Vyacheslav Gorbunovi hagi Osaühingu Zerpanto Grupp vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja võla 30 080 euro väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
33 580 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 10. septembri 2019 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Vyacheslav Gorbunovi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
4. veebruar 2020
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): Vyacheslav Gorbunov (ik: XXXXXXXXXXXX), esindaja Maksim Fedotov Vastustaja (kostja): Osaühing Zerpanto Grupp (rk: 10702163)
RESOLUTSIOON
1.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Viru Maakohtu 10. septembri 2019 otsus muutmata.
2.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Vyacheslav Gorbunovi kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras pärast kohtuotsuse jõustumist.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Vyacheslav Gorbunov (hageja) esitas 14.03.2019 maakohtule Osaühingu Zerpanto Grupp (kostja) vastu hagi, milles palus kohustada kostjat tagastama hagejale ruumid – ehitusbaas aadressil XXXXX vald XXXXXXX – ja mõista kostjalt hageja kasuks välja 30 080 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 30.04.2009 XX vallas XXXXXXX asuva ehitusbaasi rendilepingu. Lepingu järgi oli kostjal õigus rentida ja kasutada territooriumil asuvaid ruume ning kohustus tasuda igakuiselt renditasu 10 000 krooni (640 eurot). Usaldusjuhtimise lepingu ja põhivahendite üleandmise-vastuvõtmise akti alusel andis hageja kostja kasutusse järgmised ruumid: remondisüvendiga garaažiboks 150 m2; süvendita garaažiboks 150 m2; garaažiboksladu 70 m2; 2-korruseline haldushoone: 5 kabinetti, olmeruumid, saun 190 m2; alumiiniumangaar nr 1 370 m2; alumiiniumangaar nr 2, garaažiboksiga 370 m2; pääsla 50 m2; haldushoone taga asuv külmboks 280 m2; haldushoone taga asuv ajutine boks (6 × 12 m) 70 m2. Pärast võtmete üleandmist tekkis kostjal täielik ja ainuisikuline juurdepääs baasi territooriumile ja kõikidesse ruumidesse. Tartu Ringkonnakohus leidis tsiviilasjas nr 2-16-4234 tehtud otsuses, et rendileping lõppes 01.03.2015 kostjapoolse ülesütlemisega. Kostja ei tagastanud rendilepingu lõppemisel renditud ruume hagejale, rikkudes võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg-s 1 sätestatut. Hageja pöördus 04.12.2018 kostja poole nõudega tagastada renditud ruumid. Kostja kirjale ei vastanud. Ruumid on siiani kostja valduses. Vara tagastamisega viivitamisega on hagejale tekitatud kahju ajavahemikus 01.03.2015–31.01.2019 (47 kuud) VÕS § 335 järgi 30 080 eurot.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja vastuväidete kohaselt taastas hageja oma valduse kogu üürile antud baasile hiljemalt detsembris 2014. Nimetatud asjaolu on kinnitust leidnud tsiviilasjas nr 2-16-4234 05.04.2018 tehtud otsuses (p 10). Rendilepingu erakorralise ülesütlemise teates paluti rendileandjal või tema esindajal ilmuda lepingu erakorralise ülesütlemise akti koostamisele 01.03.2015. Akt koostati ja allkirjastati rentniku ja Vasyl Organi poolt, kuna rendileandja ega tema esindaja baasi üleandmisele ei ilmunud. Hageja avaldas kohalikus reklaamlehes Panorama nr 2 9.–15.01.2015 baasi üürikuulutuse ja 23.01.2015 kinnisvaramaakleri vahendusel baasi rendi/müügikuulutuse veebilehel www.kv.ee.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus jättis 10. septembri 2019 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole hageja tõendanud, et tal oleks käesoleval ajal ruumide käsutamine kostja tegevusest tulenevalt piiratud või takistatud või jäänud kostja süül saamata tulu. Kostja esitatud üürilepingu erakorralise ülesütlemise akti 01.03.2015 kohaselt on kinnistu
XXXXXXX valdus üürileandjale üle antud koos võtmetega. Akti järgi vabastas üürnik kinnistu 16.01.2015. Kuigi aktil puudub üürileandja – hageja – allkiri, ühtib aktis märgitu hageja esitatud Baltic Vision OÜ valvuri Heldur Kopperi seletuskirjas tooduga. H. Kopperi 18.01.2015 seletuskirja kohaselt viis kostja oma vara ära 16.01.2015. Valvurile anti võtmed angaarist nr 1, boksist nr 2 ja administratiivhoonest. Valvuri käes olid võtmed ka peaväravast ja tagavaraväljapääsu väravast. Boksi nr 3 kasutanud Vitali Žigadlo vabastas ruumi novembris 2014. Võtmed anti valvurile üleandmiseks hagejale. Asjaolu, et hageja ei ole allkirjastanud pärast rendilepingu lõppemist ruumide üleandmise akti, ei kinnita seda, et kostja ei ole ruume vabastanud. Kostja on tsiviilasjas nr 2-16-4234 12.09.2016 kohtuistungil märkinud, et Baltic Visionile OÜ-le välja rentimine ja angaari nr 1 lukustamine oli põhjuseks, miks kostja 15.01.2015 baasist lahkus ning soetas uue baasi XX XX. Ümberkolimine toimus 16.01.2015. Sellest ajast ei ole kostja XXXXXXX baasis olnud. Isegi värava võtmed on hageja poolt ära võetud. Ringkonnakohus leidis, et pooltel ei olnud mõlemapoolset huvi üürisuhte jätkamiseks. Olukorras, kus kummalgi poolel puudub üürisuhte jätkamise huvi, ei ole eluliselt usutav ruumide vabastamata või valduse üürileandjale üle andmata jätmine. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ 23.01.2015 kuulutus XXXXXXX äripinna (laoruumide, angaaride, garaažibokside, kontoriruumide ja sauna) üürile andmiseks kinnitab samuti, et jaanuaris 2015 olid ruumid vabad ja hageja valduses. Kuivõrd tõendamata on rendile antud ruumide hagejale tagastamata jätmine (ehk VÕS § 334 rikkumine), on põhjendamatu ka üüritud asja tagastamisega viivitamisest tulenev hüvitisenõue.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.V. Gorbunov esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 10. septembri 2019 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) esitatud dokumendid tõendavad, et hagejale kuuluvad ruumid anti üle kostjale, kuid peale rendilepingu lõppemist kostja ruume hagejale ei tagastanud. Hageja ei ole saanud oma vara kasutada, kuna ka peale rendilepingu lõppemist oli juurdepääs ruumidesse vaid kostjal ja tema esindajal. Muu hulgas osutavad sellele valvuri H. Kopperi tunnistused ning 01.03.2015 üürilepingu erakorralise ülesütlemise akt. Kostja töötajad võtsid ruumidest oma asjad ja kolisid välja, mida võib seostada sellega, et kostja soetas endale uue baasi. Samas säilis kostjal ja tema töötajatel juurdepääs renditud baasile. Kohus märgib, et võtmed anti üle H. Kopperile, osutades ebaõigesti, et H. Kopper on Baltic Vision OÜ valvur. Hageja esitatud dokumendis on H. Kopper kirjutanud, et töötas valvurina kostja juures. 01.03.2015 üürilepingu erakorralise ülesütlemise akti järgi tagastas kostja hagejale angaaride nr 1 ja 2 võtmed. Kostja ei selgitanud ja kohus ei küsinud, miks kostja ei tagastanud ülejäänud ruume (s.o auguga remondi garaažiboks; auguta garaažiboks; garaažiboks-ladu; haldushoone taga asuv külmboks; haldushoone taga asuv ajutine boks) ning mis toimub nendes ruumides praegu. Kohus ei ole andnud hinnangut üürilepingu erakorralise ülesütlemise aktile. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ 23.01.2015 kuulutusest ei ole arusaadav, kes selle avaldas. Hageja oletab, et kuulutus avaldati kostja initsiatiivil; 2) ei saa nõustuda maakohtu järeldusega, et ringkonnakohus leidis, et pooltel ei olnud mõlemapoolset huvi üürisuhte jätkamiseks ning olukorras, kus kummalgi poolel puudub üürisuhte jätkamise huvi, ei ole eluliselt usutav ruumide vabastamata või valduse üürileandjale üle andmata jätmine. Tsiviilasjas nr 2-16-4234 oli poolte vahel vaidlus rendivõla ja selle üle, kas pidada lepingut kehtivaks või lõpetatuks. Küsimus vara tagastamisest tekkis peale seda, kui Tartu Ringkonnakohus tunnistas rendilepingu lõppenuks. Seetõttu pöördus hageja kostja poole nõudega renditud ruumid talle tagastada. Kostja ruume ei tagastanud.
5.Osaühing Zerpanto Grupp vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata, maakohtu otsuse tühistamata ja kohtukulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt ei vasta tõele hageja väide, et kostja ei vastanud hageja 04.12.2018 nõudele tagastada renditud ruumid. Hageja sai kostja vastuse postiasutuse teatise järgi kätte 16.12.2018 kell 17.09. Kohtumenetluses nr 2-16-4234 leidis kinnitust, et üüritud vara asus hageja otseses valduses ja mõjusfääris. Seega ei vaja üüritud vara hageja valduses olemine enne lepingu erakorralist ülesütlemist TsMS § 231 lg 1 järgi tõendamist. Rendilepingu erakorralise ülesütlemise teates paluti rendileandjal või tema esindajal ilmuda lepingu erakorralise ülesütlemise akti koostamisele 01.03.2015 kell 10–12. Akt koostati ja allkirjastati rentniku ja V. Organi poolt, kuna hageja ega tema esindaja baasi üleandmisele ei ilmunud. H. Kopper ei ole töötanud kostja ega Baltic Vision OÜ juures, vaid on hageja usaldusisik. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue pahatahtlik, kuna üüritud vara asus hageja otseses valduses juba enne üürilepingu ennetähtaegset ülesütlemist kostja poolt. Hageja ei ole ajavahemikus 01.03.2015–31.01.2019 (s.o 47 kuud) pöördunud kostja poole baasi tagastamise nõudega.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Viru Maakohtu
10.septembri 2019 otsus muutmata. Kuna maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes maakohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata.
7.Vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus, et ükski nendest ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on andnud hinnangu kõikidele esitatud tõenditele, kohaldanud õigesti materiaal- ja menetlusõiguse norme ning jätnud põhjendatult hagi rahuldamata.
7.1.Asja materjalidest nähtuvalt lõppes pooltevaheline üürileping seoses hageja poolt üürilepingu rikkumisega alates 01.03.2015 (vt Tartu Ringkonnakohtu 05.04.2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-4234). Nimetatud asjaolu üle pooled ei vaidle. Eelmärgitud Tartu Ringkonnakohtu otsusest nähtub, et kostja poolt 09.01.2015 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse aluseks oli see, et hageja andis üüritud asjal paiknenud angaari nr 2 kolmanda isiku kasutusse (Baltic Vision OÜ) ja piiras sellega üüritud asja kasutamise võimalust. Samuti nähtub nimetatud otsusest, et hageja esitas kostjale teate, kus märkis, et ta nõuab angaari nr 1 võtmete tagastamist ja plaanib anda angaari ükskõik kellele kasutusse.
7.2.TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Vastavalt TsMS § 442 lg-s 8 sätestatule märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Samuti peab kohus otsuse põhjendavas osas analüüsima kõiki tõendeid ning kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Maakohus on otsuse põhjendavas osas andnud hinnangu kõikidele tõenditele ning jõudnud põhjendatud järeldusele, et kostja on üüritud asjad hagejale tagastanud ning seetõttu puudub hagejal kostja vastu VÕS §-st 335 tulenev rahaline nõue tasumata üüri näol. Seega vastab maakohtu otsus TsMS § 232 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatud nõuetele ning alusetu on apellatsioonkaebuses esitatud hageja seisukoht, et maakohus on tõendeid valesti hinnanud. Hageja seisukohtade vastuolulisust kinnitab muu hulgas see, et apellatsioonkaebuse p-s 2 on hageja üksnes oletanud, et üüritud ruume kasutab jätkuvalt kostja. Kostja vastuväiteid kinnitavaid tõendeid ei ole hageja omapoolsete tõenditega ümber lükanud.
09.01.2015 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduses märgitu kohaselt on 01.03.2015 koostatud akt ning selle järgi on üürnik vabastanud üürilepingu esemeks oleva kinnistu 16.01.2016. Kuigi nimetatud aktil ei ole hageja seadusliku esindaja allkirja, ei ole põhjendatud hageja seisukoht, et üüritud asjade tagastamist on võimalik tõendada üksnes aktiga, millel on hageja seadusliku esindaja allkiri. Aktist nähtuvalt anti angaari nr 1 võtmed üle hageja pojale I. Gorbunovile ja ülejäänud võtmed Baltic Vision OÜ valvur H. Kopperile, kes on kostja lahkumist üürilepingu esemeks olevalt kinnistult ja võtmete saamist kinnitanud. Hageja ei ole menetluse kestel väitnud, et H. Kopper ei ole talle kostjalt saadud võtmeid üle andnud. 22.05.2019 seisukohas on hageja kinnitanud H. Kopper on Baltic Vision OÜ valvur ning seetõttu ei ole õige apellatsioonkaebuses märgitu, et H. Kopper on kostja töötaja ning seetõttu ei ole viimasele võtmete üleandmine käsitletav üüritud asja tagastamisena. Õige ei ole ka see hageja vastuväide, et kuna angaari nr 1 võtmed anti üle mitte talle, vaid tema pojale, siis seetõttu ei ole tõendatud angaari nr 1 võtmete üleandmine. Tartu Ringkonnakohtu 05.04.2018 otsusest tsiviilasjas nr 2-16-4234 nähtub muu hulgas see, et nii hagejal kui kostjal ei olnud mõlemapoolset huvi üürisuhte jätkamiseks ning hageja kavatses anda üüritud asjad kolmandate isikute kasutusse. Eelmärgituga on kooskõlas kostja esitatud Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ 23.01.2015 kuulutus XXXXXXX üürile andmise (müümise) kohta. Apellatsioonkaebuses väljendatud arvamus, et kuulutus võib olla avaldatud kostja initsiatiivil, on tõendamata. Asjas esitatud tõenditega on kooskõlas maakohtu järeldus, et hageja ei ole esitanud ühtegi mõistlikku põhjendust, miks pidi kostja pärast hageja poolset üürilepingu rikkumist ja üürilepingu lõpetamist jätkama üüritud asjade kasutamist ja mitte neid hagejale tagastama.
8.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 järgi hageja kanda. Kuna maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, toimub menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine tervikuna maakohtus (TsMS § 174 lg 4, § 177 lg 2). Viru Maakohtu 12.04.2019 määrusega vabastati hageja riigilõivu tasumisest hagi esitamisel ning Tartu Ringkonnakohtu 17.10.2019 määrusega loeti menetlusabi jätkuvaks ka apellatsioonkaebuse esitamisel. Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramisel tuleb maakohtul TsMS §-s 190 sätestatut arvestada.
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.