04. detsember 2019. a, Tallinna kohtumaja, Lubja 4, Tallinn
Tsiviilasja number
2-17-13903
Tsiviilasi
Tallinn, Xxx tn 28 korteriühistu avaldus Kindralite kinnisvara OÜ vastu korteriomandi kolmandate isikute valdusesse andmise keelamiseks
Menetlustoiming
Avalduse lahendamine
Menetlusosalised ja nende esindajad Avaldaja
Tallinn, Xxx tn 28 korteriühistu (registrikood xxx, aadress Xxx 28, 10313 Tallinn) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Leho Pihkva (elektronpost [email protected])
Asjast puudutatud isikud
Kindralite kinnisvara OÜ (registrikood 12397288, aadress Välja tn 20, 10616 Tallinn) Lepinguline esindaja Reimo Mets (elektronpost [email protected]) Mittetulundusühing Convictus Eesti (registrikood 80173306, aadress Lastekodu tn 6, 10113 Tallinn) Seaduslik esindaja juhatuse liige O P (elektronpost xxx)
Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
Kohtuistung 10.04.2018.a, pärast istungit kirjalik menetlus
Kohtumääruse resolutsioon
1.Rahuldada osaliselt Tallinn, Xxx tn 28 korteriühistu (registrikood xxx) avaldus.
2.Keelata Kindralite kinnisvara OÜ-l (registrikood 12397288) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxx kantud korteriomandi, mis asub Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Xxx tn 28, eriomandi eseme (mitteeluruum nr 61) kasutamine narkomaanide süstlavahetuspunktina ning kolmandatele isikutele eelnimetatud tegevusteks kasutusõiguse andmine. Kindralite kinnisvara OÜ-l (registrikood 12397288) ei ole keelatud korteriomandi eriomandi eseme kasutamine või kolmandate isikutele kasutusse andmine nõustamistegevuseks, kui sellega ei kaasne kaupade või muude teenuste tasuta või tasu eest pakkumist. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 1 (5)
3.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
4.Jätta menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu viieteistkümne (15) päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie (5) kuu möödumist määruse tegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6 ja § 442 lg 6). I.
Asjaolude kirjeldus
1.Tallinn, Xxx tn 28 korteriühistu (avaldaja) esitas 18.09.2017 Harju Maakohtule avalduse Kindralite kinnisvara OÜ (puudutatud isik) vastu, et kohus keelaks puudutatud isikul temale kuuluva korteriomandi asukohaga Xxx tn xxx, Tallinn narkomaanide nõustamiskeskusena ja süstlavahetuspunktina kasutamiseks ja kolmandatele isikutele ruumide kasutusse andmiseks eelnimetatud eesmärgil. Kohus algatas avalduse alusel 04.10.2017 hagita menetluse ja kaasas menetlusse Kindralite kinnisvara OÜ. Kohus arutas asja 10.04.2018 istungil. Kohus kaasas 05.06.2019 määrusega menetlusse Mittetulundusühingu Convictus Eesti.
2.Avaldaja põhjendab avaldust sellega, et puudutatud isikule kuuluvate ruumide kasutusotsatarbeks on 10.07.1997 väljastatud kasutusloa järgi „kaupluse ja bürooruumid“. Ruumide kasutamine narkomaanide nõustamiskeskuse ja süstlavahetuspunktina ei ole selle kasutusotstarbega kooskõlas. Korteriomanikul on õigus nõuda, et korteriomandi reaalosa kasutataks seaduse kohaselt. Avaldajal korteriühistuna on õigus panna maksma korteriomanike nõudeid korteriühistu liikmete vastu. Puudutatud isiku tegevusega kaasneb oht avaldaja liikmetele, sest narkomaanid võivad neid füüsiliselt või verbaalselt rünnata. Puudutatud isik vaidleb avaldusele vastu ja leiab, et ruumide kasutamine narkomaanide nõustamiskeskuse ja süstlavahetuspunktina ei ole vastuolus ruumide kasutamise sihtotstarbega varem kehtinud ja hetkel kehtiva seaduse järgi. Kahjude vähendamise keskus on vajalik. Narkomaanide ohtlikkust ei ole tõendatud. Mittetulundusühingu Convictus Eesti on kohtule selgitanud oma tegevuse sisu ja eesmärki. II.
Kohtumääruse põhjendused ja õigusaktid, millest kohus juhindus
3.Korteriomanikul on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 30 lg 1 p 1 järgi õigus kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga. Korteriomanik võib KrtS § 30 lg 2 alusel nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt, ning kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Sellise nõude võib KrtS § 30 lg 4 järgi esitada ka korteriühistu (vt ka Riigikohtu 24.10.2018 otsus tsiviilasjas nr 2-17-7999, p 35). Ehitusseadustiku (EhS) § 16 lg 2 sätestab, et ehitist tuleb kasutada heaperemehelikult ja kasutusotstarbe kohaselt. Ehitise kasutusea ajal tuleb tagada ehitise püsivuseks ja ohutuks kasutamiseks vajalik asjatundlik korrashoid.
2 (5)
Kohus on seisukohal, et korteriühistul on õigus nõuda korteriomanikult ja korteriomandit kasutavalt isikult korteriomandi eriomandi eseme ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist. Kohus leiab, et ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist on õigus nõuda ka siis, kui kasutamisel puuduvad otsesed kahjulikud tagajärjed teistele korteriomanikele ja kolmandatele isikutele.
4.Kohus tuvastab esmalt, kuidas Mittetulundusühing Convictus Eesti kasutab korteriomandi eriomandi eset. Seejärel selgitab kohus välja ehitise kasutusotstarbe ning kontrollib, kas korteriomandi eriomandi eset kasutatakse kasutusotstarbe kohaselt. Kohus ei hinda menetlusosaliste väiteid ja tõendeid nõustamiskeskuse vajalikkuse ja narkomaanide ohtlikkuse, sh narkomaanide poolt toime pandud süütegude kohta, sest asja lahendamisel ei oma sellised väited ja tõendid tähendust. Asja lahendamisel omavad tähendust korteriomandi eriomandi eseme kasutusotstarve ja selle tegeliku või planeeritava kasutamise otstarbe vastavus sellele.
5.Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt kuulub Kindralite kinnisvara OÜ-le korteriomand registriosa numbriga xxx, mis asub Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Xxx tn 28 ja mille eriomandi esemeks on mitteeluruum nr 61 (III kd, tl 18). Eeltoodust tulenevalt on Kindralite kinnisvara OÜ korteriomanikuna isikuks, kellelt teised korteriomanikud või korteriühistu saavad nõuda korteriomandi eriomandi eseme ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist. Samast kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on Kindralite kinnisvara OÜ korteriomanikuna Tallinn, Xxx tn 28 korteriühistu (registrikood xxx) liige (III kd, tl 18). Eeltoodust tulenevalt on avaldaja isikuks, kes saab nõuda Kindralite kinnisvara OÜ-lt korteriomandi eriomandi eseme ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist. Mittetulundusühing Convictus Eesti on kohtule kinnitanud, et tema kasutuses on Xxx tn 28-61, Tallinn asuvad ruumid (II kd, tl-d 185-187). See nähtub ka MTÜ Convictus Eesti veebilehel avaldatud teabest (II kd, tl-d 178-182). Seega on Mittetulundusühing Convictus Eesti isikuks, kellelt korteriomanikud või korteriühistu saavad nõuda korteriomandi eriomandi eseme ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist.
6.Mittetulundusühing Convictus Eesti on avaldanud, et Xxx tn 28-61, Tallinn asub süstlavahetuspunkt ning muid teenuseid seal ei osutata. Mittetulundusühingu Convictus Eesti osutatavad muud teenused on järgmised: nõustamine (kogemusnõustamine, grupinõustamised, psühholoogiline nõustamine, sotsiaalnõustamine, õigusabi); terviseteemaline nõustamine sealhulgas kuidas üledoose vältida; koostöös tervishoiuasutustega üledoosidest tingitud surmade vältimiseks opioide süstivatele narkomaanidele ja nende lähedastele elupäästva ravimi (naloksoon) võimaldamine koos vastava koolitusega; puhaste süstalde ja nõelte jagamine ning kasutatud süstalde ja nõelte kogumine ning hävitamine; kondoomide ning lubrikantide jagamine ja seksuaaltervise alane nõustamine (sh sõltuvusprobleemidega naiste seas soovimatute raseduste vältimine); pesemisvõimaluste ja riideabi pakkumine; tugiisiku teenus (kliendi arsti-, kriminaalhooldaja-, ametnike- jne juurde saatmine); infektsioonide ennetamine, varane infektsioonide avastamine (näiteks HIV testimine koostöös tervishoiuasutusega või kodutestide võimaldamine klientidele) ning suunamine arsti vastuvõtule; motiveerimine ja suunamine sõltuvushäirete ravile ning rehabilitatsioonile (II kd, tl 185-187). Kohus on seisukohal, et Mittetulundusühingu Convictus Eesti avaldatust nähtub tema tegevuse ja võimaliku kavandatava tegevuse sisu. Ühtlasi on Mittetulundusühingu Convictus Eesti tegevuse ja võimaliku kavandatava tegevuse sisu tõendatud veebilehe väljatrükiga (II kd, tl-d 178-182). 3 (5)
Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et vähemalt süstlavahetusteenust vaidlusaluses korteriomandis osutatakse.
7.Kohus on seisukohal, et Kindralite kinnisvara OÜ-le kuuluva korteriomandi koosseisus olevate ruumide kasutusotstarve on märgitud kasutusloal. Tallinna Linnaplaneerimise ameti poolt on antud kasutusluba nr 272 „10 07 1997.a (I kd, tl 15). Kasutusloast nähtuvalt on ruumide endine kasutusotstarve „kaupluse ja bürooruumid“ ning ruumide uus kasutusotstarve on samuti „kaupluse ja bürooruumid“ (I kd, tl 15). Ehitisregistris on märgitud mitteeluruumide kasutamise otstarbeks „Kauplus“ (I kd, tl 8). Menetlusosalised ei ole vaielnud, et kasutusluba on väljastatud Kindralite kinnisvara OÜ-le kuuluva korteriomandi koosseisus olevate ruumide kohta. Kinnistusraamatust nähtuvalt on Xxx tn 28, Tallinn asuv kinnisasi elamumaa 90% ulatuses ja ärimaa 10% ulatuses (I kd, tl 6). Kohtu leiab, et 10.07.1997.a puudus õigustloov akt, millega oleks kehtestatud ruumide ja ehitiste kasutusotstarbed. Ehitise või ruumide kasutusotsarve määrati kasutusloaga kasutusloa andmisel. 01.01.2003 jõustunud ehitusseadus ei sätestanud kohustust viia enne 01.01.2003 ehitisele määratud kasutamise otstarve kooskõlla alates 01.01.2003 kehtiva määrusega ehitise kasutamise sihtotstarvete kohta. Kasutusloa andmise ajal 10.07.1997 reguleeris ehitamisega seonduvat planeerimis- ja ehitusseadus (PLES), mis ei sisaldanud regulatsiooni ehitiste või ruumide kasutusotstarvete liikide kohta ega vastavat volitusnormi. Ajavahemikus 01.01.2003 kuni 31.12.2012 kehtinud ehitise kasutamise otstarvete loetelu ei sätestanud regulatsiooni selle kohta, kas enne 01.01.2003 ehitisele määratud kasutamise otstarve tuli viia kooskõlla käesoleva määrusega. Ajavahemikus 01.01.2013 kuni 30.06.2015 kehtinud ehitise kasutamise otstarvete loetelu § 2 sätestas, et enne 1. jaanuari 2013. a ehitisele määratud ehitise kasutamise otstarbe käesoleva määrusega kooskõlla viimine ei ole kohustuslik. Määruses sätestatud ehitise kasutamise otstarvet tuleb kohaldada ehitise kasutamise otstarbe muutmisel. Hetkel kehtiva ehitise kasutamise otstarvete loetelu § 2 lg 1 sätestab, et ehitisele enne 2013. aasta 1. jaanuari määratud kasutamise otstarvet ei pea viima käesoleva määrusega kooskõlla. Alates 01.01.2003 kehtiv ehitusseadus ja määruse ehitise kasutamise sihtotstarvete kohta ei sätestanud kohustust viia varem määratud kasutusotstarbed uute otstarvetega. Kohus järeldab sellest, et alates 01.01.2003 kehtinud kasutusotstarvete liigid ei erinenud enne 01.01.2003 kasutusel olnud kasutusotstarvete liikidest, sest vastasel juhul oleks seadusandja sätestanud seaduses rakendussätted selle kohta, kas ehitise kasutusotstarbed tuleb viia kooskõlla määruses kehtestatuga. Ühtlasi järeldab kohus rakendussätete puudumisest, et ehitusseaduse jõustumisest 01.01.2003 tuli ehitistele, sh nende kasutusotstarvetele, kohaldada alates 01.01.2003 kehtivat ehitusseadust ja selle rakendusakte. Eeltoodust tulenevalt kontrollib kohus, kas Kindralite kinnisvara OÜ-le kuuluva korteriomandi koosseisus olevaid ruume kasutatakse või soovitakse kasutada ajavahemikus 01.01.2003 kuni 31.12.2012 kehtinud ehitise kasutamise otstarvete loetelus märgitud otstarbele vastavalt. Kasutusloal märgitud kasutusotstarbeks on „kaupluse ja bürooruumid“. Majandus- ja kommunikatsiooniministri 26.11.2002 määruse nr 10 „ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ lisa 1 sätestab ehitise kasutamise otstarbe „2200 büroo- ja administratiivhoonete“, mille alla kuuluvad muuhulgas koodiga 12201 Büroohoone ja koodiga 12209 Muu büroo- või administratiivhoone. Määruse lisa 1 sätestab ehitise kasutamise otstarbe „12310 Jaekaubandushooned“, mille alla kuuluvad muuhulgas „12311 Toidukauplus“, „12312 Kauplus, mis ei ole toidukauplus“, „12313 Apteek“, „12319 Muu kaubandushoone või kauplus“. Kohus on seisukohal, et Mittetulundusühing Convictus Eesti poolt kirjeldatud tegevus ei ole käsitletav kaupade müümisena. Kohtu hinnangul ei nähtu menetlusosaliste avaldatud asjaoludest ja esitatud tõenditest, et Mittetulundusühing Convictus Eesti pakub või soovib pakkuda tasu eest kaupu. Süstlavahetusteenuse pakkumine ei ole kohtu hinnangul samuti kaupluse tegevuseks, kuivõrd teenuse pakkumine ei toimu tasu eest ega ole üks osa kaupade müümisest. Kohtu hinnangul ei saa käsitleda tegevust ka apteegiteenusena, sest apteegiteenusel on selgelt kaubanduslik iseloom, mis 4 (5)
Mittetulundusühing Convictus Eesti puudub. Seetõttu ei ole tegevus kooskõlas kasutusotstarbega „12310 Jaekaubandushooned“ ja kasutusloal märgitud „kaupluse ruumid“. Kohus on seisukohal, et kasutamise otstarve „2200 büroo- ja administratiivhoonete“ ei välista sellise kasutusotstarbega ehitiste ja ruumide kasutamist tasuliste või tasuta teenuste pakkumiseks. Määrus sätestab kasutusotstarbe „12330 Teenindushooned“, millise otstarbega ehitisi iseloomustab töövõtulepingute alusel teenuste pakkumine (teenused on suunatud töö tegemisele). Teenindushoonete sihtotstarve ei hõlma selliseid teenuseid, mis seisnevad käsundi täitmises (nt nõustamises), millise teenuse osutamine bürooruumides on tavapärane. Kohus on seisukohal, et Mittetulundusühingu Convictus Eesti tegevuse osaks on nõustamisteenuse pakkumine. Kohus leiab, et sellise teenuse pakkumist ruumide kasutusotstarve ei välista. Muus osas väljub Mittetulundusühingu Convictus Eesti tegevus nii „12310 Jaekaubandushooned“ kui ka „2200 bürooja administratiivhoonete“ kasutusotstarbe järgse kasutamise raamidest. Kohtu hinnangul mahub ülejäänud tegevus kasutusotstarvete „12330 Teenindushooned“ ja „12640 Haiglad ja muud ravihooned“ alla. Kohus on ülaltoodut arvestades seisukohal, et Xxx tn 28-61, Tallinn asuvate mitteeluruumide kasutamine süstlavahetuspunktina ei ole ehitise kasutusotstarbe kohaselt kasutamine. Kohtu hinnangul ei ole keelatud narkomaanide nõustamine, milline tegevus on kooskõlas kasutusotstarbega „2200 büroo- ja administratiivhooned“. Eeltoodut arvestades rahuldab kohus avalduse osaliselt. Kohus keelab kohus Kindralite kinnisvara OÜ-l Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxx kantud korteriomandi, mis asub mis asub Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Xxx tn 28 ja mille eriomandi esemeks on mitteeluruum nr 61, eriomandi eseme kasutamise narkomaanide süstlavahetuspunktina ning kolmandatele isikutele eelnimetatud tegevusteks kasutusõiguse andmine. Korteriomandi eriomandi eseme kasutamine või kolmandatele isikutele kasutusse andmine ei ole keelatud nõustamistegevuseks, kui sellega ei kaasne kaupade või muude teenuste tasuta või tasulist pakkumist.
8.Tõendeid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes TsMS § 238 lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad.
9.TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus rahuldas avalduse osaliselt. Seetõttu peab kohus õiglaseks jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Kohus jätab kindlaks määramata menetluskulude rahalise suuruse. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik
5 (5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.