Eesti Vabariigi nimel
Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Lea Pavelson Otsuse tegemise aeg ja koht 27.11.2019, Rapla Tsiviilasja number 2-19-114479 Tsiviilasi S I hagi I L vastu alusetult saadu tagastamiseks ja viivise väljamõistmiseks Tsiviilasja hind 2179,52 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad hageja S I (isikukood xxxxxxxxxxx, xxx xxxx, xxxxxx xxxx, e-post:), kostja I L ((isikukood xxxxxxxxxxx, xxxxxx xxxx, xxxxxx xxxx, e-post:) Menetluse liik kirjalik menetlus Resolutsioon 1)Välja mõista I Llt 2000 eurot ja viivis 18,92 eurot ning jooksev viivis põhinõudelt 2000 eurot seadusjärgses viivisemääras alates 13.08.2019 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni, kuid mitte rohkem kui põhinõude suuruses summas, S I kasuks. 2)Jätta S I menetluskulud I L kanda. 3)Välja mõista I Llt menetluskulud 270 eurot S I kasuks. 4)Välja mõista I Llt viivis menetluskuludelt alates menetluskulusid kindlakstegeva kohtuotsuse jõustumisest VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras kuni täitmiseni S I kasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,
mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue Hageja palub kostjalt välja mõista alusetult saadu 2000 eurot, viivise 18,92 eurot, jooksva viivise seadusjärgses määras alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni ja edasi kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni, kuid mitte rohkem kui põhinõude summas, menetluskulud, viivise menetluskuludelt alates menetluskulusid kindlakstegeva kohtuotsuse jõustumisest VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras kuni täitmiseni hageja kasuks. Kostja seisukoht Kostja vaidleb hagile vastu. Kohtuotsuse põhjendus Kohus leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kinnistu broneerimislepingust 13.12.2018 nähtub, et pooled sõlmisid lepingu, mille eesmärgiks on müüja kohustus broneerima/tagama ostjale peale lepingu sõlmimist lepingueseme/objekti lepingus kokkulepitud aja jooksul ja ostja kinnitus, et on valmis lepingueseme/objekti kokkulepitud aja jooksul välja ostma. Lepingu p 1.2 kohaselt on lepingu objektiks aadressil Kingu, Pahkla küla, Kohila vald asuv kinnistu katastritunnusega 31701:001:0545. Müüja kinnitab, et nimetatud kinnistu on müüja omandis ning müüjale teadaolevalt ei esine asjaolusid, mis piiraksid või välistaksid müüjal lepingu sõlmimise õigust. Lepingu p 1.3 kohaselt on kinnistu lõplik müügihind on 199 000 eurot. Lepingu p 2.1 kohaselt on leping sõlmitud kehtivusajaga kuni 30.06.2019. Lepingu p 3.1 kohaselt kohustub müüja mitte koormama kinnistut ja sellel asuvaid hooneid kolmanda isikute õiguste või koormatistega kokkulepitud ajaks (30.06.2019) ja on valmis ostjale kinnistu koos sellel asuvate päraldistega müüma. Lepingu p 3.2 kohaselt kohustub müüja hoidma ja säilitama kinnistut heas seisukorras ja lõpetama käesoleva lepingu kehtivuse ajaks aktiivse avaliku müügitegevuse (kuulutused tuleb varustada viitega broneeritud). Lepingu p 4.1 kohaselt ostja kohustub tasuma kinnisasja broneerimise eest tasu summas 2000 eurot müüja arveldusarvele hiljemalt 17.12.2018. Ostja kohustub ostu-müüginotariaalse lepingu vormistama lepingus viidatud tähtajaks, kuid mitte hiljem kui 30.06.2019. Lepingu p 4.3 kohaselt peale notariaalse asjaõigusliku ostumüügilepingu sõlmimist tagastab müüja ostjale kinnisasja broneerimise eest tasutud summa 2000 eurot. Lepingu p 5.1 kohaselt kui müüja keeldub notariaalse asjaõigusliku müügilepingu sõlmimisest käesoleva kokkuleppe punktides toodud tingimustel ja tähtaja jooksul, tagastatakse ostjale kokkuleppe p-s 4.1 mainitud rahasumma kolme pangapäeva jooksul. Lepingu p 5.2 kohaselt müüja on kohustatud tasuma ostjale täiendavalt oodatud aja eest summa suurusega 1000 eurot kolme pangapäeva jooksul. Juhul, kui müüja ei tasu ootetasu õigeaegselt, on ta kohustatud maksma viivist 0,2% võlguolevalt summalt päevas iga viivitatud päeva eest. Lepingu p 5.3 kohaselt kui ostja keeldub notariaalse asjaõigusliku ostu-müügilepingu sõlmimisest kokkuleppes toodud tingimustel ja tähtaja jooksul, jääb kokkuleppe p 4.1 järgi ettemaksuna makstud summast 2000 eurot müüjale, mis on kompensatsioon oodatud aja ja müügitegevuse peatamise eest. Hageja leiab, et lepingu näol on tegu kinnisasja müümise eellepinguga, mis on vorminõude rikkumise tõttu tühine, mistõttu on hagejal õigus kostjalt tagasi saada tühise lepingu alusel tasutud 2000 eurot.
Kostja leiab, et pooled sõlmisid broneerimislepingu ja hageja maksis kostjale 2000 eurot kinnistu broneerimise eest. VÕS § 33 lg 1 sätestab, et eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. VÕS § 33 lg 2 sätestab, et kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. AÕS § 119 lg 1 sätestab, et tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 sätestab, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. TsÜS § 85 sätestab, et tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Ühes lepingudokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on aga müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest. TsÜS § 77 lg 1 kohaselt võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe. Broneerimisleping saab kõne alla tulla siis, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja broneerimise eest, s.o selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline broneerimistasu suurus. Hinnates 13.12.2018 kinnistu broneerimislepingu p-des 1, 4, 5 sätestatut leiab kohus, et kostja kavatseb müüa hagejale lepingus nimetatud kinnistu 199 000 euro eest ja seega on pooled määranud lepingus kindlaks müügilepingu olulised tingimused: müüdav asi, selle hind. Kinnistu broneerimislepinguga 13.12.2018 on tõendamist leidnud, et pooled saavutasid kokkuleppe kõigis olulistes kinnistu müügilepingu tingimustes – hageja kavatseb osta ja kostja kavatseb müüa kinnistu katastritunnusega 31701:001:0545, hinnaga 199 000 eurot, müügining asjaõigusleping sõlmitakse notariaalselt tõestatud vormis. Seega vastavad poolte broneerimislepingus väljendatud tahteavaldused VÕS § 208 lg-s 1 sätestatud müügilepingu tunnustele. Kuivõrd broneerimislepingu järgi kavatsevad pooled alles tulevikus sõlmida notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõiguslepingu, siis on leping vaadeldav kinnistu müügi eellepinguna. Broneerimislepingu p-s 5.3 on pooled sätestanud, et lepingu p-s 4.1 ettenähtud broneerimistasu 2000 eurot on ettemaks. Seega on võimalik järeldada, et 2000 eurot on osa müügihinnast. Kinnistu broneerimislepingust tuleneb kostja kohustus müüa kinnistu ja hageja kohustus osta kinnistu. See kinnitab omakorda, et kokkulepe oli suunatud kinnisasja omandamisele. Tegemist polnud ka lepinguga, mille põhisisuks oleks olnud ehitamine. Asjaolu, et pooled on nimetanud kokkuleppe kinnistu broneerimislepinguks ja märkinud lepingu eesmärgiks lepinguobjekti broneerimise/tagamise lepingus kokkulepitud aja jooksul, ei välista seda, et kokkulepe on sisu osas käsitatav kinnistu müügilepingu eellepinguna. Kinnistu broneerimislepingus on kokku lepitud broneerimistasu jäämine kostjale müügilepingu sõlmimata jäämisel, kui hageja loobub lepingu sõlmimisest ehk kokku on lepitud sanktsioonid juhuks, kui müügileping jääb sõlmimata. Lepingu p-des 5.1 – 5.3 toodud sanktsioonide ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele. Kohus leiab, et kinnistu broneerimisleping on käsitatav kinnistu müügi eellepinguna, mis peab olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Kuna 13.12.2018 kinnistu broneerimisleping ei ole notariaalselt tõestatud, siis on see tühine VÕS § 33 lg-de 1, 2, AÕS § 119 lg 1 ning TsÜS §-de 83 lg 1 ja 84 lg 1 järgi.
Kohus leiab, et lepingu p-d 2, 3 ja 4.1 on broneerimislepingu elemendid. Antud juhul on kokkulepitud broneerimistasu suuruseks 2000 eurot, mis kohtu hinnangul on mõistlik suurus, arvestades kinnistu maksumust 199 000 eurot. Kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob kaasa ka kõrvalkokkulepete (broneerimise) tühisuse. Antud kinnistu broneerimisleping on müügilepingu eelleping, mis sisaldab ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu. Kohus leiab, et ei saa eeldada, et broneerimislepingu p-des 2, 3, 4.1 sätestatu oleks kokku lepitud ilma tühise eellepingu osata. Nimetatud tingimused ei ole eraldiseisvad ega müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisest sõltumatud TsÜS § 85 järgi. Seega on ka need tingimused tühised ega oma õiguslikke tagajärgi. TsÜS § 84 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus tuvastas, et poolte vahel sõlmitud leping on tühine, seega ei ole kokkuleppel algusest peale õiguslikke tagajärgi TsÜS § 84 lg 1 alusel ning kostja on kohustatud hagejale tagastama lepingu alusel hageja poolt kostjale tasutud rahasumma 2000 eurot VÕS § 1028 lg 1 alusel. VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik on teiselt isikult midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Üleantu võib tagasi nõuda kostjalt, kes oli soorituse saajaks, s.o isikult, kelle kasuks broneerimistasu 2000 eurot tasuti. Maksekorraldusega 16.12.2018 loeb kohus tuvastatuks, et hageja tasus broneerimistasu 2000 eurot kostjale. Seega tuleb kostjalt välja mõista 2000 eurot hageja kasuks VÕS § 1028 lg 1 alusel. Kohus ei nõustu kostja seisukohtadega, et poolte vahel oli sõlmitud ainult broneerimisleping. Kohus andis hinnangu poolte vahel sõlmitud lepingule, mille kohaselt sisaldas leping ka broneerimislepingu elemente. Kinnistu broneerimislepingus on selgelt sõnastatud p-s 5.3, et 2000 eurot oli mõeldud ettemaksuna. Antud juhul ei oma tähtsust, milline oli kinnistu seisukord ja millised asjaolud tingisid lepingu mittesõlmimise notariaalselt ning millised tehingutingimused esitas hageja notarile. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et asjas ei oma tähtsust kinnitu hind ega seisukord. Kirjaliku lepingu 13.12.2018 alusel tasus hageja kostjale 2000 eurot, mille tagastamist ta nõuab. Seega asjas ei oma tähtsust hageja poolt notarile avaldatu. Selgesõnalist broneerimislepingu sõlmimist ei ole kohus tuvastanud. Pooltevaheline leping on müügilepingu eelleping. Lepingu p-s 4.2 ostja kohustus vormistama notariaalse ostumüügilepingu. Seega oli hagejal kohustus, mitte õigus, osta kinnistu. Hageja tasus kostjale 2000 eurot, märkides ülekande selgituseks „broneerimistasu“. Pooled leppisidki kokku lepingu p-s 4.1 broneerimistasus, kuid lepingu p 4.1 tuleb tõlgendada lepingu p-ga 5.3 koostoimes selliselt, et broneerimistasu on müügihinna osa. Seega ei oma asjas tähtsust asjaolu, et maksekorralduses on hageja märkinud ülekande selgituseks 2000 euro tasumisel „broneerimistasu“. Hageja ei tuginenud hagis, et ta sõlmis broneerimislepingu eksimuse või pettuse tõttu, seega jätab kohus kostja viited sellele tähelepanuta. Kohus leiab, et hageja käitumine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kohus tuvastas, et hagejal on seaduslik alus kostjalt 2000 euro tagasi saamiseks. Kostja leiab, et hageja on pahatahtlikult ära kasutanud oma erialaseid teadmisi. Kohus selgitab kostjale, et ka kostjal on olnud võimalus pöörduda õigusabi saamiseks mõne juristi poole. Antud asjas on tuvastamist leidnud, et pooltevaheline leping on kinnistu müügilepingu eelleping, s.h sisaldab broneerimislepingu elemente, mis on vorminõude rikkumise tõttu tühine algusest peale ja hagejal on õigus tagasi saada kostjale tasutud rahasumma.
Hageja palub kostjalt välja mõista viivise summas 18,92 eurot. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär, kui käesoleva seaduse §-s 94, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Hageja teatas kostjale 17.05.2019, et leping on tühine ja nõudis 2000 euro tasumist 20.05.2019. Hageja leiab, et hagiavalduse esitamise hetkeks on olnud kostja võlgnevuse tasumisega viivituses 43 päeva (20.05.2019-12.08.2019). Kohus leiab, et kostja on olnud viivituses alates 21.05.2019 kuni 12.08.2019, s.o 84 päeva, mitte 43 päeva. Hageja viivise arvestus: 2000x0,022%x43=18,92 eurot. Kohus leiab, et kostjalt kuulub väljamõistmisele viivis summas 18,92 eurot hageja kasuks VÕS § 113 lg 1 alusel, kuna kohus ei saa omal initsiatiivil viivist suurendada. Hageja palub kostjalt välja mõista jooksva viivise kuni kohustuse kohase täitmiseni. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Seega hageja nõue kostjalt sissenõutavaks mitte muutunud viivise väljamõistmiseks on põhjendatud ja seaduslik Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus leiab, et hageja menetluskulud tuleb jätta kostja kanda. Kostja menetluskulud tuleb jätta kostja enda kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Hageja palub välja mõista riigilõivu summas 250 eurot ja 20 eurot menetluskulu maksekäsu menetluses. Kostja ei ole hageja menetluskulude suuruse peale vastuväiteid esitanud. Seega tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks menetluskulud summas 270 eurot ning viivis menetluskuludelt.
Kohtunik: (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.