Võlaõigus › Võõrandamislepingud

nr xxxx eelmärke omandi üleandmise nõude tagamiseks ning märkuse kohtumenetluse kohta. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja esitatud väited ja nõue Hageja isale V Kile kuulus kinnistu xxxx, asukohaga xxxx. 28.09.2018. sõlmis V. K lepingu, millega müüs nimetatud kinnistu kostjale. Müügihind oli 3 000 eurot. Kinnistu tegelik väärtus oli 32 000 eurot. V. K oli alkoholi kuritarvitaja. Kostja kasutas ära V. Ki sõltuvust alkoholist ning erakorralist vajadust saada alkoholi ostmiseks raha, samuti tema kogenematust kinnisvaratehingute tegemisel. Kinnistu võõrandamise tehing on tühine vastuolu tõttu heade kommetega. V. K suri xxxx, hageja on tema pärija. Hageja palub:

toetust vaja, siis ta võib alati kostja ja kostja õe poole pöörduda. Lepingu sõlmimisel ei lähtunud pooled kinnistu turuväärtusest, vaid lähtusid lepingu sõlmimisele eelnevatest suhetest ja saavutatud kokkuleppest. Hageja isa tahe oli müüa kinnistu kostjale 3 000 euro eest oma tänulikkuse väljendamiseks. Kinnistu turuväärtus ei omanud seejuures tähendust. Muuhulgas leppisid pooled kokku, et kostja kohustub V. Ki aitama ka edaspidi. Vaidlusalune kinnistu ei olnud V. Kile endale vajalik. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused V. Kile kuulus kinnistu nr xxxx asukohaga xxxx (väljavõte kinnistusraamatust, lk 7). V. K ja kostja sõlmisid 28.09.2018 lepingu, millega V. K müüs nimetatud kinnistu kostjale hinnaga 3 000 eurot (notariaalselt tõestatud kinnistu müügileping, asjaõigusleping ning kinnistamisavaldus, lk 8-11p). V. K suri 01.12.2018 ja tema ainuke pärija on hageja (pärimistunnistus, lk 13). Nimetatud asjaolude üle vaidlus puudub. Hageja nõuab kostjalt 28.09.2018 müügilepingu alusel saadu tagastamist. TsÜS (tsiviilseadustiku üldosa seadus) § 84 lg 1 järgi tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 86 lg 1 kohaselt heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine. Pooled vaidlevad, kas 28.09.2018 müügileping on tühine vastuolu tõttu heade kommetega. TsÜS § 86 lg 2 p 2 järgi on tehing heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. TsÜS § 86 lg 3 järgi kui käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 2 nimetatud vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas, siis eeldatakse, et pool teadis või pidi teadma teise poole erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muudest sellistest asjaoludest. Tõendamaks, et müügilepingust pooltele tulenenud vastastikuste kohustuste väärtus oli ebamõistlikult tasakaalust väljas, on hageja esitanud OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa hinnangu (lk 14-25), mille kohaselt on xxxx kinnistu väärtuseks 30.09.2018 seisuga hinnatud 32 000 eurot. Kohus ei nõustu kostjaga, et tõendit tuleks pidada ebausaldusväärseks ainuüksi põhjusel, et hindamise on tellinud hageja. Seadus ei näe ka ette, et kinnisvara väärtust saaks tõendada üksnes eksperdi arvamusega TsMS § 293 tähenduses. Hinnangus on põhjendatud võrdlustehingute valikut, nähtuvalt võrdlustabelist (hinnangu lk 17-18) on arvestatud võrdluseks kasutatud xxxx vallas asuva kinnistu eelistatuma asukohaga ja kohandatud sellega seoses võrdlustehingu väärtust -10% võrra. Kohus tuvastab hinnangu alusel, et V. Kile kuulunud kinnistu väärtus oli müügilepingu sõlmimise ajal 32 000 eurot. Kostja avaldatu kohaselt ei nõustu kostja küll hageja esitatud tõendist nähtuva kinnistu väärtusega, kuid nõustub, et turuväärtus erines müügihinnast 3 000 eurost vähemalt kaks korda. Kostja on seisukohal, et poolte kohustused sellele vaatamata tasakaalust väljas ei olnud, kuna kostja oli müüjat varasemalt abistanud ning kohustus abistama ka edaspidi. Hageja väitel mingit abistamist ei olnud. Nähtuvalt 28.09.2019 lepingu p 2.1 avaldab müüja, et lepingu eseme müügihind on väiksem kui lepingu eseme keskmine turuväärtus. Punkt 2.3 järgi kinnitavad ostja ja müüja, et lepingu eseme müügihind on kokku lepitud tulenevalt asjaolust, et müüja ja ostja tunnevad teineteist juba aastaid, kuna müüja on üksik inimene, on ostja ja tema õde müüjat abistanud (sh materiaalselt). Müüja ja ostja on kokku leppinud, et ostja kohustub ka edaspidi müüjat abistama viisil, nagu ta on teinud seda eelnevatel aastatel. Kohus on seisukohal, et müügilepingus märgitust ei selgu abistamise sisu ega ulatus.

Kohus on tunnistajana üle kuulanud kostja õe J. Ni. Tunnistaja ütluste kohaselt (lk 168p-169p) abistas tunnistaja koos kostjaga V. Ki. Abistamine seisnes selles, et kui V. K käis E OÜ kohvikus, kus kostja ja tunnistaja töötasid, siis juhul kui V. Kil raha ei olnud, andsid nad talle süüa ilma rahata, pannes vihikusse kirja, mis summa eest V. K sõi. V. K jäi söögi eest võlgu. Samuti laenas ta kostjalt ja tunnistajalt vahel väiksemaid rahasummasid, mille lubas pensionist tagastada, mõned summad ta tagastas. Tunnistaja ja kostja on ostnud V. Kile ka riideid ja apteegist salvi ning andnud raha hambaarsti juurde minemiseks. Raha võtsid tunnistaja ja kostja E OÜ kassast. Tunnistaja arvates olid V. Ki abistajateks tema ja kostja. Kohus ei nõustu hagejaga, et tunnistaja ütlustest nähtuvalt abistas V. Ki E OÜ. Ainuüksi asjaolu, et raha, mida V. Kile laenata või mille arvelt talle osta riideid või ravimeid võeti E OÜ kassast, ei tähenda, et V. Kil oleks olnud mingeid kokkuleppeid E OÜ-ga. Kohtule on esitatud väljavõte äriregistrist E OÜ kohta (lk 80), millest nähtuvalt on tunnistaja ja kostja E OÜ xxxx. Tunnistaja ei kinnitanud, et abistades V. Ki oleksid kostja ja tunnistaja esindanud E OÜ-d. Kohus tuvastab tunnistaja ütluste alusel, et kostja ja tunnistaja on laenanud V. Kile raha, ostnud talle riideid ja ravimeid. Samas ei nähtu asjas esitatust, et abistamise ulatus olnuks selline, mille väärtusega võiks olla võrreldav vaidlusaluse kinnistu väärtus. Nähtuvalt tunnistaja ütlustest ei andnud kostja ja tunnistaja V. Kile süüa tasuta ega ostnud talle riideid või ravimeid omal kulul, vaid V. K jäi nende asjade eest võlgu. Nähtuvalt V. Ki konto väljavõttest (lk 140-143) on V. K E OÜ-le teinud 2018.a. kokku 17 makset kogusummas 707,50 eurot. Seega V. K vähemalt osaliselt ka tasus saadu eest või tagastas talle laenatud raha. Lepingu p 2.3 järgi kohustus ostja müüjat abistama ka edaspidi, kuid abistamise kohustuse sisu, ulatust või täitmise aega ei ole võimalik lepingus märgitud sõnastuse alusel määratleda. Seetõttu ei ole sellisele kohustusele kohtu hinnangul mingit väärtust võimalik omistada. Nähtuvalt korteriühistu e-kirjavahetusest koristusteenust osutava firmaga (lk 127-128), mille osaks on ka fotod V. Ki elukohaks olnud korterist (lk 129-135), elas V. K ebasanitaarsetes tingimustes. Kirjavahetuses märgib korteriühistu, et 30. novembril avastati, et ühes korteris on surnu, nähtavasti oli surnu põrandal 2-3 nädalat, terve korrus lehkab. Kohtu hinnangul ei nähtu nimetatust, et keegi oleks V. Kile mingit olulist abi osutanud. Kohus asub seisukohale, et kostja ja V. Ki 28.09.2018 müügilepingust tulenenud vastastikuste kohustuste väärtus oli heade kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas, kuna V. K kohustus müügilepinguga üle andma kinnistu omandi, mille väärtus oli 32 000 eurot ning kostja kohustus tasuma selle eest 3 000 eurot. Tõendamata on, et kostja oleks teinud V. Ki kasuks mistahes olulise varalise väärtusega toiminguid, samuti ei kohustunud kostja selliste toimingute tegemiseks müügilepinguga. Hageja väitel oli V. K sõltuvuses alkoholist ja tema ainsaks eesmärgiks vaidlusaluse tehingu tegemisel oli saada raha alkoholi ostmiseks. Sõltuvuse tõttu oli V. K nõus kinnistu võõrandama mistahes hinnaga. Pooled vaidlevad, kas V. K tegi tehingu tulenevalt sõltuvussuhtest. Kohtule on esitatud Wismari haigla vastus teabenõudele (lk 136), mille kohaselt viibis V. K 2007.a. statsionaarsel ravil seoses alkoholisõltuvusega. Enne haiglasse pöördumist oli tarvitanud alkohoolseid jooke 2 aastat igapäevaselt. Kohus tuvastab nimetatud tõendi alusel, et V. Kil oli diagnoositud alkoholisõltuvus. Nähtuvalt 06.12.2017 raviloo väljavõttest (lk 26) tarvitas V. K 25.11.2017 alkoholi ja kukkus bussipeatuses. 23.08.2018 kiirabikaardi (lk 27-28) kohaselt lamas V. K 23.08.2018 sõiduteel olles tarvitanud alkoholi, kotis oli viinapudel. Nähtuvalt V. Ki pangakonto väljavõttest tegi kostja enamiku kõigist maksetest 2018.a. kaupluses xxxx, mis on selle kodulehe kohaselt (ekraanitõmmis lk 138) alkoholi müümisele spetsialiseerunud kauplus. Fotodelt, mis on tehtud V. Ki elukohast enne surmajärgset koristust, nähtuvad alkoholipudelid. Kohtu hinnangul on nimetatud tõenditega kogumis tõendatud, et V. K oli müügilepingu sõlmimise ajal jätkuvalt alkoholist sõltuvuses ja kuritarvitas seda. Võttes arvesse V. Ki sõltuvust alkoholist ning asjaolu, et kinnistu müügihind oli oluliselt madalam selle turuväärtusest, on kohtu hinnangul veenev, et V. K tegi tehingu üksnes tulenevalt oma alkoholisõltuvusest ja eesmärgiga saada alkoholi ostmiseks raha. Nähtuvalt V. Ki konto väljavõttest külastas ta alates 01.10.2018 kauplust xxxx peaaegu iga päev, mõni päev mitu korda. Seejuures on võrreldes müügihinna laekumise eelse olukorraga maksed suuremad. Võttes arvesse

maksete suurust ja sagedust ei ole eluliselt usutav kostja väide, et V. K ostis ainult sigarette. Viimane makse alkoholipoes on tehtud 09.11.2018, mis jäi V. Ki viimaseks kaardimakseks. Kohtu hinnangul nähtub konto väljavõttest koos korteriühistu e-kirjavahetusega, et V. K kasutas kinnistu müügist saadud raha alkoholi kuritarvitamiseks, mida tegi alates müügitehingu tegemisest 28.09.2018 kuni surmani. Seega viitab ka lepingu alusel saadu kasutamise viis, et V. K tegi kostjaga tehingu tulenevalt alkoholisõltuvusest. Tulenevalt TsÜS § 86 lg 3 pidi kostja olema sellest müügilepingu sõlmimise ajal eelduslikult teadlik. Võttes arvesse, et V. K sõlmis 28.09.2018 müügilepingu tulenevalt alkoholisõltuvusest, kostja pidi sellest teadlik olema ning pooltele müügilepingust tulenenud vastastikuste kohustuste väärtus oli heade kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas, asub kohus seisukohale, et 28.09.2018 müügileping on TsÜS § 86 lg 2 p 2 alusel tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Kuna kohus asus seisukohale, et V. K tegi tehingu sõltuvuse tõttu, ei analüüsi kohus täiendavalt V. Ki võimalikku kogenematust kinnisvaratehingute tegemisel, millise asjaoluga seoses on kostja esitanud väljavõtted kinnistusraamatust (lk 118, lk 148-152). VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Hageja ei ole välja toonud asjaolusid, mis viitaksid 28.09.2018 asjaõigusliku lepingu tühisusele. Kuna kohustustehing on tühine, tuleb hageja nõue kinnistu omandi ja valduse tagastamiseks kohustamiseks VÕS § 1028 lg 1 alusel rahuldada. AÕS (asjaõigusseadus) § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kohus rahuldab hageja nõuded kohustada kostjat andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega kostja annab vaidlusaluse kinnistu omandi üle hagejale, samuti kohustada kostjat andma nõusolek omanikukande muutmiseks kinnistusraamatus ning kohustada kostjat andma kinnistu välja hageja valdusesse. Kohtu hinnangul ei oma asjas tähendust vaidlusaluse kinnistu kaugus V. Ki elukohast, millise asjaolu tõendamiseks on kostja esitanud väljavõtte kaardirakendusest (lk 153). Nimetatud tõendit kohus ei hinda. Kohus on 12.04.2019 kohtumäärusega rahuldanud hageja taotluse hagi tagamiseks osaliselt ning hagi tagamise korras seadnud vaidlusalusele kinnistule eelmärke omandi üleandmise nõude tagamiseks, samuti kandnud kinnistusraamatusse märkuse poolelioleva kohtumenetluse kohta. TsMS § 445 lg 2 kohaselt kui hagi otsusega rahuldatakse või kui kohus lõpetab menetluse kompromissi sõlmimisega, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, või kompromissilepingu pooled ei taotle abinõu tühistamist. Kohus jätab 12.04.2019 kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõud kohtulahendi täitmist tagavate abinõudena TsMS § 445 lg 2 alusel jõusse. Menetluskulude jaotus TsMS (tsiviilkohtumenetluse seadustik) § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldab hagi, jäävad menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui

menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.

taotlust,

võttes

aluseks

Hageja on märkinud oma 29.10.2019 menetluskulude nimekirjas, et tal on tekkinud kulu kokku summas 5 270 eurot, millele lisandub kulu lepingulisele esindajale 29.10.2019 istungil osalemise eest tasumääraga 100 eur tund, millele lisandub km, vastavalt istungi kestusele. TsMS § 138 lg 1 ja 2 ja § 139 lg 2 alusel on riigilõiv menetluskulu, mis tasutakse vastavalt riigilõivuseaduses (RLS) sätestatule. Hagi hind on 32 000 eurot. Nimetatud hinnaga hagi esitamiselt tuleb RLS § 59 lg 1 ja lisa 1 järgi tasuda 1 000 eurot riigilõivu. RLS § 59 lg 17 järgi tasutakse hagi tagamise taotluselt riigilõivu 50 eurot. Nähtuvalt kohtute infosüsteemist on hageja tasunud õigesti kokku 1 050 eurot riigilõivu. Hageja on menetluskulude nimekirjas kajastanud ka hagi tagamise tagatise 1 600 eurot. Kohus on seisukohal, et tagatise puhul ei ole tegemist menetluskuluga. Tagatise andmise eesmärgiks on tagada kostja kahju hüvitamise nõuet, juhuks kui hagi jääb rahuldamata ning hagi tagamisega seoses tekib kostjale kahju. TsMS § 391 lg 2 järgi hagi tagamisega tekkida võiva kahju hüvitamiseks hagi tagamist taotlenud isikult sissenõutud tagatis tagastatakse hagi tagamist taotlenud poolele, kui teine pool või kolmas isik ei ole esitanud hagi kahju hüvitamiseks kahe kuu jooksul käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud ajast alates. Hagejal on võimalik pärast hagi rahuldava kohtuotsuse jõustumist taotleda tagatise tagastamist. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Hageja on märkinud, et tema esindaja tegi menetluses järgmised menetlustoimingud järgmise ajakuluga:

esmane konsultatsioon 1 tund; hagi koostamine 6 tundi ja 20 minutit, so 6,33 tundi; hagi tagamise avalduse koostamine 50 minutit, so 0,83 tundi; kostja vastusega tutvumine 0,5 tundi; kostja vastuse ja tõendite täiendav analüüs ja vastuse koostamine 3 tundi ja 15 minutit, so 3,25 tundi;

Hageja on välja toonud, et talle osutati õigusteenust tunnihinnaga 100 eurot (ilma käibemaksuta). Kohus leiab, et hageja poolt kasutatud õigusteenuse tunnitasu ei ületa oluliselt keskmist juristi õigusteenuse eest makstavat tasu. Põhjendatud kuluks õigusteenusele on seega 2 104 eurot (100 eur x 21,04 h). Kuivõrd hageja on esitanud TsMS § 174 lg 10 kohase kinnituse, kuulub kulu lepingulisele esindajale hüvitamisele koos käibemaksuga 420,80 eurot (2 104 x 20%). Hageja hüvitamisele kuuluvaks menetluskuluks kujuneb seega kokku 3 574,80 eurot (1 050 + 2 104 + 420,80). Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja menetluskulu 3 574,80 eurot. TsMS § 177 lg 4 alusel märgib kohus vastavalt hageja taotlusele, et kostjal tuleb tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. TsMS 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Laura-Liis Sarapuu kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.