Pankrotiõigus › Hagi nõude tunnustamiseks

Tsiviilasi nr 2-19-17639

NÕUDED, POOLTE SEISUKOHAD JA MENETLUSE KÄIK

Tsiviilasi nr 2-19-17639 le (pankrotis) (võlgnik). Amkori ja võlgniku vahelises kinnistu müügilepingus, millele hageja taotles registrist ligipääsu, puuduvad viited kohustusele võõrandada hagejale eelkirjeldatud korteriomand. − Sama lepingu punktis 4 leppisid Amkor, võlgnik ja Versobank AS kokku, et kinnistul olev hüpoteek hakkab tagama Versobank AS-i nõudeid võlgniku vastu, mis tulenevad Versobank AS-i ja Amkori vahelisest laenulepingust, mille võlgnik on Amkorilt üle võtnud. − Võlgniku ainuosanik ja juhatuse liige enne pankroti väljakuulutamist oli M. B.. M. B. on ka Amkori juhatuse liige ning 50% osaluse omanik. M. B. sai võlgniku ainuosanikuks 06.10.2016 ja juhatuse liikmeks 01.02.2017. Võlgniku osanikuks ja juhatuse liikmeks alates asutamisest 06.08.2015 kuni osaluse võõrandamiseni M. B.le oli vormistatud I. K.. − Saanud teada kinnistu võõrandamisest, uuris hageja kinnistule väljastatud ehitusloa kohta ning sai ehitisregistrist teada, et kinnistule on väljastatud ehitusluba juba 13.04.2015. − 08.05.2018 saatis hageja Amkorile ja võlgnikule kirja. Hageja teavitas kirja adressaate, et talle on saanud teatavaks, et kinnistule on väljastatud ehitusluba ning et Amkor ega võlgnikel ole ehitusloa väljastamisest kahe aasta jooksul täidetud kohustust võõrandada hagejale korteriomand ja parkimiskohad. Arvestades, et kinnistu oli võõrandatud Amkorilt võlgnikule, ei olnud Amkoril ka enam võimalik hagejale korteriomandit võõrandada. Sellega seoses oli hagejal tekkinud õigus nõuda leppetrahvi. Hageja palus endale hiljemalt 11.05.2018 teatada, milline on ehituse perspektiiv ning millal võiks tegelikult olla võimalik korteriomand üle anda. Hageja järelpärimisele ei vastanud kumbki adressaat. − 31.08.2017 oli hageja sunnitud oma kontori kolima endistest ruumidest uuele üüripinnale seoses endise üüripinna lammutamisega. 2017 aprill-2017 august üüris hageja kontoriruume aadressil Pärnu mnt 41 ja tasus selle eest üüri 846,24 eurot kuus koos käibemaksuga. Alates 01.09.2017 kuni tänaseni üürib hageja kontoriruume aadressil Mustamäe tee 4 ja tasub üüri 829,2 eurot kuus koos käibemaksuga. − 21. mail 2018 esitas hageja hagi Amkori, Staadioni 8 OÜ (pankrotis), M. B., Mirber Invest OÜ ja Triple J Eesti OÜ vastu. Hageja nõue on Harju Maakohtu menetluses asjana nr 2-18-7904. Asjas nr 2-18-7904 on hageja nõude tagatiseks seatud võlgniku omanduses olevale kinnistule Staadioni 8 kohtulik hüpoteek summas 400 000 eurot. − 22. aprillil 2019 kuulutati välja võlgniku pankrot. 16. mai 2019 määrusega jättis kohus asjas nr 2-18-7904 hageja rahalised nõuded võlgniku vastu viimase pankrotiga seoses läbi vaatamata. − Hageja esitas 25. juunil 2019 võlgniku pankrotimenetluses tähtaegselt oma nõudeavalduse, milles palus tunnustada esimeses järgus oma kahju hüvitamise ja viiviste nõuet võlgniku vastu summas 400 000 eurot ja teises järgus (pandiga tagamata osas) summas 55 220,61 eurot, sh põhinõue 424 533,63 eurot ja viivisenõue summas 30 686,98 eurot. − 9. oktoobril 2019 toimus nõuete kaitsmise koosolek, kus hageja nõue jäi tunnustamata, sest nõudele esitasid vastuväited Mirber Invest OÜ, Skill Kapital OÜ ja Versobank AS (likvideerimisel). Hageja hinnangul on 17.08.2015 Staadioni 8, Tallinn kinnistu müügilepinguga läinud AMKOR INVEST OÜ-lt üle ettevõte Staadioni 8 OÜ-le (pankrotis) lähtuvalt asjaolust,

Tsiviilasi nr 2-19-17639 et Amkor andis pankrotivõlgnikule üle kogu varakogumi, mille kaudu ta tegutses; nii Amkori kui ka pankrotivõlgniku tegevus seisnes ainult kinnistu Staadioni 8 arendamises; pankrotivõlgnik sai kogu oma praeguse varakogumi, mille kaudu ta tegutseb Amkorilt; Amkor andis pankrotivõlgnikule üle laenulepingu koos seda tagava hüpoteegiga, mille abil kavatsetakse kinnistut arendada; Amkori juhatuse liikmest M. B.st sai mõni aeg pärast kinnistu võõrandamist pankrotivõlgniku omanik ja juhatuse liige. Juhatuse liige on ühtlasi mõlema äriühingu ainus personal; M. B. on nii Amkori kui ka pankrotivõlgniku ainuosanik ja tegelik kasusaaja. − Hageja nõue koosneb leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõudest (kahju hüvitamine täitmise asemel korteriomandi ja kolme parkimiskoha ulatuses ning üürikulu, mida on hageja pidanud kandma põhjusel, et talle ei ole tähtaegselt korteriomandit üle antud) ning viivisenõudest kokku summas 455 220,61 eurot. Vastuseks kostjate vastuväidetele märkis hageja: − Kostjate I ja II väide, et hageja nõue on lõppenud suulise kokkuleppe alusel hageja endise juhatuse liikme P. K.i ning AMKOR INVEST OÜ (edaspidi Amkor) juhatuse liikme (ning ühtlasi kostjate I ja II juhatuse liikme) M. B. vahel on vale ning tõendamata. Hagejale teadaolevalt mingit sellist kokkulepet sõlmitud ei ole. Kostjad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis sellise kokkuleppe olemasolu tõendaks. Täiendavalt puudusid P. K.il volitused kostjate poolt välja toodud kokkuleppe sõlmimiseks ning kokkulepe oleks olnud ka tühine vorminõuete järgimata jätmise tõttu. − Kostjad I ja II on vastuse punktides 4.5-4.12 leidnud, et hageja kahjunõude suurus büroopinna ja parkimiskohtade väärtuse ning üürikulu osas on valesti arvutatud, sest hageja ei tohiks kahju summa sisse arvestada käibemaksu summat. Hageja jääb oma hagiavalduses esitatud põhjenduste juurde, et kuna ta saab sisendkäibemaksu maha arvata üksnes ca 3% ulatuses, siis on ülejäänud 97% käibemaksust hageja kahjuks. Maksuvaba käibe osakaalu ulatuses maksumaksja kogukäibes, ei saa maksumaksja sisendkäibemaksu maha arvata ega seda mingilgi moel tagasi nõuda või tasaarvestada. − Kostjad I ja II leidnud, et hageja üüripinna kulu on suurem kui hageja tegelik kahju, sest üüriruumid hõlmasid ka keldriboksi, mida aga Amkor/pankrotivõlgnik lepingu alusel hagejale üle andma ei pidanud. Hageja sellega ei nõustu, kuivõrd hageja üüriruumid on oluliselt väiksemad, kui korteriomand, mille Amkor/pankrotivõlgnik lepinguga hagejale üle andma kohustus. − Täiendavalt juhtis hageja ettevõtte ülemineku tõendamisel tähelepanu sellele, et Staadioni 8 OÜ (pankrotis) aadress on asutamisest kuni siiani olnud sama – Lootuse pst 80a ning Staadioni 8 OÜ (pankrotis) oli registreeritud antud aadressile nii siis, kui I. K. oli äriühingu omanikuks ja juhatuse liikmeks, kui ka siis, kui selleks sai M. B.. Hageja palus jätta menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. Hageja menetluskulude nimekirja, täiendavalt esitatud menetluskulude nimekirjade ja kohtuistungi aja kohaselt kokku 6059,15 eurot. Hageja taotles kuludelt viivise väljamõistmist. Kostjate menetluskulude nimekirjades toodud kuludele vaidles hageja vastu.

Tsiviilasi nr 2-19-17639 − Kirjeldatud kompromisskokkulepe sõlmiti M. B. (kes samaaegselt esindas ka Amkori) ja hageja juhatuse liikme P. K.i vahel suuliselt. − Eeltoodust lähtuvalt eeldas M. B. heauskselt, et müügilepingus ettenähtud Amkori kohustus seoses Staadioni tn 8 kinnistuga on lõppenud. Juriidiliselt olnuks korrektne Müügilepingus sätestatud Amkori kohustuse lõppemise kohta sõlmida ka notariaalne kokkulepe, kuid see jäi sõlmimata. − Hageja poolt 08.05.2018. a AMKOR INVEST OÜ-le Staadioni 8 OÜ-le edastatud pretensioon seoses müügilepinguga, tuli M. B.le ootamatult. Enne seisukoha kujundamist oli hageja jõudnud hagiga kohtusse pöörduda. − Hageja 24.05.2017. a üldkoosoleku p 9 konkreetselt räägitakse kõnealusest kontoripinnast, kuid vaatamata sellele hageja „ei pea vajalikuks“ selles küsimuses Amkori poole pöörduda. Hageja selline käitumine (kontoripinnaga lubati tegelema hakata 24.05.2017. a, kuid reaalselt justkui ehitusregistri andmeid vaadati 01.05.2018.a) kinnitab kompromisskokkuleppe olemasolu. − Kostjate I ja II hinnangul on hagi alusetu, sest Staadioni 8 OÜ (pankrotis) ei ole Amkorilt ettevõtet omandanud. Hageja väited ettevõtte ülemineku kohta on alusetud. Staadioni 8 OÜ omandas Amkorilt kinnistu, mitte ettevõtte. Kõik hageja nõuded baseeruvad ettevõtte ülemineku asjaolul. − Amkori ja Staadioni 8 OÜ vahel sõlmiti kinnistu müügileping 17.08.2015. a. Sellel ajal oli Staadioni 8 OÜ (pankrotis) ainuosanik ja juhatuse liige I. K.. Müügilepingu p 3.1.5 ja 4.1 nähtuvalt toimus kinnistu eest ostuhinna tasumine 720 000 euro ulatuses ja samuti võttis tehingu raames Staadioni 8 OÜ üle Amkori kohustused kostja III (Versobank) ees. M. B. oli varasemalt Amkori laenukohustust isiklikult käendanud ja jäi seda ka edaspidiselt tegema, sest kostja III ei olnud nõus vastasel juhul tehingut tegema. − Peagi pärast Staadioni 8 OÜ (pankrotis) poolt kinnistu omandamist selgus, et erinevate planeeringualaste küsimuste tõttu ei ole kohene ehitustegevus mõistlik. − Pärast Staadioni 8 OÜ (pankrotis) poolt Amkorilt kinnistu soetamist langesid ära I. K.i poolt plaanitud rahastusallikad, millega plaaniti tasuda Staadioni 8 OÜ (pankrotis) jooksvaid laenukohustusi kostja 3 ees. Sellel otstarbel võttis Staadioni 8 OÜ (pankrotis) kostjatelt lühiajaliselt laenu kuniks ta kiirelt rahastaja leiab. Umbes aasta aega pärast müügitehingut soovis I. K. Staadioni 8 OÜ (pankrotis) äriprojektist väljuda ehk kinnistu Amkorile tagasi võõrandada. Olukorras, kus kostjad oli muutunud Staadioni 8 OÜ (pankrotis) suurvõlausaldajaks oli Staadioni 8 OÜ (pankrotis) müük kostjatele või nendega seotud isikutele loogiline. − 2016. a oktoobris struktureeriti tehing nii, et varasem müügitehing pöörati tagasi selliselt, et I. K. võõrandab oma osaluse Staadioni 8 OÜ-s (pankrotis) M. B.le, mis oli kõige lihtsam ja odavam viis. 06.10.2016. a võõrandas I. K. Staadioni 8 OÜ (pankrotis) osaluse tervikuna MB-le. Inimlikel põhjustel ununed kandeavalduse tegemine juhatuse muutmiseks pärast notaritehingut ja Staadioni 8 OÜ tegi seda alles 31.01.2017. a. − Kostjad I ja II leiavad, et Amkori „muu vara puudumine“ peale kinnistu ei oma üldse tähtsust. Samas see väide on ümber lükatud ainuüksi Amkori ja Staadioni 8 OÜ (pankrotis) vahel 17.08.2015. a. sõlmitud müügilepingu p 3.1.5 ja 4.1, mille nähtuvalt tasuti kinnistu eest kostjale 720 000 eurot, mis on kajastatud ka Amkori 2016. a majandusaasta aruandes. Müügilepingu tulemusel asendus Amkor varakogumis kinnistu müügihinnaga. Kostjate I ja II hinnangul on ainuüksi selle väitega ettevõtte ülemineku väide ümber lükatud. − Hageja väited ettevõtte ülemineku kohta Staadioni 8 OÜ-le (pankrotis) ainetud. Siit tulenevalt ei saanud ka Staadioni 8 OÜ-le (pankrotis) ettevõtte ülemineku pinnalt hageja ees mitte mingeid kohustusi tekkida. Seega kõik hageja nõuded on alusetud.

Tsiviilasi nr 2-19-17639 − Vastavalt hageja ja M. B. (Amkori nimel) vahel sõlmitud kokkuleppele lõppesid müügilepingust tulenevad hageja õigused hiljemalt 08.06.2010. a. − Kostjad paluvad leppetrahvi nõude rahuldamata jätta ainuüksi seetõttu, et hageja ei ole mõistliku aja jooksul leppetrahvi nõudnud ega selle nõudmise kavatsusest teatanud. − Kostjate I ja II hinnangul kuivõrd hagejal ei ole müügilepingu p 6.1.3 tulenevat kehtivat nõuet, siis on alusetud ka kõik kahju hüvitamise nõuded. Siiski isegi juhul, kui kohtu arvates on kahju nõude alused olemas, siis hageja poolt märgitud kahjuhüvitis ei ole olulises osas põhjendatud. − Kostjate I ja II hinnangul saaks hagi rahuldamise korral hageja kahjunõue korteriomandi ja parkimiskohtade pinnalt olla maksimaalselt 306 412,50 + 32 500 = 338 912,05 EUR ning üürikulu pinnalt ei saa hüvitis olla suurem kui (4x 675,20 + 19,73x 691) 16 334,23 eurot. Kuivõrd hageja rahalised nõuded on tervikuna alusetud, siis on alusetud ka viivise nõuded. Kostjad I ja II palusid jätta menetluskulud hageja kanda. Kostjate I ja II menetluskulud olid nimekirja ja kohtuistungi aja kohaselt 3063,20 eurot kummagi kostja osas. Kostjad 1 ja 2 kinnitasid, et nad ei ole käibemaksukohuslased ning kõik kulud on kantud seoses kõnealuse kohtumenetlusega. Kostjad 1 ja 2 taotlesid kuludelt viivise väljamõistmist. Kostjad I ja II seisukohta hageja menetluskulude nimekirjadele tähtaegselt ei esitanud.

Tsiviilasi nr 2-19-17639 Kuna hagejal on võimalik tagasi saada 3% käibemaksust (vt hagiavalduse p. 2.39 – 2.42) ehk 195 eurot, siis on lõplikuks kahju suuruseks seoses lepinguga lubatud korteriomandist ja parkimiskohtadest ilmajäämise tõttu 328 500 – 195 = 328 305 eurot. − Kostja III hinnangul peab mistahes lepingust tulenevad nõuded hageja esitama Amkori mitte võlgniku vastu. Kostja III palus jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja menetluskulud olid nimekirja kohaselt 5647,20 eurot. Kostja kinnitas, et ta ei saa krediidiasutusena käibemaksu tagasi ja kõik kulud on kantud käesoleva tsiviilasjaga. Kostja taotles kuludelt viivise väljamõistmist. Kostja vaidles hageja menetluskuludele vastu.

KOHTU PÕHJENDUSED

Tsiviilasi nr 2-19-17639 − Staadioni 8 OÜ (pankrotis) pankrotimenetluses 09.10.2019.a toimunud nõuete kaitsmise koosoleku käigus ei osutunud tunnustatuks Mittetulundusühing EESTI SPORDISELTS KALEV poolt esitatud nõue Staadioni 8 OÜ (pankrotis) vastu kogusummas 455 220,61 eurot. − Hageja, AMKOR INVEST OÜ, Osaühing Valdor Holding ja Osaühing Planetplus sõlmisid 15.04.2010 notariaalse kokkuleppe pealkirjaga: „Eelmärke kustutamise avaldus; Kokkulepe hoonestusõiguse lõpetamise kohta; Kinnistu tagasiostuavaldus; Ostueesõiguse teostamisest ja ostueesõiguse kandest loobumise avaldus; Kinnistu müügileping; Täiendavad kokkulepped ja asjaõiguslepingud“ (Leping). Osas, mis puudutab hageja ja Amkori vahelisi suhteid, müüs hageja Lepingu alusel Amkorile kinnistu aadressiga Staadioni tn 8 ning kinnistu omand läks Amkorile üle. (I kd tl 1823p) − Lepingu punktis 6 leppisid hageja ja Amkor muu hulgas kokku järgmises: 6.1.3 – Kahe aasta jooksul pärast Staadioni tn 8 kinnistu suhtes detailplaneeringu kehtestamist ja ehitusprojektile ehitusloa väljastamist kohaliku omavalitsuse poolt kohustub Amkor võõrandama hagejale Lepingu esemeks oleva kinnistu korteriomanditeks jagamise tulemusel tekkiva korteriomandi (bürooruumi), mille üldpind on 150 m2, mille suurus võib muutuda +/- 3 m2 ja mis paikneb ehitise pargipoolses küljes, ning 3 parkimiskohta tasuta või hinnaga 1 kroon. Võõrandatav korteriomand ja parkimiskohad peavad olema koormamata kolmandate isikute õigustega ning hoonele peab olema väljastatud kasutusluba. (I kd tl 21) 6.1.4 – Juhul, kui Amkor ei täida tähtaegselt Lepingu punktis 6.1.3 nimetatud kohustust, on hagejal õigus nõuda Amkorilt leppetrahvi summas 1 000 000 krooni. (I kd tl 21) − Lepingu allkirjastas Amkori nimel juhatuse liige M. B.. − Staadioni tn 8, Tallinn kinnistule väjastati ehitusluba äripindadega korterelamu püstitamiseks 13.04.2015; − Amkor võõrandas 17.08.2015 Staadioni 8, Tallinn asuva kinnistu Staadioni 8 OÜ-le (pankrotis) (võlgnik). − Amkori ja võlgniku vahelises kinnistu müügilepingus, millele hageja taotles registrist ligipääsu, puuduvad viited kohustusele võõrandada hagejale eelkirjeldatud korteriomand. − Sama lepingu punktis 4 leppisid Amkor, võlgnik ja Versobank AS kokku, et kinnistul olev hüpoteek hakkab tagama Versobank AS-i nõudeid võlgniku vastu, mis tulenevad Versobank AS-i ja Amkori vahelisest laenulepingust, mille võlgnik on Amkorilt üle võtnud.

Tsiviilasi nr 2-19-17639 ehk tähtaegselt. Edasi tuvastab kohus, kas kostjate vastuväited hageja nõudele on sisuliselt põhjendatud.

Tsiviilasi nr 2-19-17639 korraga ja ühe tehinguga (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-82-10, p-d 12 ja 13). TsÜS § 6 lg-s 3 sätestatud spetsialiteedi põhimõtte kohaselt tuleb iga ettevõttesse kuuluv õigus üle anda eraldi käsutustehinguga, mistõttu ei ole õige seisukoht, et ettevõte saab üle minna ainult ühel õiguslikul alusel (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-105-09, p 12; lahend nr 3-2-1-82-10, p 13; lahend nr 3-2-1-113-11, p 47). Ettevõtte üleminekuga on tegemist juhul, kui üle läheb majandusüksus, mis säilitab oma identiteedi (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-82-10, p 16). TsMS § 230 lg 1 järgi on hageja kohustuseks tõendada, et ettevõte on üle läinud. Kohus selgitab, et ettevõtte üleminek tuvastatakse kriteeriumite kogumi ja nende koosmõju kaudu ning seejuures võib erinevates vaidlustes olla eri tüüpi ettevõtete puhul ettevõtte ülemineku kriteeriumitel erinev kaal (RKHKo 01.06.2011 nr 3-3-1-20-11, p 11). Ettevõtte ülemineku kriteeriumide universaalset ja alati ühtmoodi kohaldatavat kataloogi anda ei ole võimalik. Riigikohus on lahendi nr 2-16-5282 p-s 9 osutanud ettevõtte ülemineku mõiste sisustamisel ka Euroopa Liidu Nõukogu 12.03.2001 direktiivile 2001/23/EÜ „Äriühingute, ettevõtete või äriühingute või ettevõtete osade üleminekul töötajate õigusi kaitsvate liikmesriikide seaduste ühtlustamise kohta“. Selle direktiivi art 1 mõttes on üleminekuga tegemist juhul, kui üle läheb identiteedi säilitav majandusüksus, mis tähendab ressursside organiseeritud koondamist, mille eesmärk on majandustegevus põhi- või kõrvaltegevusena. Euroopa Kohus on selgitanud, et 2001/23/EÜ kohaldamiseks tuleb tuvastada, kas üleminek puudutab majandusüksust, mis säilitab pärast tööandja vahetumist oma identiteedi. Sealjuures on otstarbekas hinnata vähemalt järgmiste kriteeriumite täidetust (Riigikohtu halduskolleegiumi praktika alates 1. juuni 2011 otsusest haldusasjas nr 3-3-1-20-11, vt eelkõige p 11; Euroopa Kohtu praktika alates 18. märtsi 1986 otsusest kohtuasjas nr 24/85: Spijkers, ECLI:EU:C:1986:127, eelkõige p 13): − ettevõtte tüüp; − kinnisasja, tootmisvahendite ja muude materiaalsete vahendite üleminek; − immateriaalsete vahendite ja organisatsiooni ülevõtmine; − kliendi- ja hankijasuhete jätkuvus; − üleminekule eelneva ja sellele järgneva tegevuse sarnasus; − majandustegevuse jätkuvus, ja kui tegevus oli vahepeal katkenud, siis katkestuse aeg; − nn väheste vahenditega ettevõtete puhul on eriti oluline personali säilitamine; − ettevõtja omandaja varasem tegevus; − üleandja ja omandaja tegevuskoht, juhtorganite liikmete kattuvus. Need tingimused on kohustusliku tervikliku hindamise üksikud elemendid, mistõttu ei saa neid hinnata eraldiseisvatena (Euroopa Kohtu 26. novembri 2015 otsus kohtuasjas nr C509/14: ADIF, ECLI:EU:C:2015:781, p 32, samuti 20. jaanuari 2011 otsus kohtuasjas nr C-463/09: CLECE, ECLI:EU:C:2011:24, p 34 ja neis viidatud varasem praktika; sarnaselt Riigikohtu 16. aprilli 2012 otsus haldusasjas nr 3-3-1-6-12, p 12, ning 20. oktoobri 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-82-10, p 17; vt kokkuvõtvalt Vutt, M. Ettevõtte üleminek. Kohtupraktika analüüs. Tartu 2010, kättesaadav Riigikohtu veebilehel, lk 9–10). Lähtuvalt Riigikohtu 12.06.2019 lahendist tsiviilasjas nr 2-18-2908 ei pea ettevõtte ülemineku jaatamiseks korraga olemas olema kõik eespool väljatoodud elemendid (p 12). Olukorras, kus esineb põhjendatud kahtlus, et ettevõtte üleminekut soovitakse varjata, võib olla piisav tuvastada asjade ja õiguste tegelik üleminek ning sellest omakorda järeldada ettevõtte üleandja ja omandaja vastavat tahet.

Tsiviilasi nr 2-19-17639 Kohus selgitab ka, et Riigikohus on märkinud, et ettevõtte üleminekut eitav kostja peab oma vastuväiteid põhjendama ja tõenditega tõendama, paljasõnaline hageja väidete lauseitamine ei ole piisav (vt selle kohta Riigikohtu lahend 3-2-1-54-04 p 18, 19). Seega muutub varjatud ettevõtte ülemineku korral poolte tõendamiskoormis.

Tsiviilasi nr 2-19-17639 optimaalsem tehing struktureerida selliselt, et kinnistu soetamise raames võetakse laen üle ja ülejäänud osas tasutakse ostuhind rahas. Kuna sellise struktuuri puhul puudus vajadus hüpoteekide muutmiseks, vähenesid oluliselt notarikulud ja riigilõivud (II ld tl 4). Hageja tõi välja ka, et kostjad I ja II ning M. B. ise andsid Staadioni 8 OÜ-le (pankrotis) tagatisena laenuna piisava rahasumma kinnistu omandamiseks (II kd tl 80). Kostjad ei ole antud väitele vastuväiteid esitanud. Eelpooltoodust nähtuvalt saab kohus asuda seisukohale, et 17.08.2015.a müügilepingu alusel läksid AMKOR INVEST OÜ-lt Staadioni 8 OÜ-le (pankrotis) üle kinnistu asukohaga Staadioni 8, Tallinn, AMKOR INVEST OÜ ja Versobank AS-i vahel sõlmitud laenuleping, mille tagatiseks oli seatud hüpoteek Staadioni 8, Tallinn kinnistule, kehtima jäi M. B. isiklik käendus antud laenulepingule, mille eest M. B.le 17.08.2015 müügilepingus tasu ette ei nähtud. Hageja toob välja, et AMKOR INVEST OÜ poolt Staadioni 8 OÜ-le (pankrotis) üle antud Staadioni 8, Tallinn kinnistu moodustas sisuliselt kogu Amkori vara, kuivõrd Amkordile ei kuulunud kinnistu ülemineku hetkel rohkem kinnistuid ega muud avalikest registritest nähtavat vara ning tõendab väidet kinnistusraamatu väljavõtte ja AMKOR INVEST OÜ kehtivate seoste väljavõttega äriregistrist – I kd tl 63-64). Kostjate hinnangul ei oma Amkori „muu vara puudumine“ peale kinnistu tähtsust ning AMKOR INVEST OÜ-d ei sa pidada pärast Staadioni 8 kinnistu müüki nö tühjaks äriühinguks, kuivõrd Amkorile laekus Staadioni 8, Tallinn kinnistu müügist 720 000 eurot, mis vastab turutingimustel kinnistu müügile (II kd tl 5, 70p-71). Kostjate hinnangul on seeläbi ümber lükatud hageja väide ettevõtte ülemineku kohta, kuivõrd Amkor ei ole võlgnikule üle andnud kogu varakogumit. Kohus juhib poolte tähelepanu asjaolule, et Riigikohus on oma 15.06.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-41-11 öelnud, et ettevõtte ülemineku eelduseks ei ole üleandja kogu majandustegevuse lõppemine. Oluline on teha kindlaks see, kas kostjale läks üle selline vara, millega seotud tegevuse tööandja lõpetas ja mida kostja jätkas (p 15). Seega ettevõtte ülemineku tuvastamiseks ei pea olema üleandev ettevõte pärast üleandmist varatu. Kohtu hinnangul ei ole siinkohal asjakohased kostja III väited selle kohta, et AMKOR INVEST OÜ ei kasutanud Staadioni 8, Tallinn asuvat kinnistut tulu teenimise eesmärgil (II kd tl 70p), viidates Riigikohtu lahendile haldusasjas nr 3-3-1-85-12, milles Riigikohus leidis, et ettevõttena ei ole võimalik käsitada varakogumit, mis ei osale majandustegevuses. Seda isegi juhul, kui tegemist on äriühingu ainukese varaga (p 15). Seejuures toob kostja III välja, et Staadioni tn 8, Tallinn kinnistu võõrandamine toimus turutingimustel ja kostjad ei ole välja toonud, et Amkor 17.08.2015.a müügitehingust tulu ei teeninud. Kostjad ei ole tõendanud, et AMKOR INVEST OÜ-l puudus igasugune vastava kinnistuga seotud majandustegevus või üldse mingisugunegi reaalne tegevus. Vastupidiselt on hageja tõendanud AMKOR INVEST OÜ majandusaasta aruannetega, et AMKOR INVEST OÜ jätkas 2014. ja 2015.a tegevust müügi eesmärgil ostetud kinnistu Staadioni 8 arendusega (I kd tl 65-76p) ning eesmärgistatud tegevust tõendab ka 13.04.2015.a väljastatud ehitusluba antud kinnistule (I kd tl 39). Eelpooltoodust nähtuvalt saab kohus asuda seisukohale, et käesolevas tsiviilasjas andis AMKOR INVEST OÜ Staadioni 8 OÜ-le (pankrotis) üle sellise vara (käesoleval juhul Staadioni 8, Tallinn kinnistu, kinnistuga seotud laenulepingu ning 13.04.2015 väljastatud ehitusloa), millega seotud tegevuse AMKOR INVEST OÜ lõpetas ja mida Staadioni 8 OÜ (pankrotis) jätkas ehk Staadioni 8, Tallinn kinnistu arendamisega.

Tsiviilasi nr 2-19-17639 AMKOR INVEST OÜ esmakande aeg on 11.12.2009, asutajaks M. B., osanikeks alates 21.05.2012 võrdsetes osades M. B. ja TRIPLE J LIMITED ja juhatuse liikmeks teiste hulgas ka M. B.. (I kd tl 35-36) Staadioni 8 OÜ (pankrotis) asutaja oli I. K., kes oli asutamisel ka osaühingu ainus osanik. Alates 06.10.2016 oli Staadioni 8 OÜ (pankrotis) ainuomanik M. B., kes oli antud äriühingu ainus juhatuse liige alates 01.02.2017.a. (I kd tl 34-34p). Hageja toob välja I. K.i ja M. B. varasemad majanduslikud seosed ning väidab, et M. B. kasutas I. K.i võlgniku asutamisel nö variisikuna, et mitte muuta oma isiklikku seost selle äriühinguga liiga ilmselgeks ning seeläbi leiab hageja, et võlgnik pidi kinnistu ostmisel olema teadlik sellel lasuvast hageja nõudest ning sellest, et M. B. on eesmärgipäraselt tegutsenud hageja kahjustamise eesmärgil. (I kd tl 97-102p) Kostjate I ja II vastuväite kohaselt ei ole hageja oletuse kinnituseks esitatud tõendid asjakohased ning Amkori ja Staadioni 8 OÜ (pankrotis) omanike struktuur ei oma üldse tähtsust, samas ei eita kostjad I ja II, et M. B. ja I. K. on pikaaegsed tuttavad (II kd tl 5-5p). Kostja III toob välja, et hageja väited selle kohta, et nii Amkori, kui võlgniku tegevust viis ellu ning juhtis M. B. on täielikult oletuslikud ja tõendamata ning hageja ei ole tõendanud, et võlgnikul või I. K.il pidi olema teadmine sellest, millistel motiividel Amkor Staadioni tn 8 kinnistu müügilepingu sõlmis (II kd tl 71-71p). Kostjad I ja II toovad välja, et umbes aasta aega pärast müügitehingut soovis I. K. Staadioni 8 OÜ (pankrotis) äriprojektist väljuda ehk kinnistu Amkorile tagasi võõrandada, kuivõrd pärast Amkorilt kinnistu soetamist langesid ära I. K.i poolt planeeritud rahastusallikad, millega plaaniti tasuda Staadioni 8 OÜ (pankrotis) jooksvaid laenukohustusi kostja III ees ning et selleks otstarbeks oli Staadioni 8 OÜ (pankrotis) võtnud kostjatelt laene, olid kostjad muutunud Staadioni 8 OÜ (pankrotis) suurvõlausaldajateks ning Staadioni 8 OÜ (pankrotis) müük kostjatele või nendega seotud isikutele oli selles valguses loogiline. Tehing struktureeriti nii, et varasem müügitehing pöörati tagasi selliselt, et I. K.i võõrandas 06.10.2016.a oma osaluse Staadioni 8 OÜ-s (pankrotis) M. B.le. Väidetavalt inimlikel põhjustel ununes kandeavaldus juhatuse muutmise kohta koheselt teha ning Staadioni 8 OÜ (pankrotis) tegi seda alles 31.01.2017.a.(II kd tl 4p). Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-131-11 leidnud, et asjaolu, et ettevõtte üleandja ja omandaja juhtorganite liikmed ja omanikud on samad, võib olla ettevõtte üleminekut kinnitavaks argumendiks (p 10). Riigikohus on haldusasjas nr 3-3-1-20-11 öelnud, et kolleegiumi hinnangul ei olnud selles asjas määravaks, et äriühingute juhatuse liikmed olid varasemalt äripartnerid (p 11). Kohus leiab, et käesolevas asjas on hageja poolt tõendanud äriühingute juhtorganite liikmete kattuvus M. B. isiku näol. Kohtu hinnangul on mõneti olulisem see, kes oli Staadioni 8 OÜ (pankrotis) osanik ja juhatuse liige pankroti väljakuulutamise eelselt, mitte asutamisel. Seejuures on nii hageja poolt tõendatud, kui kostjate I ja II poolt omaks võetud, et I. K. ja M. B. olid ka tuttavad ja äripartnerid. Küll ei ole kohtu hinnangul tõendatud hageja väide, et I. K. pidi olema teadlik, millistel motiividel müüb Amkor Staadioni 8 kinnistu ning et M. B. eesmärk oli hagejat kahjustada. Kohtu hinnangul on ettevõtte võimaliku ülemineku hindamisel oluline analüüsida muuhulgas ka juhtorganite liikmete kattuvust lähtuvalt Riigikohtu varasemast praktikast, kuid seejuures ei lähtu kohus võimaliku ülemineku hindamisel juhtorganiste liikmete kattuvusest primaarse hindamiskriteeriumina. Hageja on viidanud asjaolule, et Staadioni 8 OÜ (pankrotis) asutamisel registreeriti antud äriühing aadressile Lootuse pst 80a, Tallinn ning ka pärast M. B. äriühingu ainuosanikuks saamist 06.10.2016 ega juhatuse liikmeks saamist 01.02.2017 ei ole äriühingu aadress äriregistri andmetes muutunud (I kd tl 34-34p).

Tsiviilasi nr 2-19-17639 Kostjad ei ole antud väitele seisukohti ega tõendeid, mis tõendaksid vastupidist esitanud. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-129-11 öelnud, et ainuüksi selle tuvastamine, et isik I kasutab samu ruume ja müüb samu kaupu kui isik II, et isikute töötajad kattuvad osaliselt, isikute ärinimed on sarnased ning isikud on seotud juhtorganite kaudu, ei anna alust VÕS § 182 kohaldamiseks. (p 11). Kohtu hinnangul on hageja poolt väljatoodud asjaolu äriühingu aadressi mittemuutmisest olukorras, kus muutus äriühingu ainuosanik ja juhatus, puudusid töölepingu alusel töötavad töötajad ja tegevus oli suunatud konkreetse kinnistu arendamisele, täiendavaks argumendiks, mis tõendab AMKOR INVEST OÜ poolt M. B. ja Staadioni 8 OÜ (pankrotis) poolt I. K.i olulist seotust, kuid omab kaalu ettevõtte võimaliku ülemineku hindamisel kogumis, mitte eraldiseisva argumendina. Kohtu hinnangul on eelpooltooduga mh välja toodud üleminekule eelneva ja sellele järgneva tegevuse sarnasuse – mõlema äriühingu, nii AMKOR INVEST OÜ, kui Staadioni 8 OÜ (pankrotis) tegevus oli seotud Staadioni 8, Tallinn kinnistu arendamisega. Hageja on esitanud tõendid, millest lähtuvalt oli AMKOR INVEST OÜ tegevus suunatud Staadioni 8 kinnistu arendamisele, seejuures võõrandati Staadioni 8 OÜ-le (pankrotis) kinnistu, millele oli samal aastal väljastatud ehitusluba. Kostjad I ja II tõid hagivastuses välja, et pärast kinnistu omandamist selgus, et erinevate planeeringualaste küsimuste tõttu ei ole kohene ehitustegevus mõistlik ning kuigi eeldati, et tegemist on kiire muudatusega ja sellega asuti tegelema, siis erinevatel põhjustel jäi kõik toppama (II kd tl 4). Kostja III hinnangul ei ole ettevõtte ülemineku seisukohast tähtis, kas ning kuidas asus võlgnik pärast müügitehingut Staadioni 8 kinnistut kasutama lähtudes asjaolust, et kostja III ei hinda Staadioni 8, Tallinn kinnistut majandusüksusena. Kohus kostja III seisukohaga ei nõustu ning viitab, et ettevõtte võimaliku ülemineku hindamisel on vajalik mh anda hinnang ka nii üleminekule eelneva ja sellele järgneva tegevuse sarnasusele, kui ka majandustegevuse jätkuvusele ja selle võimaliku vahepealse katkemise puhul katkestuse ajale. Kohus peab vajalikuks siinkohal selgitada, et ettevõte on majandusüksus, mille kaudu isik tegutseb (TsÜS § 661). Majandusüksus tähendab inimeste ja vara organiseeritud kogumit, mis võimaldab viia ellu konkreetse eesmärgiga majandustegevust (Euroopa Kohtu otsus C151/09, p 26). Ettevõttesse kuuluvad ettevõtte majandamisega seotud ja selle majandamist teenivad asjad, õigused ja kohustused, muu hulgas ettevõttega seotud lepingud (VÕS § 180 lg). Olemuselt on ettevõte seega individuaaltunnustega varakogum. Seega on ettevõtte ülemineku hindamisel oluline tuvastada, milline varakogum moodustas ettevõtte, mille kaudu AMKOR INVEST OÜ tegutses. Kohus on varasemalt tuvastanud, et AMKOR INVEST OÜ-le kuulus vahetult enne 17.08.2015.a toimunud müügitehingut kinnistu asukohaga Staadioni 8, Tallinn, millega oli seotud AMKOR INVEST OÜ ja Versobank AS vahel 05.09.2014.a sõlmitud laenuleping ning AMKOR INVEST OÜ tegeles nii majandusaasta aruannetest, kui 13.04.2015.a antud kinnistule väljastatud ehitusloast nähtuvalt Staadioni 8, Tallinn kinnistu arendamisega, mille eesmärgiks oli hiljemalt 2015.a alustada ehitustegevusega, paralleelselt sellega korterite müügiga või arendus müüa. 17.08.2015.a müüs AMKOR INVEST OÜ Staadioni tn 8, Tallinn kinnistu Staadioni 8 OÜle (pankrotis), mille kohta on kostjad välja toonud, et tehing toimus turutingimustel. Kostjad ei ole välja toonud ega tõendanud, et AMKOR INVEST OÜ ei teeninud Staadioni tn 8 kinnistu müügist tulu. Kostjate vastuväide, et juhul, kui iga kinnisasi moodustaks eraldi ettevõtte, ei julgeks keegi enam kinnistuid osta (II kd tl 5; 133), on kohtu hinnangul utreeritud ning ei lähtu käesoleva vaidluse asjaoludest. Eelpooltoodust lähtuvalt saab kohus asuda seisukohale, et Staadioni 8, Tallinn kinnistu oli muutunud majandusüksuseks ja antud kinnisvara oli rakendatud tulu teenimise eesmärgil.

Tsiviilasi nr 2-19-17639

Eelpooltoodust lähtuvalt saab kohus hinnata ka majandustegevuse jätkuvust, kuivõrd kohtu ette toodud asjaoludest ja tõenditest nähtub, et Staadioni 8 OÜ (pankrotis) soovis Staadioni 8 kinnistu omandamise järgselt jätkata arendustegevust sealt, kus AMKOR INVEST OÜ tegevus kinnistu arendamisel pooleli jäi. Hageja tõi välja, et Staadioni 8 OÜ (pankrotis) nimi viitab sellele, et äriühing on loodud just ja ainult selle kinnistu arendamiseks (I kd tl 11). Kostja III vaidleb hageja väitele vastu ning märgib, et see, kas võlgnik plaanis Staadioni 8 kinnistust teha majandusüksuse ning sellelt teenida tulu ei oma tähtsust olukorras, kus Amkor müüs võlgnikule kinnistu, mis ei olnud käsitletav majandusüksusena ning täiendavalt ei esine kostja II hinnangul ühtegi õiguslikku alust, millest tulenevalt hageja saaks väita, et võlgniku ärinimi tähendab automaatselt seda, et võlgnik plaanis tegutseda üksnes Staadioni 8 kinnistu arendamisega (II kd tl 133). Kohus nõustub kostjaga III osaliselt – ärinimi ei piira äriühingu tegevust konkreetse objekti ja/ või tegevusvaldkonnaga ning ärinime muutmine on tavapärane praktika. Küll aga on kohus eelnevalt põhjendanud, millest lähtuvalt ta hindab, et Staadioni 8, Tallinn kinnistut tuleb pidada ettevõtteks tervikliku majandusüksuse tähenduses. Kohus nõustub ka hagejaga, et Staadioni 8 OÜ (pankrotis) ärinimi viitab otsesele seosele kinnistuga, mille Staadioni 8 OÜ (pankrotis) omandas 11 päeva pärast äriühingu asutamist ning millega seotud tegevus oli Staadioni 8 OÜ põhiliseks tegevusalaks. Kostja III on viidanud asjaolule, et ärinimi ei piira äriühingu tegevusvaldkonda ainult Staadioni 8 kinnistu arendamisega, kuid ei ole välja toonud ka, et Staadioni 8 OÜ-l (pankrotis) oli täiendav tegevus, mis ei seondu Staadioni 8, Tallinn kinnistu arendamisega. Kohtul ei ole käesolevas asjas võimalik hinnata mitmeid elemente (mh nt organisatsiooni ülevõtmine, kliendi- ja hankijasuhete jätkuvus, personali säilitamine), kuivõrd tegemist oli selliste äriühingutega, mille tegevuses nende tegevuse eripärast tulenevalt antud elemendid puudusid ning seetõttu on võrdluse käigus võimalik välja tuua asjaolu, et nii AMKOR INVEST OÜ-s, kui ka Staadioni 8 OÜ-s (pankrotis) nimetatud elemendid puudusid, mis viitab AMKOR INVEST OÜ ja Staadioni 8 OÜ (pankrotis) sarnasusele antud aspektis. Riigikohus viitab haldusasjas nr 3-3-1-45-12 Euroopa Kohtule, kes on leidnud, et ettevõtte ülemineku tõendamise otsustav kriteerium on asjaolu, kas üleantav majandusüksus säilitab oma identiteedi, mis tuleneb eelkõige sellest, et tema tegevus reaalselt jätkub. Üksnes asjaolu, et üleantava ettevõtte ning selle omandaja osutatavad teenused on sarnased, ei võimalda veel üheselt järeldada majandusüksuse üleminekut üksteisele järgnevate ettevõtjate vahel. Majandusüksuse identiteet on seotud ka muude elementidega, nagu selle personal, töö korraldus, tegevusmeetodid või kasutatavad töövahendid. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-82-10 toonud välja, et ettevõtte üleminekut reguleeriva direktiivi 2001/23/EÜ „Äriühingute, ettevõtete või äriühingute või ettevõtete osade üleminekul töötajate õigusi kaitstavate liikmesriikide seaduste ühtlustamise kohta“ mõttes on üleminekuga tegemist juhul, kui üle läheb majandusüksus, mis säilitab oma identiteedi, st ressursside organiseeritud grupeeringu, mille eesmärk on tegeleda majandustegevusega, sõltumata sellest, kas see on tema pea- või kõrvaltegevus (p 16). Eelpooltoodust lähtuvalt on kohus seisukohal, et käesolevas tsiviilasjas on tõendatud 17.08.2015 müügitehinguga võõrandatud Staadioni 8, Tallinn kinnistu, kui majandusüksuse identiteedi säilimine lähtuvalt asjaolust, et Staadioni 8 OÜ (pankrotis) jätkas Staadioni 8 kinnistu arendustegevust etapist, kus AMKOR INVEST OÜ tegevus antud kinnistu arendamisel lõppes (kinnistule oli 13.04.2015.a väljastatud ehitusluba, Staadioni 8 OÜ

Tsiviilasi nr 2-19-17639 (pankrotis) asus tegelema ehitusloa muutmisega lähtuvalt asjaolust, et kohalikus omavalitsuses plaaniti kohustuslike parkimiskohtade arvu nõuet korteri pinnaühiku kohta vähendada (II kd tl 4). Kohtu hinnangul läks 17.08.2015.a kinnistu müügitehinguga AMKOR INVEST OÜ-lt Staadioni 8 OÜ-le (pankrotis) üle ressursside organiseeritud grupeering, mille eesmärk on tegeleda majandustegevusega, sõltumata sellest, kas see on tema pea- või kõrvaltegevus, kuivõrd 17.08.2015 müügilepinguga läksid AMKOR INVEST OÜ-lt Staadioni 8 OÜ-le (pankrotis) üle Staadioni 8, Tallinn kinnistu ja kinnistule antud ehitusluba, kinnistuga seotud laenuleping AMKOR INVEST OÜ ja Versobank AS-i vahel ja hüpoteek kinnistule ning AMKOR INVEST OÜ juhatuse liikme ja hilisema Staadioni 8 OÜ (pankrotis) ainuosaniku ja juhatuse liikme M. B. isiklik käendus. Hilisema tehinguga sai M. B.st ka Staadioni 8 OÜ (pankrotis) ainuosanik ja juhatuse liige. Kõikide nimetatud elementide funktsiooniks oli Staadioni tn 8, Tallinn kinnistu arendamine. Kohus nõustub hagejaga, et eranditult kõik ettevõtte elemendid, mis käesoleval juhul üldse olemas olid, anti Amkorilt Staadioni 8 OÜ-le (pankrotis) üle, millest lähtuvalt asub kohus seisukohale, et Staadioni 8, Tallinn kinnistu säilitas võõrandamise järgselt oma identiteedi ehk kogumis kõikide ressursside organiseeritud grupeeringu, mille eesmärk oli tegeleda majandustegevusega ühtviisi nii AMKOR INVEST OÜ-s, kui Staadioni 8 OÜ-s (pankrotis).

Tsiviilasi nr 2-19-17639 juhul, kui Amkor ei täida tähtaegselt Lepingu punktis 6.1.3 nimetatud kohustust, on hagejal õigus nõuda Amkorilt leppetrahvi summas 1 000 000 krooni. (I kd tl 21) Pooled ei vaidle ka selle üle, et kinnistule asukohaga Staadioni 8, Tallinn väljastati 13.04.2015.a ehitusluba. Vaidlust ei ole selle üle, et AMKOR INVEST OÜ ega Staadioni 8 OÜ (pankrotis) ei ole 15.04.2010 lepingu punktis 6.1.3. sätestatud tingimustele vastavat korteriomandit ja kolme parkimiskohta hagejale võõrandanud ega lepingu punktis 6.1.4. sätestatud leppetrahvi hagejale tasunud. Eelpooltoodust lähtuvalt asub kohus seisukohale, et hagejal on nõudeõigus Staadioni 8 OÜ (pankrotis) vastu tulenevalt 15.04.2010 lepingust ning Staadioni 8 OÜ (pankrotis) vastutab lepingu täitmise eest solidaarselt AMKOR INVEST OÜ-ga, sealjuures eeldatakse, et omavahelistes suhetes on kohustatud isikuks ettevõtte omandaja ehk Staadioni 8 OÜ (pankrotis). Leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõue

Tsiviilasi nr 2-19-17639 maksimaalselt 338 912, 05 eurot ( 306 412,50 + 32 500). Kostjate I ja II hinnangul on hageja üürikulu nõue ülepaisutatud, sisaldades käibemaksu ning hõlmates üüriga ka tasu keldriboksi eest, mida müügileping ette ei näe. Kostjate I ja II hinnangul ei saa arvestada üüritasu kogu 2019.a aprilli eest, kuna Staadioni 8 OÜ pankrot kuulutati välja 22.04.2019.a ning seetõttu ei saa kahju väljamõistmisel hüvitis olla suurem kui 16 334,23 eurot (4x 675,20 + 19,73 x 691). Kostja III on seisukohal, et kuivõrd ei ole toimunud ettevõtte üleminekut Amkorilt võlgnikule, siis puuduvad hagejal igasugused nõuded (sh kahjunõue, viivisenõue, leppetrahvi nõue) võlgniku vastu. Kostja III hinnangul on eluliselt ebausutav, et hageja ei tundnud kontoripindade valmimise vastu mitte mingisugust huvi pea 8 aasta jooksul (alates 15.04.2010.a lepingu sõlmimisest). Kostja III hinnangul pidi hageja teadma juba oluliselt varem, et Staadioni tn 8 kinnistul ehitustegevust ei toimu ning hageja tähtaegselt kontoriruume kätte ei saa. Kostja III hinnangul pidi hageja lepingu rikkumisest ja leppetrahvi nõudeõigusest teada saama hiljemalt 01.08.2017 kui hageja kolis uuele üüripinnale. Kostja III hinnangul ei ole usutav hageja väide, et kuna hageja juhtorgani liikmed on tegelenud Kalevi staadioni renoveerimiseks rahastuse saamisega, siis ei olnud neil aega tegeleda „mitte veel aktuaalsete teemadega“. Kostja III hinnangul on äärmiselt ebausutav, et 2017. aastal ei pidanud hageja juhatuse liikmed Staadioni 8 projekti seisu aktuaalseks, kuivõrd kontoripindade valmimine oli vastavaks kuupäevaks hilinenud 5 aastat. Kostja III hinnangul oleks mõistlikult käituv isik uurinud uute kontoripindade valmimise seisu kohta vähemalt sel hetkel, kui tal tuli vanast kontoripinnast loobuda. Hagejapoolse vastupidise käitumise puhul oleks tegemist äärmiselt ebamõistliku ning hooletu käitumisega. Kostja III viitab samuti VÕS § 159 lõikele 2 ja Riigikohtu lahendile tsiviilasjas 3-2-1-28-08, olles seisukohal, et hageja on kaotanud õiguse nõuda võlgnikult leppetrahvi. Kahjunõude suuruse osas on kostja III jaoks ebaselge, miks hageja on korteriomandi väärtuse arvutamisel võtnud arvutamise aluseks keskmisest hinnast kallimaid arendusi viidates alternatiivsetele võrreldavatele müügikuulutustele (II kd tl 7577) ning nendest lähtuvalt hinnanud hageja väidetava kahju suuruseks seoses lepinguga lubatud korteriomandist ja parkimiskohtadest ilmajäämise tõttu 328 305 eurot (1930,93 x 150 + 3 x 13 000 – 195).

Tsiviilasi nr 2-19-17639 võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, kuivõrd tulenes otseselt Staadioni 8, Tallinn kinnistu varasemast müügilepingust, mille pooleks oli ka AMKOR INVEST OÜ, kes lähtuvalt VÕS § 182 lõikest 2 pidi Staadioni 8 OÜ-le (pankrotis) üle andma muu hulgas ka Staadioni 8, Tallinn kinnistuga seotud ning AMKOR INVEST OÜ poolt kinnistu üleandmise ajal täitmata kohustuse hageja ees, mis tulenes 15.04.2010 müügilepingust. Sama lepingu punktis 6.1.4 nähti ette leppetrahvi maksmise kohustus juhul, kui AMKOR INVEST OÜ tähtaegselt ei täida lepingust tulenevaid kohustusi hageja eest summas 1 000 000 krooni. Hageja on esitanud leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõude lähtuvalt asjaolust, et Staadioni 8 OÜ pankrot on välja kuulutatud, pankrotimenetluse raames müüakse Staadioni 8, Tallinn kinnistu sundenampakkumisel ning korteri üleandmise nõue ei lähe kinnistuga kaasa. Hagejale kahju tekkimise ja Staadioni 8 OÜ (pankrotis) poolt 15.04.2010 lepingus sätestatud ning 17.08.2015 üle antud kohustuse rikkumise vahel on kohtu hinnangul põhjuslik seos. Kostjad on välja toonud, et kuna hageja ei ole mõistliku aja jooksul leppetrahvi nõudnud ega selle nõudmise kavatsusest teatanud, tuleb leppetrahvi nõue jätta rahuldamata – ehitusluba väljastati 13.04.2015, leppetrahvi nõue muutus sissenõutavaks 13.04.2017, hageja esitas teate lepetrahvi nõudmise kavatsuse kohta 08.05.2018.a. Kostjad toovad välja, et Riigikohtu praktikas (nt 3-2-1-28-08) on leppetrahvinõudest teatamise mõistlikuks ajaks peetud näiteks 3 kuud. Kostjate I ja II väitel pidi hageja saama ehitusloast teada koheselt selle andmisel 13.04.2015, kuid hiljemalt 24.05.2017 üldkoosoleku toimumise järgselt, kus tõstatati küsimus kõnealuse kontoripinna kohta (II kd tl 61-67). Kostja III hinnangul pidi hageja saama ehitusloa väljastamisest teada hiljemalt 01.09.2017, kui hageja kolis uuele üüripinnale. Kostja III oma väidet varasema teadasaamise kohta tõendanud ei ole. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-142-11 välja toonud, et üldiselt aegub leppetrahvinõue nagu teisedki tehingulased nõuded kolme aasta jooksul nõude sissenõutavaks muutumisest./---/ Sõltumata aegumisest tuleneb aga VÕS § 159 lg-st 2, et leppetrahvi nõuet ei või esitada (st sisuliselt nõue lõpeb), kui trahvi nõudmisest ei teatata mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist. Mõistlik aeg peab jääma seega rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele ning selle aja kindlaks määramisel saab lähtuda VÕS §-s 7 sätestatust, arvestades kõiki asjaolusid ja tehes kindlaks, kas võlgnikul võis hea usu põhimõttest lähtudes tekkida õigustatud ootus, et temalt leppetrahvi enam ei nõuta. /---/ Eriti majandustegevusega tegelevale müüjale või ehitusettevõtjale ei pea teine pool n-ö igaks juhuks meelde tuletama, et kohustused tuleb täita õigeks ajaks ja rikkumise korral saab tema vastu lepingu järgi esitada nõudeid. Kohtu hinnangul ei ole hageja leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõudeõigus aegunud. VÕS § 159 lg-s 2 sätestatud mõistlik aeg on sisustamata õigusmõiste, mille hindamisel peab kohus hindama kõiki asjaolusid. Mõistlik aeg peab jääma rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele. Kohtu hinnangul ei ole eluliselt usutav, et võlgnikul võis hea usu põhimõttest lähtudes tekkida õigustatud ootus, et temalt leppetrahvi enam ei nõuta, kuivõrd 15.04.2010 lepingus sätestatud kohustused olid hageja ees täitmata. Kohtu hinnangul on usutav, et olukorras, kus kinnistul reaalne ehitustegevus puudus ja 15.04.2010 lepingust tulenev nõue võõrandada hagejale korteriomand ja kolm parkimiskohta oli tähtaegadest lähtuvalt seotud ainult ehitusloa väljastamisele järgneva aja osas, kuid ei sätestanud nt,

Tsiviilasi nr 2-19-17639 millise aja jooksul peab AMKOR INVEST OÜ ehitusloa kohalikult omavalitsuselt Staadioni 8, Tallinn kinnistule saama, ei olnud hageja teadlik ehitusloa väljastamisest enne 01.05.2018.a, mille on hageja hagiavalduses välja toonud (I kd tl 13). Hageja on palunud võlgnikult leppetrahvi ja kahju hüvitamist summas 424 533,63 eurot, mis sisaldab hüvitist korteriomandist ilmajäämise eest summas (2451,32 eurot/m2 x 150 m2) = 367 698 eurot, kolmest parkimiskohast ilmajäämise eest summas (3 x 13 000) = 39 000 eurot ja hüvitist hageja poolt kantud kontoriruumide üürikuluga summas 19 968,96 eurot. Et hüvitiste summad sisaldavad käibemaksu ning hagejal on võimalik tagasi saada 3% käibemaksust, lahutab hageja hüvitise nõude arvutamisel antud summa (2133,33 eurot) hüvitisenõude kogusummast. Hageja tõendab korteriomandi ja parkimiskohtade väärtuse hindamist võrreldavate müügikuulutustega (I kd tl 136-146), kontoriruumide üürimisega seotud kulusid üürilepingutega (I kd tl 43-54) ning käibemaksuga seotud andmeid Maksuja Tolliameti KMD koondandmete väljavõtetega (I kd tl 147-150). Kostjate I ja II hinnangul on hageja kahjunõude põhjendamisel võrdlevaid kinnistute hindasid ebaõigesti kajastanud, kuivõrd hageja ei saa nõuda hüvitisena käibemaksu osa, kuna hageja on käibemaksukohuslane (II kd tl 68). Kostjad I ja II toovad välja, et hagejal on käibemaksukohuslasena õigus kinnistu soetamisel tasutav käibemaks sisendkäibemaksuna (KMS § 29 lg 3 p 1) maksustamisperioodil tasumisele kuuluvast käibemaksusummast maha arvata (KMS § 29 lg 1) või riigilt tagasi küsida (KMS § 34 lg 1). Kostjate I ja II hinnangul tuleks seetõttu arvestada hageja poolt esile toodud hindasid ilma käibemaksuta, millest tulenevalt oleks keskmiseks büroopinna ruutmeetri hinnaks 2042,75 eurot ning hageja maksimaalne kahjunõue saaks büroopinna eest olla 306 412,50 (2042,75 x 150) eurot ja parkimiskohtade eest 32 500 eurot (3 x 10 833). Kostjate I ja II hinnangul on hageja üürikulu nõue ülepaisutatud, sisaldades käibemaksu, hõlmates kulu ka keldriboksile, mida 15.04.2010 müügileping ette ei näe ning olles võtnud arvestusse üürikulu terve aprilli 2019.a eest olukorras, kus Staadioni 8 OÜ pankrot kuulutati välja 22.04.2019.a. Eelpooltoodust lähtuvalt ei saa kostjate I ja II hinnangul olla kahju väljamõistmisel hüvitis suurem kui 16 334,23 eurot (4 x 675,20 + 19,73 x 691). Kostja III jaoks on ebaselge, miks hageja on korteriomandi väärtuse arvutamisel võtnud aluseks keskmisest hinnast kallimaid arendusi, kuivõrd puuduvad viited sellele, et Staadioni 8 kinnistul oleks kellelgi olnud kavas arendada Premium-klassi elamut. Kostja III viitab alternatiivsetele äripindade müügikuulutustele, mille ruutmeetri hind on keskmiselt 1930,93 eurot ja antud müügikuulutuste kohaselt käibemaksu hinnale ei lisanud (II kd tl 75-77). Kostja III hinnangul saaks hageja väidetava kahju suuruseks seoses lepinguga lubatud korteriomandist ja parkimiskohtadest ilmajäämise tõttu olla üksnes 1930,93 x 150 + 3 x 13 000= 328 5000 eurot (summas sisaldub käibemaks 6 500 eurot parkimiskohtade eest). Kuna hagejal on võimalik saada tagasi 3% käibemaksust ehk 195 eurot, siis on lõplikuks kahju suuruseks seoses lepinguga lubatud korteriomandist ja parkimiskohtadest ilmajäämise tõttu 328 500 -195 = 328 305 eurot. VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Juhindudes VÕS § 76 lg 1 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. Lõige 2 järgi võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. VÕS § 115 lõike 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse

Tsiviilasi nr 2-19-17639 rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 161 lg 2 kohaselt kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud. Kohus on eelnevalt tuvastanud ja puudub vaidlus, et 15.04.2010 müügilepingu alusel kohustus AMKOR INVEST OÜ võõrandama hagejale lepingus kirjeldatud korteriomandi ja kolm parkimiskohta 2 aasta jooksul alates Staadioni 8 kinnistule ehitusloa väljastamisest. Leping sätestas ka leppetrahvi suurusega 1 000 000 krooni juhul, kui AMKOR INVEST OÜ 15.04.2010 lepingust tulenevaid kohustusi hageja ees ei täida. Ehitusluba kinnistule väljastati 13.04.2015. Müügileping Staadioni 8, Tallinn kinnistu võõrandamiseks Staadioni 8 OÜ-le (pankrotis) sõlmiti 17.08.2015. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et antud müügilepinguga läks üle ettevõte sh ka 15.04.2010 müügilepingust tulenevad kohustused. Vaidlus puudub, et AMKOR INVEST OÜ ega Staadioni 8 OÜ (pankrotis) ei ole hagejale Staadioni 8, Tallinn kinnistule korteriomandit ega kolme parkimiskohta võõrandanud. Eelpooltoodust lähtuvalt on hagejale tekkinud kahju, mille hüvitamist ta nõuab täitmise asemel, kuivõrd lähtuvalt asjaolust, et Staadioni 8 OÜ pankrot on välja kuulutatud 22.04.2019 ning Staadioni 8, Tallinn kinnistu müüakse pankrotimenetluse raames, ei ole võlgnikul võimalik hagejale lepingus kirjeldatud korteriomandit ja parkimiskohti üle anda. Eelpooltoodust lähtuvalt peab kohus põhjendatuks hageja leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõuet. Hageja on hüvitise suuruse arvestamisel võtnud aluseks äripindade müügikuulutused kv.ee kinnisvaraportaalist 2017.a, 2019.a ja 2018.a valminud majades asukohtadega Staapi 12, Tallinn (Põhja-Tallinna linnaosa), Tartu mnt 84A (Kesklinna linnaosa), Vesivärava 50 (Kesklinna linnaosa) ja Uus-Sadama 11 (Kesklinna linnaosa), keskmise ruutmeetri hinnaga 2451,32 eurot. Kostja III hinnangul on hageja lähtunud keskmisest kallima hinnaga arenduste ruutmeetrihindadest ja toob võrreldavate alternatiividena välja kolm 2007.a valminud majas asuvat büroopinda asukohaga Lastekodu 25, Tallinn (Kesklinna linnaosa), mille keskmine ruutmeetrihind on 1930,93 eurot, seejuures ei sisalda antud hind käibemaksu. Hageja tõi täiendavalt välja kolm äripinna müügikuulutust – kaks kuulutust 2017.a valminud majas Staadioni 1, Tallinn (Kesklinna linnaosa) ja üks kuulutus 2015.a valminud majas Staadioni 4, Tallinn (Kesklinna linnaosa) (II kd tl 105-107), mille keskmine ruutmeetrihinnad on vastavalt 3091,82 eurot, 2841,85 eurot ja 3374,78 eurot ning millega hageja tõendab, et ei võtnud hüvitise arvutuse aluseks kõrgemaid Staadioni 8 kinnistuga võrreldavaid büroopindade hindasid. Kohtu hinnangul on leppetrahvi ja hüvitise nõuete arvutustel aluseks võetud võrreldavate äripindade keskmine ruutmeetrihind põhjendatud. Hageja on toonud nii hagiavalduse lisadena, kui täiendava seisukoha lisadena välja kuulutused, mis on võrreldavad Staadioni 8 kinnistuga selle asukoha ning võimaliku valmimisaasta poolest. Kostja III poolt väljatoodud kuulutused kirjeldavad kitsamalt äripindade müüki vaid ühel kinnistul, mis on asukoha poolest võrreldav Staadioni 8 kinnistuga, kuid, mille ehitusaasta (2007.a) on oluliselt vanem Staadioni 8, Tallinn kinnistul asuva elamu 15.04.2010 hinnanguliselt lepingujärgsest valmimisajast ehk 2 aastasest perioodist alates ehitusloa väljastamisest (2015-2017.a). Kostjad I ja II on välja toonud, et hageja ei saa nõuda kahjuhüvitisena käibemaksu osa, kuna hageja on käibemaksukohuslane. Hageja toob välja, et kuna ta saab sisendkäibemaksu maha arvata üksnes 3% ulatusest, siis on ülejäänud 97% käibemaksust hageja kahjuks ning maksuvaba käibe osakaalu ulatuses maksumaksa kogukäibes ei saa maksumaksja sisendkäibemaksu maha arvata ega seda mingilgi moel tagasi nõuda või tasaarvestada. Hageja toob välja ka, et tema põhitegevuse puhul on käibemaksu lisamine keelatud (KMS

Tsiviilasi nr 2-19-17639 § 16 lg 1 p 3) ja võimalik pole ka vabatahtlik maksustamine. Kui hageja poleks üldse käibemaksukohuslasena registreeritud või ennast registrist maha võtaks, siis oleks kahju igal juhul ka selle 3% võrra suurem. Hageja on tõendanud Maksu- ja Tolliameti väljavõtetega, et tal oli 2018.a õigus sisendkäibemaksu maha arvata üksnes 2,19% ulatuses ning 2019.a jätkub sama trend (I kvartal 3,07%). Eelpooltoodust lähtuvalt on kohus seisukohal, et hageja on esitanud korrektse hüvitise arvutuskäigu lähtuvalt asjaolust, et hüvitise suuruse arvutamisel lahutab ta hüvitise nõudest 3% hüvitises sisaldunud käibemaksu summast. Seega on kohtu hinnangul põhjendatud hüvitise suurus korteriomandist ja kolme parkimiskohast ilmajäämise eest 404 664,51 eurot. Kostjad I ja II on välja toonud, et hageja arvutab aprilli 2019.a eest üürikulu valesti lähtuvalt asjaolust, et hageja on arvutustes lähtunud kogu aprilli 2019 kulust, kuid Staadioni 8 OÜ pankrot kuulutati välja 22.04.2019.a. Kohus nõustub kostjatega I ja II ja leiab, et põhjendatud on nõuda hageja üürikulude hüvitamist 2019.a aprillis 22 päeva eest. Eelpooltoodust lähtuvalt leiab kohus, et on põhjendatud hüvitise suurus hageja poolt kantud üürikulude eest summas (4 x 846,24 + 19 x 829,2 + 608.08 – 3% käibemaksust) = 19629,35 eurot. Viivise nõue

Tsiviilasi nr 2-19-17639 Kohustuse lõppemise vastuväide

Tsiviilasi nr 2-19-17639 15.04.2010 leping on sõlmitud notariaalses vormis ning puudub kokkulepe selle kohta, et lepingut võiks muuta mõnes teises vormis.

Tsiviilasi nr 2-19-17639 Menetluskulude kindlaksmääramine

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.