Hageja: X X (isikukood xxx, elukoht xxxn); Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Ott Saame (advokaadibüroo Concordia, e-post [email protected]); Kostja: X X (isikukood xxx, elukoht xxx, e-post xxx); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Vesse Võhma (Advokaadibüroo Entsik & Partnerid, e-post [email protected]). Kirjalikus menetluses
Asja läbivaatamine Resolutsioon
1.Rahuldada X Xu hagi X Xi vastu põhivõla ja viivise nõudes.
2.Välja mõista X Xilt põhivõlgnevus 820 eurot X Xu kasuks.
3.Välja mõista X Xilt viivised põhivõlgnevuselt 820 eurot VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 13.02.2020 kuni kohustuse kohase täitmiseni X Xu kasuks.
Menetluskulud
4.Jätta menetluskulud kostja kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord
Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.18. augustil 2016 sõlmisid hageja kui ostja ja kostja kui müüja ostu-müügilepingu, millega kostja müüs hagejale x asuva kinnistu. Lepingu kohaselt „Kinnistul paikneb lepingu punktis üks (1) nimetatud ehitis [elamu, majandushoone ja garaaž], mis on 1990.-aastatel renoveeritud ilma igasuguste nõutavate lubade ja nõusolekuteta. Ehitise tegelik olukord ja selle kohta ehitisregistris olevad andmed erinevad, muuhulgas järgnevas: katusematerjal (ehitisregister — eterniit, tegelikult plekk), välisviimistluse materjal (ehitisregister — tellis, tegelikult laudis), hoone kasulik pind (välja on ehitatud katusekorrus, ehitisregistris seda kajastatud ei ole). Uus katusematerjal ja laudis on paigaldatud 2006.a, mil Müüjale teadaolevalt ei vajanud nimetatud tööde tegemine mingeid lube ega nõusolekuid“ (p 2.1.6); „Kinnistu on ühendatud ning liitunud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus ja veevarustus, kanalisatsioon“ (p 2.1.7); „lepingu esemel paiknevale ehitisele nõutavate lubade ja nõusolekute saamisega ja hoone andmete korrastamisega ehitisregistris tegeleb Ostja omal kulul. Ostja on teadlik ja nõus, et kui eelnimetatud lubade-nõusolekute saamiseks ja ehitisregistris andmete korrastamiseks tuleb teha ümberehitustöid, teeb need tööd ja kannab kõik sellega seotud kulud Ostja“ (p 6.8); „kui seoses lepingu esemel paikneval ehitisel nõutavate lubade ja nõusolekute puudumisega või hoone õigete andmete puudumise tõttu ehitisregistris nõuab riigi- või kohaliku omavalitsuse organ või asutus Ostjalt trahvi vms maksete tasumist, on müüja kohustatud need summad [Ostjale] hüvitama“ (p 6.9).
2.Tallinna linn nõudis hagejalt ehitiste ja rajatiste seadustamise ehitisregistris andmete korrastamise eest kokku 1000 euro tasumist. 27. veebruaril 2018 tasus hageja 500 eurot kasutusteatise eest ja 07. juunil 2018 veel 500 eurot kanalisatsioonitrassi seadustamise eest. Kostja on hagejale hüvitanud 180 eurot. Ülejäänud summat kostja keeldub hagejale hüvitamast. Tallinna Linnavalitsuse Linnaplaneerimise Ameti kasutuslubade peaspetsialist x on hageja vastavale järelepärimisele vastanud, et hagejalt nõutud ja hageja poolt makstud riigilõivud (2 x 500 eurot) tulenesid seadusest ja nende nõudmine vastas toonasele halduspraktikale.
3.Hageja ei nõustu kostja käsitlusega, et kõnealuste riigilõivude tasumine hageja poolt ei kuulu lepingu p 6.9. järgi hüvitatavate summade hulka. Tegemist on maksetega, mille tasumist on kohalik omavalitsus hagejalt nõudnud seetõttu, et kostjalt ostetud kinnistul asuvatel ehitistel ja rajatistel puudusid nõutavad load ja nõusolekud ning ehitisregistris olid ebaõiged andmed. Kuna riigilõivud tuli maksta just nimelt ebaseaduslike ja/või nõusolekuta ehitiste seadustamiseks, on hageja hinnangul tegemist „trahvi vms maksega“. Vastasel juhul oleks eelviidatud lepinguline kokkulepe osas „vms“ ehk „või muu selline“ täiesti sisutühi, kuna kostja käsitluse kohaselt ilmselt ei saakski selle alla midagi paigutada, kui tegemist ei ole otseselt trahviga.
4.Hageja ei nõustu ka kostja käsitlusega, et kõnealused riigilõivud peaksid liigituma lepingu p-s 6.8. järgsete hageja oma kulude alla. Lepingut mõistliku kolmanda isiku
positsioonilt tõlgendades on p-s 6.8 ilmselgelt mõeldud kulusid, mis on vajalikud vastavate vajalike ettevalmistustööde jmt tegemiseks — nt kulud inventariseerimisele, mõõdistustele, eksperthinnangutele, postikulud jmt kulud.
5.Hageja on kõnealuseid riigilõive käsitanud läbivalt ja pidevalt kui sisuliselt trahve. Selle ilmekaks tõenduseks on mh hagiavalduse lisana 4 esitatud kirjavahetuse pealkiri ja sisu, kus hageja räägib lõivudest üheseltmõistetavalt kui trahvidest. Ka kostja ise on kõnealuseid riigilõive kuni kostja vastuse esitamiseni käsitanud üheseltmõistetavalt kui trahve. Kostja püüab tugineda ilmselgele eksitusele lepingu tekstis, kui osundab, et p-s
6.9.on (tõepoolest) kirjutatud, et müüja peab midagi hüvitama müüjale. Ilmselgelt on lepingus mõeldud ja pooled on kokku leppinud selles, et müüja kohustub vastavad summad hüvitama ostjale.
6.Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 820 eurot ja viivised VÕS § 113 lg 1 teises lauses alates hagi esitamisest. Hageja palub menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja vastuväited hagile
7.Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja on seisukohal, et hageja poolt tasutud riigilõive ei saa käsitleda lepingu punktis 6.9 „trahvi vms maksetena“ ning antud vaidluse lahendamisel tuleb aluseks võtta 18.08.2016 lepingu punkt 6.8. Hageja on tasunud enne ehitusseadustiku jõustumist ebaseaduslikult ehitatud ehitise ehitisregistrisse kandmise eest kahel korral riigilõivu summas 500 eurot, kusjuures ehitisregistrisse kandmisel ei olnud hagejal vajalik täiendavalt tasuda riigilõivu kasutusloa eest summas 60 eurot. Hageja poolt riigilõivu tasumise vajadus ning selle suurus tulenes otseselt riigilõivuseadusest ning selle tasumisega kaasnes hagejale konkreetne hüve – x hoone andmete korrastamine ehitisregistris.
8.Eeltoodust tulenevalt kostja leiab, et hageja poolt 27.02.2018 tasutud riigilõiv summas 500 eurot ja 07.06.2018 tasutud riigilõiv summas 500 eurot oli hageja kulu hoone andmete korrastamisele ehitisregistris, mis vastavalt lepingu punktile 6.8 pidi jääma hageja kanda. Hageja ei ole tasunud trahvi ega muid karistusliku iseloomuga makseid (nt sunniraha). Lisaks eeltoodule välistab lepingu punkti 6.9 sõnastus hageja nõude kostja vastu isegi juhul, kui hageja oleks pidanud tasuma trahvi vms makse (näiteks sunniraha), kuna punkt 6.9 näeb ette müüja hüvitiskohustuse müüjale, mitte ostjale.
9.Kostja ei nõustu hageja hinnanguga, et kuna riigilõivud tuli tasuda ebaseaduslike ja/või nõusolekuta ehitiste seadustamiseks, on tegemist lepingu punkti 6.9 mõttes „trahvi vms maksega“. Riigilõiv ei ole samastatav trahvi või muu sellise maksega. Hageja ei ole pidanud maksma trahvi ega muud sellist makset nagu näiteks sunniraha, vaid tasus hoopis riigilõivu. Vajadus andmete korrastamiseks ehitisregistris oli hagejale teada enne lepingu sõlmimist ning asjaolu, et ehitise tegelik olukord ja selle kohta ehitisregistris olevad andmed erinevad, on otseselt märgitud lepingu punktis 2.1.6.
10.Pahatahtlik on hageja väide, nagu oleks kostja kuni hagile vastuse esitamiseni käsitlenud riigilõive üheseltmõistetavalt kui trahve. Hageja varjas kostja eest, et tema poolt tasutud summad olid tegelikkuses riigilõivud ning väitis kostjale, et talle tehti trahvi. Ka hageja poolt tehtud maksekorraldustel puudus selgitus, et tegemist oli riigilõivudega. Seetõttu uskus kostja algul hagejat, et tegemist oli trahvidega ja kasutas pooltevahelises kirjavahetuses ekslikult sama terminit.
11.Kostja vaidleb vastu hageja väitele, et lepingu punkti 6.9 tuleb VÕS § 29 lg 1,5 kohaselt tõlgendada selliselt, et hageja poolt tasutud riigilõivud kuuluvad kostja poolt hüvitamisele. Vastupidi, lepingu punktis 6.9 ei ole silmas peetud riigilõive ning mis veelgi olulisem, lepingu punkt 6.9 ei näe üldse ette kostja hüvitiskohustust hagejale.
12.Eeltoodust tulenevalt on hageja põhivõla nõue kostja vastu summas 820 eurot alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Kostja vaidleb hageja viivistenõudele vastu ning leiab, et
olukorras, kus hageja põhivõla nõue on alusetu, on alusetu ka põhinõudelt arvestatud viiviste nõue ning ka hageja viiviste nõue tuleb jätta rahuldamata. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohtuotsuse põhjendused
13.Kohus, tutvunud hagiavalduse ja kostja vastusega, uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
14.Asjas puudub vaidlus, et 18. augustil 2016 sõlmisid hageja kui ostja ja kostja kui müüja ostu-müügilepingu (dtl 27-36), millega kostja müüs hagejale xxx asuva kinnistu. Lepingu punkti 6.8 kohaselt on müüja ja ostja on kokku leppinud, et lepingu esemel paiknevale ehitisele nõutavate lubade ja nõusolekute saamisega ja hoone andmete korrastamisega ehitisregistris tegeleb ostja omal kulul. Ostja on teadlik ja nõus, et kui eelnimetatud lubade-nõusolekute saamiseks ja ehitisregistri andmete korrastamiseks tuleb teha ümberehitustoid, teeb need tööd ja kannab kõik sellega seotud kulud ostja. Lepingu punktist 6.9 tulenevalt on müüja ja ostja kokku leppinud, et kui seoses lepingu esemel paikneval ehitisel nõutavate lubade ja nõusolekute puudumisega või hoone õigete andmete puudumise tõttu ehitisregistris nõuab riigi- või kohaliku omavalitsuse organ või asutus ostjalt trahvi vms maksete tasumist, on müüja kohustatud need summad müüjale hüvitama, hüvitamise kohustust ei ole, kui ostja ei ole ühe aasta jooksul arvates lepingu sõlmimisest alustanud toimingutega lubade-nõusolekute saamiseks ja andmete korrastamiseks.
15.Pooled ei vaidle, et Tallinna linn nõudis hagejalt ehitiste ja rajatiste seadustamise ehitisregistris andmete korrastamise eest kokku 1000 euro tasumist. 27. veebruaril 2018 tasus hageja 500 eurot kasutusteatise eest, mida tõendab maksekorraldus (dtl 37), ja 07. juunil 2018 veel 500 euro kanalisatsioonitrassi seadustamise eest, mida tõendab samuti maksekorraldus (dtl 38). Kostja on hagejale hüvitanud 180 eurot.
16.Hageja palub kostjalt välja mõista 820 eurot ja viivised VÕS § 113 lg 1 teises lauses alates hagi esitamisest kuni kohustuse kohase täitmiseni. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu põhjendusel, et 18. augustil 2016 sõlmitud lepingu punkt 6.9 ei hõlma kostja kohustust hüvitada hagejale riigilõive.
17.Kohus on seisukohal, et hageja nõude alus saab olla võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1, mille kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 101 lg-st 1 lähtuvalt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, on võlausaldajal õigus nõuda kohustuse täitmist. Antud juhul on pooled allkirjastanud 18.08.2016 lepingu, mille punkti 6.9 kohaselt on müüja ja ostja kokku leppinud, et kui seoses lepingu esemel paikneval ehitisel nõutavate lubade ja nõusolekute puudumisega või hoone õigete andmete puudumise tõttu ehitisregistris nõuab riigi- või kohaliku omavalitsuse organ või asutus ostjalt trahvi vms maksete tasumist, on müüja kohustatud need summad müüjale hüvitama, hüvitamise kohustust ei ole, kui ostja ei ole ühe aasta jooksul arvates lepingu sõlmimisest alustanud toimingutega lubade-nõusolekute saamiseks ja andmete korrastamiseks.
18.Pooled vaidlevad küsimuses, kas lepingu punktis 6.9 sätestatud mõiste „trahv vms makse“ hõlmab ka riigilõive. Kohus märgib, et VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe.
VÕS § 29 lg-st 4 tulenevalt, kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma.
19.Kohus on seisukohal, et 18.08.2016 lepingu punkt 6.9 on mõistlikule isikule arusaadav selliselt, et kostjal tuleb hagejale hüvitist tasuda, kui kostja on enne kinnistu müüki jätnud mõne kohustusliku toimingu tegemata või makse tasumata ning sellega seoses on riigi- või kohaliku omavalitsuse organ õigustatud täiendavaid tasusid nõudma. Kohus leiab, et lepingus sätestatud mõiste „trahv vms makse“ viitabki asjaolule, et silmas ei ole peetud üksnes karistusliku iseloomuga tasusid nagu trahv või sunniraha, vaid arvestatud on kõigi võimalike maksetega, mida tegelikkuses oleks pidanud tegema kostja kui kinnistu varasem omanik, kuid mis on jäänud seni tasumata.
20.Antud juhul on hageja tõendanud, et ta on seoses kostjalt ostetud kinnistuga pidanud 27. veebruaril 2018 tasuma 500 eurot kasutusteatise eest (dtl 37) ja 07. juunil 2018 veel 500 euro kanalisatsioonitrassi seadustamise eest (dtl 38). Täiendavalt ilmneb Tallinna Linnavalitsuse kasutuslubade peaspetsialisti x 16.10.2019 e-kirjast (dtl 39), et alates 2015 kehtima hakanud ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse regulatsiooni kohaselt oli/on võimalik ehitisi seadustada (hooneid ja rajatisi) läbi auditite, amet menetles hooneid ja rajatisi vastavalt Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi nõuannete kohaselt, kus omavoliliselt püstitatud, laiendatud, rekonstrueeritud, lammutatud ehitisete ja rajatiste seadustamise eest tuli registriandmete sissekandmise eest tasuda riigilõivu 500 eurot. See riigilõivu suurus tulenes riigilõivuseadusest. Iga trass, mis nõudis varasema seaduse (2003-2015) “ehitusseadus” kohaselt kirjalikku nõusolekut ja kui see toiming jäi ehitise omaniku poolselt tegemata, siis amet nõudis andmete registrisse kandmise eest riigilõivu. Seega kui elamut oli ilma kinnitatud projektita rekonstrueeritud, siis küsis amet selle eest riigilõivu. Samuti rajatiste eest mis olid ilma kinnitatud projektita ja ilma kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusolekuta rajatud tuli tasuda riigilõiv.
21.Kohus leiab, et eeltoodud tõendid kogumis kinnitavad, et hageja oli kohustatud tasuma kohaliku omavalitsuse nõudel täiendavat riigilõivu 2x500 eurot seoses kasutusteatise ning kanalisatsioonitrassi seadustamisega, kuna kostja kui kinnistu varasem omanik ei olnud kõiki seadusest tulenevaid nõudeid täitnud või neid summasid ise maksnud. Kohus on seisukohal, et mõistliku isiku arusaamise kohaselt on hageja ja kostja vahel 18.08.2016 sõlmitud lepingu punkt 6.9 peetud silmas just selliseid makseid, mistõttu on hagejal õigus nõuda nimetatud summade kostjalt väljamõistmist.
22.Seoses kostja vastuväitega, et lepingu punktis 6.9 on kirjas „müüja kohustus summad müüjale hüvitada“, mistõttu kostjal ei ole kohustus hagejale tasuda, on kohus seisukohal, et tegemist on ilmse eksitusega termini kasutuses. Nii vastava sätte sisust kui ka mõistliku isiku arusaamisest lähtuvalt on pooled tegelikkuses pidanud silmas müüja kohustust vastavad summad ostjale hüvitada. VÕS § 29 lg 2 kohaselt ei või lepingu tõlgendamisel aluseks olla ebaõige tähistus või väljendusviis, mida lepingupooled kasutasid eksimuse tõttu või soovist varjata oma tegelikku tahet. Kohus leiab, et antud juhul on lepingu punktis 6.9 tegemist ilmse eksimusega hüvitise saaja tähistamisel VÕS § 29 lg 2 mõttes ning seetõttu on kostja kõnealune vastuväide otsitud ning põhjendamatu.
23.Samuti ei nõustu kohus kostja nägemusega, et summad, mille hüvitamist hageja nõuab, liigituvad lepingu punktis 6.8 sätestatud maksete alla, mille tasumise kohustust kostjal
ei ole. Lepingu punkti 6.8 kohaselt tegeleb ostja omal kulul lepingu esemel paiknevale ehitisele nõutavate lubade ja nõusolekute saamisega ja hoone andmete korrastamisega ehitisregistris. Kohus on seisukohal, et nimetatud punktis on pooled mõistliku isiku arusaamise kohaselt pidanud silmas kulusid, mida tuleb kanda seoses toimingutega, mida tuleb täiendavalt, s.o pärast ostu-müügitehingu sõlmimist teha.
24.Põhjendamatu on ka kostja väide, et hageja on kostja eest varjanud, et summad, mille hüvitamist hageja soovib, on tasutud riigilõivudena. Nimelt nähtub hageja ja kostja ekirjavahetusest (dtl 58-60), et mõlemad osapooled on läbivalt nimetanud tasutud summasid riigilõivudeks. Samuti nähtub juba hageja 11.07.2019 e-kirjast (dlk 79), et hageja on kostjale teada andnud, et temalt soovitakse riigilõivude tasumist seoses kinnistul tehtud omavoliliste ümberehitustega. Seega ei ole hageja kostja eest varjanud asjaolu, et tegemist on riigilõivudega.
25.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja nõue tuleb VÕS § 76 lg 1 ning VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel rahuldada ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 820 eurot. Kohus võtab arvesse asjaolul, et hageja on pidanud riigilõive tasuma 1000 eurot, kuid puudub vaidlus, et kostja on hagejale juba hüvitanud 180 eurot.
26.Hageja nõuab kostjalt ka viivise väljamõistmist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Kohus märgib, et VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg-st 1 tulenevalt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Võttes arvesse, et kostja on rikkunud hagejale võlgnevuse tasumise kohustust, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista ka viivised. Kohus leiab, et viivised tuleb välja mõista alates 13.02.2020 kuupäevast, kui hageja pöördus kostja vastu hagiga kohtusse. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivised põhivõlgnevuselt 820 eurot VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 13.02.2020 kuni kohustuse kohase täitmiseni.
27.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 124 alusel on hagihind 885,60 eurot. Menetluskulud
28.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus rahuldab hagi, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda.
29.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus
lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist. (digitaalselt allkirjastatud) Kristi Rickberg Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.