Välja mõista kostjalt XX-lt CC kasuks apellatsiooniastme menetluskulud 720 eurot. Hüvitatavatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni selle täitmiseni. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.CC (hageja) esitas 14.03.2019 Harju Maakohtule hagi XX (kostja) vastu. Hageja taotles kohustada kostjat andma tahteavaldust asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega kostja annab MMM kinnistu (registriosa nr MMMMMM) omandi üle hagejale, kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr MMMMMM teise jao omanikukande, mille kohaselt on kinnistu omanik kostja, kustutamiseks ja kostja asemel hageja omanikuna sissekandmiseks ning kohustada kostjat andma oma valdusest välja MMM kinnistu hageja valdusesse.
2.Hagiavalduse asjaolude kohaselt kuulus hageja isale DD-le kinnistu MMM asukohaga X külas Kuusalu vallas Harjumaal. Hageja isa sõlmis umbes kaks kuud enne oma surma 28.09.2018 lepingu kostjaga, millega müüs nimetatud kinnistu kostjale müügihinnaga 3 000 eurot. Kostja maksis kinnistu eest sularahas. Kinnistu tegelik väärtus oli 32 000 eurot. DD suri 01.12.2018 ning tema ainsaks pärijaks oli hageja. Hageja isa oli alkoholi kuritarvitaja. Kostja kasutas ära hageja isa sõltuvust alkoholist ning erakorralist vajadust saada alkoholi ostmiseks raha, samuti tema kogenematust kinnisvaratehingute tegemisel. Kinnistu võõrandamise tehing oli tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Asjaolu, et kinnistu võõrandati ca 10 korda odavamalt turuhinnast, viitab sõltuvussuhtele ja erakorralisele vajadusele alkoholi ostmiseks. Hageja isa oli täielikult kostja mõju all. DD ei osanud eesti keelt ja tehingu tegemisel oli kinnistu turihinna osas eksimuses.
KOSTJA VASTUVÄITED
3.Kostja vaidles hagile vastu. Hageja ei tõendanud, et ta isa oli alkoholisõltlane. DD sai igapäevaselt oma eluga hakkama. Lepingu sisu notar selgitas ja lepingutingimusi notari juures vene keeles arutati. Hageja isa sai lepingu sisust aru ja soovis selle sõlmimist. Hageja väited tema isa ebaadekvaatsuse, ebastabiilsuse, kogenematuse, kõrvaliste mõjutustele allumisele, sõltuvussuhete ja erakorraliste vajaduste kohta olid tõendamata.
4.Kostja tutvus hageja isaga umbes 6 aastat tagasi. Kostja töötas Q OÜ kohvikus kassiirina, DD oli selle kohviku klient. Jutuajamisel selgus, et kostja ja DD elavad naabermajades. Hageja isa oli üksik inimene ja inimlikult soovis suhelda. Viimastel aastatel oli tema tervis halb ja ta kaebas, et ei saa ta enam suvilas (vaidlusalusel kinnistul) käia, seda korras hoida, muru niita jne. Tervislikel põhjustel hakkas DD paluma kostjat valmistada temale eritoitu, mida kohviku menüüs ei olnud. Kostjal ja kostja õel, kes töötas samas kohvikus, oli DD-st inimlikult kahju ja nad täitsid tema soove. Tihti käis DD kohvikus tasuta söömas, sest tal polnud raha. Tal ei olnud piisavalt raha hooajale vastavate riiete ostmiseks. Pärast seda hakkas kostja teda vajalike riietega varustama (talvekingad, püksid, jope jne). Vahel andis kostja DD-le raha ka lihtsalt järgmise pensioni saamiseni toimetulekuks. DD oli kostjale selle eest tänulik. Ta teadis, et kui temal on materiaalset abi või moraalset toetust vaja, siis ta võib alati kostja ja kostja õe poole pöörduda.
5.Lepingu sõlmimisel ei lähtunud pooled kinnistu turuväärtusest, vaid lähtusid lepingu sõlmimisele eelnevatest suhetest ja saavutatud kokkuleppest. Hageja isa tahe oli müüa kinnistu kostjale 3 000 euro eest oma tänulikkuse väljendamiseks alla selle turuväärtuse. Kinnistu turuväärtus ei omanud seejuures tähendust. Hageja isa oli kostjale ja kostja õele nende pikaajalise abi, hoolitsemise ja inimliku suhtumise eest tänulik. See asjaolu oli notariaalsel lepingus otseselt kajastatud. Muuhulgas leppisid pooled kokku, et kostja kohustub DD aitama ka edaspidi. Müüja ei vajanud seda kinnistut. Seega olid hageja väited alusetud, et lepingupoolte kohustused olid tasakaalust väljas.
MAAKOHTU OTSUS
6.Maakohus rahuldas hagi, jättis menetluskulud kostja kanda ning määras menetluskulud kindlaks rahaliselt selliselt, et kostjal tuli hagejale hüvitada menetluskulud 3 574,80 eurot, 2 (6)
millele lisandus viivis. Samuti jättis maakohus jõusse 12.04.2019 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu.
7.Hageja nõudis kostjalt 28.09.2018 müügilepingu alusel saadu tagastamist. Pooled vaidlesid, kas 28.09.2018 müügileping oli tühine vastuolu tõttu heade kommetega.
8.TsÜS (tsiviilseadustiku üldosa seadus) § 84 lg 1 järgi tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 86 lg 1 kohaselt heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine. TsÜS § 86 lg 2 p 2 järgi on tehing heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. TsÜS § 86 lg 3 järgi kui käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 2 nimetatud vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas, siis eeldatakse, et pool teadis või pidi teadma teise poole erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muudest sellistest asjaoludest.
9.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. AÕS (asjaõigusseadus) § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti.
10.Pooled ei vaielnud, et DD-le kuulus kinnistu nr MMMMMM asukohaga MMM, Kuusalu vald. DD ja kostja sõlmisid 28.09.2018 lepingu, millega DD müüs nimetatud kinnistu kostjale hinnaga 3 000 eurot. DD suri 01.12.2018 ja tema ainuke pärija oli hageja.
11.Kohus tuvastas, et kostja ja kostja õde (kes olid Q OÜ juhatuse liikmed) laenasid hageja isale raha, ostsid talle riideid ja ravimeid. Samas ei nähtunud asjas esitatust, et abistamise ulatus olnuks selline, mille väärtusega võiks olla võrreldav vaidlusaluse kinnistu väärtus. Kostja ja tema õde ei andnud DD-le süüa tasuta ega ostnud talle riideid või ravimeid omal kulul, vaid DD jäi nende asjade eest võlgu. DD tegi Q OÜ-le 2018. aastal kokku 17 makset kogusummas 707,50 eurot. Seega tasus DD osaliselt saadu eest või tagastas talle laenatud raha. Lepingu järgi kohustus ostja müüjat abistama ka edaspidi, kuid abistamise kohustuse sisu, ulatust või täitmise aega ei olnud võimalik lepingus märgitud sõnastuse alusel määratleda. Seetõttu ei olnud sellisele kohustusele mingit väärtust võimalik omistada. Hageja isa elas ebasanitaarsetes tingimustes. Vaidlusaluse kinnistu korteriühistult saadud teabe kohaselt 30.11.2018 avastati, et ühes korteris oli surnu, nähtavasti oli surnu (DD) põrandal 2-3 nädalat - terve korrus lehkas. Sellest nähtub, et keegi ei olnud DD-le mingit olulist abi osutanud. Kostja ja DD müügilepingust tulenenud vastastikuste kohustuste väärtus oli heade kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas, kuna DD kohustus müügilepinguga üle andma kinnistu omandi, mille väärtus oli 32 000 eurot ning kostja kohustus tasuma selle eest 3 000 eurot. Käesolevas asjas ei tõendatud, et kostja oleks teinud hageja isa kasuks mistahes olulise varalise väärtusega toiminguid. Samuti ei kohustunud kostja selliste toimingute tegemiseks müügilepinguga. Kohus tuvastas, et müügilepingu sõlmimise ajal oli hageja isa jätkuvalt alkoholist sõltuvuses ja kuritarvitas seda. Võttes arvesse DD sõltuvust alkoholist ning asjaolu, et kinnistu müügihind oli oluliselt madalam selle turuväärtusest, oli kohtu hinnangul veenev, et DD tegi tehingu üksnes tulenevalt oma alkoholisõltuvusest ja eesmärgiga saada alkoholi ostmiseks raha. Kostja pidi olema sellest müügilepingu sõlmimise ajal eelduslikult teadlik. Maakohus tuvastas, et 28.09.2018 müügileping oli tühine (vastuolus tõttu heade kommetega). Hageja ei toonud välja asjaolusid, mis viitaksid 28.09.2018 asjaõigusliku lepingu tühisusele. 3 (6)
Kuna kohustustehing oli tühine, tuli hageja nõue kinnistu omandi ja valduse tagastamiseks kohustamiseks rahuldada.
12.Maakohus kohustas kostjat andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega kostja annab vaidlusaluse kinnistu omandi üle hagejale, kohustas kostjat andma nõusolek kinnistusraamatu omanikukande, mille kohaselt on kinnistu omanik kostja, kustutamiseks ja kostja asemel hageja omanikuna sissekandmiseks ning kohustas kostjat andma oma valdusest välja kinnistu hageja valdusesse.
POOLTE SEISUKOHAD
13.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsus tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja panna hageja kanda.
14.Kaebuse väidetel rikkus maakohus õigusnorme ja tõendeid teisiti hinnates tulnuks jätta hagi rahuldamata. Kostja taotles tõendite uuesti hindamist (v.a, mis puudutasid hageja isa surma kuupäeva ja asjaolu, et kostja ning tema õde laenasid hageja isale raha, ostsid talle riideid ja ravimeid).
15.Maakohus rikkus TsMS § 442 lg 8 nõuet, kuna jättis arvestamata kostja väited selle kohta, et notaril oli kohustus hoiatada ja selgitada tehingu õiguslikke tagajärgi. Lepingu heade kommete vastasus tuli kindlaks teha koguhinnangu andmise teel. Maakohus jättis arvestamata tehingu tegemise asjaoludega, mh sellega, et notar ei pidanud tehingut heade kommetega vastuolus olevaks. Kohus ei saanud asuda notarist erinevale seisukohale. Notar oleks jätnud tehingu tegemata, kui see oleks vastuolus heade kommetega.
16.Enne notarisse pöördumist polnud DD pangakaardiga alkoholi ostnud. Pärast tehingu tegemist ei teinud ta makseid Q OÜ-le, sest kostja ja ta õde andsid hageja isale tasuta süüa, ostsid talle riideid ja apteegist salvi ning andsid raha hambaarsti juurde minemiseks. Kostja oli lepingust nähtuvalt abistanud DD juba aastaid, mistõttu pooltele lepingust tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus ei olnud heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Üksiku vanema isiku poolt vara võõrandamine abistamise eest, ei eksi ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu.
17.Kostja ei teadnud ega pidanudki teadma, kas DD on alkoholisõltuvuses või mitte. TsÜS § 86 lg-s 2 märgitud „sõltuvussuhe“ ei tähenda haigust (alkoholismi), vaid sõltuvust tehingu teisest poolest või muid asjaolusid, kui isiku tahe ei ole vabalt kujunenud. Maakohus ei võimaldanud kostjal tõendada DD abistamise ulatust ega vaidlusaluse kinnistu väärtust. Kinnistu oli oluliselt odavam kui 32 000 eurot.
18.Hageja vaidleb kaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
19.Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel tuleb maakohtu otsuse resolutsioon jätta muutmata, täiendada aga käesoleva otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja kostja kannab menetluskulud ka ringkonnakohtus.
20.TsMS § 652 lg p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
21.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus ei täitnud selgitamiskohustust. Kohus selgitas tõendamiskoormist kirjalikult eelmenetluses ja 27.08.2019 eelistungil (I kd, lk 109-111). Maakohus tegi istungil kostjale ettepaneku esitada tõendid 4 (6)
kinnistu turuhinna kohta ja tõendid selle kohta, milles seisnes DD aitamine, mispeale kostja piirdus tunnistaja ülekuulamise taotluse esitamisega. Kohus rahuldas taotluse ja 29.10.2019 istungil kuulati tunnistaja üle (I kd, lk 168 jj). Kinnistu turuväärtuse kohta kostja tõendeid ei esitanud. Samal istungil kinnitasid poolte esindajad, et taotlusi neil rohkem ei ole ja et nad on nõus asja arutamise lõpetamisega samal istungil. TsMS § 4 lg 2 kohaselt määravad hagimenetluses pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise. Maakohtu menetlus toimus ringkonnakohtu hinnangul kooskõlas eelnimetatud nõuetega ja kohus menetles käesolevat asja TsMS § 5 lg 1 kohaselt poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest.
22.Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt tõenditele antud hinnanguga, et kostja ja DD 28.09.2018 müügilepingust tulenevate vastastikuste soorituste väärtus oli heade kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas: DD kohustus üle andma 32 000 eurot maksva kinnistu ja kostja kohustus tasuma selle eest 3000 eurot. Ringkonnakohus neid põhjendusi TsMS § 654 lg 6 alusel ei korda.
23.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti arvestanud DD olukorda lepingu sõlmimisel, st jätkuvat alkoholisõltuvust ja alkoholi kuritarvitamist (hinnates seejuures Wismari haigla teadet, erinevatel aastatel saadud traumasid seoses alkoholi liigtarvitamisega (I kd, lk 26-28), DD pangakonto väljavõtteid, mille kohaselt tehti enamus makseid alkoholipoes ning et viimane makse tehti seal 9.11.2018 (I kd, lk 138, 140-143)). Korteriühistu kirjavahetusest nähtuvalt kasutas DD kinnistu müügist saadud raha alkoholi kuritarvitamiseks.
24.Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt tuvastatuga, et kuigi kostja ja kostja õde tunnistajana ütlusi andnud QQ olid laenanud DD-le raha, ostnud riideid ja ravimeid, ei teinud nad seda mitte omal kulul,. Tõenditest nähtuvalt tasus selle eest DD vähemalt osaliselt, tehes 2018 aastal Q OÜ-le, mille juhatuse liikmed kostja ja kostja õde olid, 17 makset kogusummas 707 eurot 50 senti (I kd, lk 140-143). Tõendamist ei leidnud DD abistamine ka peale 28.09.2018 lepingu sõlmimist, kuigi lepingu p-s 2.3 kostja selle kohustuse endale võttis. Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt tõenditele antud hinnanguga, mille kohaselt lepingus märgitud kohustusele ei olnud võimalik väärtust omistada, kuna lepingus selle sisu, ulatust ja täitmise aega ei olnud märgitud. Samas tuvastas maakohus korteriühistu e-kirjavahetusest koristusteenust osutava firmaga (I kd, lk 127-128), mille osaks olid fotod, et DD elas ebasanitaarsetes tingimustes (I kd, lk 129-135) ja 30.11.2018 avastati, kui elamu korrus lehkas, ta korterist surnuna. Hageja on kirjalikus vastuses kaebusele (p 2.3, 2. lõik) märkinud, et tunnistaja ütlused muudab ebausaldusväärseks väide, et 5 a jooksul ei olnud DD eluruumidesse sisenetud. Nimetatu kinnitab, et mingit olulist abi DD-le osutatud ei olnud. Kostja on 29.04.2019 vastuses hagile ise kinnitanud, et hageja isa sai oma eluga ise hakkama, mida tõendavat asjaolu, et ta käis poes, kasutas pangakaarti (I kd, lk 72 jj).
25.Iseenesest on õige hageja kaebuse väide, et maakohus on jätnud otsuses vastamata kostja väitele, mille kohaselt kui notar ei pidanud tehingut heade kommetega vastuolus olevaks, ei võinud kohus asuda teistsugusele seisukohale. Samas ei ole maakohtu rikkumine viinud ebaõige otsuse tegemiseni ning seetõttu ei ole see asjaolu maakohtu otsuse tühistamise aluseks. Ringkonnakohus saab maakohtu rikkumise kõrvaldada, esitades kostja väite kohta põhjendused ringkonnakohtu otsuses.
26.Ringkonnakohtu hinnangul saab notar keelduda tõestamistoimingu tegemisest üksnes juhul, kui ta teab tehingu tegelikke asjaolusid ehk talle avaldatakse tehinguosaliste tegelikud eesmärgid ja kavatsused. Olukorras, kus kostja huvi oli seda 28.09.2018 notariaalse müügilepingu sõlmimisel varjata, kusjuures kostja ja DD kinnitasid, et ei valda piisavalt eesti keelt ning müüja oma alkoholisõltuvuse ning kogenematuse tõttu avaldas ja kinnitas, et soovib müüa talle kuuluva kinnisasja alla selle keskmist turuväärtust, ei olnudki notaril muud võimalust, kui tehing tõestada. Ei nähtu, et notarile oleks avaldatud, et kostja annab müüjale 5 (6)
DD-le laene, millised kuuluvad tagasimaksmisele ning millised on DD poolt ka hulgaliselt tagasi makstud jms.
27.Kokkuvõttes märgib ringkonnakohus, et maakohtu lahend hagi rahuldamise kohta on seaduslik ja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jäämisel ei ole alust muuta ka maakohtu menetluskulude jaotust ega kindlaksmääramist.
MENETLUSKULUD
28.Kuna kostja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.
29.Kooskõlas TsMS § 174 lg-s 3 sätestatuga määrab kolleegium kindlaks hageja apellatsiooniastmes kantud menetluskulude rahalise suuruse.
30.Hageja palub ringkonnakohtu menetlusega seotud menetluskuludena (lepingulise esindaja kulu) mõista hagejalt enda kasuks välja 840 eurot. Ringkonnakohtule esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja lepingulise esindaja apellatsioonimenetluse õigusabikulud 7 tundi tunnihinnaga 100 eurot käibemaksuta.
31.Hageja lepingulise esindaja tunnihind 100 eurot käibemaksuta on mõistlik. Arvestades asja keerukust ja mahtu on TsMS § 175 lg 1 järgi hageja põhjendatud ja vajalikuks menetluskuluks, mida kostja on kohustatud hagejale hüvitama apellatsioonkaebuse vastuse koostamisega seotud toimingute eest kokku 720 eurot (6 tundi x 100 eurot). Kuna hageja ei ole käibemaksukohustuslane, kes saaks käibemaksu tagasi arvestada, tuleb kostjalt mõista välja menetluskulu koos käibemaksuga (TsMS § 173 lg 10). Hageja palub kohustada kostjat maksma menetluskulude maksmisega viivitamise korral viivist (TsMS § 177 lg 4).
32.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1). /allkirjastatud digitaalselt Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Mati Maksing
6 (6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.