2-19-112849/16 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Harju Maakohus Tallinna kohtumaja - lahend.ee

avalikult teatavaks tegemisest. Asjaolud ja hageja nõue Hagivalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostjad 03.04.2017 x asuva kinnistu (registriosa nr x) notariaalselt kinnitatud müügilepingu. Lepingu sõlmimisel esindas kostjaid lepingus kehtiva volituse alusel nende poeg A L, isikukood x. Lepingu punkti 1.8.8 kohaselt pidid lepingu esemeks olnud kinnistul olemas olema liitumised ühisveevärgi-, kanalisatsiooni ja elektrivõrguga. Lepingu punkti 2.1 kohaselt sisaldas lepingu eseme müügihind (235 000 eurot) ka liitumistasusid liitumiseks vee-, kanalisatsiooni- ja elektrivõrguga. Pärast lepingu sõlmimist selgus, et lepingu esemeks olnud kinnistul ei olnud lepingu sõlmimise ega valduse üleandmise hetkel kokkulepitud omadusi, st kinnistu suhtes ei olnud sõlmitud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni liitumisi ega nende eest ka tasutud ning ühtlasi hoiatati, et juhul, kui kinnistu eest ei tasuta ühiskanalisatsiooni liitumistasu, suletakse ühiskanalisatsiooni teenuse osutamine kinnistule. 26.01.2018 sõlmis hageja ise vastavad liitumislepingud ja kohustus liitumiste eest ka tasuma kokku 1083,47 eurot. Hageja on lepingu rikkumisest korduvalt teavitanud ka kostjaid lepingus esindanud A Li, kes lubas, et hagejatele tekitatud kahju hüvitatakse, kuid samas tegi hagejale vaid üksikuid kaootilisi ülekandeid. 21.12.2019 tasus A L 200 eurot, 11.02.2019 tasus A L 100 eurot. 20.02.2019 saatis hageja lepinguline esindaja kostjatele hagihoiatuse, milles nõudis kogu võlgnevuse ja tekkinud õigusabi kulu hüvitamist. Õigusabiteenuse kasutamisega seoses tekkis hagejale täiendav kahju summas 600 eurot (õigusteenuse maht 3 tundi ja 20 minutit hinnaga 150 eurot/h). 20.02.2019 võttis hageja lepingulise esindajaga ühendust A L, kes palus pikendust võlgnevuse tasumiseks ning hageja andis 25.02.2019 e-kirja teel võlgnevuse kogusummas 1383,47 eurot tasumiseks täiendavalt tähtaega üks kuu, st kuni 28.03.2019. 04.04.2019 tasus A L 200 eurot ja 02.05.2019 tasus A L 250 eurot. 08.05.2019 esitas hageja kostjate vastu Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse, millele kostjad esitasid vastuväite. Hagiavalduse esitamise seisuga on kostjate võlgnevus kokku 1061,19 eurot, mis koosneb alljärgnevast: 933,47 eurot põhivõlgnevus ja seadusjärgsed viivised kogusummas 127,72 eurot, mille hageja palub kostjatelt solidaarselt välja mõista. Samuti palub hageja kostjatelt välja mõista viivise VÕS § 113 lg 1 alusel kuni kohustuse kohase täitmiseni. Menetluskulud palub hageja jätta solidaarselt kostjate kanda. Kostjate vastuväited Kostjad kirjalike vastuväidete kohaselt hagi ei tunnista ja paluvad jätta see rahuldamata. Menetluskulud paluvad kostjad jätta hageja ja advokaadibüroo kanda. Kostjad leiavad, et nad on vaidlusaluse kinnistu võõrandanud arendajale, kes on ostjana kostjate lepingust tulenevad õigused üle võtnud. Arendaja ja hageja saavutasid kompromissi 2018, mille alusel tehti hagejale regulaarselt kokkulepitud makseid, kuid hageja taganes kompromissist alusetult ja pöördus advokaadibüroo poole ning esitas suurema ja alusetu nõude. Kohtuotsuse põhjendused

Kohus, uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hagi on põhjendatud, tõendatud ja tuleb rahuldada täies ulatuses. Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Pooltel puudub vaidlus selles, et pooled sõlmisid 03.04.2017 x asuva kinnistu (registriosa nr x) notariaalselt kinnitatud müügilepingu. Antud lepinguts nähtuvalt esindas lepingu sõlmimisel kostjaid lepingus kehtiva volituse alusel A L, isikukood x. Lepingu punkti 1.8.8 kohaselt pidid lepingu esemeks olnud kinnistul olemas olema liitumised ühisveevärgi-, kanalisatsiooni ja elektrivõrguga. Lepingu punkti 2.1 kohaselt sisaldas lepingu eseme müügihind (235 000 eurot) ka liitumistasusid liitumiseks vee-, kanalisatsiooni- ja elektrivõrguga. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjad on antud lepingut rikkunud ja vastutavad lepingu rikkumise ning hagejale tekitatud kahju eest. VÕS § 101 lg 1 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja p 1 alusel nõuda kohustuse täitmist ja p 3 alusel nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 115 lg 1 kohaselt võib hageja seoses kostjate poolt lepingu rikkumisega nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud ning lg 3 kohaselt kohustub lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal. VÕS § 128 lg 2 sätestab, et varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju. VÕS § 65 lg 1 kohaselt, kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. VÕS § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kohus leiab, et AS Viimsi Vesi 23.11.2017 kirjaga on tõendatud, et kinnistu suhtes ei olnud sõlmitud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni liitumisi ega nende eest ka tasutud ning ühtlasi hoiatati, et juhul, kui kinnistu eest ei tasuta ühiskanalisatsiooni liitumistasu, suletakse ühiskanalisatsiooni teenuse osutamine kinnistule. Kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud lepingu esemeks olnud kinnistul ei olnud kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p 1 mõttes, kuivõrd tõendatud ei ole, et kinnistu suhtes oleks pooltevahelise lepingu sõlmimise hetkel olnud sõlmitud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni liitumisi. Seega on kostjad rikkunud lepingu viidatud punkte 1.8.8 ja 2.1. Kostjad pidid müüjatena olema teadlikud sellest, et lepingu esemel ei ole kokkulepitud omadusi, st liitumislepinguid.

Kuivõrd liitumislepingud puudusid, oli hageja ise sunnitud need sõlmima AS-ga Viimis Vesi ja tasuma liitumistasu liitumislepingu punkti 3.1 alusel kokku summas 1083,47 eurot vastavalt AS-i Viimsi Vesi poolt esitatud arvele nr 18020018. Seega on kostjate lepingu rikkumise ja hagejale tekkinud kahju vahel põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 mõttes. Kostjad on oma esindaja kaudu osaliselt võlgnevust tasunud, millega tunnistanud võlgnevuse olemasolu. Tõendatud on, et 21.12.2019 tasus A L 200 eurot, 11.02.2019 100 eurot, 04.04.2019 200 eurot ja 02.05.2019 250 eurot. Kohus leiab, et kostjate vastuväited on otsitud ja asjassepuutumatud. VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 alusel on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Kostjate vastuväidetes toodu ei vabasta kostjaid endale pooltevahelise müügilepinguga võetud kohustuste täitmisest hageja ees ega välista kostjate vastutust müügilepingu rikkumise eest. Kostjate lepingu rikkumise tõttu oli hageja sunnitud pöörduma õigusabi saamiseks advokaadibüroo poole, mis tekitas hagejale täiendavat kahju summas 600 eurot VÕS § 127 lg 1 ja VÕS § 128 lg 3 mõttes. 20.02.2019 saatis hageja lepinguline esindaja kostjatele hagihoiatuse, milles nõudis kogu võlgnevuse ja tekkinud õigusabi kulu hüvitamist. Õigusabiteenuse kasutamisega seoses tekkis hagejale täiendav kahju summas 600 eurot, mis koosneb õigusabiteenusest 3 tunni ja 20 minuti ulatuses hinnaga 150 eurot/h. Vastavalt VÕS § 128 lõikele 3 hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Seega tuleneb antud sättest, et ka lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude esitamisega seotud kahju kuulub hüvitamisele. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostjad rikkusid oma lepingulist kohustust hageja ees. Kostjate kohustuste rikkumisest tulenevalt kandis hageja varalist kahju, mille hüvitamist hageja kostjalt nõuab. Kui kostjad oleksid oma laenulepingust tulenevad kohustused kohaselt täitnud, poleks hageja pidanud kulutusi õigusabile kandma. Seega esineb kantud õigusabikulu ja kostja lepingu rikkumise vahel põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 tähenduses. Kostjad on põhjustanud hagejale otsese varalise kahju õigusteenusele tehtud kulutuste näol. Kohtupraktikas on leitud, et üldjuhul tuleb professionaalset õigusabi kohtueelses menetluses pidada mõistlikuks ja õigusabile tehtud kulud tuleb VÕS § 128 lõike 3 alusel hüvitada (vt RKTKo 3-2-1-79-08, RKTKo 3-2-1-19-13, p 11; RKTKo 3-2-1-138-10, p 29). Kohus leiab, et Kohus leiab, et antud teenus oli vajalik ja põhjendatud ning kohtumenetluses tõendamist leidnud, mistõttu hagejale tekitatud kahju summas 600 eurot tuleb kostjatelt kui solidaarvõlgnikelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista. Kuivõrd kostjad on enne hagi esitamist tasunud hagejale kokku 750 eurot, siis on hageja kahju hüvitamise nõue summas 933,47 eurot (1083,47+ 600- 750) täies ulatuses põhjendatud ja tuleb rahuldada. Hageja on esitanud nõude ka viivise tasumiseks. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni

kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Viivise arvestust ei ole kostjad vaidlustanud. Kohus nõustub hageja viivise arvestusega, mille kohaselt moodustab kostjate võlgnevus viivise osas hagi esitamise seisuga 21.08.2019 127,72 eurot. Hageja nõuab lisaks seadusjärgses määras jooksva viivise väljamõistmist alates hagi esitamisest 22.08.2019. Kohus rahuldab vastava hageja taotluse VÕS § 113 lg 1 alusel ning mõistab kooskõlas TsMS § 367 kostjalt hageja kasuks tasumata põhinõudelt välja viivised VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni vastava põhinõude täitmiseni. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 165 lg 3 kohaselt kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt. Hagi rahuldamise tõttu jäävad menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Sama sätte lõige 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskuludeks menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukuludeks riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 lg 1 p 1 järgi on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Hageja menetluskulude kindlaksmääramise 09.09.2019 avalduse kohaselt on hageja menetluskulude suuruseks 1160 eurot (käibemaksuga), millest 200 eurot on tasutud riigilõiv ning 960 eurot (käibemaksuga) õigusabikulu. Hageja palub need välja mõista kostjalt. Hageja on palunud menetluskulud välja mõista käibemaksuga. Avalduse kohaselt on hageja lepinguline esindaja õigusteenust osutanud tunnitasu määraga 150 eurot (käibemaksuta). Õigusteenust on osutatud kokku 5 tundi ja 20 minutit. Lisaks palub hageja välja mõista viivised menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on kohtu kaalutlusotsus, mille kohus teeb eelkõige õigusabile kulunud aega ja keerukust hinnates (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-134-16). Kohus, analüüsinud hageja menetluskulude kindlaksmääramise avaldust leiab, et hageja menetluskulude kindlaksmääramise avaldus tuleb rahuldada. Kohus on seisukohal, et hageja lepingulise esindaja tunnitasu määr 150 eurot (käibemaksuta) on põhjendatud ja kooskõlas Riigikohtu praktikaga (nr 3-2-1-93-13 ja nr 3-2-1-115-13).