hagejale rahas 148 096 eurot (45 965 eurot 11.11.2019 ning veel 102 131 eurot 09.12.2019). Hagejale kuulus tasumisele edukustasu 191 272,80 eurot (käibemaksuga). Kostja esitas kostjale juba 08.11.2019 tasaarvestuse avalduse, millega tasaarvestas hageja nõudega 403 032 eurot (Tööstuse tn nõue) ning 61 657 eurot (Astangu tn nõue). Seega ei olnud 11.11.2019 ning 09.12.2019 maksete tegemise ajaks enam olemas edukustasu nõuet, mida tasuda. Kostja loeb edukustasu nõude tasaarvestatuks kostja kahjunõude põhisummaga Tööstuse tn osas. Selle tulemusel on Tööstuse tn nõude jääk tänase seisuga järgmine: põhisumma esimene osa (kahju tehingust) 133 727,20 eurot, põhisumma teine osa (saamata jäänud tulu) 66 033 eurot, viivis 08.11.2019 seisuga 11 999 eurot. Põhisumma kokku 199 760,20 eurot, viivis kokku 11 999 eurot. Kostja nõuab 199 760,20 euro tasumist hiljemalt 10.02.2020 ning alustab selle summa pealt taas viivise arvestamist alates 11.02.2020. Kostja Astangu tn nõue ei ole tasaarvestatud, kuna selle tasaarvestuse hetkel ei olnud enam olemas edukustasu nõuet. Seetõttu nõuab kostja uuesti 60 000 euro tasumist hiljemalt 10.02.2020 ning alustab selle summa pealt taas viivise arvestamist alates 11.02.2020. Kostja nõuab 11.11.2019 ning 09.12.2019 alusetult tehtud maksete (kokku 148 096 euro) tagastamist hiljemalt 10.02.2020 ning alustab selle summa pealt viivise arvestamist alates 11.02.2020. Ülaltoodud nõuete põhisummad kokku on 407 856,20 eurot ning ühe päeva viivis 89,39 eurot.
71.Kostja 09.03.2020 seisukoha kohaselt koostas kostja Exceli-arvutuse, mis jäljendab Seveni arvutusi ning jõuab samade eelduste puhul samale lõpptulemusel ja mille abil sai kostja täpsustada vaieldavate sisendite mõju Seveni hindamise lõpptulemusele: a) asendades ainult diskontomäära (8,05%) ülejäänud kahe eksperdi diskontomääraga (9,0%) ning jättes kõik muud tema eeldused samaks, langeb Seveni hinnangu tulem 564 370 euro võrra, 14 473 765 euroni; b) asendades ainult omanike kulude summat (hinnangu esimesel aastal 23 644 eurot) ülejäänud kahe eksperdi keskmisega (hinnangu esimesel aastal 82 103 ning 75 562 eurot, keskmiselt 78 833 eurot) ning jättes kõik muud tema eeldused samaks, langeb hinnangu tulem 774 482 euro võrra, 14 263 653 euroni; c) asendades ainult L. P. vakantsimäära (2%) ülejäänud kahe eksperdi keskmisega (7%
2-19-18826 ning 3%, keskmine 5%) ning jättes kõik muud tema eeldused samaks, langeb hinnangu tulem 470 511 euro võrra, 14 567 624 euroni; d) asendades kõik kolm muutujat korraga (kuid jättes kõik muud tema eeldused samaks), langeb hinnangu tulem 1 762 641 euro võrra, 13 275 494 euroni. Kõige kolme paranduse mõju (1 762 641 eurot) on kogumis väiksem, kui üksikute paranduste mõjude summa (1 814 958 eurot), sest ühe sisendi muutmine mõjutab ka ülejäänud mudelit.
72.Kostja esitas ülal toodud arvutuse kinnitamiseks A. S.u ekspertarvamuse, mis kinnitab, et hageja arvutusmudel on identne Seveni arvamuse aluseks oleva mudeliga, ning et ülal nimetatud sisendite muutmine toob kaasa tabelis kirjeldatud muudatused kinnistu väärtuses. Ülaltoodud kolme korrektuuri tegemisel ei erineks Seveni hinnang kinnistu väärtusele (13 275 494 eurot) kuigi oluliselt Colliersi ja Uus Maa keskmisest (13 215 000 eurot). Seven arvutab oma diskontomäära arvamuse lk-l 34, mille kohaselt koosneb see kahest elemendist: võõrkapitali kulukuse määr 2,75% (kaaluga 60/100) ja omakapitali kulukuse määr 16,00% (kaaluga 40/100). Nende kahe määra kaalutud keskmine ongi 8,05%. Seven ei selgita, miks tema valis pangaintressiks just 2,75%, mis on vaid veidi kõrgem, kui tema poolt osundatud absoluutne miinimummäär 2,00%. Colliersi hinnang seevastu eeldab panga intressimääraks 4,00% ning selgitab, et nende andmetel jäävad pangalaenu intressimäärad sarnastes projektides vahemikku 3,00%-4,00%, kusjuures tervisehoiu objekte hinnatakse riskantsematena ning nende puhul rakendatakse kõrgemat intressimäära. Colliersi hinnang on kooskõlas Eesti Panga statistiliste andmetega. Intressimäärade tõusule ja laenutingimuste karmistamisele viitab ka Uus Maa hinnang, pankade kasvanud ettevaatlikkust nendib ka Colliers. Vaatamata sellele, et kõik kolm eksperti (sh Seven) nendivad laenutingimuste karmistamist, ei arvesta Seven oma hindamismudelis tema enda poolt kirjeldatud majanduskeskkonna mõjudega ning eeldab ebarealistlikult madalat võõrkapitali hinda. Konkreetselt vaidlusaluse objekti sarnaste hoonete vakantsimäär on Seveni arvates veel kõrgem. Kõnealuse hoone kvaliteediklassiks hindab Seven asukoha ja krundi kasutuse kategoorias just „B“, nagu ka Colliers ja Uus Maa. Vakantsimäära vahemikus 5-6% toetavad ka teised allikad.
73.Seven esitab kulude kohta järgmise arvutuse: a) opereerimiskulud (sh „raamatupidamise, majandusarvestusega jms seotud kulud“) on 0,05 eur/m2 hoone suletud netopinnalt, kokku 6422 eurot aastas; b) remondifond on 0,10 eur/m2 hoone suletud netopinnalt, kokku 12 844 eurot aastas; c) hoonestusõiguse tasu on 4377 eurot aastas; d) omaniku kulud kokku (a + b + c) on 23 644 eurot aastas. Eksperdid lähenevad kuludele mõnevõrra erinevalt, kuid nende arvutusi on võimalik viia matemaatiliselt võrreldavale alusele. Seveni eeldused kulude kohta on liialt optimistlikud, olles ülejäänud kahe eksperdi omadest kolm korda madalamad nii opereerimiskulude (opex) kui ka remondifondi (capex) kategoorias. Et veenduda, et Seveni eeldused on liialt optimistlikud (ja mitte ülejäänud ekspertide eeldused ei ole üle paisutatud), saab neid võrrelda lepingule lisatud finantsprognoosiga. Remondifondi osas sisaldab leping positsiooni „repair reserve“ ehk remondifond väärtuses „2% of NRI“ (NRI = Net Rental Income) ehk 2% neto-üüritulust. Võttes aluseks lepingu samas lisas prognoositud neto-üüritulu, saab tuletada remondifondi suurust ruutmeetri kohta võrreldaval alusel kolme eksperdiga. Selgub, et hageja arvestas remondifondiks 0,2 eurot ruutmeetri kohta, mis on peaaegu kaks korda rohkem kui Seven.
74.Remondifondi osas tuleb arvestada, et viide „remondile“ on tinglik ja mõnevõrra eksitav. Rahavoogudel põhineva hindamismeetodi (mida kasutavad kõik kolm hindajat) peamine eeldus on see, et rahavoog jätkub lõpmatuseni, s.t remondifond peab katma nii olemasoleva hoone remontimist kui ka omafinantseerimist selle asendamiseks aastakümnete pärast uue samaväärse hoonega. Opereerimiskulude osas sisaldab lepingule lisatud tabel positsioone „land tax/lease“ (maamaks ja hoonestusõiguse tasu), „Insurance“ (kindlustus) ning „administration“ (haldus), mille summa on 19 700 eurot. Ka see summa on peaaegu kaks korda rohkem, kui Seveni oma. Lisaks lepingu lisas märgitud opereerimiskulude summale (19 700 eurot) oli hoone juhtimiseks vajalik ka hageja enda juhtimisteenus. Teenused olid kahtlemata vajalikud suure ärihoone opereerimiseks ning kahtlemata on nad hõlmatud Colliers’i ja Uus Maa ekspertide hinnangutes
2-19-18826 omaniku kulude kohta. Ka Seven mainib omaniku kulude näitena raamatupidamist ja majandusarvestust ehk teenuseid, mis langeksid lepingu p 1.3.6 alla. Ülaltoodud teenuste eest nägi lepingu p 5.3 ette tasu suurusega 10% kostja igakuisest maksu- ja amortisatsioonieelsest kasumist (EBITDA-st). See kajastub lepingule lisatud prognoosis, kus hageja haldustasu („property operating fee“) suuruseks on märgitud ca 100 tuhat eurot aastas (10% iga aasta EBITDA-st). Lepingule lisatud prognoos on ebatäpne selles, et lepingu p 5.3 järgi pidi hageja tasu alates 01.05.2017 langema 8%-ni. 2019. aastal oleks see arvestuslikult 81 704 eurot. Ülaltoodud võrdluses lähtub kostja just sellest madalamast määrast (8%).
75.Hageja tasu lisandus muudele opereerimiskuludele, mille suuruseks hageja ise prognoosis veel 19 700 eurot aastas. Lepingu kehtivuse ajal)olid opereerimiskulud seega kokku ca 100 000 eurot aastas. Seven aga eeldab opereerimiskulude suuruseks kokku vaid 10 799 eurot aastas. Selline eksperthinnang ei saa ilmselgelt olla usaldusväärne. Kinnistu turuväärtus 19.10.2019 seisuga ei olnud 15,04 miljonit eurot, nagu väidab Seven. Isegi 2018. a sügisel tundis kinnistu vastu huvi vaid kolm pakkujat enam kui saja seast ja kaks pakkujat kolmest pakkusid indikatiivset hinda 13,5 või 13,6 miljonit eurot. Viimane pakkuja tegi küll alguses suurema pakkumise, kuid seejärel loobus tehingust, viidates muuhulgas konkreetselt tervisehoiualase kinnisvaraga seotud riskidega. 25.02.2020 pakkus hageja kostjale kinnistu eest 15,2 miljonit, rõhutades, et pakkumine on esialgne, ning jättes endale õiguse tehingust loobuda. Kostja tõlgendab seda katsena mõjutada praegust kohtumenetlust, luues näilikku huvi kinnistu vastu tasemel, mis võimaldab hagejale kunstlikult kõrget edukustasu. Pakkumisest ei selgu, millises ulatuses soovib hageja tasaarvestada pakutud ostuhinda edukustasuga ning kuidas ta seda arvutab. Hageja ei avalda ka seda, kuidas ta suudab tehingut finantseerida, arvestades, et hageja tegi kostjale hiljuti veel ühe pakkumise ühise investeeringu väljaostmiseks, millest hiljem keeldus rahapuuduse tõttu. Nendel põhjustel lükkas kostja hageja pakkumise tagasi.
76.Lepingu kohaselt sõltus hageja edukustasu sellest, milliseks kujuneb investeeringu tulusus. Investeeringu tulusust tuleb poolte kokkuleppe kohaselt hinnata sisemise tulumäära ehk IRR meetodil. IRR on definitsiooni järgi rahavoogudel põhinev meetod. IRR on protsendinäitaja, sisult on see diskontomäär, mille rakendamisel on kõigi projekti rahavoogude (negatiivsete ja positiivsete) nüüdisväärtuseks null. IRR-i arvutatakse Exceli funktsiooni „XIRR“ abil, mis leiab õige diskontomäära, mille rakendamisel oleks kõigi rahavoogude tänane väärtus täpselt null. IRR arvutus on definitsiooni järgi tundlik rahavoo tekkimise aja suhtes. Sellest tulenevalt saab ühe ja sama projekti IRR erineda sõltuvalt sellest, kelle perspektiivist seda arvutada. Antud juhul leppisid pooled kokku, et hageja teenuse edukust mõõdetakse matemaatiliselt selle järgi, milline on kostja osaniku tulusus, mitte kostja enda oma. Lepingu p 1.1 kohaselt on lepingu eesmärgiks „juhtimisteenuse osutamine kliendile viisil, mis toob osanikule suurima võimaliku tulu põhjendatud riskide juures.“ Asjaolu, et tulusust (ja seega hageja sooritust) hinnatakse matemaatiliselt just kostja osaniku tasandil, kinnitab ka lepingu p 5.4. Kui poolte kokkulepe oleks lähtuda kostja IRR-ist, siis ei saaks selline arvutus kuidagi sõltuda sellest, kas või millal maksis kostja oma osanikule dividendi või tagastas laenu. Punkt 5.4, mis seob IRR-i arvutuse sõltuvusse mh dividendidest ja osaniku laenu tagasimaksetest, kaotaks sellisel juhul igasuguse tähenduse. Ka kostja ekspert A. S. mõistab lepingut samamoodi.
77.Puudub vaidlus, et kostja osanik ei ole lepingu kehtivuse ajal saanud ühtegi dividendimakset, laenu tagasimakset või intressimakset. Edukustasu arvutuse tarbeks siiski eeldatakse poolte kokkuleppel mõtteliselt, et kostja osanik realiseerib investeeringu lepingu lõppemise päeval ehk 19.10.2019. Seetõttu ei tohi kostja arvates kuidagi teha kahte viga, mida teeb hageja oma IRR-i arvutuses ja seetõttu ka edukustasu arvutuses: a) ei tohi kujutada ette, et kostja rahavoog muutub iga kuu lõpus mõtteliselt kostja osaniku rahavooks; b) ei tohi kujutada ette, et raha väljamaksmisel osanikule ei peaks maksma tulumaksu, mida praktikas tuleb maksta. Kostja arvates tulevad need järeldused selgelt juba lepingu tekstist ja IRR-il põhineva motivatsioonisüsteemi loogikast ning ei
2-19-18826 vaja täiendavat faktilist tuge. Kuigi kostja teenib kasumit, ei ole see kasum osanikule kättesaadav. 13.05.2016 sõlmis kostja laenulepingu AS-iga SEB Pank, et finantseerida Lasnamäe Tervisemaja ehitust. Lepingu rääkis kostja nimel läbi hageja (oma juhtimisteenuse osutamise raames) ning allkirjastas hageja töötaja S. N., kelle hageja nimetas kostja juhatuse liikmeks. Lepingu p 8.1.2.6 näeb ette järgmist: „Laenusaaja kohustub mitte otsustama dividendide tasumist ning mitte tasuma dividende oma osanikele, mitte ostma tagasi oma osasid, mitte vähendama osakapitali, mitte tasuma oma osanikele juhtimistasusid ning mitte tegema kokkuleppeid nende tasumiseks (v.a juhatuse liikmete palk turutingimustel) ning mitte tegema muid otseseid või kaudseid makseid (rahas või varas) oma osanikele ilma Panga eelneva kirjaliku nõusolekuta.“ Lepingu p 8.1.2.7 näeb ette, et kostja ei tohi teha osanikule panga nõusolekuta laenude tagasimakseid või intressimakseid.
78.Lepingu kehtivuse ajal ei ole hageja (kes juhtis kostjat) kunagi taotlenud panga nõusolekut maksete tegemiseks kostjalt kostja osanikule. Vahetult pärast lepingu lõppemist (11.11.2019) taotles juba kostja uus juhatuse liige panga nõusolekut kostja kontole kogunenud raha (800 000 eurot) väljamaksmiseks osanikule, kuid sai eitava vastuse. Ülaltoodud põhjustel on hageja eeldus, et kostja rahavoog on mõtteliselt samastatav kostja osaniku rahavooga, mitte ainult lepinguliselt ebapädev, vaid ka faktiliselt põhjendamatu. Projekti realiseerimisel ei laeku kostjale kasumi täissumma, vaid tulumaksujärgne summa. See fakt ei sõltu sellest, kas tehingu objektiks on kostjale kuuluv kinnisasi või kostja osa. Kostja ainsaks varaks on ärimaja Tallinnas. Juhul, kui kostja müüks ärimaja maha ning sooviks maksta kasumi oma osanikule välja dividendi või likvideerimisjaotise vormis, toimuks selle maksustamine järgmiselt: a) vastavalt TuMS § 50 lg-le 1 ja TuMS § 4 lg-le 11 maksustatakse Eesti residendist äriühingu poolt jaotatud dividende või muid kasumieraldisi tulumaksuga määras 20/80 (s.o 25%) väljamakse netosummalt ehk 20% brutosummalt; b) eeldusel, et ärimaja müügist laekuv summa on 3 miljonit eurot (hüpoteetiline näide) ning nimetatud summa arvel kavatsetakse jaotada ainuosanikule dividende ning katta ka dividendidelt tekkiv maksukohustus (s.o. tegemist on brutosummaga), moodustab dividendilt tasutav tulumaks 600 000 eurot (3 000 000 x 20%) ning osanikule väljamakstav dividendi netosumma on seega 2 400 000 eurot (3 000 000 – 600 000).
79.Maksustamine ei muutu olukorras, kus kostja osanik müüb osaluse kostjas: a) TuMS § 29 lg 4 p 5 kohaselt maksustatakse Eestis tulumaksuga (määraga 20%) kasu, mida mitteresident sai vara võõrandamisest, kui võõrandati osalus äriühingus, mille varast võõrandamise ajal või mõnel perioodil sellele eelnenud kahe aasta jooksul moodustasid otse või kaudselt 50% Eestis asuvad kinnisasjad ja milles mitteresidendil oli nimetatud tehingu tegemise ajal vähemalt 10%-ne osalus; b) kuna Estmak AG puhul on tegemist mitteresidendiga, kes müüb osalust Eesti kinnisvaraühingus, milles tema osalus ületab 10%, siis osaluse müügist saadav kasu kuulub Eestis tulumaksuga maksustamisele TuMS § 29 lg 4 p 5 alusel; c) tulumaksu arvutus oleks identne ülaltoodule ehk kostja osanik saaks 3 miljoni suurusest kasumist kontole 2,4 miljonit eurot. Sõltumata kinnistu võõrandamise tehingu vormist puuduks kostja osanikul võimalus saada oma kontole müügihinna tulumaksuta täissumma. Oma arvamuses juhib A. S. tähelepanu, et IRR-i arvutamisel kohaldub Eestis standard EVS 875-9:2018. Nimetatud standardi p 6.1 kirjeldab investeeringuväärtuse leidmise metoodikat ning kinnitab, et investeeringuga kaasnevate rahavoogude puhul tuleb aluseks võtta just maksujärgne rahavoog. Seega ei saa olla kahtlust, et IRR-i arvutuses ei saa ignoreerida tulumaksukulu, mis antud juhul ka reaalselt tekiks. Edukustasu arvutuse koostamiseks peaks kõigepealt vastama küsimusele „milline peaks olema kinnistu müügihind, et osanik saaks oma kontole 19.11.2019 seisuga sellise summa, mille tulemusena oleks tema investeeringu IRR täpselt 18%“. Et vastata sellele küsimusele korrektselt, peaks lähtuma kostja osaniku senisest reaalsest rahavoost.
80.Kostja arvutus erineb investeeringute osas hageja arvutusest järgmiselt: a) osaluse ostuhind (2 280 806 eurot) ning selle tasumise kuupäev on pooltel sama; b) kostja tabelisse on lisatud ka notari tasud (3661 eurot), mida hageja ei arvesta; c) osaniku laenude summad on pooltel samad (kokku
2-19-18826 1 770 000 eurot), kuid kuupäevad erinevad. Hageja arvutus eeldab lihtsustatult, et kõik tulud ja kulud tekivad kalendrikuu lõpus. Kostja seevastu lähtub maksete reaalsetest kuupäevadest, mida tõendab konto väljavõtetega; d) kostja tabelisse on lisatud ka osakapitali sissemakse 444 eurot, millega hageja ei arvesta. Et lepinguline IRR oleks täpselt 18%, oleks kostja osaniku kontole pidanud 19.10.2019 seisuga laekuma 7 427 000 eurot. Kui kostja osaniku kontole laekuks rohkem, saaks hageja sellest edukustasuna vastavalt lepingule 40%. Kui kinnistu väärtus oleks 13 215 000 eurot, siis saaks 19.10.2019 jaotada 8 698 274 eurot. See on 1 271 274 eurot rohkem, kui 18% tulususe saavutamiseks vajalik summa. Hagejal oleks õigus saada sellest omakorda 40% ehk 508 510 eurot (+ käibemaks). Jaotamiseks kättesaadavast rahast saab maksuvabalt välja võtta algse investeeringu, s.t 4 054 911 eurot. Ülejäänud rahalt (s.t kasumilt) tuleb maksta tulumaksu 20% brutosummalt; pärast tulumaksu jääb seega järgi 7 769 601 eurot, mis ületab 18% tulususe piiri 342 602 eurot võrra, millelt kuuluks tasumisele edukustasu vaid 137 041 eurot, käibemaksuga 164 449 eurot. Siiski ei lõppenud hageja nõue mitte tasumise tulemusena, vaid tasaarvestuse tulemusena. Enne 11.11.2019 ning 09.12.2019 maksete tegemist oli kostja juba teinud hagejale tasaarvestuse avalduse (08.11.2019), millega tasaarvestas hageja nõudega 403 032 eurot (Tööstuse tn nõue) ning 61 657 eurot (Astangu tn nõue). Seega ei olnud 11.11.2019 ning 09.12.2019 maksete tegemise ajaks enam olemas edukustasu nõuet, mida tasuda. Seega nõuab kostja kogu enamtasutud summa tagastamist. Igal juhul on hageja nõue lõppenud, kui kohus ei peaks nõustuma hageja tasaarvestustega (mille summa ületab nõuet neljakordselt), siis piisab hagi rahuldamata jätmiseks ka kostja rahalistest maksetest, v.a 16 352,72 euro ulatuses.
81.Kostja esitas 22.04.2020 täiendava seisukoha. Hageja kasutab M. P.i arvamust kahel viisil: a) iseseisva allikana kinnistu väärtuse leidmiseks; b) instrumendina nelja ekspertarvamuse võrdlemiseks ja kostja esitatud arvamuste (Colliers, Uus Maa) kritiseerimiseks. Eestis hinnatakse kinnisvara standardi EVS 875 järgi. Kõik neli hindamisakti (Seven, Pindi, Colliers, Uus Maa) on koostatud selle standardi järgi ning sisaldavad vastavat kinnitust. M. P.i arvamus ei oma erilist kaalu ka kolme hindaja võrdlemisel ja kritiseerimisel. Arvamust ei saaks kunagi kvalifitseeruda hindamisaktiks, mh sest M. P.: a) esitab andmeid anonüümsel ja kontrollimatul alusel; b) esitab arvandmeid, kuid ei nimeta nende allikaid; c) kasutab alusena väidetavat isiklikku kogemust üksikute tehingute või objektidega ning viitab turuandmete allikana iseenda andmebaasile; d) kritiseerib hindajate andmeid turuolukorra kohta, kuid ei esita alternatiivset turuanalüüsi sama põhjalikkuse ja detailsusega nagu hindajad, või üldse; e) viitab eksitavalt standardile EVS 875-7, kuid ei järgi seda. Lisaks kõigele eeltoodule esitab M. P. ebaõigeid andmeid selle kohta, kuidas mõjutaks erinevate sisendite muutmine Colliersi ja Uus Maa hindamisakte. M. P. ei analüüsinud sisendite muutmise mõju mitte Colliersi ega Uus Maa algsetele hindamisaktidele, vaid oma meelevaldselt koostatud versioonile neist. Selle protsessi tagajärjel on mõjud oluliselt moonutatud: a) kui asendada Uus Maa hindamisakti õiges replikas kapitalisatsioonimäär 7,50% M. P. kapitalisatsioonimääraga 7,10% (lahtris B17), tõuseb Uus Maa hindamisakti summa 519 963 euro võrra (lahter B27); b) kui aga asendada sama näitaja Uus Maa hindamisakti „lihtsustatud“ mudelis, mida kasutab M. P., siis väärtus tõuseb hoopis 1 083 963 euro võrra. M. P. ei saanud mitte teada, et ta esitab siin moonutatud andmeid, sest tegemist ei ole subjektiivse hinnanguga, vaid matemaatilise faktiga.
82.EVS 875-9 näeb ette kaks alternatiivset meetodit kinnisvara hindamiseks üüritulu baasil: (1) tulu kapitaliseerimise (TK) meetod ning (2) diskonteeritud rahavoo (DCF) meetod. Kõik neli hindajat kasutavad teist meetodit, M. P. esitab aga alternatiivse arvestuse esimesel meetodil. Mõlemad meetodid põhinevad võrdselt turuandmetel ja arvestavad võrdsel määral konkreetse objekti omadustega, kuid TK meetod on vähem detailne. Ühesuguste eelduste kasutamisel annavad mõlemad meetodid 100% sama tulemuse: a) DCF vara väärtus on summa (1) prognoosiperioodi (tavaliselt viie aasta) diskonteeritud rahavoost ning (2) viimase aasta (6. aasta) kapitaliseeritud rahavoost; b) TK vara väärtus on ühe aasta kapitaliseeritud rahavoog. Ehk siis TK meetodil ei koostata prognoosi viie aasta kohta, vaid aluseks võetakse kohe esimese aasta tulud ja
2-19-18826 kulud. EVS 875-9 p 5.1 sõnastab seda järgmiselt: „tulu kapitaliseerimine võimaldab ühe aasta tulu muuta väärtuse näitajaks“. Nii DCF kui TK meetodi ei põhine mitte konkreetse objekti hetkenäitajatel, vaid stabiliseeritud puhastulul, mis eeldab kahte korrektsiooni: jätkusuutlikkuse korrektsioon ja turutingimuste korrektsioon. Standardi EVS 875-9 lisas on toodud tabel A.1, mis ilmestab ülaltoodud lähenemist. Seega põhineb nii DCF kui TK meetod stabiliseeritud puhastulul, mis on (A) tegelik ja jätkusuutlik (normaliseeritud) puhastulu (B) kohendatuna turutingimustele. DCF hindamise protseduur (EVS 875-9 p 6.4) ning TK hindamise protseduur (EVS 875-9 p 5.5) on praktiliselt identsed ning mõlemad nõuavad kohendust turutingimustele. Meetodi valik ei mõjuta kuidagi ka M. P.i lõpptulemust.
83.Hindajate vahel on olemas selge konsensus: Seven – diskontomäär 8,05%, omaniku kulud 23,644, vakantsimäär 2,00%, kapitalisatsioonimäär (exit yield) 7,50% ja müügikulud 1,00%; Colliers – diskontomäär 9,00%, omaniku kulud 82,103, vakantsimäär 7,00%, kapitalisatsioonimäär (exit yield) 7,50% ja müügikulud 1,00%; Uus Maa – diskontomäär 9,00%, omaniku kulud 75,562, vakantsimäär 5,00%, kapitalisatsioonimäär (exit yield) 7,50% ja müügikulud 1,00%; Pindi – diskontomäär 9,00%, omaniku kulud 59,790, vakantsimäär 2,50%, kapitalisatsioonimäär (exit yield) 7,00% ja müügikulud 0,50%. Diskontomäärana kasutavad 9,00% nii Colliers ja Uus Maa kui ka hageja hindaja Pindi. Teiseks on selleks kapitalisatsioonimäär ja müügikulud. Need on identsed Seveni, Colliersi ning Uus Maa hinnangutes, kuid Pindi kasutab madalamaid väärtusi. Seven ja Pindi ei nõustu teineteisega mitte üheski olulises sisendis – Seven läheb ülejäänud hindajate konsensuse vastu esimeses kahes, Pindi viimases kahes. Vakantsimäär on aga kõigil hindajatel erinev. Diskontomäära, kapitalisatsioonimäära ja müügikulude osas on olemas kolme hindaja aritmeetiline konsensus ning neljanda kõige äärmusliku hindaja arvamuse võib jätta kõrvale. Vakantsimäära osas selget aritmeetilist konsensust ei ole ja seal võib lähtuda nelja hindaja keskmisest. Omanike kulude osas tuleks kõrvale jätta Seveni arvamus, mis erineb ülejäänud hindajate keskmisest mitmekordselt, ning lähtuda ülejäänud kolme hindaja keskmisest. Selliste konsensuslike sisendite pinnalt illustratiivselt kujuneksid hindamisaktid järgmisteks: Seven – 13 492,557 (muutus hindamisaktis -1545,578), Pindi 13 492,557 (muutus hindamisaktis -1177,927), Colliers 13 800, 463 (muutus hindamisaktis +573,398) ja Uus Maa 13 381,228 (muutus hindamisaktis + 151,064), keskmine 13 541,700. Sellest saaks lähtuda juhul, kui ei oleks usaldusväärseid andmeid vaidlusaluste sisendite kohta. Antud juhul on aga üksikud sisendid kontrollitavad ja tõendatavad.
84.Hageja kritiseerib Colliersi ja Uus Maa diskontomäära (9%), unustades, et Pindi kasutab sama diskontomäära. Hageja kriitika on enamasti ümber kirjutatud M. P.i arvamusest. Diskontomäär on sarnase riskitasemega objekti paigutatud kapitali turuhind. Hindajad kasutavad selle leidmiseks ühte kahest meetodist: a) WACC (weighted average cost of capital) meetodit, kus hindaja ennustab hüpoteetilise investori kapitalistruktuuri ning oma- ja võõrkapitali hinda, lähtudes turuandmetest (Seven ja Colliers); b) matemaatilist seost kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära vahel, kus diskontomäär on ligikaudu võrdne summale kapitalisatsiooniäär + kasvumäär. Selleks on vaja teada kapitalisatsioonimäära (ka see põhineb turuandmetel) ning konkreetse kinnistu üüri ja kulude kasvu määra aastas (mis samuti põhinevad reeglina lõppkokkuvõttes turuandmetel). Seda teevad Uus Maa ja Pindi. M. P. kritiseerib Uus Maa arvamust, sest see ei sisalda tema arvates piisavalt selgitusi, kuid Pindi arvamus temale siiski sobib. Kui Pindi oleks kasutanud samasugust kapitalisatsioonimäära nagu ülejäänud kolm eksperti – 7,5%, mitte 7%. Pindi eeldab kasvumääraks 2% aastas. Õige kapitalisatsioonimäära kasutamisel (7,5%) oleks Pindi diskontomäär juba ligikaudu 9,5% (~7,5%+2%). Sellisel juhul langeks nende hindamise tulemus kõrgema kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära koosmõjul 977 047 euro võrra 13,7 miljoni euroni. Ülaltoodut arvestades ei ole erilist vajadust süveneda M. P.i kriitikasse Colliersi diskontomäära analüüsi suhtes, sest Pindi ja Uus Maa jõuavad niikuinii mõlemad samasse kohta.
85.Colliersi ja Seveni diskontomäärade vahe on mõjutatud ka omakapitali hinnast, kus Seven
2-19-18826 kasutab kõrgemat omakapitali hinda (16%) kui Colliers (14%). See näitaja on kõige vähem kontrollitav. Seveni diskontomäär ei ole tõsiseltvõetav. Seveni kapitalisatsioonimäär on 7,50% ning kasvumäär 2%. Nende diskontomäär peaks seega olema ligikaudu 9,5%. Sellise seose puudumine Seveni hindamisaktis on oluline metodoloogiline ja matemaatiline viga. Diskontomäära osas on seetõttu kohane lähtuda kolme ülejäänud hindaja konsensusest (9,0%). Vakantsi osas kehtib ülal kirjeldatud EVS 875-9 reegel, et kui tegelik vakants on turupõhisest väiksem, tuleb lähtuda turupõhisest vakantsist. Turupõhise vakantsi kohta on tänaseks olemas järgmised tõendid: a) Seveni hindamisakt, kus nenditakse turupõhist vakantsimäära 5% või isegi kuni 10%; b) Pindi hindamisakt, kus nenditakse samuti turupõhist vakantsimäära 5-10%; c) Newsec turuülevaade: 5,5-6%; Ober-Haus turuülevaade: 5%; Catella turuülevaade: 5% ; CBRE ülevaade: 6%. Vaatamata kõigele sellele ning vaatamata nende enda turuülevaadetele, kasutavad Seven ja Pindi vakantsimäärasid vastavalt 2,0% ning 2,5%. Uus Maa ja Colliersi vakantsimäärad on oluliselt rohkem kooskõlas avalikult kättesaadavate turuandmetega ja EVS 875-9 nõuetega. Oma edukustasu arvutuses lähtub kostja konservatiivselt Uus Maa vakantsimäärast (5%), jättes Colliersi veel kõrgema määra (7%) kõrvale.
86.Omaniku kulud jagunevad opereerimiskuludeks (opex) ning remondifondiks (capex). Hindajate arvutused on järgmised: Seveni kulud kokku 23 644 eurot, sh opereerimine 10 799 eurot ja remondifond 12 844 eurot (kokku 0,22 eurot/m2, sh opereerimine 0,10 eurot/m2 ja remondifond 0,12 eurot/m2); Colliersi kulud kokku 82 182 eurot, sh opereerimine 37 148 eurot ja remondifond 44 956 eurot (kokku 0,76 eurot/m2, sh opereerimine 0,34 eurot/m2 ja remondifond 0,41 eurot/m2); Uus Maa kulud kokku 75 562 eurot, opereerimist ja remondifondi ei eristata (kokku 0,70 eurot/m2); Pindi kulud kokku 59 790 eurot, opereerimist ja remondifondi ei eristata (kokku 0,55 eurot/m2); hageja prognoosi järgi on kulud kokku 123 461 eurot, sh opereerimine 102 200 eurot ja remondifond 21 261 eurot (kokku 1,18 eurot/m2, sh opereerimine 0,97 eurot/m2 ja remondifond 0,20 eurot/m2). Seega kinnitab ka Pindi hindamisakt, et Seveni eeldus on ebareaalselt madal. Ka M. P. eeldab kuludeks 39 880 eurot, mis on küll vähe, kuid siiski pea kaks korda rohkem, kui Seven. Järeldus, et Seven on teinud kuludes olulise vea, on ülejäänud tõendite valguses vältimatu.
87.Hageja omaniku kulude (opex) arvutus tundub põhinevat analüüsil selle kohta, millises mahus peaksid kostja kulusid katma üürnikud, kuid see analüüs on teoreetiline ega võta arvesse kõiki kulusid ega kõik lepinguid. See ei klapi ka hageja enda kuuaruannetega. 2018. aastal olid kostja ärikulud, mida üürnikud ei katnud, kokku 44 560 eurot. Selles sisalduvad ka rea 15 („muud kulud“) suured positsioonid aprillis ja detsembris, mis kajastavad sinna lisatud kommentaaride kohaselt erinevaid lootusetute võlgade mahakandmisi ja uuesti arvele võtmisi. Ilma nende positsioonideta oli aastaste ärikulude summa 24 668 eurot. Sama tabel näitab 2019. aasta ärikuludeks ilma „muude kuludeta“ 27 390 eurot. 2019. ärikulud on ca 41 085 eurot. 2018/2019 keskmine on hageja andmetel järelikult 32 877 eurot (ilma „muude kuludeta“), mitte 17 528 eurot. Kostja ei tea, kust hageja oma uusi andmeid võtab, need ei klapi ka raamatupidamisega.
88.Hageja võttis kostjalt lisaks veel juhtimistasu, mille summa 2018. aastal oli näiteks 80 821 eurot. Juhtimistasu hõlmas juhatuse liikme teenust (juhtimislepingu p 1.3.2), üürnike haldamist ja üüri kogumist (p 1.3.4), kinnisvara haldust (p 1.3.7) ja muid igapäevaseid teenuseid. Hoone haldamiseks tuleb hageja kellegagi asendada (kas välise teenuseosutajaga või oma töötajatega). Selliste kuludega tuleb hinnangus arvestada. Hindamise eeldus on seega selles, et kapitali omanik (hüpoteetiline ostja) ostab objekti puhastulu, millest on juba maha võetud kõik objekti haldamisega seotud kulud. Antud juhul pääses kostja töö- ja üldkuludest tänu sellele, et ostis juhtimisteenust hagejalt. Hageja küll väidab, et 80 821 eurot aastas ei ole turuhind sellise maja juhtimiseks, millega võib nõustuda, kuid mingisuguse mõistliku kuluga peaks siiski arvestama. Hageja selgitus juhtimistasu suuruse kohta ei ole veenev. Lepingu tasude struktuur aga nägi selliste ühekordsete kohustuste täitmise eest eraldi teisi tasusid: a) hageja sai eraldi tasu ehituse juhtimise eest (lepingu p 5.2); b) hageja sai eraldi suuremat tasu 10% ärikasumist kuni maja täitmiseni üürnikega (mis
2-19-18826 kattis maja avamisega kaasnevat suuremat töökoormust) ning seejärel langes tasu 8%-ni (lepingu p 5.3); c) projekti käivitamise, finantseerimise korraldamise jms eest on ette nähtud ka eraldi edukustasu. Jooksev haldustasu 8% on seega tasu just normaalse igapäevase juhtimise eest, mida tuleb kuludes arvestada.
89.Remondifond on hinnanguline suurus, sest see peab katma nii jooksvaid remonte kui samaväärse maja ehitamise finantseerimist kauges tulevikus. Nii hageja kui M. P. lähtusid sellest, et mõistlik remondifond on 2% puhastulust ehk 2019. a hindades ca 21-22 tuhat eurot; Seven eeldab remondifondiks 13 tuhat aastas; Pindi ei too remondifondi eraldi välja, kuid nende kogukulud (60 000) on samas suurusjärgus Colliersi ja Uus Maa omadega. Remondifondi tuletamine üüritulust, nagu teevad hageja ja M. P., on väga umbkaudne meetod. Remondifondi prognoositav suurus ei sõltu hoone olemasolust. Kui see on väljendatud protsendina üüritulust (nagu hageja prognoosis), siis ei sõltu see ka üüritulust absoluutsummana. Remondifond ongi definitsiooni järgi prognoos, sest tegelik remondikulu selgub kauges tulevikus. Hageja kasutas remondifondi 2% veel 2018. aasta lõpus, maja müügiprotsessis kui maja muidugi juba oli ammu valmis. Lisaks kolmele senisele vaidluskohale (diskontomäär, vakants, omaniku kulud) on Pindi arvamusega lisandunud veel kaks – kapitalisatsioonimäär ning müügikulud. Selles kahes küsimuses on aga Pindi üksi ülejäänud kolme hindaja vastu. Kapitalisatsioonimäär näitab kinnistu potentsiaalse ostja ootust investeeringu tootluse osas. Inglise keeles kasutatakse selle tähistamiseks üldlevinud terminit „capitalization yield“ või enamasti lihtsalt „yield“. Mida kõrgem on investeeringu risk, seda kõrgemat tootlust potentsiaalne ostja ootab ning seda vähem ta on nõus investeeringu eest maksma. Mida kvaliteetsem objekt, seda madalam kapitalisatsioonimäär.
90.Pindi eeldab, et 2019. a oktoobris oleks keskmine investor nõus ostma Lasnamäe Tervisemaja tootlusega (kapitalisatsioonimääraga) 7,0%. Colliers, Uus Maa ja Seven seevastu eeldavad, et keskmine investor nõuaks 0,5% kõrgemat tootlust, s.o 7,5%. Veidi madalama tootluse eeldus Pindi hinnangus toob kaasa olulise muutuse turuhinnas: +700 929 eurot. Kõik neli hindajat on nõus, et Lasnamäe Tervisemaja ei ole kõrgeima klassi objekt ning seetõttu tuleks selle hindamisel lähtuda kapitalisatsioonimäärast, mis koosneb turu vastava sektori prime yield’ist ning konkreetse objekti riskipreemiast. Just Seven on kõige pessimistlikum Lasnamäe Tervisemaja riskipreemia osas, kuid nende kogu-yield on siiski samal tasemel Colliersi ja Uus Maaga, sest nad lähtuvad eeldusest, et vastaval ajal oli baasmäär ehk prime yield vaid 5,50%. Niivõrd madal baasmäär on aga vastuolus mitte ainult ülejäänud kolme hindaja andmetega, vaid ka kogu ülejäänud turu arvamusega. Kostjal ei õnnestunud leida ühtegi allikat, kus väidetaks, et 2019. aasta sügisel oleks kontorite prime yield alla 6,20%. Kui Seven oleks kasutanud turupõhist prime yield’i (6,25%), oleks nende kogu kapitalisatsioonimäär 8,25% (prime yield + riskipreemia). Ainuüksi see muudatus oleks langetanud Seveni hinnangu 964 035 eurot. Pindi rakendab turupõhist prime yield’i (6,25%), kuid olematut riskipreemiat (0,75%). Seejuures esimene tehing (A-klassi büroo müük Tallinna kesklinnas) ei ole objektiga võrreldav. Seega on Pindil ainult üks võrreldav tehing, mis pärineb juunist 2018, mille kapitalisatsioonimäär oli väidetavalt 7,0%. Jääb arusaamatuks, miks Pindi põhjendab teistest hindajatest oluliselt madalamat riskipreemiat kahe asjaoluga, mis peaksid riskipreemiat hoopis tõstma.
91.Üheski vaidlusaluses küsimuses ei sõltu vastus Colliersi usaldusväärsusest: Colliersi diskontomäär on samasugune nagu Uus Maa ja Pindi oma, kapitalisatsioonimäär on samasugune nagu Uus Maa ja Seveni oma. Kostja ei tugine omanike kulude suuruse tõendamiseks hindamisaktidele, vaid kostja tõendab omanikukulusid iseseisvalt ning näitab, et Colliers ja Uus Maa eeldatud omaniku kulud on isegi madalamad tegelikest kuludest. Pindi hinnang on samas suurusjärgus. Vaidlus ei käi subjektiivsete sisendite üle, vaid turuandmete üle, Colliers ja Uus Maa andmed klapivad muude turuosaliste andmetega. Asja lahendamiseks piisaks näiteks ka Seveni hindamisaktist, mida on korrigeeritud ülal toodud nelja sisendi osas. Nende korrektsioonide rahaline mõju ei ole vaidluse all. Puuduvad alused kahelda Colliersi sõltumatuses. Esiteks on
2-19-18826 hindamisakti koostajaks isiklikult kutseline hindaja A. S.. Standard EVS 875-1 näeb spetsiifiliselt ette, et hindaja, kes vastutab hinnangu õigsuse eest, on füüsiline isik. A. S. töötab Colliersis, kuid tema pole olnud seotud ei kinnistu müügiprotsessiga ega mis tahes muude töödega kostja või tema kontserni jaoks, v.a kinnisvara hindamine, mis on tema ainus töö. Colliers osutab ja on osutanud kostja kontsernile erinevaid teenuseid, sest tegemist on Balti ja maailmaturu ühe selge liidriga. Lasnamäe Tervisemaja müügi nõustajaks võttis Colliersi just hageja ning seda samal põhjusel. Eesti turg on väike ning iga suurem kinnisvarakonsultant teeb tööd kõigile suurtele turuosalistele. Colliersi kodulehe kohaselt on nende klientide hulgas ka hageja. Colliers ei ole kunagi osutanud kostja kontsernile hageja teenust meenutavaid juhtimisteenuseid ega pretendeerinud sellisele rollile. Kostja ei näe, kuidas peaks Colliersi rolli kinnistu müügiprotsessis mõjutama Colliers’i töötaja erapooletust kinnistu hindamisel.
92.Parim võimalik tõend kinnistu turuhinna määramiseks on müügiprotsessi tulem. Müügiprotsessis osales üle saja investori, kuid saadi vaid kolm indikatiivset pakkumist – 13,5 miljonit (LHV), 13,6 miljonit (Avala) ning 15,2 miljonit (Northern Horizon). Kõrgeima esialgse pakkumise teinud ostja loobus tehingust 2019. aasta suvel, leides, et Lasnamäe Tervisemajaga kaasnevad riskid (sh tervisehoiu ala üürnike jätkusuutlikkus) ei õigusta esialgu pakutud indikatiivset hinda. Müügiprotsessi lõpptulemus on tõendina usaldusväärsem kui isegi hindamisaktid. Parimat kinnitust Colliersi ja Uus Maa hinnangutele on raske välja mõelda. Hageja püüab väita, et kinnistu turuhinna määramisel 19.10.2019 seisuga tuleks lähtuda lisaks ka muudest tagantjärgi tekkinud tõenditest: a) hageja enda 25.02.2020 indikatiivne pakkumine; b) Colonna Kinnisvara 09.03.2020 indikatiivne pakkumine. Eelmenetluse viimasel päeval esitas hageja I. L.i e-kirja, millest I. L. kinnitab huvi objekti vastu hinnaga 15,2 miljonit eurot, lähtudes „arvutustest“, mida hageja talle esitas. Kostja ei tea, kes I. L. on ning milliseid arvutusi ta hagejalt sai. Hageja enda pakkumine, mida toetab tundmatu isiku kolmerealine kiri viitega kohtule esitamata „arvutustele“ ilmselgelt ei tõenda kinnistu turuväärtust. EVS 875-3 selgitab turuväärtuse mõiste kontekstis, et turuväärtust määratakse sõltumatute ja mitteseotud osapoolte hüpoteetilise tehingu alusel. Tehing, mida pakkus hageja, ei vastaks ülaltoodud kirjeldusele. Colonna pakkumine on suunatud hagejale, mitte kostjale kui kinnistu omanikule, ning viitab ammu lõppenud kinnistu müügiprotsessile, millest Colonna võttis osa, kuid ei teinud pakkumist. 11.03.2020 kirjas väidab hageja, et tal ei ole pakkumisega mingit pistmist, kuid see ei takistanud hagejal võtmast Colonnalt lisakinnitust pakkumise kehtivuse kohta konkreetselt kohtuasja jaoks.
93.Pooled kasutavad mõistet „Lävend“ kohati erinevates tähendustes. Lävend (kostja tähenduses) on hüpoteetiline viimane makse, mis peaks laekuma kostja osanikule 19.10.2019 seisuga kinnistu müügist, et kõigi rahavoogude IRR oleks täpselt 18%. Et jõuda lävendist edukustasuni, peaks teadma kinnistu müügihinda ning summasid, mida sellele liita ja sellest lahutada 19.10.2019 seisuga. Edukustasu kujuneb järgmiselt: a) kinnistu müügihind on 13,2 miljonit (Uus Maa ja Colliersi keskmine) ning lävend on 7,1 miljonit; b) kinnistu müügihinnast tuleks lahutada pangalaenu jääk (5,3 miljonit), samuti võlad tarnijatele ja mis tahes muud tasumata kohustused 19.10.2019 seisuga (0,2 miljonit); c) kinnistu müügihinnale tuleks liita raha kostja pangakonto ja muud likviidsed varad (1 miljonit); d) kasum kinnistu müügist on seega 13,2 miljonit – 5,3 miljonit – 0,2 miljonit + 1 miljonit = 8,7 miljonit; e) kasum ületab lävendit 1,6 miljoni võrra (= 8,7 miljonit – 7,1 miljonit). Edukustasu on sellest 40% ehk 0,64 miljonit (= 1,6 * 40%). Lepingu p 1.1 seab lepingu eesmärgiks eelkõige kliendi osaniku (mitte kliendi) tulususe, p 5.1 võrdsustab IRR kontekstis kinnisvara müüki ja kostja osa müüki, mis on matemaatiliselt võimalik vaid juhul, kui arvutada IRR-i omakapitali rahavoogudelt, p 5.4 ütleb konkreetselt, mille pealt edukustasu arvutada – osanikule makstud dividendidelt ning osaniku laenu maksetelt. Lisaks ütleb p 5.4 selgelt, et tasu aluseks on „omakapitali IRR“, mitte „projekti IRR“ või „kostja IRR“. Hageja on jätnud p 1.1 kõrvale ja ignoreerib p 5.1. Samuti ignoreerib hageja ka p 5.4 kõige tähtsamat osa, mis ütleb otse välja, mille pealt peaks IRR-i arvutama: „Kui võõrandamise korral ületab omakapitali IRR 18%, on konsultandil õigus saada edukustasu“. Hageja meetodil („projekti
2-19-18826 rahavoogude IRR“) ei ole mingit pistmist omakapitaliga.
94.Lepingu p 5.4 tegelik sisu ja eesmärk on ilmne. Mida varem kostja osanik kostjalt raha saab, seda suurem on tema investeeringu IRR ning vastavalt ka hageja edukustasu. Lepingu p 5.4 tsiteeritud osaga täpsustatakse, et ei ole oluline, mis vormis kostja osanik raha saab, samuti ei ole oluline, kas raha makstakse otse kostja osanikule või temaga seotud firmadele. Igasugune raha liikumine kostjalt osanikule (ka kaudne) tõstab IRR-i ja edukustasu. See kaitseb hagejat selle vastu, et mõni osanikule suunatud rahavoog jääb edukustasu arvutusest välja. Ei saa nõustuda hagejaga selles, et p 5.4 vastav osa „ei ole kõige paremini õnnestunud“ või on „segadust tekitav“. Vastupidi, see sobib väga hästi kokku p-ga 1.1, p-ga 5.1 ning p 5.4 ülejäänud tekstiga, samuti lepingule lisatud finantsmudeliga. Segadust tekitab see vaid juhul, kui püüda see vägisi sobitada „projekti IRR-i“ teooriaga. Kui poolte kokkulepe oleks olnud arvutada IRR-i projekti rahavoo pealt, siis oleks niigi selge, et tähtsust omab vaid sissetulev rahavoog miinus projekti enda kulud. Sellisel juhul peaks kostja ja tema osaniku vahelised rahavood IRR-i arvutusest välja jätma, mida hageja oma arvutuses teebki. Lepingu p 5.4 aga ütleb, et need rahavood peab hoopis arvesse võtma. Edukustasu arvutatakse omakapitali rahavoo pealt, kuid selle tasumise kohustus on kostjal endal. Seetõttu on õige, et ülejäänud kasum jääb kostjale ja leping ei pea siin täpsustama, et kostja omakorda jaotab kasumi osanikule. Viidatud lause ei mõjuta p 5.4 tõlgendamist.
95.Hageja presenteeris projekti just omakapitali rahavoo seisukohalt. Mudel arvutab projekti potentsiaalset tulemit mitme nurga alt. Toodud arvutus eeldab iga-aastaseid väljamakseid osanikule, mida tegelikkuses panga piirangute tõttu ei tehtud, kuid muus osas on see täpselt see arvutus, millest lähtub kostja. Finantsmudel arvutab nii projekti IRR-i kui ka omakapitali IRR-i. Seejuures omakapitali IRR-i arvutusmeetod finantsmudelis kattub kostja arvutusmeetodiga, kuid projekti IRR-i arvutusmeetod finantsmudelis on väga erinev sellest, kuidas arvutab projekti IRR-i hageja. Lepingu p 5.4 kasutab edukustasu kontekstis täpselt samasugust sõnastust nagu finantsmudel – „omakapitali IRR“. Kui eelistada tuleks finantsmudelis näidatud „projekti IRR-i“ arvutamise meetodit, siis jääks hageja edukustasust sootuks ilma, kuna projekti IRR on tabelis toodud meetodil arvutatuna vaid 12,14% (vs lepinguline eesmärk 18%). Ilmselgelt ei saanud hageja juba lepingut allkirjastades prognoosida niivõrd olulist alasooritust võrreldes lepingulise eesmärgiga. Teine lepingule lisatud finantsprognoos keskendub ehituse kuludele ning ei ole täidetud lõpuni, et arvutada tulusust. Küll aga on selle tabeli arvutuse alumisel real rasvases kirjas toodud samuti just osaniku rahavoog. Kuuaruande vorm ei saa dikteerida lähenemist edukustasu arvutusele. Kuuaruande vormi ei ole lepingus kokku lepitud. Lepingu p 2.2.2 näeb ette, et kuuaruanne peab kajastama olulisi sündmusi eelmisel kuul ning sisaldama s.t kostja bilanssi ning kasumiaruannet. Seega on lepingu kohaselt tegu dokumendiga, mis kirjeldab projekti kostja kui projektiühingu seisukohast. Kostjal ei olnud alust arvata, et kuuaruannet asutakse hiljem kasutama edukustasu arvutamiseks, või et kuuaruande formaadile peaks kuidagi vastu vaidlema, et vältida lepingu juhuslikku muutmist. Kuuaruanded ei ole kunagi sisaldunud edukustasu arvutust.
96.Kuuaruanne sisaldab erinevaid näitajaid kostja tegevuse kohta. See esitab ka viite erinevat versiooni rahavoo arvutusest: „vaba rahavoog“ real 42, „projekti rahavoog“ real 44, „kumulatiivne rahavoog“ real 45, „omaniku rahavoog (välis)“ real 47 and „omaniku rahavoog (sise)“ real 48. Hageja väidab täna, et poolte ühise arusaama järgi tuli edukustasu arvutada „projekti rahavoo“ pealt. See rida ei sobi aga üldse IRR-i arvutamiseks, kuna see ei kajasta isegi mitte algseid investeeringuid. Küll aga on „projekti rahavoo“ (rea 44) hulka kuuaruandes arvatud ka rida 40 („omaniku kapitali muutus“), mis kajastab omanike laenude väljamakseid ja tagasimakseid. Seega kasutas hageja kuuaruandes mõistet „projekti rahavoog“ erinevas tähenduses kostjast. Edukustasu arvutus eeldab lisatehteid, mida ei saa teha ainult kuuaruande pealt (selleks on vaja teada kinnistu müügihinda ning kostja täpset bilanssi arvutuse päeva seisuga). Jaanuaris 2017 on IRR negatiivne -3,7%. Siis võtab kostja pangalaenu ning IRR hüppab 82,6% peale; järgmisel kuul langeb 10,2% võrra. Kõik see ei anna mitte mingit kasulikku jooksvat informatsiooni tulevase edukustasu
2-19-18826 suuruse kohta. Ükski tõend ei näita, et kosja oleks kunagi nõustunud arvutama edukustasu teisiti, kui lepingus kirjas. Pooled ei leppinud kokku edukustasu arvutamises projekti rahavoogudelt ei (1) lepingus ega (2) lepingu lisas ega (3) kohtueelses suhtluses.
97.Edukustasu sõltub tegelikult korraga nii ühe kui teise poole mõjusfääris olevatest otsustest: a) hageja mõjusfääris oli kostja kogu igapäevane juhtimine ja kostja ainsad juhatuse liikmed olid hageja töötajad; b) kostja osaniku mõjusfääris oli nt kinnistu müügi ajastus, mis on üks olulisemaid sisendeid IRR-i arvutuses. Leping ei kohustanud kostja osanikku kinnistut müüma ning hagejal ei olnud mingit õiguslikku vahendit kinnistu müügi aega mõjutada. Lepingu järgi sai kumbki pool mõjutada projekti erinevaid olulisi aspekte. Kuigi põhimõtteliselt võis mõjusfääride konflikt tekkida (sõltumata sellest, kelle meetodil edukustasu arvutada), siis see ei võinud tekkida ja praktikas ka ei tekkinud omakapitali rahavoogude korraldamise küsimuses. Lepingu eesmärgiks oli maksimeerida nii kostja kui kostja osaniku tootlust, millega oleks kaasnenud ka suurem edukustasu. Mõlema eesmärgi saavutamiseks oli pooltele kasulik suunata kostja vaba raha maksimaalses võimalikus ulatuses kosja osanikule. Raha tasumine kostja osanikule oli ka hageja võimuses, kuna kostja juhatus koosnes tema töötajatest ning kostja võlgnes osanikule suure summa laenulepingu alusel, mis lubas intressimakseid ja ennetähtaegset tagastamist. Kui kostja osanik keelduks mis tahes ebaloogilisel põhjusel raha vastu võtmast, saaks seda käsitleda vastuvõtuviivitusena ning arvestada edukustasu ka selle raha pealt, mida kostja osanik vastu ei võtnud. Sellisel juhul oleks hageja pidanud käituma lepingu p 2.2.3 järgi, mis näeb ette, et kui hageja soovib kõrvale kalduda kostja osaniku juhistest, peab ta kostja osanikule sellest teatama. Antud juhul sellist olukorda kordagi ei tekkinud.
98.Samuti ei nähtu asja materjalidest, et pooltel oleks kunagi olnud lahkarvamusi projekti kapitali struktuuri osas. Praktikas ei saanud kostja oma osanikule kogu vaba raha tasuda, sest seda ei lubanud laenuleping SEB-ga. Laenulepingu rääkisid läbi ja sõlmisid hageja töötajad. Kostja osanikul ei olnud alust arvata, et laenuleping ei ole läbi räägitud ja sõlmitud parimatel tingimustel, mida oleks võinud saavutada. Kui makseid piiravat lepingutingimust oleks saanud vaidlustada, siis hageja oleks absoluutselt pidanud seda tegema, ka siis, kui see tema edukustasu ei mõjutanud – lepingu eesmärgiks ei olnud ju ometi mitte edukustasu maksimeerimine, vaid kostja osaniku kasumi maksimeerimine. Lisaks ei ole võimalik ette kujutada uue arendusprojekti finantseerimist panga poolt, kus väljamaksed osanikele on piiranguteta lubatud. Pank teeb oma arvutusi ja pakub laenutingimusi alati eeldusel, et projekti tulu suunatakse eelkõige pangalaenu teenindamiseks ning reservide kogumiseks. Erandite tegemiseks viidatud tingimusest pöördus SEB panga poole hageja finantsjuht U. K., kes muidu kostja projektiga ei tegelenud.
99.U. V. ei võta arvesse, et lepingu alusel pidi hageja osutama kolme erinevat ja selgelt piiritletud teenust, mis olid ka tasutatud erinevalt: ehituse projektijuhtimine, mille sisu oli ehituslepingu ettevalmistus, ehitusprotsessi juhtimine, vajalike kooskõlastuse saamine (p 1.3.3), tasu oli 5% ehituse eelarvest alates ehituse algusest (p 5.2); haldusteenus, mille sisuks oli ärimaja igapäevane juhtimine, sh nt üüri kogumine (p 1.3.4), kommunaalteenuste hankimine (p 1.3.5), raamatupidamise korraldamine (p 1.3.6) ning juhatuse liikme teenus (p 1.3.2), tasu oli 8% kuu ärikasumist (EBITDA-st) (p 5.3); investeerimisteenus, mille sisuks oli kostjale osanikule sobiliku investeeringu leidmine kostja näol, millesse paigutatud raha võiks toota head kasumit (projekti leidmine ja analüüs (p 1.3.1) ning lõpus projekti müügi korraldamine (p 1.3.11)), tasu oli 40% kasumist, mis ületab tulususe (IRR) määra 18% (p 5.4). Ehituse projektijuhtimise teenus ning jooksev haldusteenus on selgelt suunatud eelkõige kostjale endale ning nende mõõdikuks on projekti tasandil määratud näitajad (ehituse eelarve ning kostja ärikasum). Investeerimisteenus on aga peamiselt suunatud kostja osanikule ning selle mõõdikuks on lepingu p 5.4 alusel „omakapitali IRR“. Kuna haldusteenuse ning investeerimisteenuse sisu ning vastavad tasud on lepingus teineteisest selgelt eristatavad, ei näe kostja mingit ebakõla selles, et ühte arvutatakse ärikasumilt ja teist omakapitali tootluse pealt. Nii on ometigi lepingus kirjas. Lepingule lisatud finantsmudeli
2-19-18826 kohaselt haldusteenuse tasu (property operating fee, 10%) võetakse arvesse projektiühingu rahavoogude tasandil, mudeli esimese jaos (Cash Flow from Operations – äritegevuse rahavoog). Edukustasu peaks aga kujunema omakapitali rahavoogude pealt, mida arvutatakse mudeli neljandas jaos, allpool projektiühingu kasumiaruannet ning tulumaksu rida. Kui pooled oleks tõesti soovinud, et edukustasu kujuneks samal tasandil jooksva haldustasuga, s.t projekti rahavoogude tasandil, oleks ka finantsmudeli esimesse jakku lisatud edukustasu rida sarnaselt haldusteenuse tasu reaga.
100.Edukustasu arvutamise mehhanism ei reguleeri U. V. arvates „tekkepõhiselt teenitava kasumi“ omistamist investorile, mis seab edukustasu sõltuvusse sellest, „millal investor otsustab kasumit jaotada“. Leping ei võimaldagi tekkepõhise kasumi omistamist, sest „tekkepõhine kasum“ ei mõjuta omakapitali IRR-i kuni selle arvelt ei ole tehtud väljamakseid. Tekkepõhise kasumi omistamise asemel räägib leping konkreetsetest maksetest, millega IRR-i arvutuses arvestatakse – dividendid, osaniku laenu tagasimaksed ja -intressimaksed. U. V. aga ei maini, millised tingimused jääksid lahtiseks, kui proovida arvutada „projekti IRR-i“ ning omistada see kuidagi osanikule. Hageja esitas ka KPMG arvamuse. Kostja jaoks on arusaamatu, millist eesmärki see peaks teenima: a) lk-l 7 toodud tabel võrdleb projekti IRR-i ja omakapitali IRR-i erinevusi ning ei ütle midagi kasulikku vaidluse kohta; b) lk 8-9 reprodutseerib lepingule lisatud finantsmudelis toodud arvutusi (projekti IRR 12,14%, omakapitali IRR 32,98%, tulumaksu arvestades 23,16%); c) lk 10 kinnitab, et finantsmudel, kaks kuuaruannet ning kostja kohtueelsed arvutused ei arvesta tulumaksuga, milles vaidlus niikuinii puudub. On fakt, et lepingu p 5.4 järgi on edukustasu aluseks „omakapitali IRR“. A. S. juhtis poolte tähelepanu sellele, et tegemist ei ole juhusliku mõistega, vaid et see omab konkreetset tähendust kinnisvaraprojektide hindamisel standardi EVS 875-9 kohaselt. Standardis toodud vastavustabeli kohaselt, kui soovitakse mõõta omakapitali IRR-i, siis aluseks tuleks võtta maksujärgne rahavoog ning müügituluna tuleb arvestada turuväärtust miinus müügikulu miinus tulumaks miinus laenujääk. See on täpselt see meetod, mida kostja kasutab oma arvutustes. A. S. juhib lisaks tähelepanu, et lepingu p-s 5.4 kasutatud IRR-i arvutuse komponendid on oma olemuselt maksujärgsed: „Omakapitali sisemise tulumäära arvutamisel võetakse arvesse makstud dividendid, laenude põhisumma tagasimaksed ja intressid ehk maksujärgne rahavoog.“ Kõnealune standard näeb ette, et kui soovitakse leida omakapitali IRR-i, siis aluseks tuleb võtta maksujärgne rahavoog. Antud juhul aga ütlebki lepingu p 5.4, et edukustasu aluseks on „omakapitali IRR.“
101.Kostja meetod (omakapitali IRR) võtab aluseks (a) raha ülekanded kostja ja tema osaniku vahel (mida tõendavad kontoväljavõtted) ning arvutab lävendi, s.t viimase makse, mille kostja osanik pidi saama 19.10.2019 seisuga, et kogu maksete seeria IRR võrduks 18%. Seejärel (b) võtab kostja kinnistu turuväärtuse, lahutab sellest pangalaenu jäägi ning muud kohustused 19.10.2019 seisuga, ja liidab sellele raha pangakontol sama päeva seisuga. Pangalaenu jääk, muud kohustused ja raha tulevad otse 19.10.2019 bilansist. Punkti (a) ja (b) vahe on kasum, millest võetakse maha tulumaks ning mis on (lävendit ületavas osas) edukustasu arvutuse aluseks. Kostja meetod ei eelda mitte mingeid manipulatsioone kostja numbritega ning ei sisalda ühtegi subjektiivset elementi. Alusandmed tulevad kõik otse kontoväljavõttest ning 19.10.2019 bilansist. Kostja meetod võtab ka kooskõlas lepingu p-ga 5.4 arvesse kõik maksed osaniku ja kostja vahel, sh osaniku laenude tagasimaksed ja intressimaksed, nagu nad kajastuvad kontoväljavõtetel. Hageja „projekti IRR“ ei võta aluseks rahavoogusid kostja ja tema osaniku vahel. Selle asemel arvutab hageja iga kalendrikuu kohta (alates 16.11.2015 kuni 19.10.2019, kokku 48 kuud) kostja enda vaba rahavoo, nn tingliku kuurahavoo. Hageja arvutab iga kuu kohta tingliku kuurahavoo – kokku 48 tükki. Viimane rahavoog (#49) on lävend. Lävend on sobitatud selliselt, et IRR kogu 49-osalise seeria pealt (48 kuurahavoogu + lävend) oleks täpselt 18,00%. Hageja tinglike kuurahavoogude arvutus ignoreerib seda, millal hageja sai kapitali osanikult või tagastas seda, kuid sisaldab pangalaenu väljamakseid. Tinglikud kuurahavood sisaldavad ka kostja majandustegevusest genereeritud tulu, mida hageja arvutab siin teisiti, kui raamatupidamises tinglikke kuurahavoogusid arvutab hageja
2-19-18826 valemi järgi, mida lepingus ei ole.
102.Kostja arvestab ainult osaniku sisse pandud rahaga ja osanikule tagastatud rahaga. Rahavood ei ole igakuised, vaid on arvesse võetud vastavate maksete õigetel kuupäevadel. Näidatud rahavoogude IRR on samuti 18,00%, kuid selle saavutamiseks on seeria lõppu (rahavoona #13) vaja lisada suurem lävend, kui hageja arvutuses (kostjal 7,1 miljonit, hagejal 5,9 miljonit). Hageja arvutusmeetod ei lähtu tegelikest liikumistest kostja pangakontodel, vaid see põhineb erinevatel arvutustel ja eeldustel, mida hageja enamasti ei sõnasta ega selgita. Hageja edukustasu arvutusfaili analüüs näitab, et hageja tinglike kuurahavoogude arvutamise meetod on lühidalt järgmine. Hageja arvutab kõigepealt välja kostja vaba rahavoo kalendrikuu kaupa alates 16.11.2015 kuni 19.10.2019 (+ üüritulu; - tegevuskulud (hooldus, raamatupidamine jne); - investeeringud (ehituskulud, remondikulud jne); + pangalaenu väljamaksed; - pangalaenu tagasimaksed). Selliselt saab hageja (b) 48 numbrist koosneva seeria (üks number iga kuu kohta projekti algusest oktoobrini 2019). Iga kuu tinglik kuurahavoog loetakse hageja arvutuses tekkinuks vastava kalendrikuu viimasel päeval. Negatiivse tingliku kuurahavooga kuude saldot loeb hageja oma IRR arvutuses investeeringuks, positiivse tingliku kuurahavooga kuude saldot investeeringu tagastamiseks. Seejärel arvutab hageja välja lävendi (s.t seda, millise suurusega viimane makse peaks lisanduma senistele tinglikele kuurahavoogudele 19.10.2019 seisuga, et kõikide rahavoogude IRR oleks täpselt 18%). Hageja arvutuse kohaselt on selliseks makseks 5 867 471 eurot. Hageja arvutused on jälgitavad, kuid nad on vastuolus lepinguga ning põhinevad valedel faktilistel sisenditel.
103.Hageja vead on põhimõttelist laadi ja neid ei ole võimalik parandada sama arvutuse raames. Need vead on kokkuvõttes järgmised: a) hageja lähtub IRR-i arvutamisel tinglikust kuurahavoost, mitte sellest, millal kostja sai ja tagastas omakapitali investeeringuid. See nihutab projekti rahavood varasemaks ning tõstab kunstlikult projekti IRR-i (ja edukustasu); b) hageja arvutus tinglikest kuurahavoogudest ei ole kontrollitav, ei klapi raamatupidamisega ning põhineb meelevaldsetel eeldustel; c) et jõuda lävendist edukustasuni, teeb hageja täiendavaid läbipaistmatuid ja kontrollimatuid tehteid. Hageja võtab oma tinglike kuurahavoogude arvutuses arvesse kõik summad, mida kostja teenis ja kulutas kuu kaupa, ning summad, mis laekusid pangalaenu arvelt või tagastati pangale. Kostja arvutus jätab tinglikust kuurahavoost välja kõik omakapitali investeeringud, mis kostjasse tehti ja mida kostja tagastas, s.t osanike laenud. Omakapitali investeeringute seisukohast näeb projekti rahavoog aga välja erinev. Hageja meetodil arvutatud rahavood sisaldavad pangalt saadud laene ja nende tagasimakseid, kuid ei sisalda osanikult saadud laene. Hageja meetod ei arvesta ka osanikule makstud intressiga – seda hageja edukustasu aruandes isegi ei näidatud, mistõttu ka kostjal jäi see esialgu tähelepanuta. Seda vaatamata sellele, et leping otsesõnu kohustab hagejat arvestama IRR-i arvutuses osanikult saadud ja temale tagasi makstud laenudega ning intressiga. See metodoloogiline viga töötab selgelt hageja kasuks. Hageja meetodil arvutades piisab 18% IRR-i saavutamiseks viimasest maksest summas 5,9 miljonit eurot. Kui aga lähtuda omakapitali tootlusest, siis IRR 18% oleks saavutatud vaid siis, kui viimane makse oleks koguni 7,1 miljonit eurot. Selle summa saamiseks peaks kinnistu müügihind olema vastavalt kõrgem. Ainuüksi selle vea parandamise korral, jättes kõik muud hageja eeldused samaks, oleks edukustasu mitte 1 542 400 eurot, vaid 1 051 078 eurot.
104.Hageja tinglike kuurahavoogude arvutus võtab plusspoolel arvesse kogu kostja teenitud raha ja saadud laenud (v.a just omakapitali investeeringud) ning miinuspoolel kogu kulutatud raha ja tagastatud laenud (jällegi v.a omakapitali investeeringud). Hageja arvutus käsitleb kõike muud kui kostja omakapitali investeeringute tootlust, vastupidi, omakapitali muudatused on ainus asi, mida hageja arvutus ei arvesta. See meetod on täpselt vastupidine sellele, mis on kirjas lepingus. Hageja meetod on lisaks ka põhjendamatult keeruline, sest ei lähtu mitte tegelikest rahavoogudest kostja ja tema osaniku vahel, ega isegi mitte raamatupidamisest, vaid kostja arvestuslikust vabast rahavoost iga kalendrikuu lõpu seisuga tinglikust kuurahavoost. Hageja koostatud tingliku kuurahavoo arvutus sisaldab hulgaliselt venekeelseid kommentaare ja mitterahalisi positsioone,
2-19-18826 mille mõju lõplikule arvutusele on võimatu tuvastada. Kostja toob vaid mõned näited: a) real 27 on toodud „üle tähtaja nõuded ostjate vastu“, mille saldo muutub kuust kuusse. On ebaselge, kas mõni nõue jääbki hageja arvutuses lõpuks realiseerimata ning kuidas see mõjutab tegelikku üüritulu ja vaba rahavoogu; b) vaba rahavoo määramisel ei võeta arvesse ridasid 22 („muud (omaniku) kulud/tulud“) ning 23 („omaniku kulud“), mis sisaldavad suurtes summades panga tasusid, notaritasusid, riigilõivusid jne. Erinevate summade paigutamine nendele ridadele ei ole kuidagi selgitatud ning selle tulemusena muutub tinglik kuurahavoog ning rahavoogude kogusumma; c) investeeringute puhul on ebaselge, milliseid valikuid hageja oma tingliku kuurahavoo arvutuses tegi. Raamatupidamises saab investeeringuid käsitleda kas kuludena kasumiaruandes või põhivara soetamisena bilansis, mis kandub kasumiaruandesse amortisatsiooni kaudu, hageja arvutus ei paista järjekindlalt lähtuvat kummastki meetodist ning seetõttu ei ole seda võimalik isegi võrrelda kostja raamatupidamise andmetega; d) on ebaselge, kuidas tabelis kajastatakse üürnike tagatisraha – bilansi järgi oli kostja valduses 19.10.2019 seisuga tagatisraha 140 611 euro eest. Hageja tabelis tagatisraha rida puudub.
105.Kui ka peaks lähtuma tinglikust kuurahavoost, ignoreerides investorite raha sissemakseid ja tagasimakseid, siis hageja arvutus selleks ei kõlba – see sisaldab hulgaliselt sõnastamata eeldusi, üldistusi ja analüütilisi valikuid, mida kostjal ei ole kuidagi võimalik kontrollida. Sellel puudub ka seos kostja raamatupidamisega, mis teeb selle kontrollimise võimatuks. Hageja tabel sisaldab tingliku kuurahavoo arvutamise tarbeks korraga kasumiaruande positsioone (nt üüritulu), rahavoogude aruande positsioone (näiteks pangalaenu väljamaksed ja tagasimaksed) ning bilansipositsioone (näiteks ebatõenäoliselt laekuvad nõuded), kõik ühes tabelis. Hageja meetod mitte ainult ei arvuta valet asja („projekti IRR-i“, mitte omakapitali IRR-i) ning mitte ainult ei arvuta hageja enda kummalist versiooni „projekti IRR-ist“ (mis sisaldab pangalanu, kuid mitte omakapitali), vaid kasutab selleks kontrollimatuid alusandmeid, mis eeldavad olulisi manipulatsioone võrreldes raamatupidamisega. Lõpptulemust ei ole võimalik võrrelda auditeeritud majandusaasta aruannetega. Edukustasu arvutamiseks on vaja teada faktilist rahavoogu kuni lepingu lõppemiseni, seejärel tuleb konstrueerida hüpoteetiline stsenaarium, kus kinnistu või kostja osa müüakse lepingu lõppemise päeval ning saadud rahast makstakse ära kõik võlad ja alles jääb kasum, mida saab võrrelda lävendiga. Hageja võtab kinnistu müügihinnast maha pangalaenu jäägi ning viimase prognoositava tingliku kuurahavoo augusti kahe päeva eest, ning seejärel lahutab tulemist oma lävendi, et jõuda kasumini ja edukustasuni (20% kasumist).
106.Leping näeb ette edukustasu arvutamise omakapitali IRR-ilt, ning mis käsib selles arvesse võtta osanikule tehtud maksed (mis saab tähendada ainult reaalselt tehtud ehk maksujärgseid makseid). Lepingule lisatud finantsmudelis on küll olemas koht tulumaksule, kuid, nagu hageja viitab, näitab see ainult nulle. Maksumäär tuleb mudelis sisestada lahtrisse „income tax“ (tulumaks), kuhu on mudelis märgitud 0%. Mudelis ei ole kohta, kuhu saaks märkida omakapitali rahavoole kohalduvat tulumaksu. Samamoodi ei arvuta tabel ka edukustasu kui sellist ega erista omakapitali osaniku laenust (mis on vajalik tulumaksekohustuse täpseks väljaarvutamiseks). Mudel lihtsalt ei ole mõeldud edukustasu lõpuni arvutamiseks. Samal põhjusel ei saa mingeid järeldusi teha ka hageja kuuaruannetest. Ka seal ei eristata omakapitali osaniku laenust ning ka see ei ole mõeldud edukustasu arvutamiseks ega ka püüa seda arvutada. Ka kostja kohtueelne arvutus edukustasust ei arvestanud tulumaksuga. Tulumaksu arvestamine ei ole mitte eraldiseisev põhimõte, vaid objektiivne matemaatiline tagajärg, mis kaasneb edukustasu arvutamisega omakapitali rahavoo pinnalt. Maksumäär on 20%. Puudub vaidlus, et kostja ei ole ühtegi dividendimakset teinud ning seetõttu kohalduks projekti müümisel tavaline maksumäär 20%.
107.Kuuaruanded ei sisaldanud üldse andmeid osanikule tehtud intressimaksete kohta. Ainus intressimakse, mille kostja oma osanikule kuni 19.10.2019 tegi, oligi seesama 250 000 eurot 06.02.2018. Hagejal on võimalik veenduda selles, et rohkem väljamakseid ei tehtud, järgmiselt: a) 31.12.2018 auditeeritud bilansis (on osaniku laenu jääk 2 125 720 eurot (aruande lisa 4) ja see pole
2-19-18826 muutunud 2017. aastaga võrreldes, intressimäär on 12%; b) intressivõlg aasta lõpu seisuga on 419 296 eurot; c) 19.10.2019 seisuga on intressivõlg 612 737 eurot ja aasta alguses lisandus 193 441 eurot (intress 2 125 720 euro pealt viidatud perioodil). Kõigepealt parandab kostja oma arvutust lävendist ehk viimasest maksest, mis on vajalik, et saavutada tulusus 18%, lisades arvutusse 06.02.2018 intressimakse. Seejärel arvutab kostja uuesti kasumit ja edukustasu (käibemaksuta), kõigepealt ilma tulumaksu korrektsioonita. Viimaseks teeb kostja uue edukustasu arvutuse pärast tulumaksu (käibemaksuta). Selle tagajärjel tõuseb edukustasu (käibemaksuta) 318 521 euroni.
108.Kostja osanik ei ole ligi kolme aasta hageja väitel esitanud mingeid nõudeid, kuid asus neid esitama pärast juhtimislepingu lõppemist. Kostja osanik usaldas hagejale kümnetesse miljonitesse ulatuva kinnisvaraportfelli haldamise Eestis sisuliselt piiramatu volituse alusel. Selline koostöö viitab hageja erilisele usaldusseisundile. Kostja osanikul ei olnudki aastaid alust arvata, et hageja ei täida kõiki oma kohustusi korrektselt. See alus tekkis alles seoses juhtimislepingute ülesütlemisega ning hageja käitumisega edukustasude nõudmisel agressiivse ja kallutatud arvutuse alusel, mis pani kostja kahtlema ka varasemate arvutuste õigsuses. Asjaolu, et kostja osanik hagejat varem milleski ei süüdistanud, on asjakohtu nii õiguslikult kui faktiliselt. Hageja müüs Tööstuse tn kinnistud iseendale hinnaga 300 000 eurot (käibemaksuta). Kostja esitas hindamisakti, mille kohaselt oli kinnistute väärtus müügi ajal hoopis 625 000 eurot (käibemaksuta). Kostja osutas samuti, et juba ostule järgneval aastal hindas ostja kinnistud raamatupidamises üles 111 317 euro võrra. Otsus müüa Tööstuse kinnistuid sündis tõesti T. S.i teadmisel ja heakskiidul. Kinnistud S OÜ kinnistute portfellis oli mitu kinnistut, mille arendamisest T. S. huvitatud ei olnud. See aga tähendas vaid seda, et hagejal oli lepinguline kohustus vastavad kinnistud realiseerida kliendi (Kinnistud S OÜ) huvides ning maksimaalse kasumiga. Et hinnata lepingu täitmist hageja poolt, tuleb võrrelda vaid hageja sooritust (müügihind 300 000 eurot) turutingimustel sooritusega (turuhind 625 000 eurot). Kinnistu soetushind selles võrrandis rolli ei mängi. Pealegi selgitab kinnistute madalat soetushinda asjaolu, et need osteti seniselt omanikult (Skanskalt) ühe paketina. Kinnistud S OÜ juhtimisleping katab kokku kaheksat kinnistut ja konkreetsete üksikute kinnistute hinnad ei peegeldanud nende turuväärtust.
109.Tähtsust ei oma ka see, kas kinnistutel oli mõni potentsiaalne üürnik. Kostja teab, et kinnistutest oli huvitatud üks tööstusettevõte, kellele hageja soovis ehitada ja üürida hoone. See aga ei tähenda, et kinnistutest poleks huvitatud ka teised potentsiaalsed ostjad või kasutajad. See, et hagejal oli plaan kinnistute arendamiseks, peaks muutma kinnistuid hageja jaoks veel väärtuslikumaks, kui ülejäänud turu jaoks. Sellisel juhul oleks hageja pidanud tasuma kinnistute eest rohkem, kui potentsiaalse enampakkumise osalejad, mitte vähem. Ka siis, kui kinnistuid ei oleks saanud müüa enampakkumisel, et tähendaks see, et neid ei peaks müüma turuhinnaga – eriti arvestades, et ostjaks oli hageja ise. Seveni ja Colliersi hindajad kasutavad võrdlusmeetodit, s.t tuletavad Tööstuse tn kinnistute ruutmeetri hinda sarnaste tehingute hindadest. Mõlemad hindajad võtavad aluseks teiste sarnaste kinnistute müügitehingute hindasid ning teevad erinvaid kohendusi, et viia sarnaste kinnistute ning hinnatavate kinnistute andmed samale baasile. Hindajad ei võta aluseks võrreldavate kinnistute hindade aritmeetilist keskmist, vaid omistavad võrreldavatele tehingutele kaalutegureid sõltuvalt sellest, milline tehing tundub hindajale kõige võrreldavam. Selliselt leiavad nad võrreldavate tehingute kaalutud keskmise hinna. Korrutades seda hinnatava kinnistu pindalaga, saadakse otsitav turuväärtus. Kaalutegurite valik on võrdlemisi subjektiivne ning põhineb hindaja kogemusel ja professionaalsel arvamusel.
110.Seveni kaks võrreldavat tehingut on väärtuspäeva suhtes tulevikus. Selliseid tehinguid ei tohiks üldse arvesse võtta ja hindaja peab hindama vara väärtuspäeva seisuga, mis antud juhul on 28.11.2016. Seveni kolmas võrreldav tehing on kinnistuga, mis asub vahetult üle tee Tööstuse kinnistutest. Selle tehingu hind oli 45 eurot/m2 ehk siis isegi kõrgem, kui hind, mida kasutab Colliers hinnatavate kinnistute jaoks. Seven aga kohaldab tehinguhinnale kohandust -45% kokku kolmel põhjusel: parem asukoht -15%, võimalus kasutada kinnistut kaubanduse jaoks -20% ja
2-19-18826 mastaabi kohandus -10%. Seveni neljas võrreldav tehing (tehing #4) on kasutusel ka Colliersi arvamuses, kuid Seven korrigeerib selle hinda allapoole (-25%), Colliers aga ülespoole (+16%). Enamus Seveni negatiivsest korrektsioonist on omistatud asukohale (-20%), ent Koplipere ja Tööstuse kinnistud asuvad mõlemad Tallinna ringtee ääres (vt kaarti Seveni Analüüsi lk 5) vahega alla 4km. Kinnistute asukohad on võrreldavad. Colliersi kaks tehingut, mida Seven ise ei kasuta, on tõesti tehtud veidi teistsugustes asukohtades, kuid Colliers kohaldab mõlemale negatiivse korrektsiooni -6,44% tulenevalt nõrgemast ärikeskkonnast. Seveni analüüs ei lisa midagi olulist. Erinevused Colliersi ja Seveni vahel on taandatavad enamasti subjektiivsetele elementidele, kus kostja ei näe enamasti põhjust nõustuda Seveniga.
111.Kui mitte arvestada tasaarvestusi, on edukustasu jääk 234 000 eurot (sh km), millest 62 000 eurot katab Astangu tn nõue. Ka juhul, kui võtta Tööstuse kinnistute väärtuseks Seveni ja Colliersi keskmise (463 000 eurot), oleks Tööstuse kahju (163 000 eurot) koos viivisega ikkagi suurem, kui edukustasu jääk, ning hagi jääks ka siis rahuldamata. Hageja vastutust ei reguleeri mitte lepingu p 7.1 üldsättena, vaid p 7.2 erisättena. Viimane sätestab hageja täielikku vastutust. Kapitalikulu ehk saamata jäänud tulu tehingust kaotatud raha pealt oli ettenähtav, sest see on lepingus kirjas. Lepingu järgi oli poolte eesmärgiks tagada omakapitali tootlus vähemalt 20%, s.t hagejal oli võimalus ja kohustus kasutada Kinnistud S OÜ vaba raha sellise tootluse teenimiseks. Et selline tootlus ei olnud siiski garanteeritud, vähendas kostja nõuet niigi juba 8%-ni.
112.Hageja esitas Kinnistud S OÜ-le arve Astangu tn 19 müügitehingu eest summas 50 000 eurot (km-tata). Makse kohta ei ole kirjalikku kokkulepet ega kirjavahetust. Ainus tõend selle tehingu kohta on arve, mille hageja esitas iseenda töötajatele T. S.ile ning S. N.le, kes moodustasid tol ajal Kinnistud S OÜ juhatuse ning tasusid arve. Ei vasta tõele hageja väide, et Kinnistud S OÜ erinevaid kinnistuid käsitleti erinevalt, vaid hageja andis neist aru ühe arvutuse raames. Astangu tn tasu ei saanud olla midagi muud kui edukustasu ettemaks Kinnistud S OÜ juhtimislepingu alusel. Vastasel juhul tekiks ebaloomulik olukord, kus hageja saaks edukustasu ühe kinnistu, Astangu tn, pealt ka juhul, kui ülejäänud kinnistud (Tööstuse, Kuuseheki, Kohila) toodaksid hoopis kahjumit. Arve selgitus „vahendustasu“ ei muuda asja. Arve koostas hageja ja tasusid hageja töötajad. See ei näita poolte tahet tehingu sisu kokku leppimisel. Samamoodi ei muuda asja see, et arve selgitus kandus üle ka hageja kuuaruannetesse. See näitab samuti ainult hageja töötajate nägemust.
113.Kinnistud S OÜ juhtimisleping lõppes kliendipoolse ülesütlemisega septembris 2018 ja hageja ei ole selle alusel esitanud ühtegi edukustasu nõuet, sest projekti sihttulusus jäi saavutamata. Selles vaidlus eelduslikult puudub, kui hageja oleks tahtnud väita, et tal oli tekkinud Kinnistud S OÜ juhtimislepingu alusel tasunõue, oleks ta pidanud seda tõendama. Kuna hageja sai Kinnistud S OÜ-lt raha ilma, et selle aluseks oleks kirjalik lepingu või kirjavahetus, peaks hageja tõendama, et tal on alus jätta raha endale. Hageja ei ole seda teinud. Nõue oleks aegunud vaid juhul, kui tegemist oleks tõesti ühekordse edukustasuga Astangu tn tehingu eest, kuid sellisel juhul poleks nõuet olemaski. Kuna tegemist oli edukustasu ettemaksuga või alusetult tehtud maksega, mida üks pool käsitles ettemaksuna ja teine lõpliku tasuna, ei hakanud nõude aegumine enne, kui saaja sai teada, et tal on õigus makstu tagasi küsida. Kuna edukustasu suurus on kasvanud, siis näeb lõplik arvutus enne tasaarvestusi välja järgmine: hageja edukustasult koos käibemaksuga 382 225,53 eurot tuleb lahutada 11.11.2019 tasutud 45 965 eurot ja tasutud 09.12.2019 102 131 eurot (kokku 148 096 eurot) ja seega jäi tasuda koos käibemaksuga 234 129, 53 eurot. Nagu märgitud enne, siis hageja nõue ei lõppenud mitte tasumisega vaid tasaarvestusega. Enne tasumist tasaarvestas kostja edukustasu 403 032 euro ulatuses (Tööstuse tn nõue) ning lisaks veel 61 657 euro ulatuses (Astangu tn nõue), seega kokku enam, kui nõue ise.
2-19-18826
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
114.Kohus lahendab tsiviilasja kirjalikus menetluses, lähtudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1. Pooled on andnud nõusoleku asja lahendamiseks kirjalikus menetluses (VI kd, tl 43-44). Arvestades poolte seisukohti ja hinnates asjas esitatud tõendeid, on kohus seisukohal, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt.
Kohtu poolt tuvastatud vaidluse all mitteolevad faktilised asjaolud
115.Kohus loeb tuvastatuks järgmised vaidluse all mitteolevad faktilised asjaolud.
116.Hageja, kostja ja kostja ainuosanik Estmak Capital Aktiengesellschaft sõlmisid 17.11.2015 juhtimisteenuse osutamise lepingu, mille kohaselt kohustus hageja osutama kostjale Linnamäe tee 3 asuva kinnisvaraobjekti arendamise, majandamise ja võõrandamisega seotud teenuseid. Kostja kohustus maksma lepingu alusel osutatava teenuse eest tasu, sh igakuist juhtimistasu ning kinnisasja eduka majandamise korral ka edukustasu (I kd, tl 6-14).
117.Lepingu punkti 5.1. kohaselt on juhtimisteenuste osutamise eesmärk kliendi (kostja) kinnisvara või osade võõrandamisest sisemise tulususe (IRR, st Internal Rate of Return; edaspidi IRR) teenimine 18% ulatuses. Lepingu punktis 5.4. on kokku lepitud, et kui kliendi (kostja) kinnisvara osalisel või täielikul võõrandamisel või osade võõrandamisel ületab omakapitali IRR 18%, on konsultandil (hagejal) õigus saada edukustasu (edaspidi edukustasu) 40% kasumist, mis ületab IRRi tulususe 18% normi. Ülejäänud kasumiosa, mis ületab IRRi 18% tulusust, jääb kliendile (kostjale). IRRi arvutamisel arvestatakse kõiki kliendi osanikule makstud kliendi osaniku ja/või kliendi osanikuga seotud ettevõtete dividende, intressisummasid ja laenu(de) põhiosa kustutatud summasid enne kliendi kinnisvara osalist või täielikku võõrandamist või osade võõrandamist. Edukustasu maksjaks on klient või kliendi osanik ja edukustasu summale lisandub käibemaks Eesti Vabariigi kehtivate seaduste kohaselt (I kd, tl 13).
118.19.08.2019 esitas kostja ja kostja osaniku esindaja hagejale vastavalt lepingu punktile 8.3. lepingu korralise ülesütlemise teate, kinnitades, et lepingu kehtivuse viimane päev on 19.10.2019 (I kd, tl 24-25). Samas teates kinnitas kostja hageja õigust saada edukustasu vastavalt lepingu punktile 5.4. ja lähtuvalt objekti turuhinnast lepingu ülesütlemise päeval. Lepingu p-s 8.3. on sätestatud, et poolel on õigus leping ühepoolselt kohtuväliselt üles öelda tingimusel, et teist poolt on vähemalt 2 kuud ette teavitatud. Lepingu lõpetamise kuupäevaks loetakse lõpetamise algatanud poole saadetud teavituses märgitud kuupäeva. Kui leping lõpetatakse kliendi osaniku algatusel, eeldusel et see lõpetamine ei ole tingitud konsultandi kohustuste mittekohasest täitmisest, on konsultandil õigus taotleda lepingu punktis 5.4 ettenähtud edukustasu, kui on saavutatud selles punktis märgitud tulususe tase. Edukustasu suuruse määramisel lähtutakse turuhinnast lepingu lõpetamise kuupäeva seisuga (I kd, tl 13 pöördel).
119.26.08.2019 esitas kostja hagejale edukustasu arvutuse, mille kohaselt on edukustasu suuruseks ca 540 000 eurot, lähtudes kinnistu turuväärtusest 13,2 miljonit eurot (I kd, tl 26-27). Samas kirjas teatas kostja oma kavatsusest tasaarvestada hageja edukustasu maksmise nõue kostja väidetavate nõuetega hageja vastu summas ca 460 000 eurot, millised ta omandas teiselt kostja ainuosaniku kontrolli all olevalt ühingult. 02.10.2019 esitas hageja kostjale vastuse seoses edukustasu maksmisega ning esitas teate edukustasu summast. Hageja 02.10.2019 kirja ja selle lisa kohaselt on edukustasu suuruseks ilma käibemaksuta 1 546 400 eurot ja koos käibemaksuga 1 855 680 eurot (I kd, tl 28-31). Hageja asus oma kirjas seisukohale, et kostjal ei ole edukustasu tasaarvestamise õigust.
2-19-18826
120.08.11.2019 esitas kostja hagejale edukustasu lõpliku arvestuse ja lõpliku tasaarvestuse. Kostja asus seisukohale, et lepingu lõppemise päeva seisuga on edukustasu lõplikuks suuruseks 510 654 eurot, käibemaksuga 612 785 eurot (I kd, tl 32-35). Kostja teatas, et tasaarvestab hageja edukustasu nõude lõplikult kostjale loovutatud nõuetega summas kokku 464 689 eurot. Kostja leidis, et edukustasu nõude summa on käibemaksuta 510 654 eurot ja tasaarvestuse tulemusena kuulub tasumisele edukustasu jääk 45 965 eurot ning käibemaks 102 131 eurot.
121.15.11.2019 esitas hageja kostjale edukustasu ja juhtimistasu maksmise nõude, milles nõudis edukustasu maksmist summas koos käibemaksuga 1 795 722 eurot (I kd, tl 36-37; tl 41-43). Hageja lähtus seejuures edukustasu suurusest ilma käibemaksuta 1 542 400 eurot. Hageja märkis, et kuna kostja poolt on edukustasuna juba tasutud 45 965 eurot (ilma käibemaksuta), nõuab hageja kostjalt edukustasu maksmist ülejäänud osas, s.t summas 1 496 435 eurot, koos käibemaksuga summas 1 795 722 eurot. Hageja hinnangul ei ole kostjal edukastasu tasaarvestamise õigust, sest kostjal puuduvad tasaarvestatavad nõuded.
122.Eeltoodust nähtuvalt ei vaidle pooled selle üle, et kostja juhtimisteenuste osutamise lepingust tulenev edukustasu maksmise kohustus muutus sissenõutavaks. Pooled ei vaidle iseenesest ka selle üle, et edukustasu arvutatakse kooskõlas lepingu punktiga 5.4. sisemise tulususe ehk IRR (Internal Rate of Return) valemi alusel. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et edukustasu arvutamisel tuleb kooskõlas lepingu punktiga 8.3. arvesse võtta Linnamäe tee 3 kinnisasja turuväärtus lepingu kehtivuse viimasel kuupäeval ehk 19.10.2019. Peamised vaidlusküsimused
123.Pooled vaidlevad eelkõige järgmiste oluliste asjaolude üle: (1) kui suur on Linnamäe tee 3 kinnistu turuväärtus lepingu lõpetamise kuupäeva seisuga; (2) kas edukustasu arvestamise aluseks olev sisemine tulusus ehk IRR tuleb arvutada kostja ehk projekti tasandil, või hoopis kostja osaniku tasandil ning kas arvestada tuleks ka tulumaksuga; (3) Kas kostjal on nõudeid, millega hageja edukustasu nõuet tasaarvestada.
124.Kohus võtab alljärgnevalt seisukoha poolte peamiste vaidlusküsimuste suhtes. Linnamäe tee 3 kinnistu turuväärtus
125.Pooled esitasid Linnamäe tee 3 kinnistu turuväärtuse tõendamiseks kokku 5 hindamisakti. Hageja esitas kinnistu turuväärtuse tõendamiseks Seven Kinnisvarakonsultandid OÜ kutselise hindaja L. P. poolt 21.11.2019 koostatud hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 19.10.2019 seisuga 15 040 000 eurot (I kd, tl 44-71). Samuti esitas hageja Pindi Kinnisvara OÜ kutselise hindaja E. E. poolt 10.03.2020 koostatud ja kutselise hindaja K. K.i poolt kinnitatud hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 19.10.2019 seisuga 14 700 000 eurot (III kd, tl 78-106). Lisaks esitas hageja kutselise vara hindaja M. P.i 23.03.2019 ekspertarvamuse, mille kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 19.10.2019 seisuga 14 700 000 eurot (III kd, tl 107-126). Kostja esitas kinnistu väärtuse tõendamiseks kaks hindamisakti. Kostja esitas Colliers International Advisors OÜ kutselise hindaja A. S. poolt 15.08.2019 koostatud hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 04.07.2019 seisuga 13 200 000 eurot (I kd, tl 106-140, tõlge III kd, tl 13-32). Samuti esitas kostja OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa hindaja M. T. poolt 22.01.2020 koostatud hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 17.10.2019 seisuga 13 230 000 eurot (I kd, tl 141-162).
2-19-18826
126.Poolte advokaatidest esindajad on oma menetlusdokumentides esitanud väga suures mahus omapoolset nn „ekspertiisi“ seoses Linnamäe tee kinnistu hindamisega, vaieldes mh selle üle, milline oleks pidanud olema kinnisvara hindamisel „õige“ diskontomäär, omaniku kulu ja vakantsimäär. Pooled esitasid seoses kinnisvara hindamisega omapoolseid hinnanguid mh WACC meetodi kohta, hindasid seost kapitalisatsooni määra ja tulude kasvu vahel ning võõrkapitali kaasamise määra ehk LTV-d (loan to value). Pooled on samuti esitanud omapoolsed arvamused küsimuses, milline peaks olema „õige“ WALT, capex, prime yeld jne.
127.Kohus nõustub hagejaga selles, et mõlema poole menetlusdokumendid kinnitavad, et kinnisvara hindamiste puhul on võimalik vaielda sisuliselt kõige üle ning et mõlema poole menetlusdokumendid tegelevad valdavas osas just kinnistu „õige“ hinna tuletamisega (VI kd, tl 70 pöördel). Hageja märgib õigesti sedagi, et „kostja ei ole kinnisvara hindaja ega oma pädevust kinnisvara hinnata“ ning et erinevaid kinnisvarahinnanguid oma suva järgi „tükkideks lõhkudes“ ja kombineerides muutub vastav pool ise hindajaks (VI kd, tl 74). Kohus nõustub hagejaga, et Linnamäe tee 3 kinnistu turuväärtuse n-ö konsensust ei saa luua kunstlikult erinevate argumentatsiooniviiside hektilise kombineerimisega, nagu kostja seda on teinud (vt nt V kd, tl 7580). Paraku, kuigi hageja ei pea õigeks poolte esindajate asumist ekspertide asemele, on lisaks kostjale ka hageja esindaja seda väärat praktikat käesolevas menetluses kasutanud.
128.Kohus rõhutab, et peab võimalikuks Linnamäe tee 3 kinnistu turuväärtuse kindlakstegemist üksnes käesolevas asjas esitatud tõendite hindamise teel. Seetõttu ei võta kohus Linnamäe tee 3 kinnisasja turuväärtuse määramisel arvesse poolte esindajate poolt kutseliste hindajate hindamisaktidega paralleelselt loodud omapoolseid tõlgendusi ja mudeleid. Kohus ei saa asja lahendamise aluseks võtta poolte esindajate arvamusi kinnisvara hindamise kohta, sest vastavalt TsMS § 229 ei ole poolte ega nende esindajate seletused hagimenetluses tõendiks. TsMS 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Seega ei saa kohus rajada otsust poolte esindajate arvamustele, mida poolte esindajad on väljendanud omaalgatuslikult eksperdi rolli asudes. Seejuures on oluline, et poolte esindajad ei ole piirdunud esitatud tõendite kriitikaga, vaid on just nimelt asunud ise eksperdi rolli, asendades kinnisvara hindamise ekspertiisides esitatud arvandmeid oma äranägemisel teistsuguste andmetega ja kombineerides oma äranägemisel hindamisaktide andmeid endale soodsama lõpptulemuse saavutamiseks.
129.Kohus on seisukohal, et käesoleva kohtumenetluse poolte esindajatel puudub pädevus omaalgatuslikult muuta kinnisvara eksperthinnangute sisendeid, asendades hindamisaktides väidetavalt „ebaõiged näitajad“ n-ö „õigete näitajatega“ ja jõudes nii enda soovitud tulemuseni. Selliste võimalike modelleerimiste hulk, kus ühe arvnäitaja muutmine muudab tervet võrrandit ja hindamise lõpptulemust, on matemaatiliselt piiramatu. Kohus ei pea sellist omaalgatuslikku modelleerimist ja hüpoteeside püstitamist aktsepteeritavaks ning sellise kombineerimise tulemusena ei saa luua uusi poolele sobivate näitajatega „hindamisakte.“ Sellel põhjusel ei pea kohus põhjendatuks ka ekspert A. S. poolt kasutatud modelleerimist, kus kostjat esindav advokaadibüroo on palunud teostada L. P. eksperthinnangu modelleerimist L. P. poolt reaalselt kasutatud sisendite oluline muutmise teel (vt II kd, tl 41). Kinnisvara eksperthinnangud on vastava eksperdi terviklikud nägemused ning kohtumenetluse poolte esindajatel pole alust hindamise tulemust muuta hindamise alusandmete omaalgatusliku muutmise teel.
130.Lähtuvalt eeltoodust saab kohus Linnamäe tee 3 kinnisasja turuväärtuse määramiseks kasutada üksnes n-ö reaalseid tõendeid ehk viite asjatundja poolt koostatud hindamisakti. Kohus märgib esmalt, et kohtul ei ole kahtlusi ühegi nimetatud hindamisakti koostanud asjatundja pädevuses. Kuna aga asjatundjate hinnang Linnamäe tee 3 turuväärtusele on märkimisväärselt erinev (varieerudes 13,2 miljonist eurost kuni 15,04 miljoni euroni), siis tuleb kohtul leida mõistlik lahendus selle vastuolu kõrvaldamiseks. Kohus leiab, et Linnamäe tee 3 kinnisasja turuväärtuse leidmiseks tuleb võrdluse aluseks võtta omavahel võrreldavad asjatundjate arvamused
2-19-18826 (eksperthinnangud) lepingu lõppemise kuupäeva seisuga ning leida nende aritmeetiline keskmine.
131.Sarnast lähenemist, kus kinnistu turuväärtuse määramise aluseks võetakse erinevate hindamisaktide keskmine, on käesolevas menetluses kasutanud nii hageja kui kostja (vt I kd, tl 100 pöördel; VI kd, tl 81 pöördel). Kohtu hinnangul on selline lähenemine põhimõttena mõistlik, sest käesolevas menetluses on vaidluse all Linnamäe tee kinnisasja hüpoteetiline turuväärtus lepingu lõppemise aja 19.10.2019 seisuga. Kinnisasja turuväärtuse leidmine mineviku kuupäeva seisuga olukorras, kus kinnisasja müügitehingut turutingimustel reaalselt ei toimunud, saabki olla üksnes hinnanguline. Seejuures ei saa kohus vastavalt TsMS 436 lg-le 2 rajada otsust poolte või enda isiklikule arvamusele, vaid üksnes asjas esitatud tõenditele, milleks käesolevas asjas on asjatundjate poolt koostatud kinnisvara hindamisaktid. Olukorras, kus kohus ei saa asjatundjate hinnanguid asendada poolte esindajate hinnanguga ning lugeda ühte võrreldavat hinnangut „õigemaks“ kui teist, on mõistlik leida omavahel sarnaste hindamisaktide aritmeetiline keskmine.
132.Kohtule esitatud viiest hindamisaktist neli lähtuvad samast hindamismetoodikast, milleks on diskonteeritud rahavoogude meetod. M. P.i koostatud ekspertarvamus lähtub aga tulu kapitaliseerimise meetodist (III kd, tl 109 pöördel). Seetõttu jätab kohus omavahel võrreldavate eksperthinnangute aritmeetilise keskmise leidmisel kõrvale hageja poolt esitatud M. P.i ekspertarvamuse. Samuti jätab kohus omavahel võrreldavate eksperthinnangute aritmeetilise keskmise leidmisel kõrvale kostja poolt esitatud Colliers International Advisors OÜ hindaja A. S. hindamisakti (I kd, tl 106-140, tõlge III kd, tl 13-32). Kohus lähtub seejuures kahest objektiivsest kriteeriumist. Esiteks, Colliersi hindamisakt ei kajasta kinnistu väärtust lepingu lõppemise kuupäeva seisuga. Colliersi hinnang on antud 04.07.2019 seisuga. Pooled on aga kokku leppinud, et edukustasu suuruse määramisel lähtutakse turuhinnast lepingu lõpetamise kuupäeva seisuga (I kd, tl 13 pöördel) ning lepingu lõppemise kuupäevaks oli 19.10.2019 (I kd, tl 24-25). Seega on Colliersi hindamisakt koostatud 3,5 kuud enne kokkulepitud turuhinna määramise kuupäeva. Seda vastuolu ei kõrvalda kostja hagivastuses esitatud paljasõnaline oletus, et kuigi Colliersi hindamisakt on tehtud 3 kuud enne lepingu lõppemist, siis „kolmekuine erinevus ei tohiks kuidagi mõjutada kinnistu väärtust“ (I kd, tl 100 pöördel).
133.Teiseks, kohus nõustub kostja kriitikaga Colliersi hindamisakti erapooletuse kahtluse osas. Vaidlus puudub, et kostja viis 2018-2019 läbi kinnistu müügikonkursi, mida korraldas Colliers (vt ka I kd, tl 72-74). Samuti olid Colliersile juba 2018. aastal teada tõsised kahtlused, et Colliers on eelistanud Lasnamäe Tervisemaja OÜ huvidele hoopis viimase lõpliku kasusaaja T. S.i huve (III kd, tl 130-131). Võtmata seisukohta selle süüdistuste tõepärasuse suhtes, olnuks kohtu hinnangul Colliersi poolt siiski korrektne potentsiaalses huvide konflikti olukorras ja vaidlusaluse kinnistu müügikonkursi korraldajana mitte väljastada 15.08.2019 hindamisakti. Hageja viitab põhjendatult, et vastavalt vara hindamise standardile EVS 875-4:2015 peab hindaja tegutsema erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamiskaasuse suhtes. Hindaja ei või kutsetegevuses alluda otsestele või kaudsetele mõjutamisele, mis kahjustab hindaja erapooletust – hindaja peab olema erapooletu ja keelduma hindamistoimingutest, mille puhul tellija või hindamisaruande võimalik kasutaja avaldab survet lõpptulemustes. Nimetatud hindamise standardist tuleneb ka nõue vältida huvide konflikti (vt V kd, tl 131 pöördel). Kohtu hinnangul ei saa kinnisasja müügiprotsessi korraldajat käsitleda sama kinnisasja erapooletu hindajana, sest müügikonkursi korraldajana oli Colliersil kahtlemata huvi ka selle lõpptulemuse ja kinnisasja hinna suhtes. Põhjendamatu on kostja arusaam, mille kohaselt Colliersi hindamisakti koostaja A. S. üksnes töötab Colliersis ega ole seotud kinnistu müügiprotsessiga. Kohus märgib, et juriidiline isik kui abstraktsioon tegutsebki oma töötajate kaudu ning ka A. S. hindamisakt on esitatud Colliersi logo kasutades ja Colliersi nimel – hindajaks on hindamisakti kohaselt Colliers International Advisors OÜ ja kliendiks kostja ainuosanikuga seotud Estmak Capital OÜ (III kd, tl 15, tl 31).
134.Kohus ei nõustu hageja kahtlustega Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisakti usaldusväärsuse
2-19-18826 osas. Kohus leiab, et hageja ei ole piisavalt põhistanud ega tõendanud oma 12.05.2020 menetlusdokumendis tõstatatud kahtlust, justkui olnuks Kinnisvarabüroo Uus Maa oma hinnangu andmisel kostjast mõjutatud ja oleks pidanud jätma hinnangu andmata. Kuigi Uus Maa hindamisaktis on määratud kinnistu turuväärtus 17.10.2019 seisuga (leping lõppes 19.10.2019), ei ole hageja seda aspekti vaidlustanud. Kohus on seisukohal, et kahepäevane vahe hindamisaktide vahel on ebaoluline ning seetõttu võib ka OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisakti lugeda hinnanguks lepingu lõppemise kuupäeva seisuga.
135.Arvestades eeltoodut, võtab kohus Linnamäe tee 3 kinnisasja turuväärtuse leidmisel võrdluse aluseks omavahel võrreldavad hindamisaktid lepingu lõppemise kuupäeva seisuga. Seega võtab kohus Linnamäe tee 3 kinnisasja turuväärtuse leidmisel võrdluse aluseks Seven Kinnisvarakonsultandid OÜ 21.11.2019 koostatud hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 19.10.2019 seisuga 15 040 000 eurot (I kd, tl 44-71); Pindi Kinnisvara OÜ hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 19.10.2019 seisuga 14 700 000 eurot (III kd, tl 78-106) ning OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisakti, mille kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 17.10.2019 seisuga 13 230 000 eurot (I kd, tl 141-162). Nimetatud hindamisaktide aritmeetiline keskmine on täisarvuni ümardades 14 323 333 eurot ((15 040 000 + 14 700 000 + 13 230 000) : 3). Seega loeb kohus Linnamäe tee 3 kinnistu turuväärtuseks lepingu lõppemise aja seisuga 14 323 333 eurot.
136.Kohus jättis kinnisasja hindamisaktide aritmeetilise keskmise määramisel võrdlusest välja M. P.i koostatud ekspertarvamuse meetodi erinevuse tõttu põhjusel, et M. P.i hinnang lähtub tulu kapitaliseerimise meetodist (teised hindamisaktid lähtusid diskonteeritud rahavoogude meetodist). See aga ei tähenda, et M. P.i arvamust ei saa kasutada dokumentaalse tõendina kontrollimaks kohtu poolt võrreldavate hindamisaktide alusel leitud Linnamäe tee 3 kinnistu turuväärtuse õigsust. M. P.i 23.03.2019 ekspertarvamuse kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 19.10.2019 seisuga 14 700 000 eurot (III kd, tl 107-126), mis on üksnes ca 2,6 % suurem kui võrreldavate hindamisaktide keskmine 14 323 333 eurot ja jääb seega kinnisvara hindamisel kohalduva tavapärase hindamistäpsuse raamidesse. Seejuures on võrreldavates hindamisaktides endas hindamistulemuse täpsuseks hinnatud +/- 5% (I kd, tl 45; I kd, tl 156) või isegi +/- 10% (III kd, tl 79).
137.M. P.i ekspertarvamus kinnitab võrreldavate hindamisaktide alusel aritmeetilise keskmise leidmise põhjendatust, sest kinnisvara hindamine ei ole täppisteadus ja ka kinnisvara hindajad ise näevad oma hinnangutes eksimisruumi 5-10%. Samuti järeldub M. P.i eksperthinnangu võrdlusbaasina kasutamisest, et võrreldavate hindamisaktide aritmeetiline keskmine (mis on madalam M. P.i poolt leitud turuväärtusest) on pigem konservatiivne hinnang Linnamäe tee 3 kinnistu turuväärtusele lepingu lõppemise aja seisuga. Alusetu on kostja arvamus, nagu oleks M. P.i arvamus kinnistu väärtuse kohta „sama hea kui hageja enda arvamus ning ei oma tõendina erilist kaalu“ (V kd, tl 73 pöördel). Kohus märgib, et T. P. on kahtlemata pädev ja tunnustatud kinnisvara hindaja (III kd, tl 127-128) ning kohtul ei ole alust tema pädevuses kahelda. Täiesti asjakohatu on kinnisvarahindaja kõrgeimat taset omava T. P.i võrdlemine hageja või kostja esindaja „ekspertiisiga“, seda lisaks poolte esindajatel kinnisvara hindamiseks pädevuse puudumisele ka põhjusel, et poolte esindajate arvamused ei oma asjas tõendina mingisugust kaalu (vt nt VI kd, tl 40-41).
138.Kohus on seisukohal, et Linnamäe tee 3 kinnistu turuväärtuse määramiseks ei ole kasutatavad tõendid, millest nähtub erinevate osapoolte huvi või nn esialgsed pakkumised kinnistu ostmiseks (vt I kd, tl 72-74; II kd, tl 56-61, III kd, tl 60-61; IV kd, tl 178-187). Esiteks on kõik nimetud huvi ülesnäitamised esialgsed ja tegemist ei ole lõplike ja siduvate pakkumistega, Teiseks, ükski nimetatud huvi väljendavatest kirjadest ei kajasta Linnamäe tee 3 kinnistu turuväärtust lepingu lõppemise kuupäeva 19.10.2019 seisuga. Pooled on kokku leppinud, et edukustasu suuruse määramisel lähtutakse turuhinnast lepingu lõpetamise kuupäeva seisuga (I kd, tl 13 pöördel).
2-19-18826 Kohus saaks arvestada Linnamäe tee 3 kinnistu turuväärtuse määramisel üksnes tingimusteta ja reaalsete pakkumistega 19.10.2019 seisuga, mida aga kohtule esitatud ei ole. Seetõttu ei oma viidatud tõendid, millest nähtub erinevate osapoolte huvi või nn esialgsed pakkumised kinnistu ostmiseks, asja õigeks lahendamiseks tähtsust. Erinevatele ajaperioodidel Linnamäe tee 3 kinnistu ostuhuvi väljendanud kirjad ja mittesiduvad „esialgsed“ pakkumised ei kinnita käesolevas asjas ei hageja ega kostja väiteid.
Sisemise tulususe (IRR) arvestamine
139.Pooltevahelise juhtimisteenuste osutamise lepingu punkti 5.1. kohaselt on juhtimisteenuste osutamise eesmärk kliendi (kostja) kinnisvara või osade võõrandamisest sisemise tulususe (IRR, st Internal Rate of Return; edaspidi IRR) teenimine 18% ulatuses. Lepingu punktis 5.4. on kokku lepitud, et kui kliendi (kostja) kinnisvara osalisel või täielikul võõrandamisel või osade võõrandamisel ületab omakapitali IRR 18%, on konsultandil (hagejal) õigus saada edukustasu (edaspidi edukustasu) 40% kasumist, mis ületab IRRi tulususe 18% normi. Ülejäänud kasumiosa, mis ületab IRRi 18% tulusust, jääb kliendile (kostjale). IRRi arvutamisel arvestatakse kõiki kliendi (kostja) osanikule makstud kliendi osaniku ja/või kliendi osanikuga seotud ettevõtete dividende, intressisummasid ja laenu(de) põhiosa kustutatud summasid enne kliendi kinnisvara osalist või täielikku võõrandamist või osade võõrandamist (I kd, tl 13).
140.Pooltel on põhimõtteline vaidlus lepingu tõlgendamise osas. Hageja leiab, et vastavalt lepingule tuleb edukustasu aluseks olev IRR arvutada maksueelsest rahavoost kostja ehk projekti tasandil. Kostja aga leiab, et IRR-i tuleb arvutada osaniku maksujärgse rahavoo pinnalt. Seega on pooltel olulised erimeelsused, millisest rahavoost tuleb sisemist tasuvusmäära arvestada. Sõltuvalt IRR-i arvestamise meetodi valikust on erinev „IRR lävend“, mida ületavalt osalt on hagejal õigus edukustasule. Kuna poolte seisukohad lepingu tõlgendamisel on erinevad, siis vastuolu ületamiseks tuleb lepingut tõlgendada. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. VÕS § 29 lg 5 on sätestatud, et lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada: 1) lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi; 2) tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud; 3) lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist; 4) lepingu olemust ja eesmärki; 5) vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust; 6) tavasid ja lepingupooltevahelist praktikat.
141.Kohus märgib esmalt hagejaga nõustudes, et lepingu eseme määratlusest pooltevahelise lepingu punktis 1.1. ei järeldu edukustasu arvestamise metoodikat. Edukustasu arvestamise ning sisemise tulususega (IRR) seonduv on reguleeritud lepingu punktides 5.1. ja 5.4. (I kd, tl 13). Lisaks tuleb VÕS § 29 lg 5 p 1, § 29 lg 5 p 4 ja § 29 lg 6 kohaselt arvesse võtta lepingule lisatud näidistabelit (I kd, tl 11 pöördel; tõlge IV kd tl 188). Pooled on näidistabeli siduvust kinnitanud oma allkirjadega. Kohus nõustub hagejaga, et vastavalt antud tabelis toodule ei võeta IRR’i arvutamisel arvesse tulumaksu (see on tabelis toodud kui „0“), mis kinnitab tõlgendust, et lepinguline IRR arvutatakse maksueelsest rahavoost ehk siis IRR-i arvestatakse projekti ja mitte osaniku tasandil. Samuti nõustub kohus hagejaga, et lepingulist kokkulepet arvestada IRR-i kostja tasandil kinnitab lepingu punkti 5.4. teine lause, mille kohaselt „Ülejäänud kasumiosa, mis ületab IRRi 18% tulusust, jääb kliendile“ (I kd, tl 13). Kliendiks on lepingu kohaselt kostja, mitte aga kostja osanik.
142.Hageja on õigustatult viidanud ka VÕS § 25 lg 1, mille kohaselt on lepingupooled oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul kohustatud järgima iga tava, mille järgimises nad on kokku leppinud, ja praktikat, mis on nendevahelistes suhetes tekkinud. Hageja on koostanud igakuiseid aruandeid ning projekti rahavoogude tabelid, kus IRR’i arvutused on
2-19-18826 tehtud kostja tasandil ja ei sisalda tulumaksu (vt nt I kd, tl 15-20; V kd, tl 1-6). Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et kostja oleks hageja aruannetele ja seal toodud arvutuskäigule enne käesolevat kohtumenetlust vastu vaielnud või esitanud tähelepanekuid arvutuse metodoloogiliste vigade kohta. Samuti esitas hageja kostjale oma edukustasu arvutused koos edukustasu maksmise nõudega nii 02.10.2019 kui ka 15.11.2019 (vt I kd, tl 28-31, tl 36-42). Mõlemad nimetatud nõuded sisaldasid IRR arvutusi kostja tasandil, ei sisaldanud tulumaksu ning kohtule esitatud tõendite kohaselt ei ole kostja kohtueelselt ka nendele arvutustele vastu vaielnud.
143.Hageja on õigustatult juhtinud tähelepanu sellele, et ka kostja lähtus kohtumenetluse eelselt IRR-i arvestusest maksueelsest rahavoost ehk tulumaksu arvesse ei võtnud. 26.08.2019 edastas kostja teate edukustasu arvutamisest, millele oli lisatud vastav arvutus, kus IRR arvutamisel lähtutakse kostja tulususest ja nn „maksueelsest“ rahavoost (V kd, tl 7-11, A. Sigali 26.08.2019 ekiri ja tabeli tõlge). 08.11.2019 edastas kostja teate edukustasu „lõplikust arvutamisest“, millele oli samuti lisatud vastav IRR arvutus, mis lähtub samuti kostja tulususest ja nn „maksueelsest“ rahavoost, mitte kostja osaniku tulususest (V kd, tl 12-16, A. Sigali 08.11.2019 e-kiri ning tabeli tõlge). Hageja märgib õigesti, et oma lõpliku arvutuse alusel maksis kostja osa edukustasust hageja kontole ning tasus käibemaksu terve enda poolt välja arvutatud edukustasu osalt (V kd, tl 13-14).
144.Kostja IRR-i arvutusi kostja enda tulususe pealt tõendavad ka KPMG ja ekspert U. V. arvamused (vt IV kd, tl 189-200). Mõlemad asjatundjad on seisukohal, et poolte vahel sõlmitud juhtimisteenuse osutamise lepingu lisaks olevas tabelis ei ole IRR-i leidmisel ega edukustasu arvutuses arvestatud tulumaksuga, st arvutused lähtuvad tulumaksueelsest rahavoost ning ka kostja lepingulise esindaja kohtueelsetes edukustasu arvutustes ei ole arvestatud tulumaksuga. Eeltoodud tõendid kogumis kinnitavad lähtuvalt VÕS § 25, § 29 lg 1 p 2, § 29 lg 2 p 3 ning VÕS § 29 lg 1 p 6 tõlgendust, et lepinguline IRR arvutatakse maksueelsest ja mitte maksujärgsest rahavoost ehk siis IRR-i arvestatakse projekti ja mitte omaniku tasandil.
145.Täiendavalt arvestab kohus kooskõlas VÕS § 29 lg 5 p-le 5 ka KPMG arvamusega selles, et üldjuhul hinnatakse projekti/investeeringu tasuvust projekti/investeeringuga seotud rahavoogude seisukohalt, mitte omaniku seisukohalt, ehk siis kasutatakse projekti IRR'i või omakapitali IRR’i sõltuvalt kas IRR’i soovitakse arvutada võimendusega või ilma (IV kd, tl 192). Samuti arvestab kohus lepingu tõlgendamisel kooskõlas VÕS § 29 lg 5 p-ga 5 asjatundja U. V. seisukohaga selles, et „lepingu punktis 5.4 sisalduv kokkulepe on tavapärasega võrreldes küllaltki üldsõnaline selleks, et selle põhjal oleks võimalik investori tasandil IRR-i korrektselt arvutada“ ning et „Märksa loogilisem oleks asjatundja hinnangul tõlgendus, et olukorras, kus lepingu pooled soovisid lähtuda tulumaksujärgsest tulumäärast, kajastuks see selgelt nii lepingus kui ka varasemalt koostatud asjakohastes arvestustes“ (IV kd, tl 197 ja tl 197 pöördel).
146.Lähtudes eeltoodust on VÕS § 29 lg 5 ja § 29 lg 6 ettenähtud tõlgendusmeetodite kohaselt kohtu hinnangul kahtlusteta selge, et poolte ühine tegelik tahe oli suunatud sellele, et lepinguline IRR arvutatakse maksueelsest rahavoost kostja ehk projekti tasandil ning seda ühist tahet kinnitavad ka objektiivsed asjaolud. Kohtu seisukohta lepingu tõlgendamisest ei muuda ka lepingu punkti 5.4. kolmas lause, mille tähendust mõistavad pooled kohtumenetluses erinevalt. Kohus loeb eelpool viidatud tõendite alusel lepingut tõlgendades tuvastatuks, et IRR on vastavalt lepingule projekti sisemine tulumäär, mis arvestab kostja enda tulusust maksueelsest rahavoost, mitte kostja osaniku tulusust. Tähtsust ei oma, et kostja lepinguline esindaja on asunud käesoleva kohtumenetluse raames kostja varasemaid seisukohti muutma. Muuhulgas on kostja lepinguline esindaja korduvalt korrigeerinud kostja nägemust edukustasu arvestuse kohta (vt I kd, tl 26-27; tl 32-35, tl 102; V kd, tl 93). Kohtu siseveendumuse kohaselt ei ole kostja lepingulise esindaja poolt lepingu tõlgendamiseks ja edukustasu arvestamiseks esitatud pidevalt ajas muutuvad väited usaldusväärsed. Erinevalt kostjast on hageja seisukohad edukustasu arvestamise osas olnud järjepidavad nii kohtueelselt kui kohtumenetluses.
2-19-18826
147.Kohus nõustub esitatud tõendite alusel lepingu tõlgendamise tulemusena hagejaga, et IRR-i (sisemise tulususe) arvutamise aluseks pidi olema projektiühingusse ehk kostjasse akumuleeritud nn vaba rahavoog, mida kostja nimetab ka „tinglikuks kuurahavooks.“ Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et enne lepingu lõppemist ja vaidluste algust oleks kostja ja tema ainuosanik kordagi avaldanud seisukohta, et IRR’i ja seeläbi edukustasu tuleks arvutada mingil muul alusel, nt kostja ainuosanikule tehtud väljamaksete alusel. Eluliselt usutav ei ole kostja lepingulise esindaja selgitus, mille kohaselt oli kostja kohtueelses arvestuses tulumaksu arvestamata jätmine „inimlik tegemata jätmine“ ja alles kohtumenetluses olevat kostja „avastanud“, et tulumaksu korrektsioon olevat lepinguga kooskõlas (V kd, tl 91 pöördel). Kohus on seisukohal, et lepingu tõlgendamist ja poolte ühist tahet ei saa kostja esindaja poolt tagantjärele kohtumenetluses „avastada“.
148.Eksitav on ka kostja väide, nagu oleks tulumaksu arvestamine objektiivne matemaatiline tagajärg, mis kaasneb edukustasu arvestamisega omakapitali rahavoo pinnalt. Kuigi lepingu punkt
5.4.kasutab mõistet „omakapitali IRR“, ei järeldu sellest, nagu olekski kostja meetod IRR-i leidmiseks osaniku maksujärgse rahavoo pinnalt lepingus kokkulepitud meetod IRR-i arvutamiseks. Hageja on põhjendatult leidnud, et „omakapitali“ terminit ei saa kostja poolt n-ö monopoliseerida. Käesolevas asjas pole esitatud ühtegi tõendit, millest järelduks, et just kostja mudel oleks kokku lepitud „omakapitali IRR“ mudel.
149.Hageja nõustub kostjaga, et kohane näitaja edukustasu aluseks oleva IRR’i arvutamisel on „equity IRR“ (otsetõlkena „omakapitali sisemine tulusus“). Samas on hageja selgitanud seoses lepingu lisaks oleva tabeliga, et tabelis toodud „equity IRR“ ja „cash for shareholders“ (investori rahavoog) kinnitavad edukustasu arvestamist hageja meetodi alusel (vt VI kd, tl 76-78). Kohus leiab, et hageja selgitused edukustasu arvestamise kohta on veenvad, kooskõlas asjas esitatud tõenditega ning vastavad pooltevahelises lepingus kokkulepitule (vt ka hageja 12.05.2020 menetlusdokumendi p-d 42-72; VI kd, tl 76 – 80 pöördel). Lepinguliselt kokkulepitud meetodi kohaselt ei tulnud edukustasu arvutamisel arvestada tulumaksuga (vt käesoleva kohtuotsuse p-d 141-146).
150.Kohtu seisukohta lepingu tõlgendamise osas ei muuda ka kostja poolt esitatud A. S. ja A. V. ekspertarvamused (II kd, tl 36-52). Nimetatud asjatundjate arvamused ei oma tähtsust käesoleva asja õigeks lahendamiseks, sest neis on vastatud kostjat esindava advokaadibüroo suunavale küsimusele: „Kas projekti tulususe arvutamiseks LTM-i ainuosaniku seisukohast on õige lähtuda tulumaksu eelsest või tulumaksu järgsest rahavoost“ (vt II kd, tl 38 pöördel) ja „ Kas IRR arvutamisel omaniku seisukohast tuleks lähtuda omanikule laekuvatest rahavoogudest või ettevõttele laekuvatest rahavoogudest?“ ja „Kas IRR arvutamisel omaniku seisukohast tuleks kasutada maksujärgseid või maksueelseid rahavooge?“ (II kd, tl 47 pöördel). Seega oli kostja esindaja formuleerinud asjatundjate jaoks eeldusena enda subjektiivse nägemuse sellest, et IRR-i tuleks arvutada mitte kostja, vaid omaniku seisukohast. Kohus nõustub hagejaga, et kostja esitatud asjatundja arvamused saavad lähtuvalt esitatud küsimusest kinnitada vaid seda, et kostja ainuosaniku seisukohast on „õige“ arvutada tulusust tema tasandist; samas ei vasta arvamused küsimusele, milline oleks õige arvutus projektiühingu seisukohast või teenuse osutaja (hageja) seisukohast. Samuti nõustub kohus hagejaga selles, et kostja asjatundjatel puudub pädevus lepingu juriidiliseks tõlgendamiseks.
151.Kostja asjatundjate A. S. ja A. V. arvamused on tähtsusetud ka sellest aspektist, milles need tegelevad kinnisvara hindamisaktide muudatustega lähtuvalt kostja lepingulise esindaja äranägemisel etteantud muudetud sisenditest. Kohus rõhutab veelkord, et kinnisvara eksperthinnangud on vastava eksperdi terviklikud nägemused ning kohtumenetluse poole esindajal ega kolmandatel isikutel ei ole alust hindamise tulemust muuta hindamise alusandmete valikulise ja omaalgatusliku muutmise teel.
2-19-18826
Edukustasu suurus
152.Arvestades kohtu poolt eelnevalt tuvastatud asjaolusid, on võimalik välja arvestada edukustasu õige suurus. Kohus luges Linnamäe tee 3 kinnistu turuväärtuseks lepingu lõppemise aja seisuga 14 323 333 eurot. Muus osas leiab kohus, et hageja on edukustasu arvestanud õigesti lähtudes mh põhjendatult IRR-i (sisemise tulususe) arvestamisel maksueelsest rahavoost kostja ehk projekti tasandil. Asendades hageja edukustasu arvutuses (I kd, tl 41, kohtute infosüsteemis sama dokument Exceli tabelina) lahtris AY43 toodud kinnistu väärtuse 14 323 333 euroga, on hageja edukustasu õigeks suuruseks ilma käibemaksuta 1 255 733 eurot. Vaidlus puudub selles, et kostja on hagejale kohtueelselt tasunud edukustasu summas 45 965 eurot (ilma käibemaksuta). Seega tasumata edukustasu ilma käibemaksuta on kokku 1 209 768 eurot (1 255 733 – 45 965).
153.Koos käibemaksuga on hagejal õigus edukustasule summas 1 451 721,60 eurot (1 209 768 + käibemaks 241 953,60). Samas on hageja lisaks edukustasu põhisummale 45 965 saamisele kinnitanud ka edukustasu käibemaksu saamist summas 102 131 eurot (VI kd, tl 71; vt ka I kd, tl 32). Seega hageja edukustasu õigeks suuruseks on 1 349 590,60 eurot (1 451 721,60 – 102 131). Kostja vastunõuded
154.Enne, kui oleks võimalik edukustasu kostjalt välja nõuda, peab kohus kontrollima kostja vastunõuete olemasolu. Nimelt väidab kostja, et ta on hageja edukustasu nõude osaliselt tasaarvestanud enda kahe nõudega hageja vastu.
155.Kostja väidab, et tal on hageja vastu tasaarvestatav nõue seoses 28.11.2016 toimunud Tööstuse tn 1 ja Tööstuse tn 3 kinnistute müügiga (I kd, tl 173-178), kus hageja esindajad esindasid 23.05.2014 haldusteenuste osutamise lepingu alusel (I kd, tl 166-169, tõlge III kd, tl 50-52) kostja sidusettevõtjat Kinnistud S OÜ. Väidetava nõude seoses Tööstuse tn kinnistute müügiga on kostja omandanud Kinnistud S OÜ-lt loovutamise teel. Kostja väitel rikkus hageja Tööstuse kinnistute müügil haldusteenuste osutamise lepingust tulenevat lojaalsuskohustust ja kohustust teenida kliendile suurimat võimalikku tulu, müües kinnistud turuhinnast 325 000 euro võrra odavamalt. Kostja arvates on kahju suuruseks kinnistute väärtuse ja müügihinna vahe, milleks on 325 000 eurot. Kahjuna saab kostja arvates lisaks käsitleda ka kapitalikulu, mis kaasnes Tööstuse tn kinnistute liialt odava müügiga. Sel alusel oli kostja arvates kapitalikulu nõude summaks kahjunõude esitamise ajaks 66 033 eurot (325 000 * 8% * 927/365, kus 927 on päevade arv müügilepingu sõlmimisest kahjunõude esitamiseni). Seda nõuet võib kostja arvates alternatiivselt käsitleda ka saamata jäänud tulu nõudena.
156.Samuti väidab kostja, et tal on hageja vastu tasaarvestatav nõue, mille hageja omandas Kinnistud S OÜ-lt seoses Astangu tn arendusprojektiga. 23.05.2014 haldusteenuste osutamise leping Kinnistud S OÜ ja hageja vahel hõlmas ka Astangu tn 19 arendusprojekti. Astangu tn projekt müüdi 19.10.2015 Järve Residents OÜ-le. 27.05.2016 esitas hageja Kinnistud S OÜ-le arve nr 160337 summas 50 000 eurot käibemaksuta ehk 60 000 käibemaksuga selgitusega „Astangu 19 müügitehingu korraldamine“ (II kd, tl 13). Kostja väitel ei näinud 23.04.2014 leping ette mingeid tasusid konkreetsete üksikute müügitehingute korraldamise eest, mistõttu saavat Astangu tn 19 müügitehingu eest tasutud 60 000 eurot käsitleda üksnes lepingu punktis 5.1 toodud tulemustasu ettemaksuna, mis olevat kuulunud ülevaatamisele siis, kui selgub kogu konsultandi juhitud portfelli majandustulemus. Hagivastuse kohaselt olevat „tänaseks selgunud“, et 23.05.2014 lepingu projektide tulusus on kogumis ligi poole madalam eesmärgist. Seetõttu leiab kostja, et hagejale seoses Astangu tn 19 projektiga üle kantud summa tuleb tagasi kanda alusetu
2-19-18826 rikastumise sätete alusel.
157.Kohus märgib seoses kostja väidetava kahjunõudega, et Riigikohtu 20.03.2012. a otsuse nr 3-2-1-5-12 p-s 27 on selgitatud, et lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad võlaõigusseaduse (VÕS) §-de 115, 127 ja 128 alusel olema täidetud muuhulgas järgmised üldised eeldused: kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kohus leiab, et käesolevas asjas on eelnimetatud kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused täitmata.
158.Kohtu hinnangul ei ole kostja seoses Tööstuse tn projektiga tõendanud hageja poolsete kohustuste rikkumist ega ka kostjale kahju tekkimist, mistõttu puudub vajadus kontrollida teiste kahjunõude eelduste täidetust. Kostja kahjunõue on tervikuna põhjendamatu, sh kostja väidetud „kapitalikulu, mis kaasnes Tööstuse tn kinnistute liialt odava müügiga.“ Vaidlus puudub selles, et otsus müüa Tööstuse tn kinnistud sündis Kinnistud S OÜ ainuosaniku T. S.i teadmisel ja heakskiidul (V kd, tl 93 pöördel). Seetõttu on põhjendatud hageja vastuväide, et sellise heakskiidu olemasolul ei olnud hagejal vajalik korraldada enampakkumist, seda enam, et kinnistute hind vastas turuhinnale. Samuti ei ole hageja kohtu hinnangul piisavalt tõendanud oma väidet Tööstuse tn kinnistute „liiga odava“ müügi kohta. Kohus loeb Seven Kinnisvarakonsultantide OÜ (Seven) hindamisaktiga Tööstuse tn 1 ja 3 kinnistute kohta tuvastatuks, et kumbagi kinnistu väärtus nende võõrandandamise hetkel oli 150 000 eurot, st mõlemad kinnistud kokku 300 000 eurot (V kd, tl 21-46). Kuna kinnistud võõrandati reaalselt koos käibemaksuga 360 000 euro eest (I kd, tl 173178), siis ei saanud sellisest tehingust tekkida kostjale kahju.
159.Kohtu seisukohta ei muuda Colliers International Advisors poolt Tööstuse tn kinnistute osas koostatud hindamisakt, mille kohaselt oli 27.11.2016 seisuga Tööstuse 1 kinnistu turuväärtuseks 297 000 eurot ja Tööstuse 3 kinnistu turuväärtuseks 328 000 eurot (I kd, tl 181-207, tõlge III kd, tl 33-49). Kohus peab eelnimetatud kahe Tööstuse tn kinnistute hindamisakti võrdluses usaldusväärsemaks Seveni hindamisakti ja lähtub Tööstuse tn kinnistute turuväärtuse määramisel just Seveni hindamisaktist. Kohus võtab seejuures arvesse ka kutselise hindaja L. P. kriitikat Colliersi hindamisakti osas (V kd, tl 47-51). Iseenesest õige on kostja märkus, et L. P. võrdleb iseenda tööd Colliersi omaga, kuid antud juhul ongi hindamisaktide puhul tegemist vastandlike seisukohtadega (n-ö sõna-sõna vastu olukord) ja kohus peab siseveendumuse kohaselt neid tõendeid hindama. Selles kontekstis on oluline, et ka hageja ise möönab vähemalt osaliselt L. P. kriitika põhjendatust seoses Tööstuse 1 ja Tööstuse 3 kinnistutel väärtuse kuupäeval puudunud side- ja elektrivarustuse trassidega, pidades kriitikat küll liialdatuks ja leides, et täiendavate trasside rajamise ja liitumise kulu 53 000 eurot on vaid „väike osa“ hindamisaktide vahest (vt V kd, tl 94 pöördel). Kohtu arvates ei saa 53 000 eurose kuluga arvestamata jätmist pidada ebaoluliseks puuduseks hindamisaktis ning sellises mahus trasside ja liitumise puuduse arvestamata jätmine muudab Colliersi hindamisakti kohtu jaoks vähem usaldusväärseks võrreldes Seveniga. Colliersi hindamisakti usaldusväärus käesolevas vaidluses on kohtu jaoks käesolevas vaidluses madalam ka põhjustel, et Colliers on seotud kostja lõpliku kasusaaja T. S.iga (III kd, tl 130-131) ja mõlemad käesolevas menetluses esitatud Colliersi hindamisaktid on tellinud kostjaga seotud Estmak Capital OÜ (I kd, tl 109, tl 184). Samuti on Kinnistud S OÜ otseselt seotud nii oma ainuosaniku T. S.iga kui ka kostjaga. Kinnistud S OÜ loovutas oma väidetavad nõuded kostjale ning kostja ja Kinnistud S OÜ esindajaks on kostja käesoleva kohtumenetluse lepinguline esindaja. Seetõttu on Colliersi hindamisakt antud potentsiaalses huvide konflikti olukorras ning kohus kahtleb selle erapooletuses (vt ka käesoleva kohtuotsuse p 133).
160.Kohus leiab, et ka kostja vastunõue seoses Astangu tn 19 projektiga on ilmselgelt alusetu.
2-19-18826 Asjas puuduvad tõendid, mis kinnitaks kostja paljasõnalist väidet, et hagejale 27.05.2016 arve nr 160337 alusel (II kd, tl 13) tasutud 60 000 eurot olnuks hoopis tulemustasu ettemaks, mis olevat kuulunud hiljem ümbervaatamisele sõltuvalt projekti edukusest. Hageja poolt esitatud arve nr 160337 ei viita lepingule ega tulemustasule, arve selgituse kohaselt on tegemist tasuga Astangu 19 „müügitehingu korraldamise“ eest. Hageja märgib õigesti, et 23.05.2014 haldusteenuste osutamise lepingu punkt 5.1. ei käsitle konsultandile tasu maksmist (III kd, tl 51 pöördel). Kohus nõustub hagejaga, et kui kostja arvates oli hagejale Astangu tn 19 projekti eest makstud 60 000 eurot tulemustasu ettemaks, siis pidanuks kostja tõendama väidetava „tulemustasu“ olemuse ja arvestuse. Väidetava alusetu rikastumise nõude esitamisel peab nõude aluseks olevad asjaolud tõendama nõude esitaja ehk antud juhul kostja. Seda aga kostja kohtu hinnangul teinud ei ole.
161.Kohus leiab kokkuvõttes, et kostja eelviidatud väidetavad vastunõuded hageja vastu on täies ulatuses alusetud. Kuna kohtu hinnangul puuduvad kostjal hageja vastu vastunõuded seoses Tööstuse tn ja Astangu tn projektidega, siis on alusetud ka kostja poolt sellistel olematutelt nõuetelt arvestatud viivised. Kostja vastunõuete ilmselge põhjendamatuse tõttu ei pea kohus vajalikuks anda hinnangut nimetatud nõuete võimalikule aegumisele ja vastuse piirangule vastavalt 23.05.2014 haldusteenuste osutamise lepingu p-dele 7.1.-7.2.
162.Kuna kostjal reaalselt puuduvad hageja vastu käesolevas menetluses esitatud vastunõuded, siis puudub kostjal nõue hageja vastu, mille kostja saanuks hageja nõudega kehtivalt tasaarvestada. Tasaarvestusavalduse tegemine eeldab vastavalt VÕS § 197 lg 1 tasaarvestaval poolel ehk käesoleval juhul kostjal reaalselt eksisteeriva nõude ja hagejal vastava kohustuse olemasolu. Seetõttu ei olnud kostjal õigust hageja edukustasu nõude osas oma mitte eksisteerivate vastunõuete alusel tasaarvestusi teha.
Asja lahendamise tulemus ja menetluskulude jaotus
163.Arvestades kohtu poolt eelnevalt tuvastatud asjaolusid, kuulub hagi rahuldamisele osaliselt. Kostjal ei ole alust keelduda oma kohustuste täitmisest hageja ees. Vastavalt VÕS § 8 lg 2 on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1 ja § 82 lg 1 alusel tuleb kohustus täita nõuetekohasel viisil ning kindlaksmääratud tähtajal vastavalt lepingus või seaduses sätestatule. VÕS § 82 lg 7 järgi muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kuna kostja pole oma kohustusi nõuetekohaselt täitnud, on tegemist kohustuste rikkumisega tulenevalt VÕS §-st 100. Nimelt sätestab VÕS § 100, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Seega on hagejal õigus vastavalt VÕS § 101 lg 1 p 1 nõuda kostjalt kohustuse täitmist. Tulenevalt VÕS § 103 lg 1 eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. VÕS § 108 lg 1 on sätestatud, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja edukustasu põhivõlgnevuse summas 1 349 590,60 eurot (vt käesoleva kohtuotsuse p-d 152-153). Kuna hageja taotles põhivõlgnevuse väljamõistmist summas 1 795 722 eurot, jääb hagi põhivõlgnevuse osas rahuldamata summas 446 131,40 eurot (taotletud summa 1 795 722 eurot – kohtu poolt rahuldatud summa 1 349 590,60 eurot).
164.Hageja põhinõude rahuldamise ulatusele (1 349 590,60 eurot) vastavas osas on sellelt summalt arvestatuna põhjendatud ka hageja viivisenõue. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.
2-19-18826 Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.
165.Hageja taotleb põhivõlgnevuselt arvutatavate viiviste väljamõistmist kostjalt kohtuotsuse tegemise ajal kindla summana ning alates kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude kohase täitmiseni seadusjärgses määras. Lepingu punkti 5.4 kohaselt on edukustasu maksmise tähtajaks 10 päeva. Hageja lähtub sellest, et kostja sattus edukustasu maksmisega viivitusse 10 päeva möödumisel hageja 15.11.2019 nõudeavalduse kättesaamisest. Hagi kohaselt sai kostja hageja nõudeavalduse kätte 15.11.2019, mistõttu algas viivitus 26.11.2019. Kostja pole nimetatud kuupäevade osas vastuväiteid esitanud, seega peab ka kohus võimalikuks lähtuda sellest, et kostja viivitus edukustasu maksmisel algas 26.11.2019. Kohus rahuldab hageja viivisenõude osaliselt ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja alates 26.11.2019 põhinõudest 1 349 590,60 eurot arvestatud ja kohtuotsuse tegemise ajaks 25.05.2020 sissenõutavaks muutunud seadusjärgse viivise summas 53 717,73 eurot. Samuti mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja viivise VÕS § 113 lõige 1 teises lauses sätestatud määras pärast otsuse tegemist, alates 26.05.2020 protsendina põhinõudest VÕS 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude (1 349 590,60 eurot) täitmiseni.
166.Kohus ei hinda eelnevalt käsitlemata poolte muid väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldusi käesoleva asja lahendamise osas. Muuhulgas ei anna kohus hinnangut hageja 23.03.2020 menetlusdokumendi lisadele 5-10 (III kd, tl 132 – IV kd, tl 177), mille eesmärgiks on tsiviilasjas esitatud kinnisvara hindamisaktide sisendite kahtluse alla seadmine (sh seoses üürnikega sõlmitud triple net kokkulepetega, capex reservi arvutamisega jms) ja kasutatud sisendite asendamine hagejale soodsamate näitajatega. Samal põhjusel ei anna kohus hinnangut ka kostja poolt esitatud samalaadsetele vastasssunalistele tõenditele (nt turuülevaadetele: II kd, tl 53-55; VI kd, tl 28-32), mida kostja esindaja kasutab enda teoreetilistes modelleerimistes kostjale mittesobivate hindamisaktide üksikute sisendite korrigeerimiseks kostjale soodsas suunas. Hageja märgib õigesti, et „kostja ei ole kinnisvara hindaja ega oma pädevust kinnisvara hinnata“ ning et erinevaid kinnisvarahinnanguid oma suva järgi „tükkideks lõhkudes“ ja kombineerides muutub vastav pool ise hindajaks (VI kd, tl 74). Täpselt sama põhimõte kehtib aga ka hageja esindaja kohta: kohtule teadaolevalt ei ole ka hageja esindaja kinnisvara hindamiseks pädevust omav asjatundja. Käesoleva kohtumenetluse poolte esindajatel puudub pädevus omaalgatuslikult muuta kinnisvara eksperthinnangute sisendeid, asendades eksperthinnangutes väidetavalt „ebaõiged näitajad“ n-ö „õigete näitajatega“ ja jõudes nii enda soovitud tulemuseni. Selliste võimalike modelleerimiste hulk, kus ühe arvnäitaja muutmine muudab tervet võrrandit ja hindamise lõpptulemust, on matemaatiliselt piiramatu. Kohus ei pea sellist omaalgatuslikku modelleerimist ja hüpoteeside püstitamist aktsepteeritavaks ning sellise kombineerimise tulemusena ei saa luua uusi poolele sobivate näitajatega „hindamisakte“ (vt ka käesoleva kohtuotsuse p-d 126-129).
167.Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Samas näeb TsMS § 163 lg 2 ette, et kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Kohus märgib, et hageja tegi 12.05.2020 menetlusdokumendis kostjale kompromissiettepaneku, mille kohaselt tasumisele kuuluv edukustasu kompromiss-summa oleks koos käibemaksuga 1 369 122 eurot ning muus osas kohalduksid tavapärased kompromissi sõlmimise tingimused, sh poolte menetluskulud jääksid poolte endi kanda (VI kd, tl 81 pöördel). Kohus palus kostjal hageja kompromissiettepanekut tõsiselt kaaluda, kuid kostja teatas 13.05.2020, et kostja kompromissiks võimalust ei näe (VI kd, tl 86). Kuna kohus rahuldas käesoleva otsusega hageja põhinõude summas 1 349 590,60 eurot ehk
2-19-18826 sellesarnases ulatuses, nagu hageja kostjale kompromissina oli pakkunud, siis peab kohus õiglaseks jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 2 alusel kostja kanda, kes kompromissiga ei nõustunud.
168.Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks kostja menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku materjalide põhjal. Hageja esitas 12.05.2020 menetluskulude nimekirja, milles palub määrata hagejale hüvitatavate menetluskulude summaks 50 469,26 eurot ning mõista kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud summas 50 469,26 eurot (VI kd, tl 58-61). Hageja menetluskuludeks on lepinguliste esindajate kulud summas 34 995,26 eurot (ilma käibemaksuta). Lisaks lepingulise esindaja kulule on hageja kandnud menetlusega seoses järgmiseid kulutusi seonduvalt finantsasjatundjate arvamuste, kinnisvara hindajate hinnangute ja tõlketeenusega: 1. Elan Capital OÜ arve ekspertarvamuse koostamise eest, milline on kohtule esitatud hageja 23.03.20 menetlusdokumendi lisana 2 (M. P.i hinnang) - 4000 eurot (ilma KM’ta); 2. ForensicE OÜ arve asjatundja arvamuse koostamise eest, milline on kohtule esitatud hageja 23.03.20 menetlusdokumendi lisana 15 (U. V. arvamus) - 1500 eurot (ilma KM’ta);
3.Pindi Kinnisvara OÜ arve hindamisteenuse eest, milline on kohtule esitatud 23.03.20 menetlusdokumendi lisana 1 (Pindi hinnang) - 800 = 800 eurot (ilma KM’ta); 4. 1Partner Seven Kinnisvarakonsultandid OÜ arve hinnanu ja võrdlusarvamuse koostamise eest, millised dokumendid on kohtule esitatud 23.03.20 menetlusdokumendi lisadena 21 ja 22 (Seveni hinnang ja arvamus) – kokku 2210 eurot (ilma KM’ta); 5. KPMG Baltics OÜ arve asjatundja arvamuse koostamise eest, milline on kohtule esitatud 23.03.20 menetlusdokumendi lisana 14 (KPMG arvamus) - 3000 eurot (ilma KM’ta); 6. Luisa tõlkebüroo 2 arvet (nr 10034211 ja 10039121) tõlketeenuse eest, millised dokumendid on kohtule esitatud hagiavalduse ja hageja 23.03.20 menetlusdokumendi lisadena - 514 eurot (ilma KM’ta). Kokku nimetatud kulud 12 024 eurot (ilma KM’ta). Lisaks on hageja tasunud menetluses riigilõivu hagilt summas 3400 eurot ja hagi tagamiselt 50 eurot, kokku 3450 eurot. Kokku on hageja kandnud maakohtu menetluses kulusid summas 50 469,26 eurot (34 995,26 + 12 024 + 3450). Hageja on käibemaksukohustuslane ning taotleb seega menetluskulude väljamõistmist ilma käibemaksuta.
169.Kostja esitas 13.05.2020 seisukoha hageja menetluskuludele. Kostja vaidleb vastu KPMG Baltics OÜ arvamuse saamise kulule 3000 eurot. Kostja hinnangul ei käi nimetatud dokument ühegi vaidlusaluse küsimuse kohta ja ei aita kaasa vaidluse lahendamisele (kostja täpsem seisukoht selles osas on leitav kostja 22.04.2020 dokumendi punktidest 204-205). Mis puudutab õigusabikulusid, siis märgib kostja, et hageja õigusabikulud on absoluutsummana väga sarnased kostja omadele (hagejal 34 995 eurot, kostjal 35 656 eurot), kuid hageja esindajad kulutasid 225 töötundi keskmise tunnitasuga 156 eurot, samas kui kostja esindajad kulutasid 146 töötundi keskmise tunnitasuga 244 eurot. Poolte esitatud seisukohtade maht ja detailsuse aste on kostja hinnangul olnud võrdväärsed. Seetõttu ei vaidle kostja vastu hageja õigusabikuludele, eeldusel, et ka hageja ei vaidle vastu kostja õigusabikuludele. Kui hageja peaks leidma, et kostja esindaja tunnitasu on liiga kõrge ja seetõttu on kostja kulud põhjendatud vaid osaliselt, siis palub kostja hinnata hageja õigusabi mahtu ning vähendada seda sarnasele tasemele kostja õigusabi mahuga.
170.Kohus leiab, et TsMS § 138 lg-test 1, 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on põhjendatud hageja menetluskuluks riigilõiv kokku summas 3450 eurot. Seoses hageja dokumentaalse tõendi saamise ja tõlkekuludega (TsMS § 143 p-d 1-2) on kostja seadnud kahtluse alla üksnes KPMG Baltics OÜ arvamuse saamise kulu summas 3000 eurot. Kohus ei nõustu kostjaga, et KPMG arvamus ei puudutanud ühtegi vaidlusküsimust ega aidanud vaidluse lahendamisele kaasa. Kohtu hinnangul on iseenesest tegemist asjakohase tõendiga, millele kohus tugines ka otsuse tegemisel (vt käesoleva kohtuotsuse p-d 144-145). Siiski peab kohus nimetatud arvamuse kulu summas 3000 eurot ülemääraseks. Arvestades samalaadse ekspert U. V. arvamuse kulu (1500 eurot), leiab kohus, et ka KPMG arvamuse saamise mõistlik kulu ei ületa 1500 eurot. Seega vähendab kohus hageja menetluskulusid vastavas osas 1500 euro võrra. Arvestades ka kostja vastuväidete puudumist, ei
2-19-18826 pea kohus muus osas vajalikuks hageja dokumentaalse tõendi saamise ja tõlkekulusid vähendada. Kohus leiab, et hageja mõistlikud dokumentaalse tõendi saamise ja tõlkekulud kokku ei ületa 10 524 eurot (12 024 – 1500).
171.Kohtuväline kulu on TsMS § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Hageja on oma lepinguliste esindajate kuludena näidanud summat 34 995,26 eurot (ilma käibemaksuta). Hageja lepingulised esindajad on hagejale osutanud õigusabi kokku 224 tundi ja 45 minutit ning hageja lepinguliste esindajate tunnitasu on olnud ilma käibemaksuta vahemikus 145-175 eurot. Kohtu hinnangul oli käesolev vaidlus nii keskmisest mahukam kui ka keskmisest keerukam, mistõttu peab kohus sellises suurusjärgus advokaatide tunnitasu aktsepteeritavaks.
172.Siiski ei nõustu kohus hageja lepinguliste esindajate ajakuluga 224 tundi ja 45 minutit. Sõltumata kostja vastuväidete puudumisest, mõistab kohus lepingulise esindaja kulud vastavalt TsMS § 175 lg 1 välja üksnes vajalikus ja põhjendatud ulatuses. Hageja esindajate poolt õigusabi osutamiseks näidatud aeg (224,75 tundi ehk ca 28 täispikkusega 8-tunnist tööpäeva) tähendab, et kui arvestada ka puhkepäevi ja lõunapause, kulus hageja esindajatel käesolevale menetlusele ligi poolteist kuud 8-tunniste tööpäevadena. Kohtu hinnangul on see isegi käesoleva menetluse keerukust ja mahtu arvesse võttes ebamõistlik ajakulu. Esiteks, kohtu hinnangul ei olnud hageja esindajate menetlusdokumendid ja nende lisad käesoleva menetluse seisukohalt vähemalt osaliselt vajalikud (vt nt käesoleva kohtuotsuse p-d 126-129 ja 166). Teiseks, kostja lepinguline esindaja on oma ajakuluna käesolevas menetluses näidanud 145,9 tundi (VI kd, tl 57). Kohus ei näe hageja ja kostja esindajate töömahus käesoleva tsiviilasja materjalide põhjal sellist põhimõttelist erinevust, mis õigustaks hageja esindajate sedavõrd palju (ca 1/3 võrra) suuremat ajakulu võrreldes kostja lepingulise esindajaga. Kolmandaks, nagu kohus märkis juba 24.04.2020 kirjas käesolevas asjas, peab kohus kahetsusväärseks asjaolu, et vaatamata kohtu korduvatele selgitustele ja vastuolus TsMS § 329 lg 1 sätetega on pooled käesoleva menetluse kestel esitanud üha suurenevas mahus dokumente. Kohus eeldas juba 05.02.2020, et pooled on esitanud kõik oma põhilised väited ja vastuväited ning neid kinnitavad tõendid (vt VI kd kd, tl 42). Kohtu hinnangul on oluline vältida praktikat, kus vaatamata TsMS § 329 lg 1 selgelt sätestatud põhimõttele esitavad pooled menetluse lõppfaasis mahuliselt üha suuremas mahus dokumente ja tõendeid. Poolte selline käitumine tõi kohtu hinnangul kaasa käesoleva menetluse põhjendamatult ebaülevaatlikuks ja keerukaks muutumise, mis omakorda tähendas ka menetluskulude ebamõistlikku suurenemist.
173.Kõiki eeltoodud asjaolusid arvestades leiab kohus, et hageja lepinguliste esindajatega seotud menetluskulusid tuleb vähendada 25% võrra (arvestades tehte tegemisel hageja lepinguliste esindaja kuludena ümardatud summat 35 000 eurot). Hageja advokaadikulude piiramine 75%-ni advokaadikulude kogumahust on kohtu hinnangul lisaks eeltoodud põhjendustele kooskõlas asjaoluga, et kohus rahuldas käesolevas asjas hagiavalduse ligikaudu 75% ulatuses. Seega leiab kohus, et hageja lepinguliste esindajate põhjendatud ja vajalikud kulud käesolevas menetluses ei ületa kokku 26 250 eurot (75% summast 35 000). Kohus juhib tähelepanu asjaolule, et hageja lepinguliste esindajate kulude nimekirjas on ekslikult märgitud kulud tehnilistele toimingutele, mis ei seondu õigusabiga, nagu nt pabertoimiku loomine, tõlkimine, äriregistri väljavõtted ja menetluskulude nimekirja koostamine. Riigikohtu 11.11.2014 määruses nr 3-2-1-77-14 on selgitatud, et menetluskulude kindlaksmääramise avalduse ja menetluskulude nimekirja koostamine ei nõua õigusalaseid eriteadmisi ja need saab kohtule esitada menetlusosaline ka ise ilma lepingulise esindajata, mistõttu ei ole tegemist põhjendatud ja vajalike kuludega TsMS § 175 lg 1 mõttes. Kohus loeb kõik sellised õigusabiga mitteseotud kulud kohtu poolt 25% võrra vähendatud menetluskulude hulka, mida kohus hageja põhjendatud menetluskuluks ei loe.
174.Kokkuvõttes peab kohus hageja menetluskulusid põhjendatuks ja vajalikuks summas 40 224 eurot (riigilõiv 3450 eurot + dokumentaalse tõendi saamise ja tõlkekulud 10 524 eurot + lepinguliste esindajate kulud 26 250 eurot). Seega määrab kohus hageja menetluskuludena
2-19-18826 käesolevas asjas kindlaks 40 224 eurot, milline summa tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kohus märgib TsMS § 177 lg 4 alusel, et kostja poolt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (summas 40 224 eurot) tuleb kostjal tasuda hagejale käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
175.Kuna menetluskulud jäävad kostja kanda, siis puudub kohtul vajadus käesoleva kohtuotsusega kindlaks määrata kostja menetluskulude rahalist suurust. Kohus selgitab, et tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.
176.TsMS § 442 lg 5 kohaselt otsuse resolutsiooniga lahendab kohus muuhulgas rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Harju Maakohtu 03.12.2019 määrusega käesolevas asjas rahuldas kohus hagi tagamise avalduse ja seadis Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 26872501 kantud kostjale Lasnamäe Tervisemaja OÜ (registrikood 12147748) kuuluvale hoonestusõiguse esimesele vabale järjekohale kohtuliku hüpoteegi summas 1 939 418 eurot hageja Capital Mill OÜ (registrikood 11331881) kasuks tsiviilasjas nr 2-19-18826 nõude tagamiseks ( kd, tl 82-83). Arvestades käesoleva otsuse alusel hagi rahuldamise ulatust, leiab kohus, et kooskõlas TsMS § 445 lg 2 tuleb antud hagi tagamise abinõu jätta jõusse põhjusel, et see on ilmselt vajalik kohtuotsuse täitmise tagamiseks.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 30.10.2020 kohtuotsusega muudeti Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 25.05.2020 kohtuotsuse põhjendusi.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.