lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-18-6875/42

Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiOsaliselt jõustunudHarju Maakohus Tallinna kohtumaja · 28.11.2019

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
Kohtuasja number
2-18-6875/42
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
28.11.2019
Staatus
Osaliselt jõustunud
Sõnade arv
20 141
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
RÄVALA BÜROOHOONE AKTSIASELTS10179460(Kostja)Toyota Baltic Aktsiaselts10234087(Hageja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

2-18-6875

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Anu Uritam

Otsuse tegemise aeg ja koht 28. november 2019, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number

2-18-6875

Tsiviilasi

Toyota Baltic AS hagi Rävala Büroohoone AS vastu leppetrahvi, kahju hüvitamise ja enammakstud üüri tagastamise nõudes ning Rävala Büroohoone AS vastuhagi Toyota Baltic AS vastu võla ja viivise nõudes Hagi hind 42 440,35 eurot, vastuhagi hind 187 609,53 eurot

Tsiviilasja hind

Menetlusosalised ja nende Hageja: Toyota Baltic AS (registrikood 10234087, Endla tn 16, Tallinn 10142); esindajad Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Paul Künnap, advokaat Kadri Härginen (Advokaadibüroo Sorainen AS, Pärnu mnt 15, Tallinn 10141; tel:

0900; e-post: [email protected], [email protected]); Kostja: Rävala Büroohoone AS (registrikood 10179460, Rävala pst 2, Tallinn 10145); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Enno Heringson (Advokaadibüroo Heringson GLO OÜ, Maakri 23A, Tallinn 10145; tel: 610 8108; e-post: [email protected]). Kohtuistungi toimumise aeg Kohtuistungil osalesid

30.10.2019 Hageja lepinguline esindaja: advokaat Kadri Härgson Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Enno Heringson Kostja seaduslik esindaja: P. K.

RESOLUTSIOON

1.Võtta vastu hageja loobumine nõudest kohustada kostjat viivitamatult eemaldama Rävala 2 büroohoonelt logod „Toyota“.
2.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 17.07.20262-26-111516/11Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 15.07.20262-26-3243/4Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
  • 14.07.20262-26-114762/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 13.07.20262-23-116107/17Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 10.07.20262-26-114513/3Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 09.07.20262-26-113382/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
Hagi rahuldada osaliselt.
3.Mõista kostjalt Rävala Büroohoone AS-lt (registrikood 10179460) hageja Toyota Baltic AS (registrikood 10234087) kasuks välja 34 879,95 (kolmkümmend neli tuhat kaheksasada seitsekümmend üheksa eurot ja 95 senti) eurot, millest 34 390,01 eurot on põhinõue ja 489,94 eurot on hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis.
4.Mõista kostjalt Rävala Büroohoone AS-lt (registrikood 10179460) hageja Toyota Baltic AS

(registrikood 10234087) kasuks välja sissenõutavaks muutuv viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhivõlgnevuse summalt 34 390,01 eurolt alates hagiavalduse esitamisele järgnenud päevast 03.05.2018 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni.

5.Jätta kostja vastuhagi põhivõlgnevuse 119 037,74 euro nõudes, sissenõutavaks muutunud viivise 25 122,19 euro nõudes ning alates 01.11.2018 sissenõutavaks muutuva viivise nõudes rahuldamata. Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Mõista kostjalt Rävala Büroohoone AS-lt (registrikood 10179460) hageja Toyota Baltic AS (registrikood 10234087) kasuks menetluskuludena välja 17 892,71 (seitseteist tuhat kaheksasada üheksakümmend kaks eurot ja 71 senti) eurot, millest 1000 eurot on riigilõiv ja 16 892,71 eurot on hageja õigusabikulud.
3.Mõista kostjalt Rävala Büroohoone AS-lt (registrikood 10179460) hageja Toyota Baltic AS (registrikood 10234087) kasuks välja viivis menetluskulude summalt 17 892,71 eurolt VÕS § 113 lg 2 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGEJA NÕUE

1.Hageja palus hagiavalduses mõista kotjalt välja 35 815,56 eurot, seisuga 02.05.2018 sissenõutavaks muutunud viivise 510,25 eurot ja alates 02.05.2018 sissenõutavaks muutuva viivise seadusjärgses määras. Samuti palus hageja kohustada kostjalt viivitamatult eemaldama Rävala 2 büroohoonelt logod „Toyota“.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 15.06.2001 üürilepingu, mille kohaselt üüris hageja kostjalt bürooruume Tallinnas aadressil Rävala 2. Üürileping oli sõlmitud tähtajaliselt. 12.07.2016 sõlmitud üürilepingu muudatuse kohaselt oli selle lõpptähtajaks 01.08.2018. Lisaks kontoriruumidele üüris hageja kostjalt reklaampinda büroohoone fassaadil ning parkimiskohti büroohoone garaažis.
3.2. septembril 2017 alustas kostja büroohoones ehitustöödega. Ehitusloa kohaselt oli tööde sisuks büroohoone laiendamine, fassaadi ja katuse rekonstrueerimine, kande-ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine või asendamine, välimiste avatäidete asendamine, ventilatsiooni-, kütte-, tarbevee-, kanalisatsiooni-, jahutus-, elektri-ja nõrkvoolusüsteemide muutmine või terviklik asendamine. Kostja edastas 04.09.2017 hagejale e-kirja, milles tõi välja, et tööde käigus

ehitatakse juurde 2 korrust, soojustatakse ja vahetatakse fassaadi, vahetatakse küttesüsteemi, rekonstrueeritakse jahutus-ja ventilatsioonisüsteemi ja lifte. Kostja lisas, et hagejale ehitustööde käigus põhjustatavat ebamugavust soovitakse maksimaalselt leevendada ja tööde graafik räägitakse hagejaga eraldi läbi ning tööd planeeritakse viisil, mis hageja tööd kõige vähem segavad. Kostjale antud lubadust hageja ei järginud.

4.Büroohoone ehitustööde tõttu oli hageja majandustegevus tugevalt häiritud. Hagejaga tööde teostamise graafikut ei kooskõlastatud. Hageja üüripinnale kostis töö ajal pidevalt vali ehitusmüra ning üüripinna ventilatsioon ei toiminud, samuti takistati hagejal kasutada oma parkimiskohti hoone garaažis. Lisaks kriibiti ehitustööde käigus büroohoone garaaži pargitud hageja sõiduk. Läbirääkimiste tulemusel sõlmisid hageja ja kostja 10.10.2017 üürilepingu muudatuse kokkuleppe, mis nägi kostjale ette kohustused seoses ehitustööde teostamisega ning sanktsioonid nende kohustuste rikkumise eest. 10.10.2017 kokkuleppe järgi tuli töid hageja üüripinnal teha väljaspool tööaega, müra põhjustavatest töödest tuli hagejat vähemalt 5 päeva ette teavitada ning hagejaga kooskõlastamata müra tekitavad tööd tuli koheselt lõpetada pärast hageja teate saamist. Tööde ajal tuli hageja ruumides tagada nõuetekohane ventilatsioon ja serveriruumis tuli igal ajal tagada jahutus. Hageja parkimiskohtade blokeerimisest tuli vähemalt 2 päeva ette teatada. Eeltoodud kohustuste rikkumise eest võis hageja nõuda kostjalt leppetrahvi 20% igakuisest üürist. Hagejal oli õigus üürileping ennetähtaegselt 1 kuulise etteteatamisega üles öelda, et kui kostja eeltoodud kohustusi rikub.
5.Kostja ei pidanud 10.10.2017 kokkuleppest kinni. Hageja edastas kostjale 20.10.2017 e-kirja, milles tõi välja, et üüripinna ventilatsioon ja küte ei tööta, üüripinnale levib hais ja laest tilgub vett ning palus kostjal nimetatud probleemid kõrvaldada. Kostja hageja kirjale ei reageerinud. Hageja saatis kostjale 27.10.2017 uue e-kirja, milles tõi välja jätkuvad probleemid üüripinna ventilatsiooni, temperatuuri ning ehitusmüraga. Ventilatsiooni puudumise ning üüripinnale leviva ehitustolmu tõttu tuli ühele hageja töötajale kutsuda kiirabi ning 3 töötajat olid haiguslehel. Serveriruumi ventilatsiooni puudumise tõttu saatis hageja server öösel häireteate ülekuumenemise osas. Hageja oli ülekuumenemise ohu kordumise tõttu sunnitud serveri üüriruumidest ära kolima. Hageja palus kostjal probleemid kõrvaldada. Samuti teatas hageja, et nõuab vastavalt 10.10.2017 kokkuleppele kostjalt leppetrahvi 60% üüri ulatuses ning tasaarvestab selle nõude järgmise kuu üüriarvega. Täiendavalt nõudis hageja kostjalt serveri kolimise kulude hüvitamist. Kostja rikkumisi ei kõrvaldanud. Hageja tasaarvestas 04.12.2017 avaldusega leppetrahvinõude detsembrikuu üüriarvega.
6.Kuna hageja bürooruumides ei olnud võimalik koosolekuid pidada, oli hageja korduvalt sunnitud üürima koosolekuruume kolmandatelt isikutelt. Kostja rikkumised muutusid sedavõrd olulisteks, et hagejal ei olnud 2017. a detsembrikuu keskpaigast enam võimalik üüritud bürooruume kontorina kasutada. Sellest tulenevalt ütles hageja üürilepingu erakorraliselt üles alates 10.01.2018. Ülesütlemisavalduses tõi hageja välja, et kuna üüripinna kasutamine kontorina on täielikult takistatud alates 22.12.2017, ei kuulu sellest ajahetkest tasumisele ei üür ega kõrvalkulud. Lisaks esitas hageja kostjale üürilepingu punkti 6.3 alusel leppetrahvinõude kolme kuu üüri ulatuses, kuna ülesütlemise põhjustasid kostja süülised rikkumised, ning kahjunõude koosolekuruumide üürimise kulude ning serveri ja kontori kolimise kulude hüvitamiseks. Kokku moodustas hageja leppetrahvi ja kahjunõue 32 893,85 eurot.
7.Kostja hageja avaldust ei tunnistanud ja keeldus seda vastu võtmast. Kostja vastuväited olid ebaselged. Kostja esitas hagejale üüriarveid 2017. a detsembrikuu ja 2018. a jaanuarikuu eest ning kõrvalkulude arve 2017. a detsembrikuu eest. Kuna üüri tasutakse ettemaksena, oli hageja selleks ajaks 2017. a detsembrikuu üüriarve juba tasunud. Sellest tulenevalt nõudis hageja 26.02.2018 avaldusega kostjalt detsembrikuu eest tasutud üüri osalist tagastamist. Detsembrikuu kõrvalkulude arvet ei olnud hageja selle hetke seisuga veel tasunud ning selle nõude tasaarvestas hageja 26.02.2018 avaldusega oma nõuetega. Peale tasaarvestamist oli hageja nõude jäägiks

34 800,42 eurot. 19.03.2018 esitas hageja kostjale nõudeavalduse ja andis täiendava tähtaja tasumiseks, kuid kostja ei ole nõuet täitnud.

8.Üüripind ei vastanud hoolimata 10.10.2017 kokkuleppele ning hageja korduvatele etteheidetele ei võlaõigusseaduses, üürilepingus ega kontoriruumide suhtes kohalduvates tehnilistes standardites ette nähtud nõuetele. Hageja on oktoobrist kuni detsembrini 2017. a saatnud kostjale suurel hulgal e-kirju ning fotomaterjali probleemide kohta. Hoolimata hageja korduvatest etteheidetest ei kõrvaldanud kostja üüripinna sihtotstarbelist kasutamist takistavaid olulisi puuduseid ehk ulatuslikke veelekkeid lagedest koos lae elementide purunemise ja alla kukkumisega, tõsised puudusi ruumide ventilatsioonis, üüripinnal levivat haisu koos tolmuga, üüripinnale kostuvat valju ehitusmüra ja takistusi parklale ligipääsus. Üürilepingu järgi kasutas hageja pinda kontoriruumidena ja sellel eesmärgil hageja ruume kasutada ei saanud.
9.Hagejal ei olnud võimalik teostada igapäevast äritegevust ruumides, kus puudub ventilatsioon, kus ilma ette hoiatamiseta levib tugev hais ja müra ning mille laest lekib pidevalt suur hulk vett. Ruumides viibimine muutus hageja töötajatele ohtlikuks. Lisaks eespool kirjeldatud ventilatsiooni-ja tolmuprobleemidele kukkus veelekete tõttu korduvalt lagedest tükke alla, sh hageja töötajate töökohtade kohalt. Vahe-ja ripplae vahel olnud elektrikaabeldus ei olnud mõeldud niiskesse keskkonda ning seetõttu oli lekkivate lagede tõttu hageja üüripinnal pidev oht tõsise elektriõnnetuse tekkeks. Hageja täitis VÕS §-st 282 tulenevat puudustest teavitamise kohustust. Üüripinnal esinenud puudused on VÕS § 278 kohaselt käsitletavad kui puudused, mille eest hageja ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama. Tegemist ei ole pisipuudustega VÕS § 280 mõttes. Hagejal oli õigus üürileping üles öelda VÕS § 279 lg 1 ja § 314 lg 1 alusel.
10.Üürilepingu punkti 6.3. alusel oli hagejal õigus nõuda leppetrahvi summas, mis võrdub kolme kuu üüriga. Kostja on üürilepingut rikkunud ning need rikkumised olid süülised. Kostja oli teadlik, et hageja üüripind ei ole sellises seisukorras, mis võimaldaks seda bürooruumidena kasutada. Rikkumised kestsid mitme järjestikuse kuu vältel. Kostja rikkumine oli tahtlik VÕS § 104 lg 5 mõttes. Detsembri 2017 seisuga oli kontoriruumide ühe kuu üüri suuruseks 8 939,38 eurot. Kolme kuu üüri summaks on seega 26 818,14 (8 939,38 x 3) eurot. Hagejal on kostja vastu üürilepingust tulenev leppetrahvinõue summas 26 818,14 eurot.
11.Hageja viitas VÕS § 115 lõikele 1. Kostja on üürilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. Kostja rikkumise tõttu on hageja kandnud mitmeid kulutusi. Esiteks on hageja pidanud üüripinna ventilatsiooniprobleemide tõttu kolima ümber oma serveri. Serveri kolimisele on hageja kulutanud 1 152 eurot. Teiseks on hageja pidanud üürima koosolekuruume väljaspool üüripinda, kuna üüripinna seisund ei võimaldanud seal koosolekuid ja kohtumisi pidada ning külalisi võõrustada. Hageja on kulutanud koosolekuruumide üürimisele 1 000 eurot. Kolmandaks on hageja peale kostja rikkumise tõttu üürilepingu erakorralist ülesütlemist kulutanud oma kontori ümberkolimisele 4 938,85 eurot.
12.Lisaks on hageja kandnud kahju seoses tänaval parkimisega ning hageja sõiduki rikkumisega kostja ehitustööliste poolt. 2017. a septembrikuus ei saanud hageja parkimiskohti büroohoone garaažis kasutada, kuna parkimiskohad ja/või sissepääs parklasse olid ehitustööliste poolt blokeeritud. Hageja oli sel ajal sunnitud oma sõidukid parkima tänaval või ümberkaudsetes tasulistes parklates. Hageja kulutas parkimise peale 210,32 eurot. Ehitustööde käigus kahjustati büroohoone garaažis parkinud hageja sõidukit Lexus NX200T, reg nr xxx. Hageja lasi kahjustuse kindlustusandjal kõrvaldada, kuid pidi sellega seoses tasuma omavastutuse summas 200 eurot. Kokku on hageja kahjunõude suuruseks 7 501,17 (1 152 + 1 000 + 4 938,85 + 210,32 + 200) eurot. Hagejal on seega kostja vastu kahju hüvitamise nõue summas 7 501,17 eurot.
13.Hageja on ekslikult 10.10.2018 ülesütlemisavalduses kolimiskulusid valesti arvestanud. Hageja on 10.10.2018 ülesütlemisavalduses toonud välja, et serveri ning kontori kolimise kulud olid kokku 5 075,71 eurot. Serveri kolimise kulud olid tegelikkuses 1 152 eurot ning kontori kolimise kulud olid 2 559,60 eurot ja 2 379,25 eurot, kokku 4 938,85 eurot. 10.10.2018 ülesütlemisavalduses sisaldunud viga kajastus ka 26.02.2018 tasaarvestamise avalduses ning 19.03.2018 nõudekirjas.
14.Kostja esitas hagejale täies ulatuses üüri arve 2017. a detsembri ja 2018. a jaanuari eest. Nagu eespool toodud, ei olnud hagejal kostja rikkumise tõttu võimalik üüriruume kasutada alates 22.12.2017 kuni üürilepingu lõppemiseni 10.01.2018. VÕS § 296 lg 1 kohaselt on hagejal õigus keelduda üüri ja kõrvalkulude tasumisest ajavahemiku eest, mil ta ei saanud üüriruume sihtotstarbeliselt kasutada kostja rikkumise tõttu. Kostja arve 2018. a jaanuari eest on alusetu ning seda hageja tasuma ei pea. Üürileping lõppes 10.01.2018 seisuga. Arve 2017 detsembri eest kuulub tasumisele vaid ajavahemiku 01.-21.12.2017 osas. Detsembrikuu viimase kümne päeva, s.o 22.-31.12.2017 eest hageja üüri tasuma ei pea, kuna hagejal ei olnud võimalik üüriruume selles esinevate puuduste tõttu kontorina kasutada. Detsembri eest esitatud üüriarve suurus oli 10 214,74 eurot + käibemaks. VÕS § 296 lg 1 kohaselt võib hageja keelduda selle tasumisest 3 954,10 (10 214,74 / 31 x 10 + 20% km) euro ulatuses.
15.Üüri tasumisest keeldumine VÕS § 296 lg 1 alusel on sisuliselt üüri alandamine nullini. Tegemist on hinna alandamise nõude eriliigiga, mille suhtes kohaldub ka VÕS § 112. Kostja esitas hagejale järgmise kuu üüriarveid eelmise kuu keskpaigas ning arvete tasumise tähtajaks oli 21 päeva. Hageja oli seega 2017 detsembrikuu üüriarve juba sama kuu alguses tasunud. Kuna üüripinna kasutamise takistuse tõttu 3 954,10 euro osas arve VÕS § 296 lg 1 kohaselt tasumisele ei kuulu, nõuab hageja kostjalt enammakstud summa tagastamist VÕS § 112 lg 3 alusel. Hagejal on seega kostja vastu enammakstud üüri tagastamise nõue summas 3 954,10 eurot.
16.Üürilepingu lõppemise seisuga oli hagejal üürilepingu alusel tasumata 2017 detsembrikuu kõrvalkulude arve. Hagejal oli VÕS § 296 lg 1 alusel õigus keelduda üüri ja kõrvalkulude tasumisest perioodi eest, mil hagejal ei olnud võimalik üüriruume kontoriruumidena kasutada. Nimetatud periood oli 22.-31.12.2017 ehk 10 päeva. Kostja esitas hagejale 2017 detsembri eest kõrvalkulude arve summas 3 628,25 eurot (sisaldab käibemaksu). VÕS § 296 lg 1 kohaselt on hagejal õigus keelduda sellest 1 170,40 (3 628,25 / 31 x 10) eurose osa tasumisest. Detsembrikuu kõrvalkulude eest pidi hageja seega kostjale tasuma 2 457,85 (3 628,25 –1 170,40) eurot.
17.Hageja viitas VÕS § 197 lõikele 1. Hageja esitas kostjale 26.02.2018 tasaarvestamise avalduse, milles tasaarvestas kostja nõude 2017 detsembrikuu kõrvalkulude osas oma nõuetega. Hageja leppetrahvi ja kahjunõue olid muutunud sissenõutavaks 10.01.2018 ülesütlemisavalduses toodud 14-päevase maksetähtaja saabumisel ehk 24.01.2018. 26.02.2018 tasaarvestamisavaldusega esitas hageja kostja vastu täiendavalt enammakstud üüri tagastamise nõude, mis muutus sissenõutavaks tasaarvestamisavalduse esitamisest.
18.Hagejal oli tasaarvestamisavalduse esitamise seisuga kostja vastu nõudeid kokku summas 38 273,41 (26 818,14 + 7 501,17 + 3 954,10) eurot. Tasaarvestamisavalduses oli ekslikult märgitud 37 258,27 eurot. Kostjal seevastu oli hageja vastu nõue summas 2 457,85 eurot. VÕS § 198 kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. Hageja tasaarvestas 26.02.2018 avaldusega kostja nõude oma nõudega. Tasaarvestamise tulemusel sai kostja nõue hageja nõudega täielikult tasaarvestatud. Peale tasaarvestamist kostjal hageja vastu üürilepingust tulenevad nõuded puuduvad. Hagejal on peale tasaarvestamist kostja vastu üürilepingust tulenevaid nõudeid summas 35 815,56 (37 258,27 -2 457,85) eurot (tasaarvestamisavalduses ekslikult märgitud 34 800,42 eurot).
19.Hageja viitas VÕS § 113 lõikele 1 ja lõikele 2. Hageja teavitas kostjat oma nõudest 26.02.2018 tasaarvestamise avaldusega. Kostja ei ole hageja nõuet käesoleva aja seisuga tasunud. Hagejal on õigus nõuda viivist alates 27.02.2018. Hagiavalduse esitamise päeva, s.o 02.05.2018 seisuga on kostja viivitanud hageja nõude tasumisega 65 päeva. Antud olukorraks ei ole üürilepingus kokku lepitud kindlas viivisemääras. Seega kohaldub seadusjärgne viivisemäär. Hagiavalduse esitamise päeva seisuga kuulub tasumisele viivis summas 510,25 (35 815,56 x 0,02% x 65) eurot. Hageja põhinõude ja viivisenõude summaks on seega 36 325,81 (35 815,56 + 510,25) eurot. Hageja palus kostjalt välja mõista ka edaspidi sissenõutavaks muutuva viivise seadusjärgses määras.
20.Hagiavalduse täienduses täpsustas hageja, et soovib edaspidi sissenõutavaks muutuva viivise väljamõistmist kotsjalt alates 03.05.2018 põhinõude summalt 35 815,56 eurolt seadusjärgses määras kuni põhinõude tasumiseni.
21.Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Ebaõige on kostja väide, et üürilepingus kokku lepitud leppetrahvi eesmärgiks oli katta kõik kahjud. Pooled ei ole selles kokku leppinud. Leppetrahvi eesmärk ja hageja kahju hüvitamise nõude eesmärk ei ole sama. Hageja kahjunõue tugineb kostja lepingurikkumisele, mitte üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele. Hageja on kandnud kulusid seetõttu, et kostja rikkus üürilepingut ning hageja ei saanud üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada. VÕS § 161 lg 2 kohaldamine oleks põhjendatud juhul, kui hageja kahjunõue oleks tekkinud otseselt üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel. Selliseid nõudeid hageja esitanud ei ole.
22.Ebaõige on kostja väide, et hageja oleks ise pidanud hankima serveritele korraliku jahutusseadme. Kostjal oli VÕS § 276 lg 1 kohaselt kohustus hoida üüripind kontoriruumidena kasutamiseks sobivas seisundis kogu üürilepingu kehtivuse ajal. Kontoriruumides hoitakse tavapäraselt arvuteid, printereid, servereid jm seadmed. Kontoriruumide sisekliima peab olema tagatud sellisena, et ruumides saaks töötada inimesed ning seal toimiksid kontoriseadmed. Kontoriseadmete kasutamine eeldab püsiva ja stabiilse elektritoite olemasolu. Kontoriruumidesse sobiva sisekliima ning elektritoite olemasolu peab tagama üürileandja, mitte üürnik.
23.Olukorras, kus ruumide ventilatsioonisüsteem ei tööta, tekib oht seadmete, eeskätt serverite ülekuumenemiseks. Kuna hageja serverid andsid ventilatsiooni puudumise ning kõrge temperatuuri tõttu korduvalt ülekuumenemise häireid, oli hageja sunnitud serverid üüripinnalt esimesel võimalusel ära kolima. Lisaks tekkis hagejal hirm, et olukorras, kus kõrvalruumides esineb mitmetes kohtades pidevaid veelekkeid lagedest, tekivad mingil hetkel lekked serverisuumis. Hageja ei soovinud riskida väärtusliku serveri kahjustumise või hävinemisega.
24.Enne üürilepingu rikkumist olid hageja serverid samas asukohas olnud aastaid ning ruumide ventilatsioon ja jahutus sobisid. Serverite ümberkolimine oli seega otseses põhjuslikus seoses ehitustööde tõttu üüripinnal ilmnenud puudustega. Jahutusseadme paigaldamine ei oleks tulemust andnud, kuna stabiilse elektritoite puudumisel ei saa jahutussüsteem toimida. Veekahjustuste riski ei oleks see välistanud. Kostja teadis, et hageja hoiab üüripinnal serverit ning pidi ette nägema, et hageja on sunnitud serveri mujale kolima. Kostjale pidi olema arusaadav, et kui kostja ei taga ruumide sihtotstarbelist kasutamist, tuleb hagejal serveri kolimisele kanda kulutusi.
25.Alusetu on kostja väide, et hagejal oli võimalik pidada koosolekuid üüritud ruumides. Koosolekuruumide üürimine samas hoones ei oleks probleeme kõrvaldanud, kuna ehitustööd hõlmasid kogu hoonet. Kostja teadis, milleks hageja üüripinda vajab. Üüripinnal asusid mh koosolekuruumid. Kostjale pidi ettenähtav olema, et üüripinnal puuduvad alternatiivsed koosolekuruumid ning seetõttu on hageja sunnitud kandma kulutusi. Kontori kolimise kulud olid sarnaselt serveri kolimise kuludega otseses põhjuslikus seoses üüripinna puudustega. Hageja ei

oleks oma kontorit enne 2018. a suvesse planeeritud kolimist ajutisele pinnale kolinud ning sellega seoses kandnud kulusid, kui kostja ei oleks üürilepingut rikkunud.

26.Ebaõige on kostja väide, et hageja ei teavitanud parkimiskohtade blokeerimisest. Hageja teavitas probleemidest ja pooled reguleerisid küsimust 10.10.2017 üürilepingu muudatuses. Kostja teadis, et parkimiskohti kasutavad hoones töötavad hageja töötajad, kes saabuvad tööpäeva alguses ning lahkuvad tööpäeva lõpus. Kostjale pidi olema arusaadav, et kui hageja töötajad ei saa ehitustööde tõttu parkimiskohtadele ligi, tuleb neil parkida sõidukeid ümberkaudsetesse tasulistesse parklatesse või parkimisaladele ning sellega kaasnev kulu tuleb kostjal hüvitada.
27.Alusetu on kostja väide, et seoses sõiduki kahjustamisega on hageja toime pannud kindlustuspettuse. Hageja on esitanud auto kahjustamise osas kahjuteate ning asjakohased tõendusmaterjalid kindlustusele (ERGO) ning saanud kindlustuselt otsuse, mille kohaselt auto kahjustamine loetakse kindlustusjuhtumiks ning selle remont hüvitatakse. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mille kohaselt juhtumi toimumise ajal garaažis ehitustöid ei toimunud või et autot oleks kahjustanud hageja või muu kolmas isik. Kahju pidi olema ettenähtav. Kui kostja teostas garaažis ehitustöid ajal, mil hageja töötajate autod olid sinna pargitud, pidi ta aru saama, et ehitustööde käigus võivad autod kahjustada saada ning nende kahjustuste parandamise kulud tuleb kostjal hüvitada. Kostja ei ole oma vastuväiteid tõendanud. Kostja ei ole väitnud, et ehitustegevuse tõttu hagejal probleeme ei olnud.
28.14.01.2019 seisukohtades selgitas hageja täpselt esinenud probleeme. Koheselt peale ehitustöödega alustamist hakkas tööajal levima ehitusmüra, mis häiris hageja tööd. Hageja pöördus lahenduse saamiseks 22.09.2017 kirjalikult kostja poole. Pooled pidasid seejärel läbirääkimisi ehitustööde teostamise tingimuste osas. Vali müra kostus hageja ruumidesse ka läbirääkimiste ajal: 26.09.2017 ja 27.09.2017 teavitasid hageja töötajad mürast hageja juhatuse liiget, 28.09.2017 e-kirjaga pöördus hageja kostja poole ning palus mürarikastest töödest hagejat ette teavitada. Üürilepingu 10.10.2017 kokkuleppe punktis 3 oli konkreetne kokkulepe ehitusmüra osas. Seega pooled möönsid müra olemasolu.
29.Kostja kokkulepet ei järginud ja müra jätkus. Hageja teavitas kostjat müra esinemisest 17.10.2017, 27.10.2017, 26.10.2017, 02.11.2017, 09.11.2017, 13.11.2017, 16.11.2017, 20.11.2017, 23.11.2017, 27.11.2017, 30.11.2017, 06.12.2017, 07.12.2017. 16.11.2017 ja 07.12.2017 tööajal esinenud müra jäädvustas hageja ka videole. Müra esinemist tööajal on korduvalt kostja möönnud. Kostja ei ole seejuures kordagi väitnud, et ta teavitas hagejat tööajal müra tekitamisest 10.10.2017 kokkuleppe kohaselt ette või et hageja väidetud kuupäevadel müraprobleemi ei esinenud.
30.22.09.2017 teavitas hageja kostja ventilatsiooniprobleemist. Samast probleemist teavitas hageja 25.09.2017. 10.10.2017 kokkuleppe punktis 4 leppisid pooled kokku kostja konkreetses kohustuses üüripinnal ventilatsiooni tagamiseks, kuid kostja kohustust ei täitnud. Hageja teavitas kostjat ventilatsiooni puudumisest 20.10.2017, 18.10.2017, 23.10.2017, 26.10.2017, 03.11.2017 ja 04.12.2017. Ebaõiged on kostja väited, et ta ehitas lisaventilatsiooni ja kõik probleemid said lahendatud. Hageja nõustus, et kostja korraldas 2017. aasta sügisel väljalülitatud üldventilatsiooni asendamise ajutise lahendusega, kuid see ei taganud nõuetekohast õhuvahetust. Ajutine ning ilma küttevõimaluseta ventilatsioonilahendus pumpas hageja üüripinnale õhku otse ehitusplatsilt ja hageja üüripinnale jõudis ajutise ventilatsiooni kaudu ehitustolmu ja -haisuga välistemperatuuril õhk. Ajutine ventilatsioonilahendus töötas vaid ühesuunaliselt, sest puudus üüripinnale sisse lastud halva õhu väljapuhe. Hageja üüripinna Rävala pst poolsed aknad ei olnud avatavad ning pooltes ruumides aknad puudusid.
31.Asjaolu, et kostja ventilatsiooniprobleeme ei kõrvaldanud, tõendas hageja X OÜ 23.11.2017 üüripinnal teostatud õhuhulkade mõõtmise tulemustega. Õhuvahetus hageja ruumides 23.11.2017 seisuga sisuliselt puudus. Sama tõendiga on tõendatud, et ajutine ventilatsioonilahendus ei taganud tavapärastele nõuetele vastavat ventilatsiooni hageja renditud ruumides. X OÜ tuvastas, et sissepuhke peakanalites olid temperatuurid vastavalt 20 C°, 7,50 C° ja 80 C°. Mõõtmine teostati novembrikuu lõpus ning see tähendab, et hageja ruumidesse jõudis reaalselt vaid välistemperatuuril õhk. Kostja ei taganud seega õhuvahetust ega temperatuuri.
32.Hageja kasutuses olid 8 parkimiskohta Rävala pst 2 büroohoone garaažis ja 5 kohta hoovis ning hageja tasus kostjale nende parkimiskohtade kasutusõiguse eest. Ehitustööde tõttu ei olnud hagejal võimalik perioodil 21-29.09.2017 garaažis asuvaid parkimiskohti kasutada. Kõik kostja väited, et ta hageja parkimiskohtade kasutamist ei takistanud on valed. Sellest, et 19.09.2017 kuni 22.09.2017 oli ehitustööde tõttu parkimiskohtade kasutamine takistatud, on kostja ise hagejat teavitanud. Reaalsuses oli garaaži sissesõit blokeeritud ka 25.09.2017-29.09.2017. Sellest teavitas hageja kostjat 28.09.2017 e-kirjaga.
33.25.10.2017 teavitas hageja kostjat elektrikatkestusest. Elektrikatkestused esinesid ka 27.10.2017 ja 28.10.2017 öösel, mille tulemusel lakkas töötamast hageja serveriruumi jahutussüsteem ning server kuumenes üle. Kostjal oli 10.10.2017 kokkuleppe punkti 4 alusel kohustus tagada serveriruumi jahutus. Kui serveriruum üle kuumenes, läks hageja töötaja kontorisse, avas serveriruumi uksed, millega taastas ruumis normaalse temperatuuri. Hageja töötaja tuvastas, et serveriruumi jahutusseade oli vooluvõrgust väljas ning jäädvustas olukorra video ja fotodega. Kostjat teavitati juhtunust. Samasugune katkestus toimus 28.10.2017 öösel, mil hageja server ei töötanud. Hageja teavitas kostjat. Hageja IT partner D koostas intsidendi kohta kirjaliku ülevaate ning andis hagejale soovituse server sobivamasse keskkonda ümber kolida, mida hageja tegigi. Elektrikatkestuste toimumist ei ole kostja eitanud.
34.Ehitustöödest tingitud haisust teavitas hageja kostjat 17.10.2017, 18.10.2017 ja 26.10.2017. 19.10.2017 ja 20.10.2017 levisid hageja üüripinnale hais ja ehitustolm, sellest teavitas hageja kostjat 20.10.2017 ja 27.10.2017. Probleem oli sedavõrd tõsine, et põhjustas kolmel hageja töötajal allergilisi reaktsioone. Ühele töötajale kutsuti kiirabi.
35.Ehitustöid alustati 2017. a sügisel, tööde raames paigaldati hoonele tellingud ning eemaldati hoone katus. Avatud katuse ning tellingute paigaldamise tõttu hoone konstruktsioonide tehtud pragude kaudu pääses vihmavesi pidevalt hoone konstruktsioonidesse. Vesi jõudis konstruktsioonide vahelt hageja üüriruumide lagedesse ning ruumides esines korduvalt ulatuslikke veelekkeid. Esimesed veelekked esinesid 10.10.2017 hageja üüripinna printerikoridoris ja kabinetis. Lekete tulemusel tekkisid veekahjustused üüripinna lagedel ja põrandatel. Hageja jäädvustas olukorra fotodega ning teavitas sellest koheselt kostjat. Hageja palus kostjal veekahjustused kõrvaldada 13.10.2017 ja 20.10.2017. Järgmised veelekked leidsid hageja üüripinnal aset 27.10.2017. Need lekked jäädvustas hageja fotodega ja videotega. Hageja teavitas leketest kostjat samal päeval. Ebaõiged on kostja väited, et ta kõrvaldas veelekete tagajärjed.
36.Järgmine suurem veeleke esines 02.-03.12.2017 nädalavahetusel. Esmaspäeval 04.12.2017, tööle tulles avastas hageja, et kabinetis on töökohtade ümbrus üle ujutatud, vaip on läbimärg ja haiseb. Hageja teavitas sellest koheselt kostjat ja jäädvustas olukorra fotodega. Veelekked jätkusid 06.12.2017-08.12.2017. Selleks ajaks esinesid veelekked juba üle kogu hageja üüripinna. Veelekete tulemusel olid kahjustunud hageja tööruumide põrandad, laed, töökohad. Märjad vaipkatted haisesid, veest läbiimbunud laest kukkus alla tükke. Hageja jäädvustas olukorra fotode ja videotega. Hageja teavitas olukorrast kostjat 08.12.2017.
37.Järgnevad veelekked esinesid 11.12.2017, 12.12.2017 ja 13.12.2017. Hageja esitatud videol hindavad remondimehed, et üüripinna lagi on vettinud ja hakkab alla kukkuma. Leke, mis kahjustab lage sellisel viisil, pidi olema tugev ja pidev. Kostja ei eita, et veelekked esinesid. Kostja ei suutnud veelekkeid ära hoida ega nende tagajärgi kõrvaldada. Seda, et kostja veelekkeid ja nende tagajärgi ei kõrvaldanud, kinnitavad hageja tehtud fotod, 06.01.2018 tehtud videod ja 10.01.2018 tehtud fotod. Ruumid olid ka 2018. a jaanuari alguse seisuga sisuliselt kasutuskõlbmatud.
38.Veelekked hõlmasid olulist osa hageja üüripinnast. 2017. a detsembrikuu seisuga olid täielikult veeleketega kaetud hageja nõupidamisteruumid ja nende ees olev fuajee, köök ja selle ees olev koridor, hageja töötajate tööruumid ja osa üldpinnast. Ainuüksi ulatuslikud veelekked kujutasid endas üüripinna olulist puudust ja kasutamise takistust.
39.Hageja leppetrahvinõude aluseks on 15.06.2001 sõlmitud üürilepingu p 6.3. Üürilepingu p 6.3 alusel on hagejal õigus nõuda kostjalt kolme kuu üüri summas leppetrahvi, kuna hageja ütles üürilepingu erakorraliselt üles kostja süül. Puudub vaidlus, et ülesütlemise põhjustas kostja poolt tellitud ehitustegevus. Ehitustööde tellimine ja teostamine oli kostja tahtlik tegevus. Hageja on leppetrahvinõude suurust tõendanud ning kostja ei ole seda vaidlustanud. Tegu on sanktsioneeriva trahvi ja mitte kokkuleppelise kahju nõudega. Kostja ei ole oma väiteid tõendanud.
40.Ajutisele üüripinnale kolimise tõttu pidi hageja kolimiskulusid kandma topelt: kõigepealt kolis hageja 2017. a detsembri lõpus Rävala pst 2 ruumidest Endla tn 16 ruumidesse ning 2018. a juunis kolis hageja Endla tn 16 ruumidest oma uuele üüripinnale aadressil Järvevana tee 7B , kandes sellega seoses kulusid summas 4529,60 eurot. Kui kostja rikkumisi poleks esinenud, poleks hageja esimest kolimist pidanud tegema. Hageja oleks saanud olla Rävala pst 2 üüripinnal kuni Järvevana tee 7B ruumide valmimiseni. Hageja ei nõua kostjalt Järvevana tee 7B ruumidesse kolimise kulude hüvitamist.
41.Hageja rentis asenduskoosolekuruume 14.11.2017 ja 07.12.2017. Hageja on tõendanud, et üüripinnal esines pidevalt probleeme ehitusmüra, ventilatsiooni, lekete jm mõjutustega, sh esinesid ehitusmüra ja ventilatsiooniprobleemid ka 14.11.2017 vahetult eelnenud päevadel. Olukorras, kus kostja oli korduvalt rikkunud 10.10.2017 kokkulepet ega teavitanud hagejat müra tekkimisest ja ventilatsiooni puudumisest ette, samuti kus üüriruumides esinesid kõrvaldamata veekahjustused 27.10.2017 esinenud veeleketest, ei olnud mõeldav, et hageja saanuks planeerida oma üüriruumides suuremaid aastalõpukoosolekuid, sh väliskülaliste osavõtul. Asenduspinna valikul lähtuti selle asukohast üüripinna lähedal.
42.Hageja on tõendanud, et tal oli õigus kasutada 8 parkimiskohta Rävala pst 2 büroohoone garaažis. Ehitustööde tõttu oli parkimiskohtadele ligipääs perioodil 21-29.09.2017 takistatud. Hageja on esitanud parkimiskulude väljavõtte, kust nähtub, et perioodil 21-29.09.2017 on 7 hageja töötajat parkinud oma autod tänavale või tasulistele parkimisaladele. Väljavõttega on tõendatud pargitud sõidukite arv ja registreerimisnumbrid, sõidukite kasutajate andmed, parkimise kuupäevad ja kestvused ning parkimiskulu suurus. Üks hageja sõidukitest, mis oli pargitud büroohoone garaaži, sai 14.09.2017 kahjustada. Hageja tasus auto paranduskulud summas 808,64 eurot. Hageja teatas juhtumist oma kindlustusandjale, kes tegi kindlustusjuhtumi osas hüvitisotsuse. Hüvitisotsuse kohaselt hüvitas kindlustusandja hagejale 808,64 euro suurusest paranduskulust 608,64 euro osa, hageja kanda jäi omavastutus summas 200 eurot. Kuna garaažis liikusid pidevalt ehitusmehed, seal hoiustati töövahendeid ja teostati ehitustöid, sai auto kahjustamise põhjuseks olla eelkõige kostja tellitud ehitustegevus. Selle seisukohaga on nõustunud hageja kindlustusandja. Kuna hageja sõiduk sai garaažis parkimise ajal kahjustada, ei olnud parkimiskoht järelikult sõiduki parkimiseks sobivas seisundis.
43.09.05.2019 seisukohtades viitas hageja, et ta kasutas OÜ X teenuseid kokku kuuel korral. 03.03.2016 kasutati ruume koosolekuks edasimüüjate esindajatega. 20.04.2017 kasutati samuti ruume koosolekuks edasimüüjate esindajatega. 14.11.2017 oli koosolek hageja emaettevõtte töötajatega. 16.11.2017 oli kohtumine ja bankett Läti edasimüüjate esindajatega. 07.12.2017 oli koosolek hageja emaettevõtte töötajatega. 29.05.2018 oli hageja ettevõttesisene koosolek regiooni juhtkonnaga. OÜ X esitatud andmetest nähtub, et hageja on teenuseid kasutanud kuus korda kolme aasta jooksul ebaregulaarsetel aegadel. Seejuures on hageja ettevõttesiseste koosolekute pidamiseks ruume rentinud vaid kolmel korral. Esitatud andmetest ei järeldu, et igapäevaste koosolekute pidamine X ruumides oleks olnud hageja tavapärane praktika ja et ruume kasutati regulaarselt.
44.14.11.2017 ja 07.12.2017 rentis hageja X koosolekuruume põhjusel, et kostjalt üüritud Rävala 2 üüripinnal ei olnud sel ajal võimalik koosolekuid pidada. Nimetatud koosolekutel osalesid külalised hageja emaettevõttest ning nende külaliste kutsumine üüripinnale, kus esinesid veelekked ja ventilatsiooniprobleemid, ei olnud mõeldav. 29.05.2018 rentis hageja OÜ-lt Swissoteli Estonia koosolekuruumi põhjusel, et hageja toonasel asenduskontoripinnal Endla 16 puudus kogu regiooni juhtkonna võõrustamiseks piisavalt suur koosolekuruum. Hageja osundas, et nõuab kostjalt ruumide rendihinna (500 eurot korra eest) hüvitamist, mitte muude kulude hüvitamist.

KOSTJA VASTUVÄITED

45.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja nõustus, et ta oli sõlminud hagejaga 15.06.2001 üürilepingu. 21. septembril 2016 väljastati kostjale ehitusluba, mille kohaselt oli kostjal õigus hoonet rekonstrueerida, laiendada ja olemasolevaid hoone eriosade süsteeme muuta või asendada. Ehitusloas loetletud töödest puudutas hagejat vaid küttesüsteemi ning jäigastusseina ehitus, millest hagejat informeeriti. Muud ehitustööd puudutasid hagejat vaid kaudselt. Hagejal puudus alus üürilepingut üles öelda. Leping kehtis kuni tähtaja lõppemiseni 01.08.2018.
46.Kostja viitas VÕS §-le 283. Hagejal oli kohustus taluda kapitaalremonti. Isegi lepingu objekti kasutamise võimatus ei anna üürnikule õigust üürilepingut üles öelda. Üürniku õiguskaitsevahendid piirduvad üüri alandamise ning kahju hüvitamise õigusega. Üürilepingu objektiks olnud hoone oli püstitatud 1997. a ning toona oli hoone küttesüsteem lahendatud elektrikütte baasil. Kuivõrd hoone küttesüsteem oli 20 kasutusaasta jooksul amortiseerunud ja muutunud ebaefektiivseks, oli kostja sisuliselt kohustatud kogu süsteemi välja vahetama. Investeering oli üürnike huvides, aidates neid küttekulusid kokku hoida.
47.Kostja ei võtnud kapitaalremondi tegemise otsust kergekäeliselt ja sellele eelnesid mitmed uuringud. Kostja leidis, et tal oli kohustus küttesüsteemi renoveerida. Kohustus hoida hoone tehnosüsteeme korras sisaldus üürilepingu punktis 7.3. Järelikult on ilmne, et üürileandja pidi hoonet korras hoidma ning üürnik pidi töid taluma ja vastupidi hageja seisukoht on ebaõige. Enim müra tekitavaks tööks oli hoone konstruktsioonidesse avade puurimine küttesüsteemi vahetuseks, aga need tehti samas ära töövälisel ajal. Samuti põhjustas müra fassaadi renoveerimine, mille osas ei saanud mõistlikult eeldada, et töö tulnuks ära teha öösel ja nädalavahetustel. Hageja otsis põhjendamatult võimalust lõpetada pooltevaheline üürileping ennetähtaegselt. Teistel kostja üürnikel probleeme ei esinenud.
48.Ebaõige on hageja väide, et ehitustööde tõttu oli tema majandustegevus tugevalt häiritud, sest hageja ei ole kliente teenindav ettevõte. Hageja väide on tõendamata. Hagejat segavaid töid ei tehtud tööajal. Väited ebameeldivate lõhnade kohta on ebausutavad. Hageja ümber kolitud serveriruum jäi sama hoone viiendale korrusele ja töötas kogu ehitustegevuse ajal. Hageja väited on ainetud. Hageja otsustas pärast 01.08.2017 üürilepingut enam mitte pikendada. Ehitustööde

käigus asus hageja kostjat survestama. Kostja tegi täiendavaid kulutusi, et tagada hageja vara turvalisus, kuigi tal selliseid kohustusi ei olnud. Hageja asus otsima ettekäändeid pretensioonide esitamiseks.

49.Hageja e-kirjad ei tõenda puuduste olemasolu. Kostja ei ole tajunud sellist vee läbijooksu, mida hageja väitis olevat toimunud 08.12.2017. Hageja esitatud videotel kestavad läbijooksud väga lühikest aega. Kostja kõrvaldas tagajärjed ja läbijooksu pidi hageja üürnikuna taluma. 08.12.2017 läbijooks ei andnud hagejale alust üürilepingu ülesütlemiseks. Üürilepingu ülesütlemiseks puudusid materiaalsed eeldused. Hageja enda käitumise tõttu ehk seoses tema nõudega ehitada ajutine vahesein lükkus tööde teostamine 23.09.2017 edasi kuni 13.10.2017. Selle tõttu lükkus edasi katuse eemaldamine ja ajutise katte paigaldamine. Katuse eemaldamise ajaks oli kätte jõudnud sadude periood. Enne katuse veekindlaks muutumist esinesid tõepoolest mõned lekked, mille eest on vastutav hageja. Ainus suurem läbijooks võis toimuda 08.12.2017, kuid seda pidi hageja taluma. Seoses veeleketega ei lubanud hageja küttesüsteemi paigaldajaid surveproovi teostamise ajaks oma ruumidesse. Eeltoodu tõttu ei avastatud õigeaegselt ühe radiaatori leket.
50.Ventilatsiooni osas 23.11.2017 teostatud mõõtmistulemused esitati kostjale alles koos 09.01.2018 avaldusega. 27.11.2017 esitatud tasaarvestuse avalduses ei maininud hageja ventilatsiooniprobleeme. 06.12.2017 kuni 08.12.2017 saadetud e-kirjades, mis puudutasid ehitusmüra, ventilatsiooniprobleeme hageja ei maininud. Kostja leidis, et järelikult isegi juhul, kui varem probleem esines, sai see kõrvaldatud, mida tõendab pretensioonide puudumine. 09.01.2018 oli möödas mõistlik aeg puudusele tuginemiseks.
51.Kostjal puuduvad andmed selle kohta, kus X OÜ mõõtmised teostas. Heaks tavaks oleks olnud see, et kostja oleks pidanud viibima mõõtmiste juures. Kui puudused leiti, oleks pidanud sellest koheselt teavitama üürileandjat, kes oleks saanud veenduda probleemi olemasolus ja oleks saanud seda kõrvaldada. Lepingust taganemine ilma täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud. Lisaks oli hagejal üürnikuna talumise kohustus.
52.Haisu kuskil mujal majas ei tajutud ja seda ei ole hageja tõendanud. Isegi kui see esines, oli üürnikul talumiskohustus. Ehitada ei ole võimalik ilma mistahes kaasmõjudeta, sh müra, tolmu ja tekkivate lõhnadeta. Elektrisüsteemi osas esitas hageja kostjale alusetuid etteheiteid. Nimelt on üürnik viimase 16 aasta jooksul korduvalt laienenud teise korruse ruumides. Kui kostja varasemalt ka tegi elektritöid, olid need hageja poolt üle vaadatud ja aktsepteeritud. 25. jaanuari 2007 üürilepingu muudatusest nähtuvalt teostas töid hageja omal kulul ning enda valitud ehitusettevõtjatega.
53.Kokkuvõttes leidis kostja, et hagejal puudus alus üürilepingut üles öelda, sest kui puudused ka eksisteerisid, olid need hõlmatud üürniku talumiskohustusega. Kostja viitas VÕS § 196 lõikele 2. Lepingu oleks saanud üles öelda pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Hageja ei ole tõendanud, et seisuga 09.01.2018 varasemalt viidatud probleemid endiselt esinesid. Kui puudused ka esinesid, esitas hageja ülesütlemisavalduse hilinemisega. Viimased pretensioonid esitati 2017. a detsembri alguses, aga ülesütlemisavaldus alles kuu aega hiljem.
54.Kostja leidis, et kuna hagejal puudusid ülesütlemiseks materiaalsed eeldused, on ülesütlemise avaldus tühine ja sellel puuduvad õiguslikud tagajärjed. Pooltevaheline leping on kehtiv ja täitmiseks kohustuslik kuni 01.08.2019 kooskõlas punktiga 3.1. Hageja ei ole üüri enam maksnud, tal on võlgnevus. Hageja tasaarvestuse avaldused on ainetud.
55.Hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt leppetrahvi, sest kostja ei ole lepingut rikkunud. Kostjal puudub süü selles, et ta täidab seadusjärgset kohustust hoone renoveerimisel. Hoone omanik on

kohustatud hoonet renoveerida ja üürnik peab remonditöid seaduse alusel taluma. Hagejal puudub õigus nõuda kahju, sest lepingus toodud leppetrahvi eesmärgiks on katta kahjud, mis tulenevad lepingu ennetähtaegsest ülesütlemisest. Väidetav leppetrahvi nõue 26 818,14 eurot ületab ja katab kahju nõuet 7501,17 eurot.

56.Kostja pidas ebaselgeks, kuidas saab kahju nõude koosseisu kuuluda käibemaks, kui hageja on käibemaksukohuslane (EE100145153). Kahjunõue serveri kolimise kulude osas 1152 eurot on alusetu, sest kostja ei tekitanud serverile ohtu ning põhjus kolimiseks puudus. Ühe häire tõttu serveri kolimine oli ülereageerimine. Hageja oleks pidanud ostma endale korraliku jahutusseadme ja seda hooldama, et tagada serveri häireteta töö. Arve kuupäev viitab sellele, et tegemist ei olnud serveri kolimisega, vaid hageja üldise ärakolimisega detsembris.
57.Ruumide rendikulude nõue 1000 eurot on alusetu, sest koosolekuid oli võimalik pidada üüritud ruumides. Rävala pst 2 hoones tegutses samal ajal kolm esinduslikku notaribürood. Kuna üürileping oli kehtiv, on alusetu kolimise kulude nõue summas 4938,85 eurot. Parkimiskulude nõue 210,32 eurot on alusetu, sest parkimiskohtade kasutamine ei olnud takistatud. Kui esinenuks mõni pikemat ootamist eeldav takistus, tulnuks kostjat koheselt probleemist teavitada. Hageja ei ole tõendanud, kus sõidukeid pargiti.
58.Kostja pidas täiesti alustuks kindlustuse omavastutuse nõuet 200 eurot. Kostja leidis, et tegu on kindlustuspettusega. Garaažis ei saanud sõiduk kahjustada, sest sellel ajal ei toimunud garaažis ühtegi ehitustööd. Seega on kindlustusandjale avaldatud ebaõiget informatsiooni.
59.15.02.2019 seisukohtades leidis kostja, et hageja asus koheselt pärast uue kokkuleppe sõlmimist otsima teist üüripinda. Lühikeseks perioodiks uue pinna leidmiseks pidi kuluma nädalaid. Hageja on ise esitanud tõendi, mille kohaselt leidis ta uue üüripinna juba 17.11.2017 ja alustas sinna kolimist 15.12.2017. Hageja tegevus oli ette planeeritud. Ülesütlemise avalduse kehtivuse hindamisel tuleb arvestada neid põhjendusi, mis on avalduses toodud. Hageja nõudmisel sõlmis kostja temaga 10.10.2017 kokkuleppe, mis muutis kostja jaoks tööd kallimaks, mistõttu ei olnud hageja käitumine heauskne. Vastutulekuna pidi hageja aktsepteerima hoones tööde tegemist. Asjaolu, et tööde tegemises lepiti otseselt kokku, kõrvaldab vajaduse analüüsida, kas tehtavad tööd liigituksid VÕS § 283 lg või VÕS § 284 lg 1 osundatud tööde alla. Kokkuleppe alusel oli hagejal vaieldamatu ja kõrgem talumiskohustus. Kuna kostja täitis 10.10.2017 kokkulepet, pidi seda täitma ka hageja.
60.Hageja heitis kostjale ülesütlemise avalduses ette, et kostja ei täitnud 10.10.2017 kokkulepet, sest ei vältinud müra ega taganud ventilatsiooni. 10.10.2017 kokkulepe ei välistanud müra, vaid nägi ette kohustuse teavitada sellest ette. Kostja korraldas mürarikaste tööde tegemise töövälisel ajal. Ette heidetav oleks olnud müra mittelõpetamine juhul, kui hageja seda nõudis. Hageja etteheited ülesütlemise avalduse on alusetud. Peamiselt viidatud liftist tingitud mürale. Kostja nõustus, et ehitustöödeks oli paigaldatud hoone välisseinale lift, kuid see ei takitanud ülemäärast müra. Lisaks heideti ette ajutist müra, mille osas on hageja viidanud 13-le korrale. Hageja ekirjad ei tõenda, millise intensiivsuse või kestvusega müra oli. Helisid võivad inimesed tajuda subjektiivselt.
61.Hageja esitatud videod ei tõenda 10.10.2017 kokkuleppe rikkumist. 16.11.2017 videos ütleb selle salvestanud isik rahuliku häälega ja ilma „mürast“ üle karjumise vajaduseta kellaaja, millal video on tehtud. Kui inimene ilma igasuguse pingutuseta ütleb kellaaja, tõendab see, et ülemäärast müra ruumides ei olnud. T. O. e-kirjas nõuti müra lõpetamist 10 minuti jooksul. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et müra tekitamist ei oleks lõpetatud. 16.11.2017 ehituspäevikus on märgitud, et liftišahti lae lammutustööd peatati valju müra tõttu koos viitega hagejale. Seega peatati tööd 2 minuti jooksul.
62.07.12.2017 videost kostub kahe inimese normaalsel (või isegi pigem vaiksel) tugevusel peetav vestlus. Järelikult analoogselt eeltooduga ei saanud helifoon ruumides ületada 80 dB, sest muidu tulnuks sellest üle karjuda. Hageja on mürast 07. detsembril 2017. kell 12:38 teavitanud ja ta ei väida, et pärast seda oleks müra tekitamine jätkunud. Muid juhtumeid müra esinemisest salvestatud ei ole, mis tõendab müra puudumist.
63.26.10.2017 kell 9:17 teavitas hageja töötaja T. O. kostja ehitajat A. V. tugevast mürast ja palus see lõpetada. Koheselt kell 09:46 A. V. vastas ja teatas tööde lõpetamisest. Hageja teatas mürast 13.11.2017 e-kirjaga kell 13:12. 13.11.2017 ehituspäeviku p 18 kohaselt lõpetati kell 13.30 tööd valju müra tõtu. Hageja esitas 20.11.2017 kell 09:21 e-kirja müra kohta. 20.11.2017 ehituspäeviku punktist 16 nähtub, et montaažitööd peatati hageja tõttu kell 09:30. Kostja täitis kokkulepet. Viimase pretensiooni esitas hageja 07.12.2017 ning seega oli ülesütlemise avaldus esitatud hilinemisega.
64.Erinevalt teistest üürnikest ehitas kostja hagejale ajutise ventilatsiooni. Kostja viitas 10.10.2017 kokkuleppe punktile 4. Ebaõige on hageja väide, et üüripinna ruumides puudus õhu väljatõmme. Ajutine ventilatsioon ehitati lihtsalt, kuid toimivalt: sissepuhe ruumidesse tagati ventilatsiooniagregaadiga ning äratõmme vabavoolsena. Ventilatsioon ei pea olema sundventilatsioon. X OÜ dokumendis tehtud viide väljatõmbe puudumise kohta ei tähendanud mitte seda, et õhk ei pääsenud välja, vaid seda, et see ei toimunud agregaadi jõul. Pooled ei leppinud kokku, et kostja pidi tagama soojusvahetiga ventilatsiooni. Vabariigi Valituse 08. detsembri 1999 määruse nr 377 „Töötervishoiu ja tööohutuse nõuded ehituses“ §-s 13 on sätestatud, et töötamiskohtades peab olema tagatud varustatus värske õhuga. Soojusvahetiga ventilatsioon ei ole kohustuslik nõue. Ruumidesse puhus värske õhk ja ruumide temperatuur tagati radiaatoritega.
65.Kuna pooled sõlmisid kokkuleppe 10.10.2017, ei ole asjakohased hageja viited ventilatsiooni probleemidele 22.09.2017 ja 25.09.2017. Isegi kui nendel päevadel olid ventilatsioonikatkestused, olid need seotud ettevalmistavate töödega ja hageja pidi töid taluma. Pärast 10.10.2017 kokkuleppe sõlmimist suudab hageja esile tuua etteheited vaid kuue episoodi osas, millest 4 jäävad perioodi 18.10.2017 kuni 26.10.2017. Lisaks palus hageja ise ventilatsiooni välja lülitada, kui katusel metalli lõiketöid tehakse. Novembris 2017 esines ventilatsiooni probleem vaid ühel korral ehk 03.11.2017, kui ventilatsioon oli välja lülitatud. Seejärel möödus terve kuu probleemideta kuni 04.12.2017 pretensioonini. 04.12.2017 ei olnud probleemiks see, et ventilatsioon ei töötanud, vaid see, et puhus külma õhku.
66.Hageja ei hoiatanud kostjat ette, et kavatseb lepingu üles öelda. Kostja leidis, et ventilatsiooniprobleem oli otsitud. Ülesütlemine toimus kaks kuud pärast viimast pretensiooni. Hageja ei saanud tugineda VÕS §-le 279 ja §-le 314. Üüripind oli kasutatav. Lisaks oli hagejal 10.10.2017 kokkuleppe järgi kõrgendatud talumiskohustus.
67.Pooled ei olnud kokku leppinud, et kostja pidi hagejat ette hoiatama haisu levimisest. Haisu levimise väited on tõendamata. Metalli lõikumise tööde ajaks suleti ventilatsioon. Hageja on esile toonud vaid kolm episoodi. Kaks nendest olid 17.10.2017 ja 18.10.2017 ehk nädal pärast kokkuleppe sõlmimist. A. V. reageeris T. O. pöördumisele ja tööd viidi üle teise kohta. 26.10.2017 selgitas A. V. vastuseks T. O. pöördumisele, et hoovipoolne ventilatsioon oli tolmuse töö tõttu välja lülitatud, kuid see lülitatakse peatselt sisse. Hageja väited töötajatel tervisekahjustuste tekkimise kohta on tõendamata ja ebausutavad. Ülesütlemine toimus kaks ja pool kuud pärast hageja viimast pretensiooni 27.10.2017.
68.Ülesütlemisavalduses on hageja viidanud ka veeleketele. Fotod on aga tehtud samadest kohtadest erinevate nurkade alt. Kuupäevad on fotodele hiljem lisatud ja nende järgi ei ole võimalik usaldusväärselt tuvastada, millal fotod on tehtud. Kahjunõudeid seoses veeleketega

esitatud ei ole, mistõttu ei ole väited usutavad. Tavapäraselt kaasnevad kohtu menetlusse jõudvate veeleketega kahjunõuded. Antud juhul ei ole veekahjusid saanud ei mööbel ega tehnika, sisustusele tekitatud kahjud on kõik jäänud kostja kanda.

69.Hageja büroopinnal oli suures osas ripplagi, kus kasutatud plaadid ei olnud niiskuskindlad. Tegemist on mh heliisolatsiooni eesmärgil kihilise paberilaadse materjaliga, mis ei talunud niiskust ega vett, kuid plaadid olid hõlpsasti vahetavad. Hageja büroopind oli suures osas kaetud vaibaga. Väike kogus vett jätab vaibale laiali imbudes mulje suuremast veekogusest. Kuna hageja ei lasknud sisse ehitustöötajaid surveproovi tegemiseks, vastutab ta ise tagajärgede eest.
70.Hageja väitis, et esimesed veelekked olid 10.10.2017 printerikoridoris ja kabinetis. Hageja esitatud fotodelt nähtub, et põrand oli märg, selle kõrval oli laeplaadi tükk. Lekke asukohana on tuvastav konverentsiruumi kõrval asuv koridor. Ülejäänud fotodel on pildistatud sama kohta või ei ole fotode asukoht arusaadav. Seega sai 10.10.2017 kahjustada väga väike osa pinnast ehk kaks laeplaati, mis ehitaja poolt mõistliku aja jooksul välja vahetati. Kaks kahjustatud laeplaati ei saanud hageja tööd segada. Hageja ei ole väitnud, et printerid oleksid kahjustada saanud. Veeleke oli marginaalne. Lisaks allkirjastasid pooled samal päeval kokkuleppe, kus hageja ei pidanud vajalikuks veeleketega seonduvat reguleerida.
71.Hageja väitis, et järgmised veelekked toimusid 27.10.2017. Kahelt hageja fotolt ei ole võimalik tuvastada, kus on need tehtud. Kahelt fotolt on nähtav õrn tilkumine laest. Ühelt fotolt on nähtav ära võetud laeplaat. Kostja leidis, et veeleke oli järelikult koridoris ega saanud hageja tööd segada. Asenduspinda hageja saada ei soovinud. Alusetud on hageja etteheited, et kostja ei kõrvaldanud tagajärgi. Isegi siis, kui need väited oleksid põhjendatud, ei saaks nelja laeplaadi vahetamata jätmine õigustada lepingu ülesütlemist.
72.Hageja väidete kohaselt oli järgmine veeleke 02.12.2017 kni 03.12.2017 nädalavahetusel. Fotodelt on näha tuvastamata kabinet, kus on põrand märg. Lagi ei ole saanud kahjustada, sest vesi tuli radiaatoritest. Hoones toimus küttesüsteemi vahetus ja paigaldati uued radiaatorid. Paigaldamisele järgnes survestamine ja hageja ei lubanud tulla radiaatoreid kontrollima. Hageja vastutas ise tagajärgede eest.
73.Järgmised veelekked oli hageja väidete kohaselt 06.12.2017 kuni 08.12.2017. Hageja fotodest nähtub, et nõupidamiste ruumi nr 221 põrand oli veidi märg. Videost nähtub õrn veeleke. Fotodest nähtub, et sama ruumi laes olid veetilgad. Muus osas ei ole võimalik tuvastada, kus fotod tehtud on. Näha on veel õrna veeleket ruumi nr 221 kõrval asuvas koridoris. Büroo- ja kontoritehnika kahjustada ei saanud. Fotodelt nähtub ka veeimur ja koristamine, mis tõendab, et ehitaja asus kahjustusi kõrvaldama. Kabinetist tehtud fotost nähtub, et märg oli põrand ja videost nähtub, et vett tilgub radiaatorist.
74.Kostja leidis fotodele tuginedes, et veelekked ei esinenud üle terve kontori, vaid olid ruumis nr 221, selle mõlemale poole jäävates koridorides ja veidi köögis. Sisuliselt olid veelekked neljas kohas. Kahjustada sai umbes 10 laeplaati. Põrand võis olla märg kuuel kuni kaheksal ruutmeetril. Hageja kontor laius samas enam kui 800 ruutmeetrisel pinnal läbi terve hoone teise korruse. Ehk siis veeleketega hõlmatud osa oli vähem kui 1% kogu kontori pinnast. Ruumis 204 olnud veeleke tulenes radiaatoritest. Veelekke põhjustas hageja, kes ei lasknud kostja ehitajat oma ruumidesse erinevalt teistest üürnikest.
75.Kostja leidis, et kuigi mõningaid veelekkeid esines, ei esinenud neid sellises mahus, mis oleks hagejale andnud õiguse üürileping üles öelda. Kümmekond puuduvat laeplaati või mõned ruutmeetrid märga põrandat ei olnud selliseks takistuseks, mis ei võimaldanud kasutada 818,1 m2 suurust kontorit. Objektiivne alus lepingu ülesütlemiseks puudus. Hageja fotodest ja videotest

nähtub, et veelekete tõttu tuli vahetada vaid mõned laeplaadid ning kuivatada põrandad. Ruumid ei olnud kasutuskõlbmatud.

76.Parkimiskohtade blokeerimisele või elektrikatkestustele ülesütlemise avalduses ei tuginetud. Hageja kahju nõudele summas 210,32 eurot vaidles kostja vastu. Hageja esitatud Exceli tabel ei tõenda, et sõidukeid ei olnud võimalik parklasse parkida, vaid tuli viia mujale ning kanda sellega seoses kulu. Kostja nõustus, et ta palus neljal päeval sõidukeid garaažis mitte parkida, kuid hageja ei ole märkinud, et tal oleks sellega seoses kulu tekkinud. Palve garaažis mitte parkida oli seotud üürniku talumiskohustusega ja selle eest ei saa ta kahju nõuda. Maksimaalne ja proportsionaalne õiguskaitsevahend oleks olnud hinna alandamine.
77.Hageja kahju nõue seoses serveri kolimisega on alusetu. 25.10.2017 esines hagejal küll elektrikatkestus, aga see oli hageja siseprobleem, sest hageja enda kilbis oli kaitse väljas, mille ehitaja sisse lülitas. Juhuslikke ja kooskõlastamata elektrikatkestusi ei olnud, mistõttu kostja ei nõustunud, et elektrikatkestused esinesid ka 27.10.2017 ja 28.10.2017 öösel. Hageja IT partneri D tõendist võib järeldada, et hageja ruumides ei töötanud konditsioneer. Miks see ei töötanud, tõenditest ei nähtu. Konditsioneer oli hageja paigaldatud ja selle toimimise eest kostja ei vastuta. Serveri jahutuse sai kostja tagada vaid seeläbi, et ta tagas elektriühenduse olemasolu.
78.D kirjast ei tulene, et jahutusseade oli vooluvõrgust väljas, vaid et see oli lakanud töötamast. Kostjal puudus juurdepääs serveriruumi ning kostja ei saanud jahutusseadet vooluvõrgust välja võtta. Kostja ei vastuta hageja otsuse eest server ära kolida. Hageja oleks pidanud ostma endale korraliku jahutusseadme ja oleks pidanud seda hooldama.
79.Kostja viitas, et kuigi hageja sõlmis väidetavalt üürilepingu ajutise pinna kasutamiseks aadressil Endla tn 16 19.12.2017, oli lepingus punkt 4, mille kohaselt kuulus pinna koosseisu mööbel, mis pinnal seisuga 17.11.2017 ülevaatuse ajal oli. Järelikult vaatas hageja selle pinna üle juba 17.11.2017. Üürilepingu ülesütlemine ei olnud järelikult tingitud sellest, et pinda ei saanud alates 2017. a detsembrist kasutada. 17.11.2017 seisuga oli toimunud vaid üks veeleke.
80.Hageja ei nõua kostjalt Järvevana tee 7B ruumidesse kolimise kulude hüvitamist summas 4529,60 eurot, vaid Endla tn 16 ajutisele üüripinnale kolimise kulude hüvitamist summas 4 938,85 eurot. Summad erinevad 409,25 euro võrra. Kui kostja tõepoolest vastutaks topelt kolimise eest, siis vastutaks ta üksnes ulatuses, mille võrra hageja kandis Endla tänavale kolimise tõttu suuremat kulu.
81.Koosolekute pidamiseks asendusruumide rentimise kulu nõue on alusetu. Hageja palus 02.11.2017 kirjaga lõpetada puurimise ning hageja ei ole tõendanud, et puurimist ei lõpetatud. Nädal aega hiljem koosoleku korraldamine väljaspool üüripinda ei olnud põhjendatud. Hageja väitis, et 03.11.2017 ei töötanud ventilatsioon, kuid hageja ei ole tõendanud, et ventilatsioon ei töötanud ka nädal aega hiljem. Hageja viited mürale on tõendamata ja veelekkeid asendusruumide kasutamise ajal ei olnud. Hageja kasutab tavapäraselt hotelli mõnede külalistega kohtumiseks.
82.30.08.2019 seisukohtades leidis kostja, et lepingu punkti 6.1. kohaselt pidi üürnik lepingu ülesütlemisest ette teatama ühe kalendrikuu, kuid hageja ei teatanud 09.01.2018 avaldusega ette isegi mitte 24 tundi, sest soovis ruumid üle anda 10.01.2018 kell 17.00. Lepingus toodud ülesütlemise tähtaeg ei oleks kohaldunud vaid juhul, kui puudus oleks asja kasutamist välistanud või takistanud olulisel määral. Isegi kui hageja väited on põhjendatud, on ta pidanud kogu perioodi vältel vaid kahel korral pidanud rentima asendusruume hotellis. Hageja ei järginud ette teatamise tähtaega.
83.Kostja leidis, et asendusruume koosolekute pidamiseks kasutas hageja suhteliselt tihti. Hageja ei ole tõendanud, et 14.11.2017 ja 07.12.2017 olid tal külalised emaettevõttest. Hageja ei ole tõendanud, et ajal, mil ta asendusruume kasutas, esines üüripinnal probleeme.

KOSTJA VASTUHAGI

84.Kostja esitas hageja vastu vastuhagi. Üürilepingu punktide 2.1, 2.2 ja 2.3 järgi pidi hageja tasuma üüri jooksva kuu 5. kuupäevaks ja kõrvalkulusid 10 päeva jooksul alates arve esitamisest. Lepingu punkti 2.4 alusel kohustus hageja tasuma viivist maksmisega viivitamise korral 0,1% tasuma summalt päevas. Hageja on alusetult leidnud, et alates 22. detsembrist 2017 ei kuulu üürileping täitmisele. Hageja ei ole alusetult alates sellest perioodist üürileandjale tasunud üüri ega ka kõrvalkulusid. 09. jaanuaril 2018 ülesütlemisavaldusel puudusid õiguslikud tagajärjed. Kostja esitas vastuhagi üüri, kõrvalkulude ja viivise nõudes.
85.Vastuhagi esitamise seisuga on sissenõutavaks muutunud põhivõlgnevuse summa (so on siis üüri ja kõrvalkulude summa) kokku 86 115,13 eurot. Kostja arvestas juunikuu üüri, mis muutus sissenõutavaks 05. juunil 2018, põhivõlgnevuse hulka. Kostja palus hagejalt põhivõlgnevusena välja mõista 98 694,83 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivisena 7888,82 eurot. Alates 02.06.2018 palus kostja hagejalt välja mõista sissenõutavaks muutuva viivise 0,1% sissenõutavalt summalt.
86.01.11.2018 täiendas kostja vastuhagi nõuet. Kuna hagejal puudus alus leping üles öelda, kehtis see kuni tähtaja lõppemiseni 01.08.2018. Kostja palus hagejalt põhinõudena välja mõista 119 037,74 eurot. Seisuga 31.10.2018 sissenõutavaks muutuva viivisena palus kostja hagejalt välja mõista 25 122,19 eurot. Kostja esitas üüri ja kõrvalkulude arved ning viivise arvestuse. Kostja palus hagejalt välja mõista sissenõutavaks muutuva viivise alates 01.11.2018 põhinõude summalt 119 037,74 eurolt määraga 0,1% päevas kuni põhinõude täieliku tasumiseni.
87.Menetluskuludena palus kostja hagi ja vastuhagi menetlemisel välja mõista riigilõivu ja õigusabikulud. Riigilõivu tasus kostja kokku summas 1800 eurot, millest 01.06.2018 tasuti 1500 eurot ning 01.11.2018 300 eurot. Õigusabi osutati kostjale kokku 89 tunni ja 36 minuti ulatuses hinnaga 150 eurot tunnis ehk kokku 13 440 euro eest. Kostja palus kulud välja mõista ilma käibemaksuta. Kogumis palus kostja hagejalt välja mõista menetluskuludena 15 240 eurot. Õigusabikuludele lisandub viimasel istungil osalemise aeg.

HAGEJA VASTUS VASTUHAGILE

88.Hageja vaidles vastuhagile vastu. Kostja vastuhagi rahuldamiseks puudub alus. Pooltevaheline üürisuhe lõppes 10.01.2018 hageja erakorralise ülesütlemisega. Hageja ütles üürilepingu erakorraliselt üles, kuna hageja üüripinnal esinesid puudused, mis takistasid selle lepingujärgset kasutamist, puuduse eest ei vastutanud hageja ning kostja teadis üüripinna puudusest, kuid ei kõrvaldanud seda mõistliku aja jooksul. Ülesütlemine vabastas pooled üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisest.
89.Kostja asus majas tegema kapitaalremonti ning väitis, et kapitaalremondi ajal kontoriruumide väljaüürimine ning remondist põhjustatud müra, tolmu ja haisu (sh kontorisse lagedest sisse jooksva vee) talumine on üürniku poolt üürisuhetes tavapärane. Hagejal oli üürnikuna üürilepingu alusel õigustatud ootus, et üüritud pindasid on igapäevaselt võimalik takistusteta ja pidevate ebameeldivusteta äripinnana kasutada. Kuna kostja rikkus oluliselt üürilepingut ega kõrvaldanud hageja antud täiendava mõistliku aja jooksul puudusi, oli hagejal õigus üürileping üles öelda. Hageja ütles üürilepingu üles pärast täiendava tähtaja andmist, mistõttu on üürileping üles öeldud mõistliku aja jooksul. Järelikult on üürileping hageja poolt kehtivalt üles öeldud.
90.Üürnikul puudus suuremahuliste ehitustööde talumise kohustus. 2017. a septembrikuus alanud ehitustööde käigus ilmnenud häiringud väljusid üürniku talumiskohustuse piiridest ning kujutasid endast kostja olulist üürilepingu rikkumist. Rikkumised olid sedavõrd olulised, et hageja oli sunnitud üürilepingu VÕS § 279 lg 1 ja § 314 lg 1 alusel erakorraliselt üles ütlema. Üüripinnale levis ehitusmüra, -tolm ja hais, esinesid pidevad elektri- ja ventilatsioonikatkestused, hageja ruumides puudus nõuetekohane õhuvahetus ja temperatuur, hageja parkimiskohti blokeeriti, hageja ruumide laest toimus ulatuslik vee läbilase.
91.Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja andis ruumid hagejale üürile bürooruumidena ehk hageja äritegevuse kohana, kus hageja töötajad tegid igapäevaselt tööd. Kostja rikkumised takistasid hagejal üüripinda bürooruumidena kasutada. VÕS §-st 283 ei tulenenud hagejale talumise kohustust. Kostja enda kirjelduse kohaselt ehitati tööde käigus juurde kaks korrust, soojustati täiendavalt fassaadi, vahetati fassaadiplaadid ja lisati valgustus, vahetati välja senine küttesüsteem, rekonstrueeriti ventilatsiooni- ja jahutussüsteem ning liftid ja renoveeriti fuajee. Ühegi kostja töö eesmärgiks polnud vajadus asja säilitada, puuduseid kõrvaldada, kahju ära hoida ega kahju tagajärgi likvideerida. Ehitustööde eesmärk oli büroohoone tervikuna kaasajastada ning kostja äritegevust äriruumide üüriturul parendada. Nimetatud tööde puhul oli tegemist asjale tehtud parenduste ja muudatustega VÕS § 284 mõttes. VÕS § 284 nimetatud parendustele ja muudatustele ei laiene üürniku talumiskohustus.
92.Sisuliselt teostas kostja üürilepingu kehtivuse ajal hoone kapitaalremonti ning on seisukohal, et kapitaalremondi ajal hoones asuvate ruumide bürooruumidena kasutamine on tavapärane. Kui kostja leiab, et hageja kui üürniku talumiskohustus on laiaulatuslikum kui seni tavapraktikas mõistetud, on selle osas tõendamiskoormus kostjal. Kostja ei ole tõendanud ega põhistanud, et iga Eesti üürnik peab tavaliselt arvestama sellega, et üürileandja asub lepingu kehtivuse ajal hoonet kapitaalselt ümber ehitama.
93.Kostja on talumiskohutuse osas viidanud hoone küttesüsteemi ja fassaadi uuendamisega seotud töödel, jättes selgitamata korruste juurde ehitamise, fassaadivalgustuse, ventilatsiooni, jahutuse, liftide ja fuajeega seotud tööde vajalikkuse. Hoone küttesüsteemi ja fassaadi pidas kostja ebaefektiivseks ja kaasaegsetele vajadustele mittevastavaks. Kostja seisukohad viitavad soovile hoonet kaasajastada ning parendusi ellu viia, mitte vajadusele hoonet säilitada, puuduseid kõrvaldada või kahju ära hoida. Kostja esitatud energiaauditis on pakutud välja võimalikke energia tarbimise säästumeetmeid ning mõõdetud hoone soojuspidavust. Energiatõhususmeetmete ja renoveerimislahenduste analüüsis on pakutud võimalikke ehituslikke lahendusi hoone energiasäästlikumaks muutmiseks. Dokumentidest ei ilmne hoone kapitaalremondi teostamise vajadus. Kuna kostja ei teinud üksnes fassaadi- ja küttesüsteemiga seotud töid, vaid asus tegema kapitaalremonti, puudus hagejal tööde talumise kohustus.
94.Üüripinnal esinenud puudused takistasid oluliselt selle sihtotstarbelist kasutamist. Kõik üüripinnal esinenud puudused (ehitustolm, -müra, ventilatsiooni- ja elektrikatkestused ning lekked laest) olid põhjustatud hoones toimunud ehitustegevusest. Ehitustööde käigus muutus hageja üüripind kontoriruumina kasutamiskõlbmatuks. Hageja töötajatel ei olnud võimalik ruumides töötada, koosolekuid ega telefonikõnesid pidada ega külalisi vastu võtta. Ruumidesse kostus vali müra, jõudis ehitustolm ja hais, laest lekkis vett ning esinesid ootamatud elektri- ja ventilatsioonikatkestused. Sellistes tingimustes ei olnud üüripind sihtotstarbeliselt ehk kontorina kasutatav. Üüripinnal puudus antud oludes keskmine kvaliteet VÕS § 77 mõttes.
95.Üürilepingu p 1.3 kohaselt kasutas hageja pinda kontoriruumidena. Üüripinnal asunud kontoris töötasid igapäevaselt hageja töötajad, toimusid kohtumised klientide ja koostööpartneritega ning nõupidamised hageja kontserni välismaalastest esindajatega. VÕS § 276 lg 1 kohaselt oli kostja kohustatud tagama üüripinna hoidmise kontoriruumidena

kasutamiseks sobivas seisundis kogu üürilepingu kehtivuse ajal. Kostja seda kohustust ei järginud.

96.Hageja on kapitaalremondi keskel töötamist ja äri korraldamise mõjusid mitte üksnes selgitanud, vaid ka tõendanud. Kostja oma vastuväiteid tõendanud ei ole. Kui üüripinnal tekib üürilepingu kestel puudus, mis takistab selle lepingujärgset kasutamist, võib üürnik rakendada VÕS §-s 278 toodud õiguskaitsevahendeid, sh nõuda puuduse kõrvaldamist, kahju hüvitamist või üüri alandamist. VÕS § 279 lg 1 kohaselt võib üürnik üürilepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab üüripinna sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral ning üürileandja ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi. Üürilepingu ülesütlemine VÕS § 279 lg 1 alusel on kvalifitseeritav erakorralise ülesütlemisena vastavalt VÕS § 314 lõikele 1. Kohtupraktikas on varasemalt leitud, et üüripinnale leviv müra, vee läbilase katusest ning ebasobiv temperatuur on kõik olulised puudused, mille puhul saab VÕS § 279 lõikele 1 tuginedes üürilepingu erakorraliselt üles öelda.
97.Alusetud on kostja väited, et ehitustööd ei takistanud hageja igapäevast tegevust. Puudused mitte ainult ei häirinud hageja igapäevast tegevust, vaid välistasid selle. Puudused ei olnud ajutised. Puudused esinesid pika ajaperioodi jooksul ja kostja ei kõrvaldanud puudusi vaatamata hageja teavitustele. Ehitustöödega alustati 2017. a septembris ning need kestsid ajal, mil hageja üürilepingu üles ütles ehk 2018. a jaanuaris. Hageja õigust puudustele tugineda ei mõjuta asjaolu, et teised büroohoone üürnikud ehitustööde osas pretensioone ei esitanud.
98.Kostja ei ole tõendanud, et ta täitis ehitustööde ajal kõik hageja nõuded ning teavitas ette kõigist töödest. Kostja paigaldas hageja ruumidesse ajutise ventilatsiooni, vaheseina ning võimaldas hagejal osaliselt kasutada asendusruume, kuid sellega ei kõrvaldanud kostja üüripinnal esinevaid puuduseid. Hoolimata ajutise ventilatsiooni paigaldamisest esines hageja üüripinnal pidevalt ventilatsioonisüsteemi katkestusi ja õhupuudust. Ajutise seina ehitamine ei välistanud ehitusest tuleneva müra, tolmu ja haisu jõudmist üüripinnale. Asendusruume ei võimaldatud kogu hageja kontorile.
99.Hageja on kostjat probleemidest korduvalt kirjalikult teavitanud ning palunud need kõrvaldada. Kuigi kostja pidi 10.10.2017 kokkuleppe kohaselt teavitama hagejat ette mürarikastest töödest ja ventilatsioonikatkestustest, kostja seda ei teinud. Kostja ei teavitanud, et ehitustööde tõttu hakkab pidevalt esinema ootamatuid elektri- ja ventilatsioonikatkestusi, pinnale levib kuude kaupa ehitustolm ja hais ning mürarikkaid töid teostatakse pidevalt tööajal. Kostja ei teavitanud, et lahtise katuse tõttu hakkab esinema tugevat vee läbijooksu üüripinna lagedest.
100.Kostja ei kõrvaldanud puudusi täiendava tähtaja jooksul. 10.10.2017 kokkulepet kostja ei täitnud. Üürilepingu ülesütlemise ajal esinesid endiselt ulatuslikud veelekked üüripinna lagedest ning teostati ehitustöid. Hageja jäädvustas ruumide seisukorra vahetult enne üürilepingu lõppemist 06.01.2018 ja üürilepingu lõppemise päeval 10.01.2018. Video- ja pildimaterjalilt on näha lekkekohad lagedest ning leketest põhjustatud veekahjud põrandakattel. Pooltevaheline kirjavahetus 2017. a septembris tõendab, et hageja ei ole üüripinnal esinenud probleeme ise põhjustanud.
101.Hageja ei nõustunud kostja väitega, et ülesütlemise avaldus oli esitatud hilinemisega, kuna viimased pretensioonid esitati 2017. a detsembris. VÕS § 279 lg 1 kohaselt pidi hageja pärast kostja teavitamist puudusest andma talle enne ülesütlemisavalduse esitamist mõistlikult aega puuduse kõrvaldamiseks. Hageja andis kostjale mõistliku aja puuduse kõrvaldamiseks. Kuna kostja ka täiendava aja jooksu osundatud puudusi ei kõrvaldanud ning üüripinna kasutamine oli jätkuvalt oluliselt häiritud ja takistatud, ütles hageja üürilepingu üles tähtaegselt.
102.Kuivõrd hageja on üürilepingu kehtivalt üles öelnud alates 10.01.2018, puudub sellesthetkest kostjal õiguslik alus hagejale arvete esitamiseks. Kui üürieseme esinevate puuduste tõttu ei saa seda sihtotstarbeliselt kasutada, puudub üürnikul VÕS § 296 lg 1 kohaselt kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid. Üüripinnal esinenud puudused välistasid hageja võimaluse neid kontoriruumidena kasutada alates 22.12.2017 kuni üürilepingu ülesütlemiseni 10.01.2018. Hageja on sellele viidanud üürilepingu ülesütlemisavalduses ja 26.02.2018 tasaarvestamise avalduses. VÕS § 296 lg 1 kohaselt oli hagejal õigus keelduda üüri ja kõrvalkulude tasumisest alates 22.12.2017. Üürilepingu lõppemise seisuga oli hagejal kostjale tasumata vaid 2017. a detsembrikuu kõrvalkulude arve perioodi 01.-21.12.2018 eest. Hageja tasaarvestas selle nõude oma nõuetega.
103.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista õigusabikulud ja kulud riigilõivule. Hagejale on ostutatud õigusabi 171,7 tunni ulatsues. Hageja palus kostjalt välja mõista õigusabikulud 24 292,83 eurot (ilma käibemaksuta), keskmise tunnitasuga 141,48 eurot (ilma käibemaksuta). Sellele lisandusid õigusabi osutamisega seotud otsesed kulud 52,60 eurot ja riigilõiv 1000 eurot. Hageja esindajate keskmine tunnitasu suurus on 141,48 eurot. Hageja kaks esindajat ei ole asjas teine-teise toiminguid dubleerinud. Hageja palus kulud välja mõista ilma käibemaksuta. Lisaks palus hageja kostjalt välja mõista viivise menetluskulude summalt. Kogumis palus hageja kostjalt menetluskuludena välja mõista 25 345,43 eurot.

KOHTU PÕHJENDUSED

104.Arvestades hageja nõudeid ja kostja vastuväiteid ning hinnates kogumis kõiki tõendeid, leiab kohus, et hagi kuulub osalisele rahuldamisele. Vastuhagi ei kuulu rahuldamisele.
105.Käesolevas asjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: 1) hageja ja kostja sõlmisid 15.06.2001 üürilepingu, mille alusel üüris hageja kostjalt bürooruume Tallinnas Rävala pst 2 hoones; 2) üürileping oli sõlmitud tähtajaliselt ja kehtis selle täienduste kohaselt kuni 01.08.2018; 3) liskas bürooruumidele üüris hageja kostjalt parkimiskohti hoone garaažis; 4) 02.09.2017 alustas kostja büroohoone renoveerimise ehitustöid; 5) 10.10.2017 sõlmisid hageja ja kostja üürilepingu muudatuse kokkuleppe, mis nägi kostjale ette kohustusi seoses ehitustööde teostamisega; 6) hageja esitas kostjale avalduse, millega ta ütles üürilepingu erakorraliselt üles alates 10.01.2018.
106.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal oli õigus üürilepingut erakorraliselt üles öelda või mitte ning kas hagejal lasus büroohoones tehtavate ehitustööde osas talumise kohustus. Hageja on esitanud kostja vastu leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõuded tulenevalt sellest, et kostja rikkus üürilepingut. Kostja on omakorda esitanud hageja vastu vastuhagi üüri ja kõrvalkulude tasunõuetega põhjusel, et üürileping kehtis kuni selle tähtaja möödumiseni 01.08.2018. Ühest nõudest loobumine
107.Algses hagiavalduses esitas hageja lisaks rahalistele nõuetele nõude kohustada kostjat viivitamatult eemaldama Rävala 2 büroohoonelt logod „Toyota“. 09.07.2018 loobus hageja sellest nõudest põhjusel, et kostja rahuldas hageja nõude pärast hagi esitamist. Kohus leiab, et hageja loobumine eelviidatud nõudest tuleb vastu võtta ning loobutud nõuede osas tuleb menetlus käesolevas asjas lõpetada. TsMS § 428 lg 1 punkti 1 kohaselt õpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud. TsMS § 429 lg 1 kohaselt võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab

hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Vastavalt TsMS § 429 lõikele 4 ei võta kohus vastu tsiviilkohtumenetlusteovõimetu hageja seadusliku esindaja avaldatud hagist loobumist, kui hagist loobumine on ilmses vastuolus tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isiku huvidega, samuti muul juhul, kui hagist loobumisega rikutaks olulist avalikku huvi.

108.Kohtul on kohustus nõude loobumise osas võtta selge seisukoht vaatamata sellele, kas hageja ise on esitanud kohtule avalduse võtta nõudest loobumine vastu või mitte. Nõudest loobumise võib kohus vastu võtta kohtuotsuses, kui selleks ei esine menetluslikke takistusi. Riigikohus on leidnud, et kui hageja loobub pärast hagi menetlusse võtmist mõnest esitatud nõudest, tuleb loobumine TsMS § 429 lg 1 alusel määrusega lahendada ja loobumise vastuvõtmise korral menetlus lõpetada (RK TKo 06.10.2010.a nr 3-2-1-73-10, p 19, RK TKo 32-1-96-13, p 12). Maakohus peab ka nõude vähendamisele menetluslikult reageerima (RK TKo 3-2-1-40-14, p 18). Isegi siis, kui tegemist on nõude vähendamisega, peab maakohus tegema määruse kas hagist osalise loobumise või selle osaliselt tagasivõtmise kohta (RK TKm 3-2-1-314, p 11). Käesolevas osas on kohtul võimalik võtta seisukoht nõudest loobumise osas kohtulahendis, sest kostjal oli tähtaegselt võimalik esitada loobumise osas seisukoht. Kostja nõudest loobumisele vastuväiteid ei esitanud. Eeltoodust lähtuvalt võtab kohus vastu hageja loobumise nõudest kohustada kostjat viivitamatult eemaldama Rävala 2 büroohoonelt logod „Toyota“. Hageja nõuded kostja vastu
109.Pooltevahelise sisulise vaidluse lahendamisel hindab kohus esmalt, kas hageja nõue kuulub rahuldamisele. Hageja palus kostjalt välja mõista 35 815,56 eurot ja seisuga 02.05.2018 sissenõutavaks muutunud viivise 510,25 eurot. Hageja nõuded tulenesid sellest, et kostja rikkus hagejaga sõlmitud üürilepingut ja hageja pidi üürilepingu ennetähtaegselt üles ütlema. Alates 22.12.2017 ei saanud hageja ruume kasutada ega pidanud alates sellest ajast tasuma üüri ega kõrvalkulusid. Hageja nõue koosnes üürilepingu punkti 6.3 alusel kolme kuu üürile vastavast leppetrahvist summas 26 818,14 eurot, asendusruumide kasutamisest tulenevast kahjust summas 1000 eurot, kolimisega seotud kahju nõudest summas 4938,85 eurot, serveriruumi kolimisest tingitud kahjust summas 1152 eurot, sõidukite väljaspool garaaži parkimise kulust summas 210,32 eurot ja ühe sõiduki kahjustamisest tulenevast kindlustuse omavastutuse kulust summas 200 eurot.
110.2017. aasta detsembris ei pidanud hageja tasuma üüri ega kõrvalkulusid viimase kümne päeva eest. Üüriarve oli hageja jõudnud tervikuna tasuda. Hageja esitas kostjale 26.02.2018 tasaarvestuse avalduse, milles ta ekslikult märkis oma nõude suuruseks 37 258,27 eurot, kuigi hageja nõude tegelik suurus oli 38 273,41 eurot. Pärast tasaarvestamist on hageja nõue kostja vastu kokku 35 815,56 eurot.
111.Kohus ei nõustu asjas kogutud tõendeid arvestades kostja väidetega, et hagejal lasus üürnikuna ehitustööde talumise kohustus, mistõttu puudus hagejal õigus üürileping üles öelda ning nõuda kostjalt leppetrahvi ja kahju hüvitamist. Iseenesest ei vaidle pooled selle üle, et hageja ja kostja vahel oli sõlmitud üürileping äriruumi kasutamiseks. VÕS § 272 lg 1 teise lause järgi on äriruum majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. VÕS § 276 lg 1 järgi on üürilejandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Seega pidi kostja üürileandjana tagama, et hageja kasutusse antud äriruum oli lepingujärgseks kasutamiseks sobiv kogu lepingu kehtivuse ajal.
112.VÕS § 278 näeb ette, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine

on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt VÕS §-s 279 sätestatule ning nõuda ka kahju hüvitamist. Seega juhul, kui üürnik ise puuduse eest ei vastuta, kuid üüritud pinnal puudused esinevad, on üürnikul õigus nõuda kahju hüvitamist.

113.VÕS § 279 lg 1 näeb ette, et kui üürileandja VÕS §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Eeltoodust tuleneb, et üürnikul ei ole sugugi mitte alati üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel kohustust järgida etteteatamise tähtaega. Etteteatamise tähtaega ei pea järgima siis, kui üürileandjat on puudusest teavitatud, kuid viimane ei ole puudust kõrvaldanud ning puudus takistab üüripinna kasutamist või piirab seda olulisel määral. Seega ei ole asjakohased kostja etteheited, et hageja ei järginud üürilepingu ülesütlemisel etteteatamise tähtaega.
114.VÕS § 283 lg 1 sätestab, et üürnik peab taluma asja suhtes tehtavaid töid ja muid mõjutusi, mis on vajalikud asja säilitamiseks, puuduste kõrvaldamiseks, kahju ärahoidmiseks või selle tagajärgede kõrvaldamiseks. Asja suhtes tehtavate tööde ja muude mõjutuste talumise kohustus ei välista ega piira üürniku õigust tööde või muude mõjutuste tõttu alandada üüri ega nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 283 lg 3 alusel peab üürileandja üürnikule õigeaegselt teatama tehtavatest töödest ja asja ülevaatamisest ning arvestama tööde tegemisel üürniku huve.
115.Kohtu hinnangul on ekslik kostja arusaam, et hagejal lasus üürnikuna mistahes ehitustööde talumise kohustus. Üürniku kohustus taluda asja suhtes tehtavaid töid sõltub seaduse kohaselt sellest, milline on tööde eesmärk. Üürnik peab töödest tulenevat mõju taluma siis, kui tööd on vajalikud asja säilitamiseks, puuduste kõrvaldamiseks, kahju ärahoidmiseks või selle tagajärgede kõrvaldamiseks. Samuti on üürnikul kohustus õigeaegselt teavitada kõikidest töödest, arvestades üürniku huve. Seadusest ei tulene üürnikule kohustust taluda töid, mis on üürileandja jaoks majanduslikult kasulikud ehk töid, mida üürileandja teeb hoone küttekulude optimeerimiseks, hoone kaasajastamiseks ning uute korruste peale ehitamiseks.
116.VÕS § 284 lg 1 sätestab, et üürileandja võib teha asjale parendusi ja muudatusi ning üürnik peab taluma parenduste ja muudatustega seotud töid ning muid mõjutusi, kui tööd ja mõjutused ei ole üürnikule ebamõistlikult koormavad. Seega ei ole üürnikul kohustust taluda asjale selliste parenduste tegemist, millega seotud tööd on üürnikule ebamõistlikult koormavad. Lisaks tuleneb VÕS § 284 lõikest 2 üürileandjale kohusus teatada vähemalt kaks kuud enne parenduste või muudatuste tegemise alustamist üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis parenduste ja muudatuste tegemiseks kavandatavate abinõude liigist, ulatusest, algusest ja eeldatavast kestusest, samuti nendest tuleneda võivast üüri suurenemisest. Seega peab üürileandja teavitama üürnikku ette kõikidest mõjutustest ja nende kestvusest. VÕS § 284 lg 5 kohaselt peab üürileandja parenduste ja muudatuste tegemisel arvestama üürniku huve. Üürniku huvide arvestamine ei välista ega piira üürniku õigust üüri alandada ja nõuda kahju hüvitamist. Lisaks võib üürnik alandada VÕS § 296 lg 2 alusel üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus oli puuduse või takistuse tõttu vähenenud.
117.VÕS § 314 lg 1 sätestab, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Riigikohus on seejuures osundanud, et üürnik võib lepingu ilma ette teatamise tähtajata üles öelda, kui puuduse tõttu on asja sihtotstarbeline kasutamine oluliselt

piiratud ja üürileandja teab puudusest. Sellises olukorras ei ole vajalik, et üürnik annaks veel täiendava tähtaja lisaks juba antud tähtajale (RK TKo 2-13-56825, p 16).

118.Kohus selgitas 05.12.2018 eelistungil (toimiku 2. kd, lk 68-70) kostjale tema vastuväidete tõendamise ja põhistamise kohustust. Kohus selgitas kostjale eelviidatud sätteid. 10.04.2019 eelistungil (toimiku 2. kd, lk 159-161) kostjale uuesti, et viimaselt tuleb tõendada väiteid, milliste kohaselt lepingu rikkumisi ei esinenud. Vaatamata kohtu selgitustele kostja oma vastuväiteid ei tõendanud.
119.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja ja kostja olid 15.06.2001 sõlminud rendilepinguna pealkirjastatud lepingu (toimiku 1. kd, lk 8-13), mille alusel üüris hageja kostjalt Rävala pst 2 teisel korrusel asuvaid ruume. Hageja pidi lepingu punkti 2.1. alusel tasuma üüri ning punkti 2.2. alusel tasuma elektrienergia-, kütte-, vee-, kanalisatsiooni-, side- ja valveteenuse eest vastavalt teelikuele kuludele. Lepingu punkti 2.3. kohaselt pidi hageja tasuma jooksva kuu eest kuu 5. kuupäevaks ning kõrvalteenuste eest 10 pangapäeva jooksul alates arve saamisest. Maksetega tasumise viivitamisel pidi hageja lepingu punkti 2.4 alusel tasuma viivist 0,1% tasumata jäänud summalt päevas. Algselt pidi leping kehtima kooskõlas punktiga 3.1. kuni 01.08.2005.
120.Lepingu punkti 5.4. alusel pidi kostja tagama hoone varustamise kommunaalteenustega ulatuses, mida võimaldab teenuse allhankeleping. Lepingu punkti 6.1.1. alusel võis hageja lõpetada lepingu ennetähtaegselt, teatades sellest 1 kuu ette, kui ruumid osutuvad kasutuskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest rentnik ei vastuta. Rendilepingu lisa punkti 4 alusel andis kostja hageja kasutusse parklakohad, mille eest hageja pidi täiendavat tasu maksma. Lepingu punkti 1.3. kohaselt pidi hageja kasutama üüritud ruume kontoriruumidena. Kohtu hinnangul tuli kostjal kui üürileandjal seega tagada lepingu kehtivuse ajal, et ruumid on kontoriruumidena kasutatavad ning seal viibivatele isikutele ohutud.
121.12.07.2016 allkirjastatud lepingu muudatuse kohaselt (toimiku 1. kd, lk 14) oli leping kehtiv kuni 01.08.2018. Lepingu muudatusest nähtub, et pooled olid algset lepingut korduvalt muutnud ja täiendanud. 03.03.2003 olid pooled sõlminud parkimiskohtade rendilepingu (toimiku
1.kd, lk 16), mille kohaselt andis kostja hageja kasutusse viis parkimiskohta hoone parkimiskorrusel. Kokkuleppe punkti 1.3. kohaselt pidi kostja võimaldama hagejale parkimiskohtade kasutamise ning mitte tegema takistusi parkimiskoha kasutamiseks. Parkimiskohtade kasutamise eest pidi hageja tasuma kostjale igakuist tasu. Seega lasus kostjal üürileandjana kohustus tagada hagejale ligipääsu parkimiskohtadele. Üürilepingu lisadest (toimiku 1. kd, lk 147-149), mis olid sõlmitud aastatel 2004 kuni 2008 nähtub, et pooled suurendasid kokkuleppel hageja üüritud pinna suurust ja pikendasid lepingu tähtaega.
122.Ehitise alustamise teatisest (toimiku 1. kd, lk 17) ja ehitusloast (toimiku 1. kd, lk 18-19) nähtub, et Rävala pst 2 hoone ehitustöödega alustati 01.09.2017. Ehitustööde sisuks oli olemasoleva ehitise laiendamine kuni 33%, fassaadi rekonstrueerimine, katuse rekonstrueerimine, hoone kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine või asendamine, ventilatsioonisüsteemi muutmine, küttesüsteemi muutmine, tarbeveesüsteemi muutmine, jahutusning elektrisüsteemi muutmine.
123.Kostja ise esitas kohtule X OÜ koostatud hoone energiaauditi aruande (toimiku 1. kd, lk 150-182), mis oli koostatud 2010. aastal. Aruande kohaselt oli hoones elektriküte. Aruandes esitati soovitusi energiakulude säästmiseks tulevikus. 10.06.2014 koostas X OÜ Rävala pst 2 büroohoone energiatõhususe meetmete ja renoveerimislahenduste analüüsi (toimiku 1. kd, lk 183-193), milles tehti ettepanekuid, kuidas tegelikult enerigatarbimist vähendada ja milliseid investeeringuid selleks läbi viia. Kohtu hinnangul tuleneb eelviidatud tõenditest kogumis, et hoones läbiviidavad ehitustööd oli suunatud kostja kui üürileandja ärihuvide paremale

tagamisele. Renoveerimistööde läbi sooviti muuta hoone küttesüsteemi tõhusamaks, samuti laiendada olemasoleva hoone pinda. Kostja on menetluses nõustunud, et tegemist oli nn kapitaalremondi töödega. Kohtu hinnangul ei olnud sedavõrd ulatuslike tööde puhul tegemist VÕS § 283 lg 1 mõistes töödega, mis oleksid olnud vajalikud hageja kasutuses olnud üüripinna säilitamiseks, sellel puuduste kõrvaldamiseks või sellel kahju ärahoidmiseks. Kostja ei ole tõendanud ega isegi väitnud, et hoone kui terviku renoveerimistööd oleksid olnud vajalikud hageja kasutuses olnud üüripinna säilitamiseks või sellel mõne puuduse kõrvaldamiseks. Seega ei lasunud hagejal seadusest tulenevat kohustust töid taluda.

124.Kostja saatis 05.09.2017 hoone üürnikele e-kirja (toimiku 1. kd, lk 20), milles teatas ehitustööde alustamisest septembris. Kostja teate kohaselt sooviti tööde käigus ehitada juurde kaks korrust, soojustada ja vahetada fassaadimaterjali, vahetada välja küttesüsteem ning rekonstrueerida ventilatsiooni- ja jahutussüsteemi. Kostja teatas üürnikele, et viimastele toovad tööd kaasa mõningase ebamugavuse. Eeltoodust nähtub, et kostja enda hinnangul ei olnud tööd vajalikud üürnikele, vaid üldiselt hoone laiendamiseks ja rekonstrueerimiseks. Tööde tegelikust sisust ja nende tegelikust mõjust kostja üürnikke, sealhulgas hagejat VÕS § 284 lg 2 mõistes teavitanud.
125.20.09.2017 saatis hageja seaduslik esindaja kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 201 pöördel), milles teatas, et kostja võib nädalavahetusel alustada ajutise vaheseina paigaldust. Samal päeval teatas hageja seaduslik esindaja, et soovib kostjalt vastust rendilepingu muutmise ettepaneku osas (toimiku 1. kd, lk 201). 20.09.2017 saatis hageja seaduslik esindaja kostjale ka e-kirja (toimiku 1. kd, lk 204), milles palus enne hageja pinnal töödega alustamist kostjal kinnitada rendilepingu muudatused. Kostja teatas vastuseks 21.09.2017 (toimiku 1. kd, lk 200 pöördel kuni 201), et hageja tegevust ei mõjuta muud tööd peale radiaatorite vahetamise, mis võtab ühes toas aega 20 minutit ja ajutise vaheseina ehituse. Lepingu ennetähtaegse lõpetamisega ehitustööde tõttu kostja nõus ei olnud. Kohus osundab, et kostja väited selle kohta, millised on tegelikud ehitustöödest tulenevad mõjud hagejale, on hilisemaid sündmusi ja selle kohta esitatud tõendeid arvestades eksitavad.
126.Hageja selgitas kostjale, et hageja esialgne kinnitus töödele oli tingimuslik (toimiku 1. kd, lk 200 pöördel). Hagejale oli saanud arusaadavaks, et nende kontori normaalne töö on edaspidi häiritud, misjärel leidis kostja, et kui hagejale ei sobi tööde tegemine nädalavahetusel, teeb kostja need tööajal. Hageja leidis omakorda, et vaheseina ehitamine ei toimu mitte hageja vajadustest lähtuvalt, vaid seoses kostja äriprojektiga. Samas e-kirjas 21.09.2017 (toimiku 1. kd, lk 200) viitas hageja seaduslik esindaja, et kontoris on ehitustööde tõttu müra ja konditsioneer ei tööta. Ilma edasise kokkuleppeta ei olnud hageja nõus tööde tegemisega rendipinnal.
127.25.09.2017 saatis hageja juhatuse liige kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 28), milles ta muuhulga leidis, et hoonele kahe lisakorruse ehitamine ei ole seotud hageja kui üürniku olmetingimuste parandamisega. Hageja leidis, et selliseid ehitustöid tuleks teha üürnikuga eelnevalt kokku leppides. Hageja soovis kostjaga asuda läbirääkimistesse ebamugavuste hüvitamiseks. Seega väljendas hageja kostjale selgelt, et tema hinnangul ei ole tegemist üürniku talumise kohustusega.
128.Kostja edastas 28.09.2017 hagejale ehitusjärelevalve arvamuse (toimiku 1. kd, lk 195), milles viimane pidas töökeskkonna ja tööohutuse seisukohast vajalikuks ajutise seina ehitamist, samuti töötajate juhendamist töökeskkonna alal. Ehitusettevõtte esindajana saatis A. V. 29.09.2017 kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 194), milles selgitas, et tööde jaoks on vaja lahti ühendada hageja ruumide ventilatsiooniseadmed, mis toimub 16.10.2017. Lisaks plaaniti ehitada hageja ruumidesse ajutine sein. Radiaatorite paigalduseks pidi aega kuluma kaks tööpäeva ilma müra tekitamata, millele lisaks kuluks torustike vedamisele kaks tööpäeva. Vajalikke puurimisi lubas ta teha nädalavahetusel. Seega ei teavitanud kostja hagejat sellest, et viimasel tuleb

edaspidi taluda korduvalt müra, korduvaid ventilatsiooni ja haisuprobleeme ning veelekkeid.

129.10.10.2017 sõlmisid pooled üürilepingu muudatuse (toimiku 1. kd, lk 29-30, tõlge lk 31), mille kohaselt pidi kostja esmalt teostama hageja ruumides seoses hoone renoveerimistöödega ajutise seina ehituse töötsooni ette. Kokkuleppe punktis 3 nähti ette, et kostja teavitab hagejat 5 päeva ette hoones tehtavatest töödest, mis tekitavad müra. Kui sellisteks töödeks ei ole üürnikule sobiv aeg, pidi kostja kavandama tööd ringi, et tekitada hageja igapäevasele majandustegevusele minimaalset mõju. Igasuguse ehitusmüra, mis ei olnud plaanitud ja hagejaga kooskõlastatud, pidi kostja hageja soovi korral koheselt lõpetama.
130.Kokkuleppe punkti 4 kohaselt pidi kostja tagama, et hageja kasutuses oleval pinnal on ehitustegevuse ajal ja pärast seda kohane ventilatsioon ja temperatuur ning sealhulgas on tagatud serveriruumi jahutus. Häiretest kontorikliimas ehk ventilatsiooni ja temperatuuri osas tuli teavitada vähemalt 1 nädal ette ning need võivad aset leida ainult nädalavahetustel. Serveriruumi jahutus pidi sama punkti kohaselt olema tagatud igal ajal.
131.Parkimiskohtade äravõtmisest ja asendamisest pidi kostja lepingu punkti 5 kohaselt kirjalikult ette teatama vähemalt 2 päeva. Kooskõlas kokkuleppe punktiga 6 pidi igasuguse tuvastatud olulise kokkuleppe punktide rikkumise puhul kostja hüvitama hagejale 20% keskmisest ühe kuu üüritasust. Lisaks täiendati lepingu punkti 6 punktiga 6.1.3 ning nähti ette, et hageja võib üürilepingu lõpetada ennetähtaegselt, kui kostja rikub 10.10.2017 kokkulepet.
132.Kohus ei nõustu kostja väidetega, et 10.10.2017 kokkuleppest tulenes hagejale piiramatu kohustus taluda mistahes ehitustegevusest tulenevaid mõjusid, sealhulgas müra, tolmu, õhu puudumist, haisu ja veelekkeid. Kostja ei ole tõendanud, et poolte ühine tahe 10.10.2017 kokkuleppe sõlmimisel oleks olnud seada hagejale piiramatu talumise kohustus ning sellise talumise kohustuse olemasolu ei nähtu ka kokkuleppest endast. Kohtu hinnangul nähti kokkuleppes ette, milliseid kohustusi tuli kostjal täita selleks, et hageja oleks nõus ehitustöödest tulenevaid mõjusid taluma. Muuhulgas pidi kostja ette teavitama mürast ja kooskõlastamata müra tekitava tegevuse lõpetama. Kostja pidi tagama ruumides kohase ventilatsiooni ja temperatuuri, serveriruumi jahutuse. Häired võisid nendes süsteemides esineda ainult ette teatamisel ja nädalavahetusel. Hageja ei võtnud endale 10.10.2017 kokkuleppega kohustust taluda piiramatul viisil veelekkeid või nendest tulenevaid tagajärgi.
133.Kostja esitas kohtule x arve summas 1120 eurot (toimiku 1. kd, lk 199) teise korruse ventilatsiooni ajutiste ventilaatorite ja küttekalorifeeride eest. Iseenesest ei vaidle pooled selle üle, et kostja rajas hageja ruumide jaoks ajutise ventilatsioonilahenduse. Samas tuli kostjal 10.10.2017 kokkuleppe alusel mitte ainult ehitada ajutine ventilatsioonilahendus, vaid tagada ruumides töö ajal kohane ventilatsioon ja temperatuur. Seetõttu ei ole asjakohased kostja väited, et tal puudus kohustus rajada soojusvahetusega ajutist ventilatsioonisüsteemi. Sõltumata sellest, millise ventilatsioonisüsteemi kostja rajas ja kuidas see töötas, pidi see tagama ruumides 10.10.2017 kokkuleppe kohaselt nõuetekohase õhuvahetuse ja temperatuuri.
134.Kohtu hinnangul nähtub asjas kogutud tõenditest, et kostja rikkus korduvalt 10.10.2017 kokkuleppes ette nähtud kohustusi. Lisaks ilmnesid ehitustööde käigus hagejale täiendavad mõjud, milliste talumises ei olnud pooled kokku leppinud ja mis kohtu hinnangul olid ilmselgelt üürnikule ebamõistlikult koormavad. Kostja väited selle kohta, et hageja ei olnud kliente teenindav ettevõte, ei ole kohtu hinnangul asjakohased. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et hageja kasutas kostjalt üüritud ruume büroopinnana, kus töötasid igapäevaselt inimesed. Igapäevaselt kontori ruumides töötavate inimeste jaoks peab olema tagatud ruumide õhutus, nõuetekohane temperatuur ja ohutus. Ruumid peavad kohtu hinnangul ka esteetiliselt olema sobivad igapäevaseks tööks. Asjakohatu on ka kostja väide, et sama hoone teised üürnikud puudustele ei viidanud. Asjaolu, kas kostja täitis või ei täitnud teiste üürnikega sõlmitud

lepinguid, ei oma tähtsust vaidlusalusest lepingust tulenevate kohustuste täitmise hindamisel. Lisaks on kostja väited tõendamata.

135.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et juba enne 10.10.2017 kokkuleppe sõlmimist teavitas hageja kostjat kahel korral tugevast ehitusmürast, mis ei võimaldanud tema töötajatel töötada. Tugevast ehitusmürast teavitati kostjat 26.09.2017 e-kirjas (toimiku 1. kd, lk 21) ja 27.09.2017 ekirjas (toimiku 2. kd, lk 79). Kohus osundab, et kuigi 10.10.2017 kokkuleppe järgi pidi kostja hagejat ette teavitama müra tekitavatest töödest ning selliste tööde aja vajaduse korral ümber planeerima, ei saa asjas kogutud tõenditest järeldada, et kostja oleks vastavat kohustust kordagi täitnud.
136.17.10.2017 saatis hageja töötaja T. O. kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 42), milles teatas, et hageja kontoris oli väga tugev müra, mis tuli läbi ventilatsiooni. 25.10.2017 e-kirja kohaselt oli kolme tunni jooksul kuulda intensiivset puurimist, millest ei olnud ette teatatud. Järgmisel päeval teatas T. O. uuesti kostjale (toimiku 1. kd, lk 49) väga valjust tööd segavast mürast, millega seotud tööde ümberplaneerimisest teavitas A. V..
137.02.11.2017 saatis hageja direktor kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 54, tõlge lk 55), et hoones toimub intensiivne puurimine ja müra ei võimalda normaalselt töötada. E-kirja kohaselt oli T. O. mürast teatanud juba kell 10.00, kuid see jätkus. Hageja palus puurimise lõpetada. 09.11.2017 saatis hageja direktor kostjale ja tema ehitusettevõtte esindajale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 57, tõlge lk 58), et kirja saatmise hommikust saadik toimus pidev puurimine, millest hageja esindaja teavitas juba hommikul, kuid puurimine jätkus. Hageja palus puurimise lõpetada. Kas või kuidas kostja hageja pöördumistele reageeris, asjas kogutud tõenditest ei nähtu.
138.13.11.2017 saatis hageja töötaja T. O. e-kirja (toimiku 1. kd, lk 59) ja palus puurimistöödega alustada kell 17.30. E-kirja saatmise päeval oli puurimine kestnud hommikust saadik ja sellise müraga oli keeruline töötada. 16.11.2017 saatis T. O. uue e-kirja (toimiku 1. kd, lk 60), milles teatas valjust mürast. 20.11.2017 saatis hageja direktor kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 61, tõlge lk 62), milles teatas intensiivsest puurimisest tingitud mürast. Müra algas hommikul kell 8.40 ja jätkus kuni e-kirja saatmise ajani. Hageja palus puurimise lõpetada.
139.Kostja esitas kohtule ehitustööde päevikute väljavõtted (toimiku 2. kd, lk 139-141). 13.11.2017 peatati kell 13.30 lammutustööd viitega hagejale müra tõttu. Eelnevalt teostatud VI korrusel lammutustöid. 16.11.2017 tehti lammutustöid. Kell 17.00 peatati viitega hagejale liftišahti lammutustööd valju müra tõttu. 20.11.2017 peatati kell 09.30 montaažitööd müra tõttu viitega hagejale. Kostja ei ole tõendanud müra tekitavate tööde lõpetamist teistel päevadel, mil hageja talle selle kohta pöördumised saatis. Kostja ei ole tõendanud, et müra tekitavate tööde tegemise aeg oleks olnud hagejaga eelnevalt kokku lepitud.
140.23.11.2017 saatis T. O. kostjale kaks e-kirja (toimiku 1. kd, lk 63), milles teatas valjust puurimise mürast ning palus mürarikkaid töid teha alates 17.30-st. 27.11.2017 saatis hageja direktor kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 64, tõlge lk 65), milles teatas 27.11.2017 valju müra esinemisest alates kella 9.30-st. Hageja palus puurimise lõpetada ja jätkata sellega pärast tööaega. 30.11.2017 saatis hageja töötaja T. O. kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 66), milles teatas valjust ehitusmürast, mis ei võimaldanud telefoniga rääkida ja koosolekuid pidada. Hageja palus müra peatada kuni 17.30. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks, kas või kuidas ta hageja pöördumistele reageeris.
141.06.12.2017 saatis hageja töötaja T. O. kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 69), milles teatas valju müra kostumisest. Hageja palus puurimistöid teha peale 17.30. Hageja töötaja saatis samas küsimuses ka teise e-kirja ja viitas, et palus müra peatada juba kolm tundi tagasi. Sama palvet kordas hageja esindaja ka kolmandas samal päeval saadetud e-kirjas. Hageja esitas kohtule ka

video mürast 07.12.2017 (videod nähtavad kohtute infosüsteemi vahendusel), kus inimeste vestluste taustal on kuuldav intensiivne puurimise müra. 16.11.2017 videost kuuldab tugev ja intensiivne puurimise müra.

142.30.10.2019 istungil tunnistajana ütlusi andnud T. O. (toimiku 3. kd, lk 24-25) kinnitas, et üüritud pinnal esinesid igapäevast tööd segavad probleemid, sealhulgas müra. Müra oli tunnistaja sõnul kuulda erinevates kontori osades erinevalt. Töötajatel ei olnud teada, millal müra tekib. Väga palju oli juhuseid, kus tuli pärast müra tekkimist teatada, pärast mida lõppes vahel müra kiiresti ja vahel võttis mitu tundi aega. Samal istungil tunnistajana ütlusi andnud A. V. (toimiku
3.kd, lk 25 pöördel – 28) oli Rävala pst 2 büroohoone ehitustöödel projektijuht. A. V. kinnitas, et hageja esindajad pöördusid tema poole müra tõttu, mille oli põhjustanud ehitustegevus. Tunnistaja sõnul otsiti juhul, kui tema poole pöörduti, üles müra tekitaja ja tegevus lõpetati. Samas ei meenunud tunnistajale, et müra tekitavast tegevusest oleks hagejat ette teavitatud. Mürataset tunnistaja hinnata ei osanud, kuid kinnitas, et see võis olla seotud puurimisega ning kaebusi esitasid ka teised üürnikud.
143.Kohus loeb eelviidatud tõenditega kogumis tõendatuks, et üüritud pinnal esines korduvalt igapäevast töötamist segavat müra. Kohus ei nõustu kostja väidetega, et kuna mürataset ei mõõdetud, ei tõenda ainuüksi hageja e-kirjad ja videod seda, milline müra esines. Kohtu hinnangul ei saa tavapäraselt igapäevaseks tööks kasutataval kontoripinnal lugeda üürniku talumuskohustuse hulka vajadust taluda puurimiset ja muudest ehitustöödest tulenevaid ebatavalisi helisid, mis kestavad sageli mitu tundi järjest. Müra olemasolu on kinnitanud tunnistajate ütlused. Kostja ei täitnud 10.10.2017 kokkulepet, sest ta ei kooskõlastanud hagejaga müra tekitavate ehitustööde tegemist. Kostja ei ole tõendanud, et ta reageeris koheselt kõigile hageja pöördumistele ja kõrvaldas müra tekitanud tegevuse. Seega rikkus kostja 10.10.2017 kokkulepet ka mürale reageerimise osas.
144.Kohtu hinnangul on hageja tõendanud, et üüritud pinnal ei töötanud sageli ventilatsioon. Olukorras, kus kontoriruumides ei ole kõikjal avatavaid aknaid ning hoones toimuvad ulatuslikud ehitustööd, ei saa ruume kasutada tavapäraselt inimeste jaoks töötamiseks, kui selles ei ole tagatud normaalset õhuvahetust. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et juba 22.09.2017 saadetud e-kirjas (toimiku 1. kd, lk 23-24) teatas hageja, et esinevad pidevad ventilatsioonisüsteemi häired, milliseid hageja ei pidanud talutavateks. 25.09.2017 ehk paar päeva hiljem saatis hageja juhatuse liige kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 25), milles teatas, et üüritud pinnal ei tööta konditsioneer ning olukord on kestnud juba üle nädala. E-kirja kohaselt ei olnud ruumides hingamiseks piisavalt õhku ja puudusid avatavad aknad. Seega ei pidanud hageja võimalikuks töötada ruumides, milles ei olnud piisavalt õhku. 10.10.2017 kokkuleppe kohaselt pidi kostja tagama ruumides ventilatsiooni toimimise ja kohase temperatuuri ning pidi ette teavitama ventilatsiooni katkestustest, kuid kostja neid kohustusi ei täitnud.
145.18.10.2017 saatis hageja töötaja T. O. e-kirja (toimiku l. kd, lk 43), milles ta teatas, et õhk ei liigu sisse ega välja kontori sisepoolses osas, köögis ega wc-s. Kostja ehitusettevõtte esindaja A. V. vastas samal päeval, et ventilatsioon avatakse päeva jooksul. Seega esines ventilatsioonisüsteemi katkestus, millest hagejat ette ei teavitatud.
146.20.10.2017 saatis hageja esindaja kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 32, tõlge lk 33), milles ta teatas, et ruumides ventilatsioon osaliselt ei tööta ning sissetulnud õhu küte ei toimi. Samal päeval saatis hageja töötaja kostjale ka teise e-kirja (toimiku 2. kd, lk 80, tõlge lk 80 pöördel), milles teatas, et ventilatsioonisüsteemi kaudu tuleb sisse väga halb õhk ja hais. E-kirja kohaselt oli selle saatmise ajaks kestnud olukord juba kaks tundi. Samas e-kirjas viitas hageja töötaja, et kontoris on 10 köhivat töötajat, kes seda olukorda enam välja ei kannata. Hageja palus kiiret lahendust. Seega nähtub tõenditest, et kostja ei taganud ruumides ventilatsiooni toimimise ega kõrvaldanud puudusi pärast seda, kui hageja talle nendest teatas. 23.10.2017 saatis T. O. kostjale

e-kirja (toimiku 1. kd, lk 46), milles ta teatas, et ventilatsioon ei olnud terve päeva sisse lülitatud, kuid hagejaga ei olnud see kooskõlastatud.

147.26.10.2017 saatis T. O. kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 49), milles teatas, et hageja ruumides ei ole eelmise päeva õhtust alates ventilatsiooni, mille tõttu on kontori Rävala poolses osas väga halb õhk ja on raske hingata. Poolte e-kirjadest samal päeval (toimiku 1. kd, lk 50-51) nähtub, et A.V.i vastuse kohaselt oli keegi ventilatsiooni välja lülitanud, kuid see lülitati sisse. Järelikult ei taganud kostja taas ventilatsiooni toimimist ega teavitanud katkestusest hagejat ette.
148.03.11.2017 teatas hageja töötaja T. O. kostjale (toimiku 1. kd, lk 56), et ventilatsioon on välja lülitatud ning hingata on raske. 04.12.2017 saatis hageja töötaja T. O. kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 67), milles teatas, et kuigi radiaatorid on soojad, ei suuda need ruume kütta, sest ventilatsioonist puhutakse ruumisesse välistemperatuuril õhku.
149.30.10.2019 istungil tunnistajana ütlusi andnud K. R. (toimiku 3. kd, lk 23 pöördel) kinnitas, et ta oli hageja töötaja ning sai ehituse ajal vaidlusalustes ruumides viibimise ajal allergilise reaktsiooni, mis avaldus 2017. aasta oktoobri alguses. Tunnistaja kirjeldas oma tervisevaevusi, mis seisnesid naha kibelemises, hingamisraskustes, ninaverejooksus ja paanikahoos. Tunnistajale kutsuti kiirabi. Allergiahood kordusid kontoris viibides ning tunnistaja sõnul avaldas talle allergoloog, et tervisekahjustus ei saanud olla seotud toiduga, vaid pidi olema tingitud välismõjust. Tunnistaja kinnitas, et varem ei olnud tal selliseid probleeme esinenud ning probleemi ei ole esinenud ka hiljem. Kohus ei nõustu kostja väidetega, et kuna tunnistajal endal ei ole meditsiinilist haridust, ei ole tema ütlused terviseprobleemide esinemise ja nende põhjuste osas usaldusväärsed.
150.Samal istungil tunnistajana ütlusi andnud T. O. (toimiku 3. kd, lk 24-25) kinnitas, et üüritud pinnal esinesid probleemid ventilatsiooniga, kuid aknaid ei olnud võimalik avada. Sundventilatsioon paigaldati oktoobris, kuid sellel ei olnud väljatõmmet. Samal istungil tunnistajana ütlusi andnud A. V. (toimiku 3. kd, lk 25 pöördel – 28) kinnitas, et hageja esitas pöördumisi seoses ventilatsiooniga. Tunnistaja ütluste kohaselt lülitati hagejale paigaldatud ventilatsioon mõnel korral välja, et ei tekiks haisu. Samas oli ka juhtumeid, kus keegi oli juhuslikult ventilatsiooni välja lülitanud. Ajutisel ventilatsioonil oli tunnistaja A. V.i sõnul sissepuhe ning loomulik väljatõmme läbi ventilatsioonišahtide ja torustike.
151.X OÜ mõõtmistulemustest (toimiku 1. kd, lk 88-89) nähtub, et antud ettevõte teostas Rävala pst 2 büroohoone teisel korrusel õhuhulkade mõõtmisi 23.11.2017. Ettevõtte koostatud dokumendis on märgitud, et korrusel puudub väljatõmme ning tabelis märkimata ruumides ka sisepuhe. Enamike tabelis kajastatud ruumide puhul on jõutud järelduseni, et mõõdetud õhuhulkade kogused erinevad oluliselt teatis viidatud standardis märgitust.
152.Kogumis nähtub kohtu hinnangul eelviidatud tõenditest, et kostja rikkus 10.10.2017 kokkulepet ega taganud ruumides nõuetekohase ventilatsiooni toimimist ega nõuetekohast temperatuuri. Kohus ei nõustu kostja etteheidetega, et tema esindajat ei kutsutud X OÜ mõõtmiste juurde. Ühestki õigusaktist seesugust kohustust ei tulene. Kostja ei ole ühegi tõendiga ümber lükanud X OÜ mõõtmistulemustes toodud järeldusi. Kostjal oli üürileandjana kohustus tagada ruumides nõuetekohane ventilatsioon ja temperatuur, kuid vaatamata hageja korduvatele pöördumisele jättis kostja puuduse kõrvaldamata. Korduvatest ventilatsioonikatkestustest üürnikku ette ei teavitatud.
153.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et lisaks ventilatsiooni mittetoimimisele saatis hageja kostjale korduvaid pöördumisi seoses leviva ehitustolmu ning haisuga. 20.10.2017 saatis hageja töötaja kostjale ka teise e-kirja (toimiku 2. kd, lk 80, tõlge lk 80 pöördel), milles teatas, et ventilatsioonisüsteemi kaudu tuleb sisse väga halb õhk ja hais. 17.10.2017 saatis hageja töötaja

T. O. kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 42), milles ta muuhulgas teatas, et ruumides oli meeletu hais. 18.10.2017 saatis T. O. ka teise e-kirja (toimiku 1. kd, lk 44), milles ta teatas, et kontorisse tuleb endiselt tugev ehitustöödest tulenev hais.

154.26.10.2017 saatis T. O. kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 49), milles teatas, et hageja ruumides ei ole eelmise päeva õhtust alates ventilatsiooni, mille tõttu on kontori Rävala poolses osas väga halb õhk ja on raske hingata. Poolte e-kirjadest samal päeval (toimiku 1. kd, lk 50-51) nähtub, et A.V.i vastuse kohaselt oli keegi ventilatsiooni välja lülitanud, kuid see lülitati sisse. Seejärel teatas hageja esindaja kostjale ventilatsiooni kaudu levima hakanud metalli lõikamise haisust. A. Veebel vastas järgmisel päeval (toimiku 2. kd, lk 143) ja teatas, et tehti generaatori testi, mille tõttu oli lõhna tunda. Kuna generaator ei olnud vajalik tööde jätkamiseks, avaldas A. Veebel lootust, et probleem ei kordu.
155.27.10.2017 saatis hageja esindaja kostjale järjekordse e-kirja (toimiku 1. kd, lk 34, tõlge lk 35), milles teatas, et 19.10 ja 20.10.2017 oli terve päeva jooksul hageja ruumides põlengulõhn, mis levis läbi ventilatsioonisüsteemi. Samal ajal eraldus tolm, mis põhjustas hageja kolmele töötajale allergilisi reaktsioone ning üks nendest vajas kiirabi. Kas või kuidas kostja hageja pöördumisele reageeris, asjas kogutud tõenditest ei nähtu. 30.10.2019 istungil tunnistajana ütlusi andnud T. O. (toimiku 3. kd, lk 24-25) kinnitas, et üüritud pinnal haisu ja tolmu levikut. Tolmu levimisel kontoris tekkis laudadele sade. Haisuprobleem oli tunnistaja sõnul seotud ajutise ventilatsiooniga. Samal istungil tunnistajana ütlusi andnud A. V. (toimiku 3. kd, lk 25 pöördel – 28) kinnitas, et hageja esitas ka pöördumisi seoses haisu ja ventilatsiooniga. Tunnistaja ütluste kohaselt lülitati hagejale paigaldatud ventilatsioon mõnel korral välja, et ei tekiks haisu.
156.Kogumis nähtub eelviidatud tõenditest, et üüritud ruumides levis ebatavaline ehitustolm ja hais. 10.10.2017 kokkuleppest ei tulenenud hagejale kohustust selliseid mõjusid taluda ning tegemist ei olnud kohtu hinnangul tavapäraste mõjudega. Kirjeldatud mõjutused olid lisaks inimestele ohtlikud, sest tolmu levik ja ventilatsiooni mittetoimimine tekitas neile terviseprobleeme. Alusetud on kostja väited, et kuna töötaja terviseprobleemide kohta andis ütlusi vaid kannatanu ise, ei ole terviseprobleemid tõendatud. Kostja ei ole põhistanud, miks on ainuüksi meditsiinilise hariduse puudumise tõttu tunnistaja ütlused ebausaldusväärsed. Kostja väited, milliste kohaselt mujal ruumides haisu ei esinenud, on tõendamata ning asjakohatud.
157.Lisaks eeltoodule nähtub asjas kogutud tõenditest, et üüritud ruumides esinesid korduvad ja kohtu hinnangul ulatuslikud veelekked. 10.10.2017 saatis hageja töötaja T. O. kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 40), milles ta palus, et kostja laseks oma ehitajal kõrvaldada lekked lagedest, paigaldaks uued laeplaadid ning teeks vaibale kuivatuse ja puhastuse. 13.10.2017 saatis T. O. kostjale samas küsimuses korduva e-kirja (toimiku 1. kd, lk 41) ja palus asuda lähiajal puudusi kõrvaldama. Asjas kogutud tõenditest ei nähtu, et kostja oleks asunud puudusi kõrvaldama.
158.04.12.2017 saatis hageja töötaja T. O. taas e-kirja (toimiku 1. kd, lk 68), milles teatas veelekkest. 08.12.2017 saatis hageja direktori kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 70, tõlge lk 71), millega koos saatis pildid olukorrast hageja kontoris. E-kirja kohaselt oli veeavarii suures koosolekute ruumis, köögis ja koridoris, mida kasutati printerite hoidmiseks. Hageja palus saata töötajaid ruume koristama ja palus teatada, kuidas edaspidi välditakse sarnaste olukordade teket. Asjas kogutud tõenditest ei saa järeldada, et kostja oleks puudused kõrvaldanud ehk taganud veelekete kohese lõppemise ja kõrvaldanud nendest tulenevad tagajärjed.
159.Hageja esitatud fotodest (toimiku 1. kd, lk 72-82) nähtuvad vee läbijooksud üüritud pinnal. Vee läbijooksude tagajärjel on eemaldatud või alla kukkunud laeplaadid, sealhulgas otseselt töökohtade kohal. Märgunud on põrandad ja kahjustada saanud vaipkate. Kohtu hinnangul on veelekked olnud märkimisväärsed, hõlmates suure osa fotol kujutatud ruumist. Kahjustada on saanud lagi ka ruumides, kus laeplaate ei olnud. Fotodest ei nähtu, kas või milliseid toiminguid

kostja tegi kahjustuste tagajärgede kõrvaldamiseks.

160.Fotodest, mis tehti veelekete kohta 10.10.2017 ja 27.10.2017 (toimiku 2. kd, lk 84-89) nähtub, et kete tõttu olid laeplaadid kahjustada saanud, purunenud ja osaliselt alla kukkunud. Fotodest, mis kajastavad veelekkeid 16.11.2017 (toimiku 2. kd, lk 90-91) nähtuvad mitmed alla kukkunud laeplaadid. Laeplaadid asusid muuhulgas otseselt inimeste töökohtade kohal. 04.12.2017 veeleketest tehtud fotodest (toimiku 2. kd, lk 92) nähtuvad märgunud vaipkatted. 06.12.2017 veeleketest tehtud fotodest (toimiku 2. kd, lk 93-95) nähtuvad märgunud laed ja põrandad. 08.12.2017 veeleketest tehtud fotodest (toimiku 2. kd, lk 98-103) on näha purunenud ja alla kukkunud laeplaadid, märgunud vaipkatted ja põrandad. Laeplaatide tükid on muuhulgas alla kukkunud inimestele istumiseks mõeldud toolidele. 11.12.2017 veeleketest tehtud fotodest (toimiku 2. kd, lk 104-105) ja 13.12.2017 veeleketest tehtud fotodest (toimiku 2. kd, lk 106-108) nähtub sama olukord. Osades ruumides on puudu juba märkimisväärne osa laeplaate. Vaipkatted on märgunud suures ulatuses. 03.01.2018 tehtud fotodest (toimiku 2. kd, lk 109-110) nähtuvad samasugused kahjustused. Fotodest võib järeldada, et veeleketest tingitud tagajärjed on aja jooksul muutunud järjest ulatuslikemaks. Järeldada ei ole võimalik, et kostja oleks astunud samme puuduste kõrvaldamiseks.
161.Kohtute infosüsteemi vahendusel kättesaadavatest videotest nähtub intensiivne veeleke nõupidamiste ruumis läbi lae, mis ei ole kaetud laeplaatidega. Intensiivne veevool nähtub köögi kõrval oleva koridori laest, seejuures voolab vett elektrijuhtmete kõrvalt. Intensiivne veevool on näha ka printeriruumis, kus vesi voolab ülevalt läbi lae juhtmete kõrvalt alla paigutatud anumatesse.
162.06.12.2017 koosolekuruumis toimunud veelekke videost nähtub, et vett tilgub läbi värvitud lae ning lae viimistlus on kahjustada saanud. 06.12.2017 koridoris tehtud videost nähtuvad kahjustused põrandal ja alla kukkunud laeplaadid. 08.12.2017 köögis toimunud veelekkest tehtud videotest nähtub, et märgunud on terve põrand ja laeplaadid on osaliselt alla kukkunud. 08.12.2017 koridoris tehtud kahest videost nähtuvad alla kukkunud laeplaadid ning vaiba veekahjustused. Ühest videost nähtub, et vett voolab jätkuvalt. 08.12.2017 kabinetis tehtud videost nähtub intensiivne veeleke, mis tuleneb radiaatoriga seotud torudest. Veega on kaetud suurem osa kabineti põrandast. Teisest samas kohas ja samal päeval tehtud videost nähtub üle ujutatud parkettpõrand.
163.12.12.2017 koridorist tehtud videost nähtub intensiivne leke. 12.12.2017 videost, mis on tehtud printeri koridoris ja koosolekuruumis, on näha, kuidas ehitustöölised eemaldavad märgunud laeplaate. Vett voolab seina pealt alla põrandale. Videol kujutatud ruumide põrandad on laiaulatuslikult märgunud. Samal päeval WC-s tehtud videost nähtub, kuidas vesi voolab läbi lae, valgusti ja üle peegli. Samal päeval köögis tehtud videost nähtuvad märgunud ja purunenud laeplaadid ning veega osaliselt kaetud põrand.
164.06.01.2018 tehtud videotest nähtub, et põrandate vaipkatetel on endiselt nähtavad ulatuslikud veelekete jäljed. Osad laeplaadid on eemaldatud ja osad selgelt veelekete tõttu purunenud. Kahjustatud laeplaate on hulgaliselt paljudes ruumides. Ruumides, mille laes ei ole plaate, on näha ulatuslikult kahjustunud siseviimistlus. Eemaldunud laeplaatide tagant on näha vahekonstruktsioonid, mis on samuti veest kahjustatud. Kahjustused laeplaatide osas on kohtu hinnangul ulatuslikud ning järeldada ei saa, et kostja oleks kahjustatud laeplaate asendanud. Põrandakatetelt on endiselt nähtav vesi. Osade ruumide veekahjustused on sedavõrd ulatuslikud, et hõlmavad enamuse ruumi laest ja põrandast. Veekahjustused on nähtavad ka parkettpõrandal.
165.Hageja esitas kohtule ruumide plaanid, millistel ta märkis ära veekahjustustega hõlmatud piirkonnad (toimiku 2. kd, lk 111, toimiku 2. kd, lk 146-150, koos täpsemate selgitustega toimiku 2. kd, lk 175-180, lk 182-192). Plaanidest ei saa järeldada, et probleemid oleksid

esinenud vaid marginaalsel osal üüritud pinnast nagu väitis asjas kostja. Kuigi plaane võib vaadelda kui hageja seletusi, on tunnistaja T. O. oma ütlustega kinnitanud, et plaanidel märgitu kajastab õigesti tegelikult aset leidnud probleeme.

166.30.10.2019 istungil tunnistajana ütlusi andnud T. O. (toimiku 3. kd, lk 24-25) kinnitas, et üüritud pinnal esinesid korduvad veelekked. Kui oli sademeid või lumesulamisi, olid veelekked tunnistaja ütluste kohaselt tõsised. Tunnistaja sõnul oli ligikaudu paarsada ruutmeetrit hageja kontori pinnast veeleketega hõlmatud. Tunnistaja ei teadnud, et ehitajatest oleks keegi soovinud tulla enne veelekete tekkimist küttesüsteemi tasakaalustama, kuigi tunnistaja kinnitas, et ühe veelekke allikaks oli radiaator. T. O.a ütluste kohaselt kukkusid veelekete tõttu alla laepaneelid ning osa paneele olid hageja töötajad sunnitud ise alla lükkama, et need inimestele pähe ei kukuks. Tunnistaja sõnul veelekete tingitud kahjustusi ehitajad ei parandanud, kuigi hagejale anti kuivatusseade.
167.Samal istungil tunnistajana ütlusi andnud A. V. (toimiku 3. kd, lk 25 pöördel – 28) kinnitas, et hagejal oli korduvaid probleeme seoses veeleketega ja lekete tõttu tekkisid kahjud. Veelekete põhjused olid tunnistaja sõnul erinevad ning seotud fassaaditööde ja tellingutega, katusetöödega ja küttesüsteemi vahetusega. Tunnistaja A. V. kinnitas, et üks veeleke toimus küttesüsteemi surveproovi tõttu ning veelekkest teatati enne, kui ehitajad hageja juurde midagi kontrollima jõudsid. Seega ei kinnitanud tunnistaja kostja väiteid, et hageja ei lubanud ehitusettevõtte esindajaid enda ruumidesse radiaatoreid kontrollima, mistõttu hageja vastutas ise veelekke tekkimise eest. Seoses veeleketega kinnitas tunnistaja, et märgunud laeplaadid võisid ka mõnele inimesele pähe kukkuda.
168.Üüritud pinnal üürilepingu ülesütlemise aja seisuga ehk 10.01.2018 tehtud fotodest (toimiku
2.kd, lk 19-33) nähtuvad ulatuslikud põrandate kahjustumised vee tõttu. Ruumides, kus lagedes on plaadid, on paljud laeplaadid kahjustunud ja tükkideks murdunud või eemaldatud. Kahjustused on nähtavad ka ruumides, kus laeplaate ei ole. Nendes ruumides on kahjustada saanud lae viimistlus, eemaldunud on värv ja krohv. Kohati on näha laes rippuvaid elektrijuhtmeid
169.X OÜ kontrollis 22.12.2017 hageja ruumides elektripaigaldisi ja tuvastas, et ripplagede peal on juhtmestik osaliselt ühekordse isolatsiooniga. Hargnemised ja jätkamised on osaliselt ilma harutoosideta ja harutoosid kaanteta (toimiku 1. kd, lk 90-92).
170.Kohtu hinnangul nähtub kogumis eelviidatud tõenditest, et ehitustööde tõttu tekkisid hagejale kui üürnikule selgelt ebamõistlikult koormavad mõjud veelekete näol. Hageja ei pidanud veeleketest tulenevaid mõjusid taluma seaduse alusel ning sellises talumise kohustuses ei leppinud pooled kokku. Veelekked olid korduvad ja ulatuslikud, sest hõlmasid märkimisväärset osa hageja kasutusel olnud pinnast. Veelekete tulemusena sai olulises osas kahjustada kontori siseviimistlus. Märgunud laeplaadid ja selle taga olevad ühekordselt isoleeritud elektrijuhtmed kujutasid endast otsest ohtu inimeste tervisele. Tegemist ei olnud mõjuga, mida hageja oleks pidanud taluma. Kostja hageja pöördumistele sisuliselt ei reageerinud, sest kahjustusi siseviimistlusele lepingu kehtivuse ajal ei kõrvaldatud ning veelekked jätkusid sisuliselt igapäevaselt.
171.Kostja väited, milliste kohaselt olevat veelekked olnud marginaalsed ja väheulatuslikud, on vastuolus asjas kogutud tõenditega. Kostja väide, mille kohaselt vastutas hageja ise radiaatorist tulenenud veelekke eest, sest ei lubanud ehitustöötajaid tulla küttesüsteemi tasakaalustama, on jäänud paljasõnaliseks. Veelekete ulatust ja intensiivsust, samuti ohtlikkust inimestele ei vähenda kohtu hinnangul asjaolu, et hageja ei ole esitanud nõudeid tulenevalt sellest, et tema kontoritehnika oleks veelekete tõttu saanud kahjustada. Kuigi kostja väidete kohaselt oleksid märgunud ripplae plaadid olnud kergesti asendatavad, ei nähtu esitatud tõenditest, et kostja oleks

märgunud plaate asendanud. Kuigi kostja andis hagejale kuivatusseadme, nähtub asjas kogutud tõenditest ilmekalt, et veelekked olid sedavõrd sagedased ja intensiivsed, et kuivatusseadme abil ei olnud tekkinud puudusi võimalik kõrvaldada ka lepingu ülesütlemise ajaks 10.10.2018.

172.Asjas kogutud tõenditest järeldub, et lisaks eelviidatud probleemidele esinesid üüritud ruumides korduvalt elektrikatkestused. Kostja ei täitnud 10.10.2017 kokkuleppest tulenevat kohustust tagada serveriruumis vajalik jahutus. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 25.10.2017 saatis hageja töötaja T. O. kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 47, tõlge lk 48) ja teatas, et hageja ruumides oli samal päeval elekter kaks korda välja lülitatud. Hageja palus nende elektrivõrgust elektrit mitte võtta ja selgitas, et elektrivoolu stabiilsus on hagejale oluline.
173.28.10.2017 saatis hageja töötaja T. O. kostjale teise e-kirja (toimiku 1. kd, lk 52, tõlge lk 53) ja teatas, et hageja serveriruumi jahutusseade ei töötanud öösel. Hageja palus tagada elektriühenduse ja leidis, et tegemist on olulise probleemiga. 30.10.2019 istungil tunnistajana ütlusi andes (toimiku 3. kd, lk 24-25) kinnitas T. O., et serveriruumis lõpetas jahutusseade töö ning elektrik seadmel vigu ei leidnud. Tunnistaja ütluste kohaselt oli probleemi põhjuseks elektrikatkestus. Samal istungil tunnistajana ütlusi andnud A. V. terve maja elektrikatkestusi võimalikuks ei pidanud, kuid kinnitas, et hageja ruumides oli ühel korral elektrikatkestus.
174.27.10.2017 serveriruumist tehtud videost (nähtav kohtute infosüsteemi vahendusel) ja serveriruumist tehtud fotodest koos selgitustega (toimiku 2. kd, lk 82) nähtub, et tulemüüri ja serverite punased hoiatustuled põlesid kõrge temperatuuri tõttu. Videost kostuva heli osas on hageja selgitanud, et jahutusseade oli suurendanud pöörete arvu maksimumini, et ülekuumenemist vältida. Konditsioneeri esipaneeli tuled ei põlenud, mis viitab kohtu hinnangul elektriühenduse puudumisele. D esindaja K. O. saatis hagejale 27.10.2017 e-kirja teel selgituse (toimiku 2. kd, lk 83), mille kohaselt teavitas monitooringusüsteem 27.10.2017 öösel temperatuuri probleemidest. Kohapeal selgus, et konditsioneer oli lakanud töötamast ja serveriruum oli ülekuumenenud. Kuna reageeriti kiiresti, süsteemid kahjustada ei saanud. D esindaja soovitas edasiste probleemide vältimiseks viia serverid teise asukohta.
175.Eelviidatud tõenditest nähtub kohtu hinnangul kogumis, et hageja ruumides esinesid elektrikatkestused, milliste tõttu ei saanud serveriruumis konditsioneer töötada. Kostja oli 10.10.2017 kokkuleppega võtnud endale kohustuse tagada serveriruumi jahutus. Kuivõrd kostja oli endale vastava kohustuse võtnud, on alusetud kostja etteheited, et hageja olevat elektritöid teostanud oma ruumides ise ning elektrikatkestused olid tingitud hageja enda siseprobleemist või jahutusseadme töörikkest, mis omakorda võis olla tingitud seadme hooldamata jätmisest. Kõik kostja eelviidatud väited on jäänud paljasõnalisteks. Kostja ei ole tõendanud, et elektrikatkestuse tekkimine oli tingitud hagejast või et konditsioneer ei töötanud mõnest hagejast tulenenud põhjusest.
176.Poolte vahel sõlmitud üürilepingu kohaselt pidi kostja tagama hagejale võimaluse kasutada hoone garaažis olevaid parkimiskohti ning hageja pidi parkimiskohtade eest tasuma. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et vaatamata lepingule ei saanud hageja parkimiskohti kasutada. 15.09.2017 saatis kostja hagejale e-kirja (toimiku 2. kd, lk 81), milles teatas, et kostja plaanib järgmisel nädalal teisipäevast reedeni teha töid garaažis ning nendel päevadel palus kostja hagejal seal sõidukeid mitte parkida. Seega teatas kostja ise hagejale, et üüritud eseme kasutamine ei ole nendel päevadel võimalik.
177.28.09.2017 saatis hageja töötaja T. O. kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 22), milles soovis muuhulgas saada selgitust selle kohta, kuidas hakkavad ehitustööd hageja tegevust mõjutama. Samuti soovis ta teada, millistel aegadel ei ole võimalik parkimiskohti kasutada. E-kirjas avaldas T. O., et kirja saatmise päeval ei olnud parkimiskohad kättesaadavad, sest ei olnud võimalik sõita garaaži ega sealt välja, millest hagejat ette ei teavitatud. Seega võib asjas kogutud tõenditest

järeldada, et enne 10.10.2017 kokkuleppe sõlmimist oli mitmeid päevi, kus hageja tegelikult renditud parkimiskohti kasutada ei saanud.

178.Kohtu hinnangul võib kõigist eelviidatud asjaoludest järeldada, et üüritud pinnal ning üüritud parkimiskohtadel esines korduvalt selliseid puudusi, milliste tõttu oli üüritud eseme sihtotstarbeline kasutamine olulisel määral piiratud VÕS § 279 mõistes. Hageja teavitas korduvalt kostjat erinevatest puudustest ning kostja oli kõigi puuduste olemasolust teadlik. Kohtumenetluse käigus ei ole kostja eitanud, et ta oli puudustest teadlik. Kostja on alusetult asunud seisukohale, et hageja pidi üürnikuna taluma puudusi, mis sisuliselt ei võimaldanud kasutada üüripinda kontoriruumidena ning tõid isegi kaasa ohu pinnal viibinud inimeste tervisele. Kohus leiab, et kuivõrd hageja teavitas kostjat korduvalt puudustest, andis korduvaid tähtaegu puuduste kõrvaldamiseks, kuid kostja puudusi ei kõrvaldanud ning rikkus 10.10.2017 kokkuleppest tulenevaid kohustusi, oli hagejal õigus kostjaga sõlmitud üürileping erakorraliselt üles öelda täiendavate etteteatamise tähtaega järgimata kooskõlas VÕS § 279 lõikega 1.
179.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja saatis kostjale 09.01.2018 üürilepingu ülesütlemise avalduse (toimiku 1. kd, lk 86-87). Avalduses leidis hageja, et alates hoones remonditööde alustamisest ei vasta üüripind 10.10.2017 sõlmitud kokkuleppele. Hageja viitas, et ta on alates 10.10.2017 saatnud kostjale hulgaliselt e-kirju, milles on mittevastavusele tähelepanu juhtinud. Vaatamata sellele ei olnud kostja hageja hinnangul ülesütlemise avalduse esitamise ajaks kõrvaldanud mitmeid olulisi üüripinna kasutamist takistavaid puudusi. Puudustena viitas hageja avalduses ulatuslikele veeleketele, mis on kahjustanud põrandakatteid ja tekitanud ruumidesse haisu, tõsiseid puudusi ventilatsiooniga ja temperatuuriga, üüripinnal levivat haisu ja tolmu ning valju ehitusmüra. Avaldusele olid lisatud X mõõtmistulemused. Hageja leidis, et kostja tegevuse tõttu ei ole tal võimalik üüripinda kasutada kontoripinnana. Muuhulgas viitas hageja ohule inimeste tervisele.
180.Hageja leidis avalduses, et ta on kostjat puudustest teavitanud, kuid kostja ei ole puudusi kõrvaldanud. Hageja leidis, et alates detsembri keskpaigast ei ole tal enam võimalik üüritud ruume kontoripinnana kasutada. Üüripinnal viibimine oli muutunud ohtlikuks hageja töötajatele ja külalistele. Hageja ütles üürilepingu ennetähtaegselt üles ilma etteteatamise tähtaega järgimata alates 10.01.2018. Lisaks palus hageja kostjal tasuda leppetrahvi üürilepingu punkti 6.3. alusel.
181.18.01.2018 saatis hageja kostjale ka e-kirja (toimiku 1. kd, lk 119), milles ta leidis, et kostjal ei ole alust esitada täiendavaid arveid. Kuna kostja esindaja ei tulnud vastu võtma ruumide valdust, edastas hageja kostjale elektrinäidud ja teatas, et võtmeid ja sissepääsukaarte on kostjal võimalik kätte saada hageja uuest asukohast. Kostja vastas ülesütlemise avaldusele 02.02.2018 (toimiku 1. kd, lk 100-105) ja leidis, et hageja ei täitnud üürnikuna talumiskohustust.
182.Kohus leiab, et hagejal oli üüripinnal tekkinud puuduste tõttu õigus üürileping erakorraliselt üles öelda ilma täiendavat tähtaega andmata. Üüripinnal esinenud ja avalduses viidatud puudused olid kohtu hinnangul korduvad ja laiaulatuslikud ning takistasid olulisel määral üüripinna kasutamist. Kohus ei nõustu kostjaga, et kuna ülesütlemise avalduses ei olnud viidatud kõigile üüripinna puudustele, millistele hageja viitas kohtumenetluses, ei ole hagejal õigust nendele puudustele tugineda. Hageja on tuginenud kohtumenetluses ka nendele puudustele, milliseid ei ole ülesütlemise alusena käsitletud seetõttu, et nende puuduste esinemine tõi hagejale kaasa kahju. Kohus ei nõustu ka kostja väitega, et hageja esitas lepingu ülesütlemise avalduse hilinemisega. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et takistused seoses üüripinna kasutamisega esinesid sisuliselt igapäevaselt ja olid alates 2017. aasta detsembrist veelekete näol intensiivsed. Asjas kogutud tõenditest ei nähtu, et kostja oleks hageja korduvatele pöördumisele igakordselt reageerinud. Kohtu hinnangul ei saa pidada 2018. aasta jaanuari esimestel päevadel esitatud ülesütlemist avaldust pidada hilinenuks, sest kõik selles viidatud puudused esinesid vahetult ja pidevalt avaldusele eelnenud kolme kuu jooksul.
183.Kuna hagejal oli õigus üürileping erakorraliselt ja ennetähtaegselt üles öelda, vabastas ülesütlemise avaldus mõlemad pooled edasise lepingu täitmisest alates 10.01.2018 kooskõlas VÕS § 195 lõikega 2. Lisaks võib esitatud tõendite alusel järeldada, et pärast 2017. a detsembris toimunud veelekkeid olid ruumid sedavõrd kahjustatud, et hagejal ei olnud võimalik neid kasutada. Ruumide kasutamist takistas laepaneelide alla kukkumisest tulenev oht ning märgunud elektrijuhmetest tulenev oht. Kostja ei ole tõendanud, et hagejal oli võimalik üüritud ruume kasutada eesmärgipäraselt 2017. a detsembri viimase kümne päeva jooksul. Kooskõlas VÕS §-ga 278 oli hagejal õigus alandada üüri perioodi eest, mil ta pinda kasutada ei saanud.
184.Üürilepingu rikkumise eest esitas hageja kostjale kolme kuu üürile vastava leppetrahvinõude summas 26 818,14 eurot. Poolte vahel sõlmitud lepingu (toimiku 1. kd, lk 813) punkt 6.3. andis üürnikule selge õiguse nõuda lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel teise poole süülise teo tõttu leppetrahvi. 10.10.2017 kokkuleppes (toimiku 1. kd, lk 29-31) nägid pooled ette, et hagejal on õigus nõuda leppetrahvi ka siis, kui kostja rikub lisakokkulepet. Käesolevas asjas on kohus tuvastanud, et kostja rikkus üürilepingust ja lisakokkuleppest tulenevaid kohustusi vaatamata sellele, et hageja juhtis rikkumistele korduvalt tähelepanu ning palus need kõrvaldada. Kostja ei ole tõendanud, et tal oleks lepingu rikkumisel puudunud süü. Kuna hageja ütles lepingu kostja rikkumiste tõttu üles, oli tal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi.
185.Kostja ei ole tõendanud ega põhistanud oma väiteid, milliste kohaselt oli poolte ühiseks tahteks leppetrahvi kokkuleppe sõlmimisel see, et leppetrahv katab lepingupoole kahju. Kohus selgitas kostjale 05.12.2018 eelistungil (toimiku 2. kd, lk 68-70) vajadust tõendada oma väiteid poolte ühise tahte kohta. Vaatamata kohtu selgitustele kostja oma väiteid ei põhistanud ega tõendanud. Lepingu ega 10.10.2017 kokkuleppe tekstist kostja väidetud tahe ei nähtu. VÕS § 161 lg 1 näeb ette, et lepingu rikkumise korral võib kahjustatud lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi lepingu ülesütlemise eest ning kahju hüvitamist tulenevalt sellest, et lepingu kehtivuse ajal rikkus kostja oma kohustusi.
186.Kahjuna nõudis hageja kostjalt serveriruumi kolimisega, erakorralise kontori kolimisega ning asendusruumide rentimisest tulenevat hüvitist. Kohus leiab, et need hageja kahju nõuded on põhjendatud ja tõendatud. VÕS § 115 lg 1 näeb ette, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.
187.VÕS § 278 näeb ette, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, on üürnikul muuhulgas õigus nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist. Seega ei ole põhjendatud kostja väited, et hageja ei saanud nõuda kahju hüvitamist.
188.VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 2 kohaselt ei kuulu kahju hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. VÕS § 127 lg 3 järgi peab lepingulist kohustust rikkunud pool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Lisaks tuleneb VÕS § 127 lõikest 4, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos).
189.Käesolevas asjas tuvastas kohus, et kostja rikkus lepingulist kohustust tagada serveriruumis jahutus. Kuna jahutus ei olnud tagatud, oli hagejal põhjendatud õigus kolida server ümber teise asukohta. Kostja pidi ette nägema, millised tagajärjed tekivad hagejale siis, kui ta oma lepingulist kohustust ei täida. Kui hageja ei oleks pidanud serveriruumi ümber kolima, ei oleks ta pidanud kulutusi tegema. Kostjal oli ühtlasi lepingust tulenev kohustus tagada hagejale võimalus kasutada üüritud ruume sihtotstarbeliselt kontoriruumidena, sealhulgas koosolekute pidamiseks. Kohus on tuvastanud, et kostja rikkus lepingut viisil, mille tõttu oli ruumide kasutamine oluliselt takistatud või piiratud ning lõppastmes oli hagejal õigus leping üles öelda. Kostja pidi ette nägema, et kui ta lepingut rikub, võib hagejal tekkida vajadus teha kulutusi asendusruumide kasutamiseks või kanda kulusid seoses vajadusega lahkuda ennetähtaegselt pinnalt, mida enam inimeste ohutuste tagamise eesmärki silmas pidades kasutad ei saanud.
190.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 02.11.2017 esitas hageja avalduse serveriühenduse loomiseks Teletorni andmekeskuses (toimiku 2. kd, lk 112). Eelnevalt juba viidatud tõenditest nähtub, et koostööpartner D OÜ soovitas hagejale server ümber kolida tekkinud probleemide tõttu. D OÜ esitas hagejale 26.12.2017 arve andmekeskuse kolimise eest summas 1152 eurot koos käibemaksuga ja 960 eurot ilma käibemaksuta (toimiku 1. kd, lk 95, 114). Kohus leiab, et hageja kahju nõue seoses serveri ümberkolimisega on põhjendatud vaatamata sellele, milline on arve kuupäev. Kostja rikkus lepingut, ei taganud serveriruumi jahutust ning hagejal tekkis vajadus server ümber kolida. Hagejal oleks tekkinud vajadus server ümber kolida ka seoses lepingu erakorralise ülesütlemisega, mistõttu ei saa kostja vabaneda kahju hüvitamise kohustusest viidates üksnes arve kuupäevale.
191.X OÜ estas hagejale 20.11.2017 arve (toimiku 1. kd, lk 83, lk 93, tõlge lk 84) koosoleku ruumi kasutamise kohta 14.11.2017 koos toitlustusega. Koosoleku ruumi kasutamise tasu oli 500 eurot ilma käibemaksuta. Hageja oli arve tasunud (toimiku 1. kd, lk 85). 08.12.2017 esitas X OÜ hagejale teise arve (toimiku 1. kd, lk 93 pöördel) ruumi kasutamise ja konverentsiteenuste eest. Hageja tasus arve (toimiku 1. kd, lk 94). Seega võib esitatud tõenditest järeldada, et hageja kasutas kahel korral koosolekute pidamiseks asendusruume.
192.X OÜ arvetest (toimiku 2. kd, lk 166-168) nähtub, et varasemalt oli hageja üürinud hotellis ruume ühel korral 2016. aasta märtsis ning ühel korral 2017. aasta aprillis. Samuti oli ruume üüritud ühel korral 2018. aasta mais. Kohus ei nõustu kostja väidetega, et kuna hageja kasutas tavapäraselt koosolekuruume hotellis, ei kuulu kahju hüvitamisele. Üksnes asjaolust, et hageja on lisaks hagis viidatule veel kahel korral hotellis olevaid ruume kasutanud, selliseid järeldusi teha ei saa. Kohus on käesolevas asjas tuvastanud, et 2017. a novembris esinesid üüritud ruumides korduvalt probleemid, muuhulgas esines müra (02.11.2017, 09.11.2017, 13.11.2017, 16.11.2017, 201.11.2017), ei töötanud ventilatsioon (03.11.2017). Kostja ei teavitanud hagejat ette mürarikastest töödest ega ventilatsiooni välja lülitamisest, rikkudes sellega 10.10.2017 kokkuleppest tulenevaid kohustusi. Kostja pidi ette nägema, et kui ta oma lepingulisi kohustusi ei täida, ei saa hageja teada, kas tema soovitud aegadel on üüritud ruumides koosolekute pidamine segamatult ja probleemideta võimalik. Kostja pidi aru saama, et lepinguliste kohustuste rikkumine toob kaasa kahju. Vajadus kasutada koosolekuruume väljaspool üüritud pinda tuleneb kohtu hinnangul asjas tuvastatud asjaoludest.
193.Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ütles kostjaga sõlmitud üürilepingu erakorraliselt üles ning ilma erakorralise ülesütlemiseta oleks hageja vaidlusaluselt pinnalt lahkunud alles järgmise aasta suvel. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 19.12.2017 sõlmisid hageja ja X OÜ äriruumi üürilepingu (toimiku 2. kd, lk 113-120), mille alusel üüris hageja 700 m2 suuruse büroopinna alates 27.12.2017 koos parkimiskohtadega. Lepingu punktis 4 oli märgitud, et üüripinna koosseisu kuulub mööbel ja sisustus, mis oli üüripinnal seisuga 17.11.2017, mil hageja esindajad pinda üle vaatasid. Leping oli sõlmitud tähtajaga kuni 31.05.2018. Seega võib järeldada, et hageja sõlmis uue üürilepingu siis, kui vaidlusaluse pinna kasutamine oli tema hinnangul

muutunud võimatuks. Kohtu hinnangul on asjakohatu kostja viide, et kuna hageja esindajad käisid ruume üle vaatamas juba 17.11.2017, oli lepingu ülesütlemine alusetu, sest hageja planeeris lahkumist ette. Kohus on tuvastanud, et pärast 10.10.2017 kokkuleppe sõlmimist esinesid vaidlusalusel üüripinnal pea igapäevaselt erinevad probleemid ning kostja ei reageerinud alati hageja pöördumisele. Seetõttu peab kohus igati mõistlikuks, et hageja esindajad asusid kaaluma alternatiivseid võimalusi. Alternatiivide otsimisest juba novembris ei saa tuleneda üürilepingu erakorralise ülesütlemise alusetus, kuivõrd kostja korduvad lepingu rikkumised on leidnud tõendamist.

194.X OÜ esitas hagejale arve kolimisteenuse eest Rävala pst 2 ruumidest ajavahemikul 15.12.2017 kuni 22.12.2017 summas 2559,60 eurot (toimiku 1. kd, lk 96, lk 115) ning ajavahemikul 03.01.2018 kuni 15.01.2018 summas 2379,25 eurot (toimiku 1. kd, lk 97, lk 116). Kokku on kolimise kulud 4938,85 eurot. 08.07.2018 esitas X OÜ hagejale arve kolimisteenuse eest aadressilt Endla 16 aadressile Ämma tee 78a (toimiku 2. kd, lk 121). Hageja palus kostjalt välja mõista vaid kulu, mis seondus kolimisega vaidlusaluselt pinnalt Endla 16 ruumidesse, sest kui kostja ei oleks lepingut rikkunud, ei oleks hageja pidanud kandma erakorralise kolimise kulusid.
195.Kohus leiab, et erakorraliste kolimiskulude näol on tegemist kahjuga, mida ei oleks hagejale tekkinud, kui kostja ei oleks lepingut rikkunud. Hageja ütles kostja korduvate rikkumiste tõttu põhjendatult lepingu erakorraliselt ja ennetähtaegselt üles. Kostjale pidi olema ettenähtab, et kui hagejal ei ole võimalik üüritud pinda eesmärgikohaselt kasutada kuni lepingu tähtaja lõppemiseni, tekib tal erakorraliselt vajadus kolida ajutisele pinnale enne uute kontoriruumide valmimist. Kostja ei ole põhistanud, miks ta peaks vastutama kahju eest üksnes summas 409,25 eurot ehk selles ulatuses, mille võrra oli ühe kolimise kulu teisest kulust suurem. Hageja on pidanud kolima erakorraliselt ühe korra rohkem ning kandma sellega seotud kulu.
196.Kostja vaidles hageja kahju nõudele muuhulgas osaliselt vastu põhjendusega, et nõude hulka ei saa kuuluda käibemaks, sest hageja on käibemaksukohustuslane ning tema registreeritud numbriks on EExxx. Hageja antud asjaolu osas vastuväiteid ei esitanud. Hageja ei vaielnud vastu kostja väitele, et serveri ja kontori kulude osas esitatud arvetelt sai ta sisendkäibemaksu tagasi arvestada. Kohus osundab, et asendusruumide rentimise kulu hüvitamist soovis hageja ilma käibemaksuta. VÕS § 127 lg 5 järgi tuleb kahju hüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kuigi hageja kahju nõue tulenevalt serveri ja kontori kolimisest on põhjendatud, tuleb kahju nõude summast maha arvestada käibemaksu osa. Hageja kahju kuulub kolimiskulude osas hüvitamisele ilma käibemaksuta ehk serveri kolimise osas summas summas 960 eurot ja muude kolimiskulude osas kokku summas 2133 eurot + 1982,71 eurot = 4115,71 eurot.
197.Kohus leiab, et hageja kahju nõuded tulenevalt parkimiskuludest ja sõiduki kahjustamisest ei kuulu rahuldamisele, sest need nõuded ei ole tõendatud. Hageja on parkimise osas küll tõendanud, et kostja takistas tal mitmetel päevadel sõidukite parkimist üüritud kohtadel, kuid hageja ei ole tõendanud, millist täiendavat kulu ta kandis seoses sõidukite mujal parkimisega. Nõude tõendamiseks esitas hageja kohtule üksnes tabeli (toimiku 1. kd, lk 117) töötajate sõidukite registrinumbrite ja parkimise teenustasu väljavõtetega 21.09.2017, 22.09.2017, 23.09.2017, 25.09.2017, 27.09.2017 kunu 29.09.2017. Koos käibemaksuga oli parkimise tasu 210,32 eurot. Tabelist ei nähtu, kes on selle koostanud ning kes ja kuidas parkimise eest tegelikult tasus. Kohus selgitas 05.12.2018 eelistungil (toimiku 2. kd, lk 68-70) hagejale, et viimasel tuleb täiendavalt põhistada ja tõendada oma parkimiskuludega seotud nõuet. Vaatamata kohtu selgitustele hageja oma nõuet täiendavalt ei tõendanud. Kuna hageja ei ole tõendanud täiendavate kulude kandmist seoses parkimisega, ei kuulu rahuldamisele hageja kahju nõue

parkimiskulude hüvitamiseks summas 210,32 eurot.

198.Kohtu hinnangul on tõendamata ka hageja ühe sõiduki kahjustamisest tulenev nõue summas 200 eurot. Hageja väitis, et sõiduk sai kahjustada kostja garaažis ehitustööliste tegevuse tõttu, kuid hageja ei ole esile toonud ega tõendanud asjaolusid, kuidas sõiduk tegelikult kahjustada sai. Kohus selgitas 05.12.2018 eelistungil (toimiku 2. kd, lk 68-70) hagejale, et tal tuleb täiendavalt tõendada sõiduki kahjustamisest tulenevat nõuet. Kohus osundas, et hageja ei ole põhistanud ega tõendanud, kuidas vastutab sõidukile tekkinud kahju eest kostja. Vaatamata kohtu selgitustele ei ole hageja põhistanud ega tõendanud, kuidas sõiduk kahjustada sai ning miks vastutab selle eest kostja.
199.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 14.09.2017 saatis hageja juhatuse liige kostjale e-kirja (toimiku 1. kd, lk 26) ja ta teatas, et tema auto on samal päeval garaažis ära kraabitud. Hageja esindaja soovis, et kostja ehitaja hüvitaks kasko omavastutuse kulud. ERGO Insurance SE koostas kahjujuhtumi kohta 19.10.2017 otsuse (toimiku 1. kd, lk 27), mille kohaselt toimus sõidukiga Lexus NX200T 14.09.2017 Rävala pst 2 garaažis kahjujuhtum, kus sõiduk sai ehitustööde käigus kahjustada. Tegu oli kindlustusjuhtumiga ja kindlustusandja otsustas hüvitada sõiduki taastamise kulud summas 808,64 eurot. Taastamise kuludest arvati maha omavastutus 200 eurot. U AS esitas hagejale 26.10.2017 arve sõiduki Lexus tagapamperiga seotud tööde eest summas 970,37 eurot (toimiku 2. kd, lk 122).
200.ERGO Insurance SE-le esitatud kahjuteates (toimiku 2. kd, lk 34) avaldas hageja esindaja, et 14.09.2017 oli Rävala pst 2 garaažis parkinud sõiduk Lexus saanud kahjustada. Kahju teate koostanud hageja seaduslik esindaja märkis, et sõiduk sai kahjustada ehitustööde käigus. Kahju teatele olid lisatud fotod (toimiku 2. kd, lk 35), millistest nähtuvalt on kriimustatud sõiduki tagumine osa. Eelviidatud ühestki tõendist ei nähtu, kuidas sõiduk tegelikult ehitustööde käigus kahjustada sai. Kohtu hinnangul ei saa ka ainuüksi asjaolust, et samas garaažis tegutsesid ehitustöölised, automaatselt järeldada sõiduki kahjustumist ehitustööde käigus.
201.Kostja esitas kohtule oma pöördumise ekspert R. P. (toimiku 2. kd, lk 63 pöördel – lk 64). Koos fotodega saadetud pöördumises seadis kostja esindaja kahtluse alla viisi, kuidas oli sõiduki kahjustus tekkinud. R. P. vastas 30.08.2018 e-kirja teel (toimiku 2. kd, lk 63 pöördel) ja leidis, et sõidukile kahjustuste tekkimine kontaktil ehituses kasutatavate käsitsi teisaldatavate tööriistadega oli välistatud, sest sellistel tööriistadel ei ole nii palju energiat, et fotodelt nähtuvaid vigastusi tekitada. Kostja esindaja saatis ERGO Insurance SE-le 03.09.2018 ka järelpärimise (toimiku 2. kd, lk 65-66), milles leidis, et kindlustusvõtja on kindlustusandjale esitanud valeandmeid.
202.Kohtu hinnangul võib kostja esitatud tõenditest järeldada, et garaažis pargitud sõiduk võis saada kahjustusi kokkupuutel teise sõidukiga või antud sõiduki enda liikumise tagajärjel. Hageja ei ole sõiduki kahjustamist puudutava kahju nõude osas põhistanud ega tõendanud, millise õigusvastase teoga on kostja talle kahju tekitanud. Üürilepingust, mille kohaselt andis kostja hagejale kasutamiseks parkimiskoha, ei tulenenud kostjale piiramatut vastutust garaaži pargitud sõidukite eest. Hageja ei ole välja toonud ühtegi kostja lepingu rikkumist, mille tõttu oleks tema sõiduk kahjustada saanud. Hageja ei ole välja toonud ega põhistanud, kas või millise õigusvastase teoga oleks kostja talle kahju tekitanud. Seetõttu tuleb hageja nõue summas 200 eurot, mis tulenes sõiduki kahjustamisest, jätta rahuldamata.
203.Hagiavalduses esitas hageja kostja vastu rahalise nõude kogusummas 35 815,56 eurot. Rahalise nõude suurus tulenes asjaolust, et kohtumenetlusele eelsel ajal oli hageja oma nõude kostja nõudega tema vastu osaliselt tasaarvestanud. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 27.11.2017 esitas hageja kostjale tasaarvestamise avalduse (toimiku 1. kd, lk 36, lisad lk 37-39), millega ta tasaarvestas 10.10.2017 kokkuleppe punktist 6 tuleneva leppetrahvinõude kostja

üüritasu nõudega. Hageja soovis järgmise arvega tasaarvestada sõiduki kahjustamisest tulenenud omavastutuse nõude ja sõidukite parkimiskulust tuleneva nõude.

204.26.02.2018 esitas hageja kostjale teise tasaarvestamise avalduse (toimiku 1. kd, lk 110-111), milles ta leidis, et kuna ruume ei saanud alates 22.12.2017 kasutada ning hagejal on õigus keelduda ruumide üüri ja kõrvalkulude tasumisest 2017. a detsembri kümne päeva eest. Hageja leidis, et kuna ta jõudis detsembrikuu üüri tervikuna tasuda, kuulub tasutud summast tagastamisele 3 954,10 eurot. Detsembrikuu kõrvalkulude arve alusel pidas hageja põhjendatud tasu suuruseks 2 457,85 eurot. 2018. a jaanuari eest esitatud arveid ei olnud hageja nõus tasuma. Hageja leidis, et tal on kostja vastu sissenõutavaks muutunud nõudeid kokku summas 37 258,27 eurot, mis koosnes hageja leppetrahvi nõudest, kahjunõudest ja enamtasutud üürist. Hageja tasaarvestas oma nõudega kostja kõrvalkulude nõude osas, mida hageja põhjendatuks pidas. Tasaarvestuse tulemusena palus hageja kostjal tasuda 34 800,42 eurot. 19.03.2018 saatis hageja kostjale antud summa nõudes ka nõudekirja (toimiku 1. kd, lk 112-113), paludes summa tasuda hiljemalt 26.03.2018.
205.Kohus leiab, et hagejal oli õigus tasaarvestada oma nõue kostja nõudega. Tasaarvestatud osas hageja nõue kostja vastu lõppes ning ülejäänud osas oli hagejal õigus esitada kostja vastu nõue hagiavalduses. Hageja on ise osundanud, et 26.02.2018 avalduses oli tasaarvestatava nõude summa arvutatud ebaõigesti ning tasaarvestuse tulemusena oli hageja tegelik nõue kostja vastu hagiavalduses märgitud 35 815,56 eurot, mille hageja palus kostjalt välja mõista. Kohus leiab, et kuna hageja kahju nõuded ei kuulunud täielikult rahuldamisele, ei kuulu kogu hageja rahaline nõue täielikule rahuldamisele. Hageja rahalisest nõudest 35 815,56 eurot ei kuulu rahuldamisele serveri kolimiskulude käibemaksu osa 192 eurot, kontori kolimise kulude käibemaksu osa kokku 823,14 eurot, parkimiskulude osas 210,32 eurot ja kindlustuse omavastutuse osas 200 eurot ehk kokku 1425,46 euro osas. Hageja nõue kuulub rahuldamisele 35 815,56 eurot – 1425,46 eurot = 34 390,01 euro ulatuses. Kostjalt tuleb hageja kasuks põhivõlgnevusena välja mõista 34 390,01 eurot.
206.Lisaks põhinõudele palus hageja kostjalt välja mõista viivise seadusjärgses määras. Kuna hageja teavitas kostjat oma nõudest 26.02.2018, palus hageja viivise välja mõista alates 27.02.2018. Hageja palus kostjalt välja mõista hagi esitamise päevaks sissenõutavaks muutunud viivisena 510,25 eurot ning hagi esitamisele järgnevast päevast alates sissenõutavaks muutuva viivise seadusjärgses määras. Kostja hageja viivisenõudele ning selle arvestusele eraldiseisvaid vastuväiteid ei esitanud. Kohus leiab, et kuna hageja põhinõue kuulus osalisele rahuldamisele, kuulub põhinõude rahuldamise ulatust arvestades rahuldamisele ka hageja viivisenõue. Alates 27.02.2018 kuni 02.05.2018 on sissenõutavaks muutunud viivis 489,94 eurot. Kostjalt tuleb hageja kasuks hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisena välja mõista 489,94 eurot. Alates hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast 03.05.2018 tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutuv viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhivõlgnevuse summalt 34 390,01 eurolt kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni. Kostja nõuded vastuhagis
207.Kohus leiab, et kostja vastuhagi ei kuulu üheski osas rahuldamisele. Kostja leidis, et kuna hageja ülesütlemise avaldus oli alusetu, kehtis üürileping kuni tähtaja lõppemiseni 01.08.2018 ning hagejal tuli kostjale tasuda üüri ja kõrvalkulusid. Kostja palus hagejalt mõista üürilepingust tuleneva põhivõlgnevusena välja 119 037,74 eurot ja seisuga 31.10.2018 sissenõutavaks muutunud viivisena 25 122,19 eurot. Kostja palus hagejalt välja mõista sissenõutavaks muutuva viivise alates 01.11.2018 põhinõude summalt 119 037,74 eurolt määraga 0,1% päevas kuni põhinõude täieliku tasumiseni.
208.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et kostja esitas hagejale ruumide üüri ja kõrvalkulude

arveid ka pärast lepingu ülesütlemist ehk ajavahemikul detsembrist 2017 kuni juunini 2018 (toimiku 1. kd, lk 206-217). Kostja raamatupidamise väljavõtte (toimiku 1. kd, lk 218) kohaselt oli arvete alusel tekkinud põhivõlgnevuse suuruseks 98 694,83 eurot. Kostja esitas ka viivisearvestuse (toimiku 1. kd, lk 219). Täiendavalt esitas kostja kõrvalkulude ja üüriarved perioodil 2018. a maist kuni juulini (toimiku 2. kd, lk 58-61) ning kostja raamatupidamise väljavõtte (toimiku 2. kd, lk 62), mille kohaselt oli hageja põhivõlgnevuse suuruseks arvete alusel 119 037,74 eurot.

209.Kohus leiab, et kostja vastuhagi ei kuulu rahuldamisele, sest hageja lõpetas põhjendatult ülesütlemise avaldusega üürilepingu. Ülesütlemise avalduse esitamine vabastas hageja VÕS § 195 lg 2 alusel lepingu edasise täitmise kohustusest ehk üüri- ja kõrvalkulude tasumise kohustusest. 2017. aasta detsembri eest esitatud arvete osas kasutas hageja põhjendatult õiguskaitsevahendina hinna alandamist ning hageja tasaarvestas oma nõuded kostja nõuetega. Tasaarvestuse tulemusena kostja nõuded lõppesid. Menetluskulud
210.TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 näeb ette, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus jättis vastuhagi täielikult rahuldamata ning rahuldas hagi 96% ulatuses. Kohus leiab, et kuivõrd vastuhagi jäi täielikult rahuldamata ning hagiavaldus kuulus rahuldamisele peaaegu täielikus ulatuses, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja küll loobus menetluse käigus ühest nõudest, kuid seda põhjusel, et kostja rahuldas nõude pärast hagi esitamist, mistõttu tuleb ka antud nõude osas jätta menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
211.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista õigusabikulud ja kulud riigilõivule. Hagejale on ostutatud õigusabi 171,7 tunni ulatuses. Hageja palus kostjalt välja mõista õigusabikulud 24 292,83 eurot (ilma käibemaksuta), keskmise tunnitasuga 141,48 eurot (ilma käibemaksuta). Sellele lisandusid õigusabi osutamisega seotud otsesed kulud 52,60 eurot ja riigilõiv 1000 eurot. Hageja kaks esindajat ei ole asjas teine-teise toiminguid dubleerinud. Lisaks palus hageja kostjalt välja mõista viivise menetluskulude summalt. Kogumis palus hageja kostjalt menetluskuludena välja mõista 25 345,43 eurot.
212.Kohus leiab, et hageja esindajate tunnitasu suurus on mõistlik ja põhjendatud. Põhjendatud on hageja kulud riigilõivule 1000 eurot. Samas ei ole hageja selgitanud ega tõendanud, milles seisnesid tema õigusabi osutamisega seotud otsesed kulud summas 52,60 eurot. Kuna hageja ei ole isegi üldsõnaliselt välja toonud, milles kulud seisnesid, ei saa hageja menetluskulude nõue selles osas kuuluda rahuldamisele.
213.Kohus leiab, et hageja esindajate õigusabi osutamiseks kulunud aeg ei ole tervikuna põhjendatud. Menetluskulude nimekirja kohaselt on esindajatel kulunud kostja vastuhagi analüüsile ja sellele vastamisele kokku 30,8 tundi. Kuigi kostja vastuhagi oli esitatud 17-l lehel, ei olnud tegemist õiguslikult keeruka vastunõudega. Kohus leiab, et ühe esindaja mõistlik ajakulu vastuhagiga tutvumisele ning sellele vastamisele ei saa ületada 16 tundi, arvestades hageja koostatud vastust. Järgnevalt on hageja esindajatel kulunud eelistungiks valmistumiseks ja sellel osalemiseks kokku 11,1 tundi, millist aega loeb kohus ülepaisutatuks. Eelistung kestis

05.12.2018 ühe tunni ning kohus saab mõistlikult arvestada ühe esindaja istungil osalemiseks ja selle ettevalmistamiseks kulunud ajaga. Kohus loeb mõistlikuks ühe esindaja ajakuluks kokku 2 tundi.

214.Täiendavate tõendite kogumisele ning seisukohtade esitamisele on hageja esindajatel seejärel kulunud 16,7 tundi. Hageja 14.01.2019 seisukoht oli esitatud 14-l lehel. Arvestades seisukoha ja sellele lisatud tõendite mahtu, loeb kohus mõistlikuks ajakuluks 12 tundi. Järgmiseks eelistungiks valmistumiseks ja sellel osalemiseks on esindajatel kokku kulunud aega 11,3 tundi. 10.04.2019 eelistung kestis 1 h 40 min. Kohus loeb ühe esindaja mõistlikuks ajakuluks koos valmistumisega 2 h 40 min. Viimaseks istungiks valmistumiseks on esindajatel samuti kulunud 17 tundi, kuid kohus loeb mõistlikuks ajakuluks 2 tundi. 30.10.2019 istung kestis 3 h 36 min ning menetluskuludele tuleb juurde arvestada ühe esindaja ajakulu seoses osalemisega.
215.Kogumis on hagejale osutatud õigusabi põhjendatud ajaliseks mahuks 119,4 tundi. Arvestades kohtu poolt mõistlikuks peetud tunnitasu suurust 141,48 eurot, on hageja õigusabikulud mõistlikud ja põhjendatud summas 141,48 eurot x 119,4 tundi = 16 892,71 eurot. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista hageja õigusabikuludena 16 892,71 eurot ja tasutud riigilõivuna 1000 eurot ehk kogumis 17 892,71 eurot. Kooskõlas hageja taotlusega tuleb kostjalt välja mõista viivis menetluskulude summalt 17 892,71 eurolt VÕS § 113 lg 2 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.

/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam Kohtunik Osaliselt tühistatud Tallinna RK lahendiga

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 08.07.20262-26-107585/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 08.07.20262-26-110489/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja