Estren Building OÜ hagi SRV Real Estate OÜ vastu hüvitise 11 526 euro ja kahju 639 euro saamiseks
Tsiviilasja hind
12 165 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Estren Building OÜ (registrikood 14223637; asukoht Mardi tn 6-213, 10113 Tallinn) Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Ott Lepmets ja advokaat Tauri Tigasson (Advokaadibüroo LENO; e-post [email protected]; [email protected]) Kostja: SRV Real Estate OÜ (registrikood 12106376; asukoht Roosikrantsi tn 11, 10119 Tallinn) Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Priit Manavald (Advokaadibüroo Priit Manavald; e-post [email protected]) 27.03.2019 hageja lepingulised esindajad vandeadvokaat Ott Lepmets ja vandeadvokaadi abi Tauri Tigasson, kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Priit Manavald
Kohtuistung Istungil osalenud isikud
RESOLUTSIOON:
1.Rahuldada Estren Building OÜ hagi.
2.Välja mõista SRV Real Estate OÜ-lt Estren Building OÜ kasuks hüvitis 11 526 eurot ja kahju 639 eurot.
3.Jätta kõik hageja menetluskulud kostja kanda ning kostja menetluskulud enda kanda.
Välja mõista SRV Real Estate OÜ-lt Estren Building OÜ kasuks menetluskuluna 2544 eurot.
5.SRV Real Estate OÜ-l tuleb välja mõistetud menetluskuludelt tasuda Estren Building OÜ-le viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.
Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.Estren Building OÜ esitas 06.02.2019 Harju Maakohtusse hagi SRV Real Estate OÜ vastu hüvitise 11 526 euro ja kahju 639 euro saamiseks. Hageja ja kostja sõlmisid 13.06.2017 kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu, mille esemeks oli xxxx maakonnas, xxxx vallas, xxxx külas, xxxx tee xxxx asuv kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega.
2.Ehitusloa menetluses teatati hagejale, et kinnistule ei ole tagatud nõuetekohast veevarustust, sest detailplaneeringus ettenähtud hüdrant ei taga vajalikku kustutusvee hulka. Nii kanti vaidlusaluse kinnistu osas ehitisregistrisse märkus, et tuletõrje veevarustus ei ole tagatud vastavalt standardi EVS 812-6:2012+A1:2013 nõuetele. Selgituseks märgiti, et detailplaneeringus antud piirkonnas on ette nähtud hüdrandid, mis tegelikult ei ole välja ehitatud ning projektis ei saa neid näidata tuletõrje veeallikana. Eeltoodust tulenevalt keeldus Päästeamet ehitusluba kooskõlastamast. Märkuse mõte ja ehitusloa väljastamisest keeldumine ei peitu küsimuses, kas tegelikult on detailplaneeringu järgsed hüdrandid välja ehitatud või mitte, vaid kas need tagavad nõuetekohase veevarustuse tuletõrjevee jaoks.
3.Detailplaneeringu seletuskirja punkti 3.3 järgi saadakse tulekustutusvesi hüdrantidest, mis paiknevad transpordimaa kinnistutel ning tulekustutusvesi peab vastama EVS 812-6 nõuetele. Vaidlust ei ole selles, et antud juhul paikneb hüdrant kohal, kus detailplaneering ette näeb, kuid tulekustutusvesi (veesurve) ei vasta EVS 812-6:2012+A1:2013 nõuetele. Teisisõnu on kostja müüdud kinnistust 100 m raadiuses detailplaneeringu kohane hüdrant küll olemas, kuid see ei taga nõuetekohast survet, mida detailplaneering ja määrus nr 17 nõuavad. Seega detailplaneeringu järgi väljaehitatud hüdrant ei taganud nõuetekohast kustutusvee hulka, s.t kinnistul oli puudulik veevarustus. Hageja teavitas kostjat nimetatud puudustest oma 07.12.2017 e-kirjaga. Hoidmaks ära hagejale ajas suurenevat kahju, nõustus Päästeamet vahepealsel ajal ehitusloa tingimuslikult kooskõlastama. Tingimuseks oli kohustus paigaldada kinnistule tuletõrjevee mahuti ja kuivhüdrant. Ühtlasi oli eelnimetatu hoonetele kasutusloa saamise eelduseks.
4.Kostja reklaamis kinnistut kui detailplaneeringuga hõlmatud krunti, mille kogu taristu on valminud, kinnistu varustatud vee-, kanalisatsiooni- ja elektriühendusega ning isegi liitumistasud on hinna sees. Tegelikkuses müüs kostja hagejale kinnistu, mille infrastruktuur veevarustuse näol ei vastanud detailplaneeringule, õigusaktidest tulenevatele nõuetele ega tuleohutusstandardile. Kostja oli kogu protsessi vältel teadlik hageja soovist ehitada kinnistule kasutusnõuetele vastav elamu. Kui kinnistu müügikuulutuse järgi vastab kinnistu detailplaneeringule ja kinnistu kogu taristu on valmis ehitatud, kuid tegelikult on detailplaneeringus sätestatud nõuded ja taristu on puudustega (hüdrant ei taga piisavat survet), siis ei vasta kinnistu lepingutingimustele.
5.Riigikohus on leidnud, et kinnisasi ei vasta lepingutingimustele ka siis, kui müügilepingu kohaselt peab saama kinnistule ehitada, aga see eeldab ostjalt ebamõistlikke pingutusi. Ehitusloa kooskõlastamiseks tuli Päästeameti märkuse kohaselt kinnistule paigaldada 36 m3 suurune tuletõrjevee mahuti ja kuivhüdrant. Teostatud tööd põhjustasid hagejale kahtlemata ebamõistlikke pingutusi, sest need olid mahukad ning moodustasid ca 21% kinnistu ostusummast. Eeltoodut arvestades puuduliku veevarustusega kinnistu ei vastanud lepingutingimustele või vähemalt keskmisele kvaliteedile.
6.Hageja hinnangul on ekslik kostja väide, et tema lepinguline vastutus hageja ees on välistatud, sest veehulga tagamise kohustus lasub seadusest tulenevalt AS-il xxxx. Kostja ei pruugi vastutada vee-ettevõtja kohustuse täitmise eest, kuid kostja vastutab selle eest, et ta müüs hagejale puudusega kinnistu. Asjaolu, et kolmandal isikul on seadusest tulenev kohustus veesurve tagada, ei välista kostja kui müüja lepingulist vastutust. Kostja pidi puudulikust veevarustusest hagejat teavitama, aga ei teinud seda. Kostja vastutus võib olla välistatud või piiratud eeskätt juhul, kui hageja ei teavitanud kostjat puudustest või ei lasknud asja üle vaadata. Vaidlust ei ole, et väliselt olidki detailplaneeringu kohased hüdrandid välja ehitatud, kuid nendes ei olnud tegelikult tagatud nõuetekohast vee hulka. Kuivõrd puuduliku veevarustuse puhul oli seega tegemist varjatud puudusega, siis ei pidanud hageja seda tavapärase ülevaatamise käigus avastama. Puudulikust veevarustusest teavitas hageja kostjat 07.12.2017 e-kirjas. Hageja teavitusest ja järgnevate e-kirjade sisust ning mõttest nähtub, et hageja teavitas kostjat puudusest ja palus tal asja parandada, s.o andis täiendava tähtaja. Kuivõrd hageja ei määranud konkreetset tähtaega, siis tuleb VÕS § 114 lg 1 lause 2 alusel eeldada, et hageja andis puuduse kõrvaldamiseks mõistliku täiendava tähtaja. Hageja kõrvaldas kinnistu puudused ise 2018. aasta oktoobrikuu lõpus, s.t ca 11 kuud hiljem. Üheteistkuulist perioodi saab kahtlemata pidada mõistlikuks ajaks.
7.Hageja on seisukohal, et sisutühi on kostja viide VÕS § 237 lg-le 1 kinnistu müügilepingu punkti 1.8 valguses. Tegemist on tühise kokkuleppega VÕS § 106 lg 2 valguses. Ühtlasi on väärad ning vastutuse osas asjakohatud kostja väited, et hageja ei teinud koostööd teiste asjaosalistega probleemi lahendamiseks. Hageja teavitas kostjat veevarustuse puudumisest, millest olid teadlikud kõik asjaga seotud isikud – kostja, AS xxxx ja xxxx OÜ. Hageja suhtles kostjaga probleemi lahendamise eesmärgil kuni 2018. aasta augustini. Seejuures suhtles kostja AS-iga xxxx. Eksitav on kostja väide, et kuivõrd T T ei ole kostja juhatuse liige, siis ei saanud tema 08.12.2017 ega järgnevatest e-kirjadest tuleneda kohustusi. Kostja viide kinnistute hinnakirjale jääb müügikuulutuse varjus ebaoluliseks. Kui kostja oma kodulehel teisi tingimusi näitab, siis tuleb sellele ilmtingimata ka müügikuulutuses viidata.
8.Hageja hinnangul ei ole alust väljamõistetava kahjuhüvitise vähendamiseks. Hageja ootas ligi 11 kuud kostja ja AS xxxx järel, et nad tagaksid kinnistule nõuetekohase veevarustuse. Kuivõrd kostja ega AS xxxx probleemi ei lahendanud ning kasutusloa väljastamine kinnistutele muutus edasilükkamatuks, siis täitis hageja Päästeameti lisatingimuse ise ning tagas nõuetekohase veevarustuse 2018. aasta oktoobri lõpuks. Kostja vastuväited
9.Kostja ei tunnista hagi ja palub jätta selle rahuldamata. Kostja on seisukohal, et vastavalt detailplaneeringule ei olnud ette nähtud kinnistul paiknevat tuletõrjevee mahutit ega kuivhüdranti. Tuletõrje kuivhüdrandid olid välja ehitatud vastavalt detailplaneeringu nõuetele ja paiknesid müüdud kinnistuga külgneval xxxx tee transpordimaa kinnistul, mida kinnitab ehitisregistri väljavõte. Pumpla asub kinnistul xxxx ja kuulub AS-ile xxxx, torustik ja hüdrandid asuvad xxxx tee transpordimaa kinnistul ja kuuluvad AS-ile xxxx isikliku kasutusõiguse alusel. Kostja leiab, et hagejal oli võimalus hüdrantide olemasolu looduses visuaalselt kontrollida.
10.Kostja ei nõustu sellega, et hüdrandi veesurve ei vastanud standardi EVS 8126:2012+A1:2013 nõuetele, sest tegemist on kuivhüdrantidega, milles ei ole ega peagi olema veesurvet. Kuivhüdrandis puudub üldse vesi, kui see ei ole parajasti tule kustutamiseks kasutusel. Kostja ei vaidle vastu sellele, et tuletõrjevee kuivhüdrantides ei olnud ehitusloa taotlemise ajal tagatud piisav kustutusvee hulk, kuid leiab, et selle tagamine ei ole kinnistu müüja kohustus. Tuleohutuse seaduse kohaselt tagab tuletõrjehüdrandi korrashoiu veetorustiku valdaja. Tuletõrjehüdranti teenindava torustiku ja pumpla korrashoiu ning piisava kustutusvee hulga tagab vee-ettevõtja. Vee-ettevõtjaks antud regioonis on määratud AS xxxx. Ka tuletõrjevee torustike ja pumpla valdajaks on AS xxxx.
11.Kostja leiab, et kinnistu puuduseks ei saa olla oma seadusest tuleneva kohustuse (tuletõrjevee tagamine hüdrantides) mittetäitmine kolmanda isiku poolt. Selle probleemi lahendamine kostja poolt oli võimatu, sest tuletõrjevee tagamiseks oli vastavalt kehtivale detailplaneeringule kaks moodust: ehitada välja puurkaevu juurde kaheastmeline pumpla tuletõrjeveereservuaariga 100 m3 või rekonstrueerida puurkaev nii, et arvestuslik vooluhulk ületaks vaadeldaval alal nõutava taseme. Kuna vastav kinnisasi ja tehnikaseadmed kuulusid AS-ile xxxx, ei olnud nende tööde teostamine kostja poolt võimalik. Hageja väidab, et teavitas kostjat kinnistu puudustest ja esitas nõude puuduste kõrvaldamiseks oma 07.12.2017 e-kirjaga. Kostja hinnangul ei sisalda nimetatud e-kiri VÕS § 220 lg 2 ette nähtud teavet. Ka hilisemates pöördumistes ei ole esitatud nõuet kinnistu väidetava puuduse kõrvaldamiseks. Kui hageja nõue oleks nõuetekohaselt esitatud, olnuks kostjal õigus puudus likvideerida mõistliku tähtaja jooksul vastava nõude saamisest. Antud juhul ei ole hageja nõuet nõuetekohaselt esitanud ja seega ei ole ka tähtaeg kulgema hakanud.
12.Hageja väidab, et kostja lubas oma vastuses hagejale juba järgneval tööpäeval alustada kinnistul esinevate puuduste kõrvaldamisega. Kostja ei ole tuletõrjevee puudumist kuivhüdrantides kunagi pidanud kinnistu puuduseks. Kuna aga tuletõrjevee süsteem ehitati välja kostja õiguseellase xxxx OÜ tellimusel ja see võõrandati OÜ-le xxxx, kes selle omakorda võõrandas AS-ile xxxx, oli T T kursis selle projekti võimalike kitsaskohtadega. T T soovis hagejat aidata ja pöördus praeguse ja eelmise tuletõrjevee süsteemi omaniku poole aktuaalse informatsiooni saamiseks. Hageja on aga püüdnud seda tõlgendada kostjapoolse kohustuse tunnistamisena. Arvestades asjaolu, et T T ei ole kostja juhatuse liige ega oma muul alusel õigust äriühingut esindada, ei saanud hageja e-kirjas sisalduvat lauset pidada võlatunnistuseks.
13.Kostja hinnangul ei saanud hageja müügikuulutusest välja lugeda, et mingeid lisakulutusi ehituse alustamiseks tegema ei pea ja et taristuga ühinemine on võimalik koheselt. Hageja väide, et kostja varjas lepingueelsete läbirääkimiste käigus tema eest tuletõrjeveega seonduvat, on väär. Müügieelsete läbirääkimiste ajal oli kostja koduleheküljele välja pandud xxxx kinnistute hinnakiri, milles oli viide võimalikele lisakulutustele. Lepingu punkt 1.6 ei sisalda mingeid kinnitusi tuletõrjevee mahutite ega hüdrantide kohta. Lepingu tekst kooskõlastati poolte poolt läbirääkimiste käigus ja see kitsendab oluliselt müüja kinnitusi võrreldes kuulutuses tooduga.
14.Hageja on müügilepingu sõlminud oma majandus- või kutsetegevuses kinnitades, et ta ostab lepingu eseme sellises seisukorras nagu see lepingu sõlmimise hetkel on, et ta on teadlik lepingu eseme hoonestamise reeglitest ja võimalustest ning loobub õigusest kasutada õiguskaitsevahendeid lepingus eraldi nimetamata kvaliteediprobleemide osas. Seega ei olnud hageja ise piisavalt hoolas välja selgitamaks hoonestamise võimalusi ja tal pole õigust esitada hagis toodud kahju hüvitamise nõuet.
15.Kostja leiab, et isegi juhul, kui kostja oleks vastutav tuletõrjevee puudumise eest, ei ole hageja poolt probleemi lahendamiseks valitud meetmed ja tehtud kulutused vajalikud ja mõistlikud ning seetõttu ei kuulu ka hüvitamisele. Lisaks on hageja jätnud tähelepanuta kahju
hüvitamise eesmärgi küsimuse. Kostja hinnangul tuleks ka õigusabikulude nõue jätta rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused
16.Kohus, tutvunud asja materjaliga, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja kuulanud pooled ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
17.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et: 1) hageja ja kostja sõlmisid 13.06.2017 kinnistu hüpoteegi alt vabastamise avalduse, kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille esemeks oli xxxx maakonnas xxxx Vallas xxxx külas xxxx tee xxxx asuv kinnistu koos selle oluliste osadega ja päraldistega (tlk 4-7); 2) tuletõrjevee kuivhüdrantides ei olnud ehitusloa taotlemise ajal tagatud piisav kustutusvee hulk (tlk 22).
18.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja poolt hagejale müüdud kinnistu oli puudusega, kas hageja teavitas kostjat puudusest nõuetekohaselt ja andis kostjale täiendava tähtaja puuduse kõrvaldamiseks ning kas kostja vastutus hageja ees on välistatud. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas Toomas Tamme ütlusi saab omistada kostjale ning kas on alust kahjuhüvitise vähendamiseks.
19.Seega tuleb kohtul lepingutingimustele.
esmalt
tuvastada,
kas
hagejale
müüdud
kinnistu
vastas
19.1.Kehtiv leping ja selle rikkumine Võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg 1 kohaselt kohustub asja müügilepinguga müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Seega on müügilepingu peamine sisu kohustus võõrandada kokkulepitud ese tasu eest. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on kinnistu müügihinna tasunud ja kostja tegi võimalikuks omandi ülemineku hagejale, s.o hageja omandas kostjalt kinnistu. Seega oli poolte vahel sõlmitud kehtiv ostu-müügileping. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Selleks, et otsustada, kas kostja on lepingut rikkunud ja müünud kinnistu, mis ei vasta lepingutingimustele, tuleb seega esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi lepingu esemeks olev kinnistu vastama. Hageja selgitab, et ta lähtus lepingu sõlmimisel kinnistu müügikuulutusest. Kinnistu kohta avaldatud müügikuulutuses oli kirjas, et kinnistul on kehtiv detailplaneering, kinnistu on varustatud vee-, kanalisatsiooni- ja elektriühendusega ning rajatud on asfaltkattega teed, kogu taristu on valminud ja liitumistasud on müügihinna sees (tlk 15 pöördel). Kostja leiab, et hageja väide selle kohta, et ta lähtus lepingu sõlmimisel müügikuulutusest, on vale. Müügikuulutuse raportist nähtub, et kuulutus pandi üles 2015. aastal (tlk 71, 72 pöördel). Kostja väidab, et
kuulutuses toodud info läbirääkimise käigus muutus. Kohtu hinnangul ei tõenda müügikuulutuse raport, et hageja ei lähtunud lepingu sõlmimisel müügikuulutusest, sest leping sõlmiti poolte vahel 13.06.2017 ning müügikuulutuse raportist nähtuvalt oli müügikuulutus aktiivne 15.05.2017 kuni 31.12.2018, seega oli müügikuulutus aktiivne lepingu sõlmimise hetkel. Kostja on ise kinnitanud, et võrreldes kuulutusega muutus lepingus vaid hind ja kinnistul endal ei olnud midagi teistmoodi (tlk 73). Eeltoodust tulenevalt saab järeldada, et hageja lähtus lepingu sõlmimisel müügikuulutuses toodust. Kostja hinnangul tõlgendab hageja aga kinnistu müügikuulutuse teksti meelevaldselt. Kostja leiab, et asjatundja ei saanud müügikuulutusest välja lugeda, et mingeid lisakulutusi ehituse alustamiseks tegema ei pea ja et taristuga ühinemine on võimalik koheselt. Kostja ei vaidle vastu sellele, et hagejal oli õigus liituda vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga, mida ta on ka teinud, kuid süsteemi nõuetekohast toimimist saab nõuda vaid süsteemi omanikult AS xxxx. Kostja leiab, et ta ei varjanud lepingueelsete läbirääkimiste käigus tuletõrjeveega seonduvat. Kostja hinnangul tõendab seda fakt, et läbirääkimiste ajal oli kostja koduleheküljele välja pandud xxxx kinnistute hinnakiri, milles oli selge viide võimalikele lisakulutustele (tlk 23). Kohtu hinnangul ei olnud hinnakirja puhul tegemist kinnistu müügikuulutusega. Seejuures ei olnud müügikuulutuses viidet hinnakirjale. Isegi juhul, kui müügikuulutuses oleks olemas olnud viide hinnakirjale, nähtub hinnakirjast, et võimalikud kulutused võivad kaasneda üksnes vee- ja kanalisatsioonitrassiga liitumisel, mitte seoses tuletõrjeveega seonduvalt (tlk 54). Seega on kostja sellekohane vastuväide asjakohatu. Kostja müügikuulutusest tulenevalt on kinnistu hõlmatud kehtiva detailplaneeringuga ja kogu taristu on valmis ehitatud. Ehitusloa taotluse menetluses tehti aga vaidlusaluse kinnistu kohta 16.11.2017 märkus, et tuletõrje veevarustus ei ole tagatud vastavalt standardi EVS 8126:2012+A1:2013 nõuetele, mille alus tuleneb siseministri 07.04.2017 määrusest nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“ § 54 lg 1 ja 2. Siseministri 07.04.2017 määruse § 54 lõigete 1 ja 2 järgi igal ehitusel peab olema tulekahju kustutamiseks vajalik tuletõrje veevarustus, mis rajatakse tuleohutuse seaduse ja käesoleva määruse kohaselt. Tuletõrje veevajadus määratakse kindlaks olenevalt hoonestusest või ehitise kasutamisest. Tuletõrje veevarustus projekteeritakse ja ehitatakse nii, et tulekahju korral on tagatud kustutusvee kättesaadavus, on arvestatud vahemaaga ehitise ja hüdrandi ning ehitise ja muu veevõtukoha vahel, on arvesse võetud vajaminevat vooluhulka ja kustutusaega. Nimetatud parameetrid on sätestatud tehnilises normis, sealhulgas asjakohases standardis. 16.11.2017 märkusesse oli veel lisatud, et „Seletuskirjas ei ole kirjeldatud, kuidas on tagatud vajalik tuletõrje veevarustus. Või esitada kooskõlastusega detailplaneering, kus on kirjeldatud, kuidas ja mis mahus tagatakse tuletõrje veevarustus“. Samamoodi tehti kinnistu kohta märkus 06.12.2017, et „tuletõrje veevarustus ei ole tagatud vastavalt standardi EVS 8126:2012+A1:2013 nõuetele. Selgitus: detailplaneeringus antud piirkonnas on ette nähtud hüdrandid, mis tegelikult ei ole välja ehitatud ning projektis näidata neid tuletõrje veeallikana ei saa. Ehitise väliskustutusvee normvooluhulk on 10 l/s 3 tunni jooksul. Kõik hooned ning rajatised, mille puhul on nõutud välimine kustutusvesi, ei tohi olla kaugemal kui 100 m kasutatavast tuletõrje veevõtukohast. Asendiskeemil näidata mahuti asukoht. Kui mahuti asub kaugemal kui 100 m näha ette projekteeritava ridaelamu kinnistul tuletõrje veemahuti 36 m 3. Mahuti peab olema ühendatud kuivhüdrandiga ja tuletõrje veevõtukoha minimaalne kaugus hoonest ei tohi olla vähem kui 30 m“ (tlk 9 pöördel). Kohtu hinnangul ei saa kinnistu vastata lepingutingimustele, kui kinnistu müügikuulutuses on viide kehtivale detailplaneeringule, kuid ehitusloa taotluse menetluses on selgunud, et detailplaneering on puudusega. Detailplaneeringu punktist 3.3. nähtub, et tulekustutusvesi peab vastama EVS 812-6 nõuetele (tlk 29 pöördel), kuid ehitusloa taotluse menetlusest selgus, et see
ei vasta nimetatud standardi nõuetele. Seega ei vastanud kinnistu veevarustuse näol detailplaneeringule ega õigusaktidest tulenevatele nõuetele. Kohtu hinnangul ei ole kogu taristu valminud, kui ehitusloa taotluse menetluses selgub, et tuletõrje veevarustus ei ole tagatud, milline kohustus tuleneb otseselt määrusest. Ka kostja ei vaidle vastu sellele, et veehüdrantides ei olnud tagatud piisav veehulk. Kohus leiab, et ebapiisav kustutusvee hulk on kinnistu puudus. Kostja on istungil öelnud, et ta oli teadlik, et tuletõrje veesüsteemi ei olnud tagatud veevõtmise võimalus, kuna hüdrante, mis olid vastavalt ehituse kulgemisele arvesse võetud, oli liiga palju ja seetõttu ei olnud tagatud piisav veehulk veehüdrantides. Kostja on öelnud, et ta oli teadlik lepingu sõlmimise hetkel, et veeprobleem võib kunagi tekkida, kuid sel hetkel ta seda konkreetselt ei teadnud (tlk 73). Kohtu hinnangul ei oma tähtsust asjaolu, et lepingu sõlmimise hetkel kostja seda konkreetselt veel ei teadnud, sest ta oli teadlik sellest, et selline olukord võib tekkida. Kostja oli sellest teadlik, kuid sellegipoolest ei teavitanud sellest hagejat. Kohtu hinnangul on kostja viide lepingu punktile 1.8. asjakohatu. Punktist 1.8. nähtub, et müüja ja ostja lepivad kokku, et ostja ostab lepingu eseme sellises seisukorras (sh õiguslik ja füüsiline seisukord), nagu see käesoleva lepingu sõlmimise hetkel on. Müüja ei anna lepingu eseme kohta ostjale mingisuguseid muid kinnitusi kui käesoleva lepingu punktis 1.6. esitatud kinnitused ning mistahes lepingu eseme võimalikud puudused või muud lepingu eset puudutavad asjaolud, mis esinevad või ilmnevad mistahes ajal (v.a. lepingu punktis 1.6. esitatud kinnituste rikkumine müüja poolt), ei anna ostjale alust kasutada müüja suhtes mingisuguseid õiguskaitsevahendeid (tlk 5). Kostja selgitab, et punktis 1.6. ei ole sõnagi tuletõrjeveest ja et detailplaneering oli hagejale tuttav enne lepingu allkirjastamist (tlk 73, 74 pöördel). Kohtule nähtub lepingu punktist 1.8., et hageja ostab eseme sellise füüsilise ja õigusliku seisukorraga nagu see lepingu sõlmimise hetkel oli. Kohtu hinnangul on aga asjaolu, et tuletõrje veevarustus ei olnud tagatud vastavalt standardile kinnistu varjatud puudus, millest hageja lepingu sõlmimise hetkel teadlik ei olnud ja mida tal ei olnud võimalik märgata asja ülevaatamise või detailplaneeringuga tutvumise käigus. Kostja leiab, et ta ei ole väljendanud, et puudulik veevarustus on kinnistu puuduseks, kuid ometigi on 08.12.2017 e-kirjas andnud mõista, et hakkab lisatingimusega tegelema. Kohtu hinnangul ei saa nimetatud e-kirjast välja lugeda muud, kui et kostja hakkab puudusega tegelema. Kostja leiab aga, et kuivõrd T T ei ole kostja juhatuse liige ega oma muul alusel õigust kostjat esindada, siis ei saanud tema 08.12.2017 ega järgnevatest e-kirjadest tuleneda kostjale kohustusi. Hageja leiab, et tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 133 lg 1 alusel saab T T teadmise ja ütlemised omistada kostjale. Hageja hinnangul ei väitnud kostja kuni nõudekirjale vastamiseni, et T T väljaütlemisi ei saanud hageja siduvana võtta. Vastupidi, kostja suhtles T T vahendusel lisatingimuste täitmise osas hagejaga üle poole aasta. Hagejal ei olnud ühtegi mõistlikku põhjust kahelda, et T T kinnitused ei ole siduvad. Selleks, et T T saaks käsitleda kui kostja esindajat, peavad TsÜS § 118 lõikest 2 tulenevalt olema täidetud järgmised eeldused: 1) esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks; 2) esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana; 3) esindatav talub selle isiku sellist tegevust. Kohus leiab, et T T käitumine on mõjutanud hagejat mõistlikult uskuma, et ta on kostja esindaja. T T on suhelnud lisatingimuse täitmise osas hagejaga pika aja vältel. Eeltoodust tulenevalt on igati mõistlik hageja eeldus, et T T käitus kui kostja esindaja vahendades tuletõrjeveemahutiga seotud küsimusi. Kostja pidi olema teadlik, et T T tegutseb tema nimel esindajana arvestades pooltevahelise suhtluse pikkust ja omakorda suhtlust AS-iga xxxx, vastasel juhul oleks kostja T T tegevuse vaidlustanud. Kostja seda teinud pole. Kostja on talunud T T tegevust seoses tuletõrjevee tingimuse täitmisega. Kohus leiab, et T T saab käsitleda kui kostja esindajat.
Kostja selgitab, et 08.12.2017 teadis tema ainult 16.11.2017 märkuse sisu (esitada kooskõlastusega detailplaneering, kus on kirjeldatud, kus ja mis mahus tagatakse tuletõrjeveevarustus) ning et 08.12.2017 e-kirjast nähtubki, et alustatakse nimetatud lisatingimuse täitmisega (tlk 74). Kohtu hinnangul on nimetatud kostja vastuväited asjakohatud. Kohtu hinnangul pidi 08.12.2017 olema kostjale nähtav ka 06.12.2017 märkus, mille kohaselt tuli ehitada 36 m3 veemahuti, mis peab olema ühendatud kuivhüdrandiga. Nimetatud märkusega loodi ehitusloa taotluse menetluses hagejale kohustus ehitada 36 m3 veemahuti, mis peab olema ühendatud kuivhüdrandiga. Hageja 14.08.2018 e-kirjast nähtub küsimus, kas hüdrandid on korda saanud (tlk 69 pöördel). Kohtu hinnangul ei olnud hageja kostjaga ühenduses üksnes 16.11.2017 märkusega seoses, vaid tuletõrjevee tingimuste täitmisega tervikuna, mis nähtub ka poolte vahel peetud kirjavahetusest (tlk 10-12, 55, 69-70). Kohtu hinnangul on puuduliku veevarustuse näol tegemist kinnistu varjatud puudusega. Seejuures on kohus seisukohal, et kinnistu ei vasta lepingutingimustele ka seetõttu, et sellele ehitamine eeldas hagejalt ebamõistlikke pingutusi. Riigikohus on enda lahendis 2-15-18582 punktis 15.3. selgitanud, et kui kinnisasja müügilepingu kohaselt pidi saama sellele ehitada, siis ei vasta kinnisasi lepingutingimustele mitte üksnes siis, kui sellele ehitamine ei ole välistatud, vaid ka siis, kui sellele ehitamine eeldab ostjalt ebamõistlikke pingutusi. Kostja ei ole vastu vaielnud asjaolule, et ta teadis hageja plaanidest kinnistule ehitada. Seejuures tuleneb lepingu punktist 1.2.1, et kinnistu sihtotstarve on 75% elamumaa ja 25% ärimaa (tlk 4 pöördel). Kohtu hinnangul ei vastanud kinnistu seega lepingutingimusele ka seetõttu, et sellele ehitamine eeldas hagejalt ebamõistlikke pingutusi. Kohtu hinnangul on tegemist ebamõistlike pingutustega, sest teostatud tööde hulk oli suuremahuline ja puuduse kõrvaldamise hind moodustas suure osa, s.o 21%, kinnistu hinnast. Kõigest eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kinnistu ei vastanud lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 2 p 2), mistõttu on kostja müügilepingut täitnud mittekohaselt, s.o rikkunud lepingut.
19.2.Kostja vastutus Järgnevalt tuleb kohtul tuvastada, kas kostja vastutab müüdud kinnistu puuduse eest. VÕS § 218 lg 1 järgi müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 214 lg 2 kohaselt asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko läheb ostjale üle asja üleandmisega. Vaidlust ei ole selles, et kinnistu ei vastanud lepingutingimustele kinnistu üleandmisel hagejale, s.o tuletõrjevee kuivhüdrantides ei olnud üleandmisel tagatud piisav kustutusvee hulk. Seega oli kinnistu lepingutingimustele mittevastavus olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal hagejale. Kostja leiab, et tööde teostamine kostja poolt oli võimatu, sest probleemi lahendamiseks vajalikud tehnikaseadmed kuulusid AS-ile xxxx ning et tema lepinguline vastutus hageja ees on välistatud, sest veehulga tagamise kohustus lasub seadusest tulenevalt AS-il xxxx. Riigikohtu lahendist 2-15-18582 punktist 15.2. tulenevalt saab müüja oma vastutuse välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Kostja ei avaldanud hagejale puudust enne lepingu sõlmimist. Kohtu hinnangul on seega kostja vastuväited selles osas, et kostjal ei olnud võimalik probleemi lahendada ja et AS-il xxxx lasub veehulga tagamise kohustus, asjakohatud. Kostja leiab, et hageja on lepingu punktis 1.8. loobunud õigusest kasutada õiguskaitsevahendeid kostja suhtes, seetõttu ei ole hagejal õigust esitada kahju hüvitamise nõuet. Nimelt lepingu punkt
1.8.ei anna hagejale kasutada kostja suhtes mingisuguseid õiguskaitsevahendeid (tlk 5). Kohtu hinnangul on sellekohane poolte kokkulepe tühine. VÕS § 106 lg 2 kohaselt tühine on kokkulepe, millega välistatakse vastutus või piiratakse seda kohustuse tahtliku rikkumise puhuks, samuti kokkulepe, mis võimaldab võlgnikul täita kohustuse oluliselt erinevana võlausaldaja poolt mõistlikult eeldatust või mis muul viisil ebamõistlikult välistab vastutuse või piirab seda. Kohus leiab, et nimetatud kokkulepe välistab ebamõistlikult kostja vastutuse, kuivõrd kokkulepe takistab hagejal kasutamast kõiki õiguskaitsevahendeid, st sellega välistatakse hageja võimalus oma õigusi reaalselt kaitsta. Kostja heidab hagejale ette ka VÕS § 219 lg-s 1 väljatoodud asja ülevaatamise kohustuse rikkumist. VÕS § 219 lg 1 järgi kui ostja on müügilepingu sõlminud oma majandus- või kutsetegevuses, peab ta ostetud asja viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma. Kohtu hinnangul on kinnistul esinev puudus varjatud puudus, mistõttu ei saanud hageja seda ka tavapärase ülevaatamise käigus avastada. Kostja hinnangul ei sisaldanud hageja puuduse teatamise teade VÕS § 220 lg-s 2 ette nähtud teavet. VÕS § 220 lg 2 järgi oma majandus- või kutsetegevuses müügilepingu sõlminud ostja peab lepingule mittevastavust sellest teatamisel piisavalt täpselt kirjeldama. Kostja leiab, et kuna hageja ei teatanud väidetavast puudusest nõuetekohaselt, on ta VÕS § 220 lg 3 kohaselt kaotanud õiguse asja puudusele tugineda. Kohtule nähtub, et hageja on 07.12.2018 e-kirjas teatanud, et krundile pole tagatud normide kohast veevarustust (tlk 12). Kohtu hinnangul on hageja puudust piisavalt täpselt kirjeldanud. Kohtu hinnangul on seega eeltoodud kostja vastuväited enda vastutuse välistatusse osas asjakohatud. Kohus leiab, et kinnistu lepingutingimustele mittevastavus oli olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal hagejale ja seetõttu kostja vastutab asja lepingutingimusele mittevastavuse eest.
19.3.Täiendava tähtaja andmine VÕS § 114 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. Kui võlausaldaja on täitmiseks täiendavalt andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku täiendava tähtajani. Kostja on seisukohal, et hageja pole nõuet nõuetekohaselt esitanud, mistõttu pole ka tähtaeg kulgema hakanud. Kohtule esitatud tõenditest tulenevalt teatas hageja kostjat puudusest 07.12.2017 (tlk 12). Kohus leiab, et kuivõrd hageja ei andnud kostjale kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega, kohaldub VÕS § 114 lg 1 teine lause, mille kohaselt eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. Hageja teavitas kostjat puudusest 07.12.2017 ning oli kostjaga suhtluses 08.12.2017, 12.01.2018, 15.01.2019, 17.01.2019, 28.04.2018, 14.08.2018 (tlk 10-12, 56, 70). Seejuures kõrvaldas hageja puuduse ise 2018. aasta oktoobrikuu lõpus. Kohtu hinnangul oli kostjal VÕS § 114 lg 1 mõttes mõistlik täiendav tähtaeg puuduse kõrvaldamiseks.
20.Kõigest eeltoodust tulenevalt saab asuda seisukohale, et kinnistu ei vastanud lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 2 p 2), kostja on rikkunud lepingut, hageja on andnud kostjale täiendava tähtaja ning kostja vastutab VÕS § 218 lg 1 alusel lepingu rikkumise eest.
21.Kulutuste hüvitamine VÕS § 222 lg 1 järgi kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi,
arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt. VÕS § 222 lg 5 kohaselt kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kinnistu ei vastanud lepingutingimustele, seega võis hageja nõuda kostjalt asja parandamist. Samuti on hageja kohtule tõendanud, et on kostjalt nõudnud puuduse kõrvaldamist ning on seejärel puuduse kõrvaldanud ise 2018. aasta oktoobri lõpus. Kohus leiab, et mõistlik aeg § 222 lg 5 tähenduses oleks olnud kolm kuud. Hageja ootas ligikaudu 11 kuud enne kui puuduse ise kõrvaldas. Seega oli mõistlik aeg puuduse parandamiseks selleks ajaks möödunud. Kohus leiab, et kuivõrd hageja on õigustatult nõudnud kostjalt puuduse kõrvaldamist ja kostja ei teinud seda mõistliku aja jooksul, siis oli hagejal õigus lasta puudus kõrvaldada xxxx-l ning nõuda kostjalt selleks tehtud kulutuste hüvitamist.
21.1.Kulutused Hageja on puuduse kõrvaldamiseks tellinud xxxx OÜ-lt 36 m3 tuletõrjevee mahuti ja kuivhüdrandi paigalduse ning üleliigse pinnase äraveo. Hageja on teinud selleks kulutusi summas 11 526 eurot (tlk 13). Kostja leiab, et tehtud kulutuse aluseks olev arve ei kinnita, et kulutus oli probleemi lahendamiseks vältimatult vajalik ja töö telliti õiglase hinnaga. Kostja leiab, et ka hageja ise nimetab enda kulutusi ebamõistlikeks. Kostja leiab, et probleemi lahendamiseks valitud meetmed ja tehtud kulutused ei olnud vajalikud ega mõistlikud ning seetõttu ei kuulu ka hüvitamisele (tlk 22 pöördel). Kostja hinnangul andis hageja aimu, et ta tuletõrjeveemahutit ei ehita, aga ilma nõusolekut saamata siiski ehitas selle valmis. Hageja valis kalli tee probleemi lahendamiseks ja kostjaga kooskõlastamata (tlk 73 pöördel-74). Kohtu hinnangul ei ole hageja leidnud, et tema tehtud kulutused on ebamõistlikud. Hageja on välja toonud, et tegemist oli ebamõistlike pingutustega, sest tegemist ei olnud pisi- või hooldustöödega (tlk 2), seega on kostja vastuväited selles osas asjakohatud. Kohtu hinnangul kostja leiab küll, et probleemi lahendamiseks tehtud meetmed ja kulutused ei olnud vajalikud ega mõistlikud, kuid seejuures ei ole ise esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et puuduse oleks saanud kõrvaldada odavamalt. Kohus leiab, et seetõttu tuleb kostja vastuväited kulutuste ebamõistlikkuse suhtes jätta tähelepanuta. Kohtu hinnangul tõendab kulutuste vajalikkust ka see, et 08.12.2017 märkusega loodi ehitusloa taotluse menetluses hagejale kohustus ehitada 36 m3 veemahuti, mis peab olema ühendatud kuivhüdrandiga. Seda ongi hageja teinud. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et hageja andis kostjale mõista, et ta tuletõrjeveemahutit ei ehita. Hageja on 08.12.2017 e-kirjas märkinud, et „märgib asendi plaanile tuletõrjeveemahuti, mis annab talle päästeameti kooskõlastuse, hiljem on aga teiepoolne osa korda aetud ning mahuti saab välja jätta“ (tlk 11). Pärast seda on hageja 12.01.2018 küsinud kostjalt kuidas edeneb tuletõrjevee tingimuste täitmine xxxx kinnistu juures (tlk 11), 17.01.2018 palunud teada anda, kui on uut infot (tlk 10) ning 14.08.2018 küsinud, kas hüdrandid on korda saanud, sest on soov hakata majale kasutusluba taotlema (tlk 56). Nimetatud tõenditest kogumis ei saa eeldada, et hageja kinnitas sellega enda nõusolekut, et ta ei kavatse kunagi midagi ette võtta puuduse kõrvaldamiseks. Ehitusloa taotlemise menetluse 06.12.2017 märkusest nähtus, et hagejal tuli
ehitada 36 m3 veemahuti, mis peab olema ühendatud kuivhüdrandiga. Hagejalt ei saanud eeldada, et ta jääbki ootama puuduse kõrvaldamist kostja poolt. Kostja leiab, et hageja ei teinud teiste asjaosalistega koostööd probleemi lahendamiseks ning viitab VÕS § 139 lg-le 1. VÕS § 139 lg 1 kohaselt kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et kahju tekkis osaliselt hagejast tulenevatel asjaoludel. Hageja täitis päästeameti poolt seatud tingimuse. Samuti on kohtule esitatud tõendid selle kohta, et hageja suhtles kostjaga seoses puudusega ning kostja suhtles omakorda AS-iga xxxx, seega tegi hageja koostööd probleemi lahendamiseks (tlk 10-12, 55). Eeltoodust tulenevalt puuduvad alused hüvitise vähendamiseks. Kõigest eeltoodust tulenevalt on kohtu hinnangul 11 526 eurot puuduse kõrvaldamiseks mõistlik kulutus, mille esinemist on hageja tõendanud arvega. Kohus leiab, et kuivõrd kostja rikkus lepingut ja vastutab lepingu rikkumise eest ning hagejal oli õigus esitada kostja vastu mõistlike kulutuste hüvitamiseks nõue, tuleb nimetatud kulutus hagejale hüvitada.
22.Kahju hüvitamine Hagejale on tekkinud õigusabikulude näol kahju summas 639 eurot (14-14 pöördel). VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib võlausaldaja lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist. Riigikohtu lahendist 3-2-1-5-12 tulenevalt peab lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks olema täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: 1) kostja on lepingut rikkunud; 2) kostja vastutab lepingu rikkumise eest; 3) kostjale on antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, v.a kui tegemist on olulise rikkumisega, on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik; 4) hagejale on tekkinud või tekib kahju; 5) kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga; 6) kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 7) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos.
22.1.Kahju tekkimine Kohtul tuleb tuvastada, kas hagejale on tekkinud kahju. VÕS § 128 lg 3 kohaselt otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Hageja leiab, et talle on tekkinud kahju õigusabikulude näol, sest on probleemi kohtueelsel lahendamisel tasunud õigusteenuse eest 639 eurot. Kohus leiab, et hageja on õigusabi teenust kasutanud ja selles osas kulu kandnud ning tulenevalt Riigikohtu praktikast on kohtueelsed õigusabikulud VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 järgi hüvitatavad, kuivõrd nende hüvitamiseks ei tule kohaldada menetluskulude kindlaksmääramise korda. Need on ka hõlmatud VÕS § 127 lg-tega 2 ja 3 (vt Riigikohtu lahendi 3-2-1-5-13 p 50). Hagejale on tekkinud õigusabikulude näol kahju summas 639 eurot.
22.2.Lepinguline kaitse-eesmärk, kahju ettenähtavus ning põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel
Kohtu hinnangul on kahju hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga. Samuti pidi lepingu sõlmimise ajal kahju rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale olema ettenähtav. VÕS § 127 lg 4 kohaselt isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Kohtu hinnangul seisneb põhjuslik seos hagejale tekkinud kahju ja kostja lepingu rikkumise vahel selles, et juhul, kui kostja poolt müüdud kinnistu oleks olnud puuduseta, ei oleks hageja pidanud selle parandamiseks tegema kulutusi ja enda nõude (kulutuste hüvitamine) maksmapanekuks pidanud kandma kohtueelselt õigusabikulusid. Kostjapoolse rikkumise ja tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos. Kohus tuvastas punktides 19.1 ja 19.2, et kostja rikkus lepingut ja vastutab lepingurikkumise eest. Samuti oli kostjale antud täiendav tähtaeg kulutuste hüvitamiseks (punkt 19.3). Eelnevaga on kohus tuvastanud kahjuhüvitise nõudmiseks vajalike eelduste olemasolu, millest tulenevalt on hagejal õigus nõuda kostjalt kahjuhüvitist.
23.Kõigest eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista hüvitis 11 526 eurot ja kahju 639 eurot, kokku summas 12 165 eurot. Menetluskulude jaotus
24.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 järgi kostja kanda. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi. Hageja menetluskulud on kokku summas 2568 eurot. Summa koosneb hagi esitamiseks tasutud riigilõivust summas 600 eurot ja esindajakuludest summas 1968 eurot käibemaksuta. Hagiavalduselt tasutud riigilõiv 600 eurot on menetluskulu ja tuleb kostjalt hagejale välja mõista. Et hagejal olid menetluses lepingulised esindajad, peab kostja hüvitama hagejale tekkinud lepinguliste esindajate kulud põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1). TsMS § 175 lg 1 järgi tuleb kohtul hinnata nii esindamisele kulunud aja kui ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (Riigikohtu määrus asjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Hageja on kandnud kulusid õigusabile summas 1968 eurot. Hageja esindajatel on kulunud õigusabi osutamisele 16 tundi ja 24 minutit. Õigusabi on osutatud hinnaga 120 eurot järgnevalt: 1) materjaliga tutvumine, tõendite komplekteerimine ja hagiavalduse koostamine 4 tundi ja 18 minutit; 2) kostja 4. märtsi 2019. a vastuse ja selle lisadega tutvumine ja analüüs 3 tundi ja 54 minutit; 3) hageja 20. märtsi 2019. a seisukoha koostamine kostja vastusele mahus 4 tundi ja 42 minutit; 4) kohtuistungiks ettevalmistamine 1 tund ja 12 minutit; 5) kohtuistungil osalemine mahus 2 tundi ja 18 minutit. Kostja pole hageja menetluskuludele vastu vaielnud. Kohus, arvestades tsiviilasja keerukust, esitatud menetlusdokumentide sisu ja tõendite mahtu, leiab, et hageja menetluskulud õigusabile on osaliselt ülemäärased.
Kohtupraktika kohaselt on istungiks ettevalmistamiseks mõistlikuks ajaks peetud 1 tundi. Seega 27.03.2019 ettevalmistus kohtuistungiks ajakuluga 1 tundi ja 12 minutit ei ole põhjendatud. Kohus vähendab antud ajakulu 12 minuti võrra. Kuna kohus vähendas hageja esindajate ajakulu 12 minuti võrra, on hageja menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud põhjendatud ja vajalikud kokku 16 tunni ja 12 minuti ulatuses. Lepinguliste esindajate tunnitasu 120 eurot tunnis vastab hageja esindajate kvalifikatsioonile ja on konkreetse tsiviilasja keerukust ja mahtu arvestades põhjendatud. Kokku on hageja lepinguliste esindajate põhjendatud ja vajalik kulu 1944 eurot. Käibemaksu hüvitamiseks tuleb menetlusosalisel kinnitada, et ta ei saa kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kui avaldaja ei kinnita, et ta ei saa käibemaksu tagasi arvestada, mõistab kohus menetluskulud tema kasuks välja ilma käibemaksuta (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-65-13 p 16). Hageja ei ole kinnitanud, et ta ei saa käibemaksu tagasi arvestada ja on seejuures esindajakulud välja toonud käibemaksuta, seega mõistab kohus kostjalt hageja menetluskulud välja käibemaksuta. Hageja menetluskulud kokku on 2544 eurot (riigilõiv ja esindajakulud). Hageja on taotlenud TsMS § 177 lg 4 alusel kohustada kostjat hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse. TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik Põhjendusi muudetud Tallinna RK 31.01.2020 lahendiga.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.