Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
30.06.2025, Tallinn
Kohtuasja number
2-21-13427
Kohtuasi
C.U ja C.H hagi Gold Viking OÜ vastu ostuhinna alandamise ja kahju nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27.09.2024 kohtuotsus
Kaebuse esitaja ja liik
Gold Viking OÜ apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
64 800 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja I C.U (isikukood XXX) Hageja II C.H (isikukood XXX) Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Yulia Zaitseva Kostja Gold Viking OÜ (registrikood 12351696), lepinguline esindaja vandeadvokaat Daniil Savitski
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 27.09.2024 otsus osas, milles maakohus rahuldas C.U ja C.H hagi Gold Viking OÜ vastu hinna alandamise nõudes, mõistis Gold Viking OÜ-lt C.U ja C.H kasuks solidaarselt välja 60 000 eurot ja viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 26.08.2021 kuni põhinõude tasumiseni ning jaotas menetluskulud. Saata asi tühistatud osas samale maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.
2.Harju Maakohtu 27.09.2024 otsus on jõustunud osas, millega maakohus jättis rahuldamata C.U ja C.H hagi Gold Viking OÜ vastu kahju 13 355,60 euro ja viivise nõudes.
2-21-13427 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.C.U (hageja I) ja C.H (hageja II) esitasid 26.08.2021 Harju Maakohtule Gold Viking OÜ (kostja) vastu hagi, mida täiendasid 18.02.2022 ja 22.01.2024. Hagejad palusid 22.01.2024 esitatud tervikhagiavalduses kostjalt hagejate kasuks välja mõista hinna alandamisest tuleneva hüvitise 60 000 eurot ja kahjuhüvitisena 13 355,60 eurot ning nendelt summadelt viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 26.08.2021 kuni summade tasumiseni. Hagejad palusid jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid kostja kui müüja ja hagejad kui ostjad 13.03.2020 võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt kostja kohustus püstitama Jõelähtme vallas Saha külas XXX asuvale kinnistule elamu, välja ehitama eluruumi. Lepingu p 1.1 kohaselt oli lepingu esemeks XXX-i asuv korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 2 koos selle oluliste osade ja päraldistega. Lepingu p 2.1 kohaselt lasus müüjal kohustus lõpetada ehitustööd hiljemalt 30.06.2020 ning hankida lepingu esemele kasutusluba hiljemalt 31.08.2020. Lepingu p-s 3.1 leppisid pooled kokku lepingu eseme ostuhinnas 179 000 eurot. Lepingu p 2.3 järgi sisaldus korteriomandi ostuhinnas mh tasu lepingu eseme dokumentatsiooni, sh kasutusloa hankimise eest, p 2.6–2.7 (samuti p 2.10) sätestasid poolte kokkulepped seoses müüja poolt ehitustööde lõpetamisega, teostatud tööde ülevaatamisega ning tuvastatud puuduste olemasolul sellele järgnevatele poolte tegevustega.
3.02.04.2020 sõlmisid pooled lepingu eseme suhtes asjaõiguslepingu. Asjaõiguslepingu p 2.9.3 sätestas poolte kokkuleppe, mille kohaselt lepingu eseme ostuhinnast 50 000 eurot tasutakse kostjale pärast asjaõiguslepingu tõestanud notarile esitatud „Müüja ja Ostja digitaalselt allkirjastatud või notariaalselt kinnitatud avalduse esitamist, millega Müüja ja Ostja kinnitavad, et lepingu ese on Müüja poolt valmis ehitatud vastavalt Lepingus kokkulepitule ja Paarismajale on väljastatud kasutusluba.“
4.24.08.2020 toimunud lepingu eseme ülevaatuse käigus ilmnes, et müüjal puudusid seadusest tulenevad, ehitustegevuse aluseks olevad dokumendid täies ulatuses. Seetõttu püstitati hagejatele müüdud elamu puuduliku projektdokumentatsiooni alusel ning hagejatel puudus võimalus tuvastada ehitustööde vastavus projektdokumentatsioonile. Siiski allkirjastasid pooled 24.08.2020 XXX objekti ülevaatuse akti, milles fikseeriti hageja tuvastatud esmased puudused koos puuduste kõrvaldamise tähtajaga. 09.09.2020 pöördus hageja II kostja poole palvega esitada elamu põhiprojekt, teostusjoonised jm elamu 2
2-21-13427 püstitamist puudutavad dokumendid. Kostja vastas 01.10.2020, et kogu dokumentatsioon esitatakse kohe, kui elamule on väljastatud kasutusluba. 26.10.2020 e-kirjaga esitasid hagejad kostjale ülevaate ehitustegevust puudutavatest probleemidest, kostja lepinguliste kohustuste mittetäitmisest ja loetelu XXX elamu puudustest. Arvestades puudulikku projektdokumentatsiooni ning hagejate poolt tuvastatud puuduseid teavitasid hagejad sellest ka 15.12.2020 Jõelähtme vallavalitsust, et välistada olukorda, et antakse kasutusluba vastuolus seadusega. Hagejad kaasasid ehitise nõuetele vastavuse kontrollimiseks professionaalse ehituseksperdi ÜL. Ehitusekspert palus kostjalt korduvalt ehitustegevuse dokumente, kuid ei saanud neid. 29.03.2021 edastas kostja hagejale juurdepääsu dokumentidele, millised esitati/esitatakse kasutusloa saamiseks. Hagejad tutvusid dokumentidega, mis kostja esitas 2021. aprillis kasutusloa saamiseks Jõelähtme vallavalitsusele. Hagejad tuvastasid ja avaldasid vallavalitsusele, et kostja on jätnud kõrvaldamata varasemad puudused.
5.Ehitusekspert tuvastas elamul mitmed olulised puudused, mis fikseeriti osaühingu Ehitusekspert ehituseksperdi ÜL 12.04.2023 ehitise erakorralises auditis ja mille hagejad edastasid kostjale, paludes puudused kõrvaldada hiljemalt 31.05.2021. 07.05.2021 edastas kostja hagejatele teate lepingust taganemiseks, põhjendades, et hagejad takistavad kasutusloa menetlust. Kuna kostja ei asunud puuduseid kõrvaldama, siis esitasid hagejad 21.05.2021 kostjale hinna alandamise avalduse. Tulenevalt ehitusekspert ÜL poolt koostatud ehitise erakorralisest auditist, moodustavad puuduste kõrvaldamise kulud 52 414 eurot. 21.05.2021 hinna alandamise avalduses on hinda alandatud 62 961,6 euro võrra vastavalt auditis väljatoodud kalkulatsioonile, lisanduvate kuludega õigusabile ja ekspertiisile ning puuduste kõrvaldamise kuludega. ÜL 22.02.2022 hinnangu kohaselt on puuduste kõrvaldamise maksumuseks 67 531,04 eurot.
6.Osaühingu DOMUS KINNISVARA kutselise hindaja LK 17.01.2024 hindamisakti kohaselt on poolte vahel 13.03.2020 sõlmitud lepingu eseme väärtuseks tehingu tegemise aja seisuga 116 000 eurot ja turuväärtuseks eeldusel, et vara on väga heas seisukorras 175 000 eurot (vahe on 59 000 eurot). Osaühingu DOMUS KINNISVARA kutselise hindaja LK 24.03.2024 hindamisakti kohaselt on seisuga 24.08.2020 lepingu eseme turuväärtuseks (eeldusel, et vara on väga heas seisukorras) 169 000 eurot ja lepingu eseme hind tuvastatud konkreetsete ehituspuudustega (alandatud hind) 117 000 eurot.
7.Hagejad on kandnud kulusid puuduste kõrvaldamisega seoses (laealgustite ja vannitoas kapi ümberpaigaldamine, veepuhastamise süsteemi ja tulekahjuanduri paigaldamine, veeanalüüs) kokku 2027,60 eurot. Hagejad on tasunud seoses korteriomandiga ka kohtueelseid õigusabikulusid, sh kulu ekspertiisile ja termoauditile, kokku 11 328 eurot. Tegemist on otsese varalise kahjuga, mis on tekkinud hagejatel seoses asjaoluga, et kostja on oluliselt müügilepingut rikkunud. Kostja vastuväited
8.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
9.Hagejad ei ole tõendanud lepingut rikkumist ega kostja vastutust rikkumise eest. Hagiavaldusest ei ole võimalik järeldada, et korteriomandil ei ole kokkulepitud omadusi, samuti milles seisnevad puudused, mille alusel hinnaalandamine on tehtud, kuidas need puudused on seotud mittekohase täitmisega, milline on iga puuduse osa kohase ja mittekohase täitmise vahel ja kuidas on saadud summad, mille alusel hinnaalandamine on tehtud. Hagejad ei ole tõendanud kinnisasjal olevaid puuduseid. Kui eeldada, et hagejad tuginevad 3
2-21-13427 väidetavatele puudusele ÜL koostatud ehitise erakorralises auditis, siis ei saa seda pidada usaldusväärseks ja kohaseks tõendiks. Mittekohase täitmise väärtust ei saa arvesta selliselt, et puudusteta korteriomandi hinnast lahutatakse auditis (mis ei ole usaldusväärne tõend) kajastatud puuduste kõrvaldamise kulu ja arusaamatu seadustamise kulu. Asjaolust, et elamu täielik dokumentatsioon antakse hagejatele üle pärast kasutusloa väljastamist, ei saa järeldada, et korteriomand on ehitatud puuduliku projektdokumentatsiooni alusel. 2020. aasta teises pooles hakkasid hagejad süsteemselt takistama kostjal korteriomandi ehitustööde lõpetamist ja kasutusloa taotlemist. Kuna kostjal ei õnnestunud korteriomandile kasutusluba saada hagejate vastutegevuse tulemusel, siis tema selle eest ei vastuta.
10.Hagejad nõuavad kostjalt justkui ülemäära makstu tagastamist, kuid hagejad on jätnud tähelepanuta, et nad ei ole tasunud kostjale kogu korteriomandi hinda 179 000 eurot. Hagejad ei ole siiani kostjale tasunud korteriomandi ostuhinnast 50 000 eurot, mis on notari deposiidis. Kuigi notari deposiidis oleva 50 000 euro tasumine on seotud korteriomandile kasutusloa hankimisega, siis ei ole hagejad andnud nõusolekut selle kostjale tasumiseks.
11.Hagejate kahju hüvitamise nõuded ei ole põhjendatud.
12.Kostja palus hagi rahuldamise korral tasaarvestada kostja nõudega hageja vastu hagejate poolt kostjale tasumata lisatööde maksumusega 7614,65 eurot. Hagi rahuldamise korral palus kostja määrata kindlaks otsuse täitmise kord selliselt, et temalt väljamõistetavad summad rahuldatakse esmalt 02.04.2020 poolte ja Coop Pank AS vahel sõlmitud omandi üleandmise ja hüpoteegiga koormamise asjaõiguslepingu alusel Tallinna notari Erki Põdra ametialasel deposiidikontol hoiul oleva 50 000 euro arvelt. Maakohtu otsus ja põhjendused
13.Harju Maakohus rahuldas 27.09.2024 otsusega hagi osaliselt. Maakohus jättis menetluskulud 82% ulatuses kostja kanda ja 18% ulatuses solidaarselt hagejata kanda.
14.Maakohtu otsuse kohaselt puudus vaidlus selles, et pooled sõlmisid 13.03.2020 võlaõigusliku müügilepingu, mille alusel kostja kohustus püstitama kinnistule aadressil XXXi paarismaja, hagejate eriomandi esemena eluruum nr 2 koos selle oluliste osade ja päraldistega, hiljemalt 30.06.2020. Müügilepingu p-s 2.1. lepiti kokku, et kostja kohustus taotlema lepingu esemele kasutusloa hiljemalt 31.08.2020. 02.04.2020 sõlmiti omandi üleandmise ja hüpoteegiga koormamise asjaõigusleping. Võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingute sõlmimise tulemusel said hagejad paarismaja 4-toalise korteriomandi ühisomanikeks ning nad kohustusid tasuma kokku 179 000 eurot. 7000 eurot tasuti enne võlaõigusliku lepingu sõlmimist, 99 000 eurot tasuti müüja pangakontole ja 73 000 eurot hoiustati Tallinna notari Erki Põdra ametialasele kontole, millest 19 402 eurot kanti üle müüja kontole, 3598 eurot kanti üle RESTIL OÜ kontole (vahendustasu) ja 50 000 eurot jäi notari deposiidikontole. Pooled leppisid asjaõiguslepingu p-s 2.9.3. kokku, et deposiiti jäänud 50 000 eurot kantakse poolte ühise avalduse alusel müüja kontole siis, kui korteriomand on täielikult valmis ehitatud ja paarismajale on väljastatud kasutusluba.
15.Pooled ei vaielnud ka selle üle, et hagejad on kostjale esitanud 21.05.2021 (maakohus ekslikult märkinud 20.05.2021) hinna alandamise avalduse.
16.Hagejad on esitanud osaühingu Ehitusekspert ekspertiisbüroo eksperdi ÜL ehitise erakorralise auditi ja 05.10.2023 arvamuse vaidlusaluse elamu osa ehituslike puuduste, pooleliolevate ja teostamata tööde osas. Tööde kulutusteks on saadud 53 522,56 eurot. 4
2-21-13427
17.Pooltevahelise võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu kohaselt on pooltel vastastikused kohustused. Hagejatel on kohustus tasuda seni tasumata korteriomandi ostuhinna osa 50 000 eurot, kuid seda üksnes tingimusel, et korteriomand on täielikult valminud ja saanud kasutusloa. Pooled leppisid asjaõiguslepingu p-s 2.9.3. kokku, et deposiiti jäänud 50 000 eurot kantakse poolte ühise avalduse alusel üle siis, kui korteriomand on täielikult valmis ehitatud ja paarismajale on väljastatud kasutusluba. Võlaõigusliku lepingu ja asjaõiguslepingu p 2.1. kohaselt oli kasutusloa taotlemise kohustus kostjal hiljemalt 31.08.2020. Pooled ei vaielnud selle üle, et hagejad on volitanud kostjat kasutusluba taotlema, kuid lepingu esemeks olevale korteriomandile ei ole asja sisulise läbivaatamise seisuga kasutusluba väljastatud.
18.Esitatud hagiavalduse asjaolude kohaselt 24.08.2020 lepingu eseme ülevaatusel fikseeriti hagejate poolt mitmed puudused: esitatud ei ole dokumentatsiooni, vajalik on köögi aknalaudade parandus ja puhastus, elutoas on plekk seinas, vajalikud värviparandused, täke aknalaual, teises toas plekid seinal, must triip aknal, kolmandas toas parandada aknalaud, tehnoruumis paigaldada elektrikilbile katteriba, parandada lävepakk esiku ja elutoa vahel, puudub trepiga luuk pööningule, välitrepp, garaaž ja panipaik on lõpetamata, aed on tegemata, majaesine plats lõpetamata, muruplats rajamata ja puudub soojuspumba dekoratiivne ümbris.
19.Kostja vastuväidete kohaselt on kostja hinna alandamise avalduse kätte saanud, poolte vahel on kehtiv müügileping, kuid hagejate esitatud audit ei kinnita ehitise puuduste olemasolu.
20.VÕS § 112 lg 1 teise lause kohaselt tuleb kohase ja mittekohase täitmise väärtused määrata kohustuse täitmise aja seisuga, mitte lepingu sõlmimise seisuga. Hagejate poolt esitatud hinnangus on väärtused määratud 13.03.2020 seisuga, mis on pooltevahelise võlaõigusliku müügilepingu sõlmimise päev. Lepingute sisust tulenevalt tuleb kostjapoolse peamise kohustuse täitmise ajaks pidada korteri valduse hagejatele üleandmise aega, s.o 24.08.2020. Kuivõrd hagejad esitasid uue eksperthinnangu, siis tuli maakohtu seisukoha kohaselt lähtuda ka selles toodud väärtuste vahest. Osaühingu DOMUS KINNISVARA eksperthinnangust nr 2401-23/1 nähtuvalt on väärtuste kuupäev 24.08.2020 seisuga, ning turuväärtus eeldusel, et vara on väga heas seisukorras 169 000 eurot ja turuväärtus 117 000 eurot.
21.Jõelähtme Vallavalitsus on 07.01.2021 fikseerinud ehitisregistris XXX ehitisele kasutusloa väljastamist takistavad mh järgmised puudused: 1) küttetorustiku survestamise akt esitamata; 2) esitada hoonesiseste VK torude kohta kas projektlahendus või teostusjoonised; 3) KV osas samuti esitada kas projekt või teostusjoonised ning 4) vundamendi aluse ja põranda aluse täite kohta dokumendid täiendada, esitada dokumendid tihendamise kohta, materjalid. 10.01.2021 on Päästeameti Põhja päästekeskus fikseerinud ehitisregistris XXX ehitisele kasutusloa väljastamist takistavad järgmised puudused: 1) esitada kaminasüdamiku sertifikaat ja korstna teostusjoonised; 2) esitada fotod tuletõrjeveemahutist (luuk avatud asendis); 3) esitada fotod kuuri tuletõkkeseinast; 4) esitada fotod paigaldatud suitsuanduritest; 5) esitada foto pööninguluugist; 6) esitada foto kaminaesisest plaadist mittepõlevast materjalist.
22.VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind / puudusteta lepingu eseme väärtus (kohase täitmise väärtus). 5
2-21-13427 Hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 189 lg-s 1 ja § 191 lg-s 1 sätestatule. Kirjeldatud valem on kantud eesmärgist taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel. Selle eesmärgi täitmine on võimalik üksnes siis, kui ülal kirjeldatud valemisse paigutatakse õiged arvud.
23.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on kohtule teada lepingu eseme väärtus koos puudustega ja puudusteta lepingu eseme väärtus. Kohtule on teada lepingus kokkulepitud asja hind, esile on toodud puudused ja väärtuste vahe, mis on piisav kolme muutujaga võrrandi rakendamisel. Kohus on selgitanud kõnealuste väärtuste saamise vajadust asja lahendamiseks ja tõendamiskoormist. Kohase ja mittekohase täitmise väärtusi peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama hinna alandamist sooviv pool (RKTKo 19.11.2007, 3-2-1-111-07, p 12). Kusjuures asja väärtust koos puudustega ei saa reeglina arvestada selliselt, et asja väärtusest lahutatakse puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulutused. Kulud ei pruugi mõjutada hinda üksüheselt.
24.Maakohus leidis, et kohase ja mittekohase täitmise väärtus on võimalik kindlaks teha esitatud asjatundja hinnanguga, kuivõrd hinna alandamist sooviv pool on selle esitanud ja vastaspool ei ole kummutanud puuduste olemasolu. Kostja ei saa väita, et hagejad ei ole esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta (RKTKo 19.11.2007, 3-2-1-111-07, p 12). Kostja väited, et ehitise osas läbiviidud puuduste audit oleks läbiviidud asjatundmatu isiku poolt või see ei vastaks tegelikele oludele, on alusetu. Kohus juhtis istungil tähelepanu, et kostjal on õigus taotleda ekspertiisi oma vastuväidete kinnitamiseks. Kostja ei ole ümber lükanud XXX korteriomandil tuvastatud ehitispuuduste mitteeksisteerimist ega ka tuvastatud puudustega ehitise teistsugust turuväärtust.
25.Kuna asja sisulise arutamise käigus on tuvastamist leidnud hinna alandamise eelduste esinemine ja müügilepingu eseme puuduste esinemine, siis on leidnud tõendamist, et vaidlusaluse müügilepingu esemeks olev kinnisasi ei olnud keskmise kvaliteediga.
26.Kostja ei ole tõendanud tasaarvestatavat nõuet summas 7614,65 eurot. Hagejate kahju hüvitamise nõue 2027,60 eurot ei ole põhjendatud, arvestades, et hinna alandamisega on kaetud puudused müügi esemel. Hagejad ei ole tõendanud kohtueelsete õigusabikulude nõuet 11 328 euro ulatuses.
27.Hagi rahuldamisega osaliselt hinna alandamise nõudes on põhjendatud välja mõista viivis põhisummalt 60 000 eurot alates hagi esitamisest kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Apellatsioonkaebus
28.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 27.09.2024 otsus osas, millega maakohus hagi rahuldas ja jätis menetluskulud 82% ulatuses kostja kanda. Kostja palub tühistatud osas teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja kõik menetluskulud hagejate kanda, alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule. Kostja palub jätta apellatsiooniastme menetluskuud solidaarselt hagejate kanda.
29.Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 112 lg 1 teist lauset kinnisasja mittekohase täitmise väärtuse leidmisel. Samuti on maakohus rikkunud põhjendamiskohustust, lugedes mittekohase täitmise väärtuse ilma selgitusteta tõendatuks. Osaühingu DOMUS KINNISVARA hinnangust ei ole võimalik asuda seisukohale, et see on määratud kohustuse 6
2-21-13427 täitmise aja seisuga. Hinnangus on lihtsalt liidetud ÜL auditis leitud puuduste kõrvaldamise kulu 52 414,09 eurot ja seadustamise kulu, kuid ei ole arvestatud seda, kust need summad pärinevad. Kui hagejad ei ole tõendanud mittekohase täitmise väärtust, siis on arusaamatu maakohtu etteheide, et kostja ei ole teistsugust väärtust tõendanud. Kostjal on ebamõistlik hankida tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta kuni hagejad ei ole täitnud enda tõendamiskoormist. Maakohus on jätnud põhjendamata, miks ta ei ole arvestanud kostja tõenditega, et elamu seadustamise, s.o kasutusloa hankimise saab teostada odavamalt. Otsuses puudub selgitus miks maakohus ei ole arvestanud kostja väiteid, et hagejad ei ole põhjendanud puuduste kõrvaldamise kulude seost eseme väärtusega ega tõendanud, et väljatoodud puudused on sellised, et neid kõrvaldamata ei saa lepingueset eesmärgipäraselt kasutada.
30.Maakohus on menetluskulude jaotuse määramisel unustanud arvesse võtta, et maakohus jättis 27.06.2024 määrusega osaliselt, enne otsuse tegemist, hagejate hagi 2961,60 euro ulatuses läbi vaatamata.
31.Maakohus rikkus põhjendamiskohustust, jättes adresseerimata notari deposiidis oleva summa 50 000 eurot, mille arvelt oleks tulnud esmalt rahuldada hagejate kasuks väljamõistetud hüvitis ning arvestada seda viiviste väljamõistmisel. Vastustajate seisukoht
32.Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad selle jätta rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
33.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb vaidlustatud osas tühistada menetlusõiguse normi olulisel määral rikkumise tõttu, mida ei saa kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Asi tuleb saata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg 1 p 5 ja § 657 lg 1 p 3 alusel esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis. Kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse.
34.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja vaidlustab maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagejate hagi rahuldas ja jaotas menetluskulud. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega maakohus jättis hagejate hagi kahjuhüvitise 13 355,60 eurot ja viiviste nõudes rahuldamata Selles osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel edasi kaebamata jõustunud.
35.Maakohus on rikkunud selgitamiskohustust ning jätnud olulises osas eelmenetluse ülesanded täitmata. Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 392 lg 1 p-de 1–4 kohaselt selgitab kohus eelmenetluses eelkõige välja lisaks nõuetele menetlusosaliste seisukohad esitatud nõuete suhtes; menetlusosaliste taotlused; menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta; tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. TsMS § 329 lg-st 3 tulenevalt võib kohus eelmenetluse ülesannete toitmiseks nõuda menetlusosalistelt selgitusi ja neid küsitleda. TsMS § 351 lg 1 alusel arutab kohus menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui ka õiguslikust küljest. TsMS § 351 lg 7
2-21-13427 2 järgi võimaldab kohus pooltel esitada kõigi asjasse puutuvate asjaolude kohta õigel ajal ja täielikult oma seisukoha. Kohus peab selgitama pooltele, milline on hageja ja kostja tõendamiskoormis esitatud nõuetest ja vastuväidetest tulenevalt, samuti millised on nõude ja vastuväite kohaldamise eeldused ning otsuse täitmisega seonduva. Maakohus ei ole seda teinud.
36.Menetluse käigust ei nähtu, et hagejad oleksid aru saanud, millised on hagejate nõuetest tulenevalt nõuete eeldused, milliseid asjaolud on hagejad esitanud ja milliseid asjaolusid peavad hagejad veel esitama ja tõendama enamtasutud müügihinna saamiseks. Seega ei ole asjas eelmenetlust sisuliselt toimunud, mh ei olnud pooltele eelnevalt selgitatud, millised on need olulised asjaolud, millest kohus lähtub otsuse tegemisel ja milline on menetluses tõendamiskoormis või vajadus esitada täiendavaid tõendeid. Eelneva tulemusel võisid pooltel jääda esile toomata asja lahendamiseks olulised asjaolud ja esitamata tõendid.
37.Otsuse saab kohus teha TsMS § 435 lg 1 järgi pärast seda, kui asja on arutatud ammendavalt ja asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis. Asi on lahendi tegemiseks valmis siis, kui kohus saab TsMS § 438 lg 1 kohaselt hinnata asjas kogutud tõendeid ning otsustada, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus selgitanud välja kõiki vajalikke asjaolusid, et kohtul oleks olnud võimalik asjas otsust teha.
38.Samuti on maakohus rikkunud kohtuotsuse põhjendamiskohustust, jättes olulises ulatuses esile toodud asjaolud ja tõendid hindamata, mis võis viia ebaõigesti hagi rahuldamiseni või rahuldamata jätmiseni. Kuna kohtu järeldused on nõuetekohaselt põhjendamata, siis ei ole maakohtu otsus jälgitav.
39.Kohtuotsuse põhjendamise kohustuse ja selle sisu sätestavad TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg
8.TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Muu hulgas tähendab kohtulahendi põhjendamise kohustus seda, et kohtu põhjendused peavad olema jälgitavad ja seostatud asjas tuvastatud asjaoludega. Kui kohus ei nõustu menetlusosalise seisukohaga, tuleb seda põhjendada (RKTKo 17.05.2017, 3-2-1-33-17, p 20.1). Vastavalt TsMS § 442 lg-le 8 märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Ringkonnakohtu hinnangul ei vasta maakohtu otsus osutatud nõuetele. Otsusest puuduvad põhjendused, mida oleks võimalik seostada maakohtu järeldustega. Maakohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud, mistõttu on selle tegemisel rikutud TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 nõudeid.
40.Praegusel juhul on võimalik, et menetluslikud rikkumised on mõjutanud asja lahendamise tulemust ja neid ei ole võimalik mõistlikult kõrvaldada apellatsioonimenetluses (TsMS § 656 lg 2, vt RKTKo 29.04.2015, 3-2-1-41-15, p 20 teine lõik). Maakohus, käsitledes hagejate nõude aluseks olevaid asjaolusid, on jätnud olulised asjas tähtsust omavad asjaolud, mille üle pooled vaidlevad, tuvastamata. Riigikohus on 17.12.2014 tsiviilasjas nr 3-2-1-131-14 tehtud otsuse p-s 17 asunud seisukohale, et rikkumisena TsMS § 656 lg 1 p 5 ja § 656 lg 2 teise lause tähenduses saab käsitada mh ka olukorda, kui esimese astme kohus ei ole võtnud seisukohta asjas tähtsate asjaolude kohta.
41.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on rikkunud müügilepingut, ja kas seetõttu on hagejatel õigus alandada müügilepingu hinda.
8
2-21-13427
42.Kui võlgnik on kohustust rikkunud, siis võib võlausaldaja VÕS § 101 lg 1 p 5 järgi alandada hinda. VÕS § 112 lg 3 kohaselt võib hinda alandama õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, nõuda hinna alandamise korral ülemäära makstu tagastamist. Kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Müügilepingu puhul tulenevad ostuhinna alandamise täiendavad piirangud VÕS §-st 224.
43.VÕS § 112 lg 1 järgi saab hinna alandamise õigust kasutada, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise. Käesoleval juhul ei vaidle pooled selle üle, et pooled sõlmisid müügilepingu (VÕS § 208 lg-d 1–2). Kostja on hagejatele üle andnud korteriomandi ning korteriomandiga seotud ehitustööd. Pooled leppisid kokku korteriomandi müügilepingu hinnas 179 000 eurot, millest hagejal on kostjale veel tasumata 50 000 eurot. Kuigi hinna alandamise seisukohalt ei ole oluline, kas müügilepingus kokkulepitud hind on veel maksmata või juba tasutud, siis ei ole võimalik nõuda alandatud hinda ületava rahasumma tagastamist, kui hind on tasumata. Kehtiv hinna alandamine annab ostjale õiguse keelduda alandatud hinda ületavas osas ostuhinna tasumisest või nõuda enamtasutu VÕS § 112 lg 3 alusel tagasi.
44.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on andnud hagejatele üle lepingutingimustele mittevastavalt ehitatud korteriomandi. Kuigi pooled ei vaielnud selle üle, et kostja kohustuseks oli korteriomandile kasutusloa taotlemine hiljemalt 31.08.2020 ning kasutusluba pole seniajani väljastatud, siis ei nähtu vaidlustatud otsusest, et maakohus on tuvastanud missugustele ülejäänud lepingutingimustele pidi ehitatav korteriomand vastama ning missugustele lepingutingimustele ehitatud korteriomand ei vasta. Otsusest ei nähtu, et maakohus oleks hinnanud, kas kostja vastutab hagejate väidetud puuduste eest. Samuti ei nähtu, millal hagejad said teada väidetud puudustest, millal nad nendest kostjat teavitasid ja nõudsid puuduste kõrvaldamist ning kas kostja keeldus õigustamatult puuduseid kõrvaldamast.
45.Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: 1) puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1), 2) puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3), 3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), 4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2) ning 5) ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teatis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2) (RKTKo 08.02.2012, 32-1-156-11, p 19).
46.Eeltoodut arvestades tuli maakohtul tuvastada, kas kostja on rikkunud müügilepingut. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 kohaselt ei vasta asi muuhulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi (p 1); kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (p 2); asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma (p 3). Eelkõige tuleb tuvastada, kas pooled olid müügilepingus kokku leppinud tingimustes, millele lepinguese peab vastama. Selleks tuleb vaidlusalust müügilepingut tõlgendada VÕS §-s 29 sätestatud reeglitest lähtudes.
9
2-21-13427
47.Juhul, kui pooled pole eraldi lepingu eseme omadusi täpsemalt kokku leppinud, siis tuleb lepingueseme lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda sellest, kas tegemist võib olla müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p 2 või p 3 ja § 77 lg 1 tähenduses. Alles seejärel, kui on tuvastatud, kas müügilepingu ese koos selle oluliste osadega vastab müügilepingus kokku lepitud tingimustele või seda liiki asjade keskmisele kvaliteedile, on võimalik anda hinnang lepingu eseme puudustele, et teha kindlaks, kas müüja vastutab lepingu esemel olevate puuduste eest.
48.Hinna alandamise aluseks on kohase ja mittekohase täitmise väärtuste erinevus ja hinda võib alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seega tuleb alandatud hinna arvutamiseks korrutada lepingu eseme väärtus koos puudusega (mittekohases täitmise väärtus) ja kokkulepitud müügihind ning saadud arv jagada eseme puudusteta väärtusega (kohase täitmise väärtus) (RKTKo 09.10.2013, 3-2-1-85-13, p 11). Kolleegium märgib, et VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga ning VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt peab hinna alandamisele tuginev pool hinna alandamise eeldusena kohase ja mittekohase täitmise väärtusi üldjuhul tõendama. Selliselt peab hinna alandamisest tuleneva raha saamise nõude esitanud hageja esitama kohtule tõendid kohase ja mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemiseks. Hinna alandamisel ei arvestata üldjuhul mittekohasest täitmisest tulenevaid kulutusi, sest kulud ei pruugi mõjutada hinda üksüheselt (RKTKo26.09.2007 , 3-21-71-07, p 15). VÕS § 112 lg 1 kolmas lause näeb erandina ette võimaluse, et kohase või mittekohase täitmise väärtuse otsustab asjaolusid arvestades kohus. Seda juhul, kui kohase või mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha. Puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste arvestamine, mis võivad olla suuremad, kui puuduse mõõdetav mõju eseme väärtusele, on lubatav ka vaid sellisel juhul, kui muud andmed puuduvad ning on põhjendatud nende seost eseme väärtusega (RKTKo 17.02.2021, 2-17-12712, p-d 12–15). Käesoleval juhul ei ole hagejad väitnud ning ei ole ka põhjendatud arvata, et hagejatel oleks raskendatud esitada tõendeid väidetava mittekohase täitmise väärtuse kindlaks tegemiseks. Hagejad kohaseid tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kindlaks tegemiseks esitanud ei ole.
49.Kuna maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, sh kohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud (TsMS § 656 lg 1 p 5), ei ole ringkonnakohtul võimalik seda puudust kõrvaldada ja asi tuleb saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Maakohtu rikkumised tingivad apellatsioonkaebuse rahuldamise. Tagamaks pooltele õigus kohtuotsust vaidlustada asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas, peab esmalt oma seisukohad avaldama esimese astme kohus.
50.Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus täitma selgitamiskohustust ja juhtima poolte tähelepanu esitatud nõuetest ja vastuväidetest tulenevalt nende nõuete maksmapaneku eeldustele. Otsusest peab kajastuma, kas iga esitatud nõude eeldused on tulenevalt hagi alusena esitatud asjaoludest ja neid tõendavatest tõenditest leidnud tuvastamist. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hagejate või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Menetluskulude jaotus
51.TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt määratakse menetluskulude jaotus kindlaks asja uuel läbivaatamisel.
10
2-21-13427
(allkirjastatud digitaalselt)
11
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.