Eesistuja Vallo Kariler, liikmed Kaija Kaijanen ja Ande Tänav
Tsiviilasi Osaühingu Elan Kinnisvara hagi XX vastu üürilepingust tuleneva võlgnevuse väljamõistmiseks Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Harju Maakohtu 22.05.2019 otsus XX apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
707,70 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Osaühing Elan Kinnisvara 11067591), seaduslik esindaja EC
(registrikood
Kostja: XX (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Vassili Kosteitšuk Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 646 alusel otsustada asi üksnes apellatsioonkaebuse põhjal.
2.Harju Maakohtu 22.05.2019 otsus hagi osalise rahuldamise ja menetluskulude jaotuse osas tühistada ning saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.
Tsiviilasi nr 2-19-3325 Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Osaühing Elan Kinnisvara esitas 01.03.2019 XX vastu hagi, milles palus välja mõista kostjalt hageja kasuks 1741,53 eurot (põhivõlg 902,14 eurot ning viivised 01.03.2019 seisuga 839,39 eurot) ning jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Hageja ja kostja sõlmisid 25.09.2017 üürilepingu nr Pae 21-201(24), Tallinnas, Pae tn 21 asuvate äriruumide osas (edaspidi leping), millega anti need kostja kasutusse. Lepingu kohaselt kohustus kostja hagejale tasuma üüri 3,75 eurot ruutmeetri eest kuus, millest tulenevalt igakuine üür oli 176,25 eurot (lisandub käibemaks). Kostja kohustus maksma kõrvalkulusid, arvestades kostja tegelikke kulusid lepingu p-s 6.6. kehtestatud tariifide alusel.
3.Kostja jättis hageja arved nr 12372, 12398, 12427, 12453, 12510 ja 12511 902,14 euro suuruses tasumata. Lepingu p 13.1.1. alusel on viivise määr 0,25% kalendripäevas. Kostja seisukohad
4.Kostja vaidles hagile ja selle menetlusse võtmisele vastu. Kostja ei ole saanud hageja nõude aluseks olevaid arveid. Nõude alus ja sisu ei ole selged, mistõttu ei ole kostjal võimalik kujundada seisukohta hageja nõude osas. Arusaamatuks jääb see, kas kostjalt nõutakse raha üüri või kõrvalkulude eest ning kui suur on vastav nõue. Samuti ei ole selge, milliste kuude eest nõuab hageja üüri ja/või kõrvalkulusid.
5.03.01.2018 avaldusega ütles hageja lepingu üles ja nõudis kostjalt üüritud ruumide vabastamist ühe kuu jooksul. 31.01.2018 vabastas kostja ruumid. Ruumide kasutamise aja eest esitatud arved on kostja tasunud, sh arved nr 12372 ja nr 12398. Ülejäänud arvete osas ei ole selge, mille eest ja millisel alusel on need esitatud. Peale lepingu lõppemist ei ole hagejal õigus kostjalt nõuda üüri ega kõrvalkulusid.
6.Lepingu p 16.1.4. on tühine tüüptingimus, kuna see on üürnikku ebamõistlikult kahjustav ja üürileandja vastutust välistav. Seda tingimust ei ole hageja ja kostja eraldi läbi rääkinud.
7.Kostja tasus lepingu sõlmimisel 552,75 eurot, millest tagatis oli 377,50 eurot. Pärast üürisuhte lõppemist ei ole hageja kostjale tagatist tagastanud. 08.04.2019 vastusega teavitas kostja, et tasaarvestab tagatise tagastamise nõude hageja nõudega, kui hageja tõendab nõude olemasolu ja selle sissenõutavaks muutumist.
2(5)
Tsiviilasi nr 2-19-3325
Maakohtu otsus
8.Harju Maakohus rahuldas 22.05.2019 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 707,70 eurot, s.o põhivõlgnevuse 353,85 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise 353,85 eurot. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.
9.Kostja vabastas üüripinna 31.01.2018, mistõttu oli hagejal vastavalt lepingule õigus nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni 2018. a jaanuarini (k.a). Hageja väidetest ega hagiavalduse lisadena esitatud arvetest ei selgu, et kostjal oleks olnud enne 2018. a jaanuari üüri või kõrvalkulude võlgnevust. Kostja tasus jaanuari eest üüri 51,25 eurot vähem kui lepingus oli kokku lepitud (arve nr 12372). Samuti tasus kostja detsembri kõrvalkulude eest 101,49 eurot vähem (arve nr 12398). Kostja jättis tasumata jaanuari kommunaalkulude eest 201,11 eurot (arve nr 12453).
10.Kostja nõuded 2018. a veebruari ja märtsi eest ei kuulu rahuldamisele, kuna leping lõppes jaanuaris 2018 ja kostja vabastas ruumid.
11.Kuna pooled on leppinud kokku viivise päevamääras 0,25% ja kohtuotsuse tegemise aja seisuga ületab viivis põhinõude suurust, kuulub viivis kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele summas 353,85 eurot.
12.Kostja tasutud deposiit ei kuulu vastavalt lepingu p-le 16.1.5 tagastamisele. Pooled ei ole sõlminud eluruumi üürilepingut, mistõttu maakohtu hinnangul ei kohaldu võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 308 sätestatud erisused tagatisraha tagastamise kohta.
13.Asjakohased ei ole kostja väited selle kohta, et hageja on jätnud kostjale esitamata arved. Arvete esitamata jätmine ei saa kaasa tuua VÕS § 111 lg 1 alusel omapoolse üüri ja kõrvalkohustuse tasumata jätmist, sest nimetatud kohustused ei ole proportsioonis. Apellatsioonkaebus
14.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, millega vaidlustab otsuse hagi rahuldavas ning menetluskulude jaotuse osas. Kostja palub tühistada kohtuotsuse vaidlustatud osas ja teha asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, jättes hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt palub kostja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.
15.Kostjale edastatud asja materjalide hulgas oli ainult neli dokumenti: menetlusse võtmise määrus, hagiavaldus, üürileping ning riigilõivu maksekorraldus. Samad dokumendid olid kostjale kättesaadavad e-toimikust. 13.03.2019 vastuses teavitas kostja kohut, et hageja ei ole kohtule nõude aluseks olevaid arveid esitanud. Kohtuotsusest selgus, et asja lahendamisel oli kohus aluseks võtnud hageja esitatud arved, mida kostjale ei edastatud. Kostjal ei olnud võimalik kujundada ja avaldada oma seisukohta hageja nõude aluseks olevate arvete osas. Kostja ei teadnud, et arved on asja materjalide juures. Need tehti kostjale e-toimikus nähtavaks alles pärast maakohtu otsust.
16.Esitatud kujul ei kuulunud hagi üldse rahuldamisele, sest hagist ei olnud võimalik aru saada, kui suur on üüri nõue ja kõrvalkulude nõue ning millest kõrvalkulude nõue koosneb. Samuti polnud võimalik aru saada, mis perioodide osas olid need nõuded tekkinud.
3(5)
Tsiviilasi nr 2-19-3325
17.Maakohus ei ole lepingutingimuse tühisuse väite osas seisukohta võtnud ja see mõjutas oluliselt lahendit. VÕS § 334 lg 4 on jäetud ekslikult kohaldamata. Maakohus on asunud arusaamatule ja ekslikule seisukohale, et kuna pooled ei sõlminud eluruumi üürilepingut, siis käesolevalt ei kohaldu VÕS § 308 erisused. Kostja nõustub, et kuni 31.01.2019 oli tal üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus. Lepingu p 16.1.4. on tühine tüüptingimus, kuna on ebamõistlikult kahjustav, üürileandja vastutust välistav ning üürnikust sõltumatu (VÕS § 42 lg 1, § 42 lg 3 p-d 1, 13, 30).
18.08.04.2019 oli kostja teavitanud tagatise (377,50 eurot) tagastamise nõude tasaarvestamisest haginõudega. Kuivõrd maakohtus leidis, et hagejal on nõue kostja vastu 353,85 eurot, siis lõppesid nõuded tasaarvestuse tulemusel. Ringkonnakohtu seisukoht
19.Kolleegium leiab, et asi tuleb lahendada TsMS § 646 alusel üksnes kaebuse põhjal. Maakohtu otsus kuulub osas, mille peale on esitatud apellatsioonkaebus (s.o hagi osalise rahuldamise ja menetluskulude jaotuse osas) tühistamisele menetlusõiguse normi olulisel määral rikkumise tõttu, mida ei saa kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Maakohtu otsus on jõustunud osas, millega hagi jäeti rahuldamata. Asi tuleb saata tühistatud osas läbivaatamiseks esimese astme kohtule TsMS § 656 lg 1 p 1 ja § 657 lg 1 p 3 alusel. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.
20.TsMS § 656 lg 1 p 1 järgi tühistab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse apellatsioonkaebuse põhjendusest ja selles esitatud asjaoludest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule, kui esimese astme kohtus on oluliselt rikutud õigusliku ärakuulamise või menetluse avalikkuse põhimõtet. Hageja esitas 01.03.2019 hagiavalduse lisadena arved nr 12372, 12398, 12427, 12453, 12510 ja 12511, mida maakohus ei ole kostjale enne kohtulahendi tegemist kätte toimetanud. Harju Maakohus tegi 22.05.2019 otsuse, kuid nimetatud arved on kostja esindajale kätte toimetatud alles 28.05.2019. Selliselt ei taganud maakohus kostjale võimalust esitada seisukohti ja omapoolseid tõendeid 01.03.2019 hagiavaldusele lisatud arvete osas, millele maakohus oma otsuses olulisel määral tugines. Maakohus on seega hageja tõendite kostjale kättetoimetamata jätmisega oluliselt rikkunud õigusliku ärakuulamise põhimõtet (TsMS § 656 lg 1 p 1). TsMS § 656 lg 1 p 1 eesmärk on tagada, et kummalegi poolele antakse menetluses võimalus esitada oma seisukohti (vt Riigikohtu 19.06.2017 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-68-17, p 12).
21.Lisaks on maakohus rikkunud poolte võrdsuse põhimõtet, kuna kostjal ei olnud maakohtu rikkumise tõttu võimalik esitada vastuväiteid hageja poolt esitatud tõenditele. TsMS § 5 lg 2 esimese lause järgi on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Selliselt jättis maakohus kostja õigused olulisel määral kaitseta.
22.Eeltoodust tulenevalt on maakohus otsuse tegemisel selgelt rikkunud menetlusõiguse normi ja ringkonnakohtu hinnangul esineb praeguses asjas arvestatav tõenäosus, et esimese astme kohtus toimunud menetlusnormi rikkumine võis kaasa tuua ebaõige kohtulahendi tegemise (vt Riigikohtu 29.05.2013 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-40-13, p 31).
4(5)
Tsiviilasi nr 2-19-3325
23.Eeltoodust tulenevalt ei käsitle ringkonnakohus apellatsioonkaebuse muid väiteid, kuid märgib täiendavalt eeltoodule, et maakohus ei käsitlenud menetluses kostja väiteid lepingu p 16.1.4 tühisuse kohta ja kostja 08.04.2019 tasaarvestusavaldusega seonduvat. TsMS § 392 lg 1 p 2 kohaselt peab kohus eelmenetluses selgitama välja menetlusosaliste taotlused ja vajaduse korral teiste menetlusosaliste seisukoha nende osas. TsMS § 392 lg 1 p 3 kohaselt peab kohus eelmenetluses välja selgitama poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta. Maakohus ei ole kostja nimetatud väidete ega tasaarvestusavalduse kohta küsinud hagejalt seisukohta ega neid pooltega arutanud. Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel ka nimetatud puudused kõrvaldama.
24.TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt määratakse menetluskulude jaotus kindlaks asja uuel läbivaatamisel. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler Kaija Kaijanen Ande Tänav
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.