Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Kui menetlusosaline soovib asja läbivaatamist apellatsioonkaebuses märkima (TsMS § 633 lg 7).

kohtuistungil,

peab

ta

seda

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Hageja esitas 22.02.2019 Harju Maakohtule hagi kostjate vastu ostuhinna alandamiseks. Hagiavalduse kohaselt ostis hageja 01.04.2016 kostjatelt korteri asukohaga xxxx hinnaga 225 000 eurot. Kostjad ei teavitanud hagejat, et maja katus on avariiohtlikus seisus ning katuse väljavahetamine on vältimatu. Nimetatud asjaolu ei saanud teadmata olla, sest 02.06.2015 on tehnikaekspert H. U väljastanud oma hinnangu katusele "Tehniline hinnang xxxx katusekontruktsioonidele", kus on öeldud, et amortiseerunud katusekate tuleb eemaldada ja asendada uuega ja kõik katuse puitkonstruktsioonid tuleb asendada uutega. Enne müüki oli katuse remonttööde teema korteriühistus arutlusel veel 30.03.2016 ehk päev enne ostu-müügi tehingut. Protokollist nähtub, et kohal viibis korterist nr xxxx kostja II A T, mistõttu ei saanud kostjad olla teadmatuses katuse olukorrast ning selle renoveerimisplaanidest. Protokolli põhjal saab ka öelda, et teema ei olnud uus, räägitakse ka varasematest tööde hinnapakkumistest. Hageja leiab, et vastavalt pooltevahelise ostu-müügi lepingu tingimustele ning kooskõlas võlaõigusseadusega on tal õigus alandada ostuhinda või tehingust taganeda. Katuse renoveerimiseks võttis korteriühistu laenu. Laen katuse renoveerimiseks on võetud 15 aastaks ning hageja korter xxxx peab iga kuu tasuma 0,88 senti ruutmeetri kohta. Seda võimalikku kulu kostjad hagejale ei teatanud, kuigi kostjatel oli teada sellise kulu võimalus. Hageja korteri xxxx reaalosa üldpind kinnistusraamatu järgi, mille alusel toimub maksete arvutus on 81,9 ruutmeetrit. See tähendab, et ühes kuus on laenumakse 72 eurot (81,9x0,88). Laen on võetud 15 aastaks ehk 180 kuuks. Kokku tuleb 180 kuu vältel hagejal maksta 12 960 eurot. Hageja nõuab kostjailt müügilepingu hinna vähendamist 12 000 euro võrra ning sellele vastavat raha tagastamist. Nimetatud summa vastab hageja täiendvatele kuludele seoses kostjate poolt varjatud puudusega. Hageja nõuab korteri eelmistelt omanikelt ehk kostjatelt osa raha (12 000 eurot) tagasi põhjusel, et kostjad müüsid hagejale korteri ilma teatamata, varjates puudust, et maja katus vajab väljavahetamist ja hagejal tuleb seega lähiajal vastavalt korteriühistu remondiotsusele vastavad kulud katta, mis teeb hagejale korteri kasutamise lähitulevikus oluliselt kallimaks. Sellistel tingimustel poleks hageja korterit hinnaalanduseta ostnud. Hageja on seisukohal, et kostjad varjasid neile katuse olukorra kohta teadaolevat informatsiooni. Ostu-müügi lepingus on nimetatud, et hageja on teadlik maja tehnilisest seisukorrast, kuid see puudutab maja seina keeratud tõmmitskruvi, mida maakler näitas. Teistest varjatud puudustest aga hagejat ei teavitatud. Hageja palub hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostjate kanda.

Kostjate seisukoht Kostjad esitasid 03.04.2019 vastuse hagiavaldusele, milles paluvad jätta hagi rahuldamata. Kostjad märgivad, et ebaõiged on hageja väited justkui ei olnud poolte vahel enne lepingu sõlmimist juttu hoone, milles korteriomand asub, katuse seisukorrast. Enne lepingu sõlmimist käisid hageja ja kostjad koos hoone pööningul, kus kostja III selgitas hagejale, et ühistu kavandab katuse renoveerimist, kuid katuse seisukord ei kujuta korteriomandile otsest ohtu. Kostja III selgitas täiendavalt, et tulevikus, kui katust hakatakse vahetama, võib tekkida võimalus pööningu arvelt korterit laiendada. Hageja oli väga huvitatud korteriomandi omandamisest ning mistahes täiendavaid küsimusi (mh katuse seisukorra kohta) hageja ei esitanud. Kostjate hinnangul ei ole katuse renoveerimise vajadus käsitletav korteriomandi puudusena, mis annaks hagejale õiguse alandada lepingus sätestatud hinda. Esiteks, oli hageja katuse renoveerimise vajadusest teadlik enne lepingu sõlmimist ja teiseks ostis hageja korteriomandi hoonesse, mis valmis 1928. aastal, s.t. hageja pidi mõistlikult ka aduma, et ostes korteri vanasse majja, mille visuaalsel vaatlusel on ilmne, et hoone vajab renoveerimist, kaasnevad hoone parendamisega aja jooksul kulud. Hageja väited, justkui oleks hoone katus olnud avariiohtlik, on ebaõiged ja tõendamata, mistõttu paluvad kostjad jätta vastavad väited tähelepanuta. Kostja III saatis 30.03.2016 toimunud ühistu üldkoosoleku protokolli hagejale juba 2016.a. aprillis. Hageja hagiavaldusest nähtuvalt saatis hageja väidetavate puuduste kohta kostjatele kirja esmakordselt 2018.a suvel, s.t. rohkem kui 2 aastat pärast lepingu sõlmimist. Sealjuures sai hagejale hiljemalt 2016.a aprillis teatavaks, et ühistu planeerib katuse renoveerimistöid ja tööde teostamiseks võetakse laenu. Asjaolu, et laenuleping katuse renoveerimistööde teostamiseks sõlmiti 2018. aastal, ei oma VÕS § 220 lg 1 kontekstis tähtsust, kuna väidetav puudus, millele hageja tugineb, sai talle teatavaks juba 2016.a. aprillis. Igakuise laenumakse suuruse selgumine saaks teoreetiliselt mõjutada vaid nõude suurust, kuid hageja nõude põhjendatuse seisukohast on oluline hetk, mil hageja sai väidetavast puudusest teada. Kostjate hinnangul on hageja minetanud õiguse esitada kostjate suhtes katuse seisukorra ja renoveerimisvajadusega seonduvalt mistahes nõudeid, kuna pöördus hoone katusega seonduvalt kostjate poole esmakordselt alles rohkem kui 2 aastat pärast seda, kui hagejale sai teatavaks, et katuse renoveerimiseks võtab ühistu laenu. Isegi, kui katuse renoveerimisvajadus oleks käsitletav varjatud puudusena (millele kostjad vaidlevad vastu), siis jääb arusaamatuks, mis põhjusel viivitas hageja üle 2 aasta enne, kui antud küsimuses esmakordselt kostjate poole pöördus. Kostjate hinnangul on hageja käitumine eeltoodust tulenevalt pahatahtlik. Kostjad lisavad, et katusega seonduvaid küsimusi arutati muuhulgas 08.06.2016.a. toimunud xxxx korteriühistu üldkoosolekul, s.t. isegi juhul, kui hageja peaks pahatahtlikult ka pärast käesoleva vastuse saamist väitma, et ta ei olnud lepingut sõlmides katuse renoveerimise plaanist teadlik, siis hiljemalt 2 kuu möödudes lepingu sõlmimisest oli hageja katuse renoveerimise vajadusest igal juhul teadlik. Täiendavalt toimus ühistu koosolek ka 14.12.2016.a., kus samuti arutati katuse ja selle renoveerimisega seonduvaid küsimusi. Seega on tõendatud, et hiljemalt 2016.a. juunis oli hagejale teada, et ühistu planeerib katuse renoveerimist ning selleks otstarbeks võtab ühistu laenu, mis suurendab kõigi ühistu liikmete igakuist kulu. Alates 19.01.2017.a. on hageja olnud xxxx korteriühistu juhatuse liikmeks, s.t. hageja on aktiivselt osalenud kõikide ühistuga seonduvate küsimuste lahendamisel, sh katuse renoveerimistööde finantseerimisega seonduvalt. Kokkuvõtvalt tuleb hageja nõue jätta rahuldamata, kuna hageja teadis enne lepingu sõlmimist, et ühistu planeerib hoone katuse renoveerimist ja sellega kaasnevad kulud ning hageja on minetanud õiguse tugineda hoone katusega seotud võimalikele probleemidele, kuna ei teavitanud kostjaid väidetavast varjatud puudusest mõistliku aja jooksul pärast vastavatest asjaoludest teadasaamist.

Kostjad märgivad, et hinna alandamise kui õiguskaitsevahendi kasutamiseks hagejal muuhulgas tõendada korteriomandi väärtus koos puudusega, mida hageja aga teinud ei ole. Hageja on esitanud kulude hüvitamise nõude, mis hagejale võivad (kuid ei pruugi) tekkida järgmise 15 aasta jooksul. Sealjuures ei nähtu hagiavaldusest, millisele õiguslikule alusele tuginedes nõuab hageja üleüldse kulude hüvitamist, mis hagejale tekkinud ei ole ega ole teada, kas kulusid sellises mahus üleüldse tekib (näiteks juhul, kui hageja korteriomandi võõrandab). Hageja on hagiavalduses avaldatud nõude jätnud tervikuna õiguslikult põhistamata, mistõttu on kostjatel keeruline esitada hageja nõude osas täiendavaid vastuväiteid. Hageja on oma nõude formuleerinud küll hinna alandamise nõudena, kuid nõude sisu viitab tulevikus tekkiva kahju hüvitamise nõudele, millise nõude esitamiseks aga puudub õiguslik alus. Kostjad ei saa ega pea vastutama hageja ees võimalike tulevikus tehtavate ühistu otsuste tulemusena tekkivate lisakohustuste eest. Kostjad ei saanud lepingu sõlmimisel ette näha, kas, millal ning mis tingimustel ühistu laenulepingu sõlmib ning hagejale tekkiv lisakulu ühistu poolt sõlmitud laenulepingust tingituna ei ole kahjuks, mille eest kostjad peaksid vastutama. Seda enam, et laenulepingu sõlmimisel ja selle tingimuste kokkuleppimisel oli ühistu juhatuse liikmeks hageja. Kokkuvõtvalt ei ole hageja nõuet võimalik rahuldada ka põhjusel, et täidetud ei ole hinna alandamise nõude esitamise õiguslikud eeldused ning hagejale ei ole tekkinud kahju, mille eest kostjad peaksid vastutama. Hageja nõue on tervikuna tõendamata ning õiguslikult põhistamata. Menetluse käik Menetluse käigus esitasid pooled täiendavad seisukohad. Hageja esitas 08.05.2019 seisukoha kostja vastuväidetele, 07.10.2019 toimus korraldava kohtuistung, kus kohus tegi hagejale ettepaneku nõude täpsustamiseks, 28.10.2019 esitas hageja täpsustavad seisukohad ja kostja esitas sellele seisukoha 12.11.2019. 23.09.2020 toimus asjas kohtuistung. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja seletused vande all, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse ja asjas esitatud tõenditega ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lõike 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lõike 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Pooltel puudub vaidlus selles, et pooled sõlmisid 01.04.2016 korteriomandi asukohaga xxxx müügi- ja asjaõiguslepingu hinnaga 225 000 eurot. Pooled vaidlevad selle üle, kas hoone, milles antud korteriomand asub, katuse seisukord ja renoveerimisvajadus on käsitletav müügieseme puudusena, kas kostjad on katuse seisukorrast hagejat teavitanud enne müügilepingu sõlmimist ja kas hageja on mõistliku aja jooksul kostjaid teavitanud õiguskaitsevahendite kasutamisest. Hageja leiab, et katuse renoveerimine toob endaga kaasa hagejale ühistu poolt võetud laenumaksete tasumise näol kulutusi summas 12 900 eurot, millest hageja nõuab 12 000 euro väljamõistmist kostjatelt.

VÕS § 208 lg 1 kohaselt kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Vastavalt VÕS § 8 lg 2 on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 217 lg 1 p 1 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 218 kohaselt vastustab müüja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 101 lg 1 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja p 1 alusel nõuda kohustuse täitmist ja p 3 alusel nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 115 lg 1 kohaselt võib hageja seoses kostjate poolt lepingu rikkumisega nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud ning lg 3 kohaselt kohustub lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal. VÕS § 128 lg 2 sätestab, et varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju. VÕS § 65 lg 1 kohaselt, kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaselt võib ostja lepingutingimuste mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. VÕS § 14 lg 2 alusel peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Vaidlus puudub selles, et hageja ostis korteri eluasemeks. Kohus leiab, et selle kohta, millises seisukorras on elamu katus ja kas see vajab väljavahetamist, on korteri ostjal äratuntav huvi, kuivõrd see võib põhjustada ostjale muuhulgas eeldatavasti täiendavaid kulutusi renoveerimistöödeks ühistu poolt võetavate laenumaksete tasumise näol. Seega on elamu katuse seisukord ja renoveerimisvajadus kohtu hinnangul asjaolu, millest peaks müüja ostjat VÕS § 14 lg 2 alusel teavitama. Pooled vaidlevad selle üle, kas pooled kohtusid enne müügilepingu sõlmimist, mille käigus oleksid kostjad teavitanud hagejat katuse seisukorrast ja kas katuse seisukorra näol on tegemist varjatud puudusega. Hageja andis vande all seletuse selle kohta, et nägi kostjaid esimest korda notari juures müügilepingu sõlmimisel ja hageja ei teadnud, kes müüjad on, kuna suhtles ainult maakler J.K. Hagejale oli näidatud vaidlusaluse korteri põrandal olevat veekahjustuse jälge. Kostja A T andis vande all seletuse selle kohta, et käis koos maakleri ja

hagejaga enne lepingu sõlmimist nii korterit ette näitamas kui ka elamu pööningul. Kostja tõi esile, et selgitas hagejale, et võib tekkida võimalus korteri laiendamiseks pööningu arvelt, kui hakatakse katust vahetama. Samuti kohtuti hageja ja tema maakleriga veelkord korteris, kus hageja palus tungivalt, et kostjad müüksid korteri temale. Kostja A Ti selgituste kohaselt oli maaklerifirma Xxxx leidnud korterile ostja ja seetõttu oli antud äriühinguga korteri võõrandamiseks juba sõlmitud broneerimisleping, millest taganemiseks pidid kostjad maksma leppetrahvi 7260 eurot. Kostja nõustus lõpuks korteri müümisega hagejale, mistõttu tasus hageja 30.03.2018 kostjatelt nõutava leppetrahvi hüvitamiseks 7260 eurot kostja A Ti kontole, mille numbri ta andis hagejale. Kohus leiab, et asjaolu, et hageja antud summa kostja A Ti kontole tasus, on tõendatud vaidlusaluse korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu punktis 2.2 märgituga, mille kohaselt avaldavad müüja ja ostja, et ostuhinnast 7260 eurot on müüja soovil ülekandega tasutud A Ti kontole enne käesoleva lepingu sõlmimist. Kohus leiab, et hageja on menetluse käigus esitanud vastuolulisi asjaolusid poolte kohtumiste ja korteri ülevaatamise kohta. Hageja on avaldanud hagiavalduses, et korteriomandi ülevaatuse käigus näidati talle laes olevaid niiskuskahjustusi ning nende kohta selgitati, et tegemist on väga suure lumega talve tagajärgedega. Hagiavalduses ja 28.10.2019 seisukohas märgitust tulenevalt oli hageja teadlik veekahjustustest laes enne müügilepingu sõlmimist. Kohtuistungil märkis hageja, et talle näidati niiskuskahjustust põrandal. Hageja on märkinud, et katus oli palju hullemas seisus kui hagejale oli müümise ajal serveeritud. Kohus leiab, et kostjad ei saanud olla varjanud katuse seisukorda, kui hageja hinnangul osutus see halvemas olukorras olevaks, kui enne müügilepingu sõlmimist avaldatu. Seega pidi hageja olema teadlik katuse seisukorrast enne müügilepingu sõlmimist. Nimetatu on kohtu hinnangul tõendatud kostja vande all antud seletusega selle kohta, et koos vadati üle nii korter kui ka pööning. Samuti nähtub korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu p-st 1.13.4, et ostja on kinnitanud, et ta on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad korteri ja ehitise ning talle müüja poolt nende kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik nende seisukorrast. Eelneva alusel on paljasõnaline hageja väide selle kohta, et antud kinnitus puudutas üksnes maja seina keeratud tõmmitskruvi. Kuivõrd hageja seletus on vastuolus nii hageja kirjalike seisukohtade kui ka kostja seletusega vande all, siis leiab kohus, et see on ebausaldusväärne, mistõttu kohus sellega otsuse tegemisel ei arvesta. Eelneva alusel asub kohus seisukohale, et hageja oli teadlik katuse seisukorrast enne müügilepingu sõlmimist, seega oli antud tingimus saanud müügilepingu osaks, millest tulenevalt ei ole antud asjaolu näol tegemist asja lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 1 p 1 mõttes. Ühtlasi märgib kohus, et vaidlus puudub selles, et tegemist oli 1928 valminud hoonega, mille puhul peaks ostja ise huvi tundma muuhulgas selle vastu, millises seisukorras on nii vana maja katus, eriti olukorras, kui talle on korteris nähtavad katuselt läbi sadanud veekahjustuse jäljed. Lisaks leiab kohus, et isegi, kui oleks tegemist asja lepingutingimustele mittevastavusega, ei ole hageja sellest teavitanud kostjaid mõistliku aja jooksul VÕS § 220 lg-st 1 tulenevalt ja on seetõttu VÕS § 220 lg 3 alusel kaotanud õiguse asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine

on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et hiljemalt 20.04.2016 sai hageja kätte 30.03.2016 toimunud korteriühistu erakorralise üldkoosoleku protokolli, milles oli märgitud, et katuse remont võetakse ette ning antud eesmärgil võtab ühistu ka laenu. Sama on täiendavalt tõendatud ka 08.06.2016 üldkoosoleku protokolliga, kusjuures vastava protokolli kohaselt saadeti kõigile ühistu liikmetele eelnevalt planeeritud remonditööde kava eelarvega 110 000 eurot. Seega pidi hageja olema 2016 teadlik renoveerimistöödega korteriühistu liikmetele kaasnevate täiendavate kulutuste suurusjärgust. 07.10.2019 toimunud korraldaval kohtuistungil avaldas hageja, et sai hagiavalduse lisana 2 esitatud tehnikaekspert H.U 02.06.2015 „Tehnilise hinnangu xxxx katusekonstruktsioonidele“ kätte 09.01.2017. Antud dokumendiga on tõendatud, et hoone katusekonstruktsioonid on välimuse ja töövõtete järgi hinnates enne teise maailmasõja aegsed ehk algsed. Amortiseerunud katusekate tuleb eemaldada ja asendada uuega, kõik katuse puitkonstruktsioonid tuleb asendada. Seega oli hageja teadlik kõikidest väidetavatest puudustest hiljemalt 2017 jaanuaris. Hagejal puudusid kohtu hinnangul takistused kostjate teavitamiseks õiguskaitsevahendite kasutamisest. Seadus ei kohusta ostjat esitama müüjale koheselt täpset nõude suurust, kuid paneb kohustuse teavitada müüjat asja lepingutingimustele mittevastavusest ehk puudustest. Hageja hinnangul oli selleks katuse halb seisukord ja renoveerimisvajadus. Kohus leiab, et hageja põhjendus selle kohta, et praktiline oli hagejal esitada nõudena kostjatele reaalne number just seetõttu, et anda oma nõudele mingit kaalu, ei ole seaduse kontekstis asjakohane. Eelneva alusel on kohus seisukohal, et käesoleval juhul ei esine asjaolusid, mille alusel oleks kostjate asja väidetavatest puudustest ja õiguskaitsevahendite kohaldamisest teavitama jätmine olnud mõistlikult vabandatav. Lisaks märgib kohus, et 18.04.2018 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt saadeti 12.04.2018 ühistu liikmetele 2018 majanduskava, mis sisaldas muuhulgas katuse renoveerimistöödeks vajalikke laenumakseid. Seega isegi kui varasemat mitte arvestada, oli hageja hiljemalt sellest ajast teadlik ühistu poolt võetava laenusumma suurusest, seega ka temale tekkiva võimaliku kahju suurusest. Hageja esitas väidetava nõudekirja esmakordselt kostjatele 12.07.2018, mis tagastati hoiutähtaja möödumisel hagejale. Hagi esitas hageja kohtule 22.02.2019. Kohtu hinnangul ei ole kostjate asja puudustest teavitamine toimunud ka antud asjaoludest lähtumisel mõistliku aja jooksul.

Ülaltoodust tulenevalt tuleb hagi jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja menetluskulude kindlaksmääramine TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 järgi määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb kostjate menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda. Kohtu hinnangul ei esine asjaolusid, mis annaksid alust kõrvale kalduda menetluskulude jaotamisel TsMS § 162 lg 1 sätestatust.

TsMS § 175 lg 1 järgi kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. TsMS § 143 lg 1 p 1 kohaselt on asja läbivaatamise kulud tunnistaja-, eksperdi- ja tõlgikulud ning kohtuekspertiisiseaduse alusel hüvitatavad menetlusvälisel isikul seoses ekspertiisi tegemisega tekkinud kulud Kostjate menetluskulude nimekirja kohaselt on nende menetluskuludeks õigusabikulud 3078 eurot (sh käibemaks). Kostjate lepingulise esindaja töötunnid moodustavad 17,1 h ning tunnitasumäär 150 eurot (käibemaksuta). Kostjate lepingulise esindaja töötundidele lisandub ajakulu seoses 23.09.2020 toimunud kohtuistungiga, mis kestis kohtuistungi protokolli kohaselt 1 tund ja 13 minutit (1,2 tundi). Eeltoodust tulenevalt moodustavad kostjate lepingulise esindaja töötunnid kokku 18,3 tundi ja õigusabikulud kokku 3294 eurot (sh käibemaks). Kohus on seisukohal, et kostjate menetluskulude nimekirjas toodud lepingulise esindaja kulud on osaliselt põhjendamatud. Kohus leiab, et perioodil 29.03.2019-03.04.2019 hagiavalduse vastuse koostamiseks tehtud toimingute ajakulu kokku 6,1 ei ole põhjendatud. Arvestades kohtule esitatud vastuse mahtu ja sisu on põhjendatud ajakulu eeltoodu osas 5 tundi. Kohus on seisukohal, et 07.10.2019 kohtuistungiks valmistumise, menetluskulude nimekirja koostamise ja istungil osalemise ajakulu 2,7 tundi ei ole põhjendatud. Kohus märgib, et 07.10.2019 toimunud kohtuistung kestis kohtuistungi protokolli kohaselt 36 minutit (0,6 tundi), millest tulenevalt on kohtuistungiks valmistumise põhjendatud ajakulu võrdeline kohtuistungi toimumise ajaga ehk 0,6 tundi ning kohtuistungil osalemisele kulunud aeg samuti 0,6 tundi, ehk kokku 1,2 tundi. Kohus leiab, et menetluskulude nimekirja koostamise põhjendatud ajakulu on 0,3 tundi. Eeltoodust tulenevalt on 07.10.2019 menetlustoimingute põhjendatud ajakulu kokku 1,5 tundi. Kohtu hinnangul ei sisalda ülejäänud menetluskulude nimekiri põhjendamatuid või ebavajalikke kulusid. Põhjendatud ajakulu moodustab kokku 16 tundi. Kostjate esindamiseks tehtud toimingud on asjakohased ja nendeks kulunud aeg põhjendatud. Tunnitasu määr (150 eurot tunnis, käibemaksuta) ei ületa kohtupraktika kohaselt lepingulise esindaja tunnitasu põhjendatud ja vajalikku määra. Eeltoodust tulenevalt on kostjate põhjendatud ja vajalike menetluskulude suurus 2880 eurot (sh käibemaks). TsMS § 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Mõtsnik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.