Estren Building OÜ hagi SRV Real Estate OÜ vastu hüvitise 11 526 euro ja kahju 639 euro saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30.04.2019 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
12 165 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
SRV Real Estate OÜ apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Istungi toimumise aeg
Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Estren Building OÜ (registrikood 14223637, asukoht Mardi tn 6-213, 10113 Tallinn), lepingulised esindajad vandeadvokaat Ott Lepmets ja advokaat Tauri Tigasson (e-post XXX; XXX) Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): SRV Real Estate OÜ (registrikood 12106376, asukoht Roosikrantsi tn 11, 10119 Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Priit Manavald (e-post XXX) 09.01.2020
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 30.04.2019 otsus lõppjärelduses muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi.
2.SRV Real Estate OÜ apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta SRV Real Estate OÜ kanda.
4.Mõista SRV Real Estate OÜ-lt Estren Building OÜ kasuks välja menetluskulude katteks 1 296 eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb SRV Real Estate OÜ-l Estren Building OÜ-le tasuda alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
1(14)
Tsiviilasi nr: 2-19-2005
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Estren Building OÜ esitas 06.02.2019 Harju Maakohtusse hagi SRV Real Estate OÜ vastu hüvitise 11 526 euro ja kahju 639 euro saamiseks. Hageja ja kostja sõlmisid 13.06.2017 kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu, mille esemeks oli Harju maakonnas, Saku vallas, Saustinõmme külas, Ristiku tee 1 asuv kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega.
2.Ehitusloa menetluses teatati hagejale, et kinnistule ei ole tagatud nõuetekohast veevarustust, sest detailplaneeringus ettenähtud hüdrant ei taga vajalikku kustutusvee hulka. Nii kanti vaidlusaluse kinnistu osas ehitisregistrisse märkus, et tuletõrje veevarustus ei ole tagatud vastavalt standardi EVS 812-6:2012+A1:2013 nõuetele. Selgituseks märgiti, et detailplaneeringus antud piirkonnas on ette nähtud hüdrandid, mis tegelikult ei ole välja ehitatud ning projektis ei saa neid näidata tuletõrje veeallikana. Eeltoodust tulenevalt keeldus Päästeamet ehitusluba kooskõlastamast. Märkuse mõte ja ehitusloa väljastamisest keeldumine ei peitu küsimuses, kas tegelikult on detailplaneeringu järgsed hüdrandid välja ehitatud või mitte, vaid kas need tagavad nõuetekohase veevarustuse tuletõrjevee jaoks.
3.Detailplaneeringu seletuskirja punkti 3.3 järgi saadakse tulekustutusvesi hüdrantidest, mis paiknevad transpordimaa kinnistutel ning tulekustutusvesi peab vastama EVS 812-6 nõuetele. Vaidlust ei ole selles, et antud juhul paikneb hüdrant kohal, kus detailplaneering ette näeb, kuid tulekustutusvesi (veesurve) ei vasta EVS 8126:2012+A1:2013 nõuetele. Teisisõnu on kostja müüdud kinnistust 100 m raadiuses detailplaneeringu kohane hüdrant küll olemas, kuid see ei taga nõuetekohast survet, mida detailplaneering ja määrus nr 17 nõuavad. Seega detailplaneeringu järgi väljaehitatud hüdrant ei taganud nõuetekohast kustutusvee hulka, s.t kinnistul oli puudulik veevarustus. Hageja teavitas kostjat nimetatud puudustest oma 07.12.2017 ekirjaga. Hoidmaks ära hagejale ajas suurenevat kahju, nõustus Päästeamet vahepealsel ajal ehitusloa tingimuslikult kooskõlastama. Tingimuseks oli kohustus paigaldada kinnistule tuletõrjevee mahuti ja kuivhüdrant. Ühtlasi oli eelnimetatu hoonetele kasutusloa saamise eelduseks.
4.Kostja reklaamis kinnistut kui detailplaneeringuga hõlmatud krunti, mille kogu taristu on valminud, kinnistu varustatud vee-, kanalisatsiooni- ja elektriühendusega ning isegi liitumistasud on hinna sees. Tegelikkuses müüs kostja hagejale kinnistu, mille infrastruktuur veevarustuse näol ei vastanud detailplaneeringule, õigusaktidest tulenevatele nõuetele ega tuleohutusstandardile. Kostja oli kogu protsessi vältel teadlik hageja soovist ehitada kinnistule kasutusnõuetele vastav elamu. Kui kinnistu müügikuulutuse järgi vastab kinnistu detailplaneeringule ja kinnistu kogu taristu on valmis ehitatud, kuid tegelikult on detailplaneeringus sätestatud nõuded ja taristu on puudustega (hüdrant ei taga piisavat survet), siis ei vasta kinnistu lepingutingimustele.
2(14)
Tsiviilasi nr: 2-19-2005
5.Riigikohus on leidnud, et kinnisasi ei vasta lepingutingimustele ka siis, kui müügilepingu kohaselt peab saama kinnistule ehitada, aga see eeldab ostjalt ebamõistlikke pingutusi. Ehitusloa kooskõlastamiseks tuli Päästeameti märkuse kohaselt kinnistule paigaldada 36 m3 suurune tuletõrjevee mahuti ja kuivhüdrant. Teostatud tööd põhjustasid hagejale kahtlemata ebamõistlikke pingutusi, sest need olid mahukad ning moodustasid ca 21% kinnistu ostusummast. Eeltoodut arvestades puuduliku veevarustusega kinnistu ei vastanud lepingutingimustele või vähemalt keskmisele kvaliteedile.
6.Hageja hinnangul on ekslik kostja väide, et tema lepinguline vastutus hageja ees on välistatud, sest veehulga tagamise kohustus lasub seadusest tulenevalt AS-il Saku Maja. Kostja ei pruugi vastutada vee-ettevõtja kohustuse täitmise eest, kuid kostja vastutab selle eest, et ta müüs hagejale puudusega kinnistu. Asjaolu, et kolmandal isikul on seadusest tulenev kohustus veesurve tagada, ei välista kostja kui müüja lepingulist vastutust. Kostja pidi puudulikust veevarustusest hagejat teavitama, aga ei teinud seda. Kostja vastutus võib olla välistatud või piiratud eeskätt juhul, kui hageja ei teavitanud kostjat puudustest või ei lasknud asja üle vaadata. Vaidlust ei ole, et väliselt olidki detailplaneeringu kohased hüdrandid välja ehitatud, kuid nendes ei olnud tegelikult tagatud nõuetekohast vee hulka. Kuivõrd puuduliku veevarustuse puhul oli seega tegemist varjatud puudusega, siis ei pidanud hageja seda tavapärase ülevaatamise käigus avastama. Puudulikust veevarustusest teavitas hageja kostjat 07.12.2017 e-kirjas. Hageja teavitusest ja järgnevate e-kirjade sisust ning mõttest nähtub, et hageja teavitas kostjat puudusest ja palus tal asja parandada, s.o andis täiendava tähtaja. Kuivõrd hageja ei määranud konkreetset tähtaega, siis tuleb VÕS § 114 lg 1 lause 2 alusel eeldada, et hageja andis puuduse kõrvaldamiseks mõistliku täiendava tähtaja. Hageja kõrvaldas kinnistu puudused ise 2018. aasta oktoobrikuu lõpus, s.t ca 11 kuud hiljem. Üheteistkuulist perioodi saab kahtlemata pidada mõistlikuks ajaks.
7.Hageja on seisukohal, et sisutühi on kostja viide VÕS § 237 lg-le 1 kinnistu müügilepingu punkti 1.8 valguses. Tegemist on tühise kokkuleppega VÕS § 106 lg 2 valguses. Ühtlasi on väärad ning vastutuse osas asjakohatud kostja väited, et hageja ei teinud koostööd teiste asjaosalistega probleemi lahendamiseks. Hageja teavitas kostjat veevarustuse puudumisest, millest olid teadlikud kõik asjaga seotud isikud – kostja, AS Saku Maja ja Watercom OÜ. Hageja suhtles kostjaga probleemi lahendamise eesmärgil kuni 2018. aasta augustini. Seejuures suhtles kostja AS-iga Saku Maja. Eksitav on kostja väide, et kuivõrd DD ei ole kostja juhatuse liige, siis ei saanud tema 08.12.2017 ega järgnevatest e-kirjadest tuleneda kohustusi. Kostja viide kinnistute hinnakirjale jääb müügikuulutuse varjus ebaoluliseks. Kui kostja oma kodulehel teisi tingimusi näitab, siis tuleb sellele ilmtingimata ka müügikuulutuses viidata.
8.Hageja hinnangul ei ole alust väljamõistetava kahjuhüvitise vähendamiseks. Hageja ootas ligi 11 kuud kostja ja AS Saku Maja järel, et nad tagaksid kinnistule nõuetekohase veevarustuse. Kuivõrd kostja ega AS Saku Maja probleemi ei lahendanud ning kasutusloa väljastamine kinnistutele muutus edasilükkamatuks, siis täitis hageja Päästeameti lisatingimuse ise ning tagas nõuetekohase veevarustuse 2018. aasta oktoobri lõpuks. Kostja vastuväited
9.Kostja ei tunnista hagi ja palub jätta selle rahuldamata. Kostja on seisukohal, et vastavalt detailplaneeringule ei olnud ette nähtud kinnistul paiknevat tuletõrjevee mahutit ega kuivhüdranti. Tuletõrje kuivhüdrandid olid välja ehitatud vastavalt detailplaneeringu nõuetele ja paiknesid müüdud kinnistuga külgneval Ristiku tee
3(14)
Tsiviilasi nr: 2-19-2005 transpordimaa kinnistul, mida kinnitab ehitisregistri väljavõte. Pumpla asub kinnistul Õie tee 8 ja kuulub AS-ile Saku Maja, torustik ja hüdrandid asuvad Ristiku tee transpordimaa kinnistul ja kuuluvad AS-ile Saku Maja isikliku kasutusõiguse alusel. Kostja leiab, et hagejal oli võimalus hüdrantide olemasolu looduses visuaalselt kontrollida.
10.Kostja ei nõustu sellega, et hüdrandi veesurve ei vastanud standardi EVS 8126:2012+A1:2013 nõuetele, sest tegemist on kuivhüdrantidega, milles ei ole ega peagi olema veesurvet. Kuivhüdrandis puudub üldse vesi, kui see ei ole parajasti tule kustutamiseks kasutusel. Kostja ei vaidle vastu sellele, et tuletõrjevee kuivhüdrantides ei olnud ehitusloa taotlemise ajal tagatud piisav kustutusvee hulk, kuid leiab, et selle tagamine ei ole kinnistu müüja kohustus. Tuleohutuse seaduse kohaselt tagab tuletõrjehüdrandi korrashoiu veetorustiku valdaja. Tuletõrjehüdranti teenindava torustiku ja pumpla korrashoiu ning piisava kustutusvee hulga tagab vee-ettevõtja. Vee-ettevõtjaks antud regioonis on määratud AS Saku Maja. Ka tuletõrjevee torustike ja pumpla valdajaks on AS Saku Maja.
11.Kostja leiab, et kinnistu puuduseks ei saa olla oma seadusest tuleneva kohustuse (tuletõrjevee tagamine hüdrantides) mittetäitmine kolmanda isiku poolt. Selle probleemi lahendamine kostja poolt oli võimatu, sest tuletõrjevee tagamiseks oli vastavalt kehtivale detailplaneeringule kaks moodust: ehitada välja puurkaevu juurde kaheastmeline pumpla tuletõrjeveereservuaariga 100 m3 või rekonstrueerida puurkaev nii, et arvestuslik vooluhulk ületaks vaadeldaval alal nõutava taseme. Kuna vastav kinnisasi ja tehnikaseadmed kuulusid AS-ile Saku Maja, ei olnud nende tööde teostamine kostja poolt võimalik. Hageja väidab, et teavitas kostjat kinnistu puudustest ja esitas nõude puuduste kõrvaldamiseks oma 07.12.2017 e-kirjaga. Kostja hinnangul ei sisalda nimetatud e-kiri VÕS § 220 lg 2 ette nähtud teavet. Ka hilisemates pöördumistes ei ole esitatud nõuet kinnistu väidetava puuduse kõrvaldamiseks. Kui hageja nõue oleks nõuetekohaselt esitatud, olnuks kostjal õigus puudus likvideerida mõistliku tähtaja jooksul vastava nõude saamisest. Antud juhul ei ole hageja nõuet nõuetekohaselt esitanud ja seega ei ole ka tähtaeg kulgema hakanud.
12.Hageja väidab, et kostja lubas oma vastuses hagejale juba järgneval tööpäeval alustada kinnistul esinevate puuduste kõrvaldamisega. Kostja ei ole tuletõrjevee puudumist kuivhüdrantides kunagi pidanud kinnistu puuduseks. Kuna aga tuletõrjevee süsteem ehitati välja kostja õiguseellase Metsaveere Majad OÜ tellimusel ja see võõrandati OÜ-le Watercom, kes selle omakorda võõrandas AS-ile Saku Maja, oli DD kursis selle projekti võimalike kitsaskohtadega. DD soovis hagejat aidata ja pöördus praeguse ja eelmise tuletõrjevee süsteemi omaniku poole aktuaalse informatsiooni saamiseks. Hageja on aga püüdnud seda tõlgendada kostjapoolse kohustuse tunnistamisena. Arvestades asjaolu, et DD ei ole kostja juhatuse liige ega oma muul alusel õigust äriühingut esindada, ei saanud hageja e-kirjas sisalduvat lauset pidada võlatunnistuseks.
13.Kostja hinnangul ei saanud hageja müügikuulutusest välja lugeda, et mingeid lisakulutusi ehituse alustamiseks tegema ei pea ja et taristuga ühinemine on võimalik koheselt. Hageja väide, et kostja varjas lepingueelsete läbirääkimiste käigus tema eest tuletõrjeveega seonduvat, on väär. Müügieelsete läbirääkimiste ajal oli kostja koduleheküljele välja pandud Metsaveere kinnistute hinnakiri, milles oli viide võimalikele lisakulutustele. Lepingu punkt 1.6 ei sisalda mingeid kinnitusi tuletõrjevee mahutite ega hüdrantide kohta. Lepingu tekst kooskõlastati poolte poolt läbirääkimiste käigus ja see kitsendab oluliselt müüja kinnitusi võrreldes kuulutuses tooduga.
14.Hageja on müügilepingu sõlminud oma majandus- või kutsetegevuses kinnitades, et ta ostab lepingu eseme sellises seisukorras nagu see lepingu sõlmimise hetkel on, et ta on
4(14)
Tsiviilasi nr: 2-19-2005 teadlik lepingu eseme hoonestamise reeglitest ja võimalustest ning loobub õigusest kasutada õiguskaitsevahendeid lepingus eraldi nimetamata kvaliteediprobleemide osas. Seega ei olnud hageja ise piisavalt hoolas välja selgitamaks hoonestamise võimalusi ja tal pole õigust esitada hagis toodud kahju hüvitamise nõuet.
15.Kostja leiab, et isegi juhul, kui kostja oleks vastutav tuletõrjevee puudumise eest, ei ole hageja poolt probleemi lahendamiseks valitud meetmed ja tehtud kulutused vajalikud ja mõistlikud ning seetõttu ei kuulu ka hüvitamisele. Lisaks on hageja jätnud tähelepanuta kahju hüvitamise eesmärgi küsimuse. Kostja hinnangul tuleks ka õigusabikulude nõue jätta rahuldamata. Esimese astme kohtu otsus
16.Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja hüvitise 11 526 eurot, kahju 639 eorot, menetluskulud jättis kostja kanda ning mõistis välja menetluskulud kostjalt 2 544 eurot ja viivise menetluskulude tasumisega viivitamisel.
17.Otsuse põhjenduste kohaselt leidis maakohus, et selleks, et otsustada, kas kostja on lepingut rikkunud ja müünud kinnistu, mis ei vasta lepingutingimustele, tuleb seega esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi lepingu esemeks olev kinnistu vastama.
18.Hageja selgitab, et ta lähtus lepingu sõlmimisel kinnistu müügikuulutusest Kostja väidab, et kuulutuses toodud info läbirääkimise käigus muutus. Kohtu hinnangul ei tõenda müügikuulutuse raport, et hageja ei lähtunud lepingu sõlmimisel müügikuulutusest, sest leping sõlmiti poolte vahel 13.06.2017 ning müügikuulutuse raportist nähtuvalt oli müügikuulutus aktiivne 15.05.2017 kuni 31.12.2018, seega oli müügikuulutus aktiivne lepingu sõlmimise hetkel. Kostja on ise kinnitanud, et võrreldes kuulutusega muutus lepingus vaid hind ja kinnistul endal ei olnud midagi teistmoodi (tlk 73). Eeltoodust tulenevalt saab järeldada, et hageja lähtus lepingu sõlmimisel müügikuulutuses toodust.
19.Kostja müügikuulutusest tulenevalt on kinnistu hõlmatud kehtiva detailplaneeringuga ja kogu taristu on valmis ehitatud. Ehitusloa taotluse menetluses tehti aga vaidlusaluse kinnistu kohta 16.11.2017 märkus, et tuletõrje veevarustus ei ole tagatud vastavalt standardi EVS 812-6:2012+A1:2013 nõuetele, mille alus tuleneb siseministri 07.04.2017 määrusest nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“ § 54 lg 1 ja 2. Kohtu hinnangul ei saa kinnistu vastata lepingutingimustele, kui kinnistu müügikuulutuses on viide kehtivale detailplaneeringule, kuid ehitusloa taotluse menetluses on selgunud, et detailplaneering on puudusega.
20.Kohtu hinnangul on kostja viide lepingu punktile 1.8. asjakohatu. Kohtule nähtub lepingu punktist 1.8., et hageja ostab eseme sellise füüsilise ja õigusliku seisukorraga nagu see lepingu sõlmimise hetkel oli. Kohtu hinnangul on aga asjaolu, et tuletõrje veevarustus ei olnud tagatud vastavalt standardile kinnistu varjatud puudus, millest hageja lepingu sõlmimise hetkel teadlik ei olnud ja mida tal ei olnud võimalik märgata asja ülevaatamise või detailplaneeringuga tutvumise käigus.
21.Kostja leiab, et ta ei ole väljendanud, et puudulik veevarustus on kinnistu puuduseks, kuid ometigi on 08.12.2017 e-kirjas andnud mõista, et hakkab lisatingimusega tegelema. Kohtu hinnangul ei saa nimetatud e-kirjast välja lugeda muud, kui et kostja hakkab puudusega tegelema. Kostja leiab aga, et kuivõrd DD ei ole kostja juhatuse liige ega oma muul alusel õigust kostjat esindada, siis ei saanud tema 08.12.2017 ega järgnevatest e-kirjadest tuleneda kostjale kohustusi.
22.Kohus leiab, et DD käitumine on mõjutanud hagejat mõistlikult uskuma, et ta on kostja esindaja. DD on suhelnud lisatingimuse täitmise osas hagejaga pika aja vältel. Eeltoodust tulenevalt on igati mõistlik hageja eeldus, et DD käitus kui kostja esindaja
5(14)
Tsiviilasi nr: 2-19-2005 vahendades tuletõrjeveemahutiga seotud küsimusi. Kostja pidi olema teadlik, et DD tegutseb tema nimel esindajana arvestades pooltevahelise suhtluse pikkust ja omakorda suhtlust AS-iga Saku Maja, vastasel juhul oleks kostja DD tegevuse vaidlustanud. Kostja seda teinud pole. Kostja on talunud DD tegevust seoses tuletõrjevee tingimuse täitmisega. Kohus leiab, et DD saab käsitleda kui kostja esindajat.
23.Seejuures on kohus seisukohal, et kinnistu ei vasta lepingutingimustele ka seetõttu, et sellele ehitamine eeldas hagejalt ebamõistlikke pingutusi. Kostja ei ole vastu vaielnud asjaolule, et ta teadis hageja plaanidest kinnistule ehitada. Seejuures tuleneb lepingu punktist 1.2.1, et kinnistu sihtotstarve on 75% elamumaa ja 25% ärimaa (tlk 4 pöördel). Kohtu hinnangul ei vastanud kinnistu seega lepingutingimusele ka seetõttu, et sellele ehitamine eeldas hagejalt ebamõistlikke pingutusi. Kohtu hinnangul on tegemist ebamõistlike pingutustega, sest teostatud tööde hulk oli suuremahuline ja puuduse kõrvaldamise hind moodustas suure osa, s.o 21%, kinnistu hinnast.
24.Kõigest eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kinnistu ei vastanud lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 2 p 2), mistõttu on kostja müügilepingut täitnud mittekohaselt, s.o rikkunud lepingut.
25.Järgnevalt tuleb kohtul tuvastada, kas kostja vastutab müüdud kinnistu puuduse eest. VÕS § 218 lg 1 järgi müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.
26.Kostja leiab, et tööde teostamine kostja poolt oli võimatu, sest probleemi lahendamiseks vajalikud tehnikaseadmed kuulusid AS-ile Saku Maja ning et tema lepinguline vastutus hageja ees on välistatud, sest veehulga tagamise kohustus lasub seadusest tulenevalt AS-il Saku Maja. Kostja ei avaldanud hagejale puudust enne lepingu sõlmimist. Kohtu hinnangul on seega kostja vastuväited selles osas, et kostjal ei olnud võimalik probleemi lahendada ja et AS-il Saku Maja lasub veehulga tagamise kohustus, asjakohatud.
27.Kostja leiab, et hageja on lepingu punktis 1.8. loobunud õigusest kasutada õiguskaitsevahendeid kostja suhtes, seetõttu ei ole hagejal õigust esitada kahju hüvitamise nõuet. Nimelt lepingu punkt 1.8. ei anna hagejale kasutada kostja suhtes mingisuguseid õiguskaitsevahendeid. Kohtu hinnangul on sellekohane poolte kokkulepe tühine VÕS § 106 lg 2 kohaselt tühine. Kohus leiab, et nimetatud kokkulepe välistab ebamõistlikult kostja vastutuse, kuivõrd kokkulepe takistab hagejal kasutamast kõiki õiguskaitsevahendeid, st sellega välistatakse hageja võimalus oma õigusi reaalselt kaitsta.
28.Kohtule nähtub, et hageja on 07.12.2018 e-kirjas teatanud, et krundile pole tagatud normide kohast veevarustust. Kohtu hinnangul on hageja puudust piisavalt täpselt kirjeldanud.
29.Kohtu hinnangul on seega eeltoodud kostja vastuväited enda vastutuse välistatusse osas asjakohatud. Kohus leiab, et kinnistu lepingutingimustele mittevastavus oli olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal hagejale ja seetõttu kostja vastutab asja lepingutingimusele mittevastavuse eest.
30.Hageja teavitas kostjat puudusest 07.12.2017 ning oli kostjaga suhtluses 08.12.2017, 12.01.2018, 15.01.2019, 17.01.2019, 28.04.2018, 14.08.2018. Seejuures kõrvaldas hageja puuduse ise 2018. aasta oktoobrikuu lõpus. Kohtu hinnangul oli kostjal VÕS § 114 lg 1 mõttes mõistlik täiendav tähtaeg puuduse kõrvaldamiseks.
31.Hageja on puuduse kõrvaldamiseks tellinud AK Gramen OÜ-lt 36 m3 tuletõrjevee mahuti ja kuivhüdrandi paigalduse ning üleliigse pinnase äraveo. Hageja on teinud selleks kulutusi summas 11 526 eurot.
6(14)
Tsiviilasi nr: 2-19-2005
32.Kostja leiab, et tehtud kulutuse aluseks olev arve ei kinnita, et kulutus oli probleemi lahendamiseks vältimatult vajalik ja töö telliti õiglase hinnaga. Kostja leiab, et ka hageja ise nimetab enda kulutusi ebamõistlikeks. Kostja leiab, et probleemi lahendamiseks valitud meetmed ja tehtud kulutused ei olnud vajalikud ega mõistlikud ning seetõttu ei kuulu ka hüvitamisele. Kostja hinnangul andis hageja aimu, et ta tuletõrjeveemahutit ei ehita, aga ilma nõusolekut saamata siiski ehitas selle valmis. Hageja valis kalli tee probleemi lahendamiseks ja kostjaga kooskõlastamata.
33.Kohtu hinnangul ei ole hageja leidnud, et tema tehtud kulutused on ebamõistlikud. Hageja on välja toonud, et tegemist oli ebamõistlike pingutustega, sest tegemist ei olnud pisi- või hooldustöödega, seega on kostja vastuväited selles osas asjakohatud. Kohtu hinnangul kostja leiab küll, et probleemi lahendamiseks tehtud meetmed ja kulutused ei olnud vajalikud ega mõistlikud, kuid seejuures ei ole ise esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et puuduse oleks saanud kõrvaldada odavamalt. Kohus leiab, et seetõttu tuleb kostja vastuväited kulutuste ebamõistlikkuse suhtes jätta tähelepanuta.
34.Kohtu hinnangul tõendab kulutuste vajalikkust ka see, et 08.12.2017 märkusega loodi ehitusloa taotluse menetluses hagejale kohustus ehitada 36 m3 veemahuti, mis peab olema ühendatud kuivhüdrandiga. Seda ongi hageja teinud.
35.Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et hageja andis kostjale mõista, et ta tuletõrjeveemahutit ei ehita. Hageja on 08.12.2017 e-kirjas märkinud, et „märgib asendi plaanile tuletõrjeveemahuti, mis annab talle päästeameti kooskõlastuse, hiljem on aga teiepoolne osa korda aetud ning mahuti saab välja jätta“. Pärast seda on hageja 12.01.2018 küsinud kostjalt kuidas edeneb tuletõrjevee tingimuste täitmine Ristiku tee 1 kinnistu juures, 17.01.2018 palunud teada anda, kui on uut infot (tlk 10) ning 14.08.2018 küsinud, kas hüdrandid on korda saanud, sest on soov hakata majale kasutusluba taotlema. Nimetatud tõenditest kogumis ei saa eeldada, et hageja kinnitas sellega enda nõusolekut, et ta ei kavatse kunagi midagi ette võtta puuduse kõrvaldamiseks. Ehitusloa taotlemise menetluse 06.12.2017 märkusest nähtus, et hagejal tuli ehitada 36 m3 veemahuti, mis peab olema ühendatud kuivhüdrandiga. Hagejalt ei saanud eeldada, et ta jääbki ootama puuduse kõrvaldamist kostja poolt.
36.Kostja leiab, et hageja ei teinud teiste asjaosalistega koostööd probleemi lahendamiseks ning viitab VÕS § 139 lg-le 1. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et kahju tekkis osaliselt hagejast tulenevatel asjaoludel. Hageja täitis Päästeameti poolt seatud tingimuse. Samuti on kohtule esitatud tõendid selle kohta, et hageja suhtles kostjaga seoses puudusega ning kostja suhtles omakorda AS-iga Saku Maja, seega tegi hageja koostööd probleemi lahendamiseks. Eeltoodust tulenevalt puuduvad alused hüvitise vähendamiseks.
37.Kõigest eeltoodust tulenevalt on kohtu hinnangul 11 526 eurot puuduse kõrvaldamiseks mõistlik kulutus, mille esinemist on hageja tõendanud arvega. Kohus leiab, et kuivõrd kostja rikkus lepingut ja vastutab lepingu rikkumise eest ning hagejal oli õigus esitada kostja vastu mõistlike kulutuste hüvitamiseks nõue, tuleb nimetatud kulutus hagejale hüvitada.
38.Hagejale on tekkinud õigusabikulude näol kahju summas 639 eurot.
39.Kohtu hinnangul seisneb põhjuslik seos hagejale tekkinud kahju ja kostja lepingu rikkumise vahel selles, et juhul, kui kostja poolt müüdud kinnistu oleks olnud puuduseta, ei oleks hageja pidanud selle parandamiseks tegema kulutusi ja enda nõude (kulutuste hüvitamine) maksmapanekuks pidanud kandma kohtueelselt õigusabikulusid. Kostjapoolse rikkumise ja tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos.
40.Kohus tuvastas, et kostja rikkus lepingut ja vastutab lepingurikkumise eest. Samuti oli kostjale antud täiendav tähtaeg kulutuste hüvitamiseks. Eelnevaga on kohus
7(14)
Tsiviilasi nr: 2-19-2005 tuvastanud kahjuhüvitise nõudmiseks vajalike eelduste olemasolu, millest tulenevalt on hagejal õigus nõuda kostjalt kahjuhüvitist.
41.Kõigest eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista hüvitis 11 526 eurot ja kahju 639 eurot, kokku summas 12 165 eurot. Kostja apellatsioonkaebus
42.Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Maakohus leidis, et kinnistu ei saa vastata lepingutingimustele, kui kinnistu müügikuulutuses on viide kehtivale detailplaneeringule, kuid ehitusloa taotluse menetluses on selgunud, et detailplaneering on puudusega. Kostja on seisukohal, et detailplaneeringu puudusi kohtu menetluses ei uuritud ega tuvastatud. Ehitusloa menetlemise käigus tuvastati, et tuletõrjevee varustus tegelikkuses ei vasta standardi nõuetele. See ei tähenda, et detailplaneering oleks puudustega. Detailplaneeringu kehtestamisel nähaksegi ette võimalikud tulevikus ehitatavad objektid ja detailplaneeringus ettenähtud lahendus vastas eelduslikult nõuetele, sest ilma Päästeameti kooskõlastuseta ei oleks seda saanud kehtestada.
43.Maakohus luges ehitusloa menetlemise käigus Päästeameti esitatud märkused õigeks ja hageja tegevust õigustavaks vaatamata sellele, et märkused olid vastuolus kehtiva detailplaneeringuga ja osaliselt ka vastuolus tegelikkusega.
44.Kohtu hinnangul pidi 08.12.2017 olema kostjale nähtav ka 06.12.2017 märkus, mille kohaselt tuli ehitada 36 m3 veemahuti, mis peab olema ühendatud kuivhüdrandiga. Kohtu seisukoht on formaalne ja tegelikku olukorda mittearvestav. Märkus ei olnud apellandile teada ja tal ei olnud mõistlikku võimalust sellega tutvuda.
45.Kohtu väitel ei ole vaidlust selles, et kinnistu ei vastanud lepingutingimustele kinnistu üleandmisel hagejale, s.o tuletõrjevee kuivhüdrantides ei olnud üleandmisel tagatud piisav kustutusvee hulk. Tegelikult ei ole seda küsimust, millal tegelikult tekkis tuletõrjevee puudus, asja menetlemise käigus analüüsinud. Hageja väidab, et ta sai sellest teada ehitusloa menetluse käigus s.o. pärast kinnistu üleandmist. Kostja sai probleemist teada omakorda hageja kaudu – seega ei ole asjas tuvastatud hetke, millal täpselt tekkis tuletõrjevee puudus. Tuletõrjevee puudus on arvestusliku iseloomuga näitaja ja selle tekkeaeg sõltus asumis väljaantud ehituslubade arvust. Mingil ajahetkel oli välja antud ehituslubasid sellisele hulgale hoonetele, et tuletõrjevee arvutuslik hulk maja kohta, jäi väiksemaks standardiga ette nähtud hulgast. Millal täpselt see toimus, ei ole teada. Teada on vaid see, et siis kui hageja taotles ehitusluba oma hoonele, oli resssurss ebapiisav.
46.Kohus märgib, et kostja on öelnud, et ta oli teadlik lepingu sõlmimise hetkel, et veeprobleem võib kunagi tekkida, kuid sel hetkel ta seda konkreetselt ei teadnud. Kohtu hinnangul ei oma tähtsust asjaolu, et lepingu sõlmimise hetkel kostja seda konkreetselt veel ei teadnud, sest ta oli teadlik sellest, et selline olukord võib tekkida. Kostja oli sellest teadlik, kuid sellegipoolest ei teavitanud sellest hagejat. Kohtu selline seisukoht ei ole õigustatud. Kõigis arenevates asumites, kus ehitatakse maju juurde, tuleb kättesaadava tuletõrjevee hulka vastavalt vajaduse kasvule aeg-ajalt suurendada. See on vee-ettevõtja seadusest tulenev kohustus. Kuna vee nappus võib vee-ettevõtja tegevusetuse tõttu tekkida igas arenevas asumis, tuleks selle kohtu seisukoha järgi eranditult kõigis arenevates asumites kõigis kinnisvara müügilepingutes ostjat hoiatada, et vee-ettevõtja tegevusetuse korral võib tuletõrjeveega varustamine jääda puudulikuks. Tegemist oleks ebamõistliku hoiatusega, sest analoogia alusel tuleks siis hoiatada kõigi võimalike tulevikus tekkida võivate probleemide eest, mis võivad tekkida oma kohustuste mittetäitmisest kolmandate isikute poolt, näiteks tekkida
47.Kohus leidis, et DD 08.12.2017 e-kirjas andis kostja mõista, et hakkab lisatingimusega tegelema. Kostja leiab, et lisatingimusega tegelemine ja puudusega tegelemine on täiesti erineva sisuga väljendid. Apellant on kohtule selgitanud selle kirja mõtet: apellant oli huvitatud, et vee-ettevõtja täidaks oma kohustused kõigi kinnistute omanike ees ja asus seetõttu kolmepoolsetesse läbirääkimistesse vee-ettevõtjaga ja OÜ-ga Watercom, kellele kostja õiguseellane oli varem taristu müünud. Vaidlusaluse kinnistu müügi ajal oli SRV Real Estate OÜ omandis sellel arendusalal veel ca 40 kinnistut ja seepärast oli ta ka ise huvitatud tuletõrjevee varustuse tagamisest võimalikult odaval viisil ehk detailplaneeringu kohaselt väljaehitatud ühise süsteemi töölerakendamise kaudu.
48.Kohtu hinnangul ei vastanud kinnistu lepingutingimusele ka seetõttu, et sellele ehitamine eeldas hagejalt ebamõistlikke pingutusi. Kohtu hinnangul on tegemist ebamõistlike pingutustega, sest teostatud tööde hulk oli suuremahuline ja puuduse kõrvaldamise hind moodustas suure osa, s.o 21%, kinnistu hinnast (otsuse lk 8 teine lõik). Selline väärarusaam tuleneb kohtu arvamusest, et eraldi veemahuti (ja kuivhüdrandi) ehitus oli hageja jaoks vältimatu. Kuna sama tulemus oleks saavutatud ka detailplaneeringu kohase lahenduse kasutamisel, ei saa öelda, et hageja poolt tehtud ebamõistlik pingutus oli tingimata vajalik.
49.Kohus ei nõustunud apellandi seisukohaga, et hageja andis talle mõista, et ta tuletõrjeveemahutit ei ehita. Kohus on jätnud tähelepanuta DD vastuse sellele kirjale, mis asub samal toimiku leheküljel: “Muidugi võiks märkida. Seejärel uus tuleb "grupiviisiline". See vastus näitab, et DD sai hageja kirjast aru just nii, et eraldi veemahutit hageja tegelikult ei ehita. Hageja sellele seisukohale vastu ei vaielnud. Kohus on võtnud seisukoha, viitega Riigikohtu lahendi 2-15-18582 punktile 15.2, et müüja saab oma vastutuse välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Kostja ei avaldanud hagejale puudust enne lepingu sõlmimist. Kohtu hinnangul on seega kostja vastuväited selles osas, et kostjal ei olnud võimalik probleemi lahendada ja et AS-il Saku Maja lasub veehulga tagamise kohustus, asjakohatud. Antud juhul on aga tegemist just sellise olukorraga, kus ei saa lähtuda üldjuhul kehtivatest põhimõtetest. Hagejal tulnuks pöörduda vastava nõudega AS-i Saku Maja poole ja nõuda vee-ettevõtja seadusest tulenevate kohustuste täitmist. Selle asemel asus aga hageja oma kinnistu jaoks eraldi tuletõrjevee süsteemi välja ehitama.
50.Maakohus leiab „Lepingu punkt 1.8. ei anna hagejale kasutada kostja suhtes mingisuguseid õiguskaitsevahendeid (tlk 5)“. Kohtu hinnangul on sellekohane poolte kokkulepe tühine. Kostja toob esile, et õiguskaitsevahendite kasutamist pole välistatud üldiselt, vaid nende kasutamine on välistatud puuduste osas, mis ei ole hõlmatud lepingus sätestatud kinnistu kvaliteedinõuetega – kinnistu kvaliteet on määratletud p.1.6 tooduga. Mingite muude omaduste, kui p. 1.6 loetletud, esinemist ei saa ostja eeldada ja pooled on kokku leppinud, et ostja ostab kinnistu võttes enda kanda kõik selle kasutamisega seotud riskid. Lepingu sõlmimisel lepiti kokku hind, mis muuhulgas kajastas ka riskide jaotust. Kui vaadelda seda punkti kui tervikut ja analüüsida selle tegelikku sisu, ei ole tegemist õiguskaitse välistamisega. Hageja sõlmis lepingu asjatundjana ja tal oli müüjaga võrdne võimalus kõiki riske välja selgitada ja kaaluda.
51.Müügilepingus ega ka -kuulutuses ei ole viidet, et tegemist on ehitamiseks valmis krundiga, kuulutuses pakutakse “maatükki, elamumaa” ja tuuakse ära detailplaneeringus esitatud nõuded hoonestusele. Kas on võimalik kohe ehitama asuda
9(14)
Tsiviilasi nr: 2-19-2005 ning ehitistele kohe ka ehitus- ja kasutusluba saada, ei ole ei kuulutuses ega poolte vahelises lepingus ära märgitud. Tähelepanuväärne on, et tegemist oli ajutise probleemiga - AS Saku Maja ei ole probleemi lahendamisest keeldunud, see võtnuks vaid rohkem aega kui hagejale sobis. Seda kinnitavad e-kirjad (tlk 55 ja 56).
52.Kohtu arvates oli apellandile antud VÕS § 114 lg 1 mõttes mõistlik täiendav tähtaeg puuduse kõrvaldamiseks (otsuse lk 9 kuues lõik). Kohus leiab, et mõistlik aeg § 222 lg 5 tähenduses oleks olnud kolm kuud (otsuse lk 10 teine lõik). Seejuures on kohus lähtunud hageja poolt esitatud hinnangust ilma seda analüüsimata. Tuletõrjevee puuduse kõrvaldamine detailplaneeringus ettenähtud viisil eeldanuks ehituse riigihanke korraldamist AS Saku Maja (vallale kuuluv veeettevõtte) poolt ja ehitustöid. Kolme kuu pikkust tähtaega ei saa selles olukorras mõistlikuks pidada. VÕS § 222 lg 5 kohaselt kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Nõuet asja parandamiseks ei ole hageja kunagi esitanudki (vt p. 3.15). Info küsimist ei saa käsitleda nõude esitamisena. Nõue esitati hiljem kulutuste hüvitamiseks, mitte asja parandamiseks.
53.Kohtu hinnangul kostja leiab küll, et probleemi lahendamiseks tehtud meetmed ja kulutused ei olnud vajalikud ega mõistlikud, kuid seejuures ei ole ise esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et puuduse oleks saanud kõrvaldada odavamalt. Kohus leiab, et seetõttu tuleb kostja vastuväited kulutuste ebamõistlikkuse suhtes jätta tähelepanuta. (otsuse lk 10 kuues lõik). Kostja on esitanud seadusest tuleneva seisukoha, et tuletõrjevee süsteemis piisava vee hulga tagamine on AS Saku Maja kohustus ja see oleks olnud hagejale täiesti tasuta. Seega ei vasta kohtu väide tõele – tõendid, et vea saanuks parandada hageja jaoks tasuta, on esitatud.
54.Kohus leiab, et DD saab käsitleda kui kostja esindajat (otsuse lk 7 viies lõik). Kohus jätab tähelepanuta, et teine tingimus on tegelikult täitmata - esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana. On õige, et vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 133 lg 1 alusel saab DD teadmise omistada kostjale. Kuna aga DD ise ei teadnud, et tema käitumist võib hageja tõlgendada esindamisena, ei saa sellist teadmist ka apellandile omistada. Konkreetse inseneri ülesandeks oli info vahetamine ja tehniliste üksikasjade välja selgitamine kogu arendusala hõlmava tuletõrjevee probleemi lahendamiseks. DD tegutses vaid info vahendaja ja koordineerijana ja just sellisest ja ainult sellisest tegevusest oli äriühingu juhtkond teadlik.
55.Kohtu arvates pidi lepingu sõlmimise ajal kahju rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale olema ettenähtav. Kohus oma väidet ei põhjenda. Isegi kui tulevikus tekkiv tuletõrjevee defitsiit olnuks lepingu sõlmimisel teada ja seda käsitleda kinnisasja puudusena, ei saanud müüa eeldada, et selle väidetava puuduse kõrvaldamisega peaks tekkima ostjal kahju – puuduse kõrvaldamiseks kohustatud isik oli olemas, ta ei keeldunud oma kohustuse täitmisest ega nõudnud hagejalt selle eest raha. Vastus apellatsioonkaebusele
56.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud jätta teise poole kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
57.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb lõppjärelduses jätta muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi. Kostja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
10(14)
Tsiviilasi nr: 2-19-2005
58.Maakohus leidis õigesti, et otsustada selle üle, kas kostja on müügilepingut rikkunud, tuli esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Poolte vahel 13.06.2017 sõlmitud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu p.1.1 järgi oli lepingu esemeks Harju maakonnas Saku vallas Saustinõmme külas Ristiku tee asuv kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega, lepingu p 1.2.1. järgi oli kinnistu sihtotstarbeks elamumaa (75%), ärimaa (25%), p 1.6.2. järgi avaldas müüja, et lepingu eseme valdamise, kasutamise ega käsutamise suhtes ei kehti müüjale teadaolevaid, käesolevas lepingus nimetamata, muinsuskaitsealaseid, looduskaitsealaseid ega muid piiranguid, p-s 1.7.3 kinnitas ostja, et on tutvunud lepingu eseme suhtes kehtestatud detailplaneeringuga ja on teadlik lepingu eseme hoonestamise reeglitest ja võimalustest.
59.Pooled ei vaidle selle üle, et müügilepingudokumendis puudus kokkulepe selle kohta, millises ulatuses oli kinnistuga seotud taristu valminud, sh puudus näiteks kokkulepe tulekustutusvee normvooluhulga tagamise kohta. Pooled on menetluses vaielnud selle üle, kas ja milline tähendus on aga kinnisasja lepingutingimustele mittevastavuse hindamisel müügikuulutuses esitatud informatsioonil. Seega vaidlevad pooled selle üle, kas müügikuulutus oli lepingu osa. Müügikuulutuses (tlk 15 ja pöördel) avaldas kostja, et müügiks pakutava maatüki – Ristiku tee 1, Saustinõmme, Saku vald, Harjumaa on elamumaa, krunt on suurusega 2 430 m2, kinnistul on kehtiv detailplaneering, kinnistu asub Metsaveere elurajoonis, kus tänaseks on valminud 40 eramut, kinnistud on varustatud vee- kanalisatsiooni- ja elektriühendusega ning rajatud on asfaltkattega teed. Alal on mänguväljak ja korvpalliplats. Kogu taristu on valminud ja liitumistasud on müügihinna sees.
60.Ringkonnakohtu arvates leidis maakohus sisuliselt õigesti, et hageja lähtus lepingu sõlmimisel müügikuulutuses toodust ning kostja väited, et lepingu sõlmimisel ei saanud müügikuulutuses toodud tingimustest lähtuda, on alusetud. Seega tuleb ringkonnakohtu arvates asuda seisukohale, et müügikuulutuses esitatud teave kujutas endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 18). Ringkonnakohus osutab, et isegi, kui notariaalses müügilepingus ei olnud kokkulepet selle kohta, millisel määral on kinnistuga seotud taristu valmis ehitatud, võivad AÕS § 119 lg 2 kohaselt saada müügilepingu osaks ka tingimused, mis notariaalsest lepingust välja jäid, kuid milles siiski kokku lepiti. AÕS § 119 lg 2 järgi muutub notariaalselt tõestamata kinnisasja võõrandamise kohustustehing kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse.
61.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja soovis kinnistut osta hoonestamiseks. Kostja osutab, et müügilepingus ega ka -kuulutuses ei ole viidet, et tegemist on ehitamiseks valmis krundiga, sest kuulutuses pakutakse “maatükki, elamumaad” ja tuuakse ära detailplaneeringus esitatud nõuded hoonestusele. Kostja leiab, et seda kas on võimalik kohe ehitama asuda ning ehitistele kohe ka ehitus- ja kasutusluba saada, ei ole ei kuulutuses ega poolte vahelises lepingus ära märgitud. Ringkonnakohus kostjaga ei nõustu. Kuna müügikuulutuses avaldas kostja, et müügiks pakutaval kinnistul on kehtiv detailplaneering, kinnistu on varustatud vee- kanalisatsiooni- ja elektriühendusega, rajatud on asfaltkattega teed ning kogu taristu on valminud ja liitumistasud on müügihinna sees, sai hageja järeldada, et takistused kinnistule hoone ehitamiseks ehitusloa saamiseks, kui planeeritav hoone vastab detailplaneeringus esitatud nõuetele, puuduvad. Kostja avaldas müügikuulutuses ka seda, et kinnistu asub Metsaveere elurajoonis, kus on valminud juba 40 eramut. Ringkonnakohtu arvates
11(14)
Tsiviilasi nr: 2-19-2005 viitas ka nimetatud informatsioon sellele, et olemasoleva taristu tõttu müügiks pakutavale kinnistule ehitamiseks takistused puuduvad.
62.Asja lahendamiseks tuli tuvastada VÕS § 217 lg-st 1 tulenevalt, kas müüja andis ostjale üle kinnisasja, millele sai takistuseta taotleda ehitusluba, selleks, et hoonet rajama asuda.
63.Maakohus tuvastas ja asjas puudub poolte vahel ka vaidlus selles, et ehitusloa taotluse menetluses tehti vaidlusaluse kinnistu kohta 16.11.2017 märkus, et tuletõrje veevarustus ei ole tagatud vastavalt standardi EVS 812-6:2012+A1:2013 nõuetele, mille alus tuleneb siseministri 07.04.2017 määruse Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele § 54 lg-test 1 ja 2, mistõttu keeldus Päästeamet ehitusluba kooskõlastamast. Kuigi õige on kostja väide selle kohta, et 16.11.2017 märkuses oli ebaõigesti esile toodud, et detailplaneeringus ette nähtud hüdrandid ei ole välja ehitatud, tulenes märkusest etteheide ka selle kohta, et piirkonnas puudub eelnimetatud määruses sätestatud võimalus tagada ehitise väliskustutusvee normvooluhulk. Pooled ei vaidle selle üle, et tuletõrjevee kuivhüdrantides ei olnud ehitusloa taotlemise ajal tagatud piisav kustutusvee hulk. Õige on ka kostja väide, et maakohus tuvastas ebaõigesti selle, et detailplaneering oli puudustega. Samas tuvastas maakohus ringkonnakohtu arvates õigesti selle, et kui ehitusloa taotlemise menetluses selgub, et ehitusluba ei ole võimalik saada, kuna tuletõrje veevarustus ei ole tagatud, saab sellest järeldada, et kinnistuga seoses olev taristu ei ole valminud. Asja materjalidest nähtuvalt ei olnud normvooluhulk tagatud seetõttu, et puudus piisava suurusega veemahuti, sest see oli välja ehitamata.
64.Kui kinnisasja müügilepingu kohaselt pidi saama sellele ehitada, kuid peale müügilepingut selgub, et ehitamine on takistatud, kuivõrd selgub, et müüja kinnitus, mille järgi on taristu valminud oli ebaõige, siis ei vasta kinnisasi lepingutingimustele. Kui kinnisasja ei saa hoonestada (mh seetõttu, et eelnevalt tuleb ostjal teha täiendavaid investeeringuid, et üldse ehitusloa jaoks kooskõlastust saada), on tegemist lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (vt ka Riigikohtu 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23 ja 26). Kostja hagejale puudusest ei teatanud, seega on kostja müügilepingut rikkunud.
65.Ringkonnakohus leiab, et maakohus tuvastas õigesti selle, et müügilepingu sõlmimise hetkel kostja teadis puudusest. Maakohus osutas põhjendatult kostja poolt avaldatule, et ta oli teadlik lepingu sõlmimise hetkel, et veeprobleem võib kunagi tekkida. VÕS § 218 lg 1 esimese lause järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kostja avaldas ka seda, et konkreetselt lepingu sõlmimise hetkel ta ei teadnud, et veeprobleem on olemas. Ringkonnakohus märgib, et oluline on see, et lepingu sõlmimise hetkel teadis kostja, et taristu ei ole valminud, st ei ole piisava suurusega veemahutit paigaldatud või puurkaev on renoveerimata, kuid hoolimata sellest kinnitas kostja hagejale, et taristu on valminud. Ringkonnakohus toob täiendavalt esile, et kostja on vastuses hagiavaldusele konkreetselt esile toonud, kuidas ta tuletõrjevee süsteemi puudustest teadis. Täpsemalt on kostja esile toonud, et ta teadis tuletõrjevee süsteemi puudustest seetõttu, et tuletõrjevee süsteem ehitati välja kostja õiguseellase tellimusel, see võõrandati OÜ-le Watercom, kes selle omakorda võõrandas AS-ile Saku Maja ning, et DD oli kursis selle projekti võimalike kitsaskohtadega.
66.Kostja on asjas tuginenud sellele, et pooled leppisid lepingus kokku müüja vastutuse piiramises. Nimelt leppisid pooled lepingu p-s 1.8 kokku, et ostja ostab lepingu eseme sellises seisukorras (sh õiguslik ja füüsiline seisukord) nagu see käesoleva lepingu
12(14)
Tsiviilasi nr: 2-19-2005 sõlmimise hetkel on. Müüja ei anna lepingu eseme kohta ostjale mingisuguseid muid kinnitusi, kui käesoleva lepingu punktis 1.6 esitatud kinnitused ning mistahes lepingu eseme võimalikud puudused või muud lepingu eset puudutavad asjaolud, mis esinevad või mis ilmnevad mistahes ajal (v.a lepingu punktis 1.6 esitatud kinnituste rikkumine müüja poolt), ei anna ostjale alust kasutada müüja suhtes mingisuguseid õiguskaitsevahendeid. Lepingu p 1.6.2 järgi kinnitas müüja, et lepingu eseme valdamise, kasutamise ega käsutamise suhtes ei kehti müüjale teadaolevaid, käesolevas lepingus nimetamata, muinsuskaitsealaseid, looduskaitsealaseid ega muid piiranguid.
67.Maakohus leidis, et lepingu p-s 1.8 kokkulepitu on tühine. Ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu. Põhimõtteliselt on võimalik müüja vastutust lepinguga erinevate puuduste eest piirata ja vastutuse ka välistada. Arvestada tuleb siiski VÕS § 106 lg-s 2 sätestatuga, mis keelab kohustust rikkunud poole vastutust ebamõistlikult välistavad või piiravad kokkulepped ning VÕS § 221 lg-ga 2 (Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). VÕS § 106 lg 2 järgi on tühine kokkulepe, millega välistatakse vastutus või piiratakse seda kohustuse tahtliku rikkumise puhuks, samuti kokkulepe, mis võimaldab võlgnikul täita kohustuse oluliselt erinevana võlausaldaja poolt mõistlikult eeldatust või mis muul viisil ebamõistlikult välistab vastutuse või piirab seda. VÕS § 221 lg 2 kohaselt ei või müüja tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Menetluses on hageja tuginenud sellele, et kostja teadis müügilepingu sõlmimisel väliskustutusvee normvooluhulga võimalikust tagamata jätmisest, kuid ei avaldanud seda hagejale. Poolte vahel sõlmitud lepingus ei leppinud pooled kokku vastutuse piiramises ka müüja tahtliku rikkumise puhuks. Samuti ei ole kostja tuginenud lepingu p-s 8.1 sätestatud vastutust piiravatele kokkulepetele selliste põhjendustega, et kokkulepe vastutuse piiramiseks kehtib ka siis, kui kostja ise esitatud andmete ebaõigsusest teadis või pidi teadma ja hagejale sellest ei teatanud. Lepingu p-s 1.6 avaldas kostja, et kinnistu kasutamise suhtes ei kehti müüjale teadaolevaid lepingus nimetamata piiranguid. Asjas on tuvastatud, et müüja teadis kinnistu kasutamist takistavast piirangust, st sellest, et kinnistu suhtes ei ole tagatud õigusaktidega ettenähtud tuletõrjevee nõuetekohasus. Kuna lepingu p 1.8 ei välista õiguskaitsevahendite kasutamise, kui müüja teadis kinnistu kasutamise puudustest, kuid seda hagejale ei avaldanud, siis ei riku lepingu p 1.8. hageja õigusi.
68.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et DD tuleb käsitleda kostja esindajana. Menetluses on kostja seoses selle vaidlusega esitanud vastuolulisi väiteid. Kõigepeal on kostja vastu vaielnud, et DD tuleks lugeda kostja esindajaks, samas on kostja tuginenud sellele, hageja andis kostjale mõista, et ta tuletõrjeveemahutit ei ehita. See suhtlus toimus aga samuti DD kaudu. Samuti on kostja väitnud, et kuna talle kuulus samas elurajoonis, kus asub hageja kinnistu veel 40 kinnistut, hakkas DD tuletõrjevee probleemiga tegelema. Nimetatu näitab, et DD-l oli kostja esindamiseks seoses tuletõrjevee probleemile lahenduse leidmisega volitus olemas.
69.Maakohus leidis, et hageja teatas kostjale kinnistu lepingutingimustele mittevastavusest tähtaegselt VÕS § 220 lg 1 järgi. Maakohus analüüsis seda, millal nõudis hageja kostjalt puuduse kõrvaldamist, osutades ka hageja poolt korduvalt saadetud järelepärimistele ja saadud vastustele ning leidis ringkonnakohtu arvates põhjendatult, et hageja teavitas kostjat nõuetekohaselt
13(14)
Tsiviilasi nr: 2-19-2005
70.Kulutuste hüvitamise nõude eelduseks on üldjuhul müüjale täiendava tähtaja andmine VÕS § 222 lg-d 1 ja 5 järgi. Asja materjalidest nähtub, et hageja teavitas kostjat puudusest 07.12.2017 ning suhtles kostjaga korduvalt, tehes järelepärimisi puuduse kõrvaldamise kohta veel 14.08.2018. Viimasele järelepärimisele, st 14.08.2018 vastas kostja 16.08.2018, et riigihange probleemi lahendamiseks korraldatakse aasta lõpus. Ringkonnakohus leiab, et sellise informatsiooni valguses oli selge, et mõistliku täiendava tähtaja määramiseks ei oleks tulemust, kuivõrd kostja vastusest oli aru saada, et kinnistu puudus jääb kõrvaldamata vähemalt veel aasta lõpuni ja sealt edasi teadmata ajani, sest alles peale edukat riigihanget ja sellele järgnevaid ehitustöid saanuks tõenäoliselt probleem lahenduse. VÕS § 222 lg 5 kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Seega toimis hageja põhjendatult selliselt, et parandas ise asja.
71.Muus osas nõustub ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6 järgi maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid. Maakohus on hageja esitatud väiteid piisavalt analüüsinud ning asjaolu, et kostja nendega ei nõustu, ei anna alust põhjendusi muuta. Menetluskulude jaotus
72.Kuna kostja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad poolte menetluskulud ringkonnakohtus kostja kanda TsMS § 171 lg 1 alusel. Hageja on menetluskulude nimekirja kohaselt kandnud apellatsiooniastmes menetluskulusid kokku summa 1 296 eurot teenuse tunnihinnaga 120 eurot. Ringkonnakohus leiab, et teenuse tunnihind on mõistliku suurusega ning arvestades vaidluse olemust ja seda, et kohtuotsuse ja apellatsioonakebuse analüüsiks, õigusliku positsiooni kujundamiseks ning apellatsioonkaebusele vastuse koostamiseks kulus hageja lepingulisel esindajal kokku 9,6 tundi on osutatud teenuse ajakulu mõistliku suurusega. Ringkonnakohus leiab, et põhjendatud on kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskulud summas 1 296 eurot. Vastavalt hageja taotlusele tuleb välja mõista ka viivis menetluskulude tasumisega viivitamise korral.
/allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu kohtunik
/allkirjastatud digitaalselt/ Peeter Pällin kohtunik
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots kohtunik
14(14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.