Blumberg Industries Estonia OÜ hagi RT3 OÜ (Mere Arendus OÜ õigusjärglane) vastu lepingu rikkumisega tekitatud kahju 189 978 euro ja lisanduva viivise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20. septembri 2019 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Blumberg Industries Estonia OÜ apellatsioonkaebus RT3 OÜ vastuapellatsioonkaebus
Kaebuse hind
Apellatsioonkaebuse hind 153 004,68 eurot Vastuapellatsioonkaebuse hind 17 975,52 eurot
Blumberg Industries Estonia OÜ Menetlusosalised ja nende Hageja: (registrikood 12313262), lepinguline esindaja esindajad ringkonnakohtus vandeadvokaat Andres Past Kostja RT3 OÜ (registrikood 12426326) (Mere Arendus OÜ, registrikood 12914828, õigusjärglane), lepinguline esindaja Ervin Nurmela Menetluse liik
07. september 2020, avalik kohtuistung
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 20. septembri 2019 otsus osas, milles maakohus rahuldas hageja põhinõude 11 644 eurot ületavas ulatuses, samuti 11 644 eurot ületavalt põhinõudelt arvestatava viivise väljamõistmise osas. Jätta tühistatud osas hagi rahuldamata.
2.Samuti tühistada Harju Maakohtu 20. septembri 2019 otsus menetluskulude jaotuse osas ning teha uus menetluskulude jaotus.
Muus osas jätta Harju Maakohtu 20. septembri 2019 otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt muuta kohtuotsuse põhjendusi.
4.Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine:
4.1 Hagi rahuldada osaliselt. 4.2 Välja mõista RT3 OÜ-lt Blumberg Industries Estonia OÜ kasuks kahjuhüvitis summas 11 644 eurot. 4.3 Välja mõista RT3 OÜ-lt Blumberg Industries Estonia OÜ kasuks viivis kahjuhüvitiselt (11 644 eurot) alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohase täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. 4.4 Maakohtu menetluskulud jätta 94 % ulatuses Blumberg Industries Estonia OÜ kanda ja 6 % ulatuses RT3 OÜ kanda. 4.5 Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.
5.Ringkonnakohtu menetluskulud jätta 93 % ulatuses Blumberg Industries Estonia OÜ kanda ja 7 % ulatuses RT3 OÜ kanda.
6.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
7.Vastuapellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Blumberg Industries Estonia OÜ (hageja) esitas 21.05.2018 Harju Maakohtule hagi Mere Arendus OÜ (müüja) vastu, milles palus välja mõista kahjuhüvitise 189 978 eurot ning viivise seadusjärgses määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohase täitmiseni.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid OÜ Endover KVB (KVB) ja hageja 19.05.2015 lepingu, mille alusel KVB kohustus rekonstrueerima Tallinnas Mere pst 8 asuval maatükil paikneva hoone ja moodustama hagejale võõrandatavad korteriomandid. Ühtlasi sisaldas leping moodustatavate korteriomandite võlaõiguslikku müügilepingut.
3.10.03.2016 sõlmisid Mere Arendus OÜ kui müüja ja hageja kui ostja notariaalsed asjaõiguslepingud, millega hageja omandas lepingus märgitud Mere pst 8 asuvad mitteeluruumid. 10.03.2016 lepingus kinnitas Mere Arendus OÜ, et on 19.05.2015 sõlmitud võlaõiguslikust lepingust tulenevad õigused ja kohustused KVB-lt üle võtnud. Seega on kõik lepingust tulenevad KVB õigused ja kohustused läinud üle Mere Arendus OÜ-le.
4.Hagejal tekkis 2016. ja 2017. aastal hulgaliselt probleeme seoses korteriomandite kvaliteediga. Hageja tellis Mere pst 8 kolmanda korruse korterite ja siseõue parkla ehitustehnilise ekspertiisi, mille viis läbi riiklikult tunnustatud ekspert MP. 2017. a aprillikuus läbi viidud ekspertiisi tulemusel tuvastati ehitises puudusi. Sanruumide äravoolutorud ja dušši
äravoolu trapid on asendatud ehitusprojektis ettenähtust väiksemate vastu. Dušši põrandate kalded on ebapiisavad. Veetorustike nõuetekohast survestamist ei ole tehtud. Torustiku pressliitmikud on lahti läinud. Kolmanda korruse korterites on renoveerimise käigus jäetud vahetamata aknad. Ventilatsioonisüsteemi värske õhu juurdevoolu tagamiseks on paigaldatud manuaalselt reguleeritavad tundmatu tootja värskeõhuklapid, teadmata on nende õhuvoolu läbilaskevõime. Sanruumide ustelehtede sisse pole paigaldatud siirdeõhuresti, mis soodustaks õhu liikumist. Õhuvool läbi köögikubu toimub pidevalt, mis tekitab korterites liigset müra ja levivad köögi lõhnad. Katusel väljatõmbe ventilaator, mis peaks töötama rõhuanduri järgi, töötab tegelikult käsitsi juhitava pöörete regulaatoriga. Erinevalt projektis ettenähtud 11 parkimiskoha asemel on sisehoovis maha joonitud 22 parkimiskohta. Asfaldiala sadevett ei ole võimalik olemasolevasse restkaevu juhtida. Koridoris on ehitamata ventilatsioon.
5.Puuduste kõrvaldamiseks on vaja teostada järgmised tööd: sisekanalisatsiooni torude asendamine õige mõõtmetega torude vastu; dušši trappide väljavahetamine; sanruumide põrandatele vajalike kallete tekitamine; akende väljavahetamine koos nõuetekohaste värskeõhu klappide paigaldamisega; sanruumi uste sisse sobivate siirdeõhu restide paigaldamine õhu juurdevoolu tagamiseks, köögi kubude pideva õhu liikumise likvideerimiseks kubude ja püstikute vahele elektrilise ajamiga sulgklappide paigaldamine; siseparklas sajuvee ärajuhtimiseks vajalike kallete loomine ja lisa restkaevu paigaldamine; parklas projektiga ettenähtud 11 parkimiskoha märgistamine; kolmanda korruse koridori ventileerimine. Hagejale on tekitatud kahju summas 189 978 eurot. Vastuväited hagile
6.Mere Arendus OÜ vaidles hagile vastu. Müüja on nii garantiiperioodil kui ka peale seda tegelenud põhjendatud puuduste kõrvaldamisega. Hageja on garantiiperioodi järgsete aktidega kinnitanud, et ei oma müüja vastu pretensioone. Hageja on nõuete puudumise kinnituse andmisega loobunud nõuetest müüja vastu. Hageja nõue sisaldab käibemaksu, kuid hageja on käibemaksukohustuslane ning saab seega käibemaksu maha arvata. Hagiavaldusele lisatud hinnakalkulatsioon ei ole usaldusväärne, tööde maksumused on ülehinnatud.
7.Hageja etteheide, et paigaldatud trapp ja torustik ei taga veehulkade vastuvõtmist, ei ole tõene. Rajatud torustik ja trapp täidavad oma eesmärki. Lisaks ei võimaldanud hoone konstruktsioonid suurema torustiku paigaldamist. Lähtudes hageja eksperdi soovitusest lahendati sanruumide kallete probleem selliselt, et müüja rajas statsionaarsed põrandaliistud, mis takistavad vee valgumist. Hageja on töö vastu võtnud. Torustikku on survestatud. Hageja korteriomandites ei ole toimunud tavapärasest suuremat arvu torustiku lekkeid. Hageja on lasknud müüjal akende probleemi kõrvaldada ning on töö vastu võtnud. Sanruumide ventilatsioon vastab nõuetele. Köögikubude paigaldus ei kuulunud müüja kohustuste hulka, köögikubud paigaldas ostja ise. Millised kubud on hageja oma korteritesse paigaldanud, on teadmata. Kui müüja andis korteriomandite valduse ostjale üle, siis oli ventilatsioonisüsteem tasakaalustatud ja mõõdistatud. Parkimiskohad kuuluvad konkreetsetele omanikele, mistõttu on parkimiskorralduse muutmiseks vajalik nende nõusolek. Paljasõnaline on väide, et olemasolev restkaev ei taga sadevee ärajuhtimist. Hageja ei ole tõendanud, et sadevesi valguks kinnistule sellises koguses, et parkla oleks kasutuskõlbmatu. Ebaselge on, kuidas jõudis hageja ekspert järeldusele, et kolmanda korruse sisekliima on ebapiisav. Ühtegi mõõtmist selle kohta teostatud ei ole. Eraldi ventilatsiooni ei näinud ette ka ehitusprojekt.
Maakohtu otsus ja põhjendused
8.Harju Maakohtu 20.09.2019 otsusega rahuldas maakohus hagi osaliselt ning mõistis Mere Arendus OÜ-lt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 16 644 eurot ning seadusjärgse viivise kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Hageja menetluskulud jättis maakohus 8,76% ulatuses Mere Arendus OÜ kanda ja Mere Arendus OÜ menetluskulud 91,24% ulatuses hageja kanda.
9.Maakohus tuvastas, et lepingu punktid 3.8 ja 3.9 sätestasid lepingu esemele 24-kuulise garantii arvates hoone üleandmisest. Hoone anti hagejale üle 10.03.2016, mistõttu kehtis garantii kuni 10.03.2018. Garantiitööde ülevaatuse aktide allkirjastamisega on ostja kinnitanud, et kõik garantiipuudused on iga korteriomandi suhtes teostatud. Maakohus leidis, et eeltoodu siiski ei välista hageja õigust tugineda lepingurikkumisele ning nõuda kahju hüvitamist. Garantii puhul on tegemist müügilepingust eraldiseisva õigussuhtega, mis annab käesoleval juhul hagejale lepingu esemel ilmnenud puuduste korra lisaõigusi võrreldes lepingust tulenevate õiguskaitsevahenditega, pannes hageja seadusjärgse vastutusega võrreldes soodsamasse olukorda. Seega garantii raames toimingute tegemine ei tähenda, et hageja oleks loobunud lepingust ja seadusest tulenevatest nõuetest.
10.Maakohus asus seisukohale, et pooltel puudub vaidlus, et hageja ostis lepingu esemeks olnud asjad majutusteenuse pakkumise eesmärgil. Majutusteenuse osutamiseks peab olema tagatud, et duširuumi mõistlikul kasutamisel tekkiv vesi saaks efektiivselt kanaliseeritud ega tekitaks ruumis uputust. Hageja on tõendanud, et duširuumide uputustega on korduvalt probleeme olnud. Müüja möönis, et kasutas projektis märgitust väiksema läbimõõduga torusid ja trappe. Müüja märkis, et uputused olid põhjustatud dušši trappide mittekohasest hooldamisest ja põrandakallete puudumine kompenseeriti ukseavade juurde paigaldatud liistudega. Kohtule on esitatud 10.01.2018 paikvaatluse ja veetesti protokoll (I kd, tlk 68), kust nähtub, et paikvaatlusel ei võtnud trapp veekogust vastu, kuna oli hooldamata, samuti ei kanaliseerinud vesi olukorras, kus trapisuu oli kaetud. Pärast trapi puhastamist toimis see erinevates olukordades kohaselt. Vaatamata sellele leidis maakohus, et müüja on lepingut vaidlusaluses osas rikkunud. Isegi olukorras, kus vesi voolas testi käigus pärast trapi hooldamist kohaselt ära, võib väiksem toru- ja trapiläbimõõt koosmõjus väga väikse põrandakaldega põhjustada uputusi ka edaspidiselt. Võib eeldada, et mida väiksem on duširuum, seda suurem peaks olema selle põrandakalle. Hageja on tõendanud, et põrandakalded on sisuliselt nullilähedased (vt I kd, tlk 46-47, fotod 1-3). Väiksem äravoolutrapp ning kanalisatsioonitoru võivad aga põhjustada sagedamini uputusi, kuna ei võta vastu piisavalt vett ning ummistuvad lihtsamini. Ühtlasi on oluliselt lihtsam ja tõenäolisem dušši kasutamise käigus pahaaimamatult kinni katta väike trapisuu, suure trapisuu kinnikatmine on keerulisem ja seega vähetõenäolisem, mis omakorda vähendab uputuste riski. Müüja ei ole tõendanud, et tal ei olnud võimalust rajada duširuumide kanalisatsiooni projektikohaselt või et projekti oleks kehtivalt muudetud. Kohus leidis, et projektist kõrvalekaldudes paigaldatud väiksemamõõduliste dušitrappide ning äravoolutorude ja sisuliselt nullilähedaste põrandakallete puhul on tegemist lepingurikkumisega.
11.Maakohus käsitles puuduseid seoses veetorustikuga. Kohus osundas, et poolte vahel puudub vaidlus, et hagejale kuuluvates korteriomandites on esinenud veeavariisid ning et surveproovid on teostatud olukorras, kus seinad olid suletud. Kohus leidis siiski, et lepingu rikkumine puudub. MP arvamusest nähtub, et edukad surveproovid on 0. – 2. korruse osas teostatud 13.11.2015 (24.11.2015 protokoll nr 1 - I kd, tlk 168) ja 0. – 5. korruse osas 16.02.2016 (17.02.2016 protokoll nr 4 - I kd, tlk 168 pöördel). Lisaks on esitatud tõendid ka 0. – 2. korruse osas teostatud 13.11.2015 surveproovi kohta (24.11.2015 protokoll nr 2 - I kd, tlk 166) ja 0. – 5. korruse osas 16.02.2016 teostatud surveproovi kohta (17.02.2016 protokoll nr 5
- I kd, tlk 167 pöördel). Protokollidele on lisatud fotod, need on allkirjastatud asjaomaste isikute poolt (I kd, tlk 45 pöördel, p 5.2.1; tlk 166-169, protokollid). Ekspert on protokollid kõrvutanud ehituspäevikuga ning asunud arvamusele, et tegelikkuses surveteste ei tehtud, kuna ehituspäevikus sissekanded puuduvad. Kohus leidis, et nimetatud arvamus on oletuslik, ning on tõendamata, et surveteste tegelikkuses ei tehtud. Kohus lähtus eksperdi poolt viidatud protokollidest ning leidis, et surveproovide edukas teostamine on tõendatud. Kohtu hinnangul ei oma tähtsust asjaolu, et seinad olid survetestide tegemise ajaks juba suletud, kuna survetesti ajal mõõdetakse torustiku survet vastava seadme abil ning olukord, kus torustik hakkab testi ajal lekkima, fikseeritakse vastava mõõdiku abil, mitte visuaalselt kogu maja torustike kontrollimisel. Kui pärast surveteste esineb veeavariisid, pole alust väita, et survetestid ei olnud kohaselt teostatud. Pigem võiks äärmisel juhul väita, et torud ei olnud kohaselt pressitud. Kuivõrd hageja nõue ei puuduta veetorude vahetamist, nende ülepressimist vms, siis ei käsitlenud kohus küsimust, kas veetorustiku pressliitmikud on korrektselt kokku pressitud.
12.Akende kohta märkis maakohus, et lepingus on pooled kokku leppinud, et Mere pst 8 hoone aknad „korrastatakse“. Kohus leidis, et korrastamisena käsitletakse üldjuhul renoveerimist või värskendamist. Olukorras, kus pooled oleks soovinud, et paigaldataks uued aknad, oleks nimetatu selgesõnaliselt sätestatud. Akende väljavahetamise kohustus ei tulene ka MP eksperthinnangus viidatud hoone kütte- ja ventilatsiooniprojektist. Seega leidis kohus, et müüjal ei olnud kohustust uusi aknaid paigaldada, talle jäeti valikuvabadus, kuidas hoone vanad aknad nõuetekohaseks muuta. Kohtu ette on toodud, et aknaid on kaks korda renoveeritud, esimesel korral ebaõnnestunult, teisel korral õnnestunult (st ei ole tõendatud, et hageja oleks akendega seonduvalt pärast nende teistkordset renoveerimist pretensioone esitanud, vt I kd, tlk 136, e-kiri). Seega leidis kohus, et olukorras, kus pooled leppisid kokku akende korrastamise ning aknad on korrastatud, ei ole tegemist lepingu rikkumisega.
13.Värskeõhuklappide osas nägi projekt ette, et akende alaossa paigaldatakse eritööna manuaalsed värskeõhuklapid, mis pidid tagama piisava filtreeritud õhu juurdevoolu (10 l/s inimese kohta) ning tänavapoolsetel akendel ka vajaliku mürasummutuse. Hageja ei ole kohtu hinnangul tõendanud, et hetkel paigaldatud klapid ei vasta õhuvooluhulga osas projektile, kuna hageja ei ole teostanud kõnealuses osas mõõtmisi. Samuti ei ole hageja tõendanud, et akna väliraamile paigaldatud katet ja selle ava katvat võrku ei ole võimalik käsitleda projektis mainitud mürasummuti ja filtrina. Samuti ei ole põhjendatud lugeda lepingurikkumiseks asjaolu, et klapid on paigaldatud akna alaossa, mitte ülaossa, nagu projekt ette nägi.
14.Sanruumi ventilatsiooni projekti kohaselt oli väljatõmbe õhuhulgaks märgitud 10 l/s, hageja eksperthinnangust nähtub, et vaidlusaluste ruumide näitajad on normis, s.o mõõtmiste käigus on tulemuseks saadud vähemalt 10 l/s (vt I kd, tlk 49 pöördel, ventilatsioonisüsteemide õhuhulkade mõõtetulemused III korrusel). Samasugune info nähtub ventilatsioonisüsteemide reguleerimise protokollist (I kd, tlk 170-176). MP viide, justkui oleks vastavad õhuhulgad „reguleeritud“ projektile vastavaks, ei ole asjakohane ega tõendatud. Seega ei ole kohtu hinnangul tõendatud, et siirdeõhurestide paigaldamata jätmise puhul oleks tegemist lepingu rikkumisega.
15.Köögikubude problemaatika seisneb maakohtu hinnangul selles, et õhk liigub peatumatult ja katkematult läbi köögikubude, millega omakorda kaasub lõhna- ja müraprobleem. Siiski on müüja märkinud, et tema lepinguliseks kohustuseks ei olnud köögikubude tarnimine, see oli iga korteriomaniku enda ülesanne. Müüja lisas, et andis lepingueseme valduse üle selliselt, et ventilatsioonisüsteem oli tasakaalustatud ja seadistatud. Kohus märkis, et hageja ei ole tõendanud, et pärast köögikubude paigaldust oleks ventilatsioonisüsteem uuesti tasakaalustatud ja seadistatud. Kohus asus seisukohale, et hageja
on küll tõendanud, et köögikubude kaudu toimub kontrollimatu õhuvool, kuid köögikubud on valitud ja paigaldatud hageja enda poolt, mistõttu ei ole tegemist lepingu rikkumisega.
16.Parkimiskohtade osas nähtub pooltevahelisest lepingust, et hageja on omandanud 4 parkimiskohta. Hageja on tõendanud, et parkimiskohtade P3 ja P4 juurde võib pärast lühiajalist vihma tekkida loik (I kd, tlk 51, foto nr 9), parkimiskohtade P1 ja P2 juures samade tingimuste korral loik puudub (I kd, tlk 51, foto nr 10). Kohus asus seisukohale, et hageja ei ole veenvalt tõendanud, et Mere pst 8 hoone juurde kuuluva parkla seisukord oleks selline, et parklat ei ole võimalik eesmärgipäraselt kasutada. Lompide tekkimine vihmasaju korral on tavapärane ning seda ei saa seostada lepingu rikkumisega. Hageja ei ole tõendanud, et platsi praegused kalded oleks lepingu või mõne õigusaktiga vastuolus. Hageja ei ole tuginenud asjaolule, et temale kuuluvad parkimiskohad oleks vääralt maha joonitud, kolmandatele isikutele kuuluvate parkimiskohtade osas esitatud etteheited käesoleva tsiviilasja raames arutamisele ei kuulu. Kohus leidis, et parklat puudutavas osas lepingurikkumised puuduvad.
17.Hageja on tuginenud sellele, et Mere pst 8 kolmanda korruse koridori ventilatsioon on puudulik. MP on ekspertiisis märkinud, et ehitusprojekt ei näinud ette kolmanda korruse koridori ventilatsiooni. Seega võib eeldada, et seal on üksnes loomulik ventilatsioon. Kohtule ei ole esitatud tõendid, kust nähtuks vastavate mõõtmiste tulemusel, et koridori loomulik ventilatsioon ei tööta ja ei vasta valdkonda reguleerivatele normidele. Seega ei saa väita, et nimetatud osas on lepingut rikutud.
18.Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus, et 19.05.2015 lepingut on rikutud üksnes sanruumide kanalisatsioonisüsteemi osas. Tõendatud on, et kõnealune puudus oli olemas enne asja üleandmist ostjale. Tõendamist ei leidnud, et hageja oleks olnud teadlik või pidanuks teadma müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Hageja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast puudusest teadasaamist.
19.Hageja sanruumi kanalisatsiooniprobleemidega seotud kahju on kokku 16 644 eurot (käibemaksuta). Maakohus lähtus MP koostatud hinnakalkulatsioonist. Kohtu hinnangul ei olnud põhjendatud lähtuda müüja esitatud hinnapakkumistest. Kohtu arvates ei saa olla mõistlikku vaidlust, et kõnealuse probleemi kõrvaldamiseks tuleb põrandad lammutada, seejärel asendada projektiga mittevastavuses olevad detailid kohaste detailidega, misjärel tuleb taastada põrandad, luues sealjuures piisavad kalded. Kohus märkis, et eeldab, et kõigil omandatud korteriomanditel esineb samasugune probleem, kuivõrd ei ole esile toodud, et erinevate korteriomandite puhul oleks kasutatud erinevaid ehitusvõtteid või –materjale. Kahjuhüvitis ei kuulu väljamõistmisele koos käibemaksuga, kuivõrd hageja on käibemaksukohustuslane, mistõttu on tal võimalik tehtavatelt kuludelt käibemaks tagasi arvata. Samuti tuleb põhivõlalt välja mõista viivis. Apellatsioonkaebus
20.Hageja esitas 23.10.2019 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osaliselt ja mõista Mere Arendus OÜ-lt välja täiendavalt 141 671 eurot ja viivise. Hageja ei vaidlusta maakohtu otsust osas, milles hageja käibemaksunõue 31 663 eurot jäi rahuldamata. Samuti ei vaidlusta hageja maakohtu otsust osas, milles hagi rahuldati.
21.Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole maakohus arvestanud hageja poolt hagiavaldusele lisatud e-kirjavahetust poolte vahel, mis kinnitas hageja poolt omandatud ruumide majutusettevõtteks mittesobivust ja selle teadaandmist müüjale. Maakohus pole piisavalt arvestanud tõenditega, sh MP teostatud ekspertiisiga.
22.Fakti, et torustike survestamist enne seinte sulgemist pole teostatud, kinnitavad ehituspäevikute ja kaetud tööde aktide sissekanded, millest on näha, et enne viimast väidetavat surveproovi 16.02.2016 korrustel 0. – 5. olid kõik seinad suletud. Kui torustike surveproovid oleks tehtud korrektselt, siis oleks halvasti tehtud pressliited survestamise käigus välja tulnud ja parandatud ning hilisemad õnnetused oleksid olemata olnud. Probleemi lahendamiseks oleks vaja teha surveproovid nii külma- kui ka soojavee torustikele.
23.Hoone kolmanda korruse korterite ventilatsioonisüsteemi tegelik olukord ei vasta projektis esitatud nõuetele, st värskeõhuklapi õhuhulk peaks olema 10 l/s. Paigaldatud klapid ei vasta projektis nõutule, kuna puuduvad filtrid ja tänavapoolsetes tubades ka nõutud mürasummutid. Seoses sanruumi dušši vee puuduliku äravooluga on sanruumis tekkinud üleujutused, mille tagajärjel on näha ukse piirdeliistudel liigniiskusest tekkinud vigastused. See asjaolu viitab, et põrandaküttega ruum ei kuiva piisavalt kiiresti, mis viitab asjaolule, et õhuvahetus sanruumis ei ole piisav. Õhuvool läbi köögikubu toimub pidevalt, mis tekitab korterites liigset müra ja ka köögi lõhnad levivad teistesse tubadesse. Õhuvool läbi kubu ei katkenud ka siis, kui püstiku väljatõmbe ventilaator seisati. Järelikult on väljatõmbe püstikul tugev korstnaefekt. Katkematu väljatõmme läbi köögikubu lööb segi kogu korteri ventilatsiooni režiimi.
24.Siseõue parkimiskorraldus ja vertikaalplaneeringu tegelik olukord ei vasta samuti nõuetele. Siseõue parkimisalal on ainult üks restkaev. Projekteerija seletuskirjas esitatud väide, et kogu asfaldiala sadeveed on võimalik ära juhtida olemasolevasse restkaevu, on asjatundmatu. Vastuapellatsioonkaebus
25.Mere Arendus OÜ esitas 19.11.2019 vastuapellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus hagi rahuldas ja jättis menetluskulud 8,76% osas tema kanda. Mere Arendus OÜ palub teha uue otsuse, millega jätta hagi vaidlustatud osas rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
26.Vastuapellatsioonkaebuse kohaselt rahuldas maakohus kanalisatsiooniga seotud nõude ebaõigesti, jättes hindamata asjas esitatud olulised tõendid. Ekslik on maakohtu seisukoht, mille kohaselt müüja ei ole tõendanud, et tal ei olnud võimalust rajada duširuumide kanalisatsiooni projektikohaselt. Tsiviilasja esitati eriteadmistega isiku KA arvamus, mille kohaselt DN50 torustik paigaldati tulenevalt hoone eripärast, tegemist ei ole uushoonega, vaid hoone rekonstrueerimisega. Samuti on tegemist kinnismälestisega, mille rekonstrueerimisele olid piirangud, hoone konstruktsioonid ei võimaldanud suurema torustiku paigaldamist. Maakohus eelviidatud tõendit ei hinnanud. Maakohus jättis tähelepanuta väite, et müüja kõrvaldas põrandakallete probleemi kokkuleppel hagejaga, hageja eksperdi soovitud viisil, mistõttu ei ole põrandakallete küsimus käsitletav lepingu eseme puudusena.
27.Maakohus on andnud nõude lõppemisele ebaõige hinnangu. Hageja nõudis puuduste kõrvaldamist garantiiperioodil, seega on tegemist garantiiajal ilmnenud puudustega. Garantiiperioodil ilmnenud puuduseid ei saa eristada lepingu eseme puudustest garantiiperioodil. Tegemist on samade puudustega. Hageja on kinnitanud, et kõik garantiilõpu tööd on teostatud ning rohkem nõudeid hagejal ei ole. Hageja on seega loobunud oma nõuetest lepingu eseme puuduste osas.
28.Maakohus on eksinud nõude rahuldamise ulatusega 5000 euro suuruses summas, mille hulka kuulub torude ja trappide vahetamise tööjõukulu. Hageja esitatud kalkulatsioonis ei ole
tegemist tööjõukuluga, vaid 5000 eurot on veetorustiku survestamise kulu. Maakohus on ise leidnud, et veetorustiku survestamise nõue on põhjendamatu. Vastused kaebustele
Pooled vaidlevad teineteise kaebustele vastu ning paluvad jätta need rahuldamata.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
30.Äriregistri andmetest nähtuvalt on Mere Arendus OÜ ühinenud 22.08.2019 Endoveri Arenduste Osaühinguga (uue ärinimega RT3 OÜ), mille tagajärjel kustutati Mere Arendus OÜ registrist. Ringkonnakohus lubas 07.09.2020 kohtuistungil TsMS § 209 alusel RT3 OÜ-l astuda menetlusse Mere Arendus OÜ üldõigusjärglasena.
31.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles kohus rahuldas hageja põhinõude 11 644 eurot ületavas ulatuses, samuti 11 644 eurot ületavalt põhinõudelt arvestatava viivise väljamõistmise osas. Tühistatud osas tuleb hagi jätta rahuldamata. Lisaks tuleb maakohtu otsus tühistada menetluskulude jaotuse osas ja teha uus menetluskulude jaotus. Muus osas jääb maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta otsuse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 2 ja p 21). Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Vastuapellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
32.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti leidnud, et müüja rikkus müügilepingut seoses sellega, et on sanitaarruumides kasutanud projektis märgitust väiksema läbimõõduga äravoolutorusid ja dušši äravoolu trappe. Nimetatu on tõendatud eriteadmistega isiku MP 2017.a aprillis koostatud arvamusega (I kd tl 44-53). Kostja on seisukohal, et hoones ei olnud võimalik suuremate äravoolutorude paigaldamine, mille kohta on esitatud eriteadmistega isiku KA arvamus (I kd tl 162-163). KA arvamuse kohaselt on vaidlusaluse hoone puhul tegemist kinnismälestisega ning hoone konstruktsioonid ei võimaldanud suurema torustiku paigaldamist. Ringkonnakohus märgib, et eriteadmistega isiku KA arvamus ei tõenda piisavalt, et suurema torustiku paigaldamine ei olnud võimalik, kuna arvamusest ei nähtu, millel see väide põhineb. KA arvamusest ei selgu, millistele andmetele tuginedes ta seda väidab. Kostja on esitanud korteri nr 22 veetesti andmed, mille kohaselt hooldatud trapi korral uputust ei tekkinud (I kd tl 137-139). Asjaolu, et pärast trapi hooldamist voolas vesi selle veetesti raames kohaselt ära, ei muuda lepingurikkumist olematuks. Ehitusprojekti kohaselt pidi nii äravoolutoru kui ka dušši äravoolu trapp olema suuremate läbimõõtudega. Ettenähtust väiksema läbimõõduga äravoolutorustik ja äravoolutrapp suurendab ummistuse ja uputuse tekkimise riski.
33.Eriteadmistega isiku MP arvamuse kohaselt ei ole duširuumide põrandakalded piisavad. Ringkonnakohtu hinnangul on müüja aga hiljem põrandakalde puuduse kõrvaldanud selliselt, et on paigaldanud duširuumidesse statsionaarsed põrandaliistud, mis takistavad vee valgumist. Põrandaliistude paigaldamises ei ole pooltel vaidlust. Tunnistajate IK ja RA ütlustest nähtuvalt see lahendus toimib. Ringkonnakohus leiab, et kuna müüja on puuduse kõrvaldanud põrandaliistude panemisega, siis on hagis esitatud etteheide, mis puudutab duširuumide ebapiisavat põrandakallet, põhjendamatu.
34.Maakohus leidis, et veetorustiku survestamise osas ei ole lepingut rikutud. Maakohus on analüüsinud nii eriteadmistega isiku MP arvamust kui ka survestuse protokolle. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus rikkunud tõendite hindamise reegleid, kui asus seisukohale, et
veetorustiku surveproovid on edukalt teostatud. Samuti nähtub eriteadmistega isiku KA arvamusest, et torustiku survestamiseks ei pea seinad olema tingimata avatud.
35.Eriteadmistega isiku MP 2017.a aprillis koostatud arvamust kohaselt on korterites jäetud välja vahetamata aknad, samuti ei vasta akendesse paigaldatud värskeõhuklapid nõuetele. Maakohus tuvastas, et lepingust ei tulnud müüjale kohustust vahetada välja aknad. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et lepingus kokkulepitud akende korrastamine ei tähenda, et müüjal oleks olnud kohustus aknad välja vahetada. Müüja on aknaid renoveerinud. Hageja on saatnud 2017.a novembris kirja, et hetkel on kõik aknad tehtud ja ta on tehtuga rahul (I kd tl 136). Maakohus tuvastas, et igasse tuppa on paigaldatud üks värskeõhuklapp, mis seisneb raami puuritud 12 avast ja mis on kaetud avatava kattega. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus põhjendatult, et on tõendamata, et paigaldatud klapid ei vasta õhuvoolu läbilaskevõime osas projektile. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et ta on õhuvoolu läbilaskevõimet mõõtnud. Lisaks leidis maakohus, et hageja ei ole tõendanud, et akna väliraamile paigaldatud katet ja selle ava katvat võrku ei saa käsitleda mürasummuti ja filtrina. Apellatsioonkaebuses ei ole esitatud väiteid, mis annaksid aluse ringkonnakohtule asuda maakohtust erinevale seisukohale. Eeltoodust tulenevalt on põhjendamatu hageja nõue, mis puudutab akendega seonduvat kahju hüvitamist.
36.Hageja on hagiavalduses seisukohal, et sanitaarruumide uste sisse tuleb paigaldada sobivad siirdeõhu restid õhu juurdevoolu tagamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et nii eriteadmistega isiku MP arvamusest kui ka ventilatsioonisüsteemide reguleerimise protokollist (I kd tl 170-176) tuleneb, et projektikohane väljatõmbe õhu hulk on tagatud. Seega on põhjendamatu hageja väide, et siirdeõhu restide paigaldamata jätmisega on müüja rikkunud lepingut. Lisaks ei nähtu hageja kahjunõude kalkulatsioonist, et see sisaldaks sanitaarruumide ustesse siirdeõhu restide paigaldamise kulu.
37.Hageja on heitnud müüjale ette, et õhuvool läbi köögikubu toimub pidevalt, mis tekitab liigset müra ning lõhnade levimist. Ringkonnakohus märgib, et vaidlust ei ole, et müüja lepinguliseks kohustuseks ei olnud köögikubude tarnimine, vaid seda pidi tegema ostja. Asja materjalides on ventilatsioonisüsteemi reguleerimise katseprotokoll, millest järeldub, et lepinguesemete hagejale üleandmisel oli ventilatsioonisüsteem tasakaalustatud ja mõõdistatud (I kd tl 140-146). Tõendamata on, et pärast hageja poolt köögikubude paigaldamist, oli ventilatsioonisüsteemi seadistamine ja tasakaalustamine müüja ülesanne. Lisaks on eriteadmistega isiku MP arvamuses märgitud, et katusel olev väljatõmbe ventilaator, mis peaks töötama rõhuanduri järgi, töötab käsitsi juhitava pööreteregulaatoriga. Samas järeldub arvamusest, et ventilaatori regulaator ei ole köögikubudega seonduva probleemi põhjuseks, kuna arvamuse kohaselt õhuvool läbi kubu ei katkenud ka siis, kui püstiku väljatõmbe ventilaator seisati. Seega ei ole leidnud kinnitust, et köögikubude kaudu toimuv katkematu õhuvool on põhjustatud müüja lepingurikkumisest. Katusel oleva ventilaatori regulaatori väljavahetamise kulu kohta ei ole hageja tõendeid esitanud ja see kulu ei sisaldu ka hageja kahjunõude kalkulatsioonis. Eeltoodust tulenevalt on põhjendamatu hageja nõue, mis puudutab korterite köögikubude normaalse töö tagamiseks lisa off-on elektriliste klappide paigaldamise kulu hüvitamist.
38.Seonduvalt parklakohtade joonimisega asus maakohus seisukohale, et hageja ei ole tuginenud asjaolule, et temale kuuluvad parklakohad oleks vääralt maha joonitud ning kolmandatele isikutele kuuluvate parklakohtadega seonduvalt ei saa hageja nõudeid esitada. Seda seisukohta ei ole hageja apellatsioonkaebuses vaidlustanud. Seonduvalt parklaplatsi kaldega on maakohus põhjendatult leidnud, et müüja lepingurikkumine on tõendamata. Kuigi ühelt fotolt nähtub vihmaloik, ei saa sellest järeldada, et parklat ei saa eesmärgipäraselt
kasutada. Vihmasaju korral on lompide tekkimine tavapärane ning üksnes sellest ei saa järeldada parkla ehitusnormidele mittevastavust. Eriteadmistega isiku MP arvamuse kohaselt on projekteerija seletuskirjas esitatud väide, et sadevesi on võimalik ära juhtida olemasolevasse restkaevu, asjatundmatu. MP arvamusest aga ei nähtu, millistele konkreetsetele ehitusnormidele tema seisukoht tugineb. Õige on maakohtu seisukoht, et hageja ei ole tõendanud, et platsi praegused kalded on vastuolus lepingu või mõne õigusaktiga.
39.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud, et kolmanda korruse koridori ventilatsiooni osas on rikutud lepingut. MP arvamusest nähtub, et ehitusprojekt ei näinud ette eraldi ventilatsiooni. Kuigi MP arvamuse kohaselt on koridori sisekliima halb, ei ole seda väidet toestatud mõõtmistega, mistõttu on MP väide oletuslik. Maakohus leidis põhjendatult, et hageja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks mõõtmiste tulemused, et koridori loomulik ventilatsioon ei tööta ja ei vasta seda valdkonda reguleerivatele normidele.
40.Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et hageja on müügilepingu rikkumisele tuginevast kahjunõudest loobunud. Asja materjalides on garantiitööde ülevaatuse aktid, milles hageja kinnitas, et kõik garantiilõpu tööd on teostatud ja rohkem nõudeid müüjale ei ole. Kolleegium märgib, et müügigarantii on müügilepingust eraldiseisev õigussuhe. VÕS § 230 lg 5 sätestab, et müügigarantii ei välista ega piira ostja õigust kasutada muid seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Garantiitööde ülevaatuse aktidest nähtuvalt on aktides viidatud garantiiperioodile ja garantiitöödele. Aktidest tuleneb, et hageja on kinnitanud garantiist tulenevate nõuete puudumist. Aktidest ei ilmne, et hageja oleks loobunud müügilepingu rikkumisele tuginemisest. Kostja ei ole tõendanud, et hageja tahteks oli loobuda ka müügilepingust tulenevatest nõuetest.
41.Maakohus on välja mõistnud kahju summas 16 644 eurot, mis koosneb järgnevast: 1) sanruumi põrandate lammutamine kanalisatsioonitoru avamiseks ja asendamiseks suurema läbimõõduga toruga – 4109 eurot; torude, trappide ja ühenduste materjalikulu 1803 eurot; 3) torude ja trappide vahetamise tööjõukulu - 5000 eurot; 4) sanruumi põrandate ehitamise ja viimistlemise kulu - 5732 eurot.
42.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on põhjendamatult mõistnud välja torude ja trappide vahetamise tööjõukulu 5000 eurot. Eriteadmistega isiku MP hinnakalkulatsioonist nähtub, et 5000 eurot on veetorustiku survestamise kulu (I kd tl 83). Selle kulu nõudmine on aga põhjendamatu, kuna kohus on leidnud, et müüja on veetorustiku surveproovid teostanud. Samuti märgib kolleegium, et 1803 euro puhul ei ole tegemist üksnes torude, trappide ja ühenduste materjalikuluga, vaid MP hinnakalkulatsioonist järeldub, et see summa hõlmab ka tööjõukulu. Kuigi ringkonnakohus leidis, et müüja on duširuumide põrandakaldega seotud puuduse kõrvaldanud, ei anna see alust kahjuhüvitise vähendamiseks. MP kalkulatsiooni kohaselt on äravoolu torude vahetamiseks vaja lammutada sanruumi põrandaid 59 m2 ulatuses. Ka sanruumi põrandate ehitamise maht on MP kalkulatsiooni kohaselt 59 m2. Sellest järelduvalt ei sõltu sanruumi põrandate lammutamise ja ehitamise maht ning hind sellest, kas eeltoodud töödega koos toimub ka põrandakalde suurendamine. Seega kuulub kostjalt väljamõistmisele 11 644 eurot ja seaduses sätestatud viivis alates kohtuotsuse jõustumisest. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
43.Lähtudes hagi rahuldamise ulatusest tuleb maakohtu menetluskulud jätta 6 % ulatuses kostja kanda ning 94 % ulatuses hageja kanda (TsMS § 163 lg 1). Arvestades maakohtu otsuse vaidlustatud osa ja asja lahendamise tulemust ringkonnakohtus, tuleb apellatsiooniastme
menetluskulud tuleb jätta 7 % ulatuses kostja kanda ja 93 % ulatuses hageja kanda (TsMS § 163 lg 1, § 171 lg 1). Tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2).
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.