Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Peeter Pällin
Määruse tegemise aeg ja koht
09.11.2020, Tallinn
Tsiviilasja number
2-17-13903
Tsiviilasi
Tallinn, Sitsi tn 28 korteriühistu avaldus korteriomandi konkreetsel eesmärgil kasutamise ja samal eesmärgil kolmandate isikute valdusesse andmise keelamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 04.12.2019 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Kindralite kinnisvara OÜ määruskaebus Tallinn, Sitsi tn 28 korteriühistu vastumääruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja Tallinn, Sitsi tn 28 korteriühistu (registrikood 80071830), lepinguline esindaja v/adv Leho Pihkva Puudutatud isik I Kindralite kinnisvara OÜ (registrikood 12397288), lepinguline esindaja Reimo Mets Puudutatud isik II MTÜ Convictus Eesti (registrikood 80173306), lepinguline esindaja Greete Org
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Võtta täiendavate tõenditena vastu avaldaja ja puudutatud isikute 17.09.2020 ja 05.10.2020 menetlusdokumentide lisadena esitatud dokumentaalsed tõendid.
2.Harju Maakohtu 04.12.2019 määrus tühistada osas, milles kohus rahuldas osaliselt Tallinn, Sitsi tn 28 korteriühistu avalduse, samuti menetluskulude jaotuse osas.
3.Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta Tallinn, Sitsi tn 28 korteriühistu avaldus täies ulatuses rahuldamata ja jaotada uuesti menetluskulud.
4.Määruse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses: 1) Tallinn, Sitsi tn 28 korteriühistu avaldus jätta rahuldamata. 2) Kindralite kinnisvara OÜ määruskaebus rahuldada.
3) Tallinn, Sitsi tn 28 korteriühistu vastumääruskaebus jätta rahuldamata. 4) Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta Tallinn, Sitsi tn 28 korteriühistu kanda. 5) Hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul peale käesoleva määruse jõustumist. Edasikaebamise kord ja tähtajad Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest alates. Riigikohtus võib hagimenetluses menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja kaebusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Selgitused Vastavalt TsMS § 187 lõikele 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja Tallinn, Sitsi tn 28 korteriühistu avaldus
1.Tallinn, Sitsi tn 28 korteriühistu (edaspidi avaldaja või KÜ) esitas 18.09.2017 Harju Maakohtule avalduse, milles palus keelata omanikul temale kuuluva korteriomandi asukohaga Sitsi t 28-61, Tallinnas (edaspidi korteriomand) narkomaanide nõustamiskeskusena ja süstlavahetuspunktina kasutamise ning samal eesmärgil kolmandatele isikutele kasutusse andmise.
2.Avalduse põhjenduste kohaselt on vaidlusaluste ruumide kasutusotstarbeks 10.07.1997 kasutusloa järgi „kaupluse ja bürooruumid“. Ruumide kasutamine narkomaanide nõustamiskeskuse ja süstlavahetuspunktina ei ole kasutusotstarbega kooskõlas. Teistel omanikel on õigus nõuda, et korteriomandi reaalosa kasutataks seaduse kohaselt. Avaldajal korteriühistuna on õigus panna maksma korteriomanike nõudeid ühistu liikme vastu. Vaidlusaluste ruumide tegeliku kasutaja tegevusega kaasneb oht avaldaja liikmetele, sest narkomaanid võivad neid füüsiliselt või verbaalselt rünnata. Puudutatud isikute seisukohad
3.Maakohus kaasas menetlusse puudutatud isikutena korteriomandi omaniku Kindralite kinnisvara OÜ (edaspidi puudutatud isik I või OÜ) ja korteriomandi otsese valdaja MTÜ Convictus Eesti (edaspidi puudutatud isik II või MTÜ või üürnik).
4.Puudutatud isikud vaidlevad avaldusele vastu ja leiavad, et ruumide kasutamine narkomaanide nõustamiskeskuse ja süstlavahetuspunktina ei ole vastuolus kasutamise sihtotstarbega varem kehtinud ega hetkel kehtiva seaduse järgi. Ruumides tegutsev kahjude vähendamise keskus on vajalik. Narkomaanide ohtlikkus ei ole tõendatud. MTÜ on kohtule selgitanud oma tegevuse sisu ja eesmärki. Maakohtu määrus
5.Harju Maakohus rahuldas avalduse osaliselt ja keelas omanikul korteriomandi eriomandi eseme kasutamise narkomaanide süstlavahetuspunktina ning kolmandatele isikutele nimetatud tegevusteks kasutusse andmise. Maakohus ei keelanud anda korteriomandi
eriomandi eset kolmandate isikute kasutusse nõustamistegevuseks, kui sellega ei kaasne kaupade või muude teenuste tasuta või tasu eest pakkumist. Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda.
6.Korteriomanikul on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 30 lõike 1 punkti 1 järgi õigus kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. Korteriomanik võib KrtS § 30 lõike 2 alusel nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt, ning kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Sellise nõude võib KrtS § 30 lõike 4 järgi esitada ka korteriühistu (Riigikohtu otsus nr 2-17-7999, punkt 35).
7.Ehitusseadustiku (EhS) § 16 lõige 2 sätestab, et ehitist tuleb kasutada heaperemehelikult ja kasutusotstarbe kohaselt. Ehitise kasutusea ajal tuleb tagada ehitise püsivuseks ja ohutuks kasutamiseks vajalik asjatundlik korrashoid. Ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist on õigus nõuda ka siis, kui kasutamisel puuduvad otsesed kahjulikud tagajärjed teistele korteriomanikele ja kolmandatele isikutele.
8.Kohus tuvastab, kuidas MTÜ kasutab korteriomandi eriomandi eset. Seejärel selgitab välja ehitise kasutusotstarbe ning kontrollib, kas korteriomandi eriomandi eset kasutatakse kasutusotstarbele kohaselt. Kohus ei hinda menetlusosaliste väiteid ja tõendeid nõustamiskeskuse vajalikkuse ja narkomaanide ohtlikkuse, sh narkomaanide poolt toimepandud süütegude kohta, sest asja lahendamisel ei oma sellised väited ja tõendid tähendust. Asja lahendamisel omavad tähendust korteriomandi eriomandi eseme kasutusotstarve ja selle tegeliku või planeeritava kasutamise otstarbe vastavus sellele.
9.Puudub vaidlus, et puudutatud isik I on vaidlusaluse korteriomandi omanikuks ja korteriomand on puudutatud isiku II kasutuses. Viimane asjaolu nähtub ka MTÜ veebilehel avaldatud teabest (t II kd lk 178-182). Seega on puudutatud isikud isikuteks, kellelt korteriomanikud või KÜ saavad nõuda korteriomandi eriomandi eseme ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist.
10.MTÜ on avaldanud, et korteriomandis asub süstlavahetuspunkt ning muid teenuseid seal ei osutata. MTÜ osutatavad muud teenused on järgmised: nõustamine (kogemusnõustamine, grupinõustamised, psühholoogiline nõustamine, sotsiaalnõustamine, õigusabi); terviseteemaline nõustamine sh kuidas üledoose vältida; koostöös tervishoiuasutustega üledoosidest tingitud surmade vältimiseks opioide süstivatele narkomaanidele ja nende lähedastele elupäästva ravimi (naloksoon) võimaldamine koos vastava koolitusega; puhaste süstalde ja nõelte jagamine ning kasutatud süstalde ja nõelte kogumine ning hävitamine; kondoomide ning lubrikantide jagamine ja seksuaaltervise alane nõustamine (sh sõltuvusprobleemidega naiste seas soovimatute raseduste vältimine); pesemisvõimaluste ja riideabi pakkumine; tugiisiku teenus (kliendi arsti-, kriminaalhooldaja-, ametnike- jne juurde saatmine); infektsioonide ennetamine, varane infektsioonide avastamine (nt HIV testimine koostöös tervishoiuasutusega või kodutestide võimaldamine klientidele) ning suunamine arsti vastuvõtule; motiveerimine ja suunamine sõltuvushäirete ravile ning rehabilitatsioonile (t II kd lk 185-187). Kohus on seisukohal, et MTÜ avaldatust nähtub tema tegevuse ja võimaliku kavandatava tegevuse sisu. Ühtlasi on MTÜ tegevuse ja võimaliku kavandatava tegevuse sisu tõendatud veebilehe väljatrükiga (samas lk 178-182). Menetlusosalised ei vaidle, et vähemalt süstlavahetusteenust korteriomandis osutatakse.
11.Kohus on seisukohal, et korteriomandi koosseisus olevate ruumide kasutusotstarve on märgitud kasutusloal. Tallinna Linnaplaneerimise ameti poolt on antud kasutusluba nr 272 10.07.1997, millelt nähtuvalt on ruumide endine kasutusotstarve „kaupluse ja bürooruumid“ ning uueks kasutusotstarbeks samuti „kaupluse ja bürooruumid“ (t I kd lk 15). Ehitisregistris on märgitud mitteeluruumide kasutamise otstarbeks „kauplus“ (t I kd lk 8). Kinnistusraamatust nähtuvalt on kinnistu, kus elamu asub, elamumaa 90% ulatuses ja ärimaa 10% ulatuses (t I kd lk 6).
12.Kohus leiab, et 10.07.1997 puudus õigustloov akt, millega oleks kehtestatud ruumide ja ehitiste kasutusotstarbed. Ehitise või ruumide kasutusotsarve määrati kasutusloaga kasutusloa andmisel. 01.01.2003 jõustunud ehitusseadus (EhS) ei sätestanud kohustust viia enne 01.01.2003 ehitisele määratud kasutamise otstarve kooskõlla alates 01.01.2003 kehtestatud määrusega ehitise kasutamise sihtotstarvete kohta. Kasutusloa andmise ajal 10.07.1997 reguleeris ehitamisega seonduvat planeerimis- ja ehitusseadus (PLES), mis ei sisaldanud regulatsiooni ehitiste või ruumide kasutusotstarvete liikide kohta ega vastavat volitusnormi. Ajavahemikus 01.01.2003 kuni 31.12.2012 kehtinud ehitise kasutamise otstarvete loetelu ei sätestanud regulatsiooni selle kohta, kas enne 01.01.2003 ehitisele määratud kasutamise otstarve tuli viia kooskõlla kehtestatud määrusega. Ajavahemikus 01.01.2013 kuni 30.06.2015 kehtinud ehitise kasutamise otstarvete loetelu § 2 sätestas, et enne 01.01.2013 ehitisele määratud kasutamise otstarbe käesoleva määrusega kooskõlla viimine ei ole kohustuslik. Määruses sätestatud ehitise kasutamise otstarvet tuleb kohaldada ehitise kasutamise otstarbe muutmisel. Hetkel kehtiva ehitise kasutamise otstarvete loetelu § 2 lõige 1 sätestab, et ehitisele enne 01.01.2013 määratud kasutamise otstarvet ei pea viima määrusega kooskõlla.
13.Kohus järeldab eelnevast, et alates 01.01.2003 kehtinud kasutusotstarvete liigid ei erinenud enne 01.01.2003 kasutusel olnud kasutusotstarvete liikidest, sest vastasel juhul oleks seadusandja sätestanud seaduses vastavad rakendussätted. Ühtlasi järeldab kohus rakendussätete puudumisest, et EhS jõustumisest 01.01.2003 tuli ehitistele, sh nende kasutusotstarvetele, kohaldada seda seadust ja selle rakendusakte.
14.Eeltoodust tulenevalt kontrollib kohus, kas korteriomandi koosseisus olevaid ruume kasutatakse või soovitakse kasutada ajavahemikus 01.01.2003 kuni 31.12.2012 kehtinud ehitise kasutamise otstarvete loetelus märgitud otstarbele vastavalt.
15.Kasutusloal märgitud kasutusotstarbeks on „kaupluse ja bürooruumid“. Majandus- ja kommunikatsiooniministri 26.11.2002 määruse nr 10 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ lisa 1 sätestab ehitise kasutamise otstarbe „2200 büroo- ja administratiivhooned“, mille alla kuuluvad mh koodiga 12201 Büroohoone ja koodiga 12209 Muu büroo- või administratiivhoone. Määruse lisa 1 sätestab ehitise kasutamise otstarbe „12310 Jaekaubandushooned“, mille alla kuuluvad mh „12311 Toidukauplus“, „12312 Kauplus, mis ei ole toidukauplus“, „12313 Apteek“, „12319 Muu kaubandushoone või kauplus“.
16.Kohus on seisukohal, et MTÜ poolt kirjeldatud tegevus ei ole käsitletav kaupade müümisena. Menetlusosaliste avaldatud asjaoludest ja esitatud tõenditest ei nähtu, et MTÜ pakub või soovib pakkuda tasu eest kaupu. Süstlavahetusteenuse pakkumine ei ole kohtu hinnangul kaupluse tegevuseks, kuivõrd teenuse pakkumine ei toimu tasu eest ega ole üks osa kaupade müügist. Kohtu hinnangul ei saa käsitleda tegevust ka apteegiteenusena, sest sel on selgelt kaubanduslik iseloom, mis MTÜ-l puudub. Seetõttu ei ole MTÜ tegevus
kooskõlas kasutusotstarbega „12310 Jaekaubandushooned“ ega kasutusloal märgitud „kaupluse ruumid“.
17.Kohus on seisukohal, et kasutusotstarve „2200 büroo- ja administratiivhooned“ ei välista sellise kasutusotstarbega ehitiste ja ruumide kasutamist tasuliste või tasuta teenuste pakkumiseks. Määrus sätestab kasutusotstarbe „12330 Teenindushooned“, millise otstarbega ehitisi iseloomustab töövõtulepingute alusel teenuste pakkumine (teenused on suunatud töö tegemisele). Teenindushoonete sihtotstarve ei hõlma selliseid teenuseid, mis seisnevad käsundi täitmises (nt nõustamises), millise teenuse osutamine bürooruumides on tavapärane. MTÜ tegevuse osaks on nõustamisteenuse pakkumine. Kohus leiab, et sellise teenuse pakkumist ruumide kasutusotstarve ei välista. Muus osas väljub tegevus nii „12310 Jaekaubandushooned“ kui „2200 büroo- ja administratiivhoonete“ kasutusotstarbe järgse kasutamise raamidest. Kohtu hinnangul mahub ülejäänud tegevus kasutusotstarvete „12330 Teenindushooned“ ja „12640 Haiglad ja muud ravihooned“ alla.
18.Kohus on ülaltoodut arvestades seisukohal, et vaidlusaluste mitteeluruumide kasutamine süstlavahetuspunktina ei ole ehitise kasutusotstarbe kohane kasutamine. Kohtu hinnangul ei ole keelatud narkomaanide nõustamine, milline tegevus on kooskõlas kasutusotstarbega „2200 büroo- ja administratiivhooned“. Eeltoodut arvestades rahuldab kohus avalduse osaliselt. Korteriomandi eriomandi eseme kasutamine või kolmandatele isikutele kasutusse andmine ei ole keelatud nõustamistegevuseks, kui sellega ei kaasne kaupade või muude teenuste tasuta või tasulist pakkumist.
19.Tõendid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes TsMS § 238 lõigetest 1 ja 5 arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad.
20.TsMS § 172 lõige 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, mh siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus rahuldas avalduse osaliselt. Seetõttu peab kohus õiglaseks jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda ja jätab kindlaks määramata menetluskulude rahalise suuruse. Puudutatud isiku I määruskaebus
21.Puudutatud isik I palub tühistada maakohtu määruse osas, milles kohus rahuldas avalduse, jättis menetluskulud menetlusosaliste kanda ja jättis kulude rahalise suuruse kindlaks määramata. Puudutatud isik palub teha uue lahendi, millega jätta avaldus täies ulatuses rahuldamata, menetluskulud avaldaja kanda ja määrata kindlaks kulude rahaline suurus.
22.Kaebaja 16.08.2019 vastuse punktis 1.4 väljatoodud seaduste ja Riigikohtu praktika kohaselt peab tegevuse keelamiseks olema ruumide praegune kasutusotstarve vastuolus 1997. a kehtinud õigusega ja hetkel kehtiva õigusega ning kasutuse mõju peab oluliselt erinema kasutusloal kasutusotstarbena märgitud tegevuse mõjust. Maakohus vaatles kaebaja tegevuse kooskõla 2003. a EhS-ga, kuigi oleks pidanud seda tegema 1997. a seisuga. Kohus ei toonud välja, et kaebaja tegevus erineks mõju poolest oluliselt kasutusotstarbel märgitud tegevuse mõjust. Ükski õigusakt ei ole kohustanud viima ruumide kasutusotstarvet peale 1997. a kooskõlla uue õigusega. Kui kaebaja tegevus ei ole vastuolus kasutusotstarbe kehtestamise ajal kehtinud õigusega, on see seaduslik ja tuleb
vaadata, kas tegevus on kooskõlas praegu kehtivate kasutusotstarvetega. Kohus asus seisukohale, et kaebaja tegevus liigitub pigem kasutusotstarvete „12330 Teenindushooned“ ja „12640 Haiglad ja muud ravihooned“ alla. Kaebaja sellega ei nõustu. 12330 ja 12640 tähistavad kasutusotstarvete alagruppe, millest kumbki sisaldab mitut erinevat kasutusotstarvet. Tegemist ei ole konkreetsete kasutusotstarvetega, mida oleks võimalik hoonele või ruumile määrata. Väljatoodud kasutusotstarbed ei vasta kahjude vähendamise keskuse tegevusele. Ühtlasi annab taoline lai hinnang märku, et korteriomaniku tegevus ei ole selgelt paigutatav ühegi loetelus nimetatud kasutusotstarbe alla. Taolisel juhul tuleb Riigikohtu praktika kohaselt kontrollida, kas tegevuse mõju erineb oluliselt kasutusloal kasutusotstarbena märgitud tegevuse mõjust nii ehituslikult kui mõju poolest teistele korteriomanikele. Kui mõju oluliselt ei erine, puudub alus tegevuse keelamiseks. Maakohus neid asjaolusid ei käsitlenud.
23.Laiemas plaanis on tegemist eraomandi puutumatuse põhiseadusliku riivega, mille keelamine peab olema väga põhjendatud ja argumenteeritud. Puhtad süstlad on käsitletavad kaubana kaubandustegevuse seaduse (KaubTS) § 2 punkti 4 mõistes. Ruumide kasutusotstarbeks märgiti 1997. a „Kaupluse ja bürooruumid“. Hetkel on ehitisregistris ruumide kasutusotstarbena märgitud „muu kaubandushoone“ koodi 12319 all, mille puhul ei saa keelata kaupu tasuta või tasu eest pakkuda.
24.Kahjude vähendamise keskuse tegevus ei liigitu kasutusotstarvete alagruppide 12330 ega 12640 alla. Kasutusotstarve 12330 hõlmab teenindushooneid, mille eesmärgiks on teenuste pakkumine. Eesti Entsüklopeedia kohaselt on „teenus“ ainetu toode, tarbijale tasu eest mingi vajaliku töö sooritamine. 01.01.2003 jõustunud ehitise kasutamise otstarvete loetelust nähtub sarnane tõlgendus – loetelu sisaldab iluteenuseid, sõidukite teenindust ning keemilist puhastust, pesumaja. Kaebaja ei sõlmi klientidega võlaõigusseaduse (VÕS) 8. osas reguleeritud lepinguid. Kaebaja tegevusega on kõige lähemalt seotud müügileping VÕS § 208 ja vahetusleping VÕS § 254 mõistes, mis ei ole teenuse osutamise lepingud. KaubTS § 3 lõike 2 punkti 4 kohaselt on teenindus tegevus, mille korral tehakse töö kliendi tellimusel ning mille käigus valmistatakse uus vallasasi või hooldatakse, parandatakse või muudetakse olemasolevat vallasasja või selle omadusi või vallasasi antakse või võetakse valdusse või kasutusse või pakutakse ja osutatakse ehitise puhastusteenust või ilu- ja isikuteenust ning müüakse sellise teenusega seonduvat kaupa. Kaebaja ei valmista, hoolda ega paranda ühtegi vallasasja kliendi tellimusel. Samuti ei osuta kaebaja ehitise puhastusteenust ega ilu- ja isikuteenust. Kasutusotstarve 12640 hõlmab haiglaid ja muid ravihooneid, mille eesmärgiks on tervishoiuteenuste pakkumine. Tervishoiuteenuste korraldamise seaduse (TTKS) § 2 lõike 1 kohaselt on tervishoiuteenuste nimekiri sätestatud valdkonna eest vastutava ministri määrusega. 01.06.2002 jõustunud tervishoiuteenuste loetelu kehtestamise määruse lõike 1 kohaselt on tervishoiuteenused rahvusvahelises haiguste ja tervisega seotud probleemide statistilise klassifikatsiooni kümnendas väljaandes (RHK-10) loetletud haiguste diagnoosimise ja ravimisega seotud tervishoiuteenused ja Põhjamaade Meditsiinistatistika Komitee kirurgiliste protseduuride klassifikatsioonis loetletud kirurgilised protseduurid. Kumbki loetelu ei kajasta kasutatud süstalde vahetamist puhaste süstalde vastu. Ühtlasi ei teostata kahjude vähendamise keskuses ühegi haiguse diagnoosimist või ravimist ega kirurgilisi protseduure. Seega ei tegele kaebaja vaidlusalustes ruumides tervishoiuteenuse osutamisega.
25.Kaebaja tegevus liigitub kõige paremini kasutusotstarbe 12319 alla ja on käsitletav müügina (VÕS § 208 lõige 1 koosmõjus § 78 lõikega 1). Kahjude vähendamise keskuse töö on korraldatud viisil, kus MTÜ annab ostjale üle süstla, ostja kohustub kaebajale tasuma
ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Ostja võtab asja vastu ning ostuhinna tasumise kohustuse täidab kolmanda isikuna Tervise Arengu Instituut (TAI). Maakohtu väide, et tegevus ei toimu tasu eest, ei vasta tõele. Ei oleks ilmselt vaidlust, kui iga klient tasuks saadud süstalde eest ise. Asjaolu, et kliendi eest tasub süstla ostuhinna kolmas isik, ei muuda tegevuse õiguslikku kvalifikatsiooni. Lisaks on süstlavahetus käsitletav vahetuslepinguna (VÕS § 254 lõiked 1, 2), mille käigus klient annab kaebajale üle kasutatud süstla ja kaebaja annab talle vastu puhta süstla. Vahetuslepingule kohaldatakse müügilepingu kohta sätestatut, millest tulenevalt ei saa taoline tegevus olla vastuolus kasutusotstarbega „muu kaubandushoone“.
26.Samuti ei nõustu kaebaja, et kaubandushoones peab kaupu pakkuma ainult tasu eest. VÕS § 28 lõike 1 kohaselt eeldatakse majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingute puhul, et need on tasulised. Poolte kokkuleppel võib majandus- ja kutsetegevuses sõlmitud leping olla ka tasuta nn partnertehing (barter - ingl. keeles).
27.Kaebaja ei nõustu, et maakohus ei käsitlenud menetlusosaliste väiteid ja tõendeid nõustamiskeskuse vajalikkuse ja narkomaanide ohtlikkuse, sh narkomaanide poolt toime pandud süütegude, kohta. Keelamise eelduseks on, et tegevus riivab avaldaja või avalikkuse õigusi või huve. Kaebaja tegevus edendab avalikkuse huve, mitte ei riiva neid ja muudab ümbruskonda kaamerate paigaldamise ja tänavatelt mustade süstalde ärakorjamisega turvalisemaks. Enne neid meetmeid esines maja ümbruses sagedasti alkoholi ja uimastite kuritarvitamist, mis on praeguseks suuresti tänu kaebaja tegevusele lõppenud. KÜ ei ole tõendanud, et kaebaja tegevus riivaks kuidagi tema huve.
28.Riigikohtu praktika kohaselt tuleb tegevuse, mis ei paigutu selgelt ühegi kasutusotstarbe alla, keelamise puhul vaadelda ka tegevuse mõju hoonele ja teistele korteriomanikele. Antud juhul ei paigutu kaebaja tegevus selgelt ühegi kasutusotstarbe alla. Avaldaja on väitnud, et kaebaja tegevus vähendab teiste korteriomanike turvalisust ja põhjustab kuritegevuse tõusu piirkonnas. Taolised väited on tõenditega ümber lükanud. Kaebaja tegevuse mõju avaldajale on palju väiksem, kui näiteks 24/7 avatud poe pidamine, mis langeks selgelt kaubandushoone kasutusotstarbe alla.
29.Avaldaja palub jätta kaebuse rahuldamata. Vastumääruskaebus
30.Avaldaja palub tühistada maakohtu määruse osas, millega jäid menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ning teha selles osas uus määrus, millega mõista Kindralite Kinnisvara OÜ-lt avaldaja kasuks välja menetluskulud tervikuna summas 4865.50 eurot (koos viivisega). Alternatiivselt palub avaldaja mõista Kindralite Kinnisvara OÜ-lt välja menetluskulud 80% ulatuses (3892.40 eurot) (koos viivisega).
31.Avaldaja kandis esimeses astmes kulusid 4865.50 eurot (sh käibemaks). Avaldaja peamine taotlus oli narkomaanide süstlavahetuspunkti pidamise keelamine ja selle taotluse maakohus rahuldas. Avaldaja on seisukohal, et kuna tema peamine taotlus rahuldati, ei ole põhjendatud tema kulude terves ulatuses tema enda kanda jätmine. Selle kulu maksavad lõppastmes kinni KÜ liikmed, kelle suhtes ei ole see õiglane ega põhjendatud. KÜ-l ei olnud võimalik kulusid vältida, sest vaidluse põhjustas korteriomanik sellega, et valis üürniku, kes osutab narkomaanidele süstlavahetusteenust. Oma õiguste kaitsmine ei tohi õigusriigis olla põhjendamatult kulukas ega kaasa tuua ebaõiglast tagajärge menetlusosalisele. Käesoleval juhul oli KÜ sunnitud kohtusse pöörduma ja kohtusse pöördumine oli edukas. Juhul, kui
kohus ei pea võimalikuks kõigi avaldaja kulude väljamõistmist, siis alternatiivselt palub KÜ mõista välja 80%, arvestades, et avaldus rahuldati valdavas ulatuses.
32.Puudutatud isik II vaidleb vastumääruskaebusele vastu. Puudutatud isik I tähtaegselt kaebusele ei vastanud. Menetluse edasine käik
33.Maakohus jättis kaebused rahuldamata ning edastas need TsMS § 663 lõike 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule.
34.Ringkonnakohus selgitas menetluslikku olukorda ja andis 31.08.2020 korraldava määrusega menetlusosalistele võimaluse esitada täiendavaid seisukohti ja tõendeid. Menetlusosalised kasutasid kohtu antud võimalust ja kokkuvõtvalt jäid seniste seisukohtade juurde. Ringkonnakohtu seisukoht
35.TsMS § 651 lõike 1 ja § 659 alusel kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust osas, mille peale on edasi kaevatud. Määruskaebuses kaebab puudutatud isik I maakohtu määruse peale osas, milles kohus avalduse rahuldas ja jättis menetluskulud iga menetlusosalise enda kanda. Vastumääruskaebuses vaidlustab avaldaja maakohtu määrust samuti osas, milles kohus jaotas menetluskulud. Seega ei ole maakohtu määrust vaidlustatud osas, milles kohus jättis avalduse rahuldamata. Vaidlustamata osas on maakohtu 04.12.2019 määrus jõustunud (TsMS § 456 lõige 1).
36.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga ja uurinud ning hinnanud määruskaebemenetluses esitatud uusi asjaolusid ja tõendeid kogumis maakohtus esitatutega, leiab, et maakohus rikkus vaidlustatud määrust tehes osaliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme, mis toob kaasa lahendi vaidlustatud osa tühistamise. Tühitatud osas teeb kolleegium ise uue määruse, mille tulemusena jääb avaldus täies ulatuses rahuldamata (TsMS § 659, § 657 lõike 1 punkt 2). Samuti jaotab kolleegium maa- ja apellatsioonikohtute menetlustega seotud kulud. Määruskaebus kuulub rahuldamisele ja vastumääruskaebus jääb rahuldamata.
37.TsMS § 639 lõike 1, § 463 lõike 2 ja § 442 lõike 5 alusel lahendab kolleegium esmalt määruskaebemenetluses esitatud täiendavate tõendite vastuvõtmise küsimuse. TsMS § 662 lõike 3 kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. TsMS § 667 lõike 3 teise lause kohaselt võib määruskaebust läbivaatav kohus vajaduse korral koguda uusi tõendeid. Ringkonnakohus pidas vajalikuks anda menetlusosalistele võimaluse tuua esile uusi asjaolusid ja esitada täiendavaid tõendeid. Kolleegium ei tuvastanud, et esitatute seas oleks selgelt asjakohatuid tõendeid (TsMS § 238 lõige 1). Eeltoodu alusel võtab ringkonnakohus täiendavate tõenditena vastu 17.09.2020 ja 05.10.2020 menetlusdokumentide lisadena esitatud dokumentaalsed tõendid. Uute tõendite tõendusliku väärtuse kohta annab kolleegium hinnangu määruses allpool.
38.Kolleegium on seisukohal, et maakohus lähtus asja lahendamisel õigesti kohtumenetluse ajal kehtima hakanud KrtS § 30 lõike 1 punktist 1 ja lõikest 2. Nimetatud sätetest tulenevalt on korteriomandi omanikul õigus kasutada eriomandit oma äranägemise järgi niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus seadusega või kolmandate isikute õigustatud huviga, kusjuures kolmandate isikutena on käsitletavad mh teised korteriomanikud ja elamu majandamiseks loodud KÜ. Samasisuline regulatsioon kehtis kohtumenetluse algatamise ajal
korteriomandiseaduse (KOS) § 10 lõikes 1 ja § 12 lõikes 3. Samuti lähtus maakohus asja lahendamisel asjakohaselt alates 01.07.2015 kehtiva EhS § 16 lõikest 2, mille kohaselt tuleb ehitist kasutada mh kasutusotstarbe kohaselt.
39.Käesolevas asjas on vaidlus selle üle, kas korteriomanik, kellele kuulub mitteeluruum kasutamise otstarbega „Muu kaubandushoone või kauplus“ ehitisregistri (t I kd lk 41) ja „Kaupluse ja bürooruumid“ 1997. a väljastatud kasutusloa (samas lk 15) järgi võis anda enda omandi (osa sellest, sest puudutatud isik I on toonud esile, et suuremal osal tegutseb lihakauplus (t I kd lk 79 pöördel, punkt 1.4)) kasutada selliselt, et selles hakkab tegutsema süstivatele uimastisõltlastele süstlavahetust ja nõustamist pakkuv MTÜ (uimastite tarvitamisest tuleneva kahju vähendamise keskus koostöös Tervise Arengu Instituudiga; puudutatud isiku II tegevusest väljatrükk t II kd lk 178 jj). Puudub vaidlus, et alates 20.09.2017 selline tegevus ka tegelikult vaidlusaluses mitteeluruumis toimub. Ringkonnakohus täpsustab, et maakohus võttis ehitusregistri andmetena arvesse avaldaja poolt esitatud väljatrüki, millelt nähtub kasutamise otstarbena „kauplus“ (t I kd lk 8), kuid puudutatud isiku I esitatud väljatrüki (t I kd lk 41) kohaselt on ehitusregistris märgitud mitteeluruumi kasutusotstarbeks „Muu kaubandushoone või kauplus“. Ringkonnakohus kontrollis TsMS § 477 lõike 7 alusel 14.10.2020 seisuga ehitusregistrit ja veendus, et register sisaldab andmeid seisuga 30.09.2014 ja mitteeluruumi nimetuseks on märgitud „kauplus“, kuid kasutamise otstarbeks „Muu kaubandushoone või kauplus“ (kohtu väljatrükk lisatud pabertoimikusse III kd lk 119-120 ja kohtute infosüsteemi). Selline otstarve vastab 30.09.2014 seisuga kehtinud loetelus nr 12319 all loetletud otstarbele.
40.Kolleegium märgib lisaks, et kuigi KrtS-i viidatud sätete kohaldamise osas puudub käesolevat asja lahendada aitav Riigikohtu praktika, on see olemas kuni 01.01.2018 kehtinud samasisuliste KOS-i sätete rakendamise kohta. Asjakohasele lahendile nr 3-2-13-15 viitas puudutatud isik I maakohtu menetluses, kuid kohus jättis selle lõpplahendit tehes piisava tähelepanuta, keskendudes vaid kasutusotstarbe formaalsele analüüsile. Ringkonnakohus on seisukohal, et selline lahendus ei vasta TsMS § 465 lõike 2 punkti 8 nõuetele, kuna maakohus jättis seisukoha võtmata asjas olulist tähtsust omavate asjaolude kohta, s.o kas olukorras, kus etteheidetavat tegevust ei ole võimalik konkreetselt paigutada ühegi kasutusloa väljastamise ajal kehtinud või kehtivas kasutusotstarvete loetelus sisalduva otstarbe alla, erineb vaidlusaluse tegevusega kaasnev mõju kasutusloale märgitud kasutamise otstarbega kaasnevast mõjust nii ehituslikult kui mõju poolest teistele sama elamu korteriomanikele (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-3-15, punkt 18).
41.Ringkonnakohus nõustub maakohtu analüüsiga ehitiste kasutusotstarvete regulatsiooni ja selle muutumise kohta alates kasutusloa väljastamisest 1997. a. Eelkõige omavad tähtsust maakohtu järeldused selle kohta, et omanikul ei ole olnud kohustust viia kasutusotstarve kooskõlla hilisemate kehtestatud loeteludega. Iseenesest on asjakohane puudutatud isiku I seisukoht, et maakohtul tuli seetõttu tuvastada, kas vaidlusalune tegevus vastab 1997. a kehtinud kasutusotstarvete regulatsioonile. Samas on maakohus tuvastanud, et 1997. a puudus õigusloov akt, millega oleks olnud kehtestatud ruumide ja ehitiste kasutusotstarbed. Kaebaja ei ole samuti toonud esile, et sellise õigusakt siiski kehtis. Ka ringkonnakohtule teadaolevalt tegeleti tol ajal kasutusotstarvete määramisega kohaliku omavalitsuse tasemel (Tallinna linnas nt Tallinna ajutise ehitusmääruse alusel). Seega oli põhjendatud maakohtu poolt kohaldada analoogia korras (TsÜS § 4) ja analüüsida kasutusloalt ning ehitusregistrist nähtuvaid kasutusotstarbeid alates 01.01.2013 jõustunud EhS-i alusel kehtestatud loetelu kontekstis, seda enam, et seadusandja ei kohustanud varasemaid kasutusotstarbeid loeteluga kooskõlla viima.
42.Küll aga ei saa kolleegium nõustuda maakohtuga, et süstlavahetuspunkti tegevus mahuks 2003-2012 kehtinud loetelu alusel kasutusotstarvete „12330 Teenindushooned“ ja „12640 Haiglad ja muud ravihooned“ alla ega oleks kindlasti kooskõlas kasutusotstarbega „12310 Jaekaubandushooned“ ning seeläbi ka kasutusloal märgitud otstarbega „Kaupluse ja bürooruumid“. Ringkonnakohus nõustub ruumide omanikuga, et üürniku tegevust süstlavahetuspunktis (kasutatud süstalde vastuvõtmine ja puhaste süstalde vastu andmine) saab kaasaegses tsiviilkäibes tuvastada kui vahetustegevust, millele VÕS §-st 254 tulenevalt kohaldub seaduses müügilepingu kohta sätestatu, mis omakorda annab aluse sellist tegevust tõlgendada müügitegevusena KaubTS-i mõttes. Kuna kehtestatud loeteludes ei ole kasutusotstarbeid täpsemalt lahti kirjutatud, tuleb neid mõistlikult tõlgendada. Eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohus seisukohal, et vaidlusalune vahetustegevus on kooskõlas kasutusloal märgitud otstarbega „Kaupluse ja bürooruumid“, ehitusregistris märgitud otstarbega „Muu kaubandushoone või kauplus“. Aga ka alates 01.07.2015 kehtivas loetelus märgitud otstarbega „12319 Muu kaubandushoone“. Eeltoodust tulenevalt ei ole kolleegiumi hinnangul põhjendatud maakohtu seisukoht, et vaidlusalune tegevus on vastuolus ruumide kasutamise otstarbega. Kolleegium märgib, et siinkohal ei ole määrav, et tegemist on avaliku teenusega, mille eesmärgiks on aidata uimastisõltlasi ja kaitsta nende tervist. Kolleegium möönab, et sellise tegevuse osutamine võiks toimuda ka kohalikule omavalitsusele või riigile kuuluval sotsiaalmaal asuvates ruumides, kuid avalik-õiguslike ülesannete täitmine eraõiguslike juriidiliste isikutega sõlmitud halduslepingute kaudu on käesoleval ajal tavapärane.
43.Ringkonnakohus selgitab, et isegi kui nõustuda avaldajaga ja maakohtuga, et kasutamine ei ole kasutusloalt nähtuva kasutusotstarbega kooskõlas, tuleks nõustuda omanikuga, et tegevuse mõju ei erine oluliselt kasutusloale märgitud kasutusotstarbega kaasnevast mõjust hoonele ehituslikult ega mõju poolest teistele korteriomanikele. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-3-15 (punktis 18) selgitanud, et isegi kui korteriomaniku tegevus ei ole selgelt paigutatav ühegi loetelus nimetatud kasutusotstarbe alla, ei ole alust tegevust keelata juhul, kui kohtu hinnangul sobiks rohkem kasutada mõnda teist loetelus nimetatud kategooriat, kuid omaniku tegevuse mõju ei erine oluliselt kasutusloale märgitud tegevuse mõjust nii ehituslikult kui mõju poolest teistele korteriomanikele. Avaldaja ei ole vaidlustanud korteriomaniku õigust tegeleda oma mitteeluruumides kaubandustegevusega. Mh ei vaidlustata, et suurel pinnal (oluliselt suuremal kui süstlavahetuspunkt) tegutseb lihapood. Tavapäraselt kaasneb mistahes jaekaubandusega suurem inimeste liikumine hoone ümbruses. Avaldaja esiletoodud elulised asjaolud ja esitatud tõendid ei tõenda, et teiste korteriomanike subjektiivsed hirmud seoses isikutega, kas eelduslikult süstlavahetuspunkte külastavad, oleksid reaalses igapäevaelus mõistlikult põhjendatud. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt asuvad mitteeluruumid eraldi samas hoones asuvatest eluruumidest, mh on tegemist eraldi sissepääsudega. Puudub vaidlus, et eraldi sissepääs on ka süstlavahetuspunktil. Asjaolu, et mõni külastaja on otsinud süstlavahetuspunkti teiste trepikodade uste juurest ja helistanud sel eesmärgil suvalise korteri uksekella, võib küll tol hetkel konkreetset omanikku häirida, kuid kohus ei nõustu, et tegemist oleks suurema eraelu riivega, kui tavapärane linnaühiskonnas elamine endaga paratamatult kaasa toob. Avaldaja esitatud foto 29.09.2019 maja prügikastist leitud süstlaid täis kotist (t III kd lk 59) on kahetsusväärne, kuid esmalt tuleb nõustuda puudutatud isikutega, et fotot ei ole võimalik seostada konkreetse elamuga. Isegi kui eeldada, et kott leiti selle maja prügikastist, siis süstalde hulga järgi saab arvata, et need peavad olema juba punktis kokkukorjatud süstlad, mitte ei ole need sinna pannud punkti külastaja. Millisel viisil puudutatud isik II kasutatud süstlaid edasi töötleb, ei ole käesoleva tsiviilasja teema. Ka ei ole avaldaja toonud esile, et selliseid juhtumeid oleks senise kolme tegutsemise aasta jooksul rohkem olnud. Maakohtus
toetus avaldaja lisaks ruumide kasutusotstarbe küsimusele väitele, et süstlavahetuspunkti tegevusega kaasneb narkomaanide liikumine kinnistul ja selle vahetus läheduses. Puudutatud isikud on tõendanud PPA statistika andmetega ja selgitustega (t I kd lk 37-40; II kd lk 126-131, 203), erinevate rahvusvaheliste uuringutega (koos tõlgetega nt t I kd lk 88-90, 182-200; II kd lk 132-135), vara hindamise Eesti Standardiga nr EVS 875-10:2019 (t III kd lk 86-108), puudutatud isiku II koostööpartneri Tervise Arengu Instituudi selgitustega Eestis teiste sarnaste süstlavahetuspunktide asukoha ja tegevuse kohta (t III kd lk 109) ning samas elamus asuva korteriomandi (eluruumi) 02.10.2018 hindamisaktiga (t III kd lk 74-85), et puuduvad objektiivsed alused eeldada piirkonnas kuritegevuse (sh narkosüütegude arvu) tõusu või kinnisvarade turuväärtuste vähenemist. Vastuses ringkonnakohtule tõi avaldaja ka ise esile, et esimese kolme aasta jooksul ei ole ühtegi verbaalset ega füüsilist intsidenti elanike ja süstlavahetuspunkti külastajate vahel olnud. Eeltoodu alusel puudub kohtul alus tuvastada, et vaidlusalune tegevus avaldaks teistele korteriomanikele ja ehitisele objektiivselt oluliselt teistsugust mõju kui samade ruumide kasutamine traditsioonilise kauplusena või büroona (nagu märgitud kasutusloal).
44.Ringkonnakohtu poolt analüüsimata tsiviilasja materjalid vaidluse lahendamisel tähtsust ei oma.
45.Kolleegium selgitab, et kuna määruskaebuse rahuldamise tulemusena jääb avaldaja 18.09.2017 avaldus täies ulatuses rahuldamata, korrigeerib ringkonnakohus määruse tervikresolutsioonis maakohtu lahendi jõustunud osa sõnastust selliselt, et ei too eraldi lubatava tegevusena nõustamistegevust välja. Kui kohus ei keela avalduses taotletud tegevusi, oleks ühe lubatud tegevuse eraldi väljatoomine lahendi resolutsioonis segadust tekitav. TsMS § 442 lõike 5 (kohaldub läbi TsMS § 463 lõike 2) kohaselt peab kohtulahendi resolutsioon olema selge ja ühemõtteline.
46.Määruskaebuse rahuldamine välistab vastukaebuse rahuldamise, mistõttu ringkonnakohus vastukaebust ei analüüsi ega vasta selles esitatud seisukohtadele.
47.Kuna avaldus ja avaldaja vastumääruskaebus jäävad rahuldamata ning puudutatud isiku I määruskaebus kuulub rahuldamisele, jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 172 lõike 1 esimese aluse ja § 171 lõike 1 alusel avaldaja kanda. Kolleegium ei näe asjas selliseid elulisi mõjuvaid asjaolusid, millised annaksid aluse kohaldada TsMS § 172 lõike 1 teist lauset. Avaldaja ei olnud puudutatud isiku I tegevuse (ruumide üürile andmise MTÜle) tõttu sunnitud pöörduma kohtu poole, vaid tegemist oli avaldaja vaba otsustusega, mille realiseerimisel pidi teadvustatama võimalust, et avaldus jääb rahuldamata ja sellega kaasnevad menetluskulud tuleb kanda avaldajal.
48.Kuna maakohus ei määranud kindlaks hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalist suurust, ei tee seda ka ringkonnakohus (TsMS § 174 lõige 4). Hüvitatavad menetluskulud määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul peale käesoleva määruse jõustumist (TsMS § 177 lõige 2).
/allkirjastatud digitaalselt/ /Imbi Sidok-Toomsalu, Ele Liiv, Peeter Pällin/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.